UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

UAPA

MAESTRIA EN LEGISLACION DE TIERRAS

ASIGNATURA:

HISTORIA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA REPUBLICA

DOMINICANA

ESTUDIANTE:

- KHIRSIS MARIBEL PEREZ EGUREN 1-11-4533

PRODUCCION ESCRITA PARA TRABAJO FINAL

TEMAS

1- ANALISIS DE LA HISTORIA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN

LA REPUBLICA DOMINICANA DESDE EL PRIMER PERIODO HASTA
EL SEGUNDO PERIODO INCLUSIVE

2- SINTESIS COMPARATIVA DEL DERECHO INMOBILIARIO

COLONIZACION Y EL DERECHO INMOBILIARIO VIGENTE
ANALISIS DE LA HISTORIA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA
REPUBLICA DOMINICANA DESDE EL PRIMER PERIODO HASTA EL
SEGUNDO PERIODO INCLUSIVE
 OBJETIVOS GENERALES

Analizar de manera profunda, precisa y detallada el inicio de la historia

de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana específicamente en
sus dos primeros periodos, a fin de enriquecer en base a ello, los principios
fundamentales en la historia de nuestro derecho inmobiliario así como
proporcionar estos conocimientos en materia legal, desarrollando un contenido
sustancioso en este tema.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

1. Investigar los dos primeros periodos en que se divide la historia de la

propiedad inmobiliaria en nuestro país, para sentarla como principio en
la evolución del derecho inmobiliario dominicano.

2. Determinar el alcance del derecho de la propiedad inmobiliaria en la

República Dominicana durante el primer y segundo periodo de su
historia, estudiando cuidadosamente las características propias de cada
periodo, así como las figuras jurídicas usadas en la época colonial junto
con el aporte que nos hayan dejado como legado jurídico inmobiliario.
 INTRODUCCION

Connotados juristas e historiadores han tenido una importante participación en

lo que a la historia de la propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana se
refiere, realizando para ello una desmembración de la misma, dividiéndola en
períodos. Algunos consideran que esta historia solamente se puede dividir en
cinco periodos, mientras que, otros son de opinión que ciertos aspecto en la
evolución del derecho inmobiliario dominicano, dan inicio a un sexto y hasta a
un séptimo período.

El análisis de la historia de la propiedad inmobiliaria en la República

Dominicana, se remonta al 17 de Abril del año 1492, cuando se firman un
convenido entre Cristóbal Colon y Los Reyes de España, contentivo de todo lo
relacionado con el descubrimiento, es lo que se llamaban Capitulaciones de
Santa Fe.

Esta historia, específicamente sus dos primeros periodos, representa para

nuestro derecho inmobiliario, un precedente jurídico, pues es en estos dos
periodos que aparece las primeras figuras jurídicas relativas a la propiedad
inmobiliaria: Tenemos como el primer legado de la Colonización en este
aspecto, las Bulas papales dictadas en fecha 3 y 4 de Mayo del año 1493,
( Bula Intercaétera y Bula Romanus Pontifex), las que se consideran como el
primer documento jurídico en nuestra legislación inmobiliaria. Veremos en el
marco teórico de estos períodos, cómo Las Bulas consagraban el derecho de
los reyes españoles sobre nuestras tierras y sobre todo cuanto en ellas se
encontrase,

Le siguieron la Ley de Amparo Real surgida en fecha 20 de Noviembre

del año 1578, la cual da inicio al segundo periodo, resolviendo un problema de
posesión real, amparando los que legítimamente poseían como propietarios. La
Ley de Composición de Tierras del 17 de Mayo del año 1631 que surgió ante
una situación de ocupación ilegal de tierras y de exceso de posesión por parte
de los que las ocupaban; y Las Leyes de Indias, del 18 de Mayo del año 1680.,
que nacen ante situaciones no previstas en ninguna otra legislación, leyes de
las que haremos un desarrollo posterior. Asimismo sobre lo que era La Merced,
como modo de adquisición de la propiedad, la venta, el derecho titulado y la
posesión.

La colonización española, trae consigo muchos aspectos en cuanto al derecho

inmobiliario se refiere, tales como la imperante necesidad de dividir el territorio
de la Española en grupos para realizar un dominio más eficiente sobre los
colonizadores, los aborígenes y sus bienes.

Analizar la historia de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana y

realizar una síntesis comparativa del derecho aplicado en la época colonial y el
derecho vigente, como tema que nos compete, lo consideramos de gran interés
porque representa la base jurídica del derecho inmobiliario dominicano
 MARCO TEORICO

Antes de realizar un análisis profundo de los dos primeros periodos en que

esta dividida la historia de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana, es necesario conceptualizar algunos términos concernientes al
tema.

HISTORIA: Es el conjunto de acontecimientos (en este caso, jurídicos), que se

produjeron en un espacio de tiempo determinado, más o menos largo.
PERIODO: Es el espacio de tiempo en el que se producen los acontecimientos
en un momento determinado, que puede ser más o menos largo.
INMOBILIARIO: Viene del latín inmobili, que es la incapacidad de moverse o
trasladarse; forma parte todo lo que se pueda agregar o incorporar al inmobili.

En esta materia del derecho inmobiliario, se considera, con mucha

certeza, que para poder llevar a cabo un análisis productivo de la historia del
derecho inmobiliario en la República Dominicana, es de rigor dividir esta
historia en períodos. Ahora bien, podemos iniciar este análisis considerando
que existe diversidad de criterios sobre los periodos en que se divide la historia
de la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana.

El Doctor Manuel Ramón Ruiz Tejada, en su Estudio Sobre La

Propiedad Inmobiliaria En La República Dominicana, realiza esta división
de la historia del derecho inmobiliario dominicano en cinco períodos, mientras
que el Doctor Rafael Ciprian, en su Tratado De Derecho Inmobiliario, es de
opinión que con la Ley 1542 de fecha 11 de Octubre del año 1947, sobre
Registro de Tierras, se apertura un nuevo período, pero además considera que
con la promulgación de la Ley 108-05,se puede hablar de un séptimo período
de la historia del derecho inmobiliario.

En esta ocasión, estudiaremos de manera profunda los dos primeros

períodos en que está dividida la historia de la propiedad inmobiliaria en nuestro
país.
1- PRIMER PERIODO

En el primer periodo fueron promulgadas dos bulas, casi de manera

concomitante, ambas emanadas del Santo Padre Alejandro VI o el célebre
Papa Borgia, como se le conocía. Este periodo duró unos 85 años, tiempo en el
cual surgen cambios muy profundos en la propiedad inmobiliaria de aquella
época.

1.1 LA BULA INTER CAETERA

Según los historiadores del derecho inmobiliario en nuestro país, el

primer periodo se inicia con la Bula del 3 de Mayo del año 1493, que algunos
han denominado NOVERUM UNIVERSI, pero que en realidad debe llamarse,
INTER CAETERA, pues estos documento pontificios toman el nombre de las
dos primeras palabras con que inicia su texto. Conviene decir de paso que la
palabra Bula era aplicada en su origen al sello de plomo que llevaban los
documentos pontificios con la imagen de San Pablo y San Pedro y haciendo
una extensión del término se denominó también así al mismo documento sobre
el cual se había puesto dicho sello. Esta Bula dictada precisamente a los
sietes meses y algunos días de haberse descubierto estas tierras, por el Santo
Padre Alejandro VI (Rodrigo Borgia), por medio de la cual, el sumo Pontífice
“daba, cedía y asignaba” de manera absoluta y perpetua, a los Reyes de
España y a sus sucesores y herederos, todas las tierras descubiertas y por
descubrir. Es de esta manera que la corona española queda investida con el
derecho de propiedad sobre estas tierras.

Ahora bien nos preguntamos ¿Qué derecho podía invocar el Papa para
dar tan desmesurada donación de la mitad del globo terráqueo a estos reyes?
En el mismo texto de la Bula quedo implícitamente contestada esta pregunta:
Al ser el Papa el Vicario de Cristo en la Tierra, podía disponer de ella a su
antojo. Este derecho que así se arrogaba el Pontífice no era universalmente
aceptado por todos los reyes cristianos, mucho menos por los de otras
religiones. Si gran trabajo costo a los papas del Medioevo imponer su autoridad
moral sobre los reyes cristianos, mucho mas difícil les fue dictarles ordenes de
carácter temporal, de tipo político y territorial, ya que en esto los demás
monarcas lo veían como un príncipe mas, especialmente al irse terminando el
Medioevo. Sin embargo, se citan antecedentes de donaciones territoriales
hechas por los papas medievales a príncipes cristianos, tales como la hecha
por Adriano VI a Enrique II de Inglaterra para que conquistara a Irlanda, la de
Clemente VI en 1342 al Rey de Castilla para las Islas Canarias y de Martin V
en 1420 dando a Portugal las tierras de África e India Oriental.

Aunque en la misma bula se hace constar que la misma no fue

dictada por petición de la Corona española, es posible que sí hubiera esa
solicitud, ya que algunos historiadores relatan que el Papa Alejandro VI, se
benefició con riquezas provenientes de la Corona, previo acuerdo entre ellos y
sin publicidad. La bula Inter caétera en su contenido incluía sanciones
espirituales para todo aquel que quebrantara o infringiera sus disposiciones,
como era la indignación de Dios y de sus Apóstoles Pedro y Pablo. Es
necesario poner de manifiesto que la fe cristiana era predominante, y el temor a
Dios hacia que los creyentes fueran fieles cumplidores de las disposiciones
contenidas en la bula Inter caétera.

Los Reyes de España, se referían a La Bula Papal, cada vez que iban
a dictar leyes, a realizar una cesión, una merced o una transferencia cualquiera
de las tierras de esta isla. La Bula Inter caétera se considera como el primer
documento jurídico en la historia del Derecho Inmobiliario Dominicano sea cual
fuere el caso en cuanto a la razón para que el Papa Alejandro VI la haya
dictado, es en definitiva, un hecho histórico relevante en nuestro derecho
inmobiliario.

Al día siguiente de dictarse la Inter caétera, el Papa dicta otra, que

viene a reproducir casi en su totalidad la Inter caétera ratificando el derecho de
propiedad de la Corona sobre estas tierras y con el propósito de resolver
cualquier problema que pudiere surgir entre Portugal y España, y en virtud de
esta segunda bula se traza una línea imaginaria que debía pasar de Norte a
Sur, de polo a polo, a 100 leguas de la Isla Azores y Cabo Verde hacia
Occidente atribuyéndole a Portugal las tierras situadas en la parte oriental de
dicha línea y a los españoles las tierras situadas en la parte occidental de la
misma. Los portugueses no estuvieron de acuerdo y se aprobó una nueva
división que estipuló una línea trazada a 370 leguas del archipiélago de Cabo
Verde. Resolución que fue aprobada en el Tratado de Tordesillas, el 7 de junio
de 1494. La manera como fue dividido el globo terráqueo esta representado en
la siguiente figura:

Figura no. 1

1.2 LA BULA ROMANUS PONTIFEX

Otras de las bulas que se le otorgaron a los reyes católicos fue la bula
romanus pontifex, misma que obligaba a estos a propagar la fe católica en las
tierras recién descubiertas con poder de designar ellos los obispos, abades y
otros jerarcas eclesiásticos.

Según dice Haring, Las bulas “Convirtieron a los reyes en verdaderos

seglares de la iglesia en las indias española, no sólo controlando la
administración de los impuestos eclesiásticos, sino también designando todos
los altos dignatarios de la iglesia hasta el clero parroquial también. Así el real
patronato, del que ya gozaban los monarcas desde siglos anteriores se
extendió y amplió en América a favor de la Corona Hispana. Los reyes tuvieron
en la iglesia católica de América uno más de sus organismo administrativo, tan
centralizado como los otros y sometido totalmente a su política indiana
global."(Tomado del libro Estudio Sobre La Propiedad Inmobiliaria En La República
Dominicana, de Manuel Ramón Ruiz Tejada).

Entre las disposiciones del Real Patronato se dispuso que todas las
bulas papales tenían que contar con el beneplácito de los reyes de España
para su ejecución en España e Indias.

1.3 TRASCENDENCIA DE LAS BULAS PAPALES

Dado que las Bulas Papales del 3 y 4 de mayo del 1493 constituyeron “la
base legal” del derecho de propiedad que recibieron los Reyes Católicos sobre
los territorios descubiertos y por descubrir, considerando el alcance del efecto
jurídico de dichas bulas tanto en el tiempo como en el espacio. Debido a que
los reyes Fernando e Isabel extendieron a sus posesiones en indias el derecho
que ya tenían los gobernantes sobre Castilla y Aragón de percibir para sí todos
los diezmos y demás impuestos eclesiásticos que en otros países captaba la
iglesia y enviaba a Roma.

Además de que por medio de estas bulas se legitima la conquista del

nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad
de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública,
arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de
los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias
que con el tiempo fue creando derecho.

1.4 CRITICA DE LAS BULAS

La promulgación de las bulas trajo consigo críticas severas por parte del
Padre Fray Bartolomé de Las Casas y el Padre Francisco Vitoria, quienes le
negaron ese derecho al Santo Padre ya que se decía que el Santo Padre
solamente tenía poder para otorgar a los Reyes Católicos la facultad de
convertir a los indígenas.

El Santo Padre se expresa en la bula del 3 de Mayo del año 1493, con
respecto a los reyes y a las tierras descubiertas, de la siguiente manera:

“ Os concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a vuestros

herederos y sucesores, los reyes de Castilla y de León, perpetuamente, todas
y cada una de las referidas tierras e islas descubiertas, incluyendo sus
señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y villas, con todos sus derechos,
jurisdicciones y pertenencias que hayan sido descubiertas hasta el presente
por vuestros enviados o que se descubrieran en el futuro, siempre que no
estén bajo el dominio de ningún príncipe cristiano, y os investimos para
siempre con la autoridad apostólica, a vosotros y a vuestros referidos
sucesores y herederos, del señorío de esas tierras….” (Transcrito del libro Estudio
de la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana, Manuel Ramón Ruiz Tejada).

De lo anterior se deprende el inmenso poder otorgado a favor de

Fernando e Isabel, debido a que como se ha manifestado precedentemente la
autoridad de la que disfrutaba la Iglesia Católica era exorbitante, ya que la
ideología de la época consideraba que Dios era el creador y, por consiguiente,
dueño de todo el mundo, incluyendo las tierras conocidas y por conocer. Y
como el papa era el representante en la Tierra, por la figura jurídica del
mandato, podía decidir en nombre de Dios, a quien se las cedía y a quien no,
así de sencillo.

Es a consecuencia de todo esto que las Bulas recibieron tantos ataques,

porque como se ha dicho el Papa sólo tenía el derecho de otorgar a los Reyes
Católicos la facultad de evangelizar a los indios a la religión, pero no el derecho
de sancionar con un documento pontificio la conquista de sus tierras. Esta
afirmación proviene del Padre Francisco Vitoria, el eminente profesor de la
Universidad de Salamanca quien se opuso valientemente al igual que, el Padre
Fray Bartolomé de Las Casas a las pretensiones papales y de los monarcas
españoles para conquistar las tierras que eran propiedad de los indios.
 De este modo abusivo, se legalizo el derecho de conquista. Al dictar esta
Bula, el Papa no creo un precedente, pues ya anteriormente había hecho igual
con los Reyes de Portugal, en lo que se refiere a la Guinea y Costa de Oro de
África, y tierras adyacentes.

1.5 EL DERECHO DE PROPIEDAD DURANTE EL PRIMER PERIODO

El derecho de la propiedad inmobiliaria en la América Hispana varió en
su esencia según cambió el interés económico del gobierno español durante el
periodo colonial. Al principio el interés principal en este aspecto fue el de poblar
y de facilitar a los colonizadores la ocupación de vastas áreas de las antillas y
del continente, pero pensando siempre la Corona en que las tierras cultivadas
tomarían mas valor y así se les podía cobrar impuestos a los poseedores, a fin
de cubrir gastos elevados de la Corona.

Con esta idea a Colon se le autorizó repartir tierras a los

expedicionarios que le acompañaron en sus viajes; a Ovando se le dio en el
año1511, el derecho de entregar tierras a los nuevos colonos, facilidades que
luego se repitieron en una Real Cédula de 1529, dando "gracias y mercedes" a
los que hiciesen nuevas poblaciones en la Isla Española.

Para tal fin, la Corona otorgo grandes incentivos y facilidades de todo

género a los nuevos pobladores y entre esos incentivos estuvo la entrega
gratuita de tierras para que fueran puestas a cultivar.

A este primer periodo, que muchos le llaman de “política colonizadora”

la propiedad se adquiría por donación gratuita directa de la Corona o
indirectamente a través del Gobernador y la Real Audiencia.

El título o “merced” no se libraba inmediatamente, sino después de que

transcurrieran cuatro años de que el poseedor o beneficiario hubiera iniciado el
fomento agrícola de las tierras y a partir de esos cuatro años se les daba título
definitivo que confería a los dueños el derecho de usar y disponer de la tierra,
fuera por enajenación entre vivos o por vía testamentaria.

1.7 LAS LEYES DE INDIAS

Los Reyes mostraron desde un principio el deseo de reglamentar
detalladamente las materias concernientes al gobierno, la economía, la religión,
el comercio y la vida pública y privada tanto de los Aborígenes como de los
Colonizadores. Pero esta institucionalización no se produjo de un solo plumazo
legislativo, sino que fue el resultado de variadísimas disposiciones; todo
producido por un total desconocimiento por los gobernantes de los vastos
territorios descubiertos, del modo de vivir y de regirse de sus habitantes. Entre
las disposiciones legislativas que se produjeron durante el primer periodo de la
historia del derecho inmobiliario están las Leyes de Indias.

Las Leyes de Indias se definen como la legislación promulgada por los

monarcas españoles para regular la vida social, política y económica entre los
pobladores de la parte americana de la Monarquía Hispánica; también se les
conoce como el conjunto de cedulas reales y de disposiciones emanadas del
Consejo de Indias con la conquista, con los aborígenes y con los bienes de
ellos.

Estas leyes poseían como características generales un acentuado

casuismo y por consecuencia una profusión legislativa, una tendencia
asimiladora y uniformadora, una gran minuciosidad reglamentaria y por ultimo
un profundo sentido ético y religioso. Sobre este punto de “sentido ético y
religioso”, es menester aclarar que fue mas teórico que práctico, ya que el
predominio de los intereses económicos puestos en juego al producirse el
descubrimiento, la imposición del criterio de una clase oligárquica dominante de
abolengo castellano sobre los grupos dominados dio por resultado que muchas
Leyes venidas de España fueran echadas a un lado por las autoridades locales
cuando no convenía a los grupos de poder.

Fueron sancionadas o aprobadas en 27 de Enero del 1511, surgiendo

por la preocupación de la Corona española ante el maltrato que sufrían los
indígenas según los reportes que les hacían los padres dominicos. El Obispo
Bartolomé de Las Casas levanto un gran debate en relación a estos maltratos,
por lo que el Emperador Carlos V convoco a una junta de juristas a fin de
resolver esa situación. De esta junta surgen las llamadas Leyes Nuevas en
1542 que ponían a los indígenas bajo la protección de la Corona.
Para el año de 1511, fue creado el Consejo de Indias, conocido como un
tribunal supremo que tenia facultad para dirigir administrativamente todos los
asuntos de las Indias, con competencia para conocer de las apelaciones
interpuestas contra los falles dictados por las reales audiencias, facultad para
dictar las disposiciones que se relacionaban con la conquista, con la vida y con
los bienes de los aborígenes. De esta manera se fue legislando algunas veces
por medio de cedulas reales o por disposiciones del Consejo de Indias,
formándose así una gran legislación que se conoce como Leyes de Indias.

2.1 EL SEGUNDO PERIODO

El segundo período se inicia con la llamada LEY DE AMPARO REAL del 20 de

noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona
española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los
derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita
preexistente basada en la merced.

Precedentemente hemos hablado de la magnitud de la empresa de la

conquista como empresa lucrativa, y en un territorio tan extenso como la Isla de
Santo Domingo, se generaban serios problemas que a veces no estaban
comprendidos en legislación alguna, aunque si se sospechaba que podían
suceder, ya que eran producto del proceso de adaptación a una nueva forma
de vida en tierras desconocidas, eso provocaba que a veces, había que legislar
sobre la marcha.

Los Reyes de España investían con determinados derechos a los

conquistadores, o bien les asignaba a los pobladores la porción o dominio de
un predio determinado, pero en vista de la gran distancia que existía por medio,
les era difícil evitar que aquellos que fueron favorecidos con esos predios,
ocuparan mas de lo debido, extralimitando sus derechos; además, junto a esto
habían otras situaciones imponentes, como eran la adaptación a un estilo de
vida diferente en tierras desconocidas por los colonos, así como las
restricciones impuestas a los indígenas en sus derechos sobre las tierras que
en realidad eran suyas, que fueron siempre su lugar para vivir, y de las que
obtenían su sustento con las labranzas, la pesca, etc.

Esto originó un hecho nuevo desprovisto de toda prueba escrita, que fue LA
POSESION.

LA LEY DE AMPARO REAL tiende a conjurar el primero de esos problemas y

proclama y sienta como principio el derecho de los Reyes a estas tierras y
organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes poseían
una prueba escrita con anterioridad.

Más tarde, surge otra Ley no menos importante que la Ley de Amparo Real, es
la LEY DE COMPOSICION DE TIERRAS del 17 de marzo del 1631 la cual dispuso que
todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas
composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el
resto. La Ley de Composición de Tierras aumento a Diez años la anterior
prescripción de cuatro años.

Fue dictada considerando el mayor beneficio para los vasallos, ordenando

Felipe III a los virreyes y Presidentes gobernadores

Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo

de Indias, y las Cédulas Reales, formaron parte de lo que conocemos se
como las Leyes de Indias.

Las Leyes de Indias constituyen una recopilación de las distintas

normas legales vigentes en los reinos de Indias, realizada durante el reinado de
Carlos ll. Básicamente estas eran las Leyes de Burgos, las Leyes Nuevas y Las
Ordenanzas de Alfaro.

Fueron promulgadas mediante real cédula el 18 de mayo de 1680, y su

texto resume los principios políticos, que ocupara gran parte de Latinoamérica
y Europa.

Veamos algunas de las más importantes, y su contenido a modo de reseña:

Ley 1: Refiere a los asuntos religiosos, tales como el regio patronato, la

organización de la Iglesia, la cultura y la enseñanza.

Ley 2: Trata la estructura del gobierno indiano con especial referencia a

las funciones y competencia del Consejo de Indias y las audiencias.

Ley 3: Resume los deberes, competencia, atribuciones y funciones de

virreyes, gobernadores y militares.

Ley 4 Concierne al descubrimiento y la conquista territorial. Fija las

normas de población, reparto de tierras, obras públicas y minería.
Ley 5 Legisla sobre diversos aspectos del derecho público, jurisdicción,
funciones, competencia y atribuciones de los alcaldes, corregidores y
demás funcionarios menores.

Ley 6 Trata la situación de los indígenas, su condición social, el régimen

de encomiendas, tributos, etc.

Ley 7 Resume los aspectos vinculados con la acción policial y de la

moralidad pública.

Ley 8 Legisla sobre la organización rentística y financiera.

Ley 9 Refiere a la organización comercial indiana y a los medios de

regularla, con especial referencia a la Casa de Contratación.

2.2. IMPORTANCIA DE LAS LEYES DE INDIAS EN EL DERECHO DE PROPIEDAD

Su importancia radica en que en ellas surgen las “Capitulaciones”, o

convenios entre la Corona y un particular, además se crea la denominada
propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino
como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga,
propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo
una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

Sobre las Capitulaciones y estas propiedades se ampliará mas adelante

.
Al explicar las leyes de indias, Ots Capdequi refiere “que éstas tenían
los siguientes caracteres y generales: a) Un acentuado casuismo y por
consecuencia una profusión legislativa. b) Una tendencia asimiladora y
unificadora; c) Una gran minuciosidad reglamentaria; y d) Un profundo
sentido ético y religioso”.

2.3. ESTUDIO DE LA LEY DE AMPARO REAL

El Amparo Real fue introducido en nuestro territorio por medio de la Real

Cédula del 20 de noviembre del 1578, esta ley estableció un procedimiento
mediante el cual el gobernador fijaba un término para revisar los títulos y dar
confirmación escrita a los que tuviesen títulos buenos o justificasen justa
prescripción sobre los terrenos que ocuparan.
Así fueron confirmados para toda América los títulos correctos y las
prescripciones legales, pero al mismo tiempo la Corona se restituyó enormes
cantidades de terrenos.
El procedimiento general para obtener un Amparo Real se estableció
por una Real Cédula de 1563, donde se indicaba que toda petición en tal
sentido debía ser dirigida primeramente al Cabildo Municipal, el cual opinaba
y mandaba su parecer al Presidente de la Real Audiencia, quien tenía la
última palabra. Si sé acedía a la petición el título de propiedad era otorgado
por el Escribano Municipal.
2.4. OBJETIVO DE LA LEY DE AMPARO REAL

Con esta disposición legal la Corona buscaba en efecto, recuperar las

tierras que muchos señores poseían con títulos falsos, ya sea porque los
falsificaban o porque los recibían de autoridades que no tenían facultad para
expedirlos. Por eso el Rey declaró que se les restituyeran todas las tierras que
ilegalmente poseyeran los particulares.

Esta situación de poseedores de mala fe, impuso que se realizara una

depuración de los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras y como
consecuencia de este procedimiento se logró que la Corona recuperara
enormes porciones de tierras que se encontraban de manera fraudulenta en
manos de particulares y que se realizara la primera gran confirmación de títulos
de propiedad inmobiliaria que conoce nuestra Historia.

2.5. ALCANCE DEL TERMINO “AMPARO REAL “

El interés económico de fomentar la población y de aumentar mediante el
cultivo el valor de la tierra, junto al interés fiscal de conseguir el incremento de
sujetos con capacidad tributaria para sostener con sus prestaciones el armazón
gravoso del estado, fueron sin dudas los motivos que guiaron a los legisladores
españoles para reglamentar el dominio privado de las tierras según normas que
se apartaban de las viejas concepciones romanos justinianeas, aceptadas en
estos territorios.
En este aspecto el interés principal fue que las tierras americanas
sirvieran no sólo para el sustento de sus habitantes, sino que además fueran
las recompensas para los conquistadores y colonizadores por sus esfuerzos y
además para que participaran como fuente generadora de ingresos fiscales.

2.6. LEY SOBRE COMPOSICION DE TIERRAS

El 17 de Mayo de 1631, se promulga la LEY DE COMPOSICION DE TIERRAS que

confirmó posteriormente los nuevos títulos y ocupaciones de tierras. Fue
dictada por Don Felipe III y era tan importante como la Ley de Amparo Real
2.7 ESTUDIO DE LA LEY SOBRE COMPOSICION DE TIERRAS

La Corona española, buscando más alternativas para resolver sus

problemas económicos, y solventar los gastos reales, que eran en demasía,
dispuso que todo aquel terrateniente que hubiera ocupado más terreno del que
por merced u otro título le correspondía, parte del exceso le podía ser
reconocido si pagaba al Fisco “moderada composición”, es decir alguna suma y
el resto debía ser captado por el gobierno. (Ley XV, dada en Madrid, el 17 de
Mayo del 1631).

La Composición era una figura jurídica a la cual debía acudir el poseedor

que ocupase tierras en exceso para comprarlas. Esta Ley se dicta
considerando el mayor interés de los vasallos, ordenando Felipe III a los
Virreyes y Presidentes Gobernadores que en las tierras compuestas por sus
antecesores, no innovar, dejando a los dueños en pacifica posesión, y a los
que hubieren ocupado mas de lo que les correspondía, someterlos a una
moderada composición, y se les expidan nuevos títulos, y harán que se venda
a vela y pregón y rematadas, dándoselas a razón de Censo a quitar. Esta
disposición era porque algunos títulos de tierras se habían expedido por
Ministros que no tenían facultad para hacerlo; por tal razón, los que si tenían la
cédula de confirmación de sus derechos reales, se les conserve y sean
amparados en ella y los que tuvieran en exceso, sean sometidos al beneficio
de la Ley de Composición de Tierras.

El Censo a quitar era un gravamen que afectaba las tierras poseídas en

exceso cuando el comprador no las podía pagar inmediatamente en efectivo,
era pues, una especie de interés sobre el precio de la venta.

Los dueños de terrenos pudieron legitimar en parte las tierras que tenían
usurpadas y las que poseían por títulos legales, y al propio tiempo el estado
recaudaba fondos para su exhaustos erarios y recuperaba para sí,
gratuitamente, parte de esos terrenos, los cuales se dispuso que serían
vendidos a particulares mediante el procedimiento de la pública subasta

El procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la

Corona terminó aceptando como buena y válida, legalmente hablando, todas
las ocupaciones de tierras que se hayan realizado con posterioridad al año
1700, siempre y cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción.
Con estas dos leyes, analizadas precedentemente, nos damos cuenta
que fueron el primer procedimiento de saneamiento de la propiedad inmobiliaria
en la historia del derecho inmobiliario dominicano, ya que a través de ellas se
saneaba la propiedad y a la vez se proveía a los poseedores de un documento
depurado que amparaba sus derechos.
2.8. LA MERCED

LA PROPIEDAD DE TIERRA EN LA
COLONIA
Mercedes, composición de títulos y
resguardos indígenas
Por: Fernando Mayorga

La merced fue una compensación realizada por los monarcas, de terreno de

su propio patrimonio y del de la Corona, para recompensar servicios militares o
públicos extraordinarios, prácticamente un premio o galardón, la Merced era
una concesión a titulo gratuito; esto la diferencia de la venta, ya que esta ultima
es a titulo oneroso,

La merced incluía el derecho a vender como propios los terrenos,

pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de
adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacían
por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión
para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera
permanente durante años las obligaciones de la concesión. En esa época, todo
aquel que fuera poseedor de una merced, podía mas tarde tener un Amparo
Real para proteger sus derechos sobre las tierras obtenidas por parte de la
Corona en la merced, ya que era un deber someter su titulo al procedimiento
de la Ley de Amparo Real del 1578, ya que si no lo hacían, las tierras
conseguidas en la merced, se les restituían a los Reyes. Veamos una cita al
respecto:

“Por habernos sucedido enteramente, y pertenecer a nuestro

patrimonio y Corona real, los baldíos, suelos y tierras que no estuvieren
concedido por los confirmándoles en lo que ahora tienen y dándoles de
nuevo lo necesario, toda la demás tierra quede y esté libre y
desembarazada para hacer merced y disponer de ella a nuestra voluntad.
Por todo lo cual ordenamos y mandamos a los Virreyes y Presidentes de
Audiencias Preteriales, que cuando les pareciere señalen término
competente para que los poseedores exhiban ante ellos y los Ministros de
sus audiencias que nombren, los títulos de tierras, estancias, chacras y
caballería; y amparando a los que con buenos títulos y recaudos o justa
prescripción poseyeran, se nos vuelvan y restituyan los demás para
disponer de ellas a nuestra voluntad. (De Felipe II, el 20 de Nov. de 1578)
Señores Reyes nuestros predecesores, o por Nos, o en nuestro nombre,
conviene que toda tierra que se posee sin justos y verdaderos títulos, se
nos restituya, según y como nos pertenece, para que reservando ante
toda cosa lo que a Nos, o a los Virreyes, Audiencias y Gobernadores
pareciere necesario para plazas, exidos, propios, pastos y baldíos de los
Lugares y Consejos que estén poblados, así por lo que toca al estado
presente en que se hallan, como al porvenir, y al aumento que puedan
tener, y repartiendo a los Indios lo que buenamente hubieren menester
para labrar y hacer sus sementeras y crianzas (.Transcrito del libro Estudio
sobre la Propiedad inmobiliaria en la Rep. Dominicana, Manuel Ramó n Ruiz
Tejada)

Las operaciones inmobiliarias cuando se trataba de una merced o de

una Confirmación bajo las Cédulas de 1591 y 1754, contaban en documentos
emanados del Rey de España mismo, o más frecuentemente del gobernador
de Santo Domingo en su nombre, y a veces por actos de la Real Audiencia,
también a nombre del Rey.

El Diccionario Jurídico de Henry Capitant, lo define así: “Es el derecho

de usar, gozar y disponer de una cosa en forma exclusiva y absoluta con
las restricciones establecida en la ley”.

2.9. LA VENTA Y OTROS ACTOS TRASLATIVOS DE PROPIEDAD EN LA EPOCA COLONIAL

Cuando se trataba de una venta, donación o legado entre particulares, el

acto lo instrumentaba el Escribano Municipal, en papel sellado antes las partes
y testigos. Luego se llevaba a cabo un segundo acto la entrega física del
terreno, que también se realizaba ante escribanos y los dueños de terrenos
vecinos, a veces en la presencia del cura párroco y de un alcalde de la
hermandad.
Las características de la venta en la época de la colonia era todo un
ceremonial donde el nuevo dueño recorría los linderos de su predio cortando
ramas de los árboles y realizando otros actos público en señal de posesión, si
la venta incluía animales, el comprador mataba y desollaba un novillo en
presencia de los colindantes, y si era de una casa el nuevo dueño echaba
simbólicamente de la misma al dueño anterior y luego se paseaba por todos los
cuartos, abriendo y cerrando puertas y ventanas

2.10 CONFUSION ENTRE AMPARO REAL Y LA MERCED EN NUESTRO MEDIO

Existe confusión entre los términos amparos reales y mercedes, aún cuando la
diferencia entre ambos es evidente.
Los terrenos dados por el gobierno en virtud de una merced o de una
confirmación, tenían como razón previa, un mérito militar o público, y los
terrenos otorgados bajo esta condición eran para ser cultivados y debían
ponerse a producir dentro de determinados tiempo generalmente tres meses
después de adquiridos, so pena de que el gobierno se los quitara al dueño para
dárselo a otro que si los pusiera a producir., mientras que el amparo Real, el
Rey era árbitro final en cuanto a la validez de los títulos y ocupaciones de
tierras, y no los tribunales.
La finalidad del Amparo Real era la restitución a la Corona de las
tierras que habían sido obtenida ilegalmente, y la merced otorgaban tierras
para ser cultivada sin entregar el título, sino después de cuatro años de
ocuparlas y cultivarlas.

2.11. EL DERECHO TITULADO, EL HECHO Y LA POSESION

Como en el sistema colonial se tomaba como punto de partida del

derecho de propiedad la merced y ocasionalmente la posesión, y en este caso
siempre para culminar en una prueba escrita, se fijó y se desarrolló para todos
los derechos la titulación escrita en la forma común notarial; o en la forma
judicial-administrativa de las composiciones.
Pero tal sistema requería, por una parte, el título original; fuera o no la merced;
por otra parte en el caso de las posesiones, una tramitación difícil y costosa, y
hasta 1754 la aprobación del Rey, con sus naturales dilatorias, gastos e
influencias; en fin, una mejor difusión de las disposiciones legales a los cual se
oponía el apartamiento de los centros urbanos y la baja o ninguna cultura de
las clases medias e inferiores. Por lo cual la mayoría de los derechos de la
clase que en realidad sudaba la tierra se quedó sin titulación.
2.12. LA EPOCA COLONIAL

Durante el periodo de la colonización fuimos regidos por las antiguas

leyes castellanas recopiladas en Las Sietes Partidas; aunque las nuevas
situaciones obligaron a la promulgación de leyes que modificaron la legislación
original castellana, las que han sido puestas bajo el título de derecho indiano.
Durante ese primer período la apropiación del suelo adquirió los caracteres
bárbaros de toda conquista; para esa época existieron además las primeras
apropiaciones clandestina de tierras, realizadas por los indios, acosados por la
crueldad de los españoles; por los negros, alzados por el excesivos trabajos de
la esclavitud; y por los propios españoles, muchos de los cuales descontentos y
perseguidos por los gobernantes, hallaban refugios en la soledad de los
campos.
Esto trajo como consecuencia dos formas de apropiación del suelo; la de los
conquistadores, pública, arbitraria, apropiándose de grandes extensiones en
las cuales se ponían a trabajar a los indios y los negros esclavizados, y la
clandestina, que no tenía exactamente el carácter de una apropiación, sino
más bien de un uso forzado, pero que a la larga crearía un derecho indiscutible.

3.1 .LAS CAPITULACIONES

En aquellos años se llamaba CAPITULACIONES al contrato firmado entre los

monarcas con particulares para emprender determinadas acciones. De esa
manera, la conquista de los nuevos territorios se haría con particulares, no con
ejércitos de Estado. Con el correr de los años América se convertía en el nido
de los aventureros europeos que deseaban emprender viajes en busca de
riqueza.
Ante la necesitad de concretar por escrito las condiciones que Colon y Los
Reyes de España se comprometían a cumplir en relación a la empresa del
descubrimiento, surgen LAS CAPITULACIONES DE SANTA FE.

3.2. LAS CAPITULACIONES DE SANTA FE

 LAS CAPITULACIONES DE SANTA FE, son los documentos suscritos el 17 de
Abril del 1492 de en la localidad de Santa Fe, Granada, por los Reyes Católicos
y Cristóbal Colón, estos documentos recogen los acuerdos alcanzados entre
los reyes y Colón relativos a la expedición a las Indias por el mar hacia
occidente.

La iniciativa de este documento y de su contenido la llevó siempre

Colón. Jamás Fernando e Isabel hubieran concedido por propia voluntad
privilegios tan amplios y tan medievales de no haber sido forzados a ello por
exigencia colombina. Bien dice Las Casas refiriéndose a momentos anteriores
que hacía más difícil la aceptación de este negocio lo mucho que Cristóbal
Colón, en remuneración de sus trabajos y servicios e industria pedía. Era el
precio del descubrimiento. En este documento se le otorgan los títulos de
Almirante, Virrey y Gobernador General de todos los territorios que descubriera
o ganase durante su vida, así como la décima parte de todos los beneficios
obtenidos, nombrando como herederos a sus sucesores de forma vitalicia.
También se le concedió un diezmo de todas las mercaderías que hallase,
ganase y hubiese en los lugares conquistados.

Elaboradas cuidadosamente, las Capitulaciones fueron redactadas

por el secretario aragonés Juan de Coloma y por el religioso fray Juan Pérez;
aquel representando a los reyes, y este a Cristóbal Colón. Sobre su validez
jurídica, los estudiosos se han planteado si el citado documento fue una
merced o un contrato. Ambas interpretaciones tienen sus partidarios y también
influencia diversa en la organización de los primeros años de vida indiana. Si
merced, quiere decir concesión.

La merced era graciosa y, por ende, revocable siempre que los monarcas lo
creyeran oportuno; mientras que si se trata de un contrato, es un acto bilateral
del que emanan derechos y obligaciones para las partes que intervienen. Esta
interpretación es para nosotros la correcta, y solamente así se explica la razón
de los pleitos colombinos o reclamaciones hechas por vía judicial contra la
Corona por los descendientes de Colón cuando entendieron que había habido
incumplimiento de lo capitulado en Santa Fe.

Cristóbal Colón, tratando de vender su proyecto de navegación hacia el

Oeste, por la Mar Oceánica, (hoy Océano Atlántico) podía llegarse a la India
dada su creencia de que la tierra era redonda como una bola. Los reyes
portugueses y españoles no hacían caso a las ideas del navegante genovés,
hasta que Luis de Santangel y otros comerciantes que financiarían el primer
viaje de Colón, convencieron a la reina Isabel de las ventajas de la "Empresa
de Indias".

En las Capitulaciones de Santa Fe se le otorgaba a Colón lo siguiente:

 El título vitalicio y hereditario de Almirante de la mar oceánica;

 El título de Virrey y Gobernador de las tierras que descubriera;
 El derecho a recibir la décima parte de todas las riquezas y mercancías
obtenidas en la empresa;
  La autoridad para lidiar en los problemas que se originasen en
cuestiones de riquezas;
 El derecho a contribuir con la octava parte de los gastos de la
expedición, a cambio de recibir luego una parte similar de los beneficios
obtenidos.

Con esos beneficios, Colón logró un rápido ascenso social, al pasar a formar
parte de la nobleza cortesana.

Las Capitulaciones de Santa Fe significaron un reparto anticipado entre Colón y

los Reyes Católicos sobre los enormes beneficios que reportaría la conquista
de América.

SINTESIS COMPARATIVA DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD

INMOBILIARIA DURANTE LA EPOCA DE LA COLONIZACION CON EL
DERECHO DINMOBILIARIO EN NUESTRA LEGISLACION INMOBILIARIA
VIGENTE
 CONCLUSION

Haber realizado un análisis de la Historia de la Propiedad Inmobiliaria en la

República Dominicana, abarcando los dos primeros períodos de la misma, es
en definitiva un punto clave en nuestro derecho inmobiliario, ya que existieron
normas y procedimientos legales utilizados por la Corona española mas de
Seiscientos años atrás, que han sentado un precedente en nuestra legislación
inmobiliaria actual.

Figuras jurídicas como La Ley de Amparo Real, surgida específicamente en

fecha 20 de Noviembre del año 1578, la Ley de Composición de Tierras, del
año 1631, las Leyes de Indias, que se fueron dando según la necesidad o
problema que surgiera, entre otras, constituyen fuentes inspiradoras para
nuestro sistema inmobiliario; dicho esto porque revisando las dos primeras,
fueron prácticamente las pioneras en crear una forma de sanear la propiedad
inmobiliaria en esa época.

La colonización marca una explotación de la raza indígena, violando derechos

humanos inexistentes en cuanto a estar comprendidos en legislación alguna, y
a la vez derechos reales de sus verdaderos propietarios que eran los
indígenas.

Normas jurídicas, preceptos legales de la época de la colonización, aun

continúan en uso en nuestra legislación inmobiliaria, unas con mas
modificaciones que otras, pero que en definitiva se vienen arrastrando desde
hace mas de Seiscientos años.
 OPINIONES

“El descubrimiento” dejó un legado jurídico al Derecho Inmobiliario Dominicano,

ya que algunas de las disposiciones o leyes relativas al derecho de propiedad
de la época colonizadora, durante sus dos primeros períodos, sirvieron de
fuente a nuestros legisladores a tal grado que actualmente tenemos en nuestro
sistema inmobiliario parte de esas leyes, pero con algunas modificaciones
aplicadas a la actualidad
Sin embargo, por otra aparte, entendemos que la historia de la propiedad
inmobiliaria en la Republica Dominicana, debe ser reescrita por nuestros
conocedores en la materia con relación a las verdaderas intenciones de la
Corona y el poder otorgado a Colon sobre nuestros indígenas y sobre sus
bienes, ya que consideramos que hubo un despojo de la propiedad de los
aborígenes que debe ser estudiado mas profundamente, dejando a la luz
publica, con verdaderos hechos relatados por historiadores dominicanos, que
en nuestro país en la actualidad continuamos rindiendo tribunos honorables a
Cristóbal Colon, por desconocimiento del despiadado trato a los indígenas, con
la intención y propósito logrado de despojar de sus tierras a nuestra histórica
raza.

Bibliografía

(Tomado del libro Estudio Sobre La Propiedad Inmobiliaria En La República

Dominicana, de Manuel Ramón Ruiz Tejada).

(Transcrito del libro Estudio de la Propiedad Inmobiliaria en República

Dominicana, Manuel Ramón Ruiz Tejada).