I.

INTRODUCCION

El pasado 28 de marzo del presente año se publicó en el diario oficial El Peruano, la Ley
N° 30741, “Ley que regula la hipoteca inversa” (en lo sucesivo, la Ley). De esta manera,
se concreta la propuesta de incorporar a nuestra legislación la novedosa figura de la
“hipoteca inversa” (en adelante, HI).

El intento más remoto por regular la hipoteca inversa en nuestro país data del año 2014,
mediante el Proyecto de Ley N° 04058/2014-CR asignado a la Comisión de Justicia y
Derechos Humanos del Congreso, sin que esta llegara a emitir un dictamen al respecto.

Posteriormente, en noviembre del año 2016, se presentó otro proyecto de ley sobre
hipoteca inversa asignado con el número 570/2016-CR (en adelante, el Proyecto). Este,
salvo pocas variaciones, era similar en contenido al proyecto del año 2014, y también
terminaría siendo encargado a la misma comisión del Congreso; no obstante, la nueva
propuesta correría con mejor suerte que su antecesora.

El 13 de junio de 2017, la comisión encargada aprobaría por mayoría el Proyecto,

emitiéndose el respectivo dictamen (en adelante, el Dictamen), el cual modificó de
manera significativa el Proyecto estableciendo un texto sustitutorio, convirtiéndose el
contenido de esta última versión en la actual Ley de Hipoteca Inversa.

Trataremos el tema adaptándonos a lo establecido por la Ley. Así, podemos ensayar una
definición de la hipoteca inversa como una operación de crédito financiero que se
plasmará mediante un contrato, por el cual una de las empresas autorizadas del sistema
financiero (en adelante, la Entidad), otorgará un préstamo a una persona natural (en
adelante, el Prestatario), la cual, según el Proyecto originario, debía tener una edad a partir
de los 65 años o encontrarse en estado de dependencia (estas calidades del sujeto
terminaron siendo suprimidos en la Ley, y en consecuencia, ahora se podría otorgar el
crédito a personas sin un límite de edad establecido). El dinero prestado será concedido
mediante disposiciones periódicas acordadas por las partes, o también podría ser otorgado
en una sola armada, aunque no es lo habitual.

El Prestatario, en garantía del cumplimiento de su obligación, constituirá una hipoteca

sobre el inmueble del cual es propietario y, que, a su vez, de acuerdo a la Ley, sea el que
le sirve de habitación.
Una característica principal de esta figura es que el pago de la deuda solo podrá ser
exigido cuando fallezca el Prestatario o, de ser el caso, el último de sus beneficiarios. Se
infiere que dicha acción de cobro estará dirigida necesariamente contra los sucesores del
Prestatario, y si estos no cumplieran con cancelar la deuda generada, la Entidad quedaría
facultada a procurarse la satisfacción de su acreencia a través de la ejecución de la garantía
hipotecaria (en palabras de la Ley, contra el bien afectado en garantía), es decir, que tal
cobro no podría extenderse a los demás bienes de la sucesión, como sí establecía el
Proyecto de Ley.
II. CONCEPTOS GENERALES, NATURALEZA, FINES, FIGURAS Y
DERECHO COMPARADO.

II.I. Conceptos generales

II.I.I. Definición:

En una primera aproximación al concepto de hipoteca inversa, podríamos

definirla como el derecho hipotecario que se constituye sobre la vivienda
habitual del solicitante, persona física de edad igual o superior a 65 años, o
afectada de dependencia, para garantizar un préstamo o crédito, cuya
restitución sólo podrá ser exigida al fallecimiento del solicitante.

Lo inverso no es la hipoteca, sino el crédito o préstamo al que va

inseparablemente unida. El legislador peruano ha dotado a esta figura jurídica
de un nombre que ya se había hecho un hueco en la sociedad. De este modo,
ha resultado más fácilmente identificabl7e. De entre las numerosas
denominaciones que han utilizado las entidades que la comercializan: hipoteca
inversa, hipoteca vitalicia, pensión hipotecaria, renta vivienda, entre otros
(evitando los nombres más comerciales), se escogió “hipoteca inversa”,
aunque no sea una definición muy precisa del negocio jurídico que subyace.
Pero en definitiva y para dar un concepto que asuma cualquier tipo de hipoteca
inversa, se trata de aquella hipoteca en garantía de un crédito o préstamo
exigible al fallecimiento del deudor.

Entonces queda como un ente autorizado que otorga un crédito a favor del
titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la
afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo un reembolso
del crédito exigible y de la garantía ejecutable al fallecimiento del referido
titular o titulares.1

1
Ley N° 30741 “Ley que regula la hipoteca inversa”. Artículo 2. Hace mención no solo al concepto sino a
todo el marco que representaría “hipoteca inversa” así como al monto del crédito (que sería
determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y a la tasa de
interés aplicable, entre otros) y al desembolso del crédito (por la entidad autorizada se efectuará en una
sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo
contrato. Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir
una renta vitalicia
luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafectada
del impuesto a la renta). Las demás condiciones y características mínimas del referido contrato de
seguro serán establecidas en el reglamento de la presente ley.
El peruano—Publicada el 28 de marzo del 2018. Revisada el 18 de noviembre del 2018.
II.II. Naturaleza

En un intento de acercarnos a la naturaleza jurídica de la figura que tratamos, son

varios los conceptos de que se va a nutrir, tanto en su estructura obligacional,
como en la delimitación del derecho de garantía. Debemos tener en cuenta que la
Ley N° 30741 tiene por objeto (artículo 1) tiene por objeto normar el uso de la
hipoteca inversa, como un medio que permitirá que las personas complementen
sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria
cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.

Durante los últimos años el modelo de hipoteca que ha predominado en España

ha sido la hipoteca de amortización destinada a la adquisición de vivienda,
utilizando como garantía el propio bien adquirido, de forma que toda la normativa
que regula este modelo hipotecario se ha convertido en la norma
general para otro tipo de hipotecas más innovadoras. Se han estandarizado los
contratos, y se admiten escasas variaciones en la estructura de las mismas. Los
cambios incorporados por la legislación, también lo han hecho en este tipo de
hipotecas.

II.III. Fines
Como hemos estado observando la hipoteca inversa garantiza un tinte “sostén”.
Esto es porque la propiedad de una vivienda permite obtener riqueza de dos
formas: el propietario al no necesitar pagar un alquiler, tiene un potencial ahorro,
por lo que no necesita detraer mensualmente parte de sus ingresos, lo que supone
una ventaja económica comparativa frente a quien tras su jubilación necesita
realizar ese gasto, y, por otro lado, utilizando la propiedad directamente para
obtener ingresos a través de su venta, o la contratación de un producto que haga
líquido el patrimonio, como puede ser la hipoteca inversa.

Su finalidad es obtener una prestación en forma de renta única o renta periódica,

temporal o vitalicia. O dicho en palabras del legislador, en la Exposición de
Motivos de la ley, “hacer líquido el valor de la vivienda”. El esfuerzo realizado
a través de muchos años de ahorro, puede servir a través de esta hipoteca para
obtener financiación sobre el valor de la vivienda, sin necesidad de venderla.
Mencionado también en la “Modificación de la Ley 28971”2:

“Artículo 6.- Características de los créditos inmobiliarios

2
Modificación de la Ley 28971 a fin de permitir que las empresas administradoras
hipotecarias puedan efectuar operaciones de hipotecas inversas. Promulgado a los 7
días del mes de marzo del 2018. –Diario: El peruano—.
 Los créditos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 1 de la presente ley, son
aquellos que podrán ser otorgados a personas naturales o jurídicas para fines de
adquisición, refacción, construcción, ampliación, mejoramiento o subdivisión de
todo tipo de bienes inmuebles; así como para refinanciar o para prepagar dichos
créditos. Los créditos inmobiliarios también podrán corresponder a la modalidad
de hipoteca inversa a que se refiere la ley de la materia.

A partir de estos créditos inmobiliarios se podrán emitir títulos e instrumentos

respaldados con garantía hipotecaria, si fuera el caso; también se podrá emitir
títulos valores que tengan como objetivo obtener recursos para otorgar el
financiamiento antes indicado.
Asimismo, para el otorgamiento de los créditos inmobiliarios antes mencionados,
las empresas administradoras hipotecarias podrán contratar los productos y/o los
servicios hipotecarios que ofrece el Fondo MIVIVIENDA S.A.”.

II.IV. Figuras
Nuestra legislación no presenta una regulación explícita en cuanto a figuras de
hipoteca inversa se refiere, eso no quiere decir que no existan en la realidad
peruana.

En nuestro ordenamiento yacen en las prácticas tradicionales (como contratos).

Esos numerosos contratos son usados, con carácter real o no, con la finalidad en
obtención de rentas, o servicios destinados para afrontar las necesidades
económicas de la vejez.
Algunas de ellas son:

Contrato de alimentos

Que es el intercambio de bienes o capital a cambio de proporcionar medios para

la subsistencia, cuya particularidad es la de vivir en familia, prestando asistencia,
atención, cuidados e incluso cariño a la persona necesitada. Resulta curioso que
aunque esta figura estaba destinada a regular una relación en el entorno de la
familia, de algún modo esta figura ha sido utilizada por las residencias de la tercera
edad. La persona que va a ingresar entrega la propiedad de su vivienda a cambio
de recibir manutención alojamiento y cuidados durante toda su vida.

Acogimiento familiar

Se da la integración de un pariente (generalmente abuelos) en el seno de una

familia, esta figura va más allá del mero alojamiento y dispensación de cuidados
físicos. El objetivo último, al igual que en el contrato de alimentos, se ofrece la
posibilidad de tener su propio hogar, entendiendo por tal un ámbito de
convivencia donde puede encontrar todas sus necesidades físicas y afectivas
cubiertas.
 Afortunadamente, estas figuras están en continua evolución, y desarrollo para
adaptarse al momento social y económico, e intentar dar solución a los problemas
de las personas de tercera edad, al igual que la hipoteca inversa.

II.V. Derecho comparado.

Los países con mayor tradición en préstamos hipotecarios inversos son Gran
Bretaña, Irlanda, EE.UU. y Nueva Zelanda -con un importante desarrollo de
distintas modalidades de hipoteca inversa-, como también en Canadá y Australia,
y entre los que destaca el caso británico donde se comercializa desde el año 1965.
En todo caso, la hipoteca inversa está en casi todos los mercados, actualmente en
la mayoría de países desarrollados como Japón y los países del resto de Europa,
como España, Dinamarca, Finlandia, Francia, Noruega, Suecia, Países Bajos, etc.
Si bien, el número de entidades que ofertan este producto ha variado, existen
algunas figuras que permanecen intactas en el mercado.3

A continuación, apreciaremos las implementaciones de algunos países que han

tenido relevancia jurídica, económica y social sobre la hipoteca inversa.

HUNGRIA En la actualidad se ofrecen

dos tipos de contratos de
rentas vitalicias, en las que
el contratante puede recibir
una cantidad de dinero igual
a entre un 15% al 30% del
valor de mercado de la
vivienda, más una
anualidad, o renta vitalicia
de un importe entre 100 y
300 euros, de acuerdo con la
edad del contratante.

REINO UNIDO El 1% de las personas

mayores de 65 años con
vivienda en propiedad son
usuarios de productos
“Equity Release”4. Bajo
diferentes estructuras y
denominaciones se recogen
diversos negocios jurídicos
cuya

3
CONSULTORA OPTIMA MAYORES, Informe Anual Hipoteca Inversa 2017.
 finalidad básica es hacer
líquido el valor de un
inmueble, es decir,
transforman el valor
acumulado en capital
líquido. Un tipo de estos
contratos sería la hipoteca
inversa. Pero en este país, se
suscriben todo tipo de
hipotecas inversas o rentas
vitalicias inmobiliarias.
Estos productos están
regulados por la Financial
Services Act y Consumer
Credit Act, que junto al
código de conducta
establecido por SHIP,
establecen el marco jurídico
de estos productos.

CANADA En el mercado canadiense

no existe una edad legal de
referencia, por lo tanto, se
suscriben hipotecas desde
los 60 años. Las cuotas que
los ciudadanos reciben de su
hipoteca inversa tienen un
tratamiento fiscal asimilado
a los pagos de préstamos
hipotecarios
convencionales, y por tanto
no sujetos a imposición.

AUSTRALIA En Australia la hipoteca

inversa está destinada a
prestatarios con al menos 55
años, si bien la edad mínima
dependerá de los requisitos
exigidos por la entidad
financiera. Pueden ser
beneficiarios aquellos
propietarios que tengan
vigente algún tipo de
préstamo pendiente sobre la
propiedad, de pequeña
cuantía y que se
amortice con la hipoteca
inversa. La cuantía prestada
se suele reducir a cifras que
 representen entre un 20% y
un 40% del valor real del
inmueble. La mayoría de
estas figuras suelen permitir
obtener una financiación
adicional a medida que el
prestatario envejece.
Algunos productos tienen
límites en los tipos de interés
aplicados y garantizan que
los valores patrimoniales no
sean negativos.

NUEVA ZELANDA En este país, además de la

hipoteca inversa existen
otros productos de
liquidez inmobiliaria, por
ejemplo, el buy-back, venta
con recompra posterior que
consiste en que el vendedor
acuerda la venta de su
vivienda con una entidad,
pero con la intención de
volver a comprarla
posteriormente, usualmente
en el plazo de un año a un
precio mayor.

III: CARACTERISTICAS DE LA HIPOTECA INVERSA;

DIFERENCIAS ENTRE UNA HIPOTECA INVERSA Y UNA HIPOTECA
TRADICIONAL; VENTAJAS Y DESVENTAJAS, RIESGOS EN LA
HIPOTECA INVERSA PARA LOS PRESTAMISTAS.

III.I. Características de la hipoteca inversa

La esencia de la hipoteca inversa reside en no tener que devolver ni capital ni intereses
hasta que fallezca el deudor hipotecario o el último de los beneficiarios. Por tanto, el
fallecimiento del deudor o, en su caso, el del último beneficiario, ordenará el vencimiento
de la hipoteca y la exigibilidad de la deuda.
De esta característica principal se pueden derivar a su vez otras, tales como:
 En esta modalidad hipotecaria se garantiza una obligación futura y mortis causa,
puesto que la exigibilidad del crédito depende de la muerte del deudor o del
 beneficiario. Por este motivo es un préstamo hipotecario especial, pues no pueden
realizarse devoluciones periódicas durante la vida del beneficiario.

 Las personas que pueden solicitar la hipoteca inversa tendrán que tener más de
60 años.

 La hipoteca inversa permite a sus beneficiarios percibir una cantidad

complementaria a su pensión, ya sea de forma temporal o vitalicia, a modo de
renta. Se trata de una hipoteca que garantiza un capital inicialmente determinado
que se entregará de una sola vez o de forma periódica, según lo hayan convenido
las partes.

 El deudor conserva la propiedad de la vivienda. De esta manera, se garantiza que

el propietario siga siendo el titular de la misma y pueda vivir en ella, si lo desea,
hasta su fallecimiento. Se permite al deudor conservar la propiedad y a los
herederos mantenerla, previo pago de las cantidades dispuestas por el causante y
sus intereses. Por esta causa, el propietario deberá continuar haciéndose cargo de
todas las obligaciones que recaen sobre la propiedad, como, por ejemplo, el pago
de impuestos, seguros, mantenimiento de la vivienda, etc.

Ahora bien, también puede ir a vivir a una residencia o con un familiar sin perder
por ello la propiedad del inmueble. En estos dos últimos supuestos, se podría dar
el caso de que el propietario alquilase la vivienda para obtener más ingresos. De
esta manera, la hipoteca inversa opera igual que la hipoteca ordinaria, ya que no
se produce el desplazamiento de la posesión al acreedor hipotecario.

 mientras que, en la hipoteca ordinaria, el deudor debe efectuar pagos mensuales

al acreedor, en la hipoteca inversa es la entidad de crédito o aseguradora quien
paga al deudor hipotecario. Se trata de una hipoteca que podríamos considerar de
endeudamiento o desamortización, a diferencia de la hipoteca ordinaria
(destinada a la adquisición de una vivienda), que es de amortización.

 Este tipo de hipoteca sólo puede ser concedida por las entidades de crédito y por
las entidades aseguradoras autorizadas para operar en nuestro país. Las
condiciones de vulnerabilidad de los grupos sociales (personas mayores o en
situación de dependencia o discapacidad) a los que va destinado este producto
hacen aconsejable la exclusión de este mercado de todos aquellos operadores
financieros que no estén sujetos a la especial normativa de supervisión a la que
están sometidas dichas entidades.

 La hipoteca inversa va a permitir obtener una renta con la garantía de un

patrimonio ya pagado y amortizado.

 Da liquidez al patrimonio inmobiliario. En la hipoteca inversa, el valor líquido en

que se transforma el inmueble obtiene su máximo beneficio al inicio de su
constitución, pues a medida que va pasando el tiempo se va reduciendo este valor,
 por lo que incluso con el transcurso del tiempo podría ocurrir que la deuda fuera
superior al valor de mercado de la vivienda.

 Se impone que las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar
servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto,
teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos
derivados de la suscripción de este producto.

 El inmueble sobre el que se constituye la hipoteca inversa deberá ser

obligatoriamente tasado y asegurado contra daños de acuerdo con los términos y
los requisitos pertinentes.

La tasación se presenta como una exigencia imperativa e imprescindible, no por

la responsabilidad de la finca sino por la misma viabilidad económica al posibilitar
su titulación y refinanciación. La necesidad de tasación y del seguro se debe a la
condición de la hipoteca inversa con respecto a otras modalidades de hipoteca.

 El acreedor se asegura la devolución de la deuda generada mediante la

constitución de una hipoteca inversa.

 La hipoteca inversa ha de constituirse necesariamente como contrato de carácter

vitalicio. Las prestaciones a las que queda obligada la entidad acreedora tienen el
límite temporal máximo de la vida del deudor hipotecario o, en el supuesto de que
los haya, del último beneficiario.

El fallecimiento del deudor hipotecario antes de la finalización de la entrega de la

totalidad del capital pactado no transmite a sus herederos derecho alguno para la
reclamación de la parte pendiente de entrega.

 Con respecto a la configuración de la operación de activo a través de hipoteca

inversa puede ser crédito o préstamo, disponible en una sola disposición o varias
de forma periódica.

 La cantidad que el acreedor concederá dependerá del valor del inmueble que se
da en garantía. De esta manera, el importe a entregar por la entidad de crédito
estará formado por el capital que se concederá teniendo en cuenta el valor de la
vivienda con los intereses que se devenguen durante la duración del contrato, así
como los demás costes que se produzcan, tales como impuestos, comisiones,
primas de seguros, gastos de constitución de la hipoteca inversa, etc.

 El tipo de interés ofrecido en esta modalidad hipotecaria suele ser a tipo fijo. Para
la entidad prestamista el riesgo radica en la posible variabilidad al alza de los
tipos de interés durante todo el tiempo de duración del contrato hasta el momento
de su exigibilidad. Y, además, en la aleatoriedad de la fecha de vencimiento del
préstamo, pues estos intereses se seguirán devengando conforme al tipo pactado,
 aunque finalice el periodo de disposición de las rentas y hasta la incierta fecha
del fallecimiento del deudor o beneficiario.

 No se requiere el desembolso de una cantidad inicial ya que la vivienda actúa de

garantía. La única garantía económica del préstamo será el valor de venta del
inmueble en el momento en que tengan que devolverse las cantidades adeudadas,
bien de forma forzosa o voluntaria. Aunque también se pueden suscribir seguros
para afrontar cualquier eventualidad.

 Los herederos no pierden sus derechos. La figura de la hipoteca inversa está

estrechamente relacionada con la figura de la hipoteca de responsabilidad
limitada. De esta manera, la responsabilidad por la deuda garantizada en la
hipoteca inversa quedará limitada a los bienes que compongan la herencia del
deudor.

 La hipoteca inversa no tiene carácter finalista. Significa esto que cuando se

formaliza esta hipoteca no se exige como requisito que el capital entregado vaya
a destinarse a un uso determinado

 Dada la vinculación de la renta o pensión con el deudor hipotecante, se admite

legalmente el vencimiento anticipado por venta de la finca hipotecada.

III.II. diferencias entre una hipoteca inversa y una hipoteca

tradicional
Una hipoteca tradicional se usa para comprar o refinanciar una vivienda. Es cuando el
prestamista le presta el cierto monto al solicitante para comprar o refinanciar la vivienda.
A cambio de que el deudor prometa pagarle al prestamista el dinero prestado, más los
intereses, durante muchos años.

Una hipoteca inversa se suele utilizar para obtener dinero de su vivienda. En lugar de
pedir prestado para comprar una casa, el solicitante pide prestado contra la vivienda que
ya tiene. Esto le permite utilizar dinero en efectivo para gastos en el momento, y pagar el
préstamo cuando el solicitante fallece o vende la casa.

Las hipotecas inversas están diseñadas para propietarios mayores que quieren acceso al
valor neto de la vivienda (el valor que tienen sus viviendas).

Al contrario de las hipotecas tradicionales, las hipotecas inversas no requieren pagos de

hipoteca mensuales. El interés y las cuotas de la hipoteca se agregan al saldo de su
préstamo cada mes. Con el tiempo, el valor neto de la vivienda disminuye mientras que
crece el saldo de su préstamo. Es lo contrario de una hipoteca tradicional. A continuación,
pasaremos a detallarlo en un cuadro didáctico para una mayor compresión.
 HIPOTECA TRADICIONAL

PROPOSITO Adquirir una vivienda.

PUBLICO OBJETIVO
Población en general.

EVALUACION PREVIA
Se evalúa la capacidad de pago de los prestatarios.

VALOR AL FINAL DE
LA Al culminar el pago del préstamo, el prestatario
tiene riqueza acumulada en la vivienda.
OPERACIÓN

Durante el periodo del préstamo, el prestatario

PAGOS
realiza pagos mensuales por lo que el principal se
va amortizando.

RELACION
El activo del prestatario se incrementa con el
ACTIVOS-PRESTAMO
tiempo, mientras el préstamo se va amortizando.

RELACION
El cliente tiene incentivo a invertir en el
CLIENTE VIVIENDA
mantenimiento de la vivienda.
OBLIGACIONES DEL
El cliente debe pagar la deuda.
CLIENTE DURANTE

LA VIGENCIA DE LA

OPERACIÓN

HIPOTECA INVERSA O REVERTIDA

PROPOSITO Generar ingresos.

PUBLICO OBJETIVO
Propietarios de edad avanzada

Se evalúa la vivienda, no es necesaria una evaluación

EVALUACION
de capacidad de pago
PREVIA

Una vez que la institución financiera realiza los pagos

VALOR AL FINAL DE
acordados, la institución financiera será propietaria de
LA
la vivienda.
OPERACIÓN

El prestatario recibe pagos mensuales (renta) a cambio

PAGOS
de la entrega de su vivienda (modalidad más usual).
 RELACION
El activo del prestatario se reduce con el tiempo,
ACTIVOS-PRESTAMO
mientras el importe del préstamo (deuda) se
incrementa con el tiempo.

RELACION
El cliente tiene incentivo a invertir en el
CLIENTE VIVIENDA
mantenimiento de la vivienda.

OBLIGACIONES DEL
El cliente no tiene la necesidad de pagar la deuda
CLIENTE DURANTE
mientras ocupe la vivienda, pero debe pagar los
LA VIGENCIA DE LA tributos relacionados con la vivienda y contratar un
seguro para la protección de la vivienda.
OPERACIÓN

III.III. Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

Muchas personas mayores recurren a la hipoteca inversa para complementar sus
pensiones o sufragar un imprevisto importante que les ha surgido. Saben que así no
tendrán que preocuparse por nada, ya que recibirán el dinero convenido o cobrarán
puntualmente lo que han acordado sin preocuparse por absolutamente de nada. Los
que se acogen a la hipoteca inversa nunca pierden su vivienda ni pueden ser echados
de ella porque conservan su propiedad hasta el día de su fallecimiento. Esta operación
puede resultar muy beneficiosa, pero a su vez también tiene ciertas desventajas con
respecto a los herederos que pasaremos a precisar más adelante.

III.III.I. ventajas:
La hipoteca inversa es un producto financiero en el que una persona de avanzada edad, o
con un alto grado de dependencia, puede obtener rentabilidad de sus propiedades
inmobiliarias gracias a la concesión de un préstamo bancario en el que se ofrece una o
varias viviendas como aval.
Esta operación es muy ventajosa porque busca permitir que las personas en edad de
jubilación puedan obtener una rentabilidad de su patrimonio inmobiliario sin necesidad
de venderlo y con la posibilidad de transmitirlo en herencia.
 Es una buena forma de complementar la pensión y elevar la calidad de
vida durante la jubilación.
  Sirve para afrontar las necesidades de dinero que surjan en la vejez.
 Se puede recibir en una cantidad grande inicial o en cuotas mensuales.
 Se puede pactar por un cierto número de años o hasta el fallecimiento.
 Se conserva la propiedad de la vivienda hasta el fallecimiento.
 No es necesario vender o alquilar la vivienda para conseguir un dinero extra.
 No es necesario hablar con nadie más para contratarlo, no se necesita
consentimiento ni consenso de los herederos.
 Genera seguridad a los jubilados, que tienen asegurado un ingreso que les
permite vivir mejor.
 Si la vivienda es habitual, tiene un mejor tratamiento fiscal ya que no tributan
las cuotas.
 Se puede vivir allí e incluso alquilar la vivienda a terceros.
 Es reversible devolviendo el dinero prestado. La mayoría de entidades no
cobran por cancelación anticipada de estas hipotecas.
 Las escrituras relacionadas no tienen cuota gradual de documentos notariales
del Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
 La vivienda es la garantía, no se piden avales ni ingresos determinados.
 No es necesario justificar a qué se destinará el dinero ni dar explicaciones.

III.III.II. Desventajas:
En España entre los años 2007 y 2010 la aplicación hipoteca inversa tuvo un cierto auge,
pero posteriormente su difusión por parte de los bancos decayó por la falta de interés de
los ahorradores. Ahora bien, la actual situación de la hipoteca inversa, pensiones y
la incertidumbre sobre su futuro pueden llevar a muchas personas a replantearse este
producto inconvenientes que puede tener una hipoteca inversa.

 Hay que asumir los gastos de constitución de la hipoteca y seguro de renta

vitalicia (muy recomendable).
 Hay que tener un seguro de la vivienda.
 Hay que pagar los costes de tasación de la vivienda.
 Los herederos tendrán que afrontar la cantidad solicitada más los intereses si
quieren recuperar la titularidad de la vivienda.
 El interés puede ser alta (aunque lo pagarán los herederos si desean
recuperarla).
 Es necesario disponer de una vivienda en propiedad para poder disfrutar de
ella.
 Solo están pensadas para personas de cierta edad.
 Solo se concede a inmuebles de alto valor.
 Es un producto de una cierta complejidad financiera que puede dar lugar a
abusos.
 La carga la reciben principalmente los herederos.
 El valor de la deuda aumenta con el tiempo en lugar de disminuir.
 Puede que, a la hora de satisfacer la deuda, la casa valga menos que esta.
 Los intereses son altos.
 Las rentas pactadas no son recalculables.
III.IV. Riesgos de la hipoteca inversa para los prestamistas .
Los principales factores de riesgos asociados a la hipoteca revertida son, la longevidad
del prestatario, la tasa de interés que se cobra por el préstamo y el valor de la propiedad.
Los tres factores de riesgo mencionados podrían originar una situación denominada
patrimonio negativo, en la cual el valor de la deuda excede el valor de la vivienda.
Seguidamente pasaremos a detallar cada una de una manera específica.

El riesgo de longevidad:

es el riesgo que una persona se mantenga con vida más tiempo de lo esperado.
Esta situación implica que no se podrá recuperar la vivienda hasta que el
propietario la desocupe. Este riesgo es mitigado por las instituciones financieras
a través de la adquisición de un seguro de renta vitalicia con una empresa
aseguradora; de esta forma, la institución financiera se asegura de realizar los
desembolsos mensuales mientras dure el tiempo pactado al inicio de la operación
de la hipoteca inversa. Si el individuo vive más tiempo, las rentas son pagadas por
la aseguradora.

El riesgo de tasa de interés:

es el riesgo que involucra un incremento en la tasa de interés del mercado. Si esto

sucediera, la vivienda debería ser descontada a una tasa de interés más elevada lo
cual disminuiría el valor inicial de la vivienda y, por ende, el valor del préstamo
que se debió recibir.

El riesgo de cambios en el valor de la vivienda:

se presenta cuando la apreciación de la vivienda en el tiempo es menor a la

esperada o cuando el valor del inmueble comienza a disminuir. La apreciación de
la vivienda difiere de acuerdo a la localización y la calidad de la misma (por
ejemplo, los materiales de construcción utilizados, la calidad de los acabados,
entre otros). Para la institución financiera que otorga la hipoteca inversa, el riesgo
de valor de la vivienda se puede diversificar, ya que las viviendas se encontrarían
en diferentes zonas geográficas.
IV. ELEMENTOS Y REQUISITOS.
IV.I. Solicitante
Para determinar quién puede ser solicitante habrá que acudir a lo que
establece el tenor literal de la norma y, sin perjuicio de ello, atender a su
razón de ser.
En lo referente a la ratio legis, el Artículo 1 de la Ley Nº 30741, Ley que
regula la hipoteca inversa (en adelante “la Ley”), referente al objeto de la
Ley, nos da una idea de su razón de ser y, además, a quienes va dirigida
dicha norma. En tal sentido, establece que la hipoteca inversa pretende ser
“un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos
económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria…”
Resulta necesario resaltar la discordancia entre el tratamiento de la
institución por parte de nuestro legislador y la legislación comparada. En
tal sentido, refiriéndose a la Ley 41/2007 en España, Álvarez Álvarez,
sostiene que “la finalidad de la hipoteca inversa es que los jubilados tengan
un complemento de su pensión y puedan con ello mantener un nivel de
vida superior al que les permitiría esta”5. De igual modo el ámbito de
aplicación de esta ley no se restringe a los adultos mayores, por el
contrario, se extiende a las personas afectadas por dependencia. De lo que
se colige que el legislador español, a través del instituto de la hipoteca
inversa, ha pensado en proteger a aquellos que no pueden valerse por sí
mismos6.
Asimismo, del Artículo 1 se deduce que solo podrán acceder al crédito
proporcionado por la hipoteca inversa las personas naturales, puesto que
pretende ser una ayuda “para que (las personas) complementen sus
ingresos económicos”. En tal sentido, al haber sido pensada esta norma
para “incorporar un nuevo instrumento financiero en el mercado, el cual
puede ser utilizado en cualquier momento por el propietario de una
vivienda, ofreciendo la posibilidad de atender una eventual necesidad
personal o familiar empleando como garantía su ahorro en capital físico,

5
ÁLVAREZ ÁLVAREZ, Henar, La hipoteca inversa: una alternativa en tiempos de crisis, Lex Nova, 2009,
Valladolid, p. 72.
6
En tal sentido, Ibídem, p. 73., siguiendo a RAMOS CHAPARRO, nos dice que “el destino que tiene este
tipo de hipoteca (es el) de cubrir necesidades personales y sociales”.
 representado en su vivienda”7. Vemos, pues, que se restringiría a las
personas naturales, excluyendo, de este modo, a las personas jurídicas.
Respecto a esta exclusión se pronuncia también la doctrina española. Así,
Orts sostiene que “el legislador ha dejado muy claro que el elemento
subjetivo debe ser siempre una persona física, no cabe la existencia de
ningún tipo de hipoteca inversa donde el solicitante sea una persona
jurídica”8. Esto es coherente con la finalidad personal y social de esta
figura.
De igual modo, el Artículo 2 de la Ley Nº 30741, se refiere directamente
a quienes regula la norma. Así, establece que la Ley “otorga un crédito a
favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble…”.
Otras legislaciones establecen un mínimo de edad a partir de la cual se
puede acceder al crédito proporcionado por la hipoteca inversa.
En cambio, nuestro legislador ha optado por no hacer mención alguna a la
edad como requisito. Resulta acertada, en parte, la decisión de nuestro
legislador, pues de este modo se despoja a la institución en cuestión de “un
freno o desprotección a situaciones donde esta figura ayudaría a sufragar
determinados gastos a personas con pocas opciones de incrementar sus
rentas, salvo acudir a la realización de su patrimonio”9. Resulta ilustrativo
también atender al DICTAMEN DE LA COMISIÓN DE LA JUSTICIA
NY DERECHOS HUMANOS recaído en el Proyecto de Ley 570/2016-
CR, Ley que crea la Hipoteca Inversa, en el que se da cuenta de las
opiniones acogidas por el legislador al momento de elaborar la norma. En
este sentido, en dicho dictamen se expresa lo siguiente:
“Cabe destacar que, al evaluar la argumentación ofrecida por el Banco
Central de Reserva, se ha acogido gran parte del texto legal propuesto por
esta entidad, a efectos de enriquecer la propuesta original.
Concretamente el Banco Central de Reserva señala que (…)
‘consideramos que el acceso a la HI no debería restringirse solamente a
las personas que tengan 65 años de edad o más y/o que se encuentren en

7
DICTAMEN DE LA COMISIÓN DE LA JUSTICIA NY DERECHOS HUMANOS recaído en el Proyecto de Ley
570/2016-CR, Ley que crea la Hipoteca Inversa, p. 6.
8
ORTS SANTOS, María Jesús, Hipoteca inversa, Universidad de Salamanca, 2012, Salamanca, p. 200.
9
Ibídem, p. 201.
 estado de dependencia, sino que también debería estar disponible para
personas de cualquier edad que tengan una vivienda propia”10.
Sin embargo, aquello desnaturaliza la función, eminentemente social, de
la institución. Si bien es cierto que la finalidad de la hipoteca inversa es
responder a las necesidades de elevar el nivel de vida de los menos
favorecidos proporcionándoles una renta vitalicia y que, por lo tanto, para
el cumplimento de dicho fin social el límite de edad puede representar una
barrera, es preferible que se consideren explícitamente a los colectivos
vulnerables que deberán ser protegidos por la Ley. Puesto que ampliar
desmesuradamente el margen de esta institución y convertir la excepción
en regla significaría faltar al motivo que le da origen.
Así, diferentes autores han sostenido que, además de la protección hacia
los adultos mayores, debería incluirse en el ámbito de protección de la
norma a personas afectadas de toda clase de dependencia11, así como de
discapacidad superior al treinta y tres por ciento12, o “en caso de
enfermedades terminales o situaciones especiales, donde a pesar de no
conocer el fallecimiento de la persona y de no estar reconocida la situación
de dependencia, el límite de edad puede resultar un obstáculo al acceso a
un crédito para una persona que realmente lo necesita”13. Sin embargo, se
advierte que se refieren a situaciones o estados concretos. De modo que
no resultaría apropiado ampliar este instituto hacia la población en general,
sino solo a ciertos grupos con características especiales.

IV.II. Propietario del inmueble

Del Artículo 2, podemos extraer que el crédito otorgado en virtud de la

hipoteca inversa se da “…a favor del titular o titulares del derecho de
propiedad sobre un bien inmueble”.

1010
DICTAMEN DE LA COMISIÓN DE LA JUSTICIA NY DERECHOS HUMANOS recaído en el Proyecto de Ley
570/2016-CR, Ley que crea la Hipoteca Inversa, pp. 6 y 7.
11
En la legislación española se protege a los afectados por dependencia severa y gran dependencia; sin
embargo, se excluye del ámbito de protección de la Ley 41/2007 a quienes padecen de incapacidad
moderada.
12
ÁLVAREZ ÁLVAREZ, Henar, Ob. cit., pp. 72-77.
13
ORTS SANTOS, María Jesús, Ob. cit., p. 201.
 De igual manera, del Artículo 3, inciso a), referente a los requisitos de la
hipoteca inversa, se lee “(q)e el crédito se garanti(za) con la hipoteca
constituida sobre un inmueble de propiedad del titular o titulares”.
“Se preferirá siempre la titularidad plena, sin limitaciones, sobre otros
escenarios”14. En tal sentido, se busca hacer atractivos a los solicitantes y
garantizar el crédito del acreedor.
Asimismo, se hace referencia a bienes inmuebles y no a muebles con el
objetivo de brindar seguridad para el pago del crédito, puesto que, con el
transcurso de los años la deuda irá aumentando, de modo que el inmueble
dejado en garantía debe ser capaz de cubrirla15.
Cabe precisar que a través de la hipoteca inversa el titular del derecho de
propiedad del bien inmueble no pierde la titularidad sobre el mismo16.

IV.III. Vivienda habitual

De la lectura del Artículo 3, inciso f): “Que el titular o titulares habite(n)

el inmueble afectado…”
Este concepto es equiparable al de “vivienda principal” manejado en
Chile. Debe tratarse de un inmueble en donde el solicitante y sus
beneficiarios permanezcan físicamente y donde planifican habitar el resto
de lo que les queda de vida17.
Surge la cuestión de si solo se podrá dar en garantía para la hipoteca
inversa este inmueble o si, por el contrario, puede solicitarse una garantía
hipotecaria inversa sobre una segunda vivienda.
En tal sentido la doctrina española nos informa que “no es lógico que no
se pueda solicitar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda, ya que
la garantía que obtendrían las entidades acreedoras sería la misma” 18. Sin
embargo, surge la objeción de que al admitir segundas viviendas (o
cualquier vivienda) se estaría desvirtuando la institución de la hipoteca

14
FUENTES SANCHEZ, María Esther, MORIS ORELLANA, Daniel Alejandro, El futuro de la hipoteca inversa
en Chile, Universidad de Chile, Santiago, 2014, p.
15
También es de esta opinión, Ibidem, p. 129.
16
VILLARROEL AYALA, José Luis, La hipoteca revertida: ¿Es factible y conveniente su aplicación para
mejorar las pensiones en Chile?, Universidad de Chile, Santiago, 2017, p. 22.
17
FUENTES SANCHEZ, María Esther, MORIS ORELLANA, Ob. cit., p. 132.
18
ÁLVAREZ ÁLVAREZ, Henar, Ob. cit., p. 81.
 inversa, puesto que de este modo se le daría un carácter de inversión
inmobiliaria en vez de la previsión social que se pretende conseguir1920.
Responde, el mismo autor, que, “de todas formas, la hipoteca inversa lo
que garantiza es una prestación periódica al beneficiario, por lo que no
existe justificación para que tenga que ser la vivienda habitual el único
bien inmueble sobre el que se pueda constituir la hipoteca inversa”21.
No obstante, la discusión, en España se prevé la hipótesis de que se
constituya hipoteca inversa sobre viviendas distintas de la habitual. Sin
embargo, esta hipoteca inversa atípica se regiría por el régimen normal de
las hipotecas.

VI.IV. Beneficiarios

El Artículo 4 de la norma establece que:

“El titular o titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que

los primeros designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos
beneficiarios corresponderán los abonos o las disposiciones periódicas del
crédito a cargo de la entidad autorizada acreedora, cuando el fallecimiento
del titular o titulares ocurra antes del desembolso total del mismo…”
Cabe destacar que la norma no exige ninguna condición especial para los
beneficiarios. De tal modo que, si atendemos al tenor literal de la norma,
no importará si estos son familiares del solicitante ni tampoco la edad de
estos. Esto resulta coherente con la regulación del solicitante; pues, si no
se ha exigido a este más que el hecho de ser titular del derecho de
propiedad de una vivienda y se ha obviado considerar sus características
personales, no parece razonable exigirles a sus beneficiarios que cumplan
con requisitos como la edad o el parentesco. Queda, de este modo, a la
voluntad del solicitante, previo acuerdo con la entidad autorizada
acreedora, la elección de sus beneficiarios.

19
ORTS SANTOS, María Jesús, Ob. cit., p. 259.
20
ÁLVAREZ ÁLVAREZ, Henar, Ob. cit., p. 82.
21
Ibídem.
 Distinto tratamiento le ha dado la legislación española respecto a los
requisitos que se les exige. En consonancia con los requisitos establecidos
por la Ley 41/2007, exige “tener 65 años o más o tener una dependencia
severa en el momento de constitución de la hipoteca inversa”22. De tal
modo, deberá estar determinado, denominándosele con nombres y
apellidos, desde el momento de la formalización23.
De acuerdo con esto, debería optarse por la misma interpretación: designar
beneficiarios desde el momento de formalización del contrato de hipoteca
inversa. Pues no puede permitirse que se genere inseguridad jurídica
(máxime si con la figura del beneficiario se prolonga el cumplimiento de
la prestación).

IV.V. Acreedor hipotecario

El Artículo 5 de la Ley prevé que:

“La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones
múltiples y las empresas de seguros, a que se refiere el artículo 16, literales
A y D, de la Ley 267020, Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Banca y Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca
y Seguros (…). Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar
operaciones de hipoteca inversa las empresas administradoras hipotecarias
con arreglo a la ley de su creación, Ley 28971…”
Lo que se busca, a través de la intervención de este tipo de entidades, es
evitar el abuso de personas en situación económica de penuria, o que la
falta de información pueda llevar a alguien a tomar situaciones
equivocadas24. En tal sentido, estas disposiciones, lejos de buscar
beneficiar a estas entidades, intenta proteger a los solicitantes.
Así, remitiéndonos a la Ley 26720, nos encontramos con que las empresas
encargadas de brindar hipotecas inversas son:

22
Ibídem, p. 77.
23
ORTS SANTOS, María Jesús, Ob. cit., p. 225.
24
Ibídem, p. 244.
 A. EMPRESAS DE OPERACIONES MÚLTIPLES
 Empresa Bancaria.
 Empresa Financiera.
 Caja Municipal de Ahorro y Crédito.
 Caja Municipal de Crédito Popular.
 Entidad de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa –
EDPYME.
 Cooperativas de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos
del público.
 Caja Rural de Ahorro y Crédito.

B. EMPRESAS DE SEGUROS
 Empresa que opera en un solo ramo (de riesgos generales o de
vida).
 Empresa que opera en ambos ramos (de riesgos generales y de
vida).
 Empresa de Seguros y Reaseguros.
 Empresa de Reaseguros.

V. CONCLUSIONES

1. La hipoteca inversa se ha definido como un instrumento jurídico económico dirigido

a solucionar demandas sociales, como es la satisfacción de las necesidades durante los
últimos años de la vida a través del disfrute del ahorro acumulado en la vivienda habitual.
La gran ventaja sobre otras fórmulas jurídicas es el hecho de no perder la propiedad, ni
perder tampoco el uso de la vivienda en los últimos años de la vejez, sobre todo de cara
a satisfacer el deseo de dejar herencia y la recíproca esperanza de heredar.
2. La hipoteca inversa tiene como objetivo hacer líquida la riqueza con la que cuenta una
persona al poseer una vivienda. Además, sería un producto dirigido a hogares sin acceso
a una pensión de jubilación o también a hogares donde la proporción de la pensión de
jubilación recibida con relación al último sueldo percibido (tasa de reemplazo) es baja
3. Entre las ventajas de la hipoteca inversa para las personas están que: incrementa el
ingreso de las personas y, permite que el cliente y su cónyuge pueden permanecer en la
vivienda hasta que fallezcan. Por otro lado, dentro de las desventajas se encuentran: La
reducción de los bienes que se pueden dejar en herencia; se recibe un monto pequeño del
préstamo en relación al valor de la vivienda y factores culturales, como el mayor número
de generaciones de una familia que ocupan una vivienda, lo cual puede dificultar que la
institución financiera pueda tomar posesión de la vivienda y, posteriormente, venderla.
4. Las características de la hipoteca inversa permiten que el producto pueda brindar una
renta complementaria a la pensión de jubilación para las personas de la tercera edad.
Además, el producto podría ser utilizado para que las personas que no realizaron
aportaciones previsionales puedan recibir una renta que les permita mejorar su calidad de
vida. Sin embargo, se recomienda realizar estudios sobre la sensibilidad del producto a
las variables consideradas para el cálculo de la renta mensual.
5. Las personas que solicitan este producto deberán ocupar la vivienda y ser responsables
de los costos de mantenimiento, así como del pago de los tributos y del seguro de la
vivienda. La falta de los pagos o el permanecer fuera de la vivienda por un periodo mayor
a lo estipulado en el contrato cancelarían la hipoteca inversa. En esta situación, la
institución financiera solicitaría el repago del crédito. Por lo tanto, las características
especiales del producto hacen que requiera ser regulado para evitar abusos contractuales.
6. El tratamiento que se le da en nuestra legislación a la institución de la hipoteca inversa
difiere de la razón por la que surge esta institución.
La función que se espera que cumpla es la de protección de ciertos colectivos vulnerables,
que requieren de los ingresos percibidos por la hipoteca inversa para aumentar o igualar
un anterior nivel de vida y, por lo tanto, llevar una vida digna. Sin embargo, nuestro
legislador ha optado por distanciarse de dicho fin al ampliar el ámbito de aplicación de la
norma que regula la hipoteca inversa (Ley 30741) hacia toda persona que sea titular del
derecho de propiedad de una vivienda. De modo que no importarían las características
personales (que colocan en posición de vulnerabilidad) del solicitante.
7. Pareciera que nuestro legislador buscara promover, y si no fuera ese su objetivo, lo
hace por descuido, la especulación financiera, en vez de orientarse por una finalidad
social.
8. El hecho de que la obtención de un ingreso en virtud de la hipoteca inversa esté
destinada a cualquier persona, resulta contraproducente y en buen grado incompatible con
la naturaleza de la hipoteca inversa. Pues si de lo que se trata es de que la entidad
financiera autorizada se cobre el crédito después del fallecimiento del último de los
beneficiarios (que pueden ser cualquier persona designada por el solicitante), las personas
cuya esperanza de vida está lejos de vencer resultarían poco atractivas para aquellas.
9. En el mismo sentido, el Artículo 2 de la Ley establece que “el monto del crédito será
determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares
y la tasa de interés aplicable, entre otros…” De lo que se colige que a menor edad del
solicitante menor beneficio obtendrá por la hipoteca inversa del bien inmueble del que es
propietario. Por lo que resultaría inútil la generalización efectuada por el legislador.
Incluso podría resultar perjudicial, pues, en el supuesto de que una persona joven
estuviera en un estado de necesidad económica y decidiera hacer uso de esta institución,
recibiría una cantidad ínfima que no le permitiría elevar su nivel de vida y, además, le
ocasionaría un perjuicio.
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