CONSTRUCCION EN ARQUITECTURA E INGENIERIA

ELECTIVA I: MERCADEO INMOBILIARIO

EVALUACION A DISTANCIA – 2020-1

ESTUDIANTE:

JENIFFER DEL CARMEN HERNANDEZ FLOREZ

CÓDIGO: 2212085

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

VICERRECTORÍA DE UNIVERSIDAD ABIERTA Y A DISTANCIA

CONSTRUCCION EN ARQUITECTURA E INGENIERIA

(MONTERIA), ABRIL 2020

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 1
 INTRODUCCION

Es importante que a la hora de comprar o vender un inmueble, se realice un avalúo sin

importar si cuenta con un crédito hipotecario. Uno de los principales errores al vender un inmueble,
es evaluar la propiedad erróneamente. Tenga en cuenta que no conocer el valor real del bien, puede
representar una pérdida de inversión o complicar la venta del bien raíz.

El evaluador hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de

ingeniería, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, del derecho
urbanístico e inmobiliario, la estadística y la computación como herramientas de análisis, así como
de los mercados y sus tendencias. Requiere sobre todo criterio y creatividad profesional para
concebir y apreciar en todos sus aspectos el objeto de avalúo en su total dimensión y complejidad;
saber transmitir las argumentaciones y presentar las fundamentaciones necesarias, de manera que
sin mengua de la objetividad del concepto, éste logre interpretar las necesidades específicas del
cliente o usuario y servir como herramienta de decisión segura. Elementos todos que, al final,
constituyen la ética del avaluador profesional e idóneo.

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 2
 ACTIVIDADES A DESARROLLAR

1. Tomando como referencia un parque cerca al lugar de su residencia realice un avaluó

por método de reposición, no olvide anexar (enviar) el plano en planta a mano alzada
con medidas (cotas) y las respectivas fotografías del mismo (no más de tres).

A través del método de reposición se busca establecer el valor del bien a partir de estimar
el costo de la construcción actualizado, el valor de la construcción de un bien semejante y
restar su depuración.
Para esto se tuvo en cuenta los datos del parque Simón Bolívar del Municipio de Puerto
Escondido – Córdoba.

Tomado de Google Earth.

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 3
 De acuerdo con los datos obtenidos en la Secretaría de Planeación del Municipio de Puerto
Escondido el valor del parque fue de $ 200.300.000 y de acuerdo con las medidas tomadas
el parque 1,75 m x 17 m, para un área de 29,75 m, el valor del m2 del terreno fue de
6.732.774 por metro cuadrado.

2. Tomando como referencia el predio (casa o apartamento) en el cual vive realice el

avaluó por método de comparación, no olvide enviar registro fotográfico (una foto
por cada inmueble).

Casa N° 01

Tomada de icasas.com.co/venta/casas/monteria/f_economicas
CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO
MONTERIA
Pág. 4
Tomada de Google Maps.

Casa N° 02

icasas.com.co/venta/casas/monteria/f_economicas

Tomada de Google Maps.

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO
MONTERIA
Pág. 5
 MI CASA

Baño Pisos

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 6
 Cocina

Ubicación Geografica:

https://satellites.pro/mapa_de_Monteria.Region_de_Cordoba.Colombia#8.751681,-
75.878899,19

Tiene 100 Metros cuadrados con tres habitaciones y un baño

Valor promedio: 43.000.000 + 47.000.000 / 2 = $45.000.000
El metro cuadrado oscila en los $ 450.000 mil pesos

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 7
3. Realice un avaluó por método de rentas para un apartamento ubicado en Chapinero,
Bogotá (anexe las consultas realizadas en la web).

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 8
CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO
MONTERIA
Pág. 9
4. La RESOLUCIÓN 620 DE 2008, establece procedimientos unificados, claros y
actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales
puedan contar con un marco único para su ejecución. Aplicando el método de costo
de reposición; cual será el valor comercial de un inmueble, si el costo total de la
construcción fue de $ 1.235´000.000, el valor del terreno fue de $ 135´000.000 y la
depreciación es de $123´500.000.

Teniendo en cuenta el costo de reposición el valor comercial del inmueble es de:

VC = (1.235.000.000 – 123.500.000) + 235.000.000 = $ 1.246.500.

5. Tomando como ejemplo un predio de 300 m2 de terreno en el cual se encuentra

construida una vivienda de dos pisos, con 400 m2 de construcción (cuyo valor
comercial es de $575.000.000, Valor m2 de construcción $977500; describa y realice
cálculos para el avaluó por método residual, si la normativa urbanística cambio y
ahora puede edificar 6 pisos (índice máximo de ocupación del 80%). Cuáles serían
los nuevos valores para la edificación de 6 pisos y suelo, ¿cuál sería el valor comercial
del inmueble si fuesen apartamentos de 60 m2, ¿cuál sería el valor por reposición?

Uso residencial:
Se va a determinar cuál es el valor máximo que pagaría un comprador constructor por el
lote en mención:

DESCRIPCION VALOR
Área neta reutilizable 300 m2
Área útil del predio 300 m2
Área bruta 300 m2
Índice de construcción máximo 4,8
Ocupación del predio 0.80 %
Área construida 16,80 m2

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 10
 Altura asumida 18 m
Área construida sin circulaciones 1478,4 m2
Numero de Apartamentos de 60 m2 20
Circulaciones de Interiores 10% 168 m2
Área para ventas de apartamentos (5 pisos) 1238,4
Un parqueadero con 20 lugares 20

VENTAS PROTECTADAS:
Valor venta por m2 4.500.000
Parqueaderos vendibles 20
Area vendible de apartamento 1238,4 m2
Valor venta area del garages $22.000.000
Valor total venta de apartamentos $5.572.800.000
Valor total de ventas de garajes $ 462.000.000
Valor por m2 Construccion de apartamentos $ 977.500
Area Construida de apartamentos 1238,4 m2
Costos Directos $ 1.210.536.000
Costos Indirectos 20% de los costos directos $ 242.107.200

RESULTADOS
COSTOS DIRECTOS $ 1.210.536.000
COSTOS INDIRECTOS $ 242.107.200
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $ 1.694.750.400
UTILIDADES $ 2.170.020.800
LOTE $ 2.170.020.800
VALOR M2 $ 7.233.416

Por lo anterior se puede deducir que el valor del metro cuadrado del terreno con la
potencialidad de construcción es de $ 7.233.416.

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 11
VALOR POR METODO DE REPOSICION:
Como es un proyecto nuevo, no tiene depreciación y el valor por reposición es el valor de
la construcción del proyecto al finalizar la construcción más el valor del lote.
La fórmula es:
VC: (Ct - D) + Vt

En donde:
Vc: Valor comercial
Ct: Costo total de la construcción
D: Depreciación
Vt: Valor del terreno

Vc = (1.483.536.000 - 0) + 1.978.924.800 = $ 3.462.460.800

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 12
 CONCLUSION

Para realizar la valorización de una casa, se deben tomar en cuenta las condiciones físicas del
inmueble, el estado de conservación en el que se encuentre, los metros de terreno, los metros
construidos, la superficie, la calidad de los materiales de construcción, si cuenta con todos los
servicios, su habitabilidad, la ubicación en la que se encuentra, etc. Al igual, el profesional deberá
realizar un estudio de mercado de propiedades similares en el entorno para poder asignarle el valor
que le corresponda a la vivienda. El perito debe recibir la documentación de la casa antes de su
visita para poder corroborar lo que se menciona en las escrituras y así saber si estás haciendo una
compra justa.

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 13
 BIBLIOGRAFIA

https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/comprar-casa/avaluo-de-bienes-inmuebles/

https://www.oikos.com.co/inmobiliaria/noticias-inmobiliaria/avaluos-y-su-importancia

https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1315707

https://www.icasas.com.co/inmueble/1243681

https://www.icasas.com.co/venta/casas/monteria/f_economicas

CENTRO DE ATENCIÓN UNIVERSITARIO

MONTERIA
Pág. 14