CONTRATOS ATIPICOS – 29092020

JORGE LEONARDO SALAMANCA ARAGON

ACCION DE RESTITUCION DE PRECIO

La acción restitutoria es una acción civil (demanda) que permite el propietario de

un inmueble recuperar la tenencia de su propiedad, como en el caso de una
propiedad arrendada, donde el arrendador busca que el arrendatario le desocupe
la casa una vez terminado el contrato de arrendamiento, o en caso que se
demande la terminación del mismo por incumplimiento de parte del arrendatario.
Aquí vale precisar que la acción restitutoria procede cuando el demandado ostenta
la tenencia de la propiedad y no la posesión.
Si el demandado ostenta la posesión, lo que procede es un proceso reivindicatorio
y no el proceso restitutorio, una sutil diferencia que conlleva consecuencias
desastrosas para quien se equivoque en ese aspecto.

ESTUDIO DE CADA CONTRATO

OBJETIVOS DE LA CLASE: es para que el estudiante apropie el estudio de cada

contrato atípico, como sería un contrato atípico de promesa.

CONTRATO DE PROMESA: El “Contrato de Promesa” es un acuerdo de

voluntades por medio del cual, una parte o ambas, según sea el caso (unilateral o
bilateral), se obliga a celebrar un contrato futuro para realizar un acto futuro, cierto,
posible y lícito, en razón de un evento futuro denominado “condición”.

Características del contrato de promesa

 Es un acuerdo de voluntades, en que nacen para ambas partes

obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro

IV del Código Civil.

 La celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el

contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir en

unión con el contrato prometido.

 La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.

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 El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la

celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen

a una obligación de hacer.

 El contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre

por escrito.

El contrato de promesa, no obstante ser un contrato preparatorio, es un contrato

principal -al igual que el contrato definitivo- ya que de conformidad al artículo 1442
del Código Civil, subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención. No es
un contrato dependiente ni tampoco un contrato accesorio, por cuanto su
existencia no está supeditada a la de otro contrato principal ni tiene por objeto
asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

El contrato de promesa siempre crea una obligación de hacer; en cambio el

contrato prometido puede dar origen a una obligación de dar, hacer o no hacer.
Como consecuencia de lo anterior, el contrato de promesa es siempre de
naturaleza mueble (artículo 581 del Código Civil) aun cuando lo prometido sea la
celebración de una compraventa de inmueble.

Requisitos del contrato de promesa

Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de promesa,

para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que
establece el artículo 1554. La omisión de cualquiera de ellos acarrea la nulidad
absoluta del contrato. Los requisitos son los siguientes:

 1° Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido

sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por

ello que este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado;

no es necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se

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prometa la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse

por escritura pública.

 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran

ineficaces. La jurisprudencia, aclarando el sentido de esta norma, ha dicho

que la ineficacia a que se refiere el artículo 1554 dice relación directa con

los requisitos intrínsecos del contrato que se pretende celebrar y no con las

formalidades a que debe someterse para que tenga pleno valor legal. Así,

no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita;

como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no

separados judicialmente.

 3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la

celebración del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido

para que los contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato

prometido y no queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este

requisito viene a ratificar el carácter transitorio de la promesa; por ello, si

falta el plazo o la condición, el contrato debe ser declarado nulo

 4° Especificación del contrato prometido. Respecto del alcance de este

requisito, que sin duda es el que más discusión ha suscitado a nivel

doctrinario y jurisprudencial. ¿Significa este requisito que el contrato de

promesa debe contener todas y cada una de las cláusula del contrato

definitivo? Existen dos posiciones al respecto:

a) Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté prácticamente

contenido en la promesa, ya que sólo así faltaría, para ser perfecto, la tradición de
la cosa o las solemnidades del contrato prometido.
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b) La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda suficientemente

especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que
permitan distinguirlo de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la
naturaleza, que la ley los presume, y los meramente accidentales, que se
especifican por cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato prometido.

Que el contrato de promesa (1611 cci) civil, que sea por escrito y en el mercantil
hay salvedades como toda vez que los comerciantes se puedan comunicar de
manera verbal (Ar 845 C. Cio)

Pequeña enseñanza: tener presente en los contratos si son a título oneroso o a

título gratuito,

CONTRATO DE COMPRAVENTA: El contrato de compraventa es aquel contrato

bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una
cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un determinado precio.
El precio debe ser en dinero.

LA CAPACIDAD PARA CELEBRAR CONTRATO DE COMPRAVENTA: En

cuanto a la capacidad de las partes (vendedor y comprador) en el contrato de
compraventa se estará a lo dispuesto en los Art.1457, Código Civil establece la
regla general, por la que podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las
personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse.

FORMA Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: existen formas

para que puedan contener las circunstancias teóricas que allí se escriben y si es
atípico debe ser escrito con requisitos formales de fondo y de forma.

PRUEBA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Debe recordarse que

el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento prestado por
comprador y vendedor, de tal manera que si en el momento de prestarlo estaba
definido el objeto y el precio, el contrato es perfecto.
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COMPRAVENTA CON ARRAS: Es práctica habitual que cuando un comprador y

un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen
un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa,
entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento
del contrato una cantidad económica.

ARRAS CONFIRMATORIAS: Básicamente las arras confirmatorias son un

anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa. Es
como una primera entrega o el primer plazo del precio. Por tanto, la cantidad
entregada en concepto de arras confirmatorias se imputan al precio final. El
compromiso del comprador con la vivienda es firme, por lo que podría entregar
simplemente un 5% del valor de la vivienda. Del mismo modo, cuando nuestro
inmueble tiene un valor elevado, imaginemos 500.000 euros, un 5% o un 7%
puede ser un porcentaje más que razonable para formalizar un contrato de arras.

ARRAS DE RETRACTO: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en

prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las
ha recibido, restituyéndolas dobladas.

REQUISITOS QUE DEBE LLEVAR EL PRECIO: El precio que se deja al arbitrio

de una de los contratantes, que sea determinado y cuantificable.

DE LA COSA VENDIDA O CONTRATADA: la cosa dada en venta son inferiores

frente al precio global de todo el contrato, determina la cuantía general del
contrato.

QUE COSAS PUEDEN VENDERSE: Todas las cosas corporales e incorporales,

Art 1868

VENTA DE UNA UNIVERSALIDAD: Venta de universalidades, aun cuando estén

compuestas por inmuebles y otros activos fijos adquiridos hace menos de un año,
pero que no comprenden bienes corporales muebles o inmuebles del giro, no
constituye hecho gravado con IVA.

VENTA DE COSA COMUN: cuando son varios los dueños, que todos tienen
porcentajes de participación en la propiedad de la cosa.

VENTA DE COSA FUTURA: La venta de cosas que no existen, pero se espera

que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese
lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la
suerte. Es la que tiene por objeto un bien o cosa que existirá en momento
posterior a la perfección del contrato. Una, como venta conmutativa y condicional,
en la que el precio se pagará si la cosa vendida llega a existir.
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En principio, la compraventa debe tener un objeto actual; no se pueden vender

cosas que nunca han existido, que no existirán o que habiendo existido han
perecido.

El acto carecería de objeto. Sin embargo, la venta de cosa futura es dentro de

ciertos límites posible. Para que ello sea así es preciso que las partes que
celebran el contrato sepan que la cosa aun no existe (aunque desde luego,
esperan que existirá); si por el contrario, contratan en la inteligencia de que existe
actualmente, el contrato será nulo.

Bajo la denominación común de venta de cosa futura se comprenden

dos hipótesis diferentes.

A) la venta de una cosa para el caso de que llegue a existir, en cuyo caso se trata
de una venta condicional, en la que la obligación de pagar el precio está sujeta a
la eventualidad de que la cosa llegue a existir, es la llamada emptio rei speratae.
Se trata de un contrato sujeto al régimen de las obligaciones condicionales.

B) la venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de que la

cosa llegue o no a existir, es la llamada venta de esperanza o emptio spei.

Ordinariamente se concibe a la emptio spei como una venta en sentido propio; se

afirma que puesto que la esperanza es también algo actual y real, también puede
venderse. Tal punto de vista parece falso. La compraventa debe tener por objeto
una cosa; y una esperanza no es cosa sino un elemento de orden psicológico,
una prevision, un cálculo de probabilidades. Se trata, pues, de un contrato
innominado, de carácter aleatorio.