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1.

El Corredor inmobiliario es la persona fsica que mediante una matrcula


habilitante hace de intermediario entre dos partes acercndolas para que pueda
realizar entre ellas distintos negocios jurdicos. El Corredor Inmobiliario adopta el
nombre de Inmobiliaria para establecer su negocio en un lugar fsico y de esa
forma las partes puedan acercarse a l para solicitar sus servicios de ofrecimiento
de inmuebles o bsqueda de los mismos para los diferentes negocios en mira que
puedan tener las partes.
El Corredor inmobiliario se encarga de acercar a las partes y realizar todas
las diligencias necesarias para que puedan concretar su negocio, dichas
diligencias tratan no solo de cuestiones preparatorias sino de todo lo pertinente
para que el negocio llegue a su fin deseado por las partes.
El Corredor no realiza esta tarea de manera gratuita sino que cobra una
comisin del precio del negocio que realizan las partes, excepto en el caso que no
llegue a concretarse, en este ltimo caso el corredor no recibir retribucin alguna
excepto que las partes hayan establecido lo contrario.
Con respecto a la tarea del corredor la doctrina caracteriza a la misma
como de medio, ya que el corredor al intermediar entre las partes ofrece sus
servicios orientndolos hacia los resultados deseados pero no puede obligarse a
garantizar efectivamente que el negocio se concrete, tan solo puede orientar sus
actitudes hacia el fin deseado y maximizar sus diligencias.
Segn la Ley del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios 2340 de la
Ciudad de Buenos Aires, en su art. 2 da la siguiente definicin de Corredor
Inmobiliario:
Corredor inmobiliario es toda persona que en forma normal, habitual y onerosa,
intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de
administracin o disposicin, participando en ellos mediante la realizacin de
hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materializacin.
El Dr. Mariano Esper ha dado la siguiente definicin al respecto:
El corredor inmobiliario puede ser definido como aquella persona fsica o jurdica
que intermedia profesionalmente entre la oferta y la demanda de bienes races,
con la finalidad de preparar, promover o facilitar la celebracin de un acto jurdico
vinculado con ellos.1
Para hacer una sntesis podemos decir que el Corredor se encarga de
acercar a dos partes para que puedan celebrar el negocio deseado por ambas y
se obliguen como partes pertenecientes a un contrato, con todos los derechos y
obligaciones que eso implica. En cuanto al Corredor, esta accin de acercar a las
partes constituye su actividad principal y fundamento de su creacin, ya que al
poder concretar el negocio que las partes tenan en mira debern pagar una
comisin al Corredor Inmobiliario, dicha comisin depender de lo establecido

entre las partes, las normas que la regulan y la cantidad de Corredores que
intervengan en el proceso ya que podrn comisionar por una o ambas partes.
3.
La etapa precontractual se determina a partir del anlisis de los distintos
hechos del caso, dicha etapa se caracteriza por estar conformada de diversas
actuaciones de las partes tendientes a la concrecin del negocio jurdico. Es decir
que ms all de que se concrete o no, la etapa en la cual se dan las tratativas se
considera precontractual. Como dice Alberto Lopez Jorge Fidanza:
La formacin del consentimiento no siempre se produce de una manera
simple y directa. La mayora de las veces, y con mayor razn en esta ltima
dcada, es posterior a una serie de tratativas que pueden o no concluir en un
contrato. Ese espacio de tiempo y los acuerdos a que arriban las partes son las
llamadas tratativas precontractuales.2
Aplicando la teora al caso particular, podemos ver que en el caso
planteado la etapa precontractual comienza a partir de la primera visita del Sr.
Villamil al inmueble sobre el cual se encuentra interesado, los hechos siguientes
como por ejemplo las reiteradas visitas y las reuniones con el corredor inmobiliario
para ser asesorado sobre las caractersticas del inmueble, el precio solicitado, las
condiciones de contratacin, las formas de pago y financiacin, conforman
claramente dicha etapa ya que son acciones de las partes con miras a obtener un
resultado.
Otro hecho que se encuentra enmarcado an de manera ms notable
dentro del perodo precontractual es el pago de la sea de U$S 300 por parte del
Sr. Villamil, que habiendo conocido todas las caractersticas del inmueble e
intentando que el negocio concluya realiza tal pago con el objetivo de ofertar por
dicho inmueble, resrvalo para s y materializar su oferta.
Segn las palabras de Mariano Esper:
La reserva es un acto tpicamente precontractual de los negocios
inmobiliarios que posee dos modalidades [] Contiene todos los elementos
jurdicos que tipifican una propuesta, produce todas sus consecuencias leales, se
realiza por un reducido perodo de tiempo, se propone lgicamente ad referndum
o sujeta a conformidad del propietario del inmueble y se efecta simultneamente
con la dacin o entrega de una pequea suma de dinero entregada por el
ofertante con la pretensin de jerarquizar la seriedad de la oferta y de sustraer la
comercializacin del inmueble durante el tiempo de su vigencia 3
Segn lo analizado podemos afirmar que todos los actos anteriores a la
emisin de la oferta constituyen el perodo precontractual, ya que todos
encaminan la accin del tercero contratante a poder concretar el negocio deseado
con la intervencin del corredor inmobiliario. En este perodo las partes analizan
las ventajas y desventajas del negocio, del inmueble, la zona en la que se
encuentra, si cumple o no con las expectativas, es decir que anteriormente a la

oferta y aceptacin existe un perodo ms o menos amplio que incluye una gran
cantidad de actos encaminados a la formacin del contrato.
5.
El vnculo entre el Sr. Villamil y la inmobiliaria no es un contrato, el pago de
la sea constituye solamente un acto precontracual.
A diferencia de la relacin entre comitente y la inmobiliaria en donde se
firma una Autorizacin de venta, entre el tercer comprador y el corredor
inmobiliario no existe ningn tipo de contrato.
7.
No, la inmobiliaria no puede pretender que la comisin se cobre sobre el
precio de publicidad ofrecido, ya que la ley 20266 en su Art 13 dice lo siguiente:
La comisin se determinar sobre la base del precio efectivamente obtenido.
Al respecto podemos citar la jurisprudencia de la Cmara Nacional de
Apelaciones en el fallo Gareca c/ Bidinost la cual establece:
No mediando un pacto distinto al usual, constituye un hecho notorio en sentido
tnico preciso que las comisiones de los corredores se devengan y liquidan
sobre el monto total de las operaciones inmobiliarias en las que se interviene,
segn usos corrientes en plaza. En operaciones de venta se liquidan sobre el
monto total del precio, y en locaciones sobre el monto total de los alquileres A
En otro fallo de la Cmara Comercial A Marini, Jos c/ Coire, Francisco:
El monto de la comisin debe fijarse sobre el precio de venta fijado en la escritura
y no sobre aquel a que se llega en merito a diversos clculos y presunciones .B
Por ltimo para cerrar con la misma lnea argumenta del fallo Ambrogie,
Ronal se desprende la siguiente conclusin:
La comisin se debe sobre la suma por la que en definitiva se realizo la operacin
como resultado de las negociaciones y condiciones acordadas por las partes, pero
que tuvieron origen en la intermediacin de la accionante. Desde el momento en
que el boleto y la escritura se firmaron una vez vencido el plazo concedido por la
autorizacin de venta y por un precio inferior al all fijado, pero tomando como
base las gestiones hechas por la actora, el derecho al cobro de comisin es
indudable an en tales condiciones.
Pero la comisin, naturalmente, debe fijarse sobre la base de las clusulas por las
que en definitiva se realiz la operacin. C
El corredor no puede pretender que su comisin se fije sobre un precio que
no es el real, ya que finalmente el negocio en el que interviene y que las partes
tenan en mira se fue modificando por la negociacin de las condiciones y el hecho
de que el corredor quiera fijar una comisin mayor a la que corresponde acarrea
un perjuicio para las partes que finalmente no cerraron el negocio por el precio que
en un principio fue pactado.

Es decir, que corresponde que la comisin del corredor debe ajustarse al precio
por el que efectivamente se cerr el negocio y no por el que en un principio se
estableci en la autorizacin de venta por ejemplo.
9.

ndice de Bibliografa
1. Esper, Mariano, Intermediacin en contratos inmobiliarios. Corretaje.
Agente inmobiliario. Instrumentos usuales. Derechos y obligaciones de los
contratantes., 1ra edicin, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2010, pg. 29.
2. Fidanza,

Jorge

precontractuales,

Alberto,
Revista

La
La

oferta
ley,

contractual
11/04/2000,

y
Pg

las
1,

tratativas
Fuente:

http://www.infojus.gob.ar/, Id Infojus: DACF030001


3. Esper, Mariano. Caractersticas y funcionamiento de algunos instrumentos
usuales en la intermediacin inmobiliaria. (JA 2010-II-874)
4. Mrquez, Jos F. D., Responsabilidad civil por ruptura de tratativas
contractuales (LL 1991-C-563)
5. Esper, Mariano. Aspectos centrales del corretaje inmobiliario: Autorizacin
de venta, reserva y cobro de la retribucin (JA 2010-III-185)

ndice de Jurisprudencia
A. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 31/05/1991, Gareca

Nelida c/Bidinost Dino s/Ord, Id Infojus: FA91130255


B. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A. 23/10/1969, Marini,
Jose c/ Coire, Francisco. Fuente: http://jurisprudencia.pjn.gov.ar/
C. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, 26/02/1980,
Ambrogi,

Ronal

c/Josifa

http://jurisprudencia.pjn.gov.ar/
.

Panzarasa

de

Gimenez.

Fuente: