FACULTAD DE INGENIERIA, ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

“EL DICTAMEN PERICIAL”

DOCENTE

INTEGRANTES

Silva Toro Rogelio

CURSO

SEMINARIO AVANZADO I

PIMENTEL - PERÚ

2020

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 ÍNDICE
INTRODUCCIÓN......................................................................................................................1

I. EL DICTAMEN PERICIAL................................................................................................2

1.1. Definición..................................................................................................................2

1.2. Objetivo del dictamen................................................................................................4

1.3. Características físicas.................................................................................................4

1.4. Modelo de dictamen pericial.....................................................................................5

1.5. La memoria descriptiva.............................................................................................6

II. UBICACIÓN DEL BIEN, DETALLES DE LA FORMA, EXTENSIÓN.....................11

2.1. Visita previa a la zona:...................................................................................................11

2.2. Realización del Informe Pericial....................................................................................11

2.3. Recopilación de Información.........................................................................................11

2.4. Análisis de la Información.............................................................................................12

III. DIMENSIONES Y COLINDANCIAS...........................................................................14

3.1. DIMENSIONES:.....................................................................................................14

3.2. COLINDANCIA:....................................................................................................14

3.2.1. Verificación de linderos.......................................................................................14

3.2.2. Acta de inspección...............................................................................................15

3.2.3. Base de datos y colindancia.................................................................................15

3.2.4. Importancia de la distinción entre predio rural y rústico.....................................15

3.2.5. Finalidad de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas................15

3.2.6. Presupuestos generales para que se inscriba la rectificación de áreas linderos y

medidas perimétricas.............................................................................................................16

3.2.7. Importancia de los procedimientos de rectificación de áreas..............................16

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 IV. PRESIONES SOBRE ÁREA CONSTRUIDA, ÁREA TECHADA, ÁREA CERRADA,
ÁREA SUPERPUESTA Y AREA LIBRE....................................................................................19

4.1. AREA CONSTRUIDA............................................................................................19

4.2. ÁREA TECHADA..................................................................................................20

4.3. AREA LIBRE..........................................................................................................21

4.4. AREA BRUTA........................................................................................................21

4.5. AREA COMUN.......................................................................................................22

4.6. AREA OCUPADA..................................................................................................23

V. PRESENTACIÓN DEL INFORME...............................................................................24

5.1. CONTENIDO BÁSICO DEL MODELO DE INFORME PERICIAL...................24

5.2. INFORME PERICIAL PARA PREDIO URBANO...............................................25

5.3. PARTES DEL INFORME PARA PREDIO URBANO..........................................26

5.3.1. Memoria descriptiva............................................................................................26

5.3.2. Conclusiones........................................................................................................26

5.3.3. Anexos.................................................................................................................26

BIBLIOGRAFÍA......................................................................................................................28

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 INTRODUCCIÓN

El dictamen pericial es considerado el medio de prueba más importante emitido por un perito

judicial con conocimientos especializados o técnicos, en la cual vierte su opinión de manera

imparcial y en un juicio es uno de los elementos determinantes para la decisión final que tome el

juez, por lo tanto, este dictamen debe ser claro, preciso y detallado y requiere un tratamiento

especializado, en nuestro caso de ingeniería.

Por ello a continuación se detallarán los aspectos más relevantes del dictamen pericial,

además de detallar de manera concisa la memoria descriptiva y cada uno de sus componentes,

que será de suma importancia.

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 I. EL DICTAMEN PERICIAL

I.1. Definición

El dictamen pericial es un documento técnico, resultado de la ejecución de una misión

pericial, en el que el perito expone su opinión profesional, personal e independiente acerca de

una materia que ha sido puesta en su consideración, ya sea por un Tribunal Arbitral o por una de

las partes ( López, 2012).

Un dictamen pericial es una opinión técnica vertida por un Perito Judicial sobre un hecho

controvertido y pretenden dar respuesta a una serie de preguntas planteadas por el juez y los

abogados. Por lo que sirve para aportar ciertos conocimientos e información técnica suficiente

para dictar una sentencia justa. El dictamen pericial tiene total validez como prueba judicial, si se

ha realizado conforme a los requisitos establecidos por la Ley [CITATION PER20 \l 3082 ].

Un dictamen pericial es un documento emitido a petición de un tribunal, autoridad

administrativa o un particular sobre la significación de ciertos hechos y situaciones que, al

valorarlas, tienen influencia para conseguir el objetivo judicial o administrativo por el que se ha

instado el procedimiento (Delgado, 2020).

Según [CITATION COL13 \l 3082 ], en el ámbito judicial la pericia constituye una prueba

obtenida mediante la intervención de una persona experta en un tema para que haga emita un

documento analizando la situación que se le indica con base en sus conocimientos científicos

sobre el tema, esta prueba se encuentra consagrada en el artículo 262 y su finalidad en el artículo

188, del Código Procesal Civil.

En el artículo 262 del CPC, se señala que, la pericia procede cuando la apreciación de los

hechos controvertidos requiere de conocimientos especiales de naturaleza científica, tecnológica,

artística u otra análoga.

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 En el artículo 188 del CPC, se señala que, los medios probatorios tienen por finalidad

acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos

controvertidos y fundamentar sus decisiones.

En el artículo 265 del CPC, se señala que, si los peritos están de acuerdo, emiten un solo

dictamen. Si hay desacuerdo, emiten dictámenes separados. Los dictámenes serán motivados y

acompañados de los anexos que sean pertinentes. Los dictámenes son presentados cuando menos

ocho días antes de la audiencia de pruebas. El dictamen pericial será explicado en la audiencia de

pruebas. Por excepción, cuando la complejidad del caso lo justifique, será fundamentado en

audiencia especial.

En el artículo 266 del CPC, se señala que, los dictámenes periciales pueden ser observados en

la audiencia de pruebas. Las observaciones y las correspondientes opiniones de los peritos se

harán constar en el acta. Las partes podrán fundamentar o ampliar los motivos de sus

observaciones, mediante escrito que debe presentarse en un plazo de tres días de realizada la

audiencia. Excepcionalmente el Juez puede conceder un plazo complementario.

Por lo tanto, se menciona que, el dictamen pericial es un medio probatorio y como tal:

a. El dictamen pericial debe ser capaz de generar la convicción, que la labor pericial

responde al objeto de la pericia, que la misma ha sido efectuada en forma objetiva y que

las conclusiones emitidas se ajustan a la verdad.

b. El dictamen pericial debe ser capaz de mantenerse incólume ante toda observación y

debate pericial.

c. De no cumplirse con lo señalado en el ítem previo, ello podrá generar problemas al

profesional responsable, tales como: pierde prestigio, pierde oportunidades futuras y de

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 ser el caso puede verse involucrado en una denuncia ante el Tribunal de Ética del CIP e

inclusive en una denuncia penal ante la Fiscalía.

I.2. Objetivo del dictamen

(López, 2012) Es colaborar con el Tribunal Arbitral, o con la parte que lo encarga, en

determinar, explicar, esclarecer y/o cuantificar determinados aspectos relacionados con la

controversia como pueden ser cuantías, plazos, cumplimiento de obligaciones, cumplimiento de

expediente técnico, pagos, etc., necesarios para la toma de decisiones por el Tribunal Arbitral.

El derecho que corresponda a las partes litigantes lo establecerá el Tribunal Arbitral, el que se

basará, aunque no obligatoriamente, en el dictamen pericial para sustentar la decisión en si

misma o para cuantificar los efectos que la decisión tiene en el contrato.

I.3. Características físicas

El ingeniero perito va a emitir un documento (dictamen pericial) a fin de dar respuesta a un

tema controvertido, entre dos o más partes (litigantes, interesados, etc.), que tienen intereses

distintos sobre el tema en cuestión. Por lo tanto, el dictamen pericial tiene que poseer ciertas

características físicas, las cuales permitan a sus lectores el comprender lo que en él se indica. En

consecuencia, el dictamen pericial debe ser: claro, preciso y detallado

 Claro en cuanto a que no debe ser confuso para que pueda ser entendido por el juzgador

y partes interesadas

 Preciso en cuanto a que la información, análisis y conclusiones deben referirse solo al

objeto del dictamen.

 Detallado en cuanto a que la información, se encuentre bien fundamentada y validada,

los análisis respondan a una secuencia lógica, sin vacíos que provean fundamento a las

conclusiones.

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 Así mismo (Delgado, 2020) en su blog jdg peritajes informáticos aeñala que, las

características habituales del Dictamen Pericial deben ser las siguientes:

 Ha de ser preciso, sencillo y conciso.

 La explicación y el contenido han de estar estructurados en orden lógico.

 El análisis ha de estar en concordancia con lo que se pregunta.

 Ha de ser objetivo, característica esta intrínseca a la del especialista en peritaje.

 Es conveniente presentar material fotográfico, debidamente numerado y titulado, además

de la documentación adjunta original de la que se disponga.

I.4. Modelo de dictamen pericial

( López, 2012) Existe un modelo establecido por el Centro de Peritaje del Consejo

Departamental de Lima del Colegio de Ingenieros del Perú que se sugiere respetar. El dictamen

debe cubrir por lo menos los siguientes puntos:

 Nombre del perito

 Nombre del solicitante
 Objeto / Materia del dictamen
 Antecedentes
 Método empleado
 Fuentes de la información
 Inspección ocular (de corresponder)
 Análisis del tema
 Observaciones (de corresponder)
 Conclusiones
 Recomendaciones (de haber sido solicitadas)
 Anexos

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 I.5. La memoria descriptiva

[ CITATION Soc201 \l 3082 ]. Es un documento elaborado y suscrito por un perito tasador,

que contiene la tasación o valorización de un bien mueble o inmueble, e indica con precisión la

fecha en que se realiza, los valores empleados para el cálculo de la tasación. La memoria

descriptiva es la descripción detallada de un proyecto, va desde lo más general hasta lo más

particular, la memoria descriptiva de una tasación de acuerdo a la RESOLUCION

MINISTERIAL N°73-2016-VIVIENDA, se considera los siguientes aspectos:

1.- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación. - Nombre de la

persona natural o jurídica, que necesita saber el valor de una propiedad para fines como

(comprar, arrendar, usufructuar, etc.).

2.- Nombre del propietario o posesionario. - Nombre de la persona natural o jurídica, que

este registrado como propietario en la partida registral de registros públicos o certificado de

posesión.

3.- Situación registral del predio. - En el caso de predios urbanos inscritos, se indicará el

número de la partida registral del registro de predios, datos de identidad del titular del derecho de

propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo N°667, que aprueba la ley

de registro de predios rurales.

En el caso de propiedades no inscritas, se deja constancia de los documentos que acreditan la

posesión, anotando la fecha y si el documento es público o privado, el funcionario que emitió el

documento de posesión y otros datos que el perito considere de interés.

En caso de no haber datos específicos, se anotará nombres de calles, linderos colindantes o

puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad y otros datos que acrediten la

existencia y ubicación del predio.

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 4.- Objeto de la tasación. - La tasación tiene como objeto determinar el valor real del

inmueble, con el objetivo de usarlo como (hipoteca, venta, arrendamiento, concesión, valor al

patrimonio o interés económico, etc.)

Determinar el valor de un bien en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en

un determinado tiempo.

5.- Método y reglamentación empleada. - Se trata de aplicar los valores arancelarios de

terrenos urbanos y valores unitarios oficiales de edificación de propiedades adjuntas y la

reglamentación dada por la entidad que regula las tasaciones en el Perú – Ministerio de vivienda.

6.- Fecha de inspección ocular y/o fecha a la que está referida la tasación. - Datos del día

de la visita a la propiedad (día, mes, año y hora)

7.- Ubicación del predio. - Se debe consignar el departamento, provincia y distrito donde se

ubica el predio, también se consigna si es urbanización, asentamiento humano, cooperativa, las

vías públicas, calles, manzana y lote correspondiente, conforme a la información del documento

del titular del predio.

En caso de no haber datos específicos, se anotará nombres de calles, linderos colindantes o

puntos de referencia como la distancia de la esquina a la propiedad y otros datos que acrediten la

existencia y ubicación del predio.

8.- Zonificación o uso actual del predio. - Se verifica el plano de zonificación y el uso de la

propiedad (vivienda, comercio, industria, etc.), en caso de no haber plan de desarrollo urbano,

donde indique la zonificación del predio, el perito indica la falta de zonificación y asume el uso

predomínate de acuerdo al entorno urbano de la zona, utilizando el criterio técnico profesional de

perito tasador.

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 9.- Área de la edificación y área del terreno. - Área ocupada por cada planta y el área total

del terreno, describiéndolo en cuadros de área, se deberá utilizar el sistema métrico decimal

(Metros, centímetros, milímetros, etc.)

10.- Linderos y perímetros. - Medidas perimétricas y de colindancia, cambios de dirección

de estos a partir de su frente principal o fachada, los costados (izquierdo y derecho), y

finalizando por el fondo.

11.- Descripción del predio. - En la descripción del predio se describe la forma y topografía

del terreno, el uso al cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las

mismas.

En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los sistemas y

materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:

a. Muros y columnas.

b. Techos.

c. Pisos.

d. Puertas y ventanas.

e. Revestimientos.

f. Baños.

g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras [ CITATION Min162 \l 3082 ].

12.- Obras complementarias e instalaciones fijas y pertinentes. - Características técnicas

de la propiedad.

13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación. - Se asume como antigüedad de la

edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad de la misma o alguna de sus partes, de

acuerdo a la información que se obtenga de cualquiera de los documentos siguientes:

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 a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

b. Certificado de conformidad de obra.

c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.

d. Declaración jurada de autoavalúo.

A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la antigüedad

sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la época, el sistema

constructivo y los materiales utilizados en la edificación, los mismos que son señalados en el

informe técnico de tasación.

El estado de conservación de la edificación es calificado considerando el estado en el que se

encuentra. Los criterios de calificación son: (Muy buena, buena, regular, malo y muy malo).

La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso, antigüedad y estado

de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada, de acuerdo

a las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I del presente Reglamento. En el caso

de la tasación comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente

sustentado [ CITATION Min162 \l 3082 ].

14.- Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio. -

Servicios básicos de habilitación urbana (Agua y alcantarillado, luz eléctrica, teléfono, pistas,

centros comerciales, hospitales, etc.)

15.- Servidumbre. - Se consignan si están en registrados en el título de propiedad o en la

partida registral de predios.

16.- Gravámenes y cargas. - Se consigna solo si está en la partida de registros públicos del

predio.

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 17.- Fuente y procedencia de la información. - documentos de donde se sustrajo los datos

para la elaboración de la tasación.

18.- Observaciones. - Se anotan las ocurrencias relevantes que pasaron durante el proceso

para hacer la tasación, así como las discrepancias que existan entre los documentos técnico

legales de la propiedad con la inspección ocular de la misma.

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 II. UBICACIÓN DEL BIEN, DETALLES DE LA FORMA, EXTENSIÓN.

2.1. Visita previa a la zona:

Normalmente el Perito quedará con el abogado, y a veces también con el propietario del

terreno, para visitar la zona en litigio y explicar in situ la demanda (u oposición a la demanda)

presentada. En el caso de ser un solo Perito que represente a ambas partes: La visita se realizará

con ambas partes, cada una de ellas explicará al perito el problema existente con los lindes de

ambas parcelas o terrenos. En algunos casos, no es necesaria la visita a la zona, ya que existen

periciales topográficas en donde no es necesario el levantamiento topográfico (pudiendo ser que

ya haya sido realizado anteriormente por otro Ingeniero Técnico). Aunque es siempre

recomendable al menos una visita a la zona, aunque no se vaya acompañado por el abogado y el

propietario. A poder ser, la visita a la zona se debe realizar con todos los planos aportados por las

partes, para comprobar que los planos actuales que se poseen describen con exactitud la realidad

existente.

2.2. Realización del Informe Pericial

Después de todas estas fases, el Perito realizará la labor técnica que se la ha encomendado;

dando lugar al Informe Pericial (Prueba Pericial), trabajo fundamental en todo este proceso. Se

procede a un estudio de toda la información que se posee; tanto literal: escrituras, inscripciones

del registro de la propiedad, etc.

2.3. Recopilación de Información

Las fuentes de información más importantes son:

- La Gerencia Territorial del Catastro.

- El Registro de la Propiedad.

Aparte de estas fuentes, se puede recurrir a:

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 - Los archivos propios del municipio donde se va a realizar el proyecto. En los ayuntamientos

existen copias de la toda información catastral correspondiente a ese término municipal; tanto

gráfica (polígonos), como alfanumérica. Ya que son los propios ayuntamientos quienes se

encargan del cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles.

- Los planos que, tal vez, posean los propietarios de estas zonas.

Se especificará detalladamente la cartografía obtenida indicando el tipo de fuente. Y

señalando el tipo de plano o mapa aportado.

2.4. Análisis de la Información

- Ubicar la zona (planos de situación y acceso)

- Comprobar la información aportada por ambas partes

- Comparar con la información ya existente.

- Comparar con el levantamiento topográfico.

- Obtener la base gráfica fundamental en el Informe Pericial.

- Realizar análisis y cálculos de superficies.

A partir de toda la información literal, extraemos aquella que más nos interese: superficies,

propietarios, lindes, números de parcelas catastrales, polígonos, parajes, término municipal,

números de parcelas registrales, etc…

Se agrupa toda la información necesaria para determinar los propietarios y lindes del terreno

en conflicto, realizando unas tablas aclaratorias que se adjuntarán posteriormente en el Informe

Pericial, aproximadamente con los siguientes apartados:

- Información procedente de las Escrituras: Se extrae el número de orden en la escritura, el

tipo de terreno, la superficie en metros cuadrados, el Registro de la Propiedad donde está inscrito

15
el terreno (tomo, libro, folio, número registral, número de inscripción), así como el número de

parcela y polígono catastral.

- Información procedente del Registro de la Propiedad.

- Información procedente del Catastro.

- Otro tipo de información literal.

Muchas veces toda esta información es copia de otra o resulta estar en muy mal estado; por

ello, la información puede estar muy borrosa y ser prácticamente ilegible. Así que, en muchos

casos, el trabajo del Perito consiste en descifrar escritos ilegibles.

Atención: La superficie es uno de los elementos más importantes a tener en cuenta en un

Informe Pericial, y podemos encontrarla en documentos distintos con unidades de superficie

distintas. Así que, es fundamental convertir todos estos datos a las unidades de superficie

mundialmente utilizadas en la actualidad: los metros cuadrados.

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 III. DIMENSIONES Y COLINDANCIAS

III.1. DIMENSIONES:

Los Ingenieros en Topografía y Geomática, como expertos en la medición y delimitación

de la propiedad inmobiliaria, realizan una parte de labor profesional en los Tribunales de
Justicia actuando como peritos.
En formalización Integral, actividad técnica, que consiste en la recopilación de
información física actualizada, inventario físico a representar de los elementos existentes en
campo (lotes de vivienda, vías o lotes de aportes) en forma gráfica, utilizando criterios de
Ingeniería y Arquitectura, contando además con apoyo cartográfico, con la finalidad de
asegurar la posición y dimensiones de los lotes a ser titulados y de esta manera obtener una
información precisa y actualizada. En formalización individual, actividad que tiene por
objeto identificar la existencia de títulos o contratos de transferencias de dominio existentes
no registrados. Asimismo, identifica la existencia de títulos o contratos de transferencia de
dominio registrados en el Registro de Predios (Artículo 4° del D.S. N° 011-2003-JUS,
Modificación del Reglamento de Formalización de la Propiedad Informal)
III.2. COLINDANCIA:

Referencia aplicada a los predios contiguos entre sí o en referencia a puntos notables.

III.2.1.Verificación de linderos

La verificación de linderos de predios inscritos en zonas catastradas, deberá llevarse a

cabo de manera previa a la elaboración de la información gráfica.
Dicho acto se efectuará con la participación del propietario o del tercero que se encuentre
en posesión del predio y de los colindantes, quienes, conjuntamente con el verificador
catastral del Ente de Formalización Regional suscribirán el acta de verificación de linderos.
De no encontrarse presente en la diligencia el propietario (o en su caso el posesionario)
y/o los colindantes, se dejará constancia de este hecho en el acta, la cual deberá ser suscrita,
por el verificador catastral y por una autoridad del lugar, con indicación de su nombre,
documento nacional de identidad y cargo, prosiguiéndose con el trámite de rectificación de
áreas.
Si durante el levantamiento catastral se determina que sobre los predio existen títulos de
propiedad otorgados por el Estado que no han accedido al Registro o existan en general

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títulos a los que se refiere el artículo 2018 del Código Civil, y la información contenida en
los mismos sobre áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación u otros datos físicos no
concuerdan con los datos resultantes del levantamiento catastral, se expedirá el título de
saneamiento de propiedad rural registrado, el cual deberá contener los datos físicos correctos
concordante con la información obtenida del nuevo levantamiento catastral, sin requerirse de
la ejecución del procedimiento de rectificación de áreas.
III.2.2.Acta de inspección

Documento en el que se deja constancia por escrito en forma detallada las características
físicas del predio materia de la inspección (material de la construcción, número de pisos, si
existe o no propiedad horizontal o división, colindancias y área aproximada), verificando si
el predio se encuentra conforme al plano de trazado y lotización, constatando quien ejerce
posesión en el predio. (COFOPRI)
III.2.3.Base de datos y colindancia

Representación textual de los linderos, medidas de los lotes, las áreas y sus colindancias
que se encuentran representados en el Plano de Trazado y Lotización.
III.2.4.Importancia de la distinción entre predio rural y rústico

Su importancia reside en que al establecer si un predio es urbano o rústico, también se

podrá saber qué régimen legal es el aplicable.  En el caso del saneamiento de área, linderos
y medidas perimétricas, se podrá saber que procedimiento se debe seguir a efectos de
eliminar la inexactitud y qué entidad es la competente para aprobar los planos que se
presentarán a efectos de realizar el saneamiento.
Resolución n.° 367-2015-SUNARP-TR-T de fecha 03/08/2015: «Si un predio rural
colinda con vía pública, para efecto de rectificar el área, linderos y/o medidas perimétricas
por mutuo acuerdo, no procede solicitar la visación por parte de la municipalidad, pues esta
no es competente para realizar dicho acto respecto de predios rurales. (…)»
III.2.5.Finalidad de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas

 Resolución n.° 324-2007-SUNARP-TR-T de fecha 19/12/2007: «Mediante la

rectificación de las características físicas de un predio no se incorpora nueva superficie al
predio inscrito. Dicho proceso sólo busca eliminar una inexactitud registral, expresando
en su verdadera dimensión lo ya existente.

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 Resolución n.° 024-2016-SUNARP-TR-T de fecha 14/01/2016: «La rectificación de las
características físicas de un predio es un instrumento para eliminar una inexactitud
registral, pues la finca (cuyas características físicas no han variado y por tanto no ha
crecido, o se ha modificado o reducido) aparece descrita erróneamente en el Registro.»
 Las inexactitudes registrales, son desacuerdos entre la información contenida en la
partida y la realidad física o jurídica extra registral, pero por razones extrañas a la labor
propia de las instancias registrales, ya sea porque el título presenta defectos en su
construcción o simplemente porque no se ha inscrito. Esta diferencia se rectifica
mediante la inscripción de un nuevo título que permita concordar la realidad registral con
la extra registral.

III.2.6.Presupuestos generales para que se inscriba la rectificación de áreas linderos y

medidas perimétricas

 Que la partida registral publicite una descripción del predio distinta a la existente
en la realidad.
 Que el predio siempre haya mantenido su configuración física inicial (la misma
que no ha sido reflejada en su verdadera dimensión en el registro).
 Que sea solicitada por la persona o personas legitimadas.
 Que se haya seguido uno de los procedimientos regulados por la legislación
vigente o establecidos por el Tribunal Registral, de acuerdo a la naturaleza del
predio.
- Resolución n.° 2442-2014-SUNARP-TR-L de fecha 19/12/2014
- Resolución n.° 1745-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02/09/2016

III.2.7.Importancia de los procedimientos de rectificación de áreas

 Permite determinar e individualizar al predio sobre el cual recaen los derechos

inscritos.
 Conforme a lo dispuesto por el Tribunal Registral en la Resolución n.° 134-2005-
SUNARP-TR-A de fecha 22/07/2005: «Cuando se trate de la solicitud de
inscripción de un acto relacionado con la descripción física del predio y existe
discrepancia en el área, linderos y medidas perimétricas entre el título presentado

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 y la partida registral, aquéllas deben ser previamente rectificadas mediante uno de
los procedimientos que contempla la normativa registral.»

Artículo 7.- Situación registral del predio

7.1 Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral
del Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de
propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667 que aprueba
la Ley del Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.
7.2 En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o privado, el
funcionario que lo emite y las demás características que el perito considere pertinentes.
Artículo 8.- Ubicación del predio
8.1 Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de
acuerdo con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la
misma manera, el perito consigna la denominación de la urbanización, asociación,
cooperativa, asentamiento humano, vías públicas a las cuales da frente y la numeración
municipal, precisando la manzana y lote correspondiente.
8.2 De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en
el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más
próximo del predio, siguiendo la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de
referencia; de lo contrario, indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la
existencia y ubicación del predio.
Artículo 9.- Zonificación y uso actual del predio
9.1 Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de
zonificación vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
9.2 En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la
falta de zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno urbano de la
zona.
Artículo 10.- Área de la edificación y área del terreno
10.1 Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiendo
el mismo en un cuadro de áreas.

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 10.2 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de
edificación se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
Artículo 11.- Linderos y perímetro
En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias y
cambios de dirección de éstos, a partir de su frente principal, continuando por los
costados derecho e izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.

Artículo 12.- Descripción del predio

12.1 En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al
cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.

12.2 En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los sistemas
y materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:

a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
ARTICULO II.B.11
La descripción de un terreno deberá precisar su forma geométrica; las medidas,
colindancias y cambios de dirección de los linderos a partir de su frente principal,
prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.
ARTÍCULO II.B.12
El área del terreno existente dentro de los linderos descritos será expresada en sistema
métrico decimal.
ARTÍCULO II.B.13
Se describirá la forma de ocupación existente en el predio a través de la siguiente
información mínima:
Destino y uso del predio y, en su caso, número de plantas construidas;

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 Distribución de los ambientes de cada planta por niveles;
Áreas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de áreas
techadas y libres)
IV. PRESIONES SOBRE ÁREA CONSTRUIDA, ÁREA TECHADA, ÁREA

CERRADA, ÁREA SUPERPUESTA Y AREA LIBRE

Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta
los elementos o sistemas de techados.
En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros
elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de alero o voladizas en general que no
cubren ambientes cerrados (Art. 2.2 del Reglamento de la Ley de Propiedades Horizontales).
IV.1. AREA CONSTRUIDA

Es el área encerrada por los perímetros de la proyección de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con doble o
mayor alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectónicos elevados que no incluyen techos. (Art. 2.2 del Reglamento)
El área techada mínima de una vivienda sin capacidad de ampliación (departamentos en
edificios multifamiliares o en conjuntos residenciales sujetos al régimen de propiedad
horizontal) será 40 m2. (Art. 8 de la Norma A.020 de viviendas.)
El área techada de una vivienda unifamiliar en su forma inicial, con posibilidad de
expansión será 25 m2. (Art. 8 de la Norma A.020 de Viviendas.)

22
IV.2. ÁREA TECHADA

 Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o
mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
No forman parte del área techada:
 Los ductos.
 Las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas, los espacios para la
instalación de equipos donde no ingresen personas.
 Los aleros desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como finalidad la
protección de la lluvia, las cornisas, y los elementos descubiertos como los balcones y las
jardineras.
 Las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o traslucido con un espesor
menor a 10 mm cuando cubran patios interiores o terrazas.

23
IV.3. AREA LIBRE

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área
techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resúltate de la diferencia
entre el área ocupada y área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso. (Art. 2.2 del
Reglamento).

El diario peruano; de Vivienda, Construcción y Saneamiento establece:

En los edificios multifamiliares, el área libre mínima dentro del lote es de treinta por
ciento (30%). En los lotes ubicados en esquina o con dos frentes, el área libre mínima es de
veinticinco por ciento (25%); y para conjuntos residenciales el área libre es del cuarenta por
ciento (40%). (Art. 10.3, de Vivienda, Construcción y Saneamiento)

IV.4. AREA BRUTA

Superficie encerrada dentro de los linderos de la poligonal de un terreno rústico. (Art. 1 de

la Norma G.040 de Definiciones.)

24
IV.5. AREA COMUN

Área libre o techada de propiedad común de los propietarios de las unidades inmobiliarias
en que se ha independizado un predio.
• Se mide entre las caras internas de los muros que la limitan.
• En el caso de áreas comunes colindantes con otros predios se mide hasta el límite de
propiedad. (Art. 1 de la Norma G.040 de Definiciones.).

25
IV.6. AREA OCUPADA

Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de propiedad exclusiva o
común de un inmueble y/o unidad inmobiliaria, delimitada por los linderos de una poligonal
trazada en la cara exterior de los muros del perímetro o sobre el eje del muro divisorio en
caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. Noincluye los ductos verticales. (Art. 1 de
la Norma G.040 de Definiciones.)
Es suma de superficie de propiedad que incluye áreas techadas, jardines y patios. Área
ocupada (área techada área ocupada deazotea + área libre). (SlideShere, 2018)

26
 V. PRESENTACIÓN DEL INFORME

V.1. CONTENIDO BÁSICO DEL MODELO DE INFORME PERICIAL

 Destinatario del informe. 

Es decir, la identificación de la persona o la entidad que lo ha pedido.
 Objetivo de la pericia. 
Entre el destinatario del informe y el perito debe quedar muy claro para qué se necesita el
informe y eso se reflejará en el documento que elabore el perito.
 Descripción de los hechos. 
Se trata de describir lo sucedido, los hechos, para establecer las bases sobre las que se
articulará el informe.
 Exposición de comprobaciones. 
El perito tendrá que hacer mediciones y visitas en las que podrá comprobar el estado de
una persona, la situación de una vivienda o los desperfectos que tiene un vehículo.
Además, se analizarán documentos que apoyen las comprobaciones (denuncias, atestados
de la policía, otros informes periciales).
 Criterios empleados.
 Son los fundamentos o criterios que utiliza el perito para hacer el informe y que tendrán
que ser comúnmente empleados para informes del tipo de que se trate.
 Conclusiones derivadas del estudio. 
Por ejemplo, si se analizan defectos constructivos en una casa, debe determinar el tipo de
defectos que existen, la causa de los defectos, las posibles reparaciones que se puedan
realizar y el importe económico de esas reparaciones. Esta es la parte más importante del
informe y donde debe quedar muy clara cuál es la opinión del perito.
 Documentación adjunta.
Se pueden adjuntar al informe copias de todos los documentos analizados.
 Datos del perito, fecha y firma.
En la parte final del informe se incluirán los datos del perito, la fecha de realización del
informe y la firma del perito.
Fuente: (https://www.das.es/blog/modelo-informe-pericial/)

27
 V.2. INFORME PERICIAL PARA PREDIO URBANO

NOMBRE DEL ING. A CARGO NOMBRE DEL ING. A CARGO

INGENIERIO CIVIL INGENIERIO CIVIL
Perito Tasador – Reg CIP Nº000 Perito Tasador – Reg CIP Nº000
Dirección Dirección

Dr.
XXXXXXXXXXX
Presidente del tribunal arbitral
Presente.-

Asunto:
ENTREGA DE DICTAMEN PERICIAL Tasación del inmueble ubicado
DE TASACION dirección, distrito, provincia,
departamento
Señor Presidente:
Es grato dirigirme a Ud., con la finalidad
de adjuntar al presente Dictamen Pericial de
Tasación dispuesto por su Despacho de acuerdo
a la Resolución Nº 000 de fecha, en los seguidos
por el ministerio de transportes y
comunicaciones con ……………………. y
…………………, del predio ubicación en
dirección, distrito, provincia, departamento.
Perito: Ing. CIP. Nombre

28
V.3. PARTES DEL INFORME PARA PREDIO URBANO

V.3.1. Memoria descriptiva

a. Solicitante
b. Objeto de la pericia
c. Metodología y reglamentación empleada
d. Fecha de la inspección ocular
e. Fecha a la que está referida la tasación
f. Ubicación
g. Infraestructura de servicios urbanos
h. Entorno
i. Uso
j. Inscripción
k. Servidumbres
l. El terreno
i. Linderos y medidas perimétricas
ii. Área de terreno
iii. Perímetro
m. De la edificación
n. Tasación comercial
i. Tasación
ii. Tasación del terreno
1. Valor del terreno
V.3.2. Conclusiones

V.3.3. Anexos

*Todas las hojas tienen que ir firmadas y selladas por el perito

FUENTE (IGC - INSTITUTO DE LA CONSTRUCCION Y GERENCIA. PAG. 106 )

29
 SEGÚN EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y CÓDIGO PROCESAL PENAL
Artículo N° 178 Contenido del informe pericial oficial.
1. El informe de los peritos oficiales contendrá:
a) El nombre, apellido, domicilio y Documento Nacional de Identidad del perito, así

como el número de su registro profesional en caso de colegiación obligatoria.

b) La descripción de la situación o estado de hechos, sea persona o cosa, sobre los que

se hizo el peritaje.

c) La exposición detallada de lo que se ha comprobado en relación al encargo

d) La motivación o fundamentación del examen técnico.

e) La indicación de los criterios científicos o técnicos, médicos y reglas de los que se

sirvieron para hacer el examen.

f) Las conclusiones.

g) La fecha, sello y firma.

2. El informe pericial no puede contener juicios respecto a la responsabilidad o no

responsabilidad penal del imputado en relación con el hecho delictuoso materia del proceso.
PLAZOS Y PRÓRROGAS

Artículo N° 180 Reglas adicionales.

 El Informe pericial oficial será único. Si se trata de varios peritos oficiales y si discrepan,
cada uno presentará su propio informe pericial. El plazo para la presentación del informe
pericial será fijado por el Fiscal o el Juez, según el caso. Las observaciones al Informe
pericial oficial podrán presentarse en el plazo de cinco días, luego de la comunicación a
las partes.
 Cuando exista un informe pericial de parte con conclusión discrepante, se pondrá en
conocimiento del perito oficial, para que en el término de cinco días se pronuncie sobre
su mérito.
 Cuando el informe pericial oficial resultare insuficiente, se podrá ordenar su ampliación
por el mismo perito o nombrar otro perito para que emita uno nuevo.

BIBLIOGRAFÍA

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López Avilés, C. A. (2012). EL DICTAMEN PERICIAL DE INGENIERÍA EN LOS ARBITRAJES EN CONTRATOS DE
OBRA. Arbitraje PUCP, 34. Recuperado el 02 de 2020 de 2020, de
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/arbitrajepucp/article/view/9369

Colegio de ingenieros del Perú Consejo Departamental de Lima-Centro de peritaje. (2013). EL PERITO Y
EL DICTAMEN PERICIAL. En F. Ing. Velazco Castro, EL PERITO Y EL DICTAMEN PERICIAL (pág. 1 a
13). Lima. Recuperado el 02 de 2020 de 2020, de https://studylib.es/doc/5730315/el-perito-y-el-
dictamen-pericial

Delgado García, J. (2020). ¿QUÉ ES EL DICTAMEN PERICIAL? ¿QUÉ ES EL DICTAMEN PERICIAL?

Recuperado el 02 de Noviembre de 2020, de https://jdgperitajesinformaticos.es/que-es-el-
dictamen-pericial/

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Nº 172-2016-VIVIENDA. Resolución Ministerial que aprueba el Reglamento Nacional de
Tasaciones. Lima. Recuperado el 02 de noviembre de 2020, de
https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-nacional-de-tasaciones-
resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-1407416-1/

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Pericial perfecto. Recuperado el 02 de NOVIEMBRE de 2020, de
https://peritojudicial.com/como-hacer-un-dictamen-pericial-perfecto/#QUE-ES-UN-DICTAMEN-
PERICIAL

Quintana, I. G. (2017). PERITACIONES Y TASACIONES DE PREDIOS URBANOS. LIMA: INSTITUTO DE LA

CONTRUCCION Y GERENCIA - ICG.

Sociedad Peruana de bienes raíces. (2 de marzo de 2020). INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN. INFORME
TÉCNICO DE TASACIÓN. Lima. Recuperado el 02 de noviembre de 2020, de
https://bienesraicess.com/blogs/informe-tecnico-de-tasacion/

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