SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

ID: 245824
NÚMERO DE PROCESO: 5577
NÚMERO DE PROVIDENCIA: 5577
CLASE DE ACTUACIÓN: RECURSO DE CASACIÓN
TIPO DE PROVIDENCIA: SENTENCIA
FECHA: 14/08/2000
PONENTE: CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
TEMA: CONTRATOS / CONTRATOS - interpretación del juzgador / PROMESA DE
COMPRAVENTA - interpretación / PROMESA DE COMPRAVENTA - requisitos
/CONTRATOS - coexistencia de acuerdos / INTERPRETACION CONTRACTUAL .

FUENTE FORMAL: Código de Comercio art. 904 / Código Civil art. 1500 / Código Civil art.
1501 / Código Civil art. 1740 / Código Civil art. 1741 / Código Civil art. 1618 / Código Civil
art. 1619 / Código Civil art. 1621 / Código Civil art. 1622 / Código Civil art. 1501 / Ley 153
de 1887 art. 89 / Código Civil art. 1621

ASUNTO:

Casación - Nulidad de contrato de promesa de compraventa.

TITULACIÓN:

CONTRATOS / CONTRATOS - interpretación del juzgador / PROMESA DE

COMPRAVENTA - interpretación / PROMESA DE COMPRAVENTA - requisitos
/ CONTRATOS - coexistencia de acuerdos / INTERPRETACION CONTRACTUAL

CONTRATOS

Todo individuo, en el ámbito contractual y como corolario de su preciada libertad, es libre o

no de comprometerse; motivo por el cual, al participar en una determinada convención,
bien puede estructurar autónomamente, en asocio con su cocontratante, el contenido del
acuerdo (salvo que se trate de negocios por adhesión a condiciones generales), sin más
restricciones que las que imponen la ley, el orden público y las buenas costumbres. -

"…el contrato se erige -para las partes- en un prototípico instrumento de la autonomía

privada, en la medida en que, ex voluntate, deciden regular sus respectivos intereses. De
ahí que en acatamiento del axioma de la libertad contractual, rectamente entendido, no
puede el intérprete del contrato, arbitrariamente, desconocer el alcance, así como la
teleología del negocio jurídico por ellas celebrado, so pretexto de la mediación de cláusulas
ayunas de la claridad deseada, en la medida en que deben contextualizarse y, por contera
articularse, en guarda de establecer la real naturaleza de aquel y para determinar, con
apoyatura en el prenotado escrutinio, las obligaciones o derechos que los contratantes
quisieron contraer o adquirir, según las circunstancias.
Ahora bien, resulta meridiano que, en no pocos casos, el simple y escueto consentimiento
no basta para la formación de un determinado vínculo negocial, siendo necesario, además,
el cumplimiento de alguna formalidad especial que, en tal virtud, a manera de plus, lo torna
solemne -o de forma específica- (art. 1500 C.C.), de suerte que para la floración del negocio,
es indispensable que la voluntad de las partes converja y, por ende, se exteriorice de la
manera señalada por la ley -o por ellos mismos si la formalidad es de origen convencional-
, en defecto de la cual el contrato, en línea de principio, estará condenado a la oscuridad
negocial, como quiera que no podrá producir efectos en derecho. Pero de ese defecto
congénito -o si se prefiere patológico- no se puede deducir más que la nulidad absoluta
(arts. 1740 y 1741 C.C.), a menos que, "considerando el fin perseguido por las partes" -he
aquí nuevamente evidenciada en el ordenamiento patrio la sublimación del elemento
volitivo-, se juzgue que puede "producir los efectos de un contrato diferente, del cual
contenga los requisitos esenciales y formales", que aquellas, "de haber conocido la nulidad,
habrían querido celebrar" (art. 904 C. de Co.), o, en el lenguaje empleado por el Código
Civil, cuando por adolecer el negocio de una de "las cosas que son de su esencia … degenera
en otro contrato diferente" (art. 1501), hipótesis éstas rotuladas por la ciencia jusprivatista
moderna como "conversión del negocio jurídico"."

F.F. Arts. 1500; 1501; 1740; 1741; del C. C.

Art. 904 del C. de Cio.

CONTRATOS - interpretación del juzgador.-

En la encomiable función de intérpretes -y de suyo guardianes de la ley y de la justicia

contractual- que corresponde a los Jueces, no pueden éstos a su arbitrio, alterar la voluntad
negocial de las partes para soslayar un vicio de nulidad que afecte la convención, cuando
no aparece diáfano cuál fue el negocio jurídico y más concretamente el tipo contractual
celebrado por las partes, o cuál el sentido o extensión de una de sus cláusulas. Si la misión
del intérprete, es la de recrear la voluntad de los extremos de la relación contractual, su
laborío debe circunscribirse, únicamente, a la consecución prudente y reflexiva del aludido
logro, en orden a que su valoración, de índole reconstructiva, no eclipse el querer de los
convencionistas y no conduzca a su suplantación. No puede el intérprete desfigurar el texto
del contrato, máxime si éste recoge la voluntad de los contratantes con fidelidad.

"…y, por ese camino, no reconocer los efectos que su declaración judicial apareja,
haciéndole narrar al contrato, por fuerza de la anunciada distorsión hermenéutica,
ciertamente lo que las partes no acordaron o desearon, señalando unas obligaciones que
ellas no quisieron asumir y, por contera, no asumieron, o avalando un efecto que no fue el
deseado.
No en vano, como bien lo ha recordado esta Corporación, "el contrato es un concierto de
voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones
deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como partes
autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad, se
sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes, haciendo
producir a la convención efectos que éstas acaso no sospecharon""
"…la intención de los contratantes prevalece sobre el texto (art. 1618 C.C.); que los términos
de un contrato no pueden desligarse de la materia contratada (art. 1619 ib.); que si no
aparece acreditada una voluntad contraria, "deberá estarse a la interpretación que mejor
cuadre con la naturaleza del contrato" (art. 1621 ib.), cuyas cláusulas, además, deben
contextualizarse para conocer su verdadero sentido (art. 1622 ib.), pues si "el método
indicado para la interpretación de un contrato es el que tenga en cuenta la totalidad de su
texto, de ningún modo resulta aceptable aquel que apartándose de dicha norma pretenda
hacerle producir a la convención efectos contrarios a los que de su conjunto se concluyen"
(LXXVI, pág. 220), doctrina jurisprudencial que condujo igualmente a la Corte a resaltar
"que cuando el pensamiento y el querer de quienes concertaron un pacto quedan escritos
en cláusulas claras, precisas y sin asomo de ambigüedad, tiene que presumirse que esas
estipulaciones así concebidas son el fiel reflejo de la voluntad interna de aquellos... Los
jueces tienen facultad amplia para interpretar los contratos oscuros, pero no pueden olvidar
que dicha atribución no los autoriza, so pretexto de interpretación, a distorsionar o
desnaturalizar pactos cuyo sentido sea claro y terminante, ni menos para reducir sus efectos
legales o adicionar los que le son propios..." (CLXXVI, pág. 254)."

"…Cuán cauteloso entonces debe ser el fallador, para evitar que la intención real de los
artífices del negocio respectivo, sea fidedignamente interpretada -y de paso respetada- y
de ninguna manera mancillada, o sea, adulterada o falsificada, so capa de buscar,
equivocada y forzadamente, la supuesta intención de los que han contratado o de identificar
el tipo contractual y de fijar su hipotético alcance, sin percatarse que procediendo de esa
cuestionada manera la conculcan y, por consiguiente, a modo de irresoluta secuela,
distorsionan el acuerdo negocial, ora porque recortan su extensión, ora porque la aumentan
o, incluso, porque lo truequen…"

F.F. Arts. 1618; 1619; 1621; 1622; del C.C.

Ver: Cas. de 15 de marzo de 1965; Cas. de 15 de junio de 1972, reiterada en sentencia de
27 de marzo de 1998. CCLII, pág. 651; LXXVI, pág. 220; CLXXVI, pág. 254.

PROMESA DE COMPRAVENTA - interpretación - requisitos.-

Para establecer si entre las partes se celebró o no un contrato de promesa de compraventa,

se hace necesario verificar, en primer término, atendidas las cláusulas del negocio, si se
cumplieron los requisitos esenciales que lo tipifican (art. 1501 y 89 ley 153/1887).

"…y, en segundo lugar, en caso de existir duda razonable o controversia al respecto,

dilucidar cuál fue -a partir de la evidencia, que no de la intuición (gnoseología jurídica) o de
la simple especulación- la intención real de los contratantes, más allá de lo que emerja del
mismo texto del documento, con mayor razón si es una cláusula en particular la que mina
el alcance de aquel…"

"…importa precisar que, examinado panorámica o contextualmente un contrato, lo que

supone auscultar, amén que articular, sus diversas cláusulas, es posible corroborar que
estas sean el fruto de diversas expresiones de voluntad consustanciales al negocio jurídico
-maestro- que celebraron (art. 1501 C.C.), o, por el contrario, ajenas -in toto- a éste, al
punto que puedan, por sí mismas, traducirse en pactos accidentales o complementarios de
aquel. Así sucede, por vía de ejemplo, de cara a una promesa de contrato de compraventa,
con las cláusulas que recogen acuerdos que no son de su esencia, como acontece con los
pactos sobre pagos y entregas anticipadas del precio y de la cosa prometida en venta -cuya
accidentalidad es evidente-, o con aquellas otras en virtud de las cuales el promitente
vendedor se obliga a adquirir el bien -como por ejemplo mediante adjudicación, previo
adelantamiento del trámite administrativo correspondiente-, acuerdos que, de ninguna
manera, pueden interpretarse en el sentido de desnaturalizar el negocio jurídico, máxime si
no son inherentes a él, o son accesorios."

F.F. Art. 1501 del C.C.;

Art. 89 Ley 153 de 1887.

CONTRATOS - coexistencia de acuerdos.-

Pueden coexistir en un mismo negocio jurídico, los acuerdos de promesa de compraventa y

de adjudicación de un predio por parte del Incora, sin que los mismos sean excluyentes.

"En efecto, en la estipulación mencionada, expresamente se refiere que es el "promitente

vendedor" quien se obliga para con aquel, a hacer que se le adjudique a éste el "bien
prometido en venta", lo que pone de presente que las partes acordaron dos caminos
distintos, pero no excluyentes, para que el señor… adquiriera un título de propiedad sobre
el bien materia del contrato: el primero, la celebración de una compraventa, negocio que se
prometieron; el segundo, la adjudicación del predio por parte del Incora, cuyos trámites se
comprometió a adelantar el señor…. Pero de ese acuerdo bifronte, ni de las expresiones
utilizadas, ni del contenido general del contrato, puede colegirse que la cláusula en cuestión
infirmó la promesa de venta mencionada -con la cual no se contradice-, pues mientras esta
tiene como propósito la celebración de una venta para que, en virtud de ella y a la tradición
posterior, el promitente comprador y adquirente pueda adquirir la propiedad, por la gracia
de aquel se pretendió, previo cumplimiento de otra obligación de hacer (gestión de una
actuación administrativa) del promitente vendedor, que el mismo promitente comprador se
hiciera dueño, pero mediante la correspondiente adjudicación en su favor por parte del
Estado. Luego ambos acuerdos coexisten, revelando dos maneras como el señor… podía
adquirir el dominio de la finca: el primero, a través de la adjudicación aludida, como
alternativa inmediata, y el segundo a partir de la promesa, que desembocaría en un título
traslaticio (la venta) que, a su turno, conduciría a la tradición, interpretación ésta que se
impone, dado que no aparece voluntad en contrario y es la que mejor cuadra -para utilizar
la terminología ex lege- con la naturaleza del contrato de promesa (art. 1621 C.C.).

F.F. Art. 1621 del C.C.

CONSIDERACIONES:
1. Al participar en el tráfico de bienes y servicios, suelen las personas autorregular sus
intereses, en desarrollo de la autonomía privada, mediante la celebración específica de
negocios jurídicos que, de ordinario, son el fiel reflejo de la inequívoca intención -o querer-
que tienen aquellas de vincularse en una determinada operación jurídico-negocial,
disciplinada o no expresamente por la ley. El respectivo acuerdo, entonces, recoge o traduce
-las más de las veces- el genuino propósito de los contratantes, quienes lo ciñen a las
formalidades que convencional o legalmente se imponen, lo que explica que sus cláusulas,
que el entramado contractual propiamente dicho, impere entre ellas y que, en caso de duda,
extra muros, deba el hermenéuta atenerse más a la intención de aquellos que al tenor literal
de tales estipulaciones (arts. 1602 y 1618 del C.C.).

En este último sentido, como antaño se acotó en el Derecho Romano Clásico y también en
el Justinianeo, “En los contratos se debe atender más bien a la verdad de la cosa que a la
escritura” (In contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet), criterio éste
igualmente vigente en el Derecho Medieval, a la par que en el Derecho Francés histórico,
de suerte que R.J. Pothier, con gran precisión, otrora puntualizó respecto de la primera regla
de interpretación negocial -objeto de exégesis-, que “Débese buscar en las convenciones
cuál ha sido la común intención de las partes contratantes, mejor que no el sentido
gramatical de los términos” , somera excursión histórica que evidencia la génesis de los
artículos 1156, 1560 y 1618 de los Códigos Civiles de Francia, Chile y Colombia,
respectivamente, en este tópico muy afines, a la par que íntimamente ligados.

En este orden de ideas, importa reconocer que todo individuo, en el ámbito contractual y
como corolario de su preciada libertad, es libre o no de comprometerse, motivo por el cual,
al participar en una determinada convención, bien puede estructurar autónomamente, en
asocio con su cocontratante o cocontratantes, el contenido del acuerdo -salvo que se trate
de negocios por adhesión a condiciones generales-, sin más restricciones -por regla- que las
que imponen la ley, el orden público y las buenas costumbres. Bajo este entendimiento, el
contrato se erige -para las partes- en un prototípico instrumento de la autonomía privada,
en la medida en que, ex voluntate, deciden regular sus respectivos intereses. De ahí que en
acatamiento del axioma de la libertad contractual, rectamente entendido, no puede el
intérprete del contrato, arbitrariamente, desconocer el alcance, así como la teleología del
negocio jurídico por ellas celebrado, so pretexto de la mediación de cláusulas ayunas de la
claridad deseada, en la medida en que deben contextualizarse y, por contera articularse, en
guarda de establecer la real naturaleza de aquel y para determinar, con apoyatura en el
prenotado escrutinio, las obligaciones o derechos que los contratantes quisieron contraer o
adquirir, según las circunstancias.

Ahora bien, resulta meridiano que, en no pocos casos, el simple y escueto consentimiento
no basta para la formación de un determinado vínculo negocial, siendo necesario, además,
el cumplimiento de alguna formalidad especial que, en tal virtud, a manera de plus, lo torna
solemne -o de forma específica- (art. 1500 C.C.), de suerte que para la floración del negocio,
es indispensable que la voluntad de las partes converja y, por ende, se exteriorice de la
manera señalada por la ley -o por ellos mismos si la formalidad es de origen convencional-
, en defecto de la cual el contrato, en línea de principio, estará condenado a la oscuridad
negocial, como quiera que no podrá producir efectos en derecho. Pero de ese defecto
congénito -o si se prefiere patológico- no se puede deducir más que la nulidad absoluta
(arts. 1740 y 1741 C.C.), a menos que, “considerando el fin perseguido por las partes” -he
aquí nuevamente evidenciada en el ordenamiento patrio la sublimación del elemento
volitivo-, se juzgue que puede “producir los efectos de un contrato diferente, del cual
contenga los requisitos esenciales y formales”, que aquellas, “de haber conocido la nulidad,
habrían querido celebrar” (art. 904 C. de Co.), o, en el lenguaje empleado por el Código
Civil, cuando por adolecer el negocio de una de “las cosas que son de su esencia … degenera
en otro contrato diferente” (art. 1501), hipótesis éstas rotuladas por la ciencia jusprivatista
moderna como “conversión del negocio jurídico”.

De todo lo anterior se colige que no es posible aceptar que, en la encomiable función de

intérpretes -y de suyo guardianes de la ley y de la justicia contractual- que corresponde a
los Jueces, cuando no aparece diáfano cuál fue el negocio jurídico y más concretamente el
tipo contractual celebrado por las partes, o cuál el sentido o extensión de una de sus
cláusulas, puedan a su arbitrio, mejor aún capricho, alterar la voluntad negocial para
soslayar un vicio de nulidad que afecte la convención y, por ese camino, no reconocer los
efectos que su declaración judicial apareja, haciéndole narrar al contrato, por fuerza de la
anunciada distorsión hermenéutica, ciertamente lo que las partes no acordaron o desearon,
señalando unas obligaciones que ellas no quisieron asumir y, por contera, no asumieron, o
avalando un efecto que no fue el deseado.

No en vano, como bien lo ha recordado esta Corporación, “el contrato es un concierto de

voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones
deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como partes
autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad, se
sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes, haciendo
producir a la convención efectos que éstas acaso no sospecharon” (Cas. de 15 de marzo de
1965; 15 de junio de 1972, reiterada en sentencia de 27 de marzo de 1998. CCLII, pág.
651).

Por eso es que la ley señaló como primer criterio en punto a la hermenéutica contractual -
siguiendo el señor Bello el referido plan desarrollado por R.J. Pothier-, que la intención de
los contratantes prevalece sobre el texto (art. 1618 C.C.); que los términos de un contrato
no pueden desligarse de la materia contratada (art. 1619 ib.); que si no aparece acreditada
una voluntad contraria, “deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la
naturaleza del contrato” (art. 1621 ib.), cuyas cláusulas, además, deben contextualizarse
para conocer su verdadero sentido (art. 1622 ib.), pues si “el método indicado para la
interpretación de un contrato es el que tenga en cuenta la totalidad de su texto, de ningún
modo resulta aceptable aquel que apartándose de dicha norma pretenda hacerle producir a
la convención efectos contrarios a los que de su conjunto se concluyen” (LXXVI, pág. 220),
doctrina jurisprudencial que condujo igualmente a la Corte a resaltar “que cuando el
pensamiento y el querer de quienes concertaron un pacto quedan escritos en cláusulas
claras, precisas y sin asomo de ambigüedad, tiene que presumirse que esas estipulaciones
así concebidas son el fiel reflejo de la voluntad interna de aquellos... Los jueces tienen
facultad amplia para interpretar los contratos oscuros, pero no pueden olvidar que dicha
atribución no los autoriza, so pretexto de interpretación, a distorsionar o desnaturalizar
pactos cuyo sentido sea claro y terminante, ni menos para reducir sus efectos legales o
adicionar los que le son propios..." (CLXXVI, pág. 254).

Si la misión del intérprete, por consiguiente, es la de recrear la voluntad de los extremos de

la relación contractual, su laborío debe circunscribirse, únicamente, a la consecución
prudente y reflexiva del aludido logro, en orden a que su valoración, de índole
reconstructiva, no eclipse el querer de los convencionistas , y lo que es más importante, no
conduzca a su suplantación, toda vez que ello es lo que desventuradamente hacen algunos
juzgadores, quienes enarbolando la bandera hermenéutica, terminan invadiendo la órbita
negocial, al punto de que en veces, mutatis mutandis, parecen fungir más como
contratantes que como intérpretes del contrato, esto es, como invariablemente debe tener
lugar, situados en su periferia. Cuán cauteloso entonces debe ser el fallador, para evitar que
la intención real de los artífices del negocio respectivo, sea fidedignamente interpretada -y
de paso respetada- y de ninguna manera mancillada, o sea, adulterada o falsificada, so capa
de buscar, equivocada y forzadamente, la supuesta intención de los que han contratado o
de identificar el tipo contractual y de fijar su hipotético alcance, sin percatarse que
procediendo de esa cuestionada manera la conculcan y, por consiguiente, a modo de
irresoluta secuela, distorsionan el acuerdo negocial, ora porque recortan su extensión, ora
porque la aumentan o, incluso, porque lo truequen. De ahí que so pretexto de auscultar la
voluntad de los contratantes, no puede el intérprete desfigurar el texto del contrato, máxime
si éste, justamente, la recoge con fidelidad.

En consecuencia, para establecer si entre las partes se celebró o no un determinado y

específico contrato, como ocurre aquí con el de promesa de compraventa, se hace necesario
verificar, en primer término, atendidas las cláusulas del negocio, si se cumplieron los
requisitos esenciales que lo tipifican (art. 1501 y 89 ley 153/1887) y, en segundo lugar, en
caso de existir duda razonable o controversia al respecto, dilucidar cuál fue -a partir de la
evidencia, que no de la intuición (gnoseología jurídica) o de la simple especulación- la
intención real de los contratantes, más allá de lo que emerja del mismo texto del documento,
con mayor razón si es una cláusula en particular la que mina el alcance de aquel. “De este
modo - señala el doctrinante Emilio Betti - a una interpretación puramente gramatical y
atomista que podría aislar la declaración del marco de las circunstancias socialmente
relevantes en que fue emitida y a poner la letra por encima del espíritu, se contrapone otra
interpretación que integra la declaración y la encuadra en el completo comportamiento
recíproco y en el conjunto de las circunstancias en la que se desarrolla, esclareciendo el
espíritu y el fin práctico en la conciencia de ambas partes” (Se subraya).

Elucidado lo que antecede, importa precisar que, examinado panorámica o contextualmente

un contrato, lo que supone auscultar, amén que articular, sus diversas cláusulas, es posible
corroborar que estas sean el fruto de diversas expresiones de voluntad consustanciales al
negocio jurídico -maestro- que celebraron (art. 1501 C.C.), o, por el contrario, ajenas -in
toto- a éste, al punto que puedan, por sí mismas, traducirse en pactos accidentales o
complementarios de aquel. Así sucede, por vía de ejemplo, de cara a una promesa de
contrato de compraventa, con las cláusulas que recogen acuerdos que no son de su esencia,
como acontece con los pactos sobre pagos y entregas anticipadas del precio y de la cosa
prometida en venta -cuya accidentalidad es evidente-, o con aquellas otras en virtud de las
cuales el promitente vendedor se obliga a adquirir el bien -como por ejemplo mediante
adjudicación, previo adelantamiento del trámite administrativo correspondiente-, acuerdos
que, de ninguna manera, pueden interpretarse en el sentido de desnaturalizar el negocio
jurídico, máxime si no son inherentes a él, o son accesorios.

2. En desarrollo de lo plasmado en el numeral que antecede, necesario para el recto

entendimiento de la censura enrostrada, es menester resaltar, descendiendo al terreno de
la casación, que si en el ejercicio de esa cautelosa labor interpretativa que se ha dejado
analizada, el sentenciador desatendió -o vulneró- el contenido del contrato mismo, bien
porque supuso la existencia de un negocio que no fue el realmente convenido, ora porque
omitió considerar el que se había pactado, o porque adicionó o cercenó la existencia de un
pacto adicional, entre varios que se habían acordado, dichos errores judiciales (yerros in
iudicando), es claro, pueden servir de fundamento para un reproche por medio del
prenotado recurso extraordinario de casación, siempre que, en el marco de la vía indirecta,
se demuestre que son evidentes -o manifiestos- y trascendentes, vale decir, contrarios a la
realidad fáctica que se evidencia en el proceso, a fuer de incidentes en la decisión adoptada.

En el caso de la sentencia impugnada, se la acusa de haber considerado que el contrato

celebrado entre el demandante y el demandado fue una cesión de derechos y no una
promesa de compraventa, imponiéndose, por ende, analizar el contenido del documento
que obra a folios 5 y 6 del cuaderno 1, en cuyos apartes pertinentes se lee lo siguiente:

A. Se intituló como "Contrato de promesa de venta de un inmueble", precisando su

encabezamiento que entre "el promitente vendedor" y "el promitente comprador", "se ha
celebrado el contrato de promesa de venta gobernado por las siguientes cláusulas". Luego,
en la cláusula primera relacionada con las obligaciones principales contraídas por las partes
y señalando - de paso - el propósito que las movió a contratar, se anotó que “El promitente
vendedor promete en venta y el promitente comprador promete comprar el pleno derecho
de dominio sobre el predio rural denominado ‘Campo Alegre’, situado en fracción de ‘La
Terraza’, de la comprensión municipal de Cimitarra”, bien que fue determinado por sus
linderos. A renglón seguido, en la cláusula segunda sobre el precio, se habla de que "el
promitente vendedor" y "el promitente comprador" acordaron como “precio o valor del
derecho de dominio del inmueble” la suma de $5500.000,oo, detallándose los términos en
que sería cancelado por el “promitente comprador”, así: La suma de $2000.000,oo mediante
cheque girado “en favor del promitente vendedor”, y el resto del precio "al presentarse por
el promitente vendedor al promitente comprador debidamente registrada la resolución de
adjudicación del inmueble prometido en venta".

Así mismo, en la cláusula tercera el “promitente vendedor” declaró cómo adquirió “el
inmueble que vende”, garantizando que ese bien “no ha sido prometido en venta ni
enajenado a ninguna otra persona”, "que lo promete en venta con todas sus anexidades,
usos, costumbres y servidumbres", y que "se compromete a adelantar por su cuenta la
pronta tramitación de la resolución de adjudicación del inmueble en referencia en favor del
Promitente Comprador para registrarla y presentarla a éste para la cancelación del saldo del
valor de la negociación”. Por último, en la cláusula cuarta, el “promitente vendedor” se
obligó al saneamiento, rematando las partes el contrato con una cláusula penal a cargo de
quien incumpla “esta promesa de venta” (Se subraya).

B. Siendo este el contenido del escrito contentivo de ese acuerdo, no puede menos que
verse claramente, sin hesitación alguna, que en él aparece en forma expresa la intención
contractual especificada en el título de celebrar una promesa de venta, e igualmente el
consentimiento expreso de que es este el contrato convenido, en el cual se precisaron las
calidades de las partes como promitentes vendedor y comprador, así como el objeto del
mismo: prometiendo el uno vender y el otro comprar el derecho de dominio sobre un bien.

Pero adicionalmente, en dicho negocio se precisaron los elementos esenciales del contrato
prometido, el de venta, esto es, la cosa (predio Campoalegre) y el precio ($5’500.000,oo) -
art. 1857 C.C.-, identificándose aquel por su nombre, “paraje o localidad” y linderos, según
lo reclama el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, cumpliendo además con el requisito de
indicar cómo se “adquirió” por el promitente vendedor, según lo reclama el artículo 32 del
mencionado estatuto notarial, quedando así determinado “de tal suerte el contrato
(prometido), que para perfeccionarlo” sólo faltaba la respectiva formalidad (nral. 4 art. 89
ley 153 de 1887, e inc. 2º art. 1857 C.C.), lo que devela, sin lugar a dudas, que el negocio
celebrado o, si se prefiere, el tipo contractual pertinente, fue el de promesa de compraventa.

Más aún, como para que no quedara duda, en él se contemplaron condiciones anticipadas
como la forma en que habría de pagarse del precio, la mención a la obligación de
saneamiento que tiene el vendedor (art. 1880 C.C.) y la alusión al incumplimiento de "esta
promesa de venta" como causa del pago de una cláusula penal.

C. Ciertamente en ese documento también se consignó la obligación del promitente

vendedor, de tramitar la resolución de adjudicación del inmueble “en favor del promitente
comprador", la cual debía entregar a éste debidamente registrada “para la cancelación del
saldo del valor de la negociación” (cláusulas segunda y tercera, fl. 6, cdno. 1); pero aún en
este caso las partes precisaron que se trataba de la "adjudicación del inmueble prometido
en venta" (Se subraya).

Lo anterior pone de presente, entonces, que el precitado documento igualmente recogió un

acuerdo de voluntades en virtud del cual un contratante debía adelantar la tramitación de
una adjudicación en favor del otro, sin que esta cláusula tenga el alcance y menos la
virtualidad de provocar la migración del contrato hacia otra tipología negocial, alterando de
paso el objeto de la obligación de hacer que es inmanente a toda promesa de negocio
jurídico: celebrar el contrato prometido, mutación que el intérprete no puede hacer
antojadiza o ligeramente, sin contrariar el consentimiento y, de paso, erosionar la autonomía
privada. Es así como analizada la cláusula en cuestión en el contexto del negocio jurídico
celebrado, “dándosele … el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”, según
plausible criterio de interpretación que establece el artículo 1622 del Código Civil, surge
como un pacto agregado o adicionado a la promesa de compraventa, porque en vez de
desvirtuarla, la presupone y también la reafirma, al señalar en favor de quién debía
procurarse la adjudicación: del promitente comprador.

En efecto, en la estipulación mencionada, expresamente se refiere que es el "promitente

vendedor" quien se obliga para con aquel, a hacer que se le adjudique a éste el "bien
prometido en venta", lo que pone de presente que las partes acordaron dos caminos
distintos, pero no excluyentes, para que el señor Sánchez adquiriera un título de propiedad
sobre el bien materia del contrato: el primero, la celebración de una compraventa, negocio
que se prometieron; el segundo, la adjudicación del predio por parte del Incora, cuyos
trámites se comprometió a adelantar el señor Llanes. Pero de ese acuerdo bifronte, ni de
las expresiones utilizadas, ni del contenido general del contrato, puede colegirse que la
cláusula en cuestión infirmó la promesa de venta mencionada -con la cual no se contradice-
, pues mientras esta tiene como propósito la celebración de una venta para que, en virtud
de ella y a la tradición posterior, el promitente comprador y adquirente pueda adquirir la
propiedad, por la gracia de aquel se pretendió, previo cumplimiento de otra obligación de
hacer (gestión de una actuación administrativa) del promitente vendedor, que el mismo
promitente comprador se hiciera dueño, pero mediante la correspondiente adjudicación en
su favor por parte del Estado. Luego ambos acuerdos coexisten, revelando dos maneras
como el señor Sánchez podía adquirir el dominio de la finca: el primero, a través de la
adjudicación aludida, como alternativa inmediata, y el segundo a partir de la promesa, que
desembocaría en un título traslaticio (la venta) que, a su turno, conduciría a la tradición,
interpretación ésta que se impone, dado que no aparece voluntad en contrario y es la que
mejor cuadra -para utilizar la terminología ex lege- con la naturaleza del contrato de
promesa (art. 1621 C.C.).

3. Siendo así las cosas, el yerro en que incurrió el Tribunal es paladino, lo que provocó que
indirectamente violara la ley sustancial.

A. Efectivamente, cuando el sentenciador señaló que “si bien el negocio se contrae a la

compraventa de un inmueble, no requería de acuerdo a lo pactado por tratarse de una
adjudicación del Incora, que se suscribiera escritura”, puesto que “la obligación de Manuel
Alfonso Sánchez Sierra era entregar el dinero en la forma convenida” mientras la del
promitente vendedor “Cederle los derechos al comprador, y gestionar ante el Incora para
que la resolución de adjudicación del inmueble Campo Alegre, saliera a nombre” del
promitente comprador (Se subraya, fls. 34, 35 y 36, cdno. 4), sin lugar a dudas cercenó el
contenido del documento en aquellas partes que se han transcrito y que ponen de relieve
que no solo hubo intención, sino acuerdo expreso e inequívoco de celebración de una
promesa de compraventa de inmueble –con independencia de si reúne los requisitos
formales que la ley determina para su validez-, la cual, pese a reconocerse por el juzgador,
termina infirmando bajo el pretexto de que la obligación del promitente vendedor era la de
ceder unos derechos, negando así que de dicho contrato nació una obligación de hacer -sin
perjuicio de su eventual ineficacia-, consistente en suscribir la escritura que es necesaria
para el perfeccionamiento del negocio prometido, prestación esta que, se ha señalado
insistentemente por la Sala, es propia de este tipo de negocios jurídicos (CCXLIX, pág.
1367).

Tal como quedó expuesto en párrafos precedentes, la calificación jurídica dada al tipo
contractual por las partes: contrato de promesa, es fidedigna, como quiera que se
acompasa, cabalmente, con el contenido del acuerdo negocial respectivo, al punto que
aquella no es más que el corolario obligado de éste. En este sentido, como bien lo realza el
profesor Francesco Galgano, rememorando un conocido fallo de la Corte Italiana, “La
denominación que las partes den a un instituto contractual tendrá relevancia en el
procedimiento de hermenéutica del negocio jurídico en tanto que tal denominación
corresponda con el contenido jurídico de los pactos que las partes creían manifestar…”

Cuando el ad quem concluyó que todo lo pactado en ese acuerdo fue el trámite en favor de
otro de “una adjudicación del Incora” (fl. 34, cdno. 4), cuyos derechos debía ceder el
promitente vendedor al promitente comprador (fl. 36, ib.), ciñéndose así al reducido tenor
de una de sus cláusulas, no solo supuso -ora directa, ora indirectamente- la existencia de
un negocio jurídico de cesión que, como se observó, no podía darse, sino que, además,
supuso que ese puntual acuerdo absorbió y diluyó el de promesa de venta, interpretación
contraevidente en consideración a lo que devela la intención de las partes y a lo que refleja
el escrito que contiene tales acuerdos. Luego cometió el sentenciador error evidente de
hecho que lo llevó a concluir que no existió el negocio jurídico cuya nulidad se demandó, en
contravía de lo querido y expuesto por los propios contratantes.

B. En adición a lo anterior, pasó por alto el sentenciador de segundo grado que para las
referidas partes siempre fue claro que el contrato que celebraron fue el de promesa de
compraventa. Su comportamiento procesal no deja duda al respecto, tanto así que el
demandado respondió afirmativamente el hecho segundo de la demanda en el que se
predicó por el demandante la suscripción del mencionado contrato (fls. 13 y 29, cdno. 1).
Más aún, el señor Sánchez, como promitente comprador, formuló demanda de reconvención
contra su promitente vendedor, el señor Llanes, “para que otorgue la escritura pública de
venta” (fl. 12, cdno. 2), aduciendo que esa fue la obligación contraída (hechos 4º y 5º, fl.
7, ib.), sin que el reconvenido lo hubiere negado al pronunciarse sobre dicho libelo (fl. 18,
ib.).

Siendo ello así, erró de hecho el Tribunal al dejar de apreciar tales escritos, con fundamento
en los cuales debió abrirle paso a la interpretación del contrato con fundamento, entre otros
criterios, en la aplicación práctica que de él hicieron las partes, según la regla de
hermenéutica contractual contenida en el inciso final del artículo 1622 del Código Civil, para
concluir que, en realidad, independientemente de su validez, el negocio jurídico celebrado
fue el de promesa de compraventa, como lo demostraba el documento visible a folios 5 y 6
del cuaderno principal.

C. Los yerros señalados llevaron a su vez al Tribunal a no estudiar la invalidez demandada,

pues, a su juicio, como de la promesa no surgió la obligación de suscribir una escritura de
venta, mal podía predicarse aquel fenómeno, dejando así de considerar, por causa de las
equivocaciones aludidas, la viabilidad de la pretensión de nulidad, lo que, a su turno, le
impidió dar por demostrado, estándolo, que dicho documento no solo carecía de la
indicación del "plazo o condición" y, en ese marco, de la referencia al lugar y a la notaría
donde debía otorgarse la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, como
lo reclama el numeral 3º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, dejando así de aplicar
consecuencialmente las normas sustanciales que otorgaban el derecho a que la nulidad se
declarara (Arts. 89, ib. y 2º ley 50 de 1936).

En suma, el Tribunal no tuvo como acreditada, en su real dimensión, la existencia -así fuera
viciada- del contrato de promesa de compraventa cuya nulidad se demandó, pese a obrar
en el expediente la prueba del mismo. De paso, al alterar el contenido material del
documento que recoge aquel negocio, tuvo como demostrado –de alguna manera- otro que
no fue celebrado (cesión de derechos), incurriendo así en evidente error de hecho que, por
las razones señaladas, afectó el sentido de la decisión.

En consecuencia, el cargo prospera.

4. Sin embargo, antes de proferir sentencia sustitutiva, debe la Corte decretar la pruebas
de oficio que se precisarán en la parte resolutiva, para poder pronunciarse sobre algunos
asuntos inherentes a la cuestión litigiosa y dar cumplimiento al inciso 2º del artículo 307 del
Código de Procedimiento Civil (arts. 375 y 180 ib.).

JURISPRUDENCIA RELACIONADA:
Fecha: 15/03/1965
Fecha: 15/06/1972
Fecha: 27/03/1998
Rad: CCLII, pág. 651
Rad: LXXVI, pág. 220; CLXXVI, pág. 254