Fallo: Maschio, Florentina E C/ Jorge.

C y otra

Fecha: 08/05/1997

Hechos: el juez de primera instancia, hizo lugar a la demanda, dando lugar así a la resolución de
un contrato de compraventa por aplicación de un pacto comisorio expreso (arts1203/4) dado por
el vendedor, (quien es el demandante) al comprador (el demandado). Se había contratado un
inmueble, aquí se declara resuelto el boleto de compraventa del inmueble y además dio pérdidas
a favor del accionante, las sumas entregadas a cuenta de precio por los demandados, quienes
fueron condenados a restituir en el término de 10 días el inmueble mencionado, bajo
apercibimiento de ser lanzado por la fuerza pública. Los compradores apelan a cámara en
Morón.

Se presentan los agravios: el sentenciante consideró no acreditadas las construcciones sobre el

lote de terreno vendido y tampoco las fotografías que hacen a la prueba documental. Los
apelantes afirman haber invocado la existencia de una clara situación de abuso de derecho ya
que es abusiva la resolución de un contrato con pérdida de todo lo abonado, por falta de pago de
dos cuotas, especialmente cuando han abonado el 45 % del precio total de venta y han iniciado
construcciones en el inmueble, alegan que la falta de pago de los recurrentes obedeció a la
negativa de la actora a recibir pagos, afirman las mejoras en cuanto construcciones en el lote, y
que la causa de su incumplimiento se debió a la pretensión de la actora de cargar una tasa de
interés del 15 % mensual (tasa anual del 180 %) aquí mediaría cláusulas de leoninas o abusivas
y un enriquecimiento sin causa.

El juez de cámara no coincide con el de primera instancia expone que se consagraría con su
resolución, el ejercicio antifuncional de los derechos subjetivos por parte de la vendedora, con
menoscabo de los principios que preservan la moral y las buenas costumbres. Es así como los
demandados en su responde, incluyeron la teoría del abuso del derecho (Art 1071), del
enriquecimiento sin causa y de la ley 14.005 Art 8, que por analogía veda la procedencia del
pacto comisorio cuando se hubiere abonado el 25% del precio o hubiere realizado
construcciones equivalentes al 50% del precio de compra. A través de las pruebas testimoniales
realizadas se convence el juez y concede razón a la parte afectada, (demandada). Luego
comienza a debatirse sobre la teoría del abuso del derecho, la cual se da en el plano de los
actos lícitos y se traspasan los límites donde se actúa sin derecho, se cita Doctrina como Planiol,
Alterini, Molina el cual analiza esta teoría desde la responsabilidad civil en el sistema subjetivo: 4
presupuestos: la ilicitud; un factor de atribución; el daño; y un nexo causal entre este y la
primera. Alterini dice que en el ejercicio abusivo de los derechos la transgresión es solapada; el
transgresor, bajo la máscara de una facultad, la exorbita, invoca una facultad determinada y va
más allá de ella.

Garrido y Zago definen al pacto comisorio como la cláusula en virtud de la cual se estipula, por la
voluntad de las partes, la posibilidad de resolución del contrato por incumplimiento de una de
ellas. (Art. 1203cc). Se explica que si la resolución del contrato pudiese ser demandada por
quien no lo cumplió, este tendría en sus manos el medio de faltar impunemente al contrato y los
derechos de la otra parte podrían ser fácilmente burlados. para que exista, como en este caso,
abuso en el ejercicio de la facultad resolutoria que concede el pacto comisorio debe mediar un
perjuicio anormal, excesivo, extraordinario, es necesario que medie una injustificada y notoria
injusticia repugnante al sentimiento moral para que el juez pueda negar su apoyo a quien
esgrime una disposición legal, esta cuestión esta sometida a los standards de buena fe y lealtad,
de justicia y moralidad que concierne al impedimento de obrar abusivamente y que debe ser
apreciada conforme a las circunstancias del caso.

El juez finalmente rechaza la demanda en todas sus partes con costas al accionante, se obtiene
unanimidad de votos en los 3 jueces y se concluye con la sentencia.