Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua

UNAN-León
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales

Módulo de Ingeniería Financiera

Tema: Caso Hotel Comfort lnn Santa Ana (Costo de Capital)
Integrantes:
1. Ana Cristhiam García
2. Marcell Rosalío Palma Canales
3. Maritza Alexandra Pacheco
4. Ruddy Bismark Traña Barahona
Tutor:
MBA. Yamil Iván Ruiz
 Alternativa 1 : Método tradicional

El Grupo utilizaba regularmente un costo de capital basado en tasas usadas para

proyectos similares, tanto en la región como fuera de ella. Estas tasas podían
obtenerse gracias a la relación que tenía el grupo con otras empresas del mismo giro,
por inversiones previas del mismo grupo en otros lugares de la región o por
información obtenida de diversas fuentes, públicas o privadas. A esta tasa tomada
como base se le añadía una sobretasa o prima que representaba el riesgo adicional
que involucraba realizar la inversión en el país que correspondiera. Las tasas de
descuento obtenidas de esta manera se aproximaban al 15%.
Proyectos Similares, información obtenida 15.00%
Riesgo adicional por inversión en el país 3.25%
Tasa costo de capital p / inversión = 18.25%
 Alternativa 2: Encuesta de consultora

Se pensó en otra forma de realizar el cálculo, para lo cual se usarían datos obtenidos de información pública,
provenientes de fuentes confiables, ya sea consultoras especializadas norteamericanas o instituciones educativas.
El equipo responsable logró encontrar información sobre las tasas de retomo del mercado de hoteles de lujo y
hoteles de servicio completo en Estados Unidos para el año 1999. Las tasas encontradas eran desapalancadas, es
decir se referían a transacciones sin deuda y recomendaban ajustes por palanqueo dependiendo del tipo de hotel.
Esta información fue tomada de la empresa Korpacz Real Estate2 , prestigiosa compañía de evaluación,
consultoría y publicidad en el sector inmobiliario norteamericano. En el anexo 4 se muestra la información obtenida
sobre Korpacz. Otras fuentes públicas y privadas también proveían información similar.

Un elemento en discusión era el riesgo país y la forma de calcularlo para la evaluación de proyectos fuera de
Estados Unidos. El lng. Morales se había enterado que una forma de medir el riesgo país era basándose en la
valoración por países que hacía Moody's3 y en el diferencial de riesgo asociado al incumplimiento de compromisos
respecto de los bonos del tesoro norteamericano. Pudo obtener información sobre el tema en la página web de
Aswath Damodaran de NYU Stem4 y se preguntaba si debía usar el riesgo país en el cálculo de la tasa de
descuento. En el anexo 5 se presenta la información obtenida sobre el riesgo país.
 Considerando
Información Sin Apalancamiento
Apalancamiento
Datos obtenidos de Información pública (1999) 14.66% 14.66%
Riesgo adicional por inversión en el país (CR) 3.25% 3.25%
nformación pública, Premio por apalancamiento tasa de descuento 4.15%
instituciones educativas. Calculo del costo de capital = 17.91% 22.06%
de hoteles de lujo y
eran desapalancadas, es
ndiendo del tipo de hotel. El costo de capital según consultores seria de 22.06% con apalancamiento financiero y sin
de evaluación, apalancamiento el costo de capital seria de 17.91%
a la información obtenida

proyectos fuera de
era basándose en la
plimiento de compromisos
a en la página web de
ulo de la tasa de
profesor
14.14%
3.25%
3.44%
20.83%
 CAPM SEGÚN DONALD R. LESSARD (Relativo al mercado mundial)
β proyecto en
R = RF + * ( Rm - Rf ) + ajuste riesgo pais
extranjero

R = 8.63% + 65.95% * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 65.95% * 7.64% + 3.25%
R = 8.63% + 5.04% + 3.25%
R = 16.92% (CAPM SIN APALANCAMIENTO)

R = 8.63% + 104.52% * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 104.52% * 7.64% + 3.25%
R = 8.63% + 7.99% + 3.25%
R = 19.87% (CAPM CON APALANCAMIENTO)

CAPM SEGÚN DONALD R. LESSARD (PROMEDIO DE LA REGIÓN) USA*

β proyecto en
R = RF + extranjero * ( Rm - Rf ) + ajuste riesgo pais

R = 8.63% + 95.42% * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 95.42% * 7.64% + 3.25%
R = 8.63% + 7.29% + 3.25%
PROF. R = 19.17% (CAPM SIN APALANCAMIENTO)

R = 8.63% + 53.00% * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 53.00% * 7.64% + 3.25%
R = 8.63% + 4.05% + 3.25%
R = 15.93% (CAPM CON APALANCAMIENTO)

CAPM SEGÚN ASWATH DAMODARAN (Riesgo asociado al país)

β proyecto
R = RF + * [( Rm - Rf ) + Prima riesgo pais ]
EEUU

R = 8.63% + 53.00% * [( 16.27% - 8.63% ) + 3.25% ]

R = 8.63% + 53.00% * [ 7.64% + 3.25% ]
R = 8.63% + 53.00% * 10.89%
R = 8.63% + 5.77%
R = 14.40% (CAPM SIN APALANCAMIENTO)

R = 8.63% + 0.84 * [( 16.27% - 8.63% ) + 3.25% ]

R = 8.63% + 0.84 * [ 7.64% + 3.25% ]
R = 8.63% + 0.84 * 10.89%
R = 8.63% + 0.091476
R = 17.78% (CAPM CON APALANCAMIENTO)

Ecuación de CAMP ajuste del premio por riesgo país

β proyecto
R = RF + * ( Rm - Rf ) + Prima riesgo pais
EEUU

R = 8.63% + 0.53 * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 0.53 * ( 7.64% ) + 3.25%
R = 8.63% + 0.040492 + 3.25%
R = 15.93% (CAPM SIN APALANCAMIENTO)

R = 8.63% + 0.84 * ( 16.27% - 8.63% ) + 3.25%

R = 8.63% + 0.84 * ( 7.64% ) + 3.25%
R = 8.63% + 0.064176 + 3.25%
R = 18.30% (CAPM CON APALANCAMIENTO)
Beta país estimado CR 1.2443
Beta apalancada 0.8400
Beta desapalancada 0.5300
Beta prom. Extranjera apalancada 1.0452
Beta prom. Extranjera desapalancada 0.6595

Beta país promedio de la Región 1.1360

Beta apalancada 0.8400 SE ESTA DICIENDO QUE SE TIENE LA MISMA DEUDA E IMPUESTO
Beta desapalancada 0.5300 SE ESTARÍA DICIENDO QUE NO SE TIENE DEUDA
Beta prom. Extranjera apalancada 0.95424
Beta prom. Extranjera desapalancada 0.6021

RF 8.63%
RM - RF 7.64%
Beta Apalancada 0.84
Beta Desapalancada 0.53
CP 3.25%

Rf Libre Riesgo
BL Beta Apalancado
(RM - RF) Risk Premiun
 cp Country Risk premium

CAPM= rf + BL* (rm - rf) + cp

CAPM= rf + BL* (rm - rf) + cp

E LA MISMA DEUDA E IMPUESTO EN USA
E TIENE DEUDA
Ecuación de CAMP ajuste del premio por riesgo país
WACC CON APALANCAMIENTO (DEUDA 60%)
%D * i * (1-T) =
% deuda Interest
60% * 10% * 70% = 4.20%

+
%E * ke
% Equity
40% * 18.30% = 7.32%
11.52%
SEGÚN ASWATH DAMODARAN
WACC CON APALANCAMIENTO (DEUDA 60%)
%D * i * (1-T) =
% deuda Interest
60% * 10% * 70% = 4.20%

+
%E * ke
% Equity
40% * 17.78% = 7.11%
11.31%
 CONCLUSIÓN:

La decisión que debería de tomar el Ingeniero Morales y su equipo es la siguiente:

El modelo CAPM elabora un supuesto fundamental: que el costo del capital contable de una empresa está en func
libre de riesgo más una prima que considere el riesgo del mercado y el de la propia empresa, por tanto, en vista q
incluye la tasa libre de riesgo junto con el riesgo país y adicional contempla lo que es la beta tanto apalancada com
desapalancada es conveniente que el Ingeniero Morales utilice esa tasa de descuento calculada por este Modelo.

Otro dato importante para resaltar es que adicional que asume la tasa libre de riesgo, también incluye un premio p
asumido por la inversión, siendo este método más completo de análisis, contempla más variable y es por tanto má

En cambio no recomendamos descontar los flujos por el método tradicional ya que este solo incluye dos variables
como tal y el riesgo país, es decir que es bastante corto al momento de hacer un análisis para la inversión o para
de capital de la inversión.

En el caso de la Alternativa 2: Encuesta de Consultoras toma en cuenta lo que son la industria pero en promedio o
los datos históricos obtenidos de dos trimestres en el cual incluyen el riesgo país y el premio por apalancamiento
tasa de descuento en la parte promedio de la misma industria, sin embargo consideramos que aún no cumpliría c
expectativas de descontar los flujos.
e:

ble de una empresa está en función de la tasa

ia empresa, por tanto, en vista que el CAPM
e es la beta tanto apalancada como
uento calculada por este Modelo.

sgo, también incluye un premio por el riesgo

a más variable y es por tanto más realista.

e este solo incluye dos variables: la industria

análisis para la inversión o para saber el costo

n la industria pero en promedio o mejor dicho

y el premio por apalancamiento sobre una
deramos que aún no cumpliría con las
 Anexo 1 Anexo 2
Hoteles Operados por el Grupo Real a junio del
Marcas representadas por Six Continents Hotels y Choice Hotel
2001

Camino Real lnter-Continental San Salvador Six Continental Hotels

Camino Real lnter-Continental San Pedro Sula lnter-Continental Hotel and Resorts

Camino Reallnter-Continental Tegucigalpa Crowne Plaza Hotels and Resorts

lnter-Continental Guatemala Holiday lnn Hotels and Resorts

lnter-Continental Metrocentro Managua Holiday lnn Express

Camino Real lnter-Continental San José Staybridge Suites by Holiday lnn

lnter-Continental Miami Airport West

Meson de\ Angel - Puebla, México

Comfort lnn- El Salvador (Aeropuerto)

 Anexo 2 Anexo 3
por Six Continents Hotels y Choice Hotels Indicadores varios. Cadenas de hoteles.

lntercontinental Six Continental

Choice Hotels Indicadores Choice Hotels
Hotel and Resorts Hotels

Comfort lnn Número de hoteles Más de 130 Más de 3,100 Más de 4,300

Número de Más de
Comfort Suites 45000 Más de 460,000
habitaciones 400,000
Presencia: Número
Sleep lnn & Suites Apróx. 60 Casi 100 Más de 400
de países

MainStay Suites

Quality lnn, Quality Suites, Qualíty

Inn & Suites

Clarion Hotel

Econo Lodge

Rodeway lnn
 Anexo 4
Información sobre industria hotelera obtenida de Korpacz Real Estate.
MERCADO NACIONAL DE HOTELES EN ESTADOS UNIDOS, 1999
TASA DE DESCUENTO (DISCOUNT RATE (IRR) ) *
TERCER PRIMER TRIM. AÑO
TRIM.1999 1999 ANTERIOR
Hoteles de Servicio Completo
Rango 9% - 16% 9% - 16% 9% - 16%
Promedio 13.11% 13.17% 13%
Hoteles Economy/Servicio Limitado
Rango 10% - 20% 10% - 18% 10% - 16%
Promedio 14.75% 14.57% 14.14%
Hoteles de lujo
Rango 9% - 16% 9% - 16% 9% - 16%
Promedio 12.79% 12.81% 12.75%
Hoteles de estadia prolongada
Rango 12% - 17% 12% - 16.5% 12% - 16.5%
Promedio 14.50% 14.43% 14.04%
*Tasa sobre transacciones desapalancadas (unleveraged, all cash transactions)

PREMIO POR APALANCAMENTO SOBRE LA TASA DE DESCUENTO

ASUME DEUDA ENTRE 50% Y 60% - TERCER TRIMESTRE 1999
TERCER AÑO
TRIM.1999 ANTERIOR
Hoteles de Servicio Completo
Rango 0% - 11% 2.5% - 4.5%
Promedio 2.93% 2.92%
Hoteles Economy/Servicio Umitado
Rango 1% - 10% 1% - 6%
Promedio 4.15% 3.44%
Hoteles de lujo
Rango 0% - 4.5% 1% - 4.5%
Promedio 2.58% 2.96%
Hoteles de estadia prolongada
Rango 3% - 13% 0% - 4.5%
Promedio 5.83% 2.83%
 Anexo 5 Anexo 6
Primas de riesgo por riesgo país. Información financiera diversa
Clasificación de riesgo bonos soberanos largo
Tasa Libre de Riesgo
plazo 2001
Fecha: 1-Jun
Moody's Premium
Bono del tesoro a 10 años 5.28%
valoración diferencial
USA Aaa 0.00% Fuente: Bloomberg
Mexico Baa3 2.00% Retornos históricos
Rep Dominicana B1 6.00% Promedio Aritmetico
Guatemala Ba2 4.00% Bonos tesoro Indice acciones
Rango años
El Salvador Baa3 2.00% a 10 años (Rf) S&P 500 (Rm)
Honduras B2 7.50% 1928 - 2000 5.21% 12.38%
Nicaragua B2 7.50% 1962 - 2000 7.39% 12.63%
Costa Rica Ba1 3.25% 1990 - 2000 8.63% 16.27%
Panama Baa1 1.50%
Peru Ba3 5.25% Promedio Geométrico
Prima por
Rango años
riesgo
1928 - 2000 5.51%
1962 - 2000 4.52%
1990 - 2000 7.09%
Fuente: Damodaran, Stem New York

Betas

Beta Beta
apalancada desapalancada
Promedio Hoteles USA 0.84 0.53

Fuente: Damodaran, Stem New York

iversa
o

Prima por riesgo

(Rm - Rf)
7.17%
5.25%
7.64%
 Anexo 7
Otras fuentes de Información
Tasas de interés: Bonos del tesoro Estados Unidos

6 meses 1 año 5 años 10 años 30 años

Jan-01 5.15 4.81 4.86 5.16 5.54
Feb-01 4.89 4.68 4.89 5.1 5.45
Mar-01 4.44 4.3 4.64 4.89 5.34
Apr-01 3.99 3.98 4.76 5.14 5.65
May-01 3.74 3.78 4.93 5.39 5.78
Jun-01 3.56 3.58 4.81 5.28 5.67
Jul-01 3.56 3.62 4.76 5.24 5.61
Aug-01 3.39 3.47 4.57 4.97 5.48
Sep-01 2.71 2.82 4.12 4.73 5.48
Oct-01 2.17 2.33 3.91 4.57 5.32
Nov-01 1.92 2.18 3.97 4.65 5.12

Fuente: Reserva Federal USA

Betas diversas e información financiera

Empresas hoteleras e Industria hotelera en Estados Unidos

Financial Marriot Int. Starwood Hotel & Internat. Leisure Choice Hotels Westcoast
Strength Inc. Resorts Hosts Int. Inc. Hospitality Corp.
Beta 0.78 0.62 -0.01 0.34 0.37
Capitalización de
9.34 B 5.5 B 3.47 M 89.12 M 79.8 M
mercado
Deuda largo
0.64 1.27 0 ND 1.25
plazo / capital
Deuda total /
0.64 1.42 0.29 ND 1.28
Capital
Cobertura de
7.74 ND 10.68 5.96 1.62
interés

M: Millones de dólares
B: Billones de dólares
ND: No Disponible
 Anexo 8
Betas País

Relativo a Estados Unidos

Argentina 1.96
Brasil 2.42
Chile 0.65
China 1.08
India 0.08
Indonesa 0.79
México 0.83
Filipinas 0.75
Venezuela -0.18
Fuente: lntemational Finance Corporation
Emerging stock Markets Fastbook, 1996

a
dos Unidos

Industria Hoteles y Sector

S&P 500
Moteles Servicios
1.18 0.94 1

56.1 B 3845.8 B ND

1.17 0.87 0.69

1.22 1.02 0.96

5.08 5.68 8.33

 Anexo 8
Betas País
Beta Beta promedio de la región
Relativo al mercado mundial Relativo a América Paises de la región
Estados Unidos 0.75 0.75 Argentina
Argentina 1.81 1.81 Brasil
Brasil 1.68 1.68 Chile
Chile 1.35 1.35 México
Colombia 0.57 0.57 Venezuela
India 0.08 Total
México 1.3 1.3 Promedio
Taiwan 1.09
Venezuela 1.25 1.25
Fuente: Reuters y Bloomberg, 1999 1.2443
Beta promedio de la región
Paises de la región
1.96
2.42
0.65
0.83
-0.18
5.68
1.136