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7/5/2019 Análisis sobre la Propiedad Horizontal en Venezuela – Aquí Se Habla Derecho®

Aquí Se Habla Derecho®

Información jurídica a tu alcance…

Análisis sobre la Propiedad Horizontal


en Venezuela

Las viviendas son, desde la antigüedad, el cobijo y protección del ser humano. Desde los
primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la
intemperie. Tener un piso y un techo es sinónimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de
pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de
Bienes Raíces, porque se refieren a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la
vida del ciudadano; ya no será más un nómada; ya tiene dónde permanecer, dónde echar raíz.

Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde
debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las
comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común (en latín
con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o propiedad conjunta)
tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y
responder por ellos.

El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios regidos por la
propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios
de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto habitacional o residencial. Lo fundamental

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en la convivencia o interacción vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas


costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

En el presente trabajo hablaremos sobre la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) (Gaceta


Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Que no es más que una
propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos
o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos que la propiedad
horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de
propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de
propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de
toda la construcción.

Generalidades

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos,
viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma
separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y


organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha
propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los
bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o más
departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del
edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común
de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un


porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad
del departamento e inseparable de ésta.

Principios

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley


reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos
de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la
Propiedad Horizontal, lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción
a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción,
limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad
horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí con las salvedades
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dejadas a la iniciativa privada, para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y
gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se
especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos
de la ley.

Naturaleza Jurídica

El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en la


exégesis positiva de las leyes de cada país.

Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características fundamentales
para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá que convenir en que se
trata de una propiedad muy especial o modificada por la conjunción con otros factores jurídicos.
No hay en ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al
interés de los demás propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque las partes
comunes siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los apartamentos de
cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está igualmente condicionado al interés
colectivo; no se sigue la regla de la accesión de la edificación al suelo; no da derecho de dominio
sobre el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los problemas
de vecindad y exigen una prolija regulación que debe reglamentarse.

Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un edificio


venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más apartamentos
reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos, b) Por partición material de un
condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un departamento,
conservandose la comunidad sobre las partes de utilidad para todos, c) Por construcción de un
edificio por varias personas, destinando a propiedad horizontal.

No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad horizontal, mediante venta,
permuta, donación, asociación, etc., sino también la disposición testamentaria puede
igualmente dar principio a un régimen de propiedad horizontal.

Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas
que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación
de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en
particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la
relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los
copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
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Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se
ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas
unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de
copropiedad forzosa respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de
propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en
cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la
cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo
inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una


empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal LPH (Gaceta


Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983), pues está prevé el
ordenamiento, y es aplicada en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos
residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en la
legislación venezolana.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases
de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y
un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas
comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que
dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le
llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad
horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro
inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de
la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del
constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qué uso
se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del
edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio,
etc.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal

Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales.

En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo
es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea
de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios,
conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios
propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el
Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura

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operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos


hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles
encomendados.

Asimismo existe la función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser
remunerada, así esa persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar,
salvo que éste decida ejecutar esta actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de
Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de
personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios.
Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que
sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas
comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien
ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios.


Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los regímenes de
propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres
(3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas. La misma la elegirá la
comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta durará un
(1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus
atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera


debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar
las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse en la gestión de los recursos,
como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de
bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y
transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y
demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad
Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental
en todo edificio o conjunto residencial, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su
cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus atribuciones,
derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en los artículos
que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor
aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de
fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con
las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida,
conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso


(deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o
colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio,
como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de los
propietarios.

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CONCLUSIÓN

Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre


edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente. Concretando el presente trabajo reseñamos que la base legal es la Ley de
Propiedad horizontal LPH, esta nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para
un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al
Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaron también los Estatutos, que
contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad, que puede haber fuertes
limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos,
conservación, entre otras particularidades.

Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para
que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las
normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

La característica básica de la propiedad horizontal como comúnmente se la entiende hoy en


día es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a
través de una entidad denominada “consorcio de propietarios” o junta de condominio, que es el
conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio ópera se
establece a través de un “documento de condominio y administración”. Por el contrario, las
decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si
bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho
civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados a la junta de condominio.

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Publicado por Abg. Edgar Varela


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25 julio, 2017
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