Código : PP-G-02.

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GUÍADEPRODUCTOSOBSERVABLESDELAS Versión : 01
EXPERIENCIAS CURRICULARESEJEDELMODELO Fecha : 12_06_2018
DEINVESTIGACIÓN Página :1de12

FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL

DE DERECHO
MONOGRAFÍA:

“PROCESO DE RETRACTO”

Autor(es):

 CHAVEZ GUEVARA ELIANA ANTONELA

 ESPEJO ALTAMIRANO ZULY VERONICA
 IDROGO VASQUEZ YESICA MARLIT
 SALAZAR CUSTODIO KETTY

Asesor:

Dra. MEJIA CHUMAN, ROSA MARIA

(2018)

Chiclayo-Perú

NOTA: Cualquier documento impreso diferente del original, y cualquier archivo electrónico que se encuentren fuera de la intranet

UCV serán considerados como COPIA NO CONTROLADA.

DEDICATORIA

A Dios por la vida, la salud, también a nuestros padres por brindarnos el apoyo
y la confianza plena para poder llevar acabo nuestras metas, siendo una de
ellos culminar nuestra carrera universitaria con éxito, por impulsarnos y
motivarnos diariamente para seguir adelante.

AGRADECIMIENTO

A cada una de nosotras por mostrar el empeño para poder realizar este trabajo
con éxito, y sobre todo al docente por brindarnos los conocimientos para
desarrollar este trabajo y poder dar a conocer la importancia que tiene el
Derecho Procesal, en nuestra carrera profesional, y así aprender para la vida.

2
 ÍNDICE
Pág.

ÍNDICE…………………………………………………………………….…….…..III

INTRODUCCIÓN………………………….……………………………………….IV

CAPITULO I:

“REALIDAD ACTUAL EN RELACIÓN AL PROCESO DE RETRACTO”

1.1.- CONCEPTO DE RETRACTO…………………………………………….7

1.2.- EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO…………………………..10

1.3.- NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO………………………11

CAPÍTULO II:

“ANTECEDENTES LEGISLATIVOS”

2.1.- GENERALIDADES……………………………………………………….14

2.2.- EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO…………………….17

2.3.- CARACTERÍSTICAS DEL RETRACTO……………………………….18

2.4.- NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO…………………………20

2.5.- SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO…………20

CAPÍTULO III:

ASPECTOS PROCESAL

3.1.- COMPETENCIA…………………………………………………………23

3.2.- REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA……………………23

3.3.- EL RETRACTO CONVENCIONAL y RETRACTO LEGAL………...24

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

ANEXO

3
 INTRODUCCIÓN

Se pretende desarrollar en el presente trabajo, algunos temas

doctrinales a fin de demostrar e ilustrar algunas opiniones doctrinales
relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es como lo define
nuestra legislación como la facultad que la ley concede a determinadas
personas bajo circunstancias específicas con respecto a la posición ante el
derecho de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.)
con el propósito de subrogarse en lugar del comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa Persiguiéndose desentrañar la
finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la
autonomía de la voluntad o estabilidad contractual), consistente en la
subrogación a favor de retrayente, él que sustituye al comprador, asimismo se
busca indicar que el contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e
inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se rescinde, resuelve o
revoca dicho acto jurídico.

Podemos mencionar a JOSÉ VICENTE CARAVANTES quien señala que

el proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido a
instancia del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro,
por el mismo precio en que este las compro, así lo indica la etimología de la
palabra retracto, que proviene del verbo traho trahis, trahere, mover, atraer o
acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare, tratar.

El objetivo general es explicar el proceso abreviado de procedencia de

Retracto de diferentes puntos de vista, así mismo establecer los efectos de
este proceso los mismos que se relacionan con la sustitución del retrayente en
lugar del comprador y la obligación del titular del derecho de retracto.

A continuación nuestras nociones que se ha investigado y recopilado

respecto al proceso de retracto el cual es nuestro tema central que se
desarrollara para un mejor entendimiento.

4
PROCESO DE RETRACTO

5
 CAPÍTULO I:

REALIDAD ACTUAL EN
RELACIÓN AL PROCESO DE
RETRACTO

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1.1.- CONCEPTO DE RETRACTO

Sabemos que el retracto tiene muchas definiciones las cuales hemos creído

Conveniente elegir las más relevantes:

“un derecho que tiene a convertir en verdadero adquiriente a aquel a

quien el retracto le corresponde, salvo en lo que se refiere a la diferencia
de persona, no trata de introducir alteración ninguna en las condiciones
estipuladas, la voluntad del que retrae carece de eficiencia jurídica para
influir en las condiciones de la adquisición. Podemos decir que en las
condiciones de la adquisición estas condiciones están fijadas ya por el
comprador y el vendedor; a la retrayente toca respetarlas y cumplirlas en
lo que afecta con vista de ellas determinara en lo que le afecta con vista
de ellas determinara si hace o no uso del retracta y si a ello se decide ya
sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que
someterse.” Manresa, (1967).p 90.

La ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición del retrayente que es

un tercero calificado correspondiendo a este activar o no tal derecho en su
favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se
decide a hacerlos se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de
compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo
en lo relativo al cambio de personas.

El retracto legal es un Scaevola (1979) nos manifiestan del retracto

“modo de subrogación forzosa, por efecto de la cual el comprador, en
determinadas circunstancias es sustituir por un nuevo adquiriente
extinguiéndose en su consecuencia el contrato que aquel celebra” en esta cita
nos podemos dar cuenta que el autor nos manifiesta que el retracto es el modo
de subrogación forzosa que tiene, aunque no sea autor de la compra y venta y
este puede tener el papel del nuevo adquiriente.

A criterios diferentes el retracto para Bigio (1990) afirma lo siguiente con razón,
“que el retracto no limita el derecho de disposición del enajenante sino el
derecho de la propiedad de quien lo adquiere por compraventa fundamenta su

7
opinión en que el propietario del bien ejercita libremente su legítimo derecho de
transferir su propiedad a un tercero que el adquiriente la calidad de comprado.
Solo después de adquirirlo el derecho a la propiedad por el comprador, este
derecho se ve afectado por el ejercicio del derecho retracto por parte del
retrayente, cuyo efecto es la subrogación del comprador por el retrayente.”
Bigio.1990, p6

Este autor nos refiere que el retracto es de legítimo derecho de que se puede
transferir la propiedad de un tercero que ya lo compro y este subrogarse para
ser el nuevo adquiriente.

En cambio, para otros autores nos refiere lo siguiente Gimeno 2007 nos
refiere “que existirá un derecho de retracto cuando concurran estos requisitos
1- la existencia previa de un contrato de compraventa o donación en pago, 2- la
subsistencia de un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está
autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las
mismas condiciones que ha satisfecho el adquiriente originario.” En este autor
nos manifiesta que siempre va a ver un retracto siempre y cuando existan estos
requisitos para que se pueda ejecutar un retracto pues sin estos dos requisitos
que son indispensable no podrá ver un retracto

Cabe decir que la real academia nos da un concepto de retracto en la cual la

preposición

GENERAL:

Se desprende de nuestra legislación que se ha considerado conveniente

mantener la institución del retracto tomando en consideración que en todas sus
formas responde a intereses sociales que se desean resguardar, tal razón
explica por qué el legislador sacrifica el principio de la autonomía de la voluntad
al permitir que un tercero ajeno a las partes pueda adquirir un bien contra la
voluntad de ellas, afirmación corroborada por ejecutorias supremas que
señalan que a través del proceso de retracto se produce la subrogación: es
decir que el derecho de retracto otorga al retrayente el derecho de subrogarse
en el lugar del comprador, y en todas las estipulaciones del contrato de

8
compraventa, debiendo reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y
gastos pagados por éste, y en su caso los intereses pactados. Por lo que se
puede apreciar que en nuestra actualidad se legisla el derecho de retracto
como la facultad concedida por la ley a determinadas personas para
subrogarse en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa o
dación en pago.

Es necesario hacer una distinción del derecho de retracto con el pacto de

retroventa, según Navarro, Gonzáles Poveda y García Cantero; las diferencias
entre el retracto y el pacto de retroventa, llamada por la doctrina española
como el "retracto convencional" son las siguientes:

En cuanto a los sujetos, en la retroventa intervienen normalmente dos sujetos,

que son en principio, los mismos que celebraron la compraventa base, aunque
ocupando posiciones jurídicas opuestas; así el vendedor readquiere la cosa por
él vendida mientras que el comprador debe cooperar al ejercicio de esta
facultad recuperadora. En el retracto, en cambio son tres las personas que
median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propósito
alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia celebra el contrato de
compraventa; y una tercera persona, el retrayente, a quién la ley le concede el
derecho preferente de subrogarse en el lugar del comprador, siempre que este
no sufra por ello mayores agravios. Tan esencial es la presencia de las
categorías indicadas, que no se concibe el retracto sin su intervención.

En la retroventa la preferencia adquisitiva es, propiamente, una facultad de re

adquisición, mientras que en el retracto es pura facultad adquisitiva.

En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa

básica, mientras que en el retracto es una facultad atribuida por la ley a quién
ninguna intervención tuvo en la compraventa básica.

El artículo 989 del Código Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen

el derecho de preferencia para evitar la subasta de que se trata en el artículo
988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en las
partes que correspondan a los demás copartícipes. Este derecho de
preferencia, más conocido con el nombre de derecho de tanteo, tiene ciertos
puntos de contacto con el derecho de retracto entre copropietarios de que trata

9
el inciso 2 del artículo 1599 del Código Civil, pero se diferencia de éste en lo
siguiente:

 El derecho de tanteo tiene carácter real, mientras que el derecho de

retracto es personal.

 El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda

vender, mientras que el derecho de retracto se dirige contra el comprador
después de efectuada la venta.

1.2.- EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO

Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer

lugar distinguir que en la venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato;
la forma cuando ésta es requerida como elemento solemne. Existe también la
causa objetiva propia de los contratos bilaterales onerosos En otras palabras,
la venta sujeta a retracto no es nula porque existen todos los elementos
requeridos para el contrato. Para que se dé el caso de la anulabilidad, es
necesario que el consentimiento este viciado por error, dolo o violencia; que el
objeto sea ilícito, así como su motivo y fin.

Ninguna de estas circunstancias se reúne en la venta sujeta a retracto. Hay

algo más, el titular del derecho o propietario, dispone de una cosa que le
pertenece, es decir, que se encuentre dentro de su esfera jurídica.

La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de
la operación llevada a cabo y sólo no produce efectos con relación a una
persona determinada; pero los produce tan pronto como se hace la notificación;
la notificación desempeña, pues, el papel del elemento futuro y exterior para
la producción de los efectos jurídicos, o, en otros términos, constituye el
elemento que viene a agregarse para integrar definitivamente la latiespecie
negocia.

A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deberá notificar al
copropietario, al litigante y los demás sujetos que tuvieran el derecho de
subrogación; mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de
vender o transferir su propiedad, consideramos que en dicha notificación se
debe de incluir los siguientes elementos: en primer lugar la decisión de vender

10
el bien mueble inscribible o bien inmueble, en segundo lugar precisar el precio
pactado por las partes y finalmente las condiciones de la transmisión.
Esta comunicación se debe de hacer de forma fehaciente, es decir que se
pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que podría
realizarse de varias maneras, entre ellas podemos mencionar: telegrama con
acuse de recibo, carta firmando copia para el interesado, vía notarial o
mediante un acto de conciliación. Consecuentemente los sujetos con derechos
de subrogación deberán notificar al propietario en forma indubitable, su
aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la
ley, transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el
ofrecimiento; el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a
terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la
venta.

1.3.- NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.

La opinión más generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento

que se celebra el contrato de compraventa o sus sucedáneos. Empero,
Albaladejo sostiene que el derecho de adquisición preferente, existe sobre la
cosa desde que se establece mediante la ley; pues la enajenación no es la que
da nacimiento al derecho de adquisición, sino que es el hecho que hace
operante el derecho de retracto preexistente. El profesor Manuel de la Puente y
la Valle, conviene con este planteamiento, porque en realidad el derecho de
retracto nace desde que la ley lo establece, puesto que existe desde ese
momento y solo se actualiza mediante la celebración del contrato de
transferencia. Por lo que podemos señalar que los efectos del proceso de
retracto son:

1. La sustitución del comprador por el retrayente en el contrato de

compraventa, de tal manera que las partes en este contrato quedarán
conformadas por el vendedor y el retrayente.

2. La obligación del retrayente de reembolsar al comprador el precio que

éste pago al vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y
en su caso los intereses pagados.

11
Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da
origen permanece intacto. Sólo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga
o desplaza al comprador. De este modo el retracto no anula, ni rescinde, ni
resuelve, ni revoca el contrato que lo origina, este permanece en los mismos
términos. Afirmación corroborada por reiterada jurisprudencia; la misma que
vincula en los siguientes términos: "la sentencia que ampara una demanda de
retracto, simplemente da derecho a que el retrayente se sustituya al comprador
en su calidad tal, y que el proceso de retracto no tiene por finalidad dejar sin
efecto el contrato de compraventa".

Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posición

contractual del comprador y ocupa su lugar.

Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el

derecho de hacerse suya la compra de otro y de constituirse comprador en su
lugar. El retracto no tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato sino a
subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente
a la del comprador sobre quién el retracto se ejerce.

12
 CAPÍTULO II:
ANTECEDENTES
LEGISLATIVOS

13
2.1.- GENERALIDADES

Para tener una cabal concepción de la institución del retracto conviene conocer
sus antecedentes. Según Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen
muy antiguo, situándose concretamente en el Antiguo Testamento, que
señalaba en el capítulo XXV del Levítico los siguientes párrafos: "Habló el
Señor a Moisés en el Monte de Sinaí, diciendo... la tierra asimismo no se
venderá para siempre, por cuanto es mía y vosotros sois advenedizos y
colonos míos, y así todo el terreno de vuestra posesión se venderá con la
condición de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla,
puede un pariente suyo, si quiere, redimir lo vendido por el otro, más en caso
de no tener parientes cercanos, si él mismo puede hallar el precio con que
redimirla, se computaran los frutos caídos desde la venta, y pagará el resto al
comprador y con esto recobrara su posesión... el que vendiere una casa dentro
de los muros de una ciudad, tendrá durante el año entero la libertad de
redimirla... Las casas que los levitas tienen en las ciudades siempre se pueden
redimir".

Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a

que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista
de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa.

El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho

intermedio, especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia,
siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado
de Retractos", definió el retracto como conferente a sus titulares el derecho de
tomar el negocio de otros y convertirse en adquiriente en su lugar, definición
que según Ghestin y Desche, continúa válida en nuestros días. Entre nosotros
el Código Civil de 1852 definía el retracto como el derecho concedido por la ley
a determinadas personas, expresamente enumeradas, de sustituirse en lugar
del comprador, tomando para sí la cosa por el precio y las condiciones en que

14
esta fue transferida. El Código de 1936 no definió el retracto, limitándose a
decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicación en el que
establecía que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la
respectiva escritura pública de compraventa, quedando de esta forma
rescindida la venta, disponiéndose además que el titular del derecho de
retracto consigne el monto del precio de la venta y declare a su vez
"'juramento" que quiere para si el porcentaje vendido y que se le sustituya en
todas las obligaciones del comprador. Empero también se establecía que la
demanda se presentaba dentro de los treinta días conforme al artículo 1596 del
Código Civil.

Para una mejor ilustración, enumeraremos el esquema del desarrollo del

llamado "juicio de retracto":

 El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el

plazo de treinta días, consignado del precio de la venta y demás
formalidades señaladas por la ley.

 El órgano jurisdiccional disponía por consignado la suma del precio de la

venta y citaba a comparendo a las partes en conflicto, desarrollándose dicha
diligencia en la fecha señalada por el juez.

 Posteriormente las partes ofrecían pruebas indistintamente, una vez

vencido el término probatorio el demandante solicitaba que se expida
sentencia, el juez resolvía el proceso; en consecuencia se rescindía el
contrato de compraventa y se sustituía el demandante al comprador en las
mismas condiciones pactadas.

 Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma

consignada al demandado comprador.

 Con relación al demandante, éste solicitaba al juez que el demandado

vendedor otorgará la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser
otorgada por el juzgado.

2.1.1.- EL RETRACTO SEGÚN AUTORES

Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre

ellos podemos mencionar a José Vicente Caravantes quien señala que el

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proceso de retracto es el procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia
del que tiene por ley derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el
mismo precio en que este las compro, así lo indica la etimología de la palabra
retracto, que proviene del verbo traho trahis, trahere, mover, atraer o acercarse
a si una cosa y de su frecuentativo tractare, tratar.

Asimismo, VISO explica que se llama retracto al derecho eme compete a

ciertas personas por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio
la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al
comprador en cuyo lugar se subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo
II: 980). De la misma opinión es el profesor Marín Pérez, quién define al
retracto como el derecho que por ministerio de la ley, tienen ciertas personas
en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato
de compraventa, subrogándose en lugar del comprador. (MARÍN PÉREZ,
1983, Volumen II: 248).La palabra retracto se aplica con referencia al retracto
legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se
entiende por retraer volver a traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una
cosa al estado en que ya se ha encontraba. Si según la Real Academia
Española, la preposición re denota ordinariamente repetición, reiteración, unido
al verbo traer denotará una repetición en la tracción, es decir que lo que se
hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez, con repetición; retrayendo
se recupera un objeto que salió del mismo patrimonio.

Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la

relación jurídica creada y cuyo desdoblamiento aquel origina, constituya entre
los contratantes una situación transitoria, no definitiva y acabada. Este estado
de interinidad es requisito vital en el retracto, pues por existir previamente un
estado tal es por lo que el que retrae incorpora la cosa retraída con el carácter
de retorno inmediato al desapoderamiento. La retracción ha de ser inmediata y
sin solución de continuidad al desapoderamiento. El retrayente mantiene un
invisible contacto con la cosa; actúa en cierto modo sobre ella, no se considera
extraño respecto a la misma, no se ha desprendido por completo de lo que
enajena y si se produce una adquisición que no trae causa de la enajenación
anterior, no se readquiere jurídicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de la
misma persona en otra ocasión y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo

16
un tiempo durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se
realiza una nueva adquisición, no es retracción jurídicamente hablando como
no lo seria si en lugar de comprarla de nuevo le hubiese sido dejada en
testamento o donada por el que fue su comprador.

Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a

determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se
encuentra en una determinada situación jurídica tendrá derecho de preferencia
en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le
hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado
pero de una forma incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la
ley a determinadas personas para sustituirse o subrogarse al comprador en
todas las estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en pago, por
lo que mejor debería llamársele derecho de subrogación o derecho de
sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho de
adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición.

2.2.- EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.

Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un

proceso de cognición, constitutivo y especial por razones jurídicos materiales,
que tiende a satisfacer una pretensión fundada en normas que concedan al
pretendiente el derecho de retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto
de un:

 Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.

 Es un proceso de cognición, por la índole de la actividad judicial a que

se aspira.

 Es un proceso constitutivo, porque la situación a que el proceso de

retracto atiende, en caso de solución estimatoria, no se limita a constatar ni
se extiende a imponer relaciones que antes existían, sino a crearlos.

 Es un proceso especial por razones jurídicos materiales, ya que el.

retracto es una figura de derecho material, que debe a este carácter la
singularidad procesal que se le reconoce.

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Serra Domínguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se
ha venido considerando al retracto como el derecho de subrogarse, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere una
cosa por compraventa o dación en pago. Pero no puede aceptarse desde un
punto de vista doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las mismas
condiciones que el comprador, lo que supondría una única relación jurídica
entre el comprador y el retrayente. No existe una única compraventa sino dos
compraventas y como sea que la segunda compraventa debería ser otorgada
únicamente por el comprador primitivo, solo este debe ser demandado. La
consideración del retracto dentro de los derechos de adquisición preferente
permite explicar un buen número de los problemas procesales de la institución,
desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el considerar que
el retracto implica una invalidación de la venta anterior, siendo así que
parcialmente la validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para
el éxito de la acción del retracto.

2.3.- CARACTERÍSTICAS DEL RETRACTO.

Se considera los siguientes:

 1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del

adquiriente de la cosa por compraventa o dación en pago, indemnizando del
precio satisfecho y respetando las condiciones pactadas.

 2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en

que se ejercita su derecho.

 3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relación

inmediata y mediata sobre la cosa.

 4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor,

comprador y retrayente.

 5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es

absoluto, incondicional y resoluble por virtud del contrato celebrado no
puede volver la cosa así.

 6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la

mayoría de los casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.

18
 7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por
su naturaleza pueda consignarse la total subrogación del retrayente en lugar
del comprador.

 8. Se produce una subrogación sui generis o mejor una sustitución de

persona (la del adquiriente) naciendo el derecho al verificarse la primera
venta y dirigiéndose contra el último y actual poseedor de la cosa.

 9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece

inalterable e inatacable.

El Código Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artículo 1592,

señalando que "es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa". De acuerdo con el artículo siguiente, también procede en la
dación de pago. De la definición del Código Civil pueden extraerse las
características más importantes del derecho de retracto:

 1. Su carácter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por
ello las situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que
pueden retraer están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no
pueden ser otras más. Se trata de causales preestablecidas, que responden
a su vez a estímulos de orden público y sin que pueda ser interpretado
extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los principios
generales de la autonomía de la voluntad y de la estabilidad contractual.

 2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurídico se ha

pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno de la naturaleza
jurídica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su
lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las
obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato de compraventa
Como puede apreciarse, surge a favor del señalado por la ley un derecho de
sustitución por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominación
adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver
a traer" y no se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez
primera

19
 3. Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa: Esta es
una consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la
compraventa que se ha celebrado, produciéndose solamente una
modificación subjetiva. León Barandiaran expresaba que "la compraventa
respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en lo que hace a la
situación interdependiente de vendedor y comprador, de una operación
jurídica perfecta, solo que sobreviene la sustitución por subrogación del
comprador o del retrayente".

 4. Su carácter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad

que debe reinar en la contratación, el legislador restringe su utilización
solamente para algunos casos que socialmente merezcan protección. Como
expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son por su:

 Reducida área de acción contractual.

 Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad.

 Carácter personalísimo.

2.4.- NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO.

El Código Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la

subrogación, pues en su artículo 1592 establece, que el derecho de retracto es
el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador.

Resulta así que intervienen en la subrogación tres personas: el primitivo

propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el
comprador del bien, quién adquiere convencionalmente con el propietario su
propiedad absoluta, y el retrayente, quién por mandato de la ley ocupa el lugar
del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que
emanan del contrato. Obsérvese que el retrayente no ocupa legalmente el lugar
del propietario sino el lugar del comprador, de tal manera que subsiste el
contrato de compraventa. Se establece que en virtud del retracto el retrayente
se sustituye en la persona del comprador en todas las estipulaciones del
contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen
permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o

20
desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni
resuelve, ni revoca el contrato que lo origina. Este permanece en los mismos
términos.

2.5.- SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.

En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el

comprador y el retrayente que se interpone entre las dos primeras para
subrogarse en el lugar del comprador y eliminarle de su relación jurídica con la
cosa vendida.

Así también deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el
retracto tres personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin
propósito alguno de retraerla, el comprador que en esa inteligencia la recibe,
mediante el pago de su justo valor y una tercera persona, el retrayente a quien
la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para si la cosa vendida,
siempre que deje indemne al comprador (BADENES GASSET. 1979, Tomo II:
978).

El artículo 1599 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1599. Tienen derecho de retracto:

1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido

derogado por la Primera Disposición Final del Decreto Legislativo N°
757).

2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.

3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté

discutiendo judicialmente.

4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos

derechos.

6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,

que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
demás partes del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su
valor.

21
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una
finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de
dicha

CAPÍTULO III:
ASPECTOS PROCESAL

22
3.1.- COMPETENCIA.

Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se

encuentra el bien o bienes a elección de demandante. Si la demanda versa
sobre varios inmuebles situados en diversos lugares será competente el juez
de cualquiera de ellos, con lo que se establece la competencia facultativa.
Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artículo 488 del Código Procesal Civil,
son competentes para conocer los procesos abreviados los jueces civiles y los
de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros
órganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los juzgados de paz
son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de veinte y hasta
cincuenta unidades de referencia procesal.

3.1.1.- VIA PROCEDÍAMENTAL

Conforme lo dispone el Código Procesal Civil este proceso se tramita en la vía

del proceso abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de duración
intermedia en relación al de conocimiento (en el que los plazos para las
diferentes actuaciones procesales son las más amplias que prevé el Código
Procesal Civil) y al proceso sumarísimo (cuyo trámite es el más corto y simple

23
que establece el Código Adjetivo), mencionaremos algunas de sus
particularidades:

 La improcedencia de la reconvención cuando se ventilan ciertos asuntos

contenciosos.

 La concentración de actos procesales, pues tanto el saneamiento

procesal como la conciliación se realizan en una sola audiencia.

 La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelación de la

sentencia.

3.2.- REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE

RETRACTO

El artículo 495 del Código Procesal Civil establece que la demanda debe
además de cumplir con los requisitos de los artículos 424 y 425, en estar
anexada el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación
recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y
en su caso los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado. Si en
la transferencia se pactó plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgara
garantía suficiente a criterio del juez dentro del segundo día. Sin embargo es
menester considerar algunos de los principales requisitos para el ejercicio del
derecho de retracto, siendo estos:

 Observancia del plazo de retracto

 Reembolso o consignación del precio del bien materia de retracto.

8. Existencia del título en que se funda el retracto. unidad.

3.2.1.- CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.

Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta días naturales contados a

partir del conocimiento de la transferencia.

En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:

 El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.

 El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar.

 Advierta la caducidad del derecho.

24
  Carezca de competencia.

 No exista conexión lógica entre los hechos y el petitorio.

 El petitorio fuese jurídica y físicamente imposible.

 Contenga una indebida acumulación de pretensiones.

 Si el demandante no adjunta el certificado de depósito, cuando conoce la

contraprestación u ofrece pagar o prestar la garantía suficiente dentro del
segundo día de tener conocimiento de la contraprestación.

3.3.- EL RETRACTO CONVENCIONAL O PACTO DE RETROVENTA-

RETRACTO LEGAL

Alvarez Martínez apunta que en el retracto legal y convencional <<… no solo

se da una diversidad de origen que ha de producir repercusiones divergentes
(a uno le sirve de soporte la ley, y a otro, el negocio jurídico), si no que
realmente, como nota la doctrina, se trata de dos instituciones que, si bien se
mira, poco tiene de común. Y así, mientras en el retracto convencional la
voluntad concorde de las partes le suele investir con los caracteres de derecho
real, en el legal, bajo todas sus especies, más que derechos subjetivos
autónomos se engendran ´delimitaciones´ del derecho de propiedad, hacen
relación a su estatuto jurídico, determinando las fronteras del poder de su
titular, actúan por consideraciones objetivas; tienen por eso, al lado de su
carácter absoluto, un significado ´impersonal´, con función análoga a la que
corresponde, por ejemplo, a las también impropiamente llamadas
´servidumbres legales´; y como consecuencia de todo ello, ni actúa la fe pública
registral contra él, ni cabe se le inscriba aunque tenga sentido erga omnes >>

Al respecto Penzol nos ilustra de este modo:

El Retracto convencional, es el desenvolvimiento de una condición resolutoria

potestativa, cuyo cumplimiento (pago o consignación) resuelve
retroactivamente la compraventa.

El Retracto legal, en cambio, se le veía como una subrogación (…). Pero la

subrogación sola no basta para configurar el retracto ni conseguir sus fines.
Porque la subrogación es la sustitución de una persona en la posición jurídica

25
de otra, el subrogado es el sucesor del comprador en cuyo lugar se coloca; no
puede, pues, tener más derechos que los que éste tenía al subrogarle.

CONCLUSIONES

 El derecho de retracto es la facultad concedida por la ley a determinadas

personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las
estipulaciones de un contrato de compraventa y dación en pago, por lo
que mejor debería llamársele derecho de subrogación o derecho de
sustitución o derecho de adquirir por sustitución o también derecho de
adquisición preferente o derecho de preferencia en la adquisición.

 Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su

ejercicio en el interés social o la utilidad pública, así mismo se señala
que uno de sus fines es que facilita la consolidación de la propiedad por
lo que a través de ella se permite que la autonomía de la voluntad o
estabilidad contractual, que rige en las relaciones contractuales se ve
quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su vez a
estímulos de orden público, es decir que se trata de una facultad que

26
 emana de la ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el
derecho de retraer y las personas que pueden retraer están
taxativamente señaladas en ella.

 El retracto convencional nace de un convenio entre el vendedor y el

comprador, se pacta libremente en interés de los otorgantes de la venta:
intervienen 2 personas: vendedor y comprador., El retracto legal lo
concede el código o la ley a personas determinadas por motivos de
orden o interés social: intervienen 3 personas: vendedor, comprador y
tercero (retrayente).

BIBLIOGRAFÍA

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 BADENES GASSET. 1979, Tomo II: 978.

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 VELASCO GALLO, Francisco Juicios Especiales.

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ANEXOS

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https://www.google.com.pe/search?
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