LESIÓN ENORME

Nuestro Código Civil, en sus artículos indica los siguiente, como lesión enorme:
De la rescisión de la venta por lesión enorme
Código Civil Ecuatoriano
Art. 1828.- Rescisión por lesión enorme. - El contrato de compraventa puede
rescindirse por lesión enorme.
Art. 1829.- Existencia de lesión enorme. - El vendedor sufre lesión enorme
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que
vende; y el comprador, a su vez, sufre lesión enorme cuando el justo precio de la
cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

Según Arturo Valencia Zea y Álvaro Ortiz Monsalve, en su libro Derecho Civil
Tomo II Derechos Reales, undécima edición, en la página N° 17, nos indica que la
lesión enorme solo se contempla en algunos negocios de enajenación de inmuebles
(venta, permuta, etc.); en los contratos que recaen sobre muebles, excepción hecha
del mutuo y de la partición de cosas universales, no se contempla este fenómeno.

ACCIÓN DE LESIÓN ENORME

Definición:
“La sanción de la lesión enorme es la rescisión del contrato, es decir su nulidad
relativa, la parte afectada, sea comprador o vendedor está en todo su derecho de
pedir la anulación de la compraventa, pero una vez que la nulidad ha sido declarada
judicialmente, la parte contra quien se dicta la sentencia tiene un derecho exclusivo:
el consentir en la rescisión con lo que el contrato desaparece retroactivamente con
todos los efectos propios de la declaratoria de nulidad, es decir el vendedor
recuperará la cosa y el comprador el precio pagado por ella, o bien si se trata de que
el sancionado es el comprador, puede él completar el justo precio pagándole al
vendedor con una deducción de una décima parte; mientras que si el sancionado es
el vendedor, él debe restituir el exceso del precio recibido sobre el que es realmente
justo precio y además tiene que devolverle al comprador una décima parte
adicional.” (Ordoñez V. María V. Rescisión de la venta por lesión enorme, 2008.)

Resolución del recurso de Casación de la Corte Suprema de Justicia Segunda

Sala de lo Civil y Mercantil, en Quito, abril 24 de 2006; las 16h00.
Este juicio fue sorteado el 6 de septiembre de 2004, correspondiendo su
conocimiento a la Sala, que, mediante auto de 10 de febrero de 2005, al calificar el
recurso por reunir los requisitos de forma, lo admite a trámite, disponiendo se corra
traslado a la parte actora para que lo conteste fundamentadamente.
La acción planteada en el presente juicio es la de rescisión de contrato de
compraventa de inmuebles por lesión enorme. Al respecto procede el siguiente
análisis: El contrato de compraventa, entre otros, tiene las siguientes características.
Es un contrato bilateral, en cuanto al momento de perfeccionarse genera
obligaciones reciprocas para ambas partes, esto es impone al vendedor la
obligación de entregar la cosa y sanear la evicción y los vicios redhibitorios, y al
comprador impone la obligación de pagar el precio (Art. 1732, 1764 y 1811)
del Código Civil. La compraventa es un contrato oneroso, por cuanto tiene por objeto
la utilidad de ambos contratantes, agravándose cada uno a beneficio del otro. Y el
contrato de compraventa es conmutativo porque lo que cada parte se obliga a dar
se mira como equivalente de lo que debe dar a su vez a la otra parte (Art. 1457
del Código Civil). Por disposición del Art. 1828 del Código Civil: "El contrato de
compraventa puede rescindirse por lesión enorme". "Se entiende por lesión enorme
el perjuicio pecuniario que de un contrato conmutativo puede resultar para una de
las partes. Para que el contrato de compraventa pueda rescindirse por este artículo,
no basta que haya lesión; es necesario, además, que ésta sea enorme, es decir,
que exista una gran desproporción entre las prestaciones de las partes, pues si
cualquiera lesión autorizara la rescisión, no habría vendedor ni comprador seguro
de la estabilidad de su contrato" (Derecho Civil, de los Contratos, Arturo Alessandri
Rodríguez, Santiago de Chile, Editorial Zamorano y Caparán, 1976, p. 138). Al
respecto, el Art. 1829 del Código Civil establece cuando existe lesión enorme: "El
vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende; y el comprador, a su vez, sufre lesión enorme
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella".
2.1. Requisitos: De las disposiciones previstas en el párrafo 13ro. del Título XXII de
la compraventa, del Cuarto Libro del Código Civil, se establece que deben concurrir
los siguientes requisitos para que un contrato pueda ser rescindido por lesión
enorme: 1) Es necesario que haya lesión enorme en los términos establecidos por
el Art. 1829 del Código Civil antes transcrito. 2) Que se trata de compraventa de
bienes raíces por acuerdo de las partes, pues "No habrá lugar a la acción rescisoria
por lesión enorme en la venta de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho
por ministerio de la justicia", Art. 1831 del Código Civil.
2.2. La acción rescisoria: Son requisitos para la procedencia de la acción rescisoria
por lesión enorme: 1) Corresponde únicamente aquel de los contratantes que ha
sido lesionado en los términos previstos en el Art. 1829 del Código Civil. 2) Debe
plantearse dentro de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.
2.3. Efectos de la rescisión: Una vez ejecutoriada la sentencia que declara la
rescisión, el comprador contra quien se pronuncie la rescisión tiene un derecho
alternativo: a) Consentir en la rescisión; o b) Completar el justo precio con deducción
de una décima parte.
El justo precio como elemento de la lesión enorme
Código Civil, artículo 1747: “El precio de la venta debe ser determinado por los
contratantes. Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o
indicaciones que lo fijen.” Si se trata de cosas fungibles, y se vende al corriente de
plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.”
Código Civil, artículo 1748: “Podrá, asimismo, dejarse el precio al arbitrio de un
tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona
en que se convinieren los contratantes. En caso de no convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.”
Alessandri: “…será el juez quien lo determinará de acuerdo con el mérito de la
prueba, y que este precio es el valor que comercialmente hablando se le asigna,
independientemente de cualquier afección, es el valor intrínseco de la cosa, el valor
que tiene en sí misma atendiendo a su naturaleza, importancia, etc. Esta acción
rescisoria debe plantearla el afectado con la lesión dentro de los cuatro años
subsiguientes a la venta porque prescribe en ese plazo, y para evitar que una de las
partes abuse de la buena fe de la otra, el Art. 1859 de la ley sustantiva civil ha
establecido la irrenunciabilidad de la acción. No obstante, una vez que se la haya
declarado en sentencia ejecutoriada, la parte contra la que se pronunció dicho fallo,
puede consentir la rescisión o completar o devolver en su caso, el valor requerido
deduciendo o aumentando un diez por ciento para que la sentencia quede sin
efecto.” (DICCIONARIO CONSULTOR ESPASA, Lengua española, Editorial Espasa
Calpe, S.A., Madrid España, 2002)
La prueba para determinar el justo precio
Augusto Morello: “Respecto a le lesión enorme, existen tres teorías: Teoría
subjetiva, Teoría Objetiva y Teoría mixta: La teoría subjetiva supone que para que
haya lesión enorme debe existir y de hecho probar mala fe, engaño, presión o
constreñimiento de una de las partes para conseguir el mayor o menor precio, según
el caso. Que una de las partes de aproveche de la necesidad o ingenuidad de la
otra, o de las mismas circunstancias para sacar ventaja, por lo que, si estos hechos
no se prueban, no se puede alegar lesión enorme así el precio sea infinitamente
superior o inferior al real. La teoría objetiva supone que no es necesaria prueba
diferente que la de probar que existe una desproporción entre el precio pagado y el
valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que
hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o
valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se
configure la lesión enorme, que es la que opera en nuestra legislación. La teoría
mixta es una combinación de la teoría subjetiva y objetiva, es decir, que además de
existir desproporción entre el precio o valor del contrato y el valor real o justo del
bien, debe existir engaño, mala fe, presiones, etc.” (MORELLO, AUGUSTO M.,
Indemnización del daño contractual, Librería Editora Platense – Abeledo Perrot, 2ª
edición, Buenos Aires, 1974, p. 75 2.1.3.4 )
Código Civil, artículo 1836: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en
cuatro años, contados desde la fecha del contrato.” Aunque cabe indicar que
si el bien ha pasado del dominio del comprador al de una tercera persona, el
vendedor no podrá ejercer este derecho a pesar de que se encuentre dentro
del tiempo para ejercer la acción.
Código Civil, artículo 1833: “Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá
derecho, por una ni, por otra parte, para la rescisión del contrato. Lo mismo
será si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que la haya vendido por
más de lo que había pagado por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor
reclamar este exceso, pero sólo hasta el justo valor de la cosa, con deducción
de una décima parte.”

EFECTOS QUE PRODUCE LA ACCIÓN DE LESIÓN ENORME EN EL

CONTRATO DE COMPRAVENTA
Rescisión del contrato de compraventa
Ruy Díaz manifiesta: “La rescisión es un concepto que hace referencia al negocio
jurídico por el que se deja sin efecto, mediante declaración judicial, un negocio,
contrato o acto jurídico. También conocida como la acción de nulidad de los
contratos o negocios jurídicos, y en derecho notarial, como acción proforma.” (DIAZ,
Ruy, Diccionario de Derecho Usual, Buenos Aires Argentina, 2006. Pág 54)
Felipe Vallejo García: “A lesión enorme es una figura jurídica a la que puede recurrir
un comprador o vendedor para exigir que se rescinda un contrato de compraventa,
cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real.”
(VALLEJO GARCÍA, FELIPE, “El concepto de buena fe en los contratos”. Estudios
de derecho civil. Obligaciones y contratos. Libro homenaje a Fernando Hinestrosa.
40 años de rectoría. 1963-2003, t. III, Universidad Externado de Colombia, Bogotá,
2003)
Compensación del pago
Código Civil, artículo 1830: “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión
podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio, con deducción de
una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá, a su arbitrio, consentir
en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio,
aumentando en una décima parte. No se deberán intereses o frutos sino desde la
fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que
haya ocasionado el contrato.”

1. La doctrina a través de varios autores, ha explicado que se exceptúa la aplicación

de esta institución en las ventas de minas, así lo han explicado tratadistas como
Alessandri, Somarriva, Vodanovic; y Oswaldo Ballesteros a nivel nacional,
resaltando que esta excepción se mantiene en la legislación post constitucional en
el artículo 127 de la Ley de Minería, bajo la argumentación de que no se aplica la
figura de lesión enorme en contratos referentes a títulos o derechos mineros ya sea
en compraventa o permuta.
2. La doctrina explica también que no se podrá aplicar la figura de lesión enorme en
contratos de naturaleza de carácter aleatorio.
2.1. Venta de derechos litigiosos. - esta excepción es comprensible ateniendo la
naturaleza jurídica sometida a la incertidumbre de la ganancia o pérdida en la
compraventa de derechos litigiosos. Toda vez que, lo que se compra el objeto de la
compraventa no es un bien inmueble en si sino una eventualidad sometida a la
decisión judicial.
2.2. Compraventa derivada en contratos de seguros. - esta es una especie
procedente de un contrato aleatorio. Se plantea que si se pagare un siniestro por la
pérdida de un Buque (catalogado como bien inmueble) no podría alegarse cláusula
de lesión enorme en esta transferencia.
2.3. Por el ministerio de justicia. - estas ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no
son susceptible de rescisión ya que se las realiza en pública subasta, y se cumple
requisitos de publicidad, al respecto la doctrina nos manifiesta que, por ser originaria
de la administración de justicia, entonces se garantizaría que la compra sea
equitativa, tal como lo establece el artículo 1831 ibídem. Excepción que tiene su
fundamento en que las ventas judiciales bajo las normas del Código de
Procedimiento Civil suponen la disminución del valor a ofertarse dependiendo del
señalamiento del remate.
Bajo las normas del COGEP las ventas judiciales o por el ministerio de justicia,
modificaron las reglas precitadas del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que
el artículo 400 del COGEP ordena que las posturas del primer y segundo
señalamiento no puede ser menor al 100% del valor del bien inmueble.
Lo expuesto también se explica, puesto que el remate judicial tiene una institución
propia que es la quiebra del remate.
3. No procede alegar que la figura rescisoria de lesión enorme opere “ipso iure” sino
que requiere del ejercicio de la acción y de la declaración judicial, esto es,
corresponderá solo que se encuentren, en los términos establecidos en el artículo
1829. El lesionado no puede pedir que se le complete el justo precio en caso del
vendedor; ni tampoco en el caso del comprador pedir que le restituyan el valor.
4. No es posible interponer esta acción en bienes muebles, toda vez que la propia
normativa legal ha previsto que la figura de lesión enorme es aplicable a bienes
inmuebles, conclusión a la que se llega con fundamento histórico.
5. Cuando el comprador ha enajenado la cosa, pierde este derecho, y no procede la
acción, tal como lo establece el artículo 1833, supuesto jurídico que tiene sentido
toda vez que la cosa ha pasado a manos de un tercero de buena fe, sin embargo,
la ley nos da una excepción haberla vendida en más de lo que ha pagado.
6. No procede la acción por lesión enorme cuando el bien se ha perdido en poder
del comprador. Cuando el bien se ha sido invalidado, se ha perdido la cosa. Siendo
este el caso con sanción más severa, puesto que no habrá derecho para ninguno
de los contratantes. Un ejemplo lo constituirá que A compro un bien inmueble y este
es invadido por terceros, sin que el comprador realice acción judicial de defensa,
mal podría pretender una acción de lesión enorme si este no ha protegido el bien en
cuestión. También cabe recalcar que la lesión debe aparecer en el momento mismo
en que se haya acordado el contrato de compraventa.
Es importante que, al verificarse la figura de lesión enorme, no basta, que una parte
sufra una lesión, sino que esta debe ser enorme, o se vende demasiado barato o se
compre en excesivamente caro; y la misma debe estar presente al momento de la
celebración del contrato, esto quiere decir el justo precio pactado, ya que se puede
dar el caso, que a futuro el bien inmueble adquirido, por efectos de plusvalía,
incremente en un porcentaje mayor, a lo pactado en aquella fecha.
AUTOR(ES) Luisa Figueroa