Avaluo El Rodeo

ARQUITECTO MAT. PROF.
25700-34762 DE CUNDINAMARCA
MIEMBRO LONJA INMOBILIARIA S. C. A. REGIONAL LA GUAJIRA.
DISEÑOS, CONTRUCCIONES, INTERVENTORIAS, ASESORIAS,
REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR RAA – AVAL 17809065
INFORME DE AVALUO COMERCIAL

RURAL DEL PREDIO DE LA SEÑORA
SANDRA MILENA MESA BORRERO
SOLICITADO POR:
LA ALCALDIA DE ALBANIA
PERITO AVALUADOR ARQUITECTO:

OSMAN GARCIA ORCASITA
R.A.A (A.N.A) No 17809065
LONJA INMOBILIARIA S.C.A. REGIONAL LA GUAJIRA
ALBANIA 14 DE DICIEMBRE 2.020
DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

Riohacha - la Guajira
ARQUITECTO MAT. PROF. 25700-34762 DE CUNDINAMARCA
Fecha de solicitud 07/12/2020

Fecha de visita 09/12/2020
Fecha de expedición 14/12/2020
Fecha de Vencimiento 14/12/2021
Avalúo
Comercial de
Inmueble rural
FINCA EL RODEO
Solicitante ALCALDIA MUNICIPAL DE ALBANIA
Valuador Arq. OSMAN GARCIA ORCASITA

R.A.A. 17809065 Miembro del Sociedad Colombiana
de Arquitecto Regional la Guajira.
Objeto del avalúo Conocer su valor comercial
Inmueble que se valúa Un gran lote de terreno. En la cual hay una seria de
Construcciones.
Ubicación Predio, denominado el Rodeo, Rio de Janeiro 2
Zona rural del Municipio de Albania
Departamento de La Guajira
Propietario SANDRA MILENA MESA BORRERO
No. cuenta catastral 00-02-0001-0001-000
No. de matricula inmobiliaria 212-11556
Régimen de propiedad Privada
Informe y visita técnica Arq. OSMAN GARCIA ORCASITA
Matrícula Prof. No 25700- 34762 de Cundinamarca
Miembro S.C.A. - R.A.A. No 17809065
Valor Comercial $ 1.588.368.360.00

Ca
Albania 14 de agosto de 2.019
Señores:
ALCALDIA MUNICIPAL DE ALBANIA
Ciudad.
REFERENCIA: INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL, de un inmueble

ubicado, zona rural Rio de Janeiro 2, del Municipio de Albania (LA GUAJIRA).
Respetados Señores:
En atención a su solicitud, me permito remitir el resultado del avaluó del predio de la

referencia, que asciende a un valor de: Mil quinientos ochenta y ocho millones
trescientos sesenta y ocho mil trescientos sesenta pesos con ($
1.588.368.360.00) m/l. Con lo anterior, dejo cumplida su solicitud y quedamos a su
disposición para suministrar cualquier información adicional.
Cordial saludo.
Arq. OSMAN GARCIA ORCASITA

C.C. No. 17.809.065 de Riohacha
M.P No 25700- 34762 de C/marca

TITULACION E INFORMACION JURIDICA

PROPIETARIO:
SANDRA MILENA MESA BORRERO
TITULO DE ADQUISICION:
Modo de adquisición Compraventa, Escritura Publica Número 014 del 14 de febrero
del 2.004, de la Notaria Única de Uribia.
OBSERVACIONES
La finca se encuentra ubicada en zona rural Rio de Janeiro 2, del Municipio de
Albania y la cual queda a 14 kilometros del casco urbano del Municipio de Albania.,
DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR
DELIMITACION DEL SECTOR

El inmueble objeto del presente avaluó Comercial - Rural, se denomina el Rodeo, la
hace parte de la zona rural del Municipio de Albania, la Guajira y se enmarca por los
siguientes linderos de la zona.
ACTIVIDAD PREDOMINANTE:
El sector donde se ubica el predio el Rodeo. Objeto del avaluó se caracteriza por ser
Agrícola, Ganadera.
DESARROLLO:
Se observó un desarrollo de alto a mediano plazo. Tierras que presentan un
desarrollo agropecuario, pero no se le ha invertido por sus propietarios, con el
Mejoramiento de los pastos y del ganado, son tierras de muy buena potencialidad
agraria, con perspectivas agroindustriales, por el uso del suelo, según Esquema
POT del Municipio de Albania.

NIVEL SOCIO-ECONOMICO:
La tendencia de la tierra se encuentra distribuida en manos de medianos y
pequeños agricultores, que mantienen un nivel de ingresos medianos.
COMERCIALIZACION:
Dependiendo del producto, el comercio se realiza hacia la capital del Departamento,
en un 80%, con quesos, lácteos y otros productos o subproductos a nivel Regional.
Como Albania y Hato Nuevo, en un 20%, que son sacados hasta las mismas, en
vehículos.
VIAS DE ACCESO Y CARACTERISTICAS:

Al sector se accede por la Carretera que conduce de Albania - Maicao. Sin
pavimento, y se encuentra a 14 kilómetros aproximado de la Cabecera Municipal de
Albania, los cual está dado por, carros particulares, que conectan los
corregimientos, poblados y veredas con los centros urbanos.
SERVICIOS COMUNALES:
Los servicios de Educación, así como los servicios básicos de salud se encuentra en
el internado ACUAIPIA y la Escuela cuatro de noviembre y el Batallón Matamoros el
cual están a 5 minutos del predio.
SERVICIOS PUBLICOS:
El predio cuenta con el servicio de energía eléctrica comunitaria, no cuenta con
alcantarillado ni acueducto, interno.
SITUACION DE ORDEN PUBLICO:

Al momento de la visita se observó una relativa calma y de hechos que alteren el
orden público.
PERPECTIVAS DE VALORIZACION:
El sector en general presenta muchas perspectivas de valorización, ya que entre
Carreipia y Albania su principal fuente de ingreso es el minero, con las regalías, La
demanda de tierras es por la llegada de las empresas que explotan el Carbón, sobre
todo por la ubicación cercana al a la mina del Cerrejón, que han generado un
aumento en el valor de las fincas en esta zona.

REGLAMENTACION URBANISTICA:
El Ordenamiento Territorial del Municipio de Albania.
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
CARACTERISTICA GENERALES DEL TERRENO:

El inmueble el RODEO, se encuentra ubicado al Nor-este de la Cabecera Municipal
de Albania.
FOTOGRAFIA AEREA BAJADA POR GOOGLE

LINDROS Y DIMENSIONES:
Los linderos y demás especificaciones obran en la Escritura Publica
Número 014 del 14 de febrero del 2.004, de la Notaria Única de Uribia. Con un
área de 71. Hectárea 1.500 M2.
Los Linderos son los siguientes:
PUNTO DE PARTIDA.
Tomando como punto de partida el No. 20, situado al NORTE donde concurren las
colindancias del peticionario, CLEMENTE QUINTERO Y JOAQUIN ALFREDO GAMEZ
ROMERO, colinda asi:
NORTE. - Con CLEMENTE QUINTERO, EN 1.462.14 METROS, DEL PUNTO No 20 al

punto No 1.
ESTE. - Con CLEMENTE QUINTERO, EN 231.00 METROS, DEL PUNTO No 1 al punto No

1. Y JOAQUIN ALFREDO GAMEZ ROMERO.
SUR. – Con carretera Valledupar- Maicao, en 530.00 metros, el predio restante de

JOAQUIN ALFREDO GAMEZ ROMERO, al punto No 53, al punto No 25.
OESTE. – Con JOAQUIN ALFREDO GAMEZ ROMERO, en 424.80 metros, del punto No
25, al punto de partida 20 y cierra.
NOTA: Hay que hacer una aclaración en esta Escritura No 014 del 14 de
febrero del año 2.004 tiene 71. Hectárea 1.500 M2.
En este avaluó solo se tomó solo 66 hectáreas, por consiguiente, hay que
hacer un desenglobe al momento de realizar la transacción de la Escritura de
compraventa, al Municipio de Albani si se llega a realizar la compra.

FUENTE AREA/HECTAREAS
Certificado de Tradición y libertad 71. Hectáreas 1.500 M2.
Escritura Publica 71. Hectáreas 1.500 M2.
Información Catastral 71. Hectáreas 1.500 M2.
Levantamiento Topográfico 66. Hectáreas
LOCALIZACION CON RESPECTO AL DEPARTAMENTO

LOCALIZACION SATELITAL

LOCALIZACION CON COORDENADAS

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

El presente avaluó se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados
internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio y su espacio de negociación se
establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en
los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas
del inmueble.
ANALISIS DE LA ECONOMIA URBANA
PRIMEROS POBLADORES Albania se fundó en los primeros años del siglo XIX, entre la
Serranía del Perijá y la finalización de los repliegues más septentrionales de la Sierra
Nevada de Santa Marta, la aldea de Calabacito, se conformó sobre un terreno
ligeramente ondulado, producto de la cercanía que existe entre las dos montañas,
dándole así lugar al comienzo de un valle.
Los primeros pobladores de lo que hoy es Albania fueron las tribus indígenas de los
Cocinas, los Cariachiles y por último los Wayuú, quienes desocuparon el lugar por su vida
pastoril.
Albania es un municipio de Colombia, situado en el departamento de La Guajira. Es el

municipio más joven de este Departamento, junto con el municipio de Uribia, creado el
19 de marzo de 2000.
Albania es un municipio que presenta una de las mayores riquezas en recursos naturales,
ya que muy cerca de el, se explotan Carbón , y en un futuro cercano explotacion de
cal.
Su economía la constituye básicamente la explotación del carbón, en El Cerrejón Zona
Norte, lo que le ha permitido convertirse en el lugar de tránsito de los trabajadores de
esta empresa transnacional.
Albania tiene cerca de 4 mil habitantes, de los cuales el 40 por ciento labora con firmas
que prestan servicios en la mina. Sus habitantes, de caras amables, demuestran
cordialidad en cuanto se cruza palabras con ellos, son muy abiertos al conversar, y en
sus rostros no se les nota temor, pues manifiestan sentirse seguros en este territorio.
Superficie: 164,1 mi²
Elevación: 1.050 ft
Población: 20.898 (2005)
Tiempo: 29 °C, viento E a 10 km/h, 70 % de humedad

Ecología:
Recursos Naturales Renovables
Estas características son similares para el bosque seco Subtropical. Es así, que mucha
fauna que es endémica y de gran valor biológico, están localizadas principalmente en la
Sierra Nevada de Santa Marta y la serranía de Perijá. La riqueza aviaria es impresionante,
a pesar del estado de deterioro actual en el que se encuentra la zona.
Ya que la fauna está íntimamente ligada con la vegetación, su riqueza se debe a la
presencia de diversos tipos vegetaciones, catalogados según el esquema de Holdridge,
como Bosque seco Tropical y Bosque seco Subtropical en la zona., que permite que las
diferentes especies, dentro de las condiciones reinantes, encuentren el hábitat más
apropiado.
Vías de comunicación:
Aéreas:
El municipio de Albania cuenta con el aeropuerto de la Mina "CERREJON LLP" el cual le
presta sus servicios para ciertas situaciones especiales.
Terrestres:
Se comunica con el municipio de Maicao, Uribía y Manaure a través de la carretera
privada del Cerrejón que llega hasta cuatro vías, por la carretera nacional se comunica
con los municipios y corregimientos del sur de la guajira Hatonuevo, Papayal, Barranca,
Fonseca, Distracción, San Juan, El Molino y Villanueva y hacia el norte con la capital del
departamento de la Guajira Riohacha
TOPOGRAFIA Y RELIEVE:
La Topografía del lote es relativamente plana, pero tiene una depresión hacia el
norte, donde se forman lagunas, por el rio ranchería en tiempos de lluvias, y oscila
entre 0 al 3%.
FORMA GEOMETRICA:
El predio irregular.
CARACTERISTICAS DEL CLIMA:

Altura: Están entre los 30 y 90 ms
Temperatura: de 24oa 32opromedio en el día y de 24oen la noche.
Precipitación: 1.000 a 1.250 mm promedio anual

Piso Térmico: Cálido seco

Factores Climáticos: El fuerte verano de diciembre a marzo y los vientos
alisios y la Serranía del Perijá que moderan la temperatura.
Lluvias: Se presenta 2 periodos de lluvias en la zona. Uno de menor intensidad
que va de a abril a junio y otra de mayor intensidad que va de septiembre a
diciembre, siendo el segundo periodo el 55% del total alternados con dos de
poca intensidad en los meses de diciembre a abril y julio a agosto.
No de cosechas anuales: la cosecha es variada por la época de sembrado de

los sectores sembrados. Los cultivos de pan coger Se cosecha dos veces al año.
la primera entre los meses de abril a agosto y la de segunda entre los meses
octubre a enero.
Vegetación Natural: La vegetación natural es escasa porque se sembró Palma
Africana, en la mayoría de del predio de Bosque seco tropical. Y pastizales para
la cría de ganado.
Zonas de Vida: Los bosques seco tropical, la vegetación permite una
condensación de las masas de aire con alto contenido de agua y por lo tanto
fertilidad en la vegetación espontanea.
SUELOS:
CARACTERISTICAS DE Los suelos que hacen parte de esta unidad
LOS SUELOS agrologica se han desarrollado a partir de materiales
ígneos y metamórficas sedimentarios y se
caracterizan por presentar.
RELIEVE Levemente Ondulado
PENDIENTE De 0 a 5 (c)
EROSION No se presenta
INUNDABILIDAD En un área específica es media
PEDREGOSIDAD Con piedras (Co) no interfieren cuando hallan los
cultivos ocupan el 10. % del área
SALINIDAD Reacción neutra a ligeramente acida
FERTILIDAD Muy bajo nivel de materia orgánica y baja a

NATURAL moderada fertilidad natural.

DRENAJE NATURAL Gruesa y medias (franca, franco arenoso, franca)

Moderadamente profundos de 0.50 a 1.00.
Son regularmente drenados
NIVEL FREATICO Moderadamente profundo, se consigue a 12 y 16
mts de profundidad
CLASE Pertenecen a la clase VIs
AGROLOGICA
RECURSOS si tiene recursos hidricos, solo en tiempo de lluvias.
HIDRICOS
FRENTES A LAS Si tiene. En una extensión de 80.00 metros lineales
VIAS frente a la vía que conduce de Albania - Cuestecitas.
RECURSOS HIDRICOS:
Si se observó, el RIO RANCHERIA.
FRENTE A VIAS, CLASIFICACION Y ESTADO:

El predio frente al lado este, la carretera Albania - Maicao.
VIAS INTERNAS:
Solo presenta en el acceso del predio.
CERCAS PERIMETRALES:
El inmueble tiene un cerramiento en alambre de púas de diez pelos n el frente
sobre la carretera y de cinco (05) pelos y madrinas de maderas, en el resto de la
finca en buen estado.
EXPLOTACION ECONOMICAS Y POSIBILIDADES DE

MECANIZACION:
Si Se observó. El predio está mecanizado.
IRRIGACION:
El inmueble tiene irrigación.
REDES DE SERVICIOS:
Tiene redes eléctricas.

OTROS:
se observó dos (2) estanqueS piscícolas.
UNIDADES FISIOGRAFICAS:
No se encontró en los estudios del I.G.A.C. las unidades fisiográficas
CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION:

La característica principal es de tres (3) casas campestres, una piscina, dos
bodegas.
ANEXOS:
No se observó.
INSTALACIONES ESPECIALES DEL TERRENO:

No Se observó.
MAQUINARIAS Y EQUIPO:
Si se observó. Tractor, tractor pequeño de corte de pastizales y motobombas.
MEJORAS AGRICOLAS:
Siembra de plátanos y árboles frutales.
METODO DE AVALUO
EL MÉTODO COMPARACIÓN O DE MERCADO:
Para la determinación del valor comercial del bien inmueble se utilizó los siguientes
métodos establecido por la resolución 620 de fecha 23 de septiembre 2.008, expedida
por el I.G.A.C. y en concordancia del decreto 1420 de 1.998.
ARTICULO 10.- Método Comparativo o de Mercado

Técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien inmueble, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparable al
del objeto del avaluó.

ARTICULO 90.- Consultas a Expertos Avaluadores o Encuestas.

Para la realización del avaluó se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que
estas son un apoyo al proceso valuatoria, pero no son en sí los determinantes del avaluó.
En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno
para conocer la clase de bien que avalúa.
La encuesta se realiza al bien investigado y el entrevistado conoce tanto los aspectos
negativos, como los positivos. Si existen límites legales se debe tener en cuenta en la
estimación del valor.
El perito avaluador tiene con toda claridad sobre la normatividad del inmueble.
La encuesta se realiza con referencia a las unidades de área que usualmente se utilizan
en la zona (Hectáreas).
La encuesta se realiza para unidades de área y se verifica que al hacer la liquidación del
área total del área del avaluó, la persona encuestada entre razonable al valor hallado.
ANÁLISIS DE ANTECEDENTES
Revisado las bases de datos se encontró información de avalúos realizados en noviembre
de 2.012 a predios cercanos.
La zona donde se encuentra ubicado el inmueble es un buen sector del Municipio de
Albania, en el que se a madurado en una zona agrícola.
CONSIDERACIONES
En la relación del presente avaluó, se tuvieron en cuenta como aspectos relevantes entre
otros los siguientes
La localización del predio en un sector con desarrollo agrícola, ganadera.
Las condiciones de accesibilidad al sector y al predio, consideraciones buenas.
Tamaño, forma y topografía del predio, relieve casi plano en la mayor parte del
inmueble.

La disponibilidad de Aguas Naturales, Transporte Publico y Servicios Comunales.
El valor definido en este estudio es el más probable en un contexto normal del

mercado inmobiliario, es decir, donde se presenta interés de compra y venta de un
bien inmueble, sin presiones externas y mantenimiento las condiciones típicas de
transacciones comerciales por cada una de las partes interesadas.
Dentro del valor asignado al terreno se encuentra intrínseco el valor en función a la

actividad económica que actualmente se desarrolla y a la normatividad vigente.
El valor del presente avaluó no es aplicable a predios vecinos o con características

similares dado que el presente informe se realiza a este predio en particular.
El presente avaluó no tiene en cuenta para la determinación del valor en aspectos de

orden público de ninguna índole.
El presente avaluó, parte de la buena fe del solicitante en relación con la veracidad de

la información suministrada, con lo cual queda salvada la responsabilidad del
avaluador, hasta donde fue posible su verificación.
INVESTIGACION ECONOMICA DEL MERCADO

INVESTIGACION INDIRECTA:
Son los avalúos realizados por entidades financieras, fiducias, cooperativas y
avaluadores, en un radio de acción de 1.500.00 metros.
Para este caso no se han efectuado recientemente transacciones. Solo se
encuentran en venta fincas aledañas, con unos valores aceptable.
INVESTIGACION DIRECTA:
De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución N o 620 de 2.008 del IGAC, con las
ofertas encontradas no son comparables, es necesario la investigación directa
(encuestas con propietarios de la localidad), para conocer el posible valor comercial
por hectárea del terreno, según las condiciones agrícola del terreno, tamaño,
ubicación, usos, vías y recursos hidricos.
También se consultaron en una encuesta entre los Arquitectos Avaluadores.
Adscritos a las lonjas inmobiliarias de la ciudad, los cuales nos dieron sus conceptos

sobre el valor de la Hectárea.

Hay que resaltar que el inmueble a avaluar se encuentra un porcentaje de 100%
mecanizado, lo cual tiene un valor adicional al terreno.
ENCUESTA. SE REALIZA PARA EL ÁREA DE TERRENO URBANOS.
ESTUA27:N33DIO DE MERCADOS PREDIOS (LOTES) URBANO

TIPO DE VALOR TERRENO
ENCUESTADO % VALOR AREA EN
No. INMUEBLE NOMBRE FUENTE PROFESION
POR NEG. DEPURADO HECTAR HECTAREA
ZONA HECTAREA EA
ARQUITECTO
1 Terreno $ 19.900.000 95% $ 18.905.000 1,00 18.905.000 ALFREDO CONRRADO AVALUADOR
ARQUITECTO
2 Terreno $ 19.500.000 95% $ 18.525.000 1,00 18.525.000 ARIEL ACOSTA C AVALUADOR
ARQUITECTO
3 Terreno $ 19.900.000 95% $ 18.905.000 1,00 18.905.000 WILFREDO DELUQUE AVALUADOR
PROMEDIO 18.778.333
DESVIACIÓN ESTÁNDAR 219393,10
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 1,17%
LIMITE SUPERIOR 18.997.726
LIMITE INFERIOR 18.558.940
Se toma el valor promedio de la Hectárea en terreno Suburbano en OFERTA, se puede

decir que el valor de mercado del terreno que ocupa el inmueble en estudio es de $
18.997.726.00 HECTAREA.
VALOR DEL TERRENO
ITEM DESCRIPCION UNID CANT VALOR HCT VALOR TOTAL

1 TERRENO RURAL HECT 66.00 $ 18.997.726.00 $ 1.253.849.916.00
VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 1.253.849.916.00

EL MÉTODO DE REPOSICION O DE CONSTRUCCION:
El método de reposición se utilizó para encontrar el valor de la construcción,

teniendo en cuenta, la calidad, su estado, distribución, estilo y vetustez de los
materiales empleados.
USO Y DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE (FINCA)

El uso del terreno actualmente está construido, de la siguiente manera:
1.- VIVIENDA EN MADERA
2.- VIVIENDA EN MAMPOSTERIA Y CONCRETO
2.- BODEGAS
1.- PISCINA
2.- ESTANQUES DE CRIA DE PECES
4.- GALPONES PARA GALLINAS
1.- POZO ARTESANAL
discriminados así:
1.- VIVIENDAS
Unas edificaciones de un (1) piso y de dos pisos.
VIVIENDA No 1 EN MADERA PRIMER PISO

1. SALON GRANDE
2. BAÑO
1. ALCOBA
1. COCINA
1.- LABORES
1.- ASADERO

VIVIENDA No 1 EN MADERA SEGUNDO PISO

3. ALCOBAS
2. BAÑO
1. SALA
1. BACON
1. ESCALERA
VIVIENDA No 2 NUEVA EN OBRA GRIS

2. ALCOBAS
1. BAÑO
1. SALA TERRAZA
VIVIENDA No 3 OBREROS
4. ALCOBAS
1. BAÑO
1. SALA
1. COCINA
1. BODEGA DE HERRAMIENTAS
2 BODEGAS
4 GALPONES DE GALLINAS Y BODEGAS

CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE PRINCIPAL
No. de Pisos 1 Vida útil Permanente 65 años

Calidad de ACEPTABLE Calidad del REGULAR Estado de BUENO
construcción proyecto conservación
Unidades rentables 1 Edad aproximada de reforma 5 AÑOS
ELEMENTOS CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

CIMENTACIÓN Se supone viga de amarre en concreto
ESTRUCTURAS Muro en bloque de cemento
MUROS Boque de Cemento y madera,
TECHOS Lamina de asbesto cemento.
Revestimientos y acabados interiores
APLANADOS Tiene pañete y estuco.
PINTURA En la vivienda No 2.
CIELO RASO No.
LAMBRINES tiene Enchape en baños.
PISOS Plantilla y cerámica
Revestimiento y acabados exteriores
ACABADOS DE MUROS Madera y Pañete, estuco y pintura,
Carpintería
PUERTAS En madera.
VENTANAS Si
Instalaciones
SANITARIA Se supone en P.V.C. oculta.
MUEBLES SANITARIOS Aparatos sanitarios y lavamanos,
ELECTRICA Tiene tubería
Características constructivas del inmuebl
Vidriería
No tiene.
Cerrajería
Cerrajería Nacional
Fachada
Pañete y estuco.

Teniendo el valor del metro cuadrado de construcción lo pasamos a la MATRIZ PARA

DEPRECIACION DE BIENES INMUEBLES UTILIZANDO TABLAS DE FITTO Y CORVINI
Con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al potencial del mismo.
TABLA DE DEPRECIACION DE LA VIVIENDA EN

MADERA
UTILIZANDO TABLAS DE FITTO Y CORVINI

TABLA DE CLASIFICACION
1 NUEVO SIN REPARACIONES 1,5 USADO EN EXCELENTE ESTADO SIN REPARACIONES
2 ESTADO EXCELENTE CON DAÑOS DE POCA IMPORTANCIA 2,5 ESTADO BUENO CON DAÑOS DE POCA IMPORTANCIA
3 ESTADO BUENO NECESITA REPARACIONES SENCILLAS 3,5 ESTADO REGULAR NECESITA REPARACIONES SENCILLAS
4 ESTADO REGULAR NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES 4,5 MAL ESTADO NECESITA REPARACIONES IMPORTANTES
5 CONSTRUCCION CON MUY POCO O NINGUN VALOR
VARIABLES
FECHA diciembre,10/2020 PERITO OSMAN GARCIA O TIPO DE INMUEBLE EDUCACION AREA CONSTRUIDA 184,60
VIDA UTIL ESTIMADA 65 EDAD DE LA EDIFICACION 5 ESTADO DE CONSERVACION 2
COSTO POR M2 DE CONSTRUCCION $400.000 OBSERVACIONES
TABLA DE CALCULO
CO STO DE EDAD VALO R
VIDA UTIL FACTO R EDAD EN % DE LA VALO R DEL
O PCIO N AREA (M2) CO NSTRUCCIO N ACTUAL DE CLASIFICACIO N DEPRECIADO X
ESTIMADA INICIAL VIDA (TABLA) INMUEBLE
ACTUAL X ML REFO RMA M2
100% $350.000 332.220,00 $65.779.560

95% -
90% 198,00 65 5 4 5,08% -
85% -
80% -
TABLAS DE FITTO Y CORVINI

EDAD EN
PORCENT 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
AJE DE LA
VIDA
0 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,00
1 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,00
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 54,93 76,41 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 78,56 100,00

TABLA DE DEPRECIACION VIVIENDA NUEVA OBRA GRIS

VARIABLES
VIDA UTIL ESTIMADA 65 EDAD DE LA EDIFICACION 5 ESTADO DE CONSERVACION 2
TABLA DE CALCULO
100% $300.000 284.760,00 $21.926.520

95% -
90% 77,00 65 5 4 5,08% -
85% -
80% -

EDAD EN
PORCENT 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
AJE DE LA
VIDA
0 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,00
1 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,00
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 54,93 76,41 100,00
El Metro cuadrado de construcción despreciado por la tabla de fitto y corvini

de las viviendas 5, es de 5.08%.

TABLA DE DEPRECIACION VIVIENDA OBREROS

VARIABLES
VIDA UTIL ESTIMADA 40 EDAD DE LA EDIFICACION 30 ESTADO DE CONSERVACION 4,5
TABLA DE CALCULO
100% $400.000 79.840,00 $14.051.840

95% -
90% 176,00 65 5 4,5 80,04% -
85% -
80% -

EDAD EN
PORCENT 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
AJE DE LA
VIDA
0 0,00 0,05 2,50 8,05 18,10 33,20 51,60 75,10 100,00
1 0,50 0,55 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00
3 1,54 1,57 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00
5 2,62 2,65 5,08 10,50 20,25 34,95 53,94 75,85 100,00
6 3,10 3,21 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,74 3,77 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,35 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,90 4,93 7,30 12,60 22,12 54,93 76,41 100,00
10 5,50 5,53 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 78,56 100,00
11 6,10 6,13 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00
12 6,72 6,75 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00
13 7,34 7,37 9,88 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00
14 7,99 8,00 10,30 15,42 24,53 38,52 56,38 77,18 100,00
24 14,92 14,92 17,03 21,77 30,28 43,14 59,85 78,89 100,00
25 15,62 15,62 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,00
26 16,33 16,40 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,28 100,00
27 17,14 17,17 19,23 23,65 32,14 44,85 60,72 79,45 100,00
28 17,92 17,95 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00
29 18,70 18,73 20,75 25,28 33,42 45,89 61,48 79,84 100,00
30 19,50 10,52 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100,00
31 20,30 20,33 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,00

VALOR CONSTRUCCIÓNES
Los valores unitarios encontrados son los siguientes:
Depreciación
Valor De
Item Descripción Und M2 Fitto y Corvini Valor Total
Reposición
5.08%
1 VIVIENDA MADERA 198 $ 350.000 $ 332.220 $ 65.779.560
2 VIVIENDA 2 77 $ 300.000 $ 284.760 $ 21.926.520
3 VIVIENDA OBRERO 176 $ 400.000,00 $ 79.840 $ 14.051.840
4 VIVIENDA RIO 32 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 9.112.320
5 BODEGA ACCESO 52 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 14.807.520
6 BODEGA GALPONE 28 $ 300.000,00 $ 284.760 $ 7.973.280
7 PISCINA 105 $ 150.000,00 $ 142.380 $ 14.949.900
8 GALPONES 4 $ 3.000.000,00 $ 2.847.600 $ 11.390.400
9 SILOS GRANDES 3 $ 4.250.000,00 $ 4.034.100 $ 12.102.300
10 SILOS MEDIANOS 2 $ 2.150.000 $ 2.040.780 $ 4.081.560
11 CERCA 11 PELOS 760 $ 12.000 $ 11.390 $ 8.656.704
12 CERCA 7 PELOS 3520 $ 8.000 $ 7.594 $ 26.729.472
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN $ 211.561.376
MATAS DE PLATANO 250.000 VALOR………………………………………… $ 750.000

VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓNES Y VARIOS
Item Descripción Valor Total

1 Construcciones $ 211.561.376.00
2 Tanques Piscícolas $ 81.807.068.00
1 Poso artesanal $ 6.500.000.00
2 250 matas de plátanos $ 750.000.00
1 Tractor Ford 6.600 $ 20.000.000.00
1 podador de césped $ 5.000.000.00
1 Motobomba diésel de 6” $ 3.000.000.00
1 Motobomba diésel de 4” $ 2.000.000.00
1 Motobomba gasolina de 3” $ 1.900.000.00
1 Herramientas menores $ 2.000.000.00
TOTAL CONSTRUCIONES Y VARIOS $ 334.518.444.00
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
ITEM ITEM VALOR M2

1. LOTE DE RURAL $ 1.253.849.916.00
2. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA $ 334.518.444.00
VALOR TOTAL $ 1.588.368.360.00

CONCLUSION
De acuerdo con el análisis inmobiliario el valor del bien tiende a Incrementarse, por lo
tanto, se toma en definitiva el valor obtenido por investigación de Mercado, con lo cual el
valor comercial del inmueble ubicado Rio de Janeiro 2, del Municipio de Albania, de
propiedad de la señora: SANDRA MILENA MESA BORRERO. Se determina como el valor
comercial la suma: Mil quinientos ochenta y ocho millones trescientos sesenta y
ocho mil trescientos sesenta pesos con ($ 1.588.368.360.00) m/l.
El valor comercial del inmueble para el año 2.021:
Atentamente:

C.C. No. 17.809.065 de Riohacha
M.P No 25700- 34762 de C/marca
VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08
de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de
Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de
expedición de este informe, siempre que la condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan
afectar el valor se conserven.

DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los

aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de
ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes

tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las
instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good-Will”, primas, la
valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida
sobre la operación del negocio.
• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo
tanto, no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas
por nuestra firma en su debido momento.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a

metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –

IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de

septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado
actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.
• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros

establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01
“Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código
Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de la
SCA y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de
Riohacha.
• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el valuador alcanza a conocer.
• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido

plasmado en el presente informe de valuación,
• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten

realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que

se está valorando.
• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto

de valuación.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto, no existe algún tipo de
conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna
responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad
por la utilización inadecuada del informe.
Atentamente

C.C. No 17.809.065 de Riohacha
MAT. Prof No 25700-34762 M/marca
RAA. ANA. 17809065

ANEXO:
REGISTRO FOTOGRÁFICO

VISTA DEL ACCESO

VISTA DEL ALCCESO VISTA DE LA BODEGA
VISTA DE LA BODEGA VISTA DE LOS ESTANQUES PISCICOLAS
VISTA DE LOS ESTANQUES PISCICOLAS

VISTA DE LOS ESTANQUES PISCICOLAS
VISTA DE LA VIVIENDA EN OBRA GRIS
VISTA DE LA VIVIENDA EN OBRA GRIS

VISTA DE LA VIVIENDA DE MADERA
VISTA DE LA VIVIENDA VISTA DE LA SALA
VISTA DE LA COCINA LABORES
ASADOR ESCALERA

VISTA DE LA CASA
VISTA INTERIOR
VISTA DE LA ALCOBA VISTA DEL BAÑO

VISTA DE LA ALCOBA VISTA DEL BAÑO
VISTA DE LA ALCOBA VISTA DEL BALCON
VISTA DE LA ESCALERA VISTA DEL SALON

VISTA DE LA PISCINA
MOTOBOMBA DIESEL VISTA DEL POZO ARTESANAL
MOTOBOMBA DE GASOLINA MOTOBOMBA

GALPONES
GALPONES
VIVIENDA DE OBREROS

VIVIENDA DE OBREROS
TRACTOR FORD
PODADOR DE CESPED

VISTA DE LA BODEGA Y SILO VISTA DEL TANQUE ELEVADO
VISTA DE LA BODEGA Y SILO VISTA DE LA FINCA
RIO RANCHERIA

RIO RANCHERIA
TUBERIA DE RIEGO CASA DEL RIO
CASA DEL RIO

CULTIVO DE PLATANO
VISTA DE LA FINCA

VISTA DE LA FINCA


ANEXO COPIA:
DE LA ESCRITURA PUBICLA




CERTIFICADO DE REGISTRO DE
INSTRUMENTOS PUBLICOS



LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO


COPIA DEL AVALUO EN CD


Avaluo El Rodeo

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ARQUITECTO MAT. PROF.

INFORME DE AVALUO COMERCIAL

SANDRA MILENA MESA BORRERO

PERITO AVALUADOR ARQUITECTO:

ALBANIA 14 DE DICIEMBRE 2.020

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

Fecha de solicitud 07/12/2020

Valuador Arq. OSMAN GARCIA ORCASITA

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

Albania 14 de agosto de 2.019

REFERENCIA: INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL, de un inmueble

En atención a su solicitud, me permito remitir el resultado del avaluó del predio de la

Arq. OSMAN GARCIA ORCASITA

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

TITULACION E INFORMACION JURIDICA

DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

DELIMITACION DEL SECTOR

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

VIAS DE ACCESO Y CARACTERISTICAS:

SITUACION DE ORDEN PUBLICO:

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

CARACTERISTICA GENERALES DEL TERRENO:

FOTOGRAFIA AEREA BAJADA POR GOOGLE

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

Los Linderos son los siguientes:

NORTE. - Con CLEMENTE QUINTERO, EN 1.462.14 METROS, DEL PUNTO No 20 al

ESTE. - Con CLEMENTE QUINTERO, EN 231.00 METROS, DEL PUNTO No 1 al punto No

SUR. – Con carretera Valledupar- Maicao, en 530.00 metros, el predio restante de

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

LOCALIZACION CON RESPECTO AL DEPARTAMENTO

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

LOCALIZACION CON COORDENADAS

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

ANALISIS DE LA ECONOMIA URBANA

Albania es un municipio de Colombia, situado en el departamento de La Guajira. Es el

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

CARACTERISTICAS DEL CLIMA:

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

Piso Térmico: Cálido seco

No de cosechas anuales: la cosecha es variada por la época de sembrado de

SALINIDAD Reacción neutra a ligeramente acida

FERTILIDAD Muy bajo nivel de materia orgánica y baja a

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

DRENAJE NATURAL Gruesa y medias (franca, franco arenoso, franca)

FRENTE A VIAS, CLASIFICACION Y ESTADO:

EXPLOTACION ECONOMICAS Y POSIBILIDADES DE

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION:

INSTALACIONES ESPECIALES DEL TERRENO:

ARTICULO 10.- Método Comparativo o de Mercado

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

ARTICULO 90.- Consultas a Expertos Avaluadores o Encuestas.

La localización del predio en un sector con desarrollo agrícola, ganadera.

Las condiciones de accesibilidad al sector y al predio, consideraciones buenas.

DIRECCION: CALLE 14C No 18-57 Cel. 3003243842

La disponibilidad de Aguas Naturales, Transporte Publico y Servicios Comunales.

El valor definido en este estudio es el más probable en un contexto normal del

Dentro del valor asignado al terreno se encuentra intrínseco el valor en función a la

El valor del presente avaluó no es aplicable a predios vecinos o con características

El presente avaluó no tiene en cuenta para la determinación del valor en aspectos de

El presente avaluó, parte de la buena fe del solicitante en relación con la veracidad de