ASPECTOS SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CIVIL Y

COMERCIAL
Todo contrato debe contener dos elementos que son: existencia y validez
Elementos de existencia del contrato de arrendamiento
Artículo 1501 C. CIVIL (CON EJEMPLOS)
 Los elementos de su esencia son aquellas cosas sin las cuales no
produce efecto alguno o degenera en otro contrato, como, por
ejemplo, el pago del canon mensual en el contrato de arrendamiento.
 elementos de su naturaleza podemos decir que son las que, no siendo
esenciales, se entienden pertenecerle, como, por ejemplo, la acción de
lanzamiento por ocupación de hecho en el contrato de arrendamiento
o la condición resolutoria tácita.
 elementos accidentales son aquellos elementos que no siendo ni
esencial ni naturales le pertenecen, agregados por cláusulas
especiales, como, por ejemplo, ciertos aspectos especiales atinentes al
contrato como “le arriendo si me compra mi vehículo azul”
Elementos de validez del contrato
Los elementos de validez del contrato son los mismos requisitos para
obligarse, los encontramos en el artículo 1502 del Código Civil, los cuales son;
la capacidad de consentimiento sin que esta adolezca de vicio, objeto licito y
causa licita.

PRIMER ELEMENTO: CAPACIDAD

 Esta se presume, puesto que son capaces aquellas personas que lay no
presume incapaces, para suscribir un contrato se requiere capacidad
de ejercicio y, capacidad de goce
2.0 SEGUNDO ELEMENTO: CONSENTIMIENTO
 Los vicios del consentimiento son aquellos que logran que el contrato
sea invalido
2.1 ERROR
 Uno de derecho y el otro de hecho, el primero lo encontramos en el
artículo 1509 del código civil el cual menciona que el error sobre un
punto de derecho no vicia el consentimiento, como su nombre lo
indica esta clase de error proviene sobre un punto de derecho, el
segundo, versa sobre una situación real y concreta, el cual para ser
tomado como vicio del consentimiento debe ser; determinable,
comunicado y excusable
2.2 FUERZA
 La fuerza puede entenderse como sinónimo de violencia, la cual puede
ser, física o material, moral o psíquica.
 Puede provenir de un tercero
2.3 DOLO
 Intención positiva de inferir un daño a la persona o propiedad de otro,
engaño o fraude en el que incurre un contratante para con el otro.
TERCER ELEMENTO: OBJETO LICITO
 El objeto designa la prestación o la cosa que cada una de las partes se
ha comprometido a suministrar.
CUARTO ELEMENTO: CAUSA LICITA
 constituye la finalidad directa e inmediata que se persigue con la
celebración de un contrato, y es su último requisito o elemento para
determinar la validez del contrato.

CONVERSIÓN DE ARRENDAMIENTO A COMODATO: Si en el arrendamiento

faltase el precio, como es un requisito esencial del contrato de
arrendamiento, si faltase se convertirá en comodato.
COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe prestada una cosa de las que
pueden usarse sin destruirse con la obligación de restituirla.
 CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO
VERBAL ESCRITO
Se deben ponerse de acuerdo en lo
siguiente;

- nombre e identificación de le
los contratantes, identificación
del inmueble objeto del
contrato.
- identificación de la parte del
inmueble que se arrienda
como de las zonas y los
servicios compartidos con los
demás ocupantes del
inmueble,
- precio y forma de pago,
- relación de los servicios, cosas
o usos conexos y adicionales,
- término de duración del
contrato y designación de la
parte contratante a cuyo cargo
esté el pago de los servicios
públicos del inmueble objeto
del contrato

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL

 OBJETO DEL CONTRATO: El objeto del contrato de arrendamiento de
local comercial, es entregar el uso del inmueble el cual está destinado
para el desarrollo de establecimiento comercial, industrial o de
servicios.

DERECHOS QUE TIENEN AMBAS PARTES

 DERECHO DE RETENCIÓN: RETENER LAS COSAS, HASTA QUE SE EFETUE
EL PAGO.
 DERECHO DE RETRACTO: podrán arrepentirse hasta que se haya
procedido a la entrega de la cosa arrendada
 DERECHO DE PREFERENCIA
 DERECHO PARA DESISTIR: es exclusivo del arrendatario, pues cuando el
arrendador incumple la entrega del bien // 1983 del Código Civil, el
arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios, siempre y cuando la imposibilidad de
arrendar haya sido conocida por el arrendatario, o provenga de fuerza
mayor o caso fortuito
 DERECHO DE INDEMNIZACIÓN:
 DERECHO A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO: Este derecho también
está en cabeza de arrendatario y se presenta por mal estado o calidad
de la cosa en esta situación, si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el
arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo
del contrato, tal cual lo consagra el artículo 1990 del Código Civil
 DERECHO DE SUBARRENDAR Y CESIÓN: En civil, se debe pedir
autorización del arrendador. En Comercial, puede subarrendar hasta el
50%, el otro 50% deberá pedir autorización.
 DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
otorga al arrendatario el derecho de renovar el contrato de
arrendamiento en las siguientes presupuestos; a) Que el inmueble se
haya ocupado por un término no inferior a dos años de manera
consecutiva a título de arrendamiento, b) Que el inmueble haya sido
destinado para los fines de empresa, es decir, haber sido un mismo
establecimiento de comercio destinado a la misma actividad, c) Que el
arrendatario cumpla con todas la cláusulas del contrato de
arrendamiento, por último, d) No puede existir solicitud de restitución
del inmueble por parte del arrendador para su propia vivienda, o para
un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al del
arrendatario, o solicitarlo para demolerlo realizar una nueva
edificación.
¿Qué pasa si no pacto tiempo para el contrato de arrendamiento? R/ Las
partes pueden pactar el tiempo de duración del contrato y si no lo hubieren
fijado, se entenderá celebrado por el plazo de un año.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR AL CELEBRAR EL CONTRATO:

 Cuando el contrato se celebre por escrito: debe entregarse copia al
arrendatario y la parte normativa del régimen de propiedad horizontal.
El arrendatario por su parte, debe pagar el precio dentro del plazo
pactado, cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento,
pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales,
además de cumplir las normas consagradas en los reglamentos de
propiedad horizontal.
Tener en cuenta, si se da un incumplimiento:
El incumplimiento de las obligaciones de las partes es causal de terminación
del contrato de forma unilateral. La ley faculta a las Alcaldías para conocer las
disputas entre arrendadores y arrendatarios, por lo cual es recomendable
que las partes traten de agotar esta instancia antes de demandar ante un
juez con el fin de lograr las declaraciones y condenas que correspondan.
Lo anterior, por la razón que la Ley 820 de 2003 en su Artículo 32 y
siguientes, le da las funciones de Inspección, Control y Vigilancia en materia
de arrendamientos

Depósitos y cauciones: En los contratos de arrendamiento para vivienda

urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de
cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que
conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Esas garantías
tampoco pueden estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o
pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el
contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones
diferentes de las indicadas en el inciso anterior.
Descuento por reparaciones indispensables no locativas. El arrendatario
puede descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales
descuentos en ningún caso podrán exceder del 30 % del valor de la misma. Si
el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho
porcentaje, el arrendatario puede efectuar descuentos periódicos hasta el 30
% del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido
por dichas reparaciones.

DESTRUCCIÓN PÉRDIDA O DETERIORO DE LA COSA DURANTE EL

ARRENDAMIENTO: Si la cosa arrendada, sufre deterioro o perdida durante el
tiempo del contrato de arrendamiento, la ley presume culpable al
Arrendatario ¿CÓMO ME PUEDO LIBERAR DE ESA CULPABILIDAD?
Demostrando fuerza mayor o caso fortuito.

Habitualmente se les da un tratamiento similar, llegando, en ocasiones, a

confundir ambas figuras, siendo diferentes.
AMBOS DEBEN TENER ESTOS ELEMENTOS: imprevisibilidad e irresistibilidad
CAUSA FORTUITO FUERZA MAYOR
es causa extraña y externa al hecho El caso fortuito, por el contrario,
demandado; se trata de un hecho proviene de la estructura de la
conocido, irresistible e imprevisible, actividad de aquél, y puede ser
que es ajeno y exterior a la actividad desconocido permanecer oculto, y
o al servicio que causó el daño. en la forma que ha sido definido, no
constituye una verdadera causa
extraña, con virtualidad para
suprimir la imputabilidad del daño

Si contraemos una obligación es porque hemos previsto unos hechos,

entonces vamos a conducir unas actividades para que se cumpla.
Tenemos que respetar y honrar las obligaciones. (Si cumplo, debo cumplir
bien y no a medias)
Que el derecho reconoce aquellos eventos donde existe una imposibilidad
absoluta (material o jurídica) para poder cumplir esas obligaciones.

ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL

Local es diferente a un establecimiento de comercio.
Local  Bien inmueble
Establecimiento de comercio  Presta cosas de comercio

Si alquilo un local con destinación a prestar asesorías jurídicas, APLICARA

SON LAS NORMAS DEL CÓDIGO CIVIL, ya que asesorías en un local SON
CIVILES.
 Discriminación negativa (Aquella que discrimine a una persona, por su
raza, sexo o condición) positiva (es porque el legislador agrede de
forma intencional, ha identificado personas que deben ser sujeto de
protección especial)
 Si uno alquila una casa, y una persona lo habita y tiene una tienda en la
casa. (Depende del porcentaje que tenga se aplicará la norma civil o
comercial) Si uso el 20% de la casa para tienda y el otro 80% vivienda,
pues será la civil (ley 820)
 El contrato de aparcería (BUSCAR)

IMPORTANTE
LEY 820 NO CONFUNDIR CON EL CÓDIGO CIVIL  Entonces en el contrato de
arrendamiento comercial, se remite al código civil a normas como el de cosas
materiales y las de bodegas 2028 a 2035.
En algunos aspectos, se podrá, PERO POR ANALOGIA usar la norma ley 820
pero cuando no haya norma específica, pero solo hay una (Pago por
consignación)
DIFERENCIA DE REMISIÓN Y ANALOGÍA
REMISION: EL CÓDIGO DE COMERCIO QUISO ATRAER LAS DEL CODIGO CIVIL
POR LOS VACIOS QUE DEJO
ANALOGIA: UN VACIO, UNA LAGUNA, UNA OBSCURIDAD QUE NO ESTA
REGULADO EN NINGUN LADO DE FORMA ESPECIFICA, siempre y cuando no
haya normas del código civil.

RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Una vez cumplido 2

años con el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene la posibilidad
de renovar el contrato, con las mismas condiciones.
Si pacte 4 años, para que se cumpla la renovación se tiene que dar en el
cuarto año. 1 2 3 4, no es que llegué el segundo año y diga, renovémoslo, no,
debe hacerse una vez llegado al final del tiempo estipulado. (Si no, iniciar un
proceso (verbal o verbal sumario)) y como recomendación a ordenes del
juzgado a favor del arrendador, seguir pagando por consignación, el canon de
arrendamiento, mientras está el proceso.