MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON

FINES FISCALES
CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

CAPITULO IV
MODELO IMPOSITIVO
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

CAPITULO I V
UNERMB

DISEÑO DEL MODELO IMPOSITIVO INMOBILIARIO

FILOSOFIA DEL MODELO

El marco filosófico del modelo constituye la declaración fundamental de

los valores, aspiraciones y metas del mismo. Fue así como, para poder

avanzar hacia la consolidación del escenario deseable, se hizo necesario

tener claridad sobre estas ideas y enfoques, antes de poder abordar los

aspectos concretos de la propuesta.

Misión del Plan

El modelo debe constituirse en una herramienta administrativa y

técnica para la organización y ejecución de los procesos impositivos

inmobiliarios, bajo el régimen legal venezolano, en el marco

estratégico de la gerencia pública, con la posibilidad de ensayar

técnicas, metodologías y enfoques, buscando la máxima disponibilidad

y confiabilidad en la equidad, transparencia y la inversión social. La

ejecución y continuidad del modelo, debe asegurar al menos la buena

disposición gubernamental, institucional y el sector privado, en la

89
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

gestión y/o autogestión de recursos, y de esta manera alcanzar altos

UNERMB

niveles de calidad de servicio, orientación de gastos y desarrollo

integral de la actividad administrativa impositiva.

Generación del Modelo

La propuesta es un proceso constante de ajuste y evaluación en el

tiempo, que adopta estrategias para la consecución de objetivos.

En el proceso se identifican tres partes, primero, el ámbito de

inicio y soluciones (1-8), donde se encuentra el análisis y la toma de

decisiones, es decir la evaluación, realimentación y ajuste del proceso,

segundo, un entorno que define la filosofía junto a objetivos,

estrategias, metas y políticas (2-3-4) generadas a través de una

matriz, y que definen el modelo propiamente dicho. En el tercer

ámbito se ubica el modelo propiamente dicho y las fases de su

generación (5-6-7), aspectos fundamentales que determinan la parte

táctica de la propuesta. Dentro del mismo se genera el modelo, como

respuesta y soporte, dentro de los parámetros técnicos y

administrativos del proceso.

90
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

UNERMB

OBJETIVOS
DEL
MODELO
3 B
A
2
FASE DE 1 FILOSOFÍA
4
INICIO ANÁLISIS Y GENERACION
ENTORNO

EVALUACIÓN 8 EJECUCIÓN Y
DECISIONES

MODELO
5 C

A.- FASE DE INICIO Y SOLUCIONES FASES

1-8
B.- ENTORNO, FORMULACIÓN Y 6
GENERACIÓN
2-3-4
C.- GENERACIÓN DEL MODELO 7ESTIMACIÓN
5-6-7
DE RECURSOS

Gráfico N° 14 Generación del Modelo

Fuente: Elaboración Propia

91
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

MODELO
UNERMB

El gráfico traduce la misión del modelo, ya que posee en su estructura

tres (3) niveles, el nivel de identificación análisis, jerarquización y

clasificación (1): escenario del diagnóstico, marco legal se relaciona con

la importancia de la base catastral donde indica los factores de las

actividades impositivas.

Luego, en el nivel estratégico (2) se enmarca la filosofía y el plan

propiamente dicho, siguen tres niveles de transición (propuesta, fases y

actividades de promoción) hacia la parte táctica (3) que resume la

programación del modelo en dos sistemas operativos: avalúos

propiamente dicho y el proceso impositivo inmobiliario, y relacionados con

las características del inmueble (forma de la parcela, área, topografía,

dimensiones, uso del suelo, vida útil y transcurrida del edificio), referencia

que guía en una dirección conceptual, de información y evaluación,

atendiendo estrategias de plazos y fases, dentro de los términos técnicos

y cronológicos. En el gráfico 15, se muestra la síntesis estructurada del

modelo de la propuesta, como respuesta a las circunstancias particulares

del problema planteado.

92
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

MODELO DETALLADO DELMODELO

UNERMB
ANÁLISIS

JERARQUIZACIÓN
DIAGNÓSTICO DEL PROBLEMA

IDENTIFICACIÓN
MARCO LEGAL ADMINISTRATIVO

BASE CATASTRAL

CLASIFICACIÓN
NIVEL ESTRATÉGICO NIVEL ESTRATÉGICO

FILOSOFIA DEL PLAN

MODELO ESTRATEGICO IMPOSITIVO

PROPUESTA
NIVEL ESTRATÉGICO
FASES DEL MODELO
NIVEL TÁCTICO
PROPAGANDA HACIA EL MODELO

PROGRAMACIÓN
AVALÚOS DEL MODELO IMPUESTO
INMOBILIARIO
FACTORES INHERENTES A LA
FORMA DE LA PARCELA

COEFICIENTE IMPONIBLE
BASADO EN LA UNIDAD
AVALÚOS MASIVOS INMUEBLES MUNICIPALES
TRIBUTARIA ESTABLECIENDO
MÉTODOS DIRECTOS: INMUEBLES HEREDADOS
BANDAS PARA
MERCADO DETERMINADOS USOS DE
COSTOS ACUERDO A LA CALIDAD DE
LOS SERVICIOS Y LA
CONDICIÓN EN LA PARCELA
VALOR REAL * FACTOR DE IMPUESTO-COMODÍN

Gráfico N ° 15 Esquema del Modelo

Fuente: Elaboración Propia

93
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

COMPETENCIAS DEL MODELO

UNERMB

Competencias tributarias:
o Institución del impuesto: Alcaldías
o Emisión del impuesto: Dirección de Administración tributaria
o Catastro: Dirección de Catastro
o Valuación de inmuebles: Dirección de Catastro
o Fiscalización: Dirección de Catastro
o Recaudación: Dirección de Administración tributaria

Definiciones:
o Hecho generador: Impuesto inmobiliario
o Sujeto pasivo: propietario y poseedores de inmuebles
o Base de cálculo: Valor de la tierra + valor de la construcción
(conjunto) o por separado (sea el caso que no tenga
construcciones)

o Tasas de descuento al valor comercial:

Valor del Inmueble Tasa

Desde Bs hasta Bs Valores porcentuales
0-5.000.000 0.3 % (3 x mil)
5.000.001 – 10.000.000 0.4% (4 por mil)
10.000.001 – 30.000.000 0.5% (5 X mil)
30.000.001 – 60.000.000 0.7 % ( 7 X mil)
60.000.001 – 100.000.000 0.75% (7.5 X mil)
100.000.001 – en adelante 0.8% (8 X mil)
Cuadro N° 3 Descuentos del valor real
Fuente propia

94
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

UNERMB

o Exenciones:
o Entes del gobierno o sus representantes
o Los que sea propiedad del Municipio
o Los pertenecientes a países extranjeros (embajadas,
misiones y otros)
o Inmuebles destinados a usos deportivos y
recreacionales
o Inmuebles que por razones legales no se pueden
construir
o Inmuebles ocupados por institutos educacionales
o Inmuebles sin edificaciones cedidos temporalmente al
municipio

o Otras concesiones tributarias

o Exoneraciones:
Los que deberán ser ocupados temporalmente para la
realización de una obra declarada de utilidad pública.
Los que no sean utilizados por haber sido declarados por
organismos públicos, como inhabitables por causas
sísmicas, inundaciones, incendios, o cualquier otra causa
de calamidad
Los que acojan las disposiciones arquitectónicas y de
ornato que señale el Municipio en los planos de
ambientación y conservación histórica
Los inmuebles propiedad de asociaciones cooperativas
Los terrenos de propiedad particular, cuyas
características, naturales y ubicación, impidan cualquier
tipo de edificaciones
Los inmuebles de propiedad particular destinados por
sus propietarios a fines benéficos, a ser sede de
corporaciones científicas, religiosas o culturales

95
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

El inmueble destinado a ser sede de partidos políticos

Los inmuebles que pertenezcan a particulares y que UNERMB

sean destinados para uso público o zonas verdes, en los

planos de zonificación
Los inmuebles de propiedad particular afectados por un
Decreto de Expropiación por causa de utilidad pública o
social
Las áreas verdes contiguas a las construcciones hasta
un límite de mil metros cuadrados (1.000 m2) de
superficie
Los inmuebles de propiedad particular que estén
invadidos u ocupados ilegalmente por terceros

o Rebajas
Los inmuebles registrados como vivienda principal
El alcalde previa autorización del Consejo Municipal,
podrá rebajar en un porcentaje que no exceda del
sesenta por ciento (60%)
Aquellos particulares propietarios de terrenos sin
edificación cuya zonificación permita la realización de
actividades deportivas, culturales y recreativas
Los propietarios de terrenos sin edificación que hayan
cumplido, en el año inmediatamente anterior, con las
obligaciones de mantenimiento y conservación

MATRIZ DE GENERACIÓN

Con el propósito de establecer los objetivos y estrategias propios del plan,

se ha decidido la aplicación de la técnica de generación por Davi, F (1994).

La matriz es una técnica aplicada en la gerencia estratégica, oportuna

para la generación de parámetros confiables, apoyados en la opinión de

96
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

expertos en materia tributaria y los autores del presente trabajo. Las siglas se
UNERMB

interpretan de la siguiente manera: La letra “F” define la fortaleza, la letra “D”

define las debilidades, ambos parámetros corresponden a los aspectos

internos de la organización. La letra “O” identifica las oportunidades y la letra

A las amenazas, que corresponden a los aspectos externos también de la

organización, todos para referir a los problemas del tributo inmobiliario.

El cruce de las diferentes características arriba mencionadas genera los

objetivos y estrategias, que luego van a conformar la estructura del modelo

junto a las metas y políticas, también generadas de los análisis previos. La

propuesta define las orientaciones que marcan los aspectos generales y

particulares.

97
 FORTALEZAS (ídem) DEBILIDADES (ídem)
3-4
1. Contar con un programa de cálculo orientado al 1. El modelo actual de cálculo no responden a un
INTERNOS impuesto inmobiliario. marco de eficiencia.
2. Facilidad aplicar el modelo a varios entes. 2. No existe una definición en el presupuesto para
3. Capacidad técnica para sistematizar el proceso. trabajos avalúos fiscales.
4. Disponibilidad de una oficina de asesoramiento 3. Inexistencia de políticas o directrices, relacionado
acerca del modelo planteado. con el catastro y con el impuesto inmobiliario
5. Disponer de excelentes relaciones institucionales 4. No contar con un cuadro de referencia
con entes públicos y privados. 5. Carecer de normas actualizadas en la materia
EXTERNOS 6. Disposición de los entes gerenciales y técnicos y impositiva de inmuebles.
administrativos a explorar nuevas alternativas para 6. No contar con historiales ni estadísticas.
la solución de los problemas. 7. Deficiencias en los procesos administrativos
impositivos
8. Falta de formación específica del recurso
humano.
OPORTUNIDADES (ídem) ESTRATEGIAS ESTRATEGIAS
1. Apoyo de instituciones como SENIAT, 1. Establecer prácticas de cálculos basados en el 1. Determinar las características fundamentales.
Gobernación del Estado Zulia, Alcaldías y modelo. F6-O2 D2-O5, D3-O3
empresas privadas. 2. Elaborar un sistema multifuncional con una interfaz 2. Supervisar labores en la aplicación del modelo.
2. Posibilidad de mostrar a los entes públicos la de fácil aprendizaje que pueda controlar las D3-O5, D7-O1.
“bondad” del modelo planteado. actividades administrativas y técnicas. F3-O3, F7- 3. Establecer criterios impositivos para
3. Asesorías al personal encargado del catastro O2 inmuebles urbanos.
y de la Hacienda Pública 3. Identificar elementos básicos que orienten a la
4. Aprovechar los medios de comunicación revisión constante del modelo. F3-O3, F3-O4
para difundir el concepto. 4. Garantizar de manera óptima la ejecución del
5. Convertir el modelo en referencia proceso impositivo a través de directrices
institucional. administrativas.
AMENAZAS (ídem) ESTRATEGIAS ESTRATEGIAS
1. Perdida de tradición impositiva en inmuebles. 1. Relacionar el modelo con el marco legal. F5-A3, 1. Optimizar las labores de gestión en rutinas y
2. Aumento de los costos administrativos. F6-A1 frecuencias. D1-A4
3. Carencia voluntad política y administrativa 2. Recuperar la confianza en los entes públicos sobre 2. Diversificar el espacio de opciones para la
4. Perder el apoyo de instituciones por falta de la importancia de los avalúos fiscales como base flexibilización del modelo. D3-A4, D5-A2
convenios y relaciones. para el impuesto inmobiliario. F4-A5, F6-A1 3. Establecer un sistema de codificación para el
5. Disminución y demoras de aportes o 3. Diseñar una base de datos conjunta entre control y administración catastral que facilite el
recursos por parte del estado venezolano. Hacienda y Catastro. F3-A2, F4-A2 impuesto inmobiliario. D4-A2
4. Establecer parámetros para la determinación de
índices de cálculo de impuestos. D1-A4
Cuadro Nº 5 Matriz Generadora de Objetivos del Modelo
Fuente: Elaboración Propia

98
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

Del gráfico 15 y el cuadro anterior se desprenden cinco (5) objetivos UNERMB

específicos, que sirven de soporte al modelo propuesto

GARANTIZAR DE MANERA
ÓPTIMA LA EJECUCIÓN DEL
PROCESO IMPOSITIVO A
TRAVÉS DE DIRECTRICES
ADMINISTRATIVAS

MOSTRAR LA IMPORTANCIA
Y VENTAJAS DEL MODELO
ESTABLECER CRITERIOS
EN LOS NIVELES
IMPOSITIVOS PARA
GERENCIALES Y TÉCNICOS
INMUEBLES URBANOS
DE LA ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA
OBJETIVOS
ESTRATÉGICOS
DEL MODELO

ESTABLECER PARÁMETROS
PARA LA DETERMINACIÓN
DE ÍNDICES RAZONABLES RELACIONAR EL MODELO
DE IMPUESTOS CON EL MARCO LEGAL
CATASTRAL E IMPOSITVO

Gráfico N° 16 Objetivos del Modelo

Fuente: Elaboración Propia

ESTRATEGIAS
99
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES

CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

UNERMB

Para el diseño y definición del modelo se han tomado los cinco objetivos,

para organizar las estrategias, metas, políticas y los responsables, y luego

seleccionadas para cada objetivo planteado.

En cuanto a las metas y políticas se definieron de acuerdo con los

objetivos. Las metas establecen el tiempo de inicio y progreso del modelo y

las políticas crean directrices para el desarrollo de actividades y procesos,

pero enmarcados en los objetivos de la investigación.

El modelo contiene los aspectos operativos integrales, previendo

escenarios con la ayuda de la sistematización, y mostrando en las instancias

técnicas y gerenciales.

En síntesis, la misión y el modelo son la base conceptual del diseño del

modelo, pero todo junto se convierte en un documento integral, informativo,

metodológico y normativo para la toma de decisiones. (Cuadros 6, 7,8,9,10).

100
 OBJETIVOS ESTRATEGIAS METAS POLITICAS RESPONSABLES
ESTRATÉGICOS DEL PLAN

1. Generación de alternativas en
insumos que soporten el 1. Que antes de culminar el 1. Las políticas tributarias
modelo presente año (2017) haya deben ser parte de las
sido sometido a políticas institucionales.
2. Proporcionar información so- consideración el modelo a
bre el sistema impositivo los técnicos y autoridades 2. Las decisiones deberán
de la Alcaldía. ser concertadas entre los
3. Establecer un sistema de grupos responsables.
codificación para el control y 2. Establecer el 15 de Enero (técnicos y Director de
administración catastral e del 2019 como fecha de administradores) administración.
GARANTIZAR DE MANERA
impositivo. inicio para la aplicación del
ÓPTIMA LA EJECUCIÓN DEL 3. El modelo debe considerar Técnicos Tributarios
MODELO.
PROCESO IMPOSITIVO A 4. Coordinar el trabajo para la la evaluación como
TRAVÉS DE DIRECTRICES aplicación del modelo mecanismo de ajuste y Administradores y
3. Garantizar la revisión del control.
ADMINISTRATIVAS mediante el entrenamiento del técnicos
plan estratégico en el lapso
personal anual. 4. Establecer intervalos
razonables para la
4. Gestionar semestralmente solución de fallas.
5. Convencer a las autoridades los recursos futuros
representantes de los entes necesarios para administrar
impositivos de la bondad del 5. Cumplir con el marco legal
el proceso de aplicación del vigente en materia
modelo a través de charlas, modelo.
demostraciones y aplicaciones. tributaria y técnica
5. Garantizar una campaña de
concientización

Cuadro N ° 6 Modelo Estratégico

Fuente: Elaboración Propia

OBJETIVOS ESTRATEGIAS METAS POLITICAS RESPONSABLES

ESTRATÉGICOS DEL PLAN

101
 1. Los programas de gestión
y ejecución deben prever
alternativas de austeridad
en la aplicación del
1. Actualizar la información de 1. Para el inicio de la proceso tributario.
los sectores zona de cada aplicación del modelo lograr
ciudad para que sirvan de la optimización de los
base para la planta de procesos. 2. Una vez aplicado el
valores. modelo, exigir entes
Director de
2. Reducir los costos actuales públicos un plan de trabajo
administración
2. Optimizar las labores a través de gestión. para cotejar tiempos y
ESTABLECER CRITERIOS de la autoliquidación tributaria fases.
Técnicos Tributarios
IMPOSITIVOS PARA 3. Depurar el inventario de
3. Requerir como soporte de la inmuebles a través de un 3. Solicitar apoyo en
INMUEBLES URBANOS Administrador de
Hacienda Pública el servicio buen sistema catastral. servicios administrativos
Hacienda
de Catastro de los entes encargados
4. Recuperar en corto plazo la de aplicar el modelo.
referencia e imagen ante el Técnicos de
4. Supervisar las labores computación
administrativas en cuanto a público 4. Brindar asesoramiento
facilitar el proceso a los técnico en el proceso
afectados por el pago del 5. Contar a la mayor brevedad estratégico y táctico.
tributo inmobiliario. de un sistema de
información para el 5. Recomendar funcionarios
5. Establecer parámetros lógicos conocimiento de la inversión de carrera con
de cálculo y de fácil operación social del tributo. entrenamiento y
experiencia tributaria.

Cuadro N° 7Modelo Estratégico

Fuente: Elaboración Propia

OBJETIVOS ESTRATEGIAS METAS POLITICAS RESPONSABLES

ESTRATÉGICOS DEL PLAN

102
 1. Lograr a corto plazo la
1. Diseñar una base de datos
adquisición de equipos de
catastral con índices y rangos
computación para manejar
impositivos que permitan
el modelo.
alcanzar óptimos grados de
eficiencia y eficacia
2. Interconectar en una red
intranet e internet a la 1. Considerar la optimización Director de
2. Elaborar un sistema
mayor brevedad posible la de las actividades de administración
multifuncional con una interfaz
oficina de Catastro con el impuesto inmobiliario a
de fácil aprendizaje que
Registro local. través de programas de Técnicos agrimensores
pueda controlar la gestión y
actualización rápida de
desarrollo tributario.
RELACIONAR EL MODELO CON 3. Diseñar una base de datos inventarios y procesos. Administradores
EL MARCO LEGAL CATASTRAL previa a la aplicación del de Hacienda
3. Establecer un sistema de
modelo. 2. Establecer programas
E IMPOSITVO información efectiva a los
constantes de formación  Técnicos de computación
contribuyentes de los
4. Contar con el historial de (área de informática) del
aspectos generales y técnicos
inmuebles y procesos de personal de
de sus inmuebles.
impositivos mantenimiento.
4. Evaluar programas
5. Sistematizar a corto plazo el
informáticos de gestión
plan preventivo, para el
catastral y predial.
control de horas-hombre y
materiales.
5. Definir el sistema de
codificación de inmuebles y
6. Establecer un plazo de un
relación con la planta de
año para el entrenamiento
valores
del personal de Catastro

Cuadro N ° 8 Modelo Estratégico

Fuente: Elaboración Propia

OBJETIVOS ESTRATEGIAS METAS POLITICAS RESPONSABLES

ESTRATÉGICOS DEL PLAN

103
 1. Coordinar los aportes de las
instituciones colaboradoras
externas a las labores 1. Asegurar para enero del 1. Establecer control de
tributarias. 2019 recursos de acuerdo gastos y desviaciones
con el programa y los sobre las previsiones.
plazos del modelo.
Determinar índices a la base
2. Contratación del servicio
imponible acorde con la Autores del trabajo de
2. Estimar previamente a la de pago, bajo pliegos de
realidad local. investigación.
aplicación del modelo condiciones técnicas
costos anuales como lógicas y ventajosas
soporte administrativo. Director de
3. Formar criterio para la 3. Convenios de pagos y administración
definición de funciones del 3. Reestructurar para el inicio financiamiento con
ESTABLECER PARÁMETROS personal de tributación
PARA LA DETERMINACIÓN DE del modelo el esquema de contribuyentes Técnicos
inmobiliaria responsabilidades y agrimensores
ÍNDICES RAZONABLES DE
IMPUESTOS
funciones del personal. 4. Los recursos del modelo
4. Buscar alternativas de deben estar previsto con Administradores
financiamiento para ensayar antelación en el de Hacienda
nuevas propuestas presupuesto.
 Técnicos de
5. Prever en el presupuesto 5. Procurar la máxima computación
administrativo de los entes satisfacción del personal
tributarios aspectos de análisis de Hacienda Municipal
de costos. que gestiona el modelo, a
través de reconocimientos.
6. Definir formatos de
registros de historiales de
inmuebles en materia
impositiva.

Cuadro N° 9Modelo Estratégico

Fuente: Elaboración Propia

104
 OBJETIVOS ESTRATEGIAS METAS POLITICAS RESPONSABLES
ESTRATÉGICOS DEL PLAN

1. Generar confianza en los
niveles de responsabilidad y
decisión a través de un
sistema de información
efectiva de los aspectos
generales y técnicos
MOSTRAR LA IMPORTANCIA Y
VENTAJAS DEL MODELO EN
LOS NIVELES GERENCIALES Y
2. Justificar la acción del modelo
TÉCNICOS DE LA
en los entes municipales a
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
través de resultados técnicos y
económicos.
1. Difundir a la comunidad en
forma semestral información
relacionada con los trabajos
tributarios.
2. Establecer un ciclo de
charlas y seminarios de 1. Desarrollar programas de Autores del trabajo de
concientización antes de información que anuncien investigación.
comenzar y durante la los resultados de la
aplicación del modelo. planificación del impuesto Director de
inmobiliario administración
3. Exponer a las autoridades y
a los técnicos del SENIAT y
Técnicos
Municipales antes de agrimensores
culminar el presente año las
ventajas del modelo. Administradores
de Hacienda

Técnicos de
computación.

Cuadro N° 10Modelo Estratégico

Fuente: Elaboración Propia

105
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

MÉTODO PARA CALCULAR LOS IMPUESTOS CATASTRALES UNERMB

Basado en el Modelo Lineal Afectado por Coeficientes

- Sea Imp = monto del impuesto a pagar.

- Sea Vr = valor real del inmueble (comercial)

- Sea Ds = rebajas aprobadas en la municipalidad (no menor 60%)

- Tenemos los coeficientes:

- C1 de acuerdo con el uso, destino e intensidad de la actividad

- C2 aprovechamiento de la parcela,

- C3 ubicación de la construcción según su zonificación

Se tiene (modelo matemático = valor parcial) la fórmula:

VALOR FISCAL

Imp. = Vr * (C1, C2, C3) (≥ 60% del valor real)1

Imp. = Vr * (C1, C2, C3) *(0,35 hasta 1)

1
Falta determinar el porcentaje de alícuota según ordenanza para completar la
ecuación
106
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

Para la aplicación de esta formula, hay que hacer las siguientes UNERMB

consideraciones:

 Las alcaldías aplican diferentes tipologías, sin tomar en cuenta las

descritas en la ficha catastral diseñada por el IGVSB.

 Debe tomarse en cuenta que el costo de la vida es mas caro en la

Región Capital que en el resto del país, y en las capitales de los

estados mas cara que en la provincia, y existen estados que tienen

los costos afectados por la dolarización (por ejemplo, los estados

Anzoátegui, Bolívar y Nueva Esparta) lo cual causa distorsión en

los valores y ameritan consideraciones individuales y especificas

cada uno.

 Deben existir ordenanzas de zonificación y de construcción, si no

iguales, lo mas parecido entre todas las alcaldías.

 Los valores que conforman la planta de valores de la tierra y de la

construcción deben ser llevados a unidades tributarias, para que

sea ajustados cada vez que varíen las unidades tributarias.

 No se considera la retroactividad de su aplicación.

 Se ha calculado estos tres elementos por considerar que son los

que les dan el valor agregado a los inmuebles, pero que pueden

107
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

incluir otros que demuestren y comprueben que son influyentes en UNERMB

grado superlativo.

Relación de coeficientes a proponer

1. Coeficiente C1 (Uso y destino)

Si el uso esta acorde para lo cual fue construido C1 = 0,25

Si se destina a otro uso del diseñado o desocupado C1 = 0,5

Si no tiene construcción C1 = 1

2. Coeficiente C2 (Aprovechamiento de la parcela)

Aprovechamiento del 100% C2 = 0,5

Aprovechamiento menor al 100% y mayor al 75% C2 = 0, 65

Aprovechamiento menor al 75 % y mayor al 50% C2 = 0, 75

Aprovechamiento menor al 50 % o sin desarrollo C2 = 1

3. Coeficiente C3 (según la zonificación)

La zonificación es una condición característica de cada

municipalidad, por lo que este porcentaje debe ser repartido

dividiendo 0,05 entre el numero de clasificaciones de zonificación y

acumulando el sustraendo anterior, y le corresponderá el mayor

valor a la zonificación de mayor aprovechamiento, por ejemplo,

tenemos una clasificación de cinco tipos y la tabla quedaría de esta

manera, siendo 5 la zonificación de mayor valor y 1 la de menor

valor.

108
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

4. Zonificación: C³= 1:0,01/2:0,02/3:0,03/4:0,04/5:0,05 UNERMB

109
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO I V
MODELO IMPOSITIVO

COMPARATIVA DE LOS VALORES DE MERCADO, MONTO DEL IMPUESTO Y LA DIFERENCIA

PORCENTUAL
TABLA COMPARATIVA DE IMPUESTOS
Nª
INMUEBLE VALOR DE MERCADO IMPUESTO ANUAL(1) VALOR CATASTRAL IMPUESTO ANUAL(2) DIFERENCIA % diferencia
1 VIVIENDA 1 296,546,000.32 889,638.00 38,330,256.54 114,990.77 774,647.23 87.0744
2 VIVIENDA 2 271,545,635.26 814,636.91 37,225,654.00 111,676.96 702,959.94 86.2912
3 VIVIENDA 3 231,654,879.56 694,964.64 35,624,589.12 106,873.77 588,090.87 84.6217
4 COMERCIO 468,018,654.87 1,404,055.96 47,562,321.22 142,686.96 1,261,369.00 89.8375
5 VIVIENDA 5 251,546,987.55 754,640.96 36,589,245.20 109,767.74 644,873.23 85.4543
6 VIVIENDA 6 286,954,789.22 860,864.37 37,889,654.25 113,668.96 747,195.40 86.7959
7 VIVIENDA 7 241,589,544.00 724,768.63 36,565,897.45 109,697.69 615,070.94 84.8645
8 COMERCIO 516,555,897.00 1,549,667.69 48,987,562.11 146,962.69 1,402,705.00 90.5165
9 VIVIENDA 9 296,333,556.22 889,000.67 38,330,000.00 114,990.00 774,010.67 87.0653
10 VIVIENDA 666,546,000.33 1,999,638.00 51,236,987.00 153,710.96 1,845,927.04 92.3131
10
11 VIVIENDA 286,546,000.88 859,638.00 37,456,321.22 112,368.96 747,269.04 86.9283
11
12 COMERCIO 316,546,222.10 949,638.67 38,122,365.33 114,367.10 835,271.57 87.9568
13 VIVIENDA 391,546,333.10 1,174,639.00 40,562,478.56 121,687.44 1,052,951.56 89.6404
13
14 VIVIENDA 361,564,879.55 1,084,694.64 38,987,562.55 116,962.69 967,731.95 89.2170
14
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

15 VIVIENDA 241,546,212.44 724,638.64 35,987,654.23 107,962.96 616,675.67 85.1011

15 UNERMB

16 COMERCIO 893,546,000.00 2,680,638.00 56,987,456.77 170,962.37 2,509,675.63 93.6223

17 VIVIENDA 466,589,321.00 1,399,767.96 46,755,623.21 140,266.87 1,259,501.09 89.9793
17
18 VIVIENDA 366,123,546.22 1,098,370.64 39,654,879.69 118,964.64 979,406.00 89.1690
18
19 VIVIENDA 241,546,000.00 724,638.00 36,545,811.88 109,637.44 615,000.56 84.8700
19
20 VIVIENDA 313,225,654.20 939,676.96 37,999,855.85 113,999.57 825,677.40 87.8682
20
21 VIVIENDA 276,546,000.32 829,638.00 37,125,658.99 111,376.98 718,261.02 86.5752
21
Cuadro N° 11 Cuadro comparativo referencial de valores reales y fiscales
Fuente: Elaboración Propia

111
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS

Zona residencial cercana a los centros de servicios, Hay partes cercanas a las instalaciones petroleras: UNERMB

administrativos y de trabajo patio de tanques de almacenamiento de “crudo” y

Vivienda con buena calidad constructiva gasolina. Riesgo “medio” de siniestro.
La zona cuenta con expectativa de aumento de
densidad

1 Las vías tienen aceras y calzadas en buena calidad

USOS E INTENSIDADES
Residencial (baja densidad) con usos complementarios de comercio, religión, educación y salud, con
tendencia a aumentar la densidad de 150 hab/ha a 350 hab/ha según la ordenanza
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(150.000/980.000)x 100= 15%
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
Sector informal con tendencia a la regularización y Espacio ubicado en la zona norte, con limitaciones
consolidación físicas-naturales de crecimiento.
Construcciones precarias
Áreas (aún) sin infraestructura y servicios deficiente

2 Muy distante del centro de la ciudad

USOS E INTENSIDADES
Residencial (baja densidad) con usos complementarios de comercio, religión, educación y salud, con
tendencia a aumentar la densidad de 100 hab/ha a 200 hab/ha
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(35.000/82.000)x 100= 42% (baja densidad=alta incidencia)
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
Zona donde se ubican los servicios comerciales, Muchas áreas presentan el efecto de “obsolescencia”
administrativos y políticos Algunas edificaciones presentan grados de deterioro
Se evidencias trabajos de mejoramiento y Congestionamiento vehicular
mantenimiento de los espacios públicos

3 USOS E INTENSIDADES
Comercial y administrativa con usos complementarios de vivienda, religión, educación y salud, con tendencia a
aumentar la densidad de 150 hab/ha a 350 hab/ha y 480 hab/ha según la ordenanza
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(130.000/450.000)x 100= 28%
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
Zona inmediata a un corredor vial de importancia Vía de tránsito vehicular semiexpresa y de volumen y
que comunica la ciudad de norte a sur y cercana a velocidad
unos de los ejes importantes (oeste-este)

4 USOS E INTENSIDADES
Residencial (baja densidad) con usos complementarios de comercio, religión, educación y salud, con
tendencia a aumentar la densidad de 150 hab/ha a 350 hab/ha
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(220.000/520.000)x 100= 42% (valores muy altos)
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
5 Zona con expectativas de crecimiento
Usos comerciales de masas a funcionar en 1 año
Problemas de servicios e infraestructura
Vías en malas condiciones
Fuera de la poligonal urbana Viviendas precarias
Posibilidad de desarrollo de infraestructura a cargo
del sector privado
Zona cercana a la avenida Intercomunal (eje norte-
sur)

USOS E INTENSIDADES
Residencial (baja densidad) con usos complementarios de comercio, religión, educación y salud, con
tendencia a aumentar la densidad 60 hab/ha a 150 hab/ha

112
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100

UNERMB
(25.000/78.000)x 100= 32% (baja densidad=alta incidencia)
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
Cercanas a cruces de ejes importante (norte-sur y Vía de tránsito vehicular semiexpresa y de volumen y
este-oeste) velocidad
Vía de acceso rápido de varias partes de la ciudad Espacios característicos de segregación espacial
Ubicación de usos comerciales, salud y deportivos
6.1 USOS E INTENSIDADES
Residencial y comercial con usos complementarios de deportivos, salud, religioso, con tendencia a aumentar
la densidad de 150 hab/ha a 480 hab/ha
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(250.000/680.000)x 100= 36%
ATRIBUTOS POSITIVOS ATRIBUTOS NEGATIVOS
Ubicación estratégica a largo alcance en el Ubicación cercana a asentamientos informales y
tiempo precarios

6.2 USOS E INTENSIDADES

Residencial (baja densidad) con usos complementarios de comercio, religión, educación y salud, con
tendencia a aumentar la densidad de 150 hab/ha a 480 hab/ha
VALOR DE LA VIVIENDA EN PROPORCIÓN AL SUELO (CONSTRUCCIÓN/SUELO)X 100
(35.000/198.000)x 100= 17%

Cuadro N° 12 Cuadro según uso, intensidad y sitio según zonificación

Fuente: Elaboración Propia

5. Alícuotas

La alícuota se refiere al porcentaje que es aplicado al valor total del

inmueble, partiendo del valor catastral, para determinar el impuesto a

pagar al Municipio, esta alícuota es más baja cuando se trata de

vivienda familiar y es más alta cuando se trata de inmuebles

destinados a uso industrial o comercial.

Estos porcentajes son fijados por las autoridades municipales de

acuerdo con su política fiscal, estos porcentajes son muy elevados

debido a que no se toma en cuenta para su fijación, la tasa de

productividad del inmueble. La tendencia actual es la aplicación de

una alícuota proporcional, de acuerdo con el uso o destino del mismo.

113
 MODELO IMPOSITIVO EN INMUEBLES URBANOS CON
FINES FISCALES
CAPÍTULO IV
MODELO IMPOSITIVO

Propuesta de Alícuotas UNERMB

A. Hasta cinco años sin edificar, se le fijara una alícuota de 0.50%, sobre el

valor del terreno, según la Planta de Valores .

B. De cinco años y un día, hasta diez años sin edificar, se le fijara una

alícuota de 0.75%, sobre el valor del terreno, según la Planta de Valores.

C. Mayores a diez años y un día sin edificar, se le fijara una alícuota de 1.00

% sobre el valor del terreno, según la Planta de Valores.

D. Los terrenos ubicados en las otras áreas, distintas a las mencionadas

anteriormente que estén sin edificar, se le fijara una alícuota de 0.35%, sobre

el valor del terreno, según la Planta de Valores.

El tiempo sin edificar, será determinado según declaración documental del

contribuyente.” De cinco años y un día, hasta diez años sin edificar, se le

fijara una alícuota de 0.75%, sobre el valor del terreno, según la Planta de

Valores.

C. Mayores a diez años y un día sin edificar, se le fijara una alícuota de 1.00

% sobre el valor del terreno, según la Planta de Valores vigente.

D. Los terrenos ubicados en las otras áreas, distintas a las mencionadas

anteriormente que estén sin edificar, se le fijara una alícuota de 0.35%.

114