LA PROMESA

Está regulado en el título XII del libro IV del Código civil, relativo al efecto
de las obligaciones, a continuación del art.1553 que trata las obligaciones
de hacer.
El contrato de promesa, engendra obligaciones de hacer, y la prestación
que él impone es la de celebrar un acto o contrato.
Art. 1554. “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes:
1ª Que la promesa conste por escrito;
2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto,
la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”
EL CONTRATO DE PROMESA
Lo que nos dice esta norma es que el contrato de promesa
es excepcional, y se deben cumplir todos los requisitos que
la norma indica, pues en caso contrario no tienen valor.

El profesor R. Ramos P. Lo define como “aquel contrato por

el cual las dos partes se obligan a celebrar un contrato
determinado en un cierto plazo o en el evento de cumplirse
una determinada condición”.
 CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO
DE PROMESA
1. Genera obligaciones de hacer.
2. Es solemne. Debe constar por escrito (art.1554 Nº1). Cuando el
acto prometido requiere escritura pública, se estima que existe
comunicabilidad en la solemnidad y se exige que deba otorgarse
también por escritura pública, (seg. jurídica)
3. Es un contrato preparatorio. Se celebra antes del contrato futuro
y precisamente para preparar éste.
4. Es un contrato esencialmente sujeto a modalidad. 1554 N°3.
5. Por regla general, es un contrato bilateral. Pero nada impide que
sólo una de ellas se obligue a celebrar el contrato prometido.
6. No se puede prometer la celebración de contratos
consensuales. Esto se deduce del N°4 del art.1554.
 REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA
1. La promesa debe constar por escrito.
Esta exigencia transforma a la promesa en un contrato solemne. Puede
ser por instrumento privado o público.
La comunicabilidad de la solemnidad
La opinión unánime en la jurisprudencia y en la doctrina afirmaba que
no cabe confundir el contrato de promesa con el contrato prometido, en
razón que los requisitos de validez de la promesa son autónomos de
aquellos que debe satisfacer el contrato prometido.
A pesar de lo anterior, en la praxis, no habría como convencer a un
Notario o Conservador de extender o inscribir una promesa de celebrar
una compraventa de inmueble que no conste de instrumento público.
 REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA
2. Para que la promesa sea válida el contrato prometido no debe
ser de aquellos que la ley declara ineficaces.
Dos interpretaciones pueden darse de este requisito:
1° Que al tiempo de celebrarse la promesa el contrato prometido
deba ser eficaz.
2° Se exige que el contrato prometido sea eficaz, no al tiempo de
celebrarse la promesa, sino al tiempo de perfeccionarse el
contrato prometido.
Esta segunda postura es la más aceptada, ya que parece ser la
más lógica y razonable, si se piensa que el contrato de promesa
permite asegurar la celebración de un contrato que por ahora no
puede celebrarse.
Art. 1464 N° 3 y 4
 REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA
3. Es necesario que en la promesa se contenga un plazo o
condición que fije la época de celebración del contrato
prometido.
La condición puede ser suspensiva o resolutoria, y ambas pueden
utilizarse para fijar la época de celebración del contrato prometido,
pero sus efectos son diametralmente distintos.
Si se fija una condición resolutoria se podrá exigir la celebración
del contrato prometido hasta el momento en que la condición se
cumpla, pues cumplida se extingue el derecho, y si se trata de una
suspensiva la facultad de exigir el cumplimiento nacerá sólo
cuando se verifique el hecho del que pende la condición.
REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA
El plazo también puede ser una modalidad que fije la época
de celebración del contrato prometido.(Puede ser suspensivo
y extintivo).
En el caso que se estipule un plazo extintivo, su cumplimiento
importa la caducidad del contrato de promesa, pues la llegada
de este tipo de plazo deja sin efecto las obligaciones
emanadas del contrato de promesa.
La época de celebración del contrato prometido se puede
entonces configurar a la vez por medio de condición y plazo.
Caso típico de condición y plazo, se verifica cuando la
condición es determinada.
REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA
4. La promesa debe especificar de tal manera el contrato
prometido que sólo falten para que sea perfecto la entrega
de la cosa o el otorgamiento de la solemnidad prescrita en
la ley.
Lo importante es saber ¿qué se entiende por especificar?.
1ª opinión Especificar equivaldría a configurar en el contrato de
promesa todos y cada uno de los aspectos del contrato
prometido, incluso sus requisitos de validez, faltando solamente
la entrega (si el contrato prometido es real), o la solemnidad (si
el contrato prometido es solemne).
2ª opinión La Corte Suprema señala que especificar equivale a
individualizar, es decir, señalar nada más que los elementos
esenciales del contrato prometido. Por ej. en el mismo caso de
la compraventa, indicar la cosa y el precio.
REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO DE PROMESA

El principio que se sigue del nº 4 del art.1554 es la clara y

absoluta independencia entre el contrato de promesa y el
contrato prometido, por lo mismo y en la medida que se trate
de dos contratos distintos, poseen requisitos diferentes y por
lo tanto resulta errado exigir para la validez de la promesa
requisitos que son propios del contrato prometido.
EFECTOS DEL CONTRATO DE
PROMESA
1. Genera una obligación de hacer y por lo tanto ha de someterse, en
sus efectos, a lo previsto en el art.1553.
2. Las cláusulas del contrato de promesa y la verificación de si
satisfacen o no los requisitos del art.1554 han de interpretarse en
términos estrictos. Por regla general, la promesa de celebrar contrato
no produce efecto alguno, a no ser que satisfagan los requisitos allí
previstos.
3. La promesa de celebrar contrato no priva al prometiente vendedor de
la facultad de disponer del inmueble que promete vender.
Lo único que allí se verifica es el incumplimiento de la obligación
contractual de hacer que da lugar a la indemnización de perjuicios .
 

 
EFECTOS DEL CONTRATO DE
PROMESA
 

4. El contrato de promesa, incluso de compraventa de

inmuebles, no requiere inscripción

5. Si bien el contrato de promesa no tiene efectos reales, sino

puramente obligacionales, el contrato de promesa
excepcionalmente tiene valor de título posesorio en el caso
del D.L.2695 sobre regularización de la pequeña propiedad
raíz.