CURSO DIA DEL MARTILLERO

OBLIGACIONES DEL CORREDOR SEGÚN LA LEY 20.266/25.028 Y EL CCCN

Por Barbosa Fernanda Soledad – Martillera Publica y Corredor Inmobiliario

El nuevo CCCN derogo los artículos 36, 37 y 38 de la Ley 20.266/25.028 regulando el

Contrato de Corretaje en el Capítulo 10 Titulo IV dedicado a los contratos en general.

Desde un inicio el C.Com. consideraba al corredor como un agente auxiliar del comercio.
La regulación se centraba en la actividad subjetiva del corredor.

La doctrina prevista en el CCCN establece que al regular al corretaje lo hace ya como un

contrato típico, consagrando su autonomía y alejándolo de la consideración personal del
corredor. Y que permiten adaptar el ejercicio a la evolución de la vida negocial.

En cuanto a las obligaciones que les incumben a los corredores, antes previstas en el art
36, hoy se encuentra consagradas en el artículo 1.347.

Existen otras obligaciones que no están enumeradas en el artículo y que se desprenden de

otros sectores del plexo normativo que se aplica al corretaje, inclusive pudiendo surgir
otras de las leyes locales.

--- Por lo que podemos concluir que la enumeración de obligaciones previstas por el nuevo
artículo 1.347 no es TAXATIVA ---

EL DEROGADO ART. 36 DE LA LEY 20.266/25.028

El articulo 36 preveía las obligaciones de los corredores:

a) Llevar el libro que establece el artículo 35. (se mantiene en el art. 35)

b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que
interviene y su capacidad legal para celebrarlos.

c) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título
invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del
Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos,
restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones
que afecten al transmitente. (derogado)

d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones
relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de
ejecución del contrato en nombre de aquél. (se mantiene en el Art. 1.354)

e) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del
acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que
puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio
de mercado; (se mantiene y se desdoblo en 2 obligaciones)

f) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: sólo en virtud del
mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas.

g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo
exigiere.

h) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y

conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión,
sobre la calidad de las mercaderías.

i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación
intervenga. (derogado)

j) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el
momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un
ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita,
deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de
Registro. (Derogado)

k) Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables. (derogado se

desprenden de otros artículos)

l) Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.
(derogado se desprenden de otros artículos)
ART. 1.347 CCCN

ARTICULO 1347.- Obligaciones del corredor. El corredor debe:

a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que

media y de su capacidad legal para contratar;

b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes;

c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de
algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio;

d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que

interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública
competente;

e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos

conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;

f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención, mientras

subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.

El plexo normativo que regula la actividad del Corredor estatuye una serie de obligaciones
y deberes que deben cumplir en el desempeño de su profesión y actividad.

Además, la labor del corredor se impregna de un conjunto de obligaciones y compromisos

que emanan de otras disposiciones nacionales, de la legislación local que resulte aplicable
según donde se encuentre inscripto.

Las obligaciones que debe cumplir el intermediario inmobiliario en su quehacer cotidiano

son las siguientes:

1) Obligación de matricularse (art. 33 ley 22.266/25.028).

2) Actuar imparcialmente.

3) Llevar el Libro Registro de sus operaciones (art. 35)

4) Comprobar la identidad y la capacidad legal de los negociantes.

5) Convenir por escrito con el comitente las instrucciones del negocio que pretende
celebrar.

6) Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad.

7) Guardar secreto de las operaciones en que intervenga.

8) Asistir a la entrega del inmueble objeto de la contratación.

9) Conservación de muestras.

1) Obligación de matricularse (art. 33 ley 22.266/25.028).

a) Finalidad de la matricula

Toda profesión reglamentada otorga a los egresados de sus escuelas o facultades, etc; un
título que los habilita para desempeñar tales tareas o profesiones.

La matrícula es el registro donde se inscriben las personas que habiendo cumplido con las
exigencias formuladas por la ley, en un sentido estrictamente jurídico, quedan habilitadas
para ejercer ulteriormente la función de martillero o corredor.

El alcance de la matrícula es establecer la iniciación de una situación jurídica cuyas

finalidades están regidas por las normas que la reglamentan. De no cumplir con la
inscripción, quienes ejercen clandestinamente dichas actividades no pueden ampararse en
los derechos que la legislación concede a todos aquellos que la hayan acatado.

b) Matricula de Corredor
La nueva ley de fondo, 25.028, que reforma el régimen legal de martilleros y corredores,
en su art. 1 sustituye los arts. 1 y 3 de la ley 20.266, incorporando los arts. 31 al 38, y
deroga el capítulo I “de los corredores”, libro primero, título IV del Código de Comercio.

La misma dispone en su art. 31:

“Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la legislación local, es aplicable al
ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que
resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes”.

El art. 32 prevé las condiciones habilitantes que se requieren para ser corredor:

“a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo
2do1;

La ley 26.579 que modifica la mayoría establece que cesa la incapacidad de los menores
por la mayor edad el día que cumplieren los DIECIOCHO (18) años. Para ello debe tenerse
en cuenta que a fin de fijar el límite legal de la edad, ésta se cuenta por años, con
referencia al día de nacimiento de la persona. En consecuencia, el mismo día del
aniversario se considera la mayoría de edad, cesando el día anterior a las 24 horas la
minoría de edad.

b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las

reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten”.

Art. 33: “Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula
de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta;

1
Art. 2° – Están inhabilitados para ser martilleros: a) Quienes no pueden ejercer el comercio; b) Los fallidos y concursados cuya
conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hasta cinco (5) años después de su rehabilitación; c) Los inhibidos para
disponer de sus bienes; d) Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto,
robo, extorsión, estafas y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta
después de diez (10) años de cumplida la condena; e) Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por
sanción disciplinaria; f) Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.
No solo debe demostrarse la buena conducta en los lugares donde se ha desempeñado en
sus tareas habituales, sino que la ley debe exigir honradez de la persona durante su
existencia. En ese sentido es obligación de solicitar y presentar certificado de buena
conducta.

b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32.

c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer
como corredor.

Implica constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción. El mismo

tiene alcances limitados –ad litem- y es una disposición general y como tal es de aplicación
a toda primera presentación o petición ante los jueces. Este domicilio subsiste hasta que
sea modificado, y su cambio debe ser expreso. Por su misma naturaleza el domicilio ad
litem requiere la voluntad indudable de fijarlo en un lugar cierto.

d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina
el artículo 6º;

La ley admite dos maneras clásicas de garantías. Una real, cuando se ofrece un bien, por lo
general inmueble o muebles registrales para responder al cumplimiento de la exigencia
dispuesta por la legislación. Y la otra personal cuando una persona otorga fianza por las
mismas exigencias.

Estas garantías son inembargables por 3eras personas y sus montos responden
exclusivamente:

- al pago de daños y perjuicios que causare la actividad del matriculado.

- el pago de las sumas por las cuales fuere declarado responsable.

- al pago de las multas que se le aplicaren.

Ocurridos estos acontecimientos, el profesional debe reponer la garantía dispuesta por la

ley, bajo apercibimiento de ser suspendido en la matrícula.
e) Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local”.

2) Actuar Imparcialmente

En su quehacer cotidiano como intermediario, el corredor no puede estar vinculado a

ninguno de los negociantes por relaciones de colaboración, subordinación o
representación.

Esta prohibición legal garantiza y asegura la objetividad y la imparcialidad con que debe
conducirse el corredor cuando ejecuta su labor, de modo de erigirse en la nota típica del
rol de mediador que desempeña el corredor en general.

La imparcialidad del intermediario implica que su actuación no puede favorecer a ninguno

de los tratantes al tiempo de desempeñarse como tal.

3) Llevar el Libro Registro de operaciones

Desde antiguo se preveía que el corredor debía asentar todas sus operaciones en libros
llevados regularmente por él con esa finalidad.

El Código de Comercio establecía que el corredor debía llevar dos libros obligatorios: el
cuaderno manual y el libro de registro. En ellos se anotaban correlativa y
cronológicamente todos los negocios concluidos con su intervención, y se hacían constar
los datos que exigía la normativa entonces vigente.

El cuaderno manual era una especie de borrador, donde se asentada cada operación
inmediatamente después de concluida; mientras que al libro registro se trasladaban al
final de cada día los asientos del cuaderno manual, copiándolos literalmente. Era un
sistema de doble registro.

En la legislación actual, la exigencia del doble registro fue modificada y sólo se requiere
que el corredor lleve el Libro Registro, donde se asentaran en forma exacta y cronológica
todas las operaciones concluidas con su intervención.
Esto implica que el corredor no debe anotar ni asentar aquellos negocios que, iniciados o
avanzados, no hayan sido finalmente concertados con los interesados.

La normativa vigente establece que se transcribirán en el mismo los datos esenciales de

los negocios celebrados. Queda a criterio del corredor identificar qué aspectos deberán
incorporarse en el Libro Registro. Una buena y diligente gestión debe asentar al menos las
siguientes circunstancias: nombre, apellido, DNI y domicilio de las partes; tipo de contrato
concertado, fecha y lugar de celebración, identificación precisa del bien raíz objeto del
negocio, precio y condiciones de pago, existencia de garantías, depósitos, fianzas,
retribución económica pactada a favor del corredor y monto percibido de las partes
contratantes.

El libro registro debe estar rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a
cargo del gobierno de la matrícula de los corredores en la jurisdicción donde actúe. El
mismo constituye un verdadero libro de comercio en el término de los arts. 43 y ss. Del
Código de Comercio, por lo cual debe reunir las formalidades de individualización,
encuadernación, foliatura y modo en que debe ser llevado, prescriptas en los arts. 53 y
542.

4) Comprobar la identidad y la capacidad legal de los negociantes

La legislación nacional prescribe que es obligación del corredor “comprobar la identidad

de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad
legal para celebrarlos”.

La obligación es doble:

2
Art. 53. Los libros que sean indispensables conforme las reglas de este Código, estarán encuadernados y foliados, en cuya forma los
presentará cada comerciante al Tribunal de Comercio de su domicilio para que se los individualice en la forma que determine el
respectivo tribunal superior y se ponga en ellos nota datada y firmada del destino del libro, del nombre de aquel a quien pertenezca y
del número de hojas que contenga.
En los pueblos donde no haya Tribunal de Comercio se cumplirán estas formalidades por el juez de paz.
Art. 54. En cuanto al modo de llevar, así los libros prescriptos por el Art. 44, como los auxiliares que no son exigidos por la ley, se
prohíbe: 1° Alterar en los asientos el orden progresivo de las fechas y operaciones con que deben hacerse, según los prescripto en el
artículo 45; 2° Dejar blancos ni huecos, pues todas sus partidas se han de suceder unas a otras, sin que entre ellas quede lugar para
intercalaciones ni adiciones; 3° Hacer interlineaciones, raspaduras ni enmiendas, sino que todas las equivocaciones y omisiones que se
cometan se han de salvar por medio de un nuevo asiento hecho en la fecha en que se advierta la omisión o el error; 4° Tachar asiento
alguno; 5° Mutilar alguna parte del libro, arrancar alguna hoja o alterar la encuadernación y foliación.
 - Verificar la identidad de los interesados en las operaciones en que interviene como
mediador,
- y constatar su capacidad legal para celebrar el negocio pretendido por ellos.
El deber transcripto es inherente a la actividad de aproximación a los futuros contratantes
que despliega el corredor y tipifica su actuación profesional.

La constatación por parte del agente inmobiliario de la identidad de las personas

involucradas en el negocio que se está gestando por su intermediación proporciona para
ellas una certidumbre inicial sobre la inexistencia de una causa posterior que lo invalide,
como podría ser el caso de nulidad por error en la persona.

Cada tratante cuenta con una validación de la identidad del otro sujeto negociante
constatada por la actuación de un intermediario profesional, aunque en las tratativas
preliminares aún no conozca a la otra parte ni sepa de quién se trata. Pero sabe que la
intervención de un corredor asegura en cierto modo la inexistencia de futuros vicios que
invaliden el consentimiento contractual, en caso de que éste finalmente se perfeccione.

4) a- Identidad de las personas

La obligación se limita a lo que humanamente es exigible, no pudiéndose exigir a los

corredores otras investigaciones que las que puede hacer cualquier persona prudente y
experto en negocios.

Cuando se trata de personas físicas o de existencia visible, basta con la verificación de su

identidad en el respectivo documento nacional de identidad o instrumento similar de
donde surjan los datos identificatorios de la persona en cuestión.

La documentación que debe solicitar el agente en caso de personas jurídicas varía según el
tipo: sociedad comercial, sociedad o asociación civil, sociedad cooperativa, fundación u
otra entidad. Generalmente, se debe entregar copia de los estatutos constitutivos o
contratos sociales del ente de derecho, las constancias de inscripción ante los organismos
estatales; como así también los documentos que reformen o alteren dichos documentos.
La obligación de examinar los mismos comprende también el deber de verificar la
identidad del individuo que actúa en representación de la persona jurídica, el vínculo
orgánico que posee con ella y su vigencia.

4) b- Capacidad legal de las partes

El corredor inmobiliario también debe verificar la capacidad legal de los intervinientes en

el negocio jurídico de que se trate. Esta obligación abarca las dos clases de capacidades
existentes: la capacidad jurídica o de derecho y la capacidad de obrar o de hecho.

Al corredor no se le exige actuar más que con la prudencia y la diligencia media y propia
de su profesión.

Para poder cumplir con la obligación legal de comprobar la capacidad legal de los
contratantes, el agente inmobiliario debe aplicar los conocimientos jurídicos básicos
aprendidos al obtener el título universitario habilitante para ejercer la profesión; debe
constatar que los sujetos intervinientes no padezcan ninguna incapacidad jurídica
vinculada con el contrato de que se trate, ni que sean incapaces absolutos ni relativos de
hecho: menores impúberes, dementes o sordomudos que no sepan darse a entender por
escrito, en ambos casos declarados judicialmente incapaces.

5) Proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad

El corredor debe proponer con la exactitud, precisión y claridad para la formación del
acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que
puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al
precio de mercado.

El deber de proponer los negocios de ésta forma, posee un doble aspecto:

- Uno positivo, que consiste en comunicar a los interesados, en forma llana y

precisa, todos los aspectos del negocio que el agente se encuentra preparando y
las propuestas o contrapropuestas del otro negociante;
 - Y otro, negativo, que consiste en la prohibición para el agente de omitir datos de la
operación, características de la cosa objeto de la contratación o aspectos
contenidos en la propuesta o contraoferta que los negociantes recíprocamente se
formulen por su intermedio.
El incumplimiento de esta obligación central demuestra negligencia o dolo profesional,
que responsabiliza el actuar del corredor de bienes raíces.

Ésta obligación del agente inmobiliario es la de mayor trascendencia y se encuentra

claramente vinculada con el deber que tiene el agente de actuar con imparcialidad en el
ejercicio de su profesión, sin estar unido a ninguna de las partes contratantes por
relaciones de colaboración, subordinación o representación.

Zavala Rodríguez explicaba que la obligación del corredor de proponer los negocios con
exactitud, precisión y claridad era una aplicación del principio de buena fe que debe regir
en todos los actos jurídicos, y agregaba que el corredor está más obligado a obrar
conforme a esos principios, porque aproxima a dos personas que confían en él.

6- Guardar secreto

El inc. F del art. 1.347 dispone que el corredor debe guardar secreto de lo concerniente a
las operaciones en las que intervenga: sólo en virtud del mandato de autoridad
competente, podrá atestiguar sobre las mismas.

La obligación de guardar secreto que debe cumplir el agente inmobiliario consiste en no

divulgar ni comunicar a terceros ajenos a la operación que se está gestando, los datos
relativos a los tratantes, el negocio en ciernes, sus modalidades, propuestas y
contrapropuestas efectuadas por los interesados, estado de las negociaciones, ni
cualquier otra circunstancia relacionada con ellas.

El deber de secreto y confidencialidad posee una doble razón de ser:

- Por una parte, el rol neutral y ecuánime que estructura la profesión del
intermediario, que podría verse afectado si 3eros ajenos al negocio conocieran
 datos sobre éste, sobre potenciales interesados en celebrarlo o sobre la existencia
misma de la operación que se está gestando.
- Y por otra parte, evita posibles daños a los intereses de las partes involucradas en
las negociaciones, que podrían verse perturbados si se difundieran aquellos datos
o circunstancias a cualquier otro 3ero.
La obligación rige particularmente en las relaciones del corredor y los 3eros ajenos a la
operación concreta que se está gestando.

El único aspecto que puede incluirse dentro del secreto a guardar las relaciones entre el
comitente y los potenciales contratantes es mantener la confidencialidad de: Los
nombres, las condiciones y las calidades de los intervinientes.

De manera de no transmitir a los tratantes quien se encuentra operando del otro lado del
negocio. Ello resguarda la libertad con que operan, ofrecen o proponen condiciones las
futuras partes del contrato.

7- Asistir a la entrega del inmueble objeto de la contratación

El inc. e art.1.347 dispone que es la obligación del corredor asistir, en las operaciones
hechas con su intervención, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de
los objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere;

En principio, la obligación que emana de la disposición transcripta posee un carácter

subsidiario desde que sólo rige cuando cualquiera de las partes del negocio lo solicite
específicamente al corredor.

La obligación del corredor consiste en estar presente físicamente en el momento en que

se efectúa la entrega material de la cosa objeto de la contratación de una parte hacia otra.
La presencia debe ser personal, por sí o a través de un legítimo representante, ya que no
media impedimento alguno en tal sentido, y se aplican las normas generales del instituto
de representación en éste supuesto.
8- Conservar las muestras

En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y

conservarlas hasta el momento de la entrega p mientras 0subsista la posibilidad de
discusión sobre la calidad de las mercaderías.

Éste deber se refiere al corredor de cosas muebles, regulado por el art. 456 del Código de
Comercio.3

INCISOS DEROGADOS

Existen obligaciones que fueron suprimidas en el nuevo articulado como:

- Verificar las condiciones jurídicas del inmueble y la legitimación del transmitente.

- Entregar constancias de sus gestiones.

- Respetar las prohibiciones impuestas a los martilleros y aplicables a los corredores, tales
como: la imposibilidad de participar en la fijación del precio de las operaciones en que
intermedie; ceder, alquilar o facilitar la bandera; comprar los bienes que está a encargado
de enajenar; suscribir el instrumento de venta sin autorización expresa del legitimado
para disponer del inmueble; retener el precio del contrato más allá de lo legalmente
permitido y efectuar publicidad engañosa.

- Rendir cuentas de su actividad de intermediación.

- Cumplir con las obligaciones emergentes de regímenes legales especiales.

- Observar las obligaciones previstas en la normativa local.

3
Art. 456 Código de Comercio: “Cuando la venta se hubiese hecho sobre muestras, o determinando una calidad conocida en los usos
del comercio, no puede el comprador rehusar el recibo de los géneros contratados, siempre que sean conformes a las mismas muestras
o a la calidad prefijada en el contrato. En caso de resistirse a recibirlos por falta de esta conformidad se reconocerán los géneros por
peritos, quienes, atendidos los términos del contrato y confrontando aquéllos con las muestras, si se hubieren tenido a la vista para su
celebración, declararán si los géneros son o no de recibo.

En el primer caso se tendrá por consumada la venta, quedando los efectos por cuenta del comprador; y en el segundo, se rescindirá el
contrato, sin perjuicio de las indemnizaciones a que tenga derecho el comprador por los pactos especiales que hubiere hecho con el
vendedor”
Pero las mismas surgen la lógica y a los fines prácticos. Hacen a la buena técnica en el
ejercicio de la profesión. Demuestran una debida diligencia, profesionalismo y prolijidad
en la forma de llevar adelante su actividad.

Y existen otras que deben tenerse en cuenta como:

- Acatar las obligaciones específicas acordadas con el comitente.

- Actuar de Buena Fe.