LEY 30313 ¿UNA DESNATURALIZACIÓN A LA ESENCIA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL?

Ante la existencia de grandes fraudes inmobiliarios que se venían dando en el país donde se
basaban en los vacíos legales los utilizo con el fin de apropiarse de manera ilegal de predios
públicos y privados.

la Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y

cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación. Adicionalmente la
norma en comentario dispuso la modificación de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil,
además de establecer un supuesto de nulidad de pleno derecho cuando se realicen actuaciones
notariales referidas a actos de disposición o gravamen inter vivos de bienes inmuebles ubicados
fuera del ámbito territorial del notario provincial.

El procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, el procedimiento registral es especial

es decir que no estará sujeto a las normas que regulan el procedimiento administrativo general
sino que solo se le aplicaran dichas normas de forma supletoria y la relación en el procedimiento
registral se da exclusivamente entre el Registrador y el usuario que ha requerido la inscripción,
por lo que en línea de principios no se acepta el apersonamiento de ningún tercero al
procedimiento requerido por el usuario

Los principios registrales constituyen las normas rectoras del procedimiento registral que, además
de contar con todo el sustento doctrinario que les permite convertirse en tales, consagran el
soporte contenido en el Código Civil, ya que el mismo los ha

incorporado dentro de su normatividad, los principios registrales se presentan según el momento

del procedimiento en el cual nos encontremos los cuales son: principio de prioridad, legalidad,
tracto sucesivo, Una vez ya inscrito el título, los últimos tres principios que se dan en este
procedimiento son la publicidad, la fe pública y la legitimación

En nuestra opinión, la Ley 30313 no resulta ni “novedosa” en su contenido y mucho menos

estrecha cerco alguno en busca de combatir el fraude inmobiliario, que por lo demás, siempre ha
existido.

Por el contrario, con su entrada en vigencia se generarán múltiples barreras pero contra el
ciudadano de a pie, que verá encarecido y terriblemente complicado el poder celebrar una simple
compraventa, ya que en adelante no solo deberá realizar un estudio de títulos complejo sino que
además, deberá trasladarse a la provincia donde se ubique el bien de su titularidad en busca del
Notario competente en dicho ámbito territorial.
Nos interesa referirnos al nuevo texto del artículo 2014, aquel que establece para nuestro sistema
de transferencia de propiedad, el Principio de Fe Pública Registral. El nuevo texto es:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los asientos registrales y los títulos archivadosque lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”
(resaltados nuestros)

Dos son los cambios que pueden observarse en el artículo 2014 del Código Civil. El primero de
naturaleza formal y que sí se conecta y encuentra alguna razón de ser en la primera parte de la
Ley 30313. La inclusión expresa de la cancelación (posterior) del asiento, como supuesto que no
afectará al tercero protegido por la fe pública registral, siempre que dicha cancelación no conste
(naturalmente) con anterioridad a su adquisición.

La segunda modificación sí es una que preocupa y llama realmente la atención puesto que el exigir
al tercer adquirente (eventualmente protegido por la fe pública registral) que las causas que
anulen, rescindan, cancelen o resuelvan el derecho de su otorgante (transferente), no consten ni
en los asientos registrales ni en los títulos archivados que lo sustentan: (i) no encuentra razón de
ser en los “novísimos” procedimientos de oposición y cancelación; (ii) no desalentará
absolutamente para nada los fraudes inmobiliarios; (iii) por el contrario, se elevarán los costos
dada la obligación de realizar un estudio de títulos más complejo.

Siendo que el objeto (aparente) de la Ley 30313 fue encontrar una alternativa de solución frente
a los (mediáticos) fraudes inmobiliarios, no parece que se haya optado por el mejor camino. No
creemos que aumentando los requisitos para poder beneficiarse de la fe pública registral (2014
del Código Civil) se eviten los fraudes inmobiliarios que conocemos por las noticias públicas o
con ocasión del ejercicio profesional.

La solución por parte del Estado a esta problemática, creemos, no pasa por modificar una Ley o
un artículo, por el contrario, pasa (i) por encontrar un mecanismo integral que suponga, entre
otros, generar herramientas que permitan al Registro Público poder conocer sin ningún tipo de
intermediarios los documentos que directamente expiden los Notarios o cualquier autoridad
judicial o administrativa; (ii) por obligar a los Notarios a utilizar el sistema biométrico de
identificación a nivel nacional de inmediato; pero sobre todo, (iii) porque nuestros Jueces apliquen
con criterio uniforme las normas legales, en este caso puntual, el artículo 2014 del Código Civil
que protege al tercero que adquiere a título oneroso amparado en la fe pública registral, pero no
al tercero que conocía de la inexactitud del registro (es decir, que conocía la realidad
extraregistral).

Así, el artículo 2014 del Código Civil NO protege al tercero de mala fe, que por conocer la
falsedad o suplantación de identidad, pretende burlar nuestro sistema de transferencia de
propiedad, utilizando la fe pública del registro como protección.

Y esto último es bastante fácil de advertir: ¿Qué fe pública registral puede alegar a su favor quien
adquiere un bien que es de manifiesto dominio o uso público, por ejemplo un predio dentro de los
200 de dominio restringido frente al mar? ¿Ostenta fe pública registral quien compra una playa?
¿En qué razonamiento legal cabe pretender beneficiar con la fe pública registral a un ciudadano
que manifiestamente no tiene recursos para adquirir el inmueble objeto de controversia o lo que
es peor, cuando existen indicios suficientes de que estuvo coludido con los intervinientes en la
cadena de transferencias fraudulentas? A eso nos referimos cuando afirmamos que: “el artículo
2014 del Código Civil SÍ protege al tercero que adquiere bajo la fe pública registral, pero NO
protege al tercero que (de mala fe) conoce la falsedad o suplantación de identidad en la cadena de
transmisiones (o que sabe que adquiere un predio ubicado en la playa) y pretende burlar así
nuestro sistema de transferencia de propiedad, utilizando la fe pública del registro como escudo
protector o inmunidad.

El artículo 2014 no se aplica por sí mismo. Somos los operadores quienes pasamos por encima
de su verdadera finalidad.