Avalúos de

Inmuebles Urbanos
GUÍA DIDÁCTICA N°2
M2-DV70-GU02
MÓDULO 2: MÉTODO DE COMPARACION O DE MERCADO.
DIPLOMADO EN AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS

© DERECHOS RESERVADOS - POLITÉCNICO SUPERIOR DE COLOMBIA,

2020
Medellín, Colombia

Proceso: Gestión Académica

Realización del texto: Macario Cossio Oliveros, docente.
Revisión del texto: John Alejandro Ricaurte, Asesor Gramatical
Diseño: Cristian Quintero, Diseñador Gráfico

Editado por el Politécnico Superior de Colombia

DIPLOMADO EN AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS 2

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 Índice

Presentación ..................................................................................4
Competencia específica ...................................................................5
Contenidos temáticos ......................................................................6
Tema 1 .........................................................................................7
Definiciones relacionadas con el método de comparación o de mercado .7
Tema 2 ....................................................................................... 10
Descripción de la metodología ........................................................ 10
Recursos disponibles para el aprendizaje ......................................... 16
Ejercicio ...................................................................................... 17
Aspectos clave ............................................................................. 18
Referencias bibliográficas .............................................................. 19

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 Presentación

La Guía Didáctica del Módulo 2: “Método de Comparación o de

Mercado” es un material que ha sido desarrollado para el apoyo y
orientación del participante en el diplomado en AVALÚO DE INMUEBLES
URBANOS, especialmente, está orientada a darle las mejores
herramientas a los avaluadores y a todas las personas que quieran
adquirir el conocimiento, para lograr de esta manera desempeñarse
mucho mejor en la vida profesional y cotidiana.
Ahora bien, el objetivo central de este módulo es establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del avalúo.
Orientado al avalúo de bienes inmuebles sujetos a propiedad horizontal,
vivienda familiar e inmuebles comerciales con características similares en
un sector específico.
En el módulo dos del diplomado de Avalúos de Inmuebles Urbanos
se pretende orientar al estudiante en el proceso de aprendizaje hacia la
fundamentación de importantes temas como:

a. Definiciones relacionadas con el método de comparación o de

mercado.
b. Descripción de la metodología.

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 Competencia específica

Se espera que con los temas abordados en la Guía Didáctica del

MÓDULO N°2: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO, el estudiante
logre la siguiente competencia especifica.

Conocer el método de comparación o de mercado para el

avalúo de inmuebles urbanos.

Resultados de aprendizaje:

o Comprende las diferentes definiciones relacionadas con el método

de comparación o de mercado.
o Identifica los elementos más importantes para aplicar el método
de comparación o de mercado para el avalúo de inmuebles
urbanos.

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 Contenidos temáticos

Definiciones relacionadas con el

método de comparación o de mercado

Descripción de la metodología

Ilustración 1: Contenidos temáticos.

Fuente: Autor

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 Tema 1
Definiciones relacionadas con el método de comparación o
de mercado

Método Comparativo o de mercado

A través de este método se identifica cual es precio o como esta
valorizado comercialmente un bien inmueble, mediante la aplicación de
ofertas o transacciones más nuevas, de bienes parecidos y equiparables
al del propósito de avalúo.
Para llegar a la estimación del valor comercial es importante tener
claro que las ofertas y transacciones deben tener una clasificación, un
análisis y una interpretación.
De otra parte, el método comparativo o de mercado compara los
elementos de una propiedad por avaluar con similares de otro inmueble
(Borrero, 2010, p.20).
El avaluador tiene la discrecionalidad si utiliza o no el método
comparativo o de mercado, pero en los inmuebles que estén conformados
de manera integral o por un solo parámetro valuatorio; en este caso es
aconsejable que sea usado en inmuebles que estén bajo el reglamento de
propiedad horizontal, puesto que su valor está conformado por
construcción y terreno en una sola suma. También se puede utilizar
cuando se trate de valuar los predios urbanos o rurales.
En el caso de inmuebles no sometidos al régimen de propiedad
horizontal, sería conveniente emplear otras técnicas o el método de
mercado debe ser utilizado con cuidado, ya que para este tipo de
inmuebles es necesario dar un valor por separado tanto a la construcción
como al terreno en la que está edificada (Mora, 2019, p. 16).

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 Es importante tener mucho cuidado con la aplicación de este
método toda vez que no sirve o no es recomendado aplicarlo en todo tipo
de propiedades. En los de propiedad horizontal si se puede aplicar este
método, pero sobre todo tratándose en el avalúo de terrenos o inmuebles
sometidos a propiedad horizontal.
Caso contrario es cuando se pretenda avaluar inmuebles que no
estén sometidos a propiedad horizontal, y que su objetivo sea analizar
por separado el terreno y la construcción para que al finalmente se le
pueda dar un valor general relacionado frente al uso, puesto que solo se
debe aplicar en algunas zonas de algún lugar preferiblemente en las
ciudades en la que los inmuebles cuentan con terrenos del mismo tamaño,
situación similar ocurre con las construcciones se entregan completas y
del mismo tamaño entre ellas, es importante decir que no requieren
ampliaciones de área ni de espacio.
Este método finalmente es el que más se aproxima con exactitud al
valor de cualquier inmueble puesto que dentro del calculo que se hace
considera que todo lo que no tiene que ver con la parte material del
inmueble; por ejemplo, la zona en la que está ubicado, si es más costosa
que otras, igualmente los procesos especulativos y los de regulación por
oferta y demanda.
La importancia y utilidad de este método consiste en que permite
que se conserven las características positivas de los lugares donde se
encuentran ubicados los diferentes inmuebles. La dificultad se presenta
en que al hacer el cálculo con este método de factores de homogenización
se está aceptando que el mercado inmobiliario en el lugar de estudio se
comporta de manera lineal; esto es, que el precio de los bienes inmuebles
aumenta linealmente con las áreas de los mismos, cosa que no siempre

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ocurre. Es más, dentro del entorno valuatorio se sobre entiende que entre
mayor sea el espacio o área de un inmueble, generalmente su valor
unitario se reduce si lo comparamos con inmuebles pequeños, esto nos
dice claramente que el valor de estos no siempre se comporta
linealmente.

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 Tema 2
Descripción de la metodología

Método de comparación o de mercado

En la legislación colombiana, expedida por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, (res. 620, 2008) se expone todo en materia de los
avalúos en el país. En este sentido, en la siguiente tabla se pude observar
la aplicación del método de comparación.

Artículo Definición
Cuando para la realización del avalúo se acuda a
información de ofertas y/o transacciones, es necesario que
10 en la presentación del avalúo se haga mención explícita del
medio del cual se obtuvo la información y la fecha de
publicación, además de otros factores que permitan su
identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad
horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser
analizados en forma independiente para cada uno de los
datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores
unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de
propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro
cuadrado de área privada de construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y
construcción sean coherentes. En los eventos en que sea
posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta

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 o de los que se ha obtenido datos de transacción para
facilitar su posterior análisis.

Cuando para el avalúo se haya utilizado información de

mercado de documentos escritos, estos deben ser
verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados
11 en los cálculos estadísticos.
Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en
los eventos de no existir mercado. En los casos que existan
datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la
aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá
ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a
asignar.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia
central y la más usual es la media aritmética. Siempre que
se acuda a medidas de tendencia central, es necesario
calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y
el coeficiente de variación (Ver capítulo VII de las fórmulas
estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o
a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como
el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+)
o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media
obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número
de puntos de investigación con el fin de mejorar la
representatividad del valor medio encontrado.

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 En caso de que el perito desee separarse del valor medio
encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver
capítulo VII de las fórmulas estadísticas) para establecer
hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no
podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas
de dispersión.
Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de
las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de
ajuste de regresión, será necesario que se haga por lo
menos el ajuste para tres ecuaciones (ver capítulo VII de
las fórmulas estadísticas) y se tomará la más representativa
del mercado.

Cuando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular

12 respecto de los lotes investigados, este valor debe ser
ajustado para el bien objeto de valoración, utilizando
fórmulas o sistemas adecuados, como los que se presentan
en capítulo VII - de las fórmulas estadísticas de la presente
resolución: valor final de terreno por influencia de forma.

Tabla 1: Aplicación del método de comparación.

Fuente: (Res. 620, 2008)

En los muchos procesos donde se aportan los dictámenes que

utilizan este método, el avaluador procede a dar un precio y en un artículo
que no es superior a los dos renglones, expone el método utilizado,
manifestando si es de “comparación” o de “mercado”, hecho que no le

DIPLOMADO EN AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS 1

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genera credibilidad a la información expuesta en el documento porque no
se expresa que elementos fueron revisados para hacer las comparaciones.
Para comprobar si la labor del avaluador fue realizada de manera
correcta es primordial que, con el dictamen, se pida el adjunto del estudio
realizado, ya que mínimo para cumplir la disposición mencionada es
importante que contenga: “clasificación y análisis de los bienes
comparados”, que se realiza a través de las tablas de homogenización.

Ejemplo de un avalúo con el método comparativo o de mercado.

INFORME DE AVALÚO COMERCIAL

Información Basica No del Caso COMERCIAL
Nombre del Número
Solicitante
SERVICIOS PEPITO S.A.S. Tipo Identificación NIT N°
Identificación
900.000.111-2

Fecha Avalúo 31 de marzo de 2020 Fecha Corrección Sector URBANO

Departamento Antioquia Ciudad MEDELLIN Cod DANE 5001
Dirección Carrera 88A N° 44 - 26
Conjunto/Edificio Barrio LA AMÉRICA
Entidad 007 Consecutivo Entidad
Metodología COMP. DE MERCADO Objeto Avalúo ORIGINACION
Justificación metodología
El Método Comparativo de Mercado, que consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y demanda y avalúos, de
inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros.

Informacion del Barrio

Estrato 5 Legalidad APROBADO Topografía Plana Transporte EXCELENTE
SERVICIOS PÚBLICOS USO PREDOMINANTE VÍAS DE ACCESO AMOBLAMIENTO URBANO
Secto Predio
Acueducto SI SI Industria Estado BUENO Parques SI Arborización SI
Alcantarillado SI SI Vivienda X Pavimentad SI Parader SI Alamedas SI

E. Eléctrica SI SI Comercio x Sardineles SI Alumbr SI Z. Verdes SI

Gas Natural SI SI Otro Andenes SI Ciclo SI

Telefonía SI SI
Perspectivas de Valorización
ALTAS, YA QUE ES UN SECTOR CON GRAN POTENCIAL DESARROLLO COMERCIAL, URBANÍSTICO Y RESIDENCIAL. CUENTA CON EXCELENTES VÍAS DE
ACCESO, EXCELENTE SERVICIO DE TRANSPORTE PUBLICO Y UN BUEN AMOBLAMIENTO URBANO. LA ZONA ES EXCLUSIVA, CONSOLIDADA Y
CON EXCELENTES PROYECTOS, EN CONSTRUCCION, LO CUAL AUMENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE Y HACE QUE
ESTE INMUEBLE PUEDA SER UTILIZADO PARA ACTIVIDAD COMERCIAL.

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Información Del Inmueble
Tipo Casa clase Unifamiliar T. VIVIENDA NO VIS CHIP
Uso Vivienda

Matricula Inmob. 001- 186181 M. Inmob. GJ 2 M. Inmob. GJ 5

M. Inmob. Principal M. Inmob. GJ 3 M. Inmob. DP 1

M. Inmob. GJ 1 M. Inmob. GJ 4 M. Inmob. DP 2
Núm. Escritura 0 Núm. 0 Fecha 11-nov.-80 Ciudad Medellin
Informacion de la Construcción
Número de pisos 2 Número de sótanos 0 Vetustez (Años) 35
Estado Construcción Excelente Estado Conservación Excelente
Terminado SI Terminada SI Estructura TRADICIONAL

Sin Terminar En Obra Fachada PIEDRA BOGOTANA

Remodelado SI Avance (%) 100 Cubierta TEJA DE BARRO

Dependencias
Sala 1 Baño Social 1 Baño Priv. 1 Baño Serv. 1 Jardín
Comedor 1 Estar Hab. 1 Cocina 1 Patio Int. 1 Balcón 1
Estudio 1 Habitaciones 4 Cuarto Serv. 1 Zona de Ropas 1 Terraza
Iluminación BUENA Ventilación BUENA
Total Garajes 1 Uso Exclusivo 1 Sencillo Bahía
Depósito 0 Privado 1 Servidum
Local Oficina
Acabados Pisos Muros Techos C. Madera C. Metal Baños Cocina
Estado BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO
Calidad NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL NORMAL INTEGRAL
Propiedad Horizontal
Sometido a Propiedad Horizontal NO Conj. o Agrup. Cerrada NO Ubicación Inmueble EXTERIOR
Núm. Edificios / Casas 1 Unid. Por Piso 1 Total Unidades 1
Dotación Comunal
Portería NO Salón Comunal NO A. Acon. Central NO Club House NO
Juegos Niños NO Bicicletero NO Eq. Presión Cons NO Z.Verdes NO
Citófono NO Bomba Eyectora NO Tanque Agua NO Gj. SI
Cancha Mult. NO Shut Basuras NO Cancha Squash NO Gimnasio NO
Golfito NO Piscina NO Planta Elect. NO
Ascensor NO Núm
Otros Otros

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 Actualidad Edificadora
EXISTEN VARIOS PROYECTOS COMERCIALES Y MULTIFAMILIARES DE VIVIENDA NUEVA EN LA ZONA, SECTOR EN PLENA DENSIFICACION
CONSTRUCTIVA. ESTE SECTOR SE ENCUENTRA TOTALMENTE DESARROLLADO, EN SU ENTORNO PROXIMO SE ENCUENTRAN GRANDES
CONSTRUCCIONES NUEVAS Y EN PROCESO CONSTRUCTIVO. NORMAS Y USOS:POLÍGONO: Z4_CN1_18 USO RESIDENCIAL TIPO 1. DENSIDAD: 290 V/H.
ALTURA MÁXIMA: 3 PISOS.

Comportamiento Oferta y Demanda

La oferta de i nmuebl es s i mi l a res en el s ector es a l ta , l o mi s mo que l a dema nda , con una comerci a l i za ci on muy buena a proxi ma da mente
de 6 mes es .

Tiempo Esperado Comercialización (En meses) 6

Condiciones de salubridad e impacto ambiental

Impacto Ambiental Negativo
Por Aire N Basura N Inseguridad N Ruido N Aguas Servidas N
Otros
Liquidación del Avalúo

Descripción Area (M2) Valor Unitario (M2) Valor Total

Area Lote de terreno

264,47 $ 1.400.000 $ 370.258.000
porcentaje 47,6%
Area construida total Calif. Garantia
292,00 $ 1.400.000 $ 408.800.000
porcentaje 52.4%
FAVORABLE

Valor Total del Avaluo $ 779.058.000

Valor UVR del Día 218,0800 Vr. Asegurable 623.246.400
Valor Avalúo en UVR 3572349,596

Observaciones
El inmueble objeto de este avaluo es una casa de construccion unifamiliar de 2 niveles, localizada en el barrio América, el inmueble
cuenta con espacios amplios y bien definidos, doble altura, area y precio muy comercial, su posicion es medianera, entorno de
convivencia muy tranquilo y bien ubicado, buen servicio de transporte público y buena accesibilidad. NOTA: EL SECTOR HA TENIDO UNA
VALORIZACION ALTA DEBIDO A LOS PROYECTOS DE VIVIENDA Y COMERCIO QUE SE ESTAN DESARROLLANDO, TRAYENDO CONSIGO UN BUEN
URBANISMO, VIAS, TRANSPORTE Y BUEN AMOBLAMIENTO URBANO, El lote esta prestando su mayor y mejor uso, dado que no cumple
la normativa especialmente el frente y área mínima de lote. El lote de terreno no tiene buenas proporciones físicas, es
longitudinal y con poco frente, lo cual impide que se pueda desarrollar constructivamente de modo independiente con un
proyecto inmobiliario, salvo que se anexe a las viviendas colindantes. FACTOR DE COMERCIALIZACION POSITIVO.

Otras Direcciones
Dirección Anexos
Perito Avaluador
CC / NIT

Registro RNA
Fecha Marzo 31 de 2020 Firma

Ilustración 2: Avalúo empleando el método comparativo o de mercado.

Fuente: Autor3

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 Recursos disponibles para el aprendizaje

Si quieres ampliar la información, te sugerimos revisar los

Vídeos sobre el avalúo de inmuebles urbanos, disponible en:

 Nombre del video: Método de comparación y de mercado.

https://www.youtube.com/watch?v=KC8ZCmxLBuA

 Nombre del video: Homogenización del valor de los

inmuebles.
https://www.youtube.com/watch?v=HVHufUzDxvQ

 Nombre del video: Método de comparación o de

mercado.

https://www.youtube.com/watch?v=kgOFwEid52M

Te recomendamos

Si quieres saber más sobre el metodo de comparacion o

de mercado, te sugerimos la lectura del documento de
apoyo denominado “Valuación de inmuebles bajo el
enfoque comparativo de mercado y Avalúo de
inmuebles y gestión del suelo”. Disponible en el
Campus Virtual.

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 Ejercicio

Ahora que has revisado la guía didáctica te invito a que realices las
siguientes actividades para complementar tu aprendizaje.

1. ¿Qué factores influyen al momento de valorar un

inmueble?
2. ¿Cuáles son los principales principios del método de
valoración o de mercado?
3. ¿Cuáles son los principales documentos que se
necesitan al momento de realizar un avalúo?

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 Aspectos clave

Recuerda algunos aspectos abordados en el módulo:

 El Método Comparativo o de Mercado es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial del bien inmueble, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones.
 Este método se recomienda que se utilice en inmuebles que
estén constituidos de manera integral o que estén
conformados por un solo parámetro valuatorio.
 Es importante tener mucho cuidado con la aplicación de este
método toda vez que no sirve o no es recomendado aplicarlo
en todo tipo de inmuebles.
 Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad
horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser
analizados en forma independiente.
 Cuando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular
respecto de los lotes investigados, este valor debe ser
ajustado para el bien objeto de valoración, utilizando fórmulas
o sistemas adecuados.
 Se recomienda tomar fotografías de los predios en oferta o de
los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su
posterior análisis.

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 Referencias bibliográficas

Borrero, O. (2010). Avalúo de inmuebles y gestión del suelo, métodos de

valoración. [Diapositiva de PowerPoint]. http://ieu.unal.edu.co/
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (23, septiembre 2008).
Resolución 620.
Mora, J. & Gómez, R. (2019) Método comparativo o de mercado,
estadística aplicada a avalúos inmobiliarios. Colombia.

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| GUÍA DIDÁCTICA 2- METODO DE COMPARACION O DE MERCADO 9
Esta guía fue elaborada para ser utilizada con fines didácticos como
material de consulta de los participantes en el Diplomado Virtual en
AVALÚOS DE INMUEBLES URBANOS del Politécnico Superior de
Colombia, y solo podrá ser reproducida con esos fines. Por lo tanto,
se agradece a los usuarios referirla en los escritos donde se utilice la
información que aquí se presenta.

Derechos reservados
POLITÉCNICO SUPERIOR DE COLOMBIA, 2020
Medellín, Colombia

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