Foro

¿Cuál es la relación entre el mercado del suelo y la política de

vivienda social basada en el subsidio a la demanda?

Enfoques y factores que explican el alza sostenida de los precios del

suelo urbano en la Región Metropolitana e implicancia para la política
de vivienda social

Alexandra Petermann
Gerencia de Estudios
Cámara Chilena de la Construcción
Noviembre 2005
 Reflexión inicial del foro

Consenso en dos aspectos respecto a la política habitacional implementada

en Chile durante las últimas décadas
1. Eficiencia y rapidez de la política actual para reducir el déficit
habitacional
2. Problemas de calidad asociados a las soluciones habitacionales:
localización e infraestructura urbana.

Motivo

“...el aumento sostenido de los precios del suelo, ha ido absorbiendo el

subsidio, forzando a la edificación en la periferia de la ciudad y a bajar los
estándares de construcción”.
Objetivo de la presentación
Mostrar que:

La política de localizar a la vivienda social en la periferia, en los peores

suelos en cuanto a localización e infraestructura, se viene aplicando desde
los años 60
El bajo estándar de las viviendas (mala localización e infraestructura), se
debe fundamentalmente a:
Entrega directa de vivienda y no de subsidio a la demanda (voucher),
situación que aún se aplica para los estratos más bajos

Monto del subsidio directo para los programas orientados a los

estratos más bajos es insuficiente para obtener vivienda + localización
+ infraestructura
Existencia de subsidios ocultos generan ineficiencias y distorsiones en
el mercado de la vivienda social

Solución

Aumentar el monto de los subsidios directos a la demanda para el grupo de

menores recursos
 La política de localizar a la vivienda social en la periferia, en los
peores suelos en cuanto a localización e infraestructura, se viene
aplicando desde los años 60.

Nivel Alto
Nivel Medio
Nivel Mínimo

Desarrollo urbano 1960-1975 Niveles de equipamiento urbano básico en el Gran

Fuente: Elaboración propia a partir de Memoria anual del MINVU, Santiago, 1986
1986; Atisbo 2003; SEREMI 1987 Fuente: SEREMI Vivienda y Urbanismo, 1986
Esto se ha dado fundamentalmente en los casos en que no se ha
tratado de subsidio a la demanda, sino que se ha entregado
directamente la vivienda
Factor relevante en la Localización
elección de localización
Entrega directa
menor precio de suelo Periféricas con mala
de la vivienda
infraestructura

Subsidio a la - accesibilidad (costo de Más centrales con

demanda transporte) mejor
(voucher) -infraestructura infraestructura

Evidencia de Tokman (2005): Familias que pueden elegir entre localizaciones

alternativas (beneficiarias del programa de voucher) se localizan en promedio en
comunas cuyo centro se encuentra 3 km más cerca del centro de la ciudad que
familias a las que se les entrega directamente la vivienda

Minvu se ha dado cuenta de este problema y ha privilegiado los

programas orientados al subsidio a la demanda. Subsisten 2 problemas
en los programas orientados a las personas de más bajos recursos
(fondos concursables y vivienda dinámica sin deuda, casi extinta)
Monto del subsidio directo (aprox. 300 UF) no cubre el costo del suelo
con localización e infraestructura adecuada

Estudios de la CCHC sobre una muestra de proyectos concursables

entre 2001 – 2004:
Costo promedio vivienda RM: 270 UF
Monto subsidio para terreno: 30 UF Precio máximo de suelo: 0,4 UF/m2
Tamaño promedio de los terrenos: 70 m2

Boletín Trivelli (3er Trim. 2005) Precio mínimo de suelo: 1,38 UF/m2
(Quilicura)

Una de las posibles causas, dentro de muchas otras, del escaso éxito de
los esfuerzos por masificar la compra de vivienda usada puede ser que los
valores de parte importante de éstas superen las 300 UF y que por esto no
se transen
El Estado entrega una serie de “subsidios ocultos”

Valoriza los terrenos entregados en precios bajo el valor de mercado

• CCHC: Evidencia terrenos entregados por el Serviu a valores bajo su valor de mercado
para muestra de proyectos concursables entre 2001 – 2004.

• Tokman (2005): Estima en un 11% del valor de la vivienda este subsidio.

Construye posteriormente infraestructura para solucionar los problemas

de la falta de ésta en las localizaciones elegidas para la vivienda social
(vialidad, metro a Puente Alto, Retenes, Consultorios, etc.)

Genera distorsiones e ineficiencias en el mercado de la vivienda social

Genera competencia desleal con la vivienda usada, ya que ésta cuenta

con subsidios totales menores que la nueva

Genera distorsiones en la localización del desarrollo urbano, ya que la

decisión de localizar la vivienda no considera costos de accesibilidad
(transporte) e infraestructura
Si se quiere entregar a las personas de más bajos recursos vivienda +
localización + infraestructura urbana, se debe aumentar el monto de
los subsidios directos a la demanda para este grupo

Esto no implica que el Estado tenga que desembolsar más recursos e

incluso puede significar ahorro de recursos, si se toma una perspectiva
de largo plazo

El Estado entrega actualmente recursos mayores que el subsidio directo, a través

de subsidios ocultos

Es probable que de entregar estos mayores recursos en forma de subsidio

directo a las personas, el desembolso sería menor, ya que no se producirían las
distorsiones e ineficiencias en el mercado de la vivienda social

Subsidio directo más alto no implica que todo se vaya a aumento en

los precios de suelo
 Subsidio directo más alto no implica que todo se vaya a aumento en
los precios de suelo, sino que a un aumento de bienestar de las
personas como consecuencia del mayor estándar de las viviendas (en
cuanto a infraestructura y localización).

Determinantes del precio del suelo urbano

R(r) :Precio suelo

Costo Alternativo (Precio del
suelo rural)
R(r)=ψ(N,Y-T(r); u*)
Cantidad de población

Nivel de ingreso
RA R(r) = RA

Costo de transporte

Restricciones:
• naturales rf r: Distancia al centro
• regulación
zona urbana zona rural

Todas estas variables determinan:

el nivel de precios del suelo (R(r))
el nivel de utilidad de las personas (u*)
Subsidio directo más alto no implica que todo se vaya a aumento en
los precios de suelo, sino que a un aumento de bienestar de las
personas como consecuencia del mayor estándar de las viviendas (en
cuanto a infraestructura y localización).

Aumento del subsidio equivale a un aumento del ingreso (Y’ > Y )

R(r) :Precio suelo

Aumento y reducción
de los precios de R(r)=ψ(N,Y-T(r); u*)
suelo, dependiendo
de la localización R(r)= ψ (N, Y’ – T(r) ;u’)

Aumento de la RA R(r) = RA
utilidad de las
personas (aumento
de bienestar), u’ > u*

rf rf r: Distancia al centro

No todo se va a aumento en precios, depende de la localización.

El bienestar de las personas aumenta, por tener mayor ingreso y

poder reacomodar según sus preferencias su consumo.
Reflexión final

El aumentar el subsidio directo a la vivienda para los sectores de

más bajos recuros y eliminar los subsidios ocultos permite:

Que las personas de bajos recursos puedan elegir y acceder a una vivienda
+ localización + infraestructura, mejorando el estándar de estas viviendas
en cuanto a localización e infraestructura

Que se eliminen las distorsiones e ineficiencias en el mercado de la

vivienda social, incentivando la movilidad habitacional y permitiendo una
mayor eficiencia en el desarrollo urbano (ya que se consideraría en la
decisión de localización, el costo de transporte y la infraestructura)

Se debe implementar un sistema eficiente de provisión de

infraestructura urbana (vial, áreas verdes, servicios públicos) que
considere el concepto de pago por impacto en un esquema
descentralizado. Esto permitirá:
Un desarrollo urbano eficiente, ya que las personas considerarán en su
decisión de localización y momento del desarrollo el costo que tiene ésta en
cuanto a infraestructura urbana para la sociedad

El incremento del subsidio directo a las personas de menores recursos les

permitiría ser parte de este sistema descentralizado y de pago por impacto
para la provisión de infraestructura urbana
 Foro

¿Cuál es la relación entre el mercado del suelo y la política de

vivienda social basada en el subsidio a la demanda?

Enfoques y factores que explican el alza sostenida de los precios del

suelo urbano en la Región Metropolitana e implicancia para la política
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