Índice

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 4
LOS DERECHOS REALES ................................................................................................................. 4
CATEGORÍA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES .................................................................... 4
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES .................................. 5
LA CATEGORIA JURIDICA DE LOS DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL .............................. 5
o TEORÍA CLÁSICA O DUALISTA: ....................................................................................... 5
o TEORÍA OBLIGACIONISTA O PERSONALÍSTA: ................................................................ 5
o TEORÍA UNITARIA: ......................................................................................................... 5
o TEORÍA ECLÉCTICA:........................................................................................................ 5
II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES ...................................................................... 6
TIPOS DE DERECHOS REALES ..................................................................................................... 6
- Derecho real transitorio: posesión...................................................................................... 6
- Derecho real típico y permanente: propiedad ................................................................... 6
- Derechos reales de goce ..................................................................................................... 6
- Derechos reales de realización de valores .......................................................................... 6
CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE EL MISMO BIEN .............................................. 6
NUMERUS CLAUSUS, NUMERUS APERTUS ............................................................................... 7
Numerus clausus: .................................................................................................................. 7
Numerus apertus:.................................................................................................................. 7
PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR ..................................................................... 7
PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD ..................................... 7
III: EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES LOS BIENES .............................................................. 8
1. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES ........................................................................... 8
2. LOS BIENES ........................................................................................................................ 9
3. QUE COMPRENDE EL TERRITORIO BIEN ............................................................................ 9
4. EXCLUSIÓN DE LOS DERECHOS DEL ÁMBITO DE LOS BIENES ......................................... 11
5. BIENES Y COSAS ............................................................................................................... 11
6. LOS BIENES INMUEBLES .................................................................................................. 11
7. EL SUELO, BIEN INMUEBLE POR NATURALEZA, CLASIFICACIÓN ..................................... 12
8. LOS BIENES MUEBLES ...................................................................................................... 13
9. INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS BIENES ............................................................................... 13
10. DESMEMBRACIÓN O INCORPORACIÓN DE BIENES .......................................................... 13
11. PARTES INTEGRANTES .................................................................................................... 14
 12. ACCESORIOS Y PERTENENCIAS ........................................................................................ 14
13. FRUTOS Y PRODUCTOS .................................................................................................... 15
14. BIENES PÚBLICOS Y PRIVADOS ........................................................................................ 16
BIENES PRIVADOS – ............................................................................................................. 16
BIENES PÚBLICOS – ............................................................................................................. 16
IV. LA POSESION. ......................................................................................................................... 17
VARIOS SENTIDOS DEL TERMINO. ........................................................................................... 17
CONCEPTO DE POSESION EN EL CODIGO CIVIL. ...................................................................... 17
NATURALEZA JURIDICA DE POSESION HECHO O DERECHO. ................................................... 17
TUTELA POSESORIA. ................................................................................................................ 18
ELEMENTOS. ............................................................................................................................ 18
Corpus ................................................................................................................................. 18
Animus................................................................................................................................. 18
CLASIFICACION. ....................................................................................................................... 19
Posesión Inmediata y Mediata ............................................................................................ 19
Posesión de Buena fe .......................................................................................................... 19
Posesión de Mala fe ............................................................................................................ 19
La Posesión Precaria ............................................................................................................ 19
POSESION LEGITIMA E ILEGITIMA. .......................................................................................... 20
 POSESIÓN LEGÍTIMA: .................................................................................................. 20
 POSESIÓN ILEGÍTIMA: ................................................................................................. 20
POSESION EXCLUSIVA Y COPOSESION. ................................................................................... 20
V. ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION................................................. 20
LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO. ................................................................................. 21
ACCESION DE POSESIONES...................................................................................................... 21
PRESUNCIONES POSESORIAS. ................................................................................................. 22
VI. PROPIEDAD ............................................................................................................................ 22
CONCEPCIONES DE LA PROPIEDAD ......................................................................................... 22
DEFINICIÓN DE PROPIEDAD .................................................................................................... 22
CONTENIDO SOCIAL DE LA PROPIEDAD .................................................................................. 23
CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD ..................................................................................... 23
LÍMITES DE LA PROPIEDAD ...................................................................................................... 24
EXPROPIACIÓN. ....................................................................................................................... 25
VII. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD ....................................................................... 25
LA APROPIACIÓN. .................................................................................................................... 25
HALLAZGO DE COSAS PÉRDIDAS ............................................................................................. 26
 DESCUBRIMIENTO DE TESOROS .............................................................................................. 26
LA ACCESIÓN. .......................................................................................................................... 26
ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA ...................................................................... 27
LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ..................................................................... 28
LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN............................................................................................. 28
VIII. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD. ....................................................................................... 29
SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE PROPIEDAD. ...................................... 29
TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES ...................................................... 30
TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES .................................................. 31
IX. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD ................................................................................................ 32
CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD .......................................................................... 32
X. COPROPIEDAD ......................................................................................................................... 33
DEFINICION.............................................................................................................................. 33
NATURALEZA JURÍDICA ........................................................................................................... 33
PRINCIPIOS DE LA COPROPIEDAD ........................................................................................... 34
CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COPROPIEDAD ............................................................. 34
DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS ................................................................................. 34
OBLIGACIONES DE COPROPIETARIOS.................................................................................. 36
PARTICION ........................................................................................................................... 37
PACTO DE INDIVISIÓN ......................................................................................................... 38
EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD ............................................................................................ 38
MEDIANERÍA............................................................................................................................ 39
XI.PROPIEDAD HORIZONTAL O RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN ...................... 39
CONCEPTO Y ELEMENTOS CONFIGURADORES ....................................................................... 39
DENOMINACIÓN ..................................................................................................................... 40
RÉGIMEN OBLIGATORIO O FACULTATIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .......................... 40
RÉGIMEN ALTERNATIVO DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD ......................................... 40
TÉCNICA REGISTRAL ................................................................................................................ 41
EL TÍTULO CONSTITUTIVO ....................................................................................................... 41
BIENES DE PROPIEDAD COMÚN .............................................................................................. 41
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS .............................................................. 41
LA JUNTA DE PROPIETARIOS ................................................................................................... 42
ADQUISICIÓN DE BIENES POR PARTE DE LA JUNTA ................................................................ 43
INTRODUCCIÓN
El derecho, como bien sabemos, es la facultad, de poder de realización, que tiene cada ser
humano en la sociedad, viviendo bajo un conjunto de reglas determinadas. Estos derechos
nos ayudaran a una mejor convivencia bajos las leyes que el Estado no impone con el fin
que exista un orden social.
Los derechos Reales, por lo tanto, tienen un poder de adquisición la cual es fundamental
que cada ciudadano conozca y ponga en práctica debido a que existen muchos casos o
problemas cotidianos que a simple vista no representan de gran importancia pero que
muchas personas no saben qué hacer al respecto, sin embargo estos derechos se ejercen
con el fin de que se pueda ejercer un control ya sea parcial o total acerca de los bienes
que cada ciudadano posee, impartiendo justicia sobre aquello que ante la ley nos
pertenece.

LOS DERECHOS REALES

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en el código.
En tanto el derecho real es el derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de
una determinada relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas
fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su titular sobre la cosa, y la
oponibilidad erga omnes o facultad de ejercitarlo imite a todos.

CATEGORÍA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES

Teorías que explican la naturaleza jurídica.
 Doctrina clásica. El derecho real supone una relación inmediata entre la persona
y la cosa.
 Teoría monista personalista. Sostiene que el derecho real tiene la misma
naturaleza que el personal.
 Tesis monista objetivita. Según este criterio todos los derechos patrimoniales
serian reales, pues mientras los así llamados, son derechos que recaen sobre una
cosa, los denominados personales, no recaerían sobre la persona del deudor sino
sobre su patrimonio. Es un derecho sobre bienes no sobre personas.
 -Teoría ecléctica. El derecho real debe distinguir dos aspectos: uno interno y uno
externo. Interno lo constituye la facultad de realización del interés que tiene el
titular del derecho sobre la cosa. El Externo, es la relación del titular de ese
derecho con los terceros obligados a respetarlo.
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS OBLIGACIONALES

En los derechos reales hay dos elementos: el titular y la cosa; en los obligacionales
hay tres: sujeto activo, sujeto pasivo y prestación que consiste en dar, hacer o no
hacer.
Los derechos reales se llaman absolutos en el sentido de que se tienen erga omnes;
los obligacionales son relativos, se tienen contra personas determinadas.
El titular de un derecho real goza del ius persecuendi o sea la facultad de hacerlo
valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no
es absoluto. Los derechos obligacionales no gozan de este derecho.
Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos
los derechos crediticios y, además, determina su rango de acuerdo con su
antigüedad o excluye cualquier otro.
Los derechos obligacionales suponen una completa igualdad para sus diversos
titulares, salvo el caso de los privilegios.
Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley y, por ello, su número es
limitado. Las partes tienen prohibida la creación de otros derechos reales de los
enumerados por la ley. En cambio, los derechos personales son ilimitados en su
género; las partes pueden crear tantos como convenga a sus intereses, formando
el contrato una regla a la cual deben sujetarse como a la ley misma.

LA CATEGORIA JURIDICA DE LOS DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL

o TEORÍA CLÁSICA O DUALISTA: De acuerdo a esta teoría el titular de un

derecho real ostenta un poder inmediato sobre la cosa, hay por lo tanto una
relación directa entre persona y cosa.

o TEORÍA OBLIGACIONISTA O PERSONALÍSTA: Denominado también anti

clásica Anti-clásica ( por su labor crítica a la anterior teoría) del Sujeto
Pasivamente Universal, parte de la afirmación de que sólo caben
relaciones jurídicas entre personas y no entre personas y cosas, quedando
destruido el concepto clásico del derecho real, y en su lugar se crea un
vínculo personal entre el titular del derecho real y los demás hombres
consistente en una obligación por parte de estos a abstenerse de perturbar
el derecho real, se caracteriza por tanto al derecho real como una
obligación pasiva universal razón por la cual recibe esta teoría en nombre
de personalista y obligacionista.

o TEORÍA UNITARIA: Corriente llamada también objetiva, es poco asumida

en la actualidad. identifica el derecho real con el obligacional, sólo que
con algunas diferencias. Los derechos reales recaen sobre cosas, en tanto
que los crediticios ya no recaerían sobre la persona del deudor, son sobre
su patrimonio.

o TEORÍA ECLÉCTICA: Denominada también integral, el vocablo el ecléctico

nos da ya una idea de su carácter conciliador. Pretende armonizar y
compatibilizar las teorías dualista y unitaria obligacionista. Critica las
 inconsecuencias de ambas por contemplar sólo uno de los aspectos o
poderes del derecho real: la dualista sobre el lado interno (o sea el poder
directo e inmediato de la persona sobre el bien, olvidando el externo): y la
unitaria obligacionista, únicamente el lado externo.

II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES

TIPOS DE DERECHOS REALES

- Derecho real transitorio: posesión

La posesión no es otra cosa que la mera tenencia de una cosa con el deseo futuro
de adquirir la propiedad (por el transcurso del tiempo: usucapión).

- Derecho real típico y permanente: propiedad

Es la propiedad, o lo que es lo mismo, junto a la posesión yo soy titular. La
propiedad es el derecho que tiene el sujeto a usar y gozar de una cosa, y que este
disfrute o goce no puede ser limitado sin que expresamente lo declare una ley.
Existe una corriente unánime que viene a establecer que la cosa (el fundo, el bien
objeto de la propiedad) es pleno, es decir, que la propiedad está libre.

- Derechos reales de goce

Hablamos de derecho real de goce o disfrute porque sería una limitación al
derecho de la propiedad plena, por la razón que esa limitación nos da una serie
de facultades que podemos ir degradando de la propiedad.

- Derechos reales de realización de valores

Lo único que otorga al acreedor es la facultad de obtener un valor pecuniario y
poder así satisfacer su crédito.

CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE EL MISMO BIEN

La propiedad es un derecho absoluto, que puede sufrir a veces algunas

restricciones, determinadas por la confluencia sobre una misma cosa de los
derechos de otros titulares. Así ocurre cuando la cosa está gravada por un
usufructo, servidumbre u otros derechos de uso. Pero también puede darse una
concurrencia de varios propietarios (cada uno de ellos titulares plenos) sobre una
misma cosa; se trata entonces de copropiedad. Ejemplo: Tenemos un bien
inmueble productor de cultivo de uva, y sobre esa finca pueden existir diferentes
titulares de derechos reales sobre esa misma finca.
Sobre esa finca puede haber un propietario, un usufructuario, se ha podido crear
una servidumbre y otros derechos reales como el uso o habitación. A esto es lo
 que llamamos la concurrencia de derechos reales. Esos derechos van a estar
referidos a algunas de las facultades de la propiedad que hemos hablado (disfrutar,
usar, disponer, abusar)

NUMERUS CLAUSUS, NUMERUS APERTUS

Numerus clausus: Es una locución latina de uso actual, y frecuente, que podría
traducirse como "relación cerrada", o "número limitado".

Su significado actual es igual que el significado primitivo, y se usa para indicar

que, ante una determinada lista o relación, bien de derechos, o de obligaciones, o
bien de sujetos, etc., las normas que la regulan impiden que pueda alterarse dicha
relación añadiendo una nueva unidad más, si es distinta de las predeterminadas
inicialmente relacionadas.

Es sinónimo de "cupo", aplicado a carreras o instituciones educativas.

A sensu contrario, y para entender mejor su significado, remitimos a la expresión

numerus apertus, cuyo significado es antónimo al de numerus clausus, y puede
esclarecer su definición.

Numerus apertus: es una locución latina que puede traducirse como lista abierta.
Se emplea cuando se pretende expresar, con finalidad o valor jurídico, que una
determinada relación no se agota en su propia expresión, sino que se halla abierta
y admite la acumulación o inclusión de nuevas unidades o individualidades.

PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR

El artículo 882 del Código Civil precisa que no se puede establecer

contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.
Estimando que están fuera de toda consideración por mandato legal las
restricciones a las facultades del titular para enajenar o gravar un bien, se concluye
que el inciso incide sobre restricciones de las facultades del titular referidas solo
a derechos reales limitados, tales como el usufructo, el uso, etc. De allí la
explicación que en la Exposición de Motivos se haya hecho mención, como
ejemplo al pacto de no arrendamiento, en virtud del cual el propietario se vería
limitado en la facultad de transferir el uso del bien.

PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Nos referimos como pactos restrictivos del ejercicio de la propiedad a los acuerdos
en los cuales un propietario decide restringir de forma unilateral o conjunta con
otras personas el ejercicio de una de las facultades que confiere el derecho de
 propiedad. No obstante, lo relevante de dichos pactos son los efectos jurídicos que
los pactos producen, concretamente, las situaciones jurídicas nacidas de dichos
pactos.
Al respecto, si bien nuestro Código Civil ha regulado los efectos frente a terceros
de este tipo de pactos en el artículo 926, resulta menester determinar el ámbito de
aplicación y alcances de dicho artículo. En ese sentido, nos centraremos en
analizar si es viable admitir todo tipo de pacto o solo aquellos que tengan cierta
incidencia sobre la propiedad; y, si la admisión de este tipo de pactos debe
entenderse con un carácter remisivo a los otros pactos de nuestro Código Civil
(pacto de retroventa, pacto de indivisión, pacto de reserva de propiedad, etc.), en
atención a una suerte de tipicidad de los pactos con “eficacia real”, justificado en
la salvaguarda del principio de tipicidad recogido en el artículo 881 del Código
Civil.

III: EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES LOS BIENES

1. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES
El artículo 1816 del proyecto dispone que son objeto de los derechos reales, las cosas
que están en el comercio (se ejercen sobre la totalidad de ellas sobre una parte
material o por una alícuota) y los derechos en los casos previstos especialmente.
El artículo 1815 dice que los derechos reales se ejercen directamente sobre su objeto,
es decir que se ejercerían directamente sobre cosas y derechos.
Del juego de los dos artículos mencionados se desprende que, en la estructura interna
del derecho real, existe un sujeto titular del mismo que obtiene directamente de una
cosa o de un derecho el beneficio o ventaja que le otorga el derecho real, sin
intervención de una persona para conseguir la satisfacción de su interés. La doctrina
en general cuando describe la relación jurídica considera que esa satisfacción
inmediata obtenida por el titular de un derecho real se obtiene sobre una cosa.
En el sistema del Código Civil vigente parte de la doctrina se ha expedido diciendo
que sólo las cosas son objeto de los derechos reales, y que el usufructo de derechos
(2838) y la prenda de créditos (3209 y 3212) no constituyen una excepción, porque
el codificador exigió que para que puedan constituirse que los derechos y los créditos
estén instrumentados. Y como en el sistema del Código Civil estos instrumentos son
cosas muebles o inmuebles por su carácter representativo, los mismos constituyen la
cosa sobre la cual se asienta el derecho real, es decir su objeto. Otra parte de la
doctrina como Alsina Atienza, dice que la cosa objeto de los derechos reales no son
las definidas en el art. 2311, sino las cosas corporales e incorporales del derecho
romano. Allende considera que constituye una excepción al principio sentado en el
Código el uso, al que lo califica como un supuesto anómalo, arguyendo que el art.
2958 dispone que " si los frutos provienen del trabajo del propietario o usufructuario,
sólo tiene derecho a usar de los frutos, pagados que sean todos los costos para
producirlos", y que el art. 2967 en su segunda parte dice que " su derecho se limita a
exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades
personales y las de su familia". Entonces, el doctor Allende se pregunta ¿sobre qué
 recae su derecho?, Y responde: sobre el fundo, el trigo, no; recae sobre la prestación
que debe efectuar el usufructuario? Para Gatti el uso es un derecho crediticio, cuando
el usuario no tiene la posesión del fundo a cuyos frutos tiene derechos y ni siquiera
puede penetrar al inmueble para tomarlos. Para Lafaille la regla de que el objeto de
los derechos reales son las cosas, no es rigurosa, pero se mantiene casi en su
integridad.

2. LOS BIENES
El bien es el valor otorgado a una acción de un individuo, es una inclinación natural
a fomentar lo deseable, motivado por una comprensión del entorno, de las personas
(por ejemplo, a través de un profundo ejercicio de la empatía) y/o de uno mismo. Un
conjunto de buenas acciones (acciones bien ejecutadas) que propugnan lo bueno para
el propio individuo, o para terceros, o para una causa, o para la sociedad en general.
Algunas religiones, como la judía y la cristiana, contemplan la historia del mundo y
la historia de cada ser humano como una lucha histórica entre el Bien y el Mal. De
ahí que se promueva la virtud, como camino del Bien, y se combata al pecado, como
camino del Mal. Incluso las profecías bíblicas predicen, para el futuro, el triunfo
definitivo del Bien sobre el Mal.
El pensamiento humano ha seguido estos dos caminos divergentes: lo absoluto y lo
relativo. Entre los pensadores contemporáneos se mantienen aún ambos puntos de
vista, aunque tiene más adeptos el relativo. Para el hombre moderno, que mira a la
ciencia y a la razón con gran respeto, es difícil encontrar argumentos adecuados que
justifiquen la teoría absoluta del bien y del mal.
La postura relativista supone, incluso, que las actitudes básicas del hombre, tales
como el amor y el miedo, que se asocian casi siempre al bien y al mal,
respectivamente, producirán efectos distintos según las épocas y las sociedades en
las cuales se produzcan, algo que no resulta fácil aceptar. Si no existe actitud mejor
que otra, tampoco uno debería sentirse obligado a adoptarla.
Bien moral no es aquello que perfecciona a una realidad según su modo específico
de ser y actuar, ya que para alcanzar tal perfección los modos concretos no están
dados. Es la libertad quien tiene que elegirlos y dado que no está asegurado que
alcancemos los fines naturales del hombre, la naturaleza humana tiene unas
referencias orientativas para la libertad.

3. QUE COMPRENDE EL TERRITORIO BIEN

Se denomina territorio a un área (incluyendo tierras, aguas y espacio aéreo) poseída
por una persona física o jurídica, sea una organización, una institución, o un Estado.
Desde la perspectiva de la geo semántica social se entiende por territorio la unión de
un sentido (o significado) con un lugar determinado, cuya definición es validada por
una comunidad.
El término territorio es muy usado en geografía, aunque pocas veces corresponde a
su contenido conceptual con lo que suele ser necesario establecer el significado que
le da cada autor con-textualmente. Algunos autores han llegado a afirmar que el
territorio es el objeto principal de la investigación geográfica frente a otros términos
también muy usados dentro de la geografía como paisaje, región, espacio geográfico
o lugar y también esta utilizado para nada.
Desde la tradición física, el término territorio puede entenderse como un sinónimo
de superficie terrestre, es decir, de relieve o en su sentido más amplio (como el que
le otorgaba F. von Richthofen) de la interface entre litosfera, atmósfera e hidrosfera
Desde la tradición ecológica, el término territorio puede entenderse como sinónimo
de medio natural, con lo que suele hablarse de relaciones entre sociedad y territorio.
Desde la tradición corológica – regional, el término territorio se refiere a un sistema
o complejo formado por todos los elementos físicos y humanos de un área o región
Desde la tradición espacial, el territorio se entiende como un sistema espacial, es
decir, como un conjunto de lugares interconectados por redes y flujos horizontales.
También puede usarse como sinónimo de espacio absoluto sobre el que los distintos
objetos y fenómenos se depositan
Desde la tradición paisajística, el territorio o bien se entiende como sinónimo de
paisaje natural o bien como sinónimo de paisaje cultural, de conjunto de
construcciones, aprovechamientos y usos que una sociedad hace sobre el suelo.
Desde la tradición social, el territorio se entiende como el sistema socio ecológico
que reúne la sociedad y el medio que esta habita. El territorio se estudia tanto en sus
relaciones verticales (entre sociedad y medio físico), como en sus características
(organización económica, política, demográfica, espacio construido, medio físico en
cuanto condiciona a la sociedad, etc.) como en sus relaciones horizontales (entre los
diversos sub territorios que lo conforman)
Una de las ramas de la Geografía que mayor uso ha hecho del término territorio ha
sido la Geografía política. En esta sub disciplina también pueden precisarse diversos
contenidos conceptuales. En ocasiones el territorio puede entenderse como el espacio
físico dominado por un grupo social frente a otros. Otras veces se usa como sinónimo
de Estado (especialmente en geopolítica). Finalmente suele emplearse la expresión
organización territorial, para referirse a la división administrativa y de competencia
dentro de un Estado.
Por último, hay que citar a la ordenación del territorio como disciplina técnica
relacionada con la geografía. En la ordenación del territorio este último término suele
conceptualizarse de dos maneras diferentes. Primero y más comúnmente como
sinónimo de suelo. Aquí ordenar el territorio quiere decir regular los distintos
aprovechamientos y usos que le dan al suelo diferentes agentes. Pero en otros casos
también puede entenderse como sinónimo de sistema socio ecológico con lo que se
estudian los diversos subterritorios que lo forman (comarcas, municipios, sistema
urbano) y las relaciones y flujos horizontales que los unen con el fin de lograr un
desarrollo socioeconómico equilibrado y equitativo entre estos.
4. EXCLUSIÓN DE LOS DERECHOS DEL ÁMBITO DE LOS BIENES
Es el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza en tanto el
acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor. Mediante el uso de este
derecho el fiador le dice al acreedor que se dirija en primer término contra los bienes
del deudor principal antes de dirigirse contra él.
Este derecho se justifica por la razón de ser de la fianza, que consiste en proporcionar
al acreedor más firmes herramientas de satisfacción de su crédito contra el deudor
principal, pero sin desplazar definitivamente a este último de su obligación.
Hay que tener en cuenta que cuando nos referimos a este beneficio, la ley impone la
necesidad de que inicialmente el acreedor persiga los bienes del deudor, es decir, que
se señalen los bienes con los cuales el acreedor puede hacer valer su crédito. Y en el
caso de que exista solidaridad y a su vez, haya uno que es fiador, podrá no solo
excusar los bienes del deudor, sino que también los de sus codeudores. Sin embargo,
el fiador solo goza de acción de reembolso en contra del deudor que ha afianzado

5. BIENES Y COSAS
Esta distinción de bienes y cosas, fue tomada por nuestro codificador del Esbozo de
Freitas, el cual se aparta de la clasificación del Derecho Romano de cosas corporales
e incorporales. En el Derecho Romano eran cosas corporales un fundo, un cuarto, un
vestido; y cosas incorporales las cosas intangibles como las que constituyen un
derecho, entre estas se mencionaban la herencia, el usufructo, las obligaciones. El
derecho de propiedad se consideraba cosa material. Esta clasificación fue objeto de
diversas críticas. El motivo por el que el Derecho Romano, subsumía el derecho de
propiedad entre las cosas corporales, nos dice Allende, es que este derecho absorbe
todas las facultades sobre la cosa, identificándose el derecho con el objeto mismo, lo
que no ocurriría en los demás derechos reales.
El proyecto establece como requisito de los bienes y cosas, que sean susceptibles de
valor económico. Vélez en los art. 2311 y 2312, sólo dijo que debían ser susceptibles
de valor, no surgía claramente que el valor al que se refería era el económico. Sin
embargo, la doctrina estuvo de acuerdo, que estos artículos se referían al valor
económico, porque la fuente de los mismo fueron los artículos 317 y 318 del Esbozo
de Freitas, de donde surgía claramente el requisito, y porque en la nota al art. 2312,
el codificador definió el patrimonio diciendo que estaba integrado de "derechos
reales y personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir como bienes".
En este punto la redacción del proyecto ha superado la deficiencia del Código Civil.

6. LOS BIENES INMUEBLES

Los bienes inmuebles por su naturaleza son las cosas que se encuentran por si mismas
inmovilizadas; como el suelo, las partes sólidas o fluidas que forman la superficie y
la profundidad o subsuelo; cuando está incorporado de manera orgánica y todo lo que
se encuentra bajo el suelo sin hecho del hombre.
 Según G. Cabanellas en su Diccionario de Derecho Usual, a página 280 del Tomo I,
define a los bienes inmuebles por accesión como las cosas muebles que se encuentran
realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión
tenga el carácter de perpetuidad. Definiéndose como perpetúo a lo que dura y
permanece siempre. Son bienes inmuebles por su destino, cuando se les unen cosas
muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven.

7. EL SUELO, BIEN INMUEBLE POR NATURALEZA, CLASIFICACIÓN

El suelo es la capa superficial de la corteza terrestre en la que viven numerosos
organismos y crece la vegetación. Es una estructura de vital importancia para el
desarrollo de la vida. El suelo sirve de soporte a las plantas y le proporciona los
elementos nutritivos necesarios para subdesarrollo.
El suelo se forma por la descomposición de rocas por cambios bruscos de temperatura
y la acción de la humedad, aire y seres vivos. El proceso mediante el cual los
fragmentos de roca se hacen cada vez más pequeños, se disuelven o van a formar
nuevos compuestos, se conoce como meteorización.
Los bienes inmuebles por su naturaleza son las cosas que se encuentran por si mismas
inmovilizadas; como el suelo, las partes sólidas o fluidas que forman la superficie y
la profundidad o subsuelo; cuando está incorporado de manera orgánica y todo lo que
se encuentra bajo el suelo sin hecho del hombre. Por su accesión, son las cosas
muebles pero que se hallan realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo,
cuando esa unión tenga carácter de perpetuidad; como los materiales de construcción
de un edificio; también pueden ser por su destino, ya que las cosas muebles pueden
ser puestas intencionalmente como accesorias a un inmueble, sin estarlo físicamente,
como ejemplo: los aperos de labranza para el cultivo de la tierra, puertas, ventanas,
Por lo que se define como un bien accesorio como lo que depende de otros, o a ellos
están adheridos.
Su clasificación:
 Por razón de la persona a quien pertenecen: De dominio público y de propiedad
privada.
 Por su naturaleza: En inmuebles y muebles; corporales e incorporales; fungibles
y no fungibles;
Consumibles y no consumibles;
 Por su importancia: Principales y accesorios
 Por su existencia: Presentes y futuros
 Por su divisibilidad: Divisibles e indivisibles
8. LOS BIENES MUEBLES
La Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de
Servicios, en su artículo 5 define a los bienes muebles corporales como un bien
tangible transportable de un lugar a otro por sí mismo o por una fuerza o energía
externa. También los bienes muebles son definidos como los que, sin alteración
alguna, pueden trasladarse o ser trasladados de una parte a otra. Generalmente se
definen por contraposición con los bienes muebles, todos aquellos bienes que no
estén considerados específicamente como inmuebles. Todos aquellos bienes
susceptibles de ser transportados de un sitio a otro sin menoscabo de la cosa inmueble
a la que estuviera unido.

9. INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS BIENES

La individualización de los bienes que serán objeto de la expropiación sólo puede
efectuarse mediante la integración del expediente administrativo exigido por el
artículo 3o. de la ley de la materia, en donde consten los estudios técnicos, proyectos,
planos y demás elementos que cada caso particular exija, lo cual adquiere especial
relevancia frente al gobernado, porque precisamente esos estudios, planos y
proyectos serán los que expliquen que se prive de su propiedad a una persona
determinada.

10. DESMEMBRACIÓN O INCORPORACIÓN DE BIENES

El derecho de propiedad tiene como características el que es: limitado, exclusivo y
perpetuo. Es limitado porque el Poder Público puede reducirlo, expropiarlo, marcarle
modalidades que vayan a redundar en un mayor beneficio social. Es exclusivo,
porque le pertenece al propietario o propietaria, con exclusión de los demás. Sólo el
que tiene el derecho de propiedad sobre una cosa puede usarla, disfrutarla y disponer
de ella. Le pertenece en exclusiva y puede usarla, disfrutarla y disponer de ella. Le
pertenece en exclusiva y puede venderla, donarla o gravarla. Es perpetuo el derecho
de propiedad porque no es limitado en el tiempo, y por ello el dueño de una cosa
puede tenerla consigo hasta que muera, y disponer de ella mediante testamento para
cuando muera.
De la propia definición, podemos ver que el derecho de propiedad tiene dos
elementos fundamentales; el usufructo o derecho de usar y disfrutar de la cosa. A
este elemento también se le puede identificar como dominio útil. El otro elemento es
la disponibilidad de la cosa, ósea, el derecho de vender o enajenarla, también se le
conoce como nuda propiedad o dominio directo.
Teniendo en consideración lo anterior cuando hablamos de la desmembración de la
propiedad que es cuando el propietario de una cosa, tiene los elementos antes
enunciados, o sea el dominio útil o usufructo, y el dominio directo o nuda propiedad,
por tanto, el dueño de una casa, puede usarla, habitarla o rentarla, y puede venderla.
Pero hay casos en que estos dos elementos o derechos que componen la propiedad,
pueden tener titulares diferentes, como en el caso de que un testamento, el autor del
 mismo, declare que es su voluntad dejarle en herencia a su esposa, el usufructo y a
sus hijos la nuda propiedad de los bienes que formen la masa hereditaria.
En este ejemplo, la propiedad se desmembra; los elementos o miembros que la
integran, se dan a diferentes titulares o dueños, por tanto, siguiendo el ejemplo
propuesto, la esposa al ser sólo usufructuaria, únicamente puede usar y disfrutar del
edificio que dejó su marido fallecido y con base en ese usufructo puede ella habitar
un departamento y rentar el resto, percibiendo ella los frutos o sea lo que le paguen
por renta los inquilinos, y los hijos serán sólo dueños del edificio en sí, pero no de
los frutos, es decir, ellos no podrían rentar el edificio, sino su madre por ser la titular
del usufructo. Y sólo se consolidará el derecho de propiedad de los hijos cuando le
compraran a su madre el usufructo o cuando muera ella.
La desmembración de la propiedad no debe confundirse con la co-propiedad, pues
ésta consiste en que una cosa tenga dos o más propietarios. Pero esa co-propiedad se
ejerce sobre los dos elementos, o sea que los co-propietarios o condueños tienen
derecho tanto sobre el uso y goce y sobre la disposición de la cosa

11. PARTES INTEGRANTES

Artículo 887º.- noción de parte integrante es parte integrante lo que no puede ser
separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden
ser objeto de derechos singulares.
Artículo 889º.- partes integrantes y accesorias las partes integrantes de un bien y sus
accesorios siguen la condición de este, salvo que la ley o el contrato permita su
diferenciación o separación.

12. ACCESORIOS Y PERTENENCIAS

Artículo 888º.- Noción de bienes accesorios Son accesorios los bienes que, sin perder
su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental con respecto a otro bien. La afectación solo puede realizarla el propietario
del bien principal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos
adquiridos por terceros. Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.
El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad económica de otro no le
otorga la calidad de accesorio. La separación provisional del accesorio para servir a
la finalidad económica de otro bien, no le suprime su calidad.
Las pertenencias existen lo que se conoce como cosa principal y la cosa accesoria y
normalmente la cosa principal va a ser un bien inmueble frente a la cosa accesoria
que se refiere normalmente a un bien mueble. Lo que sí es importante, es el hecho de
que la unión entre ambos bienes tiene que ser duradera.
Un ejemplo de pertenencias sería la del edificio y la estatua que está situada dentro
del mismo. Aquí, debido a que existe independencia tanto física como económica de
la estatua (que sería el bien accesorio por ser el bien mueble) y el edificio (que sería
 el bien principal por ser el inmueble) ésta podría ser embargada por el acreedor de
forma aislada al mismo.
Hay que considerar que la relación pertenencial se rompería desde el momento en
que no existe el destino de la cosa accesoria a la principal. Este sería el caso de que
la estatua ya no se encuentre en el portal del edificio, sino que la misma se retire al
trastero porque se va a ocupar el lugar donde se encontraba por un ascensor.

13. FRUTOS Y PRODUCTOS

Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o
disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontáneas de la
naturaleza.
Rivera Oré y Herrero Pons: Dentro de la Doctrina clásica, se estimaba que los frutos
eran además rendimientos periódicos. La periodicidad puede ser periódicos o
eventuales, lo importante es que se renueve el rendimiento y el propio bien fructífero,
y por eso no disminuye o alteres sustancia.
Clases de frutos “Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos naturales
los que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos industriales los que
produce el bien, por la intervención humana. Son frutos civiles los que el bien
produce como consecuencia de una relación jurídica.”
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran
o disminuyen su sustancia.
Rivera Oré y Herreo Pons “Productos son los rendimientos de los bienes no
renovables, que al ser obtenidos alteran al bien productivo.”
Artículo 890º.- noción de frutos son frutos los provechos renovables que produce un
bien, sin que se altere ni disminuya su sustancia.
Artículo 891º.- clases de frutos los frutos son naturales, industriales y civiles. Son
frutos naturales los que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos
industriales los que produce el bien, por la intervención humana. Son frutos civiles
los que el bien produce como consecuencia de una relación jurídica.
Artículo 892º.- concepto de frutos industriales y civiles los frutos naturales,
industriales y civiles pertenecen al propietario, productor y titular del derecho
respectivamente, sin perjuicio de los derechos adquiridos. Se perciben los frutos
naturales cuando se recogen, los industriales cuando se obtienen y los civiles cuando
se recaudan.
Artículo 893º.- cómputo de frutos industriales o civiles para el cómputo de los frutos
industriales o civiles, se rebajarán los gastos y desembolsos realizados para
obtenerlos.
Artículo 894º.- concepto de productos son productos los provechos no renovables
que se extraen de un bien.
 Artículo 895º.- aplicación extensiva de las normas sobre frutos las disposiciones
sobre frutos comprenden los productos si ellas no los excluyen expresamente.

14. BIENES PÚBLICOS Y PRIVADOS

BIENES PRIVADOS – Aquel cuyo consumo implica rivalidad y del cual es posible
excluir a los consumidores. Es tanto rival como exclusivo
La mayoría de los bienes en nuestra economía son de naturaleza privada, dado que
se encuentran en el mercado y se guían por los precios, que son las señales que
utilizan los compradores y los vendedores para tomar sus decisiones.
La “tragedia de los bienes comunes” ha sido descrita como una situación en la que
varias personas, motivadas por el interés personal y actuando racionalmente, acaban
utilizando inadecuadamente un recurso compartido, aunque no les convenga que se
deteriore y se acabe destruyendo. Es el caso de la sobreexplotación de los bancos de
pesca, que beneficia a corto plazo a los depredadores, pero acaba perjudicando a
todos en el largo plazo.

BIENES PÚBLICOS – Aquel cuyo consumo no implica rivalidad y del cual es imposible
excluir al consumidor. Es tanto rival como no exclusivo
Los bienes públicos se producen para todos, porque una vez realizados no se puede
excluir a nadie de su consumo o utilización. Por tanto, producen efectos sobre
terceros que no han participado directamente en su producción (externalidades
positivas)
El mercado es incapaz de suministrar un bien público (fallo de mercado), al no poder
contar con ingresos que compensen los costes incurridos. Es el Estado quien,
mediante impuestos, cobra el servicio a los beneficiarios de las externalidades.
Los bienes públicos (puros) cumplen las propiedades de no ser excluibles vía precios
y su utilización es del tipo “no rival”, Es el caso del espectáculo de una sesión de
fuegos artificiales. El hecho de que los disfrute una familia no impide que otras
puedan hacerlo (consumo no rival), y no existe un precio que excluya al que no pueda
pagarlo.
Cuando un bien excluye, al tener que pagar un precio, pero es de tipo no rival, en
cuanto que el uso que haga una persona no impide que puedan disfrutarlo otras,
estamos ante bienes llamados monopolios naturales. Dado su alto nivel de inversión,
el uso eficiente exige generalmente la presencia de grandes entidades. Por ejemplo,
la televisión por cable.
Hay algunos bienes o servicios que cumplen la propiedad de “rivalidad”, en cuanto
que, si uno utiliza el bien, otro no puede disfrutarlo, pero no de exclusión, al poder
ser utilizados por todos. Reciben el nombre de “bienes o recursos comunes” y se
sitúan entre lo privado y lo público.
IV. LA POSESION.
VARIOS SENTIDOS DEL TERMINO.

Posesión [1], en su primer entendimiento significa acto de poseer o tener una

cosa corporal con ánimo de conservarla para sí o para otro; por tal razón, poseer
es tener una cosa en su poder, para usarla, gozarla y aprovecharla.

Posesión [2], Es tener una cosa corporal (bienes muebles o inmuebles) con
ánimo de conservarla para sí o para otro; por tender algún derecho real sobre el
mismo que debe ser respetado por todos.

Posesión [3], es un hecho jurídico que produce consecuencia jurídica y consiste

en que una persona tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño.

CONCEPTO DE POSESION EN EL CODIGO CIVIL.

La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la

propiedad.

NATURALEZA JURIDICA DE POSESION HECHO O DERECHO.

Existe un debate doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho.

Aunque la posesión no es un derecho en sí, es necesario que la norma lo proteja
como tal, para que un poseedor no se vea en la obligación de probar su título
posesorio cada vez que alguien intente interrumpir su posesión.

Existen tres corrientes principales que abordan el estudio de la posesión:

Es un hecho simplemente porque se basa en circunstancias materiales y

además está protegida por la ley con independencia de sí verdaderamente
existe o no el derecho.

Otra argumenta que es un derecho pues reúne todos los elementos

esenciales del derecho subjetivo, es decir, es un interés tutelado
jurídicamente. Es una relación que el ordenamiento jurídico posee
incluso contra el propietario de la cosa.

La tercera teoría considera que la posesión originariamente es un hecho,

pero a la vez es un derecho, pues el hecho nace de una determinada
consecuencia jurídica. Por otra parte, existen supuestos en los que se dan
derechos que resultan de la posesión aun faltando el hecho de la posesión
 y en otros casos dándose el hecho de la posesión no se dan los derechos
que corresponderían.

TUTELA POSESORIA.

Existen muchas teorías que intentan explicar los fundamentos de la tutela

posesoria. Adicionalmente, debe reconocerse que la posesión cumple también
una función básica de protección de la paz social respecto del control de los
bienes.
En consecuencia, la posesión se tutela como valor patrimonial autónomo, que
incentiva la custodia adecuada de los bienes y la creación de riquezas; pero,
adicionalmente, como fórmula de compromiso para mantener la paz social, salvo
que el órgano institucional de justicia dictamine lo contrario.

Defensa posesoria extrajudicial:

El articulo 920 autoriza la defensa extrajudicial en dos situaciones:
1. Para repeler la fuerza empleada contra el poseedor.
2. Para que el poseedor desposeído recupere el bien.
En ambos casos de defensa extrajudicial deben concurrir los siguientes
requisitos:
 La violencia empleada por un tercero contra el poseedor.
 Que el poseedor responda inmediatamente rechazando la perturbación o
recuperando el bien del que ha sido desposeído. Si no intenta recobrar la
posesión sin intervalo de tiempo solo lo podrá hacer por vía judicial.
 Que la reacción del poseedor no exceda los medios de la legitima
defensa, es decir, que se abstenga de las vías de hecho no justificadas por
las circunstancias.

ELEMENTOS.

Corpus
Es considerado como el elemento material y es aquel poder físico que se ejerce
sobre la cosa con voluntad jurídica relevante. Este elemento no solo existe
cuando hay contacto con la cosa sino también cuando ese contacto puede ser
ejercido en cualquier momento.

Animus
Este elemento es de carácter psicológico, consiste en ejercer los actos materiales
con la intención de conducirse como propietario a título de dominio de la cosa.
Existen dos teorías que explican este elemento:

 Teoría subjetiva. Para esta corriente el animus significa la intención de

comportarse como lo haría el propietario, pero sin embargo hay algunas
 figuras en que se reconocen la posesión sin tener la intención de tener la
cosa para sí como el caso del acreedor pignoraticio.
 Teoría Objetiva. Es la voluntad consciente de estar en una relación de
dominio sobre la cosa y lo que separa la detentación y la posesión de la
mera necesidad.

CLASIFICACION.

Posesión Inmediata y Mediata

Según el artículo 905 del Código Procesal Civil “poseedor inmediato es el

poseedor temporal en virtud un título”, corresponde la posesión mediata a quien
confirió el título.

El poseedor mediato es aquel quien transmitió el derecho en favor del poseedor

inmediato. Poseedor mediato es el titular del derecho, por ejemplo, el
propietario, es aquel que cede la posesión quien confirió el titulo

El poseedor inmediato es el poseedor temporal, posee en nombre de otro de

quien le cedió la posesión en virtud de un título y de buena fe, por ejemplo, el
inquilino que posee para el propietario.
Posesión de Buena fe

Prevista por el artículo 906º del Código Civil, “La posesión ilegítima es de
buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de
hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título”.

La buena fe es la convicción que tiene el poseedor de que su título es legítimo y

eficiente, esa creencia deriva de la ignorancia o error de hecho o derecho sobre
el vicio que invalida su título.

Posesión de Mala fe

Nuestro Código Civil expresamente no define la posesión de mala fe, la

posesión de mala fe es aquella que se ejercita cuando el poseedor tiene
conocimiento que no tiene título o el que tiene padece de nulidad. La mala fe es
una posesión ilegitima y viciosa sin título o con título inválido, empieza cuando
termina la creencia de la legitimidad de la posesión al descubrirse el error o vicio
que invalida el título.

La Posesión Precaria
 La posesión precaria está legislada en el artículo 911º de nuestro Código Civil;
el cual prescribe que: “La posesión precaria es la se ejerce sin título alguno o el
que se tenía ha fenecido”.

Como podemos apreciar es una posesión ilegítima, porque falta título posesorio,
ya sea porque no existió antes, o porque el título legítimo que dio nacimiento a
la posesión terminó, quedando el poseedor sin título alguno que ampare su
posesión.

La posesión precaria por falta de título, es una posesión ilegítima ya que se

carece absolutamente de título, por ejemplo, tenemos las invasiones para fundar
Pueblos Jóvenes y los Asentamientos Humanos Marginales.
No se debe confundir la posesión ilegítima con la posesión precaria; ya que en la
posesión ilegítima existe un título, pero adolece de un defecto de forma o fondo,
sin embargo, en la posesión precaria se da por falta absoluta del título.

POSESION LEGITIMA E ILEGITIMA.

 POSESIÓN LEGÍTIMA: se presenta cuando existe correspondencia

inequívoca entre el poder ejercitado y el derecho alegado, la posesión
legítima deriva o emana necesariamente de un título, entendiéndose por
título la causa legal.
Para poder determinar una posesión legítima será necesario verificar la
validez del título y del contenido del derecho transmitido.

 POSESIÓN ILEGÍTIMA: Se presenta cuando no existe una correspondencia

inequívoca entre poder ejercitado y el derecho alegado. Se presenta en
dos tipos: de mala y buena fe.

POSESION EXCLUSIVA Y COPOSESION.

Cuando se posee pro indiviso y posteriormente se divide, se entenderá que cada

uno de los propietarios ha poseído exclusivamente la parte que le correspondió
en la división. La coposesión está en el animus, pues es claro que, aunque el
corpus lo tenga uno de los coposesores, éste posee a nombre propio y a nombre
de los demás.

V. ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION.

LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO.

Es el conjunto de actos que sirven para determinar, en el momento de

extinguirse el hecho posesorio, los derechos y obligaciones que afectan al
propietario y al poseedor en relación con la cosa poseída.
Estos derechos y obligaciones tienen diverso contenido en función de si la
posesión ha sido de buena o de mala fe. Los derechos se refieren a los frutos y
mejoras de la cosa poseída; las obligaciones, a las cargas o gastos realizados en
la misma cosa.
En todo caso, se trata de fijar unos ingresos y unos gastos producidos por y en la
cosa poseída durante el tiempo de la posesión por quien no era su dueño.

ACCESION DE POSESIONES.
La accesión de posesión es un instrumento que le permite a un poseedor, sumar a
su posesión el tiempo de posesión de él o sus antecesores. La existencia de esta
figura se justifica precisamente, porque la posesión es un hecho y como tal no se
transfiere ni se transmite.
Reglas que rigen la accesión de posesión.
 Es facultativa para el poseedor. Si quiere hace uso de ella o no, según
convenga a sus intereses.
 Mediante este instrumento es posible sumar o agregar el tiempo se
posesión del antecesor inmediato y del mediato también.
 En caso que el poseedor opte por utilizar el mecanismo de la accesión de
posesiones, se apodera o apropia de las posesiones anteriores con sus
calidades y vicios. Esto justifica que el estudio de títulos se haga desde 10
años hacía atrás.
 La serie que se adiciona en caso de sumarse el tiempo de 2 ó más
antecesores es ininterrumpida, es decir, el poseedor no puede elegir el
tiempo de posesión de los poseedores que le convengan.
 Debe existir un vínculo jurídico entre el poseedor y sus antecesores.
Evidentemente la cadena se interrumpe cuando existe un usurpador.
 Que las posesiones que se suman, sean continuas y no interrumpidas.
 Que las posesiones o tiempo de posesión que se sumen sean útiles para
prescribir.

Requisitos para poder hacer uso de la accesión de posesiones.

Debe existir un vínculo jurídico entre el poseedor y sus antecesores.
Evidentemente la cadena se interrumpe cuando existe un usurpador.
Que las posesiones que se suman, sean continuas y no interrumpidas.
Que las posesiones o tiempo de posesión que se sumen sean útiles para
prescribir.
Utilidad de la accesión de posesiones.
Ella permite al poseedor completar el plazo, ya sea para adquirir por
prescripción adquisitiva o para ejercer una acción posesoria. De no existir
 esta figura el poseedor estaría condenado a tener que cumplir él por si sólo
los plazos exigidos por las leyes, precisamente porque la posesión no se
transfiere ni se transmite.

PRESUNCIONES POSESORIAS.

Presunción de propiedad: el artículo 912º prescribe que "el poseedor es

reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario". Esta presunción no
opera frente a un derecho de propiedad inscrito.

Presunción de buena fe: el artículo 954º prescribe que "se presume la buena fe,
salvo prueba en contrario". La buena fe es la creencia de la legitimidad del título
la prueba en contrario es la mala fe. Esta presunción no favorece al poseedor del
inscrito a nombre de otra persona. Es una consecuencia del principio de
publicidad (artículo 2012º de Código Civil), que significa que aquel que posee
un bien a nombre de otra persona no puede alegar buena fe; necesariamente es
poseedor de mala fe, puesto que su título es ilegítimo.

Presunción de continuidad o de no interrupción: el artículo 915º prescribe que si

"el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que se
poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario". Significa probar que
se poseyó al inicio del plazo posesorio y de la posesión actual, por lo cual se
presume que se poseyó en el tiempo intermedio, lo cual no requiere
necesariamente tener título de adquisición de la posesión.

Presunción de la posesión de los accesorios y de los bienes muebles: el artículo

913º prescribe que "la posesión de un bien hace presumible la posesión de sus
accesorios".

VI. PROPIEDAD
CONCEPCIONES DE LA PROPIEDAD
• Concepción analítica del dominio:
Concebido como un conjunto de facultades o prerrogativas, criterio cuantitativo,
dedicado a enumerar las facultades que el titular tiene sobre la cosa
• Concepción sintética del dominio:
Que concibe al dominio como un señorío monolítico o pleno sobre la cosa, sin señalar
sus facultades.

DEFINICIÓN DE PROPIEDAD
• La propiedad describe el derecho o la facultad de los seres humanos, para tomar
la propiedad de una sola cosa que puede abarcar algo que está enmarcado en los
 límites de la ley, como una vivienda, carro, de un atributo o cualidad individual,
puede ser la simpatía, talento y respeto, etc.
• La propiedad es el poder directo inmediato sobre un objeto que mostrará el
propietario que le permitirá disponer libremente del mismo siempre y cuando esté
dentro del marco legal.
• El derecho de ser propietario no es sólo tener en cuenta cada constitución nacional
de cada país, sino también en convenciones, pactos y tratados internacionales como
la cloración universal de derecho humano, promulgada en el año 1948 en el seno de
la ONU.
Esto permite que en caso de que otro lo ataque o dañen, ellos puedan reclamar o
denunciar por vía judicial a aquellos que cometan sobre el derecho real de usar, gozar
y disponer de las cosas de los determinados de bienes tanto muebles como inmuebles.
Según el Artículo 923º.
La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley.

CONTENIDO SOCIAL DE LA PROPIEDAD

La "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene que cumplir ciertas
obligaciones comunales. Consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el
bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero
correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales
cuando tal comportamiento sea imprescindible, ésta pretende armonizar los intereses
del individuo frente a los intereses de la colectividad, imponiéndole al propietario la
obligación de cumplir con la función social.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
El derecho de propiedad tiene las siguientes características:
• Generalidad: Se trata de un derecho que recae, a diferencia de otros derechos
reales, sobre la generalidad o totalidad de usos, servicios, y utilidades de la cosa; con
las excepciones establecidas en las leyes o las limitaciones del derecho que vengan
derivadas de otros derechos reales existentes a favor de terceros.
• Abstracción: El derecho de propiedad no es referido a una o varias facultades
concretas del bien, pudiendo existir la propiedad, aunque carezca de algunas de las
facultades; pero esta abstracción no puede ser total, es decir, no puede significar el
vaciamiento total de todas las facultades del propietario sobre el bien.
• Elasticidad: supone que el propietario adquiere para sí las facultades actuales y las
potenciales del bien.
 • Carácter unitario del derecho de propiedad: El derecho de propiedad es siempre
uno e idéntico, con independencia de las características del objeto sobre el que recae
y la utilidad que tenga.

LÍMITES DE LA PROPIEDAD
Limites
Son Los límites del derecho de propiedad son las fronteras, el punto normal hasta
donde llega el poder del dueño, el régimen ordinario de restricciones determinados
por ley
Limitaciones
En nuestra legislación son conocidas como restricciones; son aquellas que reducen
el poder que normalmente tiene le dueño sobre su bien originadas por causa de
necesidad, utilidad, interés social o la voluntad de las partes.
SON DE INTERÉS PUBLICO COMO DE INTERÉS PRIVADO
 INTERÉS PÚBLICO
 LÍMITES DE DEFENSA NACIONAL
 INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS
Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación,
la demolición o la adopción de medidas preventivas
El derecho que tiene toda persona que se vea afectada por la ruina o peligro de una
obra.
 INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
Establecida por leyes y ordenanzas municipales. La zonificación y el urbanismo
encargada a las municipalidades. Los límites de previsión en cuanto a seguridad
estética higiene y patrimonio histórico
 PARA SALVAGUARDAR LA INTEGRIDAD DE NUESTRO
TERRITORIO
los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, aguas,
combustible, etc.
 LA ZONIFICACIÓN
el uso que se le asigna al bien, la utilización de un predio está condicionada a la
zonificación
 LA SUBDIVICIÓN
la tierra es susceptible de partición, adquiriendo cada uno un valor económico
 LA HABILITACIÓN
orientado a calificar el uso de la tierra en función a los servicios que presta.
 HABILITACIÓN POR USO DE VIVIENDA.
PREDIOS URBANOS: granjas.
HABILITACIÓN POR USOS ESPECIALES: clubes.
HABILITACIÓN POR USOS INDUSTRIALES.

 INTERÉS PRIVADO
LÍMITE A HUMOS, HOLLINES Y EMANACIONES
El propietario debe abstenerse de perjudicar la propiedades contiguas o vecinas.
• Respeto Reciproco.
• Tolerancia Normal.
PROHIBICIÓN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO.
El propietario no puede hacer que las aguas, correspondientes a predio discurran a
los predios vecinos.
LÍMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIÓN.
Se limita al propietario la facultad de excluir a un extraño de su predio
LÍMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR
INSTALACIÓN DE TERRENO PROPIO
Facultad del vecino en orden a las más y raíces ajenas que invaden su suelo
LÍMITE A APERTURA DE PUERTA O VENTANA EN PARED
MEDIANERA
Todo colindante puede colocar tirantes o vigas en la pared medianera sin deteriorarla,
pero no puede abrir ventanas o claraboyas.

EXPROPIACIÓN.
• Modo de pérdida de la propiedad Por el poder legal que tiene el Estado para
expropiar un territorio, es decir, que legalmente se puede adjudicar la propiedad del
terreno sin el consentimiento del legítimo dueño.
• La Expropiación es una institución de Derecho Público, que consiste en la
transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante
una indemnización, concretamente, a un ente de la Administración Pública dotado de
patrimonio propio. Puede expropiarse un bien para que éste sea explotado por el
Estado o por un tercero, según lo indica el Art. 57 de la CPE.

VII. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

LA APROPIACIÓN.
Existen dos formas de apropiación:
 Por aprehensión y Por ocupación.
La aprehensión recae únicamente sobre bienes muebles y la ocupación sobre
inmuebles abandonados o que no pertenece a nadie. En nuestra legislación
únicamente se establece la adquisición de la propiedad por aprensión, más no por
ocupación, puesto que los inmuebles si no son de los particulares son del Estado.
• Apropiación aprehensiva
Wolff: Define la apropiación aprehensiva “como la toma de posesión de una cosa
mueble de nadie, por medio de un acto propio unilateral”. Elementos:
a) Bienes muebles sin dueño en los que se comprende a los semovientes en estado
de libertad natural, el hallazgo de tesoros.
b) Posesión efectiva (aprehensión) No comprende el hallazgo de cosas perdidas.

HALLAZGO DE COSAS PÉRDIDAS

No constituye un modo de apropiación, aún en el caso de que no aparezca el dueño
conforme lo dispuesto en el Art. 932° y 933° del Código Civil. El dueño que recobra
el bien perdido está obligado al pago de los gastos y de abonar una recompensa.

DESCUBRIMIENTO DE TESOROS
Definición de tesoro. El tesoro está constituido por el objeto u objetos cuyo dueño
no es conocido y no puede ser conocido y están enterrados u ocultos en un bien
inmueble o mueble. El tesoro es de naturaleza mueble, de valor económico y que
haya sido ocultado. Elementos.
• Cosas muebles ocultos.
• Desconocimiento del propietario.
No constituyen tesoro los bienes muebles considerados por el régimen legal especial
del patrimonio cultural de la nación.

LA ACCESIÓN.
Etimología, accedere: acogerse una cosa a otra
Código Civil vigente
Art. 938° “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él”
 ELEMENTOS.
• Existencia de la propiedad sobre un bien (mueble o inmueble).
• Unión, adherencia o incorporación de otro bien ajeno.
  TIPOS DE ACCESIÓN.
Accesión Inmobiliaria Natural
A) ALUVIÓN. - “Es el acrecentamiento paulatino de tierras que se opera en los
fundos ribereños por el acarreo que hacen las aguas de sustancias que se sedimentan.
B) AVULSIÓN. - Art. 940°. - “Cuando la fuerza del río arranca una porción
considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de otro propietario
ribereño, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro
de dos años del acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de propiedad,
salvo que el propietario del campo al que se unió la porción arrancada no haya
tomado aún posesión de ella”
Accesión inmobiliaria industria.
Es la unión o adherencia efectuada por el hombre sobre bien inmueble propio o ajeno.
Sobre inmueble ajeno, se presentan los casos de edificación de buena fe y de mala
fe, o cuando con una edificación se invade parcialmente, de buena o mala fe, el suelo
de la propiedad vecina. Sobre predio propio, cuando se edifica con materiales ajenos
o se siembra con plantas o semillas ajenas
a) Edificación en terreno ajeno. Se trata de un típico caso de accesión industrial.
Se presentan dos hipótesis: edificación de buena fe y de mala fe. Art. 941° edificación
en terreno ajeno de buena fe. Este dispositivo legal concede al dueño la alternativa
de decidir entre hacer suyo lo edificado pagando el valor promedio de la obra que
resulte del costo y el valor actual de la misma; o en caso contrario, obligar al invasor
que le pague el valor comercial del terreno. En ambas hipótesis la ley no concede la
indemnización por daños.

Art. 943° Edificación en terreno ajeno de mala fe. El propietario del suelo tiene la
opción de exigir la demolición de lo edificado por cuenta y cargo del invasor y
demandar la indemnización por daños y perjuicios o en su defecto hacer suyo lo
edificados sin obligación a pagar su valor.
b) Art. 944° invasión de suelo colindante. Por esta figura jurídica se adquiere la
propiedad del suelo ocupado o “invadido”, pagando su valor cuando con una
edificación se ha invadido parcialmente de buena fe el suelo de la propiedad vecina
sin que el dueño se haya opuesto.

ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA

Artículo 937º
El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artífice, pagando el
valor de la cosa empleada.
La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes dueños, pertenece
a estos en proporción a sus valores respectivos.
LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real,
mediante el ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos
en la ley.
Existen dos tipos de usucapión:
a) La ordinaria, que requiere:
– Buena fe del poseedor. Consiste en la creencia de que la persona de quien recibió
la cosa era dueño de ella y podía transmitirla. En contraposición, se considera que
hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente
que lo invalida.
– Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de
cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe
probarse, pues no se presume nunca.
– Plazos. Varían según la naturaleza mueble o inmueble del bien:
Bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario
reside en el extranjero o en ultramar).
Bienes muebles: 3 años.
b) la extraordinaria, se prescinde tanto de la buena fe del poseedor como del justo
título, siendo necesario para que pueda ser apreciada que la posesión sea:
– Pública. Lo que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no
podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.
– Pacífica. Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene
por la fuerza.
– Ininterrumpida. A pesar de que la posesión puede ser interrumpida natural o
civilmente, la apta para usucapir no ha de ser interrumpida.
– Plazos. En este caso se requiere:
Bienes Inmuebles: 30 años.
Bienes muebles: 6 años.

LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN

Los efectos de la usucapión se producen tan pronto concurran los requisitos
necesarios para ello, pero queda a la autonomía de la voluntad del usucapiente
oponerlos frente a quien le discute la propiedad o derecho real adquirido. El juez no
puede acoger de oficio la usucapión.
Por el mismo motivo, la usucapión puede ser renunciada por el usucapiente.
 Ahora bien, si normalmente la usucapión es operante por vía de excepción (como
defensa del demandado frente a la acción que ejercita el demandante), ello no es algo
absolutamente necesario. Puesto que la usucapión provoca la adquisición del
derecho, se sigue de ello que el usucapiente queda investido de todos los poderes que
corresponden al legítimo titular y que puede hacerlos valer por todos los medios
concedidos por el ordenamiento jurídico y ello tanto por vía de acción como por vía
de excepción. Así, puede el usucapiente deducir una demanda de reivindicación, con
fundamento en la propiedad que ha adquirido.
La usucapión, según la común doctrina, opera retroactivamente, desde el día en que
comenzó.

VIII. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD.

SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE PROPIEDAD.
En el derecho occidental contemporáneo existen dos grandes sistemas de
transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la unidad del contrato y el sistema
de la separación del contrato. El primer sistema se caracteriza por exigir la
celebración de un solo negocio jurídico en el cual reposan las voluntades del
transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. El
segundo sistema, en cambio, se caracteriza por exigir dos negocios jurídicos, uno
obligacional y otro dispositivo, en los que, con distintas características y
consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a
provocar la transferencia de la propiedad.
1.1) Sistema de Unidad del Contrato
1. 1.1.) Sistema Transmisivo de la causa única.- Que establece que el contrato es la
fuente directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del modo
que haga pública la adquisición de la propiedad; es decir el solo consentimiento
(simple acuerdos de voluntades) es la causa del nacimiento del derecho del nuevo
propietario; en efecto en los denominados sistemas de causa única, al reputarse a la
voluntad suficiente para -producir la mutación jurídico-real, puede afirmarse que el
contrato adicionalmente a que pueda producir efectos obligatorios- está en la
capacidad de producir efectos reales. Dentro de este sistema encontramos el siguiente
sub. Sistema.
1.1.2.) Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el consentimiento de
las partes hace propietario al comprador; es decir se expresa en su más alto grado la
autonomía de la voluntad (hoy autonomía privada) es aquella posibilidad que tiene
la persona como poder de autorregulación o autor reglamentación, de creación de
preceptos privados de conducta para ejercer facultades y conformar relaciones
jurídicas por la sola decisión del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar
a través de la idea del negocio jurídico.
Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (artículo 1376 de su Código
Civil), el sistema francés (artículo 1138 de su C.C.), el sistema portugués (artículo
 408 de su C.C.), el sistema mexicano (artículo 2014 de su C.C.), el sistema
venezolano (artículo 1161 de su C.C.).
2.2.) Sistema Transmisivo de doble causa. - Nos indica que el contrato no es
suficiente para generar la transferencia de propiedad y que necesariamente requiere
un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a
la colectividad de la adquisición del derecho de propiedad. Los denominados
sistemas transmisivos de doble causa, consideran a la voluntad insuficiente para
producir efectos reales, estos solo pueden producirse a través de “actos de
disposición”. En la teoría de la doble causa, el acto que crea la relación obligatoria
se denomina “acto de obligación”, “titulo” o “causa remota” (ej. El contrato de
compraventa). El acto que produce el efecto real es el “acto de disposición”, “modo”
o “causa próxima”, por medio de este la situación subjetiva sale del patrimonio del
transmitente e ingresa al del adquiriente (ej. La tradición, la inscripción, etc.
2.2.1. Dentro del presente sistema tenemos los siguientes subsistemas.
2.2.2. Sistema Real o de Tradición o Sistema de la unión del título y el modo.-,
Reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles; los
países que se acogen a este sistema son: el sistema español (Arts. 609 y 1095 del su
C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el sistema
cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la transmisión de que bienes recoden este
sistema, el sistema chileno Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts.
740 y 754 de su C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro código civil valido
para muebles).
2.2.3. Sistema Registral Constitutivo no Convalidante. - En este sistema el registro
no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato
(causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o invalido. Este
sistema es adoptado solo para inmuebles por el sistema brasileño (art. 676 de su
C.C.).
3. 3.) El Sistema de Separación del Contrato. - El sistema de separación tuvo su
origen en la revisión crítica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX22 la
teoría del título y el modo, este sistema postula de la separación de los contratos, es
decir existen dos contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios
y otro que genera la transferencia de la propiedad. De acuerdo al sistema recogido en
el BGB, los negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los
negocios de disposición. Los primeros crean los vínculos de obligación que sirven de
fundamento o base para la transferencia de propiedad. Los segundos por su parte,
acompañados de la inscripción registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega
(cuando se trata de muebles), son los que producen la referida transferencia, el
sistema de separación del contrato supone, entonces, la concurrencia de dos negocios
jurídicos y de un acto ejecutivo real.

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES

Artículo 948º.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de
una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca
 de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los
adquiridos con infracción de la ley penal.

TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

Artículo 949º.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la
tradición a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de
dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la
presentación del mismo ante el notario público para que certifique la fecha o legalice
las firmas
Así, por ejemplo, en el caso del propietario de un bien mueble que lo vende y se
queda como arrendatario del mismo, su comportamiento como poseedor inmediato a
título de arrendatario quedará acreditado mediante el contrato de compraventa
celebrado y con el pago de la merced conductiva al propietario. Habrá pues, un
reconocimiento de la propiedad de otro, lo cual será prueba de la tradición ficta
realizada y por consiguiente de la transferencia de la propiedad del bien.
LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO. -
No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de Transmisión de
propiedad Inmueble en nuestra legislación sin dejar de mencionar y explicar la
importancia de la teoría del título y el modo motivo por lo cual es necesario conocer
la definición de título y modo, los cuales son legados del derecho romano y son
numerosos sistemas jurídicos y legislaciones que adoptaron la mencionada teoría.
Recalcamos que estos conceptos serán mencionados desde diversas concepciones de
autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la extensión del presente trabajo.
Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el de
fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece
la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho; y el Modo,
es el acto (consistente, como he dicho, en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de la
posesión del derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza
efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el
adquiriente.
Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del
derecho real y sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere (hacer adquirir al
que la recibe) el derecho real. Por ejemplo, si no hubo anteriormente contrato de
compraventa, pero se entrega la cosa, el que la recibe adquiere su posesión (ya que
esta es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha recibido), pero no se convierte en
dueño (no adquiere la propiedad: derecho real).
DÍEZ PICAZO, sostiene que la tradición por sí sola no sirve para transmitir el
dominio, pues la entrega o la transferencia de la posesión es en sí misma un acto
incoloro y ambiguo, al que solo dota de sentido el negocio jurídico antecedente
celebrado por las partes, que justifica la transmisión13.
 El tituló es el acto del cual fluye la obligación de enajenar un inmueble determinado
y el modo de transferencia, para nosotros el título es la fuente, la causa jurídica del
contrato del cual deriva una determinada obligación y el modo la consecuencia que
sería la transferencia de propiedad.
El proceso adquisitivo se produce, pues en dos etapas. En la primera, como
consecuencia del Título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito a que
el futuro transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. Se está entonces en
el campo del derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar una
prestación: la conducta que consiste en transmitir el derecho real. En la segunda
etapa, el enajenante cumple su obligación, que consiste en realizar el modo o acto
transmitido del repetido derecho15.
La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el
sistema peruano de adquisición de la propiedad esta articulado en la aplicación de la
teoría del título y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicación del
principio de la transmisión solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el
otro sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de los
bienes inmuebles debe aplicarse la teoría del título y el modo.
En los bienes muebles se establecen que, si es posible la celebración de dicho tipo de
contrato, en tanto la transferencia de propiedad inmueble opera en dos momentos:
uno que refiere al título (que genera el efecto obligatorio) y otro que se produce con
el modo (que transfiere la propiedad), es así que no resultará necesario que en el
momento de la suscripción del título el vendedor sea propietario, lo que si será
indispensable al momento de la tradición.

IX. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
Artículo 968º.- La propiedad se extingue por:
1.- Adquisición del bien por otra persona.
2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3.- Expropiación.
Hay situaciones en la que la ley de la propiedad, dispone que las pertenencias
personales pueden dejar de ser posesión de sus dueños legales ya sea que estas entren
en posesión de otra persona o no, la expresión modos de perder la propiedad o
dominio se usa para referirse a aquellos hechos o actos jurídicos que producen el
efecto contrario a los modos de adquirir la propiedad, esto es, la desaparición del
vínculo jurídico que une al patrimonio a una persona.
Los modos de perder la propiedad pueden clasificarse en voluntarios e involuntarios.
Modos voluntarios de perder el dominio
Los más importantes serían los siguientes:
 • Abandono. La noción de abandono se refiere al acto de dejar de lado o descuidar
cualquier objeto o derecho que se considere propiedad de un individuo.
• Enajenación. Enajenar es la trasmisión de una cosa o de un derecho hacia a otra
persona. El principio que domina la enajenación, es el de que nadie puede transmitir
más bienes o derechos de los que legítimamente le pertenecen. La enajenación puede
ser voluntaria o forzosa.
Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:
• Pérdida, Existe una pérdida física (destrucción) y pérdida jurídica (que tiene lugar
cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres por disposición de la ley)
• Expropiación. Consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde
su titular al Estado, mediante indemnización, concretamente, a un ente de la
Administración Pública dotado de patrimonio propio.
• Revocación. Tiene lugar cuando el anterior propietario declara su voluntad de
dejar sin efecto el acto en virtud del cual trasmitió el dominio al actual titular.
• Adquisición a non domino. cuando ésta es admitida por la ley. La adquisición a
non domino tiene lugar cuando se adquiere la propiedad de una cosa de quien no es
propietario y dicha adquisición es protegida por el derecho, de modo que el
propietario despojado no puede reivindicar la cosa.

X. COPROPIEDAD
DEFINICION
Artículo 969º.- Definición.
Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.
La copropiedad es un derecho exclusivo porque es oponible a todos y porque no es
posible que existan dos propietarios sobre un mismo bien. Puede ocurrir, sin
embargo, que dos o más personas ostenten en conjunto la calidad de propietario.
Cuando ello ocurre estamos frente a la copropiedad.

NATURALEZA JURÍDICA
1. Doctrina Romana.
 Modalidad del dominio en el que cada comunero tiene derecho exclusivo a su
cuota y además derecho sobre la totalidad de la cosa.
2. Doctrina Germana.
 Concepción colectivista o comunitaria, predomina el derecho del grupo, o
propiedad colectiva. El objeto pertenece a todos los comuneros considerados
colectivamente como un solo titular.
PRINCIPIOS DE LA COPROPIEDAD
a) Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en él.
b) Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se
computan por el valor de las cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
articulo 1063 c.c.v.e.t.- Conservación del bien: ninguno de los condueños podrá, sin
consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ella
pudieran resultar ventajas para todos, ni ejecutar actos de dominio respecto al mismo.

CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COPROPIEDAD

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS
Nos referimos a los principales derechos de los copropietarios
Derechos de uso
El código civil de 1984 regula el derecho de uso de los copropietarios, en los artículos
974 y 975. El artículo 974 establece que cada copropietario tiene derecho a servirse
del bien común, siempre que no se altere su destino ni se altere el interés de los
demás. El derecho de usar corresponde a todos los copropietarios. En caso de
desavenencias, el juez regula el uso, para lo cual se observan las reglas procesales
sobre administración judicial de bienes.
El artículo 975, por su parte, señala que el copropietario que usa el bien parcial p
totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que
les corresponda.
El derecho de uso corresponde a todos los copropietarios. Por tanto, dicho derecho
debe ser ejercido de forma tal que no se perjudique el derecho que tienen los demás
copropietarios.
Derecho a los provechos
Este derecho, al igual que el de uso, está referido al bien. Si el bien produce frutos,
ellos corresponden proporcionalmente a todos los copropietarios
Es indiferente quien hace producir los frutos, pues el derecho de disfrutar
corresponde a todos los copropietarios, como señala el artículo 976 del Código Civil.
Derecho de disposición de la cuota ideal y de los frutos
Cada propietario puede disponer de su cuota como le parezca. Puede venderla, darla
en usufructo o gravarla, sin limitación alguna y sin necesidad de consentimiento de
los demás copropietarios. Un copropietario que desee vender su cuota no está
obligado a ofrecérsela previamente a sus copropietarios, pues los demás
copropietarios no tienen derecho de preferencia para adquirir la cuota.
El copropietario también tiene derecho a disponer de los frutos de su cuota.
Estos derechos están consagrados en el artículo 977 del Código Civil.
Derechos de reivindicación
Según el artículo 979 del Código Civil, cualquier copropietario puede reivindicar el
bien común. Asimismo, puede promover acciones posesorias, interdictos, acciones
de desahucio (hoy desalojo) y las demás que determine la ley.
Derecho de tanteo o preferencia
La copropiedad termina mediante la división y la partición del bien, cuando un
copropietario le compra sus cuotas a los demás copropietarios o cuando el bien es
vendido a un tercero. Puede ocurrir, sin embargo, que el bien no sea indivisible y que
no haya acuerdo entre los copropietarios en la adjudicación del bien o en la venta de
un tercero. En tal eventualidad, es usual que algún copropietario demande a los demás
para que se parta el bien. Durante el proceso los copropietarios pueden ponerse de
acuerdo en la adjudicación del bien. Si no lo hacen, el juez ordena el remate del bien,
a fin de que el producto del remate sea distribuido entre los copropietarios.
Para evitar el remate del bien, cualquier copropietario tiene un derecho de
preferencia, llamado tanteo, en virtud del cual puede adquirir todo el bien pagando
en dinero la parte que corresponda a los demás
Si dos o más copropietarios hacen uso de su derecho de preferencia, el juez convoca
a una suerte de remate entre ellos y adjudica el bien al que haga la mejor oferta. Si
hay empate, se adjudica por suerte
El derecho de tanteo o preferencia está regulado en los artículos 988 y 989 del Código
Civil. Este derecho es sobre le bien y no sobre la cuota, se ejercita antes de las ventas
del bien y procede únicamente antes del remate del público a que se refiere el artículo
989 del Código Civil.
Derecho de retracto
El derecho de retracto se hace vale mediante un proceso judicial en el que el
demandante es el copropietario-retrayente y los demandados el copropietario-
vendedor y el comprador. Debe interponerse dentro del plazo de treinta días de
conocida la transferencia. El proceso está regulado en los artículos 495 a 503 del
Código Procesal Civil.
El retracto es un derecho que nace de la ley y no del contrato. La ley establece quienes
tienen derecho de retracto. No pueden pactarse, por tanto, que determinada persona
tenga derecho de retracto, si este no está contemplado en la ley.
El derecho de retracto es irrenunciable (artículo 1595 del Código Civil) y también
procede en la dación en pago (artículo 1593 del Código Civil).
De acuerdo con el artículo 1599, inciso 2 del Código Civil, tiene derecho de retracto
el copropietario en la venta a tercero de las porciones indivisas (cuotas). No hay
retracto en la venta entre copropietarios.
El derecho de retracto es sobre la cuota y no sobre le bien, se ejercita luego de la
venta de la cuota y no procede en las ventas hechas por remate público (artículo 1592
del Código Civil).
 Derecho de administración
Hay tres clases de administración: la convencional, la judicial y la de facto.
La administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la
administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la persona
que administro el bien y sobre sus facultades.
La administración judicial se rige por los artículos 769 y siguientes de del Código
Procesal Civil. Cualquier copropietario puede solicitar la administración judicial del
bien. El juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan más de la
mitad de las cuotas en el valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona
que debe administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no hay acuerdo,
el juez nombra al administrador en la forma establecida en el artículo 772 del Código
Procesal Civil.
La administración de facto, por último, está establecida en el artículo 973 del Código
Civil. Si no está establecida la administración convencional o judicial, cualquiera de
los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la
explotación normal del bien. El derecho de administración de facto corresponde a
todos los copropietarios. Las facultades del administrador de facto son las del
administrador judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de la utilidad

OBLIGACIONES DE COPROPIETARIOS
Nos referimos a las principales obligaciones de los copropietarios.
Obligación de no practicar acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva
De acuerdo con el artículo 978 del Código Civil, si un copropietario practica sobre
todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho
acto será válido desde el momento en que se adjudica el bien a la parte a quien se
practicó el acto. Este artículo contiene una condición suspensiva legal, que impone
la ley.
El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar
o extinguir relaciones jurídicas. Los elementos de la estructura del acto jurídico son
esenciales, naturales o accidentales.
Los elementos esenciales son los indispensables para la validez de todo acto
jurídico: la manifestación de voluntad, la capacidad, el objeto, la finalidad y la forma.
Los elementos naturales son los que corresponden a la naturaleza de un
determinado acto jurídico mas no a su esencia, por lo que las partes pueden prescindir
de ellos sin que se afecte la validez del acto. Es el caso de la obligación de
saneamiento en un contrato de compraventa.
Los elementos accidentales, por último, son los que las partes incorporan al acto
jurídico. Estos elementos accidentales son las llamadas modalidades: la condición, el
plazo y el cargo o modo.
 La condición, que es lo que nos interesa, es el hecho futuro e incierto del cual las
partes hacen depender la eficacia del acto jurídico. La condición puede suspensiva o
resolutoria. Es suspensiva cuando verificado el hecho, el acto produce efectos; es
resolutoria cuando verificado el hecho; los efectos del acto cesan.
Obligación de responder por las mejoras
Este artículo 980 del Código Civil regula esta obligación de los copropietarios. La
mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación
de responder proporcionalmente por los gastos.
Las mejoras pueden ser definidas como las modificaciones que realiza un poseedor
en un bien, que hacen que aumente el valor del bien. Según el artículo 916 del Código
Civil, las mejoras son necesarias cuando tienen por objeto impedir la destrucción o
el deterioro del bien. Son útiles las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias
aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, finalmente, cuando sin ser
necesaria ni útiles, sirven para ornato, lucimiento y mayor comodidad.
Obligación de concurrir a los gastos
Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los
gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afectan al
bien común. Así lo dispone el artículo 981 del Código Civil.

Obligación de hacer partición

Según el artículo 981, los copropietarios están obligados a hacer partición cuando
uno de ellos lo pida o el acreedor de cualquiera de ellos lo pida, salvo los casos de
indivisión forzada, hay acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.
PARTICION
La partición consiste en convertir la cuota ideal en una parte localizada del bien.
Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada copropietario cede el
derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que
le ceden los demás copropietarios en los bienes que se le adjudican (artículo 983 del
Código Civil).
Características de la partición
La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio de bienes (las cuotas) entre
copropietarios, una permuta. La copropiedad es una situación efectiva en la que cada
copropietario tiene un derecho sobre el bien, que luego permuta con sus
copropietarios. Una consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se
transfieren con su gravamen. Durante la copropiedad cualquiera de los copropietarios
puede hipotecar su cuota. Luego la partición, la hipoteca se traslada a todo el
inmueble.
La partición es obligatoria. Así como todos los copropietarios tienen derecho a pedir
la partición, todos los copropietarios están obligados a hacerla. Esta obligación tiene
excepciones: la indivisión forzosa, cuando los copropietarios han celebrado un pacto
 para no partir el bien durante un plazo determinado o cuando la ley le fija un plazo
para ella.
La partición es imprescriptible. Dice el artículo 985 que la acción de partición es
imprescriptible y que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores puede adquirir
por prescripción lo bienes comunes. La acción de partición no se extingue porque lo
que se quiere es que la copropiedad sobre los bienes termine. La copropiedad es una
modalidad de la propiedad eminentemente transitoria. Está destinada a terminar
porque es fuente de dificultades para el uso y la explotación de los bienes. La
copropiedad además dificulta la circulación de los bienes ya que para la enajenación
se requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Conviene entonces que
termine y para ello la acción para darle fin, la partición, debe poder ejercitarse
siempre
Formas de partición
La partición puede ser convencional o judicial
La partición convencional supone el acuerdo de todos los copropietarios. Si alguno
de los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición
convencional se somete a aprobación judicial. La solicitud de aprobación se sujeta al
trámite del proceso no contencioso (artículo 987 del Código Civil).
La partición judicial se presenta cuando no hay acuerdo entre los copropietarios en
la partición, en la adjudicación del bien. La partición judicial se tramita como proceso
abreviado.

PACTO DE INDIVISIÓN
Como señalábamos anteriormente, la partición es obligatoria salvo los casos de
indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije un plazo para la partición. El acto
jurídico es el pacto de la indivisión a que se refiere el artículo 993 del Código Civil

El código civil permite que los copropietarios celebren un acuerdo, llamado

pacto de indivisión, por el que conviene en no partir el bien.

*Diversas razones podrían tener los copropietarios para celebrar un pacto de

indivisión. Un mal momento, por ejemplo, podría resultar perjudicial a los intereses
de los copropietarios, por lo que podría resultar aconsejable que no se parte el bien.

EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
Artículo 992.- La copropiedad se extingue por:
MEDIANERÍA
El código civil contempla también la copropiedad con la indivisión forzosa, la
denomina medianería y regula en los artículos 994 a 998.
La medianería es un caso de copropiedad con indivisión forzosa. Hay, sin embargo,
diferencias entre la medianería y la copropiedad normal. La medianería la impone la
ley y es una situación forzosa y permanente salvo que se renuncie a ella. Como
consecuencia de este último en la medianería no hay partición. La copropiedad
normal, en cambio, nace por voluntad de las partes, salvo el caso de herencia y es
una situación temporal, por lo que concluye por voluntad de cualquiera de los
copropietarios, mediante la partición.
Las paredes, cercas o zanjas que separan dos predios pueden pertenecer a cada uno
de los dueños de los predios colindantes o a los dos dueños de los predios colindantes.
Serán propias si están construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si
están construidas ocupando terreno de los dos colindantes, y con dinero de los dos
colindantes. En este último caso estamos en presencia de la medianería.

XI.PROPIEDAD HORIZONTAL O RÉGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y COMÚN
CONCEPTO Y ELEMENTOS CONFIGURADORES
CONCEPTO
La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades de
uso, goce y disposición sobre secciones de propiedad exclusiva (departamentos,
estacionamientos, tiendas, etc.) y sobre partes comunes (terreno, pasillos, escaleras,
etc.), en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada
unidad inmobiliaria. Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria, así como las
 facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo
indivisible. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.
El régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común
conocido como propiedad horizontal es aquel en el que coexisten bienes de dominio
exclusivo y bienes de dominio común. Se trata del régimen al que están sujetos los
edificios, quintas, galerías comerciales y además unidades inmobiliarias con
secciones exclusivas y bines comunes
Los elementos configuradores son:
 La unidad inmobiliaria o edificación matriz
 La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones inmobiliarias.
 La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos
 El Reglamento Interno
 La junta de propietarios

DENOMINACIÓN
A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos, propiedad
por departamentos, condominio, condominio de edificios2, condominio edilicio3,
conjuntos inmobiliarios4, propiedad cúbica. El Código civil (art. 958) lo denomina
propiedad horizontal. Sin embargo, la vigente Ley N.º 27157, en adelante la Ley, y
su reglamento, T.U.O aprobado por D.S. N.º 035-2006-VIVIENDA, en adelante el
Reglamento, lo llama: Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
de propiedad común. La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la
concisión, su consagración en el lenguaje común, y señala de manera categórica una
concepción de la propiedad distinta de la romana, según la cual el derecho de
propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el infierno.

RÉGIMEN OBLIGATORIO O FACULTATIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Este régimen supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios, bienes
comunes y servicios comunes, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta
de Propietarios.

RÉGIMEN ALTERNATIVO DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

Este régimen supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles
de ser independizadas y bienes de dominio común, sujetos al régimen de copropiedad
regulado en el Código Civil. Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva
pueden optar por este régimen cuando se trata de quintas, casas de propiedad, centros
y galerías comerciales o campos feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de
contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores
se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. No
se puede optar por este régimen en el caso de edificios de departamentos.
TÉCNICA REGISTRAL
La inscripción registral de la acumulación o subdivisión de los bienes de dominio
exclusivo se puede realizar mediante formulario registral o por escritura pública, caso
en el que se presentará como parte notarial únicamente el formulario registral
debidamente llenado. La inscripción registral de la acumulación está regulada por el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP). La independización
jurídica de una sección de propiedad exclusiva consiste en abrir una partida registral
para cada sección inmobiliaria resultante de la desmembración de aquella. Cuando el
propietario de un bien de propiedad exclusiva ha realizado subdivisiones sin la
licencia respectiva, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica,
independización o reglamento interno, podrá sanear su situación, presentando, para
la inscripción en el Registro Predial, el formulario registral o escritura pública
acompañada de los siguientes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas
tanto de la porción a independizar como del área remanente
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

EL TÍTULO CONSTITUTIVO
El título constitutivo de la propiedad horizontal es el reglamento interno
El Título Constitutivo es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad
horizontal. Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde
al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta
por pisos y locales o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.

BIENES DE PROPIEDAD COMÚN

En toda edificación o conjunto de edificaciones hay bienes de dominio común ya sea
porque están destinadas al uso y disfrute de todos los propietarios de las secciones
exclusivas o porque de ellos depende la existencia de la edificación. En un edificio,
por ejemplo, son bienes comunes los pasadizos y escaleras de acceso al edificio, así
como los cimientos y otros elementos estructurales del mismo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Derechos de los propietarios en la propiedad horizontal
• El uso y disfrute de las propiedades divididas, las cuales serán compartidas con el
resto de los copropietarios.
• Ejercer los cargos de representación de la Comunidad, en base al sistema que haya
quedado establecido.
 • Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en persona o mediante un
representante y votar, si fuere necesario por alguna decisión tomada por los
propietarios
• Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos adoptados.
• Solicitar la inclusión de puntos en el orden del día sobre cualquier tema que sea
de interés para la comunidad e, incluso, impugnar los acuerdos que sean contrarios a
la Ley o a los Estatutos de la comunidad.
• Ser compensado por los daños o perjuicios que le haya podido ocasionar una obra
comunitaria.
• Llevar a cabo las obras que considere conveniente dentro de la propiedad, siempre
y cuando no produzca alteraciones en la estructura del objeto dividido, ni perjudique
al resto de los copropietarios.
Obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal
• Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten directa o
indirectamente a otros propietarios, evitando causar daños o desperfectos.
• Ver por la conservación de la propiedad, con la finalidad de no perjudicar a los
demás propietarios, reparando los daños que se ocasionen por su culpa o por descuido
de las personas que sean de su responsabilidad.
• Utilizar correctamente la propiedad dividida y responder por las
irresponsabilidades cometidas por él mismo o por quien esté ocupando su piso o
local.
• En caso de venta, debe comunicar a los demás propietarios, pues de no hacerlo,
seguirá respondiendo ante los demás propietarios en caso de deudas futuras.
• Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo relacionadas con
la Comunidad y notificar de los posibles cambios posteriores en el mismo.
• Aceptar y respetar los acuerdos válidamente adoptados por los demás propietarios,
incluido el asumir durante el plazo convenido los posibles cargos de representación
que le correspondan.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS
El dueño de una sección inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en miembro
de una comunidad de propietarios en régimen de horizontalidad, que el ordenamiento
jurídico denomina: junta de propietarios. El elemento esencial de la comunidad de
propietarios es la existencia de bienes y servicios comunes, para cuya administración,
mantenimiento y conservación deben ponerse de acuerdo los propietarios de las
diversas secciones inmobiliarias. La Junta de Propietarios carece de personería
jurídica, pero cuenta con una subjetividad limitada para realizar los actos jurídicos
necesarios para la conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes;
 sin embargo, en algunas legislaciones la comunidad entre propietarios constituye una
persona jurídica distinta de los propietarios que la integran.

ADQUISICIÓN DE BIENES POR PARTE DE LA JUNTA

Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e
inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios,
debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se
refiere.