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Puerto Cabello, 19 de febrero de 2016.-

Ciudadanos:
METALÚRGICA CARONOCO, S.A.
Presente.-

A fin de dar cumplimiento a solicitud respecto a la VALUACIÓN DE UN (01) INMUEBLE

(TERRENO CERCADO) de su propiedad, ubicado en la Calle B, Sector D, del Conglomerado
Industrial Santa Rosa, en Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, Municipio Autónomo Puerto
Cabello, Estado Carabobo, Parcelas N° D-3 y N° D-4. Cumplo con enviar anexo el AVALÚO
INMOBILIARIO del mismo con fines de CONOCIMIENTO DEL VALOR REFERENCIAL DE
MERCADO para futura transacción comercial. El AVALÚO del inmueble resultó ser para la
fecha 19 de febrero de 2016 de:

CIENTO TRES MILLONES TRESCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CON 00/100

BOLÍVARES (103.303.500,00)

En consecuencia, espero haber correspondido a la solicitud sobre la valuación mencionada,

dejando a ustedes, los trámites consiguientes con respecto al destino del Informe de Avalúo.

Sin más a que referirme sobre el particular, me despido,

Atentamente;

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido

C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930
C.I. N°: V-5.443.154 SUDEBAN Nº: P-654

Recibí Conforme:------------------------
Anexo: Lo indicado

JLRG/jlrg.-
10/06/2015.-
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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Yo, JOSÉ LUIS RAMÍREZ GARRIDO, Venezolano, casado, mayor de edad, titular de la
Cédula de Identidad Nº 5.443.154, Ingeniero Civil, Magíster en Gerencia de la Construcción,
inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 40.119, miembro asociado de la
Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) con el Nº 930, e inscrito en la
Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) bajo el Nº P-654, por medio del presente informe
certifico:

1. Que el Avalúo obtenido en el Inmueble constituido por un TERRENO CERCADO, ubicado

en la Calle B, Sector D, en Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Autónomo
Puerto Cabello, Estado Carabobo, Parcelas N° D-3 y N° D-4, encomendado por el Ing. Bruno
Tosello Latini, y cuya realización se circunscribe al 19 de febrero de 2016, es producto de
métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que
haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar
en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados métodos.

2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier
posible operación comercial; ni me liga con el propietario lazos familiares de ninguna otra
índole.

3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter de profesional

avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

4. Que no se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

5. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del
avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que
pueda influir en el resultado de este avalúo.

6. Declaro que ejerzo la profesión de Ingeniero en forma libre.

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido

C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930
C.I. N°: V-5.443.154 SUDEBAN Nº: P-654
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ÍNDICE

Páginas
I.- RESUMEN 04

II.- INTRODUCCIÓN 05

III.- FACTORES DE LOCALIZACIÓN 06

3.1. Descripción del Inmueble 06

3.2. Ubicación del Inmueble 06
3.3. Servicios Públicos en la Zona 06
3.4. Zonificación 07

IV.- CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 08

4.1. Terreno 08
4.2. Tradición Legal 08
4.3. Linderos del Terreno 08
4.4. Áreas de las Construcciones 08
4.5. Croquis de Situación del Inmueble 09
4.6. Croquis de Ubicación del Inmueble 10

V.- METODOLOGÍA AVALUATORIA 11

5.1. Conceptos Generales 11

VI.- MÉTODOS PARA EL AVALÚO 14

6.1. Terreno 14
6.1.1. Método de Mercado 14
6.2. Construcciones 14

VII.- AVALÚO 14

7.1. Terreno (Matriz de Ajuste) 15

7.2. Valor de Mercado del Terreno 16
7.3. Matriz de Ajuste 18
7.4. Análisis Estadístico 20
7.5. Valor del Terreno 21

VIII.-CONCLUSIÓN 24

IX.- FUENTES DE INFORMACIÓN 25

X.- ANEXOS (Fotografías y Documentos) 26

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I. RESUMEN

PRESENTADO A : ING. BRUNO TOSELLO L. e ING. UMBERTO TOSELLO L.

PROPIETARIO : METALÚRGICA CARONOCO, S.A.

ORDENADO POR : ING. BRUNO TOSELLO LATINI

OBJETO DEL AVALÚO : Suministrar una Referencia sobre el Valor Actual de Mercado
de un inmueble formado por un TERRENO CERCADO, a fin
de ser utilizado como apoyo para futura transacción comercial.

UBICACIÓN : Calle B, Sector D, del Conglomerado Industrial Santa Rosa, en

Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, Municipio Autónomo
Puerto Cabello, Estado Carabobo, Parcelas N° D-3 y N° D-4.

RESUMEN DEL AVALÚO PARA EL 10/06/2015:

VALOR DEL TERRENO Bs. 103.303.500,00

VALOR TOTAL REFERENCIAL DEL INMUEBLE Bs. 103.303.500,00

ELABORADO POR: José Luis Ramírez Garrido

Ingeniero Civil, C.I.V.: 40.119
SOITAVE Nº 930
SUDEBAN Nº P-654

FECHA REALIZACIÓN DE AVALÚO: 19 de febrero de 2016

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II. INTRODUCCIÓN

A solicitud del ciudadano; Ing° Bruno Tosello Latini, se procedió a realizar el AVALÚO de
un (01) Inmueble propiedad de la Sociedad Mercantil METALÚRGICA CARONOCO, S.A.,
según documentos protocolizados en las Oficina Oficina de Registro Público del Municipio
Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo el N° 2011.103, Asiento Registral 1, Matricula N°
310.7.7.4.575, Folio real 2011 y N° 2011.104, Asiento Registral 1, Matricula N° 310.7.7.4.576,
Folio real 2011, ambos de fecha 10/01/2011, formado por un TERRENO CERCADO, ubicado
en la Calle B, Sector D, del Conglomerado Industrial Santa Rosa, en Jurisdicción de la
Parroquia Goaigoaza del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, parcelas N°
D-3 y N° D-4.

El municipio Autónomo Puerto Cabello presenta condiciones especiales para la ubicación de

industrias, la importancia y ventajas de Aeropuerto y Puerto Marítimo, las vías de comunicación
con los mercados de consumo y suministro de materia prima, su ubicación geográfica con
relación a las principales ciudades de la República y la facilidad de la mano de obra le
proporcionan cualidades de ciudad próspera.

En particular, la Parroquia Goaigoaza, aparte de ser una de las más grandes, es una de las
más importantes que conforman al Municipio Autónomo Puerto Cabello, especialmente, el
Conglomerado Industrial Santa Rosa, donde se encuentra el terreno, es para; Desarrollos
Industriales Existentes en Lotes Aislados (IE-2), en la misma se localizan importantes
industrias así como una ubicación estratégica desde todo punto de vista por su cercanía al
Aeropuerto y Puerto Marítimo de Puerto Cabello (BOLIPUERTOS).

Respecto al valor del inmueble se logra al determinar el precio unitario del terreno,
multiplicado por su área, tomando en cuenta su área según documentos y mediciones. Para lo
primero se adoptará la metodología valuatoria conocida como el Método de aproximación AL
MERCADO, el cual consiste en determinar el mejor precio el cual se espera produzca una
propiedad ofrecida en venta, bajo condiciones normales ó típicas, en un tiempo razonable. Este
enfoque de mercado se basa en derivar de las evidencias que brindan los referenciales, el Valor
de Mercado. Los referenciales utilizados fueron obtenidos en la Oficina de Registro Público del
Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo y serán actualizados a la fecha 10/06/2015.
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III. FACTORES DE LOCALIZACIÓN

3.1. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

El inmueble objeto del presente avalúo está constituido por un Terreno de 6.886,90 M2
según mediciones, de acuerdo a éstas, su frente tiene 63,02 metros y da hacía la Calle B, del
Sector D, Conglomerado Industrial Santa Rosa, Parroquia Goaigoaza, Municipio Autónomo
Puerto Cabello, Estado Carabobo, parcelas N° D-3 y N° D-4.

En su interior se encuentra construido un tinglado e igualmente se encuentra totalmente

cercado con paredes de bloques y portón metálico para el acceso. El terreno tiene forma casi
rectangular, con un nivel ligeramente superior a las calles y con buena base y sub-base, capaz
de soportar cargas de vehículos pesados. Todas estas mejoras y construcciones serán
consideras en el precio unitario del terreno, asumiendo un factor de corrección por topografía y
construcciones, en tal sentido, para la determinación del valor de mercado del inmueble el valor
de las construcciones y mejoras existentes, está implícito en el valor unitario por metro
cuadrado de terreno. Presenta características urbanas e industriales especiales para el
desarrollo de almacenes generales de depósitos, mediana industria, carga y descarga de
mercancías provenientes de la actividad portuaria y traslados de éstas. De topografía plana,
forma de polígono irregular, fácil, buena ubicación y acceso (cercana al Aeropuerto y Puerto
Marítimo), en esquina, relacionados con la actividad portuaria, servicios, y como ya se indicó;
con un área según mediciones de 6.886,90 M2.

3.2. UBICACIÓN

Se encuentra ubicado en la Calle B, Sector D, del Conglomerado Industrial Santa Rosa, en

Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo,
Parcelas N° D-3 y N° D-4.

3.3. SERVICIOS PÚLICOS EN LA ZONA

La parcela en cuestión, posee todos los servicios básicos de infraestructura urbana, al

mismo nivel de cualquier otra parcela de la ciudad de Puerto Cabello y descritos a continuación:
Acueductos, Cloacas, Alumbrado, Fuerza Eléctrica y Teléfonos; además de servicios
complementarios, tales como; Clínicas Privadas, Aseo Urbano, Hospitales, Ambulatorios,
Tecnológicos Públicos y Privados, Transporte de Pasajeros, Puerto Marítimo, Vialidades,
Distribuidores de Tránsito, Avenidas y Autopistas, Calzadas de Concreto, Aeropuerto, Puestos
de Vigilancias (FF.AA.CC.), Farmacias, Supermercados, Centros Comerciales, Vías
Secundarias de Servicios, Elevados, Cuerpo de Bomberos, entre otros.
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3.4. ZONIFICACIÓN

En el Plan Rector de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Puerto Cabello - Morón,
por disposición del Presidente de la República y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 9,
del Decreto N° 668 de fecha Julio de 1.980 y por Gaceta Oficial N° 3042 de fecha 08-11-82;
contempla esta zona donde se encuentra el inmueble objeto de avalúo como ÁREAS
INDUSTRIALES IE-2.

ÁREAS INDUSTRIALES: (IE-2)

Corresponde al núcleo industrial urbano tradicional de la ciudad de Puerto Cabello y Juan

José Mora, con una estructura definida por parcelas de diferentes rangos, ocupadas
predominantemente por almacenes de depósitos generales, talleres y transportes de carga. Se
contempla el uso industrial y en esta zona podrá desarrollarse la construcción, reconstrucción y
modificación de edificaciones destinadas a las actividades de comercio central de mayoristas y
minoristas con predominio de Depósitos y Almacenajes en General; Industria de Servicio e
Industria Pesada sin límite de empleados, tales como: talleres de reparación en general, talleres
de arte y oficio, carpintería, industrias metalúrgicas, fábrica de bebidas gaseosas, cervecerías y
productos alimenticios y de belleza, y en general cualquier tipo de industria mediana que no
produzca al exterior olores, humo o gases peligrosos.

Cabe destacar que el terreno en estudio, presenta varias alternativas de desarrollo, dado que
está cercano a sectores populares e industriales, y adyacente a la Avenida Salom y al
Aeropuerto Bartolomé Salom, motivo por el cual en el nuevo Plan de Desarrollo Local podrá ser
considerado desde el punto de vista que favorezca en mayor grado a la ciudad, en conclusión,
es un terreno único en la zona, con buenas alternativas de desarrollo total y adaptable al
progreso industrial no riesgoso y con acceso desde la Autopista "Puerto Cabello - Muelles”.

El nuevo Plan de Desarrollo Local reafirma la Zonificación como Industrias Existentes en

Lotes Aislados (IE-2), que comprenden las instalaciones industriales que se encuentran
ubicadas en lotes aislados, que no forman parte de algún parcelamiento industrial tales como:
MONACA, IMOSA (Frente al IVSS), ORION (IMOSA La Belisa) y Cementos Caribe.
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IV. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

4.1. TERRENO

Área : 6.886,90M2 (según mediciones).

Topografía : Plana con sobre nivel.
Forma : Polígono irregular
Uso : Industrial con comercio central de mayoristas y minoristas.

4.2. TRADICIÓN LEGAL

El inmueble en cuestión es adquirido por la Sociedad Mercantil METALÚRGICA

CARONOCO, S.A., mediante compra pura, simple, perfecta e irrevocable que le hiciere a la
Corporación de Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria (CORPOINDUSTRIA),
representada por su Presidente para la fecha; Dra. Amaury García Deffendini, según
documentos protocolizados en la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del
Estado Carabobo, bajo el N° 2011.103, Asiento Registral 1, Matricula N° 310.7.7.4.575, Folio
real 2011 y N° 2011.104, Asiento Registral 1, Matricula N° 310.7.7.4.576, Folio real 2011,
ambos de fecha 10/01/2011.

4.3. LINDEROS DEL TERRENO (según mediciones)

NORTE : En 135.42 m con Calle de penetración al Conglomerado Industrial Santa Rosa.

SUR : En 89.00 m con parcela N° 05 del Conglomerado Industrial Santa Rosa.

ESTE : En 73.47 m con Terreno del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).

OESTE : Su frente, en 63.02 m con la Calle "B" del Conglomerado Industrial Santa Rosa

Área del Terreno = 6.886,90 m² (Según Mediciones)

4.4. ÁREAS DE LAS CONSTRUCCIONES

Como ya se indicó, el valor de la cerca y mejoras en el terreno estará implícito en la

determinación del valor unitario de mercado del terreno
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V. METODOLOGÍA AVALUATORIA

5.1. CONCEPTOS GENERALES

5.1.1. COSTO DE REPOSICIÓN:

Se define como la cantidad de dinero
activo bajo avalúo, a los precios corrientes.
cuando el duplicado a construir presenta
constructivo y de distribución de planta.
construcción del presente informe.
requerida para construir un duplicado exacto del
Este costo suele ser castigado considerablemente
infuncionalidad notable desde el punto de vista
Esta última observación no es aplicable a la

5.1.2. COSTO HISTÓRICO:

Es el costo pagado por el activo al momento de entrar a formar parte del patrimonio de la
empresa.

5.1.3. DEPRECIACIÓN ACUMULADA:

Es la pérdida de valor del costo original, ocasionada por el deterioro físico, la

obsolescencia funcional y económica, entre otros. En la segunda parte de la ecuación del
método de costo, dicha depreciación se sustrae del costo de reposición. El deterioro o
depreciación física se evidencia por el desgaste, decaimiento, carcoma, agrietamiento,
incrustaciones o defectos estructurales. La obsolescencia funcional se debe a la mala
distribución en planta, inadecuación o sobreadecuación de las instalaciones mecánicas o
infuncionalidad debido a tamaño, estilo, edad, entre otros.

5.1.4. VALOR ACTUAL:

Es el costo de reposición depreciado, es decir, es la cantidad de dinero al cual llegaría el

activo si fuese expuesto en venta en un mercado abierto, bajo condiciones tales que ni el
comprador ni el vendedor pudieran aprovecharse de las exigencias del otro actuando ambos en
conocimiento de todos los usos y propósitos del activo para los cuales está adaptado y de las
restricciones forzosas que sobre el pudieran existir.

5.1.5. VALOR DE RESCATE:

El precio que se puede esperar por la totalidad (o sea, una casa) o una parte de la totalidad
(una instalación de plomería) por su remoción de los predios, usualmente para ser usado en
otra parte.
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5.1.6. VALOR DE MERCADO:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca
en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta
justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente con conocimiento
y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido.

5.1.7. VALOR DE LIQUIDACIÓN:

Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca
en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta
justa, en este caso el vendedor se encuentra obligado a vender y el comprador en aptitud de
aceptar, pero no obligado a comprar; tal situación se da en malos negocios, producto de
mercados insuficientes, proyectos mal estudiados y endeudamientos excesivos. Ahora, a los
fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los eventuales gastos de
ejecución de las garantías constituidas, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a
los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el
Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y
cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela
bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% para Bienes
Inmuebles Residenciales, y 7% para; Locales Comerciales, Vehículos, Construcciones y
Maquinarias Industriales.

5.1.8. FACTORES CORRECTIVOS:

Son los coeficientes multiplicativos que permiten homogeneizar cada uno de los elementos
que intervienen en la determinación de un valor tomando como base los datos o referenciales
de registro a fin de asemejarlos al bien avaluado. Los factores correctivos más comunes son:
actualización, área, ubicación, zonificación, registro, calidad, esquina, entre otros.

5.1.9. VIDA ÚTIL:

Es el período de tiempo durante el cual puede razonablemente, esperarse que el activo

vaya a cumplir con la función para la cual fue destinado. La construcción considerada en el
informe no ha cumplido con este período.

5.1.10. VIDA ÚTIL REMANENTE:

Es el período de tiempo restante, a partir de la fecha de la valuación, que puede prestar un

activo en condiciones normales de uso y mantenimiento.
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5.1.11. REVALORIZACIÓN DE ACTIVOS:

Se define como el proceso de actualización del valor de los activos de una empresa, los
cuales se consideran que están por debajo de su valor verdadero y justo. Se entiende como un
aumento en el valor de un activo sin que cambien sus condiciones físicas.

5.1.12. VALOR OFERTA:

Es el costo o niveles de precios a los cuales serán obtenidos cierta cantidad de bienes
inmuebles. Este concepto presenta posibilidades de ser aplicado en este Informe, dado el
objetivo del mismo

5.1.13. ESTADOS DE CONSERVACIÓN:

Definiciones de Estados (E)

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere

reparaciones de ningún tipo (E = 1).
 
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños
sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros (E = 2).
 
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones
simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, puertas,
ventanería, y otros (E = 3).
 
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones
importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros (E = 4).
 
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición (E = 5).

Luego, los estados de conservación (E) intermedios; 1.5, 2.5, 3.5 y 4.5, son aquellos cuyas
reparaciones se reparten proporcionalmente entre el estado superior e inferior al valor
intermedio.
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VI. MÉTODOS PARA EL AVALÚO

6.1. TERRENO

6.1.1. MÉTODO DE MERCADO:

Para determinar el Valor de Mercado del terreno objeto de esta valuación, utilizaremos los
datos de MERCADO como son las COMPRAS-VENTAS, efectuadas en la zona en los últimos
años precedentes a la fecha del avalúo (10/06/2015), esta información se encontró en el Oficina
de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Los Guayos y Guacara del Estado Carabobo;
a la misma se le aplicarán las compensaciones correspondientes, a través de la ejecución de
una Matriz de Ajuste que relacione el tiempo transcurrido desde cada operación hasta la fecha
actual, la situación, ubicación del inmueble, área, esquina, entre otras, y precio unitario de cada
referencial con respecto al terreno a avaluar.

6.2. CONSTRUCCIONES

Como ya se indicó, el valor de la cerca y mejoras en el terreno estará implícito en la

determinación del valor unitario de mercado del terreno

VII. AVALÚO
Determinaremos el avalúo del inmueble, aplicando el Método del Mercado, donde se
encontrará el valor por metro cuadrado de terreno en la zona, a través de una Matriz de Ajuste
y este valor multiplicarlo por el área total del terreno. Una vez obtenido el Valor de Mercado
del Inmueble para la fecha 19 de febrero de 2016, se determinará el Valor de Liquidación,
de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la
cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República
de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% de
descuento para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales,
Construcciones Industriales, Estacionamientos, Vehículos y Maquinarias Industriales. En
nuestro caso el Valor del Liquidación será el 93% del Valor de Mercado o Valor Actual.
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7.1. TERRENO (MATRIZ DE AJUSTE)

Lo más importante al realizar esta parte, es definir los factores correctivos a utilizar para
determinar el valor del terreno, en el presente avalúo los correctivos fijados para la
determinación de la matriz de ajuste son:

a. Corrección por tiempo (Fc. Act.) (Actualización):

Siempre ocurre que las operaciones investigadas datan de varios meses ó años por no
encontrarse transacciones para la fecha requerida, por tal motivo se actualizaron a la fecha de
interés de este avalúo. Dichas operaciones se retornaron al 10/06/2015 con la siguiente
relación,

Vf = Vi (1 + i)n
Donde,
Vf = Valor Final (Bs). Vi = Valor Inicial (Bs).
I = Tasa de Incremento Intermensual (4.00% mensual) (48.00% anual).
n = Tiempo desde el referencial a la fecha, en meses.

b. Corrección por Ubicación (Fc. Ubic.):

Aún dentro de una misma ciudad, se deberá evaluar la ubicación con respecto a los
servicios públicos, mejor ubicación comercial y/o industrial, facilidad de acceso y salida,
esquina, comodidad, entre otros, de acuerdo a la experiencia. En este caso particular se
realizará una corrección tomando en cuenta cual inmueble posee mejor ubicación en relación a
la actividad industrial y cercanía al Puerto Marítimo de Puerto Cabello con respecto a las del
avalúo, como de todos los referenciales, de modo que deberá tener mayor valor aquel o
aquellos terrenos que estén mejor localizados y con mejores servicios públicos y accesibilidad.
En este caso, el inmueble objeto de avalúo presenta una condición especial, por encima de los
referenciales por su relativa cercanía al Puerto Marítimo de Puerto Cabello.

c. Corrección por Área (Fc. Área):

Cada vez que el área del referencial dobla, el factor se corrige entre un 5% a 15% (se tomó
10%).

d. Corrección por Esquina (Fc. Esquina):

Con el uso de este factor correctivo se incrementará en un porcentaje determinado por la

experiencia, en los referenciales que no se encuentran ubicados en esquina, el referencial que
se encuentra en esquina permanecerá en iguales condiciones, es decir, no se le aplicará el
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correctivo. Este porcentaje se tomará en cuenta de manera muy especial debido a que el
terreno objeto de avalúo se encuentra ubicado en esquina y con dos frentes.

e. Factor de Corrección por Topografía (Fc. Topografía):

El terreno objeto de estudio fue sometido a movimientos de tierra, que modificaron su

topografía a fin de obtener un mejor aprovechamiento del mismo. Igualmente, existen
referenciales en las mismas condiciones topográficas del terreno objeto de avalúo, y otros, en
peor condición que éste; por tal motivo, debe aplicarse el correctivo por topografía en el cual los
referenciales en igual condición topográfica se multiplicarán por la unidad y los que están en
peor condición topográfica se incrementará su precio unitario multiplicándose por un número
superior a la unidad, y aquellos de mejor condición se castigará su precio unitario,
multiplicándose por un factor inferior a la unidad

7.2. VALOR DE MERCADO DEL TERRENO

Para la determinación del Valor del Mercado del Terreno, se recopiló información sobre las
Compras-Ventas en los últimos de terrenos con características similares o similables efectuadas
en el Municipio Puerto Cabello, en las Parroquias; Fraternidad, Democracia, Goaigoaza, Juan
José Flores, y en los Municipios Guacara y Los Guayos. Los Referenciales de Precios fueron
obtenidos en los archivos de las Oficinas de Registro Público de Puerto Cabello, Guacara y Los
Guayos, Estado Carabobo, y se encuentran relacionados en página a continuación y anexa,
denominada: REFERENCIALES TERRENO, CALLE B, CONGLOMERADO INDUSTRIAL
SANTA ROSA, PUERTO CABELLO. AT = 6.886,90M²

Con los referenciales en cuestión se procedió a realizar la Matriz de Ajuste, donde se

calcularon los factores de: actualización al 10/06/2015 (tiempo), correcciones por área, mejor
ubicación y esquina, así se determinó para cada uno el factor de ajuste definitivo, los cuales se
multiplicaron por los precios unitarios, y una vez ajustados se efectúa el respectivo análisis
estadístico.
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METODOLOGÍA Y FÓRMULAS UTILIZADAS

1. Factor de Corrección por Tiempo (F.act.)

F(act.) = (1 + i)n. i = 4,00% mensual (48,00% anual). El tiempo (n), se tomó en meses
desde la fecha de cada referencial hasta la del avalúo (10/06/2015); la tasa de capitalización
intermensual, se determinó tomando en cuenta los títulos bancarios e inmobiliarios en el
mercado reciente, tales como, las tasas anuales activas e inmobiliarias, las cuales se cotizan
actualmente en 25% - 40% (las primeras) y hasta 60% las segundas, con estos valores se
puede pensar en una tasa prudente de capitalización para terrenos de 48,00% anual.

2. Factor de Corrección por Ubicación (Ubic.)

UBICACIÓN PUNTAJE % COMPENSACIÓN F. CORRECCIÓN
Ref.: 6 - 14 e inmueble 1.00 00% (0.00) 1.00
Ref.: 4 1.10 10% (0.10) 0.90
Ref.: 1, 2 y 5 1.20 20% (0.20) 0.80
Ref.: 3 1.30 30% (0.30) 0.70

3. Factor de Corrección por Área (Fc. Área)

Cada vez que se dobla el área del referencial se corrige entre 5% y 15% (se tomó 10%).

4. Factor de Corrección por Esquina (Fc. Esquina)

Con el uso de este factor correctivo se incrementará en un porcentaje determinado por

la experiencia, en los referenciales que no se encuentran ubicados en esquina, el referencial
que se encuentra en esquina permanecerá en iguales condiciones, es decir, no se le aplicará el
correctivo. Este porcentaje se tomará en cuenta de manera muy especial debido a que el
terreno objeto de avalúo se encuentra ubicado en esquina y con dos frentes. En este caso se
tomó un factor correctivo para los inmuebles referenciales no ubicados en esquina de 1,40.

4. Factor de Corrección por Topografía y Construcción (Fc. Top.-Const.):

Este factor será considerado sobre la base de la experiencia del avaluador y se presenta a
continuación:

REFERENCIALES PUNTAJE % COMPENSACIÓN F. CORRECCIÓN

1 -0.35 135% (1.35) 2.35
2 0.00 100% (1.00) 2.00
7, 10 y 14 0.80 20% (0.20) 1.20
Resto e Inmueble 1.00 00% (0.00) 1.00
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5. Factor Ajuste (Fa) = F act. x Fc. Ubic. x Fc. Área x Fc. Esquina x Fc. Top.-Const.

ÁREA DEL TERRENO = 6.886,90 M²; FECHA DEL AVALÚO: 10/06/2015

7.4. ANÁLISIS ESTADÍSTICO

Con los catorce (14) referenciales del mercado inmobiliario, se realizó la Matriz de Ajuste,
donde se determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, ubicación, esquina
y topografía; así se determinó, para cada referencial, el factor de ajuste definitivo, que
multiplicado por cada precio unitario, actualiza y ajusta cada referencial en función del inmueble
objeto de avalúo. Ahora bien, una vez ajustados; para establecer el precio unitario del inmueble,
se procedió a utilizar la estadística descriptiva:

7.4.1. Medidas de Tendencia Central

Tamaño de la Muestra = 14
X= 13.211,25 Bs/M2
Mediana = 11.840,69 Bs/M2
Moda = No hay

7.4.2. Medidas de Dispersión:

Desviación Media = 6.057,66

Desviación Standard = 7.247,58

7.4.3. Tipo de Curva

Verificamos si la curva es simétrica:

X ± Desviación Media = 19.268,91 y 7.153,59
Del rango anterior salen cinco (05) referenciales y quedan nueve (09), lo cual representa
el 64,29% > 57,50%, por lo tanto la curva es simétrica.

Verificamos si la curva es normal:

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X ± Desviación Estándar = 20.458,83 y 5.963,67

Del rango anterior salen cuatro (04) referenciales y quedan diez (10), lo cual representa
el 71,43% > 68,27%, por lo tanto la curva es normal.

Demostrado que la curva es SIMÉTRICA y NORMAL, se procede a eliminar los dos

valores extremos, es decir; 26.531,70 Bs/M2 y 3.369,70 Bs/M2, para calcular nuevamente
la MEDIA ARITMÉTICA (X), resultando:

X = 12.921,34 Bs/M2 = 12.921,00 Bs/M2 (Término central más representativo)

7.5. VALOR DEL TERRENO

Los precios unitarios de los terrenos se mueven entre un máximo de 23.786,54 Bs/M 2 y un
mínimo de 6.113,08 Bs/M2, con un precio medio de 12.921,34 Bs/M2, y un promedio entre el
precio mínimo y máximo de 14.949,81 Bs/M2, en tal sentido, dado que el terreno en cuestión se
encuentra totalmente cercado en bloques de cemento, fundaciones, columnas, vigas de riostra
y corona, con base y sub-base preparada y compactada para cargas pesadas, así como en una
zona industrial, condiciones altamente favorable, es criterio del suscrito que el precio unitario
del terreno se mueve a la derecha de la curva normal o semisuma entre el valor máximo y
mínimo, es decir; 15.000,00 Bs/M 2, el cual será el precio unitario a tomar para el cálculo del
valor del terreno. Por lo tanto el valor del terreno es igual a la multiplicación del área del mismo
por el precio unitario arriba estimado:

VALOR = ÁREA x PRECIO UNITARIO =

VALOR = 6.886,90 M2 x 15.000,00 Bs/M2 = Bs. 103.303.500,00

VALOR = Bs. 103.303.500,00

Luego, a continuación se presentan hojas de cálculos resumen donde se estima el Valor

Actual de Mercado del Inmueble (Características y Cálculo del Avalúo):
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VIII. CONCLUSIÓN

Sobre la base de los criterios empleados, análisis y cálculos realizados, se llega a la

conclusión de que; en relación al inmueble formado por un TERRENO CERCADO, propiedad
de la Sociedad Mercantil METALÚRGICA CARONOCO, S.A., ubicado en la Calle B, Sector D,
del Conglomerado Industrial Santa Rosa, en Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, Municipio
Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, Parcelas N° D-3 y N° D-4; el Valor estimado a la
fecha 10/06/2015 sobre el mismo, es la cantidad de: CIENTO TRES MILLONES
TRESCIENTOS TRES MIL QUINIENTOS CON 00/100 BOLÍVARES (103.303.500,00)

Ahora bien, de conformidad al Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación de

riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de
la República de Venezuela bajo el número 36.433 de fecha 05 de Abril de 1998, el valor luego
de aplicar el porcentaje mínimo de descuento (establecido en un 7% para bienes inmuebles
comerciales) es igual a NOVENTA Y SEIS MILLONES SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS
CINCUENTA Y CINCO CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 96.072.255,00)

VALOR ESTIMADO (10/06/2015) Bs. 103.303.500,00

VALOR DE LIQUIDACIÓN Bs. 96.072.255,00

NOTA: El Valor de Liquidación, es el precio que toma cualquier activo en caso de alguna eventualidad
ó contingencia, a los fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los
eventuales gastos de ejecución de las garantías constituidas. Para determinarlo, se deberán
aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento
que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del
riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de:
10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Construcciones
Industriales, Estacionamientos, Vehículos y Maquinarias Industriales. Para este caso se tomó
7%.
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IX. FUENTES DE INFORMACIÓN

- Oficina de Registro Público Municipios Puerto Cabello y Guacara, Estado Carabobo

- Revista de la Sociedad de Tasadores de Venezuela.

- Documentos de Propiedad del bien avaluado.

- Mediciones personales a cinta del inmueble.

- Archivo del Catastro Municipal de la Alcaldía de Puerto Cabello.

- Oficina de Ingeniería de la Alcaldía de Puerto Cabello.

- Apuntes del Curso de Avalúos de Bienes Inmuebles Urbanos.

Avalúo realizado por:

José Luis Ramírez Garrido

Ingeniero Civil
Magister en Gerencia de la Construcción
C.I.: 5.443.154 C.I.V.: 40.119
SOITAVE Nº: 930
SUDEBAN Nº: P-654
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X. ANEXOS (Fotografías y documentos)

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FACHADA PRINCIPAL EXTERIOR (OESTE) DEL INMUEBLE, CALLE B, CONGLOMERADO INDUSTRIAL SANTA ROSA

VISTA GENERAL DEL TERRENO DE LA CALLE B, CONGLOMERADO INDUSTRIAL SANTA ROSA, N° D-3 Y N° D-4

VISTA GENERAL DEL TERRENO Y PARED, CALLE B, CONGLOMERADO INDUSTRIAL SANTA ROSA, N° D-3 Y N° D-4