Guia Practica de Escribania 2 Ed Unificada Actualizada y Ampliada - DR Teitelbaum Horacio - 2016

Table of Contents
ABREVIATURAS UTILIZADAS EN LOS DESARROLLOS

PRÓLOGO
Método utilizado en el análisis de casos
Redacción escrituraria. Partes esenciales en letras
Ventas y transmisiones de dominio
1- Venta y protección a vivienda familiar
2- Venta judicial por cumplimiento de condena a escriturar
3-Venta de nuda propiedad y transmisión de derecho real de
usufructo.
4- Compraventa de inmueble adquirido por sorteo e hipoteca por
tercero del saldo de precio por una fundación y afectación a
protección de la vivienda.
5- Venta a favor de sociedad en formación
6- Cesión de Boleto de compraventa y transmisión de dominio
7- compraventa y afectación a vivienda familiar.
8. REPRODUCCIÓN DE ACTO DE COMPRAVENTA Y LEASE
BACK
9- Redistribución predial y venta con hipoteca con reserva de
grado preferente
10- Venta a favor de sociedad en trámite de fusión por absorción.
11- Venta y constitución de servidumbre y derecho real de
superficie.
Sociedades
12- Constitución de S.A. con aporte de inmueble
13- Reducción de capital con rescate de acciones
14- Aumento de capital con aporte de inmueble
15 - MODIFICACIÓN DE ESTATUTO
16- Fusión de sociedades
17- Transformación de sociedad de pleno derecho artículo 94
bis. Sau
Donaciones
18- Donación parte indivisa e inscripción DTR 5/92
19- Donación nuda propiedad y constitución de usufructo
oneroso
2
20- Donación con renta vitalicia
21- Readquisición de dominio por pacto de revocación
Protocolización de subasta
22- Protocolización de subasta
23. PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA UNIDAD
FUNCIONAL ADQUIRIDA POR CONSORCIO DE
PROPIETARIOS
Testamentos
24- Testamentos
25- TESTAMENTO
Cesiones
26- Cesión de derechos hereditarios en pago
27- CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO
28- Cesión de derechos de beneficiario DE FIDEICOMISO
INMOBILIARIO
Permuta
29- Permuta
30- Permuta de terreno por unidades a construir
Dación de Pago
31- Dación de Pago
32- Cesión de deuda y dación en pago
Liquidación del régimen de comunidad ganancial
33- Liquidación y transmisión de inmueble en compensación
34- Adjudicación por disolución
Fideicomiso
35- Fideicomiso inmobiliario
36- Fideicomiso de administración por testamento consular
Hipoteca
37- Mutuo con garantía hipotecaria sobre parte indivisa
38- Hipoteca en garantía de contrato de obra
Propiedad horizontal
39- Reglamento de propiedad HORIZONTAL y cláusula de
sobreelevar
40- Modificación a reglamento de propiedad HORIZONTAL por
alta de unidades construidas
APÉNDICE NORMATIVO
DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL Nº 1/86
3
DECLARATORIAS DE HEREDEROS. TESTAMENTOS. SE
INSCRIBE. ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN
ORDENADA JUDICIALMENTE. 28-10-1986
TRACTO ABREVIADO. LEY 17.801 (ART. 16, INC. B).
CONSTITUCIÓN DE USO, HABITACIÓN, SERVIDUMBRE,
ANTICRESIS E HIPOTECA POR LOS HEREDEROS DEL
TITULAR DOMINAL O DE SU CÓNYUGE. DISTINTOS
SUPUESTOS. REQUISITOS DOCUMENTALES (1-4-1992)
INCLUYE EN LA ENUMERACIÓN DEL ARTÍCULO 1º DE LA
D.T.R. 1/92 EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO (20-8-1992)
EN LOS DOCUMENTOS EN LOS QUE SE CONFIGURAN
ACTOS DE DISPOSICIÓN, COMPRENDIDOS EN EL ART. 16,
INCS. A), B) Y C) DE LA LEY 17.801, CUANDO LA
TRANSMISIÓN NO ALCANCE A LA TOTALIDAD DE LAS
PARTES INDIVISAS EXISTENTES O DE LOS COTITULARES
RESULTANTES, SE ADMITIRÁ LA INSCRIPCIÓN DE LA
ADQUISICIÓN MORTIS CAUSA A FAVOR DE TODOS LOS
HEREDEROS, SIEMPRE QUE SE CUMPLAN LOS
REQUISITOS (11-11-1992)
(27-3-1998)
DISPOSICION TECNICO REGISTRAL Nº 2/99
31-05-1999
16-07-1999
16-01-2002
DISPOSICIÓN TECNICO REGISTRAL Nº 3/02
15-03-2002
16-04-2003
(23/9/2003)
DISPOSICIÓN TÉCNICO REGISTRAL N° 5/80
4
MINISTERIO DE ECONOMÍA
DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
DISPOSICIÓN TÉCNICA REGISTRAL N° 8/15
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
5
Teitelbaum, Horacio
Guía práctica de escribania: 2ª Edición, actualizada, ampliada y adaptada al nuevo CCC /
Horacio Teitelbaum; editado por Diego Di Lalla. - 2a ed ampliada. - Ciudad Autónoma de
Buenos Aires: Di Lalla, 2016.
ISBN 978-987-3913-05-1
1. Derecho Notarial . I. Di Lalla, Diego, ed. II. Título.
CDD 347.016
Fecha de catalogación: 20/03/05/2016

LIBRO DE EDICIÓN ARGENTINA
QUEDA HECHO EL DEPÓSITO QUE ESTABLECE LA LEY 11.723.
No se permite la reproducción total o parcial de esta obra, ni su almacenamiento en un sistema
informático, ni su transmisión en cualquier forma o por cualquier medio electrónico, mecánico,
fotocopia u otros métodos, sin el permiso del editor, con la pena establecida por el artículo 172
del Código Penal, al que de cualquier manera y en cualquier forma defraude los derechos de
propiedad intelectual que reconoce esta ley.
6
Al equipo de editorial Di Lalla por la logística.
A quienes confían que estas páginas les pueden ser
útiles. A Graciela Manfredi y Axel de la Mata por
aportar sus puntos de vista.
A mi familia y a Alma, luz de mis ojos.
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ABREVIATURAS UTILIZADAS EN LOS
DESARROLLOS
AFIP Administración Federal de Ingresos Públicos
CABA Ciudad Autónoma de Buenos Aires
CBI Certificado de Bienes Inmuebles
CCCN Código Civil y Comercial de la Nación
CETA Certificado de Transferencia de Automotores
COTI Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles
CPCCN Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
CUIT/L Clave Única de Identificación Tributaria / Laboral
DH Declaratoria de herederos
DNI Documento Nacional de Identidad
DNRPA Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Automotor
DR Decreto reglamentario
DTR Disposición Técnico Registral
FR Folio real
FRE Folio Real Electrónico
IGJ Inspección General de Justicia
ITI Impuesto a la Transmisión de Inmuebles
LN Ley notarial
LGS Ley General de Sociedades
ON Obligaciones negociables
PBA Provincia de Buenos Aires
PEP Persona Expuesta Políticamente
8
R Resolución
RG Resolución General
RN Registro notarial
RPI Registro de la Propiedad Inmueble
UC Unidad complementaria
UF Unidad funcional
VHF Valuación fiscal
VIR Valor Inmobiliario de Referencia
En la provincia de Buenos Aires, según la ley 9020 (art. 137), no están
permitidas las abreviaturas en las escrituras públicas. En la Ciudad
Autónoma, según art. 61, inc. c, ley 404, se aceptan cuando sean signos o
abreviaturas científicas o socialmente admitidas con sentido unívoco.
9
PRÓLOGO
La nueva versión de las guías 1 y 2, responde a la reciente normativa que
rige desde el 1/8/15, en función de la redacción del Código Civil y
Comercial de la Nación. En este sentido, innovamos proponiendo
enunciados elaborados artificialmente con el objetivo de incorporar
catalizadores originales, y hemos reciclado consignas ya presentadas, con
adaptaciones propias de los últimos paradigmas. No obstante, una parte de
los sesenta casos de análisis han sido dejados de lado, por no haber sufrido
relevantes modificaciones o directamente haber desaparecido su
aplicación, como ser las sociedades civiles.
Asimismo, incluimos en los comentarios algunos de los criterios
desarrollados en los foros académicos del año 2015 y, como siempre,
insistimos en que las soluciones son flexibles de acuerdo a la
interpretación que se realice, y simplemente intentamos mostrar un
tratamiento directo y con fundamentos jurídicos. La redacción es
intencionalmente técnica y neutra, reservándonos la información
presentada en varios puntos, para otro tipo de trabajo con distinto perfil y
objetivo.
Citamos y transcribimos los artículos del Código Civil y Comercial de la
Nación y otras normas conexas, para ilustrar y ahorrar explicaciones a
medida que van surgiendo. De esta forma, apuntamos también a dar
aplicaciones prácticas, a través de ejemplos, a la reciente legislación que
es virtualmente un producto académico.
El orden de los capítulos esta básicamente expuesto para la organización
temática de los ejercicios, y las situaciones registrales e impositivas que
se reiteran, solo se explican una vez según su aparición.
Con la esperanza de que sirva para despertar inquietudes y facilitar la
asimilación progresiva de conceptos, deseamos que la presente obra sea de
utilidad en cualquier ámbito y etapa profesional en la que el lector se
encuentre.
EL AUTOR
10
11
MÉTODO UTILIZADO EN EL ANÁLISIS DE
CASOS
En búqueda de la simplicidad y el pragmatismo, dejando de lado la
retórica y el lenguaje artificioso, encuadraremos la explicación de los
contenidos y modelos en función de la versión original de los casos
presentados.
O sea, a partir del enunciado y su lectura, expondremos en la secuencia
que se presenten en las consignas, las dificultades y posibles contenidos
vinculados y conexos que aporten a la resolución. De esta manera,
partiendo de los ejemplos y problemas temáticos inferidos de las
premisas, las que son utilizadas como disparadores para proponer
herramientas de soluciones, cada cual podrá organizar su propio sistema,
asociando nuevas situaciones a éstas, que si bien parecen irreales, aportan
desde lo fáctico el anclaje para recordar normas o atar cabos para
supuestos similares.
Al inicio expondremos literalmente el caso a resolver, pudiendo la
lectura del mismo presentarse compleja y frustrante. A continuación,
clasificaremos y desarrollaremos en orden de aparición en las consignas y
en forma muy acotada y fundada, los obstáculos a sortear. Si bien puede
resultar que algunas explicaciones culminen de manera abrupta, en
realidad el corte es una invitación a continuar con la lectura del modelo de
escritura y así, al final, a modo integrador de lo puesto a consideración,
fundir y plasmar en forma resumida la resolución del tema.
Los modelos de escritura presentados responden, justamente, a una guía
y esquema que admite que las partes, por la autonomía de la voluntad o el
escribano con su asesoramiento, apuntalen con su redacción y estilo los
lineamientos que se ofrecen como plataforma, para ornamentar el
documento.
12
REDACCIÓN ESCRITURARIA. PARTES
ESENCIALES EN LETRAS
En el marco del nuevo artículo 303 del CCCN (Pueden usarse números
excepto... o datos que corresponden a elementos esenciales del acto
jurídico) integrado con lo dispuesto en CABA por artículo 61 inciso c Ley
404 (No se utilizarán guarismos para expresar el número de escrituras
matrices.....), y lo que pueda estar legislado por las demás leyes locales de
la regulación de la función notarial en el resto del país, la redacción de los
modelos de escrituras en cuanto a las partes esenciales que deben
consignarse en letras, serán las definidas por cada demarcación notarial. El
artículo 309 define las nulidades de la escritura, la inobservancia de otras
formalidades a las contenidas en el mismo serán sujetas a sanción
disciplinaria y la nómina de estas estará delineada por los colegios de
escribanos correspondientes de acuerdo a las pautas que puedan
establecerse. Hasta tanto no se configuren estos nuevos parámetros, el
campo profesional notarial queda normado por lo establecido en cada
localidad.
CLÁUSULA SOBRE CAPACIDAD RESTRINGIDA/
INHABILITACIÓN /INCAPACIDAD (Este último concepto es difícil
que ocurra al haber por definición una absoluta imposibilidad de
interaccionar con el entorno) para neutralizar las consecuencias de los
artículos 39/44 y la falta de reglamentación sobre el particular.
Basado en la integración de los artículos articulo 9 y 961 / buena fe ,
artículo 31 /inciso a, presunción de capacidad , art. 388 última parte / la
parte que obró con ausencia de capacidad de ejercicio para el acto, no
puede alegarla si obró con dolo, el nuevo concepto de dolo en materia de
responsabilidad civil, art. 1724 expresa “EL DOLO SE CONFIGURA POR
LA PRODUCCIÓN DE UN DAÑO DE MANERA INTENCIONAL O CON
MANIFIESTA INDIFERENCIA POR LOS INTERESES AJENOS”.
CLÁUSULA PARA CONTRATOS O ACTOS UNILATERALES POR
ESCRITURA PÚBLICA.
13
Los / el comparecientes declaran, que otorgan el presente acto con
PLENA CAPACIDAD, la cual es presumida por ley, de acuerdo a los
principios de buena fe, y que conocen la normativa respecto a que la
ausencia de capacidad de ejercicio para los actos, no puede ser alegada si
se obra con dolo, el cual se configura por la producción de un daño
intencional o con manifiesta indiferencia por los intereses ajenos.
(Artículos 31 incisa a 9, 961, 388 y 271 y 1724 respectivamente).
CLÁUSULA DE EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD Y MINUTA
INSISTIDA (pueden incorporarse en la escritura al final o
instrumentarse aparte o combinarse y conservarse por cinco años
período de prescripción residual) (Artículos 2560 y 2561, segundo
párrafo).
Las partes- comparecientes- testigos- EXONERAN de toda
responsabilidad al escribano autorizante atento a que han sido
debidamente asesorados y comprenden las consecuencias e implicancias
jurídicas del acto otorgado por escritura pública -o instrumento privado
con certificación de firmas- del día de la fecha en el Registro Notarial a mi
cargo. En pleno conocimiento libre e informado de la vigente normativa
de fondo y en el marco de la misma, INSISTEN en otorgar el acto,
asumiendo los riesgos que pudieran acontecer, y declarando la absoluta
convicción de realizarlos en ejercicio de su pleno discernimiento,
intención y libertad.
(Art. 1720 – 1725-1768- Se sugiere no ahondar en detalles puesto que se
arriesga a que lo no mencionado quede fuera de la indemnidad- Esta
cláusula incluye la problemática de la capacidad restringida, incapacidad,
no información o vigencia de inscripciones de uniones convivenciales y
sus pactos, y en general lo que pueda ser materia de demandas judiciales
en contra del profesional, su efecto y éxito dependerá del contexto y
apreciación judicial llegado el caso).
CLÁUSULA SOBRE CONTRATACIÓN EN MONEDA
EXTRANJERA.
14
“Las partes manifiestan que es condición esencial el cumplimiento de la
obligación contraída en este contrato de – locación, leasing, mutuo, etc. –
en la moneda pactada DÓLARES ESTADOUNIDENSES. El deudor se
obliga atento el principio de identidad de pago, y los requisitos de
integridad, puntualidad y localización a cumplir con lo expresado en este
contrato el cual integra el derecho de propiedad de los contratantes y por
ende tiene protección y garantía Constitucional. Además, el deudor declara
su solvencia para cumplir con sus obligaciones, asume el riesgo cambiario
que pudiera existir , RENUNCIA A LIBERARSE DE SU OBLIGACIÓN
DANDO EL EQUIVALENTE EN MONEDA DE CURSO LEGAL, y
faculta al acreedor a optar para el cumplimiento del pago con la
adquisición de títulos públicos representativos de deuda Argentina en la
moneda pactada, y –o en CUALQUIER CASO a adquirir en los lugares
alternativos del exterior del país la suma correspondiente al cumplimiento
de la obligación si fuera imposible realizarlo en el país siendo siempre a
cargo del deudor los gastos y comisiones que se generen por los trámites
en el extranjero relacionados a esta cláusula– A todo evento, el deudor
otorga poder especial irrevocable a favor del acreedor para suscribir
contrato de arbitraje, con elección de árbitros, por controversias que
pudieran surgir respecto de esta relación jurídica. En caso de realizar el
deudor una consignación extrajudicial por el pago de sus obligaciones, el
acreedor podrá retirar las sumas depositadas rechazar el pago, siendo los
gastos y honorarios del deposito y su retiro a cargo del deudor, y
reservándose el acreedor la posibilidad de reclamar judicialmente por la
diferencia del importe mayor”.
FUNDAMENTO JURÍDICO PARA LA REDACCIÓN DE LA
CLÁUSULA.
(Artículos 9, 13, 380, 762, 765, 772, 867, 868, 910, 912, 965, 1525, 1649,
1650).
15
VENTAS Y TRANSMISIONES DE DOMINIO
1- VENTA Y PROTECCIÓN A VIVIENDA FAMILIAR
BIEN: Finca ubicada en CABA, que reviste para el vendedor el
carácter de bien propio por haberlo heredado de la sucesión de
su padre, en carácter de único heredero, encontrándose la
respectiva declaratoria sin inscribir en el RPI, con relación a la
finca que se enajena. El causante falleció en la Ciudad de
Montevideo, República Oriental del Uruguay, siendo ese su
último domicilio y según escritura del 2/3/86 había adquirido el
inmueble siendo viudo.
VENDEDOR: Menor de edad, emancipado por matrimonio,
cuya cónyuge también es menor de edad. Reemplaza vivienda.
COMPRADOR: Josefina Pérez de García, viuda y su única hija
Josefina García, soltera, 17 años de edad, quien efectúa la
compra con dinero producto de su trabajo como diseñadora
gráfica. Porción en condominio: 8/14 la madre y 6/14 la hija. El
inmueble adquirido tiene para la madre el carácter de bien de
reemplazo.
PRECIO: u$s 200.000, de los cuales 60.000 al firmarse el
boleto de compraventa y posesión, 40.000 al momento de la
escritura; saldo en SEIS MESES a partir de la escritura con más
un interés del DIEZ POR CIENTO ANUAL. En garantía del saldo
de precio grava con DERECHO REAL DE HIPOTECA EN
PRIMER GRADO la finca enajenada. El saldo total de precio
adeudado con más los intereses convenidos se documenta en
una letra hipotecaria.
A) POR LA PARTE VENDEDORA.
16
Siendo el transmitente del bien heredado, un menor de edad
capaz para el acto y emancipado por matrimonio (la autorización
para contraer matrimonio conforme artículo 404 es conferida a
los menores de edad mayores de 16 por sus representantes
legales, y por negativa de estos o siendo menores de 16 previa
dispensa judicial), aun con cónyuge mayor de edad, se exige
para la enajenación de bienes adquiridos de manera gratuita, la
autorización judicial (art. 29). La misma se tramita en el mismo
proceso sucesorio por efecto del fuero de atracción (art. 2336) y
no exige la previa conformidad del Ministerio público (art. 103)
ya que el emancipado ya no reviste la calidad de menor de edad
común sino de características particulares.1
El bien que se enajena es calificado como propio, por
aplicación del régimen primario de disposiciones comunes de la
comunidad ganancial y de la separación de bienes (arts. 454 a
462, 464, inc. b),2 solo se exige el asentimiento si se dispone de
los derechos sobre la vivienda familiar y las promesas sobre
ésta, o los muebles indispensables o su transporte fuera de ella.
Si el disponente declara que la venta no involucra lo previsto en
este artículo 456 y llegase a resultar falso, quien no ha dado su
asentimiento pude demandar la NULIDAD del acto bajo las
condiciones previstas por ley. Consideramos sumamente útil
entonces que, más allá de la manifestación del transmitente,
comparezca el cónyuge no disponente y avale lo declarado por
el otro, en cuanto a que no se trata de la disposición de la
vivienda familiar o de derechos sobre la misma.
El causante padre del vendedor, falleció en la República
Oriental del Uruguay, según el libro 6, sobre disposiciones
comunes a los derechos reales y personales, Título IV
Disposiciones de derecho internacional privado, Capítulo 3 parte
especial, Sección 9 Sucesiones artículos 2643 a 2648, la
17
jurisdicción y el derecho aplicable son los del lugar de situación
de los bienes inmuebles en nuestro país y se aplica el derecho
Argentino.
B) PARTE COMPRADORA.
Concurre una madre viuda, junto con su hija soltera quien
invierte el dinero producido por su trabajo con título habilitante
(art. 30),3 de alguna profesión cuyo diploma, programa e
institución tengan un reconocimiento oficial por Ministerio
respectivo. De tratarse de trabajo sin título habilitante y ser un
mayor de 16 años se presume la autorización de los
progenitores para todos los actos y contratos concernientes al
empleo, profesión o industria VINCULADOS a su actividad (art.
683 4 es decir que la compra, por ejemplo, tendría que
corresponder directa o indirectamente a una utilidad para el
empleo, profesión o industria ) .
La madre declara que su compra en la proporción indicada, es
el resultado de la opción de reemplazo de vivienda prevista por
el artículo 14 de Ley 239055 de impuesto a la transferencia de
inmuebles. La reinversión debe concretarse en el término de
doce meses de efectuada la declaración jurada y obtenido el
certificado de no retención por parte de la AFIP, en
consecuencia, la adquirente puede manifestar en la escritura
que está cumpliendo en tiempo y forma lo comprometido a este
respecto.
PRECIO. IMPUESTOS. HIPOTECA Y FIRMA.
El precio se fija en la suma pactada en el boleto, y la forma de
pago es parte de la cláusula que lo establece, al igual que la
mención de su saldo garantizado por hipoteca, la cual se
constituye a continuación de haberse transmitido el dominio.
18
Siendo el boleto de compraventa formalizado con entrega de
posesión, el hecho imponible del ITI –Ley Nacional 23905- se
abona en el plazo correspondiente actuando el comprador como
agente de retención del 1,5 por ciento del precio, lo cual es
cumplido por el escribano si es que la instrumentación del boleto
se realiza por escritura pública. El impuesto local de sellos que
surge del Código Fiscal de CABA, establece que la
instrumentación de la entrega de la posesión cualquiera fuera su
forma documental, genera la obligación de recaudar el 3,6 por
ciento, suma que se tomará a cuenta del precio, valuación fiscal
homogénea (VFH) o VIR, lo que sea mayor, y si fuese en
moneda extranjera y la cotización difiere entre la fecha del
impuesto y la transmisión del dominio, se abonará la diferencia.
No obstante, la hipoteca por saldo de precio se encuentra
exenta del pago de impuesto de sellos en CABA.
La hipoteca constituida de acuerdo a los principios de
especialidad en cuanto al inmueble, crédito y obligación que se
garantiza (arts. 2187,8-9-2209)6 contiene las cláusulas mínimas
en función de la finalidad del contexto del pago del saldo de
precio, agregándose que la deuda es además representada en
una LETRA HIPOTECARIA, la cual conforme la Ley 24441
podrá ser cartular, o su creación y emisión surgir de la escritura
pública y ser de naturaleza escritural (artículos 35 a 49 Ley
24441 y 118 a 123 decreto 466-99).7 Si una de las compradoras
no sabe o no puede firmar circunstancialmente la escritura (art.
305 inciso F),8 debe hacerlo en su nombre otra persona, y debe
hacerse constar la manifestación sobre la causa del
impedimento y la impresión digital del otorgante. En CABA, la
reglamentación de la ley local de regulación de la Ley Notarial
404 dispone que el firmante a ruego debe integrar la parte
negocial del impedido (art. 79 inciso C y 54 -55 decreto
19
reglamentario 1624-00).9 Si la letra hipotecaria fuera cartular,
puede optarse por otorgar un poder especial de la hija a la
madre en la misma escritura, o suscribirla también a ruego.
VALUACIÓN FISCAL.
Hasta el 2007, los bienes inmuebles cuyo valor de adquisición
igualaba o superaba los $ 160.000 debían tramitar el Formulario
381 (nuevo modelo de bienes registrales), que incluía también a
buques, aeronaves y automotores, según sumas de referencias
específicas.
En la actualidad, la RG 2371 del 21-12-07, sancionó un nuevo
régimen, y derogó parcialmente la anterior RG DGI 3580 del 19-
10-92, con lo cual, el sistema fue reemplazado por el Certificado
de Bienes Inmuebles (CBI), el que se genera dentro de los
quince días luego de cargar los datos de alguna operación que
tramitó a su vez el COTI, requerido para las operaciones de
oferta de transmisión de bienes inmuebles cuyo precio VFH
base imponible o VIR que grave al acto sea igual o superior a
los $ 600.000. A partir del 14-01-07, los antecedentes
documentales en que se haya referenciado un COTI, tendrán
que exhibir para la constitución, transferencia, cancelación o
modificación total o parcial de derechos reales sobre inmuebles,
el CBI al escribano actuante o, en su defecto, éste dejará
constancia de la ausencia de su exhibición por no corresponder
o no haberse tramitado.
Según RG 2762/10 el régimen del Formulario 381 nuevo
modelo, se mantiene para la constitución, transferencia,
cancelación o modificación total o parcial de derechos reales
sobre embarcaciones, aeronaves y maquinarias (agrícolas,
tractores, cosechadoras, grúas, viales y todas aquellas que se
autopropulsen) en los valores fijados por la normativa en función
20
de la proporción de cada condómino, si fuera el caso, y siendo
obligatorio sin importar el valor para el supuesto de aeronaves.
En materia de automotores y motovehículos el formulario se
denomina CETA (Certificado de Transmisión de Automotores).
PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA.
Las adquirentes solicitan la afectación a la protección de la
vivienda artículos 244 y concordantes,10 redactándose las
declaraciones para acceder al beneficio. El parentesco para
designarse recíprocamente beneficiarias surgirá de la exhibición
de la partida de nacimiento o libreta de familia y la manifestación
acerca del destino de vivienda familiar, y si fuese el caso, única
en CABA (justificado con la tramitación de un informe al RPI
sobre titularidad dominial), y de ocupación permanente, lo cual
califica para la exención del impuesto local de sellos hasta la
suma de $ 975.000 tributándose solo por el excedente en la
alícuota del 3,6 %.
Si bien la ley legítima a los titulares registrales para la
protección de la vivienda y las compradoras todavía no lo son, la
DTR 4-15 no establece ninguna limitación y se puede consignar
que se ruega la afectación una vez que se encuentre registrada
la compra y la protección estará, de todas formas, cubierta
desde la fecha de la presentación del trámite ante el RPI.
Los certificados registrales de dominio e inhibición, se solicitan
por el titular registral fallecido. En el caso de inhibiciones si el
fallecimiento ocurrió antes del 1-8-15 pudo haberse anotado una
cesión de derechos y acciones hereditarios, razón por la cual se
pide constancia de cesiones por el causante e inhibiciones por
los transmitentes o cesionarios de estos (en CABA el RPI
informa ambos en el mismo certificado). Luego de esa fecha, la
publicidad de las cesiones de derechos hereditarios se cumple
21
con la agregación de la escritura pública de cesión (arts. 1618
inciso a y 2302)11 en el expediente sucesorio quedando
derogadas tácitamente las DTR en CABA 6 y 8/99 y el artículo
137 del decreto 466-99.
Los requisitos para inscribir la DH en el RPI, incluyen la
REFERENCIA A LAS RESOLUCIONES JUDICIALES
RESPECTIVAS que han de ser precisas (sin exigirse
transcripciones) con indicación de fecha, carátula del expediente
y número del mismo, juzgado, fuero, jurisdicción, número de
foja, sobre los autos que declaran herederos y ordenan la
inscripción (arts. 34 inciso a y concordantes 466-99 y DTR 3-80
PBA artículo 2).12
La minuta universal (en CABA) que presenta el escribano al
RPI contiene como ayuda y guía en su margen izquierdo los
rubros que deben completarse, y lo que no se encuentre en los
mismos puede ser volcado en anexos si fuera necesario.
NOTA DE APERTURA. ARTÍCULO 75 LEY 404. PROTOCOLO
AÑO 2015 A CARGO DEL ESCRIBANO…REGISTRO
NOTARIAL 5000 CABA.
FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO
22
COMPRAVENTA DE INMUEBLE E HIPOTECA POR SALDO
DE PRECIO - LÓPEZ, Juan a favor de PÉREZ, Josefina y
otra - PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA – ESCRITURA UNO. En
la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a
los DOS días del mes de Octubre del año dos mil quince, ante
mí, Escribano Autorizante, COMPARECEN: por una parte, los
cónyuges en primeras nupcias Juan LÓPEZ, argentino, nacido
diez de Marzo de Mil novecientos noventa y nueve, DNI
41.618.402, CUIT 20-416184-2, y María BIANCO… ambos
menores de edad capaces para este acto en virtud de estar
emancipados por matrimonio como así resulta del Acta de
Matrimonio de fecha 15/3/16 cuyo original tengo a la vista y en
fotocopia certificada agrego a la presente, del cual surge que el
casamiento fue celebrado CON LA RESPECTIVA
AUTORIZACIÓN, y manifiesta no ha sido anulado, domiciliados
en la calle Corrientes 372, de esta Ciudad; y por otra parte, lo
hacen Josefina GARCÍA, quien manifiesta ser soltera y declara
no estar en unión convivencial, argentina, menor de edad
nacida… , DNI 35.615.114, hija de Josefina Pérez y Alberto
García, y Josefina PÉREZ, quien manifiesta ser viuda de sus
primeras nupcias de Alberto García y no estar en unión
convivencial, argentina, nacida el … DNI 8.975.321, CUIT 27-
8975321-8, ambas con domicilio en la calle Arenales 384, de
esta Ciudad; todos JUSTIFICAN SU IDENTIDAD en los términos
del artículo 306 inciso a) del CCCN, con la exhibición de los
documentos idóneos ya mencionados y cuyas partes pertinentes
en fotocopia certificada agrego a la presente, concurriendo
todos por sí, en ejercicio de sus propios derechos.- Y Juan
López EXPRESA que VENDE a Josefina Pérez y Josefina
García, la FINCA de su propiedad, sita en la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, con frente a la calle
23
CALLAO número TRESCIENTOS TREINTA Y DOS, entre las
calles Viamonte y Córdoba... NOMENCLATURA CATASTRAL:
Circunscripción: 16, Sección: 4 Manzana: 7, Parcela: 11.-
PARTIDA MUNICIPAL: 975.468 DV 04.- VALUACIÓN FISCAL
HOMOGÉNEA año 2016: $ 139.997,24.- VALOR
INMOBILIARIO DE REFERENCIA: $ 256.567,40. La parte
vendedora manifiesta haber suscripto, el 3/5/15 BOLETO DE
COMPRAVENTA con entrega de la POSESIÓN a favor de las
compradoras, el cual es exhibido y en función del cual que
vienen en este acto a celebrar la escritura de transmisión de
dominio. Asimismo, ambas partes agregan que conocen la
Resolución UIF 11/2011, que no son personas políticamente
expuestas y que los fondos con los que se lleva a cabo el
negocio son de origen lícito, entregando la certificación contable
respectiva.- BAJO TALES CONCEPTOS se deja formalizada la
compraventa por el precio total y convenido de DOSCIENTOS
MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES de los cuales SESENTA
MIL fueron entregados al suscribirse el boleto de compraventa,
CUARENTA MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES en el
presente acto y el saldo de CIEN MIL DÓLARES,
garantizándose con derecho real de hipoteca como más
adelante se alude. EN CONSECUENCIA el vendedor transmite
a Josefina García y Josefina Pérez todos los derechos de
propiedad, posesión y dominio, que sobre lo vendido tenía, y
manifiesta que lo vendido no es vivienda familiar. ENTERADA
las compradoras de los términos de la presente escritura
otorgada a su favor, presta su conformidad y aceptación por
estar redactada de acuerdo a lo convenido, encontrándose ya
en posesión por tradición efectuada como se indicara al
momento de celebrarse el boleto de compraventa,
AGREGANDO que la presente compra la realizan las
24
adquirientes en las siguientes proporciones: 8/14 Josefina
PÉREZ y 6/14 Josefina GARCÍA. El inmueble adquirido reviste
para Josefina GARCIA el carácter de bein de reemplazo de lo
vendido hace diez meses. EN ESTE ESTADO AMBAS PARTES
manifiestan que el importe de la presente compraventa equivale
a la suma de TRES MILLONES DE PESOS ($ 3.000.000) de
acuerdo a la paridad de un dólar equivalente a QUINCE pesos
($ 15) cotización dólar estadounidense, tipo vendedor Banco de
la Nación Argentina al cierre de las operaciones del día de ayer.
Las adquirentes agregan que es su voluntad someter la finca
adquirida al Régimen de protección de la vivienda a cuyos fines
las afectantes declaran bajo juramento: a) Que el destino del
inmueble es vivienda; b) Que se comprometen a mantener el
destino expuesto; c) Que se declaran beneficiarias
recíprocamente cuyos datos han sido detallados
JUSTIFICANDO EL PARENTESCO INVOCADO CON LA
EXHIBICIÓN DE LA PARTIDA DE NACIMIENTO EXPEDIDA
POR EL REGISTRO DE ESTADO CIVIL Y CAPACIDAD DE LAS
PERSONAS / CABA / QUE EN ORIGINAL EXHIBEN Y SE
AGREGA; d) Que no tienen otro inmueble bajo los beneficios
por protección de la vivienda ni se halla en trámite otra solicitud
similar en ésta u otra localidad. EN GARANTÍA DEL SALDO
ADEUDADO, LAS ADQUIRENTES GRAVAN A FAVOR DEL
VENDEDOR, quien acepta, la finca adquirida, con DERECHO
REAL DE HIPOTECA POR LA SUMA DE CIEN MIL DÓLARES
ESTADOUNIDENSES, sometiéndose las partes a las siguientes
cláusulas y condiciones: I) Deberá abonarse el saldo total
adeudado dentro de los seis meses siguientes al otorgamiento
del presente, con más un interés del diez por ciento; II) El pago
deberá efectuarse en dólares estadounidenses de libre
disponibilidad y no en otra moneda, y reconocen en forma
25
expresa, firme, irrevocable e incondicional, que la totalidad de
las obligaciones de pago a cargo de la parte compradora
emanadas del presente se mantendrán vigentes y exigibles
hasta tanto la parte vendedora hubiere recibido la exacta
cantidad de dólares estadounidenses que correspondiera ser
abonada. Si por circunstancias de hecho o de derecho el pago
resulte imposible de realizarse en dólares estadounidenses, la
parte compradora se obliga a reemplazarlos por la cantidad de
pesos, o la moneda que los sustituya, necesarios y suficientes
para adquirir el monto en dólares que corresponda al pago,
adicionándose un CINCO por ciento en concepto de gastos de
transferencia, comisiones y otros rubros. El titular del inmueble
deberá contratar un seguro total para la vivienda. III) El pago
deberá ser efectuado en la cuenta XX del Banco XX. IV) La
mora en el cumplimiento de la obligación asumida se producirá
de pleno derecho, sin necesidad de requerimiento o
interpelación alguna. V) El saldo total del precio adeudado con
más los intereses convenidos se documenta en una letra
hipotecaria, y agregan que pactan la ejecución hipotecaria de
acuerdo al título V de la Ley 24.441 y se someten a la
jurisdicción de los tribunales de esta ciudad, y constituyen
domicilios en los citados en la comparecencia de este acto, YO,
ESCRIBANO AUTORIZANTE HAGO CONSTAR: I. TÍTULO:
CORRESPONDE al vendedor en virtud de los siguientes
antecedentes: a) Por compra que hiciera Pedro LÓPEZ, según
escritura 56 del Registro Nº 125 de la Ciudad de Buenos Aires
del 2/3/86 cuyo primera copia se inscribió en el RPI en la
Matrícula F.R. 16-45481. b) Fallecido Pedro LÓPEZ, su juicio
sucesorio tramitó en el Juzgado Nacional de Primera Instancia
en lo Civil número 7, Secretaría número 8 de esta Ciudad, en
autos caratulados “LÓPEZ, Pedro s/Sucesión ab intestato”
26
(expediente 34.444/12), del cual surge: A fs. 28 con fecha
2/2/15 se declara abierto el juicio sucesorio del causante, A fojas
29 con fecha 3/3/15 se dicta Declaratoria de Herederos a
nombre del aquí transmitente, y a FOJAS 45 AUTO DE FECHA
4/4/15 SE ORDENA LA INSCRIPCIÓN POR LA MODALIDAD
DEL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO. II. DOCUMENTACIÓN
HABILITANTE: a) Autorización Judicial a favor del JUAN López
para realizar la operación de venta en el expediente sucesorio
relacionado. La menor de edad exhibe título de diseñadora
gráfica, expedido por la Universidad de Palermo, año 2013,
copia se agrega. Lo mencionado en sus originales exhiben y
copia se agrega. III. CERTIFICADOS REGISTRALES: CON
LOS CERTIFICADOS expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble, con fecha de ayer el dominio bajo el número xxxx y el
de inhibiciones bajo el número xxxx, que se agregan a la
presente, SE JUSTIFICA: Que por el nombre del causante no
surgen anotaciones de cesiones de derechos hereditarios y que
el vendedor no se encuentra inhibido para disponer de sus
bienes, y que el dominio consta inscripto en la forma
relacionada, no reconoce embargos, hipotecas, ni otras medidas
cautelares o gravámenes. IV. IMPUESTOS: a) IMPUESTO A LA
TRANSMISIÓN DE INMUEBLES (ITI): Abonado al momento de
realizar el boleto de compraventa, cuya constancia se exhibe. b)
IMPUESTO DE SELLOS: Se exhibe comprobante de pago al
generarse el hecho imponible en el boleto con posesión
abonándose la diferencia en función de la cotización del
dólar o sea la suma de…V. COTIZACIÓN: Del dólar
estadounidense del Banco Nación tipo vendedor como se ha
mencionado. VI. CERTIFICACIONES ADMINISTRATIVAS: Con
los certificados administrativos se acredita no adeudarse suma
alguna en concepto de Impuesto Municipal ni AySA.- Presentes
27
a este acto la cónyuge del transmitente que declara que lo
enajenado por su marido no es la vivienda familiar, y Adalberto
Vásquez, nacido el …, soltero, DNI 14.444.444, domiciliado en
Gallo 344 de esta ciudad, de mi conocimiento personal en los
términos del artículo 306 inc. b CCCN, quien firma A RUEGO de
Josefina PÉREZ, quien manifiesta se encuentra imposibilitada
de hacerlo por haberse quebrado su mano con la cual firma
habitualmente, dejándose constancia de su impresión dígito-
pulgar izquierda, y a quien además le confiere PODER
ESPECIAL para suscribir la letra hipotecaria.- Leo a los
comparecientes quienes firman de conformidad ante mí, doy fe.
FIRMA DE JUAN LÓPEZ.
FIRMA CÓNYUGE DE JUAN LÓPEZ.
FIRMA DE JOSEFINA GARCÍA.
FIRMA DE ADALBERTO VÁSQUEZ ROGADO POR
JOSEFINA PÉREZ.
IMPRESIÓN DÍGITO PULGAR IZQUIERDA DE JOSEFINA
PÉREZ.
FIRMA Y SELLO ESCRIBANO AUTORIZANTE.
28
2- VENTA JUDICIAL POR CUMPLIMIENTO DE CONDENA A
ESCRITURAR
Un lote de terreno que la compradora destinará a construir un
edificio compuesto de locales de negocios y oficinas. La
vendedora es una Sociedad en Comandita por Acciones, y la
compradora tiene domicilio en Montevideo, Uruguay,
representada por un apoderado general.
PRECIO: u$s 200.000, de los cuales se abonaron al
suscribirse el boleto el 30/07/2005 u$s 40.000, debiendo
pagarse el saldo en el plazo de 20 días en el acto de la
escrituración, con simultánea entrega de la posesión del
inmueble desocupado.
Circunstancias que se deberán tener en cuenta: En el boleto
de compraventa se convino que en el caso de no concurrir
alguna de las partes a otorgar la escritura por medio del
escribano designado, se operará la mora por esa sola
circunstancia, y la incumplidora deberá abonar como cláusula
penal la suma de u$s 20 diarios durante el tiempo que dure el
retardo.
El juicio tramita ante los tribunales de CABA y es iniciado por el
adquirente en razón que la deudora fue citada en dos
oportunidades por medio fehaciente por el escribano designado,
sin haber concurrido en ninguna de ellas a otorgar la escritura.
Conjuntamente a la acción por escrituración, la compradora
solicita le sea abonada la referida cláusula penal y que el
importe se deduzca del saldo del precio que debe pagar.
Concluye el respectivo proceso condenando a escriturar en el
plazo de 30 días bajo apercibimiento de hacerlo el juzgado, la
29
demandada no cumple la sentencia y se debe hacer efectivo el
aludido apercibimiento.
Dentro del género de ventas judiciales, podemos distinguir varias
especies. Algunas transmisiones de bienes inmuebles requieren como
trámite conexo autorizaciones o dictado de resoluciones y designaciones
que dependen de pronunciamientos judiciales, los cuales pueden tener
lugar en contextos diferentes como sucesiones, intervención de menores,
concursos y quiebras, ejecuciones hipotecarias, y como en este supuesto,
un juicio de escrituración.
La obligación de escriturar proveniente de un boleto de compraventa, es
común para la parte vendedora y compradora. Por lo general, si el
conflicto se origina en la compradora se resuelve con un juicio por
cumplimiento de contrato, pérdida de la seña o pacto comisorio e
indemnización. En cambio, si es la parte vendedora la que se niega a
escriturar y existe promesa bilateral de compraventa, la doctrina y la
jurisprudencia interpretan que el consentimiento ya ha sido conferido y la
falta de colaboración se sustituye por una ejecución forzada en la cual y,
en virtud de una sentencia, el juez suscribe la respectiva escritura en
merito a un apercibimiento. La Dra. A. Abella, lo sintetiza expresando que
“la doctrina y jurisprudencia mayoritaria han arribado a un punto de
coincidencia, y es que con la firma del boleto estamos en el campo de los
derechos personales que autoriza a demandar el cumplimiento de las
obligaciones que consten en los términos de los artículos 1412 y 1428
(Código de Vélez hoy derogado, en la actualidad encontramos similitudes
en el artículos 1137 y 1141) y la obligación de hacer la escritura.”
El juez, en consecuencia (y para algún sector doctrinario, el secretario
del juzgado), ejerce su imperium suscribiendo la escritura de transmisión
del dominio, para lo cual en general, el escribano se constituye en el
público despacho del magistrado, siendo éste identificado por notoriedad,
dejándose igualmente constancia de sus datos por aplicación del artículo
305 inciso b 13 (el cual menciona a los otorgantes sin distinción) no
30
tratándose de ningún supuesto de representación legal sino de
cumplimiento de una sentencia y condena a escriturar14.
La vendedora por boleto fue una Sociedad en comandita por acciones con
domicilio en CABA, no se entregó la posesión y se incumplió las
obligaciones, razón por la cual se iniciaron acciones legales y, comprobada
la negativa a escriturar en el expediente, y transcurrido el plazo de la
intimación a escriturar por parte de los obligados se efectiviza la sentencia
en base al artículo 512 del CPCCN.15
PARTE COMPRADORA.
La sociedad constituida en el extranjero, República Oriental del Uruguay,
es representada por su apoderado con facultades suficientes para el acto y
el compareciente declara que su mandato se encuentra vigente. De estar
operativo el Registro de revocación de poderes el cual se infiere del
artículo 381 del CCCN y una vez puesto en práctica en CABA, por Res.
475-15 Consejo Directivo Colegio de Escribanos, se acreditará el
cumplimiento con la constancia respectiva. Si la sociedad realiza un acto
aislado para su actividad societaria tiene que así manifestarlo su
representante y, en el mejor de los casos, justificarlo con el acta de la
sociedad instalada fuera del país, aunque la doctrina y jurisprudencia
llegaron a la conclusión que comprar un inmueble implica una decisión y
un mantenimiento del mismo que no encuadran en un acto de esta
naturaleza, máxime en este enunciado en el que se indica que el terreno
será destinado a construcción de locales y oficinas; es decir, una actividad
continua y progresiva en el tiempo. El RPI asume que motivos de
soberanía y orden público llevan a controlar que la intervención de
sociedades constituidas en el extranjero, más allá de informar a IGJ,
organismo que lleva el control de actos aislados declarados por este tipo
de entidades (art. 258 RG 7-15),16 habilita a solicitar la manifestación
bajo responsabilidad del compareciente del acto aislado, o acreditación
por parte del establecimiento de una sucursal inscripta en el registro
público en la república (artículo 118 tercer párrafo LGS actividad
habitual)17 o la adecuación al derecho Argentino (art. 124 LGS principal
31
objeto destinado a cumplirse en la República)18 o la participación en una
sociedad Argentina (art. 123 LGS).19 La documentación habilitante que
comprueba la inscripción en IGJ por los artículos 118, 123 o 124 LGS se
acredita a modo de ejemplo con una escritura de transcripción (art. 278,
protocolización notarial RG IGJ 7-15)20 de todos los requisitos que exige
el Registro Público en los artículos 206, 214, 245, 268 respectivamente de
la RG 7-15.
PRECIO – POSESIÓN.
La vendedora se ha negado o resulta impedida de escriturar y por ende la
cláusula sobre el pago de precio ha sido incumplida, razón por la cual se
llegó al juicio y terminó en condena a escriturar. Con respecto a la cláusula
penal en contra de la demandada que faculta al actor a solicitar se compute
en el cálculo del saldo de precio, el juez lo definirá en autos de acuerdo a
su criterio de razonabilidad. El actor integrará el saldo de precio decretado
(con la deducción del monto de la cláusula penal) y solicitará la entrega de
la posesión que se cumplirá por intermedio de un oficial de justicia y cuya
acta de entrega se agregará al expediente. El juez en la escritura, manifestó
que se entregó la posesión y se integró la totalidad del precio según consta
en las actuaciones.
En las ventas judiciales el procedimiento para el tributo Nacional de ITI
o ganancias, se realiza mediante el pedido de entrega de fondos por el
escribano interviniente para afrontar dichas obligaciones, y se materializa
por nota presentada en el expediente, y el libramiento del cheque si hay
fondos disponibles o si no existen, el notario actuará como agente de
información ante las autoridades impositivas (RG 2139 art. 13 y RG
2141). El impuesto local de sellos en CABA se abonará a los quince días
de entregada la posesión y su comprobante se agregará al expediente salvo
que se otorgue la escritura en ese lapso y recaude el escribano
interviniente. Destacamos que en las subastas públicas el impuesto de
sellos se aplica siempre por el valor histórico del precio del boleto judicial
sin tener en cuenta la VFH ni el VIR, pero en los juicios por escrituración
sí se consideran estos parámetros, como en cualquier compraventa.
32
La rogatoria de la transmisión en cuanto a su registración, se formaliza
consignando los datos del juicio y en el rubro 17 se hace referencia al
cumplimiento de la condena a escriturar. Si existe alguna medida cautelar
anotada debe surgir el levantamiento de la misma con el oficio pertinente
o la transcripción del mismo en la escritura según DTR CABA 1-98.
VENTA JUDICIAL: “ACCIONISTAS DEL PLATA”, Sociedad

en Comandita por Acciones a FAVOR de “PRIMITIVA” S.A.
ESCRITURA DOS. En la Ciudad de BUENOS AIRES, a los dos
días del mes de Octubre del dos mil quince me constituyó en el
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil número 50,
Secretaría Única, con domicilio en la Avenida de los Inmigrantes
1950, planta baja, de esta Ciudad, y ante mí Escribano
autorizante, COMPARECEN: el señor Juez a cargo del Juzgado
relacionado, Doctor Ernesto GALINO, argentino, nacido el tres
de Marzo de mil novecientos cincuenta y cinco, DNI 12.946.913,
soltero , domiciliado en Seguí 333 de esta Ciudad persona de mi
conocimiento personal, y JUAN SUAREZ, argentino, nacido el
…, DNI 15.453.982, soltero declara no estar en unión
convivencial, domiciliado en Callao 1463 de esta ciudad, CUIT
20-15.453.982-5, quien justifica su identidad exhibiendo
documento idóneo cuya copia de sus partes pertinentes agrego
a la presente. INTERVIENEN: el primero de los nombrados en
su calidad de Titular del Juzgado Nro. 50 Secretaría Única en
donde tramita el juicio por Escrituración “PRIMITIVA S.A.
c/ACCIONISTAS DEL PLATA”, Sociedad en Comandita por
Acciones s/ESCRITURACIÓN”, que más abajo se relacionará y
el segundo en su carácter de Apoderado de “PRIMITIVA” S.A.,
sociedad constituida en República Oriental del Uruguay, con
sede social en la calle Artigas 45 de la ciudad de Montevideo y
con domicilio legal en nuestro país en Maipú 454 piso cuarto,
33
CUIT 30-23232323-9, representación que manifiesta bajo su
responsabilidad se encuentra vigente, acreditando el carácter
invocado con Poder general amplio de administración y
disposición según escritura del 6/2/15 pasado al folio 56 del RN
345 CABA que exhibe y en copia agrego y CON ESCRITURA
DE TRANSCRIPCIÓN de los requisitos exigidos por IGJ en el
art. 206, RG IGJ 7/15 para la inscripción de sucursales de
sociedades constituidas en el extranjero art. 118 LS, de fecha
5/11/14, folio 89, RN 454, CABA, inscripta en IGJ en el Tomo de
sociedades extranjeras el 6/12/14 nro. 78, y en los caracteres
invocados y acreditados, DICEN: 1) ANTECEDENTES: Que con
fecha 30 de Julio 2005, ACCIONISTA DEL PLATA Sociedad en
Comandita por Acciones y PRIMITIVA S.A. celebraron un
Boleto de Compra Venta con respecto a Un lote de Terreno,
ubicado en calle Paseo Colón, N° 690, de la Ciudad Autónoma
de Bs. As. por la suma de Dólares Estadounidenses Doscientos
mil (U$S 200.000.-). Por los cuales, al momento de suscribirse
el mismo abonaron la suma de Dólares Estadounidenses
Cuarenta mil (U$S 40.000.-), acordando pagar el saldo restante
a los veinte días en el acto de Escrituración. En el mismo boleto
de compraventa se convino que en caso de no concurrir alguna
de la partes a otorgar la escritura operaria la mora y la parte
incumplidora debía abonar como cláusula penal la suma de U$S
veinte diarios durante el tiempo que dure el retardo.
Encontrándose pendiente la Escrituración del Inmueble la parte
Compradora inicio un Juicio de Escrituración el que tramita ante
el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil número
cincuenta Secretaría Única, autos caratulados “PRIMITIVA S.A.
c/ACCIONISTAS DEL PLATA”, Sociedad en Comandita por
Acciones s/ESCRITURACIÓN” expediente número 1232/97, el
que tengo a la vista para este acto y del que resulta que, a foja
34
34 por resolución de fecha 3/7/15 se dictó sentencia
ordenándose la escrituración a favor de la actora. EN MÉRITO
A LA CONDENA A ESCRITURAR EL JUEZ DR. ERNESTO
GALINO, TRANSMITE a favor de PRIMITIVA S.A. un lote de
terreno ubicado en la calle Paseo Colón, N° SEISCIENTOS
NOVENTA individualizado como parcela 6, linderos...,
superficie....., NOMENCLATURA CATASTRAL:
CIRCUNSCRIPCIÓN xxx, SECCIÓN xxx, MANZANA xxx.
PARCELA xxxx, Partida Inmobiliaria 900.009 DV 5, VFH ...
VIR… EL PRECIO total y convenido pactado por las partes
según surge del boleto agregado al expediente de referencia es
de DÓLARES ESTADOUNIDENSES (U$S 200.000), de los
cuales U$S 40.000 fueron abonados por la compradora a la
vendedora en el acto de suscribirse el boleto de compraventa
antes relacionado, habiéndose otorgado en dicha oportunidad
suficiente recibo y carta de pago en forma, y el saldo restante,
es decir la suma de U$S 150.000, SE ENCUENTRAN
DEPOSITADOS EN AUTOS A FOJAS …… HABIÉNDOSE
DESCONTADO LO RECLAMADO POR LA PARTE ACTORA EN
CONCEPTO DE ACTUALIZACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL
según la estimación que entendió equitativa el juez interviniente
- 2) En consecuencia, el doctor Ernesto Galino transfiere a la
parte compradora todos los derechos de propiedad, posesión y
dominio que sobre lo vendido la parte vendedora tenía y había,
obligándola por evicción y saneamiento con arreglo a derecho…
ASIMISMO LA PARTE COMPRADORA MANIFIESTA su
conformidad y aceptación con la venta efectuada y DECLARA
que se encuentra en posesión real y material desde el día ……
SEGÚN SURGE DEL EXPEDIENTE, ATENTO QUE SE HA
CUMPLIDO CON LA ENTREGA SEGÚN MANDAMIENTO
JUDICIAL Y ACTA DE POSESIÓN LABRADA POR EL OFICIAL
35
DE JUSTICIA, AGREGANDO QUE LOS FONDOS INVERTIDOS
SON LÍCITOS, lo cual justifica con acreditación contable por
superar la suma prevista en la norma de la UIF. Y la compradora
DECLARA QUE NO ES PERSONA POLÍTICAMENTE
EXPUESTA. No siéndolo tampoco la titular registral, no siendo
necesario informar acercar del juez puesto que no interviene a
título personal Y YO ESCRIBANO AUTORIZANTE hago
constar: 1) TÍTULO: le CORRESPONDE a la vendedora el bien
enajenado por compra que hiciera xxxxxxxxx., según resulta de
escritura pública número 339, de fecha 24 de Junio de 1985,
pasada ante la notaria de esta Ciudad xxxxxxxx, al folio xxxx del
Protocolo Notarial del Registro xxxx, cuyo primera copia se
inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble, el 30 de Junio
de xxx, en la matrícula xxxxxxxxxx. 2) CERTIFICADOS
REGISTRALES: expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble que agrego a la presente, expedidos el día de ayer
.................. bajo el número ...................... el de dominio,
............. el de inhibición xxxxxxxxxxxx SE JUSTIFICA que la
vendedora no se encuentra inhibida para disponer de sus
bienes. 3) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS con los
certificados administrativos que se agregan a la presente se
acredita no adeudarse suma alguna en concepto de tasa
retributiva de alumbrado barrido y limpieza hasta sus últimos
vencimientos ni registra deuda en concepto de servicios de
agua. 4) A los efectos fiscales, registrales y notariales
correspondientes la presente operación asciende a la suma de
PESOS XXXXXXXXXX XXXXXXXX MIL ($ xxxxxxxx.-), tomando
la cotización del dólar norteamericano del Banco de la Nación
Argentina al cierre de las operaciones del día xxxxxxx del
corriente mes y año de $ XXXX tipo vendedor. 5) Impuesto de
sellos: Se encuentra abonado con constancia en el expediente
36
dentro de los quince días de entregada la posesión por la suma
de xxxxxxxxxxxxxxxxxx, tal como consta en autos de fecha
xxxxx, que obra fs. xxxxxxxxx. 6) Impuesto a las xxxxxxx, y se
libro cheque según constancia que obra en auto de fecha xxxxx
a fs. xxxxx.y ingresará el mismo en tiempo y forma 7) Código
de Transferencia de Inmuebles: No se requiere por tratarse de
una venta judicial. LEO a los comparecientes quienes otorgan y
firman ante mí, doy fe.
FIRMA JUEZ ERNESTO GALINO.
FIRMA JUAN SUAREZ.
37
3-VENTA DE NUDA PROPIEDAD Y TRANSMISIÓN DE DERECHO
REAL DE USUFRUCTO.
VENTA DE NUDA PROPIEDAD Y TRANSMISIÓN DE
DERECHO REAL DE USUFRUCTO.
Titular de la Nuda Propiedad: Menor emancipado por
matrimonio con cónyuge del mismo sexo que es mayor de edad.
Dispone del bien heredado de su padre, el testamento se
encuentra pendiente de inscripción.
Titular del derecho real de Usufructo: Menor adolescente con
título habilitante que recientemente ha cambiado de género. Le
corresponde por legado testamentario del causante mencionado
previamente, el que se encuentra pendiente de registración.
Adquirente de la Nuda Propiedad: Un inhabilitado por
prodigalidad, cuyo asistente apoyo es una Asociación Civil
vecinal de CABA. Es de estado civil casado con régimen de
separación de bienes.
Adquirentes del Usufructo: Solteros con unión convivencial
inscripta. La conviviente mujer es sordomuda que se sabe dar a
entender por escrito, circunstancialmente no puede firmar.
Precio de la Nuda Propiedad $ 500.000.
Precio del Usufructo $ 250.000.
A) TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL DE USUFRUCTO.
El causante ha instituido por testamento a un legatario de usufructo, el
otro heredero lo es en la nuda propiedad.
Cuando la constitución del usufructo proviene de origen testamentario es
obligatorio confeccionar un inventario por escritura pública aunque sin
testigos (art. 2137),21 como se prescribía anteriormente en la legislación
derogada, si existían menores. El estado de conservación y enumeración
38
del objeto que conforma el usufructo transmitido por vía testamentaria
puede realizarse y agregarse al expediente sucesorio o relacionarse cuando
se constituya el mismo en la respectiva escritura de tracto sucesivo
abreviado invocando para su inscripción la DTR 2/92 CABA- la cual es
aplicable a este supuesto y exige la protocolización y designación del
escribano que intervendrá en los trámites. Sin embargo, no resulta
obligatoria la fianza o como se denomina en la codificación presente, el
otorgamiento de garantía suficiente por parte del usufructuario (art.
2139),22 -tal el caso que propone este ejercicio- aunque sí se exige en los
supuestos de transmisión del usufructo, (art. 2142)23 y el adquirente sí
tendrá que cumplir con esta exigencia y ser asesorado que de acuerdo a la
ley su derecho estará LIMITADO A LA VIDA DEL USUFRUCTUARIO (
art. 2142), razón por la cual, el precio pactado deberá ponderar tal
incertidumbre .
Quien transmite el usufructo, siendo menor adolescente de más de 16
años de edad, acredita su título habilitante que lo legitima a disponer sin
limitaciones como las que sí tienen los demás menores de edad (art. 30,
681 y 683).24 No obstante, si bien el menor de 16 años con título
habilitante que tiene la libre administración y disposición de los bienes
que ha obtenido como producto de su trabajo, no se aplica esta hipótesis a
este caso. El menor estaría haciendo uso de un derecho que le corresponde
por herencia y, por ende necesita autorización judicial y la conformidad
del ministerio público (artículo 103). Comparece entonces por él, en
ejercicio de la representación parental, su padre viudo, y el adolescente
podrá prestar su consentimiento expreso en el expediente o concurrir a la
escrituración.
El cambio de género será una circunstancia que habrá que acreditar para
que coincidan con los datos del testamento, todo lo cual se presentará en el
expediente ante el escribano actuante de la enajenación. El número de
documento no sufrirá modificaciones, el nombre de pila si, en
consecuencia y por aplicación de la Ley de identidad de género (Ley
26743, art. 12)25 es recomendable que se releve al escribano interviniente
39
del trato digno y confidencialidad, habida cuenta que en la escritura y
expediente se tendrá que mencionar un cambio conforme a la identidad
autopercibida y legitimar así al compareciente atento lo normado por el
art. 69 del Código Civil y Comercial.26
Los adquirentes del usufructo, personas en unión convivencial inscripta
en el registro pertinente (art. 511),27 presentarán un depósito en Banco
Oficial para garantizar, suficientemente, al adquirente de la nuda
propiedad la conservación del derecho que adquieren, pudiendo también
confeccionar un inventario (artículos 2137-39 y 2142). Éste puede hacerse
en forma de fotografías autenticadas, para acreditar en qué estado han
recibido el inmueble y así no tener que abonar las mejoras estructurales
que no les corresponden (art. 2147).28 Siendo uno de los convivientes
sordomudo que se sabe dar a entender por escrito, (art. 304)29 su
actuación se verá subordinada a la presencia de dos testigos que pueden
coincidir con algunos de los comparecientes, y una minuta por ser
alfabeta, aunque sin poderla firmar por declarar que ocasionalmente no
puede hacerlo y estampará su impresión digital (art. 313),30 que en la
actual legislación reemplaza, en determinados supuestos, a la firma aún en
los instrumentos privados. La escritura será firmada por su conviviente, a
ruego de la imposibilitada, dejando constancia igualmente de la impresión
digital de la impedida y relacionando las causas.
B) TRANSMISIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD.
El titular adquirente por sucesión, (la cual se cumplirá por la modalidad
de tracto sucesivo abreviado, relacionando carátula del expediente, su
número, juzgado, auto que aprueba el testamento en cuanto a sus formas,
la transcripción de la institución de herederos y la orden de inscripción) ,
resulta ser un menor emancipado por matrimonio. Siendo éste, el único
modo de emancipación vigente que subordina la enajenación a título
oneroso de los bienes recibidos a título gratuito, a la autorización judicial
(art. 29),31 con lo cual es irrelevante que el cónyuge sea mayor de edad,
40
ya que no suplanta la intervención judicial como lo establecía la anterior
legislación.
El adquirente, al encontrarse en la hipótesis del artículo 4832 (único

supuesto de inhabilitación, figura que desaparece y es absorbida por la de
capacidad restringida) por ser pródigo, cuenta con la asistencia de un
sostén o apoyo. La legitimación para declararlo judicialmente en situación
de riesgo para el patrimonio familiar, a diferencia de otros casos de
capacidad restringida, sólo está reservada a ciertos parientes y no puede
solicitarla el propio afectado. La sentencia dará las indicaciones acerca de
quién es la persona humana o jurídica más idónea para complementar su
disminución en el discernimiento, y también se expedirá respecto de la
extensión de su actuación, requiriendo una asistencia acompañando al
pródigo, o directamente su representación en todos o algunos casos según
así lo entienda y fundamente los argumentos del juicio (arts. 38 y 43).33
El adquirente casado ha optado por un régimen de separación de bienes
con relación a su patrimonio. El mismo se puede acreditar con la opción
ejercida en la convención matrimonial en escritura pública (art. 446, inc.
d),34 con la debida constancia en la partida de matrimonio, o efectuada
directamente ante el oficial público al celebrarse el matrimonio, lo cual
también surge de la partida de matrimonio (art. 420, inc. j),35 o bien por
mutación del cambio de régimen de comunidad a separación de bienes
también efectuada en escritura pública (art. 449),36 todo con la
correspondiente anotación marginal en el acta de matrimonio.
La asociación civil sin fines de lucro que ejerce la asistencia, apoyo o
representación según la sentencia, debe acreditar su constitución, ya sea en
el expediente cuando se produjo su designación, como también en la
escritura que se celebra. Conforme la flamante reglamentación respecto a
la incorporación como persona jurídica en las normas de fondo de este tipo
de entidad, la constitución será por instrumento público, autorización para
funcionar e inscripción en el registro público (art. 169).37 Si se trata de
una simple asociación civil, la cual posee un campo de responsabilidad
41
más amplio para sus integrantes (arts. 187 y 192),38 su nacimiento puede
constar en un instrumento público o privado con firmas certificadas ante
escribano público, siendo optativo su inscripción en el registro de simples
asociaciones civiles que se lleva la IGJ en CABA, no exigiéndose la
autorización para funcionar. (Arts. 186 y siguientes).39
En el plano impositivo, la transmisión de la nuda propiedad y del
usufructo tributa el 3,6 por ciento de impuesto local de sellos por la VFH,
VIR o precio, lo que sea mayor. La consulta a la AGIP, si se opta por ella,
se realiza luego del acto, por lo que se recomienda tributar por el total del
dominio desmembrado –nuda propiedad y usufructo– y en todo caso, dejar
constancia del eventual recurso para obtener alguna devolución. Con
relación al ITI, entendemos que también se debe retener por el total del
precio de ambas enajenaciones, dado que por la simultaneidad en la
transmisión la misma incluye el dominio útil y la nuda propiedad.
VENTA DE NUDA PROPIEDAD Y TRANSMISIÓN DE
DERECHO REAL DE USUFRUCTO- A a favor de D y C a favor
de E y F - ESCRITURA TRES. En la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires a los dos días del mes de Octubre del año dos mil
quince ante mí , COMPARECEN (datos según artículo 305
inciso b): A- …Emancipado por matrimonio, exhibe partida de
matrimonio de la que surge la respectiva autorización de sus
progenitores para contraer nupcias , declara que su casamiento
no ha sido anulado, y exhibe autorización judicial para la
enajenación de la nuda propiedad heredada de su padre, B-
….cónyuge mayor de edad de A, a efectos de prestar el
asentimiento conyugal por estar radicada la vivienda familiar en
el inmueble objeto de esta escritura. C y C´ - Padre viudo,
declara que su responsabilidad parental está vigente y la
acredita con original de la partida de nacimiento que exhibe, del
titular del derecho real de Usufructo menor adolescente quien se
encuentra presente al acto para prestar su consentimiento
42
expreso según artículo 645, con la respectiva autorización
judicial y la conformidad del ministerio público según artículo 103
según expediente sucesorio que luego se relacionará. Informa al
aquí autorizante que su hijo ha tramitado el cambio de su
nombre de pila por rectificación de su identidad autopercibida en
virtud de lo contemplado en la ley respectiva número 26743, por
lo cual las constancias registrales no coincidirán y ruega se
rectifiquen para proceder a la transmisión de su derecho real,
relevando al aquí autorizante de la confidencialidad y trato digno
solicitando se proceda a informar al Registro de la Propiedad
Inmueble la modificación respectiva. D- Pródigo, adquirente de
la nuda propiedad, inhabilitado según sentencia del 10-8-15 que
exhibe, que lo declara según lo previsto por el CCCN artículo 48
, el expediente tramita en …y del mismo surge que se ha
designado APOYO al representante legal de la simple
Asociación Civil del Barrio de San Telmo, y que a la fecha no se
ha restablecido ni ha cesado la inhabilitación, y que el SOSTÉN
debe ASISTIR y dar la conformidad en los actos onerosos o
gratuitos que el pródigo celebre – E: Representante legal de la
SIMPLE Asociación Civil vecinal “Los amigos del Barrio” exhibe
instrumento privado con firmas certificadas por escribano
público del 18-8-15, manifiesta bajo responsabilidad la vigencia
de su cargo de Presidente de la Comisión Directiva. E´ -
Adquirente, de estado civil soltero, quien exhibe constancia de
inscripción en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las
Personas de esta ciudad, de fecha 15-8-15, que acredita la
existencia de una unión convivencial peticionada con su pareja.
F: adquirente- Sordomuda, conviviente del anteriormente citado,
exhibe una minuta del acto a celebrar, la cual manifiesta no
puede firmar por tener mal de Parkinson dejando estampada su
impresión digital en la misma atento lo normado por el nuevo
ordenamiento de fondo con respecto a los instrumentos
43
privados – artículo 313- sin perjuicio de dejar estampada
también su impresión digital al final de esta escritura. E y F
declaran que no han cesado ni notificado fehacientemente al
otro por voluntad unilateral el cese de la unión convivencial. G y
H como testigos HÁBILES del acto (también pueden ser testigos
cualquiera de los otros comparecientes) en virtud de padecer la
otorgante F discapacidad auditiva. Todos los comparecientes
son de mi conocimiento personal, intervienen por sí , excepto el
apoyo del pródigo que lo hace como Presidente de la Comisión
Directiva de la simple asociación civil mencionada, las
documentaciones habilitantes citadas en originales son exhibidas
y en copias autenticadas agrego, y en los respetivos caracteres
invocados que declaran bajo su responsabilidad que están
vigentes, EXPRESAN haciéndolo la sordomuda por lo volcado
en la minuta: 1. A con el asentimiento de B y la correspondiente
autorización judicial Vende a D, quien adquiere con la asistencia
y conformidad de E la nuda propiedad del inmueble ubicado en
….- D agrega que siendo de estado civil casado, ha optado por
el régimen de SEPARACIÓN DE BIENES según surge de la
constancia de su partida de matrimonio expedida por el registro
civil correspondiente, en la cual consta marginalmente que se ha
elegido tal opción al celebrarse el matrimonio , manifiesta bajo
su responsabilidad que no ha abandonado tal sistema y por lo
tanto lo adquirido será de origen propio. 2. C TRANSMITE su
derecho real de usufructo sobre el bien descripto, a E Y F
quienes adquieren por partes iguales y con derecho de acrecer
entre ellos, según lo manifiestan en la minuta y ante mí, el
usufructo queda sujeto a lo acordado en el pacto convivencial
que han suscripto oportunamente y se ha inscripto junto con la
unión convivencial que los vincula. En consecuencia se
trasmiten todos los derechos inherentes a la nuda propiedad y al
derecho real de usufructo en la forma descripta por los precios
44
de…. Los adquirentes se encuentran en posesión legítima por
tradición efectuada en la fecha antes de ahora. C declara que la
obligación previa al ingreso en el uso y goce de otorgar garantía
suficiente y confeccionar inventario – art. 2137- 9-42 por el
estado y la conservación y restitución de los bienes se cumple
por la agregación de fotografías autenticadas por mí que se
agregan a la presente y exhibe seguro de caución de la firma La
Caja Aseguradora. CORRESPONDE- INFORME REGISTRAL-
ABL- VIR- COTI- ITI- SELLOS- Leo a los comparecientes y
testigos , quienes firman de conformidad ante mí , excepto la
conviviente sordomuda quien por no poder hacerlo según así lo
ha explicitado , ruega a su conviviente que firme por ella,
dejando igualmente estampada su impresión digital derecha y
leyendo por si esta escritura, todo ante mi doy fe.
FIRMA DE A, B,C,C´ , D, E, E´ , F. G, H.
FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO.
45
4- COMPRAVENTA DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR SORTEO E
HIPOTECA POR TERCERO DEL SALDO DE PRECIO POR UNA
FUNDACIÓN Y AFECTACIÓN A PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA.
Transmitentes: Progenitor adolescente con capacidad
restringida por bipolaridad e hijo recién nacido, quienes han sido
beneficiados en un sorteo con un inmueble.
Adquirente: Persona extranjera que no conoce el idioma
nacional, habla dialecto regional de su lugar de nacimiento, ha
perdido todas sus identificaciones personales, de estado civil
soltero.
Acreedor: Fundación sin fines de lucro con personería
otorgada en CABA.
El precio es $ 800.000, se abona todo en el acto, siendo
facilitados por la fundación la mitad del precio con garantía
hipotecaria sobre el mismo inmueble, suma que será devuelta
en dos semestres en dos cuotas iguales sin interés. En la
escritura se crea y emite una letra hipotecaria escritural y se
designa agente de registro de la misma a la Caja Nacional de
Valores S.A.
46
VENDEDORES:
El vendedor y su hijo han resultado beneficiarios en una rifa, y la
adquisición se efectuó en base a un boleto y poder especial irrevocable en
comisión de una empresa organizadora del evento a beneficio de una
fundación. Actualmente, el artículo 1029 prevé que el plazo para la
designación del tercero, es de quince días, por lo cual debería pactarse la
cláusula para que no se aplique supletoriamente este plazo sino el pactado
por las partes. Se designó comitente al menor adolescente y su hijo y se
inscribió en el registro de la propiedad inmueble.
Por el progenitor adolescente se tramita la respectiva autorización
judicial y la conformidad del ministerio público (arts. 692 y 103),40 y por
el mismo trámite en el expediente se le designa un asistente puesto que
padece capacidad restringida. Este último también representa al hijo como
tutor atento a que el progenitor ha sido suspendido de la responsabilidad
parental (art. 702 inc. c).41 De acuerdo a lo establecido por el artículo
644,42 tendrá que comparecer a la escritura también uno de los abuelos,
además del menor adolescente, y el sostén – tutor, lo cual se puede
simplificar designando tutor del hijo del adolescente y sostén de éste, al
abuelo y padre del transmitente. Todos estos trámites seguramente fueron
cumplidos en otro contexto al momento de adquirir y se deben actualizar
para poder enajenar.
Por la parte adquirente, la persona humana extranjera que manifiesta no
conocer el idioma nacional, concurre con una minuta redactada en el
dialecto regional de su país y ciudad de nacimiento. La traducción de la
misma ha sido confeccionada por un intérprete previamente entrevistado y
aceptado por el escribano, quien ha resuelto, para evitar malos entendidos,
que también concurra al acto escriturario (art. 302).43 En virtud de no
poseer identificaciones que acrediten su identidad, el escribano que lo
conoce desde la infancia, y que comparte con él parientes lejanos, declara
que es de su conocimiento personal (art. 306 inc. b).44
47
Por una tercera parte, la acreedora es una FUNDACIÓN sin fines de lucro
que se dedica al sostenimiento de la cultura y tradiciones polacas, y que
será beneficiada en ese acto por un contrato de comodato, cuyo Consejo de
Administración resolvió que los fondos de reserva se faciliten en calidad
de préstamo con un mínimo interés y sustentado en que el inmueble
adquirido será compartido en forma gratuita para las actividades de la
fundación. La entidad se encuentra constituida por escritura pública, está
autorizada para funcionar e inscripta en IGJ y es representada por el
presidente de su Consejo de administración junto con su secretario y
tesorero, ya que sus estatutos así lo establecen (arts. 193, 201).45
Ante la desaparición de la posibilidad de documentar la deuda en pagarés
hipotecarios, las partes lo realizan en una letra hipotecaria escritural cuya
emisión creación y condiciones surgen del texto escriturario, como así
también la designación de un agente de registro en custodia por una
entidad depositaria que supervise la evolución y cancelación de la letra
escritural a su debido momento. (art. 39 Ley 24.441, Decreto 1389-98 ,
decreto 466/99, art. 123 y DTR RPI CABA 4-99 , 1/02 y 1/03).46
ASPECTO IMPOSITIVO.
El precio resulta ser superior a pesos 600.000, razón por la cual se ha
tramitado el COTI, cuya constancia será validada on line por el escribano
antes de la escritura, y con posterioridad al acto generará, también on line,
el certificado de bienes inmuebles, cuya exhibición será exigida en el
futuro al actual adquirente para los actos sobre derechos reales (RG 2371
AFIP).
El escribano deja constancia de las retenciones impositivas del ITI y del
impuesto de sellos en lo que corresponde si fuera el caso, al excedente de
$ 975.000, ya que el comprador resuelve que su vivienda esté protegida
(arts. 244 y concordantes)47 designándose único beneficiario.
Por el impuesto de sellos del acto , el adquirente declara, aun siendo
soltero y sin unión convivencial que de acuerdo al nuevo concepto de
familia unipersonal (hogar integrado por una sola persona, lo cual puede
48
variar en el futuro) la manifestación correspondiente a la exención del
impuesto local, acreditándose que hasta la fecha no posee propiedades en
CABA con el informe de titularidad que expide el RPI, y que lo adquirido
será destinado a única vivienda, destino familiar y de uso y ocupación
permanente.
COMPRAVENTA E HIPOTECA A FAVOR DE TERCERO Y
AFECTACIÓN A VIVIENDA ÚNICA- A y B a favor de D y D a
favor de FUNDACIÓN SALVEN AL ECOSISTEMA.- --------------
---------------------ESCRITURA CUATRO - ……COMPARECEN :
Por una parte, C …en su carácter de Tutor y abuelo de B y
progenitor SOSTÉN de A, exhibe testimonios de las sentencias
de capacidad restringida y discernimiento y aceptación del cargo
de SOSTÉN, en trámite en el juzgado…y designación de tutor
de su nieto con discernimiento y aceptación del cargo, en ambos
expedientes surge que se ha conferido la pertinente autorización
específica para el acto con la previa conformidad del Ministerio
Público y que no ha sido revisada la sentencia declarativa de
capacidad restringida la cual es de fecha 1-9-2015, y que el
menor adolescente prestó su consentimiento expreso al acto
que se autorizó y se procede a escriturar, declara bajo su
responsabilidad que sus cargos se encuentran vigentes, por una
segunda parte D … soltero, manifiesta no estar en unión
convivencial, de nacionalidad Ugandés, quien por no conocer el
idioma nacional, se comunica a través del intérprete E …–
datos- de idioma SWAHILI o SUAJILI . El citado intérprete es
aceptado por mí para su cometido, suscribiendo D y E una
minuta en el idioma citado junto con su traducción, ambos
instrumentos quedan agregados al protocolo. Por una tercera
parte: F, G, J , en su carácter de Presidente, Secretario y
Tesorero respectivamente del Consejo de Administración de la
Fundación “Salven el Ecosistema”, constituida por escritura
49
pública del…., autorizada para funcionar según resolución de
IGJ número 45 del 2-2-15, y acta de reunión extraordinaria del
consejo de administración del …libro rubricado el … de la cual
surge la autorización y justificación para otorgar el presente
acto, documentación habilitante que exhiben en original, agrego
y declaran bajo su responsabilidad que se encuentra vigente.
Todos de mi conocimiento personal, intervienen por sí , salvo lo
mencionado , y en los caracteres invocados EXPRESAN :
VENTA …- En este estado , se crea y emite una letra
hipotecaria ESCRITURAL bajo las siguientes condiciones ….,
por la suma de …con vencimientos el …y el ….conforme la
normativa en vigencia (Ley 24441 artículo 39, decreto 1389-98,
DTR 4-99 CABA ) -y se designa como AGENTE DE REGISTRO
a la caja Nacional de Valores S.A. …- El adquirente, resuelve
AFECTAR lo adquirido a la protección legal de la VIVIENDA
dado que le dará exclusivamente ese destino . Manifiesta que es
el único inmueble de su propiedad en nuestro país, y solicita que
la afectación recaiga sobre la totalidad del bien comprado el cual
habita, y que reviste el carácter de propietario constituyente y
único beneficiario, y ruega se inscriba en el Registro de la
Propiedad Inmueble la afectación y protección peticionada.
CONSTANCIAS NOTARIALES. CORRESPONDE. INFORME
REGISTRAL .CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS, COTI. CBI.
IMPUESTOS ITI Y SELLOS. Leo a los comparecientes quienes
firman de conformidad ante mí doy fe.
FIRMAS DE C, D, E, F, G, H.
50
5- VENTA A FAVOR DE SOCIEDAD EN FORMACIÓN
Juan Gómez y María Pérez, ambos Argentinos, contrajeron
nupcias en 1992 y tuvieron dos hijos. Natalia hoy de doce y
Carlos de diez. El 14 de junio de 2015 obtuvieron sentencia de
divorcio. La sentencia está firme y se resolvió que de acuerdo al
régimen de relación y comunicación, los hijos menores se le
entreguen a la madre con un amplio régimen de visitas a favor
del padre. En su divorcio se presentó convenio regulador y se
aclaró que los bienes del acervo matrimonial se adjudicaran en
forma privada oportunamente y el mismo está compuesto por
entre otros, por un inmueble afectado a propiedad horizontal en
CABA donde se radicó la vivienda familiar y se escrituró a
nombre de ambos en 1997. A raíz de su divorcio han decidido
vender el inmueble a la firma CARTONCOR S.A., que se
interesó en adquirirlo en la suma de US$ 118.000 a pagar treinta
por ciento a la firma del boleto y el saldo cuando se firme la
escritura de venta, la que se pactó para el día de hoy. La VFH
asciende hoy $ 152.626. El acto constitutivo de esta sociedad se
otorgó por escritura pública y actualmente tramita su inscripción
en IGJ. La entrega del inmueble se cumplirá a los treinta días de
la fecha de firmarse la escritura de venta. Los vendedores
aplicarán el producido de su venta a la compra de otro inmueble.
51
COMPARECIENTES. CARÁCTER DEL BIEN.
Los ex cónyuges adquirieron un bien inmueble en condominio por partes
iguales, ya siendo de estado civil casados. La sentencia de divorcio, la cual
se encuentra firme, resolvió lo atinente al régimen de relación y
comunicación con respecto a los hijos en base al convenio regulador (art.
43948 y 655) presentado en el juicio de divorcio. No se han concretado
hasta la fecha las cuestiones relativas a la atribución de la vivienda y la
distribución de los bienes, por lo tanto hasta la efectiva adjudicación, se
encuentran en el período denominado indivisión postcomunitaria (arts.
481 y siguientes).49
Las reglas durante la misma funcionan de acuerdo a lo previsto por pacto
expreso en cuanto a la administración y disposición o, en su defecto,
subsisten las relativas al régimen de comunidad, en un claro apartamiento
de la teoría de la administración y disposición conjunta o codisposición.
(J.M. Orelle Seminario Academia Nacional del Notariado 2015).
Los ex cónyuges pueden disponer normalmente cada uno de su mitad
indivisa con el asentimiento del otro, aunque redundante, o bien proceder a
la división y adjudicación parcial del régimen de comunidad y que cada
uno enajene su porción definida por el acto partitivo, lo cual también
resulta sobreabundante.50 Puede acontecer que se adjudique todo el bien a
algún ex cónyuge en función del convenio libremente acordado (art.
498)51 y que sea el único adjudicatario el que disponga del bien inmueble.
Por la parte compradora, la sociedad CARTONCOR S.A, la cual se
encuentra pendiente de inscripción en IGJ, tiene su capacidad jurídica
acotada a los actos fundacionales previstos en el acta constitutiva de su
estatuto conforme lo normado por el artículo 36- 183 Y 184 LGS.52
Seguido a haber obtenido su CUIT provisorio, puede lograr su inscripción
en el RPI al adquirir el inmueble, acreditando con su documentación
habilitante pendiente de registración en IGJ (según el artículo 7 LGS la
inscripción en el registro público es requisito de regularidad ya que la
personería jurídica se obtiene desde la suscripción del contrato art. 2
52
LGS). Por todo ello, la sociedad en formación con capacidad jurídica y
autorizada expresamente para ciertos actos en el período iter inscriptorio,
no necesita recurrir a la estipulación a favor de un tercero (art. 1027)53 ni
a la gestión de negocios (art. 1781),54 para incorporar un bien registrable
a su patrimonio. Cuando la sociedad en formación obtenga su
regularización por inscripción en el Registro Público y luego se disponga a
enajenar, solo tendrá que acreditar los datos de inscripción e,
internamente, que el acto de adquisición ha sido imputado concretamente
de acuerdo a lo previsto en el artículo 184 LGS.55
PRECIO, POSESIÓN e IMPUESTOS.
El precio convenido en el boleto, expresado en moneda extranjera y sin
entrega de posesión, tributa el uno por ciento de impuesto local de sellos
en CABA, suma que se toma a cuenta según la cotización del dólar
vendedor Banco Nación al momento de la escritura, por la cual se
transmite el dominio (abonándose la diferencia si es que existe por la
cotización de la moneda extranjera al momento de escriturar). Se tramita
el COTI, no siendo exigible el CBI por no estar en vigencia la normativa al
momento de la adquisición, y se retiene el 1,5 % del precio para el pago
del ITI.
Con relación a los requisitos de título suficiente y modo suficiente (art.
1892),56 según el enunciado, la entrega del inmueble se posterga para
dentro de los treinta días de otorgada la escritura. No obstante, la posesión
se entrega en forma legítima por aplicación del constituto posesorio (art.
192357 y 1892 los cuales también prevén el otro sucedáneo de la clásica
entrega, que es la traditio brevi manu o tradición ficta).
El escribano N. Etchegaray propone, como opción, al típico contrato de
comodato utilizado frecuentemente en estas hipótesis, la transmisión de la
nuda propiedad con reserva del derecho de uso para el vendedor (la reserva
de habitación es más segura atento a que este derecho real es incesible e
inejecutable art. 2160),58 por los días que se convengan, por ejemplo, para
53
que se pueda realizar la mudanza con tranquilidad o encontrar una nueva
propiedad para el vendedor.
Si se opta por el comodato, contrato consensual y gratuito (art. 1533 y
siguientes)59 se instrumentará en simultáneo con la escritura, por
instrumento privado, entre el vendedor y comprador, con las cláusulas y
sanciones por eventual incumplimiento, o como mencionamos, se hará la
reserva del derecho real de uso o de habitación por los treinta días
solicitados por el transmitente , a cuyo vencimiento de pleno derecho,
quedará consolidado el dominio en el adquirente y no será ni siquiera
necesaria su inscripción si se extingue el derecho dentro de los cuarenta y
cinco días desde la celebración del acto, plazo dentro del cual queda
vigente la reserva de prioridad como indica la Ley Nacional Registral.
VENTA – PÉREZ MARÍA Y GÓMEZ JUAN A FAVOR DE
CARTONCOR S.A. EN FORMACIÓN. ESCRITURA CINCO- En
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República
Argentina, a los Dos días del mes de octubre del dos mil quince
ante mí, Escribano Autorizante. COMPARECEN: Por una parte
los ex cónyuges en primeras nupcias Juan GÓMEZ, argentino,
nacido el …, DNI 8.607.746 CUIT 23-08607746-9 y María
PÉREZ, argentina, DNI 13.120.721, CUIT 27-13120721-8,
nacida el …, el primero domiciliado en Gascón 45 y la segunda
en Vidt 456 ambos domicilios de esta ciudad; y por la otra,
Ángela GIL, argentina, soltera quien manifiesta no estar en
unión convivencial, nacida el …, DNI 3.128.041, CUIT 27-
3128041-4, domiciliada en ….vecina de Quilmes, Provincia de
Buenos Aires, justifico sus identidades conforme Art. 306 inc. B
CCCN, por ser de mi conocimiento personal, INTERVIENEN los
dos primeros por sí y la última, en su carácter de Presidente del
directorio de CARTONCOR S.A., sociedad pendiente de
inscripción en IGJ número de expediente ….,, con domicilio legal
en esta ciudad en Montevideo 465 primer piso A, CUIT 30-
54
1999878-9, constituida por escritura pública del 10-8-15 ,
pasada al folio 45 del RN 234 CABA, lo que acredita con el
estatuto que tuve a la vista, y del cual surge la autorización
expresa del art. 183 LGS y la designación en el cargo invocado,
el cual manifiesta bajo su responsabilidad que se encuentra
vigente. Y en los respectivos caracteres invocados EXPRESAN:
Que Juan Gómez y María Pérez, adquirieron el inmueble objeto
de esta escritura que más adelante se describirá, siendo de
estado civil casados, y encontrándose en el presente
divorciados de sus primeras nupcias por sentencia de Divorcio
recaída en autos Gómez y Pérez s/Divorcio, Nro. de Expediente
......./15, presentación conjunta, en trámite en el juzgado
nacional de primera instancia en lo civil Nro. 3, la cual se
encuentra CONSENTIDA Y FIRME. En el acuerdo de divorcio
presentaron convenio REGULADOR sobre los bienes del acervo
matrimonial los cuales serian adjudicados en forma privada
siendo de aplicación hasta la partición y adjudicación el régimen
de INDIVISIÓN POSTCOMUNITARIA ARTÍCULOS 481 A 487
CCCN, subsistiendo las reglas relativas al régimen comunidad .
El patrimonio indiviso está integrado entre otros bienes por un
inmueble urbano en esta ciudad afectado al régimen de la
propiedad horizontal, y atento que el mismo no ha sido
adjudicado proceden a DISPONER cada uno su mitad indivisa y
VENDER A FAVOR DE CARTONCOR S.A., la UNIDAD
FUNCIONAL DIEZ ubicada en la Zona Norte de esta ciudad con
frente a la calle MANSILLA, números TRES MIL TREINTA entre
las de Agüero y Gallo, sita en PLANTA BAJA Y PRIMER PISO
Dicha UNIDAD FUNCIONAL que por este acto se enajena,
consta de una superficie cubierta de OCHENTA Y CINCO
METROS CUADRADOS 85 Y un porcentual de cinco con
relación a los bienes comunes en su conjunto . l)
NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción 19, Sección 15,
55
Manzana 83, Parcela 30 A. PARTIDA NÚMERO: 3140424 DV 01
VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA: $ 216.489.- VIR $
218.826.40 - II) LES CORRESPONDE a los vendedores por
compra que hicieran en condominio siendo ya de estado civil
casados, el 14/5/97 por escritura 99 folio 456 RN 34 CABA,
inscripta en la matrícula FR 19-7242/10, el 14/6/97- El PRECIO
de esta operación fue fijado en la suma de US$ 118.000-
CIENTO DIECIOCHO MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES,
abonados treinta y cinco mil cuatrocientos dólares
estadounidenses al celebrarse el boleto de compraventa y el
saldo de US$ 82.600 (OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS
DÓLARES ESTADOUNIDENSES), que los vendedores reciben
en este acto en los términos y con los alcances del decreto
22/01.- Los vendedores transmiten a la compradora el dominio
pleno, libre de gravámenes, restricciones e interdicciones,
declarando la compradora que se encuentra en posesión
LEGÍTIMA, por CONSTITUTO POSESORIO (art. 1892 y 1923
CCCN), siendo que la entrega del inmueble se formalizará a los
Treinta días de la presente Escritura, suscribiéndose un
CONTRATO DE COMODATO simultáneamente con firmas
certificadas que se agrega. Bajo juramento manifiesta la
compradora que los fondos invertidos son lícitos, y que conoce
el contenido de la resolución 11/11 de la UIF y sus modificatorias
y el listado del artículo 1 de la misma, agregando los
vendedores, que lo enajenado fue sede del hogar conyugal, y
existen en el mismo hijos menores, y que no solicitaron la
atribución preferencial de la vivienda con los límites del artículo
443 y 444 CCCN y a todo evento se prestan recíprocamente el
asentimiento conyugal, agregando todos que no son personas
políticamente expuestas .YO AUTORIZANTE HAGO CONSTAR:
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA INMUEBLE: No se retiene
suma alguna, en virtud de haberse tramitado el certificado de no
56
retención por opción de reemplazo de vivienda, cuya vigencia,
alcance y autenticidad fueron previamente verificados en original
se exhibe y se agrega a la presente, numero y fecha ….
INFORME REGISTRAL: Surge el dominio como se ha
relacionado libre de gravámenes e interdicciones, los
enajenantes no se hallan inhibidos, CERTIFICADOS nros. CE
—————— Dominio, y CE ————— inhibición, ambos del
día de ayer. III) CERTIFICADOS DE BIENES INMUEBLES: No
resulta procedente la exhibición en razón que a la adquisición no
se encontraba vigente la normativa RG 2371. IMPUESTOS DE
SELLOS: Se retiene la suma del 3,6 por ciento del precio
expresado en pesos o sea la suma de….- valor de referencia
tomando de la cotización del dólar vendedor día de ayer pública
por el BANCO NACIÓN DE LA REPÚBLICA ARGENTINA.
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: Surge la inexistencia de
deuda. Se exhibe COTI y agrego. DATOS DEL REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL…. LEO esta escritura a los
comparecientes, quienes la firman de conformidad ante mí, doy
fe.-
FIRMA DE MARÍA PÉREZ.
FIRMA DE JUAN GÓMEZ.
FIRMA DE REPRESENTANTE DE CARTONCOR S.A. EN
FORMACIÓN.
57
6- CESIÓN DE BOLETO DE COMPRAVENTA Y TRANSMISIÓN DE
DOMINIO
Los hermanos Julián HIERRO, de 32 años de edad, casado en primeras
nupcias con Juana PUERTA; y Luisa HIERRO de 19 años de edad, soltera,
suscribieron el 28/12/15 un boleto de compraventa inmobiliaria con
“POMAR SRL”, por el cual se obligaron a transmitirles el dominio de la
Unidad Funcional 12 del edificio sito en esta Ciudad, con frente a la calle
San Martín 1200. El precio se pactó en la suma de pesos 250.000, y fue
abonado íntegramente por la sociedad, en aquella oportunidad, acto en el
cual se les hizo, asimismo, tradición del inmueble. Los vendedores
hubieron el inmueble por donación de su padre, quien se reservó el
usufructo vitalicio, habiendo fallecido el 12/3/13.
En el día de la fecha “POMAR SRL” cede a favor de “FINAL SA”, los
derechos emergentes del expresado boleto de compraventa, por la suma de
pesos 300.000, que se abonan en el acto. Comparece por “POMAR SRL”
su representante orgánico, “FINAL SA” es representada por su
vicepresidente, por circunstancias de hecho previstas en el estatuto. Se
debe instrumentar en escritura pública la cesión de boleto y la transmisión
del dominio a favor de la cesionaria.
Luisa Hierro perdió sus documentos de identidad.
Los hermanos Julián y Luisa HIERRO, el primero casado y la segunda
soltera, celebraron un boleto de compraventa a favor de Pomar SRL, y ésta
resuelve una cesión de los derechos emergentes de tal boleto de
compraventa a favor de FINAL S.A. Como se ha expresado, POMAR SRL
es representada por su gerente con uso de la firma social, y la S.A. por el
Vicepresidente de su directorio, el cual acredita la ausencia o impedimento
del presidente por acta de directorio que se agrega junto con la demás
documentación habilitante. La cesión podría enmarcase en el nuevo
concepto de CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL (art. 1636),60
desprendimiento del género de cesión de derechos y que incluye también
como nueva especie regulada por el Código, la cesión de deudas. La
característica más relevante y que la diferencia de su figura principal
58
derivada, es que se concreta en los contratos con prestaciones pendientes y
que requiere ineludiblemente el consentimiento (no solo la notificación)
de las demás partes: antes, simultáneamente o después de la cesión. En
nuestra hipótesis, la cedente compradora por boleto ya no tiene más
obligaciones pendientes, puesto que se está concretando en este acto la
transmisión de dominio, con lo cual se trata de una simple cesión de
derechos notificándose a los vendedores que igualmente están presentes en
el acto como titulares registrales que vienen a transmitir el dominio.
En la Provincia de Buenos Aires, según la DTR 2/13 es optativo anotar
los boletos de compraventa, sus reinscripciones, cesiones y cancelaciones;
en CABA no está previsto, por ende en dicha ciudad no es necesario
solicitar certificado de inhibiciones para la cesión del boleto.
A los vendedores les corresponde el dominio del bien a enajenar por
donación con reserva de usufructo realizada por su padre viudo. En razón
del fallecimiento del mencionado, luego de la firma del boleto (lo cual
implica que el instrumento privado fue también suscripto por él como
usufructuario) se acredita en la escritura con la partida de defunción la
extinción del derecho real y se ruega la cancelación o puede tramitarse con
anterioridad en el RPI según art. 36 Ley 17801.61
De acuerdo al art. 1123,62 los elementos constitutivos de la compraventa

ya están contenidos en el boleto de compraventa, hoy legislado por los
arts. 1170 y 1171.63 Si la posesión se entregó y se documentó en el boleto,
la cesión incluye también los derechos de posesión, por lo tanto a la SRL
se le tendrá que retener impuesto a las ganancias en la proporción del tres
por ciento del precio pactado para la cesión. De modo que, la transmisión
del dominio la efectúan en el acto escriturario los titulares registrales,
hermanos Hierro a favor de la sociedad cesionaria Final S.A.
El hecho imponible de entrega de la posesión en el boleto, dispara la
retención del ITI actuando la compradora Pomar SRL como agente de
retención o, en su caso, el escribano, si el boleto fue celebrado por
escritura pública. También se generó el pago del impuesto local de sellos
en su totalidad al haber entrega de posesión. Sin embargo, por disposición
59
legal, si la transmisión de dominio se realiza pasados los ciento veinte
días, y es a nombre de persona distinta al adquirente por boleto, el
impuesto abonado se pierde y se paga todo nuevamente. La cesión con
entrega de la posesión, como ya hemos mencionado, además del impuesto
a las ganancias por la entrega de Pomar SRL a FINAL S.A., tendría que
tributar impuesto de sellos en un 3,6 % del precio de la cesión; no
obstante, por tratarse de todos actos interdependientes, tributaria solo por
el acto de mayor rendimiento fiscal, que en este supuesto es la cesión con
entrega de la posesión cuyo precio es mayor que el de la transmisión de
dominio.
Por último, respecto al precio de la cesión, insistimos en que la Ley
25345 y 25413 que prescribe la bancarización de los pagos superiores a
mil pesos con la excepción del decreto 22-01 para la constitución,
modificación, declaración o extinción de derechos reales por escritura
pública, continua vigente y el pago se debe realizar por deposito en cuenta,
cheque cancelatorio (comunicación A 5130, Banco Central de la República
Argentina), o haberse abonado en distintas partidas inferiores a mil pesos
antes de la cesión pertinente.
CESIÓN DE BOLETO: POMAR S.R.L. A FINAL S.A. Y
HIERRO JULIÁN Y LUISA Y TRANSMISIÓN DE DOMINIO A
FAVOR DE FINAL S.A. - ESCRITURA SEIS.- En la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a
los dos días del mes de octubre de dos mil quince
COMPARECE ante mí, Escribano Autorizante: 1) Luca
DEBENEDETTI, argentino, nacido el …, DNI 17.453.282,
soltero, domiciliado en Cangallo 161, CABA, CUIT 20-
17.453.282-3; 2) Ramiro SALGUERO, argentino, nacido el …,
DNI 10.483.444, soltero, domiciliado en calle Bartolomé Mitre
50, piso 1°, CUIT 20-10.483.444-4; 3) Julián HIERRO,
argentino, nacido el ............, casado en primeras nupcias con
Juana Puerta, DNI 14.545.566, domiciliado en Vicente López
1680, piso 4°, de esta ciudad, CUIT 20-14545566-9; 4) Luisa
60
HIERRO, argentina, de 19 años de edad, nacida el .................,
DNI 30.445.600, soltera declara no estar en unión convivencial,
domiciliada en calle Uruguay 104 de esta ciudad, CUIT 27-
30.445.600-4, todos de mi conocimiento personal según articulo
306 inciso b CCCN. INTERVIENEN: los hermanos HIERRO, por
sí; Luca Debenedetti, en su carácter de Socio gerente de la
sociedad “POMAR SRL”, con domicilio en San Luis 1233 CABA,
acreditando la personería invocada con el Contrato Social,
otorgado por escritura número 15, pasada al folio 32, del 1/4/12,
RN 234 CABA, CUIT 30-32.323.434-1, inscripto en IGJ el
4/4/12, NRO. 123, tomo de SRL, cuyo original tuve a la vista y
en fotocopia autenticada se agrega a la presente, del cual
surgen facultades suficientes para este otorgamiento; y Ramiro
Salguero en su carácter de Vicepresidente en ejercicio de la
presidencia de “FINAL S.A.”, con domicilio en Pasteur 167, Piso
2, Departamento 2 CABA, y con CUIT: 30-23.232.327-4,
carácter que acredita con Estatuto social según escritura 9, del
3/2/15, pasada ante la escribana a cargo del RN 343, CABA, al
folio 145, inscripto en IGJ el 7/3/15, bajo el Nro. 108 del Libro
23, Tomo de Sociedades por Acciones, y acta de asamblea y
directorio nro. 34 del libro 1 rubricado con el nro. 123/15 que
distribuye los cargos y se autoriza el presente acto, designando
vicepresidente del directorio al compareciente mencionado,
originales he tenido a la vista y en fotocopias autenticadas se
agregan a la presente.- Y en los caracteres invocados,
asegurando que los cargos se encuentran vigentes, DICEN:
PRIMERO: Que entre los hermanos HIERRO y POMAR S.R.L.
suscribieron un boleto de compraventa con fecha 28/12/11, por
el cual los primeros se obligaron a transmitirle a “POMAR
S.R.L.” el dominio de la UNIDAD FUNCIONAL NRO. DOCE del
edificio sito en calle San Martín 1200 de esta ciudad, en el 5to.
61
piso, y cuenta con una superficie cubierta y total de cincuenta y
siete metros cuadrados, y le corresponde un porcentual de
dominio de dos con relación a los bienes comunes.
NOMENCLATURA CATASTRAL Circunscripción: 2; Sección: 3;
Manzana: 2; Parcela: 1.- Esta venta fue efectuada por el precio
pactado en el boleto, de PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA
MIL ($ 250.000), pagados antes de ahora, en diversas partidas
inferiores a mil pesos. SEGUNDO: POMAR S.R.L. cede en este
acto a FINAL S.A., quien acepta, los derechos emergentes del
expresado boleto de compraventa, por la suma total y convenida
de PESOS TRESCIENTOS MIL ($ 300.000), pagados en este
acto, mediante CHEQUE CANCELATORIO. Conforme
Comunicación Banco Central de la República Argentina A 5130,
declarando que los fondos utilizados son lícitos. TERCERO: los
titulares registrales hermanos Hierro, transmiten al cesionario,
todos los derechos de dominio sobre la UNIDAD FUNCIONAL
NÚMERO DOCE antes descripta. Y agregan los vendedores
que el bien es de carácter propio, y que no es la vivienda
familiar de Julián Hierro.- IMPUESTA la compradora, FINAL S.A.
manifiesta su conformidad y aceptación; tomando en este acto
la posesión legítima del inmueble.- Todos los comparecientes
manifiestan que no son personas políticamente expuestas y que
conocen la R UIF 11/11 y sus modificatorias. EL ESCRIBANO
AUTORIZANTE HACE CONSTAR: 1º) Que CORRESPONDE a
la parte transmitente por escritura........................ inscripta en
RPI el ..................... en la matrícula, FR 2.- 343/2, cuyo original
tengo a la vista.- 2°) CANCELACIÓN DE USUFRUCTO: Que el
12/3/2013 falleció Juan José HIERRO, quien por la escritura
mencionada anteriormente al donar a sus hijos el inmueble
mencionado, se había reservado el usufructo vitalicio. Se exhibe
en este acto acta de defunción expedida por el RCCP CABA, en
62
original y en copia autenticada agrego a la presente,
comprobándose la extinción del derecho real de usufructo. 3°)
CON LOS CERTIFICADOS que se agregan a la presente, del
día de ayer, Dominio E 1641 y el de Inhibiciones número E 6433
se justifica: Que por los titulares registrales hermanos Hierro, no
surgen inhibiciones y que el dominio de lo deslindado consta
inscripto en la forma relacionada, libre de gravámenes, con la
excepción del mencionado usufructo, el cual se cancela
juntamente con la presente conforme art. 36 Ley 17.801. 4º)
Que el inmueble objeto de la presente posee una VFH
$66.195,68, Partida 1.006.733 DV 02, VIR $ 537.427,80. 5º)
IMPUESTO A LAS GANANCIAS Se retiene el 3 % del precio
de la cesión con entrega de la posesión o sea la suma de….
Se exhibe comprobante de retención del ITI por el boleto con
posesión. 6º) Que NO OBSTANTE HABER SIDO ABONADO EL
IMPUESTO DE SELLOS POR ENTREGARSE LA POSESIÓN,
Han TRANSCURRIDO MÁS DE 120 DÍAS y se ESCRITURA A
NOMBRE DEL CESIONARIO por lo que SE VUELVE A
RETENER EL 3,6 POR CIENTO POR el precio de la cesión con
entrega de posesión que es el de mayor rendimiento fiscal de
todos los actos interdependientes de esta escritura 7º) No se
requiere la tramitación del COTI por no superar el precio de
venta el mínimo establecido. Presente a este acto desde un
comienzo la cónyuge de Julián Hierro, Juana PUERTA…de mi
conocimiento personal, declara que lo enajenado no es la
vivienda familiar. DATOS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL…. Leo a los comparecientes quienes firman de
conformidad ante mí, doy fe.-
FIRMA DE LUCA DEBENEDETTI.
FIRMA DE RAMIRO SALGUERO.
63
FIRMA DE JULIÁN HIERRO.
FIRMA DE LUISA HIERRO.
FIRMA DE JUANA PUERTA.
FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO AUTORIZANTE.
64
7- COMPRAVENTA Y AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR.
VENDEDOR: Juan José DOMÍNGUEZ, 17 años.
COMPRADOR: señor divorciado, compra y declara vivienda
única, familiar, no teniendo otro inmueble en la CABA. Tiene dos
hijos mayores de edad, solteros, que no viven con él.
INMUEBLE: UF destinada a vivienda y 1/7 parte indivisa de
espacio guardacoche.
PRECIO: $ 700.000, de los cuales $ 210.000 se abonaron
mediante boleto en efectivo, y el saldo en efectivo en la
escritura.
VAL. FISCAL HOMOGÉNEA: UF $ 101.250 y Guardacoche: $
10.266.
VIR UF: $ 745.098 y Guardacoche: $ 29.830.
Corresponde por legado testamentario de su tío, pendiente de
inscripción. Hay otro heredero instituido: un sobrino del
causante.
El adquirente desea AFECTAR el bien que adquiere a la
65
COMPARECIENTES.
Por el vendedor menor de edad, concurren sus padres en ejercicio de la
representación parental, salvo que alguno de ellos esté suspendido o
privado de la misma o exista un reconocimiento filial forzado (art. 641
inciso E, 645 y 703)64 y se acredite con el pronunciamiento judicial
correspondiente. Además, los padres deben tramitar la autorización
judicial (art. 692)65 y la actuación del Ministerio público. En ausencia de
estos requisitos, el acto será declarado nulo, solo si perjudica los intereses
del menor.
El comprador divorciado, manifiesta su estado civil y en lo posible lo
acredita con la sentencia y declara si se encuentra o no en unión
convivencial.
La afectación voluntaria al régimen de protección de la vivienda, en este
supuesto con destino familiar, exige la justificación del vínculo con sus
hijos a quienes designa como beneficiarios, y a lo menos uno solo de ellos
o el propio constituyente, debe habitar el inmueble (art. 247).66 La
convivencia con el titular registral, solo es exigible para el caso de que los
beneficiarios sean los parientes colaterales dentro del tercer grado, los
cuales deben convivir con el constituyente. La afectación recae sobre un
inmueble destinado a vivienda por su totalidad, o hasta una parte de su
valor, por ende, la parte indivisa del espacio guardacoches, si esta dentro
de una unidad funcional complementaria, se puede incluir en la
protección. Asimismo, si está dentro de una unidad funcional
independiente con destino cochera, también puede quedar protegida, pero
se requiere que todos los cotitulares lo soliciten conjuntamente aunque no
sean parientes entre sí (art. 245).67 En la Provincia de Buenos Aires la
DTR 14-10 permite que el titular dominial de una unidad funcional pueda
afectar la misma a la protección en forma conjunta con la unidad
complementaria o la parte indivisa de una unidad destinada a cochera.
El boleto de compraventa ha tributado el uno por ciento del precio de $
700.000 (no habiéndose entregado la posesión), a cuenta del impuesto de
66
sellos sobre la transmisión de dominio. Puede invocarse la exención del
impuesto local de sellos hasta $975.000, por única propiedad acreditada
por el adquirente con la constancia de un informe sobre ausencia de
titularidades a su nombre de inmuebles en el RPI de CABA, más la
manifestación de destino vivienda única familiar y de ocupación
permanente, declarado bajo juramento en el boleto y reiterado en la
escritura de compra. El excedente de esta suma tributa con la alícuota
correspondiente del 3,6%. Para el cálculo del excedente también debe
tenerse en cuenta la comparación entre el precio, la VFH o el VIR lo que
sea mayor, sumándose lo relativo a la unidad funcional y a la parte
indivisa en su proporcionalidad. Al ser el precio superior a los $ 600.000
es preciso tramitar el COTI y luego de la escrituración generar el CBI.
La relación del expediente sucesorio, como lo hemos expuesto, está
documentada en la escritura pública, en la parte de las constancias
notariales y, por tratarse de sucesión testamentaria pendiente de
inscripción, el tracto abreviado exige que se deje constancia de la
aprobación del testamento en cuanto a sus formas extrínsecas, la
institución de herederos conjuntamente con el legado, y la orden de
inscripción correspondiente en relación al inmueble que se transmite (art.
97 Decreto 466-99).68
El derecho al legado se adquiere a partir del momento del fallecimiento
del testador y el legatario debe pedir su entrega al heredero, administrador
o albacea, aunque tenga la cosa en su poder por cualquier título (arts. 2496
y 2498).69 Si está ordenada la inscripción, se entiende que la entrega del
legado expresa o tácitamente fue otorgada en el expediente sucesorio. No
se requiere constancia de cesiones de derechos hereditarios por el testador,
sea el fallecimiento antes o después del 1-8-15 , puesto que los legados no
se ceden sino que, por recaer sobre cosas y ser adquiridos vía recta del
causante, solo se pueden ceder los derechos al mismo o entregárselos por
tradición.
El tío testador, ha previsto la institución de herederos a favor de un
sobrino, y el legado de un inmueble a favor de otro sobrino. Si el acervo
67
sucesorio está compuesto de varios bienes, la renuncia del legatario a la
cosa, permite que el instituido heredero con vocación universal al todo
reciba este inmueble, caso contrario, el legatario debe pedir formalmente
en el expediente la entrega del legado (aunque su posesión hace presumir
que la obtuvo) para su disposición por la modalidad del tracto sucesivo
abreviado.
COMPRAVENTA Y AFECTACIÓN A PROTECCIÓN DE LA
VIVIENDA. DOMÍNGUEZ JUAN JOSÉ A FAVOR DE SOLIZ
FERNANDO. - ESCRITURA SIETE ———————
En la Ciudad de Autónoma de Buenos Aires, capital de la
República Argentina, a los DOS días del mes de Octubre del
dos mil quince, ante mí, escribano autorizante comparecen: Por
una parte Miguel DOMÍNGUEZ, argentino, soltero quien declara
no estar en unión convivencial, DNI 17.555.555, CUIT 20-
17555555-3, nacido el …, domiciliado en Neuquén 34 CABA, en
Ejercicio de la responsabilidad parental, la cual manifiesta que
está vigente por no haber sido suspendida ni privada en forma
alguna, sobre su hijo menor de edad Juan José DOMÍNGUEZ,
argentino, soltero, nacido el … DNI 38.888.888, CDI 23-
38888888-9, y con la respectiva autorización judicial específica
para este otorgamiento y con la previa conformidad del
ministerio público artículo 103 CCCN, del expediente sucesorio
que se relacionara y del cual surge que el menor trasmitente dio
su consentimiento expreso a la venta (art. 645) acreditando el
vínculo con la exhibición de la partida de nacimiento expedida
por el Registro de Estado y Capacidad de las Personas de esta
ciudad, exhibe el original y agrego copia, ambos domiciliados en
Larrea 1058 séptimo B, CABA, en adelante denominado EL
VENDEDOR, y por la otra y en adelante denominado EL
COMPRADOR Fernando SOLIZ, divorciado de sus primeras
nupcias de Liliana Luna según sentencia que en original exhibe y
68
agrego copia a la presente, argentino, DNI 14.888.999, CUIT
2014888999-4., nacido el ….domiciliado en Gascón 43 de esta
ciudad, declara no estar en unión convivencial. Ambos justifican
su identidad conforme art. 306 inc. a, exhibiendo documentos
idóneos cuyas copias agrego. Intervienen el primero en el
carácter invocado y el segundo por sí Y EXPRESAN: 1- Juan
José Domínguez, VENDE A Fernando SOLIZ, la unidad
funcional número 5, ubicada en el séptimo piso del edificio
ubicado en calle Montevideo mil setecientos esquina Avenida
Santa Fe de esta ciudad, superficie total y cubierta cien metros
cuadrados, y la Séptima parte indivisa de la unidad
complementaria UNO destinada a espacio guardacoche ubicada
en planta sótano, superficie total y cubierta de doscientos mts2.
PORCENTUALES tres y seis respectivamente. VALUACIONES
FISCALES HOMOGÉNEAS $ 101,250 $ 10.266 parte
proporcional, VIR $ 745.098 y $ 29.830 parte proporcional.
PARTIDAS INMOBILIARIAS 1.009.000 DV 09 y 1.454.667 DV
03. NOMENCLATURA CATASTRAL CIRCUNSCRIPCIÓN 4,
SECCIÓN 5, MANZANA 6, PARCELA 3. 2- El precio total y
convenido se pacta en la suma de SETECIENTOS MIL PESOS
($ 700.000) abonados doscientos diez mil pesos ($ 210.000) al
celebrarse el boleto de compraventa, y el saldo o sea la suma
de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL PESOS ($ 490.000),
pagados en este acto, sirviendo la presente escritura de
suficiente recibo. 3- En consecuencia el vendedor TRANSMITE
EL DOMINIO al comprador, quien acepta y declara que se
encuentra en posesión LEGÍTIMA por tradición efectuada en el
día de la fecha antes de ahora, y que los fondos utilizados son
lícitos y ambas partes declaran que no son personas
políticamente expuestas y conocen los alcances y contenidos de
la Res. UIF 11-11 y sus modificatorias, aclara el comprador
declarando bajo juramento que lo adquirido será destinado a su
69
vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y es su
única propiedad en esta ciudad. EN ESTE ESTADO EL
COMPRADOR resuelve afectar el inmueble adquirido a la
protección de la vivienda conforme artículos 244 y concordantes
del CCCN, con respecto a LA UNIDAD FUNCIONAL CINCO
DESTINADA A VIVIENDA y la 1/7 parte indivisa de la unidad
complementaria I y sujetarla al régimen de protección de la
vivienda, para lo cual DECLARA BAJO JURAMENTO: a) Que no
tramita beneficio análogo en esta ni en otra demarcación, b)
Que se compromete a mantener el destino de vivienda familiar,
c) Que instituye como beneficiarios a sus dos hijos Pedro y
Javier Soliz, ambos solteros, de 18 y 19 años de edad nacidos
el …respectivamente , y justifica el vínculo con la libreta de
familia expedida por el Registro de Estado Civil y Capacidad de
las Personas de esta ciudad, que en original exhibe y copia se
agrega. ATESTACIONES NOTARIALES. LE CORRESPONDE el
inmueble al vendedor, 1- Por compra que efectuara Joaquín
Domínguez, por escritura de venta nro. 5 del 1-1-10 pasada al
folio 45 del registro notarial 34 de esta ciudad, inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble CABA, el 30-1-10 en la
matrícula FR 4-789/5 y 1/7 PARTE INDIVISA UC I.
POSTERIORMENTE FALLECIDO tramita su sucesión en el
juzgado nacional de primera instancia en lo civil, nro. 50
Expediente 5454-12, “DOMÍNGUEZ, Joaquín s/ Testamentaria”,
en el cual a fojas 45 auto del 4-5-15 se declara válido en cuanto
a sus formas extrínsecas el testamento, del cual surge la
institución de herederos y el legado a favor del aquí
transmitente, “…instituyo único y universal heredero de todos
mis bienes a mi sobrino Julián Domínguez, y lego las unidades
funcionales del edificio ….. a mi otro sobrino Juan José
Domínguez ……” y a fojas 67 por auto del 4-6-15 se ordena la
inscripción con relación al inmueble referido. INFORME
70
REGISTRAL. Con los certificados de dominio y la inhibición
expedidos por el RPI en el día de ayer, bajo los números ….,
….., y ….. se acredita que el dominio consta en la forma
relacionada sin gravámenes ni restricciones, y que no surgen
inhibiciones por el menor disponente. CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS. Surge la inexistencia de deuda. COTI. Se
ha tramitado y se exhibe con fecha… cuya vigencia,
autenticidad y alcance se han verificado. IMPUESTO A LA
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES. Se retiene el 1,5 por ciento
del precio pactado o sea la suma de…. IMPUESTO LOCAL DE
SELLOS. No se retiene atento lo manifestado por el adquirente,
justificando que no tiene propiedades en esta ciudad con el
respectivo informe registral. CERTIFICADO DE BIENES
INMUEBLES. No corresponde su exhibición por no superar la
suma prevista en la normativa en el momento de la adquisición.
DATOS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL….
Leo esta escritura a los comparecientes quienes firman de
conformidad ante mí, doy fe.
FIRMA DEL REPRESENTANTE DEL MENOR.
FIRMA DEL COMPRADOR.
AUTORIZACIÓN ESCRIBANO.
FIRMA Y SELLO ESCRIBANO.
71
8. REPRODUCCIÓN DE ACTO DE COMPRAVENTA Y LEASE BACK
La empresa MUDANZAS INTERNACIONALES SRL, cuyo
plazo de duración está vencido, y tiene gerencia plural, resolvió
vender su galpón donde se encontraban sus oficinas, camiones
y espacios guardamuebles. Ante la necesidad de liquidez, se
contactó con un inversor de la República Federativa de Brasil,
Joao DALMAE, casado, el cual ofreció comprarle el inmueble y
darle la oportunidad de quedarse en el mismo abonando un
canon semestral de 300.000 pesos, confiriendo la opción de
compra por el precio de 500.000, atento al contrato de Leasing
que suscribieron a continuación de la compraventa.
Se reglamentaron las obligaciones del tomador del LEASE
BACK, y la regulación del eventual ejercicio de la opción de
compra y su precio, atento los valores de plaza, para poder
recuperar la propiedad en el menor tiempo posible.
El tomador del leasing tiene en la actualidad previsto ejercer en
breve la opción de compra, extravió su primera copia y al
solicitar una nueva al escribano que la autorizara, éste le
comunicó que también ha extraviado la escritura matriz,
proponiendo la reproducción del acto.
La empresa vendedora organizada como una SRL, pese a tener su plazo
de duración vencido, continua su actividad en su período de liquidación
(art. 94 inciso 2, 101 y 102 LGS). La disolución acontece en un instante
dado, y desde el mismo se pone en movimiento el proceso de liquidación
que se prolonga hasta que se cancela el pasivo y realiza el activo. La
sociedad puede optar por remover la causal liquidatoria recurriendo a la
reactivación o reconducción societaria (art. 95 LGS, hoy también
reconocido para las personas jurídicas del CCCN art. 166). El art. 99 de la
LGS, habilita sin llegar a tramitar la reconducción a proceder a ejecutar
los actos urgentes, bajo responsabilidad del administrador societario si no
hubo designación de liquidador. Invocando la urgencia del acto, y
72
asumiendo la responsabilidad del mismo, el representante legal de la
gerencia plural indistinta otorga el acto y se presenta a la escritura con la
documentación habilitante que incluye un acta especial de reunión de
socios acorde al negocio.
La sociedad pactó como condición de venta la posibilidad de quedarse
ocupando el inmueble, centro de sus actividades, con lo cual la posesión se
entrega bajo las formas del constituto posesorio (art. 1923).70 El contrato
que se articula con esta circunstancia es un leasing bajo la modalidad de
LEASE BACK (art. 1231 inciso e).71 Esta operación no muy difundida, es
básicamente un negocio financiero por el cual quien requiere liquidez pero
quiere permanecer en el lugar, lo enajena y, en el acto, el comprador se
transforma en dador del contrato de leasing a favor del vendedor, tomador
de lo que se denominada también Leasing de retro. Este último, vendedor
tomador se obliga a pagar un canon periódico por cierto plazo, y puede
optar por readquirir la propiedad ejerciendo una opción de compra por un
precio.
La transferencia de la tenencia por el contrato de leasing que realiza el
comprador Brasilero, casado se inscribe en el RPI y se solicitan
certificados para obtener la reserva de prioridad del negocio en gestión
(art. 23 Ley 17801).72 La inscripción se ruega por compraventa y leasing,
este último será anotado en el asiento registral destinado a las
restricciones y limites al dominio (art. 162 Decreto 466-99 CABA).73 De
tratarse de derechos sobre la vivienda se aplica el art. 456 o 522, y al ser
un derecho personal el leasing con vocación registral puede prestarse el
asentimiento del art. 470,74 en esta instancia para el leasing y queda
anticipado para el ejercicio de la opción de compra, ya que luego al
ejercerse la misma no será necesario reiterarlo.
El plazo para inscribir de cuarenta y cinco días desde la instrumentación
(art. 5 Ley 17801) parece estar modificado por el art. 1234, aunque
atendiendo a la naturaleza del bien se considera que no hay modificaciones
en cuanto al plazo de cuarenta y cinco días para su inscripción.
73
El tiempo para ejercer la opción de compra depende de haber pagado tres
cuartas partes del canon o antes, si así lo convinieron las partes (art.
1240).75
Respecto a los impuestos, la venta tributa el tres por ciento de ganancias
por ser la transmitente una SRL, sobre el precio, o VFH lo que sea mayor
(no influye el VIR para los impuestos nacionales) y el impuesto de sellos
por la compra 3,6 por ciento. El leasing solo tributa el 0,5 por ciento de los
cánones sumados lo que será tomado a cuenta si se ejerce la opción.
El extravió del primer testimonio del tomador del leasing, y lo mismo
por parte de la escritura matriz del escribano que autorizo la escritura,
hace complicada la renovación del protocolo por el juez de acuerdo a los
códigos de procedimientos locales. Sin embargo, podrá el juez ordenar
esta renovación por aplicación del artículo 29 de la Ley 17801 en base a
los asientos registrales de tratarse de actos con constancias en el RPI.
La reproducción del acto, ante la urgencia en el trámite y con la buena
voluntad de las partes, resulta un recurso rápido y aportado por la doctrina
notarial, que permite reotorgar el mismo, aun cuando ciertas
circunstancias se retrotraen a la época en la cual se suscribió la escritura,
como el pago del precio, las retenciones impositivas y la entrega de la
posesión. De esta forma, se subsana la posible pérdida sufrida del
testimonio y la escritura matriz y se recompone integralmente el acto
otorgado principalmente para los fines de un estudio de títulos. La
reproducción se inscribe en el RPI como si se tratara de lo propio de un
segundo o ulterior testimonio, siendo conveniente solicitar informes de
dominio e inhibición al RPI para su celebración.
REPRODUCCIÓN DE ACTO POR PÉRDIDA DE
PROTOCOLO COMPRAVENTA DE INMUEBLE Y LEASE
BACK – MUDANZAS INTERNACIONALES SRL A DALMAE
JOAO - ESCRITURA OCHO. –––––––––––––––– En la Ciudad
de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los DOS
días del mes de Octubre del año dos mil quince, ante mí,
74
Escribano Autorizante, COMPARECEN: por una parte, Juan
LÓPEZ, SOLTERO quien declara no encontrarse en unión
convivencial , ……..y por otra parte, lo hace Joao DALMAE,
Brasilero, casado en primeras nupcias con Josefina García, ….,
….ambos JUSTIFICAN SU IDENTIDAD en los términos del
artículo 306 inc. a con la exhibición de los documentos idóneos
ya mencionados y cuyas partes pertinentes en fotocopia
certificada agrego a la presente, concurriendo por sí el segundo,
y el primero en su carácter de socio gerente con uso de la firma
social INDISTINTA, de Mudanzas Internacionales SRL, con
domicilio legal en Yatay 454 CABA, CUIT 30-89898989-9, lo que
acredita con instrumento privado del 5/ 5/90 inscripto en IGJ el
6/6/90 bajo el nro. 45, libro de SRL, declara que atento a que el
término de duración de la sociedad que representa se encuentra
vencido, y toda vez que no se ha procedido al nombramiento de
liquidador, manifiesta bajo su responsabilidad que actúa
conforme art. 99 de la Ley General de Sociedades 19550 T.O
1984, y asegura que su cargo se encuentra vigente, y exhibe
acta de reunión de socios del libro societario respectivo, que
exhibe y copia de la decisión societaria se agrega a la presente.
Y EN LOS RESPECTIVOS CARACTERES INVOCADOS
EXPRESAN: 1- Que Mudanzas Internacionales SRL vendió a
Joao Dalmae un galpón ubicado en la calle Yatay 454 de esta
ciudad, entre las de Garrido y Bulnes, edificada en el lote de
terreno designado según título con el número CUATRO -4- de la
manzana 5 que mide y linda…..según escritura ….-
NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción: 16, Sección: 4,
Manzana: 7, Parcela: 11.- PARTIDA MUNICIPAL: 975.468 DV
04.- VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA año 2016: $
139.997,24. VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA: $
256.567,40. 2- Que en el mismo acto el comprador celebró con
el vendedor un contrato de LEASING, en la modalidad prevista
75
por el art. 1231 inciso E denominada LEASE BACK con las
cláusulas de estilo. De ambos actos se tomó razón en el RPI. 3-
Que habiendo resuelto el tomador del leasing Mudanzas
Internacionales SRL ejercer la opción de compra por haber
abonado en forma ANTICIPADA más de la 2/3 parte del canon
estipulado, y habida cuenta que ha extraviado la copia expedida,
y no teniendo la otra parte tampoco copia del acto, y el
escribano actuante en la oportunidad haber a su vez extraviado
la escritura matriz, han resuelto de común acuerdo acudir a la
REPRODUCCIÓN DEL ACTO para posibilitar su cometido. EN
CONSECUENCIA PROCEDEN A REOTORGAR LA VENTA Y EL
CONTRATO DE LEASING, confiriéndole no obstante efecto
retroactivo al 30/6/13, fecha en la cual se celebró la respectiva
escritura, se abonó el precio de venta, y se retuvieron los
impuestos. Y en este estado MUDANZAS INTERNACIONALES
SRL VENDE A JOAO DALMAE el galpón descripto
anteriormente. El precio fijado por las partes y ya abonado fue
de DOSCIENTOS MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES. EN
CONSECUENCIA la parte vendedora transmite al comprador
todos los derechos de propiedad, posesión y dominio, que sobre
lo vendido tenía - ENTERADO el comprador de los términos de
la presente escritura otorgada a su favor, presta su conformidad
y aceptación por estar redactada de acuerdo a lo convenido,
encontrándose ya en posesión legítima, según art. 1892 y 1923
CCCN, reconociendo que Mudanzas Internacionales SRL,
continuará ocupando el galpón como tomador del contrato de
leasing que a continuación se formaliza. Joao DALMAE
adquirente del dominio, celebra con Mudanzas Internacionales
SRL un contrato de LEASING entregándole la tenencia del
inmueble descripto. Se pacta un CANON SEMESTRAL DE $
300.000 (TRESCIENTOS MIL PESOS) que serán abonados por
el tomador del leasing Mudanzas Internacionales SRL, al dador
76
Joao Dalmae, del UNO AL DIEZ 1 al 10 de cada semestre,
venciendo el primer canon el TREINTA DE DICIEMBRE DE DOS
MIL TRECE 30/12/13 y así sucesivamente. El leasing se estipula
por el plazo de 24 meses a contar del TREINTA DE JUNIO DE
DOS MIL TRECE 30/6/13. La tomadora del leasing podrá optar
por la compra del inmueble al abonar la 2/3 – dos tercera parte -
de los cánones pactados, para lo cual podrá anticipar los
mismos. La tomadora se obliga: a pagar todos los gastos de
manutención seguros e impuestos del bien, durante la vigencia
del contrato, y destinarlo al destino de servicios de mudanzas
internacionales. El dador por su parte, se obliga a conservar a la
tomadora en el uso pacífico y continuo del bien, y a transmitir el
dominio si el tomador ejerce la opción de compra. En caso de
incumplimiento del tomador en el pago de los cánones pactados
se procederá conforme lo establecido por la ley artículos 1227 y
concordantes del CCCN. EJERCICIO DE LA OPCIÓN: Dándose
por cumplidas todas las obligaciones del contrato la tomadora
del Leasing notificará por carta documento con 30 días de
antelación, su opción de ejercer la compra por un VALOR DE $
500.000 (QUINIENTOS MIL PESOS) ante el escribano…... De
no optar el tomador por la compra luego de vencidos los plazos
el dador exigirá la inmediata restitución del bien. DOMICILIOS.
JURISDICCIÓN: Para todos los efectos legales, los
comparecientes fijan domicilios en….. respectivamente y se
sujetan a las decisiones de los tribunales de esta ciudad,
renunciando a cualquier otro que pudiera llegar a
corresponderles. YO, ESCRIBANO AUTORIZANTE, HAGO
CONSTAR: I. TÍTULO: CORRESPONDIÓ a la vendedora
MUDANZAS INTERNACIONALES SRL en virtud de los
siguientes antecedentes………. CERTIFICADOS
REGISTRALES: CON LOS CERTIFICADOS expedidos por el
Registro de la Propiedad Inmueble, con fecha de ayer el dominio
77
bajo el número xxxx y el de inhibiciones bajo el número xxxx,
que se agregan a la presente, SE JUSTIFICA: que el bien se
encuentra registrado a nombre de JOAO DALMAE, y surge el
contrato de LEASING a nombre de MUDANZAS
INTERNACIONALES SRL, y que no surgen inhibiciones que les
impidan disponer a nombre de ninguno de ellos. IMPUESTO A
LAS GANANCIAS. Se ha retenido oportunamente el impuesto
correspondiente en la alícuota del 3 por ciento del precio de
venta exhibiéndose comprobante de retención e ingreso del
tributo al igual que lo correspondiente al IMPUESTO DE
SELLOS. CERTIFICACIONES ADMINISTRATIVAS. Con los
certificados administrativos se acredita no adeudarse suma
alguna en concepto de Impuesto Municipal. Presente al acto
desde el comienzo, Josefina García... de mi conocimiento
personal, presta el asentimiento conyugal.- Leo a los
FIRMA DEL REPRESENTANTE SRL.
FIRMA DE JOAO DALMAE.
FIRMA DE JOSEFINA GARCÍA.
78
9- REDISTRIBUCIÓN PREDIAL Y VENTA CON HIPOTECA CON
RESERVA DE GRADO PREFERENTE
REDISTRIBUCIÓN PARCELARIA
COMPRAVENTA
BIEN: Un lote de terreno sito en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, designado como PARCELA 6 “c”, con las
medidas, linderos y demás antecedentes que resultan del
PLANO DE MENSURA de subdivisión M. 516-14.
Dicha parcela forma parte del lote de terreno que, en mayor
extensión, se designa como PARCELA 6.
Las parcelas 6 “a” y 6 “b” NO SE ENAJENAN.
Las medidas y linderos, SEGÚN TÍTULO Y SEGÚN
MENSURA, son los que resultan del croquis elaborado al efecto.
VENDEDORA: ELECTRO S.R.L., la que fue incorporada a la
sociedad ELECTRONIC S.A. a título de fusión por absorción. El
acuerdo definitivo de fusión ha sido formalizado en escritura
pública, encontrándose pendiente de inscripción en el Registro
Público de Comercio. En dicho instrumento nada se ha pactado
respecto de la administración y representación social de la
sociedad disuelta. Al requerirse la certificación registral, se
advierte que por error el dominio consta a nombre de ELECTRO
S.A., siendo su verdadera denominación, como se expresará
ELECTRO S.R.L.
ADQUIRENTE: Sociedad Anónima, representada por el
vicepresidente del directorio, en razón de la licencia otorgada al
presidente por tener que ausentarse del país. Del estatuto
resulta que la representación legal de la sociedad la tendrá a su
cargo el presidente o vicepresidente, en su caso. Del texto de la
79
escritura deberá resultar la legitimación del representante de la
sociedad.
PRECIO: $300.000. PAGADEROS: a) $150.000 al firmarse el
boleto de compraventa suscripto el 21/4/2015; b) el saldo en
tres cuotas anuales, iguales y consecutivas, con más un interés
del 10% anual sobre saldos deudores. En garantía de saldo se
gravará el bien adquirido con hipoteca en SEGUNDO GRADO a
favor de la vendedora, posibilitando al deudor hacer reserva de
rango para constituir otra en PRIMER GRADO a favor de
terceros.
POSESIÓN Y ESCRITURA: 2/10/ 2015.
VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA: $175.000
COMPARECIENTES
Por la parte vendedora:
El artículo 82 de la LGS establece los efectos de la adquisición de la
titularidad de los derechos y obligaciones de la nueva sociedad o la
incorporante produciéndose la transferencia total de sus respectivos
patrimonios al inscribirse la fusión en el Registro Público. No obstante, el
RPI al ser declarativo y no convalidante admite la registración en el iter
inscriptorio de la fusión en IGJ, en tanto y en cuanto se acredite con
claridad la legitimación pertinente.
Según el artículo 84 LGS salvo pacto en contrario en el compromiso
previo de fusión que formalizaron las sociedades involucradas “…desde el
acuerdo definitivo la administración y representación de las sociedades
fusionantes disueltas estará a cargo de los administradores de la sociedad
fusionaria o de la incorporante con suspensión de quienes hasta entonces
la ejercitaban…”. Por lo tanto, para el supuesto de fusión por absorción o
incorporación, el presidente del directorio de la absorbente
supletoriamente representa a la sociedad disuelta sin liquidarse, y si fuera
el caso de una fusión propiamente dicha, la nueva sociedad creada a
80
expensas de las que desaparecen, tendrá su representante legal designado,
quien estará legitimado para todos los actos que se requieran. La
documentación habilitante es la escritura o instrumento privado pendiente
de inscripción en IGJ, cuyo expediente se puede consultar en el Registro
Público (artículo 4 acceso a la información RG 9 -15). De esta
documentación surgirá el acuerdo definitivo otorgado por los
representantes legales, quienes acreditaron sus respectivas personerías.
Atento a que el compromiso previo y el acuerdo definitivo según los
artículos 86 y 87 LGS76 pueden ser dejados sin efecto, revocados o
rescindidos en los plazos fijados por ley. La renuncia al ejercicio de estos
derechos por ambos representantes legales, junto con la autorización
especial para el acto, robustecen la decisión societaria y la seguridad
jurídica frente a los terceros.
Por la parte compradora comparece el vicepresidente exhibiendo el
estatuto, acta de asamblea de elección de autoridades y acta de directorio
de distribución de cargo y solicitud de licencia o ausencia del presidente.
También se puede hacer referencia a un estatuto de fecha reciente que
contenga las designaciones y aceptación de cargos en el acta constitutiva,
a continuación de las cláusulas típicas del contrato societario, e incluso se
puede invocar que la representación legal surge del estatuto que la tendrá
el presidente del directorio o su vice en forma indistinta.
En el certificado de dominio se advierte un error en la denominación
societaria de la inscripción dominial. El titular registral ruega la
rectificación del asiento y se inscribe en simultáneo con la compraventa.
(arts. 35 Ley 17.801 y 71, y concordantes del decreto 466-99).77
Para la descripción de la parcela originaria en su mayor extensión se
toma el título antecedente y se la vuelve a describir, salvo que sean
idénticas mediciones según el plano de mensura aprobado, con las
pertinentes modificaciones (arts. 163-4 decreto 466-99).78 Tanto en la
parcela de origen como en las nuevas emergentes de esta última, se
comienza la descripción planimétrica en la escritura, según el plano de
mensura que se transcribe, comenzando por el norte y en el sentido de las
81
agujas del reloj. Si el plano informa alguna demasía o exceso entre las
medidas originales y las nuevas medidas, en CABA, la DTR 1-81, en
armonía con el artículo 1135 CCCN,79 se considera que si la diferencia es
superior al cinco por ciento, dicha superficie excedente deberá ser ubicada
dentro del plano respectivo, y por medio de una nota de transcripción
obligatoria se advertirá que solo podrá cederse sus derechos y acciones
posesorias por esa fracción, y su titularización dependerá de tramitar su
adquisición al fisco municipal.
La hipoteca en segundo grado con reserva de rango preferente, depende
de un convenio entre parte deudora y acreedora. Registralmente al no
admitirse las llamadas hipotecas abiertas (se respeta el máximo pues lo
único que permite el art. 2189 CCCN80 es que el nacimiento del crédito
nazca a futuro en un plazo máximo de 10 años) se habilita en cambio, la
negociación en los privilegios en cuanto a la posposición, permuta, reserva
o coparticipación o concurrencia. La Ley 17.801 en el artículo 19 y 124
-125 Decreto 466-9981 (este último exige precisar el monto de la reserva),
confieren un margen de negociación en este aspecto, siendo posible limitar
y ajustar estos convenios estableciendo montos, plazos y condiciones para
su ejercicio. La hipoteca se inscribe a nombre de la sociedad disuelta sin
liquidarse representada como dijimos según el artículo 84 LGS,82 siendo
necesario que cuando se decida su cancelación, la IGJ oficie al RPI el
cambio de titularidad o habilite el trámite abreviado según art. 107 decreto
466-99.83
Al tratarse de una compraventa con hipoteca por saldo de precio, se
retiene a la sociedad vendedora el tres por ciento en concepto de impuesto
a las ganancias sobre precio o valuación lo que sea mayor y el 3,6 por
ciento del impuesto de sellos de precio, VFH o VIR, lo que sea mayor. En
caso de existir boleto de compraventa sin entrega de posesión se tomará a
cuenta lo abonado, y se descontará de lo que resulte, si es que existió
alguna variación en cuanto al valor de cotización de moneda extranjera o
VIR.
82
El certificado de dominio se solicita por la variante societaria sin
rectificar, ya que la rogación para rectificar el error se pide e inscribe en
este acto y el certificado de inhibiciones se peticiona con ambas variantes,
la errónea y la correcta.
Las minutas de inscripción a confeccionar son: la de baja de la parcela de
mayor extensión que desaparece; y las de alta de cada una de las nuevas
parcelas con la rectificación, y además, una de ellas con los datos de la
compraventa e hipoteca con reserva de rango preferente. Este último
concepto, implica que al ser el sistema de registración de hipotecas de
rango de avance o automático, la reserva sobre el segundo rango se
entiende que, si bien no existe todavía una hipoteca en primer grado de
privilegio, en el momento oportuno que se ejerza la reserva, la hipoteca va
a descender de grado y la nueva ocupará el mejor lugar vacante que
posibilite el asiento registral.
83
REDISTRIBUCIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN.
ELECTRO S.R.L. COMPRAVENTA. ELECTRO S.R.L. a favor
de PALA S.A. HIPOTECA POR SALDO DE PRECIO con
RESERVA DE RANGO PREFERENTE. PALA S.A. a favor de
ELECTRO S.R.L. ESCRITURA NUEVE. En la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, a DOS de OCTUBRE de Dos Mil Quince. Ante
mí, Escribano Autorizante comparecen José TANZA,…, por una
parte y por la otra, Guillermo VARELA,…, quienes justifican su
identidad en los términos del Artículo 306 “a” del CCCN, por
exhibición de los mencionados DNI que en copia de sus partes
pertinentes agrego a la presente, doy fe. INTERVIENE: el
primero en representación de ELECTRO S.R.L., CUIT 30-
33333333-9, con domicilio en la Avenida Corrientes 550, de esta
Ciudad, como presidente del Directorio de ELECTRONIC S.A.,
con sede social en la calle Gurruchaga 569, de esta Ciudad,
manifestando el mismo que ELECTRO S.R.L. fue incorporada a
título de fusión por absorción a ELECTRONIC S.A., el
ACUERDO DEFINITIVO de fusión se encuentra pendiente de
inscripción en la IGJ y en el COMPROMISO PREVIO de fusión
nada se pactó respecto de la administración y representación de
la sociedad incorporada, siendo de plena aplicación lo previsto
en el artículo 84 de la ley General de Sociedades 19.550 T.O
1984 , último párrafo, la representación que invoca declara que
está vigente se confiere a quien está a cargo de la sociedad
incorporante y lo acredita con: Acuerdo definitivo de fusión, por
el cual ELECTRO S.R.L. es absorbida por ELECTRONIC S.A.,
formalizado por escritura de fecha 15 de Julio del corriente,
pendiente de inscripción en la I.G.J. De dicho instrumento
SURGE que se autoriza el otorgamiento del presente acto, la
acreditación de representación legal del presidente del directorio
de ELECTRONIC S.A. y la renuncia de ambos representantes al
84
derecho que les confiere los arts. 86/ 87 Ley General de
Sociedades 19550 T.O 1984, y estatuto y actas respectivas de
ELECTRONIC S.A…. El segundo compareciente lo hace en
representación de la PALA S.A., con domicilio en la calle Tacuarí
589, de esta Ciudad, …como vicepresidente del directorio de la
misma, asegurando el nombrado la vigencia de la
representación con a) Estatuto Social Constitutivo otorgado por
escritura de fecha 3 de Febrero de 2015 pasado al Folio 20 ante
la Escribana de esta Ciudad titular del Registro 100 a su cargo e
inscripta en la Inspección General de Justicia bajo el número …
en el Libro de Sociedades por Acciones. Del artículo QUINTO
del estatuto surge que la representación legal de la sociedad
está a cargo del presidente y vicepresidente indistintamente; y
b) Acta de Directorio de fecha... del corriente que surge a fojas
5 del Libro de Actas de Directorio 1, rubricado con fecha 20 de
Febrero de 2015 bajo el número… por la que se autoriza el
presente otorgamiento. Y en los caracteres invocados DICEN:
PRIMERO: RECTIFICACIÓN DE ASIENTO REGISTRAL: José
Tanza manifiesta que por error en la inscripción registral, el
inmueble objeto de esta venta consta inscripto a nombre de
ELECTRO S.A. siendo su verdadera denominación, ELECTRO
S.R.L. tal como surge de su título antecedente cuya primera
copia inscripta se tiene a la vista para este acto y en virtud de
ello, el requirente ruega su rectificación registral. SEGUNDO:
ELECTRO S.R.L., es titular dominial de un lote de terreno sito
en la Zona Norte de esta Ciudad, designado según título como
lote 6 (SEIS) con frente a la calle SARACHAGA 4388 entre las
de Belén y Segundo Primo. Medidas, superficies y linderos
según título coincidentes con las del PLANO DE MENSURA
APROBADO LA PARCELA 6 MIDE ……NOMENCLATURA
CATASTRAL: Circunscripción: I, Sección: 10, Manzana: 8,
Parcela: 6. VIR:… Valuación Fiscal Homogénea: $... TERCERO:
85
Según plano de MENSURA, característica M. 516-15,
confeccionado por el Ingeniero Marcos Chan, Matrícula 5689,
aprobado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con
fecha 5 del mes pasado , surge que la Parcela 6, ha quedado
subdividida en las Parcelas 6ª, 6b y 6c, siendo las medidas,
superficies y linderos de las mismas los siguientes: I) Parcela 6ª:
con frente a la calle…. entre… consta de ….SUPERFICIE
TOTAL de ... METROS CUADRADOS. , PARCELA 6 B…6 C…
NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción: I, Sección: 10,
Manzana: 8, Parcela: 6 A-B-C. VIR:… Valuación Fiscal
Homogénea:... CUARTO: En ELECTRO S.R.L., VENDE a la
PALA S.A., la parcela 6 c, cuyas superficies, medidas y linderos
se dan por íntegramente reproducidas. QUINTO: El precio de la
presente operación asciende a la suma de $300.000
(TRESCIENTOS MIL PESOS), pagaderos de la siguiente
manera: a) la suma de $150.000 (CIENTO CINCUENTA MIL
PESOS) al momento de la firma del boleto de compraventa. b)
la suma de $150.000 (CIENTO CINCUENTA MIL PESOS) a
pagar en TRES CUOTAS ANUALES, IGUALES y
CONSECUTIVAS, con más un interés del DIEZ por ciento anual
pagaderos sobre SALDOS DEUDORES. En garantía de pago de
dicha suma se constituirá una HIPOTECA en SEGUNDO
GRADO de PRIVILEGIO Y con RESERVA DE RANGO
PREFERENTE POR LA SUMA DE ….a favor de la parte
vendedora la cual se regirá por las cláusulas y condiciones que
más adelante se relacionaran. SEXTO: a) la parte vendedora
manifiesta que transmite todos los derechos de propiedad,
domino y posesión que sobre lo deslindado tenía, obligándose
por saneamiento, evicción y vicios redhibitorios; b) que no es
persona políticamente expuesta y que conoce los términos y
alcances de la Resolución 11/2011 UIF; c) Que ruega la baja de
la que fuere según título antecedente la designada como parcela
86
6, como asimismo, el alta de las parcelas 6 A, 6 B y 6 C según
plano de subdivisión y mensura M. 516-15, el cual se agrega.
SÉPTIMO: la parte compradora manifiesta: a) Que se encuentra
en posesión de lo adquirido por tradición efectuada antes que
ahora; b) Que los fondos utilizados para la presente operación
son de origen lícito; c) Que no es persona políticamente
expuesta y que conoce los términos y alcances de la Resolución
11/2011 UIF; OCTAVO: CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL
DE HIPOTECA EN SEGUNDO GRADO POR SALDO DE
PRECIO y RESERVA DE RANGO PREFERENTE: en garantía y
seguridad de la suma adeudada por el saldo de precio, la parte
compradora GRAVA a favor de la parte vendedora, quien
acepta, con DERECHO REAL DE HIPOTECA CON RESERVA
DE RANGO PREFERENTE hasta la suma de $200.000
(DOSCIENTOS MIL PESOS), el LOTE adquirido sito en la calle
SARACHAGA 4386 entre las de Belén y Segundo Primo cuyas
medidas, linderos y superficies se dan por íntegramente
reproducidas, la cual se regirá por las siguientes cláusulas y
condiciones: a) la parte acreedora acepta la hipoteca Y LA
RESERVA constituida a su favor; b) la parte deudora se obliga a
abonar la suma de $150.000 (CIENTO CINCUENTA MIL
PESOS) en TRES CUOTAS ANUALES, IGUALES y
CONSECUTIVAS, con más un interés del DIEZ por ciento anual
pagaderos sobre SALDOS DEUDORES, venciendo la primera
de ellas el día… de… de …; c) los pagos se realizarán en el
domicilio constituido por la acreedora en la presente o dónde
ésta lo fije en un futuro, siempre dentro de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, notificándose tal cambio mediante medio
fehaciente con una antelación mínima de DIEZ día a la deudora;
d) El mero vencimiento del plazo y sin necesidad de
interpelación judicial alguna, judicial o extrajudicial hará incurrir
en MORA AUTOMÁTICA, produciéndose la resolución de
87
facilidad de pago acordada, la pérdida del plazo pactado,
habilitándose a la parte acreedora a proceder a la ejecución
hipotecaria mediante el procedimiento establecido en el Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación. Sin perjuicio de ello, a
partir del mero incurrimiento en mora, se comenzará a devengar
a favor de la acreedora una cláusula penal diaria del 0,5 por
ciento del total de la suma adeudada; e) Las partes se someten
a la competencia de los Tribunales de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, constituyendo domicilios especiales a tales fines
en los mencionados, teniéndose por válidas todas las
notificaciones e intimaciones a los mismos enviadas; f) Queda
prohibida la cesión del presente contrato o la cesión de deuda
sin intervención del acreedor hipotecario a los fines de que
preste su conformidad de manera expresa y fehaciente como
así también cualquier acto de que directa o indirectamente
pueda disminuir el valor del inmueble en detrimento de los
intereses del acreedor. g) La parte deudora se compromete a
mantener en buen estado de conservación y mantenimiento, el
inmueble gravado, como así también, abonar a cada
vencimiento los impuestos, tasas y contribuciones que se
devenguen; h) Asimismo la deudora se obliga a asegurar el bien
adquirido contra riesgo de incendio por un monto y plazo no
inferior al de la devolución del dinero, comprometiéndose a
ampliarlo en caso de ser necesario por atraso en el
cumplimiento de la obligación como así también a endosar, en
todos los casos, la póliza a favor de la acreedora; i) La parte
deudora toma a su cargo los gastos y honorarios incurridos en
la presente constitución de hipoteca como los que se devenguen
en la cancelación de la misma una vez saldada la deuda y ante
el escribano que designe la acreedora a su debido momento.
ATESTACIONES NOTARIALES: I) LE CORRESPONDE a la
sociedad vendedora por compra que hiciera al…, por escritura
88
número… de fecha 5 de Abril de 2003, pasada ante el Escribano
Mauro Trigo al Folio 89 del Registro 50 de esta Ciudad e
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 5 de Mayo
de 2003 en la Matrícula FR 1-7895. II) CON LOS
CERTIFICADOS expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble con fecha… del corriente, número… por Dominio
respectivamente y número… por Inhibición se justifica que el
inmueble se halla inscripto en la forma relacionada y que no
reconocen gravámenes, interdicciones y ni limitaciones al
dominio y que la vendedora por ambas variantes la rectificada y
la correcta, no se encuentra inhibida para disponer de sus
bienes. III) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: se acredita no
adeudarse suma alguna en concepto de Impuesto Municipal. IV)
ASPECTOS IMPOSITIVOS Y TRIBUTARIOS: a) Impuesto de
Sellos: Retengo la suma de $......en concepto de Impuesto de
Sellos, en razón de haberse retenido al momento de la
suscripción del boleto de compraventa la suma de $......, cuyo
comprobante agrego; y b) Impuesto a las Ganancias: Retengo
la suma de $... en concepto de Impuesto a las Ganancias; d)
COTI: No corresponde su tramitación por no alcanzar el monto
de la operación el mínimo establecido por la RG 2371 AFIP., ni
tampoco la exhibición del certificado de bienes inmuebles....
LEO a los comparecientes quienes la otorgan de conformidad y
firman ante mí, doy fe.
REPRESENTANTE ELECTRONIC S.A.

REPRESENTANTE DE LA PALA S.A.
ESCRIBANO AUTORIZANTE
89
10- VENTA A FAVOR DE SOCIEDAD EN TRÁMITE DE FUSIÓN POR
ABSORCIÓN.
COMPRAVENTA A SOCIEDAD DISUELTA SIN LIQUIDARSE
POR FUSIÓN POR INCORPORACIÓN PENDIENTE DE
INSCRIPCIÓN.
Vendedor: José LÓPEZ, soltero, domiciliado en el inmueble
objeto de la escritura, que lo hubo por el legado establecido en
el testamento de su tía, María Lopez, lo que deberá inscribirse
por el sistema del tracto sucesivo abreviado.
Compradora: “CAUTIVADA S.A.”, sociedad absorbida por su
fusión con “ATRACTIVA S.A.”. Ambas sociedades tienen el
domicilio en CABA. El acuerdo definitivo de fusión fue otorgado
el 1/6/2015 y se encuentra en trámite de inscripción.
Inmueble: Alberto Einstein 121, planta baja, unidad funcional 1,
CABA. Registra un embargo anotado el 20/5/2015 y la deuda
que lo motivó ha sido cancelada, por lo que deberá realizarse su
levantamiento.
Precio: $2.500.000. Las partes suscribieron boleto de
compraventa el 15/3/2015 y la compradora abonó el 30% del
precio.
En la escritura se incluirá un pacto de REVENTA.
El bien que se transmite se encuentra afectado como bien de
familia y el vendedor desea reservar el derecho de protección
familiar, para una futura adquisición de vivienda.
El escribano autorizante es Marcelo GARCIARENA, Reg. Not.
10.
Para el caso de necesitar la intervención de otros
comparecientes, deberán utilizarse los siguientes nombres, en el
90
orden que fueren necesarios:
1) Gabriela DIAZ
2) Mariano ROCAMORA
3) Sebastián GRILLO
4) Cora BARBIERI
5) Jorge CASTRO
6) Viviana VILCHES
7) Martín PINTO
8) Barbara CORTEZ
9) José CACERES
10) María BARRIOS
El vendedor, hoy por las innovaciones del Código de fondo, declara bajo
su responsabilidad, su estado de familia (exigencia del art. 305),84 es
soltero y no se encuentra en unión convivencial. Si lo estuviera y así lo
manifestara, deberá comparecer su conviviente, o bien para prestar el
asentimiento del artículo 522,85 o bien para corroborar la declaración del
enajenante acerca de la disposición de un inmueble que no es su vivienda
familiar. Esto último se sugiere atento a la sanción de nulidad que impone
la omisión al asentimiento del citado artículo.
La propiedad ha sido heredada de una tía que efectuó un legado, el cual
una vez cumplida la entrega de la posesión en forma expresa o tácita en el
expediente sucesorio, se procederá a la inscripción ordenada por el juez
por la modalidad de tracto sucesivo abreviado. No es necesario en este
caso, solicitar constancia de cesiones por el causante, en primer lugar, en
atención a la naturaleza de su título, porque los legados no se ceden sino
que se transfieren, y en segundo lugar de tratarse de una declaratoria de
herederos o testamento sin legados, porque si el fallecimiento ocurrió
luego del 1/8/15, ya no se exige la anotación de cesiones de derechos
91
hereditarios. La publicidad opera con la agregación de la escritura pública
en el sucesorio (arts. 1618 y 2302).86 Declarado válido el testamento en
cuanto a sus formas, y ordenada la inscripción, es suficiente con la
relación de los datos del expediente como ya se ha expuesto y en la
escritura se transcribe solo la institución de herederos, si la hay y el
legado.
La compradora es una sociedad absorbida por fusión. Dentro de las
variantes posibles de fusión propiamente dicha, esto es, dos sociedades
que se disuelven sin liquidarse para formar una nueva, o la fusión por
incorporación de una sociedad existente de otra disuelta sin liquidarse, nos
encontramos en la hipótesis de esta última (art. 82 LGS).87
Según la establece la LGS hasta que la fusión no esté inscripta en el
Registro Público, no puede ser titular de bienes registrables. En
consecuencia, la que adquiere será la sociedad disuelta sin liquidarse
expresando su representante legal que lo realiza en el contexto del
compromiso previo de fusión y acuerdos definitivos pendientes de
inscripción y formalizados, por ejemplo, por escritura pública, la cual
sirve de documentación habilitante. Del contenido del acuerdo definitivo
suscripto por las dos sociedades surge el negocio inmobiliario que se viene
a celebrar y la expresa renuncia de ambas de no rescindir el acuerdo para
dejar firme la operación de compra (art. 86 y 87 LGS).88 Entendemos que
no estamos en presencia de transmisión universal de la propiedad
adquirida de una sociedad a otra, simplemente compra la sociedad disuelta
sin liquidarse en el contexto de la fusión y la inscripción en el RPI luego
se completara cuando se termine el trámite en IGJ, con la tramitación de
oficios.
La sociedad que compró por boleto el 15/3/15 informó de esta situación a
la sociedad incorporante cuando celebraron el acuerdo definitivo el 1-6-
15, y todo ello fue advertido al escribano interviniente que lo relacionó
debidamente invocándose el artículo 84 LGS,89 y compareciendo el
representante legal de la sociedad incorporante como legitimado de la
sociedad disuelta (en ausencia de otro pacto en contrario).
92
El embargo trabado cuya deuda que lo originara fue cancelada, se levanta
con el debido oficio o, en su defecto, con la transcripción de la orden de
levantamiento en la escritura, conforme DTR 1/98.
La escritura contempla un pacto de reventa conforme art. 116490 por el

cual la compradora se reserva la posibilidad de devolver la cosa comprada
en un máximo de plazo legal de cinco años (art. 1167),91 aplicándose las
normas de la compraventa bajo condición resolutoria.
El bien de familia que el vendedor desea reservarse para una futura
adquisición de vivienda, requiere de una manifestación que se ruega en el
acto y se solicita se expida testimonio para que en su oportunidad pueda
hacerse valer con fecha retroactiva a la constitución originaria (art. 109
Ley 404 CABA).92 Esta reserva no tiene vocación registral, pero sí
cartular en la misma escritura de venta y su testimonio, y entendemos que
según lo establece el art. 24893 la subrogación real lo es en cuanto al
precio. Al momento de la próxima compra si hubiera alguna diferencia en
más, el interesado tendrá que afectar al régimen de protección por el resto
del precio, y así podrá obtener dicho resguardo desde la fecha originaria de
la afectación sobre la cual se expresó la reserva y por el precio de la venta,
y otra por el incremento del precio, que regirá a partir de la nueva
rogación cuando se efectivice la reserva.
Respecto al aspecto impositivo, se retiene el ITI, salvo que el
transmitente haya tramitado el certificado de no retención ante la AFIP, lo
cual tendría coherencia con el pedido de protección de la vivienda y
solicitud de la reserva efectuado. Respecto al impuesto de sellos se
recauda descontando lo abonado en el boleto.
COMPRAVENTA. LOPEZ JOSE A FAVOR DE LA
CAUTIVADA S.A. PACTO DE REVENTA Y RESERVA DE
DERECHO DE PROTECCIÓN FAMILIAR. ESCRITURA DIEZ en
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a DOS de OCTUBRE de
dos mil quince. Ante mí, Escribano Autorizante comparecen
Jose Lopez , soltero manifiesta no estar en unión convivencial,
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…, por una parte y por la otra, Gabriela DIAZ ….,…, quienes
justifican su identidad en los términos del 306 inciso “b” del
CCCN., por exhibición de los mencionados DNI que en copia de
sus partes pertinentes agrego a la presente, doy fe.
INTERVIENE: el primero por sí y la segunda en representación
de ATRACTIVA S.A , CUIT 30-33333333-9, con domicilio en la
Avenida Corrientes 550, de esta Ciudad, como presidente del
Directorio , y como sociedad incorporante de CAUTIVADA S.A.
con sede social en la calle Gurruchaga 569, de esta Ciudad,
CUIT 30-33333-3, manifestando el mismo que la última sociedad
mencionada fue incorporada a título de fusión por absorción por
la sociedad que representa , el ACUERDO DEFINITIVO de
fusión de fecha 1-6-15 se encuentra en trámite de inscripción en
la IGJ y en el COMPROMISO PREVIO de fusión de ambas
sociedades nada se pactó respecto de la administración y
representación de la sociedad incorporada, siendo de plena
aplicación lo previsto en el artículo 84 de la ley General de
Sociedades 19.550 T.O 1984 , último párrafo, la representación
que invoca es acreditada con: 1- Acuerdo definitivo de fusión,
formalizado por escritura Nro. 40 de fecha 1-6--15 folio 89 RN
566 CABA, pendiente de inscripción en la I.G.J. De dicho
instrumento SURGE que se autoriza el otorgamiento del
presente acto, la acreditación de representación legal del
presidente del directorio de ATRACTIVA S.A. y la renuncia de
ambos representantes al derecho que les confiere los arts. 86/ 7
LGS. 2- Estatuto y acta constitutiva de designación y aceptación
de cargos de ATRACTIVA S.A., según escritura 20 del 3-3 -15,
folio 78 RN 34 CABA, inscripta en IGJ el 4-4-15 bajo el Nro. 345
del tomo 23 de Sociedades por acciones , 3- Estatuto y demas
documentación habilitante de CAUTIVADA S.A …..Y en los
respectivos caracteres invocados DICEN: PRIMERO: Jose
Lopez es titular dominial de una Unidad Funcional ubicada en
94
Planta baja identificada con el Numero Uno, edificio en calle
Alberto Einstein 121 entre Gallo y Bulnes, CABA,
…..NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción: I, Sección:
10, Manzana: 8, Parcela: 6. VIR:… VFH $...SEGUNDO : Jose
Lopez ha suscripto un boleto de compraventa con la sociedad
Cautivada S.A. el 15-3-15 por el cual la compradora abono el
TREINTA por ciento del precio total fijado en la suma de PESOS
DOS MILLONES QUINIENTOS MIL $ 2.500.000. Habiéndose
producido la fusión por incorporación y estando legitimada para
continuar los negocios de la incorporada la sociedad
incorporante, Jose Lopez transmite a CAUTIVADA S.A. el bien
descripto por el precio mencionado , abonándose en este acto el
saldo o sea la suma de $ 1.750.000 UN MILLÓN
SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS Y transmite todos los
derechos de propiedad, domino y posesión que sobre lo
descripto tenía, obligándose por saneamiento, evicción y vicios
redhibitorios; b) que no es persona políticamente expuesta y
que conoce los términos y alcances de la Resolución 11/2011
UIF; La adquirente acepta, declara que se encuentra en
posesión legítima por tradición efectuada en la fecha antes de
ahora, y pacta con el vendedor que se RESERVA EL DERECHO
DE DEVOLVER LA COSA COMPRADA , por el plazo de cinco
años en los términos de los artículos 1164 y 1167 CCCN, una
vez ejercido el derecho el vendedor deberá restituir el precio,
con el exceso de los intereses calculados por la tasa anual
proporcional desde que se active la reserva según los índices
oficiales del Banco Nación de la República Argentina. Agrega
que los fondos utilizados son lícitos y lo acredita con
documentación contable legalizada. Por su parte el vendedor
DESAFECTA del régimen de bien de familia lo enajenado y se
reserva el derecho de la protección familiar para una futura
adquisición de vivienda atento a que el inmueble transmitido se
95
encuentra afectado como bien de familia como luego se citara,
solicitando del autorizante se expida un testimonio para
constancia de la reserva. ATESTACIONES NOTARIALES: I) LE
CORRESPONDE al vendedor 1- Por compra que realizara
María López…. 2- Posteriormente fallecida y cumplidos los
trámites de estilo se inició la sucesión en autos López María S/
testamentaria…… 3- Aprobado en cuanto a sus formas el
testamento cuya transcripción de la institución de herederos y
legado se consigna …. se ordena la inscripción por la modalidad
de tracto sucesivo abreviado. II) CON LOS CERTIFICADOS
expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha…
del corriente, número… por Dominio respectivamente y
número… por Inhibición se justifica que el inmueble se halla
inscripto en la forma relacionada y que no reconocen
gravámenes, interdicciones salvo 1- un bien de familia a nombre
de la titular registral cuyo beneficiario que convivía con la
fallecida es el actual vendedor motivo por el cual permaneció
vigente por no haber existido discontinuidad en la afectación
hasta la fecha en que se procedió a la desafectación
mencionada anteriormente , reservando como se ha dicho por el
transmitente el derecho sobre la protección de la vivienda
familiar conforme lo habilita la DTR CABA 4-15. 2- Un embargo
anotado el 20-5-15 en autos….. por el monto de $ …..el cual ha
sido ordenado su levantamiento por haberse pagado la deuda,
procediendo a inscribirse junto con esta escritura el oficio que en
origal exhibe . III) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: se
acredita no adeudarse suma alguna en concepto de Impuesto
Municipal y aguas. IV) ASPECTOS IMPOSITIVOS Y
TRIBUTARIOS: a) Impuesto de Sellos: Retengo la suma de
$......en concepto de Impuesto de Sellos, tomándose a cuenta lo
abonado al momento de la suscripción del boleto de
compraventa relacionado. b) ITI Se retiene ….. d) COTI: Se
96
exhibe el mismo cuya autenticidad y vigencia se verifican…. No
corresponde la exhibición del CBI por no ser aplicable en razón
de su antecedente. Datos del reglamento de propiedad
horizontal… LEO a los comparecientes quienes la otorgan de
conformidad y firman ante mí, doy fe.
JOSE LOPEZ
GABRIELA DIAZ. Representante de La Atractiva S.A .
Escribano Autorizante MARCELO GARCIARENA
97
11- VENTA Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE Y DERECHO
REAL DE SUPERFICIE.
COMPRAVENTA Y CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE
SUPERFICIE.
Martín Del Campo, residente en Barcelona, es propietario de
dos lotes de terreno ubicados en CABA; ambos lotes son
colindantes y gozan de una magnifica vista y luz y según el
código de edificación de la zona, son aptos para construcción de
edificios, playas de estacionamiento y estaciones de servicio.
Se designan según títulos como lotes 1 y 2. Martín Del Campo
adquirió los bienes siendo de estado civil casado, por régimen
de separación de bienes con Azucena Villagra, con quien
contrajo matrimonio en 1980 en su país, habiendo fallecido la
esposa en su ciudad de residencia en el 2014. De dicha unión,
nacieron dos hijos, hoy mayores de edad.
Un vecino, Victorio Salve, del lote 3 de la misma manzana,
casado en primeras nupcias con Margarita Barrientos, adquiere
el lote 2 y desea dejar constancia que la compra tiene origen
propio por utilizar dinero proveniente de sucesion de su abuelo.
La venta se realiza por $ 800.000 pagaderos en la escritura.
Debe garantizarse con un derecho real al transmitente que su
comprador no realizará construcciones que obstruyan la vista ni
la luz del lote 1.
Con relación al lote 1, ante la necesidad de liquidez, constituye
derecho real de superficie para la construcción de una estación
de servicio a favor de una S.A. por el precio de diez millones de
pesos y por el plazo de setenta años.
RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES
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Martín Del Campo, residente en Barcelona, propietario de dos lotes de
terrenos colindantes en CABA, por distintos títulos (por ejemplo uno a
título de permuta otro a título de dación en pago), que no han sido
unificados, ha adquirido los mismos siendo de estado civil casado en
España, con régimen de separación de bienes con Azucena Villagra desde
1980. Según nuestro Código Civil y Comercial de la Nación en el libro 6
que trata sobre cuestiones comunes a derechos reales y personales en su
título IV se legisla sobre disposiciones de derecho internacional privado.
En tal sentido, el artículo 2625,94 dispone que en defecto de convenciones
matrimoniales el régimen de bienes se rija por el derecho del primer
domicilio conyugal, todo ello con excepción en materia de derechos reales
de lo que esté prohibido por la ley del lugar de situación de los bienes. Si
los contrayentes quisieran constituir un derecho real inexistente o
prohibido para nuestro ordenamiento, no tendrá validez en nuestra
República.
La esposa de Martín Del Campo, con la cual tuvo dos hijos, ha fallecido
en 2014, y siendo el bien personal de su marido, titular registral, no es
necesario abrir la sucesión. Los hijos de Martín Del Campo, ahora viudo
serán sus herederos cuando éste fallezca. Cabe aclarar que la esposa
muerta, de haber fallecido primero el marido, hubiera heredado como un
hijo más.
El titular resuelve vender uno de los lotes de su propiedad, y desea
establecer una restricción a la construcción hasta una determinada altura
puesto que una medida superior le obstruiría la luz y la vista abierta que
desea mantener. Independientemente de las disposiciones locales sobre
vistas y luces y lo establecido como restricciones al dominio por los
artículos 1978 y 197995 y sus atenuantes de los artículos 1980 y 1981,96
el transmitente subordina su negociación a la constitución simultanea de
servidumbre real negativa de abstención de construcciones. El derecho
real se constituye en forma gratuita, a perpetuidad, y sus clausulas resultan
sencillas en virtud de que solo se prohíben las construcciones, siendo que
las demás obligaciones surgen del libro 5, Título XI sobre servidumbres
del CCCN.
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ARTÍCULO 466 CCCN ORIGEN DEL DINERO PROVENIENTE DE
HERENCIA. El adquirente casado, resuelve dejar constancia acerca de la
calificación del origen que tendrá su inmueble; en efecto si proviene el
dinero para la compra de herencia, legado, donación o subrogación real de
un bien propio (hoy también previsto por el art. 464 inciso c) con la
conformidad del otro cónyuge y con la documentación respectiva (no se
exige pero es conveniente acreditarlo para la futura venta o sucesión) el
bien queda al margen del régimen de comunidad ganancial. Si por alguna
circunstancia en el acto de adquisición no se puede recabar la conformidad
del otro cónyuge, tal manifestación se PUEDE cumplir judicialmente y
luego tomarse razón en el título de propiedad por nota marginal. Queda,
además, abierta la posibilidad de cumplirlo por escritura complementaria
para evitar el trámite judicial y proceder a la información al RPI.
El titular vendedor, ante la necesidad de liquidez resuelve constituir
derecho real de superficie para la construcción en el lote que no enajena, a
favor de una empresa constructora para espacios guardacoches y por el
plazo máximo de setenta años (arts. 2114, 2117),97 regulando claramente
las obligaciones del concesionario (arts. 2120, 2126 y 2127)98 tomando
como base lo normado por el contrato de obra y servicios artículos 1251 a
1279.99 La empresa no obstante, pacta que al finalizar el plazo se le
abonará una indemnización en función de las mejoras efectuadas, valuadas
y documentadas por perito y suscriben un contrato de arbitraje (art.
1649)100 con las pautas pormenorizadas que se redactan en la propia
escritura y en la cual se designan a los árbitros atemporales como
instituciones, dado el plazo prolongado de setenta años.
Relacionado con los impuestos, por la venta se debe tramitar el COTI, se
retiene lo indicado por la AFIP según el trámite de residente en el exterior,
y el impuesto local de sellos por la transferencia de dominio y la
constitución onerosa de derecho real de superficie en el 1%, sobre el otro
lote, no tributando por la servidumbre que es gratuita.
En el plano registral, la servidumbre se vincula en ambos lotes, y el
derecho real de superficie habilita una nueva modalidad de folio real
100
según la DTR CABA 3/15 Y Orden de Servicio 45/15 PBA cuyo trámite
interno refleja la posibilidad de que el propietario superficiario pueda
realizar en forma autónoma todo lo que le está permitido a cualquier otro
titular de dominio, supeditado al plazo pactado en la constitución del
derecho real y rigiéndose por las normas del dominio imperfecto y
revocable (art. 2120 y 2128) .101
COMPRAVENTA DEL CAMPO MARTÍN A SALVE VICTORIO.
CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
NEGATIVA SALVE VICTORIO A DEL CAMPO MARTÍN Y
CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE SUPERFICIE SALVE
VICTORIO A FAVOR EL PARTENON S.A. - ESCRITURA ONCE
- En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los dos días de
Octubre de dos mil quince, ante mí, Escribano Autorizante,
COMPARECEN: por una parte , Martín DEL CAMPO , Español ,
viudo de sus primeras nupcias de Azucena Villagra…..,
residente en Barcelona España …, por una segunda parte los
cónyuges en primeras nupcias Victorio SALVE ,….Margarita
BARRIENTOS y por una tercera parte José CARRE, de estado
civil casado en primeras nupcias con Mariana Calle …., Justifico
la identidad de los comparecientes en los términos del artículo
306 inciso b) al ser personas de mi conocimiento personal .
INTERVIENEN: todos por sí y el tercero en nombre y
representación de EL PARTENON S.A. con domicilio legal en
esta ciudad en Seguí 34, inscripta en IGJ el 3-3-15, Nro. 23 libro
34 de Sociedades por acciones, exhibe estatuto y acta
constitutiva por escritura pública 3 del 1-2-15 folio 8 RN 34
CABA, manifestando que se su personería se encuentra
vigente,…. Y en los caracteres invocados DICEN: PRIMERO
VENTA: Martín DEL CAMPO es titular de dos lotes de
TERRENO designados con el número UNO Y DOS los cuales
tienen las siguientes medidas, linderos y superficies…. Martín
101
DEL CAMPO VENDE A Victorio SALVE, EL LOTE identificado
con los numero DOS de esta ciudad,….., NOMENCLATURA
CATASTRAL: VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA…, VALOR
INMOBILIARIO DE REFERENCIA $…, PARTIDA
INMOBILIARIA…;. EL PRECIO DE LA PRESENTE
OPERACIÓN ES DE OCHOCIENTOS MIL PESOS ($ 800.000),
entregados en este acto, sirviendo la presente de suficiente
recibo. LA PARTE VENDEDORA manifiesta que entrega el lote
libre de toda ocupación y que los mismos no son objeto de
contrato alguno, no reconocen gravámenes, derechos reales,
embargos o medidas cautelares. LA PARTE COMPRADORA
manifiesta que acepta la transmisión a su nombre, y que se
encuentra en posesión legítima del inmueble por tradición
realizada en el día de la fecha con anterioridad a este acto.
También declara que el dinero utilizado en la presente operación
es de origen lícito. AMBAS PARTES MANIFIESTAN que
conocen los términos y alcances de la Resolución 11/11 de la
UIF y que no son personas políticamente expuestas.
SEGUNDO: CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE
SERVIDUMBRE NEGATIVA: El adquirente del lote dos
constituye derecho real de servidumbre negativa en la cual su
lote revestirá el carácter de fundo sirviente y LOTE UNO de
Martín del Campo el de fundo dominante, obligándose a no
construir a mas de 10 metros de altura y de hacerlo será con
materiales vidriados o transparentes que no impidan el paso de
la luz…… En este estado, Martín del Campo, como se ha
relacionado propietario del lote UNO, constituye DERECHO
REAL DE SUPERFICIE PARA LA CONSTRUCCIÓN de una
playa de estacionamiento por un plazo de SETENTA AÑOS a
favor de EL PARTENON S.A. a los efectos que la sociedad
construya una obra destinada a playa de estacionamiento de
acuerdo a las normas sobre habilitación del Gobierno de esta
102
ciudad. Al finalizar el plazo las construcciones quedaran en
beneficio del constituyente sin ninguna indemnización en razón
de entender que los costos de la obra se amortizan con un
precio de constitución del presente derecho real que así lo
contempla. Si el superficiario dispusiera la demolición de la obra,
deberá obtener autorización del propietario del lote. El
incumplimiento de lo pactado resultara en la extinción del
derecho ya que este se constituye bajo condición resolutoria de
resolución del derecho por violación a esta condición en los
términos del artículo 2124 y 343. El superficiario deberá
contratar un seguro a favor del constituyente por la suma
mínima de…. El precio por la constitución de este derecho real
de superficie para la construcción se pacta en…. el cual se
pactará en cuotas semestrales iguales y consecutivas sin interés
durante los primeros veinticuatro meses, abonándose en este
acto la primera por la suma de… otorgándose suficiente recibo.
El superficiario acepta el derecho real de superficie constituido a
su favor y declara que se encuentra en posesión legítima. Los
impuestos serán soportados por el propietario del terreno o del
superficiario según correspondan a la nuda propiedad o la obra
en construcción o construida. - YO ESCRIBANO
AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR: 1) ANTECEDENTE, le
CORRESPONDE a- MARTÍN DEL CAMPO EL LOTE UNO ….b-
el LOTE dos ….. 2) CERTIFICADOS REGISTRALES: expedidos
el día de ayer por el Registro de la Propiedad Inmueble, bajo los
números CE0004-5 dominos y CE0005 de inhibiciones, con los
que SE JUSTIFICA que los inmuebles constan inscriptos en la
forma relacionada y que no reconocen derechos reales,
embargos ni medidas cautelares, y que ni vendedor ni el
constituyente de la servidumbre y del derecho real de superficie
se encuentran inhibidos para disponer de sus bienes. 3)
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: … 4) IMPUESTO DE
103
SELLOS: se retiene en concepto de impuesto de sellos por la
compraventa…, por la servidumbre no se retiene por no haber
onerosidad, y por la superficie el…. 5) IMPUESTO A LA
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: … CONSULTA POR
RESIDENTE DEL EXTERIOR: Se determinó por la agencia
respectiva $ …... - 6) CÓDIGO DE OFERTA DE
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: Se exhibe el mismo nro. …
CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES NO corresponde la
exhibición de ninguno de los dos inmuebles puesto que fueron
adquiridos antes de la vigencia de la normativa que regula la
materia. El adquirente Victorio Salve deja constancia que lo
invertido en este acto proviene de la sucesión de su abuelo ……
PRESENTE AL ACTO DESDE SU COMIENZO, la cónyuge de
Victorio Salve declara que el inmueble adquirido no es vivienda
familiar y presta conformidad acerca de la circunstancia del
origen del dinero utilizado por su marido . - LEO a los
comparecientes, quienes prestan su conformidad y firman, ante
mí, doy fe.
DEL CAMPO.
SALVE.
BARRIENTOS.
CARRE.
ESCRIBANO
104
1 Artículo 103.- Actuación del Ministerio Público. La actuación del Ministerio Público
respecto de personas menores de edad, incapaces y con capacidad restringida, y de aquellas cuyo
ejercicio de capacidad requiera de un sistema de apoyos puede ser, en el ámbito judicial,
complementaria o principal.
a. Es complementaria en todos los procesos en los que se encuentran involucrados intereses de
personas menores de edad, incapaces y con capacidad restringida; la falta de intervención causa
la nulidad relativa del acto.
b. Es principal: i. cuando los derechos de los representados están comprometidos, y existe
inacción de los representantes; ii. cuando el objeto del proceso es exigir el cumplimiento de los
deberes a cargo de los representantes; iii. cuando carecen de representante legal y es necesario
proveer la representación.
En el ámbito extrajudicial, el Ministerio Público actúa ante la ausencia, carencia o inacción de
los representantes legales, cuando están comprometidos los derechos sociales, económicos y
culturales.
2 Artículo 454.- Aplicación. Inderogabilidad. Las disposiciones de esta Sección se aplican,

cualquiera sea el régimen matrimonial, y excepto que se disponga otra cosa en las normas
referentes a un régimen específico.
Son inderogables por convención de los cónyuges, anterior o posterior al matrimonio, excepto
disposición expresa en contrario.
Artículo 455.- Deber de contribución. Los cónyuges deben contribuir a su propio
sostenimiento, el del hogar y el de los hijos comunes, en proporción a sus recursos.
Esta obligación se extiende a las necesidades de los hijos menores de edad, con capacidad
restringida, o con discapacidad de uno de los cónyuges que conviven con ellos.
El cónyuge que no da cumplimiento a esta obligación puede ser demandado judicialmente por
el otro para que lo haga, debiéndose considerar que el trabajo en el hogar es computable como
contribución a las cargas.
Artículo 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el
asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles
indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede
demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de
seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen
matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la
celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por
uno de ellos con el asentimiento del otro.
Artículo 457.- Requisitos del asentimiento. En todos los casos en que se requiere el
asentimiento del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico, aquél debe versar sobre el
acto en sí y sus elementos constitutivos.
Artículo 458.- Autorización judicial. Uno de los cónyuges puede ser autorizado judicialmente
a otorgar un acto que requiera el asentimiento del otro, si éste está ausente, es persona incapaz,
está transitoriamente impedido de expresar su voluntad, o si su negativa no está justificada por el
interés de la familia. El acto otorgado con autorización judicial es oponible al cónyuge sin cuyo
asentimiento se lo otorgó, pero de él no deriva ninguna obligación personal a su cargo.
105
Artículo 459.- Mandato entre cónyuges. Uno de los cónyuges puede dar poder al otro para
representarlo en el ejercicio de las facultades que el régimen matrimonial le atribuye, pero no
para darse a sí mismo el asentimiento en los casos en que se aplica el artículo 456. La facultad de
revocar el poder no puede ser objeto de limitaciones. Excepto convención en contrario, el
apoderado no está obligado a rendir cuentas de los frutos y rentas percibidos.
Artículo 460.- Ausencia o impedimento. Si uno de los cónyuges está ausente o impedido
transitoriamente de expresar su voluntad, el otro puede ser judicialmente autorizado para
representarlo, sea de modo general o para ciertos actos en particular, en el ejercicio de las
facultades resultantes del régimen matrimonial, en la extensión fijada por el juez.
A falta de mandato expreso o de autorización judicial, a los actos otorgados por uno en
representación del otro se les aplican las normas del mandato tácito o de la gestión de negocios,
según sea el caso.
Artículo 461.- Responsabilidad solidaria. Los cónyuges responden solidariamente por las
obligaciones contraídas por uno de ellos para solventar las necesidades ordinarias del hogar o el
sostenimiento y la educación de los hijos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 455.
Fuera de esos casos, y excepto disposición en contrario del régimen matrimonial, ninguno de los
cónyuges responde por las obligaciones del otro.
Artículo 462.- Cosas muebles no registrables. Los actos de administración y disposición a
título oneroso de cosas muebles no registrables cuya tenencia ejerce individualmente uno de los
cónyuges, celebrados por éste con terceros de buena fe, son válidos, excepto que se trate de los
muebles indispensables del hogar o de los objetos destinados al uso personal del otro cónyuge o
al ejercicio de su trabajo o profesión.
En tales casos, el otro cónyuge puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de
seis meses de haber conocido el acto y no más allá de seis meses de la extinción del régimen
matrimonial.
Artículo 464, inciso b: los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o donación,
aunque sea conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la comunidad por los
cargos soportados por ésta.
Los recibidos conjuntamente por herencia, legado o donación se reputan propios por mitades,
excepto que el testador o el donante hayan designado partes determinadas.
No son propios los bienes recibidos por donaciones remuneratorias, excepto que los servicios
que dieron lugar a ellas hubieran sido prestados antes de la iniciación de la comunidad. En caso
de que el valor de lo donado exceda de una equitativa remuneración de los servicios recibidos, la
comunidad debe recompensa al donatario por el exceso.
3 Artículo 30.- Persona menor de edad con título profesional habilitante. La persona menor de
edad que ha obtenido título habilitante para el ejercicio de una profesión puede ejercerla por
cuenta propia sin necesidad de previa autorización. Tiene la administración y disposición de los
bienes que adquiere con el producto de su profesión y puede estar en juicio civil o penal por
cuestiones vinculadas a ella.
4 Artículo 683.- Presunción de autorización para hijo mayor de dieciséis años.

Se presume que el hijo mayor de dieciséis años que ejerce algún empleo, profesión o industria,
está autorizado por sus progenitores para todos los actos y contratos concernientes al empleo,
106
profesión o industria. En todo caso debe cumplirse con las disposiciones de este Código y con la
normativa especial referida al trabajo infantil.
Los derechos y obligaciones que nacen de estos actos recaen únicamente sobre los bienes
cuya administración está a cargo del propio hijo.
5 L. 23.905, Artículo 14.- En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del
contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia, podrá
optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que
determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la única
vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el
régimen de la ley 13.512 y sus modificaciones, y se reciba como compensación por el bien
cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-
habitación propia.
La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa cuando
en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de posesión o en el de la
escrituración, el que fuere anterior y será procedente aún cuando la adquisición del bien de
reemplazo hubiera sido anterior, siempre que ambas operaciones se efectúen dentro del término
de un año. Dentro de dicho plazo el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la
adquisición del inmueble de reemplazo y su afectación al referido destino. Los escribanos de
registro quienes los sustituyan al extender las escrituras traslativas de dominio relativa a la venta
y adquisición de los inmuebles comprendidos en el presente artículo; deberá dejar constancia de
la opción ejercida por el contribuyente.
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6 Artículo 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple,
a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito
debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley.
Artículo 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto
de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.
Artículo 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del
gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede
nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía
real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.
Artículo 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.
7 L. 24.441, Artículo 35.- Las letras hipotecarias son títulos valores con garantía hipotecaria.
L. 24.441, Artículo 36.- La emisión de letras hipotecarias sólo puede corresponder a hipotecas
de primer grado y estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca.
L. 24.441, Artículo 37.- La emisión de letras hipotecarias extingue por novación la obligación
que era garantizada por la hipoteca.
L. 24.441, Artículo 38.- La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el
dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del tercer
poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la
hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o
el tercero poseedor tienen la obligación de mantener la cosa asegurada contra incendio en las
condiciones usuales de plaza; el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la
letra.
L. 24.441, Artículo 39.- Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por
el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el
inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el
escribano y un funcionario autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión en el
mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las siguientes
enunciaciones:
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;
b) Nombre del acreedor;
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c) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en
moneda nacional o extranjera; d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los
respectivos cupones, salvo lo previsto en el artículo 41 para las letras susceptibles de
amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su
pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.
También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto
del crédito, como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, etcétera, las letras hipotecarias
también podrán ser escriturales.
L. 24.441, Artículo 40.- Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se
hará en el lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación; deberá constar el nombre
del endosatario, quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, y la fecha del
endoso. No es necesaria notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario
las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del título salvo lo dispuesto
en el artículo 42, in fine. El endoso de la letra hipotecaria es sin responsabilidad del endosante.
L. 24.441, Artículo 41.- Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas
de capital o servicios de intereses. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el
cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la letra fuera susceptible
de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones; en ese caso el deudor
tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo
cual serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren
inscrito de esta manera.
L. 24.441, Artículo 42.- El pago se hará en el lugar indicado en la letra.
El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir
de su notificación al deudor.
L. 24.441, Artículo 43.- Verificados los recaudos previstos en el artículo precedente, la mora
se producirá en forma automática al solo vencimiento, sin necesidad de interpelación alguna.
L. 24.441, Artículo 44.- El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las
disposiciones delCódigo Civil en materia de hipoteca.
L. 24.441, Artículo 45.- El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede
ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley
cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse
constancia en la letra y en los cupones.
L. 24.441, Artículo 46.- Al título valor son subsidiariamente aplicables, en cuanto resulten
compatibles, las reglas previstas por el decreto ley 5965/63 para la letra de cambio.
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L. 24.441, Artículo 47.- Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres
(3) años contados desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o interés.
L. 24.441, Artículo 48.- La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por
ende de la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y
cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e intereses. El
certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de
su presentación para la cancelación de la hipoteca.
L. 24.441, Artículo 49.- Las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios o a
administrar fondos comunes de inversión, podrán emitir títulos de participación que tengan como
garantía letras hipotecarias o constituir fondos comunes con ellos, conforme las disposiciones
reglamentarias que se dicten.
Dec. 466/99, Artículo 118.- Las letras o pagarés que se emitan deberán coincidir con el
documento de constitución hipotecaria en cuanto a su número y monto. Presentados a inscribir,
el registrador consignará en ellos nota de inscripción con indicación del asiento de la hipoteca a
que correspondiere.
Dec. 466/99, Artículo 119.- La presentación de las letras o pagarés podrá hacerse
simultáneamente con la del documento hipotecario, pero si se hiciere después de registrado éste,
deberá acompañarse dicho documento con la respectiva solicitud.
Dec. 466/99, Artículo 120.- Una vez registrados los pagarés o letras, no se tomará razón de
cesión o transmisión alguna del crédito hipotecario, salvo que los pagarés no hubieren circulado
y así se lo expresare; o se consignare que se transmiten en ese acto. No se registrará la cesión de
los pagarés o letras.
Dec. 466/99, Artículo 121.- La cancelación del asiento hipotecario se hará con la presentación
de los pagarés o letras respectivos, acompañada de solicitud hecha en DOS (2) ejemplares,
firmada por el deudor hipotecario o por el tenedor de los documentos. Los pagarés o letras serán
inutilizados por el registrador, quien dejará constancia de la cancelación practicada en el ejemplar
de la rogación, que será devuelto al peticionario. Cuando se otorgue escritura de cancelación
deberá indicarse que se tuvieron a la vista los pagarés o letras en su totalidad y que fueron
inutilizados.
Dec. 466/99, Artículo 122. - La anotación de letras hipotecarias emitidas en los términos de la
Ley Nº 24.441 y su modificatoria se hará, previa calificación de las siguientes circunstancias: a)
Existencia de la firma del deudor y del escribano autorizante de la hipoteca. b) Coincidencia
entre el nombre del deudor, en su caso del propietario y del acreedor con los consignados en el
asiento hipotecario. c) Monto de la obligación incorporado a la letra. d) Coincidencia de los datos
de ubicación del inmueble hipotecado y sus datos catastrales con los que resulten del asiento
hipotecario. e) Que su emisión fue consentida en el acto constitutivo de la hipoteca. f) Que la
hipoteca es de primer grado. La Dirección del Registro establecerá los demás criterios de
calificación y las modalidades de los asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente.
Dec. 466/99, Artículo 123. -Si se tratara de letras hipotecarias escriturales, su creación,
emisión y condiciones deberán resultar del contrato hipotecario, requiriéndose para la anotación
de la letra la petición expresa en tal sentido mediante la solicitud respectiva. Se aplicará en lo
pertinente lo dispuesto en el artículo anterior, pero deberá dejarse constancia en la solicitud y en
el asiento del agente de registro designado para la custodia de la escritura hipotecaria y registro
de la letra escritural. La cancelación se efectuará mediante comunicación del agente de registro
110
de la que resulte la extinción de la letra, acompañada de la respectiva solicitud. La autenticidad
de la comunicación se establecerá de acuerdo con los requisitos que para ello establezca la
Dirección del Registro. 2. Permuta, Posposición y Reserva de Rango.
8 Artículo 305, inciso f: la firma de los otorgantes, del escribano y de los testigos si los
hubiera; si alguno de los otorgantes no sabe o no puede firmar, debe hacerlo en su nombre otra
persona; debe hacerse constar la manifestación sobre la causa del impedimento y la impresión
digital del otorgante.
9 L. 404, artículo 79, inciso c: Si alguno de los comparecientes no supiere o no pudiere

firmar, sin perjuicio de hacerlo a ruego otra persona, estampará su impresión digital, dejando
constancia el notario del dedo a que correspondiere y los motivos que le hubieren imposibilitado
firmar, con sujeción a la declaración del propio impedido. Si, por cualquier circunstancia,
permanente o accidental, no pudiere tomarse de ningún modo la impresión digital, el autorizante
lo hará constar y dará razones del impedimento. El notario expresará nombre y apellido, edad,
estado civil y vecindad del firmante a ruego y hará constar el medio de su identificación.
Dec. 1624/00, Artículo 54.- En el caso previsto en el artículo 79, inciso c, de la ley, el rogado
podrá firmar por más de uno de los comparecientes impedidos de hacerlo, siempre que integren
una misma parte negocial. El firmante a ruego puede ser otro de los comparecientes si sus
intereses no se contraponen con los del rogante.
Dec. 1624/00, Artículo 55.- Para el estampado de la impresión digital a que alude el artículo
79 inciso c) de la ley deberá utilizarse tinta indeleble de color negra o azul del tipo que establezca
el Colegio de Escribanos.
10 Artículo 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un

inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no
excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en
las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo
que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término.
11 Artículo 1618, inciso a: la cesión de derechos hereditarios.

Artículo 2302.- Momento a partir del cual produce efectos. La cesión del derecho a una
herencia ya deferida o a una parte indivisa de ella tiene efectos:
a. entre los contratantes, desde su celebración;
b. respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente, desde que la escritura
pública se incorpora al expediente sucesorio;
c. respecto al deudor de un crédito de la herencia, desde que se le notifica la cesión.
12 Decreto 466/99, artículo 34, inciso a: Que se ha dictado declaratoria de herederos o

aprobado el testamento y que se ha ordenado la inscripción.
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DTR 3-80, PBA, Artículo 2.- En los casos indicados por los incisos a) y b) del artículo 16 de
la ley, si los otorgantes del documento fueren los herederos declarados o instituidos, de él deberá
resultar que en el expediente sucesorio respectivo se ha dictado la declaratoria de herederos o
aprobado el testamento y ha sido ordenada la inscripción con respecto al o a los inmuebles por
los que se peticiona y se encuentra habilitada la instancia para ello.
No será necesaria la transcripción literal de las resoluciones judiciales respectivas, pero la
referencia a ellas, ha de ser precisa con indicación de la fecha, así como la carátula del
expediente sucesorio, el Juzgado, Secretaría, Fuero y Jurisdicción donde ha tramitado.
13 Artículo 305, inciso b: los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y
especial si lo hubiera, fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes; si se trata de
personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el
nombre del cónyuge, si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto; si el otorgante es
una persona jurídica, se debe dejar constancia de su denominación completa, domicilio social y
datos de inscripción de su constitución si corresponde.
14 “La sentencia es un acto jurisdiccional. La firma de la escritura es delegable por el juez en

el secretario”. (Escribanos F. Ceravolo y E.R. Casabe) En contra: “De conformidad a lo
establecido en el inciso 1 del artículo 34 del CPCCN, la atribución conferida al juez por el
artículo 512 del mismo cuerpo, de suscribir la escritura por el vendedor renuente es indelegable”.
(Escribano H.L. Pelosi)
15 CPCCN, Artículo 512.- Condena a escriturar. La sentencia que condenare al otorgamiento

de escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si el obligado no cumpliera dentro del
plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa.
La escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si aquél no
estuviere designado en el contrato.
El juez ordenará las medidas complementarias que correspondan.
16 RG 7-15, Artículo 258.- La Inspección General de Justicia receptará información

proveniente de registros de bienes y/o derechos relativa a la celebración de uno o más actos en
los cuales hayan participado sociedades constituidas en el extranjero y cuyo objeto haya sido la
constitución, adquisición, transmisión o cancelación de derechos reales y hayan sido calificados
unilateral o convencionalmente como realizados en carácter de actos aislados, accidentales,
circunstanciales, esporádicos o similar. La información deberá comprender la individualización
del instrumento inscripto (tipo, fecha y número) y, en su caso, del escribano público que lo haya
autorizado; los datos de las partes, incluyendo, respecto de la sociedad constituida en el
extranjero, su domicilio de origen, los datos personales del representante que intervino, el
domicilio del mismo y el constituido a los efectos del acto; la naturaleza del acto; la identificación
completa del bien o derecho sobre el cual haya recaído y el monto económico que resulte. La
Inspección General de Justicia requerirá asimismo al registro respectivo igual información sobre
la celebración por parte de la sociedad de actos anteriores bajo la misma calificación de aislados
o similar.
17 LGS 19.550, Artículo 118, tercer párrafo: Para el ejercicio habitual de actos
comprendidos en su objeto social, establecer sucursal asiento o cualquier otra especie de
representación permanente, debe:
112
1) Acreditar la existencia de la sociedad con arreglo a las leyes de su país.
2) Fijar un domicilio en la República, cumpliendo con la publicación e inscripción exigidas
por esta ley para las sociedades que se constituyan en la República;
3) Justificar la decisión de crear dicha representación y designar la persona a cuyo cargo ella
estará.
Si se tratare de una sucursal se determinará además el capital que se le asigne cuando
corresponda por leyes especiales.
18 LGS 19.550, Artículo 124.- La sociedad constituida en el extranjero que tenga su sede en
la República o su principal objeto esté destinado a cumplirse en la misma, será considerada como
sociedad local a los efectos del cumplimiento de las formalidades de constitución o de su reforma
y contralor de funcionamiento.
19 LGS 19.550, Artículo 123.- Para constituir sociedad en la República, deberán previamente
acreditar ante el juez del Registro que se han constituido de acuerdo con las leyes de sus países
respectivos e inscribir su contrato social, reformas y demás documentación habilitante, así como
la relativa a sus representantes legales, en el registro Público de Comercio y en el registro
Nacional de Sociedades por Acciones en su caso.
20 RG 7-15, Artículo 278.-1– Protocolización notarial. La documentación proveniente del

extranjero que deba inscribirse, puede presentarse totalmente protocolizada en escritura pública
otorgada ante escribano de registro de la República Argentina, con su correspondiente
traducción.
21 Artículo 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar
y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las
partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del
usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son
obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está
obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación
tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.
22 Artículo 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de

constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
23 Artículo 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,

pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se
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exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
24 Artículo 30.- Persona menor de edad con título profesional habilitante. La persona menor
de edad que ha obtenido título habilitante para el ejercicio de una profesión puede ejercerla por
cuenta propia sin necesidad de previa autorización. Tiene la administración y disposición de los
bienes que adquiere con el producto de su profesión y puede estar en juicio civil o penal por
cuestiones vinculadas a ella.
Artículo 681.- Contratos por servicios del hijo menor de dieciséis años. El hijo menor de
dieciséis años no puede ejercer oficio, profesión o industria, ni obligar a su persona de otra
manera sin autorización de sus progenitores; en todo caso, debe cumplirse con las disposiciones
de este Código y de leyes especiales.
Artículo 683.- Presunción de autorización para hijo mayor de dieciséis años.
Se presume que el hijo mayor de dieciséis años que ejerce algún empleo, profesión o industria,
está autorizado por sus progenitores para todos los actos y contratos concernientes al empleo,
profesión o industria. En todo caso debe cumplirse con las disposiciones de este Código y con la
normativa especial referida al trabajo infantil.
Los derechos y obligaciones que nacen de estos actos recaen únicamente sobre los bienes
cuya administración está a cargo del propio hijo.
25 Artículo 12.- Trato digno. Deberá respetarse la identidad de género adoptada por las
personas, en especial por niñas, niños y adolescentes, que utilicen un nombre de pila distinto al
consignado en su documento nacional de identidad. A su solo requerimiento, el nombre de pila
adoptado deberá ser utilizado para la citación, registro, legajo, llamado y cualquier otra gestión o
servicio, tanto en los ámbitos públicos como privados. Cuando la naturaleza de la gestión haga
necesario registrar los datos obrantes en el documento nacional de identidad, se utilizará un
sistema que combine las iniciales del nombre, el apellido completo, día y año de nacimiento y
número de documento y se agregará el nombre de pila elegido por razones de identidad de
género a solicitud del interesado/a. En aquellas circunstancias en que la persona deba ser
nombrada en público deberá utilizarse únicamente el nombre de pila de elección que respete la
identidad de género adoptada.
26 Artículo 69.- Cambio de nombre. El cambio de prenombre o apellido sólo procede si

existen justos motivos a criterio del juez.
Se considera justo motivo, de acuerdo a las particularidades del caso, entre otros, a:
a. el seudónimo, cuando hubiese adquirido notoriedad;
b. la raigambre cultural, étnica o religiosa;
c. la afectación de la personalidad de la persona interesada, cualquiera sea su causa, siempre
que se encuentre acreditada.
Se consideran justos motivos, y no requieren intervención judicial, el cambio de prenombre
por razón de identidad de género y el cambio de prenombre y apellido por haber sido víctima de
desaparición forzada, apropiación ilegal o alteración o supresión del estado civil o de la
identidad.
27 Artículo 511.- Registración. La existencia de la unión convivencial, su extinción y los

pactos que los integrantes de la pareja hayan celebrado, se inscriben en el registro que
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corresponda a la jurisdicción local, sólo a los fines probatorios.
No procede una nueva inscripción de una unión convivencial sin la previa cancelación de la
preexistente.
La registración de la existencia de la unión convivencial debe ser solicitada por ambos
integrantes.
28 Artículo 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a

hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
29 Artículo 304.- Otorgante con discapacidad auditiva. Si alguna de las personas otorgantes
del acto tiene discapacidad auditiva, deben intervenir dos testigos que puedan dar cuenta del
conocimiento y comprensión del acto por la persona otorgante.
Si es alfabeta, además, la escritura debe hacerse de conformidad a una minuta firmada por ella
y el escribano debe dar fe de ese hecho. La minuta debe quedar protocolizada.
30 Artículo 313.- Firma de los instrumentos privados. Si alguno de los firmantes de un

instrumento privado no sabe o no puede firmar, puede dejarse constancia de la impresión digital
o mediante la presencia de dos testigos que deben suscribir también el instrumento.
31 Artículo 29.- Actos sujetos a autorización judicial. El emancipado requiere autorización

judicial para disponer de los bienes recibidos a título gratuito. La autorización debe ser otorgada
cuando el acto sea de toda necesidad o de ventaja evidente.
32 Artículo 48.- Pródigos. Pueden ser inhabilitados quienes por la prodigalidad en la gestión
de sus bienes expongan a su cónyuge, conviviente o a sus hijos menores de edad o con
discapacidad a la pérdida del patrimonio. A estos fines, se considera persona con discapacidad, a
toda persona que padece una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que
en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integración
familiar, social, educacional o laboral. La acción sólo corresponde al cónyuge, conviviente y a
los ascendientes y descendientes.
33 Artículo 38.- Alcances de la sentencia. La sentencia debe determinar la extensión y alcance

de la restricción y especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación
de la autonomía personal sea la menor posible. Asimismo, debe designar una o más personas de
apoyo o curadores de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de este Código y señalar las
condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las
personas intervinientes y la modalidad de su actuación.
Artículo 43.- Concepto. Función. Designación. Se entiende por apoyo cualquier medida de
carácter judicial o extrajudicial que facilite a la persona que lo necesite la toma de decisiones para
dirigir su persona, administrar sus bienes y celebrar actos jurídicos en general.
Las medidas de apoyo tienen como función la de promover la autonomía y facilitar la
comunicación, la comprensión y la manifestación de voluntad de la persona para el ejercicio de
sus derechos.
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El interesado puede proponer al juez la designación de una o más personas de su confianza
para que le presten apoyo. El juez debe evaluar los alcances de la designación y procurar la
protección de la persona respecto de eventuales conflictos de intereses o influencia indebida. La
resolución debe establecer la condición y la calidad de las medidas de apoyo y, de ser necesario,
ser inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas.
34 Artículo 446, inciso d: la opción que hagan por alguno de los regímenes patrimoniales
previstos en este Código.
35 Artículo 420, inciso j: declaración de los contrayentes, si se ha optado por el régimen de

separación de bienes.
36 Artículo 449.- Modificación de régimen. Después de la celebración del matrimonio, el

régimen patrimonial puede modificarse por convención de los cónyuges.
Esta convención puede ser otorgada después de un año de aplicación del régimen patrimonial,
convencional o legal, mediante escritura pública. Para que el cambio de régimen produzca
efectos respecto de terceros, debe anotarse marginalmente en el acta de matrimonio.
Los acreedores anteriores al cambio de régimen que sufran perjuicios por tal motivo pueden
hacerlo declarar inoponible a ellos en el término de un año a contar desde que lo conocieron.
37 Artículo 169.- Forma del acto constitutivo. El acto constitutivo de la asociación civil debe
ser otorgado por instrumento público y ser inscripto en el registro correspondiente una vez
otorgada la autorización estatal para funcionar. Hasta la inscripción se aplican las normas de la
simple asociación.
38 Artículo 187.- Forma del acto constitutivo. El acto constitutivo de la simple asociación
debe ser otorgado por instrumento público o por instrumento privado con firma certificada por
escribano público. Al nombre debe agregársele, antepuesto o pospuesto, el aditamento “simple
asociación” o “asociación simple”.
Artículo 192.- Responsabilidad de los miembros. El fundador o asociado que no intervino en
la administración de la simple asociación no está obligado por las deudas de ella, sino hasta la
concurrencia de la contribución prometida o de las cuotas impagas.
39 Artículo 186.- Normas supletorias. Se aplican supletoriamente las disposiciones sobre

sociedades, en lo pertinente.
40 Artículo 692.- Actos que necesitan autorización judicial. Se necesita autorización judicial
para disponer los bienes del hijo. Los actos realizados sin autorización pueden ser declarados
nulos si perjudican al hijo.
Artículo 103.- Actuación del Ministerio Público. La actuación del Ministerio Público respecto
de personas menores de edad, incapaces y con capacidad restringida, y de aquellas cuyo
ejercicio de capacidad requiera de un sistema de apoyos puede ser, en el ámbito judicial,
complementaria o principal.
a. Es complementaria en todos los procesos en los que se encuentran involucrados intereses de
personas menores de edad, incapaces y con capacidad restringida; la falta de intervención causa
la nulidad relativa del acto.
116
b. Es principal: i. cuando los derechos de los representados están comprometidos, y existe
inacción de los representantes; ii. cuando el objeto del proceso es exigir el cumplimiento de los
deberes a cargo de los representantes; iii. cuando carecen de representante legal y es necesario
proveer la representación.
En el ámbito extrajudicial, el Ministerio Público actúa ante la ausencia, carencia o inacción de
los representantes legales, cuando están comprometidos los derechos sociales, económicos y
culturales.
41 Artículo 702, inciso c: la declaración por sentencia firme de la limitación de la capacidad

por razones graves de salud mental que impiden al progenitor dicho ejercicio.
42 Artículo 644.- Progenitores adolescentes. Los progenitores adolescentes, estén o no

casados, ejercen la responsabilidad parental de sus hijos pudiendo decidir y realizar por sí
mismos las tareas necesarias para su cuidado, educación y salud.
Las personas que ejercen la responsabilidad parental de un progenitor adolescente que tenga
un hijo bajo su cuidado pueden oponerse a la realización de actos que resulten perjudiciales para
el niño; también pueden intervenir cuando el progenitor omite realizar las acciones necesarias
para preservar su adecuado desarrollo.
El consentimiento del progenitor adolescente debe integrarse con el asentimiento de cualquiera
de sus propios progenitores si se trata de actos trascendentes para la vida del niño, como la
decisión libre e informada de su adopción, intervenciones quirúrgicas que ponen en peligro su
vida, u otros actos que pueden lesionar gravemente sus derechos. En caso de conflicto, el juez
debe decidir a través del procedimiento más breve previsto por la ley local.
La plena capacidad de uno de los progenitores no modifica este régimen.
43 Artículo 302.- Idioma. La escritura pública debe hacerse en idioma nacional. Si alguno de
los otorgantes declara ignorarlo, la escritura debe redactarse conforme a una minuta firmada, que
debe ser expresada en idioma nacional por traductor público, y si no lo hay, por intérprete que el
escribano acepte. Ambos instrumentos deben quedar agregados al protocolo.
Los otorgantes pueden requerir al notario la protocolización de un instrumento original en
idioma extranjero, siempre que conste de traducción efectuada por traductor público, o intérprete
que aquél acepte. En tal caso, con el testimonio de la escritura, el escribano debe entregar copia
certificada de ese instrumento en el idioma en que está redactado.
44 Artículo 306, inciso b: por afirmación del conocimiento por parte del escribano.
45 Artículo 193.- Concepto. Las fundaciones son personas jurídicas que se constituyen con
una finalidad de bien común, sin propósito de lucro, mediante el aporte patrimonial de una o más
personas, destinado a hacer posibles sus fines.
Para existir como tales requieren necesariamente constituirse mediante instrumento público y
solicitar y obtener autorización del Estado para funcionar.
Si el fundador es una persona humana, puede disponer su constitución por acto de última
voluntad.
Artículo 201.- Consejo de administración. El gobierno y administración de las fundaciones
está a cargo de un consejo de administración, integrado por un mínimo de tres personas
117
humanas. Tiene todas las facultades necesarias para el cumplimiento del objeto de la fundación,
dentro de las condiciones que establezca el estatuto.
46 Ver Apéndice Legislativo.
47 Artículo 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un

inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no
excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en
las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del
registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo
que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término.
48 Artículo 439.- Convenio regulador. Contenido. El convenio regulador debe contener las
cuestiones relativas a la atribución de la vivienda, la distribución de los bienes, y las eventuales
compensaciones económicas entre los cónyuges; al ejercicio de la responsabilidad parental, en
especial, la prestación alimentaria; todo siempre que se den los presupuestos fácticos
contemplados en esta Sección, en consonancia con lo establecido en este Título y en el Título VII
de este Libro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no impide que se propongan otras cuestiones de interés de
los cónyuges.
49 Artículo 481.- Reglas aplicables. Extinguido el régimen por muerte de uno de los
cónyuges, o producido el fallecimiento, mientras subsiste la indivisión postcomunitaria se aplican
las reglas de la indivisión hereditaria.
Si se extingue en vida de ambos cónyuges, la indivisión se rige por los artículos siguientes de
esta Sección.
50 Ver en Apéndice Legislativo la transcripción de la Instrucción de Trabajo R.P.I., CABA, 3-

16.
51 Artículo 498.- División. La masa común se divide por partes iguales entre los cónyuges,
sin consideración al monto de los bienes propios ni a la contribución de cada uno a la
adquisición de los gananciales. Si se produce por muerte de uno de los cónyuges, los herederos
reciben su parte sobre la mitad de gananciales que hubiese correspondido al causante. Si todos
los interesados son plenamente capaces, se aplica el convenio libremente acordado.
52 LGS, Artículo 36.- Los derechos y obligaciones de los socios empiezan desde la fecha
fijada en el contrato de sociedad.
LGS, Artículo 183.- Los directores solo tienen facultades para obligar a la sociedad respecto
de los actos necesarios para su constitución y los relativos al objeto social cuya ejecución durante
el período fundacional haya sido expresamente autorizada en el acto constitutivo. Los directores,
los fundadores y la sociedad en formación son solidaria e ilimitadamente responsables por estos
actos mientras la sociedad no esté inscripta.
118
Por los demás actos cumplidos antes de la inscripción serán responsables ilimitada y
solidariamente las personas que los hubieran realizado y los directores y fundadores que los
hubieren consentido.
LGS, Artículo 184.- Inscripto el contrato constitutivo, los actos necesarios para la constitución
y los realizados en virtud de expresa facultad conferida en el acto constitutivo, se tendrán como
originariamente cumplidos por la sociedad. Los promotores, fundadores y directores quedan
liberados frente a terceros de las obligaciones emergentes de estos actos.
El directorio podrá resolver, dentro de los tres (3) meses de realizada la inscripción, la
asunción por la sociedad las obligaciones resultantes de los demás actos cumplidos antes de la
inscripción, dando cuenta a la asamblea ordinaria. Si ésta desaprobase lo actuado, los directores
serán responsables de los daños y perjuicios aplicándose el artículo 274. La asunción de estas
obligaciones por la sociedad, no libera de responsabilidad a quienes las contrajeron, ni a los
directores y fundadores que los consintieron.
53 Artículo 1027.- Estipulación a favor de tercero. Si el contrato contiene una estipulación a

favor de un tercero beneficiario, determinado o determinable, el promitente le confiere los
derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante.
El estipulante puede revocar la estipulación mientras no reciba la aceptación del tercero
beneficiario; pero no puede hacerlo sin la conformidad del promitente si éste tiene interés en que
sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los derechos y las facultades resultantes
de la estipulación a su favor. Las facultades del tercero beneficiario de aceptar la estipulación, y
de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se transmiten a sus herederos, excepto que
haya cláusula expresa que lo autorice. La estipulación es de interpretación restrictiva.
54 Artículo 1781.- Definición. Hay gestión de negocios cuando una persona asume
oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un motivo razonable, sin intención de hacer
una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.
55 Ver nota anterior.
56 Artículo 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos
de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
119
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
57 Artículo 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.
58 Artículo 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por
causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa.
No es ejecutable por los acreedores.
59 Artículo 1533.- Concepto. Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa
no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa
recibida.
60 Artículo 1636.- Transmisión. En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de

las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten
antes, simultáneamente o después de la cesión.
Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras
partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido.
61 Ley 17.801, Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la

presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será
instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser
total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma
determinada por la reglamentación local.
62 Artículo 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
63 Artículo 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena

fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
120
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Artículo 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa
de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento
del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador
puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del
saldo de precio.
64 Artículo 641, inciso e: en caso de hijo extramatrimonial con doble vínculo filial, si uno se
estableció por declaración judicial, al otro progenitor. En interés del hijo, los progenitores de
común acuerdo o el juez pueden decidir el ejercicio conjunto o establecer distintas modalidades.
Artículo 645.- Actos que requieren el consentimiento de ambos progenitores. Si el hijo tiene
doble vínculo filial se requiere el consentimiento expreso de ambos progenitores para los
siguientes supuestos:
a. autorizar a los hijos adolescentes entre dieciséis y dieciocho años para contraer matrimonio;
b. autorizarlo para ingresar a comunidades religiosas, fuerzas armadas o de seguridad;
c. autorizarlo para salir de la República o para el cambio de residencia permanente en el
extranjero;
d. autorizarlo para estar en juicio, en los supuestos en que no puede actuar por sí;
e. administrar los bienes de los hijos, excepto que se haya delegado la administración de
conformidad con lo previsto en este Capítulo.
En todos estos casos, si uno de los progenitores no da su consentimiento o media
imposibilidad para prestarlo, debe resolver el juez teniendo en miras el interés familiar.
Cuando el acto involucra a hijos adolescentes, es necesario su consentimiento expreso.
Artículo 703.- Casos de privación o suspensión de ejercicio. Si uno de los progenitores es
privado de la responsabilidad parental o suspendido en su ejercicio, el otro continúa ejerciéndola.
En su defecto, se procede a iniciar los procesos correspondientes para la tutela o adopción, según
la situación planteada, y siempre en beneficio e interés del niño o adolescente.
65 Artículo 692.- Actos que necesitan autorización judicial. Se necesita autorización judicial
para disponer los bienes del hijo. Los actos realizados sin autorización pueden ser declarados
nulos si perjudican al hijo.
66 Artículo 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se

requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.
67 Artículo 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el
inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
121
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe
ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de
oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la
conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
68 Decreto 466/99, Artículo 97.- Cuando se disponga la inscripción de una declaratoria de

herederos o testamento con relación a un asiento de dominio, condominio o propiedad
horizontal, del documento deberán resultar los siguientes autos:
a) El que declara los herederos o aprueba el testamento, en su caso.
b) El que ordena la inscripción.
En el supuesto testamentario, del documento deberá resultar también la institución hereditaria.
69 Artículo 2496.- Adquisición del legado. Modalidades. El derecho al legado se adquiere a

partir de la muerte del testador o, en su caso, desde el cumplimiento de la condición a que está
sujeto.
El legado con cargo se rige por las disposiciones relativas a las donaciones sujetas a esa
modalidad.
Artículo 2498.- Legado de cosa cierta y determinada. El legatario de cosa cierta y determinada
puede reivindicarla, con citación del heredero. Debe pedir su entrega al heredero, al
administrador o al albacea, aunque la tenga en su poder por cualquier título.
Los gastos de entrega del legado están a cargo de la sucesión.
70 Artículo 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda
notificado de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.
71 Artículo 1231, inciso e: adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o
habérselo adquirido con anterioridad.
72 L. 17.801, Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar

documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
122
73 Decreto 466/99, Artículo 162.- Los documentos que constituyan contratos de leasing
según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria, se calificarán aplicando lo dispuesto por los artículos
3º de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias y 27 de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria. Con
relación a su contenido registrable se tendrá presente lo dispuesto por los artículos 5º, 14 y 23 de
la citada Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
Los asientos se practicarán en el rubro gravámenes del folio respectivo, consignando al inicio
que se trata de leasing según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria. Se dejará constancia de los
datos identificatorios del tomador, el plazo de duración del contrato y la individualización del
documento según las reglas generales. No se aplicará a los asientos así concebidos el plazo de
caducidad establecido en el artículo 37 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
La Dirección establecerá los restantes criterios de calificación y las modalidades de los
asientos, sobre la base de lo dispuesto precedentemente
74 Artículo 470.- Bienes gananciales. La administración y disposición de los bienes

gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido.
Sin embargo, es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar:
a. los bienes registrables;
b. las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepción de las
autorizadas para la oferta pública, sin perjuicio de la aplicación del artículo 1824;
c. las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior;
d. los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.
También requieren asentimiento las promesas de los actos comprendidos en los incisos
anteriores.
Al asentimiento y a su omisión se aplican las normas de los artículos 456 a 459.
75 Artículo 1240.- Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el
tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo
convinieron las partes.
76 LGS, Artículo 86.- El compromiso previo de fusión puede ser dejado sin efecto por
cualquiera de las partes, si no se han obtenido todas las resoluciones sociales aprobatorias en el
término de tres (3) meses. A su vez las resoluciones sociales aprobatorias pueden ser revocadas,
mientras no se haya otorgado el acuerdo definitivo, con recaudos iguales a los establecidos para
su celebración y siempre que no causen perjuicios a las sociedades, los socios y los terceros.
LGS, Artículo 87.- Cualquiera de las sociedades interesadas puede demandar la rescisión del
acuerdo definitivo de fusión por justos motivos hasta el momento de su inscripción registral.
La demanda deberá interponerse en la jurisdicción que corresponda al lugar en que se celebró
el acuerdo.
77 L. 17.801, Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente

provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva
se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que
contenga los elementos necesarios a tal efecto.
123
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que
accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.
Decreto 466/99, Artículo 71.- La rectificación, modificación o aclaración de un asiento, sobre
la base de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias, se hará por
nota en el rubro pertinente del folio, con los siguientes datos:
a) Número y fecha de presentación de la solicitud o documento que la autorice.
b) Funcionario autorizante o solicitante.
c) Breve síntesis de lo modificado, aclarado o rectificado.
78 Decreto 466/99, Artículo 163.- Los planos de mensura, división y/o unificación de
inmuebles sólo se tomarán en cuenta si son acompañados de documento notarial, judicial o
administrativo, en el que se exteriorice la voluntad de modificar el estado parcelario del
inmueble.
Decreto 466/99, Artículo 164.- Dichos documentos podrán exteriorizar la voluntad
modificatoria en forma expresa o tácitamente por contener la transmisión del dominio o la
constitución de otro derecho real inmobiliario respecto de la nueva parcela.
79 Artículo 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto

principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido
el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor
del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho
de pedir el ajuste de la diferencia.
El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la
compra.
80 Artículo 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen

debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo
del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
81 Ley 17.801, Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones
relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a
los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos
que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los
mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden
de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
124
Decreto 466/99, Artículo 124.- El registro de los documentos que contengan permuta o
posposición del rango hipotecario se practicará en asiento independiente de las respectivas
inscripciones hipotecarias, indicándose con precisión y claridad el o los asientos de hipoteca
afectados. No obstante se practicará en el mismo asiento cuando la posposición o permuta resulte
del documento constitutivo de hipoteca.
Decreto 466/99, Artículo 125.- En el caso de documento que contenga reserva de rango su
registro podrá ser simultáneo con el de la hipoteca o posterior a ella, debiendo resultar del
documento el consentimiento expreso del acreedor.
Los asientos que se practiquen en su consecuencia, serán autónomos y se consignará en ellos
con precisión el monto de la reserva
82 LGS, Artículo 84.- En caso de constituirse sociedad fusionaría, el instrumento será

otorgado por los órganos competentes de las fusionantes con cumplimiento de las formalidades
que correspondan al tipo adoptado. Al órgano de administración de la sociedad así creada
incumbe la ejecución de los actos tendientes a cancelar la inscripción registral de las sociedades
disueltas, sin que se requiera publicación en ningún caso.
Incorporación: reforma estatutaria. En el supuesto de incorporación es suficiente el
cumplimiento de las normas atinentes a la reforma del contrato o estatuto. La ejecución de los
actos necesarios para cancelar la inscripción registral de las sociedades disueltas, que en ningún
caso requieren publicación, compete al órgano de administración de la sociedad absorbente.
Inscripciones en Registros. Tanto en la constitución de nueva sociedad como en la
incorporación, las inscripciones registrales que correspondan por la naturaleza de los bienes que
integran el patrimonio transferido y sus gravámenes deben ser ordenados por el juez o autoridad
a cargo del Registro Público de Comercio.
La resolución de la autoridad que ordene la inscripción, y en la que contarán las referencias y
constancias del dominio y de las anotaciones registrales, es instrumento suficiente para la toma
de razón de la transmisión de la propiedad.
Administración hasta la ejecución. Salvo que en el compromiso previo se haya pactado en
contrario, desde el acuerdo definitivo la administración y representación de las sociedades
fusionantes disueltas estará a cargo de los administradores de la sociedad fusionaria o de la
incorporante, con suspensión de quienes hasta entonces la ejercitaban, a salvo el ejercicio de la
acción prevista en el artículo 87.
83 Decreto 466/99, Artículo 107.- En los casos de transformación fusión y escisión de

sociedades comerciales, previstas por los artículos 74, 82, 88 y concordantes de la Ley Nº 19.550
(T.O.1984) y sus modificatorias, la toma de razón se efectuará sobre la base del documento a que
se refiere el segundo párrafo del artículo 84 de dicha Ley. Podrá aplicarse en los supuestos
correspondientes, el procedimiento de tracto abreviado, mediante la transcripción de la
resolución de la autoridad de aplicación que ordene la inscripción de los bienes, en los casos
citados.
84 Artículo 305.- Contenido. La escritura debe contener:

a. lugar y fecha de su otorgamiento; si cualquiera de las partes lo requiere o el escribano lo
considera conveniente, la hora en que se firma el instrumento;
125
b. los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y especial si lo hubiera,
fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes; si se trata de personas casadas, se debe
consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge, si resulta
relevante en atención a la naturaleza del acto; si el otorgante es una persona jurídica, se debe
dejar constancia de su denominación completa, domicilio social y datos de inscripción de su
constitución si corresponde;
c. la naturaleza del acto y la individualización de los bienes que constituyen su objeto;
d. la constancia instrumental de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del
otorgamiento de la escritura;
e. las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas, u otras modificaciones efectuadas al
instrumento en partes esenciales, que deben ser realizadas de puño y letra del escribano y antes
de la firma;
f. la firma de los otorgantes, del escribano y de los testigos si los hubiera; si alguno de los
otorgantes no sabe o no puede firmar, debe hacerlo en su nombre otra persona; debe hacerse
constar la manifestación sobre la causa del impedimento y la impresión digital del otorgante.
85 Artículo 522.- Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido

inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los
derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos
fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés
familiar no resulta comprometido.
Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad
del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que
continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción
de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno
de ellos con el asentimiento del otro.
86 Artículo 1618.- Forma. La cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en
que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual.
Deben otorgarse por escritura pública:
a. la cesión de derechos hereditarios;
b. la cesión de derechos litigiosos. Si no involucran derechos reales sobre inmuebles, también
puede hacerse por acta judicial, siempre que el sistema informático asegure la inalterabilidad del
instrumento;
c. la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública.
Artículo 2302.- Momento a partir del cual produce efectos. La cesión del derecho a una
126
87 LGS, Artículo 82.- Hay fusión cuando dos o más sociedades se disuelven sin liquidarse,
para constituir una nueva, o cuando una ya existente incorpora a una u otras, que sin liquidarse
son disueltas.
La nueva sociedad o la incorporante adquiere la titularidad de los derechos y obligaciones de
las sociedades disueltas, produciéndose la transferencia total de sus respectivos patrimonios al
inscribirse en el Registro Público de Comercio el acuerdo definitivo de la fusión y el contrato o
estatuto de la nueva sociedad, o el aumento de capital que hubiere tenido que efectuar la
incorporante.
88 Ver nota 76.
89 Ver nota 82.
90 Artículo 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir
el precio, con el exceso o disminución convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
91 Artículo 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser
convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos
años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la
ley es perentorio e improrrogable.
92 Ley 404, Artículo 109.- El notario podrá expedir testimonio por exhibición o en relación.
Es testimonio por exhibición el documento que reproduce literal, total o parcialmente, otro
documento no matriz, público o privado, exhibido al notario con el objeto de acreditar su
existencia, naturaleza y contenido, sin subrogarlo en su eficacia.
Es testimonio en relación o extracto el documento en el que el notario reproduce
conceptualmente o resume, con criterio selectivo, el contenido de escrituras matrices y de
documentos agregados al protocolo, o asevera determinados extremos que surgen de esos
elementos documentales o de otros que se hallen en su poder o custodia.
El testimonio llevará al final una cláusula que contenga las menciones necesarias para
individualizar el documento al que se refiere, si éste ha sido exhibido o el lugar en que se
encuentra, si se trata de transcripción fiel o de relato, la persona que lo solicita y el lugar y fecha
de expedición
93 Artículo 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en

sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio.
94 Artículo 2625.- Efectos patrimoniales del matrimonio. Las convenciones matrimoniales

rigen las relaciones de los esposos respecto de los bienes. Las convenciones celebradas con
anterioridad al matrimonio se rigen por el derecho del primer domicilio conyugal; las posteriores
se rigen por el derecho del domicilio conyugal al momento de su celebración.
127
En defecto de convenciones matrimoniales, el régimen de bienes se rige por el derecho del
primer domicilio conyugal. Todo ello, excepto en lo que, siendo de estricto carácter real, está
prohibido por la ley del lugar de situación de los bienes.
En el supuesto de cambio de domicilio a la República, los cónyuges pueden hacer constar en
instrumento público su opción por la aplicación del derecho argentino. El ejercicio de esta
facultad no debe afectar los derechos de terceros.
95 Artículo 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la
de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de
visión más cercana al inmueble colindante.
Artículo 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
96 Artículo 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.
Artículo 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro
muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
97 Artículo 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.
Artículo 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido
puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
98 Artículo 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie.
Artículo 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de
superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.
128
Artículo 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las
normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
99 Artículo 1251.- Definición. Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona,
según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a
favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio
mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede
presumirse la intención de beneficiar.
100 Artículo 1649.- Definición. Hay contrato de arbitraje cuando las partes deciden someter a
la decisión de uno o más árbitros todas o algunas de las controversias que hayan surgido o
puedan surgir entre ellas respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no
contractual, de derecho privado en la que no se encuentre comprometido el orden público.
101 Ver artículo 2120 en nota 98.

Artículo 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se
ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas
previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por
las previstas en este Título.
129
SOCIEDADES
12- CONSTITUCIÓN DE S.A. CON APORTE DE INMUEBLE
ACCIONISTAS: CUATRO personas físicas: A) Una de ellas,
residente en el exterior y representada por un apoderado, cuyo
poder fuera otorgado ante un notario de Roma, en idioma
italiano. B) Un menor emancipado por matrimonio, cuyo aporte
lo realiza con dinero donado. C) Un inhabilitado por prodigalidad.
D) Una señora divorciada de sus primeras nupcias.
OBJETO: Inmobiliario, industrial y financiero.
CAPITAL: $ 200.000- suscripto íntegramente en partes
iguales. Dicho capital es integrado de la siguiente manera: A) En
dinero efectivo, por los accionistas A, B y D; y el remanente por
C, mediante el aporte de un local de negocio ubicado en Capital
Federal, cuya VFH es de $ 51.978 y será la sede social.
INMUEBLE APORTADO: Le pertenece al aportante por
compra que hizo el 14/06/69, siendo separado de hecho de sus
primeras nupcias, habiendo iniciado el juicio de divorcio, por
presentación conjunta, el 13/3/69. La sentencia de divorcio se
dictó el 27/8/70. El testimonio de la escritura de compra se
inscribió en el Registro de la Propiedad el 28/6/69 en la Zona
Norte, Tomo 1843, Folio 165.
DIRECTORIO: 4 a 8 miembros con mandato por dos
ejercicios.
CARACTERÍSTICAS ESPECIALES QUE DEBE CONTENER
EL ESTATUTO:
El capital social estará representado por acciones escriturales.
130
La elección de directores se efectuará por categorías de
acciones debiéndose resguardar, para el supuesto de
posteriores emisiones, el equilibrio interno de los grupos de
accionistas.
Los accionistas A, B, y D deberán efectuar a favor de la
sociedad prestaciones accesorias consistentes en obligaciones
de hacer, asignándoles a tal fin funciones diferenciadas en el
directorio.
Teniendo en cuenta el carácter personalista de la sociedad que
se constituye, se desea mantener en estado de indivisión el
patrimonio societario ante el fallecimiento de un accionista por el
plazo máximo que admita la ley.
Establecer limitaciones a la transferencia de las acciones,
regulando un derecho preferente a favor de los restantes
accionistas, sin alterar el equilibrio de los grupos de accionistas.
Con arreglo a lo dispuesto por la Ley General de Sociedades
19.550 T.O 1984, establecer causales especiales de disolución.
El estatuto de la S.A., reúne los elementos esenciales que predica el
artículo 11 de la LGS más los tipificantes de acuerdo a la organización
societaria seleccionada por los interesados. El contrato se amolda a las
necesidades y expectativas de los socios. En la estructura de la redacción
de la escritura, luego de la comparecencia siguen las cláusulas pétreas que
en el futuro solo pueden modificarse bajo estrictas pautas de quórum y
mayorías de ley. A continuación de estas disposiciones, se redacta el acta
constitutiva, en la cual se define el lugar concreto donde funcionará la
sede social, (en el estatuto solo figura la ciudad o pueblo), con lo cual
cuando quieran trasladar la sede solo tendrán que decidirlo por acta
respectiva sin necesidad de modificar el estatuto. Con este mismo
objetivo, fuera del estatuto y en el acta constitutiva se define: la fecha de
cierre del ejercicio, la distribución y detalle de la suscripción e integración
del capital social, la designación y aceptación de los cargos, el
131
apoderamiento para los trámites de inscripción, y la materialización de los
aportes.
En CABA la IGJ ejerce la función de fiscalización y registro público, y el
control de las fundaciones y asociaciones civiles, sociedades constituidas
en el extranjero, e inscribe en la matrícula a los comerciantes y auxiliares
de comercio. (Ley 22315 y art. 36 RG 7-15). No obstante, también
interviene en la calificación de los actos sujetos a registración (art. 50 y
siguientes RG citada)
En PBA, el registro público está reglamentado por la Disposición
General Nº 51/12, Dirección Provincial de Personas Jurídicas.
Los accionistas que integran la sociedad en este caso son cuatro. El
primero de ellos por ser residente en el exterior es representado por un
apoderado con facultades suficientes, el poder se encuentra debidamente
legalizado y traducido si proviene en otro idioma que no sea el nuestro, y
el representante manifiesta bajo su responsabilidad la vigencia del mismo.
El empadronamiento que prescribe la RG 1375 para los representantes de
personas con residencia en el extranjero se cumple en la AFIP, agencia que
corresponda, no siendo necesario que el escribano controle este trámite
que es requisito para obtener el CUIT o CDI exigible para inscribir en IGJ
la constitución societaria. El segundo accionista es un menor de edad,
emancipado por matrimonio (art. 27)102 que aporta dinero proveniente de
título gratuito requiriéndose la autorización judicial (art. 29).103 El tercer
accionista, con sentencia de capacidad restringida por embriaguez,
concurre asistido por su apoyo conforme lo establecido en la sentencia
(art. 37/8)104 para integrar la sociedad y realizar el aporte convenido. El
cuarto socio, es una mujer divorciada quien acredita su estado civil con la
exhibición del testimonio judicial de su divorcio.
La consigna dispone la organización de un directorio de un mínimo de
cuatro miembros y además la sociedad prescinde de sindicatura. En
consecuencia, la comparecencia se amplía en función de la designación
obligatoria de un director suplente (art. 258 LGS) y la capacidad
restringida de uno de los accionistas que dificultaría la dinámica del
132
directorio (En total los cuatro accionistas, mas el apoyo o sostén, el
director suplente y un director extra en lugar del capaz restringido).
El objeto societario, preciso y determinado como lo establece la ley, si
presenta actividades muy diferentes, debe justificarse la conexión entre
ellas en miras a un objeto multifacético pero integrado (art. 67 7-15).105
Las actividades financieras contempladas en la ley de entidades
financieras requieren de acreditación de autorización especial (Ley
21526), por tanto son excluidas del objeto permitiendo solo las que quedan
afuera del ámbito de este marco jurídico.
El mínimo de capital que se permite integrar es del veinticinco por ciento
en el plazo máximo de dos años (art. 149 y 187 LGS), por lo que suscriben
por partes iguales $50.000 cada socio y pueden integrar el porcentaje
mínimo en este acto, lo cual podría concretarse (art. 69 CABA RG IGJ 7-
15) entregándose al administrador de la sociedad, presidente del
directorio, con el cargo de devolverlo a la caja social al inscribirse la
misma y, de esta manera, evitar el depósito bancario previsto por ley.
El accionista que no aporta dinero, sino un bien inmueble por $50.000
(siendo la VFH superior al aporte), no tiene necesidad de justificarlo (art.
51 LGS), caso contrario si fuese mayor el valor asignado al aporte que los
valores oficiales, por reglamentación (art. 70 RG 7-15) se justifica la
diferencia con un dictamen de perito matriculado universitario en la
materia. El inmueble fue adquirido cuando el aportante se encontraba
separado de hecho ya habiendo iniciado su trámite de divorcio, por efecto
retroactivo de la sentencia (art. 48)106 el bien es recalificado como
personal, y no requiere asentimiento alguno si no se dan los extremos del
artículo 444 CCCN.107 Al estar inscripto el inmueble en el RPI bajo la
modalidad de Tomo y Folio, automáticamente al solicitarse el certificado
de dominio se le reasigna al inmueble una matrícula para su posterior
identificación.
La transmisión del inmueble, coincide con el lugar elegido para
establecer la sede social, y se realiza a título de aporte de capital art. 38
LGS. La transferencia como indicamos se formaliza en el acta constitutiva
133
y el representante legal designado una vez aceptado el cargo, recepta el
dominio del inmueble por el valor fijado y en contraprestación el
accionista tiene el derecho de suscripción de sus acciones. Conforme
normas del RPI en CABA, el aporte se inscribe a nombre de la sociedad en
formación, y requiere luego de la obtención de la inscripción en IGJ que
confiere la regularidad a la sociedad, una nueva inscripción por medio de
una escritura complementaria o una minuta de inscripción con firma
certificada del representante legal (art. 104-5-6-DR 466-99 CABA) lo cual
se considera para el RPI CABA como culminación del trámite en forma
definitiva.
Impositivamente, siendo el aporte un local de negocio, si bien a nombre
de una persona física, en tanto el mismo sea explotado personalmente por
el transmitente y ejerza habitualidad en su actividad, se tributa impuesto a
las ganancias, siendo el monto del tres por ciento del VFH que es mayor al
valor asignado (en el ITI se considera solo el precio pero en ganancias, el
precio o VFH lo que sea mayor y en el impuesto local de sellos, precio
VFH o VIR lo que sea mayor).
CLÁUSULAS ESPECIALES
1- El capital se representa en acciones, dentro del articulado del estatuto,
se menciona que las acciones podrán ser al portador, nominativas,
endosables, escriturales, preferidas, privilegiadas, etc. (actualmente por
ley deben ser nominativas no endosables, en el futuro podría flexibilizarse
la composición del capital social respecto a las sociedades). En el acta
constitutiva del estatuto se define que el capital se represente en acciones
del valor nominal que se determine y de naturaleza escriturales (arts. 208
y 213 LGS); su creación, transmisión y extinción requieren un registro
especial. Esta tendencia de desmaterialización de títulos, también se
encuentra presente en la emisión de letras hipotecarias (art. 38 Ley 24441,
y la Ley de Obligaciones Negociables Ley 23576 art. 8).
2- Las categorías de acciones dentro de las escriturales se resuelve sean
por clases: A- la mitad del capital accionario, por ejemplo, preferidas con
derecho a un dividendo fijo con o sin derecho a voto, y la otra mitad B-
134
escriturales ordinarias. Puede también establecerse un privilegio hasta de
cinco votos por acción (art. 216 LGS). Las clases o grupos de acciones se
crean en función de las necesidades de los accionistas. En el acta
constitutiva los socios determinan la suscripción integración y clase de
acciones y acuerdan respetar las diferencias establecidas en las
proporciones fijadas aun en caso de aumento de capital o transferencia de
tenencias accionarias y así preservar el equilibrio pactado desde la
constitución. Puede también agregarse que los accionistas de determinada
clase tienen la potestad de elección de cargos reglamentándose la elección
en el propio estatuto (art. 262 LGS).
3- Las prestaciones accesorias previstas por el art. 50 LGS, aluden a
colaboraciones de los socios que no son consideradas como aporte de
capital y deben surgir del contrato. En las S.A (art. 45) ciertos aportes solo
pueden aceptarse como prestaciones accesorias y la modalidad y
regulación para su cumplimiento se plasman en una cláusula específica.
Pueden consistir en un asesoramiento, servicio u obligación de hacer y
quien la ejecute puede ser simultáneamente titular de una clase de
acciones especificas, y así tener a su cargo un área contable o de
marketing o promociones industriales y además encomendarle una función
diferenciada dentro del directorio (art. 274). De esta articulación entre
clases de acciones, respeto del equilibrio de las mismas, elección de
autoridades, funciones diferenciadas en el directorio y prestaciones
accesorias, la organización y productividad de la sociedad pueden resultar
en la maximización de sus resultados.
4- y 5- La S.A. que resuelven constituir tiene características
personalistas, es cerrada y por ende no desean incorporar a terceros ni por
actos entre vivos ni por fallecimiento de sus titulares. En sintonía con el
espíritu cerrado que se proponen, establecen un sistema de preferencia
entre los miembros de la misma clase accionaria para la adquisición,
neutralizando el precepto del artículo 214 LGS. Si la limitación se quiere
aplicar aun en supuestos de fallecimiento, se pactará que las acciones
queden en estado de indivisión post hereditaria (art. 2330 inciso c),
compromiso asumido en la constitución societaria y formalizado
135
individualmente por testamento en cualquiera de las formas previstas por
ley.
5- Las causales de disolución enumeradas en el artículo 94 LGS, son
meramente ejemplificadoras, a éstas se agregan las de los arts. 32, 82, 140,
y 347 LGS y aquellas que consideren los socios (art. 89 LGS relacionadas
con por ejemplo determinados factores externos o internos como
resultados económicos, cambios políticos, normativos o aquellos que
resuelvan y una vez comprobados sean declarados como causal de
disolución societaria).
CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD ANÓNIMA INDUFIN S.A. -
ESCRITURA DOCE. –––––––––En el Gobierno de Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a
los dos días del mes de Octubre del dos mil quince , ante mí,
Escribano Autorizante COMPARECEN (datos conforme art. 11,
inc. 1, LGS 19.550 T.O 1984 Y ART 305 INCISO B CCCN ) A) -
…… en nombre y representación de - A 1) ...... residente en el
exterior en la ciudad de Montevideo, República Oriental del
Uruguay, según lo acredita con poder general amplio de
administración y disposición debidamente legalizado, otorgado
en Montevideo ante el escribano Luis Vera, escritura 1/1/15, nro.
30, folio 15, RN 23 a su cargo, ciudad de Colonia, declara que
está vigente, B) - Menor emancipado por matrimonio, justifica su
capacidad exhibiendo partida de la cual surge matrimonio y
declara que se ha obtenido la respectiva autorización para el
casamiento, y que el mismo no ha sido anulado, documento
expedido por el Registro de Estado Civil y Capacidad de las
Personas CABA, original exhibe y agrego y con la respectiva
autorización judicial. C-) inhabilitado por prodigalidad art. 48
CCCN…, junto con su sostén…. C”....... quien acredita su cargo
con testimonio de la sentencia de inhabilitación, nombramiento,
aceptación y discernimiento, original exhibe y agrego y declara
136
bajo su responsabilidad que se encuentra vigente, suscribe esta
escritura prestando asistencia a C. D-) Sra. divorciada de sus
primeras nupcias, exhibe testimonio respectivo en original y
copia agrego…… y XXXX y en los caracteres invocados.
EXPRESAN: Que A, B, C y D, han resuelto CONSTITUIR UNA
SOCIEDAD ANÓNIMA la que se regirá por las normas de la ley
General de Sociedades 19.550 T.O 1984 y el siguiente estatuto:
ARTÍCULO PRIMERO: La sociedad se denomina INDUFIN S.A.
Tiene su domicilio en la ciudad de Buenos Aires, pudiendo
instalar sucursales, agencias y/o representaciones en cualquier
punto del país o del extranjero, por resolución del directorio.
ARTÍCULO SEGUNDO: El plazo de duración es de 99 años,
contado desde su inscripción en el registro público de comercio.
ARTÍCULO TERCERO: La sociedad tiene por objeto dedicarse
por cuenta propia o de terceros o asociadas a terceros a las
siguientes actividades: Inmobiliario…., industrial......., financiero
EXCLUYENDO LAS ACTIVIDADES COMPRENDIDAS EN LA
LEY 21.526 y aquellas que requieran el concurso público.
ARTÍCULO CUARTO: El capital social se fija en la suma de
DOSCIENTOS MIL PESOS representado por VEINTE MIL
acciones de acciones nominativas no endosables,
ESCRITURALES conforme art. 208, LS, con derecho a un voto
cada una y de diez pesos ($ 10) valor nominal cada acción. De
las cuales: a) 10.000 son CLASE A PREFERIDAS que otorgan
una ventaja patrimonial conforme art. 216 del 10 por ciento de
todas las ganancias liquidas y realizadas, y B) CLASE B
ordinarias con un voto por acción. El capital puede aumentarse
al quíntuplo por decisión de la asamblea ordinaria, la cual podrá
delegar en el directorio la época de la emisión de las acciones,
las condiciones y formas de pago, en los términos del artículo
188 de la Ley 19.550, debiendo a elevar a escritura dicha
modificación. ARTÍCULO QUINTO: Las acciones podrán en lo
137
sucesivo si la normativa lo permite, ser al portador o
nominativas, endosables o no, ordinarias o preferidas. Estas
últimas tienen derecho a un dividendo de pago preferente de
carácter acumulativo o no, conforme las condiciones de emisión.
Pueden también fijárseles una participación adicional en las
ganancias. ARTÍCULO SEXTO: Los títulos representativos de
acciones y los certificados provisionales, contendrán las
menciones previstas en los artículos 211 y 212 de la Ley 19.550.
El registro de las acciones ESCRITURALES deberá contener las
menciones exigidas por el artículo 213, LS. ARTÍCULO
SÉPTIMO: LIMITACIÓN A LA TRANSMISIBILIDAD DE LAS
ACCIONES: El accionista que pretenda transmitir todas o parte
de sus acciones deberá comunicarlo a la sociedad y a los
demás accionistas, informando datos del posible adquirente,
clase y cantidad de acciones ofrecidas, precio y modalidades de
la operación. Los demás accionistas de la misma CLASE tienen
derecho de preferencia para adquirir en las mismas condiciones
las acciones ofrecidas, notificando el ejercicio de la opción a la
sociedad y a los otros accionistas dentro de los 10 días de
haber recibido la notificación de la voluntad de enajenar. Si
vencido el plazo quedara saldo no adquirido, los accionistas de
la otra clase podrán ejercer los mismos derechos durante las 10
días siguientes. Cumplido el plazo si quedaran acciones sin
adquirir podrá la sociedad adquirirlas conforme art. 220, LS,
dentro de los 10 días siguientes. Vencido el plazo, podrán
enajenarse a terceros. En caso de fallecimiento de un
accionista, y teniendo en cuenta el carácter personalista de la
sociedad, es voluntad de los socios que sus acciones se
mantengan en ESTADO DE INDIVISIÓN por el máximo admitido
por la ley, comprometiéndose a OTORGAR TESTAMENTO y no
revocarlo por lo menos en este aspecto. Para el supuesto de
aumento de capital los accionistas de la misma CLASE tendrán
138
preferencia y derecho a acrecer en la suscripción de las nuevas
emisiones de acciones en proporción a sus respectivas
tenencias, salvo en caso de emisiones con destino en especial
en interés de la sociedad en las condiciones que establece el
art. 197 de la Ley 19.550. El derecho de preferencia deberá
ejercerse dentro del plazo que se establezca, el que no será
inferior a 30 días contados desde la última publicación, que por
tres días se efectuará en el boletín oficial. ARTÍCULO OCTAVO:
En el caso de mora en la integración de las acciones, el
Directorio podrá elegir el procedimiento del art. 193 de la Ley
19.550 LGS. ARTÍCULO NOVENO: La dirección y
administración de la sociedad está a cargo del Directorio,
integrado por el número de miembros titulares que determine la
Asamblea entre un mínimo de CUATRO y un máximo de OCHO,
con mandato por DOS EJERCICIOS reelegibles. La Asamblea
podrá elegir igual o menor número de suplentes, por el mismo
plazo, a fin de llenar las vacantes que se produjeren, los que se
incorporaran al Directorio por el orden de su designación.- La
elección de directores se hará por clases de accionistas,
correspondiendo a la clase A la elección de tres directores
titulares, y a la Clase B la elección de los restantes y los
suplentes. ARTÍCULO DÉCIMO: El Directorio sesionará con la
mitad más uno de sus integrantes y resuelve por mayoría de los
presentes; en caso de empate, el Presidente desempatará
votando nuevamente. En su primera reunión designará un
Presidente, pudiendo en caso de pluralidad de titulares designar
un Vicepresidente, que suplirá al primero en su ausencia o
impedimento. En garantía de sus funciones los directores
cumplirán con lo establecido con la Resolución 7/15. ARTÍCULO
UNDÉCIMO: El Directorio tiene amplias facultades de
administración y disposición. Podrá especialmente: comprar,
vender, permutar, ceder, transferir, hipotecar o gravar, bienes
139
raíces, muebles, semovientes, créditos, títulos, acciones, por los
precios, condiciones y modalidades que establezca, celebrar
contratos de sociedad, suscribir, comprar o vender acciones de
otras sociedades, adquirir el activo y pasivo de establecimientos
comerciales e industriales, operar con toda clase de bancos,
compañías financieras o entidades crediticias, oficiales y
privadas; dar y revocar poderes especiales y generales,
judiciales, de administración y otros, con o sin facultad de
sustituir, iniciar, proseguir, contestar o desistir denuncias o
querellas penales y realizar todo otro hecho o acto jurídico que
haga adquirir derechos o contraer obligaciones a la sociedad. La
representación legal de la Sociedad corresponde al Presidente
del Directorio o al Vicepresidente, en su caso. ARTÍCULO
DUODÉCIMO: La sociedad prescinde de la sindicatura conforme
lo dispuesto en el Artículo 284 de la Ley 19.550, asumiendo los
socios el contralor individual conforme el artículo 55 de la Ley
19.550. Mientras la sociedad prescinda de sindicatura, la
elección de Directores suplentes por la Asamblea será
obligatoria. Cuando por aumento del capital social, la sociedad
quedare comprendida en el inciso 2º del Artículo 299 de la Ley
citada, anualmente la Asamblea deberá elegir síndicos titulares
y suplentes. ARTÍCULO DECIMOTERCERO: Las asambleas
pueden ser citadas simultáneamente en primera y segunda
convocatoria en la forma establecida por el Artículo 237 de la
LGS 19.550, sin perjuicio de lo allí dispuesto para el caso de
asamblea unánime, en cuyo caso se celebrará en segunda
convocatoria el mismo día, una hora después de fracasada la
primera. En caso de convocatoria sucesiva, se estará a lo
dispuesto del Artículo 237 antes citado. El quorum y el régimen
de mayorías se rigen por los Artículos 243 y 244 de la Ley
General de sociedades 19.550 T.O 1984, según las clases de
asambleas, convocatoria y materia de que se traten. La
140
asamblea extraordinaria en segunda convocatoria se celebrará
cualquier sea el número de accionistas presentes con derecho a
voto. ARTÍCULO DECIMOCUARTO: El ejercicio comercial cierra
el 31 de marzo de cada año. A esa fecha se confeccionarán los
estados contables, de acuerdo a las disposiciones legales,
reglamentarias y técnicas en vigencia. ARTÍCULO
DECIMOQUINTO: Las ganancias realizadas y líquidas se
destinarán: 1º) El 5% (cinco por ciento) hasta alcanzar el 20%
(veinte por ciento) del capital social, al fondo de reserva legal;
2º) La remuneración del Directorio y Sindicatura, en su caso; 3º)
El saldo tendrá el destino que decida la Asamblea. Los
dividendos deben ser pagados en proporción a las respectivas
integraciones, dentro del año de su sanción. ARTÍCULO
DECIMOSEXTO: Producida la disolución de la sociedad, su
liquidación estará a cargo del Directorio actuante en ese
momento o de una comisión liquidadora que podrá designar la
asamblea. En ambos casos, si correspondiere, procederá bajo
la vigilancia del síndico. Cancelado el pasivo y reembolsado el
capital, el remanente se distribuirá entre los accionistas a
prorrata de sus respectivas integraciones. CAUSALES DE
DISOLUCIÓN ESPECIALES (art. 89, LS). Los socios establecen
que la sociedad será disuelta si el valor de la divisa
estadounidense superase los 50 pesos argentinos por cada
unidad cotización tipo vendedor informada por el Banco Central
y/o si no se distribuyeren dividendos en efectivo durante dos
ejercicios consecutivos, y/o si el socio A falleciera.
PRESTACIONES ACCESORIAS (art. 50, LS). Los socios se
comprometen a efectuar a favor de la sociedad las siguientes
prestaciones accesorias consistentes en obligaciones de hacer y
a la vez hacerse responsables como directores en los términos
del art. 274, LS, de las funciones diferenciadas correspondientes
a cada área vinculada a las prestaciones que asumen. El socio
141
A brindará asesoramiento legal y técnico a la sociedad, teniendo
a su cargo el ÁREA CONTABLE, el Socio B brindará
asesoramiento legal y técnico teniendo a cargo el ÁREA LEGAL,
el socio D asesorará en materia de MARKETING y su área de
PUBLICIDAD. Los compromisos se llevarán a cabo en la sede
social, serán AD HONOREM y deberán efectuarse durante el
plazo de la sociedad. La primera asamblea ordinaria establecerá
la reglamentación del cumplimiento y sanciones por
incumplimiento de las prestaciones accesorias. EN ESTE
ESTADO queda constituida la sociedad INDUFIN S.A. y los
socios RESUELVEN: I.- El capital social se emite íntegramente
en acciones ESCRITURALES …………ordinarias nominativas no
endosables, de un voto cada una y de diez pesos valor nominal
cada una, siendo totalmente suscriptas por los accionistas en la
siguiente proporción: ...... Los accionistas integran el 100% de
suscripción en dinero en efectivo. II.- Presentes a este acto
desde un comienzo, XX…Y E…. De mi conocimiento
personal…. Se designan para integrar el Directorio:
PRESIDENTE: DIRECTORES TITULARES A, B, E Y D.-
DIRECTOR SUPLENTE. XX. Quienes aceptan los cargos aquí
designados. III.- La sede de la sociedad se establece en
Concepción Arenal Nro. 425, Piso 4to., Dpto. “12”, CABA. El
socio C con la conformidad de su sostén , TRANSMITE A
TÍTULO DE APORTE art. 38, LGS, los derechos de propiedad,
posesión y dominio a la sociedad por un monto de CINCUENTA
MIL PESOS con respecto a un inmueble ubicado en
CONCEPCIÓN ARENAL 425, PISO CUARTO DPTO. A…….,
CABA ………., VFH $ 51978. VIR $ 100.000. El representante
legal designado, por la sociedad acepta el aporte efectuado y
declara que se encuentra en posesión por tradición efectuada
en la fecha, antes de ahora, y que la SEDE SOCIAL SERÁ
ESTABLECIDA EN EL INMUEBLE APORTADO. El aportante
142
manifiesta que lo transmitido no es sede de la vivienda familiar
ni ha sido atribuida preferencialmente en el marco de su
divorcio. Los directores fijan domicilios especiales en la
República en..............., respectivamente. ATESTACIONES
NOTARIALES: CORRESPONDE AL APORTANTE........ por
compra que realizó según escritura 78 del 14/6/69 siendo
casado y separado de hecho de sus primeras nupcias habiendo
iniciado el juicio de divorcio por presentación conjunta el 13/3/69.
Siendo que la sentencia se dicto el 27/8/70 y por el efecto
retroactivo conferido por el art. 480 corresponde RECALIFICAR
EL BIEN, lo cual es ROGADO POR EL TITULAR REGISTRAL
EN ESTE ACTO, perdiendo la calificación de ganancial. La
escritura referida se inscribió en el RPI el 28/6/69 en la Zona
Norte, Tomo 1843, folio 165, ACTUALMENTE matrícula FR 1-
2323. IMPUESTO A LAS GANANCIAS POR EL LOCAL DE
NEGOCIO APORTADO 3 por ciento por VALUACIÓN FISCAL
HOMOGÉNEA (puesto que es mayor que el valor asignado al
aporte). ……. INFORME REGISTRAL …..IMPUESTO DE
SELLOS. 3,6 % del VIR. AUTORIZACIÓN: Se confiere PODER
ESPECIAL a……. para que se presente ante el organismo
correspondiente a fin de obtener la inscripción de la presente,
pudiendo publicar edictos, y desglosar la documentación
respectiva.- AUTORIZACIÓN JUDICIAL POR APORTE DEL
EMANCIPADO…. LEO esta escritura a los comparecientes,
quienes la firman ante mí, doy fe.-
FIRMA DE A.
FIRMA DE B.
FIRMA DE C.
FIRMA DE SOSTÉN DE C.
FIRMA DE D.
143
FIRMA DE OTRO DIRECTOR NO SOCIO POR EL CAPAZ
RESTRINGIDO E.
FIRMA DE DIRECTOR SUPLENTE XXXX.
FIRMA Y SELLO DE ESCRIBANO AUTORIZANTE.
144
13- REDUCCIÓN DE CAPITAL CON RESCATE DE ACCIONES
Reductus S.A. decide proceder a la reducción voluntaria de su
capital social mediante el rescate de sus acciones y contra el
pago en especie de bienes inmuebles. El capital social es de
$500.000, el que se reduce a la suma de $250.000 mediante el
rescate de $25.000 acciones ordinarias de $10 de valor nominal
cada una, con derecho a un voto por acción.
En compensación por el rescate de las acciones mencionadas
se transmite al accionista Sr. Tomas BIENES, un edificio
compuesto por dos unidades destinadas a locales de negocios,
ubicada en Capital Federeal, cuya Valuación Fiscal Homogénea
asciende a $170.000. El inmueble fue adquirido por compra el
15/02/1998, encontrándose gravado en la suma de $30.000 con
una hipoteca en primer grado, por el saldo de precio adeudado.
El Sr. Tomas Bienes es casado, sordomudo que sabe escribir.
De la escritura deberán surgir las decisiones adoptadas por los
órganos societarios pertinentes, así como informes y cuanto
más sea requerido por la ley, resoluciones y disposiciones
normativas que regulan la materia. También deberá resultar el
texto reformado en lo atinente al capital social de la sociedad
luego de la reducción y la transmisión del dominio del bien
entregado en compensación por las acciones rescatadas.
La reducción de capital ha sido prevista en la LGS en pocos artículos,
dentro del capítulo de las S.A., arts. 203 y concordantes, aunque sus
normas se aplican para cualquier reducción con independencia del tipo
societario. La reducción admite distintos matices en función de las
determinaciones internas que resuelva la sociedad: puede ser voluntaria, o
bien obligatoria en el caso que insuma las reservas y el cincuenta por
ciento del capital (art. 206). En la práctica, se busca restablecer el
equilibrio entre el capital social y el patrimonio, visto que la garantía de
145
los acreedores puede verse afectada. La ley ha previsto un sistema de
publicaciones de avisos para que los acreedores puedan lograr el
reconocimiento de sus créditos. En el supuesto de reducción forzosa es
innecesario publicar, porque en este caso todos pierden. El marco
reglamentario del Registro Público - IGJ en CABA- está dado por los arts.
110 a 113 de la RG 7-15. De conformidad a estas pautas, la sociedad
además de cumplir, si fuera el caso, con las publicaciones y respetar los
plazos para que se presenten oposiciones, debe confeccionar balances
contables reflejando el impacto del efecto de la reducción y un dictamen
fundado de un síndico, comisión revisora de cuentas o informe de
auditaría, según corresponda.
De tratarse de una S.A., en la escritura de Reducción de capital, se debe
realizar la transcripción de las actas de Asamblea extraordinaria (art. 203
LGS) con la mención del orden del día que da cuenta de la causal de la
reducción y de qué clase se trata: voluntaria o forzosa. En el acta también
debe constar la correlativa reforma del artículo del estatuto con la nueva
cifra expresada del capital social reducido, la deliberación del informe
fundado del síndico, consejo de vigilancia o auditor que se expida sobre la
razonabilidad de la reducción, y el efecto sobre terceros e impacto sobre la
igualdad de los accionistas, la materialización de la circulación de las
acciones con su cancelación o sobresellado con informe firmado del
representante legal , y si fuere menester por ser una sociedad accionaria, la
transcripción del acta del libro de depósito de acciones y registro de
asistencia.
Reductos S.A, ha resuelto su reducción voluntaria con rescate de las
acciones. El socio que se retira entregará sus títulos y en contraprestación
y como cuota de liquidación anticipada, recibe un inmueble. La entrega de
las acciones, que son por ley nominativas, no endosables y registrables en
los libros sociales, exige el cumplimiento del asentimiento conyugal si las
mismas provienen de origen de un régimen de comunidad ganancial, según
art. 470 del CCCN. Las únicas acciones que no requieren asentimiento
conyugal para sus transferencias, según la normativa citada son las del art.
1824 CCCN, cuya característica es la de ser títulos valores que se
146
exceptúan del tratamiento de los muebles registrables conforme art. 1815
y Ley 26831 artículo 2.
Luego de las transcripciones de las actas, el representante legal
transmitirá el inmueble de titularidad de la sociedad al socio que se retira,
rescatando las acciones y cumpliendo con la contraprestación.
La existencia de un derecho real de hipoteca en el inmueble que se
entrega, puede cancelarse simultáneamente con la comparecencia del
acreedor hipotecario. Si no se acuerda de esta manera, el adquirente debe
reconocer el gravamen, lo cual supuestamente será tenido en
consideración en el valor asignado por su retiro de la sociedad. De
concretarse el reconocimiento de la hipoteca, pudiendo el acreedor
manifestar que exonera a la deudora primitiva, esto es Reductos S.A., con
efectos novatorios, y con reserva de sus derechos sobre el gravamen, de
conformidad con el artículo 940 CCCN. De manera congruente con el
sistema de oposiciones y publicidad el acreedor hipotecario habrá
seguramente presentado su reclamo o habrá sido incluido en la nomina de
acreedores de la sociedad, y del contenido de las actas debe surgir el
tratamiento dado a la oposición.
Respecto a los impuestos, si bien algunas escrituras de similares
características son rotuladas como adjudicación de inmueble por rescate
de acciones, ciertos dictámenes impositivos han adelantado su criterio
visualizando aquí una permuta de cosa por cosa. Siendo, en consecuencia,
el tratamiento de la operación no gravada por ganancias, excepto que a la
sociedad le ingrese una compensación en dinero (se retendrá entonces el
3% de la compensación dineraria). El escribano actúa como agente de
información, salvo que, de no efectuarse la consulta ante la AFIP sobre
este asunto en particular, se suministren los fondos por parte de la
sociedad para el pago de ganancias, según el valor de plaza del inmueble
entregado, en un todo de acuerdo con el artículo 71 del decreto
reglamentario de la Ley de Ganancias.
El impuesto local de sellos se recauda según la base del valor
exteriorizado en el balance, la VFH o VIR lo que sea mayor sin ponderar
147
los valores en otros libros internos de la sociedad.
Siendo el socio saliente adquirente, sordomudo, el acto se realiza
aplicando el art. 304 del Código Civil y Comercial, si es que se padece de
una sordera total, con la presencia de dos testigos y también la firma de
una minuta firmada por el sordomudo y dejándose constancia en la
escritura que ésta es leída por quien padece la discapacidad auditiva (en el
caso en que tampoco pudiera leer, se asentará tal circunstancia por el
autorizante).
Si las acciones del socio que se retira han sido adquiridas siendo soltero,
a pesar de ser los dividendos de dichas acciones de carácter ganancial, por
aplicación del art 464, inciso K, por efecto de subrogación real, las
mismas se califican como propias, con la respectiva recompensa que se
calculará oportunamente.
Por parte de la sociedad, es su representante legal o apoderado con
facultades suficientes, quien solicita al escribano la transcripción de las
actas y procede en el carácter invocado a transmitir el inmueble al socio
que se retira.
REDUCCIÓN VOLUNTARIA DE CAPITAL CON ENTREGA DE
BIENES RESCATE DE ACCIONES Y REFORMA DE
ESTATUTO. REDUCTUS S.A. A TOMÁS BIENES. ESCRITURA
TRECE. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los DOS
días del mes de Octubre de dos mil quince, ante mí, Escribano
Autorizante, COMPARECEN: Tomás BIENES….casado en
primeras nupcias con…. Gerardo SCOLA,… . y Gerardo
MORALES ….. JUSTIFICAN sus identidades con la exhibición
de documentos idóneos, que en copia certificada de sus partes
pertinentes agrego. INTERVIENEN, el primero por sí, y el
segundo en nombre y representación de REDUCTUS S.A., en
su calidad de presidente del directorio, acreditando la
representación que invoca con la siguiente documentación…
manifiesta que la misma se encuentra vigente y el tercero por si
148
en calidad de testigo junto con el primero de los nombrados en
razón que Tomás BIENES, quien por ser sordomudo que sabe
darse a entender por escrito me hace entrega y firma en mi
presencia una minuta de conformidad con lo establecido por el
artículo 304 del CCCN, la que agrego, en la que indica los
términos del negocio jurídico que viene a otorgar, y los dos
testigos dan cuenta de la comprensión y conocimiento por la
persona con discapacidad auditiva . En base a dicha minuta y
declaraciones concordantes del otro compareciente procedo a
documentar el negocio jurídico en los siguientes términos: I.-
REDUCCIÓN VOLUNTARIA DE CAPITAL SOCIAL: Gerardo
SCOLA declara que: PRIMERO: La Asamblea General
Extraordinaria de REDUCTUS S.A. celebrada el día… resolvió
reducir voluntariamente el capital social en la forma que resulta
del acta respectiva que se transcribirá. SEGUNDO: Los avisos
de ley se publicaron en el Boletín Oficial de la República
Argentina y en el diario Clarín los días… TERCERO: Ningún
acreedor se opuso a la reducción, salvo el acreedor hipotecario
que será desinteresado en simultáneo con esta escritura.
CUARTO: Solicita transcriba el acta correspondiente a dicha
asamblea, insertada en las páginas… del libro Actas de
Asambleas Nº 1 de la sociedad, rubricado por I.G.J. el día…con
Nº…, y la planilla de asistencia a la misma, insertada en el
folio… del libro Depósito de Acciones y Registro de Asistencia a
Asamblea Nº 1 de la sociedad, rubricado por I.G.J. el día… con
Nº… Acepto el requerimiento. La referida acta y planilla, cuyos
originales tengo a la vista, dicen: “Acta de Asamblea General
Extraordinaria. En la sede social sita en…, Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, el día… se reúne en primera convocatoria la
Asamblea General Extraordinaria de… S.A., convocada por el
Directorio. La nómina de accionistas presentes consta en el
folio… del Libro Depósito de Acciones y Registro de Asistencia a
149
Asambleas Nº 1. Preside la reunión el presidente del directorio.
Gerardo SCOLA, quien constata la presencia del 100% del
capital social, declara legalmente constituida la asamblea y
somete a consideración los puntos del orden del día: 1º)
Elección de dos accionistas para firmar el acta: Son elegidos…
y…, quienes aceptan. 2º) Reducción VOLUNTARIA de capital
social por rescate de acciones y modificación de estatuto: El Sr.
Presidente expone que el accionista Tomás BIENES manifestó
su voluntad de retirarse de la sociedad. Para materializar el
retiro propone reducir voluntariamente el capital social de $
500.000 a $ 250.000, mediante el rescate y la cancelación de la
totalidad de las acciones del accionista que se retira. A tal fin se
preparó: a) Un BALANCE ESPECIAL DE REDUCCIÓN al día …,
fecha de efecto de la reducción, CON INFORME DE
AUDITORÍA, insertados en las páginas … y siguientes del Libro
Inventario y Balances Nº 1 de la sociedad, rubricado por I.G.J. el
… bajo Nº … Según resulta del informe de auditoría
mencionado, la reducción propuesta ES RAZONABLE desde el
punto de vista de la situación económica financiera de la
sociedad, y NO AFECTA DERECHOS DE TERCEROS -por
cuanto las existencias en caja y bancos superan ampliamente el
pasivo social- NI LA IGUALDAD ENTRE SOCIOS -porque
Tomás BIENES se retira voluntariamente de la sociedad y la
cantidad de acciones de los restantes socios y el valor
patrimonial de las mismas permanece incólume-. b) Un ESTADO
DE SITUACIÓN PATRIMONIAL también a la fecha de efecto de
la reducción, confeccionado en columnas comparativas,
mostrando por cada rubro la situación previa, las afectaciones y
la situación resultante de la reducción, insertado en las páginas
… del mismo Libro. Dicha documentación contable, cuya lectura
se omite por ser suficientemente conocida, se puso
debidamente a disposición de los accionistas. Si se aprobara la
150
reducción, EL ARTÍCULO CUARTO DEL ESTATUTO SOCIAL
QUEDARÍA ASÍ REDACTADO: “El capital es de $ 250.000,
PESOS DOSCIENTOS CINCUENTA MIL representado en
25.000 acciones ordinarias nominativas no endosables, de $ 10
valor nominal cada una, y con derecho a 1 voto por acción.”
Asimismo, de aprobarse la reducción, propone que LA
SOCIEDAD TRANSMITA al socio que se retira, a título de
reembolso del valor de su participación societaria, dos unidades
funcionales, cuyo valor según libros coincide con el valor de
compensación $ 250.000 del edificio ubicado en la calle…. De
esta Ciudad… Todo lo expuesto es aprobado, encomendándose
su ejecución al representante legal. No habiendo otros asuntos
que tratar, el Sr. Presidente da por concluido el acto. Por estar
presente el 100% del capital social y adoptarse todas las
decisiones por unanimidad, se prescindió de publicar la
convocatoria. Siguen tres firmas ilegibles”. “Asamblea General
Extraordinaria del… N° de orden. Fecha, Año 2014, Día. Mes.
Accionista… Representante... Cantidad de acciones o
certificados. Nº de los títulos, acciones o certificados. Votos.
Capital. Firma. …siguen las constancias de las planilla de
asistencia…” LO TRANSCRIPTO ES COPIA FIEL. QUINTO: En
consecuencia, Gerardo SCOLA declara reducido
voluntariamente el capital y modificado el estatuto de
REDUCTUS S.A. en la forma que surge del acta transcrita. II.-
EJECUCIÓN DE ACUERDO SOCIAL: PRIMERO: Ejecutando la
resolución que resulta de lo transcripto, el representante de
REDUCTUS S.A. transmite a Tomás BIENES a título de
reembolso del valor de su participación societaria en
REDUCTUS S.A. dos unidades funcionales del siguiente
inmueble: … SEGUNDO: El representante de la sociedad
transmite a Tomás BIENES lo descripto, asegura que su
representada no está inhibida para disponer libremente de sus
151
bienes, y declara que: a) el inmueble no es objeto de contratos
vigentes, medidas precautorias ni derechos reales limitativos, b)
se transfiere con los impuestos, tasas… pagados al día, c) su
representada no tiene nada que reclamar por ningún concepto al
socio que se retira. TERCERO: Tomás BIENES acepta y declara
que: a) está en posesión legítima de lo transmitido b) declara
extinguido el derecho que le competía contra la sociedad en
concepto de reembolso del valor de su participación societaria,
no teniendo nada que reclamar a la sociedad por concepto
alguno, sin perjuicio de la garantía por evicción y vicios
redhibitorios; c) el inmueble reviste el carácter de BIEN PROPIO
en razón que lo recibe a cambio de acciones que suscribió
siendo soltero., según surge de las constancias del libro de
registro de accionistas y estatuto social y acta constitutiva.
CUARTO: Tomás BIENES me entrega en este acto los títulos
accionarios correspondientes, que el representante de la
sociedad recibe de conformidad manifestando que los mismos
representan la totalidad de las acciones que tenía en la sociedad
y procede a inutilizarlos mediante nota. YO, EL AUTORIZANTE,
HAGO CONSTAR QUE: 1) Agrego a la presente fotocopia
certificada de la documentación contable relacionada en el acta
transcrita. Del balance especial de reducción resulta que el valor
del inmueble adjudicado a Tomás. BIENES es DE $ 250.000. 2)
TÍTULO: le Corresponde a REDUCTUS S.A. ….3)
CERTIFICADOS REGISTRALES: De los certificados expedidos
por el Registro de la Propiedad Inmueble … Surge una hipoteca
a favor de…por el monto de….la cual se CANCELA por escritura
simultánea en este mismo acto, folio 123 del registro notarial
2300 CABA , la cual se inscribirá previamente a la presente .4)
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS. No se registra deuda
alguna - 5) IMPUESTO DE SELLOS 3.6% .6) IMPUESTO A LAS
GANANCIAS Efectuada la consulta a la AFIP agencia
152
correspondiente, de la misma resulta que al tratarse de permuta
de unidades funcionales por acciones en el marco de una
reducción de capital societario y no existir compensación
dineraria el acto no tributa impuesto a las ganancias. LEO el
texto de esta escritura a los comparecientes, leyendo por sí
Tomás Bienes, quienes la otorgan y firman ante mí.-
TOMÁS BIENES.
SCOLA por sí y como testigo art 304.
Testigo art 304.
ESCRIBANO.
153
14- AUMENTO DE CAPITAL CON APORTE DE INMUEBLE
La sociedad LA ESMERALDA S.A., con domicilio legal en la
Ciudad de Buenos Aires aumenta su capital social por aporte de
un inmueble sito en Avenida Santa Fe 1062, piso cuarto, con
una Valuación Fiscal Homogénea de $100.000 y un VIR de
$500.000. El aporte lo hace Juan Sanchez, socio de LA
ESMERALDA S.A., quién ha adquirido el 50% del bien por
subasta judicial en una quiebra, y el otro 50% en una compra.
El capital social de LA ESMERALDA S.A. antes de su aumento
era de $12.000.
Antecedentes de Dominio: Los cónyuges Lopez-Balia
compraron el bien siendo casados en primeras nupcias.
Luego se divorciaron, y posteriormente se decreta la quiebra
del Sr. Balia. En la quiebra se subasta el 50% del inmueble
ganancial.
El otro 50% lo adquirió Juan Sanchez por compra a la señora
Lopez, escritura inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Se desea transferir el dominio a título de aporte para aumentar
el capital de la sociedad LA ESMERALDA S.A.
No se ha relacionado la adjudicación del bien por divorcio en el
testimonio judicial donde se ha transcripto la adquisición por
subasta judicial en la quiebra del Sr. Balia.
Además se advierte que no se abonó el impuesto de sellos en
la subasta.
La subasta es de fecha 10 de mayo de 2003, y se encuentra
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
154
El aumento de capital en las sociedades comerciales está contemplado
por los artículos 188 y siguientes de la LGS y reglamentado en CABA por
la RG 7-15, artículo 96 y siguientes en las sociedades por acciones.
En este ejercicio el aumento se concreta con el aporte de una
transferencia de dominio de un bien inmueble a favor de la sociedad, y se
sigue con las normas de registración tanto en el RPI como en la IGJ. El
negocio jurídico causal, título como fuente de traspaso del dominio, es el
aporte de capital de un bien en especie, para lo cual, según art. 197 LGS el
clásico derecho de preferencia en los aumentos de capital que pueden
ejercitar los co- accionistas en proporción a sus respectivas tenencias al
votarse el aumento, se encuentra suspendido, sin necesidad de renuncias
expresas por los socios no aportantes. Asimismo, resulta innecesaria la
publicación del art. 194 LGS comunicando el ejercicio de suscripción
preferente.
El valor asignado al aporte se resuelve de conformidad a lo votado y los
balances contables con las justificaciones que sean pertinentes.
La transcripción textual del acta de asamblea, sobre el aumento y
reforma de estatuto y la del acta de depósito de asistencia a asambleas
según art. 238 LGS, debe relacionar con precisión las fojas, fechas, datos
de rúbrica, números de libros, y en el dictamen de precalificación el
profesional contador deberá expedirse sobre la variación del capital, y el
escribano, entre otros puntos, sobre el quórum y mayorías para adoptar
válidamente las decisiones.
ANTECEDENTES DE DOMINIO DEL BIEN APORTADO
De acuerdo a la consigna del enunciado en análisis, las constancias
notariales en el rubro Corresponde, se recompone así: 1- Compran los
cónyuges en condominio siendo casados. 2- Se inscribe el testimonio
judicial del cincuenta por ciento de la quiebra del marido. 3- El restante
cincuenta por ciento de titularidad de la mujer es adquirido posteriormente
por compra. Según el principio de legalidad se presume que los asientos
registrales, pasado el filtro de la calificación registral, son veraces y
jurídicamente correctos. De todas maneras, se sabe que la inscripción es
155
declarativa y no convalida ningún vicio. Los datos que nos proporciona la
consigna nos indican que lo subastado fue la mitad indivisa de un bien
ganancial del esposo, y que no surge de la transcripción de las piezas del
expediente de realización de bienes del fallido, que previamente había
acontecido el divorcio. Aparentemente este detalle fue advertido y
observado en un estudio de títulos, pero inadvertido por el registrador al
momento de la calificación registral. Dado que el ejecutado no comparece
a la escritura o simplemente se inscribe directamente el testimonio
judicial y no se conoce su estado civil divorciado, el registro no pudo
enterarse del texto del documento judicial ingresado, pero dentro del
expediente, pudo sí ser considerado este aspecto para decretar la ejecución
de la mitad indivisa. Por lo tanto, puede complementarse la información
faltante en la presente escritura sin tener que modificar el asiento registral.
La transmisión a título de aporte dentro de este contexto reúne los
requisitos tradicionales y clásicos de título y modo suficientes e
inscripción en el RPI, trámite el cual, debe ser previo a la inscripción del
aumento en IGJ, ya que sin la publicidad frente a terceros interesados de
buena fe que otorga la registración, no se termina de acreditar el aumento
de capital (art. 100 inciso 2 RG IGJ 7-15).
IMPUESTO DE SELLOS COTI - ITI
El código fiscal de CABA, impone como deber formal, constatar el
cumplimiento de las obligaciones fiscales en tiempo y forma de cualquier
antecedente que recepcione el escribano. La ausencia de mención o
constancia documental del pago del impuesto de sellos, de lo exhibido al
notario, lo obliga a éste a informar al organismo AGIP la omisión, y el
ente procederá a la multa y actualización si fuera correspondiente.
El hecho imponible de la compra de la mitad indivisa se perfeccionó en
el expediente judicial luego de entregada la posesión por acta labrada por
oficial de justicia, y el impuesto de sellos tuvo que haberse oblado y su
comprobante agregado en tiempo y forma en las actuaciones judiciales. Su
falta obliga al escribano a comunicar por nota al ente recaudador.
156
El aporte del inmueble del lado del transmitente tributa el 1,5 por ciento
por ITI, adoptando como valor de referencia el asignado por la sociedad y
el aportante (nuevamente se suministran los fondos o practica la
autoretención o se informa al obligado para su ingreso). Se recauda
además el 3,6 del impuesto local de sellos por el valor asignado, VFH o
VIR, lo que resulte mayor. Asimismo, no corresponde tramitar el COTI
por no superar la suma prevista en la normativa respectiva.
AUMENTO DE CAPITAL POR APORTE DE INMUEBLE. LA
ESMERALDA S.A.- SÁNCHEZ JUAN A LA ESMERALDA S.A.
ESCRITURA CATORCE. En la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires a los Dos días del mes de Octubre de dos mil quince ,
ante mí, Escribano Autorizante, COMPARECEN: Tomas BORDA
….. y Juan SÁNCHEZ ………argentinos, solteros manifiestan no
estar en unión convivencial , …. JUSTIFICAN sus identidades
con la exhibición de documentos idóneos, que en copia
certificada de sus partes pertinentes agrego. INTERVIENEN, el
segundo por sí, y el primero en nombre de LA ESMERALDA
S.A., en su calidad de presidente del directorio, acreditando la
representación con la siguiente documentación….manifiesta que
se encuentra vigente su designación y en los caracteres
invocados EXPRESAN: I.- AUMENTO DE CAPITAL POR
APORTE DE INMUEBLE: Tomas Borda declara que: PRIMERO:
La Asamblea General Extraordinaria de LA ESMERALDA S.A.
celebrada el día … resolvió aumentar el capital social en la
forma que resulta del acta respectiva. SEGUNDO: No se
publicaron avisos de ley art. 194 LGS 19550 T.O 1984 puesto
que según lo prevé el art. 197 LGS 19550 T.O 1984 se
suspende el derecho de preferencia al efectuarse aportes en
especie. TERCERO: La asamblea tomó las decisiones por
unanimidad. CUARTO: Solicita transcriba el acta
correspondiente a dicha asamblea, insertada en las páginas…
del libro Actas de Asambleas Nº 1 de la sociedad, rubricado por
157
I.G.J. el día… con Nº…, y la planilla de asistencia a la misma,
insertada en el folio… del libro Depósito de Acciones y Registro
de Asistencia a Asamblea Nº 1 de la sociedad, rubricado por
I.G.J. el día… con Nº…. Acepto el requerimiento. La referida
acta y planilla, cuyos originales tengo a la vista, dicen: “Acta de
Asamblea General Extraordinaria. En la sede social sita en…,
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el día… se reúne en
primera convocatoria la Asamblea General Extraordinaria de…
S.A., convocada por el Directorio. La nómina de accionistas
presentes consta en el folio… del Libro Depósito de Acciones y
Registro de Asistencia a Asambleas Nº 1. Preside la reunión el
presidente quien constata la presencia del 100 % de socios y
capital declara legalmente abierta la asamblea. 1) El primer
punto a considerar del orden del día es dos accionistas para
firmar el acta, se designan a …y … 2) Se pone a consideración
el aporte del socio Juan Sánchez de un inmueble ubicado en
piso cuarto Avenida Santa Fe 1062 CABA, VF $100.000, VIR $
500.000. Se resuelve que el valor del aporte se realice de
acuerdo al valor inmobiliario de referencia, y se encomienda al
perito universitario graduado en materia de inmuebles que
elabore el dictamen para justificar el monto asignado al aporte y
presentar en el organismo de contralor IGJ. Se trata de un
inmueble sito en Avenida Santa Fe 1062 CABA. Se aprueba por
unanimidad. 3) AUMENTO DE CAPITAL con aporte de inmueble
del socio Juan Sánchez y modificación de estatuto: El Sr.
Presidente expone que el accionista citado al realizar este
aporte en $500.000 y atento a lo normado por la ley de
sociedades comerciales en el art. 197 se suspende el derecho
de preferencia y en consecuencia el capital pasa a ser de
$512.000 y modifica, por consiguiente, EL ARTÍCULO CUARTO
DEL ESTATUTO SOCIAL el cual QUEDARÍA ASÍ REDACTADO:
“El capital social se fija en la suma de es de QUINIENTOS
158
DOCE MIL PESOS $ 512.000, representado en 51.200 acciones
ordinarias nominativa no endosables, de $ 10 valor nominal cada
una, y con derecho a 1 voto por acción.”Siguen tres firmas
ilegibles”. “Asamblea General Extraordinaria del… N° de orden.
Fecha, Año 2014, Día. Mes. Accionista… Representante...
Cantidad de acciones o certificados. Nº de los títulos, acciones o
certificados. Votos. Capital. Firma. …siguen las constancias de
las planilla de asistencia…” LO TRANSCRIPTO ES COPIA FIEL.
EN ESTE ESTADO, Juan Sánchez transmite a LA ESMERALDA
S.A. a título de aporte de capital por un valor de QUINIENTOS
MIL PESOS $ 500.000 el siguiente inmueble: … El
representante de la sociedad acepta la transmisión efectuada a
su favor y declara que se encuentra en posesión legítima por
tradición efectuada en la fecha antes de ahora, declara
aumentado el capital y reformado el estatuto como ya se ha
indicado. YO, EL AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR QUE:
TÍTULO: le Corresponde al aportante: 1) - 50 por ciento por
subasta judicial en una quiebra el 10-5-2003 inscripto el
testimonio judicial el 10-6-2003 en la matrícula FR 1234. 2) -El
restante 50 % por compra que realizara a Juana López según
escritura 10 del 4-5-2006, pasada al folio 45 del RN 1234 CABA
inscripta en el RPI el 4-6-06 en la matrícula citada. Se deja
constancia que al no haberse relacionado POR OMISIÓN, la
adjudicación del bien por divorcio en el testimonio judicial donde
se ha transcripto la adquisición por subasta judicial en la quiebra
relacionada en el punto 1, la misma surge en el expediente de
quiebra respectivo a fojas 140 por escritura pública 56 de
liquidación y adjudicación de sociedad conyugal del 10-8-2002,
folio 150 RN 234 CABA. La cual consta inscripta en el RPI según
surge del certificado expedido- CERTIFICADOS REGISTRALES:
De los certificados expedidos por el Registro y la Propiedad
Inmueble… CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS. Surge la
159
inexistencia de deuda por todo concepto. IMPUESTO DE
SELLOS… 3.6 % de 500.000 pesos. Con respecto al título
antecedente toda vez que en el mismo no surge que se haya
pagado el impuesto de sellos se procederá en tiempo y forma a
informar al organismo correspondiente. IMPUESTO A LA
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES el aportante me suministra
el 1.5 % para tal impuesto. COTI Y CBI: No corresponde la
tramitación de ninguna de los dos por no encuadrar en las
normas pertinentes. LEO el texto de esta escritura a los
comparecientes, quienes la otorgan y firman ante mí.-
BORDA.
SÁNCHEZ.
ESCRIBANO.
160
Sociedad LOS ONCOS S.A., objeto inmobiliario, la que se
encuentra inactiva desde hace aproximadamente seis meses,
constituida en 1978. Su capital social originario es de $3.000, el
que fue aumentado a $12.000 en oportunidad de transformarse
de EL QUE S.R.L. a LOS ONCOS S.A. en 1999.
El patrimonio neto asciende a $24.000, la sociedad aumenta
su capital en $40.000, el que es suscripto por el nuevo socio
Juan Perez, emancipado por matrimonio. Su esposa es mayor
de edad, muda, que sabe darse a entender por escrito. Perez
integra el capital suscripto aportando a la sociedad un fondo de
comercio consistente en ferretería. El fondo funciona en la UF 1
de un edificio sito en esta Ciudad, de propiedad de Perez, quien
con arreglo a lo previsto en el artículo 50 de la LS, aporta a la
sociedad su uso y goce mediante la construcción gratuita de
usufructo sobre dicha unidad.
La UF 1 corresponde a Perez por un legado que su tía le
efectuó en testamento ológrafo sin inscribir. Es voluntad de
Perez que se tome razón del cambio de titularidad dominial en el
Registro por el procedimiento registral correspondiente.
VFH UF1: $165.000.
El fondo de comercio fue donado a Perez por su padre.
A fin de preservar el actual valor patrimonial de las acciones en
circulación, la asamblea de accionistas de la sociedad resuelve
que Perez integre sus acciones sobre la par, aportando a la
sociedad $40.000.
No obstante, se modifica la denominación social a
FERRETERÍA LOS ONCOS S.A.
161
De la escritura deben resultar las resoluciones sociales
pertinentes y la integración de los aportes.
La sociedad fue constituida en 1978, fecha en la cual las inscripciones
societarias de ese entonces en la Capital Federal (hoy denominada CABA)
se realizaban en los juzgados Nacionales de primera instancia en lo
comercial de registro. Recién en 1980 con la puesta en vigor de la Ley
22.315 sobre organización de competencias del Registro Público de
Comercio (hoy denominado Registro Público), se inaugura la IGJ que
reglamenta su esfera de actuación cronológicamente según decretos 1493-
82 RG, 6-80, luego RG 7-05 y hasta hoy RG 7-15 y 10-15.
En este enunciado, el capital social originario fue posteriormente
aumentado en simultáneo con la transformación societaria en 1999. En la
actualidad el patrimonio neto de la sociedad, es decir, su real capital o el
valor de la empresa, descontadas las deudas, el cual surge contablemente
del activo menos el pasivo, es de 24.000 pesos, y los socios resuelven
aumentar el capital social en unos 40.000 pesos suscriptos por un nuevo
socio Juan Pérez. Su incorporación produce un desequilibrio para los
restantes socios y es así que se establece un sistema que aminore este
impacto por medio de una prima de emisión al aumentar el capital
conforme artículos 202 LGS y arts. 107,108 y 109 de la RG 7-15.
El capital social es de pesos 12.000, el patrimonio neto es del doble, así
las acciones de los socios actuales están subvaluadas y para compensarlo
el nuevo socio con su aporte del fondo de comercio suscribe e integra
acciones emitidas sobre la par, con un sobreprecio por cada acción, el cual
integrará una reserva especial, que no forma parte del capital y que tiene
como destino balancear la realidad intrasocietaria y considerar el esfuerzo
realizado por los socios más antiguos. El acta de asamblea de accionistas
debe reflejar la determinación del valor de la prima en función de un
balance general, y otro especial, y estimaciones de existencia de valores
incidentes sobre el valor de las acciones.
El nuevo socio aporta una universalidad de hecho (art. 1 Ley 11.867), un
fondo de comercio, integrado por mercaderías, valor llave, clientela,
162
derecho al local, empleados, y todo lo que implica su desarrollo comercial.
La LGS, en su art. 44 y la RG 7-15 en su art. 73 junto con la Ley 11.867
constituyen el marco para cumplir con este tipo de aporte.
Así como se inscribe la reforma del estatuto para oponibilidad de
terceros, la transferencia del fondo de comercio también tiene vocación
registral en IGJ. La omisión de la registración del fondo de comercio
produce la imposibilidad de ampararse en la buena fe de cosas muebles y
muebles registrables arts. 392 y 1895 CCCN.
El balance especial que acredita el aumento de capital certificado por
contador público se pronuncia, sobre los criterios de valuación del fondo
aportado, en función de su rentabilidad y en caso de las S.A. se exige la
presentación del Anexo 6 (art. 98 RG 7-15). Por la inscripción del fondo,
su reglamentación se ubica en los arts. 292 y siguientes de la RG 7-15,
exigiéndose la acreditación de las publicaciones del art. 2 Ley 11.867, el
libre deuda previsional art. 12 Ley 14.449 (o mecanismo supletorio de
certificado art. 294), artículo 470 CCCN si corresponde el asentimiento
conyugal por aplicación del régimen de comunidad ganancial, constancia
de presentación de denuncia del cese de actividades por parte del
enajenante del fondo ante Dirección General de Rentas a los efectos de
ingresos brutos, y por último, certificado de inhibiciones personales
expedido por el RPI donde se ubica el fondo y en el domicilio del
transmitente.
Si el fondo se obtuvo a título gratuito, donado por el padre del aportante,
acreditado con instrumento privado o escritura pública e inscripto en IGJ,
no será necesario el asentimiento conyugal. Al ser Juan Pérez emancipado
por matrimonio se exige la autorización judicial según artículo 29 CCCN.
El fondo de comercio aparenta estar ligado en este caso, a la unidad
funcional legada por testamento. Se puede transmitir el fondo en forma
independiente del inmueble o bien aclarar que el primero es aporte y el
segundo prestación accesoria. La LGS, establece en su arts. 45 y 50 que en
las sociedades por acciones los aportes de uso y goce solo se cumplen bajo
esta modalidad, y deben diferenciarse claramente del capital ya que no lo
163
integran. El usufructo a una persona jurídica tiene un máximo legal de
cincuenta años (art. 2152 inc. b). Para la constitución de usufructo, al ser
su titular un menor emancipado se exige un inventario por escritura
pública (art. 2137), siendo totalmente optativa la garantía suficiente para
la conservación y restitución de los bienes a la extinción del derecho real
(art. 2139).
La inscripción registral de la constitución de usufructo se cumple con la
aplicación de la DTR 2-92 CABA, y por la nuda propiedad se ruega su
inscripción por la DTR 1-86.
La nueva denominación de la sociedad y el nexo de continuidad, se
formalizan con la reserva de nombre y requisitos según art. 87, RG 7-15.
La publicación de la reforma estatutaria se realiza en el Boletín oficial
según art. 10 LGS, y al ser nuevo el objeto social, rubro ferretería, se
redactara la cláusula según parámetros de precisión, determinación y
coordinación de la incidencia sobre la veracidad de la denominación por
modificación (arts. 59 y 95 RG 7-15).
En el plano impositivo, el aporte oneroso del fondo de comercio tributa
el uno por ciento de impuesto de sellos.
MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS POR CAMBIO DE
DENOMINACIÓN SOCIAL Y OBJETO. AUMENTO DE
CAPITAL CON APORTE DE FONDO DE COMERCIO Y PRIMA
DE EMISIÓN: “LOS ONCOS S.A.” CONTINUADORA DE “EL
QUE S.R.L.”.- CONSTITUCIÓN GRATUITA DE USUFRUCTO:
Juan PÉREZ a favor de “FERRETERÍA LOS ONCOS S.A.”
CONTINUADORA DE “LOS ONCOS S.A.”. ESCRITURA
QUINCE. En la Ciudad autónoma de Buenos Aires, a los…días
del mes de Octubre del dos mil quince, ante mi Escribano
autorizante, COMPARECEN Daiana SPIELERE…, y los
cónyuges casados en primeras nupcias, Juan PÉREZ y
Ernestina DÍAZ…, todos argentinos, mayores de edad, nacidos
…., salvo Juan PÉREZ emancipado por matrimonio,
164
domiciliados en …de esta ciudad , todos personas de mi
conocimiento personal . INTERVIENEN, la primera en nombre y
representación de “LOS ONCOS S.A.” antes denominada “EL
QUE S.R.L.”, CUIT… domicilio…, en su carácter de presidente
del directorio, acreditando la representación que invoca con la
siguiente documentación que en original tengo a la vista y en
copia agrego: 1) Estatuto social… 2) Acta de asamblea de
elección de directores y distribución de cargos…; acta de
asamblea cuya transcripción se realiza en este acto; y los dos
últimos por sí, quienes me exhiben su partida de matrimonio,
que en copia agrego a la presente, a efectos de acreditar que se
han casado con la debida autorización judicial. Ernestina DÍAZ,
quien es muda y sabe darse a entender por escrito, declara ser
plenamente capaz, y opta por entregarme una minuta con las
instrucciones la cual agrego . En entera conformidad a dicha
minuta y declaraciones concordantes de los demás
comparecientes instrumento el negocio jurídico en los siguientes
términos. MODIFICACIÓN DE ESTATUTO: Daiana SPIELERE,
en su carácter de presidente del directorio de LOS ONCOS S.A.
DICE: Primero: Que mediante Asamblea de General
Extraordinaria… se resolvieron los siguientes puntos: cambio de
denominación y objeto social, aumento de capital con prima de
emisión, modificación de estatutos, y prestaciones accesorias...
Procedo a transcribir las actas solicitadas: “ACTA de Asamblea
General Extraordinaria… En la ciudad de Buenos Aires, el 10
de…. de 2016 reunidos en la sede social la totalidad de los
accionistas de “LOS ONCOS S.A.” antes denominada “EL QUE
S.R.L.”, y bajo la presidencia de la Daiana SPIELERE,
debidamente convocada por Acta de Directorio, y habiéndose
omitido la publicación de edictos en los términos del art 237 LGS
19550 T.O 1984 por encontrarse la totalidad de los accionistas,
se propone tratar los siguientes puntos del orden día: 1)
165
designación de dos accionistas para firmar el acta:… ; 2)
Cambio de denominación social: Se decide modificar la
denominación social de “LOS ONCOS S.A.” a “FERRETERÍA
LOS ONCOS S.A.”, quedando redactado el artículo primero del
estatuto social de la siguiente manera “Artículo 1: La sociedad
se denomina “FERRETERÍA LOS ONCOS S.A.”, anteriormente
denominada “LOS ONCOS S.A.” y tiene su domicilio social en la
ciudad de Buenos Aires” . 3) Modificación de objeto social:
atento el nuevo rubro, y aprobado por unanimidad el artículo
tercero quedará redactado de la siguiente manera: La sociedad
tiene como objeto dedicarse al rubro de ferretería …...4)
Aumento de capital con prima de emisión a fin de incorporar un
nuevo accionista: El capital social actual de la sociedad es de
PESOS DOCE MIL y se encuentra representado en doce mil
acciones ordinarias, nominativas, no endosables, de valor
nominal pesos uno, y con derecho a un voto por acción. Visto
que el nuevo socio que se incorpora aporta a la sociedad un
fondo de comercio dedicado a la comercialización de artículos
de ferretería valuado en la suma de cuarenta mil pesos, y en
consideración a los accionistas que poseen acciones por un
monto nominal de 12000, y que actualmente su valor se vio
incrementado al doble, para equilibrar el esfuerzo que los
mismos realizaron, las acciones del nuevo socio se emitirán con
prima de un peso nominal por cada acción de un pesos valor
nominal cada una en un todo de acuerdo con el articulo 202
LGS 19550 T.O 1984 , lo cual es aceptado de conformidad
quedando redactado el artículo cuarto de la siguiente manera: El
capital social se fija en la suma de cincuenta y dos mil pesos… .
5) Prestación accesoria: tras un breve debate, se acepta por
unanimidad que el nuevo socio se obligue a realizar una
prestación accesoria en los términos del art. 50 LSC, la que
consistirá en constituir usufructo gratuito y durante el máximo
166
plazo legal de 50 años, sobre la UF 2…, sobre la cual funciona
el fondo de comercio mencionado en el punto anterior. El
artículo que se incorpora al estatuto social para reglamentar la
prestación accesoria es del siguiente tenor ARTÍCULO
DUODÉCIMO… ES COPIA FIEL. Procedo a transcribir la planilla
correspondiente al Depósito de Acciones y Registro de
Asistencia de acuerdo al art 238 LSC … ES COPIA FIEL. El
representante legal declara que QUEDA MODIFICADO EL
ESTATUTO SOCIAL en los artículos mencionados en el acta
transcripta, quedando los restantes artículos incólumes.
TRANSFERENCIA DE FONDO DE COMERCIO: Juan PÉREZ
en cumplimiento de lo acordado en la Asamblea relacionada,
TRANSFIERE A “FERRETERÍA LOS ONCOS S.A.” antes
denominada “LOS ONCOS S.A.” A TITULO DE APORTE EL
FONDO DE COMERCIO denominado “EL SERRUCHO”… -
CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO GRATUITO POR TRACTO
ABREVIADO: En cumplimiento de la prestación accesoria
mencionada en la asamblea relacionada, Juan PÉREZ
constituye DERECHO REAL DE USUFRUCTO GRATUITO POR
EL MÁXIMO PLAZO LEGAL, a favor de “FERRETERÍA LOS
ONCOS S.A.” antes denominada “LOS ONCOS S.A.” quien
acepta, la transferencia del fondo y el usufructo sobre la UF
UNO 1 del edificio sito… dispensando a la sociedad de dar
garantía suficiente , habiendo confeccionado el correspondiente
inventario por escritura pública ante cuya copia en original se
agrega . ATESTACIONES NOTARIALES: 1) TÍTULO: le
CORRESPONDE el fondo de comercio a Juan PÉREZ por
donación de su padre según escritura…inscripta en IGJ …, y el
inmueble fue adquirido por su tía Fellicitas Perez según escritura
….inscripta en el RPI el ..Matrícula FR 3434/ 1 – Posteriormente
fallecida , y corridos los tramites de estilo se inicia su juicio
sucesorio que tramita en el juzgado nacional de primera
167
instancia en lo civil nro. 50 expediente 3454-13 caratula Perez
Felicitas sucesión testamentaria , donde por auto de fecha …a
fojas… se aprueba el testamento en cuanto a sus formas
extrínsecas, surge del mismo el legado a favor del Juan Perez el
cual transcripto en su parte pertinente dice “ ……” – a fojas .. se
designa al aquí escribano para protocolizar según lo normado en
las DTR 1-86- 2-92 , se acepta a fojas …y a fojas..por auto del
…se ordena la inscripción con relación al inmueble aquí
descripto . Juan Perez solicita se inscriba en el RPI la nuda
propiedad del inmueble aquí descripto junto con el derecho real
de usufructo constituido - 2) CERTIFICADOS REGISTRALES:
con los certificados de dominio e inhibiciones expedidos por el
Registro de la Propiedad Inmueble bajo los números CE0001 y
CE0002, ambos de fecha de ayer SE JUSTIFICA que Juan
PÉREZ no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes,
no se requiere constancias de cesiones de herencias por el
causante al tratarse de un bien producto de legado
testamentario, y que el inmueble se encuentra inscripto en la
forma relacionada y que no registra derechos reales, embargos
ni medidas cautelares. 3) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS:
no registra deuda. 4) CÓDIGO DE OFERTA DE
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: no se requiere. 5)
IMPUESTO DE SELLOS: se retiene por la transferencia del
fondo de comercio el 1% sobre el valor de la misma. 6)
CONFORMIDAD: Perez declara que lo aportado no es objeto de
vivienda familiar y Ernestina DÍAZ presta su conformidad con la
manifestación de su marido en los términos y alcances del
artículo 456 del CCCN 7) Se dio cumplimiento a la ley 11867 se
exhiben los avisos de ley , se acredita que no existieron
oposiciones , ni existen deudas previsionales , se efectuó
denuncia de cese de actividades sobre ingresos brutos en el
rubro pertinente , y se encuentran cumplimentados los requisitos
168
de la RG IGJ - 7-15 art 292 y concordantes- 8) Se acredita la
autorización judicial por la disposición jurídica del menor
emancipado por matrimonio según resolución pertinente que
surge del expediente sucesorio ya relacionado y copia se agrega
. LEO a los comparecientes, leyendo por si Ernestina Díaz,
quienes de plena conformidad firman, ante mí, doy fe.
PÉREZ
DÍAZ
SPIELERE
ESCRIBANO
169
16- FUSIÓN DE SOCIEDADES
La sociedad LA SOMBRA S.A. absorbe totalmente a la
sociedad LA JUANITA S.C.A. por fusión.
LA JUANITA S.C.A. es titular de dominio de un inmueble
(UNIDAD FUNCIONAL NUEVE) del edificio sito en la calle
Esmeralda 456, piso 3, Ciudad de Buenos Aires, con valuación
fiscal de 150.000 pesos y VIR de 650.000 pesos. El inmueble se
encuentre embargado con un embargo de fecha 11 de enero de
2011 por un proveedor.
Uno de los socios, Pedro URIBURRUI, socio de la sociedad LA
SOMBRA S.A. es menor de edad por haber recibido las
acciones por herencia de su padre fallecido recientemente. Hay
declaratoria de herederos, se han denunciado estas acciones en
el sucesorio, pero no están inscriptas en el Libro de Registro de
Acciones/Accionistas de la Sociedad.
La Sociedad LA SOMBRA S.A., explota una concesión del
Estado y continuará con dicha actividad.
La fusión se hará dentro del marco de una reorganización
societaria a los efectos de estar exentos de impuestos.
Una sociedad anónima absorbe totalmente a una Comandita por acciones.
Esta última posee en su patrimonio, entre otros bienes, una unidad
funcional en CABA, embargada por un proveedor. El proceso de la
disolución sin liquidación de la sociedad absorbida se desarrolla en base a
las etapas previstas en la Ley General de Sociedades, artículos 82 a 87,
cuyas normas de fondo no han sido modificadas por la última reforma.
Reglamentariamente la resolución IGJ 7/15 exige el asentimiento previsto
por el artículo 470 del CCCN dentro de los requisitos que debe contener el
documento a ingresar (art. 174 RG 7/15). Entendemos que, en primer
lugar, no está previsto en las normas de fondo, como sí lo estaba
anteriormente en el artículo 1277 del código derogado, el consentimiento
170
conyugal para la transformación o fusión de sociedades de personas o de
interés. En segundo lugar, tampoco debería aplicarse, ni antes ni ahora, a
una Sociedad en comandita por acciones en razón de su capital mixto, en
parte comanditario representado por acciones y, en parte, comanditado
dividido en cuotas partes.
En la primera fase de la fusión, ambas sociedades redactan los
compromisos previos de fusión, cuyos contenidos (art. 83 LGS) obran en
las respectivas actas de los libros rubricados por las entidades, las cuales
se transcribirán en la escritura pública que recepta el acuerdo definitivo de
fusión. En este tipo de fusión, las actas de la sociedad que se disuelve sin
liquidarse será de un tenor, y las de la sociedad incorporante seguramente
tendrá un texto adaptado al aumento de su capital por incluir el nuevo
patrimonio de la sociedad absorbida. Consecuentemente, se procederá a la
modificación del estatuto de acuerdo a, por los menos, las variaciones del
capital y tal vez algunas otras que se resuelvan.
Uno de los socios de la sociedad que desaparece, es un menor de edad,
quien ha heredado de su padre las acciones, denunciadas en el expediente
sucesorio, con declaratoria de herederos dictada pero no inscripta en el
registro de accionistas de la Sociedad. Conforme el artículo 28 de LGS, si
la sociedad a la cual ingresa el menor fuera de responsabilidad ilimitada,
el juez debe aprobar el nuevo estatuto. No aplica al supuesto en análisis,
por lo tanto en las actas que se transcriben para su ingreso en IGJ, se
mencionará quien interviene por el menor en las asambleas, su tutor
designado judicialmente, y se asentará en los registros societarios la
declaratoria de herederos a nombre del menor único heredero, dejándose
constancia documental en la transcripción del acta en la escritura, que a
todo evento se ha autorizado judicialmente la fusión por incorporación con
la conformidad del ministerio pupilar (art. 103 CCCN).
La sociedad incorporante continúa sus actividades, entre ellas una
concesión del estado, y declara que mantendrá dicha actividad, ha
planteado en sus negociaciones preliminares esta circunstancia y ha sido
aceptada, en función de las relaciones de canje y transmisiones universales
que se realizan a su favor.
171
Las publicaciones de avisos que prevé el art. 84 LGS, de acuerdo a la
protección de los acreedores que pueden oponerse a que no se les
reconozcan sus créditos, seguramente advierte al proveedor que ha trabado
el embargo sobre el departamento de titularidad de la absorbida. Quizás le
resulte suficiente garantía para su cobro la anotación de la medida
cautelar, con lo cual, no necesariamente deba oponerse por la publicación
de avisos, pero sí estará incluido en la nomina de los acreedores que se
denunció en el marco de la fusión.
Registralmente, el bien que se traslada a la incorporante, se inscribirá vía
oficio desde IGJ al RPI una vez cumplida la inscripción en el Registro
Público –art. 82-7 LGS y 188 RG 7-15-. La solicitud de informes de
dominio e inhibiciones es al solo efecto de acreditar titularidad, estado de
dominio y cumplir con exigencias reglamentarias, pero no obsta a la
registración si hubiese alguna anotación restrictiva.
En el aspecto impositivo, al tratarse de una reorganización societaria,
está exenta del impuesto de sellos y del impuesto a las ganancias (art. 77
Ley de Ganancias, con los límites del art. 105 de su decreto
reglamentario).
ACUERDO DEFINITIVO DE FUSIÓN POR INCORPORACIÓN
DE LA SOMBRA S.A Y LA JUANITA S.C.A. . ESCRITURA
DIECISEIS. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los DOS
días de Octubre de dos mil quince, ante mí, Escribano
Autorizante, COMPARECEN Luis NOVARES, …..Y Antonio
LOMAS ….ambos argentinos, solteros sin unión convivenciales
según lo declaran, nacidos …domiciliados en ….de esta Ciudad,
personas de mi conocimiento personal . INTERVIENEN, EL
PRIMERO en nombre y representación de LA JUANITA S.C.A,
CUIT, sede social…, en su carácter de administrador de la
misma, y Antonio LOMAS que lo hace en representación de LA
SOMBRA S.A., CUIT, con sede social…, en su carácter de
presidente del directorio… Y en los caracteres invocados,
representaciones que manifiestan se encuentran vigentes
172
DICEN: PRIMERO: Otorgan el acuerdo definitivo de fusión, por
el cual LA SOMBRA S.A. absorbe TOTALMENTE a la sociedad
LA JUANITA S.C.A. por fusión esta última se disuelve sin
liquidarse para incorporarse a la otra sociedad. SEGUNDO: El
compromiso previo de fusión se formalizó en actas de cada
sociedad fecha…, y fue aprobado por el órgano de gobierno
respectivo, según resoluciones sociales vigentes. TERCERO:
Ningún socio/accionista ejerció el derecho de receso. CUARTO:
Los avisos de ley, que en fotocopia certificada se agregan a la
presente, se publicaron en el Boletín Oficial de la República
Argentina y en el diario La Nación los días …QUINTO: Ningún
acreedor formuló oposición, excepto un proveedor quien ha
trabado embargo sobre la propiedad de la sociedad absorbida ,
lo cual más adelante se detallara, dicho acreedor fue
garantizado suficientemente con un reconocimiento de deuda
por escritura pública la cual se exhibe en razón que no ha
renovado la anotación registral de su embargo la cual ha
caducado . SEXTO: El acta de la asamblea general
extraordinaria de LA JUANITA S.C.A. que aprobó la fusión por
incorporación, insertada en la página… de su libro Actas de
Asambleas Nº 1, rubricado por I.G.J. el… bajo Nº…, dice: “En la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires el día… se reúnen en la
sede social en asamblea general extraordinaria los
socios/accionistas de LA JUANITA S.C.A. cuya nómina consta
en el folio… del libro depósito de acciones y registro de
asistencia a asambleas. Preside la reunión el socio comanditado
administrador, Sr. Luis NOVARES, quien constata la presencia
del 100% del capital social, declara legalmente constituida la
asamblea y somete a consideración los puntos del orden del
día: 1º) Elección de dos socios para firmar el acta: son
elegidos… y…, quienes aceptan. 2º) Consideración de
disolución sin liquidación de la sociedad para fusionarse por
173
incorporación a LA SOMBRA S.A., y del balance especial de
fusión: El presidente expresa que se suscribió el siguiente
compromiso previo de fusión: “En la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires el día …, entre LA JUANITA S.C.A., con sede
social en … de esta ciudad, representada por Luis NOVARES en
su carácter de administrador, y LA SOMBRA S.A., con sede
social en … de esta ciudad, representada por Antonio LOMAS
en su carácter de presidente del directorio, se conviene: I.-
Ambas sociedades se comprometen a fusionarse, disolviéndose
sin liquidarse la primera , para incorporarse a la LA SOMBRA
S.A., con el fin de concentrar las actividades de ambas
empresas, y potenciar de esa manera el resultado final
productivo, de distribución y comercialización, con provecho
para las mismas, sus socios/accionistas y terceros. II.- El
acuerdo definitivo de fusión se otorgará dentro de los….días a
contar desde la fecha. A partir del acuerdo definitivo, la
administración y representación de la fusionante estará a cargo
del presidente del directorio de la incorporante con suspensión
de quienes hasta entonces la ejercitaban. III.- La fusión se hará
en base al Balance especial de fusión de LA JUANITA S.C.A.,
insertado en la página … de su libro Inventario y Balances Nº 1,
rubricado por I.G.J. el día … bajo Nº …, y al Balance especial
de fusión de LA SOMBRA S.A., insertado en la página … de su
libro Inventario y Balances Nº 1, rubricado por I.G.J. el día …
bajo Nº …, ambos cerrados al …, confeccionados sobre bases
homogéneas y criterios de evaluación idénticos, que junto al
balance consolidado se agregarán al acuerdo definitivo. IV.- La
S.A. INCORPORANTE a su vez en asamblea resuelve el
compromiso previo, las condiciones de la absorción y el
aumento de su capital siendo sus actas del siguiente tenor
…..se expone la conveniencia de la incorporación en función de
la gran demanda de recursos por la explotación de una
174
concesión del Estado la cual continuara por tiempo
indeterminado . Se firman dos ejemplares, quedando uno en
poder de cada parte. Siguen dos firmas. Expresa que dicha
documentación se puso a disposición de los socios/accionistas
en la sede social con la debida antelación. Mociona para que se
apruebe el compromiso previo, el balance especial, la disolución
sin liquidación de la S.C.A , y la incorporación y aumento de
capital de la sociedad incorporante , todo lo que es aprobado
por unanimidad. Los títulos accionarios serán canjeados por los
representativos del capital de la incorporante una vez inscripta la
fusión. Se autoriza a… a otorgar y tramitar la inscripción del
acuerdo definitivo y de todos los actos que son su
consecuencia. Sin más asuntos para tratar, se cierra la reunión.
Siguen… firmas ilegibles. La planilla de asistencia a dicha
asamblea, insertada en el folio… de su libro Depósito de
acciones y registro de asistencia a asambleas Nº 1, rubricado
por I.G.J. el… bajo N º…, dice: … El acta de la asamblea de
socios de LA SOMBRA S.A. que aprobó la fusión, insertada en
la página… de su libro Actas de Asamblea Nº 1, rubricado por
I.G.J. el … bajo Nº …, dice:... Las transcripciones que
anteceden son copia fiel. Acta de depósito de acciones y
asistencia a asambleas (artículo 238 LGS 19550 T.O 1984 surge
que el socio PEDRO URIBURRUI ha sido representado por su
tutor con la debida autorización judicial y del ministerio publico lo
cual surge también de la transcripción de la asamblea
respectiva) -SÉPTIMO: En los términos y con los alcances que
resultan de las actas transcriptas declaran disuelta sin liquidarse
a la sociedad fusionante La Juanita S.C.A y la incorporación por
absorción de la S.A. OCTAVO: Detalle de los bienes registrables
que se trasferirán a la sociedad INCORPORANTE mediante
oficio una vez que se inscriba la fusión en IGJ UN INMUEBLE
UNIDAD FUNCIONAL NUEVE DEL EDIFICIO SITO EN LA
175
CALLE ESMERALDA 456 PISO TERCERO CABA , VFH $
150.000 VIR $ 650.000 … se acredita titularidad y estado de
dominio y libre de inhibiciones con certificados del RPI de fecha
de ayer …..del dominio surge un embargo trabado sobre el
inmueble con fecha 11-2- 09 “Gomez Alfonso C/ La juanita
S.C.A S/ cobro de mercaderías por $ 50.000 expediente 44-11 “
juzgado Nacional en lo civil de primera instancia Nro. 8 , el cual
se encuentra caduco. NOVENO: Declaran bajo juramento que la
fusión se otorga con arreglo a lo prescrito en el art. 77 de la ley
de impuesto a las ganancias y su reglamentación. YO, EL
AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR QUE: 1) SELLOS no se
encuentra comprendida en el impuesto la fusión. 2) Agrego a la
presente fotocopia certificada de los balances especiales y
balance consolidado mencionados en el punto IV del
compromiso previo. Leo el texto de esta escritura a los
comparecientes, quienes la otorgan y firman ante mí.-
REPRESENTANTE LEGAL DE LA SOCIEDAD LA JUANITA
S.C.A
REPRESENTANTE LEGAL DE LA SOCIEDAD LA SOMBRA
S.A.
ESCRIBANO.
176
17- TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD DE PLENO DERECHO
ARTÍCULO 94 BIS. SAU
Una sociedad comandita por acciones compuesta por dos
socios, uno de cada categoría queda reducida a un solo socio.
En virtud del nuevo artículo 94 bis de la LGS, la sociedad, al
quedar transformada de pleno derecho, inicia y culmina sus
trámites en IGJ. Resuelve enajenar la unidad funcional que
posee en el Club de Campo LOS COCODRILOS, estructurado
bajo la forma jurídica mixta de derechos reales y personales con
una acción que faculta a los titulares o sus autorizados a utilizar
el área recreativa.
Se procede a la venta, destacando la existencia de cláusulas
de transcripción obligatoria sobre régimen de invitados y
admisión de usuarios no propietarios.
La asamblea ha resuelto por unanimidad establecer un
derecho de preferencia a favor del consorcio de propietarios y
del resto de propietarios de unidades privativas.
El precio se pacta en US$ 500.000 abonándose la mitad en el
acto escriturario y la otra, en una sola cuota a los 18 meses, sin
interés, con garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble.
Se debe prever cláusulas para el cobro en la moneda de la
misma especie.
La adquirente es una mujer casada que desea calificar su
compra como bien propio.
SAU-
La introducción de las Sociedades Anónimas Unipersonales –SAU- (art.
164 LGS) trajo como efecto la modificación de algunos artículos para
adaptar el nuevo subtipo societario (art. 1, 94 bis, 186, 187, 285, 299
177
inciso 7, LGS). Hubiese sido propicia su utilización para incentivar a las
PYMES, pero la realidad es que de los requisitos exigidos por la
normativa se infiere que éstas sociedades serán aprovechadas
principalmente por multinacionales, ya que su estructura prescribe un
directorio colegiado, una comisión fiscalizadora, suplentes y control
estatal permanente.
Las sociedades cuyo elenco societario quede reducido a un miembro y
son comanditas simples o por acciones, o sociedades de capital e industria,
tienen 90 días para incorporar otro u otros socios o quedar transformadas
de pleno derecho en una SAU (art. 94 bis LGS). Cabe aclarar, que este
proceso no es tan automático ni excluye a otros tipos societarios. En
CABA la IGJ ha reglamentado esta variante de transformación teniendo en
cuenta las exigencias legales del subtipo mencionado. Una vez inscripta en
IGJ la reorganización societaria (en este enunciado es una
transformación), la existencia de bienes registrales se cumple vía oficio de
IGJ al RPI, y puede transcribirse el mismo en simultáneo con cualquier
acto por escritura pública que tenga vocación registral, en atención a lo
normado por el artículo 107 del decreto 466/99.
Los nuevos conjuntos inmobiliarios con sus matices de parques
industriales, empresariales o náuticos, clubes de campo, barrios cerrados y
otros similares, constituyen un nuevo concepto de propiedad horizontal
especial. De modo tal, que se presentan como un nuevo derecho real,
conformando el género conjunto inmobiliario y sus modalidades ya
citadas, más el tiempo compartido y los cementerios privados. Según lo
prescribe el art. 2075, los conjuntos inmobiliarios en los que coexisten
derechos reales y personales, deben adecuarse a las nuevas imposiciones.
Sin embargo, no hay plazo ni sanción para esta exigencia legal, pero por
aplicación de los artículos 2038 y 1892 siendo el Reglamento de propiedad
título suficiente e integrante de los inmuebles, y por haber sido receptada
la teoría del título y modo (condiciones de fondo y forma impuestas por
ley para la constitución de derechos reales que se cumplen con la
tradición), la adecuación deviene imperativa para conformar un título
inobjetable.
178
La adecuación es una clara excepción a la irretroactividad de la ley
prevista por el artículo 7, y la finalidad prevista ha sido unificar a nivel
nacional un entramado demasiado versátil de una realidad inmobiliaria
que se fue instalando y popularizando ampliamente.
Para sortear la adecuación, se ha apelado al argumento de la
inconstitucionalidad de la ley, la violación del derecho de propiedad, los
altos costos y la imposibilidad de cumplimiento. También se esgrimió la
tesis de la no aplicación de la adecuación por tratarse de una relación de
consumo (art. 1092) en la cual los derechos de los consumidores no
pueden verse vulnerados y es de aplicación la ley más favorable a los más
débiles, motivo por el cual no se exigiría en este supuesto la adecuación
del artículo 2075. Pensamos que hasta que no se reglamente esta
adecuación, cualquier asamblea de este tipo de propiedad horizontal
especial, ya sea por unanimidad o en forma judicial (art. 2063) puede
proponer un nuevo reglamento purificando los derechos reales y apartando
los personales, y siguiendo las bases del art. 2056 para los ajustes de la
realidad en cada caso específico. De modo tal, que se pueda cumplir
dignamente con la ley sin necesidad de planos ni otros trámites todavía no
regulados.
La constancia en la escritura o, en su defecto, mediante una minuta
insistida acerca del asesoramiento sobre este tema, reduce la eventual
responsabilidad del escribano. De todas maneras, la declaración de los
comparecientes respecto a que ellos entienden que se encuentran en una
relación de consumo en razón de las características del emprendimiento y
sistema de club de campo o barrio cerrado al cual ingresan, corre bajo su
interpretación y también favorece la no aplicación del art. 2075 en cuanto
a la obligatoria adecuación.
Es común que en estas pequeñas comunidades se generen conflictos
clasistas o de pretendidos privilegios, cuestión social que se equilibra
teniendo en cuenta los estándares de no discriminación. Cláusulas internas
y oponibles a terceros pueden establecer con criterios de tolerancia, la
admisión de invitados, usuarios no propietarios y procurar que ante la
venta de alguna parcela sea la administración o asamblea la que defina si
179
va a preferir adquirir entre sus integrantes comunitarios para preservar
cierta homogeneidad u otorgará luz verde para el ingreso de nuevos
miembros. La ley actualmente habilita la conformación de estas
restricciones, así como su publicidad cartular en la transcripción
obligatoria de todas las escrituras de venta (arts. 2080-82-83-85).
Entonces, ante un mecanismo planificado de preferencia, se acreditará
documentadamente su cumplimiento o la renuncia al mismo por los
interesados y se posibilitará la entrada del nuevo socio.
El precio pactado y la garantía por el saldo de precio a favor del mismo
vendedor, a diferencia de la legislación anterior, no tiene automáticamente
privilegio. Razón por la cual, se constituye hipoteca para seguridad del
cobro y se considera un plus del valor del saldo en función de las posibles
costas, gastos y contingencias de un eventual juicio hipotecario (art.
2189), lo cual, en este caso, no implica un adicional en el impuesto de
sellos para el deudor, ya que al menos en CABA, la operación no se
encuentra gravada. No obstante, al ser la deuda contraída en moneda
extranjera se redacta una cláusula que minimice los riesgos para el
acreedor y neutralice la posibilidad de abonar en moneda de curso legal
(art. 765), ya que el principio de integridad en el pago (arts. 766, 867, 868
y 1525) y la contratación de buena fe (art. 9, y 961 en combinación con los
artículos 13, 762 y 765) conllevan a sincerar que es condición esencial el
pago en la moneda extranjera y en presencia de un contrato privado se
renuncia al reemplazo de pago en moneda local.
Por su parte, la adquirente casada, desea dejar constancia del origen del
dinero invertido en su adquisición (art. 466), y para esto debe probar que
proviene de una herencia, legado, donación, subrogación real de algún bien
propio o constancia documental del dinero obtenido antes de su
matrimonio. Hoy se requiere además, que él o la cónyuge den su
conformidad en el momento de la compra (si no lo hace en el acto, solo
puede complementarlo por vía judicial, no notarial), por ende, debe
comparecer a la escritura y declarar que le consta tal acreditación, lo cual
también estará debidamente acreditado con la exhibición de la
documentación suficiente.
180
TRANSFORMACIÓN DE PLENO DERECHO ART. 94 BIS LEY
GENERAL DE SOCIEDADES 19550 T.O 1984- ATALAYA S.C.A
- VENTA ARRAYANES S. A .U A FAVOR DE LEVIT ALICIA –
ESCRITURA DIECISIETE - En la ciudad de Buenos Aires ,
capital de la República Argentina , a los dos días del mes de
Octubre del año dos mil quince, ante mi escribano autorizante;
COMPARECEN: Por una parte Los ex cónyuges en primeras
nupcias Rodolfo GIMÉNEZ …Silvia FERRO , …..y por la otra los
cónyuges en segundas nupcias Alicia LEVIT y Romina FALCO
….todos por sí excepto el primero de los nombrados que lo
hace en calidad de único socio y comanditado de Atalaya S.C.A
, con sede social en Neuquén 344 CABA, inscripta en IGJ el 2-3-
2013, Nro. 323 tomo 23 de sociedades por acciones, lo que
acredita con estatuto y acta constitutiva que lo designa
administrador , según escritura 34 del 3-2-13 folio 101 RN 343
CABA, y cesión de partes de interés según escritura 23 del 20-
6 - 16, folio 67 RN 2 CA BA, pendiente de inscripción en IGJ,
originales exhibe y agrego, manifiesta bajo su responsabilidad
que su designación está vigente y que los libros de actas y sus
firmas que se relacionaran son auténticos, todos de mi
conocimiento personal, y en los respectivos caracteres
invocados EXPRESAN: 1- Que la sociedad ATALAYA S.C.A,
estaba compuesta en su origen según surge del estatuto por
dos socios el aquí compareciente Rodolfo Giménez y Juan
Devoto quien ha cedido sus partes de interés al primero por
escritura relacionada. 2- Que habiendo transcurrido TRES
meses sin recomponerse la pluralidad de socios, ha quedado la
sociedad reducida a un solo socio y no obstante los efectos de
PLENO DERECHO asignados por la ley resuelve dar
cumplimiento a la reglamentación de la IGJ artículo 202 e iniciar
el procedimiento de transformación ante dicho organismo. 3- A
181
tal efecto solicita transcriba el acta de asamblea con su registro
de asistencia de donde resulta la resolución aprobatoria de la
transformación y el estatuto del nuevo tipo societario adoptado a
las S.A.U (Sociedades anónimas unipersonales). Me exhiben
para su transcripción literal, el libro societario de Asambleas
número uno rubricado el….número….solicitan se transcriba el
acta que obra a los folios… que da cuenta de sus decisiones, y
el libro de Registro de asistencia y deposito de acciones número
uno, rubricado el…número…, fojas…. “ACTA DE ASAMBLEA
EXTRAORDINARIA NUMERO CINCUENTA. A los…. del 2015…
en la sede social…… reunidos en este acto, bajo la presidencia
de… administrador… por unanimidad resuelven: 1º). El único
socio suscribirá el acta. 2º) Transformación de pleno derecho: El
administrador sugiere se transforme la sociedad en una
S.A.U…. A tal fin se confeccionó el balance especial de
transformación cerrado al…, inserto en la pagina… y siguientes
del Libro Inventario y Balances N° 1 de la sociedad, rubricado
por la IGJ el día... bajo el nº…. Se aprueba el balance y la
transformación. Estatuto de la sociedad anónima Unipersonal:
resuelve que la S.A. U se regirá por el siguiente: ESTATUTO: 1)
bajo la denominación “ARRAYANES S.AU.” continúa
funcionando por transformación la sociedad originariamente
denominada “ATALAYA S.CA.”. Tiene su domicilio legal en…. 2)
Su plazo de duración es de 99 años a contar desde la
inscripción en el Registro Público. 3) Tiene por objeto… … 4) El
capital social es de….., representado por….acciones ordinarias
nominativas no endosables de $1 valor nominal cada una y con
derecho a un voto por acción. SEDE SOCIAL: Continuará
funcionando en…DETALLE DE SUSCRIPCIÓN DEL CAPITAL…
5) COMPOSICIÓN DEL DIRECTORIO Y FISCALIZACIÓN PARA
CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 299 INCISO 7: Presidente:
Luis - Directores 3…. Comisión fiscalizadora Síndicos ….3
182
.Suplentes síndicos …..3, quienes aceptan los cargos y
constituyen domicilios a todos los efectos legales en…-
Resuelven aprobar la venta de la Unidad funcional que posee la
sociedad en el club de campo LOS COCODRILOS por la suma
de US$ 500.000 la cual se celebrara en lo posible en forma
simultánea con la instrumentación de la escritura de la
transformación de pleno derecho. ES COPIA FIEL –EN ESTE
ESTADO el representante legal declara que: Ningún socio
ejerció el derecho de receso y que se cumplió las publicaciones
prescriptas por el artículo 77 inciso 4 y artículo 10 Ley General
de Sociedades 19550 T.O 1984. La cónyuge Silvia Ferro prestan
el asentimiento a la transformación (art. 202 R.G. 7-15 IGJ y
470 CCCN). En cumplimiento de lo resuelto en la Asamblea se
ejecuta la venta de una UNIDAD FUNCIONAL…… La cónyuge
de la adquirente presta conformidad con la constancia del origen
del dinero de su esposa de acuerdo a lo previsto por el art. 466
del CCCN. MANIFESTACIÓN DE VENDEDOR Y COMPRADOR.
NO ADECUACIÓN AL ARTÍCULO 2075 CCCN DECLARAN QUE
POR TRATARSE DE RELACIÓN DE CONSUMO ART. 1092
SEGÚN ASÍ LO INTERPRETAN DE COMÚN ACUERDO NO
OPERA LA ADECUACIÓN OBLIGATORIA IMPUESTA POR LEY
EN EL ARTÍCULO 2075 CON RESPECTO A LOS CONJUNTOS
INMOBILIARIOS (artículos 7, 1892, 2038 , 2075). HIPOTECA
EN GARANTÍA DE SALDO DE PRECIO. CLÁUSULA MONEDA
EXTRANJERA. CONSTANCIAS NOTARIALES - 1. Acreditación
de la existencia de la sociedad, la calidad de socios, y la cuantía
de su participación... contrato social constitutivo formalizado…,
e inscripto en IGJ el…bajo el número… libro…CLÁUSULA DE
TRANSCRIPCIÓN OBLIGATORIA SOBRE RÉGIMEN DE
INVITADOS Y ADMISIÓN DE USUARIOS NO
PROPIETARIOS…- CUMPLIMIENTO DE RENUNCIA AL
DERECHO DE PREFERENCIA….- CORRESPONDE. INFORME
183
REGISTRAL. CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS. COTI. CBI.
IMPUESTO DE SELLOS: Se retiene por la compraventa.
IMPUESTO A LAS GANANCIAS POR LA VENTA… DATOS DEL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL… LEO el texto
a los comparecientes, quienes la otorgan y firman ante mí, doy
fe.-
GIMÉNEZ.
FERRO.
LEVIT.
FALCO.
ESCRIBANO.
184
102 Artículo 27.- Emancipación. La celebración del matrimonio antes de los dieciocho años
emancipa a la persona menor de edad.
La persona emancipada goza de plena capacidad de ejercicio con las limitaciones previstas en
este Código.
La emancipación es irrevocable. La nulidad del matrimonio no deja sin efecto la
emancipación, excepto respecto del cónyuge de mala fe para quien cesa a partir del día en que la
sentencia pasa en autoridad de cosa juzgada.
Si algo es debido a la persona menor de edad con cláusula de no poder percibirlo hasta la
mayoría de edad, la emancipación no altera la obligación ni el tiempo de su exigibilidad.
104 Artículo 37.- Sentencia. La sentencia se debe pronunciar sobre los siguientes aspectos
vinculados a la persona en cuyo interés se sigue el proceso:
a. diagnóstico y pronóstico;
b. época en que la situación se manifestó;
c. recursos personales, familiares y sociales existentes;
d. régimen para la protección, asistencia y promoción de la mayor autonomía posible.
Para expedirse, es imprescindible el dictamen de un equipo interdisciplinario.
Artículo 38.- Alcances de la sentencia. La sentencia debe determinar la extensión y alcance de
la restricción y especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la afectación de
la autonomía personal sea la menor posible. Asimismo, debe designar una o más personas de
apoyo o curadores de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de este Código y señalar las
condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación de la o las
personas intervinientes y la modalidad de su actuación.
105 RG 7/15, Artículo 67.- I- El objeto social debe ser expuesto en forma precisa y
determinada mediante la descripción concreta y específica de las actividades que contribuirán a
su efectiva consecución.
Es admisible la inclusión de otras actividades, también descriptas en forma precisa y
determinada, únicamente si las mismas son conexas, accesorias y/o complementarias de las
actividades que conduzcan al desarrollo del objeto social.
No se admitirá la constitución de sociedades o reformas de objeto social que contemplen la
exposición de un objeto múltiple, sin perjuicio de las actividades conexas, accesorias y/o
complementarias en los términos del presente artículo y exceptuando aquellos objetos sociales
inscriptos con anterioridad a la vigencia de la Resolución General I.G.J. N° 7/2005.
El conjunto de las actividades descriptas debe guardar razonable relación con el capital social.
II- Actividades complementarias, accesorias y conexas dentro del Objeto Social.
Admisibilidad. Si en el acto constitutivo o mediante reforma del objeto social, se resolviera
enunciar alguna actividad que en principio y objetivamente no resultare conexa, accesoria o
185
complementaria del objeto, se admitirá su inclusión en el objeto social si se exponen
acabadamente las razones y fundamentos que justifiquen la relación jurídico-económica entre
dichas actividades que las conviertan en integrantes del emprendimiento societario. En cuanto a
los fundamentos:
a. en oportunidad de la constitución: éstos deberán surgir del acto de constitución o de
instrumento complementario con firmas certificadas de la totalidad de socios que conforman el
capital social.
b. en oportunidad de la reforma del objeto: los fundamentos deberán surgir del acto societario
por el cual se aprueba la reforma del objeto social, receptado en la correspondiente acta de
asamblea o reunión de socios objeto de inscripción o instrumento complementario con firmas
certificadas de la totalidad de los socios que conforman el capital social.
En ambos casos, la fundamentación dada por los socios deberá ser transcripta íntegramente en
dictamen de precalificación legal, debiendo asimismo individualizarse el instrumento y foja del
cual surge.
106 Artículo 48.- Pródigos. Pueden ser inhabilitados quienes por la prodigalidad en la gestión
de sus bienes expongan a su cónyuge, conviviente o a sus hijos menores de edad o con
discapacidad a la pérdida del patrimonio. A estos fines, se considera persona con discapacidad, a
toda persona que padece una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que
en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integración
familiar, social, educacional o laboral. La acción sólo corresponde al cónyuge, conviviente y a
los ascendientes y descendientes.
107 Artículo 444.- Efectos de la atribución del uso de la vivienda familiar. A petición de parte
interesada, el juez puede establecer: una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del
cónyuge a quien no se atribuye la vivienda; que el inmueble no sea enajenado sin el acuerdo
expreso de ambos; que el inmueble ganancial o propio en condominio de los cónyuges no sea
partido ni liquidado. La decisión produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción
registral.
Si se trata de un inmueble alquilado, el cónyuge no locatario tiene derecho a continuar en la
locación hasta el vencimiento del contrato, manteniéndose el obligado al pago y las garantías que
primitivamente se constituyeron en el contrato.
186
DONACIONES
18- DONACIÓN PARTE INDIVISA E INSCRIPCIÓN DTR 5/92
Donación nuda propiedad parte indivisa, donante: Madre viuda,
que vive en el inmueble. Donatario: hijo casado. Bien donado:
CABA. VFH $ 153.000. Afectado al bien de familia; es voluntad
del donatario mantenerlo.
Propietario el padre fallecido, quien testó en forma ológrafa, no
se inscribió el testamento. Donante sordomuda que sabe darse
a entender por escrito, inhibida. El donatario solicita se inscriba
su porción hereditaria totalizando el 100% a su nombre.
La donante viuda, sordomuda, sabe darse a entender por escrito, por lo
tanto nos encontramos en la hipótesis, en principio, del artículo 304
CCCN. No necesariamente tiene que haber afrontado un juicio por
capacidad restringida, esto dependerá de los legitimados para solicitarla
entre los que se encuentran incluso el propio afectado (art. 33). La
presencia de dos testigos al acto y la firma de una minuta suscripta por la
compareciente sordomuda se agregan al protocolo. Según la Ley 404
CABA, al leerse la escritura se dejará constancia que el otorgante sordo
lee la escritura por sí (art. 79 inc. a). El donatario es de estado civil
casado, lo cual no influye en este supuesto, ya que no realiza en forma
simultánea ningún acto de disposición o gravamen que exija el
asentimiento conyugal en los supuestos previstos por ley.
PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA- INHIBICIÓN
El bien donado se encuentra afectado al régimen ya derogado de bien de
familia de la Ley 14.394. En virtud que el donatario desea mantener los
beneficios que le confirió esa normativa, la protección subsiste por no
haber discontinuidad en la afectación puesto que ya el adquirente estaba
designado como beneficiario.
La registración de la testamentaria, proveniente de un testamento
ológrafo, es similar a la de otro testamento otorgado conforme a la
187
normativa en vigencia a la época que fue suscripto. El art. 2339 establece
que si el testamento es ológrafo, debe ser presentado judicialmente para
que se proceda, previa lectura si estuviese cerrado, a dejar constancia del
estado del documento, y a la comprobación de la autenticidad de la
escritura y firma del testamento, mediante pericia caligráfica, luego de lo
cual el juez rubrica el principio y fin de cada una de las páginas y lo
manda a protocolizar. Habiéndose verificado en el expediente estos
extremos, el escribano que intervendrá en la donación por tracto
abreviado, dejará constancia en la escrituración relacionando la carátula
del juicio, número de expediente, y fecha y fojas de la aprobación del
testamento en cuanto a sus formas, la orden de inscripción y la
transcripción en su parte pertinente de la institución de herederos.
Si sobre la donante pesa una anotación personal de inhibición general de
bienes en el RPI, no puede transmitir a no ser que se encuentre levantada
la medida en el juicio que la ha originado y se transcriba en la escritura el
auto de levantamiento y se envié a registrar junto con la donación (DTR
CABA 1-98 DTR 7-10 PBA), o se exhiba y tramite el oficio respectivo
junto con la escritura a ingresar en el RPI. Reiteramos que las medidas
cautelares tienen un tiempo de caducidad, el cual opera de pleno derecho,
por el transcurso de cinco años desde su anotación, por lo que si la
inhibición proviene de fecha vencida no es oponible a terceros.
El donatario desea inscribir el cien por ciento de su porción hereditaria.
Su madre viuda le dona la nuda propiedad de su mitad indivisa, y al
donatario le corresponde la otra porción indivisa en forma plena, directa y
exclusivamente del causante. La DTR 5-92 y la DTR PBA 5-93, habilitan a
que se ruegue en el acto también la inscripción de lo que no se dispone. En
relación a la inscripción del usufructo reservado por la donante, también
puede rogar su registración.
DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD MITAD INDIVISA POR
TRACTO ABREVIADO ROGACIÓN INSCRIPCIÓN DH DTR
5/92 LEVANTAMIENTO DE INHIBICIÓN DTR 1/98 –
188
GONZÁLEZ ANA MARTA A MARTÍN RIOJA -—————
ESCRITURA DIECIOCHO ————
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la
República Argentina, a los dos días del mes de Octubre del dos
mil quince, ante mí, escribano autorizante comparecen: Por una
parte Ana Marta GONZÁLEZ, VIUDA DE SUS PRIMERAS
NUPCIAS DE JORGE LUIS RIOJA declara no estar en unión
convivencial , CUIT ..... y por la otra Martín RIOJA casado en
primeras nupcias con ….., CUIT ........ ambos justifican su
identidad conforme art. 306 inc. a, exhibiendo documentos
idóneos cuya copia agrego, intervienen por sí y encontrándose
la nombrada en primer término en la hipótesis del artículo 304
del CCCN, exhibe y agrega a la presente, una minuta del acto
que se pasa a otorgar y en base a la misma se EXPRESA: 1-
Ana Marta GONZÁLEZ DONA A SU ÚNICO HIJO MARTÍN
RIOJA LA MITAD DE LA NUDA PROPIEDAD DE LA UNIDAD
FUNCIONAL nro. DIEZ DEL QUINTO PISO DEL INMUEBLE
SITO EN CALLE…..CABA, superficie total y cubierta CIEN
metros cuadrados. VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA $
250.000. VIR $ 550.000. PARTIDA INMOBILIARIA 1.009.004 DV
09. NOMENCLATURA CATASTRAL CIRCUNSCRIPCIÓN 5,
SECCIÓN 5, MANZANA 6, PARCELA 3. 2- PORCENTUAL 5,5.
2- La donante transmite al donatario los derechos inherentes a
la MITAD de la nuda propiedad del inmueble descripto 3- EL
DONATARIO, acepta, manifiesta que está en posesión legítima
de lo donado. ATESTACIONES NOTARIALES. a-
CORRESPONDE: 1- A Jorge Luis Rioja, siendo casado según
escritura del …....... pasada al folio …... RN …......... inscripta
en el RPI CABA en el FR 1-123/5. 2- Posteriormente fallecido
siendo casado con Ana Marta González se tramitó su juicio
sucesorio caratulado Rioja Jorge Luis s/TESTAMENTARIA, JN
189
DE 1 INSTANCIA EN LO CIVIL nro. 50 secretaría única,
expediente 2344/12, del cual resulta que a fojas 40 se encuentra
protocolizado el testamento ológrafo del causante, a fojas 56
auto de fecha 4/4/12 se declaró válido en cuanto a sus formas y
a fojas 87 auto de fecha 6/6/12 se ordenó la inscripción por la
MODALIDAD DEL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO.
Transcripción de la institución de herederos................… b-
INFORME REGISTRAL Con los certificados de dominio e
inhibición expedidos por el registro en el día de ayer, bajo los
números …...... y …..........., se acredita que el dominio consta
en la forma relacionada sin gravámenes ni restricciones, SALVO
UNA AFECTACIÓN A BIEN DE FAMILIA según acta
administrativa de fecha 2/3/04, nro. 3434, que el donatario
RUEGA SE MANTENGA atento a que NO HAY
DISCONTINUIDAD EN LA AFECTACIÓN, toda vez que él y su
madre son herederos legitimarios del causante y han sido
designados oportunamente beneficiarios de la afectación. Por
otra parte, no surgen cesiones de derechos y acciones
hereditarias por el causante, y por la cónyuge supérstite ANA
MARTA GONZÁLEZ surge una inhibición trabada en autos
FALLABELLI S.A. c/GONZÁLEZ ANA MARTA, que tramita en el
juzgado en lo comercial nro. 3 de esta ciudad, nro. de
expediente 2323, cuyo levantamiento se ha ordenado a fojas
234 del citado y se inscribirá junto a la presente según DTR 1/98
siendo el auto en su parte pertinente que así lo ordena del
siguiente tenor “autos y vistos ….Bs. As. .......…..Levántese la
inhibición general de bienes dispuesta a fojas... / HAY UNA
FIRMA UN SELLO XX JUEZ. CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS. Surge la inexistencia de deuda. COTI No
corresponde su tramitación. CERTIFICADO DE BIENES
INMUEBLES No corresponde su exhibición por no estar vigente
la normativa RG 2371 al momento de la adquisición del
190
causante. Datos del reglamento de propiedad horizontal….
REGISTRACIÓN DEL 100 POR CIENTO DEL INMUEBLE
ambos comparecientes ruegan EXPRESAMENTE que se
registre la totalidad del dominio en las siguientes proporciones:
100 por ciento de la nuda propiedad y ½ de derecho real de
usufructo a nombre de Martín Rioja y ½ de derecho real de
usufructo a nombre de Ana Marta González, en un todo de
acuerdo con la DTR 5/92. Atento lo establece el art 304 CCCN
en razón que Ana Marta González padece DISCAPACIDAD
AUDITIVA, el otro compareciente y Juan Salvador DÍAZ,
argentino, soltero, NACIDO…..... DNI ….........domiciliado en
Gallo 45 CABA, de mi conocimiento personal, quien interviene
como testigo y junto con el otro compareciente dan cuenta del
conocimiento y comprensión del acto por la otorgante con total
discapacidad auditiva. Leo esta escritura, HACIÉNDOLO por sí
ANA MARTA GONZÁLES, firmando los comparecientes de
FIRMA DE LA DONANTE.
FIRMA DEL DONATARIO.
TESTIGO.
191
19- DONACIÓN NUDA PROPIEDAD Y CONSTITUCIÓN DE
USUFRUCTO ONEROSO
OBJETO: Departamento designado como U.F. 110, ubicada en
el piso 14 y 1/50 parte indiviso de la Unidad Funcional número 1
(garage), porción ideal a la que se confiere derecho al
estacionamiento de un auto, ambas integrantes de un edificio
sito en CABA Se transfiere el uso de una línea telefónica cuya
titularidad pertenece al donante.
Se encuentra sujeta a la cláusula de inembargabilidad e
inalienabilidad a favor del Instituto Nacional de Préstamos
Personales y con Garantía Real.
DONANTE-: Juan García, separado de hecho, nacido el
10/10/70, para quien lo enajenado reviste el carácter de propio
por haberle sido adjudicado, a título de partición, en la sucesión
de su padre y cuya hijuela se encuentra pendiente de inscripción
registral.
ADQUIRENTE DE LA NUDA PROPIEDAD: Oscar GARCÍA,
soltero, nacido el 5/5/99, hijo del donante y de Segismunda
Nativa. Convive con el padre en el bien descripto.
USUFRUCTUARIO: Maximiliano García, viudo, nacido el
3/3/65, quien no puede firmar por tener la mano derecha
enyesada.
VFH UF 110: $ 35.640,25. UF 1: $ 198.715,50.
PRECIO DE LA CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO: u$s
20.000 pagaderos en 5 cuotas mensuales, iguales y
consecutivas a las que se añadirá el interés del 18% anual sobre
saldos y pagadero junto a cada cuota. En garantía de pago se
libran sendos pagarés que deberán ser individualizados en la
escritura.
192
El usufructo es vitalicio, sin dispensas.
Juan García, se encuentra separado de hecho, situación fáctica que tiene
consecuencias jurídicas en, por ejemplo: la pérdida de la vocación
hereditaria (art. 2437) la eventual clasificación de los bienes adquiridos en
ese período por los efectos retroactivos de la sentencia al momento de la
separación (art. 480) y la prestación de alimentos (art. 432). La
responsabilidad parental para los actos trascendentes enumerados por el
artículo 645 no se ven alteradas por esta situación (art. 641 inc. b).
También puede ser motivo de divorcio (aunque es indiferente el origen de
la causa que lo ha generado) y de separación judicial de bienes (arts. 477).
El bien que se enajena es adjudicado en partición hereditaria al donante,
puede que haya sido efectuada en el propio expediente (art. 2369) y se
inscriba por la modalidad de tracto sucesivo abreviado junto con la
declaratoria de herederos (art. 16 inciso c, Ley 17.801 y art. 2337).
El carácter del bien, será entonces propio (art. 464 inciso b) aplicándose
el artículo 456, por lo cual si se considera que la sola manifestación acerca
de que el bien no es la vivienda familiar es suficiente, el acto queda firme.
Si esta declaración puede ser tomada como una falsedad, el cónyuge
separado de hecho podrá alegar la nulidad y afectar el acto. El disponente
puede, no obstante, iniciar en forma urgente su divorcio por separación de
hecho o la separación judicial de bienes para descartar una acción de
nulidad en su perjuicio.
El adquirente de la nuda propiedad, hijo del donante, menor de edad
adolescente, en primer lugar tiene que comparecer a prestar su
consentimiento expreso. En segundo lugar, si se califica el acto como de
administración, ambos progenitores tienen que aceptar la donación por el
hijo, de interpretarse como un acto de conservación el mismo padre por sí
dona y por su hijo, en ejercicio de la representación parental, acepta. Si se
adopta la postura que el acto puede generar conflicto de intereses se puede
solicitar la designación de un tutor ad hoc, y de asumirse que debe
concurrir la madre y ésta se niega o no se la ubica, debe resolver el juez
teniendo en miras el interés familiar.
193
La constitución de usufructo es (art. 2134 inciso c) en forma vitalicia,
pero con la exigencia impuesta por el constituyente, de una garantía
suficiente (art. 2139) el usufructuario manifiesta en la escritura que no
puede firmar, aplicándose el procedimiento del art. 305 inciso f. Puede dar
poder para suscribir el pagaré por el cual se documenta su deuda, o bien
firmar el mismo de acuerdo al artículo 313 del CCCN. La impresión
digital es estampada en la escritura y en los pagares de optarse por este
procedimiento, y el firmante a ruego es recomendable que lo sea alguien
ajeno al acto para evitar la colisión de intereses.
Al tratarse de dos unidades funcionales, una de dominio pleno, y la otra
por parte indivisa en 1/50 parte, se confeccionan dos certificados de
dominio y dos minutas de inscripción. La parte indivisa da derecho al
estacionamiento de un auto, lo cual seguramente se verá reflejado en el
reglamento de administración que rige el edificio, (según el mismo la
unidad UNO tendrá como destino el de garage para el uso de cocheras o
bien los titulares tendrán un reglamento interno que los vincule en la
regulación de estos espacios).
El uso de la línea telefónica, de titularidad del donante, y que será
utilizada por el usufructuario, en la actualidad no requiere de mención
expresa en la escritura, el cambio de titularidad opera con la simple
exhibición del título de ocupación, contrato de alquiler, comodato, uso
etc., en la empresa telefónica.
La anotación de una cláusula de inembargabilidad e inalienabilidad, que
surge del certificado de dominio, pudo haber quedado residualmente de
una cancelación hipotecaria a favor de una institución bancaria oficial
cuya carta orgánica contenía beneficios para previsión social o régimen de
viviendas para personal del ejercito o fuerzas de seguridad. En CABA y
PBA las DTR 1-89 y la disposición 178-55 receptan la vocación registral
de estas medidas de instituciones bancarias oficiales. En CABA la DTR 5-
03, dispone que se entienda que el acto de disposición significa la renuncia
tácita del beneficio de inembargabilidad, aunque es recomendable la
renuncia expresa a los mismos por parte de los titulares registrales.
194
La constitución onerosa del usufructo en forma vitalicia, reviste una
fundamental diferencia con la transmisión del derecho real de usufructo
que realiza el usufructuario (art. 2142) ya que está limitada a su vida, y
exige obligatoriamente (no optativamente) el otorgamiento de una
garantía suficiente. Las cinco cuotas con la convención sobre sus
modalidades que se documenta en pagarés según las formalidades de los
artículos 101 y 102 del decreto 5965-63, no se registran ya que no son ni
podrían ser más hipotecarios, dado que esta variante ha desaparecido de la
actual legislación. El usufructo oneroso se encuentra gravado con
impuesto local de sellos en la alícuota correspondiente (uno por ciento) y
siendo la donación simple y sin cargo, se deja constancia expresa de su
gratuidad a los efectos impositivos.
La inscripción del acuerdo particionario homologado en el expediente
sucesorio, puede realizarse en forma autónoma si ya está inscripta la
declaratoria de herederos, o junto con la misma, si ésta se encuentra
pendiente de registración. La constitución del usufructo con la
consideración expuesta, se inscribe por aplicación de las DTRS 2-92 en
CABA o 14 -83 en PBA. El dato sobre la inscripción o no de la DH surgirá
del certificado de dominio, y en consecuencia se solicitará certificado de
inhibiciones por el transmitente, o por él y el causante, para verificar si
existen cesiones de derechos hereditarios anteriores al 1-8-15, como ya lo
hemos expuesto.
DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD Y CONSTITUCIÓN
ONEROSA DE USUFRUCTO. GARCÍA JUAN A GARCÍA
OSCAR Y A GARCÍA MAXIMILIANO ————————— —
ESCRITURA DIECINUEVE — En la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los dos días
del mes de Octubre del dos mil quince, ante mí, escribano
autorizante comparecen: Por una parte Juan GARCÍA, quien
manifiesta estar separado de hecho sin voluntad de unirse de
Segismunda Nativa y no estar en unión convivencial, DNI…
CUIT……y por la otra Maximiliano GARCÍA, viudo de sus
195
primeras nupcias de Julieta RIOJA, CUIT…...................
….ambos justifican su identidad conforme art. 306 inc. a,
exhibiendo documentos idóneos cuya copia agrego, intervienen
por sí el segundo, y el primero por sí y además en ejercicio de la
responsabilidad parental que ejerce sobre su hijo menor de edad
Oscar García, nacido el ….........CDI…..........., justificando y
acreditando el vínculo invocado con la exhibición de la partida de
nacimiento del menor, y agregando que su representación
parental se encuentra vigente por no haber sido privado ni
suspendido de la misma, y en los respectivos caracteres
invocados EXPRESAN : 1- Que constituye derecho real de
USUFRUCTO ONEROSO A favor de Maximiliano García, quien
acepta, con relación al inmueble de su propiedad. LA UNIDAD
FUNCIONAL nro. CIENTO DIEZ PISO CATORCE Y LA 1/50
CINCUENTA AVA PARTE INDIVISA de la UNIDAD FUNCIONAL
UNO porción ideal a la que se le confiere derecho al
estacionamiento de un auto, ambas integrantes DEL INMUEBLE
SITO EN CALLE …..........CABA, superficie total y cubierta cien
metros cuadrados y cuatrocientos mts2 respectivamente.
VALUACIÓN FISCAL $ 35.640.25 UF 110 y $ 198 .715.50 UF 1
(proporcional $ 3974,31) VIR $ 550.000. y $ 700.000
respectivamente. PARTIDAS INMOBILIARIAS 1.009.004 DV 09
y 1.009.005 DV 3. NOMENCLATURA CATASTRAL
CIRCUNSCRIPCIÓN 5, SECCIÓN 5, MANZANA 6, PARCELA 3.
PORCENTUAL 5,5 y 8 respectivamente. 2- En consecuencia
Juan García y Maximiliano García DATOS DEL REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL ….................... Sujetan el
contrato de usufructo a las siguientes cláusulas y condiciones: El
precio total y convenido es de US$ 20.000 VEINTE MIL
DÓLARES ESTADOUNIDENSES pagaderos en CINCO cuotas
iguales, mensuales y consecutivas de DÓLARES
ESTADOUNIDENSES CUATRO MIL CADA UNA a las que se
196
agregan el interés del Dieciocho por ciento anual sobre saldos y
pagaderos con cada cuota, suscribiéndose en garantía en este
acto la cantidad de CINCO pagarés DE DÓLARES
ESTADOUNIDENSES CUATRO MIL TRESCIENTOS, CUATRO
MIL DOSCIENTOS CUARENTA, CUATRO MIL CIENTO
OCHENTA, CUATRO MIL CIENTO VEINTE Y CUATRO MIL
SESENTA, / $ 4300, 4240, 4180, 4120, 4060 respectivamente.
El presente derecho real de usufructo se constituye en forma
VITALICIA y como garantía suficiente del mismo se ha cumplido
con un depósito en el banco Ciudad por la suma de CINCUENTA
MIL PESOS que se exhibe y agrego, en un todo de acuerdo con
lo normado en el artículo 2139 del CCCN. El constituyente
agrega que el inmueble no es sede de la vivienda familiar, y que
a todo evento transmite los derechos sobre la línea telefónica
48124344 al usufructuario, quien agrega que se encuentra en
posesión legítima. En este estado, Juan García por sí y en la
representación invocada dona a su hijo Oscar García los
derechos inherentes a la nuda propiedad del inmueble descripto.
3- Por el DONATARIO, acepta, y manifiesta que está en
posesión legítima de lo donado. ATESTACIONES NOTARIALES.
a- CORRESPONDE: 1- A Eusebio García siendo viudo según
escritura del…....... pasada al folio…......RN …......... inscripta
en el RPI CABA en el FR 1-123/5 y / 1. 2- Posteriormente
fallecido siendo de estado civil viudo se tramitó su juicio
sucesorio caratulado GARCÍA EUSEBIO s/Sucesión ab intestato
en el JN DE 1 INSTANCIA EN LO CIVIL nro. 50 secretaría única
expediente 2345/12 cuya declaratoria de herederos fuera
dictada. Posteriormente se presentó acuerdo particionario en el
expediente citado, siendo la totalidad del inmueble relacionado
adjudicado a Juan García, por convenio homologado por auto
de fecha 5/ 5/13 a fojas 89 y a fojas 97 por auto del 5/6/13 y se
ordenó su inscripción junto a la DH en la matricula ..........… en
197
la fecha …......... b- INFORME REGISTRAL con los certificados
de dominio e inhibición expedidos por el registro en el día de
ayer, bajo los números ….y ….., se acredita que el dominio
consta en la forma relacionada sin gravámenes ni restricciones,
SALVO UNA CLÁUSULA DE INEMBARGABILIDAD E
INALIENABILIDAD a favor del instituto Nacional de préstamos
personales y con garantía real, a la CUAL JUAN GARCÍA
RENUNCIA en este acto, y que no surgen cesiones de derechos
y acciones hereditarias por el causante, ni inhibiciones por Juan
García. CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES no
corresponde su exhibición por no estar vigente la normativa RG
2371 al momento de la adquisición del causante. PRESENTE AL
ACTO desde un comienzo, Oscar GARCÍA, …................... de
mi conocimiento personal, presta su consentimiento expreso a la
donación efectuada por su padre. Leo esta escritura, a los
comparecientes, Maximiliano García manifiesta que no puede
firmar por tener la mano derecha enyesada y ser diestro, por lo
que ruega que Juan SOIZA, nacido el …con domicilio en Aguirre
55 de esta ciudad, soltero, DNI….de mi conocimiento personal,
art. 306 inc. b , suscriba la escritura por él, y además le otorga
PODER ESPECIAL para que también firme los pagarés que se
han relacionado, DEJANDO ESTAMPADA LA IMPRESIÓN
DÍGITO PULGAR IZQUIERDA el impedido de firmar, todo de
FIRMA DEL DONANTE Y CONSTITUYENTE DEL
USUFRUCTO.
FIRMA POR EL ROGADO MAXIMILIANO GARCÍA.
IMPRESIÓN DÍGITO PULGAR IZQUIERDA.
FIRMA MENOR CONSENTIMIENTO EXPRESO ART 645.
198
199
20- DONACIÓN CON RENTA VITALICIA
Desarrolle el modelo de una donación de Nuda Propiedad, con
derecho de acrecer de los cónyuges A y B, por quienes
comparece un apoderado C, titulares del dominio en condominio
y partes iguales de un inmueble, cuya valuación es de $500.000
a la fecha del acto, a favor de sus tres hijos M, N y L.
Establezca un cargo para el caso de fallecimiento de uno de los
donantes, en cuyo supuesto, los donatarios deberán pagar al
supérstite una renta vitalicia equivalente a una jubilación mínima
en lo que corresponda en su actividad. Deje previsto el derecho
de reversión.
Por los donantes, comparece el apoderado, quien exhibe un poder general
con facultades expresas, según lo prevé el artículo 375 inciso L CCCN.
Los donatarios comparecen por si, sin necesidad de que presten
asentimiento los cónyuges ya que no hay constitución de usufructo, sino
que el mismo se reserva por los condóminos titulares y la donación es de
la nuda propiedad. Relacionado con el derecho de acrecer que desean
reservarse los cónyuges donantes (art. 2132) por la inhabilitación para
contratar entre cónyuges conforme artículo 1002 inc. D CCCN, para
hacerlo deben estar con régimen de separación de bienes o establecerlo
para este acto con las debidas adjudicaciones de los bienes gananciales y
luego de 12 meses podrán volver al régimen de comunidad.
El Pacto de reversión (art. 1566) sujeta el contrato a la condición
resolutoria de que el donatario/s su cónyuge y sus descendientes o el
donatario sin hijos fallezcan antes que él o los donantes. Se trata de una
cláusula expresa y a favor sólo de los donantes, lo que es renunciable
luego de que es transmitido el inmueble al o los donatarios (art. 1568).
Esta posibilidad es importante, dado el efecto retroactivo que provoca
frente a terceros eventuales adquirentes (art. 1969 y 348).
El cargo impuesto a los donatarios de abonar una renta vitalicia en caso
de fallecimiento de uno de ellos, equivalente a una jubilación mínima en
200
función de sus actividades, expresada en dinero (art. 1602), transforma al
acto gratuito potencialmente en una donación onerosa (arts. 1562-64-70).
Correlativamente, en materia impositiva tributaria ITI por el valor de
plaza, en base a las tasaciones aportadas por los donantes, aunque al no
haber dinero para retener y tratarse de un acto sujeto a un cargo que no se
sabe si será exigible, el obligado podrá optar por realizar la consulta. La
renta vitalicia se encuentra gravada con el quíntuplo de una anualidad de
renta. Si bien no se sabe a ciencia cierta si la renta vitalicia se llevará a
cabo, dado el pacto de reversión convenido, la donación no es
expresamente gratuita sino antes bien con cargo y potencialmente onerosa
por lo cual se retiene el 3,6 del VIR.
El contrato de renta vitalicia (art. 1599 y siguientes) formalizado por
escritura pública en simultáneo con la donación y como cargo de la misma
(art. 1601) se celebra con derecho de acrecer entre los cabeza de renta (art.
1603) y sus cláusulas son definidas entre los donatarios y sus padres.
Al tratarse de una reserva de usufructo (sin menores ni incapaces o
capaces restringidos), no se requiere obligatoriamente ni confección de
inventario ni otorgamiento de garantía suficiente (arts. 2137-39).
Los certificados registrales de dominio e inhibición se solicitan por cada
uno de los condominos, y la minuta rogatoria peticiona la publicidad del
acto escriturario.
DONACIÓN de NUDA PROPIEDAD CON DERECHO DE
ACRECER, PACTO DE REVERSIÓN y RENTA VITALICIA.
María ALONSO y otro a favor de Martín BECERRO y otros.
ESCRITURA VEINTE. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
a los DOS días de octubre de dos mil quince. Ante mí,
Escribano Autorizante comparecen APODERADO, C….., por
una parte y por la otra, M , …….N.....y L....… todos hijos de A y
B …. de mi conocimiento personal … INTERVIENEN: los
nombrados en segundo término por sí, haciéndolo el primero en
nombre y representación de los cónyuges en primeras nupcias
201
A y B con régimen de separación de bienes … personería que
acredita con el Poder Especial y especifico otorgado por
escritura número 1 de fecha 10 de Enero de 2011, pasada al
Folio 1 de este Registro a mi cargo, el cual agrego a la presente
y que declara se encuentra vigente Y en los respectivos
caracteres DICEN: PRIMERO: C DONA la NUDA PROPIEDAD
con PACTO DE REVERSIÓN a favor de los señores Martín,
Lucas y José Becerro, la UNIDAD FUNCIONAL número CINCO
sita en la PLANTA BAJA del edificio ubicado en la calle Lavalle
1230 entre Libertad y Talcahuano, de esta Ciudad, en un todo
de acuerdo con los artículos 1542, 1562 , 1566 y 2134 inciso
inciso b el CCCN. La unidad que por este acto se dona consta
de una superficie CUBIERTA y TOTAL de CINCUENTA METROS
CUADRADOS, correspondiéndole un PORCENTUAL del 1,25
POR CIENTO en relación al total del edificio, según surge de su
título antecedente cuya primera copia inscripta tengo a la vista
para este acto. Partida: 1123111 DV 02. VFH: $500.000. VIR:
$1.000.000. NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción:
12, Manzana: 10, Sección: 7, Parcela: 1ª. SEGUNDO: En este
estado, el Apoderado agrega la reserva de usufructo se pacta
con derecho de acrecer entre los donantes, que es voluntad de
estos imponer a los donatarios, para el caso de fallecimiento de
alguno de ellos, el CARGO de ABONAR una RENTA VITALICIA
equivalente a una jubilación mínima en lo que corresponda a la
actividad del supérstite, en virtud de lo prescripto por los
artículos 1562 y 1599 del CCCN. La sumas de dinero deberán
abonarse del uno al diez de cada mes, en el domicilio que
indique el donante supérstite, el cual deberá ser siempre dentro
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o ser depositados en el
Banco y cuenta que éste indique, en ambos casos, siempre por
medio fehaciente. TERCERO: Garantía suficiente e inventario:
Los donantes y cousufructuarios optan por no presentar
202
garantía suficiente ni inventario. CUARTO: el señor Gabriel
Apoderado, en el carácter invocado y acreditado, manifiesta: a)
Que transmite a los donatarios todos los derechos y acciones
inherentes a la nuda propiedad; QUINTO: En este estado, los
donatarios manifiestan: a) Que aceptan y agradecen la donación
efectuada a su favor en todos sus términos; b) Que se
encuentran en legítima posesión del inmueble por
CONSTITUTO POSESORIO en virtud del usufructo reservado
por los donantes, entre los donantes y los donatarios PACTAN el
DERECHO DE ACRECER ENTRE LOS COUSUFRUCTUARIOS,
lo cual es posible en merito al RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE
BIENES que los vincula según escritura de mutación del
régimen artículo 449 CCCN, número 5 del 1-4-15 , folio 23 RN
56 CABA, cuya nota marginal surge del acta de matrimonio que
exhiben en original y copia se agrega. c) Que asumen la deuda
que pudiere resultar de Aguas y Saneamientos Argentino
(AySA) conforme el Artículo 2 de la Ley 22.427.
ATESTACIONES NOTARIALES: I) LES CORRESPONDE: A los
donantes por compraventa que hicieran, siendo de estado civil
solteros a construcciones EL CEMENTO S.R.L. por escritura 91
de fecha 10 de Octubre de 2010, pasada al Folio 250 ante este
Registro Notarial a mi cargo e inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble el día 20 de Noviembre de 2010 en la
Matrícula FR 12-7895/5; y por escritura de adjudicación mitad
indivisa a cada uno, por liquidación de comunidad ganancial por
cambio de régimen ……II) CON LOS CERTIFICADOS: Los
expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble en el día de
ayer, los que agrego a la presente, número E002356 por
Domino y número E002356 por Inhibiciones, se justifica que el
inmueble se halla inscripto en la forma relacionada, que no
reconoce gravámenes, restricciones ni interdicciones al Dominio
ni constan inhibiciones por los cónyuges donantes; III)
203
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: …..IMPUESTO DE
SELLOS Por tratarse de una donación no gratuita se retiene el
3,6 % sobre el VIR ....... ITI: Se informa…. LEO a los
comparecientes quienes la otorgan de conformidad y firman
ante mí, doy fe.
Apoderado
M
N
L
204
21- READQUISICIÓN DE DOMINIO POR PACTO DE REVOCACIÓN
Juan Ricciardi, transmitió a título de donación a favor de su
sobrino la unidad funcional 3 del edificio ubicado en Uriarte
2354, CABA, sujetando el contrato a la condición de que el
donante no tenga descendencia. Habiendo acontecido en el
último mes el nacimiento de sus mellizos Uriel y Nélida, en los
Estados Unidos de Norteamérica, por técnicas de reproducción
humana asistida, el donante decide readquirir el dominio del bien
anteriormente donado y en ese mismo acto disponer en forma
gratuita de la nuda propiedad a favor de sus hijos, reservándose
para sí el usufructo.
Asimismo, en los últimos días ha sido notificado de la
sentencia en juicio de filiación que cuenta con una hija de
nombre Romina, la cual llevará su apellido y el de la madre. La
hija nació en el año 2000 y será también donataria del inmueble
junto a sus hermanos mellizos.
Redacte la escritura para obtener la titularidad de los derechos
de acuerdo a la voluntad del requirente.
DONACIÓN CON PACTO DE REVERSIÓN
En la nueva legislación el contrato de donación se ha visto afectado en lo
que concierne a la circulación de los títulos posteriores a su
instrumentación (arts. 2386 y 2458). Tanto las donaciones a herederos
legitimarios o a terceros, contienen inevitablemente un caballo de Troya
que permite potencialmente a ciertas personas habilitadas por ley, a
accionar por reducción con efecto reipersecutorio cuando estén afectadas
sus legítimas por superarse las porciones disponibles legalmente previstas.
No obstante lo cual, las tradiciones y costumbres familiares mantienen a
flote la celebración de estos contratos gratuitos, a pesar del asesoramiento
recibido por los profesionales del derecho.
205
Los donatarios pueden evitar acciones de restitución, a partir de los diez
años que se encuentren en posesión (art. 2459 y 1901) o acudir a la
prescripción liberatoria transcurridos cinco años desde la muerte del
donante acontecida luego del 1/8/15 (art. 2560). También pueden oponer el
paso del tiempo por la prescripción veinteñal (art. 1899) o acudir al
distracto del contrato o rescisión bilateral por frustración de la finalidad
del mismo (arts. 1076 y 1090), puesto que el objetivo de beneficiar
gratuitamente al donatario se ve malogrado por la observabilidad de la
circulación de su título de propiedad.
El donante puede reservarse el dominio revocable de lo transmitido
pactando la readquisición del dominio si se produce el nacimiento de hijos
(art. 1569). De comprobarse la supernacencia de hijos al donante con la
respectiva partida de nacimiento, se instrumenta la escritura de
readquisición de dominio, la cual no precisa de tradición sino simplemente
de publicidad registral (art. 1968).
En forma simultánea el readquirente dona a sus hijos recién nacidos la
nuda propiedad reservándose el usufructo, y en ejercicio de la
representación parental, por ellos también acepta la donación. Estos hijos
reconocen una filiación no por naturaleza ni por adopción, sino por
técnicas de reproducción humana asistida, circunstancia contemplada en la
nueva legislación y regulada también por los registros de estado civil y
capacidad de las personas (art. 560 a 564 y 575), los cuales no reflejan
estas técnicas en la expedición de las constancias de nacimiento.
El otro descendiente, ya adolescente, tendrá que ser acompañado por su
madre, en vista del reconocimiento forzoso judicial (art. 570 y 582), pero
solo ésta ejercerá la representación parental (art. 641, inc. e), debiendo
comparecer el menor y firmar la escritura en razón de tratarse de un acto
de administración que exige su consentimiento expreso (art. 645).
READQUISICIÓN DE DOMINIO RICCIARDI JUAN Y
DONACIÓN de NUDA PROPIEDAD A FAVOR DE URIEL
RICCIARDI Y OTROS - ESCRITURA VEINTIUNO. En la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a los DOS días de octubre de dos
206
mil quince. Ante mí, Escribano Autorizante comparecen Juan
RICCIARDI ……por una parte y por la otra, Jimena SUAREZ
……y Romina SUAREZ RICCIARDI ….ambos de mi
conocimiento personal … INTERVIENEN: 1- el nombrado en
primer término por sí y en su calidad de padre en ejercicio de la
responsabilidad parental de sus dos hijos ….lo que acredita con:
Actas de nacimiento del extranjero, protocolizadas en el registro
de estado civil y de capacidad de las personas de esta ciudad,
de las cuales surge que es único padre puesto que la madre ha
dado en adopción por sentencia previa a sus hijos. 2- Jimena
Suarez en representación y en ejercicio de la responsabilidad
parental de su hija Romina SUAREZ, lo cual acredita con
Sentencia de filiación artículo 589 CCCN y 641 inciso e, y 3-
Romina Suarez Ricciardi al solo efecto de prestar su
consentimiento expreso según artículo 645 CCCN, todo la
documentación en original exhiben y agrego copia. Y en los
respectivos caracteres aclarando que sus responsabilidades
parentales están vigentes, y que no se han suspendido ni
privado DICEN: PRIMERO: Juan Ricciardi donó según escritura
….con derecho de revocación artículo 1569 a favor de sobrino
Lucas JUAREZ, estipulando expresamente la revocación por
supernacencia de hijos al donante. El inmueble donado consistió
en UNIDAD FUNCIONAL número TRES sita en la PLANTA BAJA
del edificio ubicado en la calle Uriarte 2354 entre Libertad y
Talcahuano, de esta Ciudad. La unidad consta de una superficie
CUBIERTA y TOTAL de CINCUENTA METROS CUADRADOS,
correspondiéndole un PORCENTUAL del 1,25 POR CIENTO en
relación al total del edificio, según surge de su título antecedente
cuya primera copia inscripta tengo a la vista para este acto.
Partida: 1123111 DV 02. Valuación Fiscal: $500.000. VIR:
$1.000.000. NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción:
12, Manzana: 10, Sección: 7, Parcela: 1ª. SEGUNDO: En este
207
estado, Juan Ricciardi, acreditado el nacimiento de sus hijos
mellizos URIEL Y NÉLIDA RICCIARDI, y cumplida la condición y
atento a que el donatario queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto Juan Ricciardi, este
solicita la inscripción de la readquisición del dominio perfecto. En
este estado, Juan Ricciardi, DONA SIN CONDICIÓN NI CARGO
ALGUNO LA NUDA PROPIEDAD a favor de sus tres hijos, por
partes iguales, del inmueble relacionado…. ATESTACIONES
NOTARIALES: I) LE CORRESPONDE: Al donatario …II) CON
LOS CERTIFICADOS: Los expedidos por el Registro de la
Propiedad Inmueble en el día de ayer, los que agrego a la
presente, número E002356 por Domino y número E002356 por
Inhibiciones, se justifica que el inmueble se halla inscripto en la
forma relacionada, que no reconoce gravámenes, restricciones
ni interdicciones al Dominio ni constan inhibiciones por Juan
Ricciardi III) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS:
…..IMPUESTO DE SELLOS por tratarse de una donación
gratuita no se retiene suma alguna ...... Datos del reglamento de
propiedad horizontal…. LEO a los comparecientes quienes la
otorgan de conformidad y firman ante mí, doy fe.
Juan Ricciardi.
Romina SUAREZ RICCIARDI.
JIMENA SUAREZ.
208
PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA
22- PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA
Alfredo López y Martín Scalis suscribieron un contrato de
mutuo por el cual el primero le entregó en préstamo el monto de
pesos un millón quinientos mil con garantía hipotecaria.
Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor promueve
demanda y finalmente se dicta sentencia de trance y remate. Se
desarrolla el procedimiento de ejecución de sentencia, en el cual
se subasta el inmueble ubicado en la Ciudad de Buenos Aires,
calle Saavedra 535, Unidad Funcional 5 del primer piso.
Luego de una primera subasta sin haberse presentado
postores, se realiza el segundo acto, en el cual adquiere el bien
el señor Javier Luna, en un millón doscientos mil pesos.
Es designado el escribano Alberto Fuentes, que detecta los
siguientes hechos:
Deuda por expensas de cincuenta mil pesos (anterior a la
subasta).
Deuda por ABL por cinco mil trescientos pesos (posterior a la
escritura hipotecaria).
Embargo trabado por el consorcio por la deuda de expensas
(anterior a la subasta).
El VIR del inmueble es un millón cuatrocientos mil pesos.
COMPARECIENTE. ESCRITURA. ACTA
La protocolización ordenada judicialmente, responde a normas
combinadas de fondo y de forma. El CCCN establece como excepción a la
escritura pública de los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles a los casos
209
en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución
judicial o administrativa (art. 1017).108 En rigor, se trata de una venta
forzada, no de un contrato, y el consentimiento del vendedor se sustituye
por un proceso de intervención judicial, actuación de un martillero
público, un sistema de publicidad de edictos, y una reglamentación
especifica del CPCCN. El expediente de ejecución contiene los elementos
que producen el perfeccionamiento de la venta una vez que se aprueba la
subasta, se da por oblado el precio y se entrega la posesión (art. 587
CPCCN).109 La transcripción en testimonio judicial o escritura de
protocolización ordenada judicialmente no contiene elementos de negocio
jurídico, por lo tanto, se trata de una escritura acta, cuya característica es
la narración de las partes pertinentes del juicio que se necesitan para
resumir las condiciones de título y modo suficientes cumplidas en el
proceso judicial y que se reúnen en forma de acta para su inscripción en el
RPI.
La Ley 404, reglamentaria de la función Notarial en CABA, distingue
claramente en su artículo 89 las protocolizaciones ordenadas
judicialmente de los supuestos de requerimiento de transcripciones en
escrituras públicas que tienen otros objetivos, como por ejemplo
conferirles las bondades de tener una fecha cierta (art. 317 del CCCN,110
concepto asumido con cierta amplitud de criterio) y así cumplir con
expectativas de mayor formalidad que un instrumento privado.
A partir de la Ley 404 citada, las actas deben instrumentarse en escritura
pública. El CCCN en sus artículos 310-11-12, las define como los
documentos notariales que tienen por objeto la comprobación de hechos y
las sujeta a los requisitos de las escrituras públicas (arts. 299 a 312) con
algunas modificaciones, según su especial naturaleza.
En el caso que nos ocupa, el requirente es el adquirente en la subasta o su
cesionario. Su contenido es lisa y llanamente un resumen de lo acontecido,
con la referencia de fojas, fechas, carátula y número de expediente, datos
del juzgado, y básicamente la referencia a los autos en los cuales se
210
perfeccionó la venta. El boleto de venta judicial es el título suficiente que
causa y origina la transmisión del dominio.
En las ejecuciones por procedimiento especial de la Ley 24.441, el título
lo constituye el acta de la subasta del art. 57 de la ley citada, y el art. 63
define el perfeccionamiento de la venta en el expediente, una vez que está
abonado el precio y entregada la posesión, puesto que no hay técnicamente
decreto de subasta sino habilitación para la ejecución por este
procedimiento especial que culmina con la protocolización de las
actuaciones sin posibilidad de utilizar, para esta modalidad, el testimonio
judicial.
Tanto esta ley como algunas normas impositivas suelen utilizar como
sinónimos el término subasta y remate. El art. 559 del CPCCN diferencia
el remate al cual se llega, no ya por una ejecución de condena, sino por un
juicio de división de condominio, o por desacuerdo en una partición de
herencia, o por disolución de la antes llamada sociedad conyugal. Alguna
doctrina también remarca ciertas diferencias entre subasta y remate
judicial voluntario, a saber: En el remate, no hay conflicto, mientras que
en la subasta pública hay disposición del bien a favor de la justicia y el
perfeccionamiento de la venta se produce como ya se ha comentado. El
remate público se lo celebra un día ya prefijado con el riesgo, para el
adquirente, de culminar en incidente de escrituración si los vendedores se
arrepienten; ya que éstos son los que imponen las condiciones de venta y
tienen el derecho de designar al escribano, mientras que en la subasta lo
designa el comprador. En el remate se exige el cumplimiento del
asentimiento conyugal si corresponde, en la subasta se suple por la
ejecución forzada. Por último, las medidas cautelares en el remate deben
ser levantadas sean embargos o inhibiciones por el juez que las dispuso.
En la subasta las levanta, salvo alguna excepción (anotación de litis y
medidas de no innovar) , el propio juez (art. 588 CPCCN),111 y respecto a
los derechos reales de garantía, en el remate no se extinguen por efecto del
mismo, como sí ocurre en la subasta (art. 2203).112
CONSTANCIAS DEL EXPEDIENTE JUDICIAL
211
La carátula del juicio, lugar de tramitación, y número de expediente,
aportan los datos básicos para iniciar la relación en la escritura acta. La
guía que nos da la reglamentación del Registro respecto a los autos que se
consideran relevantes y que se solicitan sean transcriptos en sus partes
pertinentes, surge del art. 94 del decreto 466-99 CABA113 (el auto que
decreta la subasta, la aprueba, da por oblado el precio, la orden del
mandamiento de posesión y su cumplimiento, y la designación del
escribano). En la Provincia de Buenos Aires la DTR 12-2004 regula lo
pertinente. También, aunque no lo exige la reglamentación registral, es
importante hacer referencia al boleto de venta judicial, título suficiente en
este contexto, y la transcripción íntegra del acta de posesión, modo
suficiente, sobre el cual el RPI verifica que se cumplió con la entrega del
inmueble ante la ausencia del transmitente ejecutado que no puede
expresar la transmisión de dominio.
PRECIO. IMPUESTOS. MEDIDAS CAUTELARES
Como ya se ha comentado, para las ventas judiciales en general, el precio
fijado en el boleto judicial es la referencia para el pago de los impuestos.
El ITI , impuesto nacional, tributa el quince por mil del monto del boleto,
o el tres por ciento de tratarse de una sociedad, empresa o comerciante (
impuesto a las ganancias ) , para lo cual el escribano solicita la extracción
de fondos del expediente y ante la insuficiencia de los mismos, el notario
actúa como agente de información. En los casos contemplados en la Ley
24522 de Concursos y Quiebras, ya sea por realización de bienes de la
fallida en subasta, ventas directas o licitaciones, se tramita un certificado
de no retención ante la AFIP, o ante el Banco Central, en el supuesto de
entidades financieras. El impuesto local de sellos en CABA, se abona en el
expediente a los quince días del acta de posesión, aplicando la alícuota del
3,6 por ciento del precio sin importar la valuación fiscal homogénea o el
VIR. De no estar abonado el impuesto en las actuaciones judiciales, el
comprador tendrá que tramitar su pago con la actualización
correspondiente en el organismo recaudador o en su defecto el escribano
informara la omisión del pago.
212
Con respecto a las medidas cautelares publicitadas en los informes de
dominio e inhibiciones (no se solicitan certificados, pues no se trata de
ninguna de las previsiones del art. 23 de la Ley 17.801),114 según el artículo
95 del decreto CABA 466-99,115 los embargos e inhibiciones anotados
antes del decreto de la subasta se levantan por el juez que interviene en la
ejecución, a excepción de la anotación de litis y medida de no innovar
(excepto en los procesos universales por quiebra en virtud del fuero de
atracción), las trabadas luego de esta fecha quedan desplazadas
automáticamente de su posición registral. Los derechos reales de garantía,
según el artículo mencionado 2203 quedan extinguidos de pleno derecho a
condición de haberse citado a la ejecución a sus titulares (lo que surge de
las actuaciones judiciales). En los casos de ejecución hipotecaria por el
procedimiento especial de la Ley 24.441, lo que se tiene en cuenta para
determinar cuáles son las medidas que levanta el juez de la subasta, y
cuáles son las que quedan automáticamente desplazadas de su posición
registral, es la primera publicación en el boletín oficial de la subasta a
realizarse, conforme DTR CABA 3-02. Los levantamientos pueden
ingresar al RPI con los oficios judiciales, o por la transcripción de sus
órdenes en el cuerpo del testimonio judicial o protocolización. DTRs
CABA 2-91 y 1-98, 7-10 PBA
Las deudas municipales y de otros servicios son a cargo del ejecutado. En
CABA el antecedente plenario de “Servicios Eficientes S.A C – Yabra
Roberto Isaac s/ ejecución hipotecaria “sienta el precedente del
desdoblamiento de las deudas anteriores a la posesión y las posteriores a
ésta, que están a cargo del adquirente, cumpliéndose con el
diligenciamiento de los oficios, su contestación y su agregación al
expediente. Quedan exceptuadas las deudas por expensas ya que son
obligaciones que siguen a la cosa y se consideran Propter Rem (postura
que recepta el artículo 1937). En las ejecuciones originadas por quiebras,
las deudas anteriores al decreto de quiebra se verifican por los organismos
que las reclaman, las generadas entre el decreto de quiebra y la posesión
son a cargo de la quiebra, y las posteriores a la posesión son asumidas por
el adquirente.
213
PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA JUDICIAL: LUNA
JAVIER. ESCRITURA VEINTIDÓS. En la ciudad de Buenos
Aires, Capital de la República Argentina, a los dos días del mes
de Octubre del dos mil quince, ante mí, Escribano Autorizante,
COMPARECE: Javier LUNA, hijo de Santiago Luna y Margarita
Antuna, argentino, soltero declara no estar en unión
convivencial, nacido el…, DNI 17.566.788, CUIT 20-17566788-3
domiciliado en Gascón 455 CABA, de mi conocimiento personal
art. 306 inc. b CCCN, INTERVIENE POR SÍ y siendo propietario
del inmueble que se aludirá atento la subasta realizada en autos
“Lopez Alfredo c/ Scalis Martin s/Ejecución Hipotecaria”
que tramita ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo
Civil Nro. 50 expte. 34343/ 15, habiendo quedado perfeccionada
la venta según art. 576 CPCCN y atento lo normado por el art.
1017 CCCN, y 587 Código de forma y 89 Ley 404 CABA, a los
efectos de reunir en esta escritura las actuaciones judiciales y
en aras de cumplir con los recaudos fiscales y Administrativos y
proceder a la registración, solicita transcriba las partes
pertinentes y relacione la ejecución y subasta judicial por la cual
resultó ser propietario de un inmueble sito en esta ciudad,
designado como UNIDAD FUNCIONAL NÚMERO CINCO del
primer piso, del edificio sito en calle Saavedra 535,
superficie total y cubierta de ochenta y nueve metros
cuadrados, PORCENTUAL: 5. NOMENCLATURA
CATASTRAL: Circunscripción III, Sección D, Manzana 2,
Parcela 2. PARTIDA: 1.922.000 DV 3. VALUACIÓN FISCAL
HOMOGÉNEA: $ 53.228. VIR $ 1.400.000. ANTECEDENTE: Le
correspondió al ejecutado por compra que hiciera, con fecha 2
de diciembre de 1992, según así resulta de la escritura otorgada
ante el escribano de la Provincia de Buenos Aires, ciudad de
Ramos Mejía José Angosta al folio 2508 del Registro a su cargo
214
de acuerdo a título que en primera copia tengo a la vista para
este acto inscripto en la matrícula FR 3- 3434-5. RELACIÓN
DEL EXPEDIENTE: Con fecha 10 de mayo de 2013 Lopez
Alfredo promovió juicio de ejecución hipotecaria contra Martin
Scalis, ante el Juzgado nacional de Primera Instancia en lo Civil
nro. 50 por un mutuo con garantía hipotecaria formalizado ante
la escribana del partido de Tres de Febrero Claudia Elena Baez,
con fecha 9 de noviembre de 2012, al folio 754 del Registro de
su Adscripción.- A fojas 95 por auto del 14-3-14 “Buenos Aires
… AUTOS Y VISTOS en atención a lo pedido ... decrétase la
venta en subasta pública del bien a que se refiere el certificado
de dominio de fs. 86/7, al mejor postor, con la base de 2/3 de la
valuación fiscal que determina el certificado de Fs. 88, por
intermedio del martillero designado en el escrito de Fs. 94.-
(Cláusula 7º del mutuo hipotecario)...”. Hay una firma ilegible un
sello Ernesto Saenz Juez - A fojas 131 obra agregado el boleto
de compraventa judicial a favor de Javier Luna por la suma de $
1.200.000. A fojas 160 “Marzo 15 de 2015... Nos aires, AUTOS
Y VISTOS… apruébese la subasta realizada en autos... Hay un
sello una firma ilegible Ernesto Saenz Juez.” A fojas 162 “auto
del 4-4-15. Y VISTOS… De conformidad con lo pedido, lo que
surge de las constancias de autos... dase al peticionante por
satisfecho la totalidad del precio de la subasta y si no hubiere
oposición de terceros dese la posesión de lo adquirido,
librándose el mandamiento respectivo.” A fojas 163 obra
agregado el mandamiento de posesión y a fojas 164 el
diligenciamiento del mismo. A Fojas 165 consta el pedido de
nuevo mandamiento con habilitación de días y horas inhábiles.-
A fojas 172/73/74 obra el nuevo mandamiento diligenciado “Nos
Aires a los veintinueve días del mes de Abril de 2015... procedí
a poner en posesión del inmueble al Sr. Javier Luna de la unidad
215
funcional 5 del primer piso del inmueble ubicado en calle
Saavedra 535, quien acepta de plena conformidad...”. Hay una
firma ilegible, Juan Segundo Gomez, oficial de justicia. A fojas
181 se solicita se ordene levantamiento de embargo y se me
designa escribano. A fojas 191 se me tiene por designado. “Nos
Aires, Mayo 13 de 2015. Agréguese, téngase presente y
desígnese al escribano Alberto Fuentes titular del registro
notarial de esta ciudad 454. “Hay una firma ilegible un sello
Ernesto Saenz Juez. Lo transcripto es copia fiel del expediente
relacionado que tengo a la vista y en copias certificadas de los
autos transcriptos en su parte pertinente agrego como cabeza
de la presente. CON LOS INFORMES: Que agrego a la
presente expedidos por el RPI con fecha de ayer bajo los
números xxx, y xxxx de inhibición y dominio respectivamente se
justifican que los ejecutados no se encuentran inhibidos para
disponer de sus bienes y que el inmueble subastado se
encuentra libre de gravámenes, restricciones e interdicciones a
excepción de a) un embargo en los Autos “Consorcio de
copropietarios c/ Scalis Martín” inscripto bajo el número
858.331/ 2 del cual obra oficio de levantamiento a la vista y se
inscribirá juntamente con esta escritura, y con respecto a la
hipoteca referida la misma queda extinguida y se procederá a su
cancelación conforme art. 2203 CCCN. CON LOS DEMÁS
CERTIFICADOS no surge deuda por servicios sanitarios, siendo
la deuda informada por ABL de 5.300 pesos posterior a la
escritura hipotecaria, se ha tramitado los oficios respectivos
para solicitar la aplicación del precedente del PLENARIO
SERVICIOS EFICIENTES S.A. c/YABRA, ROBERTO ISAAC
s/Ejecución hipotecaria, y se ha recepcionado la contestación
para el desdoblamiento de la deuda siendo a cargo del
ejecutado la misma y no existiendo deuda desde la posesión
216
hasta la fecha. 1- IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES. No retengo suma alguna para el pago del
impuesto a la transferencia de inmuebles al existir auto en
respuesta a la solicitud de extracción de fondos en el expediente
relacionado del siguiente tenor: “Buenos Aires, julio 11 de 2015...
Hágase saber al peticionante que según constancia de autos no
surge disposición de dinero alguno a los fines determinados”, se
informará en tiempo y forma tal circunstancia. La deuda por
expensas, el adquirente Javier Luna, la reconoce y toma a su
cargo al tratarse de una obligación propter rem. 2- IMPUESTO
DE SELLOS: Se hace constar que de acuerdo con las
constancias de autos el boleto de compraventa relacionado en la
presente protocolización ha sido repuesto en uno por ciento de
1-200.000, y a los quince días de efectuada la entrega de la
posesión obra en autos comprobante que acredita el otro 2,6 del
precio de la subasta. LEO al compareciente, quien firma de
FIRMA JAVIER LUNA
FIRMA Y SELLO ESCRIBANO
217
23. PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA UNIDAD FUNCIONAL
ADQUIRIDA POR CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Adquirente: Consorcio de propietarios de la calle Nicaragua
5318 CABA. Juicio por cobro ejecutivo de expensas sobre
Unidad funcional 7 ubicada en segundo piso y su
complementaria guardacoches.
El consorcio cede la mitad de los derechos emergentes del
boleto judicial a una Sociedad Civil constituida en el 2011.
De los informes de dominio surge: el embargo trabado en
autos, el anoticiamiento del juicio de la subasta y del título del
ejecutado agregado al expediente surgen cláusulas de
transcripción obligatoria sobre la regulación del solarium y pileta
de natación.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
La enumeración del artículo 148 inciso h,116 consagra la personalidad

jurídica del consorcio de propietarios. El mismo está conformado por el
conjunto de sus integrantes, (art. 2044)117 o el único propietario si el
titular es una persona humana o una empresa constructora (art. 142). Sus
atributos le permiten ser titular de bienes registrales y en consecuencia,
llevar a ejecución a sus deudores por cobro de expensas y adquirir en
subasta judicial la unidad funcional objeto de la ejecución.
Los derechos emergentes del boleto de venta judicial pueden ser cedidos,
y no se trata de una cesión de una posición contractual, que requeriría
consentimiento como elemento constitutivo para su conformación.
Tampoco se trata de una cesión de derechos litigiosos, sino simplemente
de una cesión de derechos en el contexto de una subasta, en la cual el
ejecutado no expresa su voluntad por tratarse de una venta forzada. Los
derechos pueden ser cedidos hasta antes de la entrega de la posesión en el
expediente, puesto que una vez ocurrida la misma, la venta queda
218
perfeccionada con los otros requisitos de aprobación de la subasta y
entrega del precio.
La cesionaria es en esta consigna, una sociedad civil, cuya existencia
data de antes de la reforma del código de fondo. La supervivencia de la
misma no se encuentra supeditada a su transformación o adecuación o
aplicación residual de las reglas de la sección IV de la Ley General de
Sociedades 19550 T.O 1984, sino que su estatuto por escritura pública se
mantiene hasta que se resuelva optativamente o por las causales previstas
en el contrato, su disolución y liquidación.
Los informes de dominio publicitan el embargo trabado en la ejecución,
el cual es levantado por el juez de la subasta aunque parezca obvia su
extinción por confusión.
Del título de propiedad se advierten cláusulas de transcripción
obligatoria que regulan internamente que el edificio se encuentra
descentralizado bajo la forma de subconsorcios (art. 2068)118 y un sector
del complejo edilicio se encuentra totalmente afectado a la utilización de
Amenities y tiene su propia administración, pautas de funcionamiento y
régimen de invitados . De esta manera, la estructuración obedece a
facilitar el dinamismo de este sector, en su totalidad afectado al uso
común, con exigencias propias de su destino y flexibilización en cuanto a
posibles cambios en la vida consorcial.
Como se ha expuesto, el aspecto impositivo y registral es específico y
reviste las peculiaridades de una escritura cuyas características son
similares a un acta de constatación de actos procesales y la transcripción
de los mismos en su parte pertinente, a efectos de ordenar y dar publicidad
al perfeccionamiento operado en sede judicial.
ACTA DE TRANSCRIPCIÓN DE SUBASTA JUDICIAL.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE NICARAGUA
5318 Y OTRA. ESCRITURA VEINTITRÉS.--------------- En la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los dos de octubre de dos
mil quince, ante mí, Escribano Autorizante, COMPARECEN
219
Guillermo MENDEZ, soltero quien declara no estar en unión
convivencial, nacido el 4-4-56, domiciliado en Nazca 45 CABA,
DNI …......... CUIT ................, y Rogelio LOPEZ, …..... AMBOS
de mi conocimiento personal. INTERVIENEN el primero en
nombre y representación, y en su carácter de administrador de
la Sociedad Civil TORREÓN SOCIEDAD CIVIL con domicilio
social en la Calle Nicanor 318 de esta Ciudad, CUIT 30-
56300300-7, constituida por escritura pública 12 de fecha
12/8/12, y el segundo en su carácter de administrador del
CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE NICARAGUA
5318 ……....... asegurando los comparecientes la vigencia de la
representación que invocan, la que acreditan con
documentación que en original tengo a la vista y en copia
agrego. Y en los respectivos caracteres invocados DICEN: 1)
Que el consorcio de la calle Nicaragua 5318 ha resultado
adquirente del inmueble que más adelante se relacionará en la
subasta realizada en los autos caratulados “Consorcio de
propietarios de la calle Nicaragua 5318 c/ Ramírez Juan s/
ejecución de expensas”, y a su vez la Sociedad Civil ha
resultado cesionaria de la mitad de los derechos respectivos.
Los mismo tramitan ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Civil número 10, a cargo de la doctora María
López, expediente N° 2541/15, y a los efectos de dar
cumplimiento con las normas registrales y proceder a la
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, solicita
relacione en ésta las constancias necesarias de acuerdo a la
normativa registral pertinente. He tenido a la vista el expediente
mencionado, del que resulta que: A fojas 1 y siguientes son
iniciadas las actuaciones judiciales por el doctor Lucas Tonso,
contra Juan Ramírez, en su carácter de deudor de expensas
sobre la Unidad Funcional número 7 ubicada en el segundo piso
y su complementaria guardacoches, del consorcio mencionado,
220
por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL PESOS. A fojas 26 se
decreta la subasta por ejecución de expensas según auto que
transcripto dice “Buenos Aires 5 de Agosto de 2015…AUTOS Y
VISTOS ..........…., decrétese la pública subasta de la unidad
funcional número 7 y su unidad complementaria …” Hay una
firma ilegible. María Lopez. Juez. A fojas 117 se agrega el boleto
de venta judicial en el cual resulta adquirente el consorcio de
propietarios del edificio compensando la seña con lo adeudado.
A fojas 128 se aprueba la subasta. “Buenos Aires 29 de Agosto
de 2015 …... AUTOS Y VISTOS .....… apruébese la subasta de
autos ….........”. Hay una firma ilegible. María Lopez. Juez. A
fojas 135 se presenta cesión de LA MITAD DE LOS derechos a
favor de la Sociedad Civil Torreón Sociedad Civil según escritura
2 del 2-9-16 folio 4 RN 2 CABA. A fojas 145 se da por oblado el
precio, atento el depósito del saldo. Buenos Aires 5 Septiembre
de 2015…AUTOS Y VISTOS. Dese por oblado y satisfecho el
saldo de precio, ordénese el mandamiento de posesión. A fojas
150 se cumple el mandamiento según acta de posesión que se
transcribe…..................…- A fojas 155 por auto del 15-9-15 se
me tiene por designado para la protocolización propuesta por el
cesionario y la parte adquirente actora. Buenos Aires 15 de
Septiembre de 2015 téngase por designado a… para efectuar la
protocolización de las actuaciones. Hay una firma ilegible. María
Lopez. Juez. CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) INMUEBLE: El
inmueble objeto de la subasta de autos se designa como
UNIDAD FUNCIONAL SIETE, ubicada en el segundo PISO del
edificio sito en la calle NICARAGUA 5318 entre las calles Soler y
El Salvador de esta Ciudad. La unidad funcional tiene una
SUPERFICIE CUBIERTA Y TOTAL de 43 metros con 22
centímetros cuadrados, y le corresponde un porcentual de
dominio del 2,45% del total del inmueble. A dicha unidad
funcional le accede la UNIDAD COMPLEMENTARIA XIX, con
221
destino baulera, ubicada en la PLANTA SÓTANO, con una
SUPERFICIE TOTAL de 4 metros con 89 centímetros
cuadrados. NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción 12,
Sección 80, Manzana 80, Parcela 1. MATRÍCULA FR 12-
101010/7 y UC XIX. 2) TÍTULO: LE CORRESPONDIÓ al
ejecutado por compra que hiciera siendo de estado civil soltero a
Tiburcio Roca por escritura 50, del 25/6/98, folio 100 del RN 400
de esta Ciudad, que en primera copia tengo a la vista, inscripta
el 1/7/98 en el RPI en la matrícula FR 12-101010/7. 3)
CERTIFICADOS REGISTRALES: con los informes expedidos
por el RPI con los números CE00010 de dominio y CE00011 de
inhibiciones, ambos de fecha de ayer y que agrego, se acredita
que el ejecutado no se encuentra inhibido, y que el dominio
surge a nombre del ejecutado, registrando tres embargos
anotados trabados en autos “Consorcio de propietarios de la
calle Nicaragua 5318 c/ Ramírez Juan s/ Ejecución de
expensas” en trámite ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Comercial 18 y un anoticiamiento del auto de la
subasta de autos anotado con fecha ….................................
“Buenos Aires 5 de octubre de 2015… procédase a levantar el
embargo trabado al sólo efecto de escriturar… déjese sin efecto
el anoticiamiento del auto de la subasta por haberse consumado
la misma y levántase su anotación. Hay una firma, un sello.
María Lopez Juez”. Lo transcripto es copia fiel. Se inscribirán los
levantamientos juntamente con la protocolización con los
alcances de la DTR 2/91. 4) CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS: Con el certificado municipal 100 y el
certificado de AySA 400, ambos de fecha de ayer y que agrego,
se acredita que el inmueble no reconoce deudas por impuestos,
tasas, contribuciones ni por servicios de agua. 5) IMPUESTO
DE SELLOS: se encuentra abonado en el expediente según
constancia de depósito obrante a fojas 250. 6) IMPUESTO A LA
222
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: no se retiene suma alguna
en virtud del auto de fecha 10 de septiembre de 2015 por el cual
se menciona la insuficiencia de fondos para afrontar dicho
tributo. Actuaré como agente de información al respecto.
CLÁUSULA DE TRANSCRIPCIÓN OBLIGATORIA POR LA
REGULACIÓN DEL SOLARIUM Y PILETA DE NATACIÓN “
…..................…” Es copia fiel de su reglamento en la parte
pertinente formalizado según escritura …..........- LEO la
presente al compareciente, quien de plena conformidad firma,
ante mí, doy fe.
MENDEZ POR LA SOCIEDAD CIVIL
ADMINISTRADOR
223
108 Artículo 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante
subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados
en escritura pública.
109 CPCCN, Artículo 587.- La escritura de protocolización de las actuaciones será extendida
por escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
El adquirente que solicita la escrituración toma a su la realización de las diligencias tendientes
a ella, pero no está obligado a soportar los gastos que corresponden a la otra parte.
110 Artículo 317.- Fecha cierta. La eficacia probatoria de los instrumentos privados
reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que
acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba
firmado o no pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe
ser apreciada rigurosamente por el juez.
111 CPCCN, Artículo 588.- Los embargos e inhibiciones se levantarán al solo efecto de
escriturar, con citación de los jueces que los decretaron.
Una vez escriturado el bien, sin otro trámite, esas medidas cautelares se levantarán
definitivamente, si fuere procedente, con la presentación del testimonio para la inscripción en el
registro de la propiedad.
Los embargos quedarán transferidos al importe del precio.
112 Artículo 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por
efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para
la satisfacción de sus créditos.
113 Decreto 466/99, Artículo 94.- Cuando se adquiere el dominio o condominio en subasta
judicial, el documento registrable podrá ser el testimonio de la escritura de protocolización de las
actuaciones judiciales, o el que de ellas expidiere el actuario.
En estos casos el documento deberá contener sin perjuicio de los demás recaudos registrales
exigibles, la transcripción de la parte pertinente de los siguientes autos:
a) El que decreta el remate.
b) El que lo aprueba.
c) El que ordena la puesta en posesión y su cumplimiento, o la constatación de haberla
recibido.
d) El que tiene por abonado el precio.
224
e) El que designa el escribano u ordena la expedición del documento a registrar, según el caso.
Los autos referidos se transcribirán, en su parte pertinente, con mención de la fecha y las fojas
del expediente judicial al que corresponden.
114 Ley 17.801, Artículo 23.- Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a
tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar
el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
115 Decreto 466/99, Artículo 95.- Las medidas precautorias registradas con posterioridad a la
fecha del auto que decreta el remate, serán desplazadas de su posición registral por el documento
resultante de la subasta, comunicándose en tal caso la variación suscitada a los jueces
respectivos, con indicación del fuero, juzgado, secretaría y juicio en el que aquélla se realizó
116 Artículo 148, inciso h: el consorcio de propiedad horizontal.
117 Artículo 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
118 Artículo 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo
haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores
con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en
general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.
225
TESTAMENTOS
24- TESTAMENTOS
TESTADOR CIEGO SIN HEREDEROS FORZOSOS.
CLÁUSULAS TESTAMENTARIAS
– Institución de herederos a favor de dos sobrinos. Sustitución
de herederos.
– Remisión de deuda de 60.000 pesos.
– Legado con cargo de efectuar misas en memoria del
testador de 50.000 pesos a favor de la parroquia del barrio.
– Afectación al régimen de protección de la vivienda de un
inmueble de su propiedad.
– Revocación de testamentos anteriores.
– Declaración de última voluntad de esparcir sus cenizas al Río
de la Plata.
– Desea designar albacea al autorizante del testamento, con
facultades expresas.
El testador ciego es plenamente capaz, lo cual se presume (art. 31 inciso
a)119 y puede testar por acto público. No se requiere dejar constancia
alguna de su ceguera, salvo que la misma le impida firmar por sí solo
como acostumbra hacerlo (art. 2480).120 En razón de no contar el testador
con herederos legitimarios (art. 2444) posee libertad total para disponer de
sus bienes por vía testamentaria. La institución de herederos lleva
implícita la vocación universal al todo, y puede el testador nombrar
sustitutos en forma vulgar o simple para el caso que si ningún heredero no
quiere o no puede, se nombra uno o varios sustitutos (art. 2491). 121
El legado de remisión o liberación de deuda no comprende las
obligaciones contraídas por el legatario con posterioridad a la fecha del
226
testamento (art. 2505).122 La capacidad para recibir por testamento ha
sido ampliada con relación a la legislación derogada. Por un lado a las
personas nacidas después de la muerte (art. 2279),123 mediante técnicas
de reproducción asistida, con los requisitos del art. 561,124 y por el otro
lado, las personas jurídicas existentes al tiempo de la muerte, las que
además de las enumeradas por el art. 146125 de origen público, que
incluye a la iglesia católica, el art. 148126 contempla como nueva persona
jurídica privada al consorcio de propietarios, a las simples asociaciones, y
a las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas. Si el
legado es a favor de la iglesia católica, se incluye a las diócesis y
parroquias de tal religión. El legado será cobrado por el representante de la
parroquia del barrio perteneciente al credo católico, con la respectiva
acreditación para ello cuando se presente el momento en el sucesorio.
La afectación a protección de la vivienda por vía testamentaria (art. 245
segundo párrafo) procede cuando el juez ordena la inscripción a pedido de
cualquiera de los beneficiarios o del Ministerio Público, o de oficio si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. Los beneficiarios de
la afectación están mencionados en el art. 246 (el propietario
constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes, y en defecto de ellos sus parientes colaterales dentro del
tercer grado que convivan con el constituyente). 127
El testamento es un acto esencialmente revocable, conforme el art. 2513
que dispone:
“TESTAMENTO POSTERIOR. El testamento posterior revoca al anterior
si no contiene su confirmación expresa, excepto que de las disposiciones
del segundo resulte la voluntad del testador de mantener las del primero en
todo o en parte”. Es decir que para revocar testamentos anteriores basta
con otorgar otro testamento siendo válido el último otorgado, salvo
expresión en contrario (concepto inverso a lo previsto por la legislación
derogada en su art. 3828).
227
El testamento puede contener, como ya expusimos, disposiciones
extramatrimoniales o de última voluntad, o reconocimientos de hijos (arts.
571, inc. c y 573),128 que consiste en este caso en esparcir las cenizas del
testador una vez cremado su cuerpo en el Río de la Plata.
El nombramiento del cargo de Albacea al propio escribano autorizante,
no está contemplado como excepción al artículo 291 de prohibición del
funcionario público de intervenir en instrumentos en el que esté
personalmente interesado o asunto en que intervengan sus parientes dentro
del cuarto grado o segundo de afinidad o cónyuge o conviviente. Por lo
tanto, según el art. 2524 que menciona la posibilidad de nombrar a un
funcionario público no habilita ninguna excepción, la única posibilidad
que queda es manifestar la voluntad de nombrar albacea y hacerlo pero en
otro testamento autorizado por otro escribano o en forma ológrafa (con la
mención del articulo 2513).
Con relación a los testigos del testamento, los mismos puede ser
identificados por alguna de las dos posibilidades del artículo 306, ser
hábiles en los términos de los artículos 295 y 2481, puede tener domicilio
en cualquier sitio, y deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto
sin interrupción, lo que debe hacer constar el escribano en el testamento
(art. 2479). 129
El testamento se inscribirá en el Registro de Actos de última voluntad y
Actos de Autoprotección (arts. 161 y siguientes CABA Ley 404, en la PBA
también se prevé dicha inscripción por reglamento dictado por el Consejo
Directivo del Colegio de tal demarcación el 1-3-2002).
TESTAMENTO - SANDOVAL TEÓFILO - ESCRITURA
VEINTICUATRO –––––––––––––––––En el Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República
Argentina, a los DOS días del mes de Octubre del año dos mil
QUINCE, ante mí, Escribano Autorizante y testigos que al final
se expresan y firman me constituyo en Avenida Rivadavia 8523,
planta baja, departamento cuatro, de esta ciudad, a
228
requerimiento de Teófilo SANDOVAL, argentino, soltero
manifiesta no estar en unión convivencial, nacido el cinco de
Marzo de mil novecientos cuarenta y cinco 05/03/1945, D.N.I.
6.031.526, domiciliado en Av. Rivadavia 8523, PB, Dpto. 4, de
esta ciudad, quien es de mi conocimiento personal, Y
EXPRESA: QUE DESEA TESTAR POR ACTO PÚBLICO, y
procede a dictarme en presencia de los testigos del acto, con
visible lucidez de espíritu y sano juicio, sus antecedentes
personales, y las disposiciones de su última voluntad, que Yo,
Escribano Autorizante, procedo a ordenar en las siguientes
cláusulas: PRIMERO: Que se llama, como queda dicho, Teófilo
Sandoval, habiendo nacido el día 05 de marzo de 1945 estando
actualmente domiciliado en el lugar citado. SEGUNDO: Que es
hijo de Joaquín Antonio Sandoval y Josefina María Rey, ambos
fallecidos y que no tiene ascendientes ni descendientes vivos ni
naturales. TERCERO: Que todos los bienes que posee son los
que resultarán de sus títulos y documentos al día de su
fallecimiento. CUARTO: Que es su voluntad TESTAR a favor de
Alberto GONCALVEZ, titular del Documento Nacional de
Identidad número 17.845.111, Daniel GONCALVEZ, DNI
16.942.752 A QUIENES INSTITUYE COMO SUS ÚNICOS Y
UNIVERSALES HEREDEROS de todos sus bienes, y para que
el caso en que estos no puedan o no quieran aceptar instituye
como heredera sustituta a Andrea GONCALVEZ, DNI
21.393.379. QUINTO: Que revoca y anula totalmente toda otra
disposición de última voluntad, anterior a la presente en
cualesquiera de las formas permitidas por la ley; y en toda y
cada una de sus cláusulas, pues solo quiere que valga en juicio,
o fuera de él, este Testamento en el que deja consignada su
última y bien deliberada voluntad. SEXTO: que condona y hace
remisión de deuda de SESENTA MIL PESOS con respecto a su
ex socio Claudio Sariel, con quien emprendieron un negocio en
229
el pasado el que no fue exitoso y cuya deuda se encuentra
debidamente documentada. SÉPTIMO: Que lega la suma de
CINCUENTA MIL PESOS a favor de la Parroquia de su barrio de
Flores, perteneciente a la Iglesia Católica, con el cargo de
efectuar al menos dos misas en su recuerdo los dos primeros
aniversarios luego de su fallecimiento. OCTAVO: Que lega a sus
dos sobrinos instituidos herederos, el inmueble de su propiedad
ubicado en Avenida Rivadavia ocho mil quinientos cincuenta y
cinco 8555 CABA, matrícula RPI FR 2323, sobre el cual es su
voluntad que se afecte al régimen de protección de la vivienda
para resguardo del patrimonio de sus legatarios. NOVENO
Informa que ha designado albacea testamentario con las
facultades que emanan del art. 2523 por testamento ológrafo de
fecha de ayer a su persona de máxima confianza, con expresa
mención de ser compatible el ológrafo mencionado con el
presente testamento por acto público por así declararlo
conforme art. 2513 CCCN. DÉCIMO: Que como disposición de
su última voluntad desea que sus cenizas sean esparcidas por
el RÍO DE LA PLATA. Y DECLARANDO EL TESTADOR que
nada más tiene que disponer, procedí a leer en alta voz este
Testamento al otorgante, en presencia de los testigos del acto;
todos reunidos en una misma habitación, firmando aquel y los
testigos del acto que ven este testamento, Vilma Norma
BENITEZ DNI 4.419.190, argentina, viuda, nacida el …,
domiciliada en Avenida San Pedrito 448 piso 15 departamento
E, de esta ciudad, CABA, Rosa Lucía GIOVANNI, argentina,
D.N.I. 13.793.065, soltera , nacida el …, domiciliada en Avenida
Rivadavia 8789, PB departamento 3 de esta ciudad, CABA,
ambas hábiles y de mi conocimiento personal, como asimismo
que este acto ha pasado sin interrupción alguna. Leo a todos los
presentes, quienes firman de conformidad ante mí, doy fe.
230
FIRMA DEL TESTADOR.
FIRMA DEL TESTIGO 1.
FIRMA DEL TESTIGO 2.
231
25- TESTAMENTO
Juan Testa, soltero, con ascendientes legítimos vivos, quien no
conoce el idioma nacional desea testar por acto público. Es
voluntad del testador, disponer del máximo que le permite la ley
con respecto de la totalidad de su patrimonio, a favor de sus dos
hermanos. Del texto de la escritura deberá resultar la porción
que él asigna a cada uno, sin que se altere la legítima de los
herederos forzosos y establecer una cláusula de sustitución.
Además se desea designar al escribano autorizante como
albacea confiándole al efecto, expresas facultades. Instituir
herederos. El escribano conoce al testador, pero desconoce a
los testigos. El testador sabe firmar pero no puede hacerlo en
razón de encontrarse, momentáneamente, imposibilitado.
Las sucesiones testamentarias son legisladas en el CCCN en el libro 5
sobre Transmisión de derechos por causa de muerte, título XI sucesiones
testamentarias, artículos 2462 y siguientes.130 El testamento otorgado con
las solemnidades legales puede incluir disposiciones extramatrimoniales
como reconocimientos de hijos (art. 571 inciso c), nombramientos de
tutores (art. 106 primer párrafo), y exequias (art. 61).131 Subsisten como
formas de testar la ológrafa y la por acto público, sin perjuicio de la
consular (art. 2646) 132 y las previstas en el código aeronáutico y ley de la
navegación.
El artículo 2467 define las causales de nulidad o, en su caso, de las
disposiciones testamentarias. De acuerdo al inciso D del citado artículo,
puede otorgar el testamento una persona incapaz, en intervalos lúcidos que
sean suficientemente ciertos como para asegurar que la enfermedad ha
cesado por entonces. Por su parte, el desconocimiento del idioma nacional
implica una limitación en la aptitud para comunicarse en forma oral,
conforme el artículo 2467 inciso E 133que exige la participación de un
intérprete en el acto, cuando además el testador no sabe leer ni escribir.
232
Conforme el artículo 2479 que remite a las reglas de las escrituras
públicas (art. 299 y siguientes sobre escrituras públicas y en especial el
art. 302), de tratarse de interprete por ausencia de traductor público, éste
debe ser aceptado por el escribano, y en todo caso la minuta firmada por el
testador y su traducción expresada en idioma nacional, se agregarán al
protocolo. 134
El testador puede dar al escribano sus disposiciones ya escritas o solo
darle por escrito o verbalmente las que el testamento debe contener para
que se las redacte en forma ordinaria (art. 2479), en presencia de dos
testigos hábiles (art. 2479, 295) cuyo nombre y domicilio se consignan en
la escritura, y los cuales deben asistir desde el comienzo hasta el fin del
acto sin interrupción, lo que debe hacer constar el escribano. 135
Según el enunciado se debe respetar la legítima de los herederos
forzosos, teniendo el testador ascendientes vivos sin otros legitimarios. La
legítima es, en este caso, de ½, o sea que en la otra mitad, se puede
disponer de un ¼ a favor de cada uno de los hermanos. Son legitimarios
según artículo 2444 los descendientes,136 ascendientes y cónyuge, cuyas
porciones están protegidas y son de orden público y cuya concurrencia,
protección y porción disponible están legisladas en forma específic137 a.
De las legítimas se desprende la posibilidad de disponer libremente de las
porciones de ½, o 1/3 según se trate de cónyuges, ascendientes,
descendientes o cónyuge en concurrencia con descendientes. Se contempla
como innovación, en la nueva legislación (art. 2448), la posibilidad de
disponer y mejorar además de la porción disponible, con un tercio de las
porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a favor de
ascendientes o descendientes con discapacidad, concepto socio biológico
que no depende de una sentencia judicial sino de una alteración funcional
permanente o prolongada, física o mental que implica desventajas
considerables en el entorno familiar social, educacional o laboral.
En caso de desconocer el testador el idioma nacional se aplica el
mecanismo citado del artículo 302, pudiendo o no los testigos conocer
ambos idiomas, y todos los comparecientes pueden ser identificados
233
conforme el artículo 306 en sus dos incisos.,138 siendo innecesario la
transcripción de la versión del testamento en el idioma extranjero.
En virtud de que el testador tiene a sus ascendientes vivos, la legítima de
éstos corresponde a la mitad del patrimonio al momento del fallecimiento
y, en previsión del prefallecimiento de sus padres, el testador puede
establecer una sustitución hereditaria a favor de sus hermanos (art.
2491).139 Si el testador desea cubrir a sus hermanos con el máximo que le
permite la ley en las distintas hipótesis que puedan ocurrir, puede instituir
herederos a sus padres, y herederos de cuota en ¼ a cada uno de los
hermanos, los cuales tendrán derecho de acrecer (art. 2489), 140 y para el
caso que prefallezcan ambos padres los hermanos son instituidos
herederos en forma sustituta.
Si el testador no sabe o no puede firmar (art. 2480)141 puede hacerlo por

él otra persona o alguno de los dos testigos, y se debe explicitar la causa
por la cual no puedo realizarlo el testador, manifestada por él mismo y
receptada y documentada por el escribano.
Como se ha expuesto previamente, la designación de albacea al propio
escribano autorizante se realiza en testamento ológrafo anterior,
simultáneo o posterior.
TESTAMENTO. Juan TESTA. ESCRITURA VEINTICINCO. En
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a LOS DOS días del mes
de octubre de dos mil quince. Ante mí, Escribano Autorizante
comparecen en calidad de TESTADOR Juan TESTA, holandés,
soltero declara no estar en unión convivencial, DNI 93.879.789,
nacido el quince de Septiembre de mil novecientos sesenta y
ocho 1968, hijo de Julio Testa y Guillermina Marte, domiciliado
en la calle Perú 150, de esta Ciudad, COMO TESTIGOS Andrés
HOLAND, DNI 91.879.789, nacido el …, Felipe HOLAND, DNI
93.879.000, nacido el … , los dos nombrados en último término,
holandeses, solteros, y domiciliados en la calle Paunero 1050,
234
de esta Ciudad, y COMO INTERPRETE art. 2467 INCISO E y
302 CCCN, a quien acepto como tal, y atento padecer
limitaciones en su aptitud para comunicarse en forma oral por
no conocer el idioma nacional , Jacinto PICO, DNI 10.368.789,
soltero, nacido el … y domiciliado en la calle Paraná 150, de
esta Ciudad, todos de mi conocimiento personal , Y Testa
EXPONE: que viene por la presente a dictar en presencia de los
testigos Andrés Holand, Máximo Holand quienes entienden el
idioma castellano y holandés y en presencia del intérprete PICO
–su última y bien deliberada voluntad para después de su
muerte, y en este acto procede a indicarme en forma verbal,
con traducción simultánea. PRIMERO: Que se llama, como
queda dicho Juan Testa, que ha nacido el día 15 de Septiembre
de 1968 en Ámsterdam, en el Reino de Holanda. SEGUNDO:
Que es hijo de Julio Testa y Guillermina Marte, ambos vivos.
TERCERO: Que es de estado civil soltero y que no tiene
descendencia alguna. CUARTO: Que nunca antes ha otorgado
testamento en forma alguna. QUINTO: Que INSTITUYE como
ÚNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS de todos los bienes
que resultaren al momento de su deceso, a sus padres Julio
Testa y Guillermina Marte. SEXTO: En el supuesto en que los
instituidos herederos no pudieran o no quisieran aceptar,
instituye como herederos sustitutos a sus hermanos Rodrigo
Testa, DNI 95.789.789 y Aurelio Testa, DNI 8.789.789.
SÉPTIMO: Que instituye como HEREDEROS DE CUOTA a sus
hermanos Rodrigo y Aurelio Testa con respecto a la mitad de su
porción disponible, 1/ 4 a cada uno de ellos de todos sus bienes
que resultaren al momento de su fallecimiento. OCTAVO: Que
ha designado como albacea testamentario a su persona de
máxima confianza, quien será el encargado de ejecutar las
presentes disposiciones de última voluntad, con las más amplias
facultades que se estimen necesarias para el cumplimento de su
235
misión, en testamento ológrafo el cual declara es confirmado
expresamente y lo mantiene en dicho nombramiento artículo
2513 CCCN. LEO al testador en voz alta , a quien por todo lo
presenciado juzgo que se encuentra con visible lucidez de
espíritu y sano juicio y en perfecta razón, en presencia de los
testigos del acto: Felipe, y Máximo Holand quienes conocen al
testador lo ven a este y al testamento el cual no ha sido
interrumpido en forma alguna, el interprete leerá la versión en el
idioma del testador , firmando todos de conformidad ante mí,
haciéndolo el señor Felipe Holand a ruego, en los términos del
artículo 2480 del CCCN, de Juan Testa por declarar el testador
encontrarse imposibilitado de hacerlo por una lesión en su brazo
derecho, estampando su huella dígito pulgar derecha doy fe.
Huella digital testador.
Testigo 1.
Testigo 2.
Interprete 1.
Firma y Sello del Escribano Autorizante.
236
119 Artículo 31, inciso a: la capacidad general de ejercicio de la persona humana se presume,
aun cuando se encuentre internada en un establecimiento asistencial.
120 Artículo 2480.- Firma a ruego. Si el testador no sabe firmar, o no puede hacerlo, puede
hacerlo por él otra persona o alguno de los testigos. En este caso los dos testigos deben saber
firmar. Si el testador sabe firmar y manifiesta lo contrario, el testamento no es válido. Si sabiendo
firmar, no puede hacerlo, el escribano debe explicitar la causa por la cual no puede firmar el
testador.
121 Artículo 2444.- Legitimarios. Tienen una porción legítima de la que no pueden ser
privados por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito, los
descendientes, los ascendientes y el cónyuge.
Artículo 2491.- Sustitución. La facultad de instituir herederos o legatarios no importa el
derecho de imponer un sucesor a los instituidos. La disposición que viola esta prohibición no
afecta la validez de la institución, y tiene eficacia si puede valer en alguno de los dos casos del
párrafo siguiente.
El testador puede subrogar al instituido para el supuesto de que éste no quiera o no pueda
aceptar la herencia o el legado. La sustitución establecida para uno de esos casos vale para el
otro.
El heredero o legatario sustituto queda sujeto a las mismas cargas y condiciones impuestas al
sustituido si no aparece claramente que el testador quiso limitarlas al llamado en primer término.
122 Artículo 2505.- Legado de crédito. Legado de liberación. El legado de un crédito o la

liberación de una deuda comprende la parte del crédito o de la deuda que subsiste a la muerte del
testador y los intereses desde entonces. El heredero debe entregar al legatario las constancias de
la obligación que el testador tenía en su poder.
La liberación de deuda no comprende las obligaciones contraídas por el legatario con
posterioridad a la fecha del testamento.
123 Artículo 2279.- Personas que pueden suceder. Pueden suceder al causante:
a. las personas humanas existentes al momento de su muerte;
b. las concebidas en ese momento que nazcan con vida;
c. las nacidas después de su muerte mediante técnicas de reproducción humana asistida, con
los requisitos previstos en el artículo 561;
d. las personas jurídicas existentes al tiempo de su muerte y las fundaciones creadas por su
testamento.
124 Artículo 561.- Forma y requisitos del consentimiento. La instrumentación de dicho

consentimiento debe contener los requisitos previstos en las disposiciones especiales, para su
posterior protocolización ante escribano público o certificación ante la autoridad sanitaria
correspondiente a la jurisdicción. El consentimiento es libremente revocable mientras no se haya
producido la concepción en la persona o la implantación del embrión.
125 Artículo 146.- Personas jurídicas públicas. Son personas jurídicas públicas:
237
a. el Estado nacional, las Provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los municipios, las
entidades autárquicas y las demás organizaciones constituidas en la República a las que el
ordenamiento jurídico atribuya ese carácter;
b. los Estados extranjeros, las organizaciones a las que el derecho internacional público
reconozca personalidad jurídica y toda otra persona jurídica constituida en el extranjero cuyo
carácter público resulte de su derecho aplicable;
c. la Iglesia Católica.
126 Artículo 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:
a. las sociedades;
b. las asociaciones civiles;
c. las simples asociaciones;
d. las fundaciones;
e. las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f. las mutuales;
g. las cooperativas;
h. el consorcio de propiedad horizontal;
i. toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de
tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
127 Artículo 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el
inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe
ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de
oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la
conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Artículo 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:
a. el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b. en defecto de ellos, sus parientes.
128 Artículo 571, inciso c: de las disposiciones contenidas en actos de última voluntad,
aunque el reconocimiento se efectúe en forma incidental.
Artículo 573.- Caracteres del reconocimiento. El reconocimiento es irrevocable, no puede
sujetarse a modalidades que alteren sus consecuencias legales, ni requiere aceptación del hijo.
El reconocimiento del hijo ya fallecido no atribuye derechos en su sucesión a quien lo
formula, ni a los demás ascendientes de su rama, excepto que haya habido posesión de estado de
hijo.
238
129 Artículo 2479.- Requisitos. El testamento por acto público se otorga mediante escritura
pública, ante el escribano autorizante y dos testigos hábiles, cuyo nombre y domicilio se deben
consignar en la escritura.
El testador puede dar al escribano sus disposiciones ya escritas o sólo darle por escrito o
verbalmente las que el testamento debe contener para que las redacte en la forma ordinaria. En
ningún caso las instrucciones escritas pueden ser invocadas contra el contenido de la escritura
pública.
Concluida la redacción del testamento, se procede a su lectura y firma por los testigos y el
testador. Los testigos deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto sin interrupción, lo que
debe hacer constar el escribano.
A esta clase de testamento se aplican las disposiciones de los artículos 299 y siguientes.
130 Artículo 2462.- Testamento. Las personas humanas pueden disponer libremente de sus
bienes para después de su muerte, respetando las porciones legítimas establecidas en el Título X
de este Libro, mediante testamento otorgado con las solemnidades legales; ese acto también
puede incluir disposiciones extrapatrimoniales.
131 Artículo 571, inciso c: de las disposiciones contenidas en actos de última voluntad,
aunque el reconocimiento se efectúe en forma incidental.
Artículo 106, primer párrafo: Tutor designado por los padres. Cualquiera de los padres que
no se encuentre privado o suspendido del ejercicio de la responsabilidad parental puede nombrar
tutor o tutores a sus hijos menores de edad, sea por testamento o por escritura pública. Esta
designación debe ser aprobada judicialmente. Se tienen por no escritas las disposiciones que
eximen al tutor de hacer inventario, lo autorizan a recibir los bienes sin cumplir ese requisito, o lo
liberan del deber de rendir cuentas.
Artículo 61.- Exequias. La persona plenamente capaz puede disponer, por cualquier forma, el
modo y circunstancias de sus exequias e inhumación, así como la dación de todo o parte del
cadáver con fines terapéuticos, científicos, pedagógicos o de índole similar. Si la voluntad del
fallecido no ha sido expresada, o ésta no es presumida, la decisión corresponde al cónyuge, al
conviviente y en su defecto a los parientes según el orden sucesorio, quienes no pueden dar al
cadáver un destino diferente al que habría dado el difunto de haber podido expresar su voluntad.
132 Artículo 2646.- Testamento consular. Es válido el testamento escrito hecho en país
extranjero por un argentino o por un extranjero domiciliado en el Estado, ante un ministro
plenipotenciario del Gobierno de la República, un encargado de negocios o un Cónsul y dos
testigos domiciliados en el lugar donde se otorgue el testamento, teniendo el instrumento la
autenticación de la legación o consulado.
El testamento otorgado en la forma prescripta en el párrafo precedente y que no lo haya sido
ante un jefe de legación, debe llevar el visto bueno de éste, si existiese un jefe de legación, en el
testamento abierto al pie de él y en el cerrado sobre la carátula.
El testamento abierto debe ser siempre rubricado por el mismo jefe al principio y al fin de cada
página, o por el Cónsul, si no hubiese legación. Si no existe un consulado ni una legación de la
República, estas diligencias deben ser llenadas por un Ministro o Cónsul de una nación amiga.
El jefe de legación y, a falta de éste, el Cónsul, debe remitir una copia del testamento abierto o
de la carátula del cerrado, al ministro de Relaciones Exteriores de la República y éste, abonando
239
la firma del jefe de la legación o del Cónsul en su caso, lo debe remitir al juez del último
domicilio del difunto en la República, para que lo haga incorporar en los protocolos de un
escribano del mismo domicilio.
No conociéndose el domicilio del testador en la República, el testamento debe ser remitido por
el ministro de Relaciones Exteriores a un juez nacional de primera instancia para su
incorporación en los protocolos de la escribanía que el mismo juez designe.
133 Artículo 2467, inciso e: por ser el testador una persona que padece limitaciones en su
aptitud para comunicarse en forma oral y, además, no saber leer ni escribir, excepto que lo haga
por escritura pública, con la participación de un intérprete en el acto.
134 Artículo 2479.- Requisitos. El testamento por acto público se otorga mediante escritura
pública, ante el escribano autorizante y dos testigos hábiles, cuyo nombre y domicilio se deben
consignar en la escritura.
El testador puede dar al escribano sus disposiciones ya escritas o sólo darle por escrito o
verbalmente las que el testamento debe contener para que las redacte en la forma ordinaria. En
ningún caso las instrucciones escritas pueden ser invocadas contra el contenido de la escritura
pública.
Concluida la redacción del testamento, se procede a su lectura y firma por los testigos y el
testador. Los testigos deben asistir desde el comienzo hasta el fin del acto sin interrupción, lo que
debe hacer constar el escribano.
A esta clase de testamento se aplican las disposiciones de los artículos 299 y siguientes.
Artículo 299.- Escritura pública. Definición. La escritura pública es el instrumento matriz
extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer
las mismas funciones, que contienen uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las
escrituras públicas que expiden los escribanos es instrumento público y hace plena fe como la
escritura matriz. Si hay alguna variación entre ésta y la copia o testimonio, se debe estar al
contenido de la escritura matriz.
Artículo 302.- Idioma. La escritura pública debe hacerse en idioma nacional. Si alguno de los
otorgantes declara ignorarlo, la escritura debe redactarse conforme a una minuta firmada, que
debe ser expresada en idioma nacional por traductor público, y si no lo hay, por intérprete que el
escribano acepte. Ambos instrumentos deben quedar agregados al protocolo.
Los otorgantes pueden requerir al notario la protocolización de un instrumento original en
idioma extranjero, siempre que conste de traducción efectuada por traductor público, o intérprete
que aquél acepte. En tal caso, con el testimonio de la escritura, el escribano debe entregar copia
certificada de ese instrumento en el idioma en que está redactado.
135 Ver artículo 2479 en nota anterior.

Artículo 295.- Testigos inhábiles. No pueden ser testigos en instrumentos públicos:
a. las personas incapaces de ejercicio y aquellas a quienes una sentencia les impide ser testigo
en instrumentos públicos;
b. los que no saben firmar;
c. los dependientes del oficial público;
240
d. el cónyuge, el conviviente y los parientes del oficial público, dentro del cuarto grado y
segundo de afinidad; El error común sobre la idoneidad de los testigos salva la eficacia de los
instrumentos en que han intervenido.
136 Artículo 2444.- Legitimarios. Tienen una porción legítima de la que no pueden ser
privados por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito, los
descendientes, los ascendientes y el cónyuge.
137 Artículo 2448.- Mejora a favor de heredero con discapacidad. El causante puede
disponer, por el medio que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, además de la
porción disponible, de un tercio de las porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a
descendientes o ascendientes con discapacidad. A estos efectos, se considera persona con
discapacidad, a toda persona que padece una alteración funcional permanente o prolongada,
física o mental, que en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para
su integración familiar, social, educacional o laboral.
138 Artículo 306.- Justificación de identidad. La identidad de los comparecientes debe

justificarse por cualquiera de los siguientes medios:
a. por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en este caso, se debe
individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes
pertinentes;
b. por afirmación del conocimiento por parte del escribano.
139 Artículo 2491.- Sustitución. La facultad de instituir herederos o legatarios no importa el

derecho de imponer un sucesor a los instituidos. La disposición que viola esta prohibición no
afecta la validez de la institución, y tiene eficacia si puede valer en alguno de los dos casos del
párrafo siguiente.
El testador puede subrogar al instituido para el supuesto de que éste no quiera o no pueda
aceptar la herencia o el legado. La sustitución establecida para uno de esos casos vale para el
otro.
El heredero o legatario sustituto queda sujeto a las mismas cargas y condiciones impuestas al
sustituido si no aparece claramente que el testador quiso limitarlas al llamado en primer término.
140 Artículo 2489.- Derecho de acrecer. Cuando el testador instituye a varios herederos en
una misma cuota, o atribuye un bien conjuntamente a varios legatarios, cada beneficiario
aprovecha proporcionalmente de la parte perteneciente al heredero o legatario cuyo derecho se
frustra o caduca.
Los favorecidos por el acrecimiento quedan sujetos a las obligaciones y cargas que pesaban
sobre la parte acrecida, excepto que sean de carácter personal.
El derecho de acrecer se transmite a los herederos.
141 Artículo 2480.- Firma a ruego. Si el testador no sabe firmar, o no puede hacerlo, puede
hacerlo por él otra persona o alguno de los testigos. En este caso los dos testigos deben saber
firmar. Si el testador sabe firmar y manifiesta lo contrario, el testamento no es válido. Si sabiendo
firmar, no puede hacerlo, el escribano debe explicitar la causa por la cual no puede firmar el
testador.
241
CESIONES
26- CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS EN PAGO
DEUDORES
Martín BIS y Nelly TRIS, casados en primeras nupcias, y sus
dos hijos José y Matías, ambos solteros, por la suma de $
2.200.000
HIPOTECANTES:
MARTIN BIS y NELLY TRIS, por iguales partes, fallecidos,
tramitan las sucesiones en autos “Bis, Martin y Tris, Nelly s/
Sucesión ab intestato”, hay declaratoria de herederos a sus
hijos, pendiente de inscripción.
INMUEBLE (único bien en el acervo hereditario):
Frente a la calle El Salvador 150, Valuación Fiscal $ 350.000.
ACREEDORES:
Daniel Rioja, divorciado de primeras nupcias y Mariela Ortiz,
soltera, acreedores hipotecarios en primer grado de privilegio
sobre el inmueble individualizado por la suma de $ 1.100.000
cada uno. Pago instrumentado en pagarés hipotecarios, dos de
los cuales se han extraviado.
OBJETO:
En su calidad de deudores y herederos, José y Matías Bis
desean cancelar la deuda impaga realizando la cesión de sus
derechos hereditarios en las sucesiones relacionadas a título de
dación en pago para obtener la extinción de la obligación y la
cancelación de la hipoteca.
CONCURREN:
242
Todos por sí, a excepción de Mariela Ortiz por quien viene su
apoderado.
DEUDORES. HIPOTECANTES. INMUEBLES. ACREEDORES
Martín y Nelly, casados en primeras nupcias y sus dos hijos José y
Matías, ambos solteros, que declaran que no están en unión convivencial
alguna, han contraído una deuda. La misma, una vez individualizada, se
cancela sustituyendo la prestación original por otra nueva, es decir una
extinción por dación en pago (arts. 942 y 943).142 El crédito que puede ser
de cualquier naturaleza licita (art. 2187)143 fue garantizado con derecho
real de hipoteca sobre un inmueble de copropiedad de Martín y Nelly, los
padres, quienes revistieron la calidad de deudores junto con sus hijos e
hipotecantes. Fallecidos los padres, tramita su juicio sucesorio y se dicta
DH a favor de sus hijos. En el expediente es denunciado un único bien
inmueble sobre el cual recae la hipoteca mencionada, la cual fue además
complementada con la emisión e inscripción de pagares hipotecarios
inscriptos en el RPI antes del 1-8-15. Ante la pérdida de dos de ellos, y
como para su cancelación registral se exige la exhibición de la totalidad de
los mismos (art. 121 decreto 466-99. CABA)144 se recurre al
procedimiento reglado en el decreto Ley 5965-63 artículo 89.145 El
código reformado contiene una normativa específica para los títulos
valores. Se prevé el mecanismo para el deterioro, sustracción, perdida y
destrucción de títulos valores o de sus registros, (art. 1852-3-4)146 todo lo
cual no aplica a los pagarés hipotecarios que por su naturaleza están más
cerca de los pagarés comunes que de los títulos valores, para citar
analógicamente una solución más cercana.
La cancelación hipotecaria cuando hay pagarés registrados, puede
solicitarse por el tenedor de los mismos, concurriéndose al RPI, sin
necesidad de escritura pública ni de cancelación por escritura pública por
parte del acreedor. Si se optare por cancelarlos ante escribano, quien los
entregue debe exhibir la totalidad de los mismos y se dejará constancia por
el autorizante, que se los ha tenido a la vista y que se los inutiliza.
243
OBJETO
La cesión de derechos en forma genérica está contemplada a partir del
artículo 1614.147 En el artículo 1618148 se establece que debe otorgarse
por escritura pública, en primer lugar, la cesión de derechos hereditarios.
El contrato de cesión de herencia tiene su regulación autónoma a partir del
artículo 2302 hasta el 2309.149 El último de los mencionados aparta a la
cesión de bienes determinados, de las pautas de las demás cesiones de
herencia y las deriva a las del contrato que corresponde (compraventa si es
onerosa, donación si es gratuita, permuta si es cosa por cosa o dación en
pago que, si bien no es contrato, remite a su vez al contrato más afín).
También se establece que su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido
al cedente en la partición. En razón de ser dos los herederos que se
disponen a cancelar su deuda por la cesión de derechos en pago, en nuestro
caso se verá más adelante sobre dación en pago (con la pertinente renuncia
al art. 1798150 si así se considera pertinente), declaran que la disposición
del bien determinado tiene carácter de partición y adjudicación parcial
entre ellos y por partes iguales (aunque se supone que es el único bien
denunciado) siendo de aplicación el art. 2403,151 y en simultáneo realizan
la cesión de derechos y acciones a título de dación en pago y solicitan se
extinga la hipoteca y se cancele su inscripción registral.
En vista de la reforma que trae el CCCN, la anotación de las cesiones de
herencia (arts. 2302 al 2308152 ya que vimos el tratamiento especifico que
tiene la del art. 2309) no requiere anotación en el RPI y quedan derogadas
tácitamente las DTR 6 y 8 -99 CABA que exigían la solicitud de
certificaciones por inhibición y constancias de cesiones por el causante
(incluso en las instrumentaciones por la modalidad del tracto sucesivo
abreviado), siendo que la publicidad se plasma directamente en el propio
expediente sucesorio.
La reserva del derecho real de usufructo se podría realizar sin
inconvenientes por tratarse del régimen específico de cesión sobre bien
determinado. Si la cesión fuese de una universalidad la reserva del
244
usufructo solo podría formalizarse en los términos del artículo 2130 inciso
d,153 si el usufructo es de origen testamentario y si el juez así lo
considerara.
Si del título antecedente surge la tramitación del COTI, se solicitará la
exhibición del CBI, caso contrario se dejará constancia de la innecesaridad
de la misma. En CABA la cesión onerosa de derechos hereditarios en pago
sobre bien determinado tributa como si fuese una dación en pago, con lo
cual remitimos a explicaciones posteriores. De tratarse de una cesión de
universalidad, tributa solo el uno por ciento de impuesto local de sellos.
Concurren a otorgar la escritura los deudores herederos cedentes, José y
Matías, y los acreedores cesionarios, uno por sí y la otra por un apoderado
con poder especial con facultades expresas y (art. 375 inciso e)154
suficientes para el acto.
EN PAGO Y CONSECUENTE EXTINCIÓN DE HIPOTECA –
BIS JOSÉ Y MATÍAS FAVOR DE RIOJA DANIEL Y OTRA -
ESCRITURA VEINTISÉIS.––––––––––––––––––––––––– En la
Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los
DOS días del mes de Octubre del año dos mil Quince, ante mí,
Escribano Autorizante, COMPARECEN: por una parte José Bis,
nacido el …, DNI ............., CUIT .......... y Matías Bis, nacido el
…........, DNI …...... CUIT .........., ambos solteros y domiciliados
en …...... y por la otra parte Daniel RIOJA, divorciado de sus
primeras nupcias de Silvina Salgueiro, cuyo testimonio de
sentencia exhibe en original y agrego copia, DNI…CUIL nacido
.............., y Ricardo Maximiliano REH, casado con Lucia Soria
D.N.I. ............, CUIL ............, nacido el …ambos domiciliados
en …el ultimo en nombre y representación de Mariela ORTIZ,
soltera, nacida el …..... DNI .........., CUIT................., argentina,
vecina de esta ciudad en Cabrera 34 , lo que acredita con poder
general amplio de administración y disposición, con facultades
suficientes al folio 34 RN 45 CABA, cuyo original exhibe y copia
245
agrego, todos los comparecientes de mi conocimiento personal
art 306 inc. b, los de estado civil soltero declaran que no se
encuentran en unión convivencial.- INTERVIENEN por sus
propios derechos excepto el último de los nombrados quien
declara que su mandato se encuentra vigente, y en los
caracteres invocados EXPRESAN: 1- Que Martín Bis y su
cónyuge en primeras nupcias Nelly TRIS, junto con sus dos hijos
aquí presentes José y Matías Bis, son deudores de un contrato
de mutuo hipotecario por la suma de 2.200.000 Pesos a la fecha
impago. La garantía hipotecaria de la obligación relacionada se
constituyó por los hipotecantes Martín Bis y Nelly Tris, a favor
de Daniel Rioja y Mariela Ortiz por partes iguales 1.100.000
pesos cada uno, con respecto al inmueble ubicado en esta
Ciudad calle El Salvador 150 entre Bulnes y Coronel
Díaz,............ NOMENCLATURA CATASTRAL .......….. PARTIDA
INMOBILIARIA ............... VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA
$ 350.000. VIR $ 350.000. 2- Que habiendo fallecidos los
deudores hipotecantes, su juicio sucesorio tramita en el Juzgado
Nac. de primera instancia en lo civil nro. 59, en autos Bis Martín
y Tris Nelly s/Sucesión ab intestato, habiéndose dictado
declaratoria de herederos a favor de los aquí cedentes, la cual
se encuentra pendiente de inscripción, declarando José y
Matías Bis, que son los únicos y universales herederos y el
único bien del acervo sucesorio es el descripto. Agregan que
con el presente acto se dan por adjudicado el bien de referencia
en partes iguales y que no tienen reclamos que efectuarse entre
sí con relación al mismo. 2- Que han resuelto CEDER A TÍTULO
DE DACIÓN EN PAGO a favor de los acreedores Daniel Rioja y
Mariela Ortiz, la totalidad de los derechos y acciones
hereditarios que tienen y les corresponden en el sucesorio de
sus padres fallecidos con relación al inmueble ya descripto.
Asimismo se obligan por Evicción conforme el art. 2305 del
246
CCCN, realizan la tradición del inmueble a los acreedores,
quienes aceptan y declaran que se encuentran en posesión
legítima. 3- Los cesionarios aceptan la cesión en pago de la
deuda relacionada colocándose en el mismo lugar, grado y
prelación que sobre los derechos cedidos tenían los cedentes y
dan por TOTALMENTE EXTINGUIDA LA DEUDA Y
CANCELADA LA HIPOTECA citada previamente. 4- Atento a
que en la obligación hipotecaria fueron instrumentados sendos
pagarés hipotecarios, y dos de ellos fueron extraviados, se ha
cumplido con el procedimiento normado por el art. 89 del
decreto Ley 5965/63, exhibiéndose la totalidad del resto de los
otros pagarés, que tengo a la vista y que son inutilizados. 5- Las
partes asignan a la presente cesión en pago el precio de DOS
MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS, renunciando a todo
evento los cedentes a las acciones previstas por los arts. 1796 y
1798 del CCCN. Y yo el Autorizante, HAGO CONSTAR: 1) Que
conforme a los certificados de inhibiciones expedidos por el
Registro de la Propiedad Inmueble del día de ayer surge que no
existen anotadas cesiones anteriores de acciones y derechos
hereditarios a nombre de los causantes, y que los cedentes no
se encuentran inhibidos para disponer. Del certificado de
dominio surge la existencia de la hipoteca y la titularidad a
nombre de los fallecidos, cuyo juicio iniciado será culminado por
los cesionarios a quienes se faculta ampliamente para peticionar
la orden de inscripción en el RPI y proceder a la misma.
IMPUESTO DE SELLOS. Se retiene la suma del 3,6 % por
ciento del precio fijado a la cesión o sea la suma de…
IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES. Se
informa que al no haber dinero disponible para retener las partes
asumen el pago del mismo en tiempo y forma. COTI Se tramito
el mismo y se exhibe. CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS. No
247
surge deuda alguna. Todos declaran que no son personas
políticamente expuestas. Leo a los comparecientes quienes
firman de conformidad ante mí, doy fe.-
FIRMA JOSÉ BIS.
FIRMA MATÍAS BIS.
FIRMA DANIEL RIOJA.
FIRMA RICARDO MAXIMILIANO REH.
FIRMA ESCRIBANO AUTORIZANTE
248
CEDENTE: Señora de estado civil casada, que no conoce el
idioma nacional.
CESIONARIO: Una sociedad anónima que tiene por objeto la
realización de operaciones inmobiliarias, representada por el
presidente de su directorio.
CRÉDITO CEDIDO: Saldo de precio de la venta de una Unidad
Funcional y 1/8 parte indivisa de una unidad complementaria de
una finca sita en la Ciudad de Buenos Aires, garantizado con
hipoteca en primer grado sobre las mismas, cuyo monto
originario era de u$s 50.000, de los que ya se encuentran
abonados u$s 15.000, sin haberse otorgado escritura de
reducción y cancelación parcial, lo que tampoco se efectuará en
oportunidad de instrumentar la cesión.
La venta había sido efectuada por un señor de estado civil
viudo, quien falleció y había otorgado testamento ológrafo en el
que había legado al aquí cedente, con quien no tenía
parentesco, todos los créditos hipotecarios que se encontraran
vigentes al momento de su deceso e instituido por universal
heredera a una sobrina. El proceso sucesorio testamentario ya
fue tramitado, sin haberse realizado la respectiva registración.
PRECIO DE LA CESIÓN: u$s 32.500.
SE DEJA EXPRESA CONSTANCIA que la cesión es notificada
al día siguiente al deudor cedido, quien tiene domicilio en la
Ciudad de Buenos Aires y es inhabilitado por prodigalidad.
CEDENTE Y CESIONARIO. CRÉDITO CEDIDO
La cedente legataria de un crédito hipotecario, declara no conocer el
idioma nacional, por lo que se expresa por medio de una minuta y
traducción de la misma. Al ser el crédito un bien obtenido por legado y no
249
encuadrar en lo previsto por el artículo 456 no se requiere asentimiento
conyugal (art. 464, inc. b).155 La S.A. cesionaria representada por el
presidente de su directorio acepta el crédito cedido a su favor. Legitima su
actuación con la documentación habilitante tradicional y con un acta de
directorio específica para el otorgamiento. También puede el presidente
declarar bajo su responsabilidad que actúa dentro de la órbita del objeto
social, conforme art. 58 LGS156 y asumir ilimitada y personalmente la
infracción a tal manifestación.
La cesión corresponde al crédito, el objeto que se describe es el
instrumento del cual surge el mismo. Indirectamente se relaciona el
inmueble por tratarse de un crédito hipotecario, y el certificado de
dominio y el corresponde en las constancias notariales se basan en la
escritura por la cual el causante testador que efectúa el legado, vendió y
garantizó el saldo del precio con hipoteca sobre ese mismo inmueble
transmitido.
El deudor ha realizado pagos parciales, sin embargo, no es
imprescindible que se efectué la reducción del monto hipotecario ni la mal
denominada cancelación parcial (término justificado solo en la ley de
Prehorizontalidad hoy derogada, art. 128 Decreto 466-99). El certificado
de dominio publicita el negocio en gestión, aunque cierto sector
doctrinario opina que no es exigible solicitar el mismo en este tipo de
acto, siendo suficiente un informe de dominio para verificar simplemente
la vigencia de la hipoteca. En PBA la DTR 7-95 exige certificado de
dominio con reserva de prioridad.
La registración de la cesión se practica por la modalidad de tracto
sucesivo abreviado, y la relación al testamento aprobado en cuanto a sus
formas extrínsecas, la institución de herederos y el legado y la orden de
inscripción han de ser precisas en sus datos identificatorios y son
suficientes para su inscripción. Se solicitan certificado de inhibición por el
cedente y no se requiere constancia de cesión de derechos hereditarios por
el causante por tratarse de un legado testamentario.
250
La cesión de crédito en este supuesto no involucra a la de la cesión de la
posición contractual (art. 1636),157 excepto que así se lo negocie. La
diferencia fundamental entre ambas radica en que en la primera,
intervienen solo cedente y cesionario y se notifica al deudor cedido, lo
cual no implica aceptación ni conformidad. En la cesión de posición
contractual, la cual incluye la cesión de las acciones, créditos, derechos y
obligaciones, el consentimiento es un elemento constitutivo, no puede
faltar pues no se configura el contrato sin el mismo, es decir que
intervienen las tres partes ( deudor , acreedor y cesionario ).
PRECIO DE LA CESIÓN. IMPUESTOS Y NOTIFICACIÓN
El código fiscal de CABA en cuanto a impuesto de sellos grava el acto de
la cesión con el uno por ciento del monto de la misma, pero aclara que el
cálculo surge del precio o del monto de lo que reste del crédito, lo que sea
mayor. En este ejercicio, si el crédito era de US$ 50.000 y se pagó US$
15.000, y restan pagar US$ 35.000 que es superior a los US$ 32500 fijados
como precio, el impuesto se recauda sobre los 35.000 calculados al dólar
vendedor Banco Nación día hábil anterior a la escritura. Del mismo código
fiscal surge que no es necesario solicitar libre deuda por ABL.
Vigente todavía el Decreto 22-01 (y la Ley 25345) se prescribe que en
ocasión del otorgamiento de escritura pública por la que se constituya,
modifique, declaren o extingan derechos reales , el pago podrá ser
efectuado en efectivo ante el escribano. El decreto omitió la transmisión
de derechos reales, por lo que en las transmisiones de dominio se admite
que la extinción del vendedor y el nacimiento del dominio en el nuevo
adquirente es abarcativo de las operaciones comunes de compraventa. Con
la misma amplitud de interpretación, la cesión de crédito hipotecario
transmite derechos, y un nuevo acreedor subroga al cedente, y se admite el
pago en efectivo.
La notificación al deudor cedido (art. 1620)158 por instrumento público

o privado de fecha cierta irradia los efectos de la cesión respecto de
terceros desde que se realiza. Si se notifica por acta notarial (arts.
310/1/2)159 su requerimiento para llevarla a cabo al día siguiente a la
251
instrumentación de la cesión, puede surgir de la propia escritura o
manifestar los comparecientes que toman a su exclusivo cargo el trámite
respectivo. Si el interpelado deudor cedido padece alguna capacidad
restringida, o inhabilitación en principio no se exige la asistencia del
apoyo o sostén puesto que lisa y llanamente se trata de cumplir con la
diligencia y no reviste un acto de disposición ni gravamen (influye el
contenido de la sentencia que declaró la capacidad restringida o
inhabilitación (art. 48, CCCN) para definir si se requiere o no asistencia o
representación, aunque los requirentes del acto pueden no conocer esta
situación). La notificación puede darse por cumplida si el deudor cedido
concurre al acto, y si sufriese de alguna restricción a su capacidad luego
no podrá alegarla en virtud de lo establecido por el artículo 388,160 siendo
que su obrar se considera doloso en los términos de una manifiesta
indiferencia de los intereses ajenos (art. 1724). 161
En CABA, conforme lo habilita la Ley 404, se puede notificar por acta
complementaria al día siguiente del requerimiento efectuado en una
escritura posterior, y de esta manera eximirse de los requisitos formales de
las demás escrituras de llevar número, y comenzar en cabeza de folio (arts.
84 y 68 Ley 404).162 Otra alternativa puede ser labrar el acta en un
protocolo B, como tienen previsto algunas demarcaciones, las cuales
habilitan el desdoblamiento en Protocolo A para negocios jurídicos y B
para las actas de constatación, siendo posible que el requerimiento se haga
en el A y la diligencia se cumpla al día siguiente en el B.
CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. SALAS NAOMI A
FAVOR DE UNIVERSAL S.A. - ESCRITURA VEINTISIETE. En
la Ciudad de Buenos Aires, a los DOS días del mes de Octubre
del dos mil quince , ante mí, escribano autorizante
COMPARECEN por una parte Naomi SALAS, casada en
primeras nupcias con Pedro Soliz, DNI….CUIT…., nacida el 4/
4/56, domiciliada en …y por la otra parte, Juan SUAREZ, soltero
sin unión convivencial según lo declara , nacido el 25/8/62,
DNI…CUIT….., domiciliado en …ambos argentinos , la primera
252
quien por declarar que no conoce el idioma nacional y conforme
art. 302, CCCN, me exhibe una minuta en su idioma y su
traducción confeccionada por profesional en la materia,
legalizada por el colegio de traductores públicos de esta ciudad,
firma las mismas en este acto y las rubrico con mi firma y sello,
y las agrego a la presente, los dos comparecientes justifican sus
identidades exhibiendo documentos idóneos DNI cuyas copias
agrego, art. 306 inc. a, CCCN, INTERVIENEN: la primera por sí
y el segundo en nombre y representación y como presidente del
directorio de la sociedad UNIVERSAL SA, con domicilio legal en
calle Catamarca 189 CABA, CUIT 30-78787888-9 acreditando
su capacidad para este acto con la exhibición del estatuto social
y acta constitutiva según escritura 35 del 5/5/15 pasada al folio
79 RN 2 CABA, inscripta en IGJ el 6/6/15, nro. 123 libro 23 de
sociedades por acciones, original exhibe y copia se agrega.
Manifiesta bajo su responsabilidad que su cargo se encuentra
vigente, y que actúa dentro de los límites del objeto societario
en los términos del art. 58 de la LGS. Y en los respectivos
caracteres, y de acuerdo a la Minuta y su traducción EXPONEN:
1. Que Naomi Salas es propietaria de un crédito hipotecario que
le fuera legado y ha sido instrumentado en escritura de
compraventa con hipoteca de saldo de precio por u$s 50.000,
nro. 45 del 4/4/11 folio 89 RN 7 CABA, sobre una unidad
funcional 4 del edificio ubicado en Sarmiento 3434 CABA y la 1/8
parte indivisa de unidad complementaria I inscripta en el RPI el
5/5/11 FR 2- 234/ 4 y 1/8 UC I. Del saldo de precio garantizado,
ya se encuentran abonados US$ 15.000 según así lo manifiesta
la cedente, sin haberse otorgado escritura de reducción del
monto hipotecario. 2- Que CEDE el crédito hipotecario
mencionado a favor de UNIVERSAL S.A. por el precio total y
convenido de u$s 32.500 DÓLARES ESTADOUNIDENSES
TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS que se entregan en este
253
acto según decreto 22/01, otorgándose suficiente recibo. 3- En
consecuencia la cedente coloca a la cesionaria en su mismo
lugar, grado y prelación con subrogación en legal forma,
aceptándose la cesión y entregándose el título en el que consta
el crédito. 4- El cedente declara que garantiza la existencia y
legitimidad del crédito cedido y que la cesión comprende por sí
la fuerza ejecutiva del título que comprueba el crédito, y todos
los derechos accesorios conforme el art. 1628 CCCN. Asimismo
el cesionario manifiesta que los fondos utilizados para el pago
son lícitos, y ambos manifiestan que no son personas
políticamente expuestas, y que toman a su exclusivo cargo la
notificación al deudor cedido al día siguiente de la presente
escritura. Y YO ESCRIBANO AUTORIZANTE, hago constar: 1)
TÍTULO: LE CORRESPONDE, EL CRÉDITO HIPOTECARIO a
Luis Fuentes siendo de estado civil viudo, por escritura de venta
con hipoteca de saldo de precio a su favor según así resulta de
la escritura número 45 del 4-4-11, cuya primera copia se
inscribió en el Registro de la Propiedad del Inmueble, el 5-5-11
en la Matrícula F.R 2-234-4 y 1/8 UC I. Posteriormente
fallecido, se inició su juicio sucesorio que tramita en el
juzgado nacional de primera instancia nro. 59, expte.
333/15, caratulado Fuentes Luis s/Testamentaria, donde a
fojas 56 auto del 10/ 10/15 se declara válido en cuanto a sus
formas el testamento, de la protocolización del mismo
surge que fue instituida única y universal heredera una
sobrina del testador, Luisa Gomez, y que fue legado el
crédito hipotecario relacionado a favor de la aquí cedente
(transcripción literal de la institución de herederos y
legado…) A fjs. 66 por auto del 6/6/15 se ordena la
inscripción con respecto al crédito hipotecario. 2-
CERTIFICADOS REGISTRALES: con los certificados expedidos
254
por el Registro de la Propiedad Inmueble, con fecha de ayer,
bajo el número xxx el de dominio y xxx el de inhibición, SE
JUSTIFICA: que por el nombre de la cedente no surgen
inhibiciones y que el dominio consta inscripto como se ha
relacionado. ASENTIMIENTO CONYUGAL No se requiere
atento a ser el crédito cedido de carácter propio. IMPUESTO DE
SELLOS se retiene la suma del uno por ciento de u$s 35.000,
tomando como referencia la cotización del dólar vendedor Banco
Nación del día de ayer o sea la suma de …. $. Leo, a los
————————————
FIRMA NAOMI SALAS.
FIRMA DE PRESIDENTE DEL DIRECTORIO DE UNIVERSAL
S.A. ESCRIBANO.
255
28- CESIÓN DE DERECHOS DE BENEFICIARIO DE FIDEICOMISO
INMOBILIARIO
El Sr. Juan Armador de estado civil casado, adhirió en calidad
de BENEFICIARIO, el 4/4/2012 al contrato suscripto con la
sociedad ASTRA S.A. –Fiduciaria– sobre un fideicomiso que
tiene por finalidad desarrollar un emprendimiento inmobiliario,
consistente en la construcción de un edificio en Lavalle 3444,
CABA.
En virtud de dicha adhesión corresponde al Sr. Armador el
derecho a la adjudicación de la Unidad funcional Nº 11 del tercer
piso del edificio.
Se ha concluido la obra pero aun no se ha trasmitido la
posesión ni se les ha otorgado la escritura a los respectivos
beneficiarios.
Armador cede a Sergio Green, casado, los derechos sobre la
unidad en el precio de 120.000 dólares estadounidenses, del
cual se pagan u$s 60.000 en el acto en que se escriture el
inmueble a su favor y u$s 60.000 en seis cuotas mensuales,
iguales y consecutivas con un interés del 8 por ciento anual
sobre saldos deudores.
El crédito se garantiza con derecho real de hipoteca sobre el
inmueble.
Redacte la escritura mediante la cual se trasmite a Sergio
Green la propiedad del departamento y se garantice el crédito al
Sr. Armador.
En el presente supuesto, se concluye y extingue parcialmente por
adjudicación el fideicomiso inmobiliario con relación a los derechos
conferidos a beneficiario adherente a un fideicomiso con finalidad
inmobiliaria. El contrato reviste el marco jurídico y el título suficiente
256
para la transmisión de una unidad funcional, y Armador cede sus derechos
personales como beneficiario. La cesión de estos derechos no tiene
vocación registral, lo cual no es óbice para exigir el asentimiento conyugal
o convivencial (art. 456 y 522)163 sobre los derechos de la vivienda
familiar si fuese el caso. El contrato fue celebrado entre fiduciante y
fiduciario, este último se obliga frente al beneficiario o los adherentes
beneficiarios designados o incorporados por contrato. El derecho del
beneficiario, puede transmitirse por acto entre vivos o por causa de muerte
(art. 1671).164 Entendemos que se trata de una simple cesión y no de una
subespecie de la misma cesión de posición contractual (art. 1636),165
puesto que el beneficiario no es parte del contrato sino acreedor de
derechos, y por lo tanto solo se exige la notificación al deudor cedido (el
fiduciario que deberá cumplir frente al cesionario desde la notificación art.
1620166 la cual se formaliza en la misma escritura pues la S.A. fiduciaria
comparece por su representante legal a transmitir el dominio).
Así como el contrato de fideicomiso y la transmisión del dominio
fiduciario pueden no coincidir temporalmente, la extinción contractual y
la liquidación fiduciaria también pueden realizarse en distintas etapas. La
liquidación es un proceso que comienza cuando se cumple el plazo o
condición pactados según lo establecido. Más allá de las causales
normales de extinción conforme, art. 1697,167 esto es cumplimiento del
plazo o condición a que se ha sometido, o vencimiento del plazo máximo
legal, o la revocación del fiduciante si se ha reservado esta facultad,
también se admiten cualquier otra causal previstas en el contrato.
La cesión de los derechos del beneficiario se paga en el acto, lo que no es
sinónimo de pago en efectivo, sino del pago previsto por ley, cheque
cancelatorio, transferencia a cuenta, o antes del acto en diferentes partidas
inferiores al monto previsto por ley. La transmisión que le sigue a la
cesión, sí puede abonarse en efectivo, atento lo previsto por el Decreto 22-
01 (seguramente no habrá pago por la transferencia puesto que los
mismos, en general, son depositados en una cuenta a nombre del sujeto
257
fiscal fideicomiso que emprende la obra y solo se habilita la escrituración
una vez cumplidas todas las obligaciones).
En suma, la cesión de los derechos del beneficiario, la transmisión por
cumplimiento de la condición de construir el edificio, y la hipoteca sobre
el inmueble adquirido, en garantía del saldo de la cesión, se materializan
todo en la misma escritura de manera simultánea.
Siendo el cesionario, deudor hipotecario casado, corresponde el
asentimiento conyugal (art. 470).168
La registración del acto se realiza como transmisión de dominio por
extinción parcial de fideicomiso, lo cual se legitima aclarando en el rubro
17 de la minuta, que ingresa al RPI, en función de la cesión de los
derechos del beneficiario.
Impositivamente, la cesión está gravada solo por el impuesto local de
sellos con uno por ciento, como seguramente todavía no hay entrega de
posesión ya que el beneficiario no la obtuvo no corresponde analizar el ITI
o Ganancias. La transmisión simultánea sí está gravada con el impuesto a
las ganancias, siendo el fiduciario una S.A. y además tratarse de primera
transmisión de propiedad horizontal conforme art. 49169 Ley de
Ganancias. Asimismo insistimos, que al no haber dinero puede eximirse el
escribano de retener y trasladar la información al contribuyente. El
impuesto de sellos por la transmisión de dominio por adjudicación tributa
el 3,6 por ciento por la VFH, VIR o valor asignado, el que sea mayor. La
hipoteca también, en principio, está gravada porque no está exenta por el
saldo de precio ya que no se trata de una compraventa de inmueble, sino
de hipoteca en garantia del precio de una cesión. De todas maneras, al ser
tres actos los que están gravados y ser interdependientes el escribano
podría retener solo por el de mayor rendimiento fiscal, o ingresar los tres
pagos y luego reclamar el sujeto obligado ante la AGIP por aplicación de
este criterio. Al superar el precio de la cesión los 600.000 pesos se tramita
el COTI y se consignan sus datos en la escritura.
258
CESIÓN DE DERECHOS DE BENEFICIARIO DE
FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y TRANSMISIÓN DE
INMUEBLE POR EXTINCIÓN PARCIAL DE CUMPLIMIENTO
DE CONTRATO DE FIDEICOMISO. ARMADOR JUAN A
GREEN SERGIO Y ASTRA S.A. A GREEN SERGIO.
ESCRITURA VEINTIOCHO. –––
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la
República Argentina, a los DOS días del mes de OCTUBRE del
año dos mil quince, ante mí, escribano autorizante,
COMPARECEN, por una parte: Juan ARMADOR, casado en
primeras nupcias con Estela Miro, ……...; y por la otra Sergio
GREEN, casado en primeras nupcias con Ana Salvatore,….., y
por una tercera parte Martín CAMPOS, soltero sin unión
convivencial según lo declara , …… todos de mi conocimiento
personal, INTERVIENEN por sus propios derechos, haciéndolo
el último de los nombrados, en nombre y representación y en su
calidad de presidente del directorio de la sociedad denominada
ASTRA S.A.; personería que acredita con los siguientes
documentos, a saber: …….; la sociedad… concurre a este acto,
en su calidad de Fiduciaria del Contrato de Fideicomiso
denominado: “FIDEICOMISO LAVALLE 3444, con domicilio fiscal
en la calle Salguero 345, CABA, CUIT 30-9898988-9, constituido
por escritura pública número…. Las documentaciones
relacionadas, en sus respectivos testimonios y originales, han
sido tenidas a la vista, surgiendo de las mismas, facultades
suficientes para este acto, asegurándome el compareciente la
plena vigencia de las mismas, y en tal carácter, en la
representación invocada y acreditada, y conjuntamente con los
otros comparecientes, exponen: 1- Que con fecha 4/4/15, Silvio
Stein celebró en calidad de fiduciante con la sociedad Astra S.A.
en calidad de Fiduciaria un contrato de fideicomiso que tiene por
259
finalidad desarrollar un emprendimiento inmobiliario consistente
en la construcción de un edificio en calle Lavalle 3444 de esta
ciudad. En tal contrato se convino que los beneficiarios
adherentes tienen derecho a la adjudicación de unidades
funcionales de un edificio a construir en el terreno mencionado
cuya transmisión fiduciaria fue realizada e inscripta en el RPI.
Juan Armador adhirió según las cláusulas previstas en el
contrato y le fue asignada la transmisión por adjudicación de la
unidad funcional Nº 11 del tercer piso del edificio. Atento a que
se ha culminado la obra, Juan Armador CEDE a Sergio Green,
todos los derechos que le corresponden como beneficiario sobre
la unidad funcional 11 del edificio ubicado en Lavalle 3444 entre
Gascón y Gallo, por el precio TOTAL Y CONVENIDO DE
CIENTO VEINTE MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES
abonándose SESENTA MIL DÓLARES (u$s 60.000), los cuales
fueron depositados en la cuenta del cedente cuyo comprobante
exhiben y se da suficiente recibo. El saldo de SESENTA MIL
DÓLARES ESTADOUNIDENSES se abonará en la forma que
más adelante se indica. El crédito se garantiza con derecho real
de hipoteca sobre el inmueble que se deslindará. En
consecuencia de lo expuesto, y habiendo dado total
cumplimiento a las obligaciones asumidas, “ASTRA S.A.”, en su
carácter de Fiduciaria viene por la presente a TRANSMITIR EN
CARÁCTER DE ADJUDICACIÓN POR CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO DE FIDEICOMISO a favor de SERGIO GREEN
cesionario de los derechos del beneficiario Juan Armador como
antecede en esta escritura quien recibe de conformidad, bajo el
Régimen de Propiedad Horizontal, la plena propiedad, posesión
y dominio de la UNIDAD FUNCIONAL número 11 ubicada en el
tercer piso que forman parte del inmueble, que de acuerdo a
títulos se halla ubicado en Lavalle 3444 CABA entre Gascón y
Gallo, superficie total y cubierta de 150 mts. 2 Porcentual de 3.
260
NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción…, Parcela…,
Subparcelas. Las partes dejan constancia que la presente
transmisión de dominio por cumplimiento Y EXTINCIÓN parcial
del contrato de fideicomiso la realizan por el valor total y
convenido de CIENTO VEINTE MIL DÓLARES
ESTADOUNIDENSES (u$s 120.000), suma que ha sido
aportada en su totalidad, antes de ahora, según lo manifiesta la
sociedad fiduciaria en la cuenta bancaria que opera a tal efecto.
En consecuencia ASTRA S.A. en su calidad de Fiduciaria, se
notifica de la cesión y otorga por la presente y por dicha suma
suficiente recibo y carta de pago en legal forma y le transmite a
Sergio GREEN, todos los derechos de propiedad, posesión y
dominio que sobre la unidad relacionada tenía y le correspondía.
Las partes manifiestan que habiéndose dado pleno cumplimiento
a la manda fiduciaria oportunamente pactada al suscribir el
contrato de fideicomiso relacionado, adquiriendo el dominio
fiduciario de la unidad funcional descripta, para proceder luego a
su construcción y edificación en los términos y condiciones
pactados, se ha extinguido el dominio fiduciario de la unidad
objeto de este acto, hallándose la transmitente, en
consecuencia, plenamente legitimada a los efectos de proceder
a la transferencia plena y definitiva del dominio del inmueble
relacionado a favor del aquí cesionario. Impuesto el cesionario-
adquirente de los términos de la presente escritura, manifiesta
aceptarla por estar redactada de acuerdo a lo convenido,
agrega: a) Que se encuentra en posesión material de la unidad
adjudicada por tradición efectuada en este acto. HIPOTECA
POR SALDO DE PRECIO DE LA CESIÓN. EN ESTE ESTADO
Sergio Green grava con derecho real de hipoteca en primer
grado de privilegio a favor de Juan Armador quien acepta, por la
suma de SESENTA MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES (u$s
60.000) el inmueble recién adquirido, y se compromete a abonar
261
la suma citada en seis cuotas iguales mensuales y consecutivas
con un interés del ocho por ciento anual sobre saldos deudores.
El deudor deberá depositar en la cuenta nro. …., banco…., en
tiempo y forma y se compromete en los términos del art. 2195
del CCCN. Deberá contratar un seguro contra todo riesgo, y el
acreedor podrá declarar la caducidad de los plazos en caso de
mora. Las partes constituyen domicilios en ….. y se someten a
la competencia de los tribunales ...... En caso de ejecución la
base de la subasta será el monto de la obligación principal, la
misma será llevada a cabo dentro de la demarcación donde está
ubicado el inmueble, y el acreedor queda facultado para
proponer martillero. Se acepta que se pueda proceder de
acuerdo al título V de la Ley 24.441. Y el deudor AGREGA que
conoce la Resolución 11/11 y 49/13 de la Unidad de Información
Financiera (U.I.F.) y DECLARA BAJO JURAMENTO que los
fondos utilizados para realizar la presente cesión provienen de
actividades lícitas. Asimismo todos manifiestan con carácter de
declaración jurada no ser personas expuestas políticamente. LA
FIDUCIARIA agrega que no existiendo suma alguna de dinero a
ser percibida en este acto, declara bajo juramento, que en caso
de corresponder, practicará en tiempo y forma, la autoretención
del Impuesto a las Ganancias prevista en el artículo 14 de la
Resolución General 2139.- ATESTACIONES NOTARIALES. Yo,
escribano autorizante, dejo constancia: a) LE CORRESPONDE
al titular del dominio fiduciario, según escritura número…., de
fecha…, pasada ante mí, al folio …., de este Registro Notarial, a
mi cargo, la que en su Primera Copia fue inscripta ante el
Registro de la Propiedad Inmueble el … en la MATRÍCULA…, a
la vista para este acto, doy fe. Posteriormente afecto a
propiedad horizontal según escritura …….. b) De LOS
CERTIFICADOS solicitados, por el Registro de la Propiedad
Inmueble, bajo los números…. (dominio), y … (inhibiciones),
262
todos de fecha…., que se agregan a la presente, y cuyos
despachos las partes conocen y aceptan, resulta: Que la
Fiduciaria-Transmitente no se halla inhibida para disponer de
sus bienes y el constituyente de la hipoteca tampoco, y el
inmueble cuyo dominio consta en la forma relacionada, no
reconoce embargo, gravamen, hipoteca, ni ningún otro derecho
real.- c) De los demás certificados administrativos solicitados,
surge que no se reconocen deudas exigibles hasta el día de la
fecha, por impuestos, tasas y contribuciones.- d) Que la parte
transmitente me exhibe el correspondiente Certificado de Oferta
de Transferencia Inmobiliaria (COTI) otorgado por la AFIP, con
fecha…. bajo el número…, que en copia se agrega a la
presente. Que no se solicita el asentimiento conyugal por la
cesión de los derechos del beneficiario por no ser un acto que
encuadre en el art. 470 CCCN. A todo evento presente a este
acto desde su comienzo la cónyuge del constituyente de la
hipoteca (cesionario), Ana SALVATORE ….….., de mi
conocimiento personal art. presta el asentimiento conyugal a la
constitución del gravamen por el saldo de precio de la cesión
relacionada y presente también la cónyuge del cedente …de mi
conocimiento personal, declara que lo cedido no corresponde a
los derechos sobre vivienda familiar alguna y que de todas
maneras asiente la cesión de su marido. IMPUESTO DE
SELLOS. Se retiene el 3,6% de la transmisión por extinción
parcial de fideicomiso por el valor de $ …equivalente a la
cotización respectiva de 120.000 dólares estadounidenses del
día de ayer Banco Nación tipo vendedor. El fiduciario exhibe
contratación de seguro, y las partes EXONERAN al escribano de
cualquier inscripción de la presente cesión en IGJ. Leo a los
FIRMA DE CEDENTE.
263
FIRMA DE CESIONARIO.
FIRMA DE REPRESENTANTE DE SOCIEDAD FIDUCIARIA.
FIRMA DE CÓNYUGE DEL CONSTITUYENTE DE
HIPOTECA.
FIRMA CÓNYUGE DEL CEDENTE.
FIRMA Y SELLO DE ESCRIBANO AUTORIZANTE
264
142 Artículo 942.- Definición. La obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente
acepta en pago una prestación diversa de la adeudada.
Artículo 943.- Reglas aplicables. La dación en pago se rige por las disposiciones aplicables al
contrato con el que tenga mayor afinidad.
El deudor responde por la evicción y los vicios redhibitorios de lo entregado; estos efectos no
hacen renacer la obligación primitiva, excepto pacto expreso y sin perjuicio de terceros.
143 Artículo 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y
simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el
crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
144 Decreto 466/99, Artículo 121.- La cancelación del asiento hipotecario se hará con la
presentación de los pagarés o letras respectivos, acompañada de solicitud hecha en DOS (2)
ejemplares, firmada por el deudor hipotecario o por el tenedor de los documentos.
Los pagarés o letras serán inutilizados por el registrador, quien dejará constancia de la
cancelación practicada en el ejemplar de la rogación, que será devuelto al peticionario.
Cuando se otorgue escritura de cancelación deberá indicarse que se tuvieron a la vista los
pagarés o letras en su totalidad y que fueron inutilizados.
145 Decreto-ley 5965/63, Artículo 89.- En caso de pérdida, sustracción o destrucción de una
letra de cambio, el portador puede comunicar el hecho al girado y al librador y requerir la
cancelación del título al juez letrado del lugar donde la letra debe pagarse o ante el de su
domicilio. Deberá ofrecer fianza en resguardo de los derechos del tenedor. La petición debe
indicar los requisitos esenciales de la letra y, si se tratase de una letra en blanco, los que sean
suficientes para identificarla. El juez, previo examen de los antecedentes que se le proporcionen
acerca de la verdad de los hechos invocados y del derecho del portador, dictará a la brevedad un
auto indicando todos los datos necesarios para individualizar la letra de cambio y disponiendo su
cancelación; también autorizará su pago para después de transcurridos sesenta (60) días,
contados desde la fecha de la última publicación del auto respectivo, si la letra ya hubiese
vencido o fuese a la vista o desde el vencimiento, si éste fuese posterior a aquella fecha y
siempre que en el intervalo no se dedujese oposición por el tenedor. El auto judicial deberá
publicarse durante quince días en un diario del lugar del procedimiento y en uno del lugar del
pago, si no fuese el mismo, y notificarse al girado y al librador. No obstante la denuncia, el pago
de la letra de cambio al tenedor antes de la notificación del auto judicial libera al deudor.
146 Artículo 1852.- Ámbito de aplicación. Jurisdicción. Las disposiciones de esta Sección se
aplican en caso de sustracción, pérdida o destrucción de títulos valores incorporados a
documentos representativos, en tanto no existan normas especiales para tipos determinados de
ellos. El procedimiento se lleva a cabo en jurisdicción del domicilio del creador, en los títulos
valores en serie; o en la del lugar de pago, en los títulos valores individuales. Los gastos son a
cargo del solicitante.
La cancelación del título valor no perjudica los derechos de quien no formula oposición
respecto de quien obtiene la cancelación.
265
En los supuestos en que la sentencia que ordena la cancelación queda firme, el juez puede
exigir que el solicitante preste caución en resguardo de los derechos del adquirente del título
valor cancelado, por un plazo no superior a dos años.
Artículo 1853.- Sustitución por deterioro. El portador de un título valor deteriorado, pero
identificable con certeza, tiene derecho a obtener del emisor un duplicado si restituye el original
y reembolsa los gastos. Los firmantes del título valor original están obligados a reproducir su
firma en el duplicado.
Artículo 1854.- Obligaciones de terceros. Si los títulos valores instrumentaban obligaciones de
otras personas, además de las del emisor, deben reproducirlas en los nuevos títulos. Igualmente
debe efectuarse una atestación notarial de correlación.
Cuando los terceros se oponen a reproducir instrumentalmente sus obligaciones, debe resolver
el juez por el procedimiento contradictorio más breve que prevea la ley local, sin perjuicio del
otorgamiento de los títulos valores provisorios o definitivos, cuando corresponda.
147 Artículo 1614.- Definición. Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a
la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta
o de la donación, según que se haya realizado con la contraprestación de un precio en dinero, de
la transmisión de la propiedad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente, en tanto no
estén modificadas por las de este Capítulo.
148 Artículo 1618.- Forma. La cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en
que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual.
Deben otorgarse por escritura pública:
a. la cesión de derechos hereditarios;
b. la cesión de derechos litigiosos. Si no involucran derechos reales sobre inmuebles, también
puede hacerse por acta judicial, siempre que el sistema informático asegure la inalterabilidad del
instrumento;
c. la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública.
149 Artículo 2302.- Momento a partir del cual produce efectos. La cesión del derecho a una
Artículo 2303.- Extensión y exclusiones. La cesión de herencia comprende las ventajas que
pueden resultar ulteriormente por colación, por la renuncia a disposiciones particulares del
testamento, o por la caducidad de éstas.
No comprende, excepto pacto en contrario:
a. lo acrecido con posterioridad en razón de una causa diversa de las expresadas, como la
renuncia o la exclusión de un coheredero;
b. lo acrecido anteriormente por una causa desconocida al tiempo de la cesión;
266
c. los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante, distinciones
honoríficas, retratos y recuerdos de familia.
Artículo 2304.- Derechos del cesionario. El cesionario adquiere los mismos derechos que le
correspondían al cedente en la herencia. Asimismo, tiene derecho de participar en el valor íntegro
de los bienes que se gravaron después de la apertura de la sucesión y antes de la cesión, y en el
de los que en el mismo período se consumieron o enajenaron, con excepción de los frutos
percibidos.
Artículo 2305.- Garantía por evicción. Si la cesión es onerosa, el cedente garantiza al
cesionario su calidad de heredero y la parte indivisa que le corresponde en la herencia, excepto
que sus derechos hayan sido cedidos como litigiosos o dudosos, sin dolo de su parte. No
responde por la evicción ni por los vicios de los bienes de la herencia, excepto pacto en
contrario. En lo demás, su responsabilidad se rige por las normas relativas a la cesión de
derechos.
Si la cesión es gratuita, el cedente sólo responde en los casos en que el donante es
responsable. Su responsabilidad se limita al daño causado de mala fe.
Artículo 2306.- Efectos sobre la confusión. La cesión no produce efecto alguno sobre la
extinción de las obligaciones causada por confusión.
Artículo 2307.- Obligaciones del cesionario. El cesionario debe reembolsar al cedente lo que
éste pague por su parte en las deudas y cargas de la sucesión hasta la concurrencia del valor de la
porción de la herencia recibida.
Las cargas particulares del cedente y los tributos que gravan la transmisión hereditaria están a
cargo del cesionario si están impagos al tiempo de la cesión.
Artículo 2308.- Indivisión postcomunitaria. Las disposiciones de este título se aplican a la
cesión de los derechos que corresponden a un cónyuge en la indivisión postcomunitaria que
acaece por muerte del otro cónyuge.
Artículo 2309.- Cesión de bienes determinados. La cesión de derechos sobre bienes
determinados que forman parte de una herencia no se rige por las reglas de este Título, sino por
las del contrato que corresponde, y su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido al cedente
en la partición.
150 Artículo 1798.- Alcances de la repetición. La repetición obliga a restituir lo recibido,

conforme a las reglas de las obligaciones de dar para restituir.
151 Artículo 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos.

En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los
bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo
derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Igual solución se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha
tenido por efecto hacer cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos
bienes o ciertos herederos.
Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus
efectos a consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron
objeto de esos actos.
267
152 Ver transcripción en nota 149.
153 Artículo 2130, inciso d: el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo
es de origen testamentario.
154 Artículo 375, inciso e: constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre
inmuebles u otros bienes registrables.
155 Artículo 464, inciso b: los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o
donación, aunque sea conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la
comunidad por los cargos soportados por ésta...
156 LGS, Artículo 58.- Representación: régimen. El administrador o el representante que de

acuerdo con el contrato o por disposición de la ley tenga la representación de la sociedad, obliga
a ésta por todos los actos que no sean notoriamente extraños al objeto social. Este régimen se
aplica aun en infracción de la organización plural, si se tratare de obligaciones contraídas
mediante títulos valores, por contratos entre ausentes, de adhesión o concluidos mediante
formularios, salvo cuando el tercero tuviere conocimiento efectivo de que el acto se celebra en
infracción de la representación plural.
Eficacia interna de las limitaciones. Estas facultades legales de los administradores o
representantes respecto de los terceros no afectan la validez interna de las restricciones
contractuales y la responsabilidad por su infracción.
158 Artículo 1620.- Efectos respecto de terceros. La cesión tiene efectos respecto de terceros
desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de
las reglas especiales relativas a los bienes registrables.
159 Artículo 310.- Actas. Se denominan actas los documentos notariales que tienen por objeto
la comprobación de hechos.
Artículo 311.- Requisitos de las actas notariales. Las actas están sujetas a los requisitos de las
escrituras públicas, con las siguientes modificaciones:
a. se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y, en su caso,
la manifestación del requirente respecto al interés propio o de terceros con que actúa;
b. no es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el
requirente;
c. no es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a los
efectos de realizar las notificaciones, requerimientos y otras diligencias;
d. las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el objeto de la comprobación así
lo permita, deben ser previamente informadas del carácter en que interviene el notario y, en su
268
caso, del derecho a no responder o de contestar; en este último supuesto se deben hacer constar
en el documento las manifestaciones que se hagan;
e. el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por su
objeto no sea necesario;
f. no requieren unidad de acto ni de redacción; pueden extenderse simultáneamente o con
posterioridad a los hechos que se narran, pero en el mismo día, y pueden separarse en dos o más
partes o diligencias, siguiendo el orden cronológico;
g. pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar, de lo cual debe
dejarse constancia.
Artículo 312.- Valor probatorio. El valor probatorio de las actas se circunscribe a los hechos
que el notario tiene a la vista, a la verificación de su existencia y su estado.
En cuanto a las personas, se circunscribe a su identificación si existe, y debe dejarse
constancia de las declaraciones y juicios que emiten. Las declaraciones deben referirse como
mero hecho y no como contenido negocial.
160 Artículo 388.- Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa sólo puede declararse
a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcionalmente puede invocarla la
otra parte, si es de buena fe y ha experimentado un perjuicio importante. Puede sanearse por la
confirmación del acto y por la prescripción de la acción. La parte que obró con ausencia de
capacidad de ejercicio para el acto, no puede alegarla si obró con dolo.
161 Artículo 1724.- Factores subjetivos. Son factores subjetivos de atribución la culpa y el
dolo. La culpa consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación
y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar. Comprende la imprudencia, la
negligencia y la impericia en el arte o profesión. El dolo se configura por la producción de un
daño de manera intencional o con manifiesta indiferencia por los intereses ajenos.
162 Ley 404, Artículo 84.- Las actas protocolares complementarias se rigen, en su aspecto
formal, por las normas establecidas para las que constituyen documento matriz, salvo lo
dispuesto en el art. 68. Ver Texto y las demás excepciones que resultaren por su relación con el
documento que complementaren. Comenzadas al pie del documento matriz, podrán continuar en
la hoja siguiente.
Ley 404, Artículo 68.- Los documentos matrices deberán ordenarse cronológicamente,
iniciarse en cabeza de folio y llevar cada año calendario numeración sucesiva del uno en
adelante. No podrán quedar folios en blanco. Deberá consignarse, además, un epígrafe que
indique el objeto del documento y el nombre de las partes.
163 Artículo 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el
matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración
del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de
269
ellos con el asentimiento del otro.
Artículo 522.- Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido inscripta,
ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la
vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda.
El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta
comprometido.
Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad
del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que
continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción
de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno
de ellos con el asentimiento del otro.
164 Artículo 1671.- Beneficiario. El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica,
que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar
los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el
fiduciario o el fideicomisario.
Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se
benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, o
cuando uno u otros no llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o,
en su caso, designar beneficiarios sustitutos.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el
beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a
existir, el beneficiario debe ser el fiduciante.
El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos
o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el
derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes.
166 Artículo 1620.- Efectos respecto de terceros. La cesión tiene efectos respecto de terceros
desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de
las reglas especiales relativas a los bienes registrables.
167 Artículo 1697.- Causales. El fideicomiso se extingue por:

a. el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo
máximo legal;
b. la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no
tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los fideicomisos financieros después de
haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de deuda;
270
c. cualquier otra causal prevista en el contrato.
168 Artículo 470.- Bienes gananciales. La administración y disposición de los bienes

gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido.
Sin embargo, es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar:
a. los bienes registrables;
b. las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepción de las
autorizadas para la oferta pública, sin perjuicio de la aplicación del artículo 1824;
c. las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior;
d. los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.
También requieren asentimiento las promesas de los actos comprendidos en los incisos
anteriores.
Al asentimiento y a su omisión se aplican las normas de los artículos 456 a 459.
169 Ley de Ganancias, Artículo 49.- Constituyen ganancias de la tercera categoría:

a) Las obtenidas por los responsables incluidos en el artículo 69.
b) Todas las que deriven de cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de
empresas unipersonales ubicadas en éste.
c) Las derivadas de la actividad de comisionista, rematador, consignatario y demás auxiliares
de comercio no incluidos expresamente en la cuarta categoría.
d) Las derivadas de loteos con fines de urbanización; las provenientes de la edificación y
enajenación de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13.512.
... Las derivadas de fideicomisos en los que el fiduciante posea la calidad de beneficiario,
excepto en los casos de fideicomisos financieros o cuando el fiduciante-beneficiario sea un sujeto
comprendido en el título V. (Inciso incorporado a continuación del inciso d) por Ley N° 25.063,
Título III, art.4°, inciso n). - Vigencia: A partir de su publicación en el Boletín Oficial y surtirá
efecto para los ejercicios que cierren con posterioridad a la entrada en vigencia de esta ley o, en
su caso, año fiscal en curso a dicha fecha.)
e) Las demás ganancias no incluidas en otras categorías.
También se considerarán ganancias de esta categoría las compensaciones en dinero y en
especie, los viáticos, etcétera, que se perciban por el ejercicio de las actividades incluidas en este
artículo, en cuanto excedan de las sumas que la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA juzgue
razonables en concepto de reembolso de gastos efectuados.
Cuando la actividad profesional u oficio a que se refiere el artículo 79 se complemente con
una explotación comercial o viceversa (sanatorios, etcétera), el resultado total que se obtenga del
conjunto de esas actividades se considerará como ganancia de la tercera categoría.
271
PERMUTA
29- PERMUTA
PERMUTANTES:
Mario LUCHA, divorciado, sin hijos, transmite el dominio de
una finca, que fue sede de su VIVIENDA FAMILIAR. Le
pertenece por adjudicación del régimen de la comunidad
ganancial, la que se encuentra aprobada en el respectivo
proceso pero no inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Dicho bien, constituido en su momento en bien de
familia, originariamente fue adquirido por Mario Lucha siendo de
estado civil casado. El inmueble tiene una VFH $ 175.000 y se
encuentra gravado con una hipoteca de $ 50.000 constituida en
garantía de un préstamo por igual importe, cuyo plazo se
encuentra vigente, no teniendo sus modalidades prohibición de
enajenar. Por la misma escritura de permuta constituirá a favor
de su madre en forma gratuita el usufructo vitalicio del bien que
adquiere, sin dispensas.
Elba GALLO, casada (la que no es de conocimiento del
escribano autorizante de la escritura), quien tiene un hijo
incapaz, transmite el dominio del 100% de un local de negocio
sito en una galería comercial sometida al régimen de la
propiedad horizontal. A dicha Unidad Funcional le accede 1/3
parte indivisa de una Unidad Complementaria, destinada a
cochera, que no se transmite, por tanto, siendo propietaria de
otra unidad funcional sita en el mismo edificio, desea que esta
misma pase a acceder a esta última. Le pertenece:
a) ¼ parte indivisa por herencia de su padre; y
272
b) el resto de la Unidad Funcional que transmite, por compra
que hizo a su hermano, según escritura simultánea otorgada
ante el Escribano Julio Escriba, sin constancia alguna respecto
del origen del dinero empleado.
Se desea practicar el registro definitivo de la presente sin
esperar la previa inscripción de la escritura mencionada en el
inciso b. La VFH del bien es de $ 125.000.
NOTA:
I) De los certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
resulta: a) Que Mario Lucha es soltero, cuando en realidad el
verdadero estado civil, tal como resulta de su título antecedente,
es el consignado precedentemente. b) Que respecto de la ¼
parte indivisa de propiedad de doña Elba Gallo, se anotó el
28/2/2015 un embargo, habiéndose dictado resolución que
ordena su levantamiento al “solo efecto de escriturar”.
Al carecer del oficio de levantamiento y no reconociéndolo el
adquirente del bien, se deberá proceder en la forma que pueda
obtenerse ese resultado.
II) Doña Elba Gallo desea afectar a protección de la vivienda el
bien que recibe como contraprestación.
De la redacción de la escritura debe surgir la equivalencia de
las prestaciones.
COMPARECIENTES
A- Mario Lucha, divorciado y sin hijos, transmite a título de permuta lo
adjudicado en el expediente de su divorcio. En el convenio regulador
homologado judicialmente se ordenó la inscripción con relación al bien
inmueble que se da en cambio. La orden de servicio 20-83 de CABA,
establece que si en la causa judicial relativa a la adjudicación de un bien
inmueble por divorcio, se hubiere resuelto protocolizar las actuaciones, el
273
documento a registrar será el testimonio de la escritura de protocolización.
De ella resultarán las actuaciones, la sentencia firme, y el auto que designa
al escribano interviniente (similar DTR PBA 4-83). La protocolización
ordenada judicialmente no exige la transcripción total, excepto que así se
ordene, siendo suficiente receptar los datos necesarios para precisar la
identidad del documento protocolizado. El escribano designado en el
juicio acepta el cargo y retira las actuaciones en préstamo para cumplir
con su cometido170.
La orden de inscripción del convenio homologado y su relación
documental en la escritura de permuta, habilita a la disposición del mismo
en acto simultáneo con el otro inmueble que se recibe en cambio. Al ser
ganancial el origen del inmueble adjudicado, no se necesita el acuerdo
expreso de ambos ex cónyuges, salvo que se haya solicitado por parte
interesada e inscripto en el RPI la atribución preferencial de la vivienda en
el marco de la disolución del matrimonio (arts. 443, 444, 445).171 Esta
circunstancia mencionada, surge claramente del expediente relacionado, y
si ya se hubiere inscripto la adjudicación también surgirá del certificado
de dominio.
Con respecto a la afectación al régimen de bien de familia (ya derogado
aunque puede estar vigente la protección art. 7 y 244 primer párrafo), si
bien el art. 255 exige el asentimiento para la desafectación del cónyuge
ahora ex cónyuge, el mismo fue otorgado en el expediente, con lo cual se
procede a la desafectación parcial subjetiva del régimen y no se requiere la
comparecencia de la ex esposa. Reiteramos que el permutante,
adjudicatario, puede reservarse la subrogación del beneficio de protección
de la vivienda (art. 248)172 lo cual aquí resulta automático en virtud de
adquirir a título de permuta otro inmueble que puede declarar que será
destinado a vivienda (si es que el local que recibe admite este destino, o
alguno mixto, sino la reserva servirá para otra ocasión) y opta por la
continuación de la protección desde su origen.
El inmueble dado en cambio, tiene una VFH de $ 175.000 y está gravado
con una hipoteca de $ 50.000. Si está vigente este derecho real de garantía,
274
y no tiene dentro de sus modalidades condicionamientos para enajenar, se
infiere que no habrá cancelación simultánea, sino antes bien, un
reconocimiento de la hipoteca por parte del copermutante.
Mario Lucha, constituye derecho real de usufructo vitalicio del bien que
adquiere a favor de su madre, quien comparece al acto y acepta. Ya hemos
comentado las diferencias entre la constitución del usufructo (art. 2134)173
y la transmisión del derecho real de usufructo (art. 2142), y sus
consecuencias jurídicas.
La garantía suficiente que es optativa en la constitución, si se elige
aplicarla, puede cumplirse con la presencia de un fiador, un seguro de
caución, o cualquier garantía real o personal prevista legalmente.
B – Elba Gallo, quien justifica su identidad según el art. 306 inciso a,174
entrega una unidad funcional a la cual le accede una parte indivisa de una
complementaria, la que resuelve excluir de la permuta. Hasta ahora, los
reglamentos de propiedad contenían una nota de transcripción obligatoria
que surgía del plano MH –mensura horizontal– que limitaban la
disponibilidad de las unidades complementarias junto con las unidades
funcionales a las cuales se encontraban vinculadas o a vecinos titulares del
mismo edificio. Hoy por el art. 2056 inciso q,175 se permite que los nuevos
planos y reglamentos determinen eventuales prohibiciones para la
disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios. Si no está reformado el reglamento de propiedad en este
sentido, la permutante transmitirá solo la unidad funcional. La parte
indivisa de la complementaria, se justificará con un informe de dominio
que se es titular de otra unidad funcional en el edificio, rogando se
desvincule la UC de la UF permutada y que acceda a la otra de su
titularidad. Este tratamiento en el ámbito registral se da por rogación
expresada en las minutas de baja y de alta respectiva que ingresan en el
RPI.
CALIFICACIÓN DEL BIEN Y ASPECTOS REGISTRALES
El inmueble permutado por Elba Gallo fue adquirido primero por su
padre y fallecido este en la sucesión por acuerdo particionario se adjudico
275
ella ¼ y el resto a su hermano. Las ¾ partes de este último, las adquiere
Elba Gallo, siendo casada, por escritura simultánea, en el mismo acto en
forma coetánea con la actuación de otro escribano en la misma mesa. Este
tipo de instrumentación simultánea y su registración (art. 16 inciso D Ley
17801 y decreto 466-99 art. 36) se cumplen de manera autónoma sin
subordinar una registración a la otra. Si se debe ser muy claro en la debida
correlación de títulos y antecedentes para legitimar al disponente y que el
registro pueda calificar la legitimación del mismo.
El bien transmitido por Elba Gallo, es calificado como propio, a la luz
del nuevo artículo 464 inciso K,176 por ende el inmueble que le ingresa por
la permuta tendrá la misma categoría.
De los certificados del RPI surge mal consignado el estado civil de uno
de los copermutantes, lo cual se rectifica a rogación del titular registral en
la propia escritura o en forma autónoma antes o posteriormente al acto
(art. 73 DR 466-99). El certificado de dominio de la ¼ parte indivisa de
Elba Gallo, informa un embargo que no es reconocido por el
copermutante, ya se encuentra levantado al solo efecto de escriturar (art.
147 DR 466-99) y se inscribirá el mismo con el oficio respectivo, o la
transcripción del auto de levantamiento sujeto a la escrituración,
transcribiendo la resolución respectiva en la escritura por la DTR CABA
1-98 o PBA 9-02 y 7-10. Por el ¾ parte indivisa que adquiere Elba Gallo,
se puede relacionar en la escritura el certificado de dominio solicitado por
el escribano interviniente en la instrumentación simultánea.
El bien adquirido por Elba Gallo, contiene una hipoteca que se reconoce,
y al declarar su voluntad de afectarlo a la protección de la vivienda, por
aplicación del artículo 250177 el marido debe prestar expresa
conformidad. De todas formas, si bien el esposo no tendría que
comparecer para dar el asentimiento para la permuta por el artículo
456178 al tratarse de un bien propio, se puede aprovechar su
comparecencia para aclarar que lo transmitido por su mujer no es la
vivienda familiar.
276
EQUIVALENCIA DE LAS PRESTACIONES. RENUNCIAS.
ASPECTO IMPOSITIVO
En el contrato de permuta (art. 1172)179 la transferencia del dominio de

cosas supone una equivalencia de las prestaciones. Caso contrario las
partes resuelven la compensación para restablecer el equilibrio con los
límites establecidos por el art. 1126180 (si el precio consiste parte en dinero
y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la
cosa y de compraventa en los demás casos).
Se diferencia de la donación mutua, en que la permuta es a título
oneroso, en cambio en el acto gratuito para ser distinguido, debe surgir
claramente el animus donandi.
El contrato de permuta, entonces puede carecer de estimación de valores
asignados, más allá de las referencias a los valores de plaza, VIR o VFH
que pueden influir en la aplicación impositiva y ser tomadas en cuenta
voluntariamente para establecer las compensaciones. Si en la consigna se
solicita expresar la razón por la cual las partes entienden que sus
inmuebles tienen valores intercambiados equivalentes, tendremos que
exponer las mismas. Se desprende de los datos proporcionados que las
VFH descontando la hipoteca que se reconoce, redunda en valores
equivalentes.
En materia impositiva el tratamiento de la permuta es complejo.
Depende en primer lugar de los sujetos intervinientes; si ambos son
personas físicas se aplica las normas del ITI sobre el particular, pero si
una parte esta alcanzada por ganancias se le aplican sus normas. También
influye si se han determinados los valores, caso contrario, se recurre a
valores de referencia de plaza, y si hay o no compensaciones para realizar
entre los copermutantes.
En materia de ITI, la norma establece que se retiene a ambos por la
prestación intercambiada de mayor valor. Recordamos que si no hay
dinero disponible el escribano informa y las partes podrán exhibir el
comprobante de auto retención, suministrar los fondos (art. 12 RG AFIP
2141), o abonar el importe en tiempo y forma luego de la escritura (sin
277
perjuicio que ambos o alguno de ellos tramite el certificado de no
retención ante la AFIP). En el caso de ambos pemutantes empresas,
sociedades, o comerciantes que hacen explotación por cuenta propia y
habitualidad, no hay ganancias, pues ingresa y egresa un bien, y el
escribano solo actúa como agente de información. Si hubiere
compensación en dinero, se retendrá el tres por ciento si el dinero ingresa
al sujeto alcanzado por ganancias (art. 15 RG Afip 2139).
Elba Gallo al transmitir un local de negocios, si no declara lo contrario se
deduce que lo explota personalmente y con habitualidad así que está
alcanzada por el impuesto a las ganancias en esta permuta lo cual implica
no retención.
Con relación al impuesto de sellos, la regla es que se recauda por la
SEMISUMA de los valores mayores declarados (valores asignados, VFH,
o VIR de cada inmueble lo que sea mayor). Si existe una compensación en
dinero, esta se trata aparte y la alícuota del 3,6 por ciento sobre la misma
se le agrega a la semisuma. En caso de exención del impuesto de sellos por
declaración jurada en la escritura de única propiedad –justificado con un
informe registral que acredita la ausencia de otras propiedades en CABA–
destino vivienda familiar y de ocupación permanente, solo se tomará para
la cuenta de la semisuma el excedente de $ 975.000.
Por último, para evitar la imperfección del título los copermutantes
renuncian recíproca y expresamente en la escritura, a reclamarse en caso
de evicción, ya que el vencido en la propiedad de la cosa que le fue
transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio. Puede no
obstante, pactarse la restitución del valor y los daños al tiempo de la
evicción (art. 1174).181
PERMUTA. INSCRIPCIÓN DE LIQUIDACIÓN Y
ADJUDICACIÓN DEL RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD
GANANCIAL. DESVINCULACIÓN DE UNIDAD
COMPLEMENTARIA. CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SIN
DISPENSAS. DESAFECTACIÓN DE BIEN DE FAMILIA.
278
RECONOCIMIENTO DE HIPOTECA. LEVANTAMIENTO DE
EMBARGO DTR 1/98. RECTIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL Y
AFECTACIÓN A PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA. LUCHA
MARIO A FAVOR DE GALLO, ELBA Y USUFRUCTO A FAVOR
DE LUCÍA ESTEVEZ- ESCRITURA VEINTINUEVE.
––––––––––––––––––––––––––––---------------------––– En la
Ciudad de Buenos Aires, Capital Federal de la República
Argentina, a los dos días del mes de Octubre de dos mil quince,
ante mí, Escribano Público Autorizante comparecen: Por una
parte Mario Lucha, divorciado de sus primeras nupcias de Irene
Taboada, según testimonio de la sentencia la cual se encuentra
consentida y firme, que en original exhibe y se agrega ….,
RUEGA SE RECTIFIQUE SU ESTADO CIVIL que por error se
ha consignado en el RPI como soltero, siendo que al adquirir era
casado de quien actualmente se encuentra divorciado como se
ha consignado; por otra parte LOS CÓNYUGES EN PRIMERAS
NUPCIAS Elba GALLO, ….................. y Federico Pinedo, …..
…................ y por una tercera parte Lucía ESTEVEZ
…............., viuda de sus primeras nupcias de Fernando Lucha,
acredita su estado civil exhibiendo la respectiva acta de
defunción expedida por el Registro de Estado Civil y Capacidad
de las Personas CABA, original exhibe y copia anexo. Todos los
comparecientes justifican sus identidades exhibiendo los
correspondientes DOCUMENTOS IDÓNEOS DNI que en copia
se agregan, intervienen por sí y EXPRESAN: 1- MARIO LUCHA
Y ELBA GALLO SE TRANSMITEN RECÍPROCAMENTE a
TÍTULO DE PERMUTA los siguientes inmuebles: a) de titularidad
del primero UNA FINCA ubicada en esta ciudad en la calle
VALLE 344 entre las de …....................…. La misma se
encuentra gravada con derecho real de hipoteca por $ 50.000
constituida por un préstamo de igual importe, cuyo plazo está
279
vigente y no contiene dentro de sus modalidades prohibición de
enajenar, y afectada al régimen de bien de familia, beneficio que
su titular en este acto RENUNCIA Y DESAFECTA del régimen
previsto por la Ley 14.394, y realiza la reserva de la protección
de la vivienda por subrogación real del artículo 248 CCCN para
el futuro y b) de titularidad de Elba Gallo, un local de negocio
sito en una galería comercial sometida al régimen de propiedad
horizontal, ubicada en Yerbal 234 entre San Luis y Gorriti, UF
CUATRO, planta baja, superficie total y cubierta de
…......................… a dicha UF 4 le accede 1/3 parte indivisa de
LA UC UNO destinada a cochera que no se transmite, por tanto
siendo propietaria de otra unidad funcional sita en el mismo
edificio, la UF CINCO, RUEGA que la misma pase a acceder a
esta última, todo lo cual se justifica con la exhibición del título de
propiedad de la UF 5 y el informe de dominio del RPI del día de
ayer que acredita tal situación. Solicita que la parte indivisa de la
UC I citada se proceda a dar de baja de la matrícula originaria y
se dé de alta y se vincule a la matrícula de la UF 5, FR 444/5.
NOMENCLATURAS CATASTRALES: INMUEBLES A Y B
RESPECTIVAMENTE: Circunscripción 1/1, Sección 72/56,
Manzana 87/34, Parcela 1e/3. Valuaciones fiscales
Homogéneas: $ 175.000 y 125.000-. Partidas N° 685413 DV 00
y 1.444.555 DV 4. LES CORRESPONDE: A) 1- A Mario Lucha
por compra que efectuara siendo de estado civil casado por
escritura 101 el día 16 de mayo de 2002 otorgada ante mí al
folio 271 de este RN a mi cargo, de lo cual se tomó razón en el
Registro de la Propiedad Inmueble el 12/6/2002 en la Matrícula
FR 1-68900. 2º. Posteriormente iniciado su juicio de divorcio en
los autos Lucha Mario c/ Taboada Irene, juzgado Nº 34, EXPTE.
333/ 10 se presentó acuerdo particionario de liquidación de
sociedad conyugal, el cual fue homologado a fjs. 56 por auto del
3/3/12, y a fjs. 66 por auto del 5/8/15 se ordenó la inscripción en
280
el RPI de la adjudicación del inmueble objeto de esta escritura a
Mario Lucha, surgiendo de las actuaciones la DESAFECTACIÓN
PARCIAL SUBJETIVA del régimen de bien de familia declarada
por Irene Taboada, y que el inmueble adjudicado fue vivienda
familiar pero ya no lo es atento a la adjudicación efectuada,
original del expediente que tengo a la vista y copias de lo
relacionado agrego. B) A Elba Gallo, 1- por escritura de
adjudicación y partición de Herencia, de fecha …................
inscripta ......................…. en la cual le correspondió un 1/4 del
inmueble aquí permutado y el resto a su hermano Julián Gallo.
2- Los otros ¾ los adquiere de su hermano en ESTE ACTO por
escritura simultánea otorgada ante el escribano Julio ESCRIBA,
RN 45 CABA, folio 56, la cual se inscribirá EN FORMA
AUTÓNOMA E INDEPENDIENTE DE LA PRESENTE en un todo
de acuerdo con el art. 37 del decreto 466/99. CERTIFICADOS:
solicitados para este otorgamiento al Registro de la Propiedad
Inmueble, de fecha de ayer (inhibiciones, dominios) se acredita
respectivamente: que no se registran inhibiciones a nombre de
los contratantes; el dominio consta conforme lo relacionado; lo
enajenado no reconoce gravámenes, restricciones e
interdicciones. Con excepción de: 1- bien de familia informado
en el asiento 22 del Certificado de dominio de la finca de Mario
Lucha el cual renuncia en este acto. 2- Una hipoteca por un
monto de 50.000 PESOS según escritura ….......... DICHA
HIPOTECA LA RECONOCE LA COPERMUTANTE ELBA
GALLO. 3- 4- Un embargo trabado sobre el ¼ indiviso de la
unidad funcional local de negocio, galería comercial, datos de
anotación …................. habiéndose dictado en autos
…................ expediente …./15, a fojas 78 auto del 9/9/15 por el
cual se ordena el LEVANTAMIENTO AL SOLO EFECTO DE
ESCRITURAR, el cual transcripto en su parte pertinente reza ….
Nos Aires procédase conforme al art. 147 decreto 466/99 a
281
levantar el embargo trabado al solo efecto de escriturar la
operación de permuta ante el escribano ….................. Hay una
firma, un sello, JUEZ. El levantamiento de la medida se
inscribirá de acuerdo a la DTR 1/98. CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS. Surge la inexistencia de deudas.
SEGUNDO: LOS CONTRATANTES DECLARAN: a) que aceptan
las transmisiones a título de permuta renunciando a las acciones
de reivindicación, art. 1174 CCCN, pactando alternativamente el
pago en valores si fuera correspondiente; b) que tienen
posesión real y efectiva respectivamente por tradición efectuada
antes de ahora a su entera satisfacción. EN ESTE ESTADO,
Mario LUCHA, constituye derecho real de usufructo gratuito y
vitalicio a favor de su madre Lucía Estevez QUIEN ACEPTA, a
quien le transmite los derechos inherentes al dominio útil, y
quien declara encontrarse en posesión legítima a título de
usufructuaria y cumple con la obligación de otorgar garantía
suficiente exhibiendo comprobante de DEPÓSITO EN BANCO
CIUDAD POR LA SUMA DE PESOS TREINTA MIL en los
términos y alcances del art. 2139, CCCN. Por su parte, Elba
Gallo declara su voluntad de afectar al régimen de protección de
la vivienda bien el inmueble adquirido en contraprestación, para
lo cual DECLARA BAJO JURAMENTO ….......................….
justifica el vínculo con …................. Y LOS COPERMUTANTES
AGREGAN: Que con relación a la EQUIVALENCIA DE LAS
PRESTACIONES, se asigna a ambos inmuebles el valor de $
125.000, tomando como base sus valuaciones fiscales
homogéneas siendo PESOS CIENTO SETENTA Y CINCO MIL
($ 175.000) y el otro inmueble por la valuación fiscal los $
50.000 cincuenta mil pesos con el reconocimiento de la hipoteca
sobre el inmueble de mayor valor asignado. 1) IMPUESTO A LA
TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: Al no haber posibilidad física
de retener dinero, informo a Mario Lucha acerca del deber de
282
abonar en tiempo y forma el 1,5% de la prestación. IMPUESTO
A LAS GANANCIAS. Al no haber compensación en dinero por la
transmisión del local de negocio de la galería comercial, se
informará la presente operación. IMPUESTO DE SELLOS. Se
retiene el 3,6% de la SEMISUMA de los valores asignados a
ambos inmuebles o sea ….. Las partes agregan que no son
personas políticamente expuestas, y que en ninguno de los
inmuebles está radicada la vivienda familiar. PRESENTE A ESTE
ACTO DESDE UN COMIENZO, Federico PINEDO, cónyuge de
Elba Gallo, con ella domiciliado, DNI ................…, nacido el
..........… de mi conocimiento personal PRESTA A TODO
EVENTO LA CONFORMIDAD PREVISTA POR EL ART. 250
CCCN por el reconocimiento de hipoteca en simultáneo con la
afectación a la protección de la vivienda LEO A LOS
COMPARECIENTES QUIENES FIRMAN DE CONFORMIDAD
ANTE MÍ, DOY FE.
FIRMA DE MARIO LUCHA.
FIRMA DE ELBA GALLO.
FIRMA DE LUCÍA ESTEVEZ.
FIRMA DE FEDERICO PINEDO.
ESCRIBANO AUTORIZANTE. FIRMA Y SELLO
283
30- PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES A CONSTRUIR
El terreno es de propiedad de Eugenio y está ubicado en
Avellaneda 445 de esta ciudad, designado como parcela 4 de la
manzana 255, mide 20 mts. por 50 mts., con superficie de 1000
mts2, lindando por su frente al Norte con Avenida Jujuy, por el
costado Este con parcela 3, por su contrafrente al Sur con
parcela 8 y por su costado al Oeste con parcela 5. La
constructora permutante es LA CONSTRUCTORA S.A. con
domicilio en esta ciudad, cuyo objeto social es la
comercialización de productos agrícolas. Las futuras unidades
serán una funcional que deberá tener 500 mts2 cubiertos, y una
complementaria ubicada en el fondo del terreno, con una
superficie cubierta de 200 mts2. El co-permutante Eugenio,
divorciado de sus primeras nupcias con Alejandra, domiciliado
en la ciudad de La Plata. La unidad funcional será inmueble
dominante de una servidumbre real de tránsito sobre otras dos
unidades. Se constituye hipoteca del terreno en garantía del
cumplimiento de entregar la unidad funcional.
El terreno es propiedad de Eugenio, actualmente divorciado de sus
primeras nupcias, quien lo adquirió de soltero. La constructora que se
propone levantar un edificio es una S.A., con un objeto social
notoriamente extraño a la construcción, aun sin haber modificado su
objeto en el estatuto, puede obligar a la sociedad con la exhibición de un
acta de asamblea extraordinaria que justifique el emprendimiento que se
propone concretar. El contrato atípico que se celebra tiene puntos de
aplicación con lo normado sobre el contrato de obras y servicios (art.
1251),182 y también con los de permuta y cláusulas articuladas con otros
contratos como puede ser arbitraje, garantías, posible afectación a
propiedad horizontal, convenios sobre derecho de sobreelevar o real de
superficie. En concreto el entramado modelado por la autonomía de la
voluntad, tiene como meta asegurar que las futuras unidades que se
284
planean construir, algunas de ellas queden para la S.A constructora y otras
se entreguen al titular del terreno que lo trasmite, en vista a una
contraprestación en determinadas cantidad de unidades.
Los encuadres jurídicos que se combinen pueden variar desde un
fideicomiso, hasta la constitución de una sociedad libre para este fin
(Sección IV LGS), o contratos asociativos (arts. 1442 y siguientes)183 o
una combinación de figuras jurídicas en función del negocio inmobiliario
a llevarse a cabo. Por definición, hoy la permuta alude al dominio de cosas
que no sean dinero, y remite supletoriamente en lo no previsto (que son
solo 3 artículos) a las normas de la compraventa, siendo posible entonces
acudir a las reglas de la compraventa futura (art. 1131184 y pactar las
garantías y sanciones para el caso de incumplimiento).
Las cláusulas del contrato contienen reglas sobre la construcción de la
obra, sus etapas, materiales, seguros, árbitros en caso de litigio, garantías
y sanciones por incumplimientos. La garantía real es apreciada como de
mayor efectividad, por esto la hipoteca sobre el mismo inmueble que se
transmite asegura la construcción del edificio y la entrega de las unidades.
Una vez terminado el edificio y afectado a propiedad horizontal se pacta
que la hipoteca se traslada del terreno a la unidad comprometida en la
contraprestación, permitiendo que se obtenga liquidez para terminar la
obra vendiendo las unidades no hipotecadas y al mismo tiempo tener la
certeza que solo se cancelará la hipoteca si se cumple con la entrega al
transmitente del terreno (art. 126-7 decreto CABA 466-99).185 La
obligación garantizada debe ser estimada en dinero por las partes para
lograr la inscripción en el RPI (art. 2189 primer párrafo). 186
Dentro del contrato se prevé que una de las unidades funcionales,
suponemos que la de mayor extensión, será inmueble dominante de una
servidumbre real de tránsito sobre otras dos unidades. Solo remarcamos
que, se tendrá que considerar que por la definición del CCCN art. 2162,187
la servidumbre se establece entre dos inmuebles y que concede al titular
del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
AJENO. Además la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una
285
parte material del inmueble ajeno. En consecuencia, desaparece la
posibilidad prevista por el código ya derogado sobre la servidumbre del
propietario, llamada por destino de padre de familia y utilizada
frecuentemente en materia de propiedad horizontal cuando había un único
titular del edificio y se exigía para la aprobación de planos la constitución
de servidumbres entre algunas unidades funcionales.
El nuevo derecho real de superficie, también puede resultar una
herramienta viable, constituyendo el derecho para construir sobre el
terreno a favor del inversor y pactando que a la extinción algunas unidades
funcionales se transmitirán a quien construye y otras en contraprestación
para quien aporta el terreno (art. 2114 y concordantes),188 en el marco de
lo habilitado por el art. 2126.189
En armonía con el encuadre jurídico que se haya elegido por las partes,
se aplicarán las reglas impositivas. Tanto en CABA como en PBA, se
visualiza este contrato como permuta, en esta última demarcación hasta
tiene en el índice del nomenclador (Código 116), y se la denomina como
permuta por UF a construir y transferencia UF construida (Código 117).
En CABA por un dictamen técnico de AGIP del 4-6-14 (IF-2014-06769678
–DGANFA) se concluye que “en la operatoria poliinstrumental de la
permuta, cada instrumento en el que habiendo inmuebles involucrados,
debe considerarse el valor establecido en el VIR tomando como pagos a
cuenta los adelantos que se vayan produciendo en instrumentos anteriores
en que se otorgue el boleto, posesión o dominio de inmuebles, y
finalmente en el instrumento culmine en el que se traslade el dominio de
la unidad o unidades construidas que resulten la contraprestación, tributar
solo por la diferencia sea la misma de alícuota o de valor, comparando con
el VIR a la fecha correspondiente “agregando que el impuesto se aplica
sobre la MITAD de los valores que se permutan, por el VIR, VFH o valor
asignado lo que sea mayor.
PERMUTA DE TERRENO A CAMBIO DE UNIDAD A
CONSTRUIR CON GARANTÍA HIPOTECARIA– CARUSSO
EUGENIO A FAVOR DE LA CONSTRUCTORA S.A. -
286
ESCRITURA TREINTA –––––––––––––––– En la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a
los dos días del mes de Octubre del dos mil QUINCE, ante mí
escribano autorizante Comparecen Por una parte: Eugenio
CARUSSO, divorciado de sus primeras nupcias de Alejandra
REZ declara no estar en unión convivencial, ………domiciliado
en… y por la otra parte David CLARK, ….CUIT ……., DNI,
…….., ambos de mi conocimiento personal, en nombre y
representación y en su carácter de presidente del directorio de
la sociedad que gira en plazo bajo la denominación de LA
CONSTRUCTORA S.A. con domicilio legal en Larrea 1035, piso
séptimo CABA, CUIT 3017454034-9, constituida por escritura
……e inscripta en IGJ bajo el nro. 2345 el 24/8/15, libro 34,
tomo de Sociedades por acciones, del estatuto y acta
constitutiva surge la legitimidad para este acto, exhibiendo
además acta de asamblea extraordinaria unánime específica
para este otorgamiento del 3/9/15, fojas 56, libro 1, actas de
asamblea rubricado …. nro. 5454/15, originales exhibe y se
agregan, manifiesta bajo su responsabilidad que su cargo está
vigente, el primero interviene por su propio derecho y en los
caracteres invocados EXPONEN: Que vienen por la presente a
formalizar el siguiente contrato de PERMUTA DE TERRENO
POR UNIDADES FUNCIONALES A CONSTRUIR que se
sujetará a las siguientes cláusulas: PRIMERA: Eugenio
CARUSSO, transmite a LA CONSTRUCTORA S.A., el derecho
de dominio sobre un lote de terreno de su propiedad ubicado en
esta ciudad en calle Avellaneda CUATROCIENTOS CUARENTA
Y CINCO 445, designado como parcela 4 de la manzana 255
mide 20 mts. por 50 mts. con superficie de MIL mts2, lindando
por su frente al norte con Avenida Jujuy por el costado este con
parcela 3, por su contrafrente al sur con parcela 8 y por su
287
costado al oeste con parcela 5 VFH $ 350.000. VIR $ 980.000.
SEGUNDA: Como contraprestación LA CONSTRUCTORA S.A.
se obliga a transmitir a Eugenio Carusso, el dominio sobre UNA
UNIDAD FUNCIONAL DESTINADA A ….. Se construirán
además OTRAS DOS DESTINADAS A ….que quedarán a
nombre de la constructora JUNTO CON UNA
COMPLEMENTARIA DESTINADA A GUARDACOCHES, las
cuales deberán tener 500 mts2 las primeras y la
complementaria ubicada en el fondo del terreno de 200 mts2
según croquis del plano del edificio a construir con sus
especificaciones técnicas que suscriben los comparecientes
agrego una copia a la presente y cada parte conserva un
original y se denomina ANEXO A. EL VALOR ASIGNADO AL
TERRENO Y A LA UNIDAD FUNCIONAL QUE SE entregará en
contraprestación una vez finalizadas es de UN MILLÓN DE
PESOS. Las referidas unidades estarán ubicadas: en el primer
piso y planta baja y subsuelo la complementaria, y contarán con
una superficie total y cubierta, sobre el lote descripto según la
cláusula precedente. TERCERA: Las partes entienden que el
valor de las prestaciones a que recíprocamente se obligan por el
presente contrato es equivalente. En tal entendimiento, el
transmitente del terreno no podrá pretender el cobro de
diferencia de dinero alguna originada en errores de apreciación,
mayores costos, mayores trabajos, sea por materiales, mano de
obra, provisiones o cualquier otra causal presente o futura en la
construcción de la obra proyectada. Tampoco serán exigibles al
transmitente suma alguna en concepto de IVA, ya que en los
valores estimados a la unidad a entregar se ha incluido dicho
tributo. CUARTA: El edificio a construir por LA
CONSTRUCTORA S.A. constará de PLANTA BAJA PRIMER
PISO Y SUBSUELO DE COCHERAS y estará compuesto por
TRES unidades destinadas a vivienda u oficinas y una a local
288
comercial y cinco unidades complementarias cocheras. QUINTA:
La obra se realizará de acuerdo con el proyecto del arquitecto
xxxxx designado por LA CONSTRUCTORA S.A. y se ejecutará
con la dirección de obra del mismo profesional. Los trabajos se
sujetarán al ANEXO A. A su vez, LA CONSTRUCTORA S.A., se
obliga a cumplir estrictamente con las normas edilicias y
administrativas que exija el Código de edificación y las demás
normas vigentes durante el desarrollo de la obra proyectada,
observando fielmente las reglas del arte. SEXTA: Antes del
plazo de …. meses contando desde la fecha de esta escritura
deberá encontrarse finalizada la ejecución de la obra y la unidad
en condiciones de ser entregadas al copermutante Eugenio
Carusso. La entrega podrá realizarse encontrándose la unidad
en condiciones de habitabilidad aún cuando faltaren detalles de
terminación en sectores de propiedad común. En este caso LA
CONSTRUCTORA S.A. deberá finalizar los trabajos pendientes
dentro de los noventa días de la fecha de entrega de las
unidades. OCTAVA: En caso que LA CONSTRUCTORA S.A.
incumpliera su obligación de entregar la unidad comprometida
en el tiempo y condiciones pactados deberá abonar una
indemnización de QUINIENTOS MIL PESOS si el atraso fuere
de tres meses y de UN MILLÓN DE PESOS si fuera de nueve
meses. En el supuesto de frustrarse la construcción del edificio
o si no fuese construido por lo menos en un 50 por ciento del
proyecto de la obra, la obligación SERÁ SUSTITUIDA POR EL
PAGO DE TRESCIENTOS MIL DÓLARES
ESTADOUNIDENSES. SÉPTIMA: LA CONSTRUCTORA S.A. se
obliga a otorgar a favor del copermutante del terreno la escritura
de transmisión de dominio de la unidad comprometida,
totalmente libre de gravámenes y otros derechos reales, con los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas totalmente pagas a
esa fecha, dentro del plazo de 30 días de la fecha en que se
289
otorgue la posesión de las unidades. La afectación del edificio al
régimen de Propiedad Horizontal y la transmisión de las
unidades comprometidas serán autorizadas por el escribano
designado por LA CONSTRUCTORA S.A. Los gastos del
otorgamiento del Reglamento de propiedad horizontal serán a
exclusivo cargo de la sociedad constructora en cambio los de
transmisión del dominio de la unidad serán a cargo exclusivo del
transmitente del terreno. OCTAVA: En caso de que surgieran
divergencias en la marcha de la construcción de la obra, las
decisiones serán sometidas a interpretación y dictamen de xxxx
quien se desempeñará en carácter de árbitro, amigable
componedor. El árbitro designado deberá emitir su opinión por
escrito dentro del plazo de 15 días. NOVENA: Queda
expresamente prohibida la transferencia o cesión de las
obligaciones que emanan del presente contrato, salvo acuerdo
de ambas partes que lo autorice. DÉCIMA: En el supuesto en el
cual la sociedad constructora no diera cumplimiento a las
obligaciones asumidas de entregar las unidades y otorgar las
escrituras dentro de los plazos y luego de ser intimada
fehacientemente por la otra parte por un término de 30 días
corridos, ésta podrá optar entre: a) demandar judicialmente el
cumplimiento del presente contrato, en cuyo caso podrá exigir el
pago de una cláusula penal de…. por cada día de mora; o b)
Declarar resuelto este contrato y reclamar el pago de la suma
de ...... PESOS en concepto de indemnización. UNDÉCIMA: Si
encontrándose las unidades comprometidas en las condiciones
previstas para su entrega según lo establecido en este contrato
y citándose por la otra parte para tomar posesión no concurre a
tal acto, será desde entonces a su exclusivo cargo el pago de
impuestos. La sociedad constructora deberá mantener al día el
pago de los impuestos y mantenerla asegurada contra todo
riesgo. Ambos declaran que no son personas políticamente
290
expuestas y que conocen la RG UIF 11/11. EN GARANTÍA Y
SEGURIDAD DE LA OBLIGACIÓN ASUMIDA de entregar la
Unidad funcional por LA CONSTRUCTORA S.A., ésta grava a
favor de Eugenio Carusso, quien acepta, con DERECHO REAL
DE HIPOTECA EN PRIMER GRADO DE PRIVILEGIO el mismo
bien que se adquiere por este acto, siendo causal de ejecución
la falta de entrega en el plazo estipulado o la no construcción del
edificio, o la incompleta obra en menos del 50 por ciento del
proyecto aprobado que consta en el anexo A en un todo de
acuerdo a la cláusula 8 y 10 del presente contrato. La
hipotecante deberá asegurar contra todo riesgo el edificio y será
responsable del personal empleado para la construcción. Una
vez afectado el edificio a Propiedad horizontal la hipoteca se
dividirá y quedará solo sobre la unidad comprometida en la
permuta, procediéndose a la extinción de la deuda y cancelación
de la hipoteca por confusión en forma simultánea con la
transmisión en contraprestación para el cumplimiento de la
permuta de la unidad comprometida a favor de Eugenio
Carusso. EN ESTE ESTADO las partes acuerdan que una vez
concluida la obra, afectado el edificio a propiedad horizontal y
transmitida a Eugenio Carusso la unidad funcional de este
pasará a CONSTITUIR FUNDO DOMINANTE de una
servidumbre real de tránsito sobre otras dos unidades
funcionales que se determinen según los planos respectivos, las
que constituirán FUNDOS SIRVIENTES para la circulación y
tránsito del local comercial para lo cual LA CONSTRUCTORA
S.A. constituirá el derecho real mencionado en los términos y
alcances de los arts. 2162, 1892 y concordantes del CCCN y
con las facultades conducentes a tal fin. A todo evento los
comparecientes renuncian a invocar las acciones reales
previstas por el art. 2174 CCCN acordando alternativamente las
indemnizaciones y pagos correspondientes en valores,
291
agregando Eugenio Casusso que lo transmitido no es sede
vivienda familiar por tratarse de un inmueble terreno baldío
CONSTANCIAS NOTARIALES; CORRESPONDE EL INMUEBLE
1. A Eugenio Carusso, siendo de estado civil soltero, .......
INFORME REGISTRAL. Con los certificados expedidos por el
RPI con fecha de ayer se acredita que el dominio consta
inscripto de acuerdo a lo mencionado, y que según el certificado
de inhibiciones, no surgen inhibiciones por el aquí transmitente
ni por el adquirente hipotecante. CERTIFICADO DE BIENES
INMUEBLES No corresponde su exhibición por no encontrarse
en vigencia la RG 2371 al momento de la adquisición. COTI. Se
ha tramitado el mismo, se exhibe y se ha verificado su
autenticidad, vigencia y alcance. ITI Se suministran los fondos
para el pago del tributo que asciende al 1,5% del valor de plaza
del terreno según el promedio de las tasaciones inmobiliarias
que se agregan. IMPUESTO DE SELLOS. Se retiene el 3,6% de
la semisuma de los valores intercambiados o sea …Leo a los
FIRMA DE EUGENIO CARUSSO.
FIRMA DEL REPRESENTANTE DE LA CONSTRUCTORA S.A.
292
170 La homologación en este contexto implica según la jurisprudencia: “ Si se trata de un
convenio de liquidación de sociedad conyugal, la homologación apunta a la verificación de la
corrección del acto, por lo que las atribuciones del juez al respecto se restringen a negarla solo
cuando el acuerdo sea insostenible por importar una abdicación de derechos que la ley considera
irrenunciables, o porque se lo ha concluido sin capacidad, o con vicios del consentimiento o en
ofensa al orden público”.
171 Artículo 443.- Atribución del uso de la vivienda. Pautas. Uno de los cónyuges puede
pedir la atribución de la vivienda familiar, sea el inmueble propio de cualquiera de los cónyuges
o ganancial. El juez determina la procedencia, el plazo de duración y efectos del derecho sobre la
base de las siguientes pautas, entre otras:
a. la persona a quien se atribuye el cuidado de los hijos;
b. la persona que está en situación económica más desventajosa para proveerse de una
vivienda por sus propios medios;
c. el estado de salud y edad de los cónyuges;
d. los intereses de otras personas que integran el grupo familiar.
Artículo 444.- Efectos de la atribución del uso de la vivienda familiar. A petición de parte
registral.
Artículo 445.- Cese. El derecho de atribución del uso de la vivienda familiar cesa:
a. por cumplimiento del plazo fijado por el juez;
b. por cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para su fijación;
c. por las mismas causas de indignidad previstas en materia sucesoria.
172 Artículo 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en

sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio.
173 Artículo 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a. por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b. por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c. por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
174 Artículo 306, inciso a: por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en
este caso, se debe individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de
sus partes pertinentes.
293
175 Artículo 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.
176 Artículo 464, inciso k: las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge
que ya era propietario de una parte indivisa de un bien al comenzar la comunidad, o que la
adquirió durante ésta en calidad de propia, así como los valores nuevos y otros acrecimientos de
los valores mobiliarios propios, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad en caso de
haberse invertido bienes de ésta para la adquisición.
177 Artículo 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser
objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la
afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial
inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del
294
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o
gravamen deben ser autorizados judicialmente.
178 Artículo 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el
matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración
del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de
ellos con el asentimiento del otro.
179 Artículo 1172.- Definición. Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a
transferirse el dominio de cosas que no son dinero.
180 Artículo 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los
demás casos.
181 Artículo 1174.- Evicción. El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le
fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la
evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista
en este Código.
183 Artículo 1442.- Normas aplicables. Las disposiciones de este Capítulo se aplican a todo
contrato de colaboración, de organización o participativo, con comunidad de fin, que no sea
sociedad.
A estos contratos no se les aplican las normas sobre la sociedad, no son, ni por medio de ellos
se constituyen, personas jurídicas, sociedades ni sujetos de derecho.
A las comuniones de derechos reales y a la indivisión hereditaria no se les aplican las
disposiciones sobre contratos asociativos ni las de la sociedad.
184 Artículo 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir
sin culpa del vendedor.
295
185 Decreto 466/99, Artículo 126.- La cancelación de los asientos hipotecarios sólo podrá
hacerse en forma total, salvo que se tratare del supuesto prescripto en los artículos 3112 y 3188
del Código Civil, o que comprendiendo la hipoteca varios inmuebles, el acreedor consienta su
división, manifestándose en el documento respectivo el monto que se adjudica a cada inmueble o
al inmueble que se pretende liberar, en cuyo caso podrá registrarse también la reducción del
monto del gravamen que la liberación parcial implica.
Decreto 466/99, Artículo 127.- Si el inmueble hipotecado se afectare al régimen de la
propiedad horizontal, se estará igualmente a lo dispuesto en el artículo anterior, entendiéndose
que la constitución hipotecaria se extiende a todas las unidades funcionales resultantes, con las
excepciones expresadas en ese artículo.
186 Artículo 2189, primer párrafo.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la

garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión
del monto máximo del gravamen.
187 Artículo 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
188 Artículo 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.
189 Artículo 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la
amortización.
296
DACIÓN DE PAGO
31- DACIÓN DE PAGO
TUTA S.A. adquirió la unidad funcional número 5 del inmueble
sito en Avenida Callao 1540 de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires en el año 1998.
Posee una deuda laboral con Sentencia Firme por $ 800.000 y
una deuda por un mutuo con garantía hipotecaria, habiendo sido
condenado al pago de $ 1.600.000.
La VFH de dicha Unidad Funcional es de $ 250.000.
Se presenta hace un tiempo en concurso preventivo y por
tratarse del único inmueble que conforma su patrimonio y tiene
el mismo un valor en el mercado inmobiliario, equivalente a las
deudas principales mencionadas, deciden darlo en pago de las
mismas en condominio, en las proporciones correspondientes, a
favor de:
1. Acreedor laboral, Juan López, se encuentra declarado
inhabilitado en los términos del art. 48 del CCCN.
2. Acreedor hipotecario: Fati Fokoy, de nacionalidad japonesa y
que no conoce el idioma nacional.
De los certificados registrales surgen la hipoteca, los dos
embargos solicitados por los sendos acreedores, aquí
adquirentes, e inscriptos en los años 2010 y 2012,
respectivamente sin perjuicio de la medida cautelar prevista en
la Ley 24.522.
La dación en pago se materializa como consecuencia del
acuerdo homologado judicialmente.
297
La sociedad transmitente TUTA S.A, es representada por el presidente de
su directorio, quien acredita personería en forma habitual e incluye acta de
directorio especial para este otorgamiento. Al tratarse de una entrega de
bienes en pago de deudas verificadas en concurso por dos acreedores
diferentes, la circunstanciación de la misma emana del propio expediente,
y consiste en un crédito laboral y otro proveniente de un mutuo
garantizado por hipoteca.
La naturaleza de este acto consiste en un medio de extinción de
obligaciones, por el cual se sustituye el principio de identidad de pago a
través de la autonomía de la voluntad (art. 942).190 Se trata de un acuerdo
solutorio por el cual, el reemplazo de la deuda original por la entrega de
algo diverso a lo comprometido, una vez cumplida la misma, se extingue
toda obligación. Las reglas que se le aplican son las del contrato más afín,
siendo una transmisión onerosa por monto determinado (la deuda
originaria) o monto indeterminado (no se le fija un valor concreto a la
dación que puede ser proporcionalmente diferente a lo adeudado pero
prevalece la autonomía de la voluntad). El tratamiento impositivo será el
de la compraventa o se tomará como base imponible el valor de plaza para
los impuestos nacionales ITI o ganancias (según quien transmita).
Respecto al impuesto local de sellos se tomará el VIR o VFH, lo que sea
mayor. Sin embargo, en cuanto a los impuestos nacionales al no existir
disponibilidad física de dinero, ya que no hay entrega alguna de efectivo
(art. 12 RG 2139 o RG 2141),191 salvo que se pacte alguna compensación
extra, el escribano informará al enajenante dador en pago para que abone
en tiempo y forma y quedará eximido de retener. La transmitente puede
optar por suministrar los fondos al escribano y utilizar la retención como
un pago (de tratarse de impuesto a las ganancias) a cuenta de su ejercicio
anual en su futura declaración impositiva.
La tramitación del COTI, se exige para las transmisiones iguales o
superiores a 600.000 pesos, aunque en este contexto por darse en un
ámbito judicial no corresponde su obtención.
298
Para evitar la imperfección del título en cuanto a su circulación posterior,
además de precisar bien la deuda y alejarla de la posibilidad de
encuadrarla en un pago indebido con efectos de restitución del bien y
perjuicio a terceros (artículos 1798),192 es importante documentar la
renuncia a invocar tal acción , lo cual robustece la eficacia del título y
evita una posible impugnación a la dación en pago, aunque existen algunas
interpretaciones que se pueden esgrimir en función del artículo 392193 y
que tornan superflua la renuncia.
La sociedad concursada a diferencia de aquella que tiene declarada su
quiebra, puede transmitir (con autorización judicial articulo 16 Ley
24.522), ya que no se encuentra desapoderada de sus bienes. En el marco
del concurso se decreta una medida cautelar genérica de inhibición
personal de bienes, (art. 14 inc. 7 Ley 24552)194 por lo cual, para
transmitirse debe ordenarse el levantamiento de la anotación al solo efecto
de escriturar o definitivo, según se disponga, y complementarse con la
autorización expresa del juez para disponer.
Uno de los acreedores que verificaron su crédito ha sido declarado con
capacidad restringida. Su apoyo o sostén, conforme se haya dispuesto en la
respectiva sentencia lo asistirá y concurrirá al acto, o bien, si así lo
determina la sentencia, lo representará o sea que en tal supuesto el sostén
comparecerá solo, con la autorización judicial a efecto de la dación en
pago (art. 38195 y 101 inciso C ). En rigor sea asistencia o representación,
la misma debe tener lugar cuando se resuelva el acuerdo en el marco del
expediente, excepto que el juez la difiera a que se exprese exactamente al
momento de la escrituración si así lo considera más oportuno.
El otro acreedor Fati Yokoy, quien declara no conocer el idioma nacional,
cumple con lo previsto por el artículo 302 y se expresa por la minuta
debidamente traducida y legalizada la cual se incorpora al protocolo.
Teniendo en cuenta el enunciado que indica que el acto se materializa
conforme al acuerdo homologado judicialmente, es de suponer que el
filtro de verificación del acto ha sido superado, resultado de lo cual la
compulsa del expediente, es formalmente realizada para descartar
299
nulidades manifiestas, y la relación al expediente es básicamente
enunciativa de datos técnicos como carátula, juzgado, fecha y fojas del
acuerdo y su homologación, y el número de la causa.
Los embargos trabados por los propios acreedores, vigentes uno de ellos
y el otro CADUCO, si bien se extinguen por confusión, en sede judicial
debe ordenarse el levantamiento para su inscripción registral. La
inhibición por su parte, trabada al comienzo del concurso como medida
genérica preventiva se levanta ante la ausencia del oficio por
procedimiento registral que habilita la DTR CABA 1-98 y PBA 7-2010.
La hipoteca se extingue por confusión, por reunirse en cabeza del
adquirente la calidad de acreedor y adquirente del inmueble dado en pago
antes afectado como garantía del mutuo (art. 931).196 Los acreedores
declaran que con la dación quedan extinguidas todas las deudas y se
procede a la cancelación registral de la hipoteca.
DACIÓN EN PAGO TUTA S.A. A FAVOR DE LOPEZ JUAN Y
FATI FOKOY EXTINCIÓN DE HIPOTECA - ESCRITURA
TREINTA Y DOS ––––––––––––––––––––––. En la Ciudad de
Buenos Aires, a los DOS días del mes de Octubre del dos mil
Quince, ante mí, escribano autorizante COMPARECEN por una
parte, Juan SUAREZ, argentino, soltero, nacido el …, DNI
15.656.214, CUIT 20-15.656.214-4, domicilio en Thames 45 de
esta ciudad, y por la otra Juan Lopez, argentino, soltero, nacido
el …, DNI 34.100.337, CUIL 20-34.100.337-4, hijo de José Luis
Lopez y Andrea PÉREZ, …y Fati FOKOY, Japonés, soltero ,
pasaporte Japonés A 12122, nacido el …, hijo de Tomoko Gawa
y Takeda Fokoy, CUIT 20-3333333-9, ambos domiciliados en
Catamarca 45 de esta ciudad, todos declaran no estar en
uniones convivenciales, el último al no conocer el idioma
nacional y conforme art. 302, CCCN , me exhibe una minuta en
su idioma y su traducción confeccionado por profesional en la
materia, legalizada por el colegio de traductores públicos de esta
300
ciudad, firma el compareciente Japonés las mismas en este acto
y las rubrico con mi firma y sello, y las agrego a la presente,
todos los comparecientes justifican sus identidades exhibiendo
documentos idóneos DNI y pasaporte cuyas copias agrego, art.
306 inc. a, INTERVIENEN: los dos últimos por derecho propio, y
el primero lo hace en nombre y representación y como
presidente del directorio de la sociedad TUTA SA, con domicilio
legal en calle Catamarca 89 CABA, CUIT 30-78787878-9
acreditando su capacidad para este acto con la exhibición del
estatuto social y acta constitutiva según escritura 34 del 5/5/15
folio 89 RN 89 CABA, inscripta en IGJ el 6/6/15, nro. 123 libro
23 de sociedades por acciones, original exhibe y copia se
agrega y acta de directorio específica para este otorgamiento
del libro respectivo, original exhibe y copia agrego. Manifiesta
bajo su responsabilidad que su cargo se encuentra vigente. Y en
los respectivos caracteres, y de acuerdo a la Minuta y su
traducción EXPONEN: 1. Que Tuta S.A, posee una deuda
laboral con sentencia firme por pesos ochocientos mil $ 800.000
a favor de Juan LOPEZ y una deuda por un mutuo con garantía
hipotecaria habiendo sido condenada al pago de $ 1.6000.000
un millón seiscientos mil pesos a favor de Fati FOKOY. Los
respectivos expedientes tramitaron en los fueros
correspondientes en el ámbito de esta ciudad. Se ha presentado
en concurso preventivo en trámite ante el juzgado en lo
comercial nro. 34 CABA, expte. 34343/15 TUTA S.A
s/CONCURSO PREVENTIVO, en el cual a fojas 123 se ha
presentado un ACUERDO EL CUAL HA SIDO HOMOLOGADO
Y EN EL MISMO EL SOSTÉN DE JUAN LOPEZ PRESTÓ LA
CORRESPONDIENTE CONFORMIDAD puesto que se
encuentra inhabilitado por el art. 48 CCCN, siendo innecesario
que se reitere la misma en esta escritura. 2. En consecuencia
TUTA S.A como titular de un inmueble que integra su patrimonio
301
y el cual tiene el mismo valor en el mercado inmobiliario
equivalente a las deudas principales mencionadas, los
comparecientes MATERIALIZAN UNA DACIÓN EN PAGO
CONFORME AL ACUERDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
con relación a un departamento designado como UNIDAD
FUNCIONAL 5 DEL EDIFICIO UBICADO con frente a la Av.
Callao 1540 (mil quinientos cuarenta) de esta Ciudad, edificada
en el lote de terreno designado según plano aprobado con la
característica “M.H.800-83”, como parcela TRES “D”, la que
consta de las medidas, superficie, linderos y demás datos que la
individualizan que surgen de sus antecedentes, del citado plano
y del Reglamento de propiedad horizontal según escritura e
inscripción en el RPI …. SUPERFICIE Total Y CUBIERTA DE
SETENTA (70) MTS2 PORCENTUAL CON RELACIÓN AL
VALOR DEL CONJUNTO DEL INMUEBLE DE 3.
Manzana 4, Parcela 8B. PARTIDA Municipal: 2.457.253 DV 05.
VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA AÑO 2015: $ 2500.00
VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA: $ 250.000. EN
CONSECUENCIA: TUTA S.A. transmite A TÍTULO DE DACIÓN
EN PAGO, a favor de Juan Lopez y Fati Fokoy, en las
proporciones equivalentes a la deuda circunstanciada, es decir
1/3 y 2/3 respectivamente, todos los derechos de propiedad,
posesión y dominio que sobre lo dado en pago había y tenía,
hace tradición en este acto, obligándose al saneamiento en caso
de evicción, con arreglo a derecho y renuncia expresamente a
las acciones de restitución por pago indebido que le confieren
los arts. 1796 y 1798 del CCCN. ENTERADOS: los adquirentes
de los términos de esta escritura de dación en pago otorgada a
su favor, manifiestan su conformidad y aceptación por estar
redactada de acuerdo a lo convenido, AGREGANDO: a) que se
302
encuentran en posesión real y efectiva de lo adquirido por
tradición efectuada en el día de la fecha; b) que conocen y
aceptan el Reglamento de propiedad horizontal , que rige el
inmueble, formalizado por escritura pasada al Folio 34, del
Registro Notarial 76 CABA, del 4/4/89, constituyendo a sus
efectos domicilio especial en la Unidad Funcional que por éste
mismo acto adquieren y que en cumplimiento de la normativa en
vigencia declaran todos no ser personas políticamente
expuestas y estar al tanto de la RG UIF 11-11 y sus
modificatorias . Que con la presente dación quedan
TOTALMENTE EXTINGUIDAS todas las deudas de Tuta S.A.
con respecto a los dos acreedores aquí comparecientes. Y YO
ESCRIBANO AUTORIZANTE, hago constar: 1) TÍTULO: LE
CORRESPONDE, a TUTA S.A. Por compra que hiciera según
así resulta de la escritura número 1-1-98, pasada ante el
Escribano a cargo del RN 445 CABA, al folio xx, cuya primera
copia se inscribió en el Registro de la Propiedad del Inmueble, el
1-2-98 en la Matrícula F.R 2-734-5. 2) CERTIFICADOS
REGISTRALES: con los certificados expedidos por el Registro
de la Propiedad Inmueble, con fecha de ayer, bajo el número
xxx el de dominio y xxx el de inhibición, SE JUSTIFICA: que por
el nombre TUTA S.A. surge UNA inhibición la cual fue anotada
como medida cautelar según lo prevé el art. 14 inc. 7 de la Ley
24.522, la cual fue levantada al solo efecto de escriturar por
dación en pago, y se AUTORIZA a la sociedad a disponer según
el artículo 16 de la Ley 24522. Se exhibe oficio en original,
agrego copia, y será inscripto juntamente con la presente, y con
relación a los embargos trabados uno de ellos en autos Lopez
Juan s/ Despido Juzgado Laboral nro. 34 CABA, por la suma de
$ … de fecha 3/4/2010, el mismo se encuentra caduco por
imperio del artículo 37 inc. b de la ley 17.801, y el otro trabado
303
en autos Fati Fokoy c/ Tuta SA s/ ….en trámite ante el juzgado
…nro. 34.., del 12/12/ 2012 por la suma de $ ….se encontraría
extinguido por confusión, no obstante lo cual los adquirentes lo
reconocen, y toman a su exclusivo cargo el levantamiento del
mismo. Y con relación a la hipoteca constituida por escritura del
2/2/00 pasada al folio 45 del RN 34 CABA, la misma se extingue
por confusión según art. 931 CCCN, y se procederá a su
cancelación registral. 4) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS:
con los Certificados Administrativos se acredita la inexistencia
de deuda. IMPUESTO A LAS GANANCIAS Por tratarse de
transmisión onerosa en la cual no existe disponibilidad física de
dinero para efectuar la retención, se exhibe comprobante de
autoretención. IMPUESTO DE SELLOS (3,6%) Se retiene la
suma de ….por aplicación del art 943 CCCN siendo el contrato
de mayor afinidad el de compraventa , las partes asignan el
precio del equivalente de las deudas o sea…reteniéndose … 5)
Que no se requiere exhibir COTI por tratarse de una transmisión
de dominio originada por un acuerdo homologado judicialmente
(art. 3 D, RG 2371). Leo, a los comparecientes quienes firman
de conformidad ante mí, doy fe.-
FIRMA DE REPRESENTANTE DE TUTA SA.
FIRMA DE JUAN LOPEZ.
FIRMA DE FATI FOKOY.
ESCRIBANO.
FIRMA Y SELLO.
304
32- CESIÓN DE DEUDA Y DACIÓN EN PAGO
INMUEBLE: Una unidad destinada a vivienda de un edificio
sometido a PH. VFH $ 175.580.
TITULAR DEL DOMINIO: Pedro Lana, quien hubo el bien
siendo de estado civil viudo, fallecido. Su juicio sucesorio tramita
en CABA, resultando de la D.H. aun no inscripta, que le suceden
como únicos y universales herederos sus hijos Juan y Antonio
Lana.
ADQUIRENTE: Una sociedad anónima por apoderado general,
quien no es persona de conocimiento del escribano.
Se declara:
A) El señor Julián Soto por compra de mercadería adeuda a la
S.A. la suma de $ 1.000.000.
B) Con el objeto de extinguir la deuda, el señor Juan Lana,
deudor del Sr. Soto, por la suma también de $ 1.000.000, se
constituye en cesionario de deuda del Sr. Julián Soto, abona el
importe de la deuda precitada a la S.A, la cual a su vez exonera
a su deudor primitivo, y extingue la obligación base mediante la
dación en pago a la sociedad del 50% del inmueble relacionado.
C) Teniendo en cuenta que de esta modalidad de pago pueden
surgir títulos observables deberá contemplarse la situación,
conteniendo el documento las estipulaciones que eviten su
imperfección.
D) En razón de no encontrarse aún inscripta la DH, desean
hacerlo por el 100% del inmueble por documento notarial y por
el procedimiento registral que lo habiliten.
E) Surge del certificado de dominio una anotación de litis,
vigente.
305
COMPARECIENTES
Julián Soto adeuda dinero a una S.A. Por otro lado, Juan Lana es a su vez
deudor de Julián Soto, entonces este último cede su deuda a Juan Lana
(art. 1632 cesión de deudas)197 quien en su carácter de cesionario termina
cancelando la deuda a la S.A y su deuda con el cedente. Esta triangulación
que involucra compensaciones y extinción de obligaciones en función del
cambio en el lugar, grado y prelación con subrogación en legal forma,
ensambla y se articula con una dación en pago (arts. 921, 1632 y 942).198
La combinación de figuras jurídicas posibilita que se concentren los
esfuerzos en aras de una simplificación de trámites. La SA acreedora
libera al deudor primitivo y al nuevo deudor cesionario, quien se desobliga
con la entrega a título de dación en pago.
Comparecen a la escritura para la cesión de deuda Julián Soto cedente,
Juan Lana cesionario, y el representante legal de la sociedad acreedora
quien exonera al deudor primitivo Julián Soto, transformándose en único
deudor Juan Lana. A su turno, entre cedente y cesionario declaran la
extinción de la deuda que tienen recíprocamente por compensación.
En otro contexto, pero vinculado al tema, puede darse el caso de un
reconocimiento de hipoteca entre un deudor hipotecario que vende su
propiedad y un adquirente que reconoce el derecho real del acreedor
hipotecario. Si comparece este último al acto a desobligar a su deudor,
para evitar que la novación extinga sus derechos (art. 940)199 debe hacer
expresa reserva a fin de impedir la extinción de la garantía real del antiguo
crédito pasando éste a la nueva obligación en virtud del acuerdo novatorio.
En caso contrario, la ausencia del acreedor determina la existencia de dos
deudores, uno que responde personalmente y el otro, con el inmueble.
Luego de las cláusulas de la cesión de deuda y la manifestación de
extinción por compensación, se efectiviza la dación en pago. La deuda ya
se encuentra debidamente circunstanciada y se procede a la transmisión
del dominio de una mitad indivisa a titulo de dación en pago.
Comparece al acto el hermano de Juan Lana, quien NO es parte del
negocio jurídico que se celebra, aprovechando la posibilidad de rogar la
306
inscripción de su DH, por ser coheredero, lo cual está relacionado en las
constancias notariales, y se ruega la inscripción atento las DTR
comentadas previamente (5-92 CABA, 5-93 PBA). También resulta
importante que el coheredero no disponente, declare que la enajenación de
su hermano, tiene carácter de partición hereditaria parcial con respecto a
ese inmueble, puesto que el estado de comunidad hereditaria solo culmina
con la adjudicación y no con la registración de la DH que solo exterioriza
quienes son los herederos, pero no convierte la declaración en un derecho
real de condominio (postura de los registros de CABA y PBA, Inscripción
de DH e inicio de condominio).
La anotación de Litis que surge del certificado de dominio, no traba la
disponibilidad del bien, publicita que existe un proceso judicial, por lo
cual influye en la eventual buena fe que puede esgrimir quien se entera de
la misma por medio de la publicidad registral. La caducidad de la
anotación opera en el término legal de la Ley Nacional Registral, aunque
la litis puede seguir su curso independiente y permanecer activa la causa
que originó el expediente judicial.
En CABA, el RPI se ha pronunciado por la primacía del plazo de
caducidad genérico de cinco años, según expediente de Secretaria Número
193-2010 (CNCIV. SALA G “Migdal Hilda c / Reg. Prop. Inmueble”)
teniendo en cuenta las particularidades de la anotación de litis, y que no ha
sido considerada en especial al redactarse el inciso b del art. 2 de la Ley
Nacional Registral 17801, y que el art. 229 del CPCCN, para esta medida,
no establece plazo de extinción, ya que opera la misma o por vía de
consecuencia o por rechazo de la demanda o subsiste hasta que el
cumplimiento de la sentencia lo admita. En la Provincia de BS AS. el
Código de Procedimientos dispone que la anotación de litis se mantiene
vigente mientras dure el proceso y así lo dispuso la DTR 8-85, hasta que la
18-91 corrigió la jerarquía normativa en función del art. 37 inciso b, Ley
17801.
Por precaución, la publicidad de la anotación de litis aunque esté caduca,
advierte la existencia del litigio, por lo tanto, es parte del asesoramiento
307
notarial su información documentada y el análisis que se efectué está a
cargo del adquirente.
En el aspecto impositivo nos remitimos a lo anteriormente expuesto en el
caso anterior.
CESIÓN DE DEUDA SOTO JULIÁN A LANA JUAN Y
DACIÓN EN PAGO LANA JUAN A FAVOR DE ARCO IRIS S.A.
Y ROGACIÓN DTR 5/92 LANA ANTONIO - ESCRITURA
TREINTA Y DOS –––.En la Ciudad de Buenos Aires, a los dos
días del mes de Octubre del dos mil quince, ante mí, escribano
autorizante COMPARECEN Julián SOTO, argentino, soltero,
nacido el 25 de Agosto de 1963, DNI 16.656.214, CUIT 20-
16.656.2144, domiciliado en …., Juan LANA, argentino, soltero ,
nacido el 20-8-89, DNI 35.100.337, CUIL 20-35100337-4, hijo de
Pedro Lana y Andrea Suarez, domiciliado en …y Francisco
FERNANDEZ, argentino, soltero, DNI 18.999.888, nacido el
3/6/79, CUIT 20-18999888-9, declaran que ninguno se
encuentra en unión convivencial, de mi conocimiento personal
art. 306 inc. b, INTERVIENEN: los dos primeros por derecho
propio, y el último lo hace en nombre y representación y como
presidente del directorio de la sociedad ARCO IRIS, con
domicilio legal en calle Catamarca 289, CABA, CUIT 30-
78787879-9 acreditando su capacidad para este acto con la
exhibición del estatuto social y acta constitutiva según escritura
35 del 6/5/15 inscripta en IGJ el 6/6/15, nro. 124 libro 23 de
sociedades por acciones, original exhibe y copia se agrega.
Manifiesta bajo su responsabilidad que su cargo se encuentra
vigente, y en los respectivos caracteres, EXPONEN: 1. Que
Julián Soto, adeuda por compra de mercaderías a Arco Iris S.A
la suma de UN MILLÓN DE PESOS $ 1.000.000, documentado
en un reconocimiento de deuda por escritura pública nro. 5 del
6/ 6/12 folio 45 RN 34 CABA, que exhibe. 2- Juan Lana, es
308
deudor de Julián Soto por la suma de UN MILLÓN DE PESOS $
1.000.000, según surge de contrato de mutuo por instrumento
privado del 8/8/15. 3- Julián Soto CEDE la deuda que tenía con
Arco Iris S.A. a favor de Juan Lana y por ende declara
extinguida la deuda que los vinculaba ya que en este acto el
cesionario Juan Lana extinguirá la obligación de Julián Soto con
Arco Iris S.A. 4- Arco Iris S.A. presta conformidad con la cesión
de deuda y EXONERA al deudor primitivo Julián SOTO. 5-
Atento tratarse de una cesión de deuda y ser el único deudor en
virtud de lo relacionado Juan Lana TRANSMITE A TÍTULO DE
DACIÓN EN PAGO LA MITAD INDIVISA DE un departamento
designado como UNIDAD FUNCIONAL CINCO ( 5) DEL
EDIFICIO UBICADO con frente a la Av. Callao (1544) mil
quinientos cuarenta y cuatro , de esta Ciudad, edificada en el
lote de terreno designado según plano aprobado con la
característica “M.H.800-83”, como parcela TRES “D”, la que
consta de las medidas, superficie, linderos y demás datos que la
individualizan que surgen de sus antecedentes, del citado plano
y del Reglamento de propiedad horizontal . SUPERFICIE Total Y
CUBIERTA DE SETENTA (70) MTS2. PORCENTUAL CON
RELACIÓN AL VALOR DEL CONJUNTO DEL INMUEBLE DE 3.
Manzana 4, Parcela 8B. PARTIDA Municipal: 2.457.253 DV 05.
VALUACIÓN FISCAL HOMOGÉNEA AÑO 2015: $ 175580.
VALOR INMOBILIARIO DE REFERENCIA: $ 250.000. EN
CONSECUENCIA: Juan Lana transmite A TÍTULO DE DACIÓN
EN PAGO, a favor de ARCO IRIS SA. todos los derechos de
propiedad, posesión y dominio que sobre lo dado en pago había
y tenía, hace tradición en este acto, obligándose al saneamiento
en caso de evicción, con arreglo a derecho, y renuncia
expresamente a las acciones de restitución por pago indebido
309
que le confieren los arts. 1796 y 1798 del CCCN. - ENTERADA:
la adquirente presta conformidad con los términos de esta
escritura de dación en pago otorgada a su favor. AGREGANDO:
a) que se encuentran en posesión real y efectiva de lo adquirido
por tradición efectuada en el día de la fecha; b) que conoce y
acepta el Reglamento de propiedad horizontal, que rige el
inmueble, formalizado por escritura pasada al Folio 34, del
Registro Notarial 86 CABA, del 4/4/89, constituyendo a sus
efectos domicilio especial en la Unidad Funcional que en
cumplimiento de la normativa en vigencia, declaran todos no ser
personas políticamente expuestas y estar al tanto de la Res.
UIF 11-11 y sus modificatorias. Que asignan el precio de UN
MILLÓN DE PESOS ($ 1.000.000) a la presente dación y
quedan por la presente TOTALMENTE EXTINGUIDA toda la
deuda de Julián Soto, y de Juan Lana. Y YO ESCRIBANO
AUTORIZANTE, hago constar: 1) TÍTULO: LE
CORRESPONDE, a Pedro Lana por compra que hiciera siendo
de estado civil viudo, según así resulta de la escritura número
50 del 1-1-98, pasada ante el Escribano a cargo del RN 446
CABA, al folio 35, cuya primera copia se inscribió en el Registro
de la Propiedad del Inmueble, el 1-2-98 en la Matrícula F.R 2-
736-5. Posteriormente fallecido, tramita su sucesión en el
juzgado nacional de primera instancia en lo civil nro. 59
expte. 34343/13, donde corridos los tramites de estilo, se
dicto declaratoria de herederos a fojas 45 auto del 5/6/13 a
nombre de Juan y Antonio Lana, y luego por auto del 6/6/15
a fojas 55 se ordenó la inscripción del inmueble. 2-
por el Registro de la Propiedad Inmueble, con fecha de ayer,
bajo el número xxx el de dominio y xxx el de inhibición, SE
JUSTIFICA: que no surgen anotadas constancias de cesiones
310
de herencia por el causante ni inhibición por los herederos
declarados, y que el dominio consta inscripto como se ha
relacionado, y se encuentra vigente una anotación de litis …la
cual ha sido considerada por la adquirente . 4) CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS: con los Certificados Administrativos se
acredita la inexistencia de deuda. IMPUESTO A LA
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES Por tratarse de transmisión
onerosa en la cual no existe disponibilidad física de dinero para
efectuar la retención, el transmitente me suministra los fondos
para el pago sobre el 1,5% del valor fijado a la dación en pago ,
o sea …. IMPUESTO DE SELLOS (3,6%) Se retiene la suma
del valor asignado…6) Que exhibe COTI Nro. ........ PRESENTE
A ESTE ACTO DESDE SU COMIENZO, Antonio Lana,
argentino, soltero sin unión convivencial, hijo de Pedro Lana y de
Andrea SUAREZ, nacido el 5.5.68, DNI 17.666.666, CUIT 20-
17666666-9, vecino de esta ciudad en Vidt 34 , de mi
conocimiento personal RUEGA EXPRESAMENTE que se
inscriba en el RPI la porción que le corresponde directa y
exclusivamente del causante con relación al inmueble
relacionado, es decir ½, conforme lo establece la DTR 5/92 , y
agrega que con respecto a la mitad indivisa entregada en pago
por su hermano la misma es adjudicada en su totalidad al
mismo como parte del acuerdo particionario parcial por la
sucesión referenciada , sin reclamos que efectuarle . Leo, a los
——
FIRMA DE JULIÁN SOTO.
FIRMA DE JUAN LANA.
FIRMA REPRESENTANTE ARCO IRIS SA.
FIRMA DE ANTONIO LANA.
311
ESCRIBANO.
FIRMA Y SELLO.
312
190 Artículo 942.- Definición. La obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente
191 RG 2139, Artículo 12.- Cuando el agente de retención omitiera actuar en tal carácter, los
sujetos a quienes no se les hubiera practicado la retención del gravamen deberán ingresar los
importes correspondientes en concepto de autorretención, hasta las fechas que se indican en el
Artículo 2º de la Resolución General Nº 738 – Sistema de Control de Retenciones — SICORE,
sus modificatorias y complementarias, en función de la quincena en la que se efectúa el pago de
la operación que le da origen. A tal efecto deberán utilizar los códigos indicados en el Artículo
11.
192 Artículo 1798.- Alcances de la repetición. La repetición obliga a restituir lo recibido,

conforme a las reglas de las obligaciones de dar para restituir.
193 Artículo 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una
persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y
pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho.
194 LE 24.522, Artículo 14, inciso 7: La inhibición general para disponer y gravar bienes
registrables del deudor y, en su caso, los de los socios ilimitadamente responsables, debiendo ser
anotadas en los registros pertinentes.
195 Artículo 38.- Alcances de la sentencia. La sentencia debe determinar la extensión y

alcance de la restricción y especificar las funciones y actos que se limitan, procurando que la
afectación de la autonomía personal sea la menor posible. Asimismo, debe designar una o más
personas de apoyo o curadores de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de este Código y
señalar las condiciones de validez de los actos específicos sujetos a la restricción con indicación
de la o las personas intervinientes y la modalidad de su actuación.
196 Artículo 931.- Definición. La obligación se extingue por confusión cuando las calidades
de acreedor y de deudor se reúnen en una misma persona y en un mismo patrimonio.
197 Artículo 1632.- Cesión de deuda. Hay cesión de deuda si el acreedor, el deudor y un
tercero, acuerdan que éste debe pagar la deuda, sin que haya novación.
Si el acreedor no presta conformidad para la liberación del deudor, el tercero queda como
codeudor subsidiario.
198 Artículo 921.- Definición. La compensación de las obligaciones tiene lugar cuando dos
personas, por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente,
cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Extingue con fuerza de pago las dos
deudas, hasta el monto de la menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones comenzaron a
coexistir en condiciones de ser compensables.
313
Artículo 942.- Definición. La obligación se extingue cuando el acreedor voluntariamente
199 Artículo 940.- Efectos. La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios.
El acreedor puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito
mediante reserva; en tal caso, las garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las
constituyó participó en el acuerdo novatorio.
314
LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE
COMUNIDAD GANANCIAL
33- LIQUIDACIÓN Y TRANSMISIÓN DE INMUEBLE EN
COMPENSACIÓN
Ignacio Torres y Mariela REARTE contrajeron matrimonio el 23
de marzo de 1994. De dicha unión nacieron sus hijos Marcos el
4 de abril de 1995, Cecilia el 15 de marzo de 1997 y Tomas el 8
de agosto de 2000.
En el mes de octubre de 2007 se separaron de hecho. En
2009 promueven juicio de divorcio, dictándose la respectiva
sentencia el 13-9-15 que se encuentra firme.
Son propietarios de los siguientes bienes:
a- Un departamento designado como Unidad Funcional 14 del
edificio sito en Bulnes 1948 de CABA, comprado a nombre de
Ignacio Torres el 2 de julio de 1996.
b- Una casa ubicada en Nicaragua 3254 de CABA, comprada a
nombre de ambos cónyuges el 18 de Marzo de 1998.
c- 2300 acciones ordinarias, nominativas no endosables de
valor nominal $ 1 cada una de la sociedad TALLERES EL SOL
SA. La sociedad se constituyo el 10 de marzo de 1995
integrando Ignacio su aporte en ese momento.
Además Ignacio, es propietario de un departamento ubicado
en Av. Independencia 1345 UF 14 que heredo de su padre.
Se desea redactar la escritura que permita lograr el siguiente
resultado.
1- El departamento de la calle Bulnes debe quedar a nombre
de los tres hijos.
315
2- La casa de la calle Nicaragua y el departamento de Avda.
Independencia debe quedar a nombre de Mariela.
3- Las acciones de TALLERES EL SOL SA, deben quedar en
cabeza de Ignacio.
La escritura es autorizada por el escribano Roberto Sanchez
titular del Registro Notarial N 1 de CABA.
La liquidación del régimen de comunidad ganancial se realiza si es de
conformidad entre los ex cónyuges en base a un convenio libremente
acordado (art. 498 CCCN).200 La reforma introdujo un procedimiento
bastante simplificado con relación al anterior, respecto del proceso de
divorcio, donde las causales son objetivas y no cuenta la calificación de
las conductas. Además, las propuestas y los convenios reguladores y plan
de parentalidad (art. 438-9-655),201 contemplan las sensibles aristas que
involucran a esta etapa. Los acreedores de los ex cónyuges, como
cualquier otro que se considere perjudicado por el acuerdo, podrán oponer
sus reclamos si es que la adjudicación les resulta sospechosamente
asimétrica y se juzga que les ocasiona fraude por las hijuelas atribuidas.
De hecho, según el art. 438202 las propuestas que efectúan los sujetos
involucrados derivan en el Convenio Regulador (art. 439)203 el cual debe
contener las cuestiones relativas a la atribución de la vivienda; lo cual se
puede realizar en el mismo expediente o por acuerdo homologado para
luego solicitar su inscripción, o bien directo por escritura pública.
Por remisión del art. 500,204 el inventario y división de los bienes se

hacen en la forma prescripta para la partición de herencias (art. 2369),205
debiendo ser judicial si no hay acuerdo, si los coparticipes son incapaces o
con capacidad restringida o si algún tercero con interés legítimo se opone
a la partición privada. En consecuencia, si algún acreedor tiene por
ejemplo, trabado un embargo, respecto a los bienes inmuebles sujetos a
partición, el mismo debe levantarse o prestar conformidad si es que desean
los ex cónyuges proceder a la adjudicación en forma privada.
316
Los acreedores si así lo consideran, disponen de la acción por fraude (art.
338 y siguientes), hoy conforme el art. 2562, inc. f,206 con un plazo de dos
años (antes, el plazo de prescripción era de cinco años). De todas maneras,
los ex cónyuges pueden fundar su distribución en factores cuantitativos
combinados con cualitativos y hasta afectivos, por los cuales se consideren
recíprocamente compensados y declinen cualquier reclamo por diferencia
que pudiere subsistir.
Desde que se encuentra firme la sentencia de divorcio, los ex cónyuges
están en condiciones de proceder en forma total o parcial a las
adjudicaciones (art. 102 decretos 466-99 CABA).207
La reforma ha elevado de categoría a las separaciones de hecho, esta
situación fáctica repercute jurídicamente en la obligación alimentaria (art.
432),208 pérdida de la vocación hereditaria (art. 2437),209 causal de
régimen de separación de bienes sin disolución del vinculo matrimonial
(art. 477 inciso c),210 y reconocimiento del efecto retroactivo de la
sentencia del divorcio a cuando ha ocurrido la separación (art. 480).211
Según el art. 480, si el juez extiende el momento de los efectos
retroactivos a una época donde se ha comprobado que existía separación
de hecho, los bienes adquiridos por alguno de los ex cónyuges en forma
personal, pasarán a ser no repartibles o anómalos y no serán incluidos en
la disolución del régimen de comunidad ganancial, salvo acuerdo de
compensación como si se tratara de un bien propio.
Asimismo, hay que destacar la inclusión del concepto y su regulación de
las recompensas entre los ex cónyuges arts. 488 y siguientes;212 la
clasificación de los bienes propios y gananciales que se recepta de la
doctrina y jurisprudencia en los arts. 464, 465 y 466;213 y de la previsión
del período de indivisión poscuminataria –arts. 481 y siguientes-214 que
culmina en la partición y adjudicación privada, judicial o mixta.
Según el enunciado, los bienes gananciales se adjudican de la siguiente
manera: las acciones al marido, quien tomará a su exclusivo cargo el
cambio de calificación de las mismas en el libro de registro de accionistas;
317
la propiedad de la calle Nicaragua y el departamento a nombre de la
esposa; y por último el departamento de la calle Bulnes es intención que
sea de titularidad de los hijos de ambos.
La naturaleza del acto de adjudicación es de carácter declarativo (art.
2403), no requiere de tradición por entrega de posesión, solo se manifiesta
la voluntad de adjudicar y el adjudicatario acepta y declaran ambos que no
tienen reclamos que efectuarse por diferencias que pudieren subsistir.
El departamento de la calle Independencia, siendo un bien propio del
marido, se TRANSMITE el dominio a Marcela, A TÍTULO DE
COMPENSACIÓN al ex marido. Aquí se marca una fundamental
diferencia con la adjudicación de la finca de calle Nicaragua, cuya
naturaleza jurídica de cambio de titularidad, reiteramos, es declarativa y
no traslativa (art. 1996- 2403).215
Para efectuar la donación en forma simultánea a los hijos, es preciso
resaltar que el bien, al estar en estado de indivisión podrá aplicarse el
instituto de la codisposición (arts. 481 y 482),216 o tendrán los ex
cónyuges que adjudicarse en partes iguales el inmueble o hacerlo a uno de
ellos, y posteriormente donar en la misma escritura. Al ser los hijos
menores de edad, ambos padres, por ser acto de administración en
ejercicio de la representación parental art. 685,217 realizan el acto gratuito
por sí, y por sus hijos lo aceptan. En virtud de ser uno de los hijos menor
adolescente, éste comparece al acto y da su consentimiento expreso (art.
645).218
Los certificados registrales de dominio se solicitan tal cual su titularidad
surge de los antecedentes, las inhibiciones se solicitan por ambos ex
cónyuges en virtud del estado de indivisión postcomunitaria que los
involucra potencialmente a ambos en el marco del acto partitivo. En
relación a las acciones de la Sociedad de la cual es parte uno de los ex
cónyuges, es optativo solicitar una constancia al órgano de directorio para
acreditar que las mismas, nominativas y no endosables son de titularidad
del adjudicante y no recaen sobre ellas prendas, usufructos o fideicomisos.
318
La adjudicación luego se inscribirá en el libro de registro de accionistas
aun cuando sigan en cabeza del mismo adjudicante, ya que cambiará su
carácter de gananciales a personales. De tratarse de cuotas de SRL o partes
de interés, el trámite se llevará a cabo dentro de IGJ o Registro Público
respectivo, puesto que las mismas si tienen vocación registral.
Impositivamente, al ser un acto declarativo no tributa impuesto local de
sellos salvo que exista una compensación en dinero. La transmisión del
inmueble propio a título de compensación sí tributa, pues se transfiere el
dominio por el monto asignado y si no se especifica, se toma en
consideración para la alícuota el VIR o VFH, lo que sea mayor. Relativo al
ITI, existe un antecedente por el cual según dictamen 43-03 de la Afip
(vinculante solo para quien elevó la consulta y sentando precedente en la
materia), se interpreta que la compensación entre los ex cónyuges con una
porción indivisa de un bien propio en condominio con el ex cónyuge, no
está gravada. En la consulta en cuestión se trató de una parte, no de la
totalidad del inmueble: “La adjudicación de una porción de un bien propio
de un ex cónyuge al otro en el marco judicial de la disolución de la
sociedad conyugal derivada de un divorcio vincular, importa un cambio de
titularidad que resulta UN ACTO GRATUITO que no se encuentra gravado
con el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles ley 23905”.
Incluso, en otra postura, existen otros dictámenes que gravan con el ITI a
la compensación con dinero propio de un ex cónyuge al otro, debidamente
acreditado el dinero como proveniente de herencia legado o donación o
subrogación real, entendiéndose que un ex cónyuge le compra al otro la
proporción adjudicada. Resultado de todo lo cual, nos lleva a realizar
prudentemente la consulta impositiva, frente a casos similares, antes de la
escrituración, en razón que el organismo de control pudo haber cambiado
de criterio y el mecanismo para obtener la respuesta se encuentra normado
por la Ley 11863 artículo 4.
Por último, respecto de la consigna que analizamos, a todo evento, es
recomendable que los ex cónyuges se confieran un poder especial
irrevocable (arts. 380 inciso b y c)219 por si hiciera falta alguna
319
rectificación, aclaración o complementación de clausulas atinente a la
liquidación y adjudicación celebrada.
ARBA Y LAS ADJUDICACIONES ASIMÉTRICAS
Por dictámenes técnicos de ARBA, en PBA, si la adjudicación resulta ser
asimétrica o despareja según lo que se exteriorice en el acuerdo
particionario y los valores de referencia oficiales, el organismo infiere que
un ex cónyuge se favorece gratuitamente a expensas del otro. En
consecuencia, se tributa el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, a
pesar de no existir, como lo indicamos, ninguna transmisión. En caso que
los ex cónyuges logren equilibrar a través de compensaciones recíprocas
sus asignaciones adjudicadas, y así se documentara, de modo que resulten
equivalentes, se descartaría la gratuidad (informe 24-11 liquidación
sociedad conyugal ITGB ARBA).
LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE COMUNIDAD GANANCIAL
POR DIVORCIO Y TRANSFERENCIA DE DOMINIO EN
COMPENSACIÓN – TORRES IGNACIO Y REARTE MARIELA-
ESCRITURA TREINTA Y TRES.––––En la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los dos días
del mes de Octubre del dos mil QUINCE, ante mí, Escribano
Autorizante. COMPARECEN: Los ex cónyuges en primeras
nupcias Ignacio TORRES ….y Mariela REARTE … , y Marcos,
Cecilia y Tomas TORRES, los tres hijos de los nombrados ex
cónyuges y domiciliados en ….solteros declaran no estar en
unión convivencial, nacidos el 4-4-95, 15-3-97 y 8-8-00, DNI
….respectivamente, todos de mi conocimiento personal art. 306
inc b, INTERVIENEN por sí y además los ex cónyuges en
ejercicio de la representación parental que ejercen sobre Tomas
Torres, declaran que no han sido suspendidos ni privados del
ejercicio de la misma y justifican el parentesco con la exhibición
de la partida de nacimiento cuya copia se agrega. Y en los
caracteres invocados EXPRESAN: Que en virtud de lo resuelto
320
en autos caratulados Torres Ignacio y Rearte Mariela
s/DIVORCIO se ha decretado según sentencia del 9/8/15 la cual
se encuentra consentida y firme el divorcio, según testimonio
respectivo que en original exhiben. Que han acordado proceder
a la liquidación parcial y adjudicación de: A – Un bien inmueble
ganancial adquirido por Ignacio Torres según escritura 34 del
2/7/96 folio 124, RN 98, CABA, unidad funcional CATORCE
ubicada en el segundo piso, del edificio con frente a la calle
Bulnes 1918 de esta ciudad, …., B- una finca ubicada en calle
Nicaragua 3254 de esta ciudad, adquirida por ambos cónyuges
según escritura del 18-3-98 , folio 45 RN 34 CABA, entre las de
Ituzaingó y C. Bernardi, edificada en lote de terreno designado
como LOTE NUEVE de la MANZANA OCHO, que mide: 8
metros 66 centímetros de frente al Nord Oeste, por 29 metros
44 centímetros de fondo, lo que hace una SUPERFICIE TOTAL
de 254 metros 95 decímetros cuadrados dentro de los
siguientes linderos: por su frente al Nord Oeste con la calle
Centenera; al Nord Este con el lote 18; al Sud Oeste con el lote
20; y al Sud Este con fondos del Lote 6- NOMENCLATURA
CATASTRAL: Circunscripción: II, III , Sección: 1,3, Manzana:
98,9 Parcela 19, 56 PARTIDAS INMOBILIARIAS : 1.333.900 Y
35825, VFH : $ 411.000 Y $ 500.000 RESPECTIVAMENTE .- y
C- 2300 acciones ordinarias, nominativas no endosables de
valor nominal $ 1 peso cada una de la sociedad TALLERES EL
SOL S.A, con domicilio legal en Cabrera 45 CABA, constituida
según escritura pública del 10-3-95 , pasada al folio 34 del RN
45 CABA, e inscripta en IGJ el 10-4-95 bajo el Nro. 345 tomo de
S.A . Además Ignacio Torres es titular de un bien propio
heredado de su padre Unidad Funcional CATORCE del edificio
ubicado en calle Independencia CABA, 1345 entre San Luis y
San Juan, ubicada en el tercer piso …..En consecuencia por
CONVENIO LIBREMENTE ACORDADO se adjudica en PLENA
321
PROPIEDAD a favor de Mariela Rearte el bien inmueble
descripto ubicado en la calle Nicaragua 3254. Las acciones
descriptas de Talleres El Sol S.A. se adjudican a Ignacio Torres.
Y continúan diciendo que en COMPENSACIÓN por dicha
adjudicación Ignacio Torres transmite a su ex cónyuge Mariela
Rearte, el dominio del inmueble del cual es propietaria calificado
como bien propio, de la Avenida Independencia 1345 UF 14. En
consecuencia transfiere A TÍTULO DE COMPENSACIÓN POR
PARTICIÓN Y DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD GANANCIAL
POR DIVORCIO A FAVOR de Mariela Rearte todos los
derechos de propiedad, posesión y dominio de la finca descripta,
….- la adjudicataria y adquirente declara que acepta de
conformidad la adjudicación y ambos manifiestan que no tienen
reclamos que efectuarse abdicando expresamente de cualquier
acción que pudiera asistirles por diferencias que pudieran
subsistir con relación a la presente adjudicación del inmueble de
origen ganancial y la transferencia por compensación. Los ex
cónyuges manifiestan que el inmueble de la calle Bulnes 1948
se adjudica MITAD INDIVISA A CADA UNO y en este acto
DONAN SIN condición ni cargo alguno a sus tres hijos por
partes iguales Marcos, Cecilia y Tomas Torres, el bien
antedicho, los donatarios declaran que aceptan la donación
efectuada y manifiestan que se encuentran en posesión por
tradición y por su parte el menor Tomas Torres presta su
consentimiento expreso según el artículo 645 CCCN.
ATESTACIONES NOTARIALES: Yo autorizante, hago constar: 1
- CONSTANCIAS NOTARIALES. CORRESPONDE el inmueble
de calle Bulnes adquirido por escritura de compra de Ignacio
Torres siendo de estado civil casado, escritura del 2-7-
96….inscripta en el RPI, Matrícula…. 2- El inmueble adquirido
por ambos de calle Nicaragua según escritura del 18-3-98 …3-
El inmueble transferido por compensación de la Avenida
322
Independencia heredado por Ignacio Torres:….CON LOS
CERTIFICADOS expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble con fecha de ayer bajo los números xxxx y xxx
dominios y xxxx inhibición, surge que los dominios constan
inscriptos bajo las formas relacionadas no reconociendo
derechos reales, y sin providencias cautelares ni estar
alcanzado por leyes especiales o derechos limitativos y que por
el nombre de los comparecientes, no constan inhibiciones que
les impidan disponer libremente de sus bienes, CON RELACIÓN
a los certificados administrativos expedidos por los organismos
respectivos, surge la inexistencia de deuda- 4. CERTIFICADOS
DE BIENES INMUEBLES: No resulta procedente la exhibición en
razón de que ambos inmuebles fueron adquiridos antes de la
vigencia de la norma respectiva. CERTIFICADO ÓRGANO DE
DIRECTORIO DE TALLERES EL SOL S.A: Se exhibe certificado
firmado por el presidente del directorio del cual surge la
titularidad de las 2300 acciones a nombre de Ignacio Torres ,
que se encuentran sin usufructo, prenda ni fideicomiso que
limiten sus derechos. IMPUESTO DE SELLOS. Con respecto a
la adjudicación se deja constancia que la presente no tributa
puesto que no hay compensación en dinero. Respecto a la
transferencia por compensación se retiene el 3.6 por ciento del
VIR. Respecto a la donación se deja constancia de su
EXPRESA GRATUIDAD. ITI Se ha realizado autoretención en
concepto de transmisión de inmueble por compensación por el
valor de plaza cuyo comprobante se exhibe. LEO esta escritura
a los comparecientes, quienes la firman de conformidad ante
mí, doy fe.-
FIRMA IGNACIO TORRES.
FIRMA MARIELA REARTE.
323
FIRMA MARCOS TORRES.
FIRMA CECILIA TORRES.
FIRMA TOMAS TORRES.
324
34- ADJUDICACIÓN POR DISOLUCIÓN
Juan TOSELLI y Marta KATZ son divorciados de sus primeras
nupcias, según sentencia de divorcio de fecha 04 de agosto de
2015.
En el expediente judicial han resuelto todo lo relativo a la
tenencia de sus hijas y régimen de visitas.
Desean formalizar por escritura pública todo lo atinente al
tema patrimonial y en virtud de ello acuerdan:
La finca que fuera la sede de la vivienda familiar sita en esta
ciudad en la calle Ramón Falcón 1536 quedará para Marta,
quien continuará viviendo allí con sus dos hijas de 14 y 16 años.
El automotor marca Rover Patente GXL 720 quedará en
cabeza de Juan.
5000 acciones de las cuales 2500 son clase A y 2500 clase B,
de la sociedad Mendoza S.A. se distribuirán entre ambos
cónyuges por partes iguales.
PESOS CINCUENTA MIL depositados en Banco Galicia en la
caja de ahorros de Marta y que le fueran donados por su padre,
serán transferidos a Juan en compensación por el mayor valor
que las partes le atribuyen a los bienes que quedarán como de
titularidad de Marta.
LES CORRESPONDE: a) La finca fue edificada sobre dos
lotes de terreno que adquirieran de la siguiente manera: El lote
21 en condominio y por dos partes iguales, siendo de estado
civil solteros, y el lote 22 en condominio y por dos partes iguales
siendo de estado civil casados. VFH: LOTE 21: $ 172.000,
LOTE 22: $ 8950.
325
El automotor es de titularidad de Marta desde el 15 de abril de
2000. VALUACIÓN: $ 26.000.
Las acciones fueron adquiridas por Juan en el año 1980,
siendo de estado civil casado.
Como ya hemos anticipado, una vez que la sentencia de divorcio se
encuentra firme, los ex cónyuges pueden proceder a ordenar lo que
decidan respecto al tema patrimonial y extramatrimonial.
Comparecen ambos, y si parte del convenio regulador (art. 439)220 fue
cerrado en el expediente, la otra parte la realizan por convenio libremente
acordado y otorgado en escritura pública. La ex mujer se adjudica la finca
que fue sede del hogar familiar junto a su ex marido y lo seguirá siendo
puesto que continuará viviendo allí con sus hijas. De existir una protección
de la vivienda por el régimen de Bien de Familia ya derogado, o por el
actual (art. 244 y siguientes) la adjudicación no implica que se deba
desafectar el bien, sino que se mantiene el mismo, produciéndose a lo
sumo una desafectación parcial subjetiva con relación al adjudicante. La
adjudicataria, que seguramente había sido ya designada beneficiaria puede
ampliar la protección a nuevos miembros de su familia si antes no estaban
incorporados (arts. 246 y 247).221 Los ex cónyuges también pueden optar
por la protección extra y su inscripción de la atribución del uso de la
vivienda (arts. 443 y 444),222 u optar por la atribución preferencial
conforme el art. 499.223
El automotor, bien mueble registrable, cuya protección ha sido
contemplada en varios artículos del nuevo código (arts. 392 , 1552 , 1890,
1895, 1898, 1899, 1902),224 y en especial en el decreto 6582-58 y sus
modificatorias, prevé en su art. 14225 que si la transmisión o resolución
judicial que involucre al vehículo (aun en caso de adjudicación) es por
escritura pública, el Formulario 08 solicitud tipo que ingresa para la
registración constitutiva, será firmado por el escribano autorizante como
si se tratase de una minuta de inscripción. El Registro Nacional de la
Propiedad Automotor al ser de naturaleza constitutiva , no requiere que se
326
relacione en la escritura la cadena de titularidades antecedentes, ni es
relevante realizar un estudio de títulos ya que la sola registración alcanza
para acreditar la titularidad con los matices que trae la nueva legislación
en los artículos mencionados.
Las acciones de la sociedad MENDOZA S.A., a distribuirse entre ambos
por partes iguales, como hemos adelantado, nominativas y no endosables,
cuyas características en cuanto a sus clases, privilegiadas o preferidas (art.
216 LGS)226 o gravámenes (art. 218 LGS)227 son informadas por
directorio a solicitud de los interesados a través de un certificado.
Se infiere del enunciado que Juan adquirió las acciones ya siendo casado
en 1980, siendo clasificadas como gananciales. Si las tuviese de soltero,
los dividendos que devenguen las mismas son de carácter ganancial, pero
por aplicación del nuevo artículo 464 inciso K, serán propias con derecho
a recompensa.
Los pesos depositados en caja de ahorro, donados por el padre de Marta,
son de origen propio (art. 464 inc. b),228 son utilizados para la
compensación por diferencia de valores entre los ex cónyuges y no se
incluyen propiamente dentro de la adjudicación sino a los fines de
equilibrar la asignación de valores desparejos.
Les corresponde la finca edificada sobre dos lotes de terreno que
adquirieron en distintos momentos en condominio siendo solteros uno de
ellos y luego el otro lote comprado estando ya casados. En rigor, solo los
bienes gananciales son objeto de liquidación y adjudicación, pero por
remisión legal, las reglas de división de condominio, partición de herencia
y liquidación de comunidad ganancial son las mismas (art. 500, 1996 y
2369).229 De esta manera, se pueden incluir dentro del acuerdo bienes
propios, máxime cuando ya no rige en ese momento la prohibición de
contratar entre cónyuges –pues ya no lo son– bajo el régimen de
comunidad según lo establece el art. 1002 inciso d.230
En cuanto a lo registral e impositivo remitimos a lo expuesto
precedentemente.
327
LIQUIDACIÓN Y ADJUDICACIÓN POR DISOLUCIÓN DEL
RÉGIMEN DE COMUNIDAD GANANCIAL- TOSELLI JUAN Y
KATZ MARTA - ESCRITURA TREINTA Y CUATRO –––– En la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital de la República
Argentina, a los DOS días del mes de Octubre del dos mil
quince, ante mí, Escribano Autorizante. COMPARECEN: Los ex
cónyuges en primeras nupcias Juan TOSELLI …….y Marta
KATZ … ambos de mi conocimiento personal, intervienen por sí,
y EXPRESAN: Que en virtud de lo resuelto en autos caratulados
“ Toselli Juan y Katz Marta S/DIVORCIO ., “se ha decretado
según sentencia del 4/8/15 que se encuentra consentida y firme
el divorcio y la disolución de la comunidad ganancial según
testimonio respectivo que en original exhiben. Que los
comparecientes han acordado proceder a la liquidación parcial y
adjudicación de los bienes que integran el acervo patrimonial
ganancial, compuesto por: 1- una finca ubicada en esta Ciudad
frente a la calle RAMÓN FALCON 1536 entre las de Ituzaingo y
C. Bernardi, edificada sobre dos lote de terrenos designados
como LOTE 21 y LOTE 22 de la MANZANA OCHO, que miden
cada uno …8 metros 66 centímetros de frente al Nord Oeste,
por 29 metros 44 centímetros de fondo, lo que hace una
SUPERFICIE TOTAL por cada uno de …254 metros 95
decímetros cuadrados dentro de los siguientes linderos: lote 21
por su frente al Nord Oeste con la calle Ramón Falcon; al Nord
Este con el lote 18; al Sud Oeste con el lote 20; y al Sud Este
con fondos del Lote 6- y lote 22 ……. NOMENCLATURA
CATASTRAL: Circunscripción: II, Sección: 0, Manzana: 98,
Parcela 21/ 22. PARTIDAS INMOBILIARIAS: 35825/6 Valuación
Fiscal LOTE 21: $ 172.000 y lote 22 $ 8950- 2- Automotor
Marca Rover, Dominio GXL 720 CHASIS ….MOTOR…..,
VALUACIÓN $ 26000 de su titularidad desde el 15/4/2000. 3-
328
5000 ACCIONES de las cuales 2500 son clase A y 2500 clase
B, de la sociedad que gira en plaza bajo la denominación de
MENDOZA SA, inscripta en IGJ el 11/11/80 nro. 343 libro 34,
hoy tomo de sociedades por acciones, con domicilio legal en
Acevedo 34 CABA. adquiridas el 19/12/80. 4- CINCUENTA MIL
PESOS depositados en Banco Galicia en la caja de ahorros de
Marta Katz cuenta nro. 4015922-5 011-6 donados por
Maximiliano Katz padre de la compareciente lo que se justifica
con escritura de donación manual de dinero nro. 34 del 3/3/12
folio 89 RN 89 CABA que en original exhibe y agrego. EN
CONSECUENCIA de acuerdo a lo convenido se adjudican en
PLENA PROPIEDAD: A) - a favor de MARTA KATZ EL
INMUEBLE AQUÍ descripto el cual será habitado por la
adjudicataria y sus dos hijas habidas en el matrimonio con Juan
Toselli, Ángeles y Soledad Toselli. B) 1250 ACCIONES CLASE A
y 1250 ACCIONES CLASE B de la sociedad MENDOZA SA
cuyos títulos se entregan en este acto. C) a favor de JUAN
TOSELLI el automotor marca Rover dominio GXL 720, cuyo
título de propiedad y cedula Verde se entregan en este acto, D)
1250 ACCIONES CLASE A y 1250 ACCIONES CLASE B de la
sociedad MENDOZA SA, cuyos títulos ya se encuentran en su
custodia. EN ESTE ESTADO LOS EX CÓNYUGES CONTINÚAN
DICIENDO: Que toman a su cargo la notificación al directorio de
la sociedad MENDOZA SA para proceder al cambio de
titularidad de las acciones y el cambio de carácter de
gananciales a personales de las adjudicadas a Juan Toselli. Que
Juan Toselli toma a su cargo la registración del automotor en el
registro correspondiente y los trámites que ello implique. Que
Marta Katz ha depositado a la cuenta bancaria que indicó Juan
Toselli la suma indicada de 50.000 Pesos de la caja de ahorros
citada, importe que es considerado COMPENSACIÓN. Agregan
que el acuerdo es celebrado por mutuo acuerdo y renuncian y
329
abdican de efectuarse reclamos por otras diferencias que
pudieren subsistir con relación a los bienes aquí referidos.
ATESTACIONES NOTARIALES: Yo autorizante, hago constar: 1)
CONSTANCIAS NOTARIALES- CORRESPONDE a los
comparecientes el lote 21 por compra que efectuaran en
condominio siendo de estado civil solteros según Escritura
número 48 de fecha 9 de febrero de 1978, Folio 96 del Registro
Notarial nro. 557 de Capital Federal inscripta en la Matrícula …..
y el lote 22 adquirido también en condominio ya siendo de
estado civil casados según escritura 100 pasada al folio 150 del
5/5/99 RN 23 CABA inscripto su título en la matrícula ….. CON
LOS CERTIFICADOS expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble el día de ayer bajo los números xxxx y xxx y el de
inhibición xxxx, surge que el dominio consta inscripto bajo la
forma relacionada no reconociendo derechos reales, y sin
providencias cautelares ni estar alcanzado por leyes especiales
o derechos limitativos y 2) y que por el nombre de los
comparecientes no constan inhibiciones que les impidan
disponer libremente de sus bienes. CON RELACIÓN a los
certificados administrativos expedidos por la Municipalidad de la
Ciudad de Buenos Aires, ex Obras sanitarias de la Nación y la
empresa AySA, no surge deudas. 3) CERTIFICADOS DE
BIENES INMUEBLES: No resulta procedente la exhibición en
razón de no estar en vigencia la resolución 2371 al haberse
adquirido los lotes. FORMULARIO 02 Se ha solicitado el mismo,
se agrega y es de fecha de ayer y surgen que el automotor
resulta inscripto a nombre de Marta Katz, y no existen medidas
ni prendas que se deban informar. IMPUESTO DE SELLOS Se
retiene el 3,6% de los 50.000 pesos fijados como
compensación, o sea la suma de .. ITI: Realizada la consulta en
la agencia AFIP correspondiente, despachada la misma con
fecha de ayer bajo el nro. 34, que se agrega a la presente, se
330
me suministran los fondos del 1,5% para el pago respectivo.-
LEO esta escritura a los comparecientes, quienes la firman de
conformidad ante mí, doy fe.-
FIRMA JUAN TOSELLI.
FIRMA MARTA KATZ.
FIRMA DEL ESCRIBANO.
331
200 Artículo 498.- División. La masa común se divide por partes iguales entre los cónyuges,
sin consideración al monto de los bienes propios ni a la contribución de cada uno a la
adquisición de los gananciales. Si se produce por muerte de uno de los cónyuges, los herederos
reciben su parte sobre la mitad de gananciales que hubiese correspondido al causante. Si todos
los interesados son plenamente capaces, se aplica el convenio libremente acordado.
201 Artículo 438.- Requisitos y procedimiento del divorcio. Toda petición de divorcio debe
ser acompañada de una propuesta que regule los efectos derivados de éste; la omisión de la
propuesta impide dar trámite a la petición.
Si el divorcio es peticionado por uno solo de los cónyuges, el otro puede ofrecer una
propuesta reguladora distinta.
Al momento de formular las propuestas, las partes deben acompañar los elementos en que se
fundan; el juez puede ordenar, de oficio o a petición de las partes, que se incorporen otros que se
estiman pertinentes. Las propuestas deben ser evaluadas por el juez, debiendo convocar a los
cónyuges a una audiencia.
En ningún caso el desacuerdo en el convenio suspende el dictado de la sentencia de divorcio.
Si existe desacuerdo sobre los efectos del divorcio, o si el convenio regulador perjudica de
modo manifiesto los intereses de los integrantes del grupo familiar, las cuestiones pendientes
deben ser resueltas por el juez de conformidad con el procedimiento previsto en la ley local.
Artículo 439.- Convenio regulador. Contenido. El convenio regulador debe contener las
de este Libro.
los cónyuges.
Artículo 655.- Plan de parentalidad. Los progenitores pueden presentar un plan de
parentalidad relativo al cuidado del hijo, que contenga:
a. lugar y tiempo en que el hijo permanece con cada progenitor;
b. responsabilidades que cada uno asume;
c. régimen de vacaciones, días festivos y otras fechas significativas para la familia;
d. régimen de relación y comunicación con el hijo cuando éste reside con el otro progenitor.
El plan de parentalidad propuesto puede ser modificado por los progenitores en función de las
necesidades del grupo familiar y del hijo en sus diferentes etapas.
Los progenitores deben procurar la participación del hijo en el plan de parentalidad y en su
modificación.
202 Ver nota 201.
203 Ver nota 201.
332
204 Artículo 500.- Forma de la partición. El inventario y división de los bienes se hacen en la
forma prescripta para la partición de las herencias.
205 Artículo 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son
plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
206 Artículo 2562, inciso f: el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude.
207 Decreto 466/99, Artículo 102.- El documento mediante el cual se inscriba la adjudicación
de bienes como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad conyugal, excepto el
caso del fallecimiento de alguno de los cónyuges, podrá ser, según el procedimiento por el que
se opte, testimonio de la escritura de división de bienes o de las actuaciones judiciales
respectivas.
Si la adjudicación de bienes se realizara por escritura pública, de ella deberá resultar la
respectiva sentencia de divorcio y su firmeza, en cuanto disuelve la sociedad conyugal, y el
juzgado, secretaría, fuero, jurisdicción y carátula del correspondiente expediente judicial.
Si la adjudicación se efectuara judicialmente el documento deberá contener la relación de la
respectiva sentencia de divorcio, del convenio de partición o de la resolución particionaria en su
caso.
208 Artículo 432.- Alimentos. Los cónyuges se deben alimentos entre sí durante la vida en
común y la separación de hecho. Con posterioridad al divorcio, la prestación alimentaria sólo se
debe en los supuestos previstos en este Código, o por convención de las partes.
Esta obligación se rige por las reglas relativas a los alimentos entre parientes en cuanto sean
compatibles.
209 Artículo 2437.- Divorcio, separación de hecho y cese de la convivencia resultante de una
decisión judicial. El divorcio, la separación de hecho sin voluntad de unirse y la decisión judicial
de cualquier tipo que implica cese de la convivencia, excluyen el derecho hereditario entre
cónyuges.
210 Artículo 477, inciso c: si los cónyuges están separados de hecho sin voluntad de unirse
211 Artículo 480.- Momento de la extinción. La anulación del matrimonio, el divorcio o la

separación de bienes producen la extinción de la comunidad con efecto retroactivo al día de la
notificación de la demanda o de la petición conjunta de los cónyuges.
Si la separación de hecho sin voluntad de unirse precedió a la anulación del matrimonio o al
divorcio, la sentencia tiene efectos retroactivos al día de esa separación.
El juez puede modificar la extensión del efecto retroactivo fundándose en la existencia de
fraude o abuso del derecho.
En todos los casos, quedan a salvo los derechos de los terceros de buena fe que no sean
adquirentes a título gratuito.
En el caso de separación judicial de bienes, los cónyuges quedan sometidos al régimen
establecido en los artículos 505, 506, 507 y 508.
333
212 Artículo 488.- Recompensas. Extinguida la comunidad, se procede a su liquidación. A tal
fin, se establece la cuenta de las recompensas que la comunidad debe a cada cónyuge y la que
cada uno debe a la comunidad, según las reglas de los artículos siguientes.
213 Artículo 464.- Bienes propios. Son bienes propios de cada uno de los cónyuges:
a. los bienes de los cuales los cónyuges tienen la propiedad, otro derecho real o la posesión al
tiempo de la iniciación de la comunidad;
b. los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o donación, aunque sea
conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la comunidad por los cargos
soportados por ésta.
comunidad debe recompensa al donatario por el exceso;
c. los adquiridos por permuta con otro bien propio, mediante la inversión de dinero propio, o
la reinversión del producto de la venta de bienes propios, sin perjuicio de la recompensa debida a
la comunidad si hay un saldo soportado por ésta.
Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte propio, el nuevo bien es ganancial, sin
perjuicio de la recompensa debida al cónyuge propietario;
d. los créditos o indemnizaciones que subrogan en el patrimonio de uno de los cónyuges a
otro bien propio;
e. los productos de los bienes propios, con excepción de los de las canteras y minas;
f. las crías de los ganados propios que reemplazan en el plantel a los animales que faltan por
cualquier causa. Sin embargo, si se ha mejorado la calidad del ganado originario, las crías son
gananciales y la comunidad debe al cónyuge propietario recompensa por el valor del ganado
propio aportado;
g. los adquiridos durante la comunidad, aunque sea a título oneroso, si el derecho de
incorporarlos al patrimonio ya existía al tiempo de su iniciación;
h. los adquiridos en virtud de un acto anterior a la comunidad viciado de nulidad relativa,
confirmado durante ella;
i. los originariamente propios que vuelven al patrimonio del cónyuge por nulidad, resolución,
rescisión o revocación de un acto jurídico;
j. los incorporados por accesión a las cosas propias, sin perjuicio de la recompensa debida a la
comunidad por el valor de las mejoras o adquisiciones hechas con dinero de ella;
k. las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era propietario de
una parte indivisa de un bien al comenzar la comunidad, o que la adquirió durante ésta en
calidad de propia, así como los valores nuevos y otros acrecimientos de los valores mobiliarios
propios, sin perjuicio de la recompensa debida a la comunidad en caso de haberse invertido
bienes de ésta para la adquisición;
334
l. la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió antes del comienzo de la
comunidad, si el usufructo se extingue durante ella, así como la de los bienes gravados con otros
derechos reales que se extinguen durante la comunidad, sin perjuicio del derecho a recompensa
si para extinguir el usufructo o los otros derechos reales se emplean bienes gananciales;
m. las ropas y los objetos de uso personal de uno de los cónyuges, sin perjuicio de la
recompensa debida a la comunidad si son de gran valor y se adquirieron con bienes de ésta; y los
necesarios para el ejercicio de su trabajo o profesión, sin perjuicio de la recompensa debida a la
comunidad si fueron adquiridos con bienes gananciales;
n. las indemnizaciones por consecuencias no patrimoniales y por daño físico causado a la
persona del cónyuge, excepto la del lucro cesante correspondiente a ingresos que habrían sido
gananciales;
n. el derecho a jubilación o pensión, y el derecho a alimentos, sin perjuicio del carácter
ganancial de las cuotas devengadas durante la comunidad y, en general, todos los derechos
inherentes a la persona;
o. la propiedad intelectual, artística o industrial, si la obra intelectual ha sido publicada o
interpretada por primera vez, la obra artística ha sido concluida, o el invento, la marca o el diseño
industrial han sido patentados o registrados antes del comienzo de la comunidad.
El derecho moral sobre la obra intelectual es siempre personal del autor.
Artículo 465.- Bienes gananciales. Son bienes gananciales:
a. los creados, adquiridos por título oneroso o comenzados a poseer durante la comunidad por
uno u otro de los cónyuges, o por ambos en conjunto, siempre que no estén incluidos en la
enunciación del artículo 464;
b. los adquiridos durante la comunidad por hechos de azar, como lotería, juego, apuestas, o
hallazgo de tesoro;
c. los frutos naturales, industriales o civiles de los bienes propios y gananciales, devengados
durante la comunidad;
d. los frutos civiles de la profesión, trabajo, comercio o industria de uno u otro cónyuge,
devengados durante la comunidad;
e. lo devengado durante la comunidad como consecuencia del derecho de usufructo de
carácter propio;
f. los bienes adquiridos después de la extinción de la comunidad por permuta con otro bien
ganancial, mediante la inversión de dinero ganancial, o la reinversión del producto de la venta de
bienes gananciales, sin perjuicio de la recompensa debida al cónyuge si hay un saldo soportado
por su patrimonio propio.
Sin embargo, si el saldo es superior al valor del aporte ganancial, el nuevo bien es propio, sin
perjuicio de la recompensa debida a la comunidad;
g. los créditos o indemnizaciones que subrogan a otro bien ganancial;
h. los productos de los bienes gananciales, y los de las canteras y minas propias, extraídos
durante la comunidad;
i. las crías de los ganados gananciales que reemplazan en el plantel a los animales que faltan
por cualquier causa y las crías de los ganados propios que excedan el plantel original;
335
j. los adquiridos después de la extinción de la comunidad, si el derecho de incorporarlos al
patrimonio había sido adquirido a título oneroso durante ella;
k. los adquiridos por título oneroso durante la comunidad en virtud de un acto viciado de
nulidad relativa, confirmado después de la disolución de aquélla;
l. los originariamente gananciales que vuelven al patrimonio ganancial del cónyuge por
nulidad, resolución, rescisión o revocación de un acto jurídico;
m. los incorporados por accesión a las cosas gananciales, sin perjuicio de la recompensa
debida al cónyuge por el valor de las mejoras o adquisiciones hechas con sus bienes propios;
n. las partes indivisas adquiridas por cualquier título por el cónyuge que ya era propietario de
una parte indivisa de carácter ganancial de un bien al extinguirse la comunidad, sin perjuicio de
la recompensa debida al cónyuge en caso de haberse invertido bienes propios de éste para la
adquisición;
n. la plena propiedad de bienes cuya nuda propiedad se adquirió a título oneroso durante la
comunidad, si el usufructo se consolida después de su extinción, así como la de los bienes
gravados con derechos reales que se extinguen después de aquélla, sin perjuicio del derecho a
recompensa si para extinguir el usufructo o los otros derechos reales se emplean bienes propios.
No son gananciales las indemnizaciones percibidas por la muerte del otro cónyuge, incluso las
provenientes de un contrato de seguro, sin perjuicio, en este caso, de la recompensa debida a la
comunidad por las primas pagadas con dinero de ésta.
Artículo 466.- Prueba del carácter propio o ganancial. Se presume, excepto prueba en
contrario, que son gananciales todos los bienes existentes al momento de la extinción de la
comunidad. Respecto de terceros, no es suficiente prueba del carácter propio la confesión de los
cónyuges.
Para que sea oponible a terceros el carácter propio de los bienes registrables adquiridos
durante la comunidad por inversión o reinversión de bienes propios, es necesario que en el acto
de adquisición se haga constar esa circunstancia, determinándose su origen, con la conformidad
del otro cónyuge. En caso de no podérsela obtener, o de negarla éste, el adquirente puede
requerir una declaración judicial del carácter propio del bien, de la que se debe tomar nota
marginal en el instrumento del cual resulta el título de adquisición.
El adquirente también puede pedir esa declaración judicial en caso de haberse omitido la
constancia en el acto de adquisición.
esta Sección.
215 Artículo 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.
Artículo 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En
razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes
336
comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho
alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Igual solución se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha
tenido por efecto hacer cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos
bienes o ciertos herederos.
Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus
efectos a consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron
objeto de esos actos.
esta Sección.
Artículo 482.- Reglas de administración. Si durante la indivisión postcomunitaria los ex
cónyuges no acuerdan las reglas de administración y disposición de los bienes indivisos,
subsisten las relativas al régimen de comunidad, en cuanto no sean modificadas en esta Sección.
Cada uno de los copartícipes tiene la obligación de informar al otro, con antelación razonable,
su intención de otorgar actos que excedan de la administración ordinaria de los bienes indivisos.
El segundo puede formular oposición cuando el acto proyectado vulnera sus derechos.
Ver Instrucción de Trabajo 3/16, CABA, en el Apéndice Legislativo.
217 Artículo 685.- Administración de los bienes. La administración de los bienes del hijo es
ejercida en común por los progenitores cuando ambos estén en ejercicio de la responsabilidad
parental. Los actos conservatorios pueden ser otorgados indistintamente por cualquiera de los
progenitores.
Esta disposición se aplica con independencia de que el cuidado sea unipersonal o compartido.
218 Artículo 645.- Actos que requieren el consentimiento de ambos progenitores.

Si el hijo tiene doble vínculo filial se requiere el consentimiento expreso de ambos
progenitores para los siguientes supuestos:
a. autorizar a los hijos adolescentes entre dieciséis y dieciocho años para contraer matrimonio;
b. autorizarlo para ingresar a comunidades religiosas, fuerzas armadas o de seguridad;
c. autorizarlo para salir de la República o para el cambio de residencia permanente en el
extranjero;
d. autorizarlo para estar en juicio, en los supuestos en que no puede actuar por sí;
e. administrar los bienes de los hijos, excepto que se haya delegado la administración de
conformidad con lo previsto en este Capítulo.
En todos estos casos, si uno de los progenitores no da su consentimiento o media
imposibilidad para prestarlo, debe resolver el juez teniendo en miras el interés familiar.
Cuando el acto involucra a hijos adolescentes, es necesario su consentimiento expreso.
337
219 Artículo 380, inciso b: por la muerte del representante o del representado; sin embargo
subsiste en caso de muerte del representado siempre que haya sido conferido para actos
especialmente determinados y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del
representante, de un tercero o común a representante y representado, o a representante y un
tercero, o a representado y tercero;
Artículo 380, inciso c: por la revocación efectuada por el representado; sin embargo, un poder
puede ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente
determinados, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser
solamente del representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a
representante y un tercero, o a representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo
fijado y puede revocarse si media justa causa.
220 Artículo 439.- Convenio regulador. Contenido. El convenio regulador debe contener las
de este Libro.
los cónyuges.
221 Artículo 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a. el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b. en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.
Artículo 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se
requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el
inmueble.
222 Artículo 443.- Atribución del uso de la vivienda. Pautas. Uno de los cónyuges puede
pedir la atribución de la vivienda familiar, sea el inmueble propio de cualquiera de los cónyuges
o ganancial. El juez determina la procedencia, el plazo de duración y efectos del derecho sobre la
base de las siguientes pautas, entre otras:
a. la persona a quien se atribuye el cuidado de los hijos;
b. la persona que está en situación económica más desventajosa para proveerse de una
vivienda por sus propios medios;
c. el estado de salud y edad de los cónyuges;
d. los intereses de otras personas que integran el grupo familiar.
Artículo 444.- Efectos de la atribución del uso de la vivienda familiar. A petición de parte
338
registral.
223 Artículo 499.- Atribución preferencial. Uno de los cónyuges puede solicitar la atribución
preferencial de los bienes amparados por la propiedad intelectual o artística, de los bienes de uso
relacionados con su actividad profesional, del establecimiento comercial, industrial o
agropecuario por él adquirido o formado que constituya una unidad económica, y de la vivienda
por él ocupada al tiempo de la extinción de la comunidad, aunque excedan de su parte en ésta,
con cargo de pagar en dinero la diferencia al otro cónyuge o a sus herederos. Habida cuenta de
las circunstancias, el juez puede conceder plazos para el pago si ofrece garantías suficientes.
224 Artículo 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una
persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y
pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho.
Artículo 1552.- Forma. Deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad, las
donaciones de cosas inmuebles, las de cosas muebles registrables y las de prestaciones periódicas
o vitalicias.
Artículo 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo
registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
Artículo 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien
la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.
Artículo 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales
con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la
cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
339
Artículo 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es
de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la
mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable,
no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.
Artículo 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de
las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
225 Artículo 14.- Derechos individuales y de incidencia colectiva. En este Código se

reconocen:
a. derechos individuales;
b. derechos de incidencia colectiva.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar al
ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general.
226 LGS, Artículo 216.- Acciones ordinarias: derecho de voto. Incompatibilidad. Cada acción
ordinaria da derecho a un voto. El estatuto puede crear clases que reconozcan hasta cinco votos
por acción ordinaria. El privilegio en el voto es incompatible con preferencias patrimoniales.
No pueden emitirse acciones de voto privilegiado después que la sociedad haya sido
autorizada a hacer oferta pública de sus acciones.
227 LGS, Artículo 216.- Usufructo de acciones. Derecho de usufructo. La calidad de socio
corresponde al nudo propietario.
El usufructuario tiene derecho a percibir las ganancias obtenidas durante el usufructo. Este
derecho no incluye las ganancias pasadas a reserva o capitalizadas, pero comprende las
correspondientes a las acciones entregadas por la capitalización.
228 Artículo 464, inciso b: los adquiridos durante la comunidad por herencia, legado o
donación, aunque sea conjuntamente por ambos, y excepto la recompensa debida a la
comunidad por los cargos soportados por ésta.
340
comunidad debe recompensa al donatario por el exceso.
229 Artículo 500.- Forma de la partición. El inventario y división de los bienes se hacen en la
forma prescripta para la partición de las herencias.
Artículo 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la
herencia, en tanto sean compatibles.
Artículo 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente
capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La partición puede ser total o parcial.
230 Artículo 1002, inciso d: los cónyuges, bajo el régimen de comunidad, entre sí.
341
FIDEICOMISO
35- FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Joaquín RODRIGUEZ, de 19 años de edad, soltero, hubo el
inmueble sito en la calle Paraguay 1200, de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, por donación de sus padres. VFH: $ 250.000,
VIR $ 600.000. Quiere aportar el mismo a un emprendimiento
inmobiliario y, a cambio, quedarse con cinco departamentos del
edificio a construirse.
“Constructora Inmobiliaria S.A.” es una empresa que se dedica
a la construcción de inmuebles. La misma aporta la mano de
obra relativa a la construcción del edificio y arregla quedarse con
diez departamentos.
Claudio GONZALEZ aportará dinero y se quedará con cuatro
unidades funcionales.
Jorge Luis FIDE será designado fiduciario.
Deberá instrumentarse un contrato de fideicomiso y la
transmisión del dominio fiduciario del inmueble relacionado, en el
que se construirá un edificio de diez pisos y 30 unidades
funcionales.
Las partes quieren prever cláusulas de sustitución del fiduciario
para el caso de fallecimiento o incapacidad del mismo.
Joaquín Rodríguez no es de conocimiento del escribano.
El fideicomiso constituye una herramienta legal cuya finalidad se adapta
a los proyectos de sus creadores. Puede surgir de una intención altruista,
de conservación o administración del patrimonio de un incapaz, el
salvataje de un club deportivo o un emprendimiento inmobiliario.
Últimamente también se lo quiere introducir, como en otros países, con la
modalidad de FIDEICOMISO CIEGO. Esta variante, para administrar el
342
patrimonio de altos funcionario públicos tiene como objeto evitar posibles
conflictos de intereses, y transparentar la gestión de los mismos, a través
de una cesión a un tercero de la administración especial – antes de
comenzar su función - y amplia a un fiduciario que se hace cargo de los
bienes fideicomitidos por cuenta y riesgo de la autoridad pública que
ingresa en funciones. Involucra no solo el patrimonio de, por ejemplo, el
presidente y vicepresidente de la Nación, sino también entre otros,
ministros, secretarios, jefe de gabinete, interventores federales, directores
y subdirectores Nacionales y lo propio de los cónyuges, convivientes e
hijos de los mismos. (Proyecto presentado por el diputado de la nación Dr.
Alberto Assef).
La reforma al CCCN , ha delineado la estructura incluso del fideicomiso
financiero, y el de garantía (art. 1680 con la posibilidad que el fiduciario
pueda aplicar las sumas de dinero que ingresen al patrimonio al pago de
los créditos garantizados y disponer de los bienes según el contrato o en su
defecto en forma privada o judicial asegurando un mecanismo que procure
el mayor valor posible de los bienes), y también el testamentario con los
avances receptados por la doctrina y jurisprudencia de los últimos años.
Las ventajas impositivas y contables, y sobretodo la protección que
confiere frente a la agresión de distintos acreedores, y la flexibilidad que
confiere frente a otras figuras societarias, han posicionado al fideicomiso
en el plano inmobiliario como un modelo estelar y de gran difusión y
aceptación pública. En nuestro ejercicio en análisis, un sujeto desea
aportar un inmueble donado por sus padres para el desarrollo de un
proyecto inmobiliario. A tal fin una S.A, al cabo del plazo de culminación
de la obra en construcción, transmitirá al aportante del terreno (fiduciante,
nuevo concepto de READQUISICIÓN DE DOMINIO art. 1706)231 cinco
unidades funcionales y a esta empresa (la S.A) que aporta la mano de obra
se le transmitirá en contraprestación diez departamentos.
A su vez, Pablo González, aportará dinero en la forma establecida en el
contrato de fideicomiso y a él se le transmitirán cuatro unidades
funcionales. Por lo tanto, el aportante del terreno, es el fiduciante
transmitente del dominio fiduciario, quien recibe a la extinción del
343
fideicomiso las unidades pactadas. Los otros dos aportantes, de dinero y
mano de obra, también son fiduciantes pero no readquieren el dominio el
cual nunca les perteneció, con lo cual serán denominados fideicomisarios
destinarios finales en los términos pactados (art. 1672).232 Las
denominaciones o rótulos con que son designados en el contrato suelen ser
definidas privadamente al principio del contrato, la ley admite la
superposición de roles, lo único que hoy no puede coincidir es el rol de
fiduciario y fideicomisorio final, no obstante, si se permite que el
fiduciario asuma el rol simultáneo de beneficiario (art. 1673233 debe
evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los
restantes sujetos intervinientes en el contrato).
Así Jorge Luis FIDE, fiduciario, actuará con la prudencia y diligencia de
un buen hombre de negocios (art. 1674)234 con rendición de cuentas, y
cobrará o no por su función, lo cual redunda en que impositivamente el
contrato tribute impuesto local de sellos según la remuneración, o está
exento si su cargo es ad honorem.
El contrato de fideicomiso puede celebrarse por instrumento público o
privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser
celebrada por instrumento público. Cuando no se cumple esta formalidad,
el contrato vale como promesa (art. 284 y 285, 1017 y 1018).235 Si la
incorporación de bienes cuya formalidad exige el instrumento público
proviene de forma privada, es suficiente la transcripción del contrato en el
acto de transferencia (art. 1669).236
En la consigna de referencia, se instrumenta el contrato (arts. 1666 a
1700)237 cumpliéndose luego con la inscripción del mismo en registro
público de CABA art. 36.4 e, 284 , 285 y 288 del anexo A de la resolución
general IGJ 7-15 modificada por la 9-15 y/ o en el Colegio de Escribanos
CABA Decreto 566 SECLYT, y la registración de la transmisión del
dominio fiduciario (arts. 1701 a 1707)238 en el RPI o registros según la
naturaleza de los bienes. El 10-3-16 por Resolución General 6/ 2016 IGJ
modificó las resoluciones 7 y 9- 15 reglamentando que se registraran
344
únicamente los contratos de fideicomiso y sus modificaciones, cuyos
objetos incluyan acciones y o cuotas sociales de sociedades inscriptas en
ese organismo. La inscripción es a cargo del fiduciario, y de no solicitarse
dentro del plazo de veinte días corridos desde el contrato de fideicomiso o
su modificación, la inscripción podrá solicitarla indistintamente el
fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Destacamos que la inscripción
del contrato como cualquier otra, puede ser exonerada para el escribano
interviniente por parte de los requirentes que la pueden tomar a su
exclusivo cargo (art. 29 incisos I, Ley 404 CABA).239
Para la redacción del contrato, además del contenido básico que predica
el artículo 1667, como se ha concluido en la XXXVII Convención Notarial
de CABA, se puede tener en cuenta aspectos sobre: identificar a las partes
y las funciones contractuales, indicando si una misma parte asume
distintos roles, distinguir la onerosidad del contrato por los honorarios del
fiduciario (gravado por el impuesto de sellos) y la onerosidad del negocio
subyacente, determinar las facultades del fiduciario respecto del
patrimonio de afectación especificando si se exige el consentimiento de
fiduciantes o asamblea de beneficiarios. En el mismo orden, si se pretende
un fideicomiso abierto a futuras adhesiones, se reglamentaran el ejercicio
de las mismas o las cesiones de los derechos fiduciarios adjudicados.
Por esta razón, si el edificio constara de diez pisos y treinta unidades
funcionales, de las cuales ya están comprometidas cinco al aportante del
terreno, diez a la empresa constructora y cuatro al inversor fundador; el
resto o sea once, pueden ser enajenadas a terceros. Es común que se
redacten los contratos mencionando en las transmisiones, el termino
jurídico adjudicación. Este concepto es propio de las licitaciones y
divisiones de condominio, las cuales son declarativas y no traslativas. Sin
embargo, esta licencia lingüística se acepta, ya que procede al cabo de la
extinción del plazo o condición y es legal en tanto este redactado de
manera de contar con la entrega del inmueble y su aceptación. Situación
distinta y nueva se produce cuando vuelven las unidades al fiduciante que
aporto el terreno, donde no existe transmisión ni tradición sino meramente
345
un devolución al dueño perfecto siendo que se considera que el fiduciario
fue temporalmente un poseedor a nombre de aquel. (art. 1706 citado).
La previsión acerca de la sustitución del fiduciario es fundamental para
no trabar el dinamismo del fideicomiso en caso de acefalia, renuncia o
destitución, con la demora de una designación judicial. La cláusula de
sustitución que evite la parálisis y la asunción del fiduciario sustituto,
deriva en un cambio de titularidad en los registros respectivos. En caso de
fallecimiento del fiduciario el trámite resulta más sencillo, aun sin la
cláusula de sustitución, la sola acreditación del deceso habilita a cualquier
interesado a solicitar el cambio registral (art. 1679).240
En el aspecto impositivo, en el plano nacional -ITI y Ganancias-, la
primera transmisión del inmueble del aportante al fiduciario está gravada
si el negocio subyacente es de lucro, con la salvedad que el escribano no
está obligado a retener por no haber disponibilidad física de dinero como
ya se ha expuesto. El impuesto local de sellos, en el contrato de
fideicomiso procede por la remuneración del fiduciario, cuando no es fija
o se refiere a un porcentaje, el monto será determinado por un mínimo
tasado por ley. En cambio, la primera transmisión de dominio fiduciario
está exenta del impuesto local de sellos en CABA, pero la segunda que se
produce al cabo del cumplimiento del plazo o condición, está exenta
cuando es readquisición de dominio al fiduciante, y gravada si es a
terceros o a los fideicomisarios, y tributa como transmisión de dominio
por el valor de “adjudicación”, VFH O VIR, lo que sea mayor.
FIDEICOMISO INMOBILIARIO – RODRIGUEZ JOAQUÍN –
ESCRITURA TREINTA Y CINCO.–––– En la Ciudad de Buenos
Aires, Capital de la República Argentina, a los dos días del mes
de Octubre del dos mil quince, ante mí, escribano autorizante
COMPARECEN: Joaquín Rodríguez, SOLTERO declara no estar
en unión convivencial , nacido el …, ….Jorge Luis FIDE, …..y
Claudio GONZALEZ ….INTERVIENEN: todos por sí, y son de mi
conocimiento personal. Y EXPRESAN: ANTECEDENTES: 1-
Joaquín Rodríguez es titular de un inmueble que más adelante
346
se describirá, y junto con la sociedad CONSTRUCTORA
INMOBILIARIA SA, y un grupo de inversores, se proponen
aunar esfuerzos con la finalidad de construir un edificio de
departamentos sobre un lote de terreno ubicado en esta ciudad,
calle Paraguay 1200 … VFH $ 250.000 / VIR $ 600.000.
PARTIDA INMOBILIARIA 400.900. DV 09. NOMENCLATURA
CATASTRAL C 2 S3 M4 P4. El edificio a construir constará de
DIEZ PISOS y TREINTA UNIDADES FUNCIONALES. Una vez
finalizado el mismo se afectará a Propiedad horizontal y se
procederá a la transmisión por adjudicación de CINCO unidades
funcionales a favor de Joaquín Rodríguez, CUATRO al inversor
Claudio González, y DIEZ a favor de Constructora Inmobiliaria
SA. 2- En aras de garantizar la ejecución del proyecto
relacionado y para aislar el patrimonio de los riesgos
económicos ajenos a éste y confiar la administración a quien
con idoneidad pueda ejecutarlo, siendo el convencimiento de
estos que el instituto del fideicomiso constituye una herramienta
propicia para lograr el objetivo trazado se designa a JORGE
LUIS FIDE, quien acepta, como fiduciario, y en caso de
incapacidad, fallecimiento, destitución o renuncia del mismo,
acreditada la causal en forma documentada y auténtica, el
fiduciante procederá a realizar la escritura correspondiente de
CAMBIO DE TITULARIDAD y cumplirá con las inscripciones que
fueran necesarias. En caso de destitución, la resolución que lo
aparte del nombramiento será tomada por Joaquín Rodríguez y
por lo menos un inversor, se labrará acta notarial y se procederá
conforme se ha indicado previamente. Por lo tanto, vienen a
celebrar un CONTRATO DE FIDEICOMISO que se regirá por las
siguientes cláusulas: 1. DEFINICIONES. A- OBJETO DEL
FIDEICOMISO. Lo constituye la construcción de un edificio de
departamentos en el lote de terreno sito en la calle Paraguay
347
1200 CABA el que oportunamente será sometido a propiedad
horizontal con la finalidad transmitir por adjudicación el dominio
de cinco unidades resultantes el fiduciante, y el resto a
inversores o Sociedad constructora Inmobiliaria S.A. como ya se
ha anticipado. El remanente de las unidades funcionales, será
comercializado por el Fiduciario quien rendirá cuenta y repartirá
a los inversores en función de los aportes efectuados previa
cancelación del pasivo existente del proyecto de la obra. B-
PARTES: FIDUCIANTE es el transmitente del inmueble Joaquín
Rodríguez, INVERSOR fundador es Claudio Gonzalez.
INVERSORES serán quienes aporten el dinero necesario para la
construcción del edificio y, en general para todo gasto necesario
para la ejecución de la obra, su subdivisión y transmisión
conforme contratos de adhesión que suscriban con el fiduciario
en base a los avances de obra. FIDUCIARIO. Es Jorge Luis
FIDE quien organizará las actividades tendientes al
cumplimiento del objeto del presente contrato, percibirá los
aportes de los inversores, y por último, transmitirá al fiduciante,
a la sociedad constructora, a Claudio González o sus
cesionarios, o los eventuales adherentes, o compradores las
diversas unidades del edificio. La remuneración de su gestión
será de $ 25.000 mensuales a contar del inicio de la obra y
hasta la total transmisión de las unidades del edificio.
FIDEICOMISARIOS. Serán el fiduciante, la sociedad
CONSTRUCTORA INMOBILIARIA SA, el inversor fundador y los
futuros adherentes a este contrato de fideicomiso, o los
cesionarios de los derechos de los nombrados. C- PLAZO. El
plazo de este fideicomiso se extenderá hasta el cumplimiento de
su objeto, por lo que se extinguirá en el acto en que se
trasmitan a los fideicomisarios el dominio sobre las unidades
comprometidas y resultantes del proyecto. Este plazo no podrá
exceder de 30 años. CLÁUSULAS DISPOSITIVAS. ARTÍCULO
348
PRIMERO: El proyecto a desarrollar como objeto de este
fideicomiso es un edificio de DIEZ pisos compuesto por un total
de TREINTA DEPARTAMENTOS CON DESTINO A VIVIENDA.
La obra se desarrollará conforme a plano confeccionado por el
arquitecto…., dicho plano, junto con el proyecto de Reglamento
de propiedad horizontal que regirá el edificio integran el ANEXO
I, que firmado por las partes forma parte integrante de este
contrato. En los trabajos podrán introducirse las modificaciones
que indique la dirección de obra pero sin que se modifique
sustancialmente el proyecto. La dirección de obra será realizada
por ……. como condición de este contrato. La administración de
la obra estará a cargo de JORGE LUIS FIDE FIDUCIARIO aquí
designado. En la fecha el fiduciario celebra los respectivos
contratos de obra y servicios profesionales con
CONSTRUCTORA INMOBILIARIA S.A. a cargo de la
construcción del edificio, dicha obligación es INDELEGABLE.
ARTÍCULO SEGUNDO. El fiduciario ha estimado el monto total
de la inversión en la suma de PESOS xxxxxx que resulta del
presupuesto y plan de aportes mencionado como anexo 2 del
presente contrato. Dado que la obligación del inversor fundador
es aportar todas las sumas para la concreción del proyecto no
se podrá reclamar por diferencias entre la estimación practicada
y el costo final de la obra. Si no se incorporasen otros inversores
el único responsable de los aportes será el inversor fundador.
ARTÍCULO TERCERO. Es obligación de cada uno de los
inversores integrar sus aportes en la fecha del anexo 2 citado, la
falta de pago, producirá la mora de pleno derecho y obligará al
pago de un interés compensatorio y punitorio del …. mensual.
Sin perjuicio de las sanciones que se prevén en el artículo
siguiente. ARTÍCULO CUARTO. La falta de pago en término de
una cualquiera de las cuotas producirá la caducidad de los
plazos, en este caso, el fiduciario excluirá al moroso, se le
349
retendrán los fondos aportados y se les reintegrarán los mismos
con una quita del 30% que le serán devueltos a los 90 días
corridos de finalizada la obra del edificio. ARTÍCULO QUINTO.
En caso del artículo anterior, el fiduciario se ocupará de
gestionar y buscar otros inversores que deberán cubrir la
totalidad de los aportes restantes del excluido y adherir al
presente contrato. ARTÍCULO SEXTO. El fiduciante y los
inversores podrán ceder total o parcialmente los derechos y
obligaciones emergentes de este contrato previa conformidad
del fiduciario. Asimismo nuevos inversores podrán adherir al
presente contrato suscribiéndose particularmente el plan de
aportes con la aprobación del fiduciario. ARTÍCULO SÉPTIMO.
Las sumas que el fiduciario reciba integrarán un fondo fiduciario
que deberá ser depositado en el cuenta que se abrirá al efecto,
esos fondos podrán ser utilizados solo para satisfacer los pagos
generados por el proyecto de la obra del edificio objeto de este
contrato. ARTÍCULO OCTAVO. El fiduciario no podrá vender ni
disponer del inmueble a ningún otro título diferente que la
transmisión de las unidades de acuerdo a las normas de este
contrato. Asimismo no podrá hipotecar el inmueble o contraer
pasivos que excedan los generados por las contrataciones
celebradas para la ejecución de la obra. ARTÍCULO NOVENO.
Toda contratación para la realización de la totalidad de los
trabajos para la construcción del edificio será resuelta a criterio
del Fiduciario quien gozará de completa autonomía, sin perjuicio
de la obligación de rendir cuentas y actuar con los parámetros
de un BUEN HOMBRE DE NEGOCIOS. ARTÍCULO DÉCIMO.
Una vez finalizada la construcción de la obra el fiduciario
procederá a la división del edificio por el régimen de propiedad
horizontal. Cuando se haya subdividido el edificio y cancelado
parcialmente el pasivo que reconozca el fideicomiso, se
procederá a transmitir, las unidades conforme se ha establecido.
350
El remanente será transmitido a beneficiarios adherentes,
cesionarios, o terceros, procediéndose a la respectiva rendición
de cuentas. ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO. En caso de
fallecimiento de uno de los fiduciantes o fideicomisarios, sus
herederos deberán unificar su representación ante las demás
partes de este contrato dentro de los treinta días de producido
el fallecimiento. ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO. Cualquier
divergencia que se suscite entre las partes será sometida al
tribunal de arbitraje…….a tal efecto las partes declaran aceptar
en todos sus términos el reglamento de dicho tribunal,
constituyendo domicilios en los denunciados al final del contrato.
INSUFICIENCIA DEL PATRIMONIO FIDEICOMITIDO. En caso
de insuficiencia de los bienes fideicomitidos para cumplir con las
obligaciones del fideicomiso, el fiduciario será el liquidador y los
realizará de acuerdo a su naturaleza y condiciones imperantes
en el mercado. El remanente será entregado a los acreedores,
respetando el orden de los privilegios establecidos para las
quiebras. DOMICILIOS. Para todos los efectos emergentes del
presente las partes constituyen domicilios especiales: ………….
TRANSMISIÓN DE DOMINIO FIDUCIARIO. EN este estado,
Joaquín Rodríguez, en cumplimiento del contrato de fideicomiso
TRANSMITE EL DOMINIO FIDUCIARIO A LUIS FIDE sobre el
inmueble descripto. El transmitente transfiere al adquirente
todos los derechos inherentes al dominio fiduciario y a la
posesión en los términos y condiciones del contrato que
antecede. El fiduciario, acepta declara que se encuentra en
posesión por tradición efectuada antes de ahora.
CONSTANCIAS NOTARIALES: 1. CORRESPONDE al aquí
transmitente por donación efectuada por sus padres según
escritura ...................... 2- INFORME REGISTRAL ........... 3-
ITI. Atento dictamen 55-05 AFIP, y dado que el negocio
351
subyacente se trata de un fideicomiso inmobiliario, se informa al
transmitente, no siendo posible la retención por no existir
traspaso de dinero. IMPUESTO DE SELLOS. Se retiene el uno
por ciento de la remuneración del FIDUCIARIO calculada por un
plazo de 5 años Código fiscal CABA, por tratarse de contrato de
ejecución sucesiva, no estando gravada la transmisión del
dominio fiduciario . CERTIFICADOS DE BIENES INMUEBLES.
No se exige su exhibición por no haberse superado la suma
prevista en la adquisición. CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS.
No surge deuda alguna liquida ni exigible. LEO a los
comparecientes quienes firman de conformidad ante mí doy fe.
FIRMA DE JOAQUÍN RODRÍGUEZ.
FIRMA DE JORGE LUIS FIDE.
FIRMA DE INVERSOR FUNDADOR (CLAUDIO GONZALEZ)
352
36- FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN POR TESTAMENTO
CONSULAR
Una mujer argentina radicada en Barcelona, España, otorgó su
testamento en el consulado de dicha ciudad. Siendo viuda y sin
hijos, resolvió constituir un fideicomiso testamentario a favor de
su ahijada de 15 años que vive en CABA y la cual está bajo
tratamiento por trastornos obsesivos compulsivos graves, por lo
que ha sido declarada con capacidad restringida y asistida por
un sostén que es una vecina.
La testadora ha constituido un fideicomiso de administración y
conservación en beneficio de su ahijada y en procura de su
restablecimiento. Fideicomisario será una fundación para el
estudio de enfermedades cardiorespiratorias con domicilio en
CABA.
El patrimonio fideicomitido consiste en un fondo de comercio
con rubro de panadería y una estancia en la Provincia de Entre
Ríos, Gualeguaychú, dedicada al alquiler de Bungalows por
temporadas.
Fallecida la testadora en CABA, se abre el sucesorio y se
conforma el fideicomiso de acuerdo a las pautas establecidas
por la causante, la remuneración del designado fiduciario y su
sustituto.
Proceder a la redacción del testamento, tras su aprobación
judicial y tramitar su inscripción.
TESTAMENTO CONSULAR ART. 2646.
Las formas de testar en el Código reformado se han simplificado y
reducido a la ológrafa y a la celebrada por acto público. Subsisten sin
embargo, la posibilidad de testar en especiales ocasiones previstas en el
Código Aeronáutico, en la Ley de Navegación (Ley 20.094), y ante Cónsul
353
Argentino en el Exterior, según el artículo 2646.241 En el citado artículo
se menciona que el Jefe de la legación y a falta de éste, el Cónsul debe
remitir una copia del testamento abierto o de la carátula del cerrado, con
lo cual aparentemente si bien no se encuentra reglamentada esta última
forma, queda habilitada esta posibilidad a criterio de la autoridad
diplomática y con un mínimo de dos testigos con domicilio en el lugar
donde se otorgue el testamento. En este caso, Barcelona, Reino de España,
cuenta con un Consulado Argentino, la persona argentina acudió al mismo
y otorgó su testamento ante el ministro plenipotenciario del Gobierno de
la República, un encargado de negocios o un cónsul, teniendo el
instrumento la autenticación de la legación o consulado, prescindiéndose
(según el decreto 1629/01 que elimina la necesidad de la autenticación de
segundo grado por nuestra cancillería) de la legalización del Ministerio de
Relaciones Exteriores de la República Argentina. El canciller de nuestra
República remite el testamento al juez del último domicilio del difunto en
nuestro país, y se incorpora en los protocolos de un escribano del mismo
domicilio. El escribano si fuera de CABA lo informa al Registro de Actos
de última voluntad y autoprotección, según la Ley 404, de regulación local
de la función notarial, y el juez del sucesorio lo tendrá que declarar válido
en cuanto a sus formas y ordenar su inscripción.
En el expediente, no sólo se verificarán las formas sino además se tendrá
que citar a la fiduciaria designada en el testamento, para aceptar la
finalidad de administrar el patrimonio relicto en total beneficio de la
ahijada de la causante, y de cara a su restablecimiento de los trastornos
obsesivos compulsivos que padece. Las pautas del -fideicomiso
testamentario, según la remisión del artículo 1699 al 1667 en cuanto a su
contenido principal, ya están contenidas en el acto otorgado antes del
fallecimiento. De todas maneras, el juez interviniente en la sucesión, luego
de recabar la aceptación de la fiduciaria designada, mandará a inscribir en
el Registro de la propiedad el fideicomiso testamentario para su
cumplimiento. El fiduciario es llamado a la sucesión y tomará la posición
de heredero fiduciario, legatario particular fiduciario o heredero de cuota
fiduciario. El albacea, si lo hay, controlará y el juez de la sucesión del
354
testador decidirá si el fiduciario es sólo un tercero ajeno a la sucesión que
recibe temporariamente el patrimonio fideicomitido, para luego
transmitirlo al fideicomisario, o considerará que la institución hereditaria
está sujeta a plazo o condición, según surge de la voluntad del causante. La
decisión judicial definirá si se debe constituir el fideicomiso por contrato,
(solo por el fiduciario, puesto que el fiduciante ya expresó su voluntad, lo
cual sería repetir lo que surge del testamento, en tanto que éste remite al
contenido del art. 1667)242 o si directamente se admite al heredero o
legatario. Finalmente, luego de aprobado el testamento en cuanto a sus
formas, se ordena la inscripción respecto a los bienes allí descriptos. El
fiduciario deberá proceder a la inscripción del fideicomiso de
administración, o por lo menos expresar que asume a su exclusivo cargo
dicha inscripción, de acuerdo a las reglamentaciones de IGJ o las de
CABA según normativas especificas.
El plazo máximo del fideicomiso, contado a partir de la muerte de la
difunta, es de treinta años o hasta el cese de la incapacidad o de la
restricción de la capacidad de la beneficiaria, o su muerte (arts.
1668/1699).243 Transcurrido el mismo, la fundación pasa a ser la titular
de los bienes en concepto de fideicomisaria como destinataria final.
Dentro de las obligaciones de la fiduciaria, luego de proceder a la
aceptación de su rol en el expediente, se encuentra la de llevar a cabo, en
tal carácter, las inscripciones de las transmisiones fiduciarias del fondo de
comercio y dar cumplimiento con la Ley 11.867, su inscripción en la IGJ,
según la normativa de la RG IGJ 7/15. También proceder a cumplir con las
inscripciones en la Provincia de Entre Ríos, y cuidar que su desempeño se
ajuste a los de la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios
que actúa sobre la base de la confianza depositada en él (art. 1674).
El nuevo Derecho Real de Tiempo Compartido (art. 1887, inciso e, y arts.
2087 y siguientes),244 emerge como una opción original y, en este caso,
atiende a la explotación de bungalows y alojamientos temporarios para su
uso vacacional.
355
La cláusula sobre sustitución de fiduciario es un mecanismo clave que
permite que el objetivo del fideicomiso se plasme mas allá de los avatares
que afecten a la persona designada. Si no se establece en el contrato (art.
1679),245 la designación judicial del sustituto inmoviliza la dinámica del
patrimonio de afectación, por ello es importante prever un reemplazo
simple y ágil para el cambio de titularidad de fiduciario en caso de
vacancia o acefalía. En el supuesto de fallecimiento los interesados pueden
prescindir de la intervención judicial siendo suficiente para su toma de
razón en el registro la rogación del nuevo fiduciario con la acreditación de
la muerte en instrumento notarial o privado autenticado.
En definitiva, si bien la testadora redactó su última voluntad en función
de su experiencia negocial, la fiduciaria honrada por su confianza ahora
tendrá la posibilidad de ultimar los detalles sin variar el contenido de lo
encomendado en la redacción del contrato de fideicomiso, el que podrá
inscribirse en CABA, según lo establece la resolución Nº 566 de la
Secretaria Legal y Técnica de CABA, por la cual se implementa el
Registro Público de Contratos de Fideicomiso en el ámbito de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a través de un registro electrónico para la
carga de datos en convenio con el Colegio de Escribanos de CABA. La IGJ
(por RG 7/15, artículos 284 y siguientes)246 también ha instaurado un
sistema de registración más amplio, de cuestionada legalidad, en
superposición con normas de competencia territorial con la CABA.
El aspecto impositivo resulta inocuo, ya que respecto al ITI o ganancias
las transferencias fiduciarias con finalidad de administración no se
encuentran gravadas, en virtud de que el negocio subyacente al contrato
posee una finalidad que no tiene naturaleza onerosa sino simplemente
neutra. Respecto al impuesto de sellos en el ámbito local grava el contrato
de fideicomiso teniendo en cuenta la remuneración del fiduciario, salvo
que su desempeño sea ad honorem. Y con relación a la primera
transmisión de dominio fiduciario del fiduciante, en nuestro caso ordenada
judicialmente por fallecimiento, se encuentra exenta.
356
FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN POR ORIGEN DE
TESTAMENTO CONSULAR- FIDUCIARIA DILMA PEREZ .
ESCRITURA TREINTA Y SEIS. En la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires a LOS DOS días del mes de octubre de dos mil
quince. Ante mí, Escribano Autorizante comparece Dilma
Perez……..Interviene por si , y EXPONE : 1- Que Graciela
VISCONTI, Argentina, viuda y sin hijos, otorgo su testamento en
el Consulado Argentino de la Ciudad de Barcelona, Reino de
España, el 8-9-15, posteriormente fallecida en nuestra ciudad el
10-9 -15 , y remitido el testamento por el canciller de nuestra
República , y protocolizado el mismo ante el escribano a cargo
del RN 34 de CABA según escritura 14 folio 34 del 21-9-15 ,
conforme tramite del articulo 2646 CCCN, se abre el sucesorio
el cual tramita en el juzgado Nacional en lo civil de primera
instancia número 60 número de expediente….caratula “ Visconti
Graciela S/ testamentaria . A fojas 6 del expediente citado se
declara valido en cuanto a sus formas el testamento y se ordena
su inscripción registral con relación a los bienes denunciados
junto con la presente escritura por la cual según lo ordenado por
el juez del sucesorio la fiduciaria corrobora la voluntad de la
causante acerca del contenido del testamento y el proyecto que
ya fuera aprobado relativo al fideicomiso de administración que
se relacionara en el expediente y se formaliza en este acto. La
compareciente Dilma Perez reitera que acepta su designación
de fiduciaria y se obliga conforme al contenido del testamento a
cumplir la finalidad de administrar y conservar el patrimonio
fideicomitido de la testadora en beneficio de Jennifer Astiri , DNI
…. Quien fuera ahijada de la causante y ha sido declarada con
capacidad restringida. La administración y conservación tienen
como objetivo el restablecimiento y tratamiento de la ahijada y
solventar los gastos del sostén y apoyo de la misma la
357
enfermera Juana Silit o quien la reemplaza en el futuro. A la
finalización del fideicomiso por el plazo de 30 años, o hasta el
restablecimiento de la ahijada o su fallecimiento lo que ocurra
primero, los bienes serán transmitidos a la fideicomisaria la
fundación …… El patrimonio fideicomitido consiste en un fondo
de comercio con rubro panadería ubicado en …..y una estancia
en la Provincia de Entre Ríos Gualeguaychu con Cabañas
dedicadas al alquiler turístico temporal….. La administración y
conservación se ajustara a las siguientes pautas conforme
voluntad de la testadora y lo protocolizado y presentado en el
expediente: Las ganancias que genere el fondo de comercio
serán utilizadas en primer término al tratamiento de la
beneficiaria y los sueldos de la enfermera y los medicamentos
necesarios. El remanente de las ganancias serán reinvertidas en
mejoras para el negocio. Con relación a los Bungalows se
realizarán contratos de locación temporarios o se aplicará la
nueva normativa sobre el derecho real de tiempo compartido y
la Ley 26356 para la comercialización procediendo a la
afectación respectiva para el uso periódico y por turnos con
destino de hospedaje para el turismo de los usuarios. La
fiduciaria documentará la rendición de cuentas anual para la
supervisión de la beneficiaria y eventualmente de la
fideicomisaria. La misión de la fiduciaria es administrar
responsablemente el patrimonio fideicomitido sin poder enajenar
ni gravar el mismo solventando todos los impuestos que
correspondan y manteniendo los seguros pertinentes. Su
actuación será ad honorem, o sea, sin retribución. En supuesto
de renuncia, o vacancia de la fiduciaria, la beneficiaria o la
fideicomisaria podrán proponer un fiduciario sustituto y el nuevo
fiduciario suscribirá e inscribirá en los registros pertinentes por
escritura pública el cambio de titularidad, sin perjuicio de lo
establecido en el articulo 1679 respecto al fallecimiento de
358
fiduciario cuya acreditación habilita a designar el sustituto según
lo mencionado previamente y rogarse la toma de razón registral.
La compareciente toma a su exclusivo cargo la inscripción en
IGJ del fondo de comercio, y en el registro público de contratos
de fideicomisos, eximiendo al autorizante de las mismas
conforme el articulo 29 inciso i de la Ley local 404. (Sigue
descripción de inmueble y fondo de comercio -constancias
notariales-). Leo a la compareciente quien firma de conformidad
ante mí, doy fe.
Fiduciaria.
Escribano Autorizante.
359
231 Artículo 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere
a efecto de su oponibilidad.
232 Artículo 1672.- Fideicomisario. El fideicomisario es la persona a quien se transmite la

propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona
distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario.
Se aplican al fideicomisario los párrafos primero, segundo y tercero del artículo 1671.
Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el
fiduciante.
233 Artículo 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.
Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras
autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas
jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer
los requisitos que deben cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y
obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.
234 Artículo 1674.- Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las
obligaciones impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre
de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.
En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma
conjunta o indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones
resultantes del fideicomiso.
235 Artículo 284.- Libertad de formas. Si la ley no designa una forma determinada para la
exteriorización de la voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente.
Las partes pueden convenir una forma más exigente que la impuesta por la ley.
Artículo 285.- Forma impuesta. El acto que no se otorga en la forma exigida por la ley no
queda concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, pero vale como
acto en el que las partes se han obligado a cumplir con la expresada formalidad, excepto que ella
se exija bajo sanción de nulidad.
Artículo 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante
subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados
en escritura pública.
360
Artículo 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un
instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una
forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento
236 Artículo 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que
corresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a
bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este caso, cuando no se
cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de esta
clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en
esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el
acto respectivo el contrato de fideicomiso.
237 Artículo 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada
fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona
denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que
se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomisario.
Artículo 1667.- Contenido. El contrato debe contener:
a. la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal
individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los
requisitos y características que deben reunir los bienes;
b. la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en
su caso;
c. el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d. la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo
1671;
e. el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a
quien deben transmitirse o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1672;
f. los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
Artículo 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la
celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad
restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su
capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el
fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A
falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
238 Artículo 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere
con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
361
Artículo 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen
los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del
Libro Cuarto de este Código.
Artículo 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la
normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible
incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en
las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
Artículo 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño
perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
Artículo 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto
retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines
del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de
buena fe y título oneroso.
Artículo 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño
perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
Artículo 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño
perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extinción es
retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
239 LE 404, Artículo 29, inciso l: Facilitar la inspección del protocolo a los inspectores del
Colegio, a sus autoridades o a las personas que éstas expresamente designaren.
240 Artículo 1679.- Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo
reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento
previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las
entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1690.
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial,
otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes.
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede
solicitar al juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el
procedimiento para su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más
breve previsto por la ley procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a
pedido del fiduciante, del beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio
separado, designar un fiduciario judicial provisorio o dictar medidas de protección del
patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el
fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es
forma suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que
362
conste la designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el
nuevo fiduciario.
241 Artículo 2646.- Testamento consular. Es válido el testamento escrito hecho en país
extranjero por un argentino o por un extranjero domiciliado en el Estado, ante un ministro
plenipotenciario del Gobierno de la República, un encargado de negocios o un Cónsul y dos
testigos domiciliados en el lugar donde se otorgue el testamento, teniendo el instrumento la
autenticación de la legación o consulado.
El testamento otorgado en la forma prescripta en el párrafo precedente y que no lo haya sido
ante un jefe de legación, debe llevar el visto bueno de éste, si existiese un jefe de legación, en el
testamento abierto al pie de él y en el cerrado sobre la carátula.
El testamento abierto debe ser siempre rubricado por el mismo jefe al principio y al fin de cada
página, o por el Cónsul, si no hubiese legación. Si no existe un consulado ni una legación de la
República, estas diligencias deben ser llenadas por un Ministro o Cónsul de una nación amiga.
El jefe de legación y, a falta de éste, el Cónsul, debe remitir una copia del testamento abierto o
de la carátula del cerrado, al ministro de Relaciones Exteriores de la República y éste, abonando
la firma del jefe de la legación o del Cónsul en su caso, lo debe remitir al juez del último
domicilio del difunto en la República, para que lo haga incorporar en los protocolos de un
escribano del mismo domicilio.
No conociéndose el domicilio del testador en la República, el testamento debe ser remitido por
el ministro de Relaciones Exteriores a un juez nacional de primera instancia para su
incorporación en los protocolos de la escribanía que el mismo juez designe.
242 Ver nota 237.
243 Artículo 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años
desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con
capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la
restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el
fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A
falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos.
Artículo 1699.- Reglas aplicables. El fideicomiso también puede constituirse por testamento,
el que debe contener, al menos, las enunciaciones requeridas por el artículo 1667.
Se aplican los artículos 2448 y 2493 y las normas de este Capítulo; las referidas al contrato de
fideicomiso deben entenderse relativas al testamento.
En caso de que el fiduciario designado no acepte su designación se aplica lo dispuesto en el
1679.
El plazo máximo previsto en el artículo 1668 se computa a partir de la muerte del fiduciante.
244 Artículo 1887, inciso e: el tiempo compartido.

Artículo 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
363
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
245 Artículo 1679.- Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo
reemplaza el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento
previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como fiduciario a una de las
entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1690.
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden prescindir de la intervención judicial,
otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes.
En los restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede
solicitar al juez la comprobación del acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el
procedimiento para su designación, conforme con el contrato o la ley, por el procedimiento más
breve previsto por la ley procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a
pedido del fiduciante, del beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio
separado, designar un fiduciario judicial provisorio o dictar medidas de protección del
patrimonio, si hay peligro en la demora.
Si la designación del nuevo fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el
fiduciante.
Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al nuevo fiduciario. Si son registrables es
forma suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los que
conste la designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el
nuevo fiduciario.
246 RG 7/15, Artículo 284.- A partir de las vigencias de estas normas, se registrarán en este
Registro Público a cargo de la Inspección General de Justicia los contratos de fideicomiso, en los
siguientes supuestos:
1. Cuando uno o más de los fiduciarios designados posea domicilio real o especial en
jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; y
2. cuando acciones de una sociedad inscripta ante este organismo formen parte de los bienes
objeto del contrato de fideicomiso.
En caso de tratarse de contratos de fideicomiso que involucren bienes registrables no sujetos a
la competencia de este organismo, deberá cumplirse, luego de la registración en este organismo,
la inscripción fiduciaria de dichos bienes ante el organismo que corresponda, conforme lo
establecido en los arts. 1682, 1683 y 1684 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Se exceptúa de la competencia de este organismo la inscripción de los contratos de
fideicomisos financieros a tenor de lo dispuesto en el art. 1671 del Código Civil y Comercial de
la Nación.
364
HIPOTECA
37- MUTUO CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE PARTE
INDIVISA
BIEN GRAVADO: 2/3 PARTES INDIVISAS de una unidad
funcional designada con el número 18, que se halla en el noveno
piso de un edificio sito en la CABA, cuya VFH es de $ 33.501,20.
ACREEDOR: Señora de estado civil divorciada, que es ciega.
DEUDOR: Una sociedad en comandita por acciones.
HIPOTECANTE: Señor de estado civil casado, quien hubo el
inmueble gravado en parte por herencia de su padre, y el resto
por donación que le efectuó su madre, otorgándose ésta por
escritura simultánea pasada ante otro escribano. El referido
inmueble es su vivienda, en la que reside junto con su esposa y
un hijo de ambos, de 25 años de edad, declarado judicialmente
con capacidad restringida.
PRÉSTAMO: u$s 100.000 que deben devolverse en semestres
iguales con más un interés a razón del 16% anual sobre saldos,
pagadero por semestres vencidos, todo ello documentado en
letras hipotecarias.
SE ACLARA: Que el hipotecante responderá únicamente con
el inmueble gravado, el que se encuentra afectado a la
protección de la vivienda y que deberán establecerse las
cláusulas y modalidades de estilo para este tipo de operaciones,
diferenciándose las obligaciones a cargo de la deudora y las que
corresponden al hipotecante del inmueble. SE DESEA NO
SUPEDITAR la inscripción de la hipoteca a la previa inscripción
de la donación de mitad indivisa.
365
Proveer una cláusula que proteja los derechos del acreedor en
caso de división de condominio.
La instrumentación de la constitución del derecho real de garantía
hipotecaria responde a tres principios: 1- De especialidad en cuanto al
inmueble (arts. 2188 y 2209),247 2 - Al crédito (art. 2189),248 y 3- A la
obligación principal que se garantiza (art. 2187).249 Por defectos de
especialidad (art. 2190)250 la constitución de la garantía es válida aunque
falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que
se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo. La aceptación del acreedor puede ser en el mismo acto o
ulterior, siempre que se otorgue por escritura pública y previa a su
registración (art. 2208).251 El crédito en este ejercicio, surge del contrato
de mutuo, celebrado en la misma escritura. El monto del gravamen puede
ser superior si el acreedor quiere que se encuentre también garantizado
con privilegio las sumas que se deriven de intereses, gastos y costas de una
eventual ejecución futura (arts. 2189 y 2193).252 Si el mismo se celebra
en moneda extranjera, la jurisprudencia incipiente (Fau Marta Renee C/
avecina Carlos Alberto y otros s/ consignación; Libson, Teodoro y otros
c/Fau Marta Renee s/ ejecución hipotecaria Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil Cap. Fed. CABA, 25-8-15 y Carpo Elena Nora C/
Peralta, Ceferino Víctor Alberto, cumplimiento de contrato Sala uno
Cámara Primera de Apelación en lo civil y comercial Departamento
Judicial Bahía Blanca Provincia de Buenos Aires 3-12-15) se perfila en
dirección de poder renunciar a la opción del pago en moneda de curso
legal, complementando con una cláusula lo suficientemente clara y
completa para el cobro en la moneda extranjera pactada. Remarcamos que
por la legislación actual no existe más el trámite de protocolización de
hipoteca constituida en el extranjero (art. 3129 Código de Vélez), y el
actual art. 2667 253 solo alude a contratos en el extranjero para transferir
derechos reales pero no para constituirlos. También dejaron de existir los
pagarés hipotecarios (subsisten las letras hipotecarias Ley 24441) y el
366
privilegio sobre el saldo de precio de la venta de un inmueble sin
constituir hipoteca en garantía (art. 3924 del derogado Código de Vélez).
El acreedor, al ser ciego, manifiesta bajo su responsabilidad que no se
encuentra con capacidad restringida ni incapacidad. Si esta manifestación
fuera falsa, por aplicación del artículo 388 ultima parte, no podrá alegar la
nulidad relativa por haber obrado con dolo, configurándose
automáticamente el mismo por aplicación del nuevo criterio de manifiesta
indiferencia de los intereses ajenos (art. 1724).
El contrato de mutuo es celebrado por una sociedad en comandita por
acciones, y en garantía del mismo un tercero sin obligarse personalmente
se constituye en hipotecante por la deuda del mutuario. El mutuo, (art.
1525)254 ahora de carácter consensual, como entre otros los contratos de
comodato, y deposito en el nuevo código, contiene las estipulaciones
necesarias para reglar los pagos y condiciones que sujetan al deudor, el
contrato hipotecario a su vez, condiciona y obliga al hipotecante frente al
incumplimiento de éste y del deudor del mutuo. La deuda se representa en
letras hipotecarias conforme art. 39 de la Ley 24441. 255
El bien hipotecado es en parte heredado y en parte donado por escritura
simultánea en ese mismo acto con la intervención de otro escribano (ya
explicado en el caso anterior sobre permuta) por lo tanto, propio en su
totalidad. En el inmueble se encuentra establecida la sede del hogar
conyugal y existe un hijo incapaz por lo que se presta el asentimiento del
artículo 456 por tratarse de la vivienda familiar. El bien esta además
afectado a la protección de la vivienda por lo que la cónyuge del
hipotecante presta su conformidad de acuerdo al artículo 250,256
resultando innecesario la desafectación, puesto que la protección resulta
inoponible a los acreedores según articulo 249 inciso B.257
Por último, la particularidad de constitución de hipoteca sobre parte
indivisa, actualmente se encuentra resuelta por el artículo 2207,258 siendo
que ante una posible ejecución, la misma solo procede en forma judicial,
367
estando amparado el acreedor frente a una división de condominio y
adjudicación extrajudicial que pudiese perjudicarlo.
En el plano impositivo, en CABA se recauda el uno por ciento del
gravamen de la hipoteca y en PBA el 1,8 por ciento.
MUTUO CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE PARTE
INDIVISA – ESTELA MIRO A ESTRELLA SOCIEDAD EN
COMANDITA POR ACCIONES E HIPOTECA CON LETRAS
HIPOTECARIAS DAVID TISCORNIA — ESCRITURA TREINTA
Y SIETE. –––– En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Capital
de la República Argentina, a los DOS días del mes de Octubre
del dos mil quince COMPARECEN: Por una parte Blas
CANOSA, argentino, soltero, nacido el 28 de Julio de 1923, DNI
4.003.812, CUIT 20-04003812-9, domiciliado ….....…, por una
segunda parte Estela MIRO, manifiesta ser PLENAMENTE
CAPAZ, divorciada de sus primeras nupcias de José Torres, lo
que justifica con la exhibición del testimonio de la sentencia de
divorcio vincular, original exhibe y copia agrego, ….y por una
tercera parte David TISCORNIA, casado en primeras nupcias
con Juana Manso,… todas personas de mi conocimiento
personal. INTERVIENEN POR SÍ EXCEPTO el primero que lo
hace en su carácter de presidente del directorio de la sociedad
que gira en plaza bajo la denominación de ESTRELLA
SOCIEDAD EN COMANDITA POR ACCIONES, constituida por
escritura pública del 2/2/15, nro. 5, folio 30, RN 34, CABA,
inscripta en IGJ el 3/3/15, nro. 34, libro 34, tomo de sociedades
por acciones, domicilio legal en Avda. Córdoba 1222 de esta
ciudad, CUIT 30/-98989899-9, declara bajo su responsabilidad
que su cargo está vigente y exhibe acta de directorio específica
para este otorgamiento del libro rubricado respectivo, original
exhibe y copia agrego. Y en los caracteres invocados
EXPRESAN: 1- Que vienen a formalizar por este acto, un
368
contrato de MUTUO, por el cual Estela Miro FACILITA EN
CALIDAD DE PRÉSTAMO a ESTRELLA SOCIEDAD EN
COMANDITA POR ACCIONES, la suma de CIEN MIL DÓLARES
ESTADOUNIDENSES (US$ 100.000), que se entregan en este acto y
que la sociedad recibe de conformidad. La suma entregada debe
devolverse en semestres iguales, en DIECISÉIS CUOTAS, con más un
interés a razón del DIECISÉIS por ciento anual sobre saldos, pagadero
por semestres vencidos, abonando en este acto la suma de ……..., y
venciendo la primera cuota a los seis meses del día de la fecha y así
sucesivamente. Las cuotas deben ser depositadas en la cuenta del
acreedor nro. …......, banco ...............…. El incumplimiento de las
obligaciones previstas implicará la mora de pleno derecho y la
caducidad de los plazos acordados, previa intimación por medio
fehaciente, por lo que la acreedora podrá iniciar la ejecución del
crédito. Mientras subsista la mora, la deudora abonará un interés
punitorio del… anual, calculado sobre el total de lo adeudado en
concepto de capital. Es condición que la devolución se realice en
dólares estadounidenses, ante la imposibilidad de cumplirlo la parte
acreedora acepta que se abone, a su exclusiva opción entre algunos de
los siguientes métodos para determinar la paridad de la moneda
……........... CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: 1- En garantía y
seguridad de lo adeudado y sin obligarse personalmente, David
Tiscornia en los términos y alcances del art. 2199, y 2207 CCCN,
GRAVA CON DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado a
favor de la parte acreedora, Estela Miro quien acepta, la 2/3 partes
indivisas de una UNIDAD FUNCIONAL designada con el nro. 18,
dieciocho que se encuentra en el NOVENO piso de un edificio sito en
esta ciudad, calle Bogotá 232 entre Rivera Indarte y Cachimayo,
superficie total y cubierta ciento cincuenta 150 mts 2, porcentual 3.
369
NOMENCLATURA CATASTRAL. Circunscripción 21, SECCIÓN 98,
MANZANA 5-L, PARCELA 3, partida 1.457.369. VFH $ 33501,20.
VIR $ 89.000. Datos del reglamento de propiedad horizontal…2- Las
partes acuerdan sujetar esta hipoteca a las siguientes cláusulas: a- La
mora será automática y dará derecho al acreedor a iniciar juicio
hipotecario. b- caducarán los plazos de pleno derecho si se infringe lo
normado por el art. 2195 del CCCN. 3- La parte deudora (Estrella
Sociedad en comandita por acciones) se obliga a asegurar el bien
hipotecado, a abonar los impuestos y expensas, y mantener el
inmueble en buen estado. También caducarán los plazos convenidos en
caso de quiebra o concurso de la deudora o la hipotecante. La
acreedora podrá realizar inspecciones periódicas y solicitar la
documentación para comprobar el cumplimiento de las obligaciones
de la deudora. 4- las partes constituyen domicilios especiales en
…........... estos domicilios se transmitirán a los sucesores universales
o singulares de ambas partes, en caso de cambio deberá informarse y
mantenerse en el radio de esta ciudad. Se someten a la jurisdicción de
los tribunales de esta ciudad con renuncia a cualquier otro. La subasta
se realizará en esta ciudad, el martillero será designado por la
acreedora, y el inmueble saldrá a la venta desocupado, y con la base de
la deuda por todo concepto a la fecha de la subasta con más las
actualizaciones, siguiéndose el procedimiento pautado en las normas
procesales correspondientes, sin perjuicio de optar a exclusiva opción
de la acreedora por la ejecución hipotecaria (Título V, Ley 24.441).
LETRAS HIPOTECARIOS: El DEUDOR suscribe a favor de la
acreedora la cantidad de DIECISÉIS letras conforme Ley 24441
..CONSTANCIAS NOTARIALES: I- CORRESPONDE el inmueble al
aquí hipotecante: 1. Por escritura nro. 25, de Adjudicación por
partición de herencia de parte indivisa, de fecha 4/4/2010, folio 90 RN
370
34 CABA, inscripta en el RPI en la matrícula FR 21-789/18. 2. Por
escritura de donación de parte indivisa que le realiza su madre, por
escritura SIMULTÁNEA, en este mismo momento, nro. 20, folio 40,
RN 12, CABA, la cual se inscribirá EN FORMA INDEPENDIENTE Y
AUTÓNOMA DE LA PRESENTE conforme art. 37, decreto 466/99.
II- INFORME REGISTRAL. Con los certificados expedidos por el RPI
en el día de ayer, dominio e inhibición surge que el dominio consta
inscripto como se ha relacionado sin menciones que realizar, salvo
una afectación a bien de familia según acta administrativa del
…..........., nro…....., dicho beneficio inoponible a la acreedora
hipotecaria, según lo prevé el art. 250 CCCN y que por el hipotecante,
no constan inhibiciones que le impidan disponer de sus bienes.
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: Surge la inexistencia de
deudas. IMPUESTO DE SELLOS: Se retiene el uno por ciento del
monto de la hipoteca de 100.000 US$ tomando como referencia la
cotización del dólar vendedor Banco Nación del día de ayer o sea la
suma… PRESENTE A ESTE ACTO desde su comienzo, la cónyuge
del hipotecante Juana MANSO, …........... de mi conocimiento
personal presta el asentimiento a la constitución de hipoteca conforme
lo normado por el art. 456 y la conformidad del art. 250 CCCN . Leo a
los comparecientes quienes firman de conformidad ante mí, doy fe.
FIRMA DEL REPRESENTANTE DE LA DEUDORA.
FIRMA DE LA ACREEDORA.
FIRMA DEL HIPOTECANTE.
FIRMA DE CÓNYUGE DEL HIPOTECANTE.
371
38- HIPOTECA EN GARANTÍA DE CONTRATO DE OBRA
HIPOTECA EN GARANTÍA DE CONTRATO DE OBRA
1.- CONSTRUCCIONES BUENAS S.A. como contratista,
celebró oportunamente un contrato de obra, del que resulta que
se comprometió a construir un edificio de dos plantas para
oficinas con subsuelo afectado a cocheras.
2.- El valor total de la obra a realizar es de U$S 1.000.000.-,
importe que ya fue adelantado por el comitente, habiéndose
convenido que, de no ejecutarse la obra, daría lugar a una base
indemnizatoria equivalente a U$S 500.000.-
2.1.- CONSTRUCCIONES BUENAS S.A debe garantizar el
cumplimiento de su obligación de hacer, mediante el
otorgamiento de una hipoteca sobre el inmueble al que más
adelante se alude, facultando a la hipotecante a hacer reserva
de rango para constituir otra de rango preferente, a favor de
terceros.
3.- INMUEBLE AFECTADO A LA GARANTÍA: una FINCA
ubicada en la AVENIDA SANTA FE 2566/68/70 de CABA. Dicho
inmueble ha sido adquirido por compra que hizo la parte
hipotecante, según escritura otorgada en forma simultánea,
pasada ante el escribano Juan Pencil. Se desea practicar el
registro definitivo del derecho real de hipoteca, sin necesidad de
esperar la previa inscripción del dominio. La VALUACIÓN
FISCAL HOMOGÉNEA del inmueble que se hipoteca es de $
1.700.000.-
4.- De acuerdo a lo que resulta de sus Estatutos, la
representación legal de CONSTRUCCIONES BUENAS S.A. le
corresponde al presidente del directorio o al vicepresidente, en
372
su caso. El presidente del directorio está ausente del país,
habiéndosele otorgado oportunamente la licencia requerida.
5.- El comitente es un menor emancipado por matrimonio,
quien pagó el valor de la obra con dinero proveniente de la
sucesión de su padre.
6.- El inmueble que se gravará es propiedad de MATERIALES
S.A., cuyo objeto social es la fabricación y comercialización de
materiales para la construcción, concurriendo al acto su
representante legal.
NOTA:
El texto de la escritura deberá contener los elementos
esenciales de la relación causal y documental de la obligación
que se garantiza; y la especial regulación del contrato
hipotecario donde nace el derecho real, teniendo en cuenta las
particularidades del caso, diferenciando, además, las
obligaciones a cargo de cada una de las partes. De la escritura
deberá resultar el texto de la autorización conferida a la
sociedad hipotecante para el otorgamiento de la garantía real.
La obligación principal que se garantiza con el derecho real de hipoteca
puede tratarse de cualquier crédito, puro y simple, condicional o eventual,
de dar, hacer o no hacer (art. 2187).259 Al constituirse la garantía debe
estar individualizado el crédito (excepto art. 2189 segundo párrafo,260 el
cual expresa que el mismo puede estar individualizado desde el origen o
puede nacer posteriormente) y respetarse la especialidad en cuanto al
objeto y el monto de la garantía o gravamen que debe estimarse en dinero.
Actualmente, incluso se habilita expresamente la constitución de garantía
real por el saldo máximo eventual de la cuenta corriente bancaria o simple
(arts. 1407 y 1439). 261
373
El contrato de obra y servicios (arts. 1251 y concordantes)262 definido
como aquel en el cual el contratista o prestador de servicios, actuando en
forma independiente, se obliga a favor de un comitente a realizar una obra
material o intelectual por una retribución, tiene sus propias reglas y, en
este caso bajo análisis, se encuentra celebrado con anterioridad y solo se lo
garantiza con la conformación del derecho real de hipoteca. La S.A se
comprometió a construir un edificio y el comitente ya adelantó una
retribución; es en función de todo esto que se estima la suma a garantizar.
La sociedad contratista presenta como hipotecante de su obligación a un
tercero, quien se obliga solo con el inmueble pero no con todo su
patrimonio (art. 2199).263 La sociedad contratista faculta a la hipotecante
a realizar reserva de rango preferente a favor de otros terceros, como se ya
se ha explicado previamente (caso 9).
El inmueble afectado a la garantía es adquirido por la sociedad
hipotecante en escritura simultánea, es decir, coetánea (en el mismo
momento) en la misma mesa en que se celebran ambos actos. El decreto
CABA 466-99 establece que las inscripciones por instrumentación
simultánea son autónomas e independientes (art. 37 decreto citado).264
Cabe destacar, la naturaleza de nuestro sistema nacional registral
declarativo, no constitutivo ni convalidante, consecuentemente la falta de
registración de la venta no obsta a que se registre la inscripción de la
hipoteca.
La sociedad deudora es representada por su vicepresidente por la licencia
otorgada a su presidente conforme acta de directorio respectiva. El
comitente menor emancipado por matrimonio pagó por adelantado la obra
con dinero proveniente de la herencia de su padre. La autorización exigida
por el artículo 29 CCCN ya fue concedida y surge del expediente
sucesorio, la cual se relaciona en esta escritura, y contiene la autorización
para el pago y para suscribir la hipoteca en garantía de su negocio.
La comparecencia a la escritura de la parte deudora contratista no es
necesaria, salvo que se la considere para facultar a la hipotecante a realizar
la reserva de rango preferente hipotecario o para ratificar los términos del
374
contrato de obra cuya copia en instrumento privado puede ser agregada y
reconocida expresamente entre deudor y comitente.
En este ejercicio, se solicita se transcriba el acta de la sociedad
hipotecante (normalmente es suficiente su relación y agregación al
protocolo) para constatar si la decisión fue adoptada en el marco de
asamblea extraordinaria por ser acto notariamente extraño a objeto, o bien
acta de directorio por ser fundada en acto vinculado o vinculable al objeto
societario.
En lo impositivo se recauda por el impuesto local de sellos el uno por
ciento del monto (CABA) estimado de gravamen hipotecario.
CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE HIPOTECA EN
GARANTÍA DE CONTRATO DE OBRA. MATERIALES S.A. A
FAVOR DE TORRES OSCAR. ESCRITURA TREINTA Y OCHO.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los DOS DÍAS DEL
MES DE OCTUBRE de dos mil quince , ante mí, Escribano
Autorizante, COMPARECEN: José LÓPEZ, DNI 24.500.600,
CUIT 20-24500600-9, de estado civil casado.....; Oscar
Torres....emancipado por matrimonio lo que acredita con acta de
matrimonio…declara que no ha sido anulado y surge que
contrajo nupcias con autorización de sus progenitores con María
SANTOS; y Cristian GÓMEZ, DNI 18.600.700, CUIT 20-
18600700-9, de estado civil casado......, todos argentinos,
nacidos y domiciliados respectivamente en ….de esta Ciudad.
Justifico la identidad de los comparecientes al ser personas de
mi conocimiento personal. INTERVIENEN: José LÓPEZ en
nombre y representación de CONSTRUCCIONES BUENAS
S.A., con sede social en la avenida Belgrano 11 de esta Ciudad,
CUIT 30-20300400-5, en su carácter de presidente en ejercicio
del directorio, representación que manifiesta se encuentra
vigente y acredita con ....Acta de directorio de ausencia del
director, de fecha 10 de marzo de 2014, inserta en la página 30
375
del libro 1 de actas de directorio, el que fuera rubricado por la
Inspección General de Justicia bajo el número 501-13. De dicha
documentación resultan facultades suficientes para el presente
otorgamiento. Y Cristian GÓMEZ interviene en nombre y
representación de MATERIALES S.A., con sede social en la
calle Tucumán 1234 de esta Ciudad, CUIT 30-50600700-5, en
su carácter de presidente del directorio, asegurando el
compareciente la vigencia de la representación que invoca, la
cual acredita con .......... Acta de directorio por la cual por
unanimidad se autoriza el presente acto, el cual se estipula
vinculado al objeto social de la sociedad debido al contrato de
suministro que la sociedad tiene con CONSTRUCCIONES
BUENAS S.A., por el cual proveerá todos los materiales de
construcción para la obra que CONSTRUCCIONES BUENAS
S.A. realizará a favor de Oscar TORRES. TRANSCRIPCIÓN
FIEL DE LA MISMA EXPRESA. “…......” De dicha
documentación surgen facultades suficientes para el presente
acto. Y en los caracteres invocados EXPONEN:
ANTECEDENTES. Con fecha 1 de noviembre de 2014
CONSTRUCCIONES BUENAS S.A. y Oscar TORRES
celebraron un contrato de obra, por el cual CONSTRUCCIONES
BUENAS S.A., se comprometió a construir un edificio de dos
plantas de oficinas con subsuelo afectado a cocheras en favor
de Oscar TORRES. Se agrega a la presente copia de dicho
contrato del cual surge la autorización judicial para Oscar Torres
con relación a la celebración del contrato. La falta de entrega de
la obra en el plazo pactado obligará a CONSTRUCCIONES
BUENAS S.A. a abonar una multa de MIL (1.000) dólares
estadounidenses por cada día de demora. Si transcurridos
sesenta días desde el vencimiento del plazo pactado la obra no
fuera entregada en las condiciones estipuladas, el comitente de
la obra (TORRES) podrá optar -previa intimación por el plazo de
376
quince días- por resolver este contrato. En tal caso, el
contratista (CONSTRUCCIONES BUENAS S.A.) deberá
indemnizar al comitente de la obra con la suma de
QUINIENTOS MIL (500.000) dólares estadounidenses.
CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: En garantía del pago de las
sumas que puedan resultar como consecuencia del posible
incumplimiento de CONSTRUCCIONES BUENAS SA,
MATERIALES S.A., en adelante “la hipotecante” GRAVA CON
DERECHO REAL DE HIPOTECA en primer grado a favor de
Oscar TORRES, en adelante “el acreedor hipotecario”, la finca
de su propiedad, sita en la AVENIDA SANTA FE dos mil
quinientos sesenta seis –ocho y setenta 2566/68/70 de esta
Ciudad, entre las calles Uriburu y Junín. La finca se encuentra
edificada según plano que cita su título en la parcela 7, y consta
de las medidas y linderos que allí se mencionan las que aquí se
dan por reproducidos. Consta de una SUPERFICIE TOTAL de
Cuatrocientos metros cuadrados. .NOMENCLATURA
CATASTRAL: Circunscripción 9, Sección 30, Manzana 80,
Parcela 7. MATRICULA FR 9-2300. VFH $1.700.000. VIR
$2.000.000 PARTIDA INMOBILIARIA...En cumplimiento de lo
dispuesto por el artículo 2189 CCCN, las partes fijan y estiman a
la hipoteca que por este acto se constituye un monto de UN
MILLÓN QUINIENTOS MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES
(U$S 1.500.000). EN ESTE ESTADO CONSTRUCCIONES
BUENAS S.A. FACULTA A LA HIPOTECANTE A HACER
RESERVA DE RANGO PARA CONSTITUIR OTRA HIPOTECA
DE GRADO PREFERENTE A FAVOR DE TERCEROS, POR UN
MONTO DE HASTA CIEN MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES,
COMPRENSIVO DE CAPITAL, INTERESES Y COSTAS. EL
ACREEDOR CONFORMA LA RESERVA FORMULADA. La
hipotecante asume las siguientes obligaciones en relación con el
inmueble: a) destinar el bien gravado exclusivamente al
377
funcionamiento de sus oficinas y la vivienda del Presidente de la
empresa, no pudiendo darlo en arrendamiento, ni comodato, sin
el consentimiento previo dado por la parte acreedora, sin cuyo
requisito tampoco podrá celebrar actos jurídicos constitutivos de
otros derechos reales. Tales actos serán inoponibles a la parte
acreedora y a quien adquiera en subasta judicial; b) abstenerse
de realizar cualquier acto que disminuya el valor del inmueble; c)
asegurar la finca contra riesgo de incendio y mantenerla vigente
mientras subsistan las obligaciones asumidas. Las partes
constituyen domicilios especiales a todos los efectos de la
presente escritura en los denunciados en la comparecencia. En
caso de que se produjera el incumplimiento de
CONSTRUCCIONES BUENAS S.A., del contrato de locación de
obra, o de la hipotecante según lo comprometido en este acto la
acreedora podrá ejecutar la hipoteca que por la presente se
constituye. A tal efecto, constituirá título ejecutivo suficiente la
presente escritura, acompañada del dictamen del perito
arquitecto designado por el comitente. El acreedor podrá optar
por llevar adelante la ejecución del bien gravado por el
procedimiento especial previsto por el Título 5 de la Ley 24.441.
El acreedor acepta la hipoteca constituida a su favor.
CONSTANCIAS NOTARIALES: 1) TÍTULO: le CORRESPONDE
el inmueble al hipotecante 1- Al titular registral por compra que
hiciera...inscripta en el RPI...2- Al aquí hipotecante en virtud de
escritura 50 pasada al folio 80, que se realiza en forma
simultánea en este momento, autorizada por el Escribano Juan
Pencil, titular del Registro Notarial 250 de esta Ciudad, la que se
inscribirá en forma independiente y autónoma de la presente.
por el Registro de la Propiedad Inmueble bajo los números
CE00010 de dominio agregado al folio 80 de la escritura
simultanea del escribano Pencil y CE00011 de inhibiciones,
378
ambos de fecha de ayer SE JUSTIFICA que el dominio se
encuentra inscripto en la forma relacionada, que no reconoce
derechos reales, gravámenes, medidas cautelares ni embargos/
3) CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: no surgen deudas. 4)
IMPUESTO DE SELLOS: se retiene el 1% sobre el monto de la
hipoteca (U$S 1.500.000 VALOR REFERENCIA DEL DÓLAR
…). LEO a los comparecientes, quienes de conformidad firman,
ante mí, doy fe.
LÓPEZ.
TORRES.
GÓMEZ.
ESCRIBANO.
379
247 Artículo 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.
Artículo 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.
248 Artículo 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen

debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo
del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
250 Artículo 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida

aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda
integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
251 Artículo 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura
pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.
252 Artículo 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y
los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado
expresamente en la convención.
253 Artículo 2667.- Derecho aplicable. Derechos reales sobre inmuebles. Los derechos reales
sobre inmuebles se rigen por la ley del lugar de su situación.
Los contratos hechos en un país extranjero para transferir derechos reales sobre inmuebles
situados en la República, tienen la misma fuerza que los hechos en el territorio del Estado,
siempre que consten en instrumentos públicos y se presenten legalizados.
254 Artículo 1525.- Concepto. Hay contrato de mutuo cuando el mutuante se compromete a
entregar al mutuario en propiedad, una determinada cantidad de cosas fungibles, y éste se obliga
a devolver igual cantidad de cosas de la misma calidad y especie.
380
255 LE 24.441, Artículo 39.- Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e
intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción donde se
encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del
deudor, el escribano y un funcionario autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión
en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las siguientes
enunciaciones:
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;
b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en
moneda nacional o extranjera;
d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo lo
previsto en el artículo 41 para las letras susceptibles de amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su
pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.
También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto
del crédito, como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, etcétera, las letras hipotecarias
también podrán ser escriturales.
256 Artículo 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser
objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la
afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial
inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o
gravamen deben ser autorizados judicialmente.
257 Artículo 249, inciso b: obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de
conformidad a lo previsto en el artículo 250.
258 Artículo 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su
parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de
la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
381
260 Artículo 2189, segundo pàrrafo: ...El crédito puede estar individualizado en todos los
elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen
constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma
excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos...
261 Artículo 1407.- Garantías. El saldo deudor de la cuenta corriente puede ser garantizado
con hipoteca, prenda, fianza o cualquier otra clase de garantía.
Artículo 1439.- Garantías. El saldo de la cuenta corriente puede ser garantizado con hipoteca,
prenda, fianza o cualquier otra garantía.
263 Artículo 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea
un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el máximo del gravamen.
264 Decreto 466/99, Artículo 37.- En el caso previsto por el artículo anterior, y tratándose de
transferencias de dominio con constitución simultánea de otros derechos reales, se practicará la
inscripción de éstos aunque no se practique la del dominio, cuando fueren instrumentados en
documentos distintos.
El documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la relación de antecedentes que
legitimen al disponente del derecho y el asiento se practicará indicándolos a partir del titular
inscripto, con mención de la escritura de adquisición (número, fecha y escribano autorizante).
La titularidad de dominio variará con la inscripción del documento transmisivo
correspondiente, el que se regirá en cuanto a su prioridad por las reglas generales (artículos 5º,
9º, 17, 18 y 19 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias).
382
PROPIEDAD HORIZONTAL
39- REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CLÁUSULA DE
SOBREELEVAR
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y
ADJUDICACIÓN POR EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
1.- Redacte escritura de Reglamento de Propiedad Horizontal
del edificio ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
cuya ubicación, medidas, linderos, superficies y demás
características resultan del PLANO DE MENSURA que se
adjunta.
1.1.- En dicho Reglamento deberá preverse DERECHO DE
SOBREELEVACIÓN a favor del propietario de la UNIDAD
FUNCIONAL UNO (1), redactándose las cláusulas,
modalidades, plazos, responsabilidades y demás condiciones
que posibiliten ejercer el derecho y asegurar la independencia
del concesionario para incorporar oportunamente obras nuevas.
2.- EXTINGUIR el condominio existente, adjudicándose cada
condómino una unidad funcional.
2.1.- En razón de existir diferencias de valores entre las
unidades adjudicadas, el adjudicatario de la unidad funcional 2
deberá compensar en dinero efectivo al adjudicatario de la
unidad funcional 1. A tal fin, el adjudicatario de la unidad
funcional 2 se obligará a abonar la cantidad de U$S 15.000, en 3
cuotas mensuales consecutivas, que redituarán el 15% de
interés anual sobre saldos, pagadero junto a cada cuota, la
primera de las cuales vencerá el día 2 de noviembre de 2015.
Las partes desean expresar el monto total de cada cuota en el
texto de la escritura.
383
Titular registral: MATUTE ASOCIACIÓN CIVIL, representada
por apoderado general, y Martín PESCADOR, separado de
hecho al momento de la compra del total del inmueble, la
demanda de divorcio la presentó antes de la compra del
inmueble y la sentencia actualmente se encuentra firme.
Certificados registrales: surge embargo de 1/1/20010.
Del certificado de dominio surge que Martín Pescador adquirió
siendo de estado civil soltero y no como se indicó
precedentemente.
El Código Civil redactado por Vélez Sarsfield, en su redacción original
se pronunció en contra de la propiedad horizontal. En una nota histórica al
artículo 2617 se exponían los argumentos en oposición a un sistema que se
consideraba un foco de conflictos entre los comuneros.
En el presente, la realidad económica, social y de concentración urbana
del país, consolidó un encuadre jurídico al cual recientemente se le fueron
incorporando los últimos adelantos en materia de convivencia moderna.
Los nuevos espacios comunes de uso múltiple –amenities–, la posibilidad
de descentralizar la administración por subconsorcios, la opción de un
control por parte de un consejo de propietarios, la flexibilización de los
requisitos para toma de decisiones de asambleas de propietarios, la
personería jurídica del consorcio (art. 148 inciso h), y el carácter de
mandatario de su representante legal (art. 2065), demuestra un cambio que
recepta las demandas que doctrina y jurisprudencia venían imponiendo
progresivamente. También es de destacar que en la nueva legislación la
propiedad horizontal, con sus características especiales se aplica
supletoriamente y con algunas normas específicas en los conjuntos
inmobiliarios –Clubes de campo y otros conforme el art. 2073.265
Dentro de la enumeración taxativa de los derechos reales del artículo
1887 inciso c,266 y ya instalado como figura autónoma en el código
unificado y no en una legislación aparte, se redefinen algunos conceptos
en función del dinamismo y protagonismo que cobró este derecho.
384
La unidad funcional, pisos, departamentos, locales y otros espacios,
comprende las cosas y partes propias (art. 2043 teoría del volumen del
cubo de aire la parte indivisa del terreno cosas y partes de uso común del
inmueble, puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas
a su servicio, incluye espacios a construir o en construcción), con los
mismos requisitos de antes, es decir, independencia funcional y salida a la
vía pública (art. 2039).
Las cosas y partes comunes en una enumeración ejemplificativa, luego
de marcar el concepto (art. 2040)267 enuncia las que son necesariamente
comunes , sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales (art. 2041)268 y las cosas y partes comunes no indispensable
(art. 2042).269
Como prescribe la ley, a los fines de la división jurídica del edificio, el
titular de dominio o los condóminos deben redactar por escritura pública
el reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en el RPI (art.
2038),270 siendo en lo sucesivo parte integrante del título de propiedad de
cada integrante del consorcio. Aunque no lo menciona el CCCN, el plano
de mensura horizontal debidamente aprobado es exigido para el trámite de
inscripción en el RPI y su descripción se cumple en la escritura de
afectación a PH.
El reglamento de propiedad regula el funcionamiento del conjunto de
vecinos procurando el mantenimiento de una buena y normal convivencia
y tolerancia entre ellos. Contempla el destino de las unidades, las
proporciones para la contribución de los gastos comunes, el régimen de
asambleas, y su contenido obligatorio está legislado en el artículo
2056.271
COMPARECIENTES INTERVENCIÓN
La asociación civil, persona jurídica – art. 148 inc. b, como ya hemos
expuesto, tiene en el presente su marco jurídico en cuanto a su
constitución y funcionamiento. La obtención de su personería jurídica
depende de una autorización estatal para funcionar (resolución que lo
385
apruebe por el Registro Público local), y de una inscripción (art. 169)
salvo que se trate de una asociación simple con menos formalidades (art.
187). En este ejercicio Matute Asociación civil, es representada por un
apoderado general, lo que acredita con la exhibición del primer testimonio
del poder del cual surgirá la acreditación de personería correspondiente, y
el representante acompañará además un acta especial para el otorgamiento
específico. El otro otorgante Martín Pescador, comparece por su propio
derecho.
El otorgamiento del Reglamento de Propiedad, constituye un acto de
administración por parte del o los titulares del inmueble, el patrimonio de
estos no varía en esencia sino que se divide voluntariamente para fines
especiales. Si a continuación del sometimiento al sistema de propiedad
horizontal se procede a la división del condominio y su extinción con la
adjudicación de las unidades funcionales a los distintos propietarios, en
ese caso sí se producen efectos potenciales de variación en el patrimonio
en virtud de las asignaciones que se generan distintas a las partes indivisas
que se tenían en el origen del condominio. Por lo tanto, en caso de
adjudicación simultánea, se tendrá que considerar los asentimientos
conyugales y convivenciales (arts. 456, 470 y 522), las autorizaciones a
menores, a emancipados por matrimonio (art. 29),272 las autorizaciones a
incapaces, y las conformidades de los sostenes de los inhabilitados y
capaces restringidos, acreedores hipotecarios que presten su conformidad,
y autorizaciones judiciales en caso de medidas cautelares.
CLÁUSULA DE SOBREELEVAR
El derecho a sobreelevar sobre partes comunes esta previsto en los
artículos 2051-2-3.273 Los propietarios o el consorcio requieren el
consentimiento de la mayoría de los integrantes del edificio previo
informe de un profesional autorizado. Si las reformas, aun aquellas que no
importan elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitan o modifican
la estructura del inmueble de una manera sustancial debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
386
La cláusula que puede ser incluida en el Reglamento en su constitución al
ser conformada por todos los titulares desde el inicio –o reservada por su
único titulares necesariamente aceptada tácitamente por todos los que
integren en el futuro el consorcio, puesto que lo declaren o no en las
adquisiciones posteriores el reglamento se presume conocido y con total
adhesión al mismo sin posibilidad de objetarlo. Si la cláusula surge
posteriormente a la afectación a PH, de una modificación de reglamento,
todos los que participaron en la asamblea para su aprobación la
transforman en obligatoria para los sucesivos propietarios. La cláusula
puede autorizar a una o más unidades funcionales a realizar
sobreelevación, subdivisión o subelevación en partes comunes, y también
puede llegar a tener la extensión de convenir que todas las unidades estén
autorizadas recíprocamente a realizar obras, en sus partes privativas o
sobre ellas. El contenido de la misma tiene por finalidad otorgar
autonomía a quien realice las obras con ciertas limitaciones, y procurar
que a la finalización, el autorizado con un poder especial irrevocable, lleve
a cabo las modificaciones de plano y la incorporación jurídica de las
nuevas construcciones.
Por el principio de la accesión (art. 1945 el dominio de una cosa
inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, y todas las
construcciones pertenecen a su dueño salvo en PH y derecho real de
superficie) lo construido en parte común (art. 2041 techos, azoteas,
terrazas, patios solares, terreno, cimientos, etc.) es de propiedad de los
titulares de las unidades funcionales que conforman el consorcio en la
proporción acordada (art. 2039 y 2056 inc. F).
Por esto, en la redacción de la cláusula, los propietarios del total de las
unidades funcionales deben renunciar a los derechos que les corresponden
proporcionalmente en la obra nueva, a favor del autorizado. A su vez el
autorizado, renuncia a favor de los demás a la proporción que les
corresponden a estos en las nuevas áreas comunes. En cuanto a los gastos
rige lo previsto en el artículo 2053 274 por lo que el beneficiario de la
obra la efectúa a su costa y soporta los gastos de la modificación del
reglamento y su inscripción si hubiera lugar a ellos. Además dentro de las
387
previsiones de cara a las nuevas obras, se puede establecer pautas de
duración, contratación de obreros, seguros, horarios de trabajo, permisos,
máximos de altura, materiales, indemnidad del consorcio por créditos que
se generen y hasta una clausula arbitral para casos de conflictos (art. 1649)
.275
Registralmente en CABA es posible publicitar la autorización para
sobreelevar conforme DTR 2/99, la DTR 14-10 de PBA también la prevé.
Destacamos que el nuevo derecho real de superficie también presenta una
interesante herramienta para el desarrollo de las construcciones edilicias,
abriendo la posibilidad a que todos los propietarios concedan a un tercero
de manera gratuita u onerosa el derecho de construcción por un plazo
máximo de setenta años y luego el propietario superficiario someta a PH
en forma autónoma (art. 2120).276
ADJUDICACIÓN POR DIVISIÓN DE CONDOMINIO.
RECALIFICACIÓN DEL BIEN Y ASPECTO IMPOSITIVO
Luego de redactado el reglamento, los otorgantes resuelven extinguir el
condominio y adjudicarse en plena propiedad horizontal. Por la diferencia
económica de los valores asignados a cada porción adjudicada Martín
Pescador compensa a la Asociación civil con US$ 15.000. Esta
compensación dineraria está gravada en el código fiscal de CABA, en
división de condominio, partición de herencia y adjudicación por
liquidación de comunidad ganancial en un 3,6 por ciento. También estaría
alcanzada por el impuesto a las ganancias –art. 49 ley de ganancias– aun
cuando no sea una transmisión la Afip la considera en este contexto como
gravada (si se mantiene el criterio en base a la consulta que realice el
particular interesado oportunamente), sin perjuicio que seguramente la
Asociación civil contara con una exención impositiva, la cual tendrá que
estar vigente y ser acreditada.
El compareciente Martín Pescador al declarar que su estado civil es
divorciado, y su estado de familia consiste en no tener una unión
convivencial, al solicitarse los certificados registrales, también se dejará
constancia que no existe atribución preferencial de la vivienda que
388
imponga la conformidad del ex cónyuge. Si la sentencia que decretó el
divorcio retrotrae sus efectos –art. 480– al momento de la interposición de
la demanda, o cuando el juez estimó que existió la separación de hecho sin
voluntad de unirse, el bien adquirido como casado, se recalifica mediante
rogación expresa de su titular, sin necesidad de liquidar o adjudicar el
inmueble.
Sobre el embargo que recae sobre el inmueble, al otorgarse en
simultáneo la adjudicación con la afectación a PH, entendemos necesaria
la autorización del juzgado ya que la cosa esta siendo modificada
jurídicamente. Si la medida cautelar anotada es de fecha de más de cinco
años, la misma se encuentra caduca de pleno derecho y no se requiere
intervención judicial.
RECTIFICACIÓN- RECALIFICACIÓN DE BIEN. AFECTACIÓN
AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ADJUDICACIÓN POR
DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. MATUTE ASOCIACIÓN
CIVIL Y MARTÍN PESCADOR. ESCRITURA TREINTA Y
NUEVE. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los dos
días de octubre de dos mil quince, ante mí, Escribano
Autorizante, COMPARECEN: Pablo LOVATO…, y Martín
PESCADOR….de estado civil divorciado de sus primeras
nupcias con Estela ESTEL, y personas de mi conocimiento.
INTERVIENEN, el primero de ellos en nombre y representación
de MATUTE ASOCIACIÓN CIVIL, con sede social en la Avenida
Córdoba 123 de esta Ciudad, CUIT 30-22333444-7, con
aprobación para funcionar según resolución de IGJ ….e
inscripta bajo el nro. …en su carácter de apoderado general de
la misma, asegurando el compareciente la vigencia de la
representación que invoca, la cual se acredita con la siguiente
documentación que en original tengo a la vista y en copia
agrego: Poder General de Administración: escritura 55 del
389
4/11/13, pasada al folio 120, del RN 23 de esta Ciudad; y el
segundo por sí. Y DICEN: PRIMERO: ANTECEDENTES:
MATUTE ASOCIACIÓN CIVIL y Martín PESCADOR son
propietarios de un INMUEBLE designado como lote cuatro , con
frente a la Calle Paraná 345 trescientos cuarenta y cinco de esta
Ciudad, entre las calles Viamonte y Tucumán, el cual consta
según su título de las siguientes medidas: 10 metros de frente al
Norte sobre la Calle Paraná, 30 metros al Este lindando con la
parcela 5, 10 metros de contrafrente al Sur lindando con la
parcela 13, y 30 metros al Oeste lindando con la parcela 3, todo
lo que hace una SUPERFICIE TOTAL de trescientos metros
cuadrados. Y según PLANO DE MENSURA PARTICULAR Y
DIVISIÓN POR EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL,
aprobado con la característica MH 233/14, tiene las mismas
medidas, linderos y superficies que el título citado siendo la
parcela denominada como 4. NOMENCLATURA CATASTRAL:
Circunscripción 30, Sección 20, Manzana 110, Parcela 4.
MATRÍCULA FR 30-12233. SEGUNDO: RECTIFICACIÓN Y
RECALIFICACIÓN DEL BIEN: según consta en el título
antecedente Martín PESCADOR al momento de adquirir el
inmueble referido se encontraba casado en primeras nupcias
con Estela Estel, sin embargo, se registró como soltero cuando
en realidad dicho bien revestía el carácter de ganancial, lo cual
RUEGA SE RECTIFIQUE y continua diciendo que previamente a
su adquisición había iniciado su juicio de divorcio en autos
caratulados “Pescador Martín y Estel Estela s/ Divorcio ”,
expediente 122/15, de trámite ante el Juzgado Nacional de
Primera Instancia en lo Civil número 10, y que según Testimonio
Judicial que tengo a la vista y agrego, resulta que por auto de
fecha 10/8/15, obrante a fojas 44, se decretó el divorcio entre
Martín Pescador y Estela Estel, SENTENCIA QUE SE
ENCUENTRA FIRME Y CONSENTIDA, del expediente surge
390
que no se ha solicitado la atribución preferencial para vivienda
familiar del inmueble objeto de esta escritura y que por los
términos y alcances del artículo 480 del CCCN sus efectos son
retroactivos al día de la separación de hecho o sea el 3/3/12 por
lo tanto Martín PESCADOR RUEGA EXPRESAMENTE SE
RECALIFIQUE EL BIEN, y el mismo revista el carácter de
personal / propio. TERCERO: AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL: deciden someter el inmueble al
régimen de propiedad horizontal conforme al siguiente
Reglamento de propiedad horizontal y el contenido del artículo
2056 del CCCN : ARTÍCULO PRIMERO: Queda constituido el
Consorcio de Copropietarios del Edificio denominado “PARANÁ
NÚMERO TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO (345), de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, integrado por los titulares de
dominio exclusivo respecto de las unidades funcionales y partes
comunes que más adelante se describirán. ARTÍCULO
SEGUNDO: el edificio se compone de una planta baja y un piso,
con un total de DOS unidades funcionales, con las siguientes
superficies y porcentuales de dominio: UNIDAD FUNCIONAL
NÚMERO UNO: sita en la planta baja. Superficie Cubierta cien
(100) metros cuadrados, Superficie Descubierta ciento ochenta
(180) metros cuadrados, lo que hace un total de doscientos
ochenta metros (280), y una proporción de 40. UNIDAD
FUNCIONAL NÚMERO DOS: sita en la el primer piso. Superficie
Cubierta ciento cuarenta (340) metros cuadrados, y una
proporción de 60 - ARTÍCULO TERCERO: El porcentual
indicado para cada unidad en la cláusula segunda determina su
proporción con relación al valor del conjunto del edificio, su
proporción en la contribución a las expensas comunes, y el valor
de su voto en las asambleas. ARTÍCULO CUARTO: El destino
de las unidades funcionales es exclusivamente el de vivienda
391
familiar. ARTÍCULO QUINTO: Las partes comunes del edificio
son: el terreno, los cimientos, muros maestros, columnas y
vigas; techos, patios, solares, escaleras, puerta de entrada,
jardines; tabiques o muros divisorios de las unidades entre sí o
con los sectores comunes; locales, artefactos e instalaciones de
servicios centrales o de beneficio común; ascensor, montacarga
y escaleras mecánicas , las instalaciones necesarias para el
acceso y circulación de personas con discapacidad , fijas o
móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros, los locales destinados a
sanitarios o vestuario del personal que trabaja en el consorcio,
las cañerías de agua, electricidad, gas y ventilación, excepto las
partes y artefactos que emergen de los muros o quedan al
descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva la
vivienda para alojamiento del encargado, y, en general, todas las
cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener
su seguridad y aquellas sobre las cuales ningún propietario
pueda invocar dominio exclusivo fundado en su título de
propiedad. ARTÍCULO SEXTO: El uso de los bienes comunes
estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones
legales y a las de este reglamento, sin perjudicar el legítimo
derecho de los demás. Queda prohibida toda otra actividad
contraria a la seguridad, tranquilidad, decoro, moralidad y buen
nombre del edificio ARTÍCULO SÉPTIMO: Son expensas
comunes, además de las previstas en la ley, los impuestos,
tasas y contribuciones que gravan el edificio común, los gastos
de conservación y reparación de partes comunes, primas de
seguro contra incendio, innovaciones y obras nuevas, fondo de
reserva y toda otra erogación realizada mediando resolución
válida del administrador o la asamblea. ARTÍCULO OCTAVO:
Las expensas se pagarán por liquidación vencida, del uno al diez
de cada mes, en el domicilio del administrador. En caso de mora
392
se abonará un interés punitorio del TRES por ciento mensual.
Tres períodos impagos, dentro de los diez días de intimado
fehacientemente el pago, habilitarán la vía ejecutiva para
obtener el cobro, a cuyo fin el administrador expedirá certificado
de deuda líquida y exigible. ARTÍCULO NOVENO: Las
asambleas de propietarios se ajustarán a lo siguiente: La
asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones
que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a
tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las
decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea. a) Serán
convocadas por el administrador o por propietarios con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas,
excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema. Serán convocados por cantidad de
propietarios cuyos votos totalicen mayoría absoluta computada
sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales
considerando la doble exigencia del número de unidades y de
las partes proporcionales indivisas de estas con relación al
conjunto del edificio en sus partes comunes. La mayoría de los
presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y
se tienen por aprobadas a los quince días de notificados,
excepto que estos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de
nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde
la fecha de la asamblea. Para la supresión o limitación de
derechos acordados a las unidades que excedan de meras
cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe
integrarse con la conformidad EXPRESA de sus titulares. Se
393
requiere UNANIMIDAD para mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia
a un propietario y cuando las obras gravitan o modifican la
estructura del inmueble de una manera sustancial. El
reglamento solo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de DOS TERCIOS DE LA
TOTALIDAD DE LOS PROPIETARIOS. b) Las citaciones se
harán por medio fehaciente al domicilio constituido, con
anticipación no menor de diez días, debiendo contener: carácter,
motivos, orden del día, fecha, hora y lugar de celebración, que
será el domicilio del consorcio o el del administrador. c) La
asamblea ordinaria se reunirá anualmente para considerar la
rendición de cuentas e informe del administrador. d) La
asamblea extraordinaria se reunirá toda vez que sea convocada
para tratar cualquier asunto de interés común. e) Podrán
participar las personas -o sus representantes- que acrediten
fehacientemente ser propietarios. f) Los representantes
justificarán personería con instrumento público o carta poder
con firma certificada notarialmente o por el administrador. g)
Este último no podrá representar a ningún propietario. h)
Actuarán como presidente y secretario las personas que elija la
asamblea. Las demás reglas para deliberar serán fijadas en
cada reunión. Se labrará un acta que mencione: orden del día,
propietarios presentes y representados, resoluciones adoptadas
y reservas efectuadas .Las actas serán labradas en un libro de
actas de asamblea y se llevará además un libro de registro de
firmas de los propietarios. ARTÍCULO DÉCIMO: Corresponde a
la asamblea resolver todo asunto que interese al consorcio o al
conjunto de propietarios, especialmente: a) las modificaciones
del presente reglamento; b) la designación, remoción y
remuneración del administrador; c) la consideración del informe
y rendición de cuentas del administrador; d) modificar o dejar sin
394
efecto las resoluciones del administrador; e) la formación de
fondo de reserva o fondos especiales; f) la aprobación de obras
nuevas, innovaciones y mejoras comunes de todo tipo. No podrá
decidir sobre asuntos no incluidos en el orden del día.
ARTÍCULO DECIMOPRIMERO: el administrador será designado
y removido por la asamblea mediante el voto de los propietarios
que representen una mayoría no menor de dos tercios, y podrá
ser uno de los propietarios o persona ajena al consorcio.
Desempeñará durante un año sus funciones y podrá ser
reelecto tantas veces como la asamblea lo decida. El
administrador percibirá una remuneración que fije la asamblea.
La representación legal del consorcio y la gestión de sus
intereses están a cargo del administrador, cuyas funciones,
además de las que establece la ley, son las siguientes:…
ARTÍCULO DUODÉCIMO : AUTORIZACIÓN PARA
SOBREELEVAR: El propietario de la UNIDAD FUNCIONAL UNO
queda AUTORIZADO en forma IRREVOCABLE para efectuar
nuevas construcciones sobre el patio descubierto que posee su
unidad funcional, destinadas a la habilitación de hasta DOS
nuevas unidades, que serán incorporadas al Reglamento de
propiedad horizontal una vez finalizada la obra, con arreglo a las
siguientes disposiciones: a) la superficie total de las nuevas
unidades no podrá exceder de ciento veinte (120) metros
cuadrados, ni superar el máximo autorizado por la autoridad
administrativa; b) estará íntegramente a cargo del autorizado el
pago de la construcción de dichas unidades, y de las partes
comunes necesarias para su utilización, y todos los impuestos,
tasas, contribuciones, trámites y gastos que correspondan con
motivo de la obra, de la modificación de los planos, y de la
modificación del presente Reglamento; c) la obra deberá ser
realizada en un plazo no mayor de (cinco) años; d) el acceso del
395
personal y los materiales necesarios para la obra se realizará
por los sectores comunes, tratando de ocasionar los menores
inconvenientes posibles a los restantes copropietarios; e) el
autorizado deberá cumplir con todas las obligaciones laborales y
previsionales emergentes de la obra; f) todos los riesgos
derivados de la obra estarán a cargo del autorizado; g) además,
el autorizado deberá contratar un seguro por los daños que
provoque la obra en perjuicio de los restantes copropietarios o
de terceros por un monto no menor a UN MILLÓN DE PESOS
($ 1.000.000); h) durante la realización de la obra el autorizado
deberá efectuar una contribución mensual al consorcio de
copropietarios equivalente al veinte (20%) por ciento del
consumo de luz eléctrica y fuerza motriz; i) desde la terminación
de cada una de las nuevas unidades, inclusive antes de
otorgarse la escritura de modificación del Reglamento de
copropiedad, se deberá abonar la proporción correspondiente en
los gastos y expensas comunes; j) entre las nuevas unidades se
distribuirá una proporción según surja del plano de mensura en
los bienes comunes, en los gastos y expensas comunes; k) al
modificarse el Reglamento de copropiedad con motivo de la
habilitación de las nuevas unidades, las existentes disminuirán
su proporción conforme a lo informado en el plano de mensura;
l) la autorización para sobreelevar caducará al vencer el plazo
establecido en el punto c) si no se hubiera comenzado la obra, o
se hubiera construido menos del (treinta) por ciento de la
misma, con pérdida para el autorizado de todo lo invertido; si
hubiera construido una proporción mayor tendrá un plazo
adicional de un año para su finalización; m) el titular de la
autorización para sobreelevar podrá cederla asumiendo el
cesionario todas las obligaciones y responsabilidades del
cedente; n) en caso de destrucción total o parcial del edificio, el
titular de la autorización para sobreelevar participará de las
396
indemnizaciones que correspondan, o de la venta de los
materiales provenientes de la demolición, en proporción al valor
de la obra realizada en relación al valor del resto del edificio; ñ)
la adjudicación de las nuevas unidades al titular de la
autorización se efectuará a título de construcción realizada en
base al derecho de sobreelevación, estando a cargo del
adjudicatario todos los impuestos, tasas, contribuciones, gastos
y honorarios derivados de la tradición del dominio; o) se
entenderá que el autorizado renuncia en beneficio del conjunto
de los copropietarios del edificio a todo derecho que pudiera
corresponder sobre las nuevas obras comunes que construya,
excepto en su correspondiente proporción, y que todos los
propietarios de unidades renuncian en beneficio del autorizado,
a solicitar compensación por gastos, y la propiedad privativa de
las demás obras de unidades funcionales que pudiera
corresponderles en virtud de la accesión; p) toda cuestión
judicial que pueda plantearse entre el autorizado, el consorcio de
copropietarios, y cualquiera de los propietarios de unidades con
motivo de la autorización para sobreelevar o de la obra citada,
tramitará ante los tribunales ordinarios que correspondan por la
ubicación del edificio; q) se considera que el autorizado
constituye domicilio especial en el mismo edificio mientras no
constituya otro en la misma localidad por medio fehaciente; r) el
administrador del consorcio de copropietarios o su reemplazante
tiene poder irrevocable y vigente post mortem por un plazo de
diez años a contar desde la fecha de esta escritura para
efectuar en nombre y representación de todos y cada uno de los
propietarios de unidades, todas las gestiones necesarias para la
modificación de los planos de obra y de mensura y subdivisión,
la pertinente modificación del Reglamento de copropiedad y
administración, la habilitación de las nuevas unidades y su
adjudicación en propiedad horizontal, con facultades suficientes
397
para firmar documentos públicos y privados, solicitar la provisión
de servicios públicos, asignar y modificar proporciones y
superficies propias y comunes, y para realizar todos los actos y
gestiones que fueren necesarios o convenientes para ello; s) al
transferirse la propiedad de las unidades que componen el
edificio, por cualquier causa y forma, se entenderá que el
adquirente adhiere sin limitaciones ni condicionamientos a la
presente cláusula y que, de manera automática, confiere poder
irrevocable en los mismos términos y a los mismos apoderados
para realizar los actos precedentes; t) la presente cláusula
deberá ser transcripta en todas las escrituras de adquisición y
de constitución de derechos reales sobre las unidades que
integran el edificio. ARTÍCULO DECIMOTERCERO: Se
considera que cada propietario constituye domicilio en su unidad
si no comunica otro por medio fehaciente. Toda cuestión
suscitada con motivo de la copropiedad, su administración o
este reglamento tramitará ante los tribunales ordinarios de la
Caba , fuero civil. TRANSITORIO: Se designa administrador del
consorcio a Martín PESCADOR, que tendrá la remuneración
que apruebe la asamblea. CUARTO: EXTINCIÓN DE
CONDOMINIO POR ADJUDICACIÓN: las partes ACUERDAN
DIVIDIR EL CONDOMINIO existente entre ellos mediante las
siguientes adjudicaciones: ADJUDICACIÓN NÚMERO UNO: la
unidad funcional uno se adjudica en plena y exclusiva propiedad
a MATUTE ASOCIACIÓN CIVIL. ADJUDICACIÓN NÚMERO
DOS: la unidad funcional dos se adjudica en plena y exclusiva
propiedad a Martín PESCADOR. Las partes consideran que
existen diferentes valores entre las unidades adjudicadas, por lo
que Martín PESCADOR COMPENSA a MATUTE ASOCIACIÓN
CIVIL en la suma de QUINCE MIL DÓLARES
ESTADOUNIDENSES (U$S 15.000), mediante el pago de tres
cuotas mensuales y consecutivas con un interés del quince por
398
ciento (15%) anual sobre saldos. La primera cuota vencerá el
día dos de noviembre de dos mil quince, y será de CINCO MIL
CIENTO OCHENTA Y SIETE DÓLARES ESTADOUNIDENSES
CON CINCUENTA CENTAVOS (U$S 5.187,50). La segunda
cuota vencerá el día dos de diciembre de dos mil quince y será
de CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO DÓLARES
ESTADOUNIDENSES (U$S 5.125). Y la tercer cuota vencerá el
día dos de Enero de dos mil dieciséis y será de CINCO MIL
SESENTA Y DOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES CON
CINCUENTA CENTAVOS (U$S 5.062,50). El monto de dicha
compensación equivale a la suma de …..($ …..), tomando como
cotización el valor del dólar estadounidense según tipo de
cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina al cierre de
las operaciones de ayer. Martín PESCADOR MANIFIESTA que
el inmueble no tiene destino de vivienda familiar y no ha sido
objeto de atribución preferencial con las limitaciones de los
artículos 443 y 444 CCCN. Y YO, ESCRIBANO AUTORIZANTE,
HAGO CONSTAR: 1) TÍTULO: le CORRESPONDE el inmueble
a MATUTE ASOCIACIÓN CIVIL y Martín PESCADOR por
compra que hicieran por partes iguales, según escritura 100, de
fecha 10/5/12, pasada al folio 120, del Registro Notarial 100 de
esta Ciudad, autorizada por la Escribana Titular Romina Gómez,
que en primera copia tengo a la vista y en copia agrego, la cual
fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el 10 de
junio de 2012 en la matrícula FR 30-12233. Como ya se
mencionara se recalifica el bien en cuanto a Martín Pescador,
siendo el mismo de carácter propio. 2) CERTIFICADOS
REGISTRALES: con los certificados expedidos por el Registro
de la Propiedad Inmueble, bajo los número CE000100 de
inhibiciones y CE000102 de dominio, de fecha de ayer y que
agrego, SE JUSTIFICA que los comparecientes no se
encuentran inhibidos para disponer de sus bienes, y que el
399
dominio se encuentra inscripto en la forma relacionada, y que no
reconoce gravámenes, derechos reales, medidas cautelares ni
embargos, con excepción de un embargo decretado en autos
“Díaz Pablo c/ Pescador Martín s/ Ejecutivo”, expediente
445/02, de trámite ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Comercial 18, Secretaría 36, el cual fue anotado
el 1° de enero de 2010, el cual se encuentra caduco por imperio
del art. 37 inc. b de la ley 17801. 3) CERTIFICADOS
ADMINISTRATIVOS: con el certificado municipal 400 y el
certificado de AySA 455, ambos de fecha de ayer y que agrego,
se deja constancia que el inmueble no posee deuda alguna por
impuestos, tasas ni contribuciones, ni por servicios de agua. 4)
IMPUESTO DE SELLOS: se retiene el 3,6% sobre el monto de
la compensación. 5) IMPUESTO A LAS GANANCIAS: se retiene
el 3% sobre el monto de la compensación. 6) CÓDIGO DE
OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES: no se
requiere. COTIZACIÓN DÓLAR……LEO la presente a los
comparecientes, quienes de plena conformidad firman, ante mí,
doy fe.
LOVATO.
PESCADOR.
ESCRIBANO.
400
40- MODIFICACIÓN A REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL POR ALTA DE UNIDADES CONSTRUIDAS
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL POR ALTA DE UNIDADES
En un edificio compuesto de 5 UF, el propietario de la UF 5 con
autorización de los copropietarios de las restantes unidades,
subdividió la suya en dos y construyó otra sobre ambas.
La modificación no estaba prevista en el Reglamento de
Propiedad Horizontal.
Como contraprestación de la autorización conferida el
propietario de la UF 5 construyó en superficie descubierta
común 7 espacios destinados a guardacoches.
No obstante el cambio de porcentuales fiscales que serán
utilizados para el pago de expensas, los porcentuales de
dominio de los propietarios de las UF 1, 2, 3 y 4 no se
modifican.
Además de las modificaciones pertinentes del Reglamento de
Propiedad Horizontal, deberá reglamentarse el uso de los
espacios destinados a guardacoches.
NOTA: a) la UF 1 se encuentra hipotecada por la suma de
$10.000.- b) la UF 3 se encuentra embargada por el Consorcio
de Propietarios por la suma de $ 1.350.- c) los titulares de las
UF son personas casadas y mayores de edad.
La modificación de Reglamento de propiedad horizontal surge de las
decisiones asamblearias con el debido procedimiento, se eleva a escritura
pública y se inscribe en el RPI (art. 2038, 1017, 2057). La convocatoria y
quórum se formaliza en la forma prevista en el reglamento, y la asamblea
puede autoconvocarse para deliberar, siendo válida si el temario a tratar se
aprueba por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios
401
(art. 2059). Las mayorías, unanimidad, dos tercios, y mayoría absoluta
residualmente prevista para ciertos temas (y con la doble exigencia de
número de unidades y partes proporcionales de estas con relación al
conjunto), dependen de las materias sujetas a debate. Se innova en materia
de aceptación tácita cuando no se reúne la cantidad suficiente de quórum,
salvo en las cuestiones que requieren conformidad expresa sobre lo que
excede de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano (art. 2060 y 61).
Dentro del contenido del Reglamento se exige que el mismo prevea: las
facultades especiales de las asambleas de propietarios, la determinación de
la forma de convocar la reunión, su periodicidad y forma de notificación,
la limitación de las cartas poder, determinación de las mayorías necesarias
para las distintas decisiones, para modificar el reglamento, y la forma de
computar las mayorías. El marco legal que contiene el CCCN es el
mínimo establecido pudiendo, en todo caso, ser agravado por el
reglamento, pero no disminuido.
A partir de la incorporación del consorcio de propietarios como persona
jurídica (sin necesidad de estar inscripto en ningún registro especial y
existiendo desde la suscripción del reglamento, conforme art. 142),277 la
comparecencia en la escritura sobre transcripción de lo resuelto en
asamblea válida, puede formalizarla el representante legal
ADMINISTRADOR, con facultades de mandatario (art. 2065),278 y es él
quien ejecuta las decisiones de la asamblea y representa al consorcio en
todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario
exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal (criterio que se afianzará o no, según la postura de los Registros de la
Propiedad locales, siendo aconsejable que mientras se consolide esta
opinión, comparezcan al acto todos los propietarios junto con el
administrador o este cuente con un poder especial con facultades expresa
). La acreditación de su personería consiste en el reglamento de propiedad
horizontal y su designación (que puede surgir del propio reglamento o de
acta posterior sin requerirse para esta escritura pública, y la asamblea
específica para el otorgamiento).
402
Los propietarios participaron por unanimidad en la deliberación,
plasmado en el poder irrevocable y conforme el art. 2059, último
párrafo,279 las cinco unidades funcionales estuvieron de acuerdo en las
reformas estructurales las que también influyen en la seguridad del
edificio (art. 2052), y asimismo por modificar y disponer indirectamente
partes indivisas de partes comunes en la construcción de obra nueva, es
exigible el asentimiento conyugal o convivencial. Los cónyuges o
convivientes, prestarán su asentimiento en la escritura de modificación ya
sea antes o después de la misma en instrumento público. También se exige
la conformidad del acreedor hipotecario conforme normas registrables
(art. 116 CABA DR 466-99 y DTR PBA 14- 10).
En esta consigna, el propietario de la UF 5 construyó las nuevas UF con
la conformidad del resto de sus vecinos, aun sin la cláusula de sobreelevar
del reglamento. La autorización surge por una escritura de cláusula de
sobreelevar con poder especial irrevocable a favor del autorizado, el cual
se presenta ante escribano y pone en ejecución la concesión conferida.
Según los datos proporcionados en este ejercicio el porcentual de dominio
de las unidades no alteradas no se modifican, y las nuevas unidades 6, 7, y
8, lo extraen del total de la que desaparece que es la cinco, que se da de
baja. Como hemos anticipado, la modificación implica, en este caso, un
plano modificatorio y su aprobación; y por ende proporciones fiscales en
función de la obra nueva. Por lo tanto, las proporciones fijadas en el
reglamento, ahora pueden articularse en base a estas variaciones
constructivas, aprovechando la oportunidad para establecer las
proporciones iguales para todo conceptos, o discriminarlas en función de
contribución al pago de expensas, fondos de reservas, partes indivisas en
cosas comunes, o especiales para la hipótesis de grave deterioro o
destrucción del edificio.
Los gastos para la construcción de la obra nueva son a cargo del
autorizado (art. 2053), pudiendo pactarse como compensación a favor de
los otros propietarios además, construcciones por ejemplo de espacios
guardacoches en superficie descubierta, cuya regulación del sector puede
funcionar con un reglamento interno votado y aprobado válidamente.
403
Estos espacios pueden ser vinculados al uso exclusivo de cada unidad
funcional, y también crearse unidades complementarias cuya
identificación surgirá del respectivo plano aprobado.
Respecto a las unidades que se dan de alta, las 6 y 7 que surgen de la
división de la 5 que se da de baja, son de propiedad del titular de la 5, por
lo que no se requiriere ningún acto de adjudicación. La unidad 8,
construcción nueva totalmente, se adjudica al autorizado titular de la UF 5
en base al título suficiente de la autorización para sobreeelevar previa
(otorgada por escritura pública art. 1017 con los puntos que analizamos
sobre la cláusula de sobreelevar previamente, unanimidad, renuncias,
poder especial irrevocable y asentimientos).
Se solicitan certificados de dominio por todas las unidades y además por
el / 0 barra cero, es decir el asiento registral original del inmueble cuyo
dominio fue afectado a PH, y también certificados de inhibiciones (orden
de servicio 66-83 RPI CABA). La UF 1 hipotecada requiere, como
señalamos, la conformidad expresa del acreedor hipotecario por la
modificación de PH, en cambio, en la otra UF embargada es conveniente
contar con la autorización del juzgado.
Impositivamente la baja de la UF 5 y alta de las 6, 7 y 8 no están
gravadas por ningún impuesto, dejando a salvo la interpretación fiscal de
existir una compensación dineraria documentada en el acto que sí estaría
gravada por el impuesto de sellos y ganancias.
HORIZONTAL. ADJUDICACIÓN DE UNIDAD FUNCIONAL.
ESCRITURA CUARENTA. - JOSÉ PÉREZ Y OTROS. En la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los dos días de octubre de
dos mil quince , ante mí, Escribano Autorizante, COMPARECEN
José PÉREZ, casado en primeras nupcias con Cecilia
OJEDA..domiciliado en …de esta Ciudad, persona de mi
conocimiento personal, y Juan TURBEY …... INTERVIENE el
segundo en su carácter de administrador del Consorcio , con
mandato vigente según así lo declara y acredita con……y el
404
segundo por sí, y ADEMÁS José PÉREZ también lo hace en
nombre y representación de Juan LÓPEZ, ….casado en
primeras nupcias con Andrea Marques, Pedro CANTERO, …
casado en primeras nupcias con Noelia MIÑO…, Andrés
TULA…, casado en primeras nupcias con Romina LAGOS,… y
Federico FRANCO…casado en primeras nupcias con Etelvina
PAZ, todos argentinos, nacidos el …y domiciliados en …de esta
ciudad, respectivamente , y en su carácter de apoderado
especial de los mismos, asegurando el compareciente la
vigencia de la representación que invoca, la que se acredita con
escritura de poder especial irrevocable, y autorización para
sobreelevar, otorgado por escritura 100, de fecha 12/7/14,
pasada al folio 200, del RN 1 de esta Ciudad. También se
acredita que en dicha escritura, las cónyuges de todos los
poderdantes e incluso la cónyuge del autorizado Perez, y el
acreedor MARTÍN SALGUERO prestaron sus respectivos
asentimientos y conformidad para el objeto del poder
relacionado. Y en los caracteres invocados DICEN: PRIMERO:
ANTECEDENTE: José PÉREZ y sus representados son
propietarios de las cinco unidades funcionales que componen el
edificio sito en esta Ciudad, con frente a la Calle THAMES
número TRESCIENTOS DOS de esta Ciudad, el cual estaba
sometido al Régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal
mediante escritura 12, del 12/5/00, folio 56 del RN 50 de esta
Ciudad, que en primera copia tengo a la vista y agrego, la que
fue inscripta en el RPI el 1/6/00 en la matrícula FR 15-002233/0.
Manzana 120, Parcela 2. Las UNIDADES FUNCIONALES que
componen el edificio son: UNIDAD FUNCIONAL UNO, de
titularidad de Juan LÓPEZ, sita en la planta baja. UNIDAD
FUNCIONAL DOS, de titularidad de Pedro CANTERO, sita en el
primer piso. UNIDAD FUNCIONAL TRES, de titularidad de
405
Andrés TULA, sita en el segundo piso. UNIDAD FUNCIONAL
CUATRO, de titularidad de Federico FRANCO, sita en el tercer
piso. UNIDAD FUNCIONAL CINCO, de titularidad de José
PÉREZ, sita en el cuarto piso. Todas las unidades tienen una
superficie total y cubierta de 100 metros cuadrados y un
porcentual de dominio del 20 con relación al valor en conjunto
del inmueble en las partes comunes. La finca se encuentra
edificada SEGÚN TÍTULO en el lote de terreno designado con el
número dos, mide diez metros de frente al Norte sobre la Calle
Thames, cuarenta metros al Este lindando con la parcela tres,
diez metros de contrafrente al Sur lindando con la parcela diez,
y cuarenta metros al Oeste lindando con la parcela uno. Todo lo
que hace de una SUPERFICIE TOTAL DE CUATROCIENTOS
METROS CUADRADOS. Y según plano de característica M.H.
586-00 se encuentra edificado sobre la parcela dos de la
manzana ciento veinte, de las mismas medidas, superficies y
linderos que las citadas en el título. José PÉREZ CON
AUTORIZACIÓN de los restantes propietarios SUBDIVIDIÓ LA
UNIDAD FUNCIONAL CINCO, Y CONSTRUYÓ SOBRE ÉSTA
UNA NUEVA UNIDAD FUNCIONAL, con su dinero y a su costa,
y en compensación CONSTRUYÓ UN ESPACIO
GUARDACOCHES EN LA PLANTA BAJA. SEGUNDO:
HORIZONTAL: conforme el plano de modificación de mensura
particular y división por el régimen de propiedad horizontal,
confeccionado por el Agrimensor Jorge Sicardi, inscripto en el
Departamento de Registros Catastrales de la Dirección de
Catastro con fecha 28 de agosto de 2015, el cual tengo a la
vista y en una copia agrego a la presente, surge QUE la
UNIDAD FUNCIONAL CINCO FUE SUBDIVIDIDA CREÁNDOSE
LAS UNIDADES FUNCIONALES SEIS Y SIETE, y a su vez
sobre ellas SE HA SOBREELEVADO Y CREADO UNA NUEVA
406
UNIDAD FUNCIONAL DENOMINADA OCHO, y también se ha
CONSTRUIDO EN PARTE COMÚN ESPACIOS
GUARDACOCHES PARA USO EXCLUSIVO DE CIERTOS
PROPIETARIOS con destino guardacoches. A mérito de lo
expuesto, y por voluntad del cien por ciento de los integrantes
del respectivo consorcio de copropietarios, según el poder
especial irrevocable relacionado, se viene a MODIFICAR EL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL que rige la finca
descripta, el que en lo sucesivo queda redactado de la siguiente
manera, dejando aclarado que se ha RESUELTO que a efectos
del pago de las expensas se tomará la correspondiente
proporción fiscal de cada Unidad Funcional según el plano
aprobado sin variar, sin embargo, la proporción de dominio de
las unidades uno, dos, tres y cuatro. ARTÍCULO SEGUNDO: de
conformidad con el plano M.H., el edificio se compone de las
siguientes unidades funcionales que se mencionan: UNIDAD
FUNCIONAL UNO, sita en la planta baja, la que tiene una
SUPERFICIE TOTAL de cien metros cuadrados,
correspondiéndole un PORCENTUAL de dominio de 20% con
relación al total del edificio, y un PORCENTUAL fiscal de 15.
UNIDAD FUNCIONAL DOS, sita en el primer piso, la que tiene
una SUPERFICIE TOTAL de cien metros cuadrados,
UNIDAD FUNCIONAL TRES, sita en el segundo piso, la que
tiene una SUPERFICIE TOTAL de cien metros cuadrados,
UNIDAD FUNCIONAL CUATRO, sita en el tercer piso, la que
tiene una SUPERFICIE TOTAL de cien metros cuadrados,
407
UNIDAD FUNCIONAL SEIS, sita en el cuarto piso, la que tiene
una SUPERFICIE TOTAL de cincuenta metros cuadrados,
correspondiéndole un PORCENTUAL de dominio del 10 con
relación al total del edificio, y un PORCENTUAL fiscal del 15.
UNIDAD FUNCIONAL SIETE, sita en el cuarto piso, la que tiene
una SUPERFICIE TOTAL de cincuenta metros cuadrados,
correspondiéndole un PORCENTUAL de dominio del 5 con
relación al total del edificio, y un PORCENTUAL fiscal del 15.
UNIDAD FUNCIONAL OCHO, sita en el quinto piso, la que tiene
una SUPERFICIE TOTAL de cien metros cuadrados,
correspondiéndole un PORCENTUAL de dominio de 5 con
relación al total del edificio, y un PORCENTUAL fiscal de 10. Las
expensas serán liquidadas teniendo como referencia los
PORCENTUALES FISCALES extraídos del plano de mensura
horizontal relacionado. A CADA UNIDAD FUNCIONAL LE
CORRESPONDE EL DERECHO EXCLUSIVO A UN espacio
guardacoches cuyo croquis ha sido aprobado y ratificado y se
denomina ANEXO 1. Para el valor del voto en las asambleas se
computará el porcentual de dominio, como así también para las
cuestiones vinculadas a la copropiedad del terreno. ARTÍCULO
TERCERO: USO DEL ESPACIO GUARDACOCHE: El uso del
espacio común con uso exclusivo de un espacio para cada
unidad se regirá por las siguientes pautas: 1) En la superficie
descubierta común ubicada en planta baja, podrán guardarse
hasta siete automóviles de tamaño mediano, en espacios que
están pintados en el piso, numerados del uno al siete, según
croquis que se agrega. Cada espacio guardacoche será de uso
exclusivo de su titular. Los restantes sectores de esta superficie
serán de uso común al sólo efecto de entrar, salir y circular
hasta el respectivo espacio guardacoche. 2) Se prohíbe: a)
utilizar los espacios guardacoches para un fin distinto del
previsto en el presente, b) guardar dentro de los automóviles
408
estacionados elementos peligrosos o molestos, c) estacionar
fuera del respectivo espacio guardacoche, d) estacionar
automóviles cuyas medidas excedan las del respectivo espacio
guardacoche. 3) Los espacios guardacoches podrán ser
alquilados a terceros extraños al consorcio, sin perjuicio de la
responsabilidad del consorcista por los daños que el ocupante
causara. 4) Los gastos correspondientes a esta superficie se
cobrarán separadamente a cada titular de un espacio
guardacoche. La mora de uno no dará lugar a la aplicación de
multa a los demás. Si un espacio guardacoche fuese de uso
exclusivo de dos o más consorcistas, éstos deberán unificar
representación y responderán solidariamente en todos los
casos. EL USO EXCLUSIVO DEL ESPACIO GUARDACOCHE
se asigna de la siguiente manera: el del espacio guardacoches
uno al propietario de la unidad funcional uno, el del espacio
guardacoche dos al propietario de la unidad funcional dos, el del
espacio guardacoches tres al propietario de la unidad funcional
tres, el del espacio guardacoche cuatro al propietario de la
unidad funcional cuatro, el del espacio guardacoches cinco al
propietario de la unidad funcional seis, el del espacio
guardacoche seis al propietario de la unidad funcional siete, el
del espacio guardacoches siete al propietario de la unidad
funcional ocho. ESTA CLÁUSULA DEBERÁ TRANSCRIBIRSE
OBLIGATORIAMENTE en las escrituras traslativas de dominio
de las unidades funcionales comprendidas en el presente. Las
UNIDADES FUNCIONALES SEIS Y SIETE, que se dan de alta y
surgen a expensas y en virtud de la SUBDIVISIÓN de la unidad
funcional cinco que ha dejado de existir y constaba en el plano
anterior, se da de baja, y continúan siendo de propiedad de José
PÉREZ; la UNIDAD FUNCIONAL OCHO resultante de la
construcción de la obra nueva por la autorización de
sobreelevar, SE ADJUDICA a José PÉREZ, en plena propiedad
409
en virtud del contrato de construcción que instrumenta la
autorización concedida, en conjunción con las renuncias
anticipadas en relación a las consecuencias del derecho de
accesión sobre las cosas comunes y los gastos incurridos. José
PÉREZ acepta y declara que está en posesión legítima de la
unidad adjudicada y no tiene nada que reclamar a los restantes
propietarios de unidades del edificio. Y YO, ESCRIBANO
AUTORIZANTE, HAGO CONSTAR: 1) TÍTULOS:
CORRESPONDEN las unidades 1, 2, 3, 4 y 5 a Juan LÓPEZ,
Pedro CANTERO, Andrés TULA, Federico FRANCO, y José
PÉREZ respectivamente, por compra que, siendo ya casados,
efectuaron a CONSTRUCCIONES PANOZZO S.A. mediante
escrituras 71 a la 75 respectivamente, todas del día 6 febrero de
2001 pasadas a los folios 151, 153, 155, 157 y 159 del registro
321 de esta ciudad, cuyas primeras copias tengo a la vista, y en
copia agrego, las que fueron inscriptas en el RPI el día 6/3/01
en las matrículas FR 15-002233/1 al 5 respectivamente 2)
PARTIDAS INMOBILIARIAS y VALUACIONES FISCALES:..... 3)
CERTIFICADOS REGISTRALES: con los certificados registrales
expedidos por el RPI en el día de ayer, con los números
CE000101 dominio/ ÚNICO CERTIFICADO CON CONSTANCIA
DE SU UTILIZACIÓN PARA EL /0 Y TODAS LAS UNIDADES
FUNCIONALES DE LA UNO A LA CINCO /, y CE000201 de
inhibiciones, que agrego, SE JUSTIFICA que no surgen
inhibiciones por los titulares de dominio, y que el dominio se
encuentra inscripto a nombre de sus respectivos titulares en la
forma relacionada, que no se reconocen gravámenes, derechos
reales, medidas cautelares ni embargos, con las siguientes
excepciones: a) La unidad 1 está hipotecada por $ 10.000 a
favor de Martín SALGUERO quien PRESTÓ su
CONSENTIMIENTO con la presente modificación de
reglamento; conforme art. 116 decreto 466/99 en la escritura
410
relacionada sobre autorización para sobreelevar y poder
especial irrevocable. b) La unidad 3 está embargada por $ 1350
según resolución de fecha 4 de abril de 2012 decretada en los
autos caratulados “Cons. Prop. Thames 233 c/ Tula Andrés
s/ejecución de expensas”, que tramitan ante el Juzgado
Nacional Civil Nº 35, Secretaría Única, tengo a la vista, y agrego
testimonio del cual resulta que a fojas 100 por auto de fecha
3/8/14 se autorizó judicialmente el presente otorgamiento. 4)
CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS: Con los certificados
municipales y los certificados de AySA todos de fecha de ayer y
que agrego, resulta que los inmuebles no registran deudas por
impuestos, tasas ni contribuciones, ni por servicios de agua. 5)
ASENTIMIENTO CONYUGAL: se deja constancia que en la
escritura relacionada en la documentación habilitante, TODOS
LOS CÓNYUGES de los propietarios de las unidades
funcionales 1 al 5 PRESTARON SU ASENTIMIENTO vinculado a
la presente modificación de reglamento. El administrador del
consorcio se notifica de la presente y presta confirmad en su
carácter de mandatario del consorcio. LEO a los
comparecientes, quienes de plena conformidad firma, ante mí,
doy fe.
JUAN TURBEY.
PÉREZ.
ESCRIBANO.
265 Artículo 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
266 Artículo 1887, inciso c: la propiedad horizontal.
267 Artículo 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su
411
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes
cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar
o restringir los derechos de los otros propietarios.
268 Artículo 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas
o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
269 Artículo 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes
no indispensables:
a. la piscina;
b. el solárium;
c. el gimnasio;
d. el lavadero;
e. el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
270 Artículo 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
412
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
271 Artículo 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a. determinación del terreno;
b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeración de los bienes propios;
d. enumeración de las cosas y partes comunes;
e. composición del patrimonio del consorcio;
f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
n. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p. forma de computar las mayorías;
q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u. facultades especiales del consejo de propietarios.
273 Artículo 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras
nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de
la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular
que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la
413
decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o
a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o
interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Artículo 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario.
Artículo 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a
su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos.
274 Artículo 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a
su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos.
275 Artículo 1649.- Definición. Hay contrato de arbitraje cuando las partes deciden someter a
la decisión de uno o más árbitros todas o algunas de las controversias que hayan surgido o
puedan surgir entre ellas respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no
contractual, de derecho privado en la que no se encuentre comprometido el orden público.
276 Artículo 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con
separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante
el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
277 Artículo 142.- Comienzo de la existencia. La existencia de la persona jurídica privada

comienza desde su constitución. No necesita autorización legal para funcionar, excepto
disposición legal en contrario. En los casos en que se requiere autorización estatal, la persona
jurídica no puede funcionar antes de obtenerla.
278 Artículo 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del

consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurídica.
279 Artículo 2059, último párrafo: Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
414
415
APÉNDICE NORMATIVO
DTR - CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
INSCRIBE. ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN ORDENADA
JUDICIALMENTE. 28-10-1986
VISTO:
Lo establecido por los artículos 3, inc. a) de la ley 17.801 y 103 del
Decreto Reglamentario 2080/80, y
CONSIDERANDO:
Que según lo dispone la última de las normas citadas, la anotación de
Declaratoria de Herederos o Testamento se efectúa mediante testimonio o
fotocopia certificada de los autos respectivos (el que declara los herederos
o aprueba el testamento, en su caso), sin perjuicio de los demás recaudos
registrales.
Que, no obstante, nada se opone a que el documento a registrar fuere
testimonio notarial si en la causa judicial se hubiere resuelto protocolizar
las actuaciones, ya que se mantiene la forma de instrumento público
exigida por la ley (artículos 1184 y 979 Código Civil).
Que, por otra parte, este procedimiento ha sido generalizado para las
subastas públicas (art. 587 Código Procesal, Civil y Comercial de la
Nación), y adoptado por este Organismo para los supuestos de disolución
de sociedad conyugal (Orden de Servicio Nº 23/83).
Por ello, en uso de las facultades que le confiere la ley:
EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DISPONE:
Artículo l:
En los supuestos de anotación de Declaratoria de Herederos y
Testamento, se admitirá como documento a registrar el testimonio de la
416
escritura de protocolización de las actuaciones judiciales si así se hubiere
dispuesto en el respectivo proceso sucesorio. Esta circunstancia deberá
resultar del propio documento.
417
ANTICRESIS E HIPOTECA POR LOS HEREDEROS DEL TITULAR
DOMINAL O DE SU CÓNYUGE. DISTINTOS SUPUESTOS.
REQUISITOS DOCUMENTALES (1-4-1992)
VISTO:
El artículo 16 de la Ley 17.801, y
CONSIDERANDO:
Que dicho artículo prevé las situaciones registrales que, prescindiendo
del principio sentado en el artículo 15 de la ley, están dispensadas de
cumplir con el principio denominado de “previa inscripción”.
Que, en particular, el inciso b) consagra la posibilidad de utilizar el
mecanismo aludido (Tracto abreviado), por parte de los herederos
declarados o sus sucesores, “...cuando transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge”.
Que una interpretación excesivamente literal y estricta ha llevado a
excluir de la norma a los supuestos en los que no hubiere transmisión del
dominio o cesión de créditos hipotecarios, por caso la constitución de
hipoteca, usufructo o uso y habitación, servidumbre y anticresis.
Que, no obstante la doctrina mayoritaria y algunos pronunciamientos de
la Cámara de Apelación en lo Civil de la Capital Federal, coinciden en que
la interpretación debe ser flexible, y ése ha sido también el criterio de la
Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble al
declarar que “...los supuestos contenidos en el artículo 16 de la ley 17.801
no describen actos específicos sino clases de actos” (XII Reunión,
Despacho Nº 4, Paraná, 1975).
Que, desde otro punto de vista, toda constitución de un derecho real
implica un desmembramiento del derecho de dominio y, como tal, una
418
transmisión o cesión de las facultades respectivas.
Que en consecuencia es admisible la inscripción de derechos de hipoteca,
servidumbre, anticresis, usufructo o uso y habitación constituidos por
tracto abreviado en los términos del artículo 16, inc. b) de la ley 17.801.
Por ello:
Artículo l: A partir de la fecha de la presente se admitirá la inscripción

de derechos de hipoteca, servidumbre, anticresis, uso y habitación como
supuestos de “tracto abreviado” enmarcados en el artículo 16, inc. b) de la
ley 17.801 en las hipótesis “mortis causa” que de allí derivan.
Artículo 2: La relación de antecedentes se efectuará de igual modo que
la prevista para los supuestos de transmisión del dominio (art. 37 Decreto
2080/80).
Artículo 3: El criterio establecido en la presente Disposición es aplicable
también a los supuestos contenidos en la Orden de Servicio Nº 75/86
(disolución de sociedad conyugal).
Artículo 4: A los efectos de la inscripción simultánea de la titularidad de
dominio del constituyente de la hipoteca, servidumbre, anticresis, uso y
habitación, 5” aplicables las normas de la Disposición Técnico Registral
Nº 1/86.
419
VISTA:
La Disposición Técnico Registral Nº 1 del 1º de Abril de 1992, y
CONSIDERANDO:
Que ella extendió el procedimiento de tracto abreviado a los supuestos de
constitución o transmisión de derechos reales desmembrados.
Que por una omisión material en su parte dispositiva no se incluyó en la
enumeración del artículo 1º al derecho real de usufructo, no obstante
haberlo hecho expresamente el considerando 60 de aquélla norma.
Que debe suplirse la omisión referida. Por ello:
Artículo l: Considerase incluido en la enumeración del artículo 10 de la

Disposición Técnico Registral Nº 1/92 al derecho real de usufructo.
420
EN LOS DOCUMENTOS EN LOS QUE SE CONFIGURAN ACTOS
DE DISPOSICIÓN, COMPRENDIDOS EN EL ART. 16, INCS. A), B)
Y C) DE LA LEY 17.801, CUANDO LA TRANSMISIÓN NO
ALCANCE A LA TOTALIDAD DE LAS PARTES INDIVISAS
EXISTENTES O DE LOS COTITULARES RESULTANTES, SE
ADMITIRÁ LA INSCRIPCIÓN DE LA ADQUISICIÓN MORTIS
CAUSA A FAVOR DE TODOS LOS HEREDEROS, SIEMPRE QUE
SE CUMPLAN LOS REQUISITOS (11-11-1992)
VISTA:
La Disposición Técnico Registral Nº 1/86, y los alcances de los
documentos que se bastan a sí mismos en cuanto a su contenido (art. 3 ley
17.801); y
CONSIDERANDO:
Que la mencionada disposición 1/86 orientó la calificación registral de
los documentos notariales que recogen transmisiones “mortis causa” toda
vez que resultan habituales los actos de disposición de los sucesores en tal
carácter;
Que no obstante las hipótesis contempladas en dicha normativa,
parecerían sin acogida los supuestos en los que mediando resolución
judicial que manda a inscribir la Declaratoria de Herederos, Testamentos o
Adjudicación, y utilizándose la vía del art. 16 de la ley 17.801, el acto
transmisivo no es efectuado por la totalidad de los coherederos, sin
perjuicio de lo cual quienes no transmiten pueden querer obtener la
inscripción registral;
Que es conveniente, por razones de economía de procedimientos, admitir
expresamente tales supuestos, siempre que del documento respectivo
resulte la rogación del titular del derecho sucesorio para que se utilice esa
vía y, como antes se indicara, estuviera ordenada la inscripción registral de
la Declaratoria de Herederos, Testamento o Adjudicación;
421
Por ello:
Artículo 1: En los documentos en los que se configuren actos de

disposición comprendidos en el art. 16, inc. a) b) y c) de la ley 17.801,
cuando la transmisión no alcance a la totalidad de las partes indivisas
existentes o de los cotitulares resultantes, se admitirá la inscripción de la
adquisición mortis causa a favor de todos los herederos, siempre que se
cumplan los siguientes requisitos:
a) Estar ordenada la inscripción registral de la Declaratoria de Herederos,
Testamento o Adjudicación según corresponda.
b) Que el titular del derecho sucesorio manifieste su voluntad en tal
sentido y así resulte del documento.
Artículo 2: Los requisitos enumerados en el artículo anterior son sin
perjuicio de los que corresponden a toda inscripción de documentos (art.
103 y concordantes del Decreto 2080/80).
Artículo 3: Hágase saber al superior, a los Colegios Profesionales
interesados y dése a los Departamentos para su inmediata aplicación.
Cumplido, archívese en la forma de estilo.- Fdo.: Dr. Isaac R. Molina.
422
(27-3-1998)
VISTA:
La Disposición Técnica Registral Nº 2 del 31 de octubre de 1991; y
CONSIDERANDO:
Que la citada Disposición admitió la cancelación de hipotecas u otros
gravámenes reales y el levantamiento de medidas precautorias, mediante
la transcripción de las resoluciones judiciales respectivas en la escritura de
protocolización de las actuaciones;
Que sin perjuicio de la naturaleza específica de la subasta pública, el
procedimiento admitido, fundado en la concentración, matricidad y fé
pública del acto escriturario, es susceptible de ser extendido a todos los
supuestos de transmisión del dominio de los inmuebles o constitutivos de
derechos reales sobre él;
Por ello, en uso de las atribuciones que le acuerda la ley:
DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DISPONE:
Artículo 1º: En la calificación de documentos constituidos por escrituras

públicas mediante las que se transmita el dominio, condominio o
propiedad horizontal de los inmuebles, o se constituyan derechos reales
desmembrados, se admitirá la cancelación de hipotecas u otros
gravámenes y el levantamiento de medidas precautorias, dispuestos
judicialmente, mediante la transcripción de las resoluciones respectivas,
con indicación del expediente, Juzgado, Secretaría, fuero y jurisdicción en
que se dictaron.
Artículo 2º: En los casos indicados en el artículo precedente deberá
requerirse, por parte del notario, en la solicitud de inscripción (rubros 1 y
17), el levantamiento o la cancelación de que se trate, sin necesidad de
acompañar el oficio judicial correspondiente.
423
Artículo 3º: En el supuesto de levantamiento de medidas cautelares
transcriptas en las escrituras públicas citadas en el artículo 1º, se deberá
cumplir con las normas del artículo 160 y concordantes del Decreto
2080/80.
Artículo 4º: Hágase saber a los señores Jefes de Departamentos y demás
jefes y agentes profesionales, comuníquese a la superioridad y Colegios
Profesionales interesados, en la forma de estilo, cumplido, archívese. Fdo.
Dr. Isaac R. Molina.-
424
31-05-1999
Y VISTO:
Los alcances del derecho de sobreelevar, y los efectos registrales
derivados del mismo, y
CONSIDERANDO:
Que desde el punto de vista de los efectos registrales de un documento
inscripto que establece el derecho de sobreelevar en el acto de afectación
al régimen de la propiedad horizontal (artículo 9 Ley 13.512) será
calificado al tiempo de ingresar la “reforma del reglamento de
copropiedad y administración”, cuando se construyan las unidades del
caso, y se incorpore al régimen legal respectivo, de acuerdo a lo dispuesto
en la Orden de Servicio Nº 66/83;
Que por tanto, igual efecto legal ha de tener el documento en el cual -a
posteriori- de haber inscripto la afectación a la Ley 13.512 y el respectivo
reglamento de copropiedad y administración, todos los “consorcistas
copropietarios-, resuelven modificar el citado instrumento incluyendo esta
posibilidad;
Que debe ponderarse la posibilidad de que dichas cláusulas integren la
publicidad a terceros, haciendo conocer su existencia a partir de los
asientos registrales;
Que limitado a esa circunstancia, y teniendo en cuenta que lo dispuesto
por el art. 9 de la Ley 13.512, segundo párrafo, art. 12 de la Ley 17.801 y
3º del Decreto 18.734/49, pueden considerarse a las citadas cláusulas como
parte del contenido registrable del documento (reglamento de copropiedad
y administración);
Que de tal modo, rogadas que fueren en las respectivas solicitudes,
resulta conducente consignar su existencia en el rubro del folio
correspondiente a la descripción del inmueble;
Por ello:
425
ARTICULO 1º.- La cláusula de “sobreelevar” que se prevea en el

reglamento de copropiedad y administración originario, o con motivo del
documento de modificación posterior que la incluyere, será objeto de
registración, en el rubro 4 del folio real -barra cero-, o afectación a
propiedad horizontal del folio real electrónico, en el cual se asentare el
reglamento de copropiedad y administración antes mencionado.
ARTICULO 2º.- Hágase saber a los distintos Departamentos.
Comuníquese al Ministerio de Justicia, Seguridad y Derechos Humanos y
a los Colegios Profesionales interesados. Fdo.: Dr. Isaac R. Molina.
426
16-07-1999
VISTA la Disposición Técnico Registral Nro. 2 del 22 de julio de 1998,
que regula la toma de razón de la emisión de letras hipotecarias
escriturales; y
CONSIDERANDO:
Que la Disposición fue dictada sobre la base de lo dispuesto por el
Decreto 780 del 20 de noviembre de 1995, el cual fue modificado por el
Decreto 1389 dictado el 3 de diciembre de 1998, adoptando un criterio
distinto en cuanto al momento en que debe considerarse emitida la letra
(artículo 3º);
Que con posterioridad al último Decreto citado, con fecha 5 de mayo de
1999, entró en vigencia el Decreto 466/99 que modificó y ordenó el texto
del Decreto 2080/80, reglamentario de la ley 17.801 en la Capital Federal;
pero que, a su vez, adoptó un criterio registral diferente al del Decreto
1389/98;
Que esta circunstancia trajo como consecuencia la presentación de
documentos en los cuales la letra hipotecaria escritural es “creada” por las
partes, pero se difiere su emisión a la toma de razón por el agente de
registro, según el texto del citado decreto 1389/98;
Ello contradice el texto introducido por el artículo 123 del Decreto
2080/80 (modif. Por Decreto 466/99), que unifica la creación y emisión de
la letra escritural en el acto hipotecario, y requiere que “la emisión”
resulte efectivamente de dicho acto;
Que como consecuencia de lo expuesto también se han presentado
documentos en los que expresamente se establece que la letra se crea, pero
sin emitirla, o que se subordina su emisión a determinada fecha, lo que
impide su toma de razón desde que el artículo 39 de la ley 24.441 manda,
expresa y literalmente, “dejar constancia de la emisión de la letra”;
427
Que es necesario simplificar, ordenar y armonizar los criterios aplicables
a efectos de facilitar la calificación registral y evitar a los funcionarios
autorizantes observaciones y reingreso que contrarían toda economía de
procedimientos; y a los agentes de registro asegurar que la letra de que
tomen razón ha recibido la adecuada publicidad registral hipotecaria;
Por ello, en uso de las facultades que le confiere la ley:
ARTICULO 1º.- Cuando se solicite la toma de razón de la emisión de

letras hipotecarias escriturales se calificarán las siguientes circunstancias:
a) Que la efectiva emisión de la letra escritural resulte de la escritura
hipotecaria, no siendo suficiente que se haga referencia a su “creación”
b) Que, igualmente, resulten de dicha escritura las condiciones bajo las
cuales se emite la letra.
c) Que el agente de registro designado, el cual se individualizará
consignándose nombre y domicilio, sea alguna de las entidades financieras
referidas en el artículo 3º del Decreto 780/95, modificado por el art. 4º del
Decreto 1389/98, a saber: Caja de Valores, Bancos, o sociedades
constituidas por estos con el único objeto de llevar el registro de títulos
escriturales.
ARTICULO 2º.- Si de la escritura hipotecaria no resultara alguna de las
circunstancias enumeradas en el artículo anterior, se anotará únicamente la
hipoteca, dejando constancia en la nota de inscripción del título
respectivo, que no se toma razón de la letra escritural.
Si se complementara el acto escriturario con los requisitos faltantes, se
practicará el asiento correspondiente a la emisión de la letra, vinculándolo
con el asiento de hipoteca.
ARTICULO 3º.- Cuando la emisión de la letra hipotecaria escritural
fuere posterior a la inscripción de la hipoteca, la solicitud será suscripta
por el funcionario que autorizó el acto de emisión, aunque fuere distinto
del que autorizó el acto hipotecario.
428
ARTICULO 4º.- La cancelación del asiento hipotecario, y de la emisión
de la letra, se efectuará sobre la base de la comunicación del agente de
registro de la cual resulte la extinción de la letra, acompañada de la
respectiva solicitud.
La comunicación deberá constar en documento auténtico (autoría
certificada por Escribano) y surgir en forma fehaciente de legitimación del
autor de la comunicación.
ARTICULO 5º.- Derógase la Disposición Técnico Registral Nro. 2 del
22 de julio de 1998.
ARTICULO 6º.- Hágase saber a los Departamentos de esta Dirección.
Elévese para conocimiento de la Secretaría y Subsecretaría de Justicia de
la Nación. Comuníquese a los Colegios profesionales de Escribanos,
Abogados y Contadores y a la Caja de Valores, Banco Hipotecario
Nacional S.A. y Banco Central de la Rca. Argentina. Fdo.: Dr. Isaac R.
Molina.
429
16-01-2002
VISTO los supuestos traídos a registración en los que el acreedor
originario procede a cancelar los gravámenes en los cuales se crearon
letras hipotecarias de carácter escritural; y
CONSIDERANDO:
Que la ley 24.441 en su artículo 48 solo previó la forma de proceder a la
cancelación de los gravámenes hipotecarios cuando se hubieran emitido
letras hipotecarias cartulares.
Que a su vez el Decreto 2080/80 (t.o. 1999), en su artículo 123, previó la
forma de cancelación en aquellos supuestos en que la letra hipotecaria
escritural se halla en custodia de la entidad depositaria de la copia de la
escritura hipotecaria cuyo registro fuera encomendado.
Que existen numerosos supuestos en los cuales la letra hipotecaria
escritural nunca fue remitida al agente de registro designado para la
custodia de la escritura hipotecaria y registro de la letra escritural.
Que en virtud de lo antedicho en menester dictar una norma registral para
que tanto usuarios como los registradores cuenten con pautas que
posibiliten la inmediata toma de razón de los documentos que motivan la
presente.
Por ello en uso de las facultades que le confiere la ley,
ARTICULO 1º.- Cuando el acreedor originario otorgue escritura de

cancelación de gravámenes hipotecarios, en los que se hubieren creado
letras hipotecarias de carácter escritural, deberá surgir de dicho
instrumento declaración del acreedor en el sentido que la copia que fuere
para él expedida, no hubiere sido remitida al agente de registro previsto en
el contrato. En tal circunstancia el autorizante deberá dejar constancia que
ha consignado en la copia nota de la cancelación instrumentada.-
430
ARTICULO 2º.- Notifíquese a todas las jefaturas de departamento.
Hágase saber la Colegio de Escribanos de la Capital Federal y a los
Colegios Profesionales interesados. Remítase copia al Boletín Oficial
solicitando su publicación. Cumplido, Archívese.-Fdo. Alberto F. Ruiz de
Erenchun.
431
15-03-2002
VISTO que es práctica frecuente el ingreso de documentos judiciales en
los que se dispone la publicidad registral de las subastas decretadas en los
respectivos juicios; y;
CONSIDERANDO:
Que dicha práctica, enmarcada en las facultades de los señores jueces de
decretar medidas cautelares genéricas, y altamente favorable para la
seguridad del tráfico jurídico, impone la conveniencia y necesidad de
uniformar los criterios registrales de aplicación;
Por ello en uso de las facultades que le acuerda la ley,
ARTICULO 1º.- Las medidas cautelares de anoticiamiento de las

subastas se registrarán bajo la denominación común de “Anotación del
auto de Subasta”, consignando a continuación en el asiento los datos de
práctica en la anotación de medidas cautelares.-
ARTICULO 2º.- Cuando ingrese para su inscripción el documento
transmisivo de la subasta efectuada, originado en los autos en los que se
dispuso la anotación preventiva, esta se dejará sin efecto simultáneamente
a la inscripción definitiva de aquella.-
ARTICULO 3º.- Cuando se trate de documentos de inscripción
originados en autos distintos de los de la anotación preventiva de subasta,
se aplicará el criterio establecido en el artículo 95 del Decreto 2080 (t.o.
por Decreto 466/99).-
ARTICULO 4º.- En los casos de subastas efectuadas por el
procedimiento establecido en el artículo 57 y ccds. de la Ley 24.441, se
tomará como fecha del auto de subasta, la de publicación del primer aviso
en el “diario oficial” (Boletín Judicial u oficial) conforme se consigne en
el documento respectivo.-
432
ARTICULO 5.- Con intervención de los Departamentos Inscripciones
Reales y Publicidad AREAS I y II y Departamento Técnico Jurídico
Administrativo se procederá a confeccionar el asiento correspondiente
para su inclusión en el VADEMECUM respectivo.-
ARTICULO 6º.-Notifíquese a los Departamentos de Inscripciones
Reales y Publicidad Areas I y II, y al Departamento Técnico Jurídico y
Administrativo, y por su intermedio al personal respectivo. Póngase en
conocimiento de los Colegios Profesionales. Regístrese y fecho,
Archívese.-Fdo. Alberto F. Ruiz de Erenchun.
433
16-04-2003
VISTO la Disposición Técnico Registral Nº 1 del 16 de enero de 2002; y
CONSIDERANDO:
Que al momento del dictado de la citada norma, por circunstancias
diversas de los agentes del registro de letras hipotecarias escriturales, se
hacía dificultosa la emisión de certificados negativos de inscripción de los
referidos agentes;
Que la situación precedentemente descripta ha sido superada;
Que además, de la experiencia recogida durante el período en cuestión,
resultó que la omisión de la declaración del acreedor en el título de
cancelación del gravamen, prescripta en el artículo 1º de la D.T.R. Nº 1 /
02, obligó al otorgamiento de escrituras complementarias de subsanación
de la falta referida, con la consecuente complicación y demora en el
trámite;
Que en razón de lo expuesto, deben posibilitarse otras variantes que
produzcan el mismo efecto jurídico en la cancelación de hipotecas con
creación y emisión de letras hipotecarias escriturales, que no llegaron a
inscribirse en el registro especial, ni circular como ¨ Letras Hipotecarias;
Por ello en uso de las facultades que le otorga la ley,
EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA
CAPITAL FEDERAL, DISPONE:
ARTICULO 1º.- En el supuesto descripto en el artículo 1º de la

Disposición Técnico Registral Nº 1 del 16 de enero de 2002, además del
allí enunciado, también se admitirá la manifestación del autorizante del
documento, en el sentido de que tiene a la vista el título de la hipoteca con
creación y emisión de letra hipotecaria escritural y que la misma no fue
inscripta en el agente de registro. En el mismo sentido, dicha exigencia
podrá cumplimentarse acompañando la comunicación del agente de
registro en la que conste que la letra, no le fue remitida.-
434
ARTICULO 2º.- Las distintas circunstancias del artículo primero,
deberán surgir del cuerpo del documento traído para su inscripción y
consignarse en la minuta universal (Rubro 17).-
ARTICULO 3º.-Comuníquese a los Colegios Profesionales interesados
con nota de estilo. Hágase saber a la Superioridad y requiérase la
publicación en el Boletín Oficial. Intervenga a tales efectos el
Departamento Técnico Jurídico y Administrativo.
Comuníquese a los Departamentos de Inscripciones Reales y Publicidad
Areas I y II para su aplicación inmediata. Cumplido, Archívese.
435
(23/9/2003)
VISTO:
Los casos de transferencia del dominio afectado por “cláusula de
inembargabilidad” provenientes del Decreto-Ley 13.128/57 y de la Ley
22.232, y
CONSIDERANDO:
Que en razón del criterio adoptado por el artículo 2° de la Resolución del
Banco Hipotecario Nacional de fecha 31 de julio de 1987, que señaló que
debe considerarse la subsistencia de la “cláusula de inembargabilidad” no
obstante la cancelación de la hipoteca mientras el dominio permanezca en
cabeza del beneficiario del préstamo garantizado, se adoptó dicha
interpretación respecto de esos asientos.
Que consecuentemente con la Resolución citada la Disposición Técnico
Registral N° 1 del 24 de mayo de 1989 prevé la subsistencia de las
“cláusulas de inembargabilidad” registradas, en los supuestos de
cancelaciones de hipotecas constituidas a favor de dicha Institución.
Que resulta diferente la situación en donde el titular de dominio habiendo
cancelado la hipoteca que dio lugar a dicha cláusula accesoria, en forma
contemporánea o posterior a esa cancelación, dispone a favor de un tercero
la transferencia del derecho pleno y total por lo que fenece respecto de ese
bien el beneficio (Personal - familiar) de la inembargabilidad.
Por ello en uso de las facultades que le acuerda la ley:
EL DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA
CAPITAL FEDERAL DISPONE:
Artículo 1° - En los supuestos de transmisión de dominio en que

existiendo hipoteca con beneficio de inembargabilidad –Decreto Ley
13.128 y Ley 22.232–, en los cuales simultáneamente se hubiere cancelado
el gravamen hipotecario (subsistiendo la cláusula únicamente), se:
entenderá que el acto de disposición de dominio significa la renuncia
436
(tácita) del beneficio de inembargabilidad y en consecuencia, tratándose la
misma de un derecho renunciable, no será causa de oponibilidad la
vigencia de la citada cláusula.
Artículo 2° - Hágase saber a los Departamentos respectivos.
Comuníquese a la Superioridad y a los distintos Colegios Profesionales.
Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, archívese. Alberto F. Ruiz de
Erenchun.
437
DTR - PROVINCIA DE BUENOS AIRES
La Plata, 6 de junio de 1980
VISTO:
Lo dispuesto en los artículos 5 y 6 de la Disposición Técnico Registral
N° 3/80, y
CONSIDERANDO:
Que su redacción no es clara y que para una mayor comprensión es
necesario ejemplificar los asientos; Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DISPONE
Artículo 1°.- Modifícase el artículo 5° de la Disposición Técnico

Registral N° 3/80, el que quedará redactado de la forma siguiente: “En el
supuesto encuadrado en el inciso d) del artículo 16, se entenderá por
instrumentación simultánea la autorizada en un mismo día.
En tal caso y tratándose de transmisiones de dominio será registrable la
última efectuada, de la que deberá resultar la relación de antecedentes
necesaria para legitimar a quien figura como disponente a partir del titular
inscripto, indicándose con precisión el o los negocios causales que le
confiere tal legitimación.
El asiento que resulte deberá reflejar dicha relación de antecedentes,
encadenando con precisión los actos dispositivos incluidos.
Artículo 2°.- Modifícase el artículo 6° de la Disposición Técnico
Registral N° 3/80 quedando redactado de la siguiente forma: “Si en el
supuesto regulado por el artículo anterior, se tratare de documentos que
transmitan el dominio y simultáneamente constituye otro derecho real
(hipoteca, usufructo, etc.), la registración definitiva se practicará si así se
peticionare, únicamente para el derecho desmembrado.
El documento respectivo deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la
relación de antecedentes que legitime al disponente del derecho.
438
En el Departamento Inscripciones, Ley 2378, deberá controlarse la
inscripción de dominio antecedente, ya que se correlacionará a la misma.
En el Departamento Conversión a Folio Real, se abrirá matrícula
volcando como titular de dominio a quien o quienes resulten del asiento
antecedente.
En el nuevo asiento a practicarse deberá dejarse constancia de los
deudores del derecho y que existe un negocio jurídico simultáneo. Esta
última parte, es aplicable a los vuelcos que realizarán los Departamentos
Registraciones en Folio Real y Propiedad Horizontal.
Artículo 3°.- De forma.
439
La Plata, 14 de marzo de 1983
VISTO:
Que de conformidad a lo que dispone el artículo 1306 del Código Civil,
desde que queda firme la sentencia que admite el divorcio queda disuelta
la sociedad conyugal, con efecto al día de la notificación de la demanda,
quedando a salvo los derechos de los terceros de buena fe, y
CONSIDERANDO:
Que a partir de ese momento sobreviene un período intermedio de
indivisión postcomunitaria en que ninguno de los cónyuges por sí solo,
pueden disponer válidamente de los bienes gananciales, en tanto no se
practique la liquidación de la sociedad conyugal;
Que dicha liquidación y correspondiente adjudicación de bienes, puede
realizarse de dos maneras: en el mismo proceso judicial o por acto
documentado en forma notarial;
Que ambos supuestos están regulados por el Código Civil de manera
distinta pues, para el primero, son de aplicación los artículos 1262, 1788,
1184 inciso 2° y 979 inciso 4°; en tanto que para el segundo, rigen los dos
artículos citados en primer término y, además, los artículos 3462 y 1184 en
la doctrina de sus incisos 1° y 2°, esté interpretado a contrario;
Que en consideración a lo que queda expuesto y a las necesidades de
resolver los diversos casos que se presentan en este organismo, de
conformidad a las facultades que le confiere la ley,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DISPONE
Artículo 1°.- Cuando en sede registral se proceda a calificar la

documentación por la que se adjudiquen los bienes inmuebles o derechos
reales de la sociedad conyugal disuelta por divorcio, se aplicarán las
siguientes normas de interpretación:
440
I. Si el acto se verifica en expediente judicial, la documentación que se
presente deberá contener:
a) La sentencia que haya dispuesto el divorcio, con la constancia de que
se encuentra consentida;
b) El convenio de adjudicación suscripto por los cónyuges y el auto
judicial homologatorio;
c) Si no hay acuerdo entre los cónyuges, la resolución judicial que
establezca la división y adjudicación, con la constancia de encontrarse
firme.
El testimonio de dicha documentación deberá ser expedido por el
Secretario del Juzgado en el que tramite el juicio.
II. Si en el proceso judicial se hubiere resuelto la protocolización de las
actuaciones en forma notarial, la escritura deberá relacionar y transcribir
en lo pertinente los puntos señalados en el apartado anterior.
III. Si el acto se formaliza en escritura pública, ésta deberá contener:
a) La declaración de los cónyuges en la que proceden a su adjudicación;
b) La relación en lo pertinente, de la sentencia de divorcio, con la
constancia de que se encuentra firme;
c) La constancia de que se ha dado cumplimiento a las prescripciones de
las Leyes 6716 y 9266;
d) Especificación de la carátula del juicio, indicación del juzgado y
secretaria en la que tramita el divorcio.
Artículo 2°.- En todos los casos los documentos que se presenten
deberán contener:
1) La correcta determinación de los bienes inmuebles que se adjudiquen
según lo dispuesto por el artículo 12, siguientes y concordantes de la Ley
17.801.
2) Cuando corresponda, la debida especificación en cuanto a los derechos
reales.
441
3) La constancia del despacho de las certificaciones previstas en los
artículos 22 y siguientes de la ley registral citada.
Artículo 3°.- La petición de inscripción deberá cumplir con los recaudos
que establecen los artículos 6° y 7° de dicha ley y su reglamentación.
442
LA PLATA, 14 de noviembre de 1983
VISTO:
Lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley 17801, y
CONSIDERANDO:
Que el lapso de vigencia de esa norma ha permitido ponderar, mediante
experiencia concreta, su utilidad de ahorro de trámites, tiempo y costos al
evitar registraciones de carácter transitorio;
Que está demostrado que la modalidad abreviada del tracto sucesivo no
se opone al normal desarrollo de la labor de los Registros, ni afecta la
perfecta continuidad y encadenamiento de las titularidades, tanto en sede
registral como en la extraregistral;
Que, además de los supuestos indicados en los distintos incisos del
mencionado artículo 16, la antes señalada experiencia advierte otros que
indudablemente ampliarán los beneficios del ventajoso mecanismo, tales
como actos de constitución de hipotecas, anticresis, usufructo o habitación
en los supuestos de los incisos b) y c) de la norma, cancelaciones de
hipotecas constituidas a favor del causante o de su cónyuge, anotaciones
preventivas dispuestas en juicios seguidos contra herederos, actos
dispositivos de bienes gananciales después de la disolución de la sociedad
conyugal por divorcio, disposición por parte del titular resultante de
usucapión;
Que la tacha de incrementar la clandestinidad de los negocios así
instrumentados y generar anarquía en la materia, no tiene serio asidero,
por cuanto las mismas críticas podrían realizarse con respecto a los
supuestos hasta ahora autorizados, lo que está desvirtuado por la
experiencia de aplicación del sistema;
Que el régimen del artículo 16 constituye una modalidad del tracto
sucesivo, y no una excepción al mismo;
443
Que desde hace tiempo, una muy calificada doctrina viene sosteniendo el
carácter enunciativo y no taxativo de los casos indicados en el artículo 16
(RUIZ DE ERENCHUN, Alberto F., y PALMIERO, Andrés “El tracto
abreviado y la propiedad horizontal” en Aportes del Instituto de Derecho
Registral, tomo VII, pág. 17; MARTINEZ MAGADAN, Carlos,
BELMONTE, Eduardo D. y VILLANUEVA, Antonio M., “Aspectos y
derivaciones del principio de tracto sucesivo abreviado”, publicación del
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires como aporte a la
XII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad realizada
en Paraná, Entre Ríos en junio de 1975) y muy especialmente en tal
sentido merece destacarse la opinión de uno de los autores de la Ley
Nacional de Registros (FALBO, Miguel Norberto, “Doctrina General del
Tracto Sucesivo en el Derecho Inmobiliario Registral Argentino”, Revista
Notarial n° 854);
Que muy recientemente, el mismo criterio se desprende de las ponencias
presentadas en la XXV Jornada Notarial Bonaerense realizada en Mar del
Plata (7 al 10 de septiembre del corriente año) y de las conclusiones de tan
importante encuentro. Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DISPONE:
Artículo 1°.- Son inscribibles todos los documentos en los que se utilice
la modalidad del tracto sucesivo abreviado que cumplimenten los recaudos
impuestos en el principio general explícito en el último párrafo del
artículo 16 de la Ley 17.801, para lo que se considerará enunciativa y no
taxativa la enumeración contenida en dicha norma.
444
La Plata, 5 de noviembre de 1991
VISTO:
El artículo 37 inciso b) del Decreto Ley 17801/68 y la Disposición
Técnico Registral n° 8/85, y
CONSIDERANDO:
Que la Disposición citada en el visto, establece igual tratamiento para la
anotación de litis que el previsto en el artículo 37 inciso b) del Decreto
Ley 17.801/68 respecto de las medidas precautorias a que hace referencia
el artículo 2° inciso b) del citado texto legal;
Que, no obstante ello, en su artículo 3°, distingue entre las anotaciones de
litis practicadas antes o después de su dictado, disponiendo respecto de las
registradas con anterioridad que “sólo serán levantadas mediante orden
judicial, emanada del mismo juzgado que decreto la medida”;
Que, no existiendo motivos que justifiquen tal distinción, atento el texto
expreso del artículo 37 inciso b) y dado el tiempo transcurrido desde el
dictado de la disposición, se estima que ha tenido suficiente publicidad,
consecuentemente corresponde aplicar igual criterio a las anotaciones
registradas con anterioridad a la vigencia de la misma;
Que, en función de lo dispuesto en su artículo 3°, debe fijarse un plazo a
efectos de hacer extensiva la aplicación del artículo 37 inciso b) a estas
registraciones;
Por ello,
Artículo 1°.- A partir del 1° de noviembre de 1992, caducarán las

anotaciones de litis registradas con anterioridad a la fecha de vigencia de
la Disposición Técnico Registral n° 8/85, aplicándose en todos sus
términos el artículo 37 inciso b) del Decreto Ley 17.801/68.
445
La Plata, 19 de febrero de 1993
VISTO:
El artículo 1º de la Disposición Técnico Registral Nº 11/ 83, que regula el
procedimiento a seguir en los supuestos en que se efectúa transmisión de
dominio, de parte indivisa, con la modalidad del “tracto abreviado”, y se
insta la inscripción de la declaratoria de herederos o testamento, respecto
de otros herederos declarados, y
CONSIDERANDO:
Que, el texto de la Disposición Técnico Registral nro. 11/ 83, requiere
para su inscripción la transcripción de la declaratoria de herederos y su
protocolización;
Que, no obstante el texto de la disposición referida, la protocolización no
ha sido motivo de calificación dadas las características que le atribuye la
normativa notarial (“incorporación de la declaratoria de herederos o
testamento al protocolo”);
Que, el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos
Aires, regula el procedimiento de protocolización de la subasta, que se
traduce en la transcripción de autos judiciales en la escritura pública, no
exigiéndose la protocolización en sentido estricto;
Que, por otra parte, es esencial, a los efectos de la inscripción de
declaratoria de herederos o testamento, respecto de quienes no disponen,
en el acto escriturario, la comparecencia del o los peticionantes de su
inscripción (en tal sentido, dictamen producido por el Dr. Felipe Villaro
con relación a la escritura nro. 81.206/ 92);
Que asimismo debe tenerse presente, que de estos supuestos de
transmisión de parte indivisa, a quien o quienes no son herederos, se
requiere título en sentido formal, para el peticionante de la inscripción de
declaratoria de herederos o testamento a su favor;
446
Que el mismo tratamiento debe considerarse extendido a todo supuesto
dispositivo (hipoteca, usufructo, etc.) efectuado mediante “tracto
abreviado”; Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, DISPONE:
Artículo 1°.- Suprímese la frase “debidamente protocolizada” del

artículo 1° de la Disposición Técnico Registral nro. 11/83.
Artículo 2°.- En los supuestos comprendidos por dicho artículo, será
suficiente la transcripción de la declaratoria de herederos o en su caso, de
las partes pertinentes del testamento que contengan la institución
hereditaria y su auto aprobatorio.
Artículo 3°.- Cuando se utilice el procedimiento a que se refieren los
artículos precedentes, se deberá calificar: a) la comparecencia al acto
escriturario de quien peticiona la inscripción y b) la presentación del título
en sentido formal, para quien no transmite, para la parte indivisa no
transmitida o, en su caso, respecto del inmueble que ha sido objeto de
disposición no transmisiva (hipoteca, usufructo, etc.).
La inscripción deberá rogarse mediante solicitud por separado.
447
LA PLATA, 25 de junio de 2010
VISTO lo establecido en la Disposición Técnico Registral N° 12/2004 del
31 de agosto de 2004, y
CONSIDERANDO
Que por la mencionada Disposición resulta admitida la cancelación de
hipotecas u otros gravámenes sobre inmuebles y el levantamiento de
medidas precautorias, mediante la transcripción en el documento
respectivo de las pertinentes resoluciones judiciales que así lo disponen;
Que sin perjuicio de la específica referencia de la Disposición Técnico
Registral N° 12/2004 a los casos de subasta pública, el principio admitido
por la misma, fundado en la concentración, matricidad y fe pública, resulta
susceptible de ser aplicado a todos los supuestos de transmisión del
dominio o de constitución de otros derechos reales sobre inmuebles;
Que en tal sentido, deviene conveniente admitir que todas las
resoluciones judiciales susceptibles de inscripción registral, accedan para
su registración a través de su transcripción literal en el documento
correspondiente, debiendo el notario autorizante dejar expresa constancia
en su texto de que ha tenido a la vista las actuaciones judiciales
pertinentes que sirven de causa a la protocolización referida, con
indicación precisa del expediente, juzgado, secretaria, fuero y jurisdicción
en que se dictaron, solicitando su registración y acompañando minutas
rogatorias por separado;
Por ello,
Artículo 1°. Toda vez que se ruegue la toma de razón de documentos

constituidos por escrituras públicas mediante las que se transmitan o
constituyan derechos reales sobre inmuebles, se admitirá la cancelación de
hipotecas u otros gravámenes y el levantamiento de medidas precautorias
dispuestos judicialmente, siempre que, además de los recaudos de estilo,
448
se cumplimente en dichos documentos con la transcripción literal de las
resoluciones judiciales respectivas, con indicación del expediente,
juzgado; secretaría, fuero y jurisdicción en que se dictaron y obre la
constancia expresa de los mismos, efectuada por el notario interviniente
de que ha tenido a la vista las actuaciones judiciales correspondientes.
Artículo 2°. En los supuestos indicados en el artículo anterior deberá
efectuarse por parte del notario interviniente, la expresa rogación del
levantamiento o cancelación de que se trate, sin necesidad de acompañar
oficio judicial al respecto.
Artículo 3°. Cada solicitud de cancelación de hipotecas u otros
gravámenes o de levantamiento de medidas cautelares, deberá rogarse por
medio de minutas por separado, e ingresarán en la carátula rogatoria de la
escritura pública objeto de registración.
Artículo 4°. Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a
las Direcciones Técnica y de Servicios Registrales, como así también a
todas las Subdirecciones, Departamentos y Delegaciones Regionales de
este Organismo. Poner en conocimiento a todos los Colegios
Profesionales. Elevar al ARBA. Poner en conocimiento a la Suprema Corte
de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, Colegios de Escribanos y de
Abogados de la Provincia de Buenos Aires y de los restantes Colegios de
Profesionales interesados. Publicar en el Boletín Oficial y en el Sistema de
información Normativa de la Provincia de Buenos Aires (S.I.N.B.A.).
Cumplido, archivar.
449
DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La Plata, 15 de septiembre de 2010.
VISTO lo dispuesto en la Ley Nº 13.512, Decreto Reglamentario Nº
18.734/1949, Decreto Provincial Nº 2.489/1963 y normas registrales
dictadas al efecto y,
CONSIDERANDO:
Que existe numerosa normativa vigente encargada de regular la
registración del derecho real de Propiedad Horizontal y sus implicancias
jurídicas;
Que es necesario arribar a un criterio unificado, que redunde en la
correcta calificación del documento de afectación, modificación y
desafectación al régimen de Propiedad Horizontal;
Que a los fines publicitarios y para la eficacia de la reserva de prioridad,
es necesario establecer criterios, tanto para la afectación al régimen de
Propiedad Horizontal, como para constituir, modificar, transmitir o
extinguir derechos reales sobre las unidades de uso exclusivo;
Que siendo requisito previo al otorgamiento de la escritura de
Reglamento de Copropiedad y Administración, la aprobación del
correspondiente plano de Propiedad Horizontal por la Dependencia
respectiva de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires
(ARBA), se torna necesario establecer las pautas de publicidad de dicho
acto administrativo;
Que es preciso establecer los requisitos calificables para la registración,
en cuanto al contenido y con relación a las formalidades al momento de la
afectación al régimen de Propiedad Horizontal, así como en los casos que
simultáneamente se disponga o adjudique alguna/s de las unidades
privativas del régimen;
450
Que es imprescindible fijar pautas integrales para al momento de la toma
de razón de la normativa prevista por el Decreto Nº 2.489/1963;
Que a los fines expuestos ut-supra, es necesario adecuar y unificar el
procedimiento registral con respecto a la modificación del régimen de
Propiedad Horizontal, fijando estándares claros y precisos;
Que los clubes de campo y barrios cerrados, no obstante estar regulados
por los Decretos Nº 8.912/1977 y Nº 27/1988, pueden adoptar el marco
legal de la Ley Nº 13.512;
Que con el propósito de adecuar a estos emprendimientos lo prescripto
en el Decreto Nº 2.489/1963 se ha incorporado la reforma del Decreto Nº
947/2004;
Que teniendo en cuenta la normativa citada en los párrafos anteriores,
con respecto a los emprendimientos urbanísticos, se torna esencial regular
en forma pormenorizada el iter inscriptorio de los mencionados;
Que así como la afectación al régimen de Propiedad Horizontal
constituye una modificación al derecho real de dominio, el cual se
perfecciona con la voluntad del o de los titulares de dominio expresada en
escritura pública y basada en un plano de Propiedad Horizontal como
presupuesto indispensable, la desafectación es el camino inverso, es decir
la modificación del derecho real de Propiedad Horizontal expresada por
escritura pública, por todos y cada uno de los copropietarios de las
unidades funcionales y complementarias existentes, para retornar al
derecho real de dominio, procediendo luego a la anulación del plano de
Propiedad Horizontal que dio origen al régimen;
Que es menester fijar pautas normativas que regulen la calificación
registral de la desafectación;
Que en la actualidad la Agencia de Recaudación de la Provincia de
Buenos Aires (ARBA) absorbió, entre otras, las funciones que
correspondían a las Direcciones Provinciales de Rentas y de Catastro
Territorial;
451
Que finalmente, resulta imprescindible practicar una depuración de las
normas que rigen el procedimiento de registración con el consecuente
resultado de derogar aquéllas que han perdido virtualidad, como asimismo
generar nuevas, teniendo en cuenta los supuestos actuales que rigen esta
materia;
Por ello,
EL DIRECTOR PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, DISPONE:
I- PUBLICIDAD
ARTÍCULO 1º - La solicitud del certificado de dominio para el
otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, deberá
efectuarse con relación al inmueble tal cual surge en su antecedente
registrado (título o plano que lo afecte).
ARTÍCULO 2º - Si la solicitud comprendiese además de la afectación a
Reglamento de Copropiedad y Administración, la adjudicación o
transmisión de alguna o todas las unidades que resultaren de la misma,
deberá consignarse también en el formulario, dicha operación y la/s
unidades funcionales o complementarias involucradas.
ARTÍCULO 3º - No será causal de oponibilidad a la registración de la
escritura de afectación a Reglamento de Copropiedad y Administración, la
falta de certificado de anotaciones personales del/los titular/es de dominio
del inmueble que se afecta. Será exigible tal certificación si,
simultáneamente con dicha escritura, se transmitiera el dominio de alguna
o todas las unidades funcionales o complementarias que surgieren de aquel
acto.
ARTÍCULO 4º - No será causal de devolución del certificado de
dominio solicitado para afectación a Reglamento de Copropiedad y
Administración, la falta de anoticiamiento del plano de Propiedad
Horizontal que afecta el inmueble previniéndose en la certificación dicha
circunstancia.
ARTÍCULO 5º - En los supuestos de modificación de Reglamento de
Copropiedad y Administración será necesaria la solicitud de certificados
452
de dominio respecto de las unidades funcionales y complementarias
comprendidas en la misma.
ARTÍCULO 6º - Será exigible el certificado de anotaciones personales
con respecto a la totalidad de los titulares de dominio de las unidades
funcionales y/o complementarias que integren el régimen de Propiedad
Horizontal, sin tener en cuenta si sus unidades son objeto de modificación
del Reglamento de Copropiedad y Administración. Se exceptúan las
certificaciones de la totalidad de los consorcistas, debiendo el funcionario
autorizante dejar expresa constancia en testimonio y minutas, en los
supuestos que a continuación se detallan:
a) Modificación para dar por construida alguna unidad;
b) Cambio de cláusulas reglamentarias;
c) Variación en la configuración de unidades determinadas, sin alteración
en más o en menos de los porcentuales de dominio.
ARTÍCULO 7º - La expedición de los certificados deberá efectuarse de
acuerdo a las siguientes pautas:
a) Número y fecha de ingreso del certificado.
b) Número de Registro y código de partido perteneciente al Notario
solicitante.
c) Tipo de operación solicitada.
d) Si se solicitare la reserva de prioridad para la transmisión de una
unidad funcional o complementaria, y no estuviere confeccionada la
planilla anexa PHB, la certificación se producirá en la matrícula de origen,
dejándose expresa constancia de la unidad objeto de la misma.
e) Si se encontrare confeccionada la planilla anexa PHB, la certificación
deberá efectuarse en el espacio destinado a la unidad funcional o
complementaria que se solicite.
f) Firma y sello del certificador responsable.
II- REGISTRACIÓN
453
COMUNICACIÓN DE PLANO
ARTÍCULO 8º - Los Departamentos de Registraciones y Publicidad,
consignarán la existencia del plano de Propiedad Horizontal, ya sea en el
folio real, rubro descripción del inmueble o al margen del dominio en
inmuebles no matriculados. A tal efecto, se colocará nota que exprese
“P.H. característica…. Fecha de aprobación… y cantidad de unidades
funcionales y complementarias que surjan del mismo… Número y fecha
de presentación”. El documento portante de la solicitud de comunicación
de plano, deberá remitirse al Departamento de Seguridad Documental a los
fines de su microfilmación.
ARTÍCULO 9º - Los Departamentos de Registraciones y Publicidad
deberán publicitar la suspensión, modificación o alteración de tales
planos, efectuadas con anterioridad a la registración del Reglamento de
Copropiedad y Administración con breves notas que reflejen tal situación,
en la forma que establece el artículo anterior.
ARTÍCULO 10 - Los datos referidos en los artículos 8º y 9º, serán
aportados por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires
(ARBA) mediante debida comunicación o será ingresado por el usuario a
través del Departamento Recepción y Prioridades. En ambos casos, se
dejará constancia en la respectiva inscripción de dominio.
AFECTACIÓN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 11 - A efectos de registrar las escrituras de afectación al
régimen de Propiedad Horizontal, deberá acompañarse la siguiente
documentación:
a) Testimonio del Reglamento de Copropiedad y Administración (en
original y dos copias simples del mismo).
b) Carátula rogatoria y minutas de estilo (tres copias).
c) Pago de la Tasa por Servicios Registrales de acuerdo a la Ley Nº 10295
y modificatorias.
454
d) Plano de Propiedad Horizontal original o copia certificada, aprobado
por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA),
el cual será devuelto con la documentación inscripta.
e) Planilla PHB confeccionada por el escribano autorizante, en la cual
conste: designación catastral del bien; característica del plano de
Propiedad Horizontal; designación de las unidades funcionales y
complementarias que surgen del plano consignando el/los polígonos que
las componen; superficie de cada polígono; superficie total de la unidad
funcional o complementaria; estado constructivo del edificio y
transcripción de las notas correspondientes del plano de Propiedad
Horizontal.
f) Si el inmueble se encontrare registrado en la técnica de folio personal
cronológico, deberá acompañarse matrícula A, trasladando al rubro
titularidad el acto jurídico dispositivo antecedente en concordancia con las
normas generales aplicables a la matriculación. Deberá consignarse
también el deslinde del inmueble en el rubro correspondiente y la nota de
registración del plano de Propiedad Horizontal y todas sus modificaciones.
g) En el caso que el edificio se asiente en más de un lote, no habiendo
sido mensurados y unificados por un plano a tal efecto, se deberá
acompañar matrícula A, en la cual deberán designarse los inmuebles,
deslindándose los mismos en forma individual y sucesiva, trasladando a la
mencionada, las respectivas situaciones jurídicas, negocios causales
antecedentes y los datos referentes a la individualización del plano y su
aprobación.
h) Con relación a la presentación del certificado catastral por el/los
inmuebles de origen afectados al régimen, su exigencia será determinada
conforme la normativa vigente de la Dependencia respectiva de la Agencia
de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA).
ARTÍCULO 12 - No será motivo de observación la discordancia que
resulte en la titularidad que mencione el plano de Propiedad Horizontal
con las constancias registrales.
455
ARTÍCULO 13 - La sola comunicación del plano de Propiedad
Horizontal, sin la afectación al régimen, no impedirá la registración de
actos de disposición o gravamen conforme al régimen de bien común.
ARTÍCULO 14 - Para el supuesto que el inmueble se encuentre gravado
con derecho real de hipoteca, al momento de su afectación al régimen de
Propiedad Horizontal, se entenderá que dicho gravamen afecta a todas las
unidades funcionales, exceptuándose las situaciones previstas en los
artículos 3112 y 3188 del Código Civil, si se rogare su liberación.
ARTÍCULO 15 - Las minutas rogatorias deberán contener:
a) Datos personales de la totalidad de los titulares de dominio.
b) La designación del bien de acuerdo a su antecedente, ya sea título o
plano y su deslinde.
c) Unidades de propiedad exclusiva: designación en número y/o letra,
polígonos que la componen con sus superficies, superficies totales de cada
unidad, proporción que corresponde a cada unidad con relación al valor del
inmueble total, destino y estado constructivo.
d) No será obligatoria la mención de las superficies cubiertas,
semicubiertas, descubiertas o de balcones consignadas en el plano de
Propiedad Horizontal.
e) Cosas de uso común: su enumeración o en su defecto, se deberá
consignar expresamente que se dio cumplimiento al artículo 2º de la Ley
Nº 13.512.
f) Nomenclatura catastral del bien afectado, característica del plano de
Propiedad Horizontal y fecha de aprobación del mismo.
g) Designación y aceptación del Administrador.
h) Notas del plano de Propiedad Horizontal.
i) Cláusulas especiales, si las hubiere.
ARTÍCULO 16 - Si del plano de Propiedad Horizontal surgiere una
oscilación de hasta el 5% de la superficie del título, dicha circunstancia no
456
modificará la designación y/o individualización del inmueble, debiéndose
consignar en los asientos respectivos rubro “descripción del inmueble”
ambas superficies (según antecedente y mensura de Propiedad Horizontal)
con cita del artículo 11 de la Ley Nº 9.533.
ASENTIMIENTO CONYUGAL
ARTÍCULO 17 - En los documentos en que los otorgantes afecten el
bien al régimen de Propiedad Horizontal, no será causal de observación la
falta del asentimiento conyugal previsto en el artículo 1.277 del Código
Civil. El mismo será exigible en los supuestos de disposición o gravamen
de las unidades funcionales y/o complementarias y en la modificación de
Reglamento de Copropiedad y Administración. No se requerirá el
asentimiento conyugal en las excepciones contempladas por el artículo 6º,
en lo atinente a las certificaciones de inhibiciones.
TRACTO ABREVIADO
ARTÍCULO 18 - Considéranse comprendidos en las disposiciones del
artículo 16 de la Ley Nº 17.801, los documentos en que los herederos
otorguen Reglamento de Copropiedad y Administración, respecto de
bienes registrados a nombre del causante. Tales documentos se inscribirán
aplicándoseles el procedimiento habitual del tracto abreviado.
ARTÍCULO 19 - El documento portante de la afectación a Reglamento
de Copropiedad y Administración por tracto abreviado, será título
suficiente para inscribir la declaratoria de herederos y modificar de esa
forma la titularidad del bien. En tal caso, deberá rogarse dicha registración
exclusivamente en minutas por separado.
ARTÍCULO 20 - La registración de la afectación a Reglamento de
Copropiedad y Administración, se efectuará a continuación de la
descripción del inmueble consignando: escritura y fecha de la misma,
escribano autorizante, registro y partido, número y fecha de presentación.
ADJUDICACIÓN Y TRANSFERENCIA
ARTÍCULO 21 - En el supuesto que, simultáneamente con la afectación
al régimen de Propiedad Horizontal, se dispongan o enajenen unidades,
457
deberá acompañarse por cada una, minuta rogatoria de estilo con dos
copias. Asimismo, se adjuntará al efecto, certificado catastral expedido
por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA)
por cada unidad funcional que se disponga junto con matrícula PHA.
UNIDADES A CONSTRUIR Y EN CONSTRUCCIÓN
ARTÍCULO 22 - No será causal de observación el título portante de
transmisión, constitución o modificación de derechos reales sobre una
unidad funcional a construir o en construcción, siempre que conste
registrada la resolución que diera por cumplidos los recaudos establecidos
en el artículo 6º del Decreto Nº 2.489/1963, dictada oportunamente por la
Dependencia que corresponda a la Agencia de Recaudación de la Provincia
de Buenos Aires (ARBA). Dicho acto administrativo deberá microfilmarse
por Departamento Archivo de Seguridad Documental.
ARTÍCULO 23. No será causal de observación para la toma de razón de
la comunicación
del artículo 6º del Decreto Nº 2.489/1963, la falta de inscripción de la
escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración.
SUSPENSIÓN DEL PLANO
ARTÍCULO 24 - En la nota por la cual se solicite el retiro de tela del
plano de Propiedad Horizontal para una modificación de Reglamento, de
acuerdo al procedimiento previsto por la Disposición conjunta Nº 19/2002
de la D.P.R.P. y Nº 7.485/2002 de la D.P.C.T., se verificará la concordancia
entre el/los titular/es de dominio citado/s en la misma y los que surjan de
las constancias registrales, debiendo abonar al efecto las Tasas previstas en
la Ley Nº 10.295 y sus modificatorias para la expedición de los informes
de dominio, respecto de las unidades que no resultan objeto de variación.
La constancia de suspensión del plano se efectuará únicamente en las
unidades afectadas por la modificación, debiendo abonarse la Tasa
correspondiente al trámite de registración por cada una de ellas.
ARTÍCULO 25 - En el supuesto en que la unidad involucrada en un
negocio jurídico se encontrara con nota de suspensión de plano, conforme
458
al procedimiento previsto por la D.T.R. Nº 19/2002 (3/2/2003), la misma
no podrá ser objeto de ningún acto de disposición hasta tanto se modifique
el Reglamento de Copropiedad y Administración o se registre la escritura
de obra nueva (artículo 7º, Decreto Nº 2.489/1963), previa anotación de la
ratificación del plano.
ARTÍCULO 26 - Será exceptuada la previa registración de la
modificación de Reglamento de Copropiedad y Administración, sólo en el
caso en que la suspensión del plano sea anterior a la vigencia de la D.T.R.
Nº 19/2002 (3/2/2003) y en la instrumentación del acto dispositivo
constare la manifestación expresa del/los comparecientes de que conocen
la causa que dio origen a la suspensión y que la misma no afecta a la
unidad objeto del negocio.
MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 27 - A los fines de registrar las escrituras de modificación
de Reglamento de Copropiedad y Administración, se deberá acompañar
plano de Propiedad Horizontal ratificado junto con los respectivos
certificados de catastro, expedidos por la Dependencia que corresponda a
la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), con
respecto a las unidades que son objeto de la misma.
ARTÍCULO 28 - En la calificación de las escrituras de modificación de
Reglamento de Copropiedad y Administración, en cuanto a las mayorías
necesarias, se limitará a las que establece la ley, el Reglamento y
conforme a la naturaleza de las cláusulas en cuestión, no pudiendo ser en
estos supuestos inferior al tope legal (dos tercios, artículo 9º de la Ley Nº
13.512). No se tomará razón de documentos que modifiquen el
Reglamento de Copropiedad y Administración, en lo referente a aspectos
constitutivos de la Propiedad Horizontal, cuando los mismos no fueren
otorgados por todos los integrantes del Consorcio.
ARTÍCULO 29 - En todo documento de modificación de Reglamento
de Copropiedad y Administración, que afecte directamente unidades
459
funcionales y/o complementarias gravadas con derecho real de hipoteca,
se deberá consignar el consentimiento del acreedor hipotecario respectivo.
ARTÍCULO 30 - Si la modificación afectare unidades en las cuales se
encuentren anotadas medidas cautelares, será requisito indispensable la
autorización expresa del Juzgado oficiante que ordenó la medida para su
traslado a la/las que resulten de la nueva configuración.
CALIFICACIÓN DEL ESTADO CONSTRUCTIVO
ARTÍCULO 31 - Cuando la unidad estuviera registrada como “a
construir” o ”en construcción” y del certificado catastral o estado
parcelario, surgiere una variación del estado constructivo, será requisito
previo para proceder a su cambio y toma de razón definitiva del
documento, la registración de la escritura de modificación de Reglamento
de Copropiedad y Administración o la escritura de obra nueva.
ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE ESTADO CONSTRUCTIVO
ARTÍCULO 32 - Para el caso de unidades funcionales pertenecientes a
emprendimientos urbanísticos denominados clubes de campo y barrios
cerrados, conforme lo dispuesto en los artículos 6º bis y 6º ter del Decreto
Nº 2.489/1963 (incorporados por el Decreto Nº 947/2004), se procederá a
tomar razón de los documentos de modificación del estado constructivo
que se instrumenten, en escritura autónoma o en oportunidad de
autorizarse otro acto de transmisión, constitución, modificación o
extinción de derechos reales de la/s unidad/es funcional/es, que haya/n
variado. La escritura de referencia deberá contener la transcripción del
estado constructivo consignado en la cédula catastral del estado parcelario,
el que deberá acompañarse con la presentación del documento. A esos
fines, no será necesario modificar el plano de Propiedad Horizontal, ni
suspenderse el mismo. El asiento registral se practicará a continuación de
la descripción de la unidad, quedando consignado expresamente el nuevo
estado constructivo, escritura, escribano, número de entrada y fecha y
superficie total actual.
460
La registración generará la apertura de la matrícula PHA de la unidad que
todavía constare en planilla PHB. La comunicación de suspensión del
plano de Propiedad Horizontal, no obstaculizará la registración de la
escritura de modificación de estado constructivo, permaneciendo dicha
restricción vigente hasta la correspondiente ratificación del plano y
modificación del régimen.
ESCRITURA DE OBRA NUEVA
ARTÍCULO 33 - Para el supuesto normado por el artículo 7º del Decreto
Nº 2.489/1963, el titular de la unidad deberá solicitar el retiro de tela del
plano de Propiedad Horizontal a los efectos de dar por construida dicha
unidad, siempre que no exista alteración de los porcentuales y sin que para
ello se requiera la presentación de la totalidad de los titulares de dominio
de las restantes unidades funcionales y/o complementarias que componen
el edificio. En forma previa a la inscripción de la escritura de obra nueva
se calificará la ratificación del plano de Propiedad Horizontal. Si al
ratificar el plano, las medidas lineales y/o de superficie de las unidades de
dominio exclusivo, difieren de las tolerancias en vigencia, deberá
procederse a modificar el Reglamento de Copropiedad y Administración y
las escrituras de adjudicación correspondientes.
III- SUPUESTOS ESPECIALES
DESAFECTACIÓN DEL RÉGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD
ARTÍCULO 34 - En caso de encontrarse afectado el bien a
Prehorizontalidad, Ley Nº 19724, y se rogare el acogimiento a la Ley Nº
13.512, deberá previamente solicitarse la desafectación del anterior
régimen, pudiendo realizarse en forma simultánea en la escritura
respectiva.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 35 - El Consorcio de Propietarios del régimen de Propiedad
Horizontal, en su calidad de sujeto de derecho con personalidad restringida
para los fines de su constitución, es susceptible de ser titular dominial de
inmuebles enajenados a su favor, siempre que lo sea en cumplimiento, uso
461
y defensa de intereses comunes, siendo los mismos calificados por el
Notario Autorizante del acto y/o el Juez, dejándose debida constancia de
ello en los respectivos documentos ingresados para su registración.
MEDIDAS CAUTELARES
ARTÍCULO 36 - Cuando se registren medidas cautelares sobre unidades
funcionales y/o complementarias “a construir” o “en construcción”, deberá
anoticiarse al Juzgado oficiante el estado constructivo de las mismas en la
respectiva nota de inscripción (artículo 28, Ley Nº 17.801).
DERECHO A SOBREELEVAR
ARTÍCULO 37 - Será objeto de registración y dentro del rubro
destinado a la descripción del inmueble, la sola mención de la reserva al
derecho a sobreelevar, la que puede resultar del Reglamento de
Copropiedad y Administración o de escritura pública posterior otorgada
por unanimidad de los consorcistas.
ARTÍCULO 38 - Las relaciones jurídicas derivadas del comercio del
derecho a sobreelevar, no serán objeto de inscripción hasta la
configuración jurídica definitiva de la cosa inmueble, de acuerdo a la
modificación del Reglamento correspondiente y previo cumplimiento del
artículo 6º, Decreto Nº 2.489/1963.
BIEN DE FAMILIA
ARTÍCULO 39 - El titular dominial de una unidad funcional podrá
afectar la misma a Bien de Familia en forma conjunta con la unidad
complementaria o la parte indivisa de su propiedad.
EXPEDICIÓN DE SEGUNDOS Y ULTERIORES TESTIMONIOS
ARTÍCULO 40 - En caso de solicitar la registración de segundos y
ulteriores testimonios de escritura de Reglamento de Copropiedad y
Administración, los titulares de las unidades funcionales y/o
complementarias, deberán limitar la rogación a su unidad pertinente.
A esos fines, se practicará el asiento en el rubro correspondiente a
“descripción
462
del inmueble”. Si la unidad estuviere aún en la matrícula de origen, la
registración se practicará en la misma; si se hubiere generado la apertura
de matrículas PHA, se relacionarán en éstas la inscripción de Reglamento
junto con la toma de razón del segundo o ulterior testimonio.
IV- DESAFECTACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 41 - Toda vez que se ruegue la toma de razón de
desafectación al régimen de Propiedad Horizontal (Ley Nº 13.512) se
deberá calificar:
a) La comparecencia por sí o por representación al acto escriturario, de
todos los titulares de dominio de cada una de las unidades funcionales y
complementarias, cualquiera sea su estado constructivo.
b) La manifestación expresa de los consorcistas de dejar sin efecto el
régimen de sometimiento a dicha ley.
c) La inexistencia de gravámenes que pesen sobre cada una de las
unidades.
En caso de surgir vigentes medidas cautelares, será requisito
indispensable la autorización judicial expresa para su correspondiente
traslado al bien común. En el de la hipoteca, se procederá de la misma
manera, siempre y cuando el acreedor hipotecario otorgue su
consentimiento.
d) Presentación de una única minuta de estilo, en la cual se consignará
cada una de las partidas inmobiliarias aún vigentes (las de cada una de las
unidades).
e) Presentación de matrícula Ley Nº 9590 conteniendo:
1. Deslinde completo del bien, conforme título o plano anterior al
Reglamento de Copropiedad y Administración (bien común).
2. En rubro titularidad se consignará a todos los titulares dominiales de
las unidades funcionales y complementarias con su proporción
correspondiente.
3. Nota de existencia de plano de Propiedad Horizontal.
463
f) No se requerirá certificado expedido por la Agencia de Recaudación de
la Provincia de Buenos Aires (ARBA), ni se calificará que el plano de
Propiedad Horizontal que dio origen al régimen se encuentre plenamente
vigente, suspendido o trabado para alguna modificación.
ARTÍCULO 42 - En una ulterior instancia, la Agencia de Recaudación
de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), procederá a la anulación del
plano por medio de una Resolución que dictará a solicitud del/los titulares,
la cual será anoticiada a esta Dirección indicando la partida inmobiliaria
que se le asigne al inmueble.
INSCRIPCIÓN PROVISIONAL
ARTÍCULO 43 - El incumplimiento de lo establecido en los artículos
anteriores, será motivo de observación del documento en los términos del
artículo 9º inciso b) de la Ley Nº 17.801, según corresponda.
ARTÍCULO 44 - Ratificar en todas sus partes el procedimiento
establecido en la D.T.R. Nº 19/2002, Disposición conjunta con la entonces
Dirección Provincial de Catastro Territorial, referido a la modificación de
los planos de subdivisión por el régimen de la Ley Nº 13.512.
ARTÍCULO 45 - Derogar todas las normas vigentes que sean
incompatibles con la presente Disposición.
ARTÍCULO 46 - Derogar las Disposiciones Técnico Registrales Nºs:
50/50; 90/50; 142/55; 141/59; 183/59; 73/60; 86/60; 286/65; 5/74; 12/74;
11/76; 11/77; 1/79; 3/79; 10/79; 14/79; 15/79; 3/82; 4/84; 8/92; 13/92;
11/93; 32/93; 14/00; 20/02, 7/87 y Órdenes de Servicios N°s: 12/64; 11/81;
22/84; 16/88 y 22/97.
ARTÍCULO 47 - Registrar como Disposición Técnico Registral.
Comunicar a las Direcciones Técnica y de Servicios Registrales, como así
también a todas las Subdirecciones, Departamentos y Delegaciones
Regionales de este Organismo. Poner en conocimiento de los Colegios de
Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y de los restantes Colegios de
Profesionales interesados. Publicar en el Boletín Oficial y en el Sistema de
información Normativa de la Provincia de Buenos Aires (S.I.N.B.A.).
464
Cumplido, archivar.
465
La Plata, 12 de enero de 2012
VISTO la sanción de la Ley nº 25.246 y la consecuente necesidad de
arbitrar medidas tendientes a salvaguardar la seguridad jurídica y
proceder, a su vez, a cumplimentar acabadamente con las obligaciones
legales impuestas a esta Dirección Provincial, y
CONSIDERANDO:
Que el artículo 5º del Decreto Ley Nº 11.643/63, determina que los
títulos que se pretendan registrar, deberán presentarse con una solicitud
firmada por el autorizante del acto o su reemplazante legal, la cual
permanecerá archivada;
Que consecuentemente con ello, el artículo 5º del Decreto Nº 5479/ 65
establece el contenido de dicha solicitud, disponiéndose entre otros
requisitos que respecto a las personas, se debe consignar el nombre,
apellido, número de documento, datos identificatorios de las mismas,
nombre y apellido de los padres para las de estado civil soltero y, respecto
del acto, su naturaleza, condiciones y particularidades del mismo;
Que por otro lado, en el Capítulo II de la Ley Nº 25.246 se creó la Unidad
de Información Financiera, entidad con autonomía y autarquía financiera
en jurisdicción del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la
Nación, con competencia específica para la prevención e impedimento de
los delitos de lavado de activo y financiación del terrorismo;
Que el artículo 20 inciso 6 de la Ley nº 25.246 y modificatorias,
establece que los Registros de la Propiedad Inmueble revisten la calidad
de sujetos obligados a informar a la Unidad de Información Financiera, en
los términos del artículo 21 del mismo cuerpo legal;
Que a su vez, el artículo 21 bis de la Ley nº 25.246 incorporado por la
Ley nº 26.683, establece los alcances de la definición del término
“Cliente” y la información mínima a requerir al mismo, la cual será
466
solicitada de igual forma en los casos de que el mencionado actúe
mediante apoderado, tutor, curador, representante o garante;
Que las Resoluciones nº 41 y nº 70 del año 2011 dictadas por la Unidad
de Información Financiera, han impuesto a los Registros de la Propiedad
las medidas y procedimientos destinados a prevenir, detectar y reportar los
actos y omisiones que puedan provenir de la comisión de los delitos
precedentemente citados;
Que es frecuente observar, que en las escrituras públicas las partes
negociales son representadas por apoderados con mandatos cuya
legitimación surge especificada, entre otros datos, mediante la
determinación del lugar y fecha del otorgamiento, funcionario autorizante,
su jurisdicción, número de Registro Notarial, número de escritura o folio
del protocolo del Escribano que lo autorizó;
Que a raíz del aumento de ilícitos perpetrados mediante la utilización de
poderes habilitantes, se estableció desde hace tiempo, que en las
solicitudes de registración (minutas) se identifique con la mayor precisión
posible el poder que sirvió de base al otorgamiento del acto,
correspondiendo que en el rubro respectivo (transmitente-adquirente, etc.)
se consignen los datos personales del otorgante del poder, como es
habitual;
Que continúa siendo aconsejable, aún en los casos en que estén
consignados los datos, prestar especial atención a la edad de las partes
intervinientes en el mandato, siendo ello beneficioso tanto a los Notarios
como al Registro de la Propiedad, ya que indefectiblemente obligará a
realizar un análisis más minucioso de los mismos;
Que el artículo 3º de la Ley nº 17.801 inciso c) in fine, se refiere a que los
documentos que se registren deben servir inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable, introduciendo de esta forma a
los Registros de la Propiedad en la problemática de la calificación de la
“aptitud del título”;
Que si bien la calificación de los poderes es función notarial, razones
justificadas, obligan a que el Registro verifique los datos de otorgamiento
467
de la escritura de poder y proceda a la microfilmación de la minuta
rogatoria;
Que atento la obligación impuesta al Registro de la Propiedad por la Ley
nº 25.246, es dable requerir información adicional que hasta la fecha
permanecía sin reflejo en las solicitudes de registración:
Por ello,
Artículo 1º- En los supuestos de documentos que ingresen para su

registración, en los que los otorgantes actúen por medio de apoderado o
representante, deberá verificarse que conjuntamente con la fecha de
nacimiento de las partes negociables, se consignen en el rubro
observaciones, las constancias de los datos relativos al lugar y fecha de
celebración del poder o resolución habilitante, el nombre del funcionario
que intervino, jurisdicción, número del Registro Notarial (en el caso de
instrumentación de poder por escritura pública), como así también la
totalidad de los datos identificatorios del apoderado o representante junto
a su clave o código otorgado por la Administración Federal de Ingresos
Públicos o por la Administración Nacional de Seguridad Social.
Artículo 2º- En caso de no cumplimentarse con lo establecido en el
artículo 1º, se procederá a la inscripción provisional del documento en
cuestión (artículo 9º inciso b) de la Ley nº 17.801).
Artículo 3º- La presente Disposición se aplicará a las escrituras
autorizadas a partir del primero de febrero de 2012 (1/2/2012).
Artículo 4º- Derógase la Disposición Técnico Registral nº 14/2006.
Artículo 5º- Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a
este Organismo. Poner en conocimiento de los Colegios Profesionales
interesados. Elevar al Ministro de Economía de la Provincia de Buenos
Aires. Cumplido, archivar
468
La Plata, 25 de enero de 2013
VISTO
Lo dispuesto en el artículo 3° apartado V de la Ley N° 10.295 y sus
modificatorias, en lo referente a las registraciones de Boletos de
Compraventa de inmuebles, y
CONSIDERANDO:
Que la norma citada en el Visto de la presente crea, entre otros, el
Registro de Boletos de Compraventa en los términos de los artículos 2°
inciso c, 30 y 31 de la Ley N° 17.801, estableciendo a su vez, las Tasas
Especiales correspondientes a publicidad y registración;
Que la instrumentación del Boleto de Compraventa resulta ser una
herramienta útil que contribuye a dar seguridad jurídica al tráfico
inmobiliario, evitando los fraudes en el ámbito de las transacciones de esa
naturaleza;
Que la publicidad de dichos instrumentos incide justificadamente en la
existencia y probanza de la buena fe contractual tanto de las partes
negociales, como con relación a terceros;
Que su registración permite dar a conocer la situación jurídica del
inmueble en cuestión, otorgando publicidad noticia sobre el objeto de
contratación;
Que las anotaciones de Boletos de Compraventa han arrojado un saldo
sumamente positivo en las distintas jurisdicciones provinciales que las
tienen previstas;
Que en ese sentido, es menester mencionar los antecedentes que surgen
en la materia, con respecto a las registraciones de Boletos de Compraventa
de las Leyes N° 14.005 y N° 19.724;
Que la publicidad de dichos contratos ha permitido evitar irregularidades
en las negociaciones inmobiliarias, no entorpeciendo ello de manera
469
alguna, las registraciones de los derechos reales sobre los inmuebles en
cuestión;
Que la finalidad social que en esta instancia reviste la anotación de los
Boletos de Compraventa, limita su registración a inmuebles cuya
valuación no exceda de determinado monto;
Que por el principio de rogación y a los fines de registrar los Boletos de
Compraventa es dable requerir al efecto, una solicitud firmada en forma
certificada por los intervinientes, la cual permanecerá resguardada,
debiendo consignar en la misma los datos identificatorios del inmueble y
de las partes negociales, el monto de la operación y demás
particularidades del contrato;
Que a su vez el artículo 80 de la Ley N° 24.441(1), en el título X
“Modificaciones al Régimen Registral”, dispone que: “Cuando la ley lo
autorice pueden ser inscritos los instrumentos privados, siempre que la
firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público”;
Que la Disposición Técnico Registral N° 10/2012(2) procedió a regular el
procedimiento inscriptorio de los Boletos de Compraventa, sus cesiones y
cancelaciones que optativamente ingresaren a este Organismo; Que la
mencionada norma resultó suspendida en su puesta en práctica por la
Disposición Técnico Registral N° 11/2012(3);
Que finalmente resulta menester el dictado de la norma que recepte el
procedimiento de registración de los instrumentos en cuestión,
contemplando las variantes que fueran analizadas. Por ello,
Artículo 1°. A partir del 1° de febrero de 2013 serán susceptibles de

anotación los Boletos de Compraventa, sus reinscripciones, cesiones y
cancelaciones que optativamente ingresen a este Organismo, con respecto
a inmuebles cuyas valuaciones fiscales no excedan de los montos
establecidos por el Código Fiscal - Ley N° 10.397 (texto ordenado 2011) y
modificatorias- y la Ley Impositiva del año en curso, respecto de las
exenciones previstas para el Impuesto de Sellos, aplicándose dicha
470
normativa exclusivamente a los efectos de la determinación de dichos
montos.
Artículo 2°. Los instrumentos en cuestión, cuyas firmas deberán estar
certificadas por Escribano Público, ingresarán con la constancia de
valuación fiscal del inmueble expedida por el Organismo pertinente
correspondiente al año de su registración.
Artículo 3°. La registración, en todos los supuestos, será rogada
mediante una solicitud suscripta por cualquiera de las partes negociales,
certificada por Escribano Público o a través de una rogatoria judicial,
debiendo consignar en la misma los datos identificatorios del inmueble, de
los intervinientes, el monto de la operación y demás particularidades del
contrato. Dichas anotaciones, cualquiera sea la técnica de registración,
tendrán un resguardo especial.
Artículo 4°. Será susceptible de calificación la coincidencia entre el
titular registral y el transmitente por Boleto de Compraventa, como así
también el encadenamiento causal entre las sucesivas cesiones a registrar.
Artículo 5°. En la registración de los Boletos de Compraventa y sus
cesiones, será exigible el cumplimiento del artículo 1277 del Código Civil.
No será objeto de calificación registral el informe de inhibición general de
bienes con relación a la parte transmitente o cedente.
Artículo 6°. La anotación del Boleto de Compraventa no dará lugar a la
conversión del inmueble a la técnica de Folio Real.
Artículo 7°. La anotación del Boleto de Compraventa caducará de pleno
derecho a los cinco (5) años contados a partir de su presentación, siempre
que no se hubiere rogado su reinscripción. La caducidad de la registración
del Boleto de Compraventa conlleva el mismo efecto con relación a sus
cesiones.
Artículo 8°. En oportunidad de registrarse la Escritura de Compraventa,
deberá calificarse la coincidencia entre el adquirente del derecho real de
dominio y el del Boleto o su cesionario anotado, sin perjuicio de la
aplicación de la modalidad del tracto sucesivo abreviado por el Notario
471
interviniente. Al momento de su inscripción definitiva, se procederá a
cancelar de oficio la anotación del Boleto de Compraventa y sus cesiones.
Artículo 9°. Las medidas cautelares que ingresen con relación al
adquirente/cesionario del Boleto de Compraventa serán anotadas en forma
definitiva, siempre que surja expresamente del documento la calidad que
reviste el embargado, debiendo publicitarse tal circunstancia en el asiento
pertinente y al pie de la nota de registración asentada en el instrumento.
Artículo 10. En caso de incumplimiento a los artículos 2°, 3°, 4°, 5°, 8° y
9° de la presente, se procederá a la anotación provisional del documento
de acuerdo a lo establecido en el artículo 9° inciso b) de la Ley N° 17.801.
Artículo 11. Incorporar a la Tabla de Actos vigentes los Códigos N° 48
(Boleto/Cesión de Boleto de Compraventa), N° 49 (Cancelación de
Boleto/Cesión de Boleto de Compraventa), N° 50 (Reinscripción de
Boleto/Cesión de Boleto de Compraventa), N° 900 (Boleto/Cesión de
Boleto de Compraventa), N° 901 (Cancelación de Boleto/Cesión de Boleto
de Compraventa), N° 902 (Cancelación de oficio de Boleto/Cesión de
Boleto de Compraventa) y N° 903 (Reinscripción de Boleto/Cesión de
Boleto de Compraventa).
Artículo 12. Derogar las Disposiciones Técnico Registrales N° 10/ 2012
y N° 11/2012.
Artículo 13. Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a
este Organismo. Elevar a la Subsecretaría de Hacienda. Poner en
conocimiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y
de los restantes Colegios de Profesionales interesados. Publicar en el
Boletín Oficial y en el Sistema de Información Normativa de la Provincia
de Buenos Aires (S.I.N.B.A.). Cumplido, archivar.
472
La Plata, 17 de julio de 2015
VISTO el Expte. N° 2307-117/2015, y
CONSIDERANDO:
Que resulta conveniente un cambio de criterio con relación a la
calificación de los actos de adjudicación y disposición cuando no se ha
realizado la liquidación y partición de la comunidad ganancial disuelta por
divorcio declarado judicialmente y, posteriormente, uno de los ex
cónyuges fallece, habiendo tramitado el respectivo proceso sucesorio;
Que el acto liquidatorio y partitivo de la indivisión postcomunitaria es el
que determina la composición del acervo sucesorio del ex cónyuge
fallecido que deberá denunciarse en dicho proceso;
Que los jueces resuelven la problemática en cuestión sin un criterio
uniforme. En algunos supuestos, ante el inicio del proceso sucesorio,
obligan a realizar previamente el acto liquidatorio y partitivo de la
indivisión postcomunitaria originada por el divorcio; en otros supuestos
llevan el proceso sucesorio adelante ordenando la inscripción de la
declaratoria de herederos o testamento, aplicando el art. 1315 del Código
Civil vigente (art. 498 del Código Civil y Comercial vigente a partir del 1°
de agosto de 2015) y ante la observación del Registro algunos jueces
proceden a llevar adelante la liquidación y partición ya sea en el proceso
sucesorio o en el divorcio, mientras que otros son reticentes y debe
recurrirse a la Excelentísima Cámara de Apelaciones;
Que hasta la fecha este Organismo exige la partición judicial (acto
declarativo judicial), en virtud de encontrarse uno de los ex cónyuges
fallecido y la coexistencia de dos indivisiones, la post comunitaria y la
hereditaria;
Que no obrando la opinión de este Organismo respecto de que
correspondería la denuncia del 100% del inmueble ganancial en el
sucesorio pues se resuelven dos comunidades, es criterio judicial la
473
determinación del porcentaje de la ganancialidad del bien que debe
denunciarse;
Que la partición puede realizarse por la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen conveniente, si todos los copartícipes están presentes
y son plenamente capaces (art. 3462, Código Civil vigente y art. 2369,
Código Civil y Comercial);
Que resulta una vía adecuada la partición de la comunidad ganancial en
sede notarial entre el ex cónyuge supérstite y los herederos declarados
judicialmente, siempre que se reúnan en el expediente sucesorio las
condiciones para el otorgamiento de dicho acto, a saber: denuncia del bien
ganancial, declaratoria de herederos o resolución judicial de aprobación de
testamento, resolución judicial que ordena la inscripción y la acreditación
del pago de los aportes de los letrados intervinientes;
Que en el XIV Congreso Nacional de Derecho Registral realizado en
Villa Carlos Paz, se concluyó que “Ante el fallecimiento de uno de los
cónyuges divorciados, no habiéndose efectuado la liquidación, sea el bien
de titularidad del causante, del supérstite, o de ambos, es necesario
proceder a la liquidación con intervención de los herederos declarados, en
los términos citados precedentemente, para determinar la composición del
acervo sucesorio”;
Que la partición de la comunidad ganancial es el momento en el que se
produce la mutación del carácter de los bienes de carácter ganancial a
personal;
Que, a su vez, la jurisprudencia se pronunció sobre la codisposición a un
tercero como forma de partición solamente para el supuesto en que los ex
cónyuges de encontraren con vida, no habiéndose expedido para el caso de
dos comunidades de bienes superpuestas (postcomunitaria y hereditaria)
en las que resulten transmitentes los herederos y el ex cónyuge supérstite.
Que atento a que de nuestras constancias registrales el ex cónyuge
supérstite resulta de estado civil “casado” mientras que al acto escriturario
comparece como “divorciado”, resulta de buena práctica referenciar en el
documento de codisposición del ex cónyuge supérstite y los herederos
474
declarados, el “acto liquidatorio y partitivo” de la indivisión
postcomunitaria originada por el divorcio previo;
Que en uso de las facultades conferidas por los artículo 52 del Decreto
Ley N° 11.643/63, 53 del Decreto N° 5479/65 y concordantes, se procede
al dictado de la presente.
Por ello,
Artículo 1°. En los supuestos de comunidad ganancial disuelta por

divorcio declarado judicialmente, sin haberse realizado la correspondiente
liquidación y partición y uno de los ex cónyuges falleciere, deberá
realizarse el acto partitivo en la forma que por unanimidad las partes
juzguen conveniente, es decir judicial o notarial, siempre que concurran
los presupuestos legales establecidos, rogándose el mismo en la forma de
estilo.
Artículo 2°. Cuando la liquidación y partición se realice por escritura
pública, la misma deberá efectuarse entre el ex cónyuge y los herederos
declarados judicialmente. Deberá constar en la escritura la denuncia del
inmueble ganancial en el sucesorio, la declaratoria de herederos, o la
resolución judicial de aprobación del testamento, la resolución judicial
que ordene la inscripción y el cumplimiento de los aportes respecto de los
honorarios de los profesionales intervinientes.
La rogación pertinente (en cualquiera de las formas de partición optada)
deberá efectuarse mediante los actos N° 709 “Adjudicación de Bienes por
Disolución de Sociedad Conyugal”, N° 713 “Tracto Abreviado”, más los
códigos de los otros actos simultáneamente autorizados, si los hubiere.
Artículo 3°. En el supuesto de que la forma de partición de la indivisión
postcomunitaria fuere la “codisposición”, además del cumplimiento de los
artículos anteriores, en el Rubro Observaciones de la minuta deberá
dejarse expresa constancia que dicho acto reviste carácter partitivo.
Artículo 4°. Si no se diera cumplimiento a la presente normativa, se
anotará el documento provisionalmente de acuerdo a lo dispuesto en el art.
475
9°, inc. b) de la Ley 17.801.
Artículo 5°. La presente es complementaria de las Disposiciones Técnico
Registrales N° 4/1983 y 3/1984.
Artículo 6°. Registrar como Disposición Técnico Registral. Comunicar a
este Organismo. Elevar a la Subsecretaría de Hacienda. Poner en
conocimiento del Colegios de Profesionales Interesados. Publicar en el
Boletín Oficial y en el Sistema de Información Normativa de la Provincia
de Buenos Aires (S.I.N.B.A.). Cumplido, archivar.
476
IMPUESTO LOCAL DE SELLOS EN PBA
Este impuesto regulado por la Ley 10.397 y modificado por Ley 14.394
PBA, grava actos, contratos y operaciones onerosas formalizadas en el
territorio bonaerense, cuando los bienes o efectos de las transacciones se
produzcan en ese ámbito geográfico.
Basados en los casos tratados en la obra, resumimos:
– Las transmisiones de dominio onerosas por montos determinados – el
impuesto se liquida por el precio, la valuación fiscal o el VIR lo que fuera
mayor (art. 263), siendo la alícuota el 3.6%.
– En las subastas judiciales la base imponible es sobre el PRECIO
histórico sin considerar ni VF ni VIR (art. 263, 2do. párr.).
– En la Permuta de Terreno por unidades a construir se aplica LA
SEMISUMA del valor asignado AL TERRENO MÁS EL VALOR
ASIGNADO DE LA UF A CONSTRUIRSE (consulta a ARBA 022/05).
– En las transmisiones por monto onerosas por monto indeterminado
(dación en pago sin fijarles precio) VIR o VF lo que sea mayor (art. 264).
– Cesión de Derechos y acciones hereditarios sobre inmueble
determinado. Sobre el 20% del VIR, VF o PRECIO FIJADO POR LAS
PARTES lo que sea mayor, al transmitirse el dominio se tomará a cuenta
de lo que resulte por la transmisión de dominio (art. 269 segunda parte).
– Contrato de Leasing 1,2%. Sumatoria de canon más opción de compra.
– Permuta (arts. 266/7), SEMISUMA (incluyendo en el cálculo la
compensación en dinero si existiera). Si la bonificación entregada es
mayor al valor de la cosa, se aplicará a la transmisión la alícuota de la
compraventa. De existir compensación en dinero, se suma al valor del
inmueble bonificado.
– Fideicomiso. El contrato está gravado por el 1,2% de los honorarios del
fiduciario por el plazo total. La cesión de los derechos del fiduciante
beneficiario tributa también el 1,2% del monto de la cesión.
477
La primera transmisión del fiduciante al fiduciario está exenta. Las
transmisiones en CUMPLIMIENTO del contrato de fideicomiso sea a
beneficiarios, fiduciantes, fideicomisarios o terceros, se liquida como una
venta común.
– Mutuo con Hipoteca tributa el 1,8% sobre el mutuo.
– La cesión de los derechos emergentes de Boleto de compraventa 1,2%
del monto de la cesión.
– Boleto de Compraventa 1,2%. Se tomará como pago a cuenta si en la
escritura de transmisión de dominio el escribano deja asentado en qué
forma se ha abonado en el boleto de compraventa (art. 268).
– Cancelación de hipoteca 2,4 POR MIL.
– Cesión de crédito hipotecario, sobre el precio fijado en la cesión, o el
monto que se cede descontando las cuotas o anticipos amortizados, lo que
resulte mayor (art. 273), alícuota 1,2%.
– Aporte de inmuebles a sociedades (art. 38, ley 19.550), exento, código
600.
– Aportes a otras sociedades exentas, código 800.
Las alícuotas se incrementan en un 20% cuando en el contrato, acto u
operación se exprese parcial o totalmente en moneda extranjera (art. 51,
Ley 14.394, PBA).
478
INSTRUCCIÓN DE TRABAJO N° 3 / 2016
Buenos Aires, 7 de marzo de 2016
PARA INSTRUCCIÓN DE: Direcciones de Registraciones Reales y
Publicidad, de Registraciones Especiales y Publicidad Indiciaria, de
Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo y de Apoyo Técnico
y Fiscalización Interna.
PRODUCIDO POR: Dirección General.
OBJETO: Establecer las reglas de administración y disposición de los
bienes gananciales producida la disolución de la sociedad conyugal sin
partición encontrándose en vida ambos cónyuges (arts. 481 y 482 del
CCyC).
Visto lo dispuesto en la segunda parte del art. 481 del CCyC donde se
establecen las reglas de administración y disposición de los bienes durante
la indivisión post comunitaria mientras se encuentren en vida ambos
cónyuges -supuestos estos no contemplados en el Código de Vélez-, se
hace necesario regular los aspectos a calificar en los documentos traídos a
registración sobre dicha materia:
a) Cuando sean traídos a registración documentos que Importen la
disposición de bienes integrantes de la comunidad disuelta se entenderá
que, en principio, subsisten las reglas relativas al régimen de comunidad,
debiendo disponer el titular registral con el asentimiento de su cónyuge o
ex cónyuge. En este supuesto no será necesario pedir inhibiciones por el
cónyuge asintiente.
b) Se admitirá asimismo la codisposición por ambos cónyuges o ex
cónyuges, entendiéndose que en el caso han acordado modificar las reglas
del régimen de comunidad, conforme lo posibilita el párrafo primero del
citado art. 482. En tal supuesto se exigirá inhibiciones por ambos
disponentes”.
Regístrese como Instrucción de trabajo y cúmplase.
479
REGISTRO DE REVOCATORIA DE PODERES TEXTO ORDENADO Y
REGLAMENTO INTERNO
PRIMERO: Denominación y funcionamiento. Créase el “Registro de
Revocaciones de Poderes”, a cargo del Colegio de Escribanos de la Ciudad
de Buenos Aires.
SEGUNDO: Objeto. En él se tomará razón de las revocaciones de
poderes otorgadas ante escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El
escribano autorizante de la escritura de revocación de poder está obligado
a presentar la minuta de inscripción ante este Registro, en forma online en
la página web del Colegio de Escribanos, dentro de los tres días hábiles de
otorgado dicho acto.
TERCERO: Revocaciones provenientes de otra demarcación. Las
revocaciones autorizadas por escribanos de otra demarcación en escritura
pública u otorgadas en otros países en instrumento público o privado si no
existiere público y debidamente legalizado podrán ser inscriptas en el
Registro por un escribano de la Ciudad de Buenos Aires, hasta que se
disponga otro procedimiento.
CUARTO: Procedimiento. La toma de razón se llevará a cabo en forma
electrónica. Si el revocante fuere una persona jurídica, deberá constar su
denominación social, su jurisdicción y Clave de Identificación Tributaria.
Si no tuviere clave tributaria, deberán constar los datos de inscripción ante
el organismo de contralor. Si el revocante fuere una persona humana, se
deberá consignar el apellido y nombre, debiendo constar el tipo y número
de su documento de identidad.
Cualquiera sea el otorgante de la revocación, se expresará además:
a) Nombre y apellido de la persona a quien se revoca el poder y, si se
dispone, el tipo y número del documento de identidad de ésta. En caso de
ser una persona jurídica, su denominación, su jurisdicción y clave de
identificación tributaria si la tuviere.
b) Fecha, número de escritura, folio, registro notarial y jurisdicción ante
el cual pasó la escritura de revocación de poder.
480
c) De ser factible, se consignarán los datos de la escritura en que se
confirió el poder que se revoca.
QUINTO: Requirentes. El Registro será de consulta pública, y expedirá
certificaciones en forma escrita e informes en forma online según sea el
caso a requerimiento de toda persona. En caso de solicitar certificaciones
deberá invocar un interés legítimo, fundado en una eventual contratación
con el poderdante. La firma consignada en la solicitud de certificaciones
deberá ser certificada notarialmente y legalizada si correspondiere, salvo
que el solicitante fuera escribano de esta demarcación o un organismo
público.
SEXTO: Datos del requerimiento. La solicitud de certificaciones o
informes, deberá consignar, por lo menos, los datos indicados en el primer
párrafo del artículo cuarto de este reglamento, referidos a la persona
respecto de la que se consulta si otorgó revocación. El Registro podrá
requerir otros datos que se estimaren necesarios para evitar informar
acerca de un homónimo. El registro está facultado para dar la información
pedida aunque los consignados en la solicitud no concordaren totalmente
con los datos registrados o se hubiere omitido alguno de ellos. En todos
los casos, la información que brindará el registro se limitará a lo solicitado
por el peticionante, teniendo en cuenta los datos registrados. La
inscripción en el Registro no obsta la necesidad de recurrir a otros medios
de publicidad cuando sea necesario.
SEPTIMO: Comunicaciones de Revocaciones. También será obligatorio
para los escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, comunicar al Registro
dentro de los tres días hábiles desde que hubieren tomado conocimiento, la
revocación otorgada por escritura pública en otra jurisdicción u otorgadas
en otros países en instrumento público o privado si no existiere público y
debidamente legalizado y que les fuera comunicada por haber sido el
poder revocado pasado en el protocolo a su cargo. Esta comunicación será
libre de toda tasa.
OCTAVO: El Archivo de Protocolos. Cuando el poder revocado hubiere
sido otorgado en esta Ciudad y el protocolo estuviere en el Archivo de
481
Protocolos, el Registro le comunicará tal situación a fin de que inserte
nota marginal en la matriz de la escritura de poder revocada siempre que
fuere posible. El costo de la nota marginal está incluido en el costo de la
inscripción de la revocación. Si el protocolo no estuviere en el Archivo de
Protocolos, el Registro comunicará tal situación al escribano a cargo del
registro notarial en que se hubiere otorgado el poder revocado quien
deberá insertar nota marginal en la escritura de poder revocada siempre
que fuere posible.
Si el Archivo de Protocolos recibiere la comunicación de una escritura de
revocación de poder autorizada por un escribano de otra jurisdicción
procederá a inscribirla en el Registro, siempre que corresponda de acuerdo
a las normas de este Registro. De igual forma se procederá con los
documentos provenientes del extranjero, sean instrumentos públicos o por
otras formas admitidas por el derecho extranjero, siempre que el mismo
confiera certeza respecto de la identificación del otorgante, y de la
personería cuando corresponda.
El Archivo de Protocolos denegará a los escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires, la petición de insertar nota marginal en un poder por haber
sido revocado, debiendo inscribirlo el escribano en el Registro de
Revocaciones de Poderes para que éste comunique al Archivo la
inscripción a fin de que inserte la nota marginal.
Cuando el archivo de protocolos advirtiera error o inconsistencia al
momento de compulsar la escritura de poder para insertar la anotación
marginal de revocación, se comunicará al registro de revocatorias y al
escribano sobre la imposibilidad de colocar la anotación correspondiente.
NOVENO: Todas las notificaciones que efectúe el Registro y el Archivo
de Protocolos a los escribanos de esta Ciudad serán válidas y vinculantes y
serán realizadas por mail, al correo predeterminado declarado por el
escribano en los sistemas del Colegio.
DÉCIMO: Tasas. El Consejo Directivo establecerá, de acuerdo con lo
dispuesto por el artículo 131, inciso “i”, de la ley 404, las tasas para la
482
inscripción de escrituras de revocación de poderes, y las que correspondan
a las certificaciones e informes que expida.
DÉCIMO PRIMERO: Intercambio de información. A los efectos de
extender los beneficios del servicio que preste, el Registro intercambiará,
con carácter de reciprocidad, los datos de los actos inscriptos en el mismo
con los registros similares existentes en la República.
DÉCIMO SEGUNDO: Funcionamiento. El funcionamiento del registro
estará a cargo de los responsables del Registro de Actos de Última
Voluntad, hasta que el Consejo Directivo disponga su separación. En su
funcionamiento electrónico estará a cargo del departamento de Cómputos
del Colegio de Escribanos.
Norma Transitoria Primera: 1. Se dispone que las inscripciones de
revocaciones efectuadas antes de la entrada en vigencia del presente
registro presentadas hasta tres meses después de su puesta en
funcionamiento serán gratuitas. 2. La inscripción de las revocaciones
tendrán el costo de una legalización, hasta que el Consejo Directivo fije un
nuevo valor. 3. Los informes online serán gratuitos. 4. Los certificados en
soporte papel tendrán el mismo costo que el de los oficios de testamentos.
Norma Transitoria Segunda: El registro comenzará funcionar el 18 de
abril de 2.016, siendo obligatoria la inscripción de escrituras de
revocación de poderes autorizadas por escribano de esta ciudad a partir de
dicha fecha.
(Aprobado por Consejo Directivo, Acta N° 3969, el 30 de marzo de
2016.)
(*) A la fecha, 5/5/2016, no operativo.
483
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VACCARELLI, H. M., “Calificación registral de las cláusulas de inembargabilidad e
inejecutabilidad previstas en leyes especiales”, ANN, SLM, noviembre 1999.
486
Table of Contents
ABREVIATURAS UTILIZADAS EN LOS DESARROLLOS
PRÓLOGO
Método utilizado en el análisis de casos
Redacción escrituraria. Partes esenciales en letras
Ventas y transmisiones de dominio
1- Venta y protección a vivienda familiar
2- Venta judicial por cumplimiento de condena a escriturar
3-Venta de nuda propiedad y transmisión de derecho real de
usufructo.
4- Compraventa de inmueble adquirido por sorteo e hipoteca por
tercero del saldo de precio por una fundación y afectación a
5- Venta a favor de sociedad en formación
6- Cesión de Boleto de compraventa y transmisión de dominio
7- compraventa y afectación a vivienda familiar.
8. REPRODUCCIÓN DE ACTO DE COMPRAVENTA Y LEASE
BACK
9- Redistribución predial y venta con hipoteca con reserva de
grado preferente
10- Venta a favor de sociedad en trámite de fusión por absorción.
11- Venta y constitución de servidumbre y derecho real de
superficie.
Sociedades
12- Constitución de S.A. con aporte de inmueble
13- Reducción de capital con rescate de acciones
14- Aumento de capital con aporte de inmueble
16- Fusión de sociedades
17- Transformación de sociedad de pleno derecho artículo 94
bis. Sau
Donaciones
18- Donación parte indivisa e inscripción DTR 5/92
19- Donación nuda propiedad y constitución de usufructo
oneroso
487
20- Donación con renta vitalicia
21- Readquisición de dominio por pacto de revocación
Protocolización de subasta
22- Protocolización de subasta
23. PROTOCOLIZACIÓN DE SUBASTA UNIDAD
FUNCIONAL ADQUIRIDA POR CONSORCIO DE
PROPIETARIOS
Testamentos
24- Testamentos
25- TESTAMENTO
Cesiones
26- Cesión de derechos hereditarios en pago
28- Cesión de derechos de beneficiario DE FIDEICOMISO
INMOBILIARIO
Permuta
29- Permuta
30- Permuta de terreno por unidades a construir
Dación de Pago
31- Dación de Pago
32- Cesión de deuda y dación en pago
Liquidación del régimen de comunidad ganancial
33- Liquidación y transmisión de inmueble en compensación
34- Adjudicación por disolución
Fideicomiso
35- Fideicomiso inmobiliario
36- Fideicomiso de administración por testamento consular
Hipoteca
37- Mutuo con garantía hipotecaria sobre parte indivisa
38- Hipoteca en garantía de contrato de obra
Propiedad horizontal
39- Reglamento de propiedad HORIZONTAL y cláusula de
sobreelevar
40- Modificación a reglamento de propiedad HORIZONTAL por
alta de unidades construidas
APÉNDICE NORMATIVO
488
INSCRIBE. ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN
ORDENADA JUDICIALMENTE. 28-10-1986
ANTICRESIS E HIPOTECA POR LOS HEREDEROS DEL
TITULAR DOMINAL O DE SU CÓNYUGE. DISTINTOS
SUPUESTOS. REQUISITOS DOCUMENTALES (1-4-1992)
EN LOS DOCUMENTOS EN LOS QUE SE CONFIGURAN
ACTOS DE DISPOSICIÓN, COMPRENDIDOS EN EL ART. 16,
INCS. A), B) Y C) DE LA LEY 17.801, CUANDO LA
TRANSMISIÓN NO ALCANCE A LA TOTALIDAD DE LAS
PARTES INDIVISAS EXISTENTES O DE LOS COTITULARES
RESULTANTES, SE ADMITIRÁ LA INSCRIPCIÓN DE LA
ADQUISICIÓN MORTIS CAUSA A FAVOR DE TODOS LOS
HEREDEROS, SIEMPRE QUE SE CUMPLAN LOS
REQUISITOS (11-11-1992)
(27-3-1998)
31-05-1999
16-07-1999
16-01-2002
15-03-2002
16-04-2003
(23/9/2003)
489
DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
490

Guia Practica de Escribania 2 Ed Unificada Actualizada y Ampliada - DR Teitelbaum Horacio - 2016

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ABREVIATURAS UTILIZADAS EN LOS DESARROLLOS

Fecha de catalogación: 20/03/05/2016

VENTA JUDICIAL: “ACCIONISTAS DEL PLATA”, Sociedad

El adquirente, al encontrarse en la hipótesis del artículo 4832 (único

De acuerdo al art. 1123,62 los elementos constitutivos de la compraventa

REPRESENTANTE ELECTRONIC S.A.

La escritura contempla un pacto de reventa conforme art. 116490 por el

2 Artículo 454.- Aplicación. Inderogabilidad. Las disposiciones de esta Sección se aplican,

4 Artículo 683.- Presunción de autorización para hijo mayor de dieciséis años.

9 L. 404, artículo 79, inciso c: Si alguno de los comparecientes no supiere o no pudiere

10 Artículo 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un

11 Artículo 1618, inciso a: la cesión de derechos hereditarios.

12 Decreto 466/99, artículo 34, inciso a: Que se ha dictado declaratoria de herederos o

14 “La sentencia es un acto jurisdiccional. La firma de la escritura es delegable por el juez en

15 CPCCN, Artículo 512.- Condena a escriturar. La sentencia que condenare al otorgamiento

16 RG 7-15, Artículo 258.- La Inspección General de Justicia receptará información

20 RG 7-15, Artículo 278.-1– Protocolización notarial. La documentación proveniente del

22 Artículo 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de

23 Artículo 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,

26 Artículo 69.- Cambio de nombre. El cambio de prenombre o apellido sólo procede si

27 Artículo 511.- Registración. La existencia de la unión convivencial, su extinción y los

28 Artículo 2147.- Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a

30 Artículo 313.- Firma de los instrumentos privados. Si alguno de los firmantes de un

31 Artículo 29.- Actos sujetos a autorización judicial. El emancipado requiere autorización

33 Artículo 38.- Alcances de la sentencia. La sentencia debe determinar la extensión y alcance

35 Artículo 420, inciso j: declaración de los contrayentes, si se ha optado por el régimen de

36 Artículo 449.- Modificación de régimen. Después de la celebración del matrimonio, el

39 Artículo 186.- Normas supletorias. Se aplican supletoriamente las disposiciones sobre

41 Artículo 702, inciso c: la declaración por sentencia firme de la limitación de la capacidad

42 Artículo 644.- Progenitores adolescentes. Los progenitores adolescentes, estén o no

46 Ver Apéndice Legislativo.

47 Artículo 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un

50 Ver en Apéndice Legislativo la transcripción de la Instrucción de Trabajo R.P.I., CABA, 3-

53 Artículo 1027.- Estipulación a favor de tercero. Si el contrato contiene una estipulación a

55 Ver nota anterior.

57 Artículo 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

60 Artículo 1636.- Transmisión. En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de

61 Ley 17.801, Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la

63 Artículo 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena

66 Artículo 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se

68 Decreto 466/99, Artículo 97.- Cuando se disponga la inscripción de una declaratoria de

69 Artículo 2496.- Adquisición del legado. Modalidades. El derecho al legado se adquiere a

70 Artículo 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la

72 L. 17.801, Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar

74 Artículo 470.- Bienes gananciales. La administración y disposición de los bienes

77 L. 17.801, Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente

79 Artículo 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto

80 Artículo 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen

82 LGS, Artículo 84.- En caso de constituirse sociedad fusionaría, el instrumento será

83 Decreto 466/99, Artículo 107.- En los casos de transformación fusión y escisión de

84 Artículo 305.- Contenido. La escritura debe contener:

85 Artículo 522.- Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido

88 Ver nota 76.

89 Ver nota 82.

93 Artículo 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en

94 Artículo 2625.- Efectos patrimoniales del matrimonio. Las convenciones matrimoniales

97 Artículo 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

101 Ver artículo 2120 en nota 98.

La enumeración del artículo 148 inciso h,116 consagra la personalidad

116 Artículo 148, inciso h: el consorcio de propiedad horizontal.

Si el testador no sabe o no puede firmar (art. 2480)141 puede hacerlo por

122 Artículo 2505.- Legado de crédito. Legado de liberación. El legado de un crédito o la