TASACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN
JR. DE LA UNION N° 442-438-436-434-432-428,
DISTRITO DE CERCADO DE LIMA.
Lima, octubre del 2019
442
438-436
434-432 428
SUBGERENCIA DE INGENIERÍA Y OBRAS
INFORME TECNICO DE TASACION
TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO
1. BASE LEGAL
La presente valuación comercial se efectuó conforme a los artículos, del “Reglamento
Nacional De Tasaciones Del Perú”, aprobado mediante Resolución Ministerial Nª 172-
2016-VIVIENDA y modificatoria R.M N° 424-2017-VIVIENDA, y de la investigación de los
valores comerciales de referencia.
2. PROPIETARIO
De acuerdo a lo indicado en el Instituto Catastral de Lima, el bien inmueble en
evaluación es propiedad de SOCIEDAD DE BENEFICENCIA DE LIMA
METROPOLITANA.
3. OBJETO DE LA TASACIÓN
La presente tasación comercial tiene como objetivo poner en conocimiento el valor
comercial y de alquiler del inmueble materia de evaluación (terreno y edificación) para
los fines que se determine, teniendo como base los datos técnicos de la Memoria
Descriptiva.
4. FECHA DE TASACION
30 de octubre del 2019
5. DATOS DEL PREDIO MATRIZ
UBICACIÓN
USO AREA AREA AREA Nº DE ESTADO DE
DEL PREDIO ANTIGUEDAD
ACTUAL TERRENO LIBRE CONST. PISOS CONSERVACION
MATRIZ
Jirón De la
Unión Comercio
Nº 442-438- 1274.40
Hospedaje 250 m2 3,010 m2 3 pisos REGULAR 108 años
436-434-432- m2
428, Cercado Vivienda
de Lima
6. VALOR DE LA TASACION (TC 3.35)
TERRENO FORMA M2 ESTADO VALOR S/ x m2 M.C. SUBTOTAL S/
Jirón De la
Unión
Nº 442-438- 1274.40
Irregular Regular 7,035 8,965,404
436-434-432- m2
428, Cercado
de Lima
SUB TOTAL TERRENO S/ 8,965,404
SIT VALOR S/
CONSTRUCCIONES TIPO MATERIAL ESTADO SUBTOTAL
MUNICIPAL Xm2 M.C.
Jr. De la Unión Adobe o
Vivienda Regular 481,6 137.659,41
N° 442 quincha
Jr. De la Unión Adobe o
Comercio Regular - 452,42
N° 438-436 quincha
Jr. De la Unión Adobe o
Comercio Regular - 452,42 115.808,93
N° 434-432 quincha
Jr. De la Unión Adobe o
Hospedaje Regular - 452,42
N° 428 quincha
SUB TOTAL EDIFICACION S/ 253.468,34
VALOR DE TASACION COMERCIAL : S/ 9.218.872,34
VALOR DE ALQUILER DEL INMUEBLE
Comercio : S/ 123.864,91
Vivienda S/ 31.918,8
ZONIFICACION DEL INMUEBLE : ZTE-1 (ZONA DE TRATAMINENTO ESPECIAL 1)
AREA ARRENDABLE DE UNIDAD
Comercio : 1422.10 m2
Vivienda 1588 m2
VALOR DE ALQUILER X M2
Comercio : S/ 87.10/m2
Vivienda S/ 20.10/m2
7. OBSERVACIONES
En el momento de la visita técnica in situ, solo se pudo realizar tomas fotográficas
exteriores de los inmuebles ubicados en Jr. De la Unión N° 436-438 (en remodelación y
no se encontraban los responsables) ni 434-432 (tienda FABRIKA), 428 (hospedaje).
Solo se pudo acceder a las áreas comunes de la vivienda (patio interior, circulaciones,
escaleras) por lo que solo se pudo realizar una inspección externa. La presente
valorización comercial se ha dado en base a la información proporcionada e inspección
externa.
8. CONCLUSIONES
El día 30 de octubre del presente mes, personal de la SGIO se dirigió al bien inmueble
materia de valuación ubicado en Jr. De la Unión N° 436-438-434-432-428, Cercado de
Lima, a fin de verificar su estado de conservación.
En dicha ubicación, se encontró que el lote matriz se conformaba de 4 unidades
inmobiliarias:
Jr. De la Unión N° 442 – Acceso desde primer nivel a la zona residencial por medio de un
corredor hacia el patio interior ubicado en la parte posterior.
Jr. De la Unión N° 438-436 – Local comercial en remodelación en primer nivel
Jr. De la Unión N° 434-432 – Local comercial “La Fabrika” en primer nivel
Jr. De la Unión N° 428 – Acceso desde primer nivel al Hospedaje “Rucus”
En el Instituto Catastral de Lima, el predio matriz tiene un área de terreno 1274.40 m2 y
área construida de 3010.10 m2. Para la presente valuación se ha tomado los linderos y
áreas inscritos en el ICL.
El bien inmueble está declarada como monumento, enmarcado en el Plan Maestro del
Centro Histórico de Lima, por lo que no debe ser alterado.
Realizadas las investigaciones en el estudio de mercado, en el entorno de la zona del
inmueble, los valores de los terrenos (incluye las construcciones) oscila entre US$
1,260/m2 a US$ 2,321/m2, (predios en similitud de características constructivas), por lo
que se determina el valor unitario del terreno de US$ 2,100.00/ m2, para la presente
tasación comercial, debido a su ubicación y entorno.
Por las características que presenta el inmueble, Jr. De la Unión N° 436-438-434-432-
428, como son su buena ubicación, a pocas cuadras de avenidas importantes (Av.
Emancipación, Av. Abancay, Av. Tacna, Alameda Chabuca Granda) de zona altamente
comercial, a pocos metros de la Plaza de Armas de Lima, con puerta directa a calle, el
terreno tiene forma irregular y cuenta con servicios básicos operativos, se sugiere que el
valor comercial sea de US$ 2.751.902,19
Realizadas las investigaciones en el estudio de mercado del inmueble en alquiler, en el
entorno de la zona del inmueble, los locales comerciales oscilan entre US$ 20 – US$ 66/
m2. El valor variara por su ubicación, en que piso se encuentra, si tiene servicios básicos
entre otros. Tener en cuenta que son valores aproximados, que sirven para realizar el
cálculo de un valor referencial que es útil. Tener en cuenta que el precio surge de la
confluencia de la oferta y la demanda. Se sugiere un valor de arrendamiento de S/ 87.10
(US$ 26) para locales comerciales y de US$6 (US$ 20.10) para vivienda.
Tener en cuenta que son valores aproximados, que sirven para realizar el cálculo de un
valor referencial que es útil. Tener en cuenta que el precio surge de la confluencia de la
oferta y la demanda.
Los porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y estado de
conservación según el material estructural predominante para tiendas, depósitos, centros
de recreación clubes o instituciones, han sido extraídos del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento, mediante Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA y
modificatoria 2017. Debido a que el estado de conservación del bien inmueble es
REGULAR y con más de 50 años de antigüedad, se ha considera 82% de depreciación
para los locales comerciales y 80% de depreciación para la vivienda.
Para el cálculo del valor de la edificación, se ha realizado tomando los valores por
partidas en nuevos soles por metro cuadrado de área techada, del Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa para el mes de octubre 2019, publicado
por el Colegio de Arquitectos del Perú.
La presente valuación tiene una validez de 8 meses a partir de su elaboración y
aprobación, según el Art. 36 del D.S N° 007-2018-VIVIENDA, del Reglamento de la Ley N°
291551, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
Sin otro particular, es todo cuanto puedo informarle
Arq. Claudia Coronel Núñez
CAP 18736- REPEV 1984-2018
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. SOLICITANTE
Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana
2. PROPIETARIO
ACCIONES Y
DESCRIPCIÓN
DERECHOS
SOCIEDAD DE BENEFICENCIA DE LIMA METROPOLITANA 100.00%
100.00%
3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO
No se ha contado con información registral del bien inmueble evaluado.
4. OBJETO DE LA TASACION
La presente Valuación Comercial tiene como objetivo poner en conocimiento el valor
comercial del inmueble (terreno y edificación) ubicado en Jr. De la Unión N° 436-438-
434-432-428, para los fines que se determine, teniendo como base los datos técnicos de
la Memoria Descriptiva.
5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Método de tasación comercial mediante el Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado
por Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA, de 19 de Julio 2016, y su
modificatoria Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA del 02 noviembre 2017.
6. FECHA DE TASACION Y/O INSPECCION
30 de octubre del 2019
7. AREA Y DESCRIPCION DE LA UNIDAD
La matriz tiene la siguiente ubicación y numeración:
- Jr. De la Unión N° 442 – Acceso desde primer nivel a la zona residencial
- Jr. De la Unión N° 438-436 – Local comercial en remodelación en primer nivel
- Jr. De la Unión N° 434-432 – Local comercial “La Fabrika” en primer nivel
- Jr. De la Unión N° 428 – Acceso desde primer nivel al Hospedaje “Rucus”
8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El bien inmueble evaluado cuenta con una zonificación Zona de Tratamiento Especial 1
(ZTE-1), mediante ORDENANZA N° 620-MML y actualmente, tiene uso comercial (tiendas,
hospedaje) y vivienda.
La UPA tiene zonificación como ZTE -1
9. AREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA
El siguiente cuadro resume las áreas construidas del inmueble, información extraída del
plano levantamiento de campo de la base de datos de la Sociedad Beneficencia de Lima
Metropolitana:
NIVEL QUE OCUPA LA AREA CONSTRUIDA
UBICACIÓN DE LA UPA USO
UPA
Jirón De la Unión N°
Vivienda 1er-2do-3er piso 1588 m²
442
Jirón De la Unión N° Tienda en
1er piso 201 m²
438-436 remodelación
Jirón De la Unión N° Tienda “La
1er piso 313 m²
434-432 Fabrika”
Jirón De la Unión N° Hospedaje
1er-2do-3er piso 908.10 m²
428 “Rucus”
AREA CONSTRUIDA TOTAL 3010.10 m²
10. LINDEROS Y PERÍMETRO
De acuerdo al ICL, el lote matriz se configura de la siguiente manera:
Por el Frente : Jr. De la Unión, una línea recta de 25.69 ml
Por la Derecha : Con propiedad de terceros, una línea de siete tramos de 8.85 ml,
4.65 ml, 25.19 ml, 0.31 ml, 5.84 ml, 0.80 ml, 18.35 ml.
Por la Izquierda : Con propiedad de terceros, una línea de un tramo de 58.20 ml.
Por el Fondo : Con propiedad de terceros, una línea de un tramo de 21.22 ml.
11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:
Descripción general
La Municipalidad de Lima mediante R.J. N° 009-1989-INC/J con fecha 12/01/1989
declara al inmueble ubicado en Jr. De La Unión N° 428-432-438-442, de Valor
Monumental, conformante de ambiente urbano monumental, en el Área Declarada
Patrimonio Cultural De La Humanidad, por lo que no debe ser alterada.
Distribución de la planta
No se permitió el acceso al bien inmueble para poder inspeccionarlo. Solo se pudo
acceder a las áreas comunes de la vivienda (corredor, patio interior, escaleras).
Características técnicas de la edificación
El inmueble materia de evaluación, cuenta con las siguientes características:
DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
Muros y Columnas (D) Ladrillo sin elementos de concreto armado
Techos (E) Madera con material impermeabilizante
Pisos (D) Piso de cerámico nacional.
Puertas y Ventanas Puertas de madera selecta y vidrio transparente
(E)/(F) Puerta de fierro y enrollable.
Revestimientos (F) Tarrajeado y pintado.
Baño completo nacional con mayólica
Baños (D)/(E)
Baño con mayólica blanca, parcial.
Instalaciones Eléctricas y
Agua fría, corriente monofásica, teléfono.
Sanitarias (G)
12. ANTIGÜEDAD, ESTADO Y CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD ESTADO
Inmueble comercial (82% de depreciación según lo
108 años Regular
estimados por la tabla N° 2)
Inmueble residencial (80% de depreciación según lo
108 años Regular
estimados por la tabla N° 1)
13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL
ENTORNO DEL PREDIO
El entorno es una zona consolidada que cuenta pistas asfaltadas, veredas, alumbrado
público, telefonía e internet, redes de agua y alcantarillado.
El inmueble materia de evaluación, se encuentra ubicado en pleno corazón de Centro
Histórico de Lima, cerca de avenidas importantes como son: Jr. La Unión, Av.
Emancipación, Av. Abancay y Av. Tacna. Se encuentra a pocos metros de la Plaza Mayor
de Lima, la Catedral de Lima, el Palacio de Gobierno, con alta demanda de turistas y es
visitada por miles de personas a diario.
Información extraída del Instituto Catastral de Lima
14. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
Instituto Catastral de Lima
Plano informativo de colindancia N° 106-2018
Plano de levantamiento de campo
15. OBSERVACIONES
Desarrollo del sector La zona se caracteriza por uso
comercial y vivienda.
Proyección de probable cambio de suelo No
Calidad de las construcciones del sector Bueno - Regular
Urbanización (alcantarillado /gas/iluminación) Redes de agua y alcantarillado,
alumbrado público, telefonía e
internet.
Documentación utilizada Instituto Catastral de Lima
Plano informativo de colindancia N°
106-2018
Plano de levantamiento de campo
16. CONCLUSIONES
El día 30 de octubre del presente mes, personal de la SGIO se dirigió al bien inmueble
materia de valuación ubicado en Jr. De la Unión N° 436-438-434-432-428, Cercado de
Lima, a fin de verificar su estado de conservación.
En dicha ubicación, se encontró que el lote matriz se conformaba de 4 unidades
inmobiliarias:
Jr. De la Unión N° 442 – Acceso desde primer nivel a la zona residencial por medio de un
corredor hacia el patio interior ubicado en la parte posterior.
Jr. De la Unión N° 438-436 – Local comercial en remodelación en primer nivel
Jr. De la Unión N° 434-432 – Local comercial “La Fabrika” en primer nivel
Jr. De la Unión N° 428 – Acceso desde primer nivel al Hospedaje “Rucus”
En el Instituto Catastral de Lima, el predio matriz tiene un área de terreno 1274.40 m2 y
área construida de 3010.10 m2. Para la presente valuación se ha tomado los linderos y
áreas inscritos en el ICL.
El bien inmueble está declarada como monumento, enmarcado en el Plan Maestro del
Centro Histórico de Lima, por lo que no debe ser alterado.
Realizadas las investigaciones en el estudio de mercado, en el entorno de la zona del
inmueble, los valores de los terrenos (incluye las construcciones) oscila entre US$
1,260/m2 a US$ 2,321/m2, (predios en similitud de características constructivas), por lo
que se determina el valor unitario del terreno de US$ 2,100.00/ m2, para la presente
tasación comercial, debido a su ubicación y entorno.
Por las características que presenta el inmueble, Jr. De la Unión N° 436-438-434-432-
428, como son su buena ubicación, a pocas cuadras de avenidas importantes (Av.
Emancipación, Av. Abancay, Av. Tacna, Alameda Chabuca Granda) de zona altamente
comercial, a pocos metros de la Plaza de Armas de Lima, con puerta directa a calle, el
terreno tiene forma irregular y cuenta con servicios básicos operativos, se sugiere que el
valor comercial sea de US$ 2.751.902,19
Realizadas las investigaciones en el estudio de mercado del inmueble en alquiler, en el
entorno de la zona del inmueble, los locales comerciales oscilan entre US$ 20 – US$ 66/
m2. El valor variara por su ubicación, en que piso se encuentra, si tiene servicios básicos
entre otros. Tener en cuenta que son valores aproximados, que sirven para realizar el
cálculo de un valor referencial que es útil. Tener en cuenta que el precio surge de la
confluencia de la oferta y la demanda. Se sugiere un valor de arrendamiento de S/ 87.10
(US$ 26) para locales comerciales y de US$6 (US$ 20.10) para vivienda.
Tener en cuenta que son valores aproximados, que sirven para realizar el cálculo de un
valor referencial que es útil. Tener en cuenta que el precio surge de la confluencia de la
oferta y la demanda.
Los porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y estado de
conservación según el material estructural predominante para tiendas, depósitos, centros
de recreación clubes o instituciones, han sido extraídos del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento, mediante Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA y
modificatoria 2017. Debido a que el estado de conservación del bien inmueble es
REGULAR y con más de 50 años de antigüedad, se ha considera 82% de depreciación
para los locales comerciales y 80% de depreciación para la vivienda.
Para el cálculo del valor de la edificación, se ha realizado tomando los valores por
partidas en nuevos soles por metro cuadrado de área techada, del Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa para el mes de octubre 2019, publicado
por el Colegio de Arquitectos del Perú.
La presente valuación tiene una validez de 8 meses a partir de su elaboración y
aprobación, según el Art. 36 del D.S N° 007-2018-VIVIENDA, del Reglamento de la Ley N°
291551, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
17. PLANOS DE ARQUITECTURA
Plano informativo de colindancia N° 106-2018
Jr. De la Unión N° 442-436-438-432-434-428, Cercado de Lima.
442 436-438 434-432 428
Plano levantamiento de campo de la Sociedad Beneficencia Pública de Lima.
Jr. De la Unión N° 442-436-438-432-434-428, Cercado de Lima.
442
442
442
428
Plano levantamiento de campo de la Sociedad Beneficencia Pública de Lima.
Jr. De la Unión N° 442-436-438-432-434-428,Cercado de Lima.
18. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Jr. De la Unión N° 442 – Áreas comunes
Jr. De la Unión N° 442 – Vivienda - Patio interior y escalera
Jr. De la Unión N° 438-436 – Tienda en remodelación
Jr. De la Unión N° 434-432 – Tienda FABRIKA
Jr. De la Unión N° 428 – HOSPEDAJE RUCUS
19. ESTUDIO DE MERCADO
CUADRO N° 01 - ESTUDIO DE MERCADO
DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO DE TERRENO
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA
1. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4439937
Área de terreno: 56 m2
Valor de la oferta: US$ 130,000
Ubicación: Jr. De La Unión 870, piso 1, Galería La Gran Vía Lima, Lima
Contacto: Alfredo Graf & Asociados - Agentes Inmobiliarios
Teléfono: 989222336 – 516143838
Precio x m2: US$ 2,321.43
2. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4424963
Área de terreno: 262 m2
Valor de la oferta: US$ 330,000
Ubicación: Jirón De La Unión 483, piso 3, Lima.
Contacto: Vanesa Cienfuegos
Teléfono: 987979225
Precio x m2: US$ 1,259.54
3. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4267953
Área de terreno: 994 m2
Valor de la oferta: US$ 1, 600,000
Ubicación: Jr. Ica 113, piso 3, ref. Jr. De la Unión, a media cuadra de la Plaza de Armas, Lima.
Contacto: Marcos Giovanni
Teléfono: 4126016-916610672
Precio x m2: US$ 1,609.66
4. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4330476
Área de terreno: 471 m2
Valor de la oferta: US$ 1, 000,000
Ubicación: Jr. De La Unión, piso 1, media cuadra de Plaza de Armas, Cercado De Lima Lima
Contacto: Marcos Giovanni
Teléfono: 4126016-916610672
Precio x m2: US$ 2,123.14
5. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-ascensor-
4285317
Área de terreno: 48 m2
Valor de la oferta: US$ 80,000
Ubicación: Jr. Huallaga 160, piso 2, Cercado De Lima Lima
Contacto: Yulian Cáceres
Teléfono: 917392944
Precio x m2: US$ 1,666.66
CUADRO N° 02 - ESTUDIO DE MERCADO
DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO DE ALQUILER
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA
COMERCIO
1. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4379422
Área de terreno: 45 m2
Valor de la oferta: US$ 2,985
Ubicación: Jirón De La Unión, Centro De Lima, Lima
Contacto: José
Teléfono: 958026760
Precio x m2: US$ 66
2. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4432027
Área de terreno: 30 m2
Valor de la oferta: US$ 800
Ubicación: Jirón De La Unión, Centro De Lima, Lima.
Contacto: Ivette
Teléfono: 952334169 - 3770962
Precio x m2: US$ 26
3. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4421146
Área de terreno: 260 m2
Valor de la oferta: US$ 6,500
Ubicación: Jirón Ica, cuadra 1, Lima, Lima
Contacto: Ivette
Teléfono: 947295097-958939120
Precio x m2: US$ 25
4. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4429528
Área de terreno: 68 m2
Valor de la oferta: US$ 2,500
Ubicación: Jr. Ica, a pocos metros de Jr. De La Unión, Lima
Contacto: Ivette
Teléfono: 947295097-958939120
Precio x m2: US$ 36
5. Fuente: https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-local-comercial-en-cercado-de-lima-lima-4422336
Área de terreno: 280 m2
Valor de la oferta: US$ 5500
Ubicación: Jr. Carabaya, Lima, Lima
Contacto: Rommel
Teléfono: 994311180
Precio x m2: US$ 20
VIVIENDA
1. Fuente:https://www.adondevivir.com/propiedades/departamento-oficina-en-el-centro-de-lima-
57239412.html
Área de terreno: 178.00 m2
Valor de la oferta: US$ 800.00
Ubicación: Jr. Camaná 615, Cercado de Lima, Lima. (Cerca de Plaza San Martín y a la estación “Jirón
de la Unión” del Metropolitano)
Contacto: Lucero Magret
Teléfono: 982748537
Precio x m2: US$ 4.49
2. Fuente:https://urbania.pe/inmueble/alquiler-de-departamento-en-cercado-de-lima-lima-2-
dormitorios-ascensor-4419260
Área de terreno: 110.00 m2
Valor de la oferta: US$ 850.00
Ubicación: Av. Tacna. Cercado de Lima, Lima. (Amoblado. Cerca de supermercados Tottus, Sodimac,
Plaza vea; y corredor Metropolitano)
Contacto: Rosario Hinojosa
Teléfono: 996300844 - 996300844
Precio x m2: US$ 7.73
3. Fuente:https://www.adondevivir.com/propiedades/alquilo-departamento-para-vivienda-oficina-o-
deposito-57100420.html
Área de terreno: 100.00 m2
Valor de la oferta: US$ 537.00
Ubicación: Avenida Guillermo Dansey 547, 2do piso, Cercado de Lima, Lima. (Cerca de centros
comerciales y estación del Metropolitano)
Contacto: Gladys Villanueva
Teléfono: 984763890
Precio x m2: US$ 5.37
TASACION COMERCIAL DEL PREDIO UBICADO EN
JR. DE LA UNION N° 442-436-438-434-432-428
1. OBJETIVO
La presente Valuación Comercial tiene como objetivo poner en conocimiento el valor
comercial y alquiler del inmueble (terreno y edificación) materia de evaluación para los fines
que se determine, teniendo como base los datos técnicos de la Memoria Descriptiva.
2. FECHA DE REFERENCIA
30 de octubre del 2019
3. PROPIETARIO
Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana
4. UBICACIÓN DE LA UPA
El bien inmueble se encuentra ubicado en Jirón De La Unión Nº 442-436-438-432-434-428,
Cercado de Lima. La SGIO, realizó una inspección al inmueble el día 03/10/19. Esta es una
zona consolidada y habilitada. Este sector se caracteriza por sus actividades comerciales y
residenciales. La zona presenta comercio como restaurantes, bodegas, oficinas y tiendas.
Jr. De la Unión N°442-436-438-434-432-428, Cercado de Lima
5. METODOLOGÍA EMPLEADA
La valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el “Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú”, aprobado mediante Resolución Ministerial Nª 172-2016-VIVIENDA y
modificatoria 2017.
6. DEPRECIACIÓN
El factor de depreciación se calculó en concordancia con lo dispuesto a las “Tablas de
depreciación por antigüedad y estados de conservación según el material estructural
predominante”
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD ESTADO
Jirón De la Unión Nº 442-436-438-434-432-428,
108 años Regular
Cercado de Lima.
7. VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Realizadas las investigaciones en el estudio de mercado, en el entorno de la zona del
inmueble, los valores de los terrenos (incluye las construcciones) oscila entre US$ 1,260/m2
a US$ 2,321/m2, por lo que se determina el valor unitario del terreno de US$ 2,100.00/
m2, para la presente tasación comercial, debido a su ubicación y entorno.
8. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
La presente valuación comercial se efectuó conforme a los artículos, del “Reglamento
Nacional De Tasaciones Del Perú”, aprobado mediante Resolución Ministerial Nª 172-2016-
VIVIENDA y modificatoria R.M N° 424-2017-VIVIENDA, y de la investigación de los valores
comerciales de referencia.
8.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
Valor unitario del terreno (Vut) = US$ 2,100.00/ m2
Área del terreno (At) = 1,274.40 m2
Factor de influencia por N° de frentes (Fif) = 1.00
VT= Vut*At*Fif = 2,100.00 * 1,274.40 m2*1.00
VT = US$ 2,676,240
8.2 VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)
A. COMERCIO
Valor unitario de construcción (Vuc)
Muros y columnas E 153.53
Estructuras
Techos E 39.36
Pisos D 94.84
Puertas y ventanas F 52.86
Acabados
Revestimientos F 62.17
Baños E 16.60
Instalaciones sanitarias y eléctricas G 33.06
TOTAL S/ 452,42/ m2
*Según Cuadro de Valores Unitarios para la Costa - Octubre 2019 - publicado por el CAP
El factor de cambio será de US$ - 3.35 soles
Valor unitario de construcción (Vuc) = S/ 452,42/m2 = US$ 135.05/ m2
Área techada (At) = 1422.10 m2
Factor de depreciación (Fd) = 82% (más 50 años – ladrillo - regular)
VE = Vuc*At*(100%-Fd) = 135.05*1422.10*(18%)
VE(A)= US$ 34.569,83
B. VIVIENDA
Valor unitario de construcción (Vuc)
Muros y columnas E 153.53
Estructuras
Techos E 39.36
Pisos D 94.84
Puertas y ventanas E 70.41
Acabados
Revestimientos F 62.17
Baños D 28.23
Instalaciones sanitarias y eléctricas G 33.06
TOTAL S/ 481,6/ m2
*Según Cuadro de Valores Unitarios para la Costa - Octubre 2019 - publicado por el CAP
El factor de cambio será de US$ - 3.35 soles
Valor unitario de construcción (Vuc) = S/ 481,6/m2 = US$ 143.76/ m2
Área techada (At) = 1588 m2
Factor de depreciación (Fd) = 82% (más 50 años – ladrillo - regular)
VE = Vuc*At*(100%-Fd) = 143.76*1588*(18%)
VE(B)= US$ 41.092,36
8.3 VALOR COMERCIAL (VTP)
VC = VT + VE = US$ 2,676,240+ US$ 34.569,83 + US$ 41.092,36
VC = US$ 2.751.902,19
Son: Dos millones setecientos cincuenta y un mil novecientos dos con diecinueve dólares
americanos
NOTA
La información vertida en la presente valuación comercial del inmueble ha sido extraída de
la memoria descriptiva. La precisión de la información contenida en el presente documento
es referencial y aproximada, para los fines que se determine.
9. CONCLUSIONES
Determinación del valor total del predio:
DESCRIPCIÓN VALOR EN DÓLARES US$ VALOR EN SOLES S/.
Valor del terreno (VT) 2,676,240 8,965,404
Valor de edificación (VE) 75.662,19 253.468,34
Valor total del Predio (VTP) 2.751.902,19 9.218.872,34
