Definición del Valor Razonable

Ejemplo 1

Industrial Raqchi S.A. adquiere un terreno en donde construirá un almacén con gran capacidad de custodio. Hay una peque
construcción en el terreno, la cual tendrá que ser demolida para efectuar la obra. El terreno está ubicado en una zona relativ
industrial y en donde hay escases se almacenes; se prevé utilizar el almacén para los fines propios pero también para alquil
terceros. Recientemente el gobierno local acaba de firmar convenios con varias empresas Boutique para que puedan abrir s
instalaciones en la zona, debido a que estas tiendas no cuentan con almacenes, es probable que requieran dicho servicio.
Para determinar el valor razonable del activo: influirá la demolición de la construcción (condición) y los probables b
que traerá el convenio firmado (ubicación).
Si queremos sacar a la venta el terreno, los participantes del mercado tendrían que considerar dichos factores.

Ejemplo 2
La empresa Los Soñadores S.A. adquiere acciones preferentes de una empresa del sector minero que no cotiza en bolsa. Ad
las características del instrumento, existe una restricción contractual, en la que se establece que no se puede vender el mism
plazo de dos años.
Para determinar el valor razonable del activo: influirá la característica de las acciones preferentes (no dan derecho
la restricción de venta.
Si los participantes del mercado quieren obtener un valor razonable utilizando como valores de referencia la cotización bur
acciones comunes de empresas del sector (que cotizan en bolsa), a dicho valor, tendrían que ajustar los efectos de la caracte
restricción mencionados.
Consideraciones:
·         Los valores razonables se pueden determinar para activos o pasivos individuales. Por ejemplo: El valor razonable de u
elemento de propiedad, planta y equipo o El valor razonable de un pasivo financiero (bono).
·         O también para un grupo de activos y pasivos. Por ejemplo: El valor razonable de una Unidad Generadora de Efectivo
Valor razonable de un Negocio.
de custodio. Hay una pequeña
ubicado en una zona relativamente
os pero también para alquilarlo a
que para que puedan abrir sus
requieran dicho servicio.
ondición) y los probables beneficios

chos factores.

o que no cotiza en bolsa. Además de

no se puede vender el mismo por un

eferentes (no dan derecho a voto) y

referencia la cotización bursátil de

star los efectos de la característica y

plo: El valor razonable de un

dad Generadora de Efectivo o el

Transacción ordenada

Corporación Sol Verde S.A. posee un activo que puede venderlo en dos mercados diferentes y a distintos precios.
Los importes netos que se recibirán si se vendieran en cada mercado serían

Mercado "América" Mercado "Europa"

Precio de venta 50 Precio de venta 49
Costos de la transacción -5 Costos de la transacción -4
Costos de transporte -2 Costos de transporte -3
Importe neto a recibir 43 Importe neto a recibir 42

Si se considera que el mercado principal del activo es “América”, el valor razonable sería

Mercado "América"
Precio de venta 50
Costos de transporte -2
Valor razonable 48

Si se considera que el mercado más ventajoso para el activo es “Europa”, el valor razonable sería

Mercado "Europa"
Precio de venta 49
Costos de transporte -3
Valor razonable 46
(*) Los costos de transacción no forman parte para la determinación del valor razonable.
a distintos precios.

ría
CASO 1 Máximo y mejor uso

Transportes Austral S.A. adquiere un terreno en donde existe una Planta Industrial destinada a la fabricación de
carrocerías, esta última actividad será parte de una nueva línea de negocios. Podríamos considerar este uso (primer uso)
como el máximo y mejor uso del activo, sin embargo, debemos observar que sucede en el mercado.
Otros terrenos cercanos han sido destinados para la construcción de casas residenciales y edificios de departamentos
(segundo uso). Lo que le hace pensar a la entidad, que podría destinar el terreno también para ese uso.
Entonces, el máximo y mejor uso del terreno se determinaría comparando lo siguiente:

Primer uso Segundo uso

Análisis Análisis

Los beneficios económicos comprenden el valor del

Los beneficios económicos comprenden el valor del
activo y los beneficios que generará de la
combinación con otros activos (planta industrial) y
pasivos.
activo y los ingresos potenciales que generará si se
destina para el uso de construcción de casas
residenciales y edificios de departamentos, menos
los costos que se incurran para demoler la planta
industrial y dejar el terreno listo para ese destino.

Precio Precio
El importe del precio estimado que se recibiría por El importe del precio estimado que se recibiría por
este activo es de S/1,200,000. este activo es de S/2,400,000

El máximo y mejor uso del terreno se determinaría sobre la base del mayor de esos valores, por lo tanto será el segundo
uso: Cuyo precio o valor razonable sería de S/2,400,000
a fabricación de
rar este uso (primer uso)
ado.
ios de departamentos
se uso.

lo tanto será el segundo

CASO 2 Máximo y mejor uso

En el mercado peruano existen 3 aerolíneas que manejan el mercado del transporte aéreo: LATAMI, Avianza y
Peruanos Airlines:
·         LATAMI desarrolló un Sistema de Información propio (intangible), para fines operativos y comerciales. Es el
sistema más completo y es una de las razones más importantes por las que el público elige su servicio (su cuota de
mercado es del 75%).
·         Las otras dos aerolíneas, también han desarrollado Sistemas de Información propios, que tienen una antigüedad de
10 años y que no tiene buena reputación ante el público.
Recientemente, la Consultora Oracle se encuentra desarrollando (80% de avance) un Sistema de Información (operativo
y comercial) que cuenta con la más alta tecnología y que se adapta a la estructura informática de cualquier aerolínea
peruana.
LATAMI se pone en contacto con Oracle y le lanza una oferta, la cual no rechaza, por lo que se realiza la venta del
sistema.
Existen tres usos que se le puede dar al intangible, analicemos cada uno:
El máximo y mejor uso será el precio que estarían dispuestos a pagar los participantes del mercado por destinar el
intangible al primer uso.
Otras consideraciones
El valor razonable de los activos financieros se basa en los beneficios económicos mediante el uso del activo en su
máximo y mejor uso, o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizará el activo en su máximo y
mejor uso, para lo cual se establecen dos premisas de valoración:
AMI, Avianza y

y comerciales. Es el
ervicio (su cuota de

ienen una antigüedad de

e Información (operativo
e cualquier aerolínea

realiza la venta del

ado por destinar el

uso del activo en su

l activo en su máximo y
CASO 3 Valor razonable de pasivo financiero

En noviembre de 2018, Industrial Yupaq S.A. emitió a la par 10 bonos a un valor nominal de S/1,000, es decir obtuvo
por la emisión S/10,000, los cuales tendrán que ser liquidados en efectivo. Al 31/12/2018, la entidad tiene que medir el
pasivo financiero a su valor razonable.
Inversiones San Francisco S.A. adquirió 5 de los 10 bonos emitidos anteriormente por S/5,000, los cuales están
registrados como activos financieros. Al 31/12/2018, determina que el valor razonable de la inversión es de S/6,000.

¿Cuál es el valor razonable del pasivo financiero que tiene que reflejar Industrial Yupaq S.A. al 31/12/2018?

Si el valor razonable del activo financiero (5 bonos) es de S/6,000, inferimos que el valor razonable del pasivo
financiero (10 bonos) será de S/12,000.
Mercados activos[1] (precios cotizados)
Si encontramos en un mercado activo (bolsa de valores) el valor razonable de pasivos financieros e instrumentos de
patrimonio, no habría más que hacer; sin embargo, no es común obtener en mercados activos, mucho menos en
mercados no activos, dichos valores.
Mercados no activos (precios no cotizados)
Veamos los siguientes escenarios que se pueden presentar cuando no existen precios cotizados:
a)     Pasivos e instrumentos de patrimonio mantenidos por otras partes como activos
Siguiendo la premisa que nos ponemos en los zapatos de los participantes de mercado que posee la misma partida pero
como activo en la misma fecha de medición, el valor razonable se medirá de la siguiente manera:

DATOS OBSERVABLES
Precio de cotización en un
mercado activo

DATOS OBSERVABLES
Precio de cotización
en un mercado no
activo
DATOS NO OBSERVABLES
Precio según
técnica de
valoraciónText

DE LA PARTIDA
IDÉNTICA
RECONOCIDA
COMO ACTIVO

El valor razonable del pasivo financiero o instrumento de patrimonio, puede ser equivalente al importe del precio de la
partida reconocida como activo, siempre que no existan factores que hagan pensar que dicho precio debe ser ajustado,
como por ejemplo:
a)       El precio cotizado del activo se relaciona con un pasivo o instrumento de patrimonio similar, pero no idéntico.

b)      Existen diferencian en las clasificaciones de riesgo del emisor (quien mantiene el pasivo financiero o instrumento
de patrimonio) y del inversor (quien mantiene el activo financiero).
 1,000, es decir obtuvo
tidad tiene que medir el

los cuales están

versión es de S/6,000.

S.A. al 31/12/2018?

able del pasivo

os e instrumentos de
mucho menos en

e la misma partida pero

a:

mporte del precio de la

ecio debe ser ajustado,

ar, pero no idéntico.

nanciero o instrumento
CASO 4 Precio de cotización en un mercado activo

El 01/01/2017, la empresa Los Intercontinentales S.A. emite a la par 2,000 instrumentos de deuda (bono) a tasa fija, a
un plazo de 5 años; estos valores se negocian en un mercado de valores (mercado activo) y cuenta con la clasificación
de riesgo BBB. El nominal total del bono es de S/2,000,000 (2,000 bonos a S/1,000 cada uno) y se paga un 10% de
intereses anuales (cupones anuales). La Gerencia designó ser medido a valor razonable este pasivo financiero.
Al 31/12/2017, el bono se negocia como activo en el mercado de valores y su precio de cotización bursátil unitario es
de S/929, precio sucio sin considerar los intereses corridos (acumulados hasta la fecha de corte).
La entidad utiliza el precio de cotización del activo financiero para la medición del pasivo financiero, siendo los
resultados los siguientes:

Instrumento
Nominal S/ 1,000 [A]
Cantidad en unidades 2,000 [B]
Total emitido S/ 2,000,000 [C]=[A]x[B]

Precio del instrumento como activo

Cotización bursátil 12/31/2017
Precio 929 [D]

Valor razonable total S/ 1,858,000 [E]=[B]x[D]

De acuerdo al análisis efectuado, la Gerencia considera que no hay factores que le hagan pensar que se tiene realizar un
ajuste al precio del activo, por lo que el valor razonable del pasivo no sufrirá variación; es decir,será de S/1,858,000
 da (bono) a tasa fija, a
nta con la clasificación
y se paga un 10% de
ivo financiero.
ón bursátil unitario es
.
ciero, siendo los

que se tiene realizar un

,será de S/1,858,000
CASO 5 Activo no financiero

Paso 1: Identificar el elemento

En octubre de 2017, Cervecera del Sur S.A. adquiere una máquina en una combinación de negocios que será destinada pa
operaciones, por lo que será registrada como un elemento de Propiedad, planta y equipo (NIC 16). Anteriormente, la má
adaptada y modificada (en términos no sustanciales) para que el anterior propietario pueda utilizarla en sus operaciones.

Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero

El elemento de Propiedad, planta y equipo es un activo no financiero.
a)    Identificar el máximo y mejor uso y la premisa de valoración
La Entidad establece los beneficios económicos comprenden el valor del activo y los beneficios que generará de la comb
otros activos (planta industrial) y pasivos, es decir, el máximo y mejor uso corresponde al uso y/o explotación del activo
operaciones del negocio. No se tiene evidencia de que exista otro uso que genere mayores beneficios económicos.

Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso

La máquina se enajena generalmente en el territorio peruano. Existen 4 fabricantes nacionales de dicho recurso, exclusivo
sector cervecero que brindan ofertas constantemente y que consideran las condiciones climáticas del país. Si la empresa q
obtener el mayor beneficio al vender la máquina y teniendo en cuenta que han sido diseñadas para el sector cervecero per
tendrá que hacerlo en el mercado peruano, por lo que éste será el mercado principal.

Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razon

Debido a que el modelo de la máquina está adaptada solo para el sector cervecero peruano, los interesados en adquirir dic
(participantes del mercado) serán las empresas de dicho sector.

Paso 5: Seleccionar una técnica de valuación apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razo
acuerdo a los enfoques:

La empresa determina que sí hay suficiente información para poder aplicar la técnica de la tasación (enfoque de costo) y
de precios cotizados (enfoque de mercado) de diversos fabricantes para máquinas similares, considerando el ajuste por la
que hizo el anterior propietario. No ocurre lo mismo para la técnica del valor presente de flujos de caja esperados (enfoq
ingresos) puesto que la máquina no genera flujos de ingresos identificables de forma separada, de la que podamos partir p
efectuar estimaciones razonables de flujos de efectivo futuros. Si queremos forzar esta última técnica, podríamos tomar e
flujos de caja que se necesitaría para poder arrendar una máquina similar en el tiempo de vida útil que se estimaría que ge
beneficios económicos en la entidad, sin embargo, esta información no es de acceso público.

Aplicando los enfoques aplicables tendríamos

Enfoque de mercado: Técnica de Enfoque de costo: Costo de reposición

precios cotizados
Utilizamos precios cotizados
(cotizaciones solicitadas a los 4
fabricantes) para máquinas similares,
considerando el ajuste por la
adaptación que hizo el propietario
anterior.
La medición refleja el
precio que se recibiría por la máquina
en su condición presente (usada) y su
localización (instalada y configurada
para su uso).
(Tasación)
Estimamos el importe que se
desembolsaría en el momento presente
(octubre de 2017, fecha en que se
produce la combinación de negocios)
para construir la máquina adaptada,
destinada para el uso dentro del
negocio cervecero (máximo y mejor
uso). Podemos solicitarle a la entidad
una cotización para la fabricación de la
máquina.
La estimación
toma en cuenta lo siguiente:
fabricantes) para máquinas similares,
considerando el ajuste por la
adaptación que hizo el propietario
anterior.
La medición refleja el
precio que se recibiría por la máquina
en su condición presente (usada) y su
localización (instalada y configurada
para su uso).
Resultado:
El valor
razonable indicado por este enfoque
oscila entre S/40,000 y S/48,000.
(octubre de 2017, fecha en que se
produce la combinación de negocios)
para construir la máquina adaptada,
destinada para el uso dentro del
negocio cervecero (máximo y mejor
uso). Podemos solicitarle a la entidad
una cotización para la fabricación de la
máquina.
La estimación
toma en cuenta lo siguiente:
·        
Condición de la máquina
(obsolescencia física, tecnológica o de
mercado).
·         Costos de
instalación

Resultado:

El
valor razonable indicado por este
enfoque oscila entre S/40,000 y
S/52,000.

A fin de seleccionar el resultado más fiable, la Entidad analiza las siguientes variables:

a.       En el enfoque se mercado se utilizan menos estimaciones que en el enfoque de costo (obsolescencia).
b.       El importe extremo del rango del enfoque de mercado (S/48,000) es más conservador que el del enfoque de costo (S
Por lo anterior, la Entidad determina que el valor razonable de la máquina es S/48,000.

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica

Aplicando nuestro resumen de la jerarquía de los datos de entrada

Datos de entrada
Precios basados en datos de entrada Observables No observables
Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3
Precios cotizados ajustados para activos o pasivos
P
similares en mercados que no son activos.

La empresa considera que al no existir un mercado activo para la máquina, debido a que se están haciendo ajustes al prec
adaptación, y obteniendo el precio ajustado para la máquina en un mercado no activo, los datos de entrada son de Nivel 2
cios que será destinada para sus
16). Anteriormente, la máquina fue
zarla en sus operaciones.

que generará de la combinación con

y/o explotación del activo en las
ficios económicos.

de dicho recurso, exclusivos para el

s del país. Si la empresa quisiera
ara el sector cervecero peruano,

determinar el valor razonable.

interesados en adquirir dicho activo

a determinar el valor razonable de

ción (enfoque de costo) y la técnica

nsiderando el ajuste por la adaptación
s de caja esperados (enfoque de
de la que podamos partir para poder
écnica, podríamos tomar en cuenta los
til que se estimaría que generaría
lescencia).
el del enfoque de costo (S/52,000).

n haciendo ajustes al precio por la

de entrada son de Nivel 2.
CASO 6 Grupo de activos y pasivos

Paso 1: Identificar el elemento

En noviembre de 2019, Industrial Sol Verde S.A. adquiere un grupo de activos (no es una combinación de negocios), que
siguiente:
·         Un programa informático (software) desarrollado internamente (intangible) orientado al sector agropecuario peruano
·         Activos complementarios al programa informático: base de datos única y exclusiva (registrada-patentada ante Indeco
equipos (hardware tecnológico) construido y adaptado para su funcionamiento.
·         Pasivos asociados, debido a que el desarrollo de programa informáticoy la adquisición de los equipos fueron financia
El programa informático por su naturaleza es registrado por la empresa como activo Intangible (NIC 38).
El programa informático junto a sus activos complementarios y pasivos asociados, generan beneficios económicos a travé
cesión a terceros por licencias.
La medición se está efectuando al 31 de diciembre de 2018.

Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no financiero

El elemento de activo Intangible es un activo no financiero.
a)    Identificar el máximo y mejor uso y la premisa de valoración
La empresa establece que los beneficios económicos comprenden el valor del activo intangible y los beneficios que genera
combinación con otros activos (equipos) y pasivos (financiamiento), es decir, el máximo y mejor uso corresponde al uso
explotación del activo a través de la su cesión a terceros por licencias. No se tiene evidencia de que exista otro uso que ge
mayores beneficios económicos. Asimismo, el uso del programa en forma autónoma no es aplicable, puesto que necesita d
hardware tecnológico para su funcionamiento.

Paso 3: Identificar el mercado principal o el más ventajoso

El programa informático solo podría enajenarse en el territorio peruano, debido a que las exigencias de los reguladores son
particulares en cada país. No existen muchas empresas consultoras que desarrollen programas similares y la lista se reduce
limita al sector agropecuario. Si la entidad quisiera obtener el mayor beneficio al vender el programa y teniendo en cuenta
limitaciones, tendrá que hacerlo en el mercado peruano, por lo que éste será el mercado principal.

Paso 4: Identificar a los participantes del mercado y las supuestos que toman en cuenta para determinar el valor razon
El programa ha sido diseñado exclusivamente para el sector agropecuario, los interesados en adquirir dicho activo (partici
mercado) serán las empresas de dicho sector, cuya lista es bien extensa, considerando que es uno de los sectores más prod
país.
Paso 5: Seleccionar una técnica de valuación apropiada y datos de entrada relacionados para determinar el valor razon
La Entidad determina que hay suficiente información para poder aplicar la técnica de la tasación (enfoque de costo) y la
valor presente de flujos de caja esperados (enfoque de ingresos) considerando las características del programa informátic
ocurre lo mismo para aplicar alguna técnica del enfoque de ingresos debido a que:
·         Precios cotizados y múltiplos comparables: No existe información pública acerca de precios de programas similares.
·         Transacciones recientes: Si bien se podría aplicar esta técnica, la limitación es que los precios que se transaron para a
programas similares no es de acceso público.
Aplicando los enfoques aplicables tendríamos:

Enfoque de ingresos: Técnica de valor Enfoque de costo: Costo de reposición

presente de flujos de caja esperados
Los flujos de caja esperados están
representados por los cobros que se
harán a los clientes por concepto de
licencia de uso del programa
informático a lo largo de su vida
económica.
(Tasación)
Para aplicar este enfoque, estimamos el
importe que a la fecha de medición
(diciembre de 2018) se requeriría para
desarrollar un programa informático
similar y que realice las mismas
funciones.
Los flujos de caja esperados están
representados por los cobros que se
harán a los clientes por concepto de
licencia de uso del programa
informático a lo largo de su vida
económica.
Para aplicar este enfoque, estimamos el
importe que a la fecha de medición
(diciembre de 2018) se requeriría para
desarrollar un programa informático
similar y que realice las mismas
funciones.

La estimación toma en cuenta que el

programa orientado únicamente al
sector agropecuario.

Resultado: Resultado:
El valor razonable indicado por este El valor razonable indicado por este
enfoque es de S/10,000,000. enfoque es de S/6,000,000.

Si bien se puede estimar el costo para desarrollar un programa informático similar, éste no podría operar sin la base de dat
patentada. Por lo tanto, los participantes del mercado no podrían desarrollar un programa informático que sustituya al prog
original en su máximo uso, lo que conlleva a que el enfoque de costo pierda aplicabilidad. La Entidad determina que el va
razonable del programa es S/10,000,000, que resulta de aplicar el enfoque de ingresos

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica

Aplicando nuestro resumen de la jerarquía de los datos de entrada:

Datos de entrada
Precios basados en datos de entrada Observables No observables
Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3
Precios que se basen en técnicas de valoración
utilizando datos de entrada no observables o que P
no puedan ser corroborados por terceros.
binación de negocios), que incluye lo

ctor agropecuario peruano.

rada-patentada ante Indecopi) y

los equipos fueron financiados.

(NIC 38).
eficios económicos a través de su

y los beneficios que generará de la

or uso corresponde al uso y/o
que exista otro uso que genere
cable, puesto que necesita del

ncias de los reguladores son

imilares y la lista se reduce cuando se
grama y teniendo en cuenta que las
pal.

determinar el valor razonable.

quirir dicho activo (participantes del
o de los sectores más productivos del

a determinar el valor razonable de acu

ón (enfoque de costo) y la técnica del
as del programa informático. No

os de programas similares.
cios que se transaron para adquirir
 ía operar sin la base de datos
mático que sustituya al programa
ntidad determina que el valor

a
No observables
Nivel 3

P
CASO 7 Acciones de empresas cotizadas

Enunciado:

El 02/01/2018, Corporación Marber S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 1,000 acciones comunes emitidas por

Se requiere determinar el valor razonable de las acciones al 30/06/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

ones comunes emitidas por Alicorp S.A.A., según código nemónico[1] ALICORC1.
CASO 8 Bonos emitidos por empresas que cotizan en bolsa

Enunciado:

El 03/03/2018, Global CPA S.A.C. adquirió en la Bolsa de Valores de Lima, 20 bonos corporativos, según código ISIN PEP3

Se requiere determinar el valor razonable de los bonos corporativos al 31/05/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

os, según código ISIN PEP36100M121 (Emitidos el 26/09/2014 por Gloria S.A, con vencimiento el 26/09/2021). El importe nominal de cada
CASO 9 Cuotas de participación en fondos mutuos

El 12/03/2018, Industrial Los Progresistas S.A. adquirió 6,000 cuotas de participación del Fondo Mutuo Conservador
Liquidez Soles FMIV, administrados por Credicorp Capital S.A. Sociedad Administradora de Fondos.
Se requiere determinar el valor razonable de las cuotas de participación al 31/07/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

o Mutuo Conservador
ondos.
CASO 10 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:
Corporación Nicol S.A. (inversionista) posee un 5% (participación no controlante) del capital de Industrial Adrián S.A.
(emisor) y está preparando sus estados financieros al 31/12/2018.
El emisor reporta un EBITDA normalizado de S/100 millones y una deuda de S/350 millones a dicha fecha de cierre.

Valor de la
Empresa al
5% 31.12.2018
Corporación Nicol S.A. Industrial Adrían S.A. ???

ESF de l Inve rs io nista EBITDA No rmalizado : S/ 100 Millones

31/ 12/2018 De uda al 3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 : S/ 350 Millones
Valo r
razo nable de la
inve rs ió n
????

Determinación del Valor Razonable:

Con base en la información anterior, el valor razonable de la inversión estará representada por el 5% del valor de la
empresa emisora. Para obtener el valor de la empresa emisora aplicaremos latécnica de valoración "multiplos o precios
comparables":

a)     Selección del múltiplo: El inversionista considera que el múltiplo VE/EBITDA (valor de la empresa según el
EBITDA) es el más apropiado para medir el valor razonable de la inversión, debido a que existe información de acceso
público.
b)    Selección de los múltiplos comparables: El Gerente Financiero del inversionista ha seleccionado 6 compañías que
cotizan en bolsa y que son comparables al emisor, son del mismo sector y operan en el mismo país.
Los múltiplos seleccionados son los siguientes:

Rastreo de 12 meses de
Entidad comparable
VE/EBITDA (*)
Entidad C 1 4.50
Entidad C 2 8.00
Entidad C 3 8.50
Entidad C 4 15.00
Entidad C 5 9.00
Entidad C 6 8.50

(*) El múltiplo equivale a cuantas veces el EBITDA representa el valor de la entidad comparable.

c)    Selección final de múltiplos comparables: El inversionista considera que solo las Entidades C2, C3, C5 y C6
deben ser consideradas como pares comparables del emisor, porque tienen similares perfiles de riesgo, crecimiento y
potencial de generación de flujos de caja.

Rastreo de 12 meses de
Entidad comparable
VE/EBITDA
Entidad C 2 8.00
 Entidad C 3 8.50
Entidad C 5 9.00
Entidad C 6 8.50
Promedio 8.50

El inversionista utilizará el múltiplo promedio de 8.50, considerando que refleja de la manera más apropiada las
características del emisor en relación con sus pares.

d)    Determinación del valor de la empresa: Utilizando la información inicial y el múltiplo seleccionado, tenemos:

Múltiplo promedio 8.50 [A]

EBITDA Normalizado (S/Millones) 100.00 [B]
Valor de la Empresa -100% (S/Millones) 850.00 [C]=[A]x[B]

e)    Determinación del valor de la inversión: El inversionista mantiene solo un 5% de participación en el capital del
emisor, por lo que determinamos el valor razonable proporcional:

Datos del emisor S/Millones

Valor de la Empresa -100% 850.00 [C]
Deuda al 31/12/2018 350.00 [D]
Valor de la Empresa Neto 500.00 [E]=[C]-[D]

Descuento por liquidez (30% del Valor neto) (**) -150.00 [F]
Valor de la Empresa Ajustado 350.00 [G]=[E]-[F]

Participación el inversionista 5% [H]

Valor razonable de la participación 17.50 [G]x[H]

(*) Este descuento normalmente se aplica para sincerar el valor de la empresa en el supuesto que pueda ser com
cerrar la venta, hay un proceso de negociación que pueda llevar a reducir el importe de la transacción (sent
consecuencia el valor debe ser reducido.
e Industrial Adrián S.A.

dicha fecha de cierre.

Valor de la
Empresa al
31.12.2018
???

Millones
Millones

el 5% del valor de la
ón "multiplos o precios

a empresa según el
e información de acceso

ionado 6 compañías que

país.

le.

es C2, C3, C5 y C6
riesgo, crecimiento y
más apropiada las

leccionado, tenemos:

ación en el capital del

supuesto que pueda ser comprado, no es fácil

orte de la transacción (sentido conservador) y por
CASO 11 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:
En el año 2016 Industrial Cheke S.A. (primer inversionista) compró 100 acciones (participación no controlante)
emitidas por Comercial Pimi S.A.A. (emisor) pagando S/1,000.
El inversionista prepara estados financieros anuales y está requerida a medir el valor razonable de su inversión al
31/12/2018. En los cierres anuales anteriores, la inversión se había mantenido al costo de adquisición.

2016 Noviembre 2018

S/ 1,000
Comercial Pimi S.A.A. Industrial Cheke S.A. Comercial Pimi S.A.A.

Emisión de 100 Acciones

Precio por acció n = S/ 10

Costo to tal = S/ 1,000

En noviembre de 2018, Comercial Pimi S.A.A. emitió 50 nuevas acciones y fueron adquiridas por Corporación Yupaq
S.A. (segundo inversionista) quién pagó por la transacción S/600. Esta transacción fue informada en los medios de
comunicación.

Noviembre 2018
S/ 600
Comercial Pimi S.A.A. Corporación Yupaq S.A.

Emisión de 50 Acciones

Pre cio po r acció n = S/ 12

Co s to to tal = S/ 600

Determinación del valor razonable:

La Gerencia Financiera del primer inversionista concluye que el precio que se pagó por la compra de acciones en la
transacción reciente (S/12 por acción) representa el valor razonable a la fecha de medición. En otras palabras, si el
primer inversionista decidiera vender a la fecha de medición sus acciones, es altamente probable que los participantes
del mercado - teniendo en cuenta la transacción reciente - pagarían el mismo importe que pagó el segundo inversionista
para adquirirlas. Asimismo, se considera que desde la fecha de la transacción (noviembre 2018) hasta la fecha de
medición (31/12/2018) no se han presentado factores que hagan pensar que el precio tenga que ser ajustado. Un listado
no exhaustivo de esos factores podría ser:

·         Un cambio importante en los resultados del emisor.

·         Un cambio importante en el entorno económico en el cual opera el emisor.
·         Asuntos internos del emisor, tales como fraude, controversias comerciales, cambios en la administración o en la
estrategia, etc.
Por lo anterior, el valor razonable de la inversión al 31/12/2018 será:
 Valor Valor
Fecha #Acciones razonable razonable
unitario S/ total S/
[A] [B] [A]x[B]
12/31/2018 100 12 1,200
n no controlante)

de su inversión al
sición.

por Corporación Yupaq

da en los medios de

pra de acciones en la
otras palabras, si el
e que los participantes
el segundo inversionista
hasta la fecha de
ser ajustado. Un listado

administración o en la
CASO 12 Acciones de empresas no cotizadas

Enunciado:

Corporación Marber S.A.C., dedicada al transporte interprovincial de pasajeros, se constituyó en el año 2015. Dentro d
actividad empresarial y desarrollar la línea de transporte de carga pesada, por lo que en el mes de febrero de 2018, adqu
de las acciones de Transportes Bustinza Valer S.A.A., quien se dedica a ese rubro; a fin de que pueda formar parte del
entidades están constituidas en Perú.
La inversión que se mantiene en Bustinza Valer S.A.A. (el negocio), tiene que ser medida a valores razonables al 31 de
Corporación Marber S.A.C. (el inversor) le solicita a su asistente contable - que acaba de terminar su diplomado en fin
inversión en el negocio en función a la técnica del valor presente de flujos de caja esperados.
El asistente acaba de leer el Capítulo III del “Amauta de las NIIF” y pondrá en práctica los 9 pasos para aplicar la técni

Desarrollo:

Paso 1: Análisis externo del negocio

Como resultado de la expansión del sector industrial, comercial y logístico, la demanda de transporte de carga se ha inc
llegado a tener un movimiento de 1,200 millones de toneladas anuales. De acuerdo a la plataforma de infomación digit
de crecimiento del 12% anual y podría seguir ascendiendo al mejorar factores como disponibilidad de unidades, compa
la comunidad de transporte.

Actualmente los rubros que más demandan los servicios de carga, son el consumo masivo, la minería y la agroindustria
inmobiliario hará que se incremente la demanda. 

Paso 2: Análisis interno del negocio

Transportes Bustinza Valer S.A., es una empresa que se dedica al transporte de carga pesada a nivel nacional. Fue crea
compone de 2,000,000 acciones comunes, a un valor nominal de 1,000.

Paso 3: Análisis de la información financiera del negocio

Se cuenta con la información financiera siguiente:

Transportes Bustinza Valer S.A.A.

Estado de Situación Financiera al
S/000 12/31/2018
Activos corrientes
Efectivo y equivalentes 50
Cuentas por cobrar, neto 600
Inventarios, neto 650
Activos no corrientes
Propiedades, planta y equipos 2,450
Total activos 3,750
Pasivos corrientes
Cuentas por pagar comerciales 50
Pasivos no corrientes
Obligaciones financieras 2,900
Total pasivos 2,950
Patrimonio
Capital 800
Total patrimonio 800
Total pasivos y patrimonio 3,750

Paso 4: Elaboración de supuestos

Elaboramos estos supuestos considerando el análisis externo e interno del negocio:

Componente Supuestos

Horizonte de proyección 5 años más el valor terminal (considerando un 2.2% de tasa de inflac

Ventas Se espera un crecimiento del 4% en los 5 años siguientes.

La optimización y manejo de los costos conducen a un margen const

Costo de ventas
costo de ventas representa el 60% de las ventas.

Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 1

Gasto de personal
primer año proyectado.
Gasto de marketing Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes.
Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 6
Gasto de alquileres
primer año proyectado.
Crecimiento del 3% en los 5 años siguientes. Con una reducción de 2
Gasto de terceros
primer año proyectado.
Gastos financieros Crecimiento del 1.5% en los 5 años siguientes.
Costo de financiamiento El costo de financiamiento promedio es de 5.5%

La tasa del impuesto a las ganancias legal vigente es de 29.5% y la ta

Impuesto a las ganancias
efectiva estimada del impuesto a las ganancias es de 31%.

Inversión en Capital de Explotación (CAPEX) Las inversiones anuales equivalen al 7% de las ventas en los 5 años s

Dividendos pagados a los accionistas Representa un 60% del Flujo de Caja Operativo

C1: Estados de resultados proyectados

Estado de resultados Supuestos /
Real
Referencia
S/000 12/31/2018

Ventas 4,750 4%
Costo de ventas -2,613 60%
Ganancia bruta 2,137
Gastos operativos:
Personal -750 3%
Marketing -300 3.0%
Alquileres -270 3%
Servicios de terceros -300 3%
Gastos de depreciación (a) -250 Ver C2.1
Ganancia operativa 267
Gastos financieros (b) -232 1.5%
Ganancia antes de impuestos a las ganancias 35
Gasto por impuestos a las ganancias (c) -11 31%
Ganancia neta del año (d) 24

EBITDA [1]=(d)-(a)-(c)-(b) 517

Paso 6: Proyección de flujos de caja libre

C2: Proyección de flujos de caja libre

S/000

EBITDA [1]
Capital de trabajo Ver C2.2
Gasto por impuestos a las ganancias (c)
Flujo de caja operativo [2]
CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados) Ver C2.1
Flujo de inversiones [3]
Dividendos pagados a los accionistas [2] x60%
Gastos financieros (b)
Flujo financiero [4]

Flujo Neto [4]=[2]+[3]+[4]

Saldo inicial [5]

Flujo Neto [6]
Saldo final [7]=[5]+[6]

Paso 6.1: Determinación CAPEX y el gasto de depreciación

C2.1: CAPEX y depreciación

Las ventas proyectadas son las siguientes (Ver C1) y las inversiones en CAPEX son los siguientes:

Resultados proyectados S/000 1

Ventas (1) 4,950
Inversión en CAPEX (2) = (1) x 7% 346

De acuerdo a las políticas contables de la entidad la vida útil de los activos fijos es de 10 años, por lo que el gasto por d

Gastos de depreciación S/000 1

Anual (3) = (2) / 10 35
Gasto anterior (4) 250
Gastos proyectados (5) = (3) +(4) 285

Ver en C1: Gasto por depreciación del año 2018

Paso 6.2: Determinación del capital de trabajo

C2.2: Capital de trabajo

Los ratios de rotación de las cuentas operativas son los siguientes:

Cuentas operativas Días

Cobranza a clientes 90 (1)
Rotación de inventarios 80 (2)
Pago a proveedores 15 (3)

Las ventas y costo de ventas proyectados son los siguientes (Ver C1):

Resultados proyectados S/000 (absolutos)

Ventas (4)
Costo de Ventas (5)

Con la información anterior calculamos las necesidades de capital de trabajo:

Horizonte
1
(6)=[(1)/360]x(4) 1,237.38

(7)=[(2)/360]x(5) 660
(8)=[(3)/360]x(5) 124
Total de capital de trabajo 1,774

Paso 6.3: Determinación del valor terminal

C2.3: Valor terminal

Debemos calcular los flujos de caja que se generará después del horizonte de proyección, y para esto utilizaremos la fó
base a perpetuidades:
Debemos calcular los flujos de caja que se generará después del horizonte de proyección, y para esto utilizaremos la fó
base a perpetuidades:

Componente Resultados Ref.

Último Flujo Proyectado S/000 2,254 (1)
Tasa de crecimiento (inflación) 2.20% (2)
CPPC (WACC) 10.64% (3)
Valor Terminal S/000 27,287 [(1)x[1+(2)]/[(3)-(2)]

C2.4: Flujos de caja libre totales

Horizonte
S/000 1
2019
Flujos de caja libre [7] 430

Valor terminal [8] = Ver C2.3 -

Saldo final de flujos de caja libre [9] =[7]+[8] 430

Paso 7: Determinación de la tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

C3: Tasa de descuento

Componentes Resultados
Costo del capital 35.16%
Capital 800
Deuda 2,900
Costo de la deuda 5.50%
Tasa del impuesto a las ganancias 29.50%
Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC) 10.64%

C3.1: Costo de Capital

.
En base a información del sector y la entidad, determinamos el Costo de Capital:

Componentes Resultados
Tasa libre de riesgo 3.044%
Coeficiente Beta 4.75
Prima de riesgo del mercado = Rendimiento de mercado - Tasa libre de riesgo 6.47%
Riesgo país 1.40%
Costo de capital 35.16%

C3.2: Coeficiente Beta

Una vez obtenido el β, lo apalancamos en función a la estructura de capital del negocio y la tasa de impuesto a las gana
Beta desapalancado:
β desapalancada 1.34

Tasa legal vigente del impuesto a las ganancias:

Tasa 29.50%

Deuda / Capital:
Capital S/000
Deuda 2,900
Capital 800
Factor 3.63

Cálculo del β apalancada:

Cálculo 4.76

C3.3: Prima de riesgo del mercado

Obtenemos la Prima de riesgo de EEUU y la ajustamos al rendimiento del mercado peruano (Bolsa de Valores de Lima
local:

Componente Resultados
Prima de riesgo EEUU 4.77%
S&P/BVL 1.356
Prima de riesgo Perú 6.47%

C3.4: Riesgo país

Obtenemos el factor Riesgo País

Componente Resultados
Riesgo país en pbs 139.53
Conversor a enteros 100
Prima de riesgo Perú 1.40
Prima de riesgo Perú (%) 1.40%

Paso 8: Determinación del Valor Neto del Negocio

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:

C4: Valor presente de los flujos futuros

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor del negocio:
Horizonte
S/000 1
 2019
Saldo final de flujos de caja libre [9] 430
CPPC (WACC) Ver C3 11%
Valor Presente de los Flujos Futuros 389

Suma del Valor Presente de los Flujos Futuros (Valor del Negocio) 21,002

Si queremos obtener el valor de neto del negocio, haríamos lo siguiente:

Componentes Resultados S/000

Valor de la Empresa (1) 21,002
Deuda de la Empresa (2) 2,900
Efectivo (3) 50
Valor de la Empresa Neto (4)=(1)-(2)+(3) 18,152

Finalmente, para obtener el valor razonable de la participación de Corporación Marber S.A.C. en el negocio tendríamo

Valor de la Empresa Neto (S/000) (4) 18,152

Porcentaje de participación (5) 7%

Valor razonable de la inversión (S/000) (4)x(5) 1,271

 yó en el año 2015. Dentro de su plan estratégico tiene como objetivo ampliar la
mes de febrero de 2018, adquirió el 7% de participación (interés no controlador)
que pueda formar parte del Directorio y familiarizarse con la operativa. Ambas

valores razonables al 31 de diciembre de 2018, por lo que el Contador de |

rminar su diplomado en finanzas – que determine el valor razonable de la
s.
9 pasos para aplicar la técnica solicitada:

transporte de carga se ha incrementado de manera significativa en el Perú  y ha

aforma de infomación digital Efletex [1], dicho rubro tiene una proyección
ibilidad de unidades, comparación de precios al momento de contratar y acceso a

la minería y la agroindustria; en el futuro, el crecimiento del mercado

a a nivel nacional. Fue creada en el año 2008 y su estructura accionaria se

Transportes Bustinza Valer S.A.A.

Estado de Resultados por el año terminado el
S/000 12/31/2018

Ventas 4,750
Costo de ventas -2,613
Ganancia bruta 2,137
Gastos operativos:
Personal -750
Marketing -300
Alquileres -270
 Servicios de terceros -300
Gastos de depreciación -250
Ganancia operativa 267
Gastos financieros -232
Ganancia antes de impues 35
Gasto por impuestos a las -11
Ganancia neta del año 24

stos

do un 2.2% de tasa de inflación)

años siguientes.

onducen a un margen constante. El

ventas.

tes. Con una reducción de 100 en el

tes.
tes. Con una reducción de 60 en el

tes. Con una reducción de 200 en el

entes.
e 5.5%

vigente es de 29.5% y la tasa

ncias es de 31%.

de las ventas en los 5 años siguientes.

erativo

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023

4,950 5,157 5,374 5,600 5,835

 -2,970 -3,094 -3,224 -3,360 -3,501
1,980 2,063 2,150 2,240 2,334

-670 -690 -710 -732 -754

-309 -318 -328 -338 -348
-216 -223 -229 -236 -243
-103 -106 -109 -113 -116
-285 -321 -358 -398 -438
397 405 414 424 435
-235 -239 -243 -246 -250
162 166 172 178 185
-50 -52 -53 -55 -57
112 115 119 123 128

682 726 773 822 873

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
682 726 773 822 873
1,774 1,848 1,926 2,007 2,091
-50 -52 -53 -55 -57
2,405 2,523 2,645 2,773 2,907
-346 -361 -376 -392 -408
-346 -361 -376 -392 -408
-1,443 -1,514 -1,587 -1,664 -1,744
-235 -239 -243 -246 -250
-1,679 -1,753 -1,830 -1,910 -1,994

380 409 439 471 504

50 430 839 1,279 1,750

380 409 439 471 504
430 839 1,279 1,750 2,254

2 3 4 5
 5,157 5,374 5,600 5,835
361 376 392 408

os, por lo que el gasto por depreciación proyectado sería:

2 3 4 5
36 38 39 41
285 321 358 398
321 358 398 438

1 2 3 4 5
4,950 5,157 5,374 5,600 5,835
2,970 3,094 3,224 3,360 3,501

Horizonte de proyección
2 3 4 5
1,289.34 1,343.50 1,399.92 1,458.75

688 717 747 778

129 134 140 146
1,848 1,926 2,007 2,091 (6)+(7)-(8)

para esto utilizaremos la fórmula para hallar el Valor Terminal en

 Fuente
Ver C2: Horizonte de proyección año 5
Ver supuestos
Ver C3
+(2)]/[(3)-(2)]

Horizonte de proyección
2 3 4 5
2020 2021 2022 2023
839 1,279 1,750 2,254

- - - 27,287
839 1,279 1,750 29,541

Ref. Fuente
[1] Ver C3.1
[2] Rubro "Capital" del Estado de situación financiera al 31
[3] Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación
[4] Ver supuestos
[5] Tasa vigente en Perú
([1]x([2]/([2]+[3])))+(([4]x(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))

Ref. Fuente
(1) https://estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD04719XD/html/2018-12-01/2018-12-31
(2) Ver C3.2
(3) Ver C3.3
(4) Ver C3.4
[(1)+[(2)x(3)]+(4)]

tasa de impuesto a las ganancias del país:

 Ref. Fuente
(1)
http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/totalbetaemerg.xls

(2)

Ref. Fuente
Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de
(3) situación
Rubro financiera
"Capital" del al 31/12/2018
Estado de situación financiera al
(4) 31/12/2018
(3)

(1)x[(1+(1-(2))x(3)]

o (Bolsa de Valores de Lima) para poder tener una prima de riesgo de mercado

Ref. Fuente
(1) http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/histimpl.xls
(2) https://espanol.spindices.com/indices/equity/sp-bvl-peru-general-index-pen
(1)x(2)

Ref. Fuente
(1) http://www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/cuadro-055.xlsx
(2)
(3)=(1)/(2)
(3)/100

Horizonte de proyección
2 3 4 5
 2020 2021 2022 2023
839 1,279 1,750 29,541
11% 11% 11% 11%
686 944 1,168 17,817

Utilizamos la fórmula para

hallar el valor presente:

Flujo Futuro/ (1 + CPPC)^n

Fuente
Ver C4
Rubro "Obligaciones financieras" del Estado de situación financiera al 31/12/2018
Rubro "Efectivo y equivalentes" del Estado de situación financiera al 31/12/2018

C. en el negocio tendríamos:
CASO 13 Forward de moneda

El 14/05/2018 Cuzqui S.A., celebra un Contrato de Instrumento Financiero Derivado, en el que efectuará una venta a fut
siguientes condiciones:

Datos de la operación Contrato

Fecha de pacto de la operación: 5/14/2018
Comprador: Scotiabank S.A.
Vendedor: Cuzqui S.A.
Moneda extranjera: Dólares (USD)
Mondo moneda extranjera: USD 420,000
Tipo de Cambio Pactado: PEN 3.3200
Fecha de ejecución del contrato: 12/14/2018
Forma de entrega de moneda extranjera: Delivery
Fecha de liquidación 12/14/2018

Se requiere determinar el valor razonable del instrumento financiero derivado al 30/09/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos Desarrollo
Paso 1: Identificar el elemento Instrumento financiero derivado (Forward de Venta)
Paso 2: Diferenciar si es un activo Activo financiero (instrumento financiero derivado)
financiero o no financiero

Paso 3: Identificar el mercado principal o Perú (Mercado de derivados)

el más ventajoso

Paso 4: Identificar a los participantes del Inversionistas locales y del extranjero

mercado y las supuestos que toman en
cuenta para determinar el valor razonable.

Paso 5: Seleccionar una técnica de

valoración apropiada y datos de entrada Técnica de valoración:
relacionados para determinar el valor
razonable de acuerdo a los enfoques
Ingresos
Cálculo:
Obtenemos la siguiente tabla:

Tipo de
Monto moneda Fecha de Forma de
cambio
extranjera ejecución entrega
pactado
 [A] [B] [C]
420,000 3.3200 12/14/2018 Delivery

Moneda Moneda Valor de

Tasa de interés que recibe que paga mercado de
en ME (USD) (posición (posición la posición
larga) corta) larga (PEN)

[I]=([A]x[B]
)/(1+
[H]
[G])^([F]/3
65)
2.3575% PEN USD 1,383,796

El resultado es el siguiente: El valor razonable del instrumento financiero de

Anexos:

Debido a que la entidad está cerrando sus estados financieros al 30/09/2018,

es la fecha del último día hábil.

a)     Tasas de interés en Moneda Nacional y Extranjera:

Fuente: SBS

Tasa a (en Tasa en

días) MN
1 3.45000%
7 3.51000%
15 3.57000%
30 3.53000%
Contrato: 75 días 90 3.87000%
180 3.79000%
360 0.00000%

b)   Interpolación de tasas de interés para obtener la tasa de interés a ven

Aplicando la siguiente fórmula de interpolación de tasas:

Obtenemos la tasa a los días de vencimiento:

Tasas en moneda nacional:

 Contrato 〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 _(𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆
_(𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓𝒊𝒐𝒓
1 3.53000%
𝒓𝒊𝒐𝒓 ) 𝒓3.87000%
) 30

Tasas en moneda extranjera:

Contrato 〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗〖𝒕𝒂𝒔𝒂〗 _(𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆

_(𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓𝒊𝒐𝒓
1 𝒓𝒊𝒐𝒓 ) 𝒓2.40000%
2.23000% ) 30

Tipo de cambio
Fuente: SBS

·         Resultado: Tipo de cambio compra S/3.298 y tipo de cambio venta S/3.
utilizamos: S/3.30

Paso 6: Determinar la clasificación Nivel 2

jerárquica
que efectuará una venta a futuro (Forward de Venta) al Scotiabank S.A., en las

8.

Desarrollo
enta)
ado)

Modelo de fijación de precios

Enfoque:

Tasa de
Fecha de Fecha de Tipo de Días al
interés en
liquidación valoración cambio spot vencimiento
MN (S/)
 [C] [D] [E] [F]=[C]-[D] [G]
12/14/2018 9/30/2018 3.3000 75 3.7850%

Valor de
mercado de Valor razonable
Resultado
la posición en (PEN)
corta (USD)

[J]=[A]/(1+
[H])^([F]/3 [K]=[I]-[J]x[E]
65)
417,994 4,416 Ganancia

del instrumento financiero derivado es de S/4,416 de ganancia.

os financieros al 30/09/2018, la fecha de valoración se efectuará al 28/09/2018, que

xtranjera:

Tasa a (en días) Tasa en ME

1 2.07000%
7 2.11000%
15 2.06000%
30 2.23000%
90 2.40000%
180 2.57000%
360 2.81000%

ener la tasa de interés a vencimiento (75 días):

de tasas:
 𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆 𝒕_𝒙 𝑻𝒂𝒔𝒂
𝒓𝒊𝒐𝒓 𝒓𝒊𝒐𝒓 𝒕_𝒙
90 75 3.7850%

𝒕_𝒂𝒏𝒕𝒆 𝒕_𝒑𝒐𝒔𝒕𝒆 𝒕_𝒙 𝑻𝒂𝒔𝒂

𝒓𝒊𝒐𝒓 𝒓𝒊𝒐𝒓 𝒕_𝒙
90 75 2.3575%

8 y tipo de cambio venta S/3.302, el promedio simple de ambos es el que

CASO 14 Terrenos

Enunciado:

Operador Logístico Austral S.A. (la entidad), mantiene dentro de sus activos un terreno clasificado como Propiedad, P
viene ejecutando las obras para el proyecto denominado “Parque Logístico Industrial Moderno de Lurín” (en adelante
incluye la construcción de 200 almacenes industriales entre los años 2018 y 2019.

El terreno fue comprado en marzo de 2017 por USD 10,645,000. La propiedad cuenta con licencia de urbanización o
el proyecto industrial se encuentra en curso, incluidas las conexiones de agua y electricidad, el importe invertido a esa

Nota:
Para el desarrollo del presente caso, estamos considerando los importes en Dólares Estadounidenses (USD) o su equiv
tipo de cambio de S/3.2405 por cada USD.

i.        Descripción del terreno

Información Desarrollo
Partida registral 243245
Ubicación Néstor Gambetta S/N, Lote 3, Lurín, Lima.
8.76 ha
Área bruta en hectáreas y metros cuadrados
87.597.33 m2
Área neta urbanizable en hectáreas y metros 8.43 ha
cuadrados 84,265.75 m2
Unidades 1
Forma Rectangular
Derecho de la propiedad Dominio completo
Visibilidad La visibilidad de la propiedad es considerada buena

La dimensión del suelo es en su mayoría arenoso, pero no es húm

Condiciones del suelo
proyecto en el futuro se pueden subsanar algunas recomendacione

Electricidad: La subestación eléctrica de la empresa Luz del Sur,

propiedad. Como parte del proyecto industrial, se están haciendo
potencia a la propiedad.
Alcantarillado: Existe una conexión de línea de alcantarillado. E
Servicios básicos
planta de tratamiento de aguas residuales.
Capacidad: El terreno está ubicado en un área de desarrollo indu
limitados. Con excepción de la electricidad, los otros servicios ge
el desarrollo de un proyecto que no sea industrial.

Iluminación: El terreno no tiene alumbrado público instalado.

Pistas: El terreno no tiene pistas construidas.
Mejoras
Desagüe: El terreno no cuenta con conexión.
Áreas verdes: Aun no se cuenta con áreas verdes

El terreno no se encuentra en una zona de inundación. En 2017, e

conocido como el "niño costero" causó el desbordamiento del río
Exposición a inundaciones
ubicadas en Lurín, sin embargo, el proyecto industrial no fue afec
bajo.
 El terreno no se encuentra en una zona de inundación. En 2017, e
conocido como el "niño costero" causó el desbordamiento del río
Exposición a inundaciones
ubicadas en Lurín, sin embargo, el proyecto industrial no fue afec
bajo.

Humedales No se identificó la presencia de humedales cercanos al terreno.

Condiciones ambientales No se conocen condiciones ambientales adversas en la ubicación

Gravámenes o contingencias No se conocen gravámenes adversos o contingencias a las que pu

El terreno está ubicado en el distrito de Lurín, provincia y departa

zona de expansión industrial. Es un área rectangular con buenas d
tener en cuenta que solo tiene algunas conexiones de agua y alcan
buenos accesos a la Av. Industrial, la cual actualmente se encuent
Comentarios finales contará con cuatro carriles que brindarán excelente acceso a la pr
con respecto a otros parques industriales, debido a que estos últim
pequeños, lo que dificulta su acceso. La Av. Industrial conecta la
Panamericana, lo que proporciona una excelente conexión con los
puerto de Callao, y el aeropuerto internacional Jorge Chávez.

Maqueta del proyecto industrial A continuación, una imagen de lo que será el proyecto industrial:

ii.        Valor de la propiedad según declaración de impuestos prediales

De acuerdo a la declaración del impuesto predial por el año 2017, el valor del terreno es el siguiente:

DECLARACIÓN TRIBUTARIA
IMPUESTO PREDIAL

Administrador tributario: Municipalidad Distrital de Lurin

Año: 2017

Código
Moneda Año catastral Valor catastral
catastral
S/ 235468 2017 265,000
USD 235468 2017 81,778
 Tipo de cambio 3.2405

Los impuestos han sido determinados considerando únicamente el valor del terreno y no la construcción que se ha efe
cuando esté culminado el proyecto industrial se actualicen los valores.

iii.        Zonificación y limitaciones

A continuación presentamos una descripción resumida de la zonificación, limitaciones y restricciones, según el Certif
Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML otorgado por la Municipalidad de Lurín a la Entidad, para el desarrollo del
que el predio registra una zonificación Industria Liviana (I2):

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE LURÍN

EXPEDIENTEN°20500

CERTIFICADODEPARAMETROS URBANÍSTICOS YEDIFICATORIOS Nº 240-2017-SGC-

GDU-ML

Área de actividad Industria Liviana (I2):

Tratamiento Tratamiento regulatorio I
Uso principal Industrial
Uso complementario Las establecidas según la ordenanza municipal
Descripción del uso Zona industrial
Uso actual Construcción de Parque Logístico Industrial
Plan parcial Parque Logístico Industrial Moderno de Lurín
Legalmente Conformado El uso es legal y conforme
Tipo de suelo Urbano
Area libre mínima 25% (50% será área verde y arborizada)
Índice de construcción De acuerdo con el proyecto
Índice de ocupación De acuerdo con el proyecto
Retiro posterior De acuerdo con el proyecto
Retiro lateral De acuerdo con el proyecto
Altura permitida Edificio De acuerdo con el proyecto y el ambiente
Comentarios de la normatividad urbanística El proyecto cumple con todas las regulaciones exigidas

La entidad requiere determinar el valor razonable del terreno (propiedad en cuestión) al 31/12/2017. La fecha en la qu
10/01/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

 Pasos
Paso 1: Identificar el elemento
Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o no Activo no financiero
financiero
Paso 2.1: Identificar el máximo y mejor uso beneficios económicos, luego de analizar si el uso del activo no fi
Paso 3: Identificar el mercado principal o el más
ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del mercado Inversionistas locales y del extranjero
y las supuestos que toman en cuenta para
determinar el valor razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración
apropiada y datos de entrada relacionados para
determinar el valor razonable de acuerdo a los
enfoques:
Desarrollo
Terreno (Propiedad, planta y equipo)
Recordemos que el máximo y mejor uso se determina sobre la ba
ii) Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible. Alguna
análisis serían:
i)      Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicamente adaptab
permisible: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso, qué u
iii)   
uso físicamente posible y legalmente permisible es el que le gene
del activo? Entre todos los posibles usos:
rendimiento más alto?
Desarrollo:
i)       Físicamente posible: El terreno está nivel
visibilidad, está rodeado de predios similares destinados al uso in
terreno y los usos circundantes, así como la proximidad del sitio a
pensar que el uso más deseable para el terreno es el desarrollo ind
ii)     Legalmente permisible: Las restricciones priva
autorizaciones de construcción, los controles o inspecciones de la
regulaciones ambientales se consideran en este análisis para conc
terreno para el desarrollo industrial. Debido a que el terreno se en
clasificada como industrial, el uso potencial que cumple con los r
detalladas anteriormente, es el desarrollo industrial.
iii)    Financieramente factible: Lurín es el distrito que cue
espacios destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a
expertos, se sabe que sigue existiendo una gran demanda de espac
que, dada la ubicación del activo, consideramos que el desarrollo
corto plazo es financieramente el mejor uso que se le puede dar a
el uso que le producirá el rendimiento más alto?
las consideraciones anteriores e identificando que el uso común e
logísticos), se concluye el mismo corresponde al máximo y mejor
Perú
Técnica de valoración:
Transacciones recientes: Esta técnica compara las ventas de terren
efectuado en fechas recientes. Cada venta comparable se ajusta po
superiores. Los valores obtenidos de las ventas comparables ajust
para obtener el valor razonable del terreno.
Enfoque:
Se consideró un en
Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración
apropiada y datos de entrada relacionados para
determinar el valor razonable de acuerdo a los
enfoques:
Técnica de valoración:
Transacciones recientes: Esta técnica compara las ventas de terren
efectuado en fechas recientes. Cada venta comparable se ajusta po
superiores. Los valores obtenidos de las ventas comparables ajust
para obtener el valor razonable del terreno.
Enfoque:

Se consideró un en
transacciones recientes debido a que existe información adecuada
desarrollar una estimación de valor razonable. Este enfoque reflej
para este tipo de activos.

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica Nivel 3

Desarrollo de la técnica de valoración:

Transacciones recientes

La aplicación de esta técnica parte de la premisa de que un comprador no pagaría más por un terreno de la misma cali
beneficios que le generará. Se basa en los principios de la oferta y demanda. A continuación te sugiero seguir los sigu
correctamente la técnica:

a.       Se investiga el mercado en el que compite la propiedad en cuestión; Se revisan ventas comparables, contratos de

b.       Los datos más importantes se analizan más a fondo y se determina la calidad de la transacción (transacción orden

c.       Se determina la unidad de valor más significativa para la propiedad en cuestión.

d.       Se analiza cada venta comparable y, cuando corresponde, se ajusta para asemejarse con la propiedad en cuestión.

e.       Se analiza los importes de cada venta comparable y se concilian los datos para obtener un valor final a través del

Ventas comparables:

Se han seleccionado precios de 02 ventas y 02 ofertas de ventas de terrenos comparables para este análisis (los precio
fuentes de información y han sido inspeccionadas y verificadas por la entidad que efectúa la medición).

Se está utilizando los Metros Cuadrados (M2) como una unidad de comparación en el análisis que se muestra a contin

Dirección del Departament Tipo de

Comparable Distrito
terreno o operación

1 Av. Industrial Lima Lurín Oferta de venta

Sub Lote A32
 2 Av. Industrial Lima Lurín Oferta de venta
S/N

3 Av. Gasoducto Lima Lurín Venta (pendiente

Mz. 12 Lt. 20 los trámites)

4 Av. Néstor Lima Lurín Venta (pendiente

Gambetta S/N los trámites)

Análisis de la información:

Las ofertas/transacciones han sido analizadas y comparadas con la propiedad en cuestión, de la siguiente manera

Cuadro 2:
Análisis del terreno Propiedad en cuestión Comparable 1
Ver Enunciado Ver Cuadro 1
Nombre del terreno Terreno bajo medición ote Av. Industrial
Importe de operación (USD) 10,645,000 2,300,000
Fecha de operación 4/12/2017 5/23/2017
Terreno en M2 84,266 16,800
Precio sin ajustar M2 (USD) 126.33 136.90
Ajustes transaccionales Comparable 1
Derechos de la propiedad Dominio completo del terreno Dominio completo del
terreno

Ajuste por derecho de la propiedad - 0%

Financiamiento Convencional Convencional
Ajuste por tipo de financiamiento - 0%
Tipo de operación - Oferta de venta
Ajuste por tipo de operación - -10%
Precio del M2 después de ajustes 123.21
transaccionales en USD -
Tendencia del mercado - Sin nuevas ofertas
Ajuste por tendencia del mercado al
(10/01/2018) - 0.00%
Precio del M2 ajustado por tendencia 123.21
del mercado en USD -
Ajustes por características del Comparable 1
terreno
Ajustes por características del
terreno
Ubicación Muy buena Muy buena
Ajuste por ubicación - 10%
Tamaño del terreno en M2 - 16,800
Ajuste por tamaño del terreno - 10%
Mejoramiento al terreno Terreno mejorado o moderadamente
Ajuste por mejoramiento al terreno - 30%
Forma del terreno Rectangular Triangular
Ajuste por forma del terreno - -5%
Acceso del terreno Muy bueno Muy bueno
Ajuste por acceso del terreno - 10%
Precio del M2 ajustado por 190.98
características del terreno en USD -
Total ajustes en USD 54.08
Total ajustes en % - 39.50%

Las consideraciones de los ajustes son las siguientes:

i)        Derechos de la propiedad: Todos los terrenos cuentan con “Dominio completo del terreno”, es decir, no existe a
se ha realizado ajustes.
ii)       Financiamiento: Todos los propietarios de los terrenos cuentan con buena posición financiera, por lo que accede
no sería algún problema. No se ha realizado ajustes.
iii)     Tipo de operación: Los siguientes ajustes se han aplicado para normalizar las operaciones una vez que sean conc

·         Oferta de venta: -10% (ajuste mayor por estar más lejos del cierre de la venta)
·         Venta (pendiente de trámite): -5% (ajuste mejor considerando la finalización de trámites)

iv)     Tendencia del mercado: Se han efectuado los siguientes ajustes considerando las tendencias de los precios por c

·         Comparable 1: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de me
·         Comparable 2: No se han observado nuevos precios desde la fecha de la publicación de la oferta y la fecha de me
·         Comparable 3: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio ajustado hasta el facto
0.8%.
·         Comparable 4: Se han recibido ofertas cuyos precios se incrementan (partiendo del precio ajustado hasta el facto
2.10%.
v)       Ubicación: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:

·         Muy buena: 10%

·         Buena: 5%

vi)     Tamaño del terreno: Este ajuste tiene una relación inversa. Ajustamos los terrenos más pequeños hacia abajo po
precio más alto por M2. Los terrenos más grandes tienden a venderse a un precio menor por M2:
·         Comparable 1: 10%
·         Comparable 2: 5%
·         Comparable 3: -10%
·         Comparable 4: -15%

vii)    Mejoramiento del terreno: Evaluamos el nivel de mejora, a fin de determinar el porcentaje de desembolsos que
compradora (participante del mercado) para dejar listo el terreno para el uso deseado. En el caso de los comparables 1
las mejoras están orientadas a un proyecto de desarrollo industrial:
vii)    Mejoramiento del terreno: Evaluamos el nivel de mejora, a fin de determinar el porcentaje de desembolsos que
compradora (participante del mercado) para dejar listo el terreno para el uso deseado. En el caso de los comparables 1
las mejoras están orientadas a un proyecto de desarrollo industrial:
·         Sin mejora: 50%
·         Mejorado moderadamente: 30%
·         Mejorado considerablemente: 30%

viii)  Forma del terreno: Si un comparable tiene una forma irregular, tiene el potencial de afectar negativamente la ca
para su uso máximo y mejor uso. El comparable 3 tiene una forma triangular, por lo que ajustamos su precio un 5% h
ix)     Acceso al terreno: Ajustes considerando la ubicación de cada terreno:

·         Muy bueno: 10%

·         Bueno: 5%

Conclusión:
Una vez analizada la información y haber realizado todos los ajustes necesarios para hacer comparables los precios de
obtenidos se encuentran en un rango de USD 165.38 y USD 196.76 por M2:

Sin ajustes
Resultados Ajustado USD % Incremento
USD
[A]
[B]
Ver Cuadro [B]-[A]/[A]
Ver Cuadro
1
Precio mínimo 110.00 165.38 50.34%
Precio máximo 136.90 196.76 43.72%
Precio promedio 124.08 180.27 45.28%
Precio mediana 124.71 179.47 43.90%
Precio conciliado (Promedio) 180.47

El precio final sería el promedio de los precios ajustados USD 180.47 por M2.
El valor razonable del terreno al 31/12/2017 será de:

Componentes Importes
Precio conciliado (Promedio) por M2 (USD) 180.47 [A] Ver Cuadro 3
Área total del terreno en M2 84,265.75 [B] Ver Enunciado
Valor razonable total 15,207,262 [A]x[B]
s un terreno clasificado como Propiedad, Planta y Equipo, y en donde se
Industrial Moderno de Lurín” (en adelante proyecto industrial). El proyecto
2019.

dad cuenta con licencia de urbanización o infraestructura. Al cierre de 2017,

ua y electricidad, el importe invertido a esa fecha asciende USD 1,200,000.

Dólares Estadounidenses (USD) o su equivalente en Soles (S/), aplicando el

Desarrollo

Lote 3, Lurín, Lima.

piedad es considerada buena

es en su mayoría arenoso, pero no es húmedo. Para desarrollar algún

pueden subsanar algunas recomendaciones ya que son menores.

ación eléctrica de la empresa Luz del Sur, se encuentra a 1,300 metros de la

del proyecto industrial, se están haciendo las conexiones para llevar mayor
.
una conexión de línea de alcantarillado. El proyecto industrial incluye una
e aguas residuales.
está ubicado en un área de desarrollo industrial con servicios públicos
ón de la electricidad, los otros servicios generalmente no son adecuados para
ecto que no sea industrial.

o no tiene alumbrado público instalado.

o no tiene pistas construidas.
no no cuenta con conexión.
s: Aun no se cuenta con áreas verdes

tra en una zona de inundación. En 2017, el fenómeno meteorológico

o costero" causó el desbordamiento del río cercano, inundando muchas tierras
embargo, el proyecto industrial no fue afectado. El riesgo de inundación es
encia de humedales cercanos al terreno.
ones ambientales adversas en la ubicación del terreno.

enes adversos o contingencias a las que pueda estar expuesta la propiedad.

en el distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, considerada como

strial. Es un área rectangular con buenas dimensiones, sin embargo, hay que
o tiene algunas conexiones de agua y alcantarillado. El terreno tiene muy
. Industrial, la cual actualmente se encuentra en obras y que en un corto plazo
les que brindarán excelente acceso a la propiedad. Esta es una de las ventajas
ques industriales, debido a que estos últimos están ubicados en caminos
lta su acceso. La Av. Industrial conecta la propiedad con la Carretera
roporciona una excelente conexión con los principales distritos de Lima, el
eropuerto internacional Jorge Chávez.

agen de lo que será el proyecto industrial:

el terreno es el siguiente:

ACIÓN TRIBUTARIA
UESTO PREDIAL

al de Lurin

Tasa del Impuesto Impuesto Total

impuesto predial adicional impuestos
0.00688 1,823 8 1,831
0.00688 563 2 565
 terreno y no la construcción que se ha efectuado a la fecha; se espera que

mitaciones y restricciones, según el Certificado de Parámetros Urbanísticos y

e Lurín a la Entidad, para el desarrollo del proyecto industrial, el cual señala

E LURÍN

EXPEDIENTEN°20500

S YEDIFICATORIOS Nº 240-2017-SGC-
L

2):
atorio I

gún la ordenanza municipal

arque Logístico Industrial

ndustrial Moderno de Lurín
nforme

a verde y arborizada)
proyecto
proyecto
proyecto
proyecto
proyecto y el ambiente
e con todas las regulaciones exigidas

cuestión) al 31/12/2017. La fecha en la que se está efectuando el cálculo es el

 Desarrollo
anta y equipo)

ximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que le generará mayores
luego de analizar si el uso del activo no financiero es i) Físicamente posible,
ble, y iii) Financieramente factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este

ble: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el terreno? ii)     Legalmente

una restricción legal para algún uso, qué usos están permitidos?
iii)    Financieramente factible: ¿Qué
y legalmente permisible es el que le generará beneficios para el propietario
Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el

lo:
Físicamente posible: El terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso y
o de predios similares destinados al uso industrial. Dada la ubicación del
ndantes, así como la proximidad del sitio a arterias principales, nos hace
deseable para el terreno es el desarrollo industrial.
mente permisible: Las restricciones privadas, la zonificación, las
rucción, los controles o inspecciones de la municipalidad del distrito y las
es se consideran en este análisis para concluir si corresponde el uso del
lo industrial. Debido a que el terreno se encuentra ubicado en una zona
rial, el uso potencial que cumple con los requisitos y/o restricciones
e, es el desarrollo industrial.
mente factible: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles más altos de
desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a los estudios realizados por
gue existiendo una gran demanda de espacios para almacén, es por esta razón
del activo, consideramos que el desarrollo industrial (almacenes logísticos) a
amente el mejor uso que se le puede dar al terreno. ¿Cuál es
á el rendimiento más alto? Tomando en cuenta
eriores e identificando que el uso común es el desarrollo industrial (almacenes
el mismo corresponde al máximo y mejor uso del terreno.

del extranjero

s: Esta técnica compara las ventas de terrenos similares que se hayan

ientes. Cada venta comparable se ajusta por sus características inferiores o
obtenidos de las ventas comparables ajustadas forman un rango de importe
zonable del terreno.
Mercado
Sustento:
Se consideró un enfoque de mercado y la técnica de
agaría más por un terreno de la misma calidad, destinado al mismo uso y los
. A continuación te sugiero seguir los siguientes pasos para aplicar

revisan ventas comparables, contratos de venta y ofertas actuales.

alidad de la transacción (transacción ordenada).

cuestión.
a asemejarse con la propiedad en cuestión.

os para obtener un valor final a través del enfoque de comparación de ventas.

comparables para este análisis (los precios han sido obtenidos de diversas
ad que efectúa la medición).

ción en el análisis que se muestra a continuación:

Importe de la Fecha de la Nombre del Terreno en Terreno en

Vendedor Comprador
operación (USD) operación terreno M2 Ha

[A] [B] [B]/10,000

2,300,000 5/23/2017 Agente N/A Lote Av. 16,800 1.68

intermediario Industrial
(Broker)
 5,300,000 11/6/2017 Agente N/A Lote Av. 40,000 4.00
intermediario Industrial
(Broker)

15,200,000 1/12/2017 Los Portales Confidencial Metrópoli 130,000 13.00

S.A. Industrial

33,000,000 1/5/2017 Corporación Confidencial Nueva Lima 300,000 30.00

Nueva Lima
S.A.

d en cuestión, de la siguiente manera

Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

Ver Cuadro 1 Ver Cuadro 1 Ver Cuadro 1
Lote Av. Industrial rópoli Industrial Nueva Lima
5,300,000 15,200,000 33,000,000
1/5/2017 1/12/2017 1/5/2017
40,000 130,000 300,000
132.50 116.92 110.00
Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4
Dominio completo del Dominio completo del Dominio completo del
terreno terreno terreno

0% 0% 0%
Convencional Convencional Convencional
0% 0% 0%
Oferta de venta Oferta de venta Oferta de venta
-10% -5% -5%
119.25 111.08 104.50
Sin nuevas ofertas Nuevas ofertas Nuevas ofertas

0.00% 0.80% 2.10%

119.25 111.97 106.69
Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4
 Muy buena Buena Muy buena
10% 5% 10%
40,000 130,000 300,000
5% -10% -15%
considerablemente Sin mejoras Sin mejoras
40% 50% 50%
Rectangular Rectangular Rectangular
0% 0% 0%
Muy bueno Bueno Muy bueno
10% 5% 10%
196.76 167.95 165.38
64.26 51.03 55.38
48.50% 43.64% 50.34%

ompleto del terreno”, es decir, no existe algún gravamen o contingencia. No

uena posición financiera, por lo que acceder a financiamientos convencionales

izar las operaciones una vez que sean concretadas:

a venta)
zación de trámites)

derando las tendencias de los precios por cada terreno:

la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).

la publicación de la oferta y la fecha de medición (10/01/2018).
partiendo del precio ajustado hasta el factor anterior USD 104.50) en un

partiendo del precio ajustado hasta el factor anterior USD 104.50) en un

los terrenos más pequeños hacia abajo porque normalmente se venden a un

recio menor por M2:

erminar el porcentaje de desembolsos que tuviera que efectuar la entidad

o deseado. En el caso de los comparables 1 y 2, el ajuste es positivo porque
el potencial de afectar negativamente la capacidad de desarrollo de la tierra
r, por lo que ajustamos su precio un 5% hacia abajo.

rios para hacer comparables los precios de las transacciones, los valores
:

M2.

er Cuadro 3
er Enunciado
Precio por Precio por Derechos de
Comentarios y/o descripción del terreno
M2 (USD) Ha (USD) la propiedad

[C]=[A]x[B] [C]x10,000

136.90 1,369,048 Terreno ubicado en la continuación de la avenida Dominio

Néstor Gambetta. Cuenta con autorización urbana y completo
acceso a todos los servicios. Lo negativo de la tierra del terreno
es su forma triangular, que limita el potencial
desarrollo de la tierra. Riesgo bajo de inundación.
132.50 1,325,000 Terreno muy bien ubicado sobre Av. Industrial, una Dominio
de las vías principales de Lurín. Cuenta con completo
Zonificación Industrial y con autorización urbana. del terreno
Es un terreno rectangular y tiene muy buenos
accesos por la cercanía a la carretera Panamericana
Sur. Riesgo bajo de inundación.

116.92 1,169,231 Terreno ubicado dentro de la ciudad industrial Dominio

"Metrópoli Industrial", desarrollado por el Grupo completo
Los Portales S.A. Actualmente es una zona en del terreno
desarrollo, por lo que no cuenta con todos los
servicios básicos. Tiene una buena ubicación, un
poco alejada de la Av. Panamericana Sur, pero con
buenos accesos. Tiene una forma mayoritariamente
rectangular. Riesgo bajo de inundación.

110.00 1,100,000 Terreno industrial de 30 hectáreas que forma parte Dominio

del desarrollo de "Nueva Lima". Cuenta con muy completo
buenos accesos por la Av. Industrial, una de las del terreno
principales avenidas de Lurín. Tiene habilitación
urbana, pero aún no cuenta con todos los servicios
públicos. Riesgo bajo de inundación.
CASO 15 Terrenos

Vamos a utilizar el mismo enunciado del caso anterior “Técnica de transacciones recientes” para desarrollar esta técnica:

Pasos Desarrollo
Paso 1 Terreno (Propiedad, planta y equipo)
Paso 2: Diferenciar si es un activo financiero o Activo no financiero
no financiero Paso 2.1: Recordemos que el máximo y mejor uso se determina sobre la base del
Identificar el máximo y mejor uso beneficios económicos, luego de analizar si el uso del activo no financ
Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible. Algunas pregu
serían:
i)      Físicamente posible: ¿Para qué uso es físicamente adaptable el t
ii)     Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricción legal para alg

iii)    Financieramente factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalm

generará beneficios para el propietario del activo?

Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimien

Desarrollo:

i)       Físicamente posible: El terreno está nivelado, cuenta con muy b

rodeado de predios similares destinados al uso industrial. Dada la ubic
circundantes, así como la proximidad del sitio a arterias principales, no
deseable para el terreno es el desarrollo industrial.
ii)     Legalmente permisible: Las restricciones privadas, la zonificaci
construcción, los controles o inspecciones de la municipalidad del distr
se consideran en este análisis para concluir si corresponde el uso del te
Debido a que el terreno se encuentra ubicado en una zona clasificada c
que cumple con los requisitos y/o restricciones detalladas anteriorment

iii)    Financieramente factible: Lurín es el distrito que cuenta con los

destinados al desarrollo industrial en Lima, de acuerdo a los estudios re
sigue existiendo una gran demanda de espacios para almacén, es por es
activo, consideramos que el desarrollo industrial (almacenes logísticos
el mejor uso que se le puede dar al terreno.

¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento más alto?

Tomando en cuenta las consideraciones anteriores e identificando que

industrial (almacenes logísticos), se concluye el mismo corresponde al

Paso 3: Identificar el mercado principal o el más

Perú
ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del Inversionistas locales y del extranjero
mercado y las supuestos que toman en cuenta
para determinar el valor razonable.
Paso 4: Identificar a los participantes del Inversionistas locales y del extranjero
mercado y las supuestos que toman en cuenta
para determinar el valor razonable.

Paso 5: Seleccionar una técnica de valoración Técnica de valoración:

apropiada y datos de entrada relacionados para
determinar el valor razonable de acuerdo a los
enfoques:
Método residual: Esta técnica recoge el importe que se obtendría en el
mercado vendiera los espacios comerciales (almacenes logísticos) del p
los costos que se incurran (incluida la ganancia) para completar el desa
muy utilizada para activos que estén destinados a algún desarrollo.
El valor resultante representa el valor estimado que un participante del
desarrollaría el proyecto.
Enfoque:
Costo

Sustento:
Se consideró un enfoque de costo y la técnica de método residual debid
adecuada para desarrollar una estimación de valor razonable. Se cuenta
entidad construirá 200 almacenes logísticos entre 2018 y 2019 (corto p
los ingresos estimados suponiendo la venta de los mismos y los costos
desarrollo.

Paso 6: Determinar la clasificación jerárquica Nivel 3

Método residual

Tanto para la estimación de los ingresos y costos del desarrollo, el método residual toma en cuenta el área total, incluyen
estructuras de estacionamiento y otras áreas construidas.

Paso 1: Estimar los ingresos del desarrollo

Paso 1.1: Estimación del área neta vendible (construible)

Habíamos concluido que el máximo y mejor uso del terreno era el desarrollo industrial (almacenes logísticos), partiendo
supuesto de que la entidad vendiera dichos almacenes, por lo que los ingresos del desarrollo industrial estarían compuesto
los almacenes logísticos.
El siguiente cuadro presenta el área bruta del terreno, menos el área afectada por donaciones otorgadas a la Municipalida
para así obtener el área neta del terreno utilizable:

Cuadro 1:

Área bruta del terreno

(a) Ajuste por afectaciones 3.80%
Área neta urbanizable
(b) Ajuste por asignaciones Tipo A
Ajuste por áreas verdes 0%
 Ajuste por servicios comunes 0%
Ajuste por parques 0%
(b) Ajuste por asignaciones Tipo B
Ajuste por áreas verdes comercial 0%
Ajuste por áreas verdes residencial 0%
Ajustes varios 0%
Ajuste por vías -50%

Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones

(c) Ajuste por zona de estacionamientos
Ajuste por estacionamientos 0%
Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones
y estacionamientos
Área neta urbanizable menos ajustes por asignaciones y estacionamientos
(d) % de eficiencia de venta del área construída
Área neta vendible

El resumen de los ratios de ocupación y construcción del terreno sería:

Componente M2
Área neta urbanizable [1] 84,266
(i) Área máxima ocupada [2] 42,133
(ii) Área máxima construida [3] 84,266

Los ratios coinciden con lo prescrito en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GD

(i)      El coeficiente de construcción puede ser de 0.75, pero desarrollar un proyecto con este porcentaje de ocupación no p
mercado de almacenes logísticos. Es por ello que calculamos un ratio de 0.5.
(ii) Las regulaciones urbanas actuales no establecen un índice de construcción máximo, pero indican que se puede constr
proyecto, respetando las alturas en el medio ambiente. Este índice se multiplica por el área de la propiedad. Para el presen
de 1.

Supuestos de los ajustes

(a)   Afectaciones: La propiedad en cuestión tiene afectaciones en el área o restricciones por parte de la Municipalidad Di
plan de carreteras del municipio, la propiedad se ve afectada por la expansión de la carretera colindante, este retroceso de
a lo largo de la fachada del terreno. Teniendo en cuenta esta pérdida, la propiedad se reduce en aproximadamente 3,329 m

(b)   Ajuste por asignaciones “Tipo A” y “Tipo B”: Las asignaciones de “Tipo A” están relacionadas con las áreas que se
que deben ser zonificadas para el trámite del título de propiedad y la inscripción en registro públicos. Estas asignaciones
comunes y parques. Las asignaciones de “Tipo B” son áreas de la propiedad que son transferidas a los propietarios de los
comunitario privado). Estas afectaciones incluyen áreas verdes, área de juegos, espacios múltiples, estacionamiento, vías

Según el enunciado, el terreno ya cuenta con habilitación urbana y ya se hicieron las afectaciones requeridas, para que no
que no se ha considerado ajustes para asignaciones de ambos tiempos, con excepción de una afectación de “Tipo B”, en d
50% del área para la construcción de caminos internos y estacionamientos. Las regulaciones requieren un área libre mínim
haría que el proyecto no fuera atractivo y no muy funcional, por esta razón es que estimamos el 50% del área libre.
Según el enunciado, el terreno ya cuenta con habilitación urbana y ya se hicieron las afectaciones requeridas, para que no
que no se ha considerado ajustes para asignaciones de ambos tiempos, con excepción de una afectación de “Tipo B”, en d
50% del área para la construcción de caminos internos y estacionamientos. Las regulaciones requieren un área libre mínim
haría que el proyecto no fuera atractivo y no muy funcional, por esta razón es que estimamos el 50% del área libre.

(c)   Estacionamientos: De acuerdo a la normativa vigente, se requiere 1 estacionamiento por 200 m2 de área construida.
calculan alrededor de 320 estacionamientos, los mismos que se encuentran en la superficie, no afectando el área construid

Porcentaje de eficiencia: De acuerdo a indagaciones efectuadas a agentes inmobiliarios y empresas constructoras y a la b

diferentes fuentes, presentamos a continuación los resultados de las eficiencias en ventas de M2 respecto a desarrollo ind

Componente Bajo Alto

Estacionamientos (En el nivel del terreno) 50% 60%
Estacionamientos (En sótanos) 35% 45%
Centros comerciales 55% 65%
Oficinas 68% 76%
Vivienda 80% 90%
Hotel 65% 80%
Industrial 99% 100%

Asumimos un 100% de eficiente para desarrollo industrial. Esto quiere decir que el 100% del área construida es la que se

Ingresos potenciales

El desarrollo industrial como máximo y mejor uso del terreno resultará en la construcción de 200 almacenes logísticos se
Cuadro 2:
Componente Valores
Área neta vendible (área neta construída) en M2 42,133
Almacenes industriales en cantidad 200
M2 por almacén 211

Paso 1.2: Estimar los precios de venta de M2

En el siguiente cuadro y como resultado de un análisis de mercado realizado en el distrito de Lurín, presentamos algunas
M2 de almacenes logísticos, a fin de establecer un precio de venta:

Cuadro 3:

Clase de
Comparables Ciudad Distrito Área en M2
construcción

[A]

1 Lima Lurín Avanzado 5,000

 2 Lima Lurín Moderado 1,850
3 Lima Lurín Avanzado 1,300
4 Lima Lurín Avanzado 1,298
Mínimo 1,298
Máximo 5,000
Promedio 2,362

(i)      En los casos en donde la construcción está con un mejor grado de avance el ajuste es hacia arriba en 10%, y en el ca
moderada solo un 5%.

(ii)     Los terrenos con mayor área se venden a mayor precio (ajuste de -10%) y en los de menor área se venden a menor p

(iii)   Ajuste del -10% debido a que los precios de venta corresponden a ofertas de venta, de manera que se sincera el prec

Paso 1.3: Estimación de los ingresos

Luego de estimado el área neta vendible y el precio de venta por M2, determinamos los ingresos del desarrollo:

Cuadro 4:
Componente
Precio estimado por M2 en USD
Área neta vendible (área neta construida) en M2
Ingresos totales estimados en USD
(i) Inflación proyectada según BCRP
Ingresos totales estimados ajustados por inflación en USD
Precio de venta estimado por M2 ajustado por inflación en USD

Los importes son ajustados por la tasa de inflación proyectada para el año 2018.

(i)    Fuente: http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/ReporteInflacion/2018/junio/reporte-de-inflacion-junio-2018

Paso 2: Estimar los costos del desarrollo

Estimar los costos del desarrollo industrial (incluido la utilidad esperada): costos directos e indirectos (todos los importes
inflación proyectada para el año 2018)

Paso 2.1: Estimación de los costos de mejora del terreno (costos de urbanismo)
De acuerdo al presupuesto elaborado por la entidad, estimamos que los costos para la mejora del terreno serían de USD 3

Caudro 5:

Costos de mejora del terreno (costos de urbanismo)

Costos por movimiento de tierra e infraestructura

Inflación proyectada según BCRP
Total costos por movimiento de tierra e infraestructura ajustados por inflación en USD

Los costos de mejora se aplican al 100% del área bruta del terreno.

Paso 2.2: Estimación de los costos directos

Con base en el presupuesto elaborado por la entidad, la revisión y análisis de proyectos de almacenes industriales similar
materiales de construcción, la mano de obra y los acabados, obtenemos que los costos directos son de USD 330 por M2:

Cuadro 6:

Precio por M2 en
Costos directos por área construida
USD

[A]
Presupuesto y
otros
Costos directos 322
Inflación proyectada según BCRP 2.50%
Total costos directos ajustados por inflación en USD 330.05

Los costos directos se aplican al 100% del área neta del terreno.

Paso 2.3: Estimación de los costos indirectos

Los costos indirectos incluyen mano de obra adicional que se requieren para completar cada etapa del desarrollo, tales co
ingeniería y arquitectura, honorarios gerenciales de supervisión, marketing, comisiones de ventas, costos de financiamien
la revisión del presupuesto y el análisis de proyectos similares, hemos determinado que los costos indirectos son de USD

Cuadro 7:

Área neta vendible

Precio por M2 en
Costos indirectos por área bruta construida (área neta
USD
construída) en M2

[A]
[B]
Presupuesto y
Ver Cuadro 1
otros
Honorarios de gerencia 6.62 42,133
Honorarios técnicos 14.81 42,133
Costos legales 0.84 42,133
Costos de ventas y marketing 9.80 42,133
Otros 3.20 42,133
Total de costos indirectos en USD 35.27
Inflación proyectada según BCRP 2.50%
Total costos directos ajustados por inflación en U 36.15

Los costos directos se aplican al 100% del área neta del terreno.

Paso 3: Resumen de los ingresos estimados, costos estimados y el valor residual del desarrollo

A continuación presentamos el resumen de ingresos, costos estimados y valor residual del desarrollo:

Cuadro 8:

Componentes

Ingresos:
Ver Cuadro 4 Ingresos totales estimados ajustados por inflación
Total de Ingresos totales ajustados por inflación (Total ingresos brutos pot

Componentes

Costos:
Ver Cuadro 5 Total costos por movimiento de tierra e infraestructura ajustados por infl
Ver Cuadro 6 Total costos directos ajustados por inflación en USD
Ver Cuadro 7 Total costos directos ajustados por inflación en USD
Total costos del desarrollo

Valor residual (incluyendo utilidad)

Total de Ingresos totales ajustados por inflación - Conciliación

(i)      Resulta de dividir el total de costos de desarrollo (USD 18,106,676) entre el área neta del terreno (42,133 M2)
(ii)     Se considera el área bruta del terreno para la determinación del precio de venta por M2.
(iii)   Resulta de dividir el valor residual (USD 20,250,118) entre el área bruta del terreno (84,266 M2)

Los costos totales de desarrollo representan el 47.21% de los ingresos, lo que resulta en un valor residual del 52.79% sob

Paso 4: Determinar el valor razonable del terreno

Luego de haber determinado el valor residual (incluyendo la utilidad), debemos de sincerar el precio del M2 descontando
espera obtener un participante del mercado en un negocio de desarrollo industrial (almacenes logísticos). Las tasas de ret
inversionistas de este sector en Perú (según encuestas realizadas a fondos de inversión en infraestructura) están en el rang
venta. A continuación los escenarios considerando tasas de 10%, 12% y 14%:
Luego de haber determinado el valor residual (incluyendo la utilidad), debemos de sincerar el precio del M2 descontando
espera obtener un participante del mercado en un negocio de desarrollo industrial (almacenes logísticos). Las tasas de ret
inversionistas de este sector en Perú (según encuestas realizadas a fondos de inversión en infraestructura) están en el rang
venta. A continuación los escenarios considerando tasas de 10%, 12% y 14%:

Cuadro 9
Componentes
Ver Cuadro 8 Total costos del desarrollo [A]
Ver Cuadro 8 Valor residual (incluyendo utilidad) [B]
Ver Cuadro 8 Total de Ingresos totales ajustados por inflación (Total [C]

Ver Cuadro 1 Área bruta del terreno [D]

Precio de venta
Componentes
por M2

[E]
Ver Cuadro 8 Valor residual (incluyendo utilidad) 240

Análisis de las sensibilidades considerando tasas de Precio de venta

retorno de los participantes del mercado en el sector por M2

[G]=[E]x[J]/[F]
Bajo (-2%) 46
Más probable 55 [K]
Alto (+2%) 64

Valor Residual del Terreno (excluyendo la utilidad espe 185

[L]=[E]-[K]

Consideramos que la tasa de retorno del 12% refleja lo que espera ganar el inversionista en este tipo de negocios.

Conclusión:

En aplicación del Método Residual, el valor razonable del terreno es de USD 15,626,950, y representa el 40.74% de los i
86.30% de los costos estimados totales. Este valor representa el importe estimado que un desarrollador (participante del m
construiría los almacenes logísticos.
 s recientes” para desarrollar esta técnica:

Desarrollo
equipo)

mejor uso se determina sobre la base del uso que le generará mayores
de analizar si el uso del activo no financiero es i) Físicamente posible, ii)
Financieramente factible. Algunas preguntas que nos ayudarán este análisis

Para qué uso es físicamente adaptable el terreno?

: ¿Existe alguna restricción legal para algún uso, qué usos están permitidos?

ble: ¿Qué uso físicamente posible y legalmente permisible es el que le

opietario del activo?

¿Cuál es el que le producirá el rendimiento más alto?

l terreno está nivelado, cuenta con muy buen acceso y visibilidad, está
destinados al uso industrial. Dada la ubicación del terreno y los usos
ximidad del sitio a arterias principales, nos hace pensar que el uso más
desarrollo industrial.
: Las restricciones privadas, la zonificación, las autorizaciones de
inspecciones de la municipalidad del distrito y las regulaciones ambientales
para concluir si corresponde el uso del terreno para el desarrollo industrial.
cuentra ubicado en una zona clasificada como industrial, el uso potencial
y/o restricciones detalladas anteriormente, es el desarrollo industrial.

ble: Lurín es el distrito que cuenta con los niveles más altos de espacios
trial en Lima, de acuerdo a los estudios realizados por expertos, se sabe que
manda de espacios para almacén, es por esta razón que, dada la ubicación del
esarrollo industrial (almacenes logísticos) a corto plazo es financieramente
dar al terreno.

cirá el rendimiento más alto?

deraciones anteriores e identificando que el uso común es el desarrollo

os), se concluye el mismo corresponde al máximo y mejor uso del terreno.

xtranjero
xtranjero

recoge el importe que se obtendría en el supuesto de que el participante del

s comerciales (almacenes logísticos) del proyecto industrial, menos todos
cluida la ganancia) para completar el desarrollo del proyecto. Esta técnica es
e estén destinados a algún desarrollo.
el valor estimado que un participante del mercado pagaría por el terreno y

osto y la técnica de método residual debido a que existe información

estimación de valor razonable. Se cuenta con la información de que la
enes logísticos entre 2018 y 2019 (corto plazo), lo que nos ayuda a estimar
endo la venta de los mismos y los costos que se incurrirán para su

ual toma en cuenta el área total, incluyendo el área de construcción bruta,

dustrial (almacenes logísticos), partiendo de esto nos vamos a situar en el

el desarrollo industrial estarían compuesto por el precio de venta por M2 de

r donaciones otorgadas a la Municipalidad Distrital de Lurín y otros ajustes,

M2 % del total
87,594 100.00%
3,329 3.80%
84,266 96.20%

- 0.00%
 - 0.00%
- 0.00%

- 0.00%
- 0.00%
- 0.00%
-42,133 48.10%

42,133 48.10%

- 0.00%

42,133 48.10%
42,133 100.00%
100%
42,133 100.00%

Ratio
1.00 [1]/[1]
0.50 [2]/[1]
1.00 [3]/[1]

os y Edificatorios Nº 240-2017-SGC-GDU-ML:

cto con este porcentaje de ocupación no permitiría ser competitivo en el

máximo, pero indican que se puede construir de acuerdo con el diseño del
por el área de la propiedad. Para el presente proyecto asumimos un índice

icciones por parte de la Municipalidad Distrital de Lurín. De acuerdo con el

e la carretera colindante, este retroceso de la carretera impacta en un 3.80%
ad se reduce en aproximadamente 3,329 m2.

A” están relacionadas con las áreas que se transfieren al municipio, las áreas
en registro públicos. Estas asignaciones incluyen áreas verdes, servicios
e son transferidas a los propietarios de los almacenes logísticos (uso
espacios múltiples, estacionamiento, vías, etc.

n las afectaciones requeridas, para que no se pierda área adicional, por lo

pción de una afectación de “Tipo B”, en donde se ajustó (hacia abajo) el
regulaciones requieren un área libre mínima del 25%, pero este porcentaje
ue estimamos el 50% del área libre.
namiento por 200 m2 de área construida. Para el presente proyecto, se
superficie, no afectando el área construida.

biliarios y empresas constructoras y a la búsqueda de información en

en ventas de M2 respecto a desarrollo industriales y no industriales:

Promedio
55%
40%
60%
72%
85%
73%
100%

e el 100% del área construida es la que se puede vender

nstrucción de 200 almacenes logísticos según el siguiente resumen:

[A] Ver Cuadro 1

[B] Ver Enunciado
[A]/[B]

el distrito de Lurín, presentamos algunas cifras sobre precios de venta de

Ajustes por:
Precio Precio
Tipo de Condiciones
Precio en USD Área Total ajustado en ajustado del
construcción de venta
USD M2 en USD
[C]=[A]+
[B] (i) (ii) (iii) (IV)=(i)+(ii)+(iii) [C]/[A]
[A]x(iv)
5,750,000 10% -10% -10% -10% 5,175,000 1,035
 1,857,500 5% -15% -10% -20% 1,486,000 803
1,260,000 10% -15% -10% -15% 1,071,000 824
1,360,000 10% -15% -10% -15% 1,156,000 891
1,260,000 803
5,750,000 1,035
2,556,875 888

l ajuste es hacia arriba en 10%, y en el caso de que la construcción s

en los de menor área se venden a menor precio (ajuste de -15%).

e venta, de manera que se sincera el precio estimado final de la transacción.

mos los ingresos del desarrollo:

Valores
888 [A] Ver Cuadro 3
42,133 [B] Ver Cuadro 1
37,421,262 [C]=[A]x[B]
2.50% [D]
38,356,794 [C]+[C]x[D]
910 [C]/[B]

18/junio/reporte-de-inflacion-junio-2018.pdf

s directos e indirectos (todos los importes son ajustados por la tasa de

o)
ara la mejora del terreno serían de USD 32 por M2.

Área neta
Precio por M2 en Costo total
urbanizable en
USD en USD
M2

[B]
[A] Presupuesto [C]=[A]x[B]
Ver Cuadro 1

31 84,266 2,612,238
 2.50% 2.50% [D]
32 2,677,544 [E]= [C]+[C]x[D]

oyectos de almacenes industriales similares, y considerando como costos los

costos directos son de USD 330 por M2:

Área neta
vendible (área Costo total en
neta construída) USD
en M2

[B]
[C]=[A]x[B]
Ver Cuadro 1

42,133 13,566,785
2.50% [D]
13,905,955 [C]+[C]x[D]

mpletar cada etapa del desarrollo, tales como: Honorarios técnicos de

misiones de ventas, costos de financiamiento, entre otros. Como resultado de
ado que los costos indirectos son de USD 36.15 por M2:

Costo total en
USD

[C]=[A]x[B]

278,920
623,988
35,392
412,902
134,825
 1,486,026
2.50%
1,523,177

al del desarrollo

esidual del desarrollo:

Precio de
Totales en
Área en M2 venta por % de los ingresos
USD
M2 totales
[2]
[1]
Ver Cuadro [1]x[2]
Ver Cuadro 1
4
42,133 910 38,356,794 100%
[A] 42,133 910 38,356,794 100%

Costo por Totales en % de los ingresos

Área en M2
M2 USD totales

84,266 32 2,677,544 6.98%

42,133 330 13,905,955 36.25%
42,133 36 1,523,177 3.97%
[B] 430 18,106,676 47.21%
(i)

[A]-[B] 84,266 240 20,250,118 52.79%

(ii) (iii)

[A] 38,356,794 100%

l área neta del terreno (42,133 M2)

enta por M2.
el terreno (84,266 M2)

sulta en un valor residual del 52.79% sobre los ingresos.

de sincerar el precio del M2 descontando el porcentaje de utilidad que

al (almacenes logísticos). Las tasas de retorno (ganancia) esperadas por los
ersión en infraestructura) están en el rango de 10% y 14% del precio de
 USD %
18,106,676 47.21%
20,250,118 52.79%
38,356,794 100.00%

M2
84,266

Totales en USD % de los costos % de los

ingresos
totales
totales
[B] [B]/[A] [F]=[B]/[C]
20,250,118 111.84% 52.79%

% de los
Totales en USD % de los costos ingresos
totales
totales

[H]=[G]x[D] [I]=[H]/[A] [J]

3,876,224.29 21.41% 10%
4,596,828.42 25.39% 12%
5,362,966.49 29.62% 14%

15,626,950.49 86.30% 40.74%

[M]=[L]x[D] [M]/[A] [M]/[C]

rsionista en este tipo de negocios.

5,626,950, y representa el 40.74% de los ingresos estimados totales y el

do que un desarrollador (participante del mercado) pagaría por el terreno y
CASO 16 Terrenos

Partiendo de los resultados obtenidos por la aplicación del Método de Transacciones Recientes y el Método Residual para
determinar el valor razonable del terreno, efectuaremos una conciliación para poder llegar a un valor razonable único y/o
final.
La conciliación implica el análisis de cada técnica en cuanto a:

a)       La calidad y verificabilidad de cada dato utilizado

b)      La relación con el comportamiento del mercado
c) Credibilidad de su aplicación

Técnica Análisis
Transacciones recientes Se aplicó para valorar el valor razonable del terreno en forma individual. Se utiliz
mucha información disponible y que era verificable. La calidad de la información
transacciones comparables recientes fue buena. Por lo anterior, decidimos darle un
peso del 75% en la ponderación.

Residual Esta técnica se aplica generalmente para medir el valor razonable de un desarrollo
que está en venta. Fue aplicada teniendo en cuenta el máximo y mejor uso que
corresponde al desarrollo industrial (almacenes logísticos). Utilizamos datos obten
del mercado para soportar la estimación de los costos de desarrollo, con lo que no
quedamos conformes; no obstante, la conformidad no es la misma con los precios
venta de M2 obtenidos y utilizados para la estimación de los ingresos de desarroll
puesto que solo correspondían a ofertas y no a transacciones cerradas. Por lo anter
decidimos darle un peso del 25% en la ponderación.

Aplicando las ponderaciones anteriores, tenemos:

Valor
Valor
razonable
Técnica de valoración razonable en Ponderación
ponderado en
USD
USD
[A] [B] [A]x[B]
Método de transacciones recientes 15,207,261 75% 11,405,446 [C]
Método residual 15,647,303 25% 3,911,826 [D]
Total en USD 15,317,272 [E]=[C]+[D]
Área bruta de 84,266 [F] Ver Cuadro 1
Precio de ven 182 [E]/[F]

Un valor razonable de USD 15,317,272 y el precio de venta por M2 de USD 182.

 cientes y el Método Residual para
ar a un valor razonable único y/o

reno en forma individual. Se utilizó

able. La calidad de la información de
Por lo anterior, decidimos darle un

el valor razonable de un desarrollo

nta el máximo y mejor uso que
logísticos). Utilizamos datos obtenido
costos de desarrollo, con lo que nos
dad no es la misma con los precios de
mación de los ingresos de desarrollo,
ransacciones cerradas. Por lo anterior,
ción.

E]=[C]+[D]
F] Ver Cuadro 1
CASO 17 Propiedades de inversión

Inversiones Praderas de Prada S.A., es una empresa inmobiliaria que posee 4 edificios destinados al alquiler de oficina
de la ciudad de Lima:

Ubicación Área en m2
# Propiedad
Dirección Distrito Terreno
1 Torre 1 Av. Las Begonias 320 San Isidro 3,094.93
2 Torre 2 Av. 28 de Julio 1329 Miraflores 3,390.08
3 Torre 3 Av. Brasil 615 Breña 15,120.00

Los edificios, califican como propiedades de inversión de acuerdo a la NIC 40, y la política de medición que viene apli
es decir, llevar el valor de las propiedades a su valor razonable.

Como todos los años, la gerencia financiera es la encargada de efectuar la estimación del valor razonable, para lo cual,

(a)    Análisis de la proyección de los ingresos por m2 por alquiler de cada propiedad, proyección de las inversi
y gastos históricos por propiedad, entre otros.

(b)    Entrevistas con las áreas: Comercial, Financiera, Mantenimiento etc. A fin de recabar toda la información

(c)     Revisión de diferentes fuentes de información externa para obtener información de mercado y determinar

La gerencia financiera, está convencida que la técnica más apropiada es la del Enfoque de ingresos: “Técnica de valor p
porque del mismo activo (propiedades) proviene la generación de beneficios económicos futuros, además de ser la técn
valores razonables de activos inmobiliarios.

Se pide:

Determinar el valor razonable de las propiedades al 31/12/2018.

Solución:

Con base al esquema desarrollado para la aplicación de la NIIF 13 tenemos:

Pasos
Paso 1: Identificar el(los) elemento(s)
Paso 2: Diferenciar si es un activo
financiero o no financiero
Paso 2.1: Identificar el máximo y
mejor uso
Desarrollo
Edificio para alquiler de oficinas (Propiedad de inversión), incluye el terre
Activo no financiero
El máximo y mejor uso se determina sobre la base del uso que le generará
si el uso del activo no financiero es i) Físicamente posible, ii) Legalmente
Algunas preguntas que nos ayudarán este análisis serían:
i)      Físicamente posible: ¿Para qué uso es actualmente a

ii)     Legalmente permisible: ¿Existe alguna restricción legal para algún

iii)    Financieramente factible: ¿Qué uso físicamente posible y legalmen

el propietario del activo?

Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento m

Desarrollo:

i)       Físicamente posible: Los edificios ya se encuentran construidos al 1

zonas estratégicas y cuentan con todas las habilitaciones de exigidas por la
alcanzado por cada edificio, muestra un atractivo para cualquier empresa q

ii)     Legalmente permisible: Las propiedades se encuentran operando ba


Paso 3: Identificar el mercado principal o
Perú
el más ventajoso
Paso 4: Identificar a los participantes del Empresas locales y del extranjero que quieran realizar tus operaciones y/o
mercado y las supuestos que toman en
cuenta para determinar el valor razonable.
Paso 5: Seleccionar una técnica de
valoración apropiada y datos de entrada
relacionados para determinar el valor
razonable de acuerdo a los enfoques:
Paso 6: Determinar la clasificación
jerárquica
Desarrollo de la técnica de valoración:
Paso 1: Análisis externo del negocio
A continuación, algunos datos sobre el análisis externo del país y el sector en el que se encuentran las propiedades:
El PBI Nacional y de la
Construcción
Entre todos los posibles usos: ¿Cuál es el que le producirá el rendimiento m
Desarrollo:
i)       Físicamente posible: Los edificios ya se encuentran construidos al 1
zonas estratégicas y cuentan con todas las habilitaciones de exigidas por la
alcanzado por cada edificio, muestra un atractivo para cualquier empresa q
ii)     Legalmente permisible: Las propiedades se encuentran operando ba
iii)    Financieramente factible: Antes de la construcción de los edificios
poder analizar el mejor destino comercial, la conclusión fue que debido al
oficinas, éste sería la mejor alternativa de negocio
¿Cuál es el uso que le producirá el rendimiento más alto?
Tomando en cuenta las consideraciones anteriores e identificando que el us
comerciales y estacionamientos, se concluye que el mismo corresponde al
Técnica de valoración:
Técnica de valor presente de flujos de caja esperados: Esta técnica refleja
flujos de caja que se espera obtener del mismo. Los flujos de caja futuros,
según el enfoque CPPC (WACC), que representa la tasa del costo de oport
Enfoque:
Ingresos
Sustento:
Se consideró un enfoque de ingresos y la técnica de valor presente de flujo
la mayor proporción de flujos de caja proviene de la renta de las oficinas (a
un horizonte de proyección que va acorde a la demanda de los alquileres y
Nivel 3
Datos estadísticos
Construcción

Composición del mercado

inmobiliario

Tasa de desocupación o
vacancia y precio en USD
por m2

Tasas interna de retorno

del negocio inmobiliario
Inversiones efectuadas en
la construcción en centros
comerciales en el Perú.

Paso 2: Análisis interno del negocio

Praderas de Prada S.A., es una empresa que se dedica al negocio inmobiliario desde el año 2012.

Paso 3: Análisis de la información financiera del negocio

A continuación la siguiente información real del año 2018, que servirá como base para las proyecciones:

Anexo 1: Distribución en % según la ocupación

Área en m2 % de Área en m2 según ocupación
# Propiedad
construída Oficinas Locales comerciales Estacionamientos
[A] [1] [2] [3]
1 Torre 1 35,222.99 55% 35% 10%
2 Torre 2 27,053.88 60% 30% 10%
3 Torre 3 77,859.95 0% 100% 0%

Anexo 2: Distribución en m2 según la ocupación

m2 según ocupación
Área en m2
# Propiedad
construída Oficinas Locales comerciales Estacionamientos

[B]=[A]x[1] [C]=[A]x[2] [D]=[A]x[3]

1 Torre 1 35,222.99 19,373 12,328 3,522
2 Torre 2 27,053.88 16,232 8,116 2,705
3 Torre 3 77,859.95 - 77,860 -

Anexo 3: Precio del alquiler mensual por m2 en USD

Precio del alquiler mensual por m2 en USD
Locales
# Propiedad Oficinas Estacionamientos
comerciales
[4] [5] [6]
1 Torre 1 18.90 22.45 13.20
2 Torre 2 14.90 27.68 12.48
3 Torre 3 N/A 32.32 N/A
Anexo 4: Ingresos anuales por alquiler en USD
Ingreso por alquiler anual total en USD
Factor de
# Propiedad Oficinas Locales comerciales Estacionamientos
ocupación (*)
[7] [B]x[4]x12x[7] [C]x[5]x12x[7] [D]x[6]x12x[7]
1 Torre 1 60% 2,636,229 1,992,705 334,759
2 Torre 2 60% 1,741,404 1,617,519 243,095
3 Torre 3 45% N/A 13,588,741 N/A

(*) El factor de ocupación equivale al porcentaje de capacidad construída que únicamente genera flujos de efectivo, es
decir, sin consdiderar zonas libres o de esparcimiento público. Este factor ya incluye el 5% de tasa de vacancia

Anexo 5: Costos operacionales anuales en USD

Gastos
# Propiedad operativos anual
total en USD
1 Torre 1 1,606,168
2 Torre 2 1,753,091
3 Torre 3 5,979,644

Paso 4: Elaboración de supuestos

Elaboramos estos supuestos considerando el análisis externo e interno del negocio:

Componente Supuestos
Horizonte de proyección 10 años más el valor terminal (considerando un 2% de tasa de inflación)

Los precios por m2 crecen anualmente según el IPC Perú que se estima en un 2% en el largo
plazo. Si bien existen pactos de renovación, éstos no están siendo considerados a fin de pode
tener un ingreso conservador. Se están considerando
Ingresos por alquileres
únicamente los ingresos fijos que corresponden a los ingresos por alquileres. Los ingresos
variables (publicidad, alquileres de auditorios, etc.) no se han considerado debido a que no
existe una base adecuada para su estimación.

Se ha proyectado que la tasa de vacancia del año 2018 (5%) se mantendrá durante todo el
Tasa de vacancia
horizonte de proyección.
Se tomará como base los gastos operativos reales del año 2018, con un crecimiento en los
Gastos operacionales
próximos 10 años del 2%. (IPC Perú)
Depreciación La tasa de depreciación equivale al 20% de los ingresos por alquileres
La tasa del impuesto a las ganancias legal vigente es de 29.5% y la tasa efectiva estimada de
Impuesto a las ganancias
impuesto a las ganancias es de 31%.
Inversión en Capital de
Las inversiones anuales equivalen al 2.5% de los ingresos por alquileres en los 10 años
Explotación (CAPEX) y
siguientes. El capital de trabajo representa un 1% de los ingresos por alquileres.
Capital de trabajo
Estructura del capital Está representada por un 25% de deuda y un 75% de Capital
Costo de financiamiento La entidad maneja endeudamientos con el mercado de calores de aproximadamente un 6.50%
 Paso 5: Proyección de estados de resultados
C1: Estados de resultados proyectados

Debido a que los ingresos provienen principalmente del cobro de alquileres, no vamos a desarrollar la proyección de e
directamente la proyección de flujos de caja libre

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 1

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 4,963,693
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -1,606,168
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 3,357,525
Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 992,739
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización 4,350,264
(-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados) Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 2

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 3,602,019
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -1,753,091
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 1,848,927
Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 720,404
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización 2,569,331
(-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados) Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

C.2.1 Proyección de flujos de caja libre: Torre 3

Real
Ver Anexo 4 y
USD Anexo 5
2018
(+) Ingresos por alquileres 13,588,741
[% de crecimiento] Ver supuestos 2.10%
(-) Costos operacionales -5,979,644
[% de crecimiento] Ver supuestos 1.95%
EBIT (Resultado antes de intereses e impuestos) 7,609,097
 Gasto de depreciación y amortización Ver supuestos 2,717,748
EBITDA (Resultados antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización 10,326,845
(-) Gasto por impuestos a las ganancias 31.00% [B]
(-) CAPEX (Capital de explotación /activos inmovilizados) Ver supuestos
(+/-) Capital de trabajo Ver supuestos
Flujo de caja libre de deuda

Paso 7: Determinación de la tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

C3: Tasa de descuento

Determinamos la tasa de descuento en función a la metodología del CPPC (WACC):

Componentes Resultados Ref. Fuente

Costo del capital 10.27% [1] Ver C3.1
Capital 75% [2] Estructura de capital de la entidad
Deuda 25% [3] Estructura de capital de la entidad
Costo de la deuda 6.50% [4] Ver supuestos
Tasa del impuesto a las ganancias 29.50% [5] Tasa vigente en Perú
Costo Promedio Ponderado de Capital 8.85% ([1]x([2]/([2]+[3])))+(([4]x(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))

A continuación el cálculo de cada uno de los componentes para determinar el CPPC:

C3.1: Costo de Capital

.
En base a información del sector y la entidad, determinamos el Costo de Capital:

Componentes Resultados Ref. Fuente

Tasa libre de riesgo 3.044% (1) https://estadisticas.bcrp.gob.pe/e
Coeficiente Beta 0.90 (2) Ver C3.2
Prima de riesgo del mercado = Rendimiento 6.47% (3) Ver C3.3
Riesgo país 1.40% (4) Ver C3.4
Costo de capital 10.27% [(1)+[(2)x(3)]+(4)]

C3.2: Coeficiente Beta

Una vez obtenido el β, lo apalancamos en función a la estructura de capital del negocio y la tasa de impuesto a las gana

Beta desapalancado: Ref. Fuente (Hemos sacado un promedio de las dos Betas ob
β desapalancada 0.73 (1) http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/to
Tasa legal vigente del impuesto a las ganancias:
Tasa 29.50% (2)

Deuda / Capital:
Capital % Ref. Fuente
Deuda 25% (3) Estructura de capital de la entidad
Capital 75% (4) Estructura de capital de la entidad
Factor 0.33 (3)

Cálculo del β apalancada:

Cálculo 0.90 (1)x[(1+(1-(2))x(3)]

C3.3: Prima de riesgo del mercado

Obtenemos la Prima de riesgo de EEUU y la ajustamos al rendimiento del mercado peruano (Bolsa de Valores de Lima
mercado local:

Componente Resultados Ref. Fuente

Prima de riesgo EEUU 4.77% (1) http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/hi
S&P/BVL 1.356 (2) https://espanol.spindices.com/indices/equity/sp-bvl-p
Prima de riesgo Perú 6.47% (1)x(2)

C3.4: Riesgo país

Obtenemos el factor Riesgo País

Componente Resultados Ref. Fuente

Riesgo país en pbs 139.53 (1) http://www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Es
Conversor a enteros 100 (2)
Prima de riesgo Perú 1.40 (3)=(1)/(2)
Prima de riesgo Perú (%) 1.40% (3)/100

Paso 9: Determinación del valor razonable de las propiedades

La suma del valor presente de los flujos futuros, representa el valor de cada propiedad:
C4: Valor presente de los flujos futuros

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 1

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos
Valor terminal 2.00% [G]
Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 46,701,748 S[1][1]

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 2

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos

Valor terminal 2.00% [G]

Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 27,852,328 S[1][1]

C.4.1. Valor presente de los flujos de caja futuros: Torre 3

Flujo de caja libre de deuda

WACC (tasa después de impuestos) 8.85% [D]

Factor de descuento
Valor presente de los flujos

Valor terminal 2.00% [G]

Valor terminal descontado

Flujos de caja futuros descontados en USD 111,588,751 S[1][1]

Un resumen y aplicando un factor de ajuste de liquidez, debido a que si queremos que cada una de las propiedades sea
mercado, tendríamos:

Valor razonable
Resultados: USD Ajuste de liquidez
ajustado en USD
[A] [B]=[A]x15% [C]=[A]-[B]
Valor razonable Torre 1 46,701,748 7,005,262 39,696,485
Valor razonable Torre 2 27,852,328 4,177,849 23,674,479
Valor razonable Torre 3 111,588,751 16,738,313 94,850,439

Comentario
Hemos visto con la aplicación de este último caso, como para el Activo No Financiero “Propiedades de Inversión”, sí
presente de flujos de caja esperados, básicamente porque de la misma propiedad se generan los beneficios económicos
mismo con el resto de activos no financieros, que necesitan de otros activos y/o pasivos para que puedan generar bene
que apliques pata los otros activos no financieros la “Técnica de transacciones recientes” o “Técnica de método resid
anteriormente.
inados al alquiler de oficinas las cuales se encuentran ubicadas en los distritos

Área en m2
Construída
35,222.99
27,053.88
77,859.95

a de medición que viene aplicando la entidad es el “Modelo de Revaluación”,

alor razonable, para lo cual, efectúa rutinariamente las siguientes actividades:

ad, proyección de las inversiones de CAPEX, facturación de ingresos, tributos

recabar toda la información necesaria para la elaboración de supuestos.

ón de mercado y determinar la tasa de descuento.

ngresos: “Técnica de valor presente de flujos de caja esperados”, básicamente

uturos, además de ser la técnica más aceptada en el mercado para determinar

Desarrollo
e inversión), incluye el terreno.

base del uso que le generará mayores beneficios económicos, luego de analizar
ente posible, ii) Legalmente permisible, y iii) Financieramente factible.
sis serían:
ara qué uso es actualmente adaptable el edificio?

restricción legal para algún uso, qué usos están permitidos?

icamente posible y legalmente permisible es el que le generará beneficios para

e producirá el rendimiento más alto?

encuentran construidos al 100% y están operativos. Todos están ubicados en

litaciones de exigidas por las municipalidades distritales. El nivel de pisos
vo para cualquier empresa que quiere realizar sus actividades.

s se encuentran operando bajo las condiciones reglamentarias exigidas.

realizar tus operaciones y/o actividades, a través de las oficinas en alquiler.

perados: Esta técnica refleja el valor del activo no financiero en función a los
. Los flujos de caja futuros, son descontados en base a una tasa de descuento
nta la tasa del costo de oportunidad de los inversionistas.

ca de valor presente de flujos de caja esperados, debido a que se confirma que

de la renta de las oficinas (alquileres) los cuales se pueden estimar en base a
demanda de los alquileres y las tasas de desocupación o vacancia.

uentran las propiedades:

Gráficos
El crecimiento del PBI Nacional y del PBI de Construcción, se
han desarrollado en la misma tendencia los últimos años. Aunque
hubo una desaceleración en el sector el año 2017, las proyecciones
son optimistas debido a que se están reactivando los grandes
proyectos de infraestructura en el país.
han desarrollado en la misma tendencia los últimos años. Aunque
hubo una desaceleración en el sector el año 2017, las proyecciones
son optimistas debido a que se están reactivando los grandes
proyectos de infraestructura en el país.

En los últimos años, el mayor desarrollo del negocio inmobiliario

está orientado a satisfacer la necesidad de vivienda, en segundo
lugar está la necesidad de oficinas.

La tendencia de la tasa de ocupación y el precio en USD por m2,

tienen una correlación originada por el incremento de la demanda
de m2 destinados para el alquiler de propiedades. Mientras la tasa
de desocupación cae, el precio por m2 sube.

Las tasas internas de retorno para destinar las propiedades al

alquiler de oficinas, venta/alquiler de viviendas y alquiler de
centros comerciales, se ha incrementado en los últimos años,
como respuesta al crecimiento del consumo nacional.
 El negocio inmobiliario ha seguido apostando por la inversión en
centros comerciales, la cual representa la columna vertebral del
sector y que genera dinamismo a las ubicaciones en donde se han
construido edificios para el alquiler de oficinas y/o viviendas.

2012.

proyecciones:

ocupación
Total

100%
100%
100%

ión

Total

35,223
27,054
77,860
USD

Total

4,963,693
3,602,019
13,588,741

genera flujos de efectivo, es

de tasa de vacancia

nflación)

estima en un 2% en el largo
o considerados a fin de poder
Se están considerando
or alquileres. Los ingresos
nsiderado debido a que no

mantendrá durante todo el

con un crecimiento en los

uileres
la tasa efectiva estimada del

quileres en los 10 años

s por alquileres.

e aproximadamente un 6.50%.
esarrollar la proyección de estados de resultados y efectuaremos

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
5,062,967 5,164,227 5,267,511 5,372,861 5,480,319
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,638,291 -1,671,057 -1,704,478 -1,738,568 -1,773,339
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
3,424,676 3,493,169 3,563,033 3,634,293 3,706,979
1,012,593 1,032,845 1,053,502 1,074,572 1,096,064
4,437,269 4,526,015 4,616,535 4,708,866 4,803,043
-1,061,650 -1,082,883 -1,104,540 -1,126,631 -1,149,164
-126,574 -129,106 -131,688 -134,322 -137,008
-50,630 -51,642 -52,675 -53,729 -54,803
3,198,416 3,262,384 3,327,632 3,394,185 3,462,068

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
3,674,059 3,747,540 3,822,491 3,898,941 3,976,919
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,788,153 -1,823,916 -1,860,395 -1,897,603 -1,935,555
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
1,885,906 1,923,624 1,962,096 2,001,338 2,041,365
734,812 749,508 764,498 779,788 795,384
2,620,717 2,673,132 2,726,594 2,781,126 2,836,749
-584,631 -596,323 -608,250 -620,415 -632,823
-91,851 -93,689 -95,562 -97,474 -99,423
-36,741 -37,475 -38,225 -38,989 -39,769
1,907,495 1,945,644 1,984,557 2,024,249 2,064,734

Horizonte de proyección
1 2 3 4 5
2019 2020 2021 2022 2023
13,860,516 14,137,726 14,420,480 14,708,890 15,003,068
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-6,099,237 -6,221,222 -6,345,646 -6,472,559 -6,602,010
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
7,761,279 7,916,504 8,074,834 8,236,331 8,401,058
 2,772,103 2,827,545 2,884,096 2,941,778 3,000,614
10,533,382 10,744,050 10,958,931 11,178,109 11,401,671
-2,405,996 -2,454,116 -2,503,199 -2,553,263 -2,604,328
-346,513 -353,443 -360,512 -367,722 -375,077
-138,605 -141,377 -144,205 -147,089 -150,031
7,642,267 7,795,113 7,951,015 8,110,035 8,272,236

Fuente
3.1
tura de capital de la entidad
tura de capital de la entidad
upuestos
vigente en Perú
(1-[5])x(([3])/([2]+[3]))))

//estadisticas.bcrp.gob.pe/estadisticas/series/diarias/resultados/PD04719XD/html/2018-12-01/2018-12-31/

a tasa de impuesto a las ganancias del país:

promedio de las dos Betas obtenidas)

/~adamodar/pc/datasets/totalbetaemerg.xls
o (Bolsa de Valores de Lima) para poder tener una prima de riesgo de

/~adamodar/pc/datasets/histimpl.xls
com/indices/equity/sp-bvl-peru-general-index-pen

ocs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/cuadro-055.xlsx

3,198,416 3,262,384 3,327,632 3,394,185 3,462,068

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

2,938,408 2,753,528 2,580,279 2,417,932 2,265,799
[1] [1] [1] [1] [1]
 1,907,495 1,945,644 1,984,557 2,024,249 2,064,734

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

1,752,429.15 1,642,168.78 1,538,845.84 1,442,023.84 1,351,293.73
[1] [1] [1] [1] [1]

7,642,267 7,795,113 7,951,015 8,110,035 8,272,236

0.92 0.84 0.78 0.71 0.65

7,021,006.63 6,579,254.80 6,165,297.38 5,777,385.58 5,413,880.64
[1] [1] [1] [1] [1]

una de las propiedades sea adquirida en el momento por un participante del

 opiedades de Inversión”, sí resulta apropiado aplicar la técnica del valor
an los beneficios económicos futuros, no obstante, no sucede generalmente lo
ra que puedan generar beneficios económicos. Por lo anterior, te recomiendo
o “Técnica de método residual”, cuyos ejemplos los hemos desarrollado
 6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
5,589,925 5,701,724 5,815,758 5,932,073 6,050,715
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,808,806 -1,844,982 -1,881,882 -1,919,520 -1,957,910
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
3,781,119 3,856,741 3,933,876 4,012,554 4,092,805
1,117,985 1,140,345 1,163,152 1,186,415 1,210,143
4,899,104 4,997,086 5,097,028 5,198,968 5,302,948
-1,172,147 -1,195,590 -1,219,502 -1,243,892 -1,268,769
-139,748 -142,543 -145,394 -148,302 -151,268
-55,899 -57,017 -58,158 -59,321 -60,507
3,531,310 3,601,936 3,673,975 3,747,454 3,822,403

6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
4,056,458 4,137,587 4,220,339 4,304,746 4,390,840
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-1,974,266 -2,013,751 -2,054,026 -2,095,107 -2,137,009
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
2,082,192 2,123,836 2,166,313 2,209,639 2,253,832
811,292 827,517 844,068 860,949 878,168
2,893,484 2,951,353 3,010,381 3,070,588 3,132,000
-645,480 -658,389 -671,557 -684,988 -698,688
-101,411 -103,440 -105,508 -107,619 -109,771
-40,565 -41,376 -42,203 -43,047 -43,908
2,106,028 2,148,149 2,191,112 2,234,934 2,279,633

6 7 8 9 10
2024 2025 2026 2027 2028
15,303,129 15,609,192 15,921,376 16,239,803 16,564,599
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
-6,734,050 -6,868,731 -7,006,106 -7,146,228 -7,289,153
2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
8,569,079 8,740,460 8,915,270 9,093,575 9,275,447
 3,060,626 3,121,838 3,184,275 3,247,961 3,312,920
11,629,705 11,862,299 12,099,545 12,341,536 12,588,366
-2,656,414 -2,709,543 -2,763,734 -2,819,008 -2,875,388
-382,578 -390,230 -398,034 -405,995 -414,115
-153,031 -156,092 -159,214 -162,398 -165,646
8,437,681 8,606,434 8,778,563 8,954,134 9,133,217
3,531,310 3,601,936 3,673,975 3,747,454 3,822,403

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

2,123,238 1,989,647 1,864,461 1,747,152 1,637,224
[1] [1] [1] [1] [1]
 56,929,170
24,384,080
[1]

2,106,028 2,148,149 2,191,112 2,234,934 2,279,633

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

1,266,272.24 1,186,600.18 1,111,940.97 1,041,979.22 976,419.36
[1] [1] [1] [1] [1]

33,951,833
14,542,355
[1]

8,437,681 8,606,434 8,778,563 8,954,134 9,133,217

0.60 0.55 0.51 0.47 0.43

5,073,246.92 4,754,045.39 4,454,927.56 4,174,629.81 3,911,968.00
[1] [1] [1] [1] [1]

136,026,065
58,263,109
[1]
[a]

[b]
[A]

[A]x[B]
[H]
[A]
[C]

[a]

[b]
[A]

[A]x[B]
[H]
[A]
[C]

[a]

[b]
[A]
[A]x[B]
[H]
[A]
[C]
[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]
[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]
[E]x[H]

[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]

[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]

[E]x[H]

[C]

[E]=[1/(1+[D])^Período]
[F]=[C]x[D]

[H]=[Último Flujo x (1+[G])/([D]-[G])]

[E]x[H]