CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Código civil y ley 820 del 2003

Cuestionario

1. Definición:
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda,
total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. La parte que
proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio arrendatario.

a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos,
los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y
a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo como
servicios se entiende el agua, alcantarillado, recolección de basuras, electricidad,
telefonía conmutada y gas; por cosas o usos por ejemplo ascensores, servidumbre,
tanques de agua, etc. Para todos los efectos, el precio de estos servicios podrá o no,
hacer parte del precio de la renta, en tanto que, el precio por las cosas o usos conexos,
se entiende incluido en el precio de renta.

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos

adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce
del inmueble por ejemplo administración de propiedad horizontal, parqueadero,
depósitos, bodegas, etc. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las
partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales, y llegado
el caso porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una
renta por el mismo. fijar un precio adicional o no, de arrendamiento por estos. En
ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá
exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble.

2. Características:
tiene casi todas las características de la compra venta salvo en los casos de con
sensualidad y por la forma de cumplirse las obligaciones es:
1. Consensual: porque se basa en el consentimiento de las partes.
2. Bilateral: porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe.
3. Oneroso: porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga
una renta por el mismo.
4. Conmutativo: porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo
que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como
equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa
arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
 5. De tracto sucesivo: aquellos que generan obligaciones de cumplimiento intermitente o
continuo cuya propia naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera
instantánea.
6. Principal: porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es
un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención.
7. Nominado: regulado por la ley.
8. Libre Discusión: Nadie nos obliga a realizar el contrato, además de pactar el tiempo,
servicios, etc.
9. Real:

3. Requisitos del contrato:

1. Nombre e identificación de las partes (Cedula de Ciudadanía).
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: “Se arrenda
pieza a persona sola” la persona vio por la ventana un cuarto que estaba desocupado en
donde estaba el letrero y ve que está en muy buenas condiciones, cuando la persona llega con
el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas. Por eso, aunque sea una
habitación, se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitación, identificar que es un
inmueble y que esa habitación tiene los siguientes linderos: Norte, sur, oriente u occidente.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso, zonas y servicios
compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una
contraprestación siempre va a ser arrendamiento, aunque sea periódico.
5. La relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Ejemplo: Identificar que el
inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv cable- usos, servicios adicionales.
6. Término de duración del contrato. A falta de estipulación de término por las partes, se
entenderá que se realiza por 1 año. El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos
destinados a vivienda es a término fijo.
7. Designar a cargo de cuál de las partes (arrendador o arrendatario) queda el pago de los
servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Se debe dejar claro si queda a cargo del
arrendador o del arrendatario. Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta
de acuerdo sobre el precio, esto es, que no se haga una manifestación en tal sentido.
el arrendamiento es acto de administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae de
su patrimonio la cosa arrendada, no la enajena.

Requisitos de validez
1. Capacidad
2. Consentimiento
3. Objeto licito

4. que cosas no se pueden arrendar:

Los bienes fiscales pueden ser dados en arrendamiento con fines de recreación o deporte, pero
no los de uso público, que son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por lo tanto, si
este tipo de bienes son involucrados en un contrato de arrendamiento, se genera su nulidad
absoluta por objeto ilícito, reiteró la Sección Tercera del Consejo de Estado.

El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido, El derecho

alimentario, Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación, Las cosas
comunes, es decir, los bienes de uso público, etc.
Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo único que puede exigir el arrendatario es el
Saneamiento, porque el único con capacidad para disponer es el propietario.
5. arrendamiento de cosa propia y de cosa ajena:
cosa ajena: Si la venta de cosa ajena vale, con mucha mayor razón ha de ser válido el
arrendamiento de cosa ajena. El inciso final del art. 1974 cc hace válido el arrendamiento
de cosa ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra
el arrendador, en caso de evicción.
Cosa propia: Cuando nos referimos a la compraventa se estableció en el artículo 1872 del
Código Civil establece que: “La compra de cosa propia no vale”, pero el arrendamiento si
vale, es decir, que el usufructuario dé en arriendo la cosa al propietario durante el término
del usufructo. También puede ocurrir en los contratos de administración fiduciaria. Si el
dueño por el contrario es poseedor de la cosa, no es válido el arrendamiento, por cuanto
el uso que se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la
posesión.

Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Público. En primer lugar, confiere la

oportunidad para que se pudieran celebrarse contratos de arrendamiento directamente o
con licitación, si el objeto de la prestación era inmueble. Cuando se trataba de muebles, si
el valor era superior a trescientos mil pesos a doce meses, su cuantía total requería la
licitación pública. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. LEY 80 DE 1993
derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se fijan criterios restrictivos de duración y cuantía para
la forma de celebración. Con todo, deben celebrarse por escrito, no necesariamente por
instrumento público, sea cual fuere la naturaleza de la cosa arrendada.

6. lesión enorme:
La lesión enorme es una figura jurídica que permite rescindir o dejar sin efecto un contrato
u otra obligación legal. un contrato de compraventa cuando una de las partes ha sufrido
un perjuicio desproporcionado en el negocio. ... Criterio subjetivo en la lesión enorme.

Código Civil Artículo 1947. Concepto de lesión enorme. El vendedor sufre lesión enorme
cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y
el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra
es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

¿Este mismo concepto es aplicable al concepto de arrendamiento?

Art. En el contrato de arrendamiento hay lugar a lesión enorme.

7. obligaciones del arrendador y del arrendatario:

art. 7 Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son
solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la
restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser
exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de
 los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los
arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como
intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código
de Procedimiento Civil.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del
contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y
sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales
convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en
buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el
arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el
caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el
plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el
arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En
el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene, además, la obligación de mantener en
adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios
de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias,
cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden
interno de la vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI,
Libro 4 del Código Civil.
- librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
- mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

PARÁGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será

sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a
tres (3) mensualidades de arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. (art. 9) Son obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren
imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su
cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas
comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el
contrato. 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y
las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a
cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
 dependientes, y 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el
Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil.
- El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del
contrato.
- Conservar en buen estado el inmueble.
El incumplimiento de las obligaciones da lugar a la terminación del contrato de
arrendamiento.

8. el subarriendo:
- El arrendatario puede subarrendar siempre que lo autorice el arrendatario, lo cual
debería quedar en el contrato, ya sea en un sentido u otro, autorizándolo o
prohibiéndolo.
- Al respecto señala el artículo 17 de la ley 820 en sus dos primeros incisos:
- «El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos
que medie autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de

arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los
usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas
que se comunicarán por escrito al arrendatario.»
Que el arrendatario subarriende sin autorización es una causal para la terminación del
contrato de arrendamiento.
  subarriendo parcial o total de inmuebles destinados a vivienda urbana, para lo cual nos
remitimos al Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, en su determinación en cuanto que “…El
arrendatario no tiene la facultad para subarrendar, a menos que medie autorización expresa
del arrendador…”, esto es, ni más ni menos, que el subarriendo se encuentra tácitamente
prohibido, de tal forma que, de no indicarse nada en el contrato, el arrendatario no podrá
bajo
ninguna circunstancia subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, siendo de tal magnitud
la
transgresión a esta normativa, que el Numeral 3º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003,
consagra como causal automática para la inmediata Terminación Unilateral del Contrato de
Arrendamiento por parte de el Arrendador, “… El subarriendo total o parcial del inmueble… o
el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del
arrendador…”, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal y los perjuicios que le hubiese
podido
irrogar con dicho subarriendo.

9. cesión del contrato:

La cesión de contrato de arrendamiento de vivienda urbana consiste en un contrato por

medio del cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transfiere a un tercero
(cesionario) los derechos y obligaciones que le competen como arrendatario en razón
del contrato de arrendamiento acordado con el arrendador.
Esta clase de contrato se lleva a cabo en el momento en que el arrendatario de un local o
vivienda transfiere a un tercero los derechos y obligaciones que le competen como
 arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento acordado con el arrendador.
 
De igual forma, el arrendatario se libera del contrato de arrendamiento, al pasar el
cesionario a ocupar su misma posición en el contrato ante el arrendador.
 
El arrendatario no está autorizado a ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a no
ser que intervenga el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
 
En caso de producirse la cesión de contrato de arrendamiento en Colombia con la
aprobación del arrendador, el cesionario se establece subrogado en la posición
contractual del arrendatario ante el arrendador. Esto quiere decir que el contrato de
arrendamiento no se cambia, a excepción de que el arrendatario sea reemplazado por
otro individuo, que dispondrá en todo caso de los mismos derechos y obligaciones que
poseía el arrendatario.
La cesión de contrato de arrendamiento de vivienda urbana consiste en un contrato por
medio del cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transfiere a un tercero
(cesionario) los derechos y obligaciones que le competen como arrendatario en razón del
contrato de arrendamiento acordado con el arrendador.
 
Como resultado de la cesión, el inquilino o arrendatario se desliga del contrato de
arrendamiento, al pasar el cesionario a ocupar el mismo lugar en el contrato frente al
arrendador.
 
Al generarse la cesión de contrato de arrendamiento de vivienda urbana con el
consentimiento del arrendador, el cesionario permanece subrogado en la posición
contractual del arrendatario (cedente) frente al arrendador. Esto representa que el
contrato de arrendamiento no sufre cambios, a excepción de que el arrendatario sea
reemplazado por otra persona, que poseerá los mismos derechos y obligaciones que tenía
el arrendatario. Para ampliar esta información te invitamos a leer sobre contrato de
arrendamiento.
En esta solo puede haber 1 solo contrato y solo lo puede hacer el arrendador

10. pago por consignación:

Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordado,
se aplicarán las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor
del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de
ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del
plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicación
del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuará
en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelación prevista
por el Gobierno.
 2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo
represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor
quedará a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos
(2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual
deberá estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignación dejará
constancia en el título que se elabore la causa de la misma, así como también el nombre
del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección
del arrendador o su representante, según el caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación. Una copia simple de
la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por la empresa de
servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de servicio
postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago
del canon de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo
represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva
identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado,
mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a
elección del arrendatario.

11. renovación tacita:

La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del arrendatario, no es
una renovación del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier
causa, no podrá entenderse renovado sino mediante la formalización expresa del nuevo
contrato.

Artículo 2014. Intención de renovación

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en
caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el
arrendatario, es una renovación del contrato.

Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho

el arrendador para exigirla cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuere raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador,
hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si
ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su
intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos y es necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes
en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera.
Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el
arrendador por un tiempo más. Inc. 1: El contrato no se renueva tácitamente, por el
hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato.
Inc. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el arrendatario
pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el
uso y goce de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato
se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el período siguiente, igual al
inicialmente convenido. De esta manera la renovación de un contrato no se supone,
sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el
arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera, porque el termino
se venció y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya
renovado el contrato, es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del
arrendador. Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la
terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada. Así lo consagra
el inc. 2º del art. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día de la restitución no se renueva
expresamente el contrato tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera”.
La regla general a que se alude es absoluta tratándose de arrendamiento de cosas
inmuebles. En ningún caso cabe la renovación tácita de un contrato de arrendamiento de
bienes muebles como regla general. Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a
dicha regla general, y es así como el inciso final del artículo 2014 Cód. Civil determinan
las condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de
arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovación tácita en este caso
constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos términos de la
anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que en el nuevo contrato no puede exceder
de tres meses, si se trata de predios urbanos.
El Código Civil establece una excepción, la renovación tacita, consiste en la prórroga
del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios
urbanos. Inc. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes
requisitos:
a. Que la cosa arrendada sea un bien raíz, rústico o urbano.
b. Que el arrendatario conserve la tenencia.
c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta
correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato o las partes hayan
manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arriendo.
Vencido el término de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el
contrato por otro término igual a la inicial y el arrendatario pierde todos los derechos
sobre el bien. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitución del bien, el
arrendatario puede seguir ocupándolo, pero el arrendador puede pedir el bien en
cualquier momento, sin requisito alguno, ni indemnización, porque no hubo renovación
expresa.
 d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier
período subsiguiente a la terminación del contrato, o ambas partes hubieren manifestado,
la intención de perseverar en el contrato.
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminación
del contrato.
Efectos de la tácita renovación. Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados
anteriormente, el contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de
tres meses, en los inmuebles urbanos.

12. mejoras realizadas por el arrendatario:

DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el caso previsto en

el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario
podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en
ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo
total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el
arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del
valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas
reparaciones. Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de
las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la
renta. En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el
derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no
sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

13. derecho de retención por parte del arrendatario:

En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no
podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe
de ella por parte del arrendador.

14. prohibiciones de garantía y deposito

Consecuencia práctica de esta disposición es que el contrato de arrendamiento de
inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones reales sino en cauciones personales,
para garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. El artículo 16 de la ley
820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de arrendamiento para vivienda
urbana no se podrá exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales,
 para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o
pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato
arrendamiento, o sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas
en el inciso anterior". Se prohíbe todo tipo de caución real o depósito, bien en dinero
efectivo o en otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar, así, que
se haga más gravosa la situación prestacional de este. Estas garantías no pueden
estipularse ni directa, ni indirectamente, ni por interpuesta persona. En caso de que se
fijen garantías deben estar contenidas en el propio contrato. Ejemplo: Se suelen constituir
como garantía del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio, por lo tanto,
únicamente serán permitidas siempre que estén incluidas en el contrato y no como títulos
individuales; porque si no serían 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de
arrendamiento y esas letras se podrán cobrar mediante proceso ejecutivo
individualmente. Si el arrendador exige depósito o garantía, puede ser sancionado con
multa hasta por veinte veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su
imposición.

15. clasificación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

art. 4. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente
forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto:
a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el
de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con
o sin servicios, cosas o usos adicionales;
Ej: Pedro toma en arrendamiento el apartamento para él y su familia.
b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble
o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio; Ej: pedro y pablo
toman en arrendamiento el apartamento para que vivan las familias de pedro y pablo.
Pedro y pablo son coarrendatarios y solidarios por el pago del arrendamiento y demás
obligaciones derivadas o accesorias.
c) compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble
que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de el
con el arrendador o con otros arrendatarios. Ej: Pedro arrienda un apartamento, pero
solo en parte, pues el resto está ocupado por el arrendador.

d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e

incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término
inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del
vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin
indemnización alguna.
Ej: pedro, que es estudiante universitario, arrienda una habitación con derecho a
servicios, uso compartido de la cocina y los baños. Importante tener en cuenta que
este tipo de contrato debe ser inferior a un año y cualquiera de las partes puede
 terminarlo en cualquier tiempo y sin indemnización, pero con previo aviso de 10 dias.
Es un caso muy especial de arrendamiento al que no le aplican las normas generales
sobre la terminación del contrato.

e) PARÁGRAFO 1o. Entiéndase como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo
que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la
forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
PARÁGRAFO 2o. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que
deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente
artículo.

16. termino y prórroga del contrato

termino: según la ley 820 art 5 y 6 El término del contrato de arrendamiento será el que
acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1)
año.
El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de
forma unilateral, existiendo o uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de
pagar una indemnización.
Como recomendación final la invitación es a buscar asesoramiento antes de firmar
cualquier contrato, puesto que un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para
el arrendador y para el arrendatario.
Prorroga: El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en
iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes
haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los
reajustes de la renta autorizados en esta ley.
¿Es obligatorio renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
La simple expiración de la duración pactada da a lugar a la terminación del contrato
siempre que las dos partes estén de acuerdo en ello, de lo contrario el contrato se debe
prorrogar, excepto en los casos en que la ley permite terminarlo o no renovarlo.
Si no se dan las condiciones para terminar el contrato legalmente, se puede terminar, pero
pagando las indemnizaciones a que haya lugar según la parte que termina ilegalmente el
contrato de arrendamiento.
Generalmente la terminación se da en común acuerdo, como cuando el arrendador le pide
el apartamento al arrendatario y este acepta entregarlo, o viceversa, pero cuando no hay
acuerdo, entonces hay que aplicar lo que dispone la ley respecto a la terminación del
contrato de arrendamiento.

17. fijación e incremento del canon de arrendamiento

FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del canon estipulado por
las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en
moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en
que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de
referencia diferente.
 REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del
contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una
proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya
tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a
aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no
exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley. El arrendador que opte por
incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del
incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o
mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato,
so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un
reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la
comunicación.

18. terminación del contrato.

TERMINACIÓN POR MUTUO ACUERDO. Las partes, en cualquier tiempo, y de común
acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda
pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del
término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del
servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del
arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa
autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada
por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad
horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a
la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las
siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través
del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida
fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia
habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o
cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su
reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un
contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador
deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco
(1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a),
b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una
caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida,
constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del
arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de
los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. Cuando se trate de la causal
prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo
procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley. De no mediar constancia por
escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado
automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR

MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendador pueda dar por
terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el
numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante
legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y,
manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3)
meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le
enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta
vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o
su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha
señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que
expida la autoridad competente.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador
tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que
pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.

TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Son causales para que el arrendatario
pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su
cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento
del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute
cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario
por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres
(3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el
inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la
intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial
correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé
previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el
arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena
voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del
preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un
término igual al inicialmente pactado.
PARÁGRAFO. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad
competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo
el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para
llevar, a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al
arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de
que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar
la entrega al arrendador. Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la
diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un
secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la
entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre. De todo lo anterior se
levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO

MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendatario pueda dar por
terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el
numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante
legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y,
manifestando que se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la
indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3)
meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La
consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal
efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le
enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga
conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta
vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o
su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,
recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la
autoridad competente.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario
tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que
pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el
artículo anterior.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la
autorización para la devolución de la suma consignada.