La responsabilidad civil de martilleros y

corredores
 
El régimen de los corredores y martilleros estuvo establecido
inicialmente en los arts. 88 a 112 y 113 a 122, respectivamente, del
Comercio de Comercio. En el año 1973 se dictó la ley 20.266, que
derogara y sustituyera lo dispuesto en los arts. 113 a 122 del Código de
Comercio, y recién en 1985 se sancionó la ley 23.282 que modificara el
art. 88 del mismo Código. Finalmente, en 1998 se dictó la ley 25.028, que
derogó el Capítulo I "De los corredores", del libro primero, título IV del
Código de Comercio y ley 23.282, incorporando a la vez a la Ley 20.266
el Capítulo XI "Corredores", con sus arts. 31 a 38; ley esta última que,
de todas maneras, ya había quedado incorporada al Código de Comercio
con arreglo a su art. 28.-
 
II.Corredores.
 
En la antigüedad ya encontramos corredores en el Oriente, en Grecia
(proxenoi) y en Roma (proxenetae). El corretaje nació de la necesidad de
concluir operaciones comerciales entre un extranjero (huésped) y un
ciudadano nativo; en cuyo caso el "corredor" o intermediario servía
incluso, al mismo tiempo, de intérprete. Pero luego su esfera de
actividades se fue extendiendo a la mediación en toda clase de
operaciones, aun en el mismo país y entre personas de la misma
nacionalidad.-
 
 
El corredor es pues, en suma, un intermediario entre la oferta y la
demanda, que trabajando en forma independiente, aproxima o pone en
contacto a quienes desean hacer un negocio, para facilitarles su
conclusión; o sea, que el mismo acerca a las personas que buscan o
necesitan lo que otros le pueden ofrecer, pero que a su vez ignoran quien
y en qué condiciones se lo pueden suministrar [2]; siendo este concepto
de corretaje, el que desde mediados del siglo pasado se fue sentando en
nuestro país por la jurisprudencia [3].-
 
Nuestro Código de Comercio había seguido el sistema de permitir ejercer
como corredor a cualquier persona capaz, sin perjuicio de que además
debía matricularse como tal y, para poder hacerlo debía acreditar que
era persona de experiencia, en razón de haber ejercido el comercio por sí
o en alguna casa de corredor o de comerciante, fuese como socio,
gerente, o al menos como tenedor de libros, con buen desempeño y
honradez (art. 89 inc. 3º Cód. de Comercio); con lo cual se aseguraba
que, en razón de conocer la plaza en donde iba a desarrollar su actividad
y haber actuado en el comercio, estaba así en condiciones de poder
brindar una labor de asesoramiento honrada, seria, imparcial y útil. Pero
desde la reforma de la ley 23.282 al art. 88 del Código de Comercio, se
requirió para ser corredor, como ya se lo había hecho antes con los
martilleros en la ley 20.266, tener aprobada la enseñanza secundaria,
con título expedido o revalidado en la República, y además la previa
aprobación de un "examen de idoneidad para el ejercicio de la
actividad", "sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y
comercial", que debía rendirse ante cualquier Tribunal de Alzada de la
República con competencia en materia comercial, fuese federal, nacional
o provincial (art. 88 inc. c) Cód. de Comercio, reformado por ley 23.282);
sin perjuicio además, como siempre, la matriculación en el tribunal de
comercio de su domicilio" (art. 89 mismo Código). Aunque a título de
mera anécdota, cabe recordar que el mencionado inciso c) del art. 88 del
Cód. de Comercio, reformado por la ley 23.282, y asimismo el art. 1º
inciso c) de la Ley de Martilleros 20.266, ambos referidos al previo
examen de idoneidad para poder ser corredor o martillero, fueron
declarados inconstitucionales por un fallo de la Cámara de Apelaciones
en lo Civil y Comercial de Junín del 1º de Noviembre de 1994, en el cual
no se atacó la exigencia del examen de idoneidad establecido en aquellas
preceptivas, sino la imposición de dicha tarea a cargo de los tribunales
"provinciales" de alzada en materia comercial, lo que se consideró una
intromisión del legislador nacional en la administración de justicia
provincial y la imposición así de cargas, tareas y funciones al Poder
Judicial local; fallo que, en definitiva, no llegó a tener ninguna ulterior
relevancia.-
 
 
Por último, a partir de la ley 25.028, "Régimen legal de martilleros y
corredores", se exige a quien desee desempeñarse como corredor:
"poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con
arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten" (arts.
32 inc. b) y 33 inc. b), incorporados a la ley 20.266 por la 25.028) [4].
Aunque, como bien lo resolviera la Suprema Corte de Buenos Aires,
quienes hubieran obtenido la certificación habilitante para el ejercicio de
las profesiones de corredor y martillero, al amparo de la originaria ley
20.266 y de la 23.282, están equiparados en cuanto al cumplimiento de
tal condición habilitante, con quienes egresen de la carrera universitaria
prevista por la ley 25.028; la que por supuesto no modifica las
situaciones ya pasadas y agotadas durante la vigencia de la ley anterior
[5].-
 
III. Deberes a cargo de los corredores.-
  deberes legales
 
El primero de todos es el de llevar un libro de Registro rubricado por el
Registro Público de Comercio u órgano a cargo del gobierno de la
matrícula en la jurisdicción, en el cual "deben llevar asiento exacto y
cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención,
transcribiendo sus datos esenciales" (arts. 35 y 36 inc. a) Ley 20.266,
reformada por ley 25.028). Y a su turno, el art. 208 inc. 2º del mismo
Código dispone que los contratos comerciales pueden justificarse por las
notas de los corredores y certificaciones extraídas de sus libros; de
manera que éstos, aun cuando no constituyan instrumentos públicos,
resultan un excelente medio de prueba, teniendo en cuenta que el
corredor ha de ser imparcial y por ende ser sus anotaciones objetivas;
resultando pues aplicable a su respecto el art. 63 del Código mercantil
sobre el valor probatorio de los "libros de comercio", aunque teniendo
en cuenta al respecto que aquí las anotaciones las hace un tercero, que
en realidad no es parte del contrato concluido con su intervención.-
 
Y concretamente con relación al corretaje, son obligaciones de los
corredores:
 
1) primeramente comprobar "la identidad de las personas entre quienes
tratan los negocios en que intervienen, y su capacidad legal para
celebrarlos" (art. 36 inc. b) misma ley, agregado, como todo el Capítulo
XII, por la 25.028);
 
2) "comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el
titulo invocado por el enajenante", y cuando se trate de bienes
registrables recabar la certificación del Registro Público correspondiente
"sobre sobre inscripción de dominio, gravámenes, embargos,
restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las
inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente" (art. 36 inc. c)
de la misma ley) [6];
 
3) "Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la
que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio", dejándose
expresa constancia cuando el corredor sea además autorizado para
suscribir el instrumento que documente aquélla o realizar otros actos de
ejecución del contrato en nombre del titular;
 
4) proponer "los negocios con exactitud, precisión y claridad necesarias
para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes
las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la
conclusión de la operación, en particular las relativas al objeto y al
precio de mercado" (art. 36 inc. e) citada ley 20.266). El Código. de
Comercio iba más allá e incluso mencionaba como supuestos falsos que
podían inducir en error a los contratantes: "haber propuesto un objeto
bajo distinta calidad de la que se le atribuye por el uso general del
comercio", o "dar una noticia falsa sobre el precio que tenga
corrientemente en la plaza la cosa sobre que versa la negociación" (hoy
derogado art. 99 Cód. de Comercio);
 
5) guardar secreto sobre las operaciones en que intervenga; pudiendo
solo en virtud de mandato de autoridad competente, atestiguar sobre las
mismas (art. 36 inc. f) misma ley);
 
6) asistir a la entrega de los efectos vendidos, si los interesados o alguno
de ellos lo exigiere (art. 36 inc. g. ley 20.266);
 
7) en las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, debe
identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras
subsista la posibilidad de discusión sobre la calidad de las mismas (art.
36 inc. h) misma ley);
 
 
 
8) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los
papeles en cuya negociación intervenga (art. 36 inc. i) misma ley); y
 
9) en los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente cuando lo firman las partes, y dejar constancia en su
texto de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad; y en los que no requieran forma escrita, debe entregar a
las partes una minuta de la operación, según las constancias de su Libro
de Registro (art. 36 inc. j) citada ley 20.266).-
 
 
IV. Naturaleza jurídica del corretaje.-
 
El corredor actúa en su propio interés, puesto que percibe una
remuneración o "comisión" por su trabajo, pero lo hace a nombre y por
cuenta ajena, o sea sin representar, ni haber recibido mandato de los
interesados; salvo que expresamente fuese autorizado por el enajenante
para suscribir el instrumento de la operación o realizar otros actos de
ejecución del contrato en su nombre. Su misión es pues, en principio,
simplemente la de aproximar a las partes y posibilitarles o hacerles más
accesible, merced a su organización y conocimiento del mercado, la
concertación de operaciones o contratos, los que a su vez pueden ser
comerciales o civiles -verbigracia la compraventa de inmuebles es un
típico contrato civil (art. 452 inc. 1º del Cód. de Comercio)-; contratos
que, sin embargo, habrán de ser concluidos en definitiva, directamente
por sus titulares. Hay pues que distinguir en el desarrollo de la actividad
del corredor dos contratos: el propiamente de corretaje o pactum
proxeneticum, y el contrato entre las partes interesadas, a las cuales el
corredor ha acercado, llamado contrato principal. El contrato de
corretaje no es pues un fin en sí mismo, sino un medio para realizar otro
contrato [7].-
 
Tiene semejanza con la "locación de servicios", ya que en ambas una
persona confía a otra una actividad o trabajo, y se compromete a
abonarle una retribución. Pero en la "locación de servicios",
desarrollada la actividad del intermediario, cumplido el trabajo, existe el
derecho a la retribución, aunque no se hubiese logrado en definitiva el
resultado perseguido. En tanto que en el corretaje se puede percibir la
comisión, cuando las partes aproximadas y puestas en contacto por el
corredor concluyen entre ellas, si les conviene, su propio contrato; o sea
que es necesario el logro del "resultado" del trabajo asumido por el
corredor; tal como actualmente resulta expresamente, del in fine del
primer párrafo del inciso a) del art. 37 de la ley 20.266, reformada por la
25.028, que reza que salvo pacto contrario, surge el derecho a la
percepción de la remuneración del corredor, "desde que las partes
concluyan el negocio mediado" . Por lo que bien pudo decirse por
Mosset Iturraspe, con quien coincidimos, que en el caso de los
corredores, el contrato que celebran constituyen una verdadera locación
de obra [8], asumiendo una obligación de resultado que se mide, no por
el empeño puesto en el cumplimiento, sino por el éxito obtenido: la
concreción del negocio con relación al cual intermediaran acercando a
las partes [9]. No obstante, la remuneración se le debe al corredor
"aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o
cuando iniciada la negoción por el corredor, el comitente encargare la
conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo", como lo dice
expresamente el segundo párrafo del inciso a) del citado art. 37 de la ley
20.266 [10]
 
Aunque también existió una jurisprudencia más antigua, favorable al
encuadramiento de la intermediación en la compraventa como locación
de servicios [11]; y actualmente existen pronunciamientos que califican
al corretaje de contrato sui generis, accesorio, bilateral, consensual y no
formal, de intermediación entre dos partes, para que concluyan un
negocio [12].-
 
De otra parte el corredor no tiene mandato ni representación de las
partes interesadas, no es nada más que un intermediario que acerca a las
mismas, pero no actúa ni participa en el contrato a que ha dado lugar su
intervención, el que por el contrario será concluido directamente por los
interesados[13]; salvo que además el corredor fuese expresamente
autorizado por el enajenante para suscribir el pertinente instrumento o
para realizar otros actos de ejecución.-
 
V. Martilleros o rematadores.-
 
 
La otra profesión que nos ocupa, afín pero no idéntica, es la de los
martilleros o rematadores. Como ha dicho Pessagno se trata de términos
sinónimos, sobre cuyas bondades resulta ociosa toda indagación,
debiendo estarse a las costumbres del país y a los usos entre
comerciantes, para adoptar una u otra [14].-
 
Aunque entre nosotros se ha preferido en definitiva la expresión
"martillero", utilizada por primera vez el 26 de marzo de 1822 en la
resolución ministerial de Rivadavia, que autorizara la apertura de casas
de martillo para la venta de frutos y productos del país. Y ésta es,
efectivamente, la denominación que fuera adoptada en la ley nacional
20.266, intitulada "De los Martilleros"; como así también en ciertas
leyes locales, tales como: el Código Procesal en lo Civil y Comercial de la
Provincia de Buenos Aires (arts. 558 inc. 1º y 565) y su Ley 10.973 de
"Martilleros y corredores públicos"; o las Leyes de Martilleros nº 7547
de Santa Fe; la 7191 de Córdoba; la 3043 de Mendoza; la 5735 de Entre
Ríos, etc.-
 
Ni el Código de Comercio, ni la ley nacional 20.266, ni las leyes locales,
han definido al martillero; lo que tampoco sucede en las legislaciones de
otros países del Mercosur, como Paraguay (ley 1034/83), Uruguay (ley
15.508/83) o Brasil (decreto 21.981/82).-
 
Y aunque tampoco hay en la doctrina nacional ni comparada un
concepto de "martillero" que haya sido aceptado sin cuestionamientos,
se puede decir que en nuestra doctrina existe al menos coincidencia en
que: martillero o rematador es la persona que, mediante un golpe de
martillo, se encarga de la venta al público de determinados bienes
muebles o inmuebles, de viva voz y al mejor postor [15], es decir a quien
de entre los ofertantes efectuó la postura u oferta no superada por nadie
[16]. Lo que, palabra más o menos, también ha sido resuelto
reiteradamente por la Suprema Corte de Buenos Aires, en el sentido de
que: "martillero o rematador es la persona que hace profesión de la
venta pública y al mejor postor, de cosas que con tal objeto se le
encomiendan; o sea, que en forma habitual realiza los remates o
subastas -venta al público, de viva voz y al mejor postor, con o sin base,
de bienes determinados, muebles o inmuebles-, propone la enajenación
indicando sus condiciones, recibe las ofertas de precio y mediante un
golpe de martillo adjudica las cosas perfeccionando la compraventa
[17].-
 
El acto del remate es siempre comercial, atento lo dispuesto en el art. 8
inc. 3º del Código de Comercio; pero lo mercantil será simplemente el
procedimiento, pues una vez individualizado el comprador se concreta la
operación de compraventa, la cual será civil o comercial según la propia
naturaleza de la convención [18]
 
Martillero es, en suma, dice Piedecasas, la persona -física o jurídica-;
legalmente facultada, puesto que no basta con el ejercicio profesional y
habitual sino que se hace necesario cumplir con los demás requisitos
habilitantes (art. 1º ley nacional 20.266); para realizar la operación de
remate, que es la actividad principal y caracterizante del martillero,
aunque por cierto puede realizar otras, como por ejemplo la de informar
sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuya venta está
facultado (arts. 8º inc. b) ley 20.266) [19].-
 
Y para ser martillero se requiere en la actualidad, conforme a los arts. 1º
y 3º incs. a) y b) de la ley 20.266, modificados por la 25.028: ser mayor de
edad y poseer título universitario expedido o revalidado en la República,
con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.-
 
VI. Deberes legales de los martilleros.-
 
Son obligaciones de los martilleros conforme al art. 9 de la citada ley
20.266, las que se mencionan a continuación.-
 
1) llevar los "libros" a que se refiere el art. 17 de la ley 20.266 (inc.) a)
-diario de entradas (de bienes recibidos para su venta) y diario de salidas
(de ventas), y el de "cuentas de gestión", que documenta las realizadas
entre el martillero y cada uno de sus comitentes-;
 
2) comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para
disponer del bien a rematar, y tratándose de inmuebles constatar también
el estado del dominio (inc. b);
 
3) anunciar los remates con la publicidad necesaria, indicando su
nombre, domicilio especial y número de matrícula, e igualmente la fecha,
hora y lugar del remate, con la descripción y estado del o los bienes y sus
condiciones de dominio (art. 9 inc. d) ley 20.266);
4) realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados, explicando en
voz alta antes de comenzar la subasta las condiciones legales, cualidades
del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo, aceptando posturas
solamente cuando se efectuaren de viva voz (art. 9 incs. e) a g) de la ley
20.266);
 
5) suscribir con los contratantes, previa comprobación de su identidad, el
instrumento que documente la venta, en el que constaran los derechos y
obligaciones de las partes (art. 9 inc. h) de la ley 20.266);
 
6) percibir del adquirente en dinero efectivo, el importe de la seña o
cuenta de precio, en la proporción fijada en la publicidad, otorgando los
recibos correspondientes (art. 9 inc. i) de la ley 20.266); y
 
7) rendir cuentas y entregar el saldo resultante dentro de los cinco días
de celebrado el remate (arts. 9 inc. j) y 19 inc. g) de la ley 20.266).-
 
VII. Naturaleza jurídica del contrato que celebran los
martilleros.-
 
Al igual que los "corredores", el contrato que habitualmente concluyen
los martilleros es asimismo de "locación de obra", o, en todo caso, un
contrato sui generis muy similar a aquél: consistente en realizar una
venta en pública subasta, válida y eficiente.-
 
VIII. Intrascendencia en punto a responsabilidad civil, sobre si son
"comerciantes" o " auxiliares de comercio".-
 
Cabe señalar que la controvertida cuestión sobre si el martillero o
corredor "en función" es comerciante, según resultaría de la
combinación de los arts. 1º y 8º inc. 3º del Cód. de Comercio, tal como lo
han sostenido Fargosi, Fontanarrosa, Isaac Halperín, Pessagno, José
Ignacio Romero, Marcos Satanowsky, Segovia, Siburu, etc.; o un mero
auxiliar de comercio como lo ubica claramente el art. 87 inc. 2º del
mismo Código y lo afirman entre otros: Raúl Aníbal Etcheverry,
Raymundo L. Fernández, Mezzera Alvarez, Perrota, Zavala Rodríguez y
un fallo de la SCBA del 22 de mayo de 1984 [20], siendo también nuestro
parecer [21]; con ser, sin duda, importante, carece sin embargo de
verdadera importancia con relación a la "responsabilidad civil" en que
puedan incurrir los mismos, razón por la cual no habremos de
incursionar en dicha cuestión.-
 
IX. Responsabilidad en principio contractual.-
 
Esta responsabilidad en el caso de los martilleros y corredores es en
principio contractual, o sea deriva del incumplimiento del previo del
contrato que, habitualmente, habrá de existir entre aquéllos y su cliente,
según hemos visto.-
 
Tal acotación previa es necesaria, ya que es bien sabido que entre
nosotros reviste especial importancia la determinación de si la
responsabilidad surge de un incumplimiento contractual o de la comisión
de un hecho ilícito, atento sus distintos regímenes legales; lo que resulta
ante todo del art. 1107 del Código Civil, que da inicio al Titulo 9º de la
Sección segunda del Libro segundo, dedicado a los hechos ilícitos que no
son delitos, que reza: "los hechos o las omisiones en el cumplimiento de
las obligaciones convencionales, no están comprendidos en los artículos
de este título, si no degeneran en delitos del derecho criminal"
 
Aunque en verdad, nuestro entender, las diferencias entre ambos
regímenes de responsabilidad no son tantas, ni tan importantes. Sólo
existirían en realidad tres verdaderas disimilitudes entre los mismos y en
rigor una sola de significación. La primera, que constituye una
diferencia práctica importante, aunque no lo es en rigor desde un punto
de vista conceptual, es la mancomunación entre los corresponsables, de
existir pluralidad de los mismos; la segunda, que en cambio carece de
mayor relevancia práctica, es la relativa a la extensión del resarcimiento;
y la restante, que efectivamente otorga relevante interés al distingo, es la
referente al término de prescripción de las respectivas acciones
resarcitorias.-
 
 
 
a) La mancomunación entre los corresponsables.- Esta constituye como
se ha dicho, una diferencia práctica de trascendencia. En efecto, los
distintos coautores o copartícipes en un hecho ilícito son solidariamente
responsables frente al damnificado, de conformidad con lo establecido
por los arts. 1.081 y 1.109 del Cód. Civil, por lo que puede exigirse
íntegramente de cualquiera de ellos el total de la indemnización (arts.
699, 705, 731 inc. 3º Cód. Civil), sin perjuicio de las acciones de
"contribución" que después puedan existir entre ellos (arts. 689 y 717
Cód. Civil).-
 
En tanto que la co-responsabilidad contractual es en principio
simplemente mancomunada, por lo que cada corresponsable adeuda
únicamente su respectiva cuota parte (arts. 675 y 691 del Cód. Civil);
pudiendo ser solidaria sólo si así resulta sin lugar a dudas (art. 701 Cód.
Civil) del título constitutivo de la obligación (expresa convención) o de
una disposición legal (art. 699 Cód. Civil), como verbigracia sucede con
la ley de defensa del consumidor 24.240, desde las reformas introducidas
por la ley 24.999, que prácticamente vino a restablecer la vigencia de los
textos vetados al sancionarse la primera, y cuyos arts. 13 y 40 instituyen
ahora un sistema de responsabilidad objetiva derivada del vicio o defecto
de la cosa o del servicio y una amplia legitimación pasiva solidaria entre
los co-responsables.-
 
Pero de todas maneras, esta diferencia está circunscripta a los supuestos
de pluralidad de responsables, y por lo tanto no es de aplicación en los
casos de un único obligado; lo cual evidencia su carácter no esencial. Y
además, conceptualmente el principio es siempre el mismo para ambas
responsabilidades: la solidaridad debe ser expresa o resultar claramente
del título de la obligación (art. 701 Cód. Civil y su doctrina); solo que en
materia de hechos ilícitos ello es así por categórica disposición de la ley
(arts. 1081 y 1109, párr. 2º Cód. Civil), en tanto que en materia
contractual, donde en principio impera la autonomía de la voluntad,
deben ser las propias partes quiénes lo establezcan con precisión en sus
convenciones, ya que de lo contrario se aplica el régimen básico general
de la simple mancomunación [22].-
 
 
b) Extensión del resarcimiento.- En cuanto a ésto, el régimen de los
daños e intereses en el incumplimiento contractual se encuentra
legislado en los arts. 519 a 522 del Cód. Civil; en tanto que para los
hechos ilícitos rige lo dispuesto en los arts. 901 y ss. del mismo Código.-
 
En el primer caso, si el incumplimiento es culposo, el deber de reparar se
limita a los daños que sean consecuencia inmediata y necesaria de aquél
(art. 520 Cód. Civil), y en el doloso o "malicioso" el mismo alcanza
también a las consecuencias mediatas (art. 521 Cód. Civil); pero nunca
se responde por las consecuencias casuales. En cambio en todos los
hechos ilícitos, culposos o dolosos, se responde siempre de las
consecuencias inmediatas (art. 903 Cód. Civil) y de las mediatas
previsibles (art. 904 Cód. Civil); amén de que en los delitos (hechos
ilícitos dolosos) puede inclusive llegarse a responder de ciertos "casos
fortuitos" o consecuencias casuales no remotas. Tal ante todo, el caso de
consecuencias casuales para la generalidad de los individuos pero que
no lo fueron para el autor del hecho, quién por sus especiales
conocimientos las tuvo en sus miras al ejecutarlo, es decir que las previó
y las quiso (art. 905 Cód. Civil), de forma tal que en rigor se trata a su
respecto de "consecuencias mediatas" previstas y queridas, pese a que en
general o en abstracto fuesen "casuales" [23]; aunque es obvio que
tratándose de consecuencias "mediatas" previstas y queridas por el
agente del daño, la misma responsabilidad cabría en el incumplimiento
contractual doloso o "malicioso", conforme a lo dispuesto en el art. 521
del Cód. Civil. E igualmente puede existir responsabilidad por ciertos
"casos fortuitos" que no habrían llegado a acontecer de no haberse
producido con anterioridad el hecho ilícito (arts. 1091, 2435, 2436, etc.
del Cód. Civil); lo que por otra parte no se contradice con lo establecido
en el art. 513 del Cód. Civil para el incumplimiento contractual, que hace
responsable al deudor del caso fortuito cuando éste se hubiese producido
por su culpa, y va de suyo, con tanta mayor razón, si lo hubiese sido por
dolo.-
 
O sea que en definitiva el deber de resarcir es algo más extenso cuando
se trata de hecho ilícitos, que en el incumplimiento contractual; aunque
a la postre las diferencias no son relevantes, sin perjuicio de que en
algún caso concreto pueda llegar a tener importancia el distinto monto
que pudiese corresponder por indemnización, según se tratare de uno u
otro tipo de responsabilidad.-
 
 
c) Plazo de prescripción de la acción indemnizatoria. En punto a
prescripción liberatoria la diferencia es en cambio mucho más notoria,
puesto que es en general para la acción resarcitoria por incumplimiento
contractual, salvo algunos supuestos regidos por plazos especiales, la
prescripción decenal ordinaria del art. 4023 del Cód. Civil; en tanto que
es de sólo dos años para la responsabilidad civil extracontractual, que se
encuentra expresamente legislada en el art. 4037 del Cód. Civil.-
 
Existiendo en suma entre ambos supuestos una diferencia, nada más ni
nada menos, que de ocho años, en el término de prescripción de las
respectivas acciones.-
 
X. Supuestos de responsabilidad civil contractual en el
corretaje.-
 
En el corretaje, el corredor es un mero intermediario que aproxima a las
partes, pero son éstas en su caso, directamente, las que celebran entre si
el contrato de que se trate; al punto que únicamente el logro de ese
resultado -la contratación inter partes- habrá de dar al "corredor"
derecho a su comisión o retribución.-
 
En principio resulta pues poco probable que en estos casos pueda llegar
a darse una responsabilidad civil del corredor. Aunque en nuestra
jurisprudencia se registran casos en que se ha responsabilizado a los
corredores ante el incumplimiento de su deber de proponer los negocios
con exactitud, claridad, precisión -art. 36 inc. e) de la ley 20.266,
modificada por la 25.028-, como así de la de verificar la titularidad del
dominio del vendedor y condiciones del mismo, así como sobre las
inhibiciones o interdicciones que pudiesen afectar al transmitente
-previsto en el inc. c) del mismo art. 36 de la citada ley 20.266-; tal como
ocurre, entre otros, en los fallos de la Suprema Corte de Buenos Aires del
16-5-1989 [24], de la Cámara 2a en lo Civil y Comercial de La Plata, sala
III del 8-4-1975 [25], y de la Cámara Civil 1a de Capital Federal del 13-
11-1947 [26].-
 
XI. Supuestos de responsabilidad civil de los martilleros
o rematadores en su actuación en el ámbito privado.-
 
En punto a los martilleros en relación a las partes y en el ámbito privado
o extrajudicial, su actuación genera dos clases de relaciones: una de
carácter interno con el dueño del bien que le encargara la venta
(comitente), y otra de carácter externo con el comprador en la subasta
pública del bien.-
 
En la relación externa frente a este último, el tratamiento legislativo
resulta diferente, según la posición jurídica que adopte el martillero,
quien puede actuar como mandatario o comisionista, ya que según reza
el art. 10 de la ley 20.266: "...cuando los martilleros ejerciten su
actividad no hallándose presente el dueño de los efectos que hubieren de
venderse, serán reputados en cuanto a sus derechos y obligaciones,
consignatarios sujetos a las disposiciones de los arts. 232 y siguientes del
Código de Comercio"; en cuyo caso habrán de quedar directamente
obligados hacia las personas con quienes contrataren, "sin que éstas
tengan acción contra el comitente, ni éste contra aquéllas". Pudiendo
agregarse, siguiendo a Fontanarrosa [27], que: "No bastaría... que
estuviera presente (el dueño de las cosas) para conferir al martillero el
carácter de mandatario. Son siempre necesarias las dos condiciones: a)
presencia del dueño de las cosas; b) invocación de que la venta es en
nombre o por cuenta de éste". Ahora bien cuando actúa como
comisionista, el martillero queda directamente obligado hacia las
personas con quienes contratare (los compradores), sin que éstos tenga
acción contra el dueño del bien, ni éste respecto de ellos.-
 
Por el contrario, si el rematador actúa como mandatario, la relación
jurídica emergente de la compraventa se establece directamente entre el
dueño del bien subastado y el comprador, siendo el martillero ajeno a
dicha relación.-
 
A su turno, en la relación interna con el dueño del bien, el martillero
siempre estará regido por las reglas del mandato, ya que el art. 232 del
Cód. de Comercio dispone claramente que entre comitente y comisionista
existe la misma relación de derechos y obligaciones que entre mandante
y mandatario.-
 
O sea en suma, que cuando actúa en el ámbito privado el martillero
responde: a) Frente al dueño del bien, siempre como mandatario,
aunque la relación fuese calificada de comisión; y b) Frente al tercero
adquirente como mandatario o comisionista, según se califique de una u
otra forma a la situación jurídica planteada.-
 
Se pueden sin embargo mencionar algunos casos particulares de
responsabilidad del mandatario y del comisionista, que a veces importan
un apartamiento de los principios generales y otras una confirmación de
los mismos. Así responde:
 
1) Ante todo por los daños causados por falta de oportuna comunicación
de la no aceptación del mandato, la que debe ser realizada en principio
dentro de las 24 hs. de recibida o por medio del segundo correo (art. 235
Cód. de Com.).-
 
2) En principio por los daños y perjuicios que por culpa o imprudencia
causaren al mandante por la inejecución total o parcial del mandato,
conforme a los arts. 239 Cód. de Comercio y 1904 in fine y 1907 Cód.
Civil.-
 
3) Frente al mandante por los daños y perjuicios que por haberse
apartado de las instrucciones recibidas o por abuso de sus facultades
hubiere generado (art. 242 Cód. de Comercio), más allá de que pueda o
no igualmente quedar obligado en forma directa frente a los terceros
adquirentes de los bienes (art. 243 mismo Código). Respondiendo
también directamente frente a los terceros con quienes contrate, cuando
hubiese excedido los límites de su poder y su actuación no hubiera sido
ratificada por el titular de los bienes (arts. 233 Cód. Com. y 1932 y 1933
Cód. Civil).-
 
4) Por la pérdida de valores en dinero de su mandante que tenga en su
poder el martillero, aun por caso fortuito o de violencia (art. 270 Cód. de
Comercio), siempre que aquéllos no estuviesen individualizados como lo
dice el art. 1915 del Cód. Civil: estando "contenidos en cajas o sacos
cerrados" y que sobre éstos "recaiga el accidente o la fuerza". Sin
embargo también cabe tener en cuenta que conforme al citado art. 270
del Cód. de Comercio, se admite la exención de responsabilidad en los
supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, cuando ello hubiese sido
pactado expresamente, o si atendiendo a las circunstancias, así lo decide
el prudente arbitrio judicial.-
5) Por los perjuicios que causa al mandante cuando renunciare al
mandato extemporáneamente o sin causa suficiente.-
 
6) Frente al titular de los bienes, cuando utilizare indebidamente los
fondos por él entregados o sin ajustarse a las instrucciones recibidas
para su empleo o disposición (art. 228 Cód. de Comercio).-
 
7) Cuando se hubiere obligado a anticipar fondos de su propio peculio
para la ejecución del mandato y no lo hace; salvo que probare el
sobreviniente descrédito notorio del comitente (art. 241 Cód. de
Comercio).-
 
8) Por las obligaciones fiscales frente al Fisco y a su mandante.-
 
9) Frente al titular de los bienes por su deterioro, disminución o pérdida,
salvo caso fortuito o fuerza mayor o vicio propio de la cosa; eximentes
que sin embargo no funcionan si existiese mora del martillero, o no
hubiese dado aviso al titular de los bienes dentro de las 24 horas o por el
segundo correo, para que éste pudiese tomar las medidas pertinentes
(arts. 247 a 249 Cód. Comercio).-
 
10) Frente a la orden específica de constituir un seguro sobre los bienes
y no lo hiciere, teniendo fondos para hacerlo. Y
 
11) Cuando actuare como comisionista, por la insolvencia del tercero
adquirente de los bienes, de así haberse pactado mediante cláusula o
convenio especial y expreso (art. 256 Cód. Com.) [28].-
 
XII. Supuestos de responsabilidad civil del martillero en
el ámbito judicial.-
 
 
En este ámbito la situación es muy distinta, habiendo existido dos
posturas, que se pueden denominar como privatistas y procesalistas, que
han intentado a través del tiempo ubicar al martillero o bien como mero
mandatario o comisionista, a pesar del proceso judicial que sirve de
marco a su actuación, o como auxiliar del juez u oficial público, según
las tendencias.-
 
Empero en la actualidad, de manera casi unánime se acepta que "en el
caso de subasta judicial, el martillero no actúa como mandatario ni como
comisionista de ninguna de las partes litigantes, ni de ambas
conjuntamente, sino como un oficial público auxiliar del juez, o mejor
aún como integrante del órgano judicial [29]; todo lo cual es lógica
consecuencia de la máxima que formulara Pothier, cuando afirmaba que
"vende el órgano público en ejercicio de su función jurisdiccional y no el
ejecutado o el ejecutante". Sin perjuicio de que nada obsta a que, en
determinadas situaciones legalmente previstas, puedan convivir ambas
calificaciones: privatistas y procesalistas, generándose así obligaciones y
responsabilidades con diverso sustento normativo.-
 
En suma, en su actuación judicial el martillero puede responder, entre
otros supuestos, los que por cierto pueden ser muchos: 1) por los daños
generados en la infundada falta de aceptación del cargo; 2) por los daños
generados por el incorrecto cumplimiento, o lisa y llanamente por
incumplimiento de sus obligaciones frente al proceso de subasta, aunque
no se opere la suspensión o nulidad de la misma; 3) por los daños que
origine la suspensión o nulidad del remate, cuando ello fuere imputable
a su actuar (art. 578 Cód. Proc. Civil y Com. Pcia. de Bs. As.); y 4) por
los daños originados por la falta de rendición de cuentas, o rendición
tardía o incompleta (art. 579 Código Procesal Civil y Comercial de la
Provincia de Buenos Aires y art. 564 del de la Nación) [30].-
 
XIII. Presupuestos de la responsabilidad civil.-
 
Siendo la responsabilidad de los martilleros y corredores un mero
apartado o capítulo especial de la temática genérica de la
responsabilidad civil, va de suyo que para su configuración también se
habrá de requerir la concurrencia de los mismos elementos o
presupuestos de esta última, que para nuestra doctrina mayoritaria son
sólo cuatro: la existencia de un daño causado; la antijuridicidad o
ilicitud; la relación de causalidad entre el obrar humano violatorio del
ordenamiento jurídico y el daño; y un factor de atribución, subjetivo u
objetivo, que la ley repute apto o idóneo para en cada caso asignar la
responsabilidad a uno o más sujetos.-
 
De todos ellos habremos de ocuparnos a continuación, aunque bueno es
señalar desde ya que no todos presentan particularidades destacables en
punto, concretamente, a la responsabilidad profesional de martilleros y
corredores.-
 
XIV. El daño causado.-
 
El daño es el presupuesto central de la responsabilidad civil, puesto que
sin él no puede suscitarse ninguna pretensión resarcitoria: sin perjuicio
no hay responsabilidad civil [31].-
 
Lo cual es así, en efecto, dado que sólo en presencia de un perjuicio el
jurista estará en condiciones de indagar si el mismo fue provocado
-relación de casualidad-, infringiéndose un deber jurídico
-antijuridicidad- y culpablemente -imputabilidad-; en tanto que a la
inversa, si no existe daño, por ausencia de interés que es la base de todas
las acciones, resultará superfluo entrar a indagar la existencia o
inexistencia de los otros presupuestos de la responsabilidad civil [32].-
 
Sin embargo, en punto a la responsabilidad civil de martilleros y
corredores, no existe con relación a este elemento ninguna nota
particular destacable, que merezca otras consideraciones.-
 
XV. La antijuricidad.-
 
La "antijuridicidad" o "ilicitud" consiste en el obrar contrario a
derecho; es la contradicción de la conducta con algún deber jurídico
preexistente impuesto en una norma o regla de derecho integrativa del
ordenamiento jurídico, concebido éste como un todo único y pleno.-
 
 
 
Pero la infracción del deber jurídico no sólo existe en aquellos supuestos
antedichos, sino también siempre que se ejecute un hecho que por culpa
o imprudencia de su autor, ocasione un daño a otro; en cuyo caso la
obligación de reparar resultante "es regida por las mismas disposiciones
relativas a los delitos del derecho civil" (arts. 1109 y 1067 Cód. Civil);
pudiendo decirse que el deber jurídico entonces violado es el del
"alterum non laedere" o "no dañar a los demás" de la compendiosa
fórmula de Ulpiano, o sea: un deber de conducirse en la vida en sociedad
con la debida prudencia y diligencia, de forma tal que el comportamiento
de cada uno no ocasione perjuicios a los otros individuos, sea en sus
personas o en los bienes y cosas de su pertenencia [33].-
 
Y sobre el respecto no se pueden dejar de destacar los tres fallos de la
Corte Suprema Nacional del día 5 de Agosto de 1986, recaídos en los
autos: "Santa Coloma c/ Ferrocarriles Argentinos" [34], "Gunther c/
Estado Nacional" [35], y "Luján c/ Nación Argentina" [36], en los que
se afirma que: "la responsabilidad que fijan los arts. 1109 y 1113 del
Cód. Civil sólo consagra el principio general establecido en el art. 19 de
la Constitución Nacional que prohíbe a los 'hombres' perjudicar los
derechos de un tercero. El principio del alterum non laedere,
entrañablemente vinculado a la idea de reparación, tiene raíz
constitucional y la reglamentación que hace el código civil en cuanto a
las personas y las responsabilidades consecuentes no las arraiga con
carácter exclusivo y excluyente en el derecho privado, sino que expresa
un principio general que regula cualquier disciplina jurídica". Criterio
éste luego reiterado por el mismo Tribunal, con otras integraciones, en
distintas oportunidades [37].-
 
En el caso de los corredores y martilleros, la antijuridicidad puede
producirse específicamente por violación de las concretas normas
referidas al ejercicio de sus funciones, en cuanto las mismas impongan
deberes positivos de conducta o modos de obrar, o determinen
prohibiciones o deberes negativos. Todas ellas se encuentran,
actualmente, en la ley 20.266, modificada por la 25.028.-
 
Por lo demás, está expresamente previsto en muchas de esas mismas
disposiciones, que en caso de infracción a cada uno de tales deberes, los
corredores y los martilleros serán responsables del daño que así
causaren; aunque obviamente lo serian de todas formas, aun en
ausencia de tales previsiones, por aplicación de los principios generales
sobre responsabilidad civil del Código Civil ya referidos.-
 
Y también nuestra jurisprudencia ha tenido oportunidad de decidir,
verbigracia, que la realización de una segunda subasta no autorizada, en
razón de no haber abonado la seña en dinero el adquirente en el primer
remate, amén de la nulidad de la operación, puede generar el deber de
indemnizar el perjuicio resultante de la diferencia entre los precios
obtenidos en ambas ocasiones; como así, en tren de conjeturas, el daño
que podría resultar al ejecutante, en tanto el menor monto obtenido en la
segunda oportunidad reduce su garantía como acreedor [38].-
 
XVI. Nexo causal.-
 
Por intermedio de la relación de causalidad, es ante todo posible conocer
si tal o cual resultado dañoso puede, objetivamente, ser atribuido a la
acción u omisión física del hombre, o sea si éste puede ser tenido como
"autor" del mismo; y una vez ello establecido, la medida del
resarcimiento que la ley le impone como deber a su cargo, habrá de
resultar a la vez de la propia extensión de las consecuencias perjudiciales
derivadas de ese proceder, o que puedan ser tenidos como "efectos"
provocados o determinados por esa conducta, la que vendría así a ser su
"causa" [39].-
 
En punto a la responsabilidad civil de martilleros y corredores, nuestra
jurisprudencia también ha exigido, como no podía ser de otra forma, que
debe mediar una relación de causalidad entre el incumplimiento y el
daño -fallo ya citado de la Suprema Corte de Buenos Aires del 16-5-1989
[40]-; y que dicha relación existe, si el perjuicio resulta de la notable
diferencia de precios obtenidos en los dos remates sucesivos llevados a
cabo por el martillero, no estando autorizado el segundo [41].-
 
XVII. Factor de atribución.-
 
Por último es necesario que todos los elementos ya considerados se
conjuguen con un factor de atribución de la responsabilidad, subjetivo u
objetivo, que la ley repute idóneo para sindicar a quién habrá de ser el
sujeto responsable [42].-
 
Ahora bien, en general la responsabilidad profesional lo es por hecho
propio o personal; por lo que a priori podría pensarse que el factor de
atribución ha de ser subjetivo: la imputabilidad por culpa o dolo del
agente del daño. Empero, tampoco puede olvidarse lo que ya se dijera
respecto de que martilleros y corredores comprometen en realidad un
resultado: los primeros una venta en pública subasta válida y eficiente, y
los segundos la concreción del negocio con relación al cual
intermediaran acercando a las partes contratantes; como así que con
relación a esa clase de obligaciones determinadas o "de resultado", el
factor de atribución, como bien lo ha señalado nuestra doctrina, deviene
objetivo [43]. Con lo que habrá de quedar a cargo del deudor que quiera
liberarse de su responsabilidad, la demostración de que el
incumplimiento de su obligación que ocasionara el daño provino en
realidad de una causa extraña, ajena a su órbita [44].-
 
Todo lo cual se corrobora, cuando lo que se infringe son los deberes
establecidos en la ley 20.266, modificada por la 25.028 y/o en las leyes
locales reglamentarias del ejercicio de las profesiones de martillero y
corredor; ya que entonces no será necesario probar su culpa, bastando
con la simple prueba de que su obrar ha implicado la infracción de lo
establecido en las normas legales sobre la materia. Aunque como
contrapartida, en la propia ley 20.266 se contempla que el martillero
tiene derecho a retribución, si iniciada la tramitación del remate el
mismo no se llevara a cabo "por causas que no le fueren imputables"
(art. 12), o "si el remate se anulare por causas no imputables al
martillero" (art. 14); la prueba de lo cual, sin embargo, siempre habrá de
corresponderle al martillero que alegue en su defensa la existencia de la
causa extraña y ajena.