SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

ID: 245824
NÚMERO DE PROCESO: 5577
NÚMERO DE PROVIDENCIA: 5577
CLASE DE ACTUACIÓN: RECURSO DE CASACIÓN
TIPO DE PROVIDENCIA: SENTENCIA
FECHA: 14/08/2000
PONENTE: CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
TEMA: CONTRATOS / CONTRATOS - interpretación del juzgador / PROMESA DE
COMPRAVENTA - interpretación / PROMESA DE COMPRAVENTA -
requisitos /CONTRATOS - coexistencia de acuerdos / INTERPRETACION
CONTRACTUAL .

FUENTE FORMAL: Código de Comercio art. 904 / Código Civil art. 1500 / Código Civil art.
1501 / Código Civil art. 1740 / Código Civil art. 1741 / Código Civil art. 1618 / Código Civil
art. 1619 / Código Civil art. 1621 / Código Civil art. 1622 / Código Civil art. 1501 / Ley 153
de 1887 art. 89 / Código Civil art. 1621

ASUNTO: 

Casación - Nulidad de contrato de promesa de compraventa.

TITULACIÓN: 

CONTRATOS / CONTRATOS - interpretación del juzgador / PROMESA DE

COMPRAVENTA - interpretación / PROMESA DE COMPRAVENTA -
requisitos / CONTRATOS - coexistencia de acuerdos / INTERPRETACION
CONTRACTUAL

CONTRATOS

Todo individuo, en el ámbito contractual y como corolario de su preciada libertad, es libre

o no de comprometerse; motivo por el cual, al participar en una determinada convención,
bien puede estructurar autónomamente, en asocio con su cocontratante, el contenido del
acuerdo (salvo que se trate de negocios por adhesión a condiciones generales), sin más
restricciones que las que imponen la ley, el orden público y las buenas costumbres. -

"…el contrato se erige -para las partes- en un prototípico instrumento de la autonomía

privada, en la medida en que, ex voluntate, deciden regular sus respectivos intereses. De
ahí que en acatamiento del axioma de la libertad contractual, rectamente entendido, no
puede el intérprete del contrato, arbitrariamente, desconocer el alcance, así como la
teleología del negocio jurídico por ellas celebrado, so pretexto de la mediación de
cláusulas ayunas de la claridad deseada, en la medida en que deben contextualizarse y,
por contera articularse, en guarda de establecer la real naturaleza de aquel y para
determinar, con apoyatura en el prenotado escrutinio, las obligaciones o derechos que los
contratantes quisieron contraer o adquirir, según las circunstancias.

Ahora bien, resulta meridiano que, en no pocos casos, el simple y escueto consentimiento
no basta para la formación de un determinado vínculo negocial, siendo necesario, además,
el cumplimiento de alguna formalidad especial que, en tal virtud, a manera de plus, lo
torna solemne -o de forma específica- (art. 1500 C.C.), de suerte que para la floración del
negocio, es indispensable que la voluntad de las partes converja y, por ende, se
exteriorice de la manera señalada por la ley -o por ellos mismos si la formalidad es de
origen convencional-, en defecto de la cual el contrato, en línea de principio, estará
condenado a la oscuridad negocial, como quiera que no podrá producir efectos en
derecho. Pero de ese defecto congénito -o si se prefiere patológico- no se puede deducir
más que la nulidad absoluta (arts. 1740 y 1741 C.C.), a menos que, "considerando el fin
perseguido por las partes" -he aquí nuevamente evidenciada en el ordenamiento patrio la
sublimación del elemento volitivo-, se juzgue que puede "producir los efectos de
un contrato diferente, del cual contenga los requisitos esenciales y formales", que
aquellas, "de haber conocido la nulidad, habrían querido celebrar" (art. 904 C. de Co.), o,
en el lenguaje empleado por el Código Civil, cuando por adolecer el negocio de una de "las
cosas que son de su esencia … degenera en otro contrato diferente" (art. 1501), hipótesis
éstas rotuladas por la ciencia jusprivatista moderna como "conversión del negocio
jurídico"."

F.F. Arts. 1500; 1501; 1740; 1741; del C. C.

Art. 904 del C. de Cio. 

CONTRATOS - interpretación del juzgador.-

En la encomiable función de intérpretes -y de suyo guardianes de la ley y de la justicia

contractual- que corresponde a los Jueces, no pueden éstos a su arbitrio, alterar la
voluntad negocial de las partes para soslayar un vicio de nulidad que afecte la convención,
cuando no aparece diáfano cuál fue el negocio jurídico y más concretamente el tipo
contractual celebrado por las partes, o cuál el sentido o extensión de una de sus cláusulas.
Si la misión del intérprete, es la de recrear la voluntad de los extremos de la relación
contractual, su laborío debe circunscribirse, únicamente, a la consecución prudente y
reflexiva del aludido logro, en orden a que su valoración, de índole reconstructiva, no
eclipse el querer de los convencionistas y no conduzca a su suplantación. No puede el
intérprete desfigurar el texto del contrato, máxime si éste recoge la voluntad de los
contratantes con fidelidad.

"…y, por ese camino, no reconocer los efectos que su declaración judicial apareja,
haciéndole narrar al contrato, por fuerza de la anunciada distorsión hermenéutica,
ciertamente lo que las partes no acordaron o desearon, señalando unas obligaciones que
ellas no quisieron asumir y, por contera, no asumieron, o avalando un efecto que no fue el
deseado.
No en vano, como bien lo ha recordado esta Corporación, "el contrato es un concierto de
voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones
deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como
partes autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad,
se sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes,
haciendo producir a la convención efectos que éstas acaso no sospecharon""

"…la intención de los contratantes prevalece sobre el texto (art. 1618 C.C.); que los
términos de un contrato no pueden desligarse de la materia contratada (art. 1619 ib.);
que si no aparece acreditada una voluntad contraria, "deberá estarse a la interpretación
que mejor cuadre con la naturaleza del contrato" (art. 1621 ib.), cuyas cláusulas, además,
deben contextualizarse para conocer su verdadero sentido (art. 1622 ib.), pues si "el
método indicado para la interpretación de un contrato es el que tenga en cuenta la
totalidad de su texto, de ningún modo resulta aceptable aquel que apartándose de dicha
norma pretenda hacerle producir a la convención efectos contrarios a los que de su
conjunto se concluyen" (LXXVI, pág. 220), doctrina jurisprudencial que condujo
igualmente a la Corte a resaltar "que cuando el pensamiento y el querer de quienes
concertaron un pacto quedan escritos en cláusulas claras, precisas y sin asomo de
ambigüedad, tiene que presumirse que esas estipulaciones así concebidas son el fiel
reflejo de la voluntad interna de aquellos... Los jueces tienen facultad amplia para
interpretar los contratos oscuros, pero no pueden olvidar que dicha atribución no los
autoriza, so pretexto de interpretación, a distorsionar o desnaturalizar pactos cuyo sentido
sea claro y terminante, ni menos para reducir sus efectos legales o adicionar los que le
son propios..." (CLXXVI, pág. 254)."

"…Cuán cauteloso entonces debe ser el fallador, para evitar que la intención real de los
artífices del negocio respectivo, sea fidedignamente interpretada -y de paso respetada- y
de ninguna manera mancillada, o sea, adulterada o falsificada, so capa de buscar,
equivocada y forzadamente, la supuesta intención de los que han contratado o de
identificar el tipo contractual y de fijar su hipotético alcance, sin percatarse que
procediendo de esa cuestionada manera la conculcan y, por consiguiente, a modo de
irresoluta secuela, distorsionan el acuerdo negocial, ora porque recortan su extensión, ora
porque la aumentan o, incluso, porque lo truequen…"

F.F. Arts. 1618; 1619; 1621; 1622; del C.C.

Ver: Cas. de 15 de marzo de 1965; Cas. de 15 de junio de 1972, reiterada en sentencia de
27 de marzo de 1998. CCLII, pág. 651; LXXVI, pág. 220; CLXXVI, pág. 254.

PROMESA DE COMPRAVENTA - interpretación - requisitos.-

Para establecer si entre las partes se celebró o no un contrato de promesa de

compraventa, se hace necesario verificar, en primer término, atendidas las cláusulas del
negocio, si se cumplieron los requisitos esenciales que lo tipifican (art. 1501 y 89 ley
153/1887). 

"…y, en segundo lugar, en caso de existir duda razonable o controversia al respecto,

dilucidar cuál fue -a partir de la evidencia, que no de la intuición (gnoseología jurídica) o
de la simple especulación- la intención real de los contratantes, más allá de lo que emerja
del mismo texto del documento, con mayor razón si es una cláusula en particular la que
mina el alcance de aquel…"

"…importa precisar que, examinado panorámica o contextualmente un contrato, lo que

supone auscultar, amén que articular, sus diversas cláusulas, es posible corroborar que
estas sean el fruto de diversas expresiones de voluntad consustanciales al negocio jurídico
-maestro- que celebraron (art. 1501 C.C.), o, por el contrario, ajenas -in toto- a éste, al
punto que puedan, por sí mismas, traducirse en pactos accidentales o complementarios de
aquel. Así sucede, por vía de ejemplo, de cara a una promesa de contrato de
compraventa, con las cláusulas que recogen acuerdos que no son de su esencia, como
acontece con los pactos sobre pagos y entregas anticipadas del precio y de la cosa
prometida en venta -cuya accidentalidad es evidente-, o con aquellas otras en virtud de
las cuales el promitente vendedor se obliga a adquirir el bien -como por ejemplo mediante
adjudicación, previo adelantamiento del trámite administrativo correspondiente-, acuerdos
que, de ninguna manera, pueden interpretarse en el sentido de desnaturalizar el negocio
jurídico, máxime si no son inherentes a él, o son accesorios."

F.F. Art. 1501 del C.C.;

Art. 89 Ley 153 de 1887.

CONTRATOS - coexistencia de acuerdos.-

Pueden coexistir en un mismo negocio jurídico, los acuerdos de promesa de compraventa

y de adjudicación de un predio por parte del Incora, sin que los mismos sean excluyentes.

"En efecto, en la estipulación mencionada, expresamente se refiere que es el "promitente

vendedor" quien se obliga para con aquel, a hacer que se le adjudique a éste el "bien
prometido en venta", lo que pone de presente que las partes acordaron dos caminos
distintos, pero no excluyentes, para que el señor… adquiriera un título de propiedad sobre
el bien materia del contrato: el primero, la celebración de una compraventa, negocio que
se prometieron; el segundo, la adjudicación del predio por parte del Incora, cuyos trámites
se comprometió a adelantar el señor…. Pero de ese acuerdo bifronte, ni de las
expresiones utilizadas, ni del contenido general del contrato, puede colegirse que la
cláusula en cuestión infirmó la promesa de venta mencionada -con la cual no se
contradice-, pues mientras esta tiene como propósito la celebración de una venta para
que, en virtud de ella y a la tradición posterior, el promitente comprador y adquirente
pueda adquirir la propiedad, por la gracia de aquel se pretendió, previo cumplimiento de
otra obligación de hacer (gestión de una actuación administrativa) del promitente
vendedor, que el mismo promitente comprador se hiciera dueño, pero mediante la
correspondiente adjudicación en su favor por parte del Estado. Luego ambos acuerdos
coexisten, revelando dos maneras como el señor… podía adquirir el dominio de la finca: el
primero, a través de la adjudicación aludida, como alternativa inmediata, y el segundo a
partir de la promesa, que desembocaría en un título traslaticio (la venta) que, a su turno,
conduciría a la tradición, interpretación ésta que se impone, dado que no aparece
voluntad en contrario y es la que mejor cuadra -para utilizar la terminología ex lege- con
la naturaleza del contrato de promesa (art. 1621 C.C.).

F.F. Art. 1621 del C.C.

CONSIDERACIONES: 

1. Al participar en el tráfico de bienes y servicios, suelen las personas autorregular sus

intereses, en desarrollo de la autonomía privada, mediante la celebración específica de
negocios jurídicos que, de ordinario, son el fiel reflejo de la inequívoca intención -o
querer- que tienen aquellas de vincularse en una determinada operación jurídico-negocial,
disciplinada o no expresamente por la ley. El respectivo acuerdo, entonces, recoge o
traduce -las más de las veces- el genuino propósito de los contratantes, quienes lo ciñen a
las formalidades que convencional o legalmente se imponen, lo que explica que sus
cláusulas, que el entramado contractual propiamente dicho, impere entre ellas y que, en
caso de duda, extra muros, deba el hermenéuta atenerse más a la intención de aquellos
que al tenor literal de tales estipulaciones (arts. 1602 y 1618 del C.C.).

En este último sentido, como antaño se acotó en el Derecho Romano Clásico y también en
el Justinianeo, “En los contratos se debe atender más bien a la verdad de la cosa que a la
escritura” (In contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet), criterio éste
igualmente vigente en el Derecho Medieval, a la par que en el Derecho Francés histórico,
de suerte que R.J. Pothier, con gran precisión, otrora puntualizó respecto de la primera
regla de interpretación negocial -objeto de exégesis-, que “Débese buscar en las
convenciones cuál ha sido la común intención de las partes contratantes, mejor que no el
sentido gramatical de los términos” , somera excursión histórica que evidencia la génesis
de los artículos 1156, 1560 y 1618 de los Códigos Civiles de Francia, Chile y Colombia,
respectivamente, en este tópico muy afines, a la par que íntimamente ligados.

En este orden de ideas, importa reconocer que todo individuo, en el ámbito contractual y
como corolario de su preciada libertad, es libre o no de comprometerse, motivo por el
cual, al participar en una determinada convención, bien puede estructurar
autónomamente, en asocio con su cocontratante o cocontratantes, el contenido del
acuerdo -salvo que se trate de negocios por adhesión a condiciones generales-, sin más
restricciones -por regla- que las que imponen la ley, el orden público y las buenas
costumbres. Bajo este entendimiento, el contrato se erige -para las partes- en un
prototípico instrumento de la autonomía privada, en la medida en que, ex voluntate,
deciden regular sus respectivos intereses. De ahí que en acatamiento del axioma de la
libertad contractual, rectamente entendido, no puede el intérprete del contrato,
arbitrariamente, desconocer el alcance, así como la teleología del negocio jurídico por ellas
celebrado, so pretexto de la mediación de cláusulas ayunas de la claridad deseada, en la
medida en que deben contextualizarse y, por contera articularse, en guarda de establecer
la real naturaleza de aquel y para determinar, con apoyatura en el prenotado escrutinio,
las obligaciones o derechos que los contratantes quisieron contraer o adquirir, según las
circunstancias.
Ahora bien, resulta meridiano que, en no pocos casos, el simple y escueto consentimiento
no basta para la formación de un determinado vínculo negocial, siendo necesario, además,
el cumplimiento de alguna formalidad especial que, en tal virtud, a manera de plus, lo
torna solemne -o de forma específica- (art. 1500 C.C.), de suerte que para la floración del
negocio, es indispensable que la voluntad de las partes converja y, por ende, se
exteriorice de la manera señalada por la ley -o por ellos mismos si la formalidad es de
origen convencional-, en defecto de la cual el contrato, en línea de principio, estará
condenado a la oscuridad negocial, como quiera que no podrá producir efectos en
derecho. Pero de ese defecto congénito -o si se prefiere patológico- no se puede deducir
más que la nulidad absoluta (arts. 1740 y 1741 C.C.), a menos que, “considerando el fin
perseguido por las partes” -he aquí nuevamente evidenciada en el ordenamiento patrio la
sublimación del elemento volitivo-, se juzgue que puede “producir los efectos de un
contrato diferente, del cual contenga los requisitos esenciales y formales”, que aquellas,
“de haber conocido la nulidad, habrían querido celebrar” (art. 904 C. de Co.), o, en el
lenguaje empleado por el Código Civil, cuando por adolecer el negocio de una de “las
cosas que son de su esencia … degenera en otro contrato diferente” (art. 1501), hipótesis
éstas rotuladas por la ciencia jusprivatista moderna como “conversión del negocio
jurídico”.

De todo lo anterior se colige que no es posible aceptar que, en la encomiable función de

intérpretes -y de suyo guardianes de la ley y de la justicia contractual- que corresponde a
los Jueces, cuando no aparece diáfano cuál fue el negocio jurídico y más concretamente el
tipo contractual celebrado por las partes, o cuál el sentido o extensión de una de sus
cláusulas, puedan a su arbitrio, mejor aún capricho, alterar la voluntad negocial para
soslayar un vicio de nulidad que afecte la convención y, por ese camino, no reconocer los
efectos que su declaración judicial apareja, haciéndole narrar al contrato, por fuerza de la
anunciada distorsión hermenéutica, ciertamente lo que las partes no acordaron o
desearon, señalando unas obligaciones que ellas no quisieron asumir y, por contera, no
asumieron, o avalando un efecto que no fue el deseado.

No en vano, como bien lo ha recordado esta Corporación, “el contrato es un concierto de

voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones
deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como
partes autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad,
se sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes,
haciendo producir a la convención efectos que éstas acaso no sospecharon” (Cas. de 15
de marzo de 1965; 15 de junio de 1972, reiterada en sentencia de 27 de marzo de 1998.
CCLII, pág. 651).

Por eso es que la ley señaló como primer criterio en punto a la hermenéutica contractual
-siguiendo el señor Bello el referido plan desarrollado por R.J. Pothier-, que la intención de
los contratantes prevalece sobre el texto (art. 1618 C.C.); que los términos de un contrato
no pueden desligarse de la materia contratada (art. 1619 ib.); que si no aparece
acreditada una voluntad contraria, “deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre
con la naturaleza del contrato” (art. 1621 ib.), cuyas cláusulas, además, deben
contextualizarse para conocer su verdadero sentido (art. 1622 ib.), pues si “el método
indicado para la interpretación de un contrato es el que tenga en cuenta la totalidad de su
texto, de ningún modo resulta aceptable aquel que apartándose de dicha norma pretenda
hacerle producir a la convención efectos contrarios a los que de su conjunto se concluyen”
(LXXVI, pág. 220), doctrina jurisprudencial que condujo igualmente a la Corte a resaltar
“que cuando el pensamiento y el querer de quienes concertaron un pacto quedan escritos
en cláusulas claras, precisas y sin asomo de ambigüedad, tiene que presumirse que esas
estipulaciones así concebidas son el fiel reflejo de la voluntad interna de aquellos... Los
jueces tienen facultad amplia para interpretar los contratos oscuros, pero no pueden
olvidar que dicha atribución no los autoriza, so pretexto de interpretación, a distorsionar o
desnaturalizar pactos cuyo sentido sea claro y terminante, ni menos para reducir sus
efectos legales o adicionar los que le son propios..." (CLXXVI, pág. 254).

Si la misión del intérprete, por consiguiente, es la de recrear la voluntad de los extremos

de la relación contractual, su laborío debe circunscribirse, únicamente, a la consecución
prudente y reflexiva del aludido logro, en orden a que su valoración, de índole
reconstructiva, no eclipse el querer de los convencionistas , y lo que es más importante,
no conduzca a su suplantación, toda vez que ello es lo que desventuradamente hacen
algunos juzgadores, quienes enarbolando la bandera hermenéutica, terminan invadiendo
la órbita negocial, al punto de que en veces, mutatis mutandis, parecen fungir más como
contratantes que como intérpretes del contrato, esto es, como invariablemente debe tener
lugar, situados en su periferia. Cuán cauteloso entonces debe ser el fallador, para evitar
que la intención real de los artífices del negocio respectivo, sea fidedignamente
interpretada -y de paso respetada- y de ninguna manera mancillada, o sea, adulterada o
falsificada, so capa de buscar, equivocada y forzadamente, la supuesta intención de los
que han contratado o de identificar el tipo contractual y de fijar su hipotético alcance, sin
percatarse que procediendo de esa cuestionada manera la conculcan y, por consiguiente,
a modo de irresoluta secuela, distorsionan el acuerdo negocial, ora porque recortan su
extensión, ora porque la aumentan o, incluso, porque lo truequen. De ahí que so pretexto
de auscultar la voluntad de los contratantes, no puede el intérprete desfigurar el texto del
contrato, máxime si éste, justamente, la recoge con fidelidad.

En consecuencia, para establecer si entre las partes se celebró o no un determinado y

específico contrato, como ocurre aquí con el de promesa de compraventa, se hace
necesario verificar, en primer término, atendidas las cláusulas del negocio, si se
cumplieron los requisitos esenciales que lo tipifican (art. 1501 y 89 ley 153/1887) y, en
segundo lugar, en caso de existir duda razonable o controversia al respecto, dilucidar cuál
fue -a partir de la evidencia, que no de la intuición (gnoseología jurídica) o de la simple
especulación- la intención real de los contratantes, más allá de lo que emerja del mismo
texto del documento, con mayor razón si es una cláusula en particular la que mina el
alcance de aquel. “De este modo - señala el doctrinante Emilio Betti - a una interpretación
puramente gramatical y atomista que podría aislar la declaración del marco de las
circunstancias socialmente relevantes en que fue emitida y a poner la letra por encima del
espíritu, se contrapone otra interpretación que integra la declaración y la encuadra en el
completo comportamiento recíproco y en el conjunto de las circunstancias en la que se
desarrolla, esclareciendo el espíritu y el fin práctico en la conciencia de ambas partes” (Se
subraya).

Elucidado lo que antecede, importa precisar que, examinado panorámica o

contextualmente un contrato, lo que supone auscultar, amén que articular, sus diversas
cláusulas, es posible corroborar que estas sean el fruto de diversas expresiones de
voluntad consustanciales al negocio jurídico -maestro- que celebraron (art. 1501 C.C.), o,
por el contrario, ajenas -in toto- a éste, al punto que puedan, por sí mismas, traducirse en
pactos accidentales o complementarios de aquel. Así sucede, por vía de ejemplo, de cara a
una promesa de contrato de compraventa, con las cláusulas que recogen acuerdos que no
son de su esencia, como acontece con los pactos sobre pagos y entregas anticipadas del
precio y de la cosa prometida en venta -cuya accidentalidad es evidente-, o con aquellas
otras en virtud de las cuales el promitente vendedor se obliga a adquirir el bien -como por
ejemplo mediante adjudicación, previo adelantamiento del trámite administrativo
correspondiente-, acuerdos que, de ninguna manera, pueden interpretarse en el sentido
de desnaturalizar el negocio jurídico, máxime si no son inherentes a él, o son accesorios.

2. En desarrollo de lo plasmado en el numeral que antecede, necesario para el recto

entendimiento de la censura enrostrada, es menester resaltar, descendiendo al terreno de
la casación, que si en el ejercicio de esa cautelosa labor interpretativa que se ha dejado
analizada, el sentenciador desatendió -o vulneró- el contenido del contrato mismo, bien
porque supuso la existencia de un negocio que no fue el realmente convenido, ora porque
omitió considerar el que se había pactado, o porque adicionó o cercenó la existencia de un
pacto adicional, entre varios que se habían acordado, dichos errores judiciales (yerros in
iudicando), es claro, pueden servir de fundamento para un reproche por medio del
prenotado recurso extraordinario de casación, siempre que, en el marco de la vía
indirecta, se demuestre que son evidentes -o manifiestos- y trascendentes, vale decir,
contrarios a la realidad fáctica que se evidencia en el proceso, a fuer de incidentes en la
decisión adoptada.

En el caso de la sentencia impugnada, se la acusa de haber considerado que el contrato

celebrado entre el demandante y el demandado fue una cesión de derechos y no una
promesa de compraventa, imponiéndose, por ende, analizar el contenido del documento
que obra a folios 5 y 6 del cuaderno 1, en cuyos apartes pertinentes se lee lo siguiente:

A. Se intituló como "Contrato de promesa de venta de un inmueble", precisando su

encabezamiento que entre "el promitente vendedor" y "el promitente comprador", "se ha
celebrado el contrato de promesa de venta gobernado por las siguientes cláusulas".
Luego, en la cláusula primera relacionada con las obligaciones principales contraídas por
las partes y señalando - de paso - el propósito que las movió a contratar, se anotó que “El
promitente vendedor promete en venta y el promitente comprador promete comprar el
pleno derecho de dominio sobre el predio rural denominado ‘Campo Alegre’, situado en
fracción de ‘La Terraza’, de la comprensión municipal de Cimitarra”, bien que fue
determinado por sus linderos. A renglón seguido, en la cláusula segunda sobre el precio,
se habla de que "el promitente vendedor" y "el promitente comprador" acordaron como
“precio o valor del derecho de dominio del inmueble” la suma de $5500.000,oo,
detallándose los términos en que sería cancelado por el “promitente comprador”, así: La
suma de $2000.000,oo mediante cheque girado “en favor del promitente vendedor”, y el
resto del precio "al presentarse por el promitente vendedor al promitente comprador
debidamente registrada la resolución de adjudicación del inmueble prometido en venta".

Así mismo, en la cláusula tercera el “promitente vendedor” declaró cómo adquirió “el
inmueble que vende”, garantizando que ese bien “no ha sido prometido en venta ni
enajenado a ninguna otra persona”, "que lo promete en venta con todas sus anexidades,
usos, costumbres y servidumbres", y que "se compromete a adelantar por su cuenta la
pronta tramitación de la resolución de adjudicación del inmueble en referencia en favor del
Promitente Comprador para registrarla y presentarla a éste para la cancelación del saldo
del valor de la negociación”. Por último, en la cláusula cuarta, el “promitente vendedor” se
obligó al saneamiento, rematando las partes el contrato con una cláusula penal a cargo de
quien incumpla “esta promesa de venta” (Se subraya).

B. Siendo este el contenido del escrito contentivo de ese acuerdo, no puede menos que
verse claramente, sin hesitación alguna, que en él aparece en forma expresa la intención
contractual especificada en el título de celebrar una promesa de venta, e igualmente el
consentimiento expreso de que es este el contrato convenido, en el cual se precisaron las
calidades de las partes como promitentes vendedor y comprador, así como el objeto del
mismo: prometiendo el uno vender y el otro comprar el derecho de dominio sobre un
bien.

Pero adicionalmente, en dicho negocio se precisaron los elementos esenciales del contrato
prometido, el de venta, esto es, la cosa (predio Campoalegre) y el precio ($5’500.000,oo)
- art. 1857 C.C.-, identificándose aquel por su nombre, “paraje o localidad” y linderos,
según lo reclama el artículo 31 del Decreto 960 de 1970, cumpliendo además con el
requisito de indicar cómo se “adquirió” por el promitente vendedor, según lo reclama el
artículo 32 del mencionado estatuto notarial, quedando así determinado “de tal suerte el
contrato (prometido), que para perfeccionarlo” sólo faltaba la respectiva formalidad (nral.
4 art. 89 ley 153 de 1887, e inc. 2º art. 1857 C.C.), lo que devela, sin lugar a dudas, que
el negocio celebrado o, si se prefiere, el tipo contractual pertinente, fue el de promesa de
compraventa.

Más aún, como para que no quedara duda, en él se contemplaron condiciones anticipadas
como la forma en que habría de pagarse del precio, la mención a la obligación de
saneamiento que tiene el vendedor (art. 1880 C.C.) y la alusión al incumplimiento de "esta
promesa de venta" como causa del pago de una cláusula penal.

C. Ciertamente en ese documento también se consignó la obligación del promitente

vendedor, de tramitar la resolución de adjudicación del inmueble “en favor del promitente
comprador", la cual debía entregar a éste debidamente registrada “para la cancelación del
saldo del valor de la negociación” (cláusulas segunda y tercera, fl. 6, cdno. 1); pero aún
en este caso las partes precisaron que se trataba de la "adjudicación del inmueble
prometido en venta" (Se subraya).

Lo anterior pone de presente, entonces, que el precitado documento igualmente recogió

un acuerdo de voluntades en virtud del cual un contratante debía adelantar la tramitación
de una adjudicación en favor del otro, sin que esta cláusula tenga el alcance y menos la
virtualidad de provocar la migración del contrato hacia otra tipología negocial, alterando
de paso el objeto de la obligación de hacer que es inmanente a toda promesa de negocio
jurídico: celebrar el contrato prometido, mutación que el intérprete no puede hacer
antojadiza o ligeramente, sin contrariar el consentimiento y, de paso, erosionar la
autonomía privada. Es así como analizada la cláusula en cuestión en el contexto del
negocio jurídico celebrado, “dándosele … el sentido que mejor convenga al contrato en su
totalidad”, según plausible criterio de interpretación que establece el artículo 1622 del
Código Civil, surge como un pacto agregado o adicionado a la promesa de compraventa,
porque en vez de desvirtuarla, la presupone y también la reafirma, al señalar en favor de
quién debía procurarse la adjudicación: del promitente comprador.

En efecto, en la estipulación mencionada, expresamente se refiere que es el "promitente

vendedor" quien se obliga para con aquel, a hacer que se le adjudique a éste el "bien
prometido en venta", lo que pone de presente que las partes acordaron dos caminos
distintos, pero no excluyentes, para que el señor Sánchez adquiriera un título de
propiedad sobre el bien materia del contrato: el primero, la celebración de una
compraventa, negocio que se prometieron; el segundo, la adjudicación del predio por
parte del Incora, cuyos trámites se comprometió a adelantar el señor Llanes. Pero de ese
acuerdo bifronte, ni de las expresiones utilizadas, ni del contenido general del contrato,
puede colegirse que la cláusula en cuestión infirmó la promesa de venta mencionada -con
la cual no se contradice-, pues mientras esta tiene como propósito la celebración de una
venta para que, en virtud de ella y a la tradición posterior, el promitente comprador y
adquirente pueda adquirir la propiedad, por la gracia de aquel se pretendió, previo
cumplimiento de otra obligación de hacer (gestión de una actuación administrativa) del
promitente vendedor, que el mismo promitente comprador se hiciera dueño, pero
mediante la correspondiente adjudicación en su favor por parte del Estado. Luego ambos
acuerdos coexisten, revelando dos maneras como el señor Sánchez podía adquirir el
dominio de la finca: el primero, a través de la adjudicación aludida, como alternativa
inmediata, y el segundo a partir de la promesa, que desembocaría en un título traslaticio
(la venta) que, a su turno, conduciría a la tradición, interpretación ésta que se impone,
dado que no aparece voluntad en contrario y es la que mejor cuadra -para utilizar la
terminología ex lege- con la naturaleza del contrato de promesa (art. 1621 C.C.).

3. Siendo así las cosas, el yerro en que incurrió el Tribunal es paladino, lo que provocó
que indirectamente violara la ley sustancial.

A. Efectivamente, cuando el sentenciador señaló que “si bien el negocio se contrae a la

compraventa de un inmueble, no requería de acuerdo a lo pactado por tratarse de una
adjudicación del Incora, que se suscribiera escritura”, puesto que “la obligación de Manuel
Alfonso Sánchez Sierra era entregar el dinero en la forma convenida” mientras la del
promitente vendedor “Cederle los derechos al comprador, y gestionar ante el Incora para
que la resolución de adjudicación del inmueble Campo Alegre, saliera a nombre” del
promitente comprador (Se subraya, fls. 34, 35 y 36, cdno. 4), sin lugar a dudas cercenó el
contenido del documento en aquellas partes que se han transcrito y que ponen de relieve
que no solo hubo intención, sino acuerdo expreso e inequívoco de celebración de una
promesa de compraventa de inmueble –con independencia de si reúne los requisitos
formales que la ley determina para su validez-, la cual, pese a reconocerse por el
juzgador, termina infirmando bajo el pretexto de que la obligación del promitente
vendedor era la de ceder unos derechos, negando así que de dicho contrato nació una
obligación de hacer -sin perjuicio de su eventual ineficacia-, consistente en suscribir la
escritura que es necesaria para el perfeccionamiento del negocio prometido, prestación
esta que, se ha señalado insistentemente por la Sala, es propia de este tipo de negocios
jurídicos (CCXLIX, pág. 1367).

Tal como quedó expuesto en párrafos precedentes, la calificación jurídica dada al tipo
contractual por las partes: contrato de promesa, es fidedigna, como quiera que se
acompasa, cabalmente, con el contenido del acuerdo negocial respectivo, al punto que
aquella no es más que el corolario obligado de éste. En este sentido, como bien lo realza
el profesor Francesco Galgano, rememorando un conocido fallo de la Corte Italiana, “La
denominación que las partes den a un instituto contractual tendrá relevancia en el
procedimiento de hermenéutica del negocio jurídico en tanto que tal denominación
corresponda con el contenido jurídico de los pactos que las partes creían manifestar…”

Cuando el ad quem concluyó que todo lo pactado en ese acuerdo fue el trámite en favor
de otro de “una adjudicación del Incora” (fl. 34, cdno. 4), cuyos derechos debía ceder el
promitente vendedor al promitente comprador (fl. 36, ib.), ciñéndose así al reducido tenor
de una de sus cláusulas, no solo supuso -ora directa, ora indirectamente- la existencia de
un negocio jurídico de cesión que, como se observó, no podía darse, sino que, además,
supuso que ese puntual acuerdo absorbió y diluyó el de promesa de venta, interpretación
contraevidente en consideración a lo que devela la intención de las partes y a lo que
refleja el escrito que contiene tales acuerdos. Luego cometió el sentenciador error
evidente de hecho que lo llevó a concluir que no existió el negocio jurídico cuya nulidad se
demandó, en contravía de lo querido y expuesto por los propios contratantes.

B. En adición a lo anterior, pasó por alto el sentenciador de segundo grado que para las
referidas partes siempre fue claro que el contrato que celebraron fue el de promesa de
compraventa. Su comportamiento procesal no deja duda al respecto, tanto así que el
demandado respondió afirmativamente el hecho segundo de la demanda en el que se
predicó por el demandante la suscripción del mencionado contrato (fls. 13 y 29, cdno. 1).
Más aún, el señor Sánchez, como promitente comprador, formuló demanda de
reconvención contra su promitente vendedor, el señor Llanes, “para que otorgue la
escritura pública de venta” (fl. 12, cdno. 2), aduciendo que esa fue la obligación contraída
(hechos 4º y 5º, fl. 7, ib.), sin que el reconvenido lo hubiere negado al pronunciarse sobre
dicho libelo (fl. 18, ib.).
Siendo ello así, erró de hecho el Tribunal al dejar de apreciar tales escritos, con
fundamento en los cuales debió abrirle paso a la interpretación del contrato con
fundamento, entre otros criterios, en la aplicación práctica que de él hicieron las partes,
según la regla de hermenéutica contractual contenida en el inciso final del artículo 1622
del Código Civil, para concluir que, en realidad, independientemente de su validez, el
negocio jurídico celebrado fue el de promesa de compraventa, como lo demostraba el
documento visible a folios 5 y 6 del cuaderno principal.

C. Los yerros señalados llevaron a su vez al Tribunal a no estudiar la invalidez demandada,

pues, a su juicio, como de la promesa no surgió la obligación de suscribir una escritura de
venta, mal podía predicarse aquel fenómeno, dejando así de considerar, por causa de las
equivocaciones aludidas, la viabilidad de la pretensión de nulidad, lo que, a su turno, le
impidió dar por demostrado, estándolo, que dicho documento no solo carecía de la
indicación del "plazo o condición" y, en ese marco, de la referencia al lugar y a la notaría
donde debía otorgarse la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, como
lo reclama el numeral 3º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, dejando así de aplicar
consecuencialmente las normas sustanciales que otorgaban el derecho a que la nulidad se
declarara (Arts. 89, ib. y 2º ley 50 de 1936).

En suma, el Tribunal no tuvo como acreditada, en su real dimensión, la existencia -así

fuera viciada- del contrato de promesa de compraventa cuya nulidad se demandó, pese a
obrar en el expediente la prueba del mismo. De paso, al alterar el contenido material del
documento que recoge aquel negocio, tuvo como demostrado –de alguna manera- otro
que no fue celebrado (cesión de derechos), incurriendo así en evidente error de hecho
que, por las razones señaladas, afectó el sentido de la decisión.

En consecuencia, el cargo prospera.

4. Sin embargo, antes de proferir sentencia sustitutiva, debe la Corte decretar la pruebas
de oficio que se precisarán en la parte resolutiva, para poder pronunciarse sobre algunos
asuntos inherentes a la cuestión litigiosa y dar cumplimiento al inciso 2º del artículo 307
del Código de Procedimiento Civil (arts. 375 y 180 ib.).

JURISPRUDENCIA RELACIONADA: 
Fecha: 15/03/1965
Fecha: 15/06/1972
Fecha: 27/03/1998
Rad: CCLII, pág. 651
Rad: LXXVI, pág. 220; CLXXVI, pág. 254