Folleto de Metodos - Conceptos y Ejercitacion Didactica para La Gestion y Mantenimiento de Edificios

QUNIVERSIDAD DE PANAMÁ
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

ESCUELA DE ARQUITECTURA
DEPARTAMENTO DE TÉCNICA
FOLLETO
“Métodos, conceptos y ejercitación didáctica para la
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS”

TEC 5122
CÓD. ASIGNATURA – 23929
CARRERAS DE LICENCIATURA EN ARQUITECTURA y
LICENCIATURA EN EDIFICACIÓN
PRIMER SEMESTRE- PLAN ESTUDIOS 2013
Pre-requisito: Programación y Control de Proyectos
Elaborado por: M.Sc. MARJORIE GUTIÉRREZ DE GÓMEZ, Arq.

M.Sc. CRISTÓBAL GÓMEZ SEVILLANO, Arq.
PANAMÁ, MARZO del 2019
Folleto GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS “Métodos, conceptos y ejercitación didáctica”. 2
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS TEC 5122

ÍNDICE DE CONTENIDO PÁGINA
i Introducción…………………………………………………………………………… 3
ii Objetivos Generales y Objetivos Específicos……………………………………. 4
iii Cronograma Semestral……………………………………………………………… 5
iv Guía de Evaluación de Charlas o Ponencias en el curso………………………… 6
MÓDULO
1. ALCANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS
1. 1. Funciones de Peritaje y Avalúos (JTIA Res.162 febrero de 1981) …… 8
1. 2. Diagnóstico y patología en la edificación………………………………… 10
1.2.1. EJEMPLOS DE FORMATOS para realizar el DIAGNÓSTICO DE
UNA EDIFICACIÓN (Acondicionamiento del terreno, Estructuras, Fachadas,
cerramientos, Instalaciones sanitarias, eléctricas, informáticas, etc., Cubiertas
de techo, Aislamientos e Impermeabilización, Revestimientos, Señalización,
Equipamientos, Áreas verdes y Área social comunitaria) …………………… 15
1. 3. Estimación del periodo de vida útil. Clasificación de los proyectos. 21
1. 4. Valoración del activo inmobiliario- Avalúos 22
2 . MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO
2. 1. Conceptos de sistemas de mantenimiento y prevención de riesgos 33
2. 2. Revisión de especificaciones técnicas de mantenimiento de edificios 46
2. 3. Normativa internacional ISO 9000, ISO 14000, OSHA y LEED 48
2. 4. Normativa panameña: Funciones de mantenimiento. Responsabilidad 49
Decenal. Ley de Propiedad Horizontal. Seguros de Riesgo en la
Construcción.
3. PROYECTOS DE APLICACIÓN - CASOS DE ESTUDIO

3.1. Clasificación de los proyectos y niveles de prioridad en el mantenimiento 58
de las edificaciones.
3. 1. 1.. Gestión y Mantenimiento en PH residenciales (casos de estudio: P.H. 59
The Reserve-Legacy; PH Denovo).
3. 1. 2.. Gestión y Mantenimiento en Centro Comerciales (casos de estudio: 67
May´s Zona Libre; Los Andes Mall; Metromall; Westland Mall; Terrazas de
Albrook)
4. GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ASISTIDO POR

COMPUTADORA
4. 1. Software especializado para la Gestión del mantenimiento 76
4. 2 Elaboración del “Manual de mantenimiento del Edificio” 79
CONCLUSIONES 86
GLOSARIO ANEXO 1 y 2 BIBLIOGRAFÍA……….……...…… 90
INTRODUCCIÓN
La asignatura “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS” brinda los conocimientos y

competencias necesarias para que el egresado de la carrera de Licenciatura en
Arquitectura y de la Licenciatura en Edificación, realicen las labores de peritaje, avalúos y
mantenimiento de edificaciones como parte de las funciones profesionales asignadas por
la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura – JTIA.
Esta asignatura es fundamental y las competencias adquiridas aportan a las funciones de

dirigir la planificación, programación y ejecución de trabajos técnicos, peritajes y avalúos,
así como la realización de los Manuales necesarios para la conservación y mantenimiento
apropiado de edificaciones, instalaciones y otros equipos que forman parte del activo de
una organización pública o privada; y estos procesos deberán ser estimado desde el
proceso de diseño y construcción de la edificación.
Esta asignatura complementa la formación adquirida en los diferentes cursos de

“EDIFICACIÓN” y “PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE PROYECTOS”, para llevar a cabo
las actividades una nueva área especialización como lo es la Gestión del mantenimiento
de los edificios altos y/o organizaciones complejas: planificación, control, seguimiento,
organización de actividades, tiempo y costo, así como medición y evaluación de los
principales indicadores en este campo.
Se implementa en el último módulo, una integración de la información y de los

procedimientos de Programación y Seguimiento para el Control y Gestión del
Mantenimiento de los edificios, las instalaciones físicas de Instituciones, control de áreas
de entretenimiento colectivas y seguridad; automatizándolo en software especializado
tales como: PRIMAVERA, Microsoft Project, MantEdif, EasyMant, FACILITIES
MANAGEMENT y otros
También ha sido útil el manejo de libro de EXCEL, de Microsoft Office, llevando en

diferentes hojas dinámicas, el MANTENIMIENTO PREVENTIVO, el MANTENIMIENTO
CORRECTIVO, el REGLAMENTO DE USO DE ÁREAS SOCIALES, las
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS de los diversos sistemas sanitarios, mecánicos,
hidráulicos, etc…
En el presente Folleto (que se difundirá a los estudiantes en formato digital) se ha

realizado una recopilación y selección de documentos, algunos insertos en el texto, y otros
referenciados como archivos anexos; lo cuales abrirán el paso a la investigación y a la
puesta en práctica del nuevo enfoque sobre el “mantenimiento en el SXXI”, lo cual amplia
el área de accionar y el quehacer profesional de las nuevas generaciones.
OBJETIVOS GENERALES
Al finalizar este curso, el estudiante estará en la capacidad de:

1. Conocer los alcances, conceptos básicos y los recursos de la Gestión y mantenimiento de
edificios, para realizar la abstracción, análisis y síntesis y aplicar los conocimientos en la
práctica.
2. Conocer las Metodologías y las técnicas más utilizadas para la la Gestión y mantenimiento
de edificios, organizar y planificar el tiempo.
3. Aprender y aplicar las metodologías y técnicas y software de Gestión y mantenimiento de

edificios asistidos por Computadora.
4. Valorar el desarrollo de la Gestión y mantenimiento de edificios, así como de la

Programación, seguimiento y control de proyectos en el ejercicio profesional, al identificar,
plantear y resolver problemas.
OBJETIVOS ESPECÌFICOS
• Organizar, construir, dirigir, supervisar y fiscalizar la ejecución de obras arquitectónicas

y urbanas en sus diferentes escalas (T-26).
• Dirigir la planificación, programación y ejecución de trabajos técnicos y manuales

necesarios para la conservación y mantenimiento apropiado de edificaciones,
instalaciones y otros equipos que forman parte del activo de una organización pública o
privada.
16
CRONOGRAMA SEMESTRAL SEMANAS
MÓDULO TEMA SUBTEMA
Funciones de Peritaje y Avalúos
Diagnóstico y patología en la edificación.
Estimación del periodo de vida útil de las 1

ALCANCE Y edificaciones. Síntesis de lectura. Investigación en
1 CONCEPTOS Bancos locales (Sección de Hipotecas) 2
BÁSICOS 3
Valoración del activo inmobiliario- Avalúos.
Investigación en Empresas y Asociación IVAPPAN
Depreciación del edificio.
Sistemas de mantenimiento y prevención de riesgos.
Revisión de especificaciones técnicas de

MANTENIMIENTO 4
mantenimiento de edificios 5
PREVENTIVO,
2 6
CORRECTIVO Y Normativa internacional ISO 14000, OSHA y LEED 7
PROYECTIVO
8
Normativa panameña
9
Funciones de Mantenimiento de edificios
Funciones de Peritaje y Avalúo de edificaciones.

Clasificación de los proyectos y niveles de prioridad 10
Enfoque de solución a casos planteados. 11
Acondicionamiento del terreno. 12
Estructuras.
Fachadas
PROYECTOS DE
Cerramientos
3 APLICACIÓN –
Instalaciones
CASOS DE ESTUDIO
Aislamiento Impermeabilización
Cubiertas de techo
Revestimientos
Señalización.
Equipamiento
Áreas verdes y Área social comunitaria
Software especializado para la gestión y
mantenimiento de edificios. 13
GESTIÓN Y
14
MANTENIMIENTO Elaboración de Manual de mantenimiento de
edificio 15
4 DE EDIFICIOS
ASISTIDO POR Revisión /Avances/ Ajustes del Proyecto de
COMPUTADOR aplicación
Entrega Final del Proyecto de aplicación
UNIVERSIDAD DE PANAMÁ
ASIGNATURA: TEC 5122 - “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS”

Prof. M.Sc. Marjorie Gutiérrez de Gómez, Arq. / Prof. M.Sc. Cristóbal Gómez S., Arq.
GUÍA DE EVALUACIÓN DE CHARLAS O PONENCIAS EN EL CURSO

Se realizarán 2 charlas durante el semestre, por cada grupo, cada uno integrado por 2 estudiantes.
El valor de cada una es de10%. El % total de Charlas o Ponencias será 20% de la nota final.
Indicaciones: En cada charla o ponencia, el grupo debe presentar un informe escrito, y una
ponencia digital del trabajo realizado, de no más de 10 pantallas y/o 10 páginas. Será evaluado en
ASPECTOS DE FORMA ASPECTOS DE CONTENIDO
Orden y secuencia de los temas Dominio del tema (no lectura)
Tono de voz y legibilidad de los textos e Pertinencia y actualidad del contenido.
imágenes
Motivación, comunicación y buen uso del Aporte de ejemplo y Conclusiones
tiempo (máximo 10 minutos cada charla o
ponencia).
Normas APA en documentos académicos
(numeración de páginas, pie de foto, etc.)
Para el MÓDULO 1 se sugieren los siguientes temas para charlas o ponencias en grupo.
DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA DE LAS EDIFICACIONES:
1. Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. 5 salones de clase y 5 oficinas administrativas
2. Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. Sistemas de Instalaciones para edificio y servicios.
(Circulación vertical, electricidad, agua potable, aguas servidas, aguas pluviales)
3. Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. Exteriores; Fachadas y áreas verdes.
4. Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. Laboratorios (de construcción, de informática, de
fotografía).
5. Biblioteca Simón Bolívar de la UP. Salas de lectura, oficinas administrativas, áreas de
almacenamiento de libros.
6. Cafeterías de la UP. Al menos 3 cafeterías diferentes. Áreas de comensales, de cocción y disposición
de desechos.
VALORACIÓN DEL ACTIVO INMOBILIARIO, PERITAJE Y AVALÚOS EN LAS

EDIFICACIONES:
1. En bancos públicos y privados, en su sección de Financiamiento y/o Hipotecas, investigar en cuánto
tiempo estiman el “periodo de vida útil de las edificaciones”; el concepto de “depreciación del
edificio” y los “requisitos para los profesionales para VALUACIÓN”, y su listado de cuáles
profesionales o empresas aceptan en cada uno.
a. Banco Caja de Ahorros, Banco Nacional, Banco General y otro banco privado (Global Bank u
otro).
b. La misma investigación, pero en la IVAPPAN, y en el MEF Ministerio de Economía y Finanzas
(Sección de Catastro) o ANATI.
MODULO Nº1:
ALCANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS
Competencias del módulo:

Desarrolla las destrezas para analizar y valorar el estado físico de las edificaciones y su
período de vida útil
Sub-competencias:
Conoce y valora la información técnica sobre el estado físico de las edificaciones de
diferentes tipologías: Patología de la construcción.
Conoce y valora el concepto de depreciación de los edificios y estima su período de vida

útil: Peritaje y Avalúos.
MODULO Nº1:
ALCANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS
1.1. FUNCIONES DE PERITAJE Y AVALÚO DE EDIFICACIONES.
Resolución 162 del 19 de febrero de 1981, publicada en Gaceta Oficial No. 19.276 del
13 de marzo de 1981 sobre el ejercicio de PERITAZGOS, AVALÚOS y otras funciones
complementarias a la Ingeniería y Arquitectura.
1.2. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA EN LA EDIFICACIÓN
1.2.1. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA DE LOS MATERIALES DEL EDIFICIO
El diagnóstico (del griego diagnostikós, a su vez del prefijo día-, "a través", y gnosis,
"conocimiento" o "apto para conocer") alude, en general, al análisis que se realiza para determinar
cualquier situación y cuáles son las tendencias. Esta determinación se realiza sobre la base de
datos y hechos recogidos y ordenados sistemáticamente, que permiten juzgar mejor qué es lo que
está pasando.
Patología: el grupo de síntomas asociadas a una determinada dolencia.
Se consideran Patologías Constructivas las diferentes lesiones patológicas habituales en la

construcción, que se clasifican según su causa o agente causante
Tipos de lesiones constructivas
Las lesiones son cada una de las manifestaciones que se pueden observar en un problema
constructivo. Estas lesiones pueden ser, según su origen:
o Lesiones Físicas: causadas por la humedad, la suciedad, la erosión.

o Lesiones Mecánicas: sus causas se deben a un factor mecánico. Se pueden producir
a consecuencia de fuerzas externas o internas Pueden resultar en grietas, fisuras,
deformaciones, desprendimientos y erosión debida a esfuerzos mecánicos.
o Lesiones Químicas: previamente a su aparición interviene un proceso químico
(oxidación, corrosión, eflorescencias, organismos vivos, etc.)
Conocer las Patologías Constructivas es clave para evitarlas en futuras obras.
Según a qué área de la construcción afecten pueden clasificarse como
PATOLOGÍAS DE LOS ACABADOS O LESIONES MENORES
•Grietas y fisuras: aberturas incontroladas de un elemento

•Desprendimiento: separación incontrolada de un material de acabado
•Erosiones: destrucción o alteración de la superficie de los materiales
•Humedad: aparición incontrolada de agua
•Eflorescencias: cristalización en la superficie exterior de los cerramientos.
•Oxidación y corrosión
Afectación por organismos vivos en situación activa o pasiva
•Afectación por vegetales (hongos, mohos, líquenes, musgos, otros )

•Erosión química (reacciones químicas por elementos en el ambiente, otros contaminantes).
PATOLOGÍAS DE LOS SUELOS en las que el comportamiento del suelo puede generar lesiones
en el edificio
o Efectos del suelo sobre la edificación pueden ser por

o Fallos generalizados del suelo (estabilización, movimientos sísmicos, cambios de humedad
en los terrenos, cavidades internas)
o Fallos de las cimentaciones (asientos, por fallo en el diseño o la construcción del cimiento,
tensiones excesivas,
o Efecto de las raíces, excavaciones colindantes, movimientos del edificio)
o Fallos de la excavación (fallos de taludes, fallos de entibaciones, fallos de las edificaciones
contiguas por Excavaciones
o Fallos de las estructuras (excavaciones cercanas, variaciones cantidad de agua del terreno,
explosiones cercanas, labores realizadas en el edificio, degradación de materiales, obras
de remodelaciones)
PATOLOGÍA DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES que son las debidas a los esfuerzos no
controlado
Referencia:http://www.construmatica.com/construpedia/Categor%C3%ADa:Patolog%C3%ADas_C
onstructivas
METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS DE UN EDIFICIO
Para poder diagnosticar correctamente una patología primero se debe conocer cuál es el origen
que causa la misma, para poder así encontrar la solución óptima para su reparación. Las lesiones
patológicas deben ser analizadas mediante el diagnóstico de un especialista, ya que es muy
importante un diagnóstico acertado para proceder al tratamiento y la óptima recuperación de la
parte afectada
La patología de la construcción (o estudio de los problemas que se presentan en las edificaciones)

debe reunir cuatro etapas principales:
1.- Reconocimiento: Conocimiento del problema.

Es preciso encontrar el deterioro. Es importante saber que buscar y cómo hacerlo para descubrir
los deterioros, los que se ven y los que no se ven. Persigue conocer la construcción objeto de
nuestro estudio. Comprender la obra y la problemática existente Nos permite tomar conciencia
del problema existente
2.- Prediagnóstico: Información obtenida en el reconocimiento
Conocimientos y experiencia del técnico permite hacer una hipótesis de las causas que han
originado los daños (prediagnóstico) Este paso es importante, en tanto que “guía” al técnico en el
estudio sistemático que realizará en la siguiente etapa. o sea, en el estudio patológico el técnico
tratará de demostrar objetivamente que su prediagnóstico es correcto o, en su caso, se modificará
en la medida que el análisis más detallado nos marque.
3.- Estudio patológico
o Antes de comenzar el estudio patológico deben adoptarse medidas de seguridad

o Análisis detallado de los defectos y las causas
o Estudio pormenorizado de la documentación
o Realizar esquemas, mapas de la información recogida
o Ensayos de información
o Cálculos
4.- Diagnóstico Conclusiones sobre las causas y la gravedad de los daños
5.- Elegir y proponer como reparar
o Recomendaciones de actuación
o Propuestas
TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS METÁLICAS:
Los cinco tipos fundamentales son:
• CORROSIÓN. Se la define como la transformación de metales en compuestos diversos, bajo

fenómenos naturales. Los defectos son distinguibles. Los síntomas son: superficie picada,
oxidada, dejando aparecer placas o escamas de oxido que se desprenden con facilidad, de un
color rojo oscuro típico. La superficie de la sección se reduce, y ante el aumento de tensiones,
disminuyen la resistencia.
• EROSIÓN POR ABRASIÓN. Se aprecia en la sección de acero por el aspecto desgastado y

liso de las superficies. Está relacionada con el trabajo de partes móviles en contacto o en
elementos que sufren acción por el oleaje o partes sumergidas en líquidos.
• JUEGO DE LAS UNIONES. Es la causa de los deslizamientos en los nudos, provoca la

deformación de la estructura, crea zonas de acumulación de tensiones muy elevadas y
acrecienta la posibilidad de rotura por fatiga. Eso lleva a que se requirieran inspecciones
regulares y la reparación inmediata en caso de ser necesario.
• EL EFECTO DE LA FATIGA Se define como la rotura de un elemento bajo esfuerzos repetidos

y variables que producen tensiones iguales o inferiores a las consideradas como admisibles al
proyecto. Los síntomas son pequeñas estrías perpendiculares a la dirección de las tensiones y
son un grave peligro porque son difíciles de prever. Puede provocar el hundimiento de la obra
sin aviso previo.
• EL EFECTO DEL IMPACTO. Se caracterizan por deformaciones localizadas en los elementos

afectados, ondulaciones de débil longitud. Hay que tener especial cuidado de no confundirse
con el aspecto que presentan los elementos afectados por tensiones de pandeo trabajando a
compresión ya que ambos se manifiestan de manera muy similar, pero mientras el pandeo es
señal de efectos más profundos. Si se presentan deformaciones de aspecto de cresta de gallos
o en elementos trabajando a tracción, se trata de un problema de impacto, mientras que el
pandeo se manifiesta en forma de curva en S en ambos lados del eje del elemento.
TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS DE MADERA:
Los principales problemas que plantea la conservación de las obras en maderas se pueden
diferenciar en dos grupos según quien los origina.
DE ORIGEN BIÓTICO:
• PUDRICIÓN. Proviene de algunos tipos de hongos que se nutren de la madera y provocan el

hundimiento de la estructura celular del material. Los síntomas son ablandamiento y la
decoloración de la madera.
• XILÓFAGOS MARINOS. En zonas marítimas, la madera es atacada por una variada fauna
marina, que es roída hasta anular su existencia. Entre los tipos de organismos se citan los
moluscos, la bankia, el teredo corriente, la martesia y otros folas. Crustáceos, etc. Las formas
de ataque son variadas y dependen del tipo de organismo que ataque la madera. También
varía su zona de acción y velocidad de propagación.
• INSECTOS. Entre los insectos que atacan la madera están los coleópteros, hormigas y abejas
carpinteras y las termitas.
• RETRACCIÓN.
• GRIETAS
• JUEGO DE LAS UNIONES
DE ORIGEN ABIÓTICO: Las causas de origen abiótico que pueden producir daños en las piezas
de madera son los agentes atmosféricos (radiación solar y la lluvia) y el fuego.
• AGENTES ATMOSFÉRICOS: La madera expuesta a la luz solar sufre un cambio de la

coloración, que inicialmente toma un tono marrón y posteriormente color grisáceo, y la
aparición de grietas superficiales, debido a la diferencia de contenidos de humedad en la zona
superficial y zona interior. El agua de lluvia provoca el deslavado de los elementos
degradados de la superficie y favorece el fenómeno de aparición de grietas. El deterioro de la
madera expuesta a la intemperie es muy lento y la pérdida de madera es muy pequeña. Esta
pérdida varía en función del clima, la especie y la orientación. La degradación que produce es
superficial y generalmente no afecta las propiedades mecánicas de manera significativa.
• ACCIÓN DEL FUEGO: Una estructura que haya sufrido un incendio puede ser recuperable o
reutilizable si la pérdida de sección no es muy elevada.
• EFECTO DE LA EDAD DE LA ESTRUCTURA
TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS DE MUROS PORTANTES
Al observar un muro defectuoso no solo debemos concentrarnos en el efecto en sí mismo, sino

que además debemos tratar de lograr recabar la mayor cantidad de datos que nos den una pista
sobre la verdadera causa del defecto. Una fisura puede tener múltiples orígenes, en algunos casos
una rápida mirada será suficiente para determinar el origen de la misma, pero en la mayoría de los
casos no es así. Solo tendremos pistas sueltas que debemos ir uniendo a fin de hallar la verdadera
causa.
• GRIETA: Abertura incontrolada que afecta a todo el espesor del muro.
• FISURA: Abertura que afecta a la superficie del elemento o su acabado superficial (revoque).
Los orígenes de las mismas pueden ser:
- deficiencia de ejecución y/o materiales.
- Falta adherencia muro y el mortero.
- Morteros mal elaborados
- Falta de trabas en las esquinas
TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS DE HORMIGÓN:
Las causas de las alteraciones y las patologías que pueden generarse en el hormigón
tienen su origen en una gran diversidad de factores. El conocimiento de estas es
fundamental en cualquiera de las etapas de una construcción que emplee hormigón como
material. Para ello hay que tener muy en cuenta tanto los factores de diseño, así como su
construcción.
Se puede realizar una pequeña clasificación de las causas según su origen:

- Derivadas de los componentes del hormigón
- Derivadas de la fabricación y ejecución
- Defectos y deterioro del acero de la armadura
- Influencia del ambiente
- Deterioro por agentes externos:
▪ Físicos: abrasión, cambios térmicos o higrotérmicos, heladas,
capilaración del agua, desgaste por rozamiento, impactos, acción del
fuego, sobrecargas estáticas y dinámicas,
▪ Químicos: el hormigón en contacto con ambientes agresivos desde el
punto de vista químico como ácidos, bases, sales, etc., dan lugar a un
ataque y deterioro de los hormigones
Se facilita a los estudiantes una ENCICLOPEDIA DIGITAL sobre PATOLOGÍAS DE LA

CONSTRUCCIÓN, temas a tratar en forma exhaustiva en los cursos de edificación e
instalaciones.
Enciclopedia de
patologías de la construcción.pdf
1.2.1: EJEMPLOS DE FORMATOS para realizar el DIAGNÓSTICO DE UN EDIFICIO

para luego implementar su PLAN DE MANTENIMIENTO (Acondicionamiento del terreno,
Estructuras, Fachadas, cerramientos, Instalaciones sanitarias, eléctricas, informáticas, etc.,
Cubiertas de techo, Aislamientos e Impermeabilización, Revestimientos, Señalización,
Equipamientos, Áreas verdes y Área social comunitaria).
b) Vigas y losas
1.3. ESTIMACIÓN DEL PERIODO DE VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES
TABLA VIDA ÚTIL NOMINAL DE LOS DIFERENTES TIPOS DE ESTRUCTURA

“El futuro del mantenimiento de edificios” EPSEB Escuela Politécnica Superior de Edificación de
Barcelona_ 2010
1.3.1. EJERCICIO PRÁCTICO:

UNIVERSIDAD DE PANAMÁ
ASIGNATURA: TEC 5122 - “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS”

Prof. M.Sc. Marjorie Gutiérrez de Gómez, Arq. / Prof. M.Sc. Cristóbal Gómez S., Arq.
PARCIAL #1 - GUÍA DE LECTURA Y APLICACIÓN SOBRE EL TEMA:

“VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES”, Ing. Ronny González
Mora, Tesis de Maestría en Valuación, UNED- Costa Rica, 2005
Indicaciones: Lea, analice y conteste por escrito cada uno de siguientes cuestionamientos. Presente,
en grupo de 4 estudiantes; un informe escrito, y una ponencia digital del trabajo realizado, de no más
de 10 pantallas y/o 10 páginas.
1. Elabore un concepto de “periodo de vida útil de las edificaciones”
2. Elabore un cuadro que sintetice las diferentes “Tipologías de uso de las edificaciones” y su
“estimación de periodo de vida útil”
3. El autor plantea un “método” para estimar el periodo de vida útil de las edificaciones,
contemplando las variables que intervienen. ¿Qué opinan sobre su aplicabilidad en Panamá?
4. El ONT es el “Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica. ¿Cuál es la entidad equivalente en
Panamá?
1. 4. VALORACIÓN DEL ACTIVO INMOBILIARIO- AVALÚOS- DEPRECIACIÓN DEL

EDIFICIO:
CONCEPTOS DE VALUACIÓN:
Propósito y Uso de un Avalúo
Determinar el valor de un bien para lograr realizar cualquier tipo de transacción
inmobiliaria.
¿Qué implica un Avalúo?
La valoración de bienes corresponde a un proceso técnico que implica que el profesional
que lo desarrolla maneje una serie de conceptos de manera teórica y práctica, para poder
asignar el valor más razonable a una propiedad.
Bienes sujetos de Valuación

Entre los principales están:
• Bienes inmuebles (residenciales, comerciales e industriales).
• Bienes muebles
• Equipos de construcción o agrícola
• Equipos electrónicos
• Equipos rodantes
• Navieros
• Forestales
• de Fines Especiales de utilidad restringida (escuelas, aeropuertos, centros de
convenciones)
MÉTODOS DE VALORACIÓN:
• Método Comparativo
• Método de Capitalización
• Método Residual
MÉTODO COMPARATIVO:
Consiste en la separación de los valores de la tierra y de las edificaciones y su posterior
sumatoria, luego de las disminuciones por edad y por deterioro de los edificios, si son
necesarias
• Valor de la tierra
• Valor de la Edificación
• Depreciación
Valor de la Tierra:
• Localización
• Accesibilidad y facilidades de transporte colectivo
• Topografía y morfología
• Usos de suelos y normas de desarrollo urbano y municipal
• Disponibilidad para la construcción
• Proyecciones del sector
• Ecosistema y medio ambiente
Valor de la Edificación:
Para la determinación de los valores de construcción, el método consiste en detallar las
áreas de construcción, clasificándose según la tipología constructiva, acabados, y
elementos estructurales empleados. A estas áreas de construcción se le determinan
precios unitarios de construcción por metro cuadrado, de acuerdo a sus características.
La Depreciación:
Para el caso de construcciones con más de un año de edificadas se aplican disminuciones
al valor de reconstrucción por efectos de depreciación. En base a los siguientes tipos de
depreciación:
• Por edad de construcción.
• Por deterioro físico.
• Por desuso funcional.
DEPRECIACIÓN POR EDAD DE CONSTRUCCIÓN

Edificios de estructura de concreto, paredes de mampostería o bloques 100 años
de cemento, techo de concreto.
Edificios mixtos de estructura de concreto, paredes de bloques de arcilla, 75 años
madera, yeso, y techos livianos.
Edificios de Estructura y techos metálicos, divisiones livianas. 50 años
Edificios de madera con techos livianos. 20 años
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN: (VALOR DE REEMPLAZO

BIENES INMUEBLES
Costo de construcción de la edificaciones a la fecha actual, incluye:
• Cimientos o fundaciones; Estructura; Techo; Ventanas; Puertas; Cielo rasos;
Acabados de piso y paredes: Muebles fijos; Artefactos y accesorios sanitarios;
Pintura; Aire Acondicionado central; Sistemas electrónicos.
No incluye:
• Terreno; Decoración; Muebles no fijos; Unidades de Aire Acondicionado; utensilios.
¿Cuándo se actualiza el Valor de Reemplazo?

o Cada 3 años
o Cada vez que se realizan mejoras,
REGULACIONES Y RESPONSABILIDAD DE AVALUADOR:

• Ley 15 de enero de 1959, que regula las funciones de ingeniería y arquitectura.
• IVAPPAN – Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá
• ANATI – Autoridad Nacional de Tierras, entidad que pertenece al MEF – Ministerio
de Economía y Finanzas.
CÓDIGO DE ÉTICA DE AVALUADOR:

• Alterar, modificar o terminar el trabajo profesional de un colega sin obtener previamente el
consentimiento del autor.
• Lesionar con intención la reputación profesional de otro colega.
• Delegar la responsabilidad de avalúos, peritajes o informes técnicos en personas que carezcan de la
idoneidad requerida.
• Aceptar o ejecutar avalúos, peritajes o informes concernientes a la entidad donde se trabaja como
empleado para cobrar honorarios de tasador profesional independiente.
1.4.1. OTROEJEMPLO PRÁCTICO DE AVALUO RESIDENCIAL:

MODULO Nº2:
MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y

PROYECTIVO

Conoce las normas que regulan el mantenimiento y prevención de daños y riesgos de las
edificaciones a nivel nacional e internacional.
Sub-competencias:
Conoce y analiza las normas nacionales que regulan la seguridad en las edificaciones
Conoce y contrasta las normas internacionales ISO 9000, ISO 14000, OSHA y LEED; así
como la normativa nacional referente a los daños de las edificaciones
Contrasta y valora las normas nacionales e internacionales sobre el tema.

MODULO Nº2:
MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO
2.1. CONCEPTOS BÁSICOS DE SISTEMAS DE MANTENIMIENTO Y PREVENCIÓN DE

RIESGOS:
MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ref.: Artículo de Ing. Juan Miguel Arencibia

Fernández
Conceptos de mantenimiento
• Conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que las instalaciones, edificios,

industrias puedan seguir funcionando adecuadamente.
• Surgen debido a la necesidad de conservar y mantener no solo las edificaciones sino

todo aquello que dentro de su vida útil pueda deteriorarse.
• Trabajos que deben realizarse de forma cíclica para la atención de los equipos y de los
elementos componentes de las construcciones con el fin de subsanar sus deficiencia y
mantener de manera eficaz los servicios que brinden con énfasis especial de aquellas
partes que por sus uso continuado o por su ubicación se encuentran más expuestos al
deterioro.
• - Conservación física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil:

-Conservar las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo
largo del tiempo.
• Conjunto de trabajos periódicos programados y no programados que se realizan para

conservarlo durante un período de vida útil en adecuadas condiciones para cubrir las
necesidades previstas.
• Mantenimiento y reparaciones son las tareas fundamentales que garantizan la

prolongación de la vida útil del edificio evitando su deterioro y su destrucción.
TIPOS DE MANTENIMIENTO:
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida útil de las edificaciones
Características:
- Redactan de actuaciones a corto y medio plazo que reducen el número de fallos,
averías o defectos de un inmueble
- Puede ser programado en el tiempo y evaluado económicamente
- Se realiza periódicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida útil para

conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar deficiencias o
afectaciones provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su
combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de
modificación o sustitución parcial o total
- Objetivo a priori de las deficiencias y problemas que se puedan plantearen el edificio
debido al uso natural del mismo
MANTENIMIENTO CORRECTIVO:
Actúan directamente sobre cualquier fallo observado de forma previa
Trata de corregir aquellos errores que ya presenta la edificación para así lograr extender
su vida hasta el máximo y conservar su patrimonio arquitectónico
Comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas,

es decir, no previstas ni previsibles.
Las reparaciones y sustituciones físicas y o funcionales son operaciones típicas de este

tipo de mantenimiento
MANTENIMIENTO PROYECTIVO: plantean, a largo plazo, mejoras en las prestaciones

del edificio.
LISTADO DE TRABAJOS DE MANTENIMIENTO
Pueden clasificarse como preventivo o correctivo dependiendo de cada caso.

- Pintura, arreglo de desconchados, fisuras superficiales, rejuntado de soldadura
sustitución de tejas, impermeabilización de área cubiertas, fijaciones de losas de piso o
zócalo, engrase de bombas de agua o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas,
limpieza de tanques sépticos colocación de zapatillas de llaves ajustes de válvulas,
ajustes de interruptores ajustes de puertas y ventanas, reposición de vidrios y herrajes
ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN
1- Proyecto
Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la protección y durabilidad de
la estructura.
Ejemplo. Aumentar el espesor del recubrimiento del refuerzo
Especificar tratamientos protectores superficiales
2- Ejecución:
Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecución propiamente dicha,
incluyendo en ese mismo período la obra recién construida, implica un costo 5 veces
superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel
de diseño, para lograr el mismo grado de protección y durabilidad de la estructura
3- Mantenimiento Preventivo
Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de uso y
mantenimiento de la estructura
Ej Eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las
superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovación y construcción de
botaguas, goteras, y otras medidas
4- Mantenimiento Correctivo:
Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación y protección de
estructuras que ya se presentan manifestaciones patológicas o sea corrección de
problemas evidentes.
CLASIFICACIÓN DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Para Babé (1986) los mantenimientos pueden clasificarse atendiendo a tres factores:
1.- Atendiendo al tipo de obra:
Mantenimiento de obras nuevas
Mantenimiento de obras viejas existentes
2.- Según el propietario del inmueble
Mantenimiento privado
Mantenimiento estatal
3.- Según el momento en que se realiza
Mantenimiento preventivo
Mantenimiento correctivo
Para Ruiz (1998)

1.- Mantenimiento ordinario
2.- Reparaciones extraordinarias
A su vez, a Gutiérrez y Casanova (1985) plantean que los trabajos de mantenimiento

pueden clasificarse en función dela zona en la cual van a realizarse:
1.- Trabajo de mantenimiento ordinario sobre los elementos comunes
2.- Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos
Para el Arquitecto Andrés Olivera Ranero (1983)

1.- Mantenimiento simple o habitual
2.-Manteniminento medio
3.- Mantenimiento complejo
Para Xavier Casanovas atendiendo a la periodicidad

1.- Mantenimiento planificado
2.- mantenimiento no planificado
COSTOS EN MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Mantenimiento y costos de mantenimiento son conceptos inseparables.

En la fase de ejecución de la obra se aconseja hacer la selección de los materiales y el
equipamiento de los edificios con vista a sus futuros costos de su mantenimiento.
El costo de los espacios dependerá fundamentalmente de las decisiones dimensionales.

La variación de los costos puede admitirse como continua y dependiendo del costo de la
construcción
Los costos de mantenimiento y uso son bastante menores pudiéndoselos prever con
facilidad, a la vez que pueden programarse anticipadamente los trabajos necesarios de
mantenimiento para alcanzar la vida útil prevista para el edificio.
COSTOS DE MANTENIMIENTO Y USO DE EQUIPAMIENTO
Organización del mantenimiento

- Planificación del mantenimiento
- Responsabilidad del mantenimiento
2. 2. REVISIÓN DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Cada proyecto arquitectónico debe tener el plano de construcción y el juego de
especificaciones.
El juego de especificaciones es un documento que elabora el Arquitecto, el cual está

formado por tres partes principales: Las Condiciones Generales, Las Condiciones
Especiales y las Especificaciones Técnicas.
Las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS constituyen la parte del juego de especificaciones

donde el Arquitecto procede a detallar los aspectos técnicos de los materiales, mano de
obra, equipo y procedimientos necesarios para realizar el proceso constructivo de cada
una de las partes de una obra que se ha dibujado en el juego de planos.
En las especificaciones técnicas debe incluirse los siguientes aspectos:

- Trabajo incluido o trabajo requerido
- Documentos de referencia o estándares que se deben utilizar para realizar el trabajo
- Almacenamiento de los materiales
- Manejo de los materiales
- Instalación o colocación
- Acabados
- -Protección del trabajo realizado
- Muestreo y pruebas requeridas
- Control de calidad
- Limpieza
- Otros aspectos que se consideren importantes para realizar el trabajo.
Las especificaciones técnicas se realizan en base a los distintos componentes del

proyecto. Tendrá la cantidad de capítulos que el Arquitecto considere necesario para que
el proyecto se realice de acuerdo a lo que el diseño y proyectó .
Renglones o ítems en la parte de especificaciones técnicas de acuerdo con el tipo de

proyecto:
- actividades preliminares
- corte y relleno del terreno
- -movimiento de tierra
- hormigón
- estructura
- paredes- albañilería
- repello
- divisiones
- -puertas
- ventanas
- cielo raso
- techo
- plomería
- -electricidad
- -otros sistemas especializados
SE RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO DIGITAL ANEXO EJEMPLO de la

ACP: “PLIEGO DE CARGOS PARA MANTENIMIENTO, REMODELACIONES Y
CONSTRUCCIONES MENORES LICITACIÓN PUBLICA EN DOS ETAPAS”
Contiene un juego de especificaciones de un proyecto de la ACP; pliego de cargos,

condiciones generales y especificas
Revisar la parte de las especificaciones técnicas que están a partir de la pág. 75
En las primeras páginas se tienen las condiciones especiales del proyecto, pliego de
cargos y demás que serán materia o contenidos de la asignatura “Gestión Profesional”
El link completo para que Ustedes lo revisen es:
https://micanaldepanama.com/wp-content/uploads/2012/06/fianzas/cd-05-04.pdf
Pliego de cargos para mantenimiento, remodelaciones y construcciones menores.

Licitación pública en dos etapas. Licitación de la ACP - Panamá
2.3. NORMATIVA INTERNACIONAL

“EL MANTENIMIENTO DEL SIGLO XXI, - LA CUARTA GENERACIÓN DEL
MANTENIMIENTO” 1
• La primera generación de mantenimiento se conformó con reparar al fallar,

esto fue incompatible con el desarrollo industrial posterior a la 2da. Guerra
mundial.
• La segunda y tercera generación del mantenimiento se han enfocado en
tener el Control de las distintas funciones deseadas de los sistemas que
conforman la planta a través del uso de herramientas de control de causas
de falla y el control estadístico.
• El Mantenimiento de la 4ta. Generación encara un gran cambio y un gran
aporte al valor del mantenimiento debido a la ya existencia de normas
internacionales que definen “qué hacer” para lograr sustentabilidad en el
ciclo de vida de los activos, orientando aún más el mantenimiento hacia el
negocio…”
NORMAS ISO 9000, NORMAS ISO 14000, OSHA, LEED

Se propone trabajo grupal de investigación de la normativa internacional vigente.
1
ACIMA – ASOCIACIÓN COSTARRICENSE DE MANTENIMIENTO- 2010
2.4 NORMATIVA PANAMEÑA

Gaceta Oficial N° 20.955 del 29 de diciembre de 1987, por la cual se reglamentan las
funciones de mantenimiento con la RESOLUCIÓN 241 DE FEBRERO DE 1983 de la JTIA.
CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE PANAMÁ; ARTÍCULO 1343
LA RESPONSABILIDAD DECENAL CON RESPECTO A LAS

CONSTRUCCIONES NUEVAS
Por: Alessandra Ocálagan2
La figura de la Responsabilidad Decenal, la podemos ver reflejada en nuestro ordenamiento
jurídico en el Código Civil de la República de Panamá, en el Artículo 1343, al cual no se le ha
realizado alguna variante al espíritu de la norma desde su incorporación dentro de este cuerpo
jurídico, señalando la responsabilidad de responder por parte del contratista o arquitecto frente a
los daños y prejuicios que pudieren nacer dentro de la garantía por la cual están amparadas las
construcciones nuevas. Del mismo reza su tenor literal así:
Artículo 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción

responde de los daños y prejuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde
que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto
que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización
durará quince años.”
2
http://www.rbc.com.pa/ActualidadRBC/ActualidadRBC-2012Abril19.html
Es importante determinar que la responsabilidad que mantienen los contratistas, mencionada

dentro de esta norma sobre una construcción, se basa en la característica ruinosa de la misma por
vicios de esta, por lo tanto es relevante la aclaración del concepto de ruina, del cual podemos
mencionar del libro Jurídico, Responsabilidades en la construcción, Segunda edición abril 2010,
Guillermo Martínez de Simón Santos y Pedro Fernández Alén, el cual menciona que “… la ruina
puede definirse como aquella situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos, bien
porque hagan temer su derrumbamiento, bien porque le hagan inútil para su destino o
habitabilidad”.
Dicho esto, debemos tomar en cuenta que los vicios de la construcción están vinculados con el
estado físico de ésta, lo que comprometería la composición estructural de la edificación, estabilidad
o su resistencia, vicios que pueden surgir dentro de un tiempo más o menos prolongado luego de
su conclusión. A manera de ejemplo, podemos referirnos al Fallo del Juzgado Séptimo Municipal
del Primer Circuito Judicial de Panamá, ramo de lo civil. (Asuntos del consumidor), Panamá, 18 de
agosto de 2008.
Como bien cita esta norma la responsabilidad de responder frente a estos daños y prejuicios que
se puedan presenciar dentro de los diez años, contados a partir que concluyó la construcción la
mantiene el contratista de la obra, pero a su vez por el mismo tiempo la tendrá el arquitecto que la
dirigiere, si se debe a la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Los vicios del suelo son,
normalmente, vicios de la cimentación (el suelo nunca es intrínsecamente vicioso) y, por tanto, del
proyecto (son una subespecie de éstos) y los de la dirección resultan de las instrucciones
inadecuadas o de la vigilancia igualmente inadecuada de su cumplimiento por parte del arquitecto
(para la casuística véanse CADARSO, Responsabilidad, pp. 260-280; LUCAS, Com. Edersa, XX-2,
pp.298-307)
La doctrina en esta materia ha determinado tener otro sujeto responsable con respecto a los vicios
ruinógenos que pueda presentar la edificación, conocido como promotor por ser este quien enajena
o vende el bien inmueble, siendo beneficiario de las transacciones, Fallo Tercer Tribunal Superior
De Justicia Del Primer Distrito Judicial De Panamá, Proceso De Protección Al Consumidor
Interpuesto Por Manuel Jesús Macis Madris Contra La Sociedad Desarrollo Brisas Del Mar, S.A.
Recurso Vertical De Impugnación. 18 de febrero De 2011.
Con relación a las líneas finales del artículo 1343, en donde se menciona que “…Si la causa
fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización
durará quince años”, se refiere a que dada la característica de ruina que mantuviere la
construcción, y teniendo un acuerdo de voluntades consensuado entre las partes, donde se
establezcan las garantías por las cuales una de ellas deba responder por los vicios que aparezcan
sobre esta, se realizará según lo estipulado en ello. Esto se debe al fiel cumplimiento de lo pactado
por las partes dentro del contrato, como bien nos explica la doctrina, dentro de lo que se establece
en un contrato es ley para las partes involucradas, por lo tanto, el motivo de esta normativa es el
cumplimiento de lo acordado y asegurar la efectividad ya sea del fabricante, proveedor, y en este
caso contratista o promotor.
Igualmente, dentro de este tema, debemos tocar la materia de protección al consumidor en relación
con las construcciones nuevas, nuestro ordenamiento jurídico nacional mediante el artículo 79 de la
Ley 45 de 2007, establece que el proveedor deberá establecer, de manera clara y por escrito, los
términos y las condiciones de la garantía de la obra, y en caso de que existan diferentes coberturas
en la garantía, estas deberán estar debidamente detalladas.
Analizando lo que nos menciona esta norma, nos indica que con relación a la responsabilidad que
mantienen los contratistas con respecto a las construcciones nuevas, se debe a que las garantías
que mediante contrato de compraventa se establezcan por las partes, estas condicionaran la
manera y el plazo por el cual deberán ser acatadas, de manera eficiente y efectiva para el
consumidor final, de acuerdo a lo que se establezca por estos.
LA RESPONSABILIDAD DECENAL DEL

PROMOTOR POR VICIOS DE LA
CONSTRUCCIÓN
SECTOR INMOBILIARIO -ROLANDO CANDANEDO3
Es común que, al poco tiempo de recibir un inmueble
sometido al régimen de la propiedad horizontal,
aparezcan algunas fallas o desperfectos que obligan al
dueño a buscar al responsable para presentar un reclamo.
Algunos de ellos se presentan dentro de los primeros
meses, otros a medida que transcurre el uso del inmueble,
y en algunos casos, cuando ya se lleva varios años viviendo
en él.
En nuestro medio es común que los contratos de promesa

y los de compraventa contengan cláusulas en donde la
garantía que da el vendedor del inmueble está limitada a
un período no mayor de un año o a meses, dependiendo
del daño.
Entre los daños tenemos, por solo citar algunos de ellos,

sin propósito de limitación y solo de ejemplo; el piso que
se levanta; baldosas flojas; rajaduras en las paredes;
gabinetes de cocina que se caen; agua de lluvia que entra
por las ventanas, tanto en la unidad inmobiliaria como en
ciertas áreas comunes; salida de agua caliente por donde
debe salir agua fría y viceversa; pintura que se
descascarilla; puertas que no ajustan; humedad en los
pisos y paredes; filtraciones provenientes de los pisos LA PRENSA/ David Mesa
superiores; y muchas más.
¿Quién asume la responsabilidad por tales daños?, ¿a quién se le reclama?, ¿cuál es el plazo para reclamar sin perder el
derecho?
El artículo 1343 del Código Civil señala lo siguiente: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la
construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de 10 años, contados desde que se
concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe
la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años.
En esta norma vemos que solo hay referencia a dos profesionales: el contratista y el arquitecto. No se menciona a
ningún otro profesional y menos al promotor ni al primer propietario (nosotros entendemos que aun cuando fuesen la
misma persona, cumplan roles jurídicos distintos).
Es muy importante señalar que el Código Civil de Panamá y otros códigos de la República fueron aprobados por la Ley
No. 2 de 1916 y entraron a regir a partir del primero de octubre de 1917. Para esa fecha era casi imposible que la
figura jurídica del promotor se conociera y se tomara en cuenta.
También es importante mencionar que el artículo 1343 del Código Civil panameño se copió, por parte del codificador,
del artículo 1591 del Código Civil español de 1889, razón por la cual la jurisprudencia nacional se ha ido desarrollando
sobre la base de la del Tribunal Supremo de España.
3
http://www.martesfinanciero.com/history/2012/10/16/voz_calificada.asp
Por ello, es entendible que, para la fecha del Código Civil español y panameño, solo se mencione a dos profesionales
como los responsables de la “ruina” de un edificio. La jurisprudencia y la doctrina han ido construyendo el modo
actual de entender y aplicar esta norma.
Uno de los principios básicos desarrollados por la jurisprudencia nacional es que el plazo de 10 años es de garantía. “La
doctrina ha señalado que el plazo de 10 años establecido en el primer párrafo del artículo 1343 del Código Civil no es
de prescripción sino de garantía, de tal manera que el término de prescripción de la acción sustentada en esta norma
comenzará a correr a partir del momento en que se manifieste la ruina del edificio, lo cual debe ocurrir dentro del
mencionado plazo de 10 años”. (Jurisprudencia extraída de sistemas jurídicos). Por su parte, Pedro Barsallo dice que
“no se trata de responsabilidad civil ni contractual ni extracontractual; simplemente responsabilidad legal en el
sentido de ser establecida por la Ley. (Pedro Barsallo; Responsabilidad Civil por Defectos en la Construcción; edit
Portobelo, 1996; pág., 11., Colección Pequeño Formato 18).
La “ruina” del edificio a que se refiere la norma es muy amplia y la responsabilidad por ella es también amplia,
dependiendo en dónde se manifieste el daño y el tipo que se presenta, de esa misma manera responderán los
responsables. En todo caso, se entiende que el concepto ruina envuelve “a todos aquellos defectos de construcción
que, por exceder de las imperfecciones corrientes, viene a significar unos defectos configuradores del concepto de
ruina funcional” (Barsallo, ob., cit., pág., 18).
En sentencia del 3 de julio de 2001, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, al resolver un recurso de casación,
señaló lo siguiente:
El promotor o propietario del inmueble es quien enajena o vende los locales, pisos o apartamentos, convirtiéndose en
beneficiario de las transacciones que con ese propósito celebra con terceros. De manera sostenida, como se encarga el
profesor Barsallo de recordárnoslo en su trabajo, el Tribunal Supremo de España ha venido decidiendo que ese
beneficiario o promotor también debe soportar la acción de responsabilidad decenal y asumir la misma condición del
contratista en cuanto a la responsabilidad y obligaciones que le impone el artículo 1591 del Código Civil español,
equivalente al artículo 1343 del Código Civil panameño. El promotor o propietario de la obra no tiene por qué ser
liberado de esa responsabilidad frente al comprador, por el mero hecho de no haber sido quien tuvo a su cargo la
edificación.
Más adelante, la Corte dice: “la interpretación jurisprudencial en España ha dado acogida a la responsabilidad del
promotor-vendedor, aunque esta figura no está contemplada, por razones de orden meramente cronológico, en la
literalidad del precepto, porque en tiempos de su promulgación no se hacen presentes en el negocio de la construcción
los elementos que hoy lo caracterizan. En abono de esa posición se argumenta, no sin razón, que la exculpación del
promotor-propietario y vendedor del inmueble equivaldría, en no pocas ocasiones, a colocar a los compradores en un
estado de semi desamparo”.
El artículo 1701 del Código Civil dice que prescriben en siete años las acciones personales que no tengan señalado
término especial de prescripción. Por lo tanto, el plazo para interponer el reclamo por defecto de la construcción,
ocurrido dentro de los 10 años a que se refiere la norma, es de siete años a partir del momento en que se presentó la
“ruina” del edificio.
SEGUROS DE RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN: DAÑOS A LA OBRA Y

PÉRDIDA DE BENEFICIOS ANTICIPADA (ALOP).
-Seguros en la construcción
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL:

La actividad realizada por la empresa constructora implica riesgos tanto en la propia obra
como a su entorno, pudiendo producir daños tanto a bienes como a personas -en ambos
casos ajenos-. Por tanto, el objeto del seguro es, en un sentido amplio, resarcir al
asegurado de los daños y perjuicios que haya sufrido por una causa accidental y no
querida, esto es, la compensación del perjuicio económico experimentado por un
patrimonio a consecuencia de un siniestro, por una obligación de indemnizar por daños
causados a terceros.
SEGURO DE OBRAS CIVILES TERMINADAS:

Este tipo de seguro garantiza los daños que pueden padecer las obras civiles una vez
terminados los trabajos, debido a: vandalismo individual, causa de la naturaleza
(terremotos, inundaciones, etc.) e impacto de vehículos terrestres, acuáticos o aéreos, etc.
Se excluyen de esta cobertura los daños causados por: actos intencionados del
asegurado, guerra, radiación nuclear, vicio propio, desgaste natural, movimientos de
dilatación y/o contracción por causas térmicas, MANTENIMIENTO DEFICIENTE, daños o
pérdidas consecuenciales y -salvo pacto en contra- huelga, motín, etc.
SE RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO DIGITAL ANEXO

• “RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN, DAÑOS A LA OBRA Y PÉRDIDA DE BENEFICIOS
ANTICIPADA (ALOP) Seguros en la construcción” Aseguradora MAPRE
LEY 31 DEL 2010 – LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONDOMINIOS, PANAMÁ
Se propone trabajo grupal de investigación para completar las normativas

nacionales vigentes; ejemplo Decreto 130 sobre RE-AVALÚOS, etc…
LA ESTRELLA DE PANAMÁ, 2 DE JUNIO DE 2017 / ASOCIACIÓN PANAMEÑA DE GERENTES DE

MANTENIMIENTO (APÁFAM)
MÓDULO Nº3:
PROYECTOS DE APLICACIÓN
CASOS DE ESTUDIO
Desarrolla las destrezas para identificar y plantear las soluciones a los problemas de
casos del estado físico de las edificaciones en cada uno de sus componentes.
Realiza la síntesis del análisis de campo mediante la propuesta de un manual de

mantenimiento de edificios.
Sub-competencias:
Conoce, comprende y propone soluciones a los casos de problemas del estado físico de
las edificaciones para cada uno de sus componentes.
MÓDULO Nº3:
PROYECTOS DE APLICACIÓN: CASOS DE ESTUDIO
3.1. CLASIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS Y NIVELES DE PRIORIDAD EN EL
MANTENIMIENTO DE LAS EDIFICACIONES.
SE RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO DIGITAL ANEXO

“El futuro del mantenimiento de edificios, un compromiso social y una oportunidad de
negocio” -EPSEB - Escuela Politécnica Superior de Edificación de Barcelona-Compromiso
y cultura. Sociedad y mantenimiento- 2010
EJERCICO PRÁCTICO:
PARCIAL #3 - GUÍA DE LECTURA Y APLICACIÓN SOBRE EL TEMA:

“EL FUTURO DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS- un compromiso
social y una oportunidad de negocio”, Ponencias –EPSEB –Escuela Politécnica
Superior de Edificación de Barcelona, España, 2010
Presente en clase una PONENCIA digital en grupo de 4 estudiantes. Deberán enviar por email el
trabajo realizado en formato pdf.
CUESTIONARIO BASE:
1. Elabore una síntesis del concepto principal tratado en el contenido; para cada una de las 2
ponencias (del total de 11) que sea asignado a su grupo.
2. Respecto a esas ponencias que su grupo escogió; elabore un cuadro que sintetice los diferentes
aspectos que podrían ser aplicados en Panamá, para mejorar la realidad actual de la Gestión y
Mantenimiento de Edificios.
TEMA GENERAL:
➢ EL FUTURO DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS. UN COMPROMISO SOCIAL Y UNA
OPORTUNIDAD DE NEGOCIO
➢ MANTENER, CONCEPTUALIZAR LA NECESIDAD DEL MANTENIMIENTO, VENDER Y VENDER
PONENCIAS:
1. EL EDIFICIO QUE VIENE
2. LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO DE GRANDES PATRIMONIOS INMOBILIARIOS.
EXPERIENCIA DE INMOBILIARIA COLONIAL
3. EL CONTROL DEL MANTENIMIENTO. GESTIÓN DE COSTES Y CALIDAD. TÉCNICAS Y
EXPERIENCIAS
4. INDICADORES ECONÓMICOS EN EL MANTENIMIENTO. BENCHMARKING Y VISIÓN
ESTRATÉGICA
5. LA CONTRATACIÓN DEL MANTENIMIENTO Y SERVICIOS GENERALES
6. EXPERIENCIA EN LA CONTRATACIÓN DE OBRAS CON EXPLOTACIÓN EN EDIFICACIÓN
7. CIUTAT DE LA JUSTÍCIA DE BARCELONA I- L´HOSPITALET DE LLOBREGAT.-- EL
MANTENIMIENTO EN UN CONTRATO DE CONCESIÓN
8. EL CTE Y RITE, COMO AFECTAN EN EL DISEÑO Y EXPLOTACIÓN DE LAS INSTALACIONES
9. GESTIÓN ENERGÉTICA PARA GRANDES CORPORATIVAS
10. LA FORMACIÓN ACADÉMICA DEL MANTENIMIENTO
11. EL INGENIERO DE EDIFICACIÓN, UN NUEVO ACTIVO PARA EL MANTENIMIENTO.
Fecha de ponencias del parcial #3 (semana 11 y 12)

3. 1. 1.. GESTIÓN Y MANTENIMIENTO EN PH RESIDENCIALES (casos de estudio)
3.1.1.1. CASO DE ESTUDIO RESIDENCIAL P-H. RESERVE-LEGACY

3.1.1.2. CASO DE ESTUDIO RESIDENCIAL P.H. DENOVO

3.1.2. . GESTIÓN Y MANTENIMIENTO EN CENTRO COMERCIALES (casos de estudio:

May´s Zona Libre; Los Andes Mall; Metromall; Westland Mall; Terrazas de Albrook)
3.1.2.1. CASO DE ESTUDIO CENTRO COMERCIAL MAY´S -ZONA LIBRE COLÓN

PRESUPUESTO PROYECTADO VS. PRESUPUESTO EJECUTADO

EJEMPLO MANTENIMIENTO PROYECTIVO

3.1.2.2. CASO DE ESTUDIO CENTRO COMERCIAL METROMALL

MÓDULO Nº4:
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

ASISTIDO POR COMPUTADORA
Desarrolla las destrezas para identificar y plantear las soluciones a los problemas de
casos del estado físico de las edificaciones en cada uno de sus componentes.
Realiza la síntesis del análisis de campo mediante la propuesta de un manual de

mantenimiento de edificios.
Sub-competencias:
Conoce, comprende y propone soluciones a los casos de problemas del estado físico de
las edificaciones para cada uno de sus componentes.
MÓDULO Nº4:
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ASISTIDO POR
COMPUTADORA
ASPECTOS IMPORTANTES QUE DEBEN CONSIDERARSE PARA IMPLENTAR UN

SOFTWARE DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
CATÁLOGO DE EQUIPO Y LOCALIZACIONES

Para la implementación de un sistema es importante hacer un levantamiento del equipo
cuyo mantenimiento se desea controlar
Al registrar en el sistema el catálogo de equipos y lugar donde se localizan, podremos

asignar los trabajos de mantenimiento.
PLANES DE MANTENIMIENTO
En los planes o rutinas de mantenimiento se establece las partes de sus equipos, las
actividades que deben realizarse a cada una de las partes y la frecuencia con que deben
realizarse.
Los planes de mantenimiento se deben hacer tomando como base las

recomendaciones de los fabricantes de los productos y o los equipos
Ejemplo:
PARTES ACTIVIDADES FRECUENCIA

Cisterna Revisar anclaje Cada 6 meses
Motobomba Medir temperatura Cada 15 días
Motor Revisar conexiones Lubricar
CONTROL DE LECTURAS
La frecuencia con que se realizan las actividades las puede establecer el usuario en base
a tiempo o en base a una lectura, como por ejemplo, horas de uso, kilómetros, etc.
Cuando el mantenimiento rutinario de un equipo se controla en base a lecturas (ej. Km,
horas, etc.) El usuario deberá registrar periódicamente la lectura de uso para que
entonces se vea en el sistema que mantenimiento debe realizarse.
CALENDARIOS
Una vez que hacemos la liga de equipos o materiales con sus respectivos planes o rutinas
de mantenimiento, se hará un calendario de mantenimiento.
En los calendarios de mantenimiento se muestran las fechas cuando deben realizarse
cada una de las actividades.
Debido a la gran cantidad de actividades de mantenimiento rutinario que normalmente
deben controlarse y al hecho de que los calendarios constantemente requieren ser
actualizados, sólo con un sistema computarizado es posible mantener toda esa

información actualizada y al día.
MANTENIMIENTO NO RUTINARIO
Además de los trabajos rutinarios definidos en los planes de mantenimiento, es importante
registrar los trabajos no rutinarios, es decir trabajos que se realizan una vez.
Como ejemplo podemos mencionar trabajos de mantenimiento correctivo, mejoras a

equipos e instalaciones, trabajos de apoyo a otras áreas, o incluso trabajos de
mantenimiento preventivo que no se realicen en forma rutinaria.
Si tenemos un sistema computarizado podría existir la ventaja de que cada vez que
alguien detecte una falla o requiera los servicios del personal de mantenimiento, podría
registrar su solicitud vía internet.
MANTENIMIENTO PREDICTIVO
Existen actividades rutinarias que implican la toma de una medición. Como por ejemplo,
medir temperatura, medir amperaje, resistencia de aislamiento, desgaste, cantidad de
cloro, etc.
Estas actividades se conocen como predictivas ya que en base a los valores obtenidos
podemos predecir una tendencia a una falla.
En los planes o rutinas de mantenimiento rutinario, podemos incluir actividades que

impliquen la toma de una medición.
Un sistema computarizado permitiría graficar dichos valores y alertar sobre todos aquellos
equipos que tienen alguna medición fuera o cercana a límites, permitiendo generar
oportunamente las órdenes de trabajo correspondientes de revisión o reparación.
RECURSOS
Una parte fundamental en la administración de mantenimiento es el manejo oportuno de
los recursos necesarios para realizar los trabajos.
En el programa de mantenimiento, debe incluir un programa de inventario de repuestos y

consumibles, así como un programa para control de herramientas. Esto permitirá al
personal de mantenimiento consultar la existencia de repuestos y disponibilidad de las
herramientas necesarias antes de iniciar un trabajo, evitando demoras y pérdidas de
tiempo por no contar con los repuestos necesarios
Para cada una de las actividades rutinarias que se definen en el plan de mantenimiento,
debe dejarse establecidos los repuestos necesarios para realizarlas.
ORDENES DE TRABAJO
En un programa podremos ver día por día los trabajos que deben realizarse.
En un programa, se presentará una lista actualizada con todos los trabajos programados
para realizarse un período. Partiendo de esa lista de trabajos que deben realizarse, se
generaran las órdenes de trabajo agrupando los trabajos por especialidades o cualquier
otro criterio. Al asignar las órdenes de trabajo se puede asignar también la persona
responsable.
4.1. TIPOS DE SISTEMAS DE SOFTWARE ESPECIALIZADO PARA LA GESTIÓN DE

MANTENIMIENTO:
MP SOFTWARE
El MP es un software profesional para control y administración de mantenimiento que le
ayudará a mantener organizada toda la información que requiere para el mantenimiento.
En forma general, podemos decir que el MP constituye una poderosa herramienta que le
ayudará a:
- Documentar información de equipos y localizaciones
- Documentar planes y rutinas de mantenimiento rutinario
- Organizar y programar trabajos de mantenimiento
- Organizar historiales referentes a trabajos realizados y recursos utilizados
- Generar una gran cantidad de consultas, gráficas y relacionados con la gestión de
mantenimiento
Software GMAO
CMMS – GMAC
Software de mantenimiento gratuito PMX-PRO
También ha sido útil el manejo de libro de EXCEL, de Microsoft Office, llevando en

diferentes hojas dinámicas:
• el MANTENIMIENTO PREVENTIVO,
• el MANTENIMIENTO CORRECTIVO,
• el REGLAMENTO DE USO DE ÁREAS SOCIALES,
• el REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD,
• las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS de los diversos sistemas sanitarios,
eléctricos, mecánicos, hidráulicos, etc.…
4.2. ELABORACIÓN DEL “MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO”
Departamento de Mantenimiento,
Proyectos y Arquitectura.
Director
Arq. Emersson Mejía
Asistente
Ing. Lavinia Molina
Arquitectura Mantenimiento Proyectos
Arquitecto/ Supervisor de Supervisor de Supervisor de Project

Inspector Instalaciones Instalaciones Limpieza Manager
Tec. Dionisio Joseph Tec. Boris Arauz Carlos Delgado Ing. Zuleika Samuels
Arq. Mayra Cobo
Empresa
Colaboradores
Limpieza
de Limpieza
Lumenca
Electricista Plomería Ayudante G

Albañil Efraín Herrera
Cesar Robles Leonardo Delgado Faisaia Perez
Alfonso Agrazal
4.3. SEGUIMIENTO Y CONTROL DEL PROYECTO DE GESTIÓN DE MANTENIMIENTO

DEL EDIFICIO
4.4. INFORMES DE GESTIÓN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

DOCUMENTACIÓN BÁSICA
Cronograma de Mantenimiento Oceania -Sistemas de Aire_ Junio.pdf
MANUAL DE REMODELACIONES PH OCEANIA BP 4ª EDICIÓN (4).pdf
INFORME FINAL FILTRACIONES PUNTUALES Y LOUVERS OCEANIA - JUNION 2015.pdf
MANUAL DE USO - PH OCEANIA BUSINESS PLAZA.pdf
Plan de Seguridad del PHOBP Actualizado 2014.pdf
OCEANÍA BUSINESS PLAZA - EVACUACIÓN, EMERGENCIA.pdf
CONCLUSIONES
Se espera que las diversas metodologías y/o técnicas planteadas en este Folleto hayan
promovido un proceso de comprensión; que con los ejemplos y diversas dinámicas
desarrolladas tanto en la clase presencial, como en los trabajos de campo e investigación
realizada en equipo, podamos promover de manera Integral, la “cultura” sobre la
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS, como una etapa obligatoria en los
proyectos reales.
GLOSARIO BÁSICO:
Calidad
Medida de la idoneidad o aptitud del conjunto de cualidades y características de una
vivienda, para satisfacer las necesidades explícitas, relacionadas con sus propiedades de :
estabilidad estructural, habitabilidad y durabilidad.
Estándar
Nivel de calidad establecido como patrón o modelo para una vivienda o alguna de sus
partes
Defecto
Carencia del estándar establecido, que afecta a algún componente o a una parte de la
vivienda, lo cual perjudica su calidad
Deterioro
Degradación debida al uso o el transcurso del tiempo de las características y condiciones
inicialmente establecidas y aceptadas en la construcción de una vivienda, sea esto que
afecte al a totalidad de la misma o a un elemento de ella que perjudica su calidad.
Falla
defecto o deterioro visible o dimensionable que presentan los elementos o componente de
la vivienda
Patología
Deterioro o defecto recurrente típico y caracterizable que afecta a una vivienda,
componente o parte de la misma
Vicio Oculto
Defectos o deterioros que no son posibles de detectar de manera aparente al momento de
recepcionar una obra
Variables
Elementos que forman parte de las viviendas los cuales son objeto de la medición
cuantitativa y cualitativa
ANEXO 1:
ANEXO 2:
2
BIBLIOGRAFÍA
• ARENCIBIA FERNÁNDEZ, Juan Miguel (2011), “Conceptos Fundamentales sobre el Mantenimiento de Edificios”,
Cuba.
http://www.empai-matanzas.co.cu/revista%20EMPAI/REVISTA3/articulo4.htm.
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Chile: Edición Instituto de la Construcción.
• GONZÁLEZ MORA, Ronny (2005). Vida Útil Ponderada de Edificaciones. Tesis Profesional Costa Rica: Benemérita
Universidad Autónoma de Puebla de México, Facultad de Ingeniería y Universidad Estatal a Distancia de Costa
Rica, Escuela de Ciencias Exactas y Naturales, 133 Págs. http://www.uaca.ac.cr/bv/ebooks/topografia/3.pdf
• MANTEDIF. Software para la Gestión del Mantenimiento de Edificios, http://www.mantedif.com/home
• MONDRAGÓN Unibertsitatea (2012). Curso avanzado en gestión de Mantenimiento. España
http://www.mondragon.edu/muplus/katalogoak/curso-avanzado-en-gestion-de-mantenimiento.
• NAVARRO ELOLA, Luis Pastor Tejedor, Ana Clara MugaburuLacabrera, Jaime Miguel (2009). Gestión integral de
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http://site.ebrary.com/lib/upanamasp/docDetail.action?docID=10352641
• Plan Andaluz de Vivienda y Suelo. (2001). “Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de
edificios destinados a Vivienda”.
• OMEI (2009). Operación y Mantenimiento a Edificios Inteligenteshttp://www.omei.com.mx/, México.
• PORTERO RICOL, Ada Esther (2007). Conservación y mantenimiento de las edificaciones de vivienda. Cuba:
Arquitectura y Urbanismo. V.23 n.1. 2002, Editorial: Editorial Universitaria, 5 Págs.
• PRIMAVERA SYSTEM INC. (2011= – Oracle, USA, Software deProgramación de Proyectos y Control de
Mantenimiento Preventivo de Edificios, Instalaciones físicas de instituciones, Control de áreas de
entretenimiento colectivas y seguridad, http://www.oracle.com/global/lad/applications/primavera/index.html
• ROS ORTA, Serafín (2008). Planificación y gestión integral de parques y jardines: calidad, sostenibilidad y PRL.
España: Mundi-Prensa, 372 Págs. http://site.ebrary.com/lib/upanamasp/docDetail.action?docID=10239077
• ROS ORTA, Serafín (2008). La empresa de jardinería y paisajismo: mantenimiento y conservación de espacios
verdes (3a. ed.) España: Mundi-Prensa, 519 Págs.
• SCADA, (2011), Software de Facilites Management, España
http://www.directindustry.es/prod/wonderware/softwares-scada-33737-550843.html.
• SOBERANES COLLADO, María José (2009). El mantenimiento de un edificio inteligente. México: B - Universidad
Panamericana, 16 Págs. http://site.ebrary.com/lib/upanamasp/docDetail.action?docID=10327426
• SUAREZ SALAZAR, Carlos (2011). “Costo y Tiempo en Edificación”. Editorial LIMUSA, México.
• ZANNI, Enrique (2009). Patología de la construcción y restauro de obras de arquitectura. Argentina:Editorial
Brujas, 301 Págs.

Folleto de Metodos - Conceptos y Ejercitacion Didactica para La Gestion y Mantenimiento de Edificios

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GUÍA DE EVALUACIÓN DE CHARLAS O PONENCIAS EN EL CURSO

VALORACIÓN DEL ACTIVO INMOBILIARIO, PERITAJE Y AVALÚOS EN LAS

ALCANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS

Competencias del módulo:

Conoce y valora el concepto de depreciación de los edificios y estima su período de vida

1.1. FUNCIONES DE PERITAJE Y AVALÚO DE EDIFICACIONES.

1.2. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA EN LA EDIFICACIÓN

1.2.1. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA DE LOS MATERIALES DEL EDIFICIO

Patología: el grupo de síntomas asociadas a una determinada dolencia.

Se consideran Patologías Constructivas las diferentes lesiones patológicas habituales en la

Tipos de lesiones constructivas

o Lesiones Físicas: causadas por la humedad, la suciedad, la erosión.

Conocer las Patologías Constructivas es clave para evitarlas en futuras obras.

Según a qué área de la construcción afecten pueden clasificarse como

PATOLOGÍAS DE LOS ACABADOS O LESIONES MENORES

•Grietas y fisuras: aberturas incontroladas de un elemento

Afectación por organismos vivos en situación activa o pasiva

•Afectación por vegetales (hongos, mohos, líquenes, musgos, otros )

o Efectos del suelo sobre la edificación pueden ser por

METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS DE UN EDIFICIO

La patología de la construcción (o estudio de los problemas que se presentan en las edificaciones)

1.- Reconocimiento: Conocimiento del problema.

2.- Prediagnóstico: Información obtenida en el reconocimiento

3.- Estudio patológico

o Antes de comenzar el estudio patológico deben adoptarse medidas de seguridad

4.- Diagnóstico Conclusiones sobre las causas y la gravedad de los daños

5.- Elegir y proponer como reparar

TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS METÁLICAS:

Los cinco tipos fundamentales son:

• CORROSIÓN. Se la define como la transformación de metales en compuestos diversos, bajo

• EROSIÓN POR ABRASIÓN. Se aprecia en la sección de acero por el aspecto desgastado y

• JUEGO DE LAS UNIONES. Es la causa de los deslizamientos en los nudos, provoca la

• EL EFECTO DE LA FATIGA Se define como la rotura de un elemento bajo esfuerzos repetidos

• EL EFECTO DEL IMPACTO. Se caracterizan por deformaciones localizadas en los elementos

TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS DE MADERA:

• PUDRICIÓN. Proviene de algunos tipos de hongos que se nutren de la madera y provocan el

• AGENTES ATMOSFÉRICOS: La madera expuesta a la luz solar sufre un cambio de la

• EFECTO DE LA EDAD DE LA ESTRUCTURA