A continuación se presenta un ejemplo numérico de un avalúo de un inmueble

utilizando el método de renta, lo mismo que las fórmulas más usuales para la
estimación.

El avalúo de un inmueble localizado en la calle 70 sur N° 2 A 66, barrio La Aurora,

localidad 5 Usme, y cuyas características constructivas, muros de carga hacen
que su vida útil sea de 70 años.

El área del terreno = 72 m2

Área construida 50,5 m2.

Para aplicar el método de renta, realizo la investigación de los arriendos en 6

inmuebles del entorno y de similares características a la del bien objeto de
valoración y obtuvo los siguientes resultados:

(1) = 200.000
(2) = 200.000
(3) = 230.000
(4) = 200.000
(5) = 210.000
(6) = 180.000

• media = 203.333,33
• desviación estándar = 16.329,16
• coeficiente de variación = 8.03111
• coeficiente dispersión = 0,204124

Tomando en cuenta los resultados anteriores se estimó, que el valor asignable al

arriendo de su inmueble que en promedio tiene mejores características que los
investigados, es de $ 219.663.26 o sea $ 220.000

Aplicando el método general o sea de:

P=r/i

con un i = al 1% mensual
se encuentra un valor de $ 22.000.000

Para realizar el avalúo tomando en cuenta la formula de:

Vp = Vf / ( 1 + i ) ^ n

El procedimiento aplicable es el siguiente:

 1. Los cánones de arrendamiento no se actualizan cada año, por cuanto el
modelo supone que se debe tomar en cuenta las condiciones y
características del mercado y del predio HOY.
2. El modelo no admite variaciones periódicas y esto tiene que ver con las
condiciones económicas de los países en donde fue desarrollado, en las
cuales la inflación anual varía entre un 1 y 3.5 % anual.
3. En Colombia en donde sí existe este fenómeno con niveles significativos,
es necesario, que a pesar del hecho, no se pueda aplicar corrección en
dicho monto.

Poner cuadro del avalúo

Con las advertencias anteriores el procedimiento que se debe seguir para realizar
los avalúos por el método de renta es el siguiente:

1. Calcular el ingreso total anual para cada año.

2. Traer cada una de las anualidades al valor presente a la fecha de
realización del avalúo.
3. Sumar los valores traídos al valor presente. ( Ver penúltima y última
columna del cuadro anexo).

Es necesario destacar en el cuadro que la cifra del primer año que teóricamente
debería ser igual, tanto en términos de valor presente como del valor traído a valor
presente, no son iguales..

Este hecho se debe a las limitaciones del modelo, que supone que el monto del
pago del arrendamiento solo se recibe terminado el año, por lo cual también es
traído al primer día del primer mes, lo cual explica la diferencia.

Con el fin de dar mayor claridad a la aseveración basta con pensar si en caso de
ser usted el arrendador, le será igual recibir mensualmente $ 220.000 o como
alternativa recibir al fin del año $ 2.640.000 pesos.

Con el fin de reducir el impacto del modelo se podría hacer el cálculo no por
anualidades sino por mensualidades.

Con este procedimiento el valor encontrado es de $ 21.951,621,83, valor

sensiblemente parecido al encontrado al aplicar el método general de $
22.000.000. La diferencia es de solo 48379 o sea el 0,219 %.

Si se aplica el modelo teniendo en cuenta la inflación, con la advertencia que se

debe aplicar tanto en el dividendo como en el divisor, implica que al (i) o tasa
interna de retorno y más propiamente el costo de oportunidad, se acumulan, la
tasa de inflación, que no es la simple adición, sino el resultado del producto y
cuyos resultados se presentan en la columna central del cuadro anexo, bajo el
nombre VP REAL. Aplicando los pasos descritos anteriormente el resultado es de
$ 19.956.019,84, que al compararlo en términos relativos, presenta una diferencia
del 10 % con el valor encontrado al hacerlo técnicamente, y que si se observa
corresponde al valor introducido como valor de la inflación.
En el cuadro anterior se presentan las siguientes columnas:

La número uno corresponde a el número de años de vida remanente, y es el valor

en cada caso, la potencia a la cual se debe elevar la cifra presentada dentro del
paréntesis (1+i).

La segunda columna se presenta el valor del arrendamiento corregido año tras

año, suponiendo una inflación anual del 10%, que a pesar de ser la tendencia
corriente No, se debe hacer, por cuanto al traer a valor presente estos valores, los
cuales se presentan en la columna tres, y sumarlos, arroja un valor de algo más
de 82 millones de pesos, valor muy distante del real avalúo.

La columna 4 vp real, se obtiene utilizando el resultado de la fórmula i real

presentada anteriormente, como denominador y el arriendo anual corregido en un
porcentaje igual del 10% en los arriendos que se presenta en la columna 3 del
mismo cuadro. En definitiva afectando tanto el numerador como el denominador
en igual porcentaje.

En conclusión, es necesario tener en cuenta las siguientes precauciones cuando

se trate de estimar el avalúo utilizando este método:

1. No se aplica corrección a los arriendos.

2. No sumar las anualidades y, este resultado traerlo a valor presente, como
en oportunidades se presenta.

Este último procedimiento arroja un valor ínfimo; por cuanto el valor presente de
esa cifra por lo largo del período considerado tiende a ser mínimo. Sí cada valor
corregido se trae a valor presente y se suma, el resultado es exorbitante, como el
que se muestra en la primera columna del cuadro anexo el cual es de $
82.110.895,84

A continuación se presenta una fórmula más adecuada para el cálculo del avalúo,
teniendo en cuenta una renta a perpetuidad.

En donde:
VP = valor presente o avalúo
i = tasa de interés
A = valor del pago del período, mensual o anual según se desee.
n = Número de períodos

De la formula anterior se obtiene la fórmula que es la simplificación del valor

presente de las n rentas capitalizadas, cuando n tiende a infinito y que a su vez
permite que mediante transformaciones se llegue a la formula general:
A continuación se presenta el procedimiento para obtenerla.

Se introduce A dentro del paréntesis y queda:

A la cual se extrae factor común que se convierte en:

Simplificando el elemento común se encuentra la ecuación planteada

anteriormente que se denomina general.

Es necesario destacar que el modelo tiene como restricción básica, que los
inmuebles tomados como base de comparación deben ser similares y
comparables al bien objeto de avalúo, en cuanto a los elementos constructivos y
funcionales, restricción que debe ser tenida en cuenta también en los otros
métodos de avalúos.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de

Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados
genéricamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con
fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el
conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los
avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo está dirigido a todos aquellos
que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios
técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos
de "1 Hojita".