Valor Tierra Sin Urbanizar MCamacaro 2017

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.
•Ingeniero Civil (ULA - 1983).

•Especialista en Avalúos de Bienes Muebles e
Inmuebles (ULA-1989).
•M.Sc. Gerencia de Construcción (UCLA- 2000).
•Profesor Universitario. FOTO
•Conferencista y Ponente en Eventos Nacionales e
Internacionales.
•Facilitador en diferentes cursos de Ingeniería de
Tasación.
•Editor, escritor y traductor de Libros
Especializados en Tasación.
•Amplia Experiencia Profesional en el campo de la
Ingeniería de Tasación y de la Ingeniería Legal.
http://www.econolatin.com/indicadores-economicos-venezuela.php
Fuente: @jesuscacique1 07/09/2017

https://www.econometrica.com.ve/indicadores


Estos son los países de América Latina
que más y menos crecerán en 2017
http://www.bbc.com/mundo/noticias-america-latina-40826035

¿Cómo Utilizar el CAPM en Venezuela?
Amcast Industries Corp: Empresa que fabrica partes metálicas para equipos
Beta Apalacanda= 0,9 Adim
Deuda (V. Mercado)= 20,8 MMUSD
Capital (V. Mercado)= 194,4 MMUSD
Tasa de ISLR= 34,5 %
Trinyty Industries Corp: Empresa que fabrica productos de metal para la industria
Beta Apalacanda= 1,05 Adim
Deuda (V. Mercado)= 466,7 MMUSD
Capital (V. Mercado)= 1276 MMUSD
Tasa de ISLR= 38,5 %
=
1+ 1−
,
= , =0,841
,
,
,
= , =0,857
,
, ,
=0,849
Fuente: Garay (2005)
Comparación de escenarios para evaluar la viabilidad de un proyecto
Tasa de descuento para un proyecto metalmecánico Tasa de descuento para un proyecto metalmecánico
La prima de riesgo en EEUU es de 6% R M -R f = 6% La prima de riesgo en EEUU es de 6% R M -R f = 6%

La tasa libre de riesgo es de 6% Rf= 6% La tasa libre de riesgo es de 6% Rf= 6%
(Letras del Tesoro de EEUU) (Letras del Tesoro de EEUU)
Inflación esperada en EEUU es de 3% πu= 3% Inflación esperada en EEUU es de 3% πu= 3%
Riesgo país en Venezuela es de 8% RP = 8% Riesgo país en Venezuela es de 29,18% RP = 29,18%
Inflación esperada en Venezuela es de 20% πv= 20% Inflación esperada en Venezuela es de 720% π v= 720%
Fuente: Garay (2005) Fuente: Garay (2005) y datos al mes de julio 2017
= − = −
= 0,06 + 0,849 ∗ 0,12 − 0,06 =0,1109 = 0,06 + 0,849 ∗ 0,12 − 0,06 =0,1109
= 11,09 % = 11,09 %
1+ = 1+ ∗ 1+ 1+ = 1+ ∗ 1+
1 + 0,1109 = 1 + ∗ 1 + 0,03 1 + 0,1109 = 1 + ∗ 1 + 0,03
= 7,85% = 7,85%
= 1+ ∗ 1+ −1 = 1+ ∗ 1+ −1
= 1,0785 ∗ 1,08 − 1 = 0,1648% = 1,0785 ∗ 1,2918 − 1 = 0,3932
= 16,48% = 39,32%
1+ = 1 + 0 , 1648 ∗ 1 + 0,20 1+ = 1 + 0 ,3932 ∗ 1 + 7,20

= 39,77% =1.042,42%
= + = −50 + = 21,54 = + = −50 + = - 41,24

, ,

https://twitter.com/jesuscasique1

http://elestimulo.com/elinteres/steve-hanke-diseno-modelo-para-dolarizar-la-economia-en-venezuela/

Déficit Habitacional en Venezuela
https://issuu.com/camaravenezolanadelaconstruccion/docs/revistacvc_10_baja

Déficit Habitacional en Venezuela

Variación del costo unitario de construcción
(Vivienda Unifamiliar - 300 m2- clase media)
1.400.000,00
1.200.000,00
1.000.000,00
CUC (Bs/m2)
800.000,00
600.000,00
400.000,00
200.000,00
0,00
oct-06
abr-07
jun-07
ago-07
sep-07
ene-07
mar-07
nov-06
Fuente: www.apvobras.com

Costo Unitario – Vivienda Unifamiliar
(Área= 96 m2- clase Baja S/A)
CUC Variación
Mes
(Bs/m2) Bi-mensual
ago-16 333.462,64 -
oct-16 452.657,12 36%
dic-16 734.870,09 62%
feb-17 882.907,82 20%
abr-17 1.763.846,97 100%
jun-17 3.380.498,69 92%

Fuente: CINPRONET

(Área= 135 m2 - Calidad Media)
CUC Variación
Mes 2
(Bs/m ) Mensual
oct-16 702.305,02 -
nov-16 822.662,75 17%
dic-16 1.147.881,52 40%
ene-17 1.156.209,91 1%
Fuente: SIRTIC SOITAVE Mar-2017
feb-17 2.280.054,98 97%
mar-17 2.432.359,35 7%

2016 2017
N° Descripción 3er. Bim. 4to. Bim. 5to. Bim. 6to. Bim. 1er. Bim. 2do. Bim. 3er. Bim. 4to. Bim.
01 Casa Construcción Sistema Tradicional Aislada 95.569,81 172.244,41 234.079,97 358.504,14 442.672,84 555.288,81 696.554,28 780.140,80
02 Casa Construcción Tradicional 99.213,65 169.189,24 243.004,86 352.145,21 459.550,86 576.460,60 723.112,17 809.885,63
03 Casa Construcción Tradicional Pareadas (LPH) 114.522,56 200.910,73 274.200,53 428.962,56 515.612,95 646.784,88 811.326,96 908.686,19
04 Casa Construcción Sistema Túnel 89.719,39 181.753,68 214.814,48 388.060,52 403.942,06 506.704,93 635.610,66 711.883,94
05 Casa Construcción Tradicional Pareadas (LPH) 125.261,38 221.278,66 300.690,90 480.721,51 582.255,78 730.381,65 916.190,74 1.026.133,63
06 Casa Construcción Sistema Túnel (LPH) 118.988,56 203.794,81 285.632,95 442.738,35 553.097,67 693.805,71 870.309,88 974.747,07
07 Casa Construcción Prefabricada 149.800,79 264.000,40 359.597,94 573.533,26 696.322,97 873.467,53 1.095.677,67 1.227.158,99
08 Casa Construcción Sistema Túnel 169.253,00 300.125,59 406.293,12 652.014,18 786.743,19 986.890,66 1.237.955,64 1.386.510,32
09 Casa Construcción Tradicional 189.831,30 333.462,64 452.657,12 734.870,09 882.907,82 1.107.519,57 1.389.272,55 1.555.985,25
10 Casa Construcción Tradicional 231.678,04 409.035,54 555.061,18 896.681,83 1.226.655,23 1.538.716,32 1.930.165,75 2.161.785,64
11 Casa Construcción Tradicional 285.013,28 490.987,88 682.843,34 1.076.336,58 1.509.046,91 1.892.948,44 2.374.514,53 2.659.456,27
12 Casa Construcción Tradicional 317.614,71 567.435,65 776.813,65 1.215.626,25 1.769.069,45 2.219.120,72 2.783.665,03 3.117.704,83
Fuente: CINPRONET, C.A.- Actualización del Tasador

Metodologías de Avalúos Inmobiliarios

¿Cuáles técnicas se emplean para tratar los datos inmobiliarios?
Tratamiento Comentarios
Homogeneización por factores y
criterios, fundamentados por estudios
Factores
previos y posterior análisis estadístico
de los resultados homogeneizados.
Tratamiento de evidencias empíricas
mediante el uso de la metodología
Científico científica que conlleve a la inducción
del modelo validado para el
comportamiento del mercado.

Muestro: esquema de recolección de datos
Bien tasable

Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)
Análisis de la muestra
Muestra inicial
Bien tasable
Muestra Validada
Validación del Muestra tratada

tratamiento Tratamiento de los datos

Técnicas para el tratamiento de datos
• Estadística descriptiva
• Regresión lineal o no lineal
• Redes neuronales artificiales
• Regresión espacial - Geoestadística
• Análisis envolvente de datos
• Simulación de escenarios
• Análisis de Multicriterio

Preguntas que necesitan Metodología aplicable
respuestas
Método Comparativo de Datos de Mercado
Método Comparativo de Costos de
Reproducción
Método de la Renta
¿Existe suficiente información de
mercado? Método Involutivo
Método Residual
Método Contributivo
( Factor de contribución y de
comercialización)
¿Existe poca información de
mercado? Método Contributivo
¿No existe información de (Modelo Mandelblatt-Camacaro)
mercado?

Situaciones sobre información del mercado inmobiliario
a) La información sobre los comparables es incompleta y
extemporánea, además los valores no reflejan la realidad del
mercado;
b) Existen casos de ausencia absoluta de información sobre
el valor de la tierra y del inmueble;
c) No existen inmuebles comparables con el mismo uso del
inmueble tasable que permitan la utilización del Método
Residual;
d) No hay condiciones económicas para desarrollar
hipotéticamente el terreno para estimar el valor del mismo a
través del Método Involutivo; y
e) No hay información sobre alquileres de terrenos ni de
inmuebles que permitan el cálculo del valor del inmueble por
el Método de la Renta.
Del concepto
El Método Contributivo está basado en el Método Evolutivo, y

parte de la contribución del valor de la tierra como un
porcentaje del valor del inmueble.
La contribución del valor de la construcción se representa por el costo
de la construcción depreciada. También se incorpora la contribución del
valor depreciado de las máquinas y equipos.
La sumatoria de las tres contribuciones multiplicado por el factor de
comercialización permite la estimación del valor inmobiliario de
mercado.

Costos Asociados a la Construcción
Vuc
Estudios Técnicos Asesoría Financiamie nto Administración, S ervicios y Ve nta s
∗ EFM ES LV PAI GL GT IF GIT IM PS DINC PV ADM Total
Vivienda Unifamiliar 2,00% 2,00% 1,00% 5,00% 7,00% 7,50% 7,50% 3,00% 2,50% 2,00% 2,50% 3,00% 15,00% 60,00%
Costos Unitarios Básicos Otras Bienhechurías (CUBOB) 1

Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE) = +
Re porte
4to. Bim.
2016 2
Reporte: 4to. Bim. 2016 CUBOB
Nomencl atura De scripción Unidad
(Bs./ Unidad)
Área Bruta CUBE
N° Edificaciones Unifamiliares 2 Calidad 2
(m ) (Bs./m ) CP Cerca Perimetral m2 13.510,00
09 Casa Construcción Tradici onal 96,00 Baja 262.517,85
BDG Bases de galpones m2 62.510,00
10 Casa Construcción Tradici onal 115,00 Media 323.231,18
PC Paviment o de Concreto m2 9.100,00
11 Casa Construcción Tradici onal 200,00 Media 399.514,01
TC Tanque de concreto m3 42.770,00 = 1− +
12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 444.376,20
[Vcn x (1- δ x Fr)+ Vme] x FC

Vcn Vi=
(1-C x FC)
Contribuc ión del Valor de la Tierra (Ct)
Tipo de Construcc ión Min Max
Vi vienda Unifamili ar - Básica 5,00 10,00

Factor de Comercializacion (FC )
V ivienda Uni famil iar - Media 10, 00 20,00 Tipo de Construcción Min Max
= 1− +
V ivi enda Unifamil iar - Alta 20, 00 40,00 Vivi enda Uni fami liar - Básica 1, 20 1,25
V ivienda Mul tifamil iar - Bási ca 15, 00 20,00 Vivienda Unifamili ar - Media 1, 25 1,35
me Fr = (1-r)
Viv ienda Multifam ili ar - Media 25, 00 30,00 Vi vienda Unifamil iar - Al ta 1, 35 1,45
Vi vienda Multi famili ar - Alta 35, 00 40,00 Vivienda Multifamil iar - Básica 1, 25 1,30
Local Comerci al 30, 00 50,00 Vi vienda Multi fami li ar - Medi a 1, 30 1,35
=
Oficina 25, 00 40,00 Vivi enda Mul tifami li ar - Alta 1, 40 1,45
Galpón Com ercial 20, 00 35,00

Local Comerci al 1, 40 1,50
,
Galpón Industri al 10, 00 20,00
Oficina 1, 35 1,45
, Hélio de
Mi xto (Comercial -Residencial ) 20, 00 30,00
Galpón Comercial 1, 30 1,45
1+
Mixto (Comercial-Industri al)
Hotel
20, 00 35,00
40, 00 50,00
Galpón Industri al
Mixto (Comerci al-Residenci al)

1, 25 1,35
1, 30 1,40
Caires
Mi xto (Comercial-Industrial ) 1, 35 1,45
Hotel 1, 50 1,60

Viviendas unifamiliares nivel medio - Valor unitario del terreno urbanizado
Precio At Ac C UC CH Fr ea vu δ FC V ut Ct
N° 2 2 2 2
(Bs.) (m ) (m ) (Bs./m ) (adim) (adim) (años) (años) (adim) (adim) (Bs./m ) (adim)
1 900.000.000,00 108,00 108,00 4.350.000,00 0,03 0,90 20 60 0,24 1,30 2.165.449,08 25,99
2 578.250.000,00 124,00 78,00 4.350.000,00 0,18 0,90 9 60 0,25 1,30 919.724,15 19,72
3 570.000.000,00 80,00 80,00 4.350.000,00 0,03 0,90 9 60 0,11 1,30 1.178.304,51 16,54
4 570.000.000,00 120,00 70,00 4.350.000,00 0,03 0,90 14 60 0,17 1,30 1.158.332,36 24,39
5 570.000.000,00 144,00 80,00 4.350.000,00 0,03 0,90 16 60 0,19 1,30 674.081,41 17,03
6 600.000.000,00 120,00 75,00 4.350.000,00 0,03 0,90 10 60 0,12 1,30 1.160.021,29 23,20
7 525.000.000,00 204,00 70,00 4.350.000,00 0,18 0,90 14 60 0,30 1,30 531.597,96 20,66
8 570.000.000,00 110,00 70,00 4.350.000,00 0,18 0,90 15 60 0,31 1,30 1.303.360,34 25,15
9 750.000.000,00 125,00 70,00 4.350.000,00 0,18 0,90 20 60 0,36 1,30 2.267.811,42 37,80
Vmin 16,54
Vmax 37,80
[ ( − ) + Vme] Prom 23,39

−
De 6,39
C=
FC CV 27,33

Contribución del Valor de la Tierra (Ct)
Tipo de Inmueble Min Max
Vivienda Unifamiliar - Básica 5,00 10,00

•Para inmuebles con ea<10 años.
Vivienda Unifamiliar - Media 10,00 20,00 •Terrenos Urbanizados.
Vivienda Unifamiliar - Alta 20,00 40,00 •Ubicación del inmueble.
Vivienda Multifamiliar - Básica 15,00 20,00
•Tipo de inmueble.
Vivienda Multifamiliar - Media 25,00 30,00
Vivienda Multifamiliar - Alta 35,00 40,00

•Restricciones Legales.
Local Comercial 30,00 50,00 •Sujeto a cambio por condiciones
Oficina 25,00 40,00 económicas y financieras del país.
Galpón Comercial 20,00 35,00
Galpón Industrial 10,00 20,00
Mixto (Comercial-Residencial) 20,00 30,00
Mixto (Comercial-Industrial) 20,00 35,00
Hotel 40,00 50,00

Costos Unitarios Básicos Edificaciones (CUBE)
Reporte: 4to. Bim. 2017
Área Bruta CUBE

N° Edificaciones Unifamiliares Calidad
(m2) (Bs./m 2)
01 Casa Construcción Sistema Tradicional Aislada 35,00 Baja 780.140,80
02 Casa Construcción Tradicional 45,00 Baja 809.885,63
03 Casa Construcción Tradicional Pareadas (LPH) 85,00 Baja s/a 908.686,19
04 Casa Construcción Sistema Túnel 45,00 Baja s/a 711.883,94
05 Casa Construcción Tradicional Pareadas (LPH) 73,00 Baja s/a 1.026.133,63
06 Casa Construcción Sistema Túnel (LPH) 108,00 Baja s/a 974.747,07
07 Casa Construcción Prefabricada 70,00 Baja s/a 1.227.158,99
08 Casa Construcción Sistema Túnel 70,00 Baja 1.386.510,32
09 Casa Construcción Tradicional 96,00 Baja 1.555.985,25
10 Casa Construcción Tradicional 115,00 Media 2.161.785,64
11 Casa Construcción Tradicional 200,00 Media 2.659.456,27
12 Casa Construcción Tradicional 387,00 Superior 3.117.704,83

Obras de Urbanismo - 143 viviendas
Inversión
Partidas de obra
(Bs.)
Deforestación liviana 715.774,62 Descripción Actividades Unifamiliar

Movimiento de tierra - corte 14.225.421,60
Movimiento de tierra - relleno 38.724.758,80 Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00%

Movimiento de Tierra - carga 26.213.682,88
Estudios Básicos Estudio de Suelo (ES) 2,00%
Vialidad- cajuela 8.672.343,75 (EB)
Levantamiento Topográfico (LT) 1,00%
Pavimento de concreto 828.690.625,00
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
5,00%
Aceras 132.704.136,60 (PAI)
Brocales 53.410.713,75
Asesorías Gastos Legales (GL) 7,00%
Cunetas 35.607.142,50 (AS)
Gastos Técnicos (GT) 7,50%
Tanque de concreto 58.190.000,00
Financiamiento Intereses Financieros (IF) 7,50%
Pared perimetral 323.842.120,00
(FIN)
Acueducto 105.000.000,00 Gastos por Inspección Técnica (GIT) 3,00%
Cloacas 295.000.000,00 Impuestos Municipales (IM) 2,50%
Electricidad 225.000.000,00
Primas de Seguro (PS) 2,00%
Área Verdes 7.187.500,00 Administración,
Servicios y Ventas Derechos de Incorporación (DINC) 2,50%
Sub-total Inversión (Bs.)= 2.153.184.219,50
(ASV)
12% IVA (Bs.)= 258.382.106,34 Publicidad y Venta (PV) 3,00%
Total Inversión (Bs.)= 2.411.566.325,84
Administración (ADM) 15,00%
Área bruta del lote de terreno (A B )= 32.025,71
Área neta residencial (A NR )= 24.316,96 Total 60,00%
Costo directo urbanismo (CD URab )= 75.300,95
Costo directo urbanismo (CD URanr )= 32.025,71
Fuente: Indeconsa/estimaciones propias

Tabla de Factores (Modelo Mandelblatt - Camacaro)
Factor de Comercializacion (FC ) Contribución del Valor de la Tierra (Ct)
Tipo de Inmueble Min Max Tipo de Inmueble Min Max

Factores en el Modelo Mandelblatt-Camacaro
Vivienda Unifamiliar - Básica 1,20 1,25 Vivienda Unifamiliar - Básica 5,00 10,00
Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar - Básica 1,25 1,35 10,00 20,00

Vivienda Unifamiliar - Media Vivienda Unifamiliar - Media
Nivel de Comercialización: Min Vivienda Unifamiliar - Alta 1,35 1,45 Vivienda Unifamiliar - Alta 20,00 40,00
Vivienda Multifamiliar - Básica 1,25 1,30 Vivienda Multifamiliar - Básica 15,00 20,00
Factor de Comercialización (F C )= 1,20
Vivienda Multifamiliar - Media 1,30 1,35 Vivienda Multifamiliar - Media 25,00 30,00
Factor de Comercialización (manual)= 0,00
Vivienda Multifamiliar - Alta 1,40 1,45 Vivienda Multifamiliar - Alta 35,00 40,00
Nivel de Contribución del Terreno: Max
Local Comercial 1,40 1,50 Local Comercial 30,00 50,00
Contribución del Terreno (C t )= 10,00
Oficina 1,35 1,45 Oficina 25,00 40,00
Contribución del Terreno (manual)= 0,00
Galpón Comercial 1,30 1,45 Galpón Comercial 20,00 35,00
Factor de Rescate (F r )= 0,90
Galpón Industrial 1,25 1,35 Galpón Industrial 10,00 20,00
Costo Unitario Básico Edificación (CUBE )= 908.686,19
Costo Asociado a la Construcción (CAS )= Mixto (Comercial-Residencial) 1,30 1,40 Mixto (Comercial-Residencial) 20,00 30,00
0,60
Vida Útil (v u )= 60,00 Mixto (Comercial-Industrial) 1,35 1,45 Mixto (Comercial-Industrial) 20,00 35,00
Hotel 1,50 1,60 Hotel 40,00 50,00

Sobre los costos totales de construcción
Costo directo urbanismo (CD UR )= 32.025,75 Bs./m2
Costo asociado urbanismo (CA UR )= 60,00

Datos sobre el desarrollo de la III Etapa Costo urbanismo (C UR )= 51.241,20
Sobre el lote de terreno Costo Total Urbanismo (CT URB )= 1.246.030.210,75 Bs.
Área bruta del lote de terreno (A B )= 32.025,71 m2 Costo directo construcción vivienda (CD CV )= 908.686,19 Bs./m2
Área neta residencial (A NR )= 24.316,96 m2 Costo asociado construcción vivienda (CA CV )= 60,00 %
Relación entre área neta y área bruta (R AN/AB )= 75,93 % Costo Construcción Vivienda (CT CV )= 1.453.897,90 Bs./m2
Sobre la vivienda modelo Costo Total Construcción Vivienda (CT CV )= 13.513.981.017,68 Bs.
Costo Total Urbanismo y Construcción (CT UV )= 14.760.011.228,43 Bs.

Número de viviendas (N V )= 143 unid.
Sobre las incidencias - área de construcción
Área de terreno promedio (A TP )= 160,00 m2
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 8.713.497,98 Bs./viv
Área construcción (A C )= 65,00 m2
Incidencia de Construcción en vivienda (I CV )= 94.503.363,76 Bs./viv
Sobre el precio de venta
Incidencia total vivienda (IT V ) = 103.216.861,74 Bs./viv
Precio de venta (P V )= 135.000.000,00 Bs.
Incidencia de urbanismo (I UR )= 134.053,82 Bs./m2
Precio Unitario de venta (P UV )= 2.076.923,08 2
Bs./m Incidencia de construcción en vivienda (I CV )= 1.453.897,90 Bs./m2
Incidencia total vivienda(IT V ) = 1.587.951,72 Bs./m2

Determinación del valor de la tierra - enfoque tradicinal

2
Área de terreno (A T )= 160,00 m
2
Área construcción (A C )= 65,00 m
2
Precio Unitario de venta (P UV )= 2.076.923,08 Bs./m
Sobre el factor de comercialización
Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar - Básica NA
Nivel de Comercialización: Max NA
Factor de Comercialización (F C )= 1,25 adim.
Sobre el valor de la tierra - enfoque directo
2
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 134.053,82 Bs./m
2
Incidencia de Construcción en vivienda (I CV )= 1.453.897,90 Bs./m
2
Incidencia total vivienda (IT V ) = 1.587.951,72 Bs./m
2
Valor unitario de la tierra (VU TB )= 29.894,61 Bs./m

Determinación del valor de la tierra - enfoque contributivo

2
2
2
Sobre el Costo de reproducción de la construcción
2
Costo directo construcción vivienda (CD CV )= 908.686,19 Bs./m
Costo asociado construcción vivienda (CA CV )= 60,00 %
Costo Total Construcción Vivienda (CT CV )= 1.453.897,90 Bs.
Sobre el factor de comercialización
Tipo de Inmueble: Vivienda Unifamiliar - Básica NA
Sobre el valor de la tierra - enfoque indirecto
Factor de contribución de la tierra urbanizada (C tu )= 10% NA
Valor de la tierra urbanizada (V TU )= 13.496.636,24 Bs./viv
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 8.713.497,98 Bs./viv
Valor de la tierra bruta (V TB )= 4.783.138,26 Bs./viv

2
Valor unitario de la tierra (VU TB )= 29.894,61 Bs./m
Factor de contribución de la tierra bruta (C tb )= 4% NA

Ofertas de viviendas unifamiliares-Sector de influencia del desarrollo
Precio Ac P. U. Inmueble At P.U.T.
Nº Urbanización 2
(Bs.) 2
(m ) (Bs./m ) 2
(m ) (Bs./m2)
1 Culiacán 75.000.000,00 98,00 765.306,12 98,00 45.918,37
2 Perla del Norte 65.000.000,00 100,00 650.000,00 165,00 23.636,36
3 Perla del Norte 75.000.000,00 150,00 500.000,00 165,00 27.272,73
4 Perla del Norte 60.000.000,00 65,00 923.076,92 165,00 21.818,18
5 Perla del Norte 75.000.000,00 65,00 1.153.846,15 165,00 27.272,73
6 Perla del Norte 75.000.000,00 65,00 1.153.846,15 165,00 27.272,73
7 Culiacán 55.000.000,00 100,00 550.000,00 180,00 18.333,33 Factor C tb 6%

8 Perla del Norte 100.000.000,00 100,00 1.000.000,00 165,00 36.363,64
9 Perla del Norte 90.000.000,00 100,00 900.000,00 165,00 32.727,27
10 Perla del Norte 90.000.000,00 65,00 1.384.615,38 165,00 32.727,27
11 Perla del Norte 55.000.000,00 100,00 550.000,00 165,00 20.000,00
12 Culiacán 55.000.000,00 100,00 550.000,00 169,00 19.526,63
13 Culiacán 115.000.000,00 140,00 821.428,57 144,00 47.916,67
Valores Mínimos 500.000,00 Bs./m2 Valores Mínimos 98,00 18.333,33

Valores Máximos 1.384.615,38 2 Valores Máximos 180,00 47.916,67
Bs./m
Promedio 838.624,56 2 Promedio 159,69 29.291,22
Bs./m
Desv. Estándar 279.822,26 Bs./m2 Desv. Estándar 20,01 9.569,04
Coef. de Variación 33,37 % Coef. de Variación 12,53 32,67
Promedio Ponderado 789.262,82 2
Bs./m

Intervalos de confianza - precios de la tierra
Ph i Ph i *
N° 2
Muestra original 2
(Bs/m ) (Bs/m )
1 45.918,37 Estadísticos Valores
2 23.636,36 Media 29.291,22 23.636,36
3 27.272,73 Desviación estándar 9.569,04 27.272,73
4 21.818,18 Coeficiente de Variación 33% 21.818,18
5 27.272,73 Desviación media 7.568,78 27.272,73
6 27.272,73 Límite Mínimo 21.722,44 27.272,73
7 18.333,33 Límite máximo 36.860,01
8 36.363,64 Muestra Saneada 36.363,64
9 32.727,27 Estadísticos Valores 32.727,27
10 32.727,27 Media 28.636,36 32.727,27
11 20.000,00 Desviación estándar 4.931,65
12 19.526,63 Coeficiente de Variación 17%
13 47.916,67 Intervalos de confianza
14 Estadísticos Valores
15 Número de datos 8
16 Grados de libertad 7
17 Nivel de confianza 80%
18 t (0,90;7) 1,41
19 Vu mín 26.169,30
20 Vu máx 31.103,43

Ofertas de terrenos en el Sector de influencia del desarrollo
Precio At P. U. Terreno
Nº Ubicación 2 2
(Bs.) (m ) (Bs./m )
1 Sector El Charro 90.000.000,00 6.732,00 13.368,98
2 Los Ágaves 55.000.000,00 2.200,00 25.000,00
3 Av. Intermariachal 40.000.000,00 4.200,00 9.523,81
4 Tapatío 27.500.000,00 1.384,00 19.869,94
5 Tequila 50.000.000,00 2.122,00 23.562,68
6 Tapatío 950.000.000,00 45.000,00 21.111,11
2
Valor Mínimo 9.523,81 Bs./m
2
Valor Máximo 25.000,00 Bs./m
2
Promedio 18.739,42 Bs./m
2
Desv. Estándar 6.051,95 Bs./m
Coef. de Variación 32,30 %
2
Promedio Ponderado 19.671,31 Bs./m

Ponderación de Resultados
V.U. P.P. V.U.P.
Método 2 2
(Bs./m ) (% ) (Bs./m )
Contributivo 30.641,40 40% 12.256,56
Oferta Base inmuebles 28.636,36 30% 8.590,91
Oferta terrenos 19.671,31 30% 5.901,39
2
Total (Bs./m ) 26.748,86

Costos Nuevos de Reproducción - Otras Bienhechurías
Cliente: Promotora Nueva Tierra Fecha:
Identificados como Lotes N° 2 y 6, forman parte del Complejo Urbanístico “Urbaniz ación Emeritense” de la ciudad de Barquisimeto, Municipio
Dirección: 21 de agosto de 2017
Iribarren, Estado Lara.
Identificación Costo Directo Costos Asociados Costos y Ajustes
CUB ET ASES FIN ASV CUF FA CUFA

N° Tipo Descripción Unidad Cantidad 2 2 2 2 2
(Bs/Unid) (Bs/m ) (Bs/m ) (Bs/m ) (Bs/m ) (Bs/m ) (adim) (Bs/Unid.)
1 OB-1 Deforestación liviana Ha 3,20 223.500,00 22.350,00 32.407,50 23.467,50 55.875,00 357.600,00 1,00 357.600,00
2 OB-2 Movimiento de tierra - corte m³ 10.942,63 1.300,00 130,00 188,50 136,50 325,00 2.080,00 1,00 2.080,00
3 OB-3 Movimiento de tierra - relleno m³ 15.806,02 2.450,00 245,00 355,25 257,25 612,50 3.920,00 1,00 3.920,00
4 OB-4 Movimiento de Tierra - carga m³ 26.748,66 980,00 98,00 142,10 102,90 245,00 1.568,00 1,00 1.568,00
5 OB-5 Vialidad- cajuela m³ 3.468,94 2.500,00 250,00 362,50 262,50 625,00 4.000,00 1,00 4.000,00
6 OB-6 Pared perimetral m² 2.984,72 108.500,00 10.850,00 15.732,50 11.392,50 27.125,00 173.600,00 1,00 173.600,00
7 OB-7 Cloacas Sg 1,00 177.000.000,00 17.700.000,00 25.665.000,00 18.585.000,00 44.250.000,00 283.200.000,00 1,00 283.200.000,00
Fue nt e: Apv. agos to 2017 y e m pre s as e s pe cializadas
CUB: Costo Unitario Básico CUF: Costo Unitario Final
ET: Estudios Técnicos FA: Factor de Ajuste
ASES: Asesoría Técnicas y Legales CUFA: Costo Unitario Final Ajustado
FIN: Financiamiento
ASV: Administración, Servicios y Ventas
Valores Actuales de Otras Bienhechurías

(Método de Ross-Heidecke)
Ítem Descripción Unidad Cantidad

CUFA VNR r Vrn Bdep VARHi
(Bs/Unid.) (Bs) (% ) (Bs) (Bs) (Bs)
1 Deforestación liviana Ha 3,20 357.600,00 1.145.239,39 10% 114.523,94 1.030.715,45 1.145.239,39
2 Movimiento de tierra - corte m³ 10.942,63 2.080,00 22.760.674,56 10% 2.276.067,46 20.484.607,10 22.760.674,56
3 Movimiento de tierra - relleno m³ 15.806,02 3.920,00 61.959.614,08 10% 6.195.961,41 55.763.652,67 61.959.614,08
4 Movimiento de Tierra - carga m³ 26.748,66 1.568,00 41.941.892,61 10% 4.194.189,26 37.747.703,35 41.941.892,61
5 Vialidad- cajuela m³ 3.468,94 4.000,00 13.875.750,00 10% 1.387.575,00 12.488.175,00 13.875.750,00
6 Pared perimetral m² 2.984,72 173.600,00 518.147.392,00 10% 51.814.739,20 466.332.652,80 518.147.392,00
7 Cloacas Sg 1,00 283.200.000,00 283.200.000,00 10% 28.320.000,00 254.880.000,00 283.200.000,00
Total Bs 943.030.562,64
Leyenda:
CUFA: Costo unitario final ajustado v u : Vida Útil

VNR: Valor de reposición nuevo e a : Edad Efectiva
r: Factor de rescate C i : Factor Heidecke (% )
Vrn: Valor de rescate DA i : Depreciación Acumulada
Bdep: Base de depreciación VARH i : Valor Actual por Ross Heidecke

Resumen de la Tasación Inmobiliaria
Lote N° 2
Área Valor Unitario Valor Actual

Descripción 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)
Lote de terreno 10.874,50 26.748,86 290.880.511,60
Bienhechurías 10.874,50 31.691,89 344.633.468,22
Total (Bs.) 635.513.979,82
Redondeado (Bs.) 635.500.000,00
Lote N° 6

Descripción 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)
Lote de terreno 18.881,71 26.748,86 505.064.275,57
Bienhechurías 18.881,71 31.691,89 598.397.094,42
Total (Bs.) 1.103.461.369,99
Redondeado (Bs.) 1.103.500.000,00

Área Bruta CUBE

N° Edificaciones No Residenciales Calidad
(m 2) (Bs./m 2)
81 Comercio Construcción Tradicional 875,00 Media 2.736.827,02
82 Comercio Construcción Tradicional 3.685,00 Media 2.617.716,30
83 Oficina Construcción Tradicional 4.260,00 Media 2.768.108,97
84 Oficina Construcción Tradicional 18 Pisos – 02 Sótanos 928,00 Media 3.409.043,87
85 Estacionamiento Estructura Construcción Tradicional 15.160,00 Baja 1.781.538,16
86 Galpón Estructura Metálica 3.685,00 Media 2.863.208,63
87 Galpón Estructura Metálica Liviana 4.260,00 Media 2.059.001,27
88 Plantel Educacional Construcción Tradicional 2.230,00 Baja 2.206.193,03
89 Hotel Construcción Tradicional 4.950,00 Media 3.523.184,61
90 Galpón o Deposito Menor – Estructura Metálica 928,00 Media 1.251.737,83

Obras de Urbanismo - 20 galpones
Inversión
Partidas de obra
(Bs.)
Deforestación liviana 715.774,62 Descripción Actividades Galpón
Movimiento de tierra - corte 14.225.421,60
Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00%
Movimiento de tierra - relleno 38.724.758,80
Movimiento de Tierra - carga 26.213.682,88 Estudios Básicos Estudio de Suelo (ES) 2,00%
(EB)
Vialidad- cajuela 8.672.343,75 Levantamiento Topográfico (LT) 1,00%
Pavimento de concreto 828.690.625,00 Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
3,00%
(PAI)
Aceras 132.704.136,60
Asesorías Gastos Legales (GL) 5,00%
Brocales 53.410.713,75
(AS)
Cunetas 35.607.142,50
Tanque de concreto 58.190.000,00 Financiamiento Intereses Financieros (IF) 7,50%

(FIN)
Pared perimetral 323.842.120,00 Gastos por Inspección Técnica (GIT) 2,00%
Acueducto 105.000.000,00
Impuestos Municipales (IM) 2,50%
Cloacas 295.000.000,00
Electricidad 225.000.000,00 Administración,
Área Verdes 7.187.500,00
(ASV)
Sub-Total Inversión (Bs.)= 2.153.184.219,50 Publicidad y Venta (PV) 3,00%
12% IVA (Bs.)= 258.382.106,34 Administración (ADM) 10,00%
Total 50,00%
Área Bruta del Lote de Terreno (A B )= 19.150,15
Área Neta Industrial (A NI )= 9.850,00
Costo Directo Urbanismo (Área bruta)= 125.929,37
Costo Directo Urbanismo (Área Neta Industrial)= 244.829,07
Fuente: APV/Indeconsa/Adecuaciones del tasador
Tipo de Inmueble: Galpón Industrial
Nivel de Comercialización: Min

Nivel de Contribución del Terreno: Max


Costo Unitario Básico Edificación (CUBE )= 1.251.737,83
Costo Asociado a la Construcción (CAS )= 0,50
Vida Útil (v u )= 50,00

Datos sobre el Desarrollo Industrial
Sobre el Lote de Terreno
Área Bruta del Lote de Terreno (A B )= 19.150,15 m2
Área Neta Industrial (A NI )= 9.850,00 m2
Relación entre Área Neta y Área Bruta (R AN/AB )= 51,44 %

Sobre los costos totales de construcción
Sobre el Galpón Modelo
2
Costo directo urbanismo (CD UR )= 165.316,13 Bs./m
Número de Galpones (N G )= 20 unid.
Costo Asociado Urbanismo (CA UR )= 50,00
Área de Terreno Promedio (A TP )= 492,50 m2/unidad
2
Área Bruta de Construcción (A BC )= 492,50 m2/unidad Costo Urbanismo (C UR )= 247.974,20 Bs./m
Sobre el Precio de Venta del Galpón Modelo Costo Total Urbanismo (CT URB )= 2.442.545.820,75 Bs.
2
Costo Directo Construcción Galpón (CD CG )= 1.251.737,83 Bs./m
Precio de venta (P V )= 1.450.000.000,00 Bs.
Costo Asociado Construcción Galpón (CA CG )= 50,00 %
Área Vendible (A V )= 490,35 m2
2
Costo Construcción Galpón (CT CG )= 1.877.606,74 Bs./m
Precio Unitario de venta (P UV )= 2.957.071,48 Bs./m2
Costo Total Construcción Galpón (CT CG )= 18.494.426.410,63 Bs.
Costo Total Urbanismo y Construcción (CT UC )= 20.936.972.231,38 Bs.
Sobre las incidencias - área de construcción
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 122.127.291,04 Bs./unid.
Incidencia de Construcción en Galpón (I CG )= 924.721.320,53 Bs./unid.
Incidencia Total Galpón (IT G ) = 1.046.848.611,57 Bs./unid.
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 2
249.061,47 Bs./m
Incidencia de Construcción en Galpón (I CG )= 2
1.885.839,34 Bs./m
2
Incidencia Total Galpón (IT G ) = 2.134.900,81 Bs./m

Determinación del Valor de la Tierra - Enfoque Tradicional
Sobre el Precio de Venta
Precio de Venta (P V )= 1.450.000.000,00 Bs.

2
Área de Terreno (A T )= 492,50 m
2
Área Construcción Vendible (A CV )= 490,35 m
2
Precio Unitario de Venta (P UV )= 2.957.071,48 Bs./m
Sobre el Factor de Comercialización
Tipo de Inmueble: Galpón Industrial NA
Nivel de Comercialización: Min NA
Sobre el Valor de la Tierra - Enfoque Directo
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 2
249.061,47 Bs./m
Incidencia de Construcción en Galpón (I CG )= 2
1.885.839,34 Bs./m
2
Incidencia Total Galpón (IT G ) = 2.134.900,81 Bs./m
Incidencia de Terreno en Galpón (I TG )= 2

230.756,37 Bs./m
2
Valor Unitario de la Tierra (V UT )= 229.749,01 Bs./m

Determinación del Valor de la Tierra - Enfoque Contributivo
Precio de Venta (P V )= 1.450.000.000,00 Bs.

2
Área de Terreno (A T )= 492,50 m
2
Área Bruta de Construcción (A BC )= 492,50 m
2
Área Construcción Vendible (A CV )= 490,35 m
2
Precio Unitario de Venta (P UV )= 2.957.071,48 Bs./m
Sobre el Costo de Reproducción de la Construcción
2
Costo Directo Construcción Galpón (CD CG )= 1.251.737,83 Bs./m
Costo Asociado Construcción Galpón (CA CG )= 50,00 %
Costo Total Construcción Galpón (CT CG )= 1.877.606,74 Bs.
Tipo de Inmueble: Galpón Industrial NA
Sobre el Valor de la Tierra - Enfoque Indirecto
Factor de Contribución de la Tierra Urbanizada (C tu )= 16% NA
Valor de la Tierra Urbanizada (V TU )= 235.278.679,47 Bs./Galpón
Incidencia de Urbanismo (I UR )= 122.127.291,04 Bs./Galpón
Valor de la Tierra Bruta (V TB )= 113.151.388,43 Bs./Galpón

2
Valor Unitario de la Tierra Bruta (VU TB )= 229.749,01 Bs./m
Factor de Contribución de la Tierra Bruta (C tb )= 8% NA

Ofertas de terrenos - Zonas Industriales
Precio At P. U. Terreno
Nº Ubicación 2 2
(Bs.) (m ) (Bs./m )
1 Zona Industrial II 260.000.000,00 5.051,00 51.474,96
2 Zona Industrial II 230.000.000,00 3.980,00 57.788,94
2
Valores Mínimos 51.474,96 Bs./m
2
Valores Máximos 57.788,94 Bs./m
2
Promedio 54.631,95 Bs./m
2
Desv. Estándar 4.464,66 Bs./m
2
Promedio Ponderado 54.257,56 Bs./m
Fuente: Tuinmueble.com/elaboración propia

Ofertas de Galpones - Zona Industrial
Precio Ac P. U. Inmueble At P.U.T.
Nº Ubicación 2 2 2 2
(Bs.) (m ) (Bs./m ) (m ) (Bs./m )
1 Complejo Acuario 3.240.000.000,00 1.280,00 2.531.250,00 1.280,00 197.527,21
2 Zona Industrial II 1.200.000.000,00 1.064,00 1.127.819,55 857,06 109.260,18
3 Zona Industrial II 4.800.000.000,00 1.300,00 3.692.307,69 2.740,00 136.704,42
4 Zona Industrial II 2.400.000.000,00 860,00 2.790.697,67 1.425,00 131.428,11
5 Zona Industrial II 5.500.000.000,00 1.065,00 5.164.319,25 857,06 500.775,82
7 Zona Industrial II 1.800.000.000,00 700,00 2.571.428,57 700,00 200.662,56

2
Valores Mínimos 1.127.819,55 Bs./m Valores Mínimos 700,00 100.367,13
2
Valores Máximos 5.538.461,54 Bs./m Valores Máximos 2.740,00 500.775,82
2
Promedio 3.125.710,58 Bs./m Promedio 1.560,12 197.961,28
2
Desv. Estándar 1.428.542,02 Bs./m Desv. Estándar 796,63 121.104,13
Coef. de Variación 45,70 % Coef. de Variación 51,06 61,18
2
Promedio Ponderado 3.175.448,98 Bs./m
Tuinmueble.com/elaboración propia

Intervalos de confianza - precios de la tierra
Ph i Ph i *
N° 2
Muestra original 2
(Bs/m ) (Bs/m )
1 197.527,21 Estadísticos Valores 197.527,21
2 109.260,18 Media 197.961,28
3 136.704,42 Desviación estándar 121.104,13 136.704,42
4 131.428,11 Coeficiente de Variación 61% 131.428,11
5 500.775,82 Desviación media 69.893,19
6 205.056,63 Límite Mínimo 128.068,09 205.056,63
7 200.662,56 Límite máximo 267.854,46 200.662,56
8 199.869,43 Muestra Saneada 199.869,43
10 Media 178.541,39
11 Desviación estándar 34.576,71
12 Coeficiente de Variación 19%
13 Intervalos de confianza
14 Estadísticos Valores
15 Número de datos 6
16 Grados de libertad 5
18 t (0,90;5) 1,48
19 Vu mín 157.707,99
20 Vu máx 199.374,80

V.U. P.P. V.U.P.
Método 2 2
(Bs./m ) (% ) (Bs./m )
Contributivo 229.741,23 50% 114.870,61
Oferta terrenos 54.257,56 10% 5.425,76
2
Total (Bs./m ) 200.046,29
Tuinmueble.com/elaboración propia

Área
CUBE
N° Tipología Bruta /NPisos Ca lida d
2 (Bs/m 2)
(m /adim)
CP-81 Comercio Construcción Tradicional 875,00 Media 2.736.827,02
CP-82 Comercio Construcción Tradicional 3.685,00 Media 2.617.716,30

Edificaciones Unifamiliares
CP-83 Oficina Construcción Tradicional 4.260,00 Media 2.768.108,97
CP-84 Oficina Construcción Tradicional 18 Pisos – 02 Sótanos 928,00 Media 3.409.043,87
CP-85 Estacionamiento Estructura Construcción Tradicional 15.160,00 Baja 1.781.538,16
CP-86 Galpón Estructura Metálica 3.685,00 Media 2.863.208,63
CP-87 Galpón Estructura Metálica Liviana 4.260,00 Media 2.059.001,27
CP-88 Plantel Educacional Construcción Tradicional 2.230,00 Baja 2.206.193,03
CP-89 Hotel Construcción Tradicional 4.950,00 Media 3.523.184,61
CP-90 Galpón o Deposito Menor – Estructura Metálica 928,00 Media 1.251.737,83
INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA Costos Asociados a la Construcción

CP-90-Galpón o depósito menor-estructura metálica Fecha: 4to Bim. 2017
Costo Asociados Descripción Galpón
Incidencia Relación P/T Ejecutado Ejecutado
Descripción 2
(Bs./m ) (% ) (%) (Bs.) Estudio de factibilidad y Mercado (EFM) 2,00%
Infraestructura 317.440,71 25,36 100,00 317.440,71 2,00%
Estudios Básicos Estudio de Suelo (ES)
Superestructura 427.218,12 34,13 100,00 427.218,12 (EB)
Levantamiento Topográfico (LT) 1,00%
Instalaciones Sanitarias 21.905,41 1,75 20,00 4.381,08 Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
3,00%
(PAI)
Instalaciones Eléctricas 49.443,64 3,95 20,00 9.888,73
Asesorías
Gastos Legales (GL) 5,00%
Cubierta de techo 124.923,44 9,98 100,00 124.923,44 (AS)
Paredes 206.536,74 16,50 100,00 206.536,74
Financiamiento
Intereses Financieros (IF) 7,50%
Revest. y Acabado Interno 8.136,30 0,65 50,00 4.068,15
(FIN)
Gastos por Inspección Técnica (GIT) 2,00%
Pavimento 6.133,52 0,49 100,00 6.133,52
Impuestos Municipales (IM) 2,50%
Herrería 35.424,18 2,83 30,00 10.627,25
Pintura 751,04 0,06 20,00 Administración,
Artefactos Sanitarios 4.005,56 0,32 0,00 0,00 (ASV)
Otros Equipos 49.819,17 3,98 0,00 0,00 Publicidad y Venta (PV) 3,00%
Total 1.251.737,83 100,00 1.111.217,74 Administración (ADM) 10,00%

Fuente: CIPRONET-Actualizados por TVC Total 50,00%

Para un Terreno contiguo- Lote N° 1

Ofertas de terrenos - Palavecino
Precio Área P. U. Inmueble
Nº Fuente de Información Ubicación Condición
(Bs) (m2) (Bs/m2)
http://articulo.tuinmueble.com.ve/MLV-493878930-
1 Los Samanes 100.000.000,00 277,00 361.010,83 Residencial
terrenos-en-venta-_JM
2 Sector La Mata 9.950.000,00 210,00 47.380,95 Residencial
3 Los Samanes 76.000.000,00 240,00 316.666,67 Residencial
4 Centro Cabudare 150.000.000,00 1.578,00 95.057,03 Comercial
5 Av. Libertador 230.000.000,00 2.543,00 90.444,36 Comercial
6 Av. Intercomunal 250.000.000,00 2.400,00 104.166,67 Comercial
7 Av. Libertador 250.000.000,00 2.000,00 125.000,00 Comercial
8 Av. Intercomunal 537.600.000,00 3.800,00 141.473,68 Comercial
9 Av. Ribereña - Agua Viva 650.000.000,00 1.130,00 575.221,24 Comercial
http://www.conlallave.com/propiedades/terreno-
10 La Piedad Norte 292.000.000,00 1.620,00 180.246,91 Residencial
en-la-piedad-norte.-1620-m2-52765335.html
Precio Mínimo 47.380,95 Bs/m2
Precio Máximo 575.221,24 Bs/m2
Promedio 203.666,83 Bs/m2
Desv. Estándar 165.033,57 Bs/m2
Promedio Ponderado 161.131,16 Bs/m2

Área
Precio P. U. Inmueble Tipo de
Nº Fuente de Información Ubicación Const.
(Bs) (Bs/m2) mercado
(m2)
1 C.C. La Estancia 115.000.000,00 51,00 2.254.901,96 Secundario
locales-en-venta-_JM
2 Av. Intercomunal 207.900.000,00 126,00 1.650.000,00 Primario
4 Centro Cabudare 300.000.000,00 67,59 4.438.526,41 Primario
5 C.C. La Mata 255.000.000,00 134,00 1.902.985,07 Primario
local-en-venta-en-av-la-mata-_JM
7 C.C. Intercomunal 365.400.000,00 126,00 2.900.000,00 Primario
8 Centro Cabudare 90.000.000,00 49,00 1.836.734,69 Secundario
9 C.C. La Ribereña 200.000.000,00 40,00 5.000.000,00 Secundario
10 La Piedad 310.000.000,00 111,00 2.792.792,79 Secundario
2
Intervalos de confianza
Valor Mínimo 1.650.000,00 Bs/m Ph i Ph i *
N° 2 Muestra original 2
Valor Máximo 6.000.000,00 Bs/m2 1
(Bs/m )
2.254.901,96 Estadísticos Valores
(Bs/m )
2.254.901,96
Promedio 3.140.094,09 Bs/m2 2 1.650.000,00 Media 2.658.318,50 1.650.000,00
3 2.625.000,00 Desviación estándar 1.443.238,40 2.625.000,00
Desv. Estándar 1.490.747,52 Bs/m2 4 4.438.526,41 Coeficiente de Variación 54%
5 1.902.985,07 Desviación media 1.109.214,48 1.902.985,07
Coef. de Variación 47,47 % 6 6.000.000,00 Límite Mínimo 1.549.104,02
Promedio Ponderado 2.728.672,09 Bs/m2 7 2.900.000,00 Límite máximo 3.767.532,99 2.900.000,00
8 1.836.734,69 Muestra Saneada 1.836.734,69
9 5.000.000,00 Estadísticos Valores
10 2.792.792,79 Media 2.361.482,70 2.792.792,79
11 1.384.615,38 Desviación estándar 638.670,51
12 3.692.307,69 Coeficiente de Variación 27% 3.692.307,69
13 2.153.846,15 Intervalos de confianza 2.153.846,15
15 1.806.258,63 Número de datos 10 1.806.258,63
16 1.222.222,22 Grados de libertad 9
18 t (0,90;9) 1,38
19 Vu mín 2.082.158,82
20 Vu máx 2.640.806,58

Obras de Urbanismo - Comercio
Área Bruta CUBE Inversión
N° Edificaciones No Residenciales Calidad Partidas de obra
(m2) (Bs./m2 ) (Bs.)
81 Comercio Construcción Tradicional 875,00 Media 2.736.827,02 Deforestación liviana 2.493.195,70
82 Comercio Construcción Tradicional 3.685,00 Media 2.617.716,30 Movimiento de tierra - corte 49.550.178,31
83 Oficina Construcción Tradicional 4.260,00 Media 2.768.108,97 Movimiento de tierra - relleno 134.886.596,50
84 Oficina Construcción Tradicional 18 Pisos – 02 Sótanos 928,00 Media 3.409.043,87 Movimiento de Tierra - carga 91.307.849,94
85 Estacionamiento Estructura Construcción Tradicional 15.160,00 Baja 1.781.538,16
Vialidad- cajuela 30.207.623,45
86 Galpón Estructura Metálica 3.685,00 Media 2.863.208,63
Pavimento de concreto 2.886.506.240,95
87 Galpón Estructura Metálica Liviana 4.260,00 Media 2.059.001,27
Aceras 462.236.819,07
88 Plantel Educacional Construcción Tradicional 2.230,00 Baja 2.206.193,03
Brocales 186.040.910,71
89 Hotel Construcción Tradicional 4.950,00 Media 3.523.184,61
Cunetas 124.027.273,81
90 Galpón o Deposito Menor – Estructura Metálica 928,00 Media 1.251.737,83
Fuente: CINPRONET, C.A.- Actualización del Tasador Tanque de concreto 202.688.184,34
Pared perimetral 1.128.011.192,91

Acueducto 365.737.400,85
Local
Descripción Actividades Cloacas 1.027.547.935,73
Comercial
Electricidad 783.723.001,83
Estudio de fa ctibilida d y Mercado (EFM) 2,00%
2,00% Área Verdes 25.035.595,89

Estudios Bá sicos Estudio de Sue lo (ES)
(EB)
Le vantamie nto Topográfico (LT) 2,00% Sub-total Inversión (Bs.)= 7.500.000.000,00
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
5,00% 12% IVA (Bs.)= 900.000.000,00
(PAI)
Asesorías Gastos Le gales (GL) 7,00%

(AS)
Gastos Té cnicos (GT) 7,50%
Área bruta del lote de terreno (A B )= 101.000,00
Financiamiento Intereses Financieros (IF) 7,50% Área neta comercial (A NC )= 27.192,31
(FIN)
Gastos por Inspección Té cnica (GIT) 5,00% Costo directo urbanismo sobre área bruta (CD URab )= 83.168,32
Impuestos Municipales (IM) 2,50% Costo directo urbanismo sobre área neta (CD URan )= 308.910,89
Primas de Seguro (PS) 2,50% Fuente:empresas promotora/estimaciones propias
Administración,
Servicios y Ventas De re chos de Incorporación (DINC) 3,50%
(ASV)
Publicidad y Venta (PV) 3,50%
Administra ción (ADM) 15,00%

Total 65,00%
Consideraciones iniciales
Área Bruta del Lote de Terreno (A BT )= 101.000,00
Aprovechamiento Comercial (A COM )= 35,00
Área Bruta Comercial (A BC )= 35.350,00
Relación Área bruta/Área vendible (R AB/AV )= 1,30
Área Neta Comercial (A NC )= 27.192,31
Tipo de Inmueble: Local Comercial

Nivel de Contribución del Terreno: Min



Consideraciones iniciales
Área Bruta del Lote de Terreno (A BT )= 101.000,00
Aprovechamiento Comercial (A COM )= 35,00
Área Bruta Comercial (A BC )= 35.350,00
Relación Área bruta/Área vendible (R AB/AV )= 1,30
Área Neta Comercial (A NC )= 27.192,31
Tipo de Inmueble: Local Comercial

Nivel de Contribución del Terreno: Min



Datos sobre el Desarrollo Comercial
Sobre el Lote de Terreno y el Área Comercial
Área Bruta del Lote de Terreno (A BT )= 101.000,00 m2

2
Área Neta Comercial (A NC )= 27.192,31 m
Relación entre Área Neta Comercial y Área Bruta Terreno (R ANC/AB )= 26,92 %
Sobre el Local Modelo
2
Área Vendible Promedio Comercio (A VPC )= 100,00 m
Relación Área Bruta /Área Vendible (R AB/AB )= 1,30 adim
Área bruta construcción (A BC )= 130,00 m2

2
Área de terreno promedio (A TP )= 130,00 m
Número de Locales (N L )= 272 unid.
Sobre el Precio de Venta Sobre Los Costos Totales de Construcción
Precio de venta (P V )= 900.000.000,00 Bs. Costo Directo Urbanismo Área Neta (CD URAN )= 308.910,89 Bs./m2
Precio Unitario de venta (P UV )= 9.000.000,00 2 Costo Asociado Urbanismo (CA UR )= 65,00 %

Bs./m
Costo Total Urbanismo (CT UR )= 509.702,97 Bs./m2
Costo Total Urbanismo Área Neta (CT URBAN )= 13.860.000.000,00 Bs.
Costo Directo Construcción Comercio (CD CC )= 2.736.827,02 Bs./m2
Costo Asociado Construcción Comercio (CA Cc )= 65,00 %
Costo Construcción Comercio (C CC )= 4.515.764,58 Bs./m2
Costo Total Construcción Comercio (CT CC )= 159.677.435.654,88 Bs.
Costo Total Urbanismo y Construcción (CT UC )= 173.537.435.654,88 Bs.
Sobre Las Contribuciones de Construcción y Urbanismo
Contribución de Urbanismo Local (C URL )= 50.955.882,35 Bs./Local
Contribución de Construcción Comercio (C CCL )= 587.049.395,79 Bs./Local
Contribución Total Local (C T L )= 638.005.278,14 Bs./Local
Contribución de Urbanismo (C UR )= 509.558,82 Bs./m2

Contribución de Construcción Comercio (C Cc )= 5.870.493,96 Bs./m2
Contribución Total Local (C TL ) = 6.380.052,78 Bs./m2

Determinación del valor de la Tierra - Enfoque Evolutivo

2
2
2
Área Vendible Promedio Comercio (A VPC )= 100,00 m
2
Tipo de Inmueble: Local Comercial NA
Nivel de Comercialización: Min NA
Sobre el Valor de la Tierra
2
Contribución de Urbanismo (C UR )= 509.558,82 Bs./m
2
Contribución de Construcción Comercio (C CC )= 5.870.493,96 Bs./m
2
Contribución Total Local (C TL ) = 6.380.052,78 Bs./m
2

Determinación del Valor de la T ierra - Enfoque Contributivo
Precio de Venta (P V )= 900.000.000,00 Bs.

2
2
2
Área vendible (A v )= 100,00 m
2
Sobre el Costo de Reproducción de la Construcción
2
Costo directo construcción comercio (CD CC )= 2.736.827,02 Bs./m
Costo asociado construcción comercio (CA CC )= 65,00 %

2
Costo Total Construcción Comercio (CT CC )= 4.515.764,58 Bs./m
Tipo de Inmueble: Local Comercial NA
Sobre el Valor de la Tierra
Factor de Contribución de la Tierra Urbanizada (C TU )= 12% NA
Valor de la tierra Urbanizada (V TU )= 105.258.296,52 Bs./unid.
Contribución de Urbanismo (C UR )= 50.955.882,35 Bs./unid.
Valor de la Tierra Bruta (V TB )= 54.302.414,16 Bs./unid.

2
Factor de Contribución de la Tierra Bruta (C TB )= 6% NA

Ofertas de locales comerciales - estimación del valor de la tierra bruta
Área
Precio P. U. Inmueble Tipo de CTB VTB Área Terreno VUTB
Nº Ubicación Const. 2 2 2
(Bs) 2 (Bs/m ) mercado (% ) (Bs) (m ) (Bs/m )
(m )
1 C.C. La Estancia 115.000.000,00 51,00 2.254.901,96 Secundario 6% 6.900.000,00 66,30 104.072,40
2 Av. Intercomunal 207.900.000,00 126,00 1.650.000,00 Primario 6% 12.474.000,00 163,80 76.153,85
4 Centro Cabudare 300.000.000,00 67,59 4.438.526,41 Primario 6% 18.000.000,00 87,87 204.855,07
5 C.C. La Mata 255.000.000,00 134,00 1.902.985,07 Primario 6% 15.300.000,00 174,20 87.830,08
7 C.C. Intercomunal 365.400.000,00 126,00 2.900.000,00 Primario 6% 21.924.000,00 163,80 133.846,15
8 Centro Cabudare 90.000.000,00 49,00 1.836.734,69 Secundario 6% 5.400.000,00 63,70 84.772,37
9 C.C. La Ribereña 200.000.000,00 40,00 5.000.000,00 Secundario 6% 12.000.000,00 52,00 230.769,23
10 La Piedad 310.000.000,00 111,00 2.792.792,79 Secundario 6% 18.600.000,00 144,30 128.898,13

2 2
Valor Mínimo 1.650.000,00 Bs/m Valor Mínimo 76.153,85 Bs/m
2 2
Valor Máximo 6.000.000,00 Bs/m Valor Máximo 276.923,08 Bs/m
2 2
Promedio 3.140.094,09 Bs/m Promedio 144.927,42 Bs/m
2 2
Desv. Estándar 1.490.747,52 Bs/m Desv. Estándar 68.803,73 Bs/m
Coef. de Variación 47,47 % Coef. de Variación 47,47 %
2 2
Promedio Ponderado 2.728.672,09 Bs/m Promedio Ponderado 125.938,71 Bs/m

V.U. P.P. V.U.P.
Método 2 2
(Bs./m ) (% ) (Bs./m )
Contributivo 485.018,06 40% 194.007,22
Oferta terrenos 161.131,16 30% 48.339,35
2
Total (Bs./m ) 280.128,18

Descripción 2 2
(m ) (Bs./m ) (Bs.)
Lote de terreno 101.000,00 280.000,00 28.280.000.000,00
Total (Bs.) 28.280.000.000,00

Factor de Contribución de la Tierra no
Condición del Urbanizada – C TB
Caso Ct
desarrollo
Mínimo Media Máximo
Residencial Alto aprovechamiento 2% 4% 6% 10%
Industrial Alto aprovechamiento 4% 6% 8% 16%
Comercial
Bajo aprovechamiento 1% 4% 7% 12%
(densidad baja)

Conclusiones
• Para estimar el valor de la tierra sin urbanizar en los proyectos construidos,
en los que están en construcción, así como en los desarrollos hipotéticos
inmobiliarios, si existe información validada, se deben evaluar utilizando
diversos métodos (FDC, Opciones Reales, etc.) que consideren los riesgos
dentro del contexto de las incidencias de las variables macroeconómicas
presentes en el país.
• Cuando las ordenanzas permitan usos combinados es relevante analizar el
mejor y mayor uso utilizando Simulaciones de Monte Carlo para obtener
resultados probabilísticos del valor de la tierra.
• En época de incertidumbre, el Método Contributivo se constituye en una
alternativa válida para aproximarse al valor de la tierra sin urbanizar.
• Cualquier tabla informativa de factores de contribución de la tierra,
determinados en estudios anteriores es una mera referencia, entre otras
razones porque van cambiando en el tiempo, por lo que no necesariamente
son replicables en cualquier urbanización, ciudad y/0 región. También es
importante estar pendiente si los valores tabulados se refieren al caso de que
el lote o parcela de terreno estén urbanizados o sin urbanizar.

Valor Tierra Sin Urbanizar MCamacaro 2017

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Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

•Ingeniero Civil (ULA - 1983).

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

La prima de riesgo en EEUU es de 6% R M -R f = 6% La prima de riesgo en EEUU es de 6% R M -R f = 6%

1+ = 1 + 0 , 1648 ∗ 1 + 0,20 1+ = 1 + 0 ,3932 ∗ 1 + 7,20

= + = −50 + = 21,54 = + = −50 + = - 41,24

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

oct-16 452.657,12 36%

dic-16 734.870,09 62%

feb-17 882.907,82 20%

abr-17 1.763.846,97 100%

jun-17 3.380.498,69 92%

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

nov-16 822.662,75 17%

dic-16 1.147.881,52 40%

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Fuente: CINPRONET, C.A.- Actualización del Tasador

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Validación del Muestra tratada

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

• Regresión lineal o no lineal

• Redes neuronales artificiales

• Regresión espacial - Geoestadística

• Análisis envolvente de datos

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

El Método Contributivo está basado en el Método Evolutivo, y

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

∗ EFM ES LV PAI GL GT IF GIT IM PS DINC PV ADM Total

Costos Unitarios Básicos Otras Bienhechurías (CUBOB) 1

[Vcn x (1- δ x Fr)+ Vme] x FC

Tipo de Construcc ión Min Max

Vi vienda Unifamili ar - Básica 5,00 10,00

Local Comerci al 30, 00 50,00 Vi vienda Multi fami li ar - Medi a 1, 30 1,35

Galpón Com ercial 20, 00 35,00

Mixto (Comerci al-Residenci al)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

[ ( − ) + Vme] Prom 23,39

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Tipo de Inmueble Min Max

Vivienda Unifamiliar - Básica 5,00 10,00

Vivienda Multifamiliar - Alta 35,00 40,00

Galpón Industrial 10,00 20,00

Mixto (Comercial-Residencial) 20,00 30,00

Mixto (Comercial-Industrial) 20,00 35,00

Hotel 40,00 50,00

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.

Reporte: 4to. Bim. 2017

Área Bruta CUBE

02 Casa Construcción Tradicional 45,00 Baja 809.885,63

03 Casa Construcción Tradicional Pareadas (LPH) 85,00 Baja s/a 908.686,19

04 Casa Construcción Sistema Túnel 45,00 Baja s/a 711.883,94