CENTRO UNIVERSITARIO DE BAJA VERAPAZ

“CUNBAV”
DERECHO NOTARIAL IV
LIC. MARIO RAUL MOREIRA

Katerine Dolores Mejía Ac 201341771

Fulgencio Bolvito Cahuec 201047116
Erick Marlon A. Chávez Cortez 200944404

Grupo 02.
 COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

El contrato de compraventa de un bien inmueble (piso, casa, local, finca…) con

reserva de dominio consiste en la compraventa de un bien con la particularidad
de que el vendedor no transmite la propiedad del inmueble vendido hasta
hacerse efectivo el pago total de la compraventa (precio normalmente
aplazado). Así, el vendedor transmite la posesión, pero no el dominio y el
contrato está sometido a una condición suspensiva hasta que el comprador
pague la totalidad del precio. En ese momento, esto es, cumplida la condición,
la propiedad del bien inmueble objeto de la compraventa se transmite
automáticamente al comprador. Este tipo de pacto de reserva de dominio es
inscribible en el Registro de la Propiedad como condición suspensiva. Aunque
es muy habitual respecto a bienes muebles (por ejemplo, venta de un coche),
respecto a bienes inmuebles apenas se da en la práctica.

Es una modalidad del contrato de compra y venta que lleva incorporada una
garantía para que el comprador pague el precio aplazado. Esta garantía
consiste en dejar establecido que la propiedad de la cosa vendida, aunque se
entregue al comprador desde el perfeccionamiento del contrato, queda en favor
del vendedor hasta el pago del total precio fijado; es decir, la titularidad
dominical sobre la cosa que se vende y entrega es retenida por el vendedor
(reserva de dominio). Si el comprador no paga, el vendedor podrá recuperar la
cosa cuyo dominio se ha reservado, mediante el ejercicio de la acción
reivindicatoria. Esta modalidad garantizadora de la compraventa se aplica en la
venta de bienes muebles, puesto que en el caso de adquisición de inmuebles
con precio aplazado se cuenta con la garantía hipotecaria.

El vendedor mantiene su derecho de propiedad sobre la cosa vendida no

obstante la entrega hasta que el comprador complete el pago del precio.

Constituye una forma de garantía para asegurar a un vendedor que se

desprende de un bien que integra su patrimonio contra la promesa de uno o
varios pagos futuros. El propio bien objeto de compraventa está respondiendo
por la prestación del comprador.
Este pactum reservati dominii era corriente en el derecho antiguo. El pacto es
contrario al sistema de los códigos que siguen al
régimen francés (código de Napoleón) cuando se trata de la
transferencia de la propiedad de una cosa mueble (la posesión hace título y la
simple tradición Manuel es suficiente a esos fines).
Códigos modernos, en cambio, han sancionado legislativamente el pacto de
reserva de dominio.

La Modalidad de ese contrato que se da a veces cuando la compra no se hace

al contado, sino con el pago del precio a plazos. Consiste esta cláusula en
mantener el vendedor su propiedad sobre la cosa vendida hasta obtener el
pago total por parte del comprador, no obstante la entrega a éste de la cosa
vendida.

La compraventa también se puede hacer con pacto de reserva de dominio. El

Artículo 1834 del Código Civil establece: es válida la compraventa con pacto
de reserva de dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o
no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato.
Por esta modalidad, el comprador obtiene la posesión y uso de la cosa, salvo
convenio en contrario, pero mientras no haya adquirido la plena propiedad, le
queda prohibido cualquier enajenación o gravamen de su derecho, sin previa
autorización escrita por el vendedor.

Cuando el precio se paga totalmente o se cumple la condición, la propiedad

plena se transfiere al comprador, sin necesidad de ulterior declaración. En este
caso, el vendedor deberá dar aviso por escrito al Registro de la Propiedad,
dentro de los 8 días de haberse cancelado totalmente el precio para que se
haga la anotación respectiva. La falta de cumplimiento de esta disposición será
sancionada por el juez con multa de diez quetzales (Q.10.00).

En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aun después de

entregada la posesión del inmueble vendido al comprador, no transmite a éste
el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma
que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la
adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, por lo que
verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma automática.
Por lo tanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce
la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión
del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador
adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del
último plazo ( el que completa el pago del precio ).

En tal sentido, conviene destacar que partiendo de la distinción que nuestro

ordenamiento jurídico proclama entre perfección del contrato de compraventa
(acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el
precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) y su
consumación ( supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago
del precio ) que establece que la perfección del contrato de compraventa no es
suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa,
requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la
propiedad, el pacto de reserva de dominio constituye una clara excepción ha
dicho principio, ya que en tales casos la entrega de la posesión del inmueble
vendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, el pacto de reserva
de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que
por tanto las partes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente
el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

LA FINALIDAD de estos pactos reside en la garantía que constituye para el

vendedor el aseguramiento del pago del precio aplazado, de manera que caso
de incumplir el vendedor con su obligación de pago éste no tendrá más que
reivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentando frente al
comprador, simple poseedor del inmueble. Igualmente, el comprador disfruta
de la posesión y por tanto del uso inmueble adquirido mientras lo está pagando
con una mayor comodidad.
NUMERO CINCO (5). COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON PACTO DE
RESERVA DE DOMINIO. En la
ciudad de San Miguel Chicaj del departamento de Baja Verapaz, a los cinco
días del mes de septiembre del año do mil veinte, ANTE MÍ: FULFENCIO
BOLVITO CAHUEC, Notario, comparece por una parte el señor JUAN
ESTUARDO LOPEZ PEREZ de cuarenta años de edad, casado, guatemalteco,
Ejecutivo, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento y se identifica
con su Documento Personal de Identificación DPI número dos mil quinientos
veinticinco espacio noventa y seis mil novecientos noventa y cuatro espacio un
mil quinientos dos ( 25225 96994 1502 ) extendido por el Registro General de
las Personas RENAP; y comparece actuando en su calidad de
ADMINISTRADOR UNICO Y REPRESENTANTE
LEGAL de la entidad mercantil denominada VALLE VERDE, SOCIEDAD
ANÓNIMA extremo que lo
Acredita de conformidad con el acta notarial de su nombramiento como tal
autorizada en esta ciudad el
Día tres de julio del año dos mil dos por el Infrascrito Notario, misma que se
encuentra inscrita en el Registro Mercantil General de la República bajo el
número de inscripción doscientos cuarenta y cinco mil ciento(245100) folio
número trescientos uno (301) del libro número ciento quince (115) de Auxiliares
de Comercio, y que el Infrascrito Notario tiene a la vista y de conformidad con
la ley y a mi juicio es suficiente para el otorgamiento del presente instrumento
público. Y por la otra parte comparece señor JULIO ENRIQUE JARAMILLO
SOLIS de treinta y ocho años de edad, casado, guatemalteco, mecánico, de
este domicilio, quien es persona de mi anterior conocimiento se identifica con
su Documento Personal de Identificación DPI número dos mil quinientos
veinticinco espacio noventa y dos mil ochocientos ochenta y tres espacio un mil
quinientos uno ( 2525 92883 1501 ) extendido por el Registro General de las
Personas RENAP. y comparece actuando en nombre propio. Yo el Infrascrito
Notario hago constar: a) Que los comparecientes me aseguran ser de las
generales antes consignadas; b) Que comparecen en nombre propio; c) Que se
encuentran en el libre ejercicio de sus derechos civiles; y d) Que es su deseo y
voluntad otorgar el siguiente CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
INMUEBLE CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO el cual estará
contenido en las cláusulas siguientes:
PRIMERA: DE LA PROPIEDAD: Manifiesta el señor JUAN ESTUARDO
LOPEZ PEREZ en la calidad con que actúa que su Representada es única y
legitima propietaria de un bien inmueble que se encuentra ubicado en el
kilómetro ciento cincuenta y tres en la Aldea Los Jocotes del municipio de San
Jerónimo del departamento de Baja Verapaz, e inscrito en el Registro General
de la Propiedad como FINCA NUMERO: TRES MIL CIENTO OCHO (3108),
FOLIO NUMERO: CIENTO SETENTA Y CINCO (175) DEL LIBRO NUMERO:
CIENTO TRES E (103 E) DEL DEPARTAMENTO DE GUATEMALA el que se
encuentra inscrito con las medidas y colindancias que le aparecen en su
inscripción registral. SEGUNDA: DEL SANEAMIENTO: Por advertencia
expresa que le realiza el Infrascrito Notario al señor JUAN ESTUARDO LOPEZ
PEREZ sobre las anotaciones, limitaciones o gravámenes que pudiera tener
inscritas la finca antes identificada y que pudieran perjudicar los derechos del
presente instrumento; éste manifiesta en la calidad con que actúa, que la finca
identificada en la cláusula anterior se encuentra libre de gravámenes,
anotaciones y limitaciones que pudieran afectar los derechos del presente
instrumento, caso contrario su representada se somete expresamente al
saneamiento de Ley. TERCERA: DE LA COMPRAVENTA: Continua
manifestando el señor JUAN ESTUARDO LOPEZ PEREZ siempre en la
calidad con que actúa, que por este medio, acto y por el precio de
DOSCIENTOS OCHENTA MIL QUETZALES EXACTOS (Q,280,000.00) que
se pagarán en la forma que más adelante se detalle, vende, cede y traspasa la
finca identificada en la cláusula primera de este contrato al señor JULIO
ENRIQUE JARAMILLO SOLIS incluyendo en la venta todo lo que de hecho y
por derecho le pudiera corresponder a dicho bien, venta que se realiza con
pacto de reserva de dominio. En el precio de venta se encuentra incluido
el IMPUESTO AL VALOR AGREGADO –IVA- que será pagado por el señor
JULIO ENRIQUE JARAMILLO SOLIS de conformidad con la factura número
cien (100) de fecha cuatro de junio del presente año emitida por la entidad
mercantil denominada VALLE VERDE, SOCIEDAD ANÓNIMA. CUARTA: DE
LAS ESTIPULACIONES: Convienen expresamente las partes que las
condiciones de la venta se regirán de acuerdo a las siguientes estipulaciones:
A) DE LA VENTA: La presente venta se realiza con pacto de reserva de
dominio, por lo que el comprador adquiere el uso y la posesión del bien, no así
la propiedad hasta que cancele totalmente el precio de venta. B) DEL PLAZO:
El plazo para el pago del precio de la venta será de cinco meses, contados a
partir del día siete del presente mes y año, en consecuencia vencerán el tres
de noviembre del año en curso. C) DE LA FORMA DE PAGO: El precio total
de la venta será pagado de la siguiente forma: I) El día de hoy se realiza un
primer pago por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL QUETZALES
EXACTOS (Q.56,000.00); El día cinco de julio del presente año se cancelara
un segundo pago por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL QUETZALES
EXACTOS (Q.56,000.00); el día cinco de agosto del año en curso se cancelara
un tercer pago por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL QUETZALES
EXACTOS (Q.56,000.00); El día cinco de septiembre del presente año se
deberá de cancelar un cuarto pago por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL
QUETZALES EXACTOS (Q.56,000.00); Y por último el día cinco de Noviembre
del presente año se hará último pago por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS
MIL QUETZALES EXACTOS (Q.56,000.00). D) INTERESES: No se pagarán
intereses, salvo el caso de mora, en que la parte compradora reconoce y
pagará una tasa de interés del uno punto cinco por ciento (1.5%) anual. E)
LUGAR DE LOS PAGOS: Todo pago relacionado con el presente contrato se
realizará en la sede social
de la vendedora que se encuentra ubicada en el kilómetro cinto cincuenta y tres
Aldea Los Jocotes del municipio de San Jerónimo departamento de Baja
Verapaz, lugar que es del pleno conocimiento del comprador. F) CESION DE
LA PRESENTE OBLIGACIÓN: El comprador desde ya acepta que el presente
crédito pueda ser cedido, gravado o negociado en cualquier forma por parte de
la vendedora sin necesidad de previa o posterior notificación al comprador. G)
INCUMPLIMIENTO: En el eventual caso de incumplimiento de cualquier pago
a los que se obliga
expresamente el comprador, la vendedora tendrá derecho a reclamar el uso y
posesión del bien objeto de
este instrumento, quedando la compradora a desocupar él mismo sin
necesidad de declaración judicial
Alguna, quedando en este caso resuelto el contrato, y la cantidad o cantidades
recibidas en concepto de pago o de abonos quedarán a favor de la vendedora
en concepto de daños y perjuicios que dicho incumplimiento le cause en su
patrimonio. H) DESTRUCCIÓN DEL BIEN: en caso de que a la fecha del
vencimiento del contrato, no se efectuara el pago y el bien no exista por
cualquier circunstancia o se hay destruido, el comprador tendrá la obligación de
pagar la cantidad total del precio de venta. QUINTA: DE LA ACEPTACIÓN:
Manifiesta expresamente el señor JULIO ENRIQUE JARAMILLO SOLIS que
acepta la venta que se le hace bajo las condiciones ya estipuladas, que por
este medio recibe expresamente la plena posesión y uso del bien ya
identificado, y que por lo tanto se declara liso y llano deudor de la entidad
mercantil denominada VALLE VERDE, SOCIEDAD ANÓNIMA por la cantidad
adeudada de conformidad con las estipulaciones ya establecidas, las cuales
desde ya acepta expresamente, declara que para los efectos de este contrato
renuncia al fuero de su domicilio y se somete a los tribunales que elija la parte
vendedora, señalando como lugar para recibir notificaciones la dirección que
ocupa el bien inmueble objeto de este contrato, dando desde ya como válidas y
bien hechas las notificaciones, citaciones y emplazamiento que se les hicieren
en el lugar ya indicado, siendo el testimonio de este instrumento título ejecutivo
suficiente y acepta como líquido y de plazo vencido el saldo que se le cobre,
acepta también que en garantía del cumplimiento de su obligación se
constituya el pacto de reserva de dominio sobre el bien ya identificado.
SEPTIMA: ACEPTACIÓN FINAL: Me manifiestan ambos otorgantes que
aceptan íntegramente el contenido de todas y cada una de las cláusulas que
conforman el presente instrumento público, en lo que a cada uno les
corresponde; y que por lo tanto solicitan al Señor Registrador General de la
Propiedad se sirva realizar la operación o inscripción correspondiente. Yo el
Infrascrito Notario DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto por los
comparecientes; b) Que tuve a la vista los siguientes documentos: I)
Documentos de Identificación de los comparecientes; II) El título de
propiedad del bien inmueble objeto de la presente escritura pública; III) El
documento que contiene la representación que se ejercita. Siendo los tres de
conformidad con la ley y a mi juicio suficientes para el otorgamiento del
presente instrumento. y c) Que por designación de los otorgantes di integra
lectura al contenido de la presente escritura pública, quienes bien impuestos
por mí de su contenido, objeto, validez y efectos legales, así como de la
obligación de su registro, del pago de los impuestos a que se encuentra sujeto
el mismo, de dar los avisos correspondientes, lo aceptan, ratifican y firman
juntamente con el Infrascrito Notario.

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ANTE MÍ: