Proyecto Final Avalúo Vivienda

INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO
RESIDENCIA UNIFAMILIAR
UBICADA EN RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, CORREGIMIENTO DE

SAN PABLO VIEJO, DISTRITO DE DAVID, PROVINCIA DE CHIRIQUÍ,
REPÚBLICA DE PANAMÁ
FINCA 63334, ROLLO 4509

PROPIEDAD: RAFAEL ADONAI RIVERA SÁEZ
AREA 785.56 m2
PREPARADO POR:
RAMAC CONSTRUCCIONES, S.A.
ING. RAFAEL A. RIVERA M.

IDONEIDAD No. 2020-006-033
INGENIERO CIVIL
ING. KELLY Z. GONZÁLEZ D.

INGENIERA CIVIL
ING. ADJANI M. CASTILLERO C.

INGENIERA CIVIL
FECHA: MARZO DE 2019

RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
TEL. 369-5502 EMAIL. infochiriqui@ramacsa.com
INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO DE TERRENO Y

RESIDENCIA UNIFAMILIAR
Realizado en David, el día 18 de marzo de 2019
SOLICITADO POR: Ing. Edgardo Pittí Jiménez
FECHA DE INSPECCIÓN: jueves, 14 de marzo de 2019
PROPIEDAD AVALUADA: Globo de terreno y residencia unifamiliar de una planta
PROPIETARIO: Ing. Rafael Adonai Rivera Sáez CÉDULA: 7-93-2628
DIRECCIÓN DE LA PROPIEDAD:
Globo de terreno con plano 40610-43410 ubicado en el corregimiento de San Pablo

Viejo, distrito de David, Provincia de Chiriquí; específicamente Residencial La
Arboleda, segunda etapa, primera casa después del puente, a la mano izquierda. Lote
117
REGISTRO DEL INMUEBLE
Finca Documento Código de Ubicación

63334 1 4509
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
INTRODUCCION Y JUSTIFICACIÓN
La vivienda se encuentra localizada en la Provincia de Chiriquí, Distrito de David,
Corregimiento de San Pablo Viejo, en el Residencial La Arboleda.
La propiedad está registrada a nombre de RAFAEL ADONAI RIVERA SÁEZ, varón, mayor
de edad, casado, de nacionalidad panameña, portador de la cédula de identidad número siete-
noventa y tres- dos mil seiscientos veinte ocho (7-93-2626). Esta finca se encuentra registrada
con el Folio Real número sesenta y tres mil trescientos treinta y cuatro (63334), con
Código de Ubicación cuatro mil quinientos nueve (4509), con una superficie de
Setecientos ochenta y cinco metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros
cuadrados (785.56 mts.2), ubicado en el corregimiento de San Pablo Viejo, distrito de David,
Provincia de Chiriquí. El objetivo del informe es brindar un avalúo comercial a la propiedad
y sus mejoras para conocer el costo actual de la vivienda, a solicitud del interesado.
LOCALIZACION REGIONAL DEL PROYECTO

Como se mostrará en la imagen satelital a continuación, la vivienda se encuentra en el
Residencial La Arboleda, en el poblado de Coquito, corregimiento de San Pablo Viejo,
distrito de David, provincia de Chiriquí. La misma se encuentra a 750 m de la carretera
Panamericana y a 5 km de la ciudad de David.
Sus colindantes son:
 Norte: Calle Segunda, Residencial La Arboleda.

 Sur: Camino Público, comunidad San Roque.
 Este: Resto Libre de la Finca 6276. Lote 115 y 116. Propiedad de Rafael Rivera.
 Oeste: Resto libre de la Finca 6276. Lote 118 y 119. Propiedad de Raquel Herrera.
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
 Zona Residencial Urbana Tipo Residencial R1
 Calles con carpeta asfáltica
 Electricidad Trifásica
 Sistema de línea de teléfonos
 Sistema de Cable TV
 Alumbrado Público
 Acueducto Privado de Agua Potable
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
ACCESO AL PROYECTO
La vía de acceso corresponde a una carretera asfaltada, por donde transitan autobuses de la
ruta David – La Arboleda, los cuales están circulando por el área aproximadamente cada 20
minutos en un horario de 5:30 am a 9:30 pm. Estos buses son de tipo Coaster que tienen una
capacidad de 36 pasajeros. Debido al fácil acceso al área, igualmente circula transporte
selectivo durante todo el día, con gran recurrencia por la cantidad de viviendas que se
encuentran en los alrededores. Al área puede adentrar cualquier tipo de auto particular, siendo
desde el centro de la ciudad una distancia de 9.50 km, por lo que en más o menos 15 minutos
se puede llegar al residencial.
En un radio menor a 600 m se encuentran abarroterías, iglesias y una escuela básica; lo que
convierte la zona en un lugar céntrico para sus habitantes.
SISTEMA ELÉCTRICO Y AGUA POTABLE

En los alrededores de la zona, se encuentra tendido eléctrico instalado, por lo que se hará
relativamente fácil la instalación del tendido eléctrico en el área.
El servicio de electricidad está a cargo de la empresa Naturgy, S.A, Edechi, donde el sistema
consiste en un tendido eléctrico donde se confeccionará la acometida individual o doble
según la ubicación de la vivienda. El Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de
Panamá es el encargado de velar por el correcto diseño de las instalaciones eléctricas, y
posteriormente cada uno de los habitantes de hará cargo de realizar el contrato con la
distribuidora de electricidad y por consiguiente el pago del mismo.
El agua potable se obtiene a partir de un acueducto privado construido por la empresa

promotora del proyecto, Constructora Tía María, S.A.
DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

Según el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, el área de estudio se encuentra
dentro de la zona R2 (Zona Residencial de Densidad Media) Se permiten viviendas
unifamiliares, dúplex y casas en fila en lotes de terreno de 600 metros cuadrados (para
viviendas unifamiliares), 300 metros cuadrados (para dúplex) y de 200 metros cuadrados
(para viviendas en fila). La Densidad Neta permitida es de 300 personas por cada hectárea.
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
El lote específicamente presenta una morfología rectangular con pendiente hacia el lado
izquierdo de la propiedad.
El terreno fue utilizado para la construcción de una vivienda unifamiliar de un piso, donde
su vía principal de acceso es por la Calle Segunda de la Residencial La Arboleda.
El lote tiene 19.70 metros de frente y 37.80 metros de fondo hacia el lateral derecho.
SUPERFICIE DEL TERRENO. FINCA N°63334

La superficie del terreno, según datos del Registro Público y comprobado mediante medición
satelital con el programa Google Earth Pro es de 785.56 metros cuadrados.
VALOR DEL LOTE AVALUADO. FINCA N° 63334

Valor Total del Terreno: 785.56 m2 a un costo de B/. 45.00/m2
Valor Total del Terreno: B/. 35,350.20
Mejoras Efectuadas sobre la Finca N° 63334
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
Vivienda Unifamiliar
DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Vivienda unifamiliar modelo caoba de una sola planta con área cerrada de 155.41 m2, la cual
comprende: sala, comedor, cocina, cuarto de estudio, 3 habitaciones, depósito y 3 baños.
El área abierta corresponde a 52.70 m2, lo cual corresponde a garaje techado, terraza techada
(frontal y trasera).
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
El área total de construcción es de 208.11 m2
La vivienda cuenta con piso de porcelana en áreas abiertas y cerradas, paredes de bloques
repellada, techo con estructura de acero galvanizado calibre 16 y cubierta de zinc esmaltado
calibre 26. En el interior cuenta con cielo raso de gypsum en el área de la sala, comedor y
cocina; y en las habitaciones y baño, cielo raso de PVC. Las ventanas son de acero inoxidable
tipo francesas, con verjas de acero, las puertas principales y traseras son de seguridad, tipo
multilock, las habitaciones cuentan con closet de madera, y el área de cocina gabinetes de
madera. En el área de baños, las paredes están recubiertas de azulejos en su totalidad.
La disposición de aguas residuales se da mediante el sistema de tanque séptico, el cual

funciona correctamente; al igual que el sistema de agua potable y electricidad.
El lote se encuentra cercado en los laterales con alambre ciclón sobre una estructura de tubos
de acero galvanizado. En la parte trasera se encuentra un rancho de 5 m2 donde se encuentra
un fogón con parrilla; el mismo cuenta con piso de concreto rústico; el techo cuenta con una
estructura de cerchas de acero y carriolas galvanizadas calibre 16 y zinc galvanizado calibre
26. Igualmente, cuenta con un pozo perforado de 105 pie de profundidad, de diámetro de 6
pulgadas.
En la parte frontal se ubica un macetero, al igual que un jardín con plantas ornamentales y
piso de concreto. En las áreas restantes de la propiedad se observa grama tipo San Agustín.
VALOR DE REEMPLAZO DE LA RESIDENCIA UNIFAMILIAR

Área Cerrada 155.41 m2 a B/. 540.00/m2 B/. 83,921.40
Área Abierta 52.70 m2 a B/. 275.00/m2 B/. 14,492.50
Rancho 5.00 m2 a B/. 150.00/m2 B/. 750.00
Pozo Perforado B/. 5,400.00
______________
Valor Total B/. 104,563.90

RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
DEPRECIACIÓN
Se utilizará el Método de Ross-Heidecke para calcular la depreciación en la valorización de
construcciones.
De la tabla de depreciación por estado obtenemos que, para unas condiciones físicas regular
de la residencia, se categoriza como BUENA: algunos acabados han sido sustituidos parcial
o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas,
grifería y otros; por lo que el coeficiente de valor aplicable será de 2.52
Para la edad de la vivienda de 12 años y una vida probable de 100 años; con un valor de
reposición del B/. 104,563.90, tenemos lo siguiente:
𝟏 𝑿 𝑿𝟐
𝑽𝒂 = 𝑽𝒏 [𝟏 − ( + 𝟐 )] ∗ 𝑬
𝟐 𝒏 𝒏
𝑉𝑛 = B/. 98,413.90
X = 12 años
N = 100 años
E = Factor Bueno. CD= 2.52
E = (100-2.52)/100 =0.9748
1 12 122
𝑉𝑎 = 98,413.90 [1 − ( + )] ∗ 0.9748
2 100 1002
Va = B/. 89,487.11
VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS: B/. 89,487.11

RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
RESUMEN DE VALORES
VALOR ACTUAL DEL TERRENO B/. 35,350.20
VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS REALIZADAS B/. 89,487.11
VALOR TOTAL DEL TERRENO Y RESIDENCIA B/. 124,837.31
Por este medio certificamos que la información aquí suministrada está de acuerdo con
la inspección ocular realizada y no se ha omitido deliberadamente ningún detalle.
Atentamente,
___________________________
ING. RAFAEL A. RIVERA M.
INGENIERO CIVIL
_____________________________
ING. KELLY Z. GONZÁLEZ D.
INGENIERA CIVIL
______________________________
ING. ADJANI M. CASTILLERO C.
INGENIERA CIVIL
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
Residencia Unifamiliar vista desde la parte frontal en la calle segunda.
Se observa la entrada del garaje con baldosas de alto tráfico y el jardín a la izquierda.
RUC. 2461563-1-856328 DV. 94
Planta Arquitectónica de la Vivienda con todas sus mejoras

Proyecto Final Avalúo Vivienda

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UBICADA EN RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, CORREGIMIENTO DE

FINCA 63334, ROLLO 4509

ING. RAFAEL A. RIVERA M.

ING. KELLY Z. GONZÁLEZ D.

ING. ADJANI M. CASTILLERO C.

FECHA: MARZO DE 2019

INFORME DE INSPECCIÓN Y AVALÚO DE TERRENO Y

Realizado en David, el día 18 de marzo de 2019

SOLICITADO POR: Ing. Edgardo Pittí Jiménez

FECHA DE INSPECCIÓN: jueves, 14 de marzo de 2019

PROPIEDAD AVALUADA: Globo de terreno y residencia unifamiliar de una planta

PROPIETARIO: Ing. Rafael Adonai Rivera Sáez CÉDULA: 7-93-2628

Globo de terreno con plano 40610-43410 ubicado en el corregimiento de San Pablo

REGISTRO DEL INMUEBLE

Finca Documento Código de Ubicación

LOCALIZACION REGIONAL DEL PROYECTO

Sus colindantes son:

 Norte: Calle Segunda, Residencial La Arboleda.

SISTEMA ELÉCTRICO Y AGUA POTABLE

El agua potable se obtiene a partir de un acueducto privado construido por la empresa

DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

SUPERFICIE DEL TERRENO. FINCA N°63334

VALOR DEL LOTE AVALUADO. FINCA N° 63334

Valor Total del Terreno: B/. 35,350.20

Mejoras Efectuadas sobre la Finca N° 63334

El área total de construcción es de 208.11 m2

La disposición de aguas residuales se da mediante el sistema de tanque séptico, el cual

VALOR DE REEMPLAZO DE LA RESIDENCIA UNIFAMILIAR

Área Abierta 52.70 m2 a B/. 275.00/m2 B/. 14,492.50

Rancho 5.00 m2 a B/. 150.00/m2 B/. 750.00

Pozo Perforado B/. 5,400.00

Valor Total B/. 104,563.90

E = Factor Bueno. CD= 2.52

VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS: B/. 89,487.11

VALOR ACTUAL DEL TERRENO B/. 35,350.20

VALOR ACTUAL DE LAS MEJORAS REALIZADAS B/. 89,487.11

VALOR TOTAL DEL TERRENO Y RESIDENCIA B/. 124,837.31

Residencia Unifamiliar vista desde la parte frontal en la calle segunda.

Planta Arquitectónica de la Vivienda con todas sus mejoras

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