Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
04manual Avaluos Negocios en Marcha PDF
04manual Avaluos Negocios en Marcha PDF
1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 1 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
MANUAL DE AVALUOS DE
NEGOCIOS EN MARCHA
EDICION
QUE CAMBIA
DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA
Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA
DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto
Septiembre
00 con la edición que cambia y la fecha.
Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se 20/2011
implementa como este lo indica.
2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA.
3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del
presente manual.
4. DEFINICIONES:
AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor.
ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo
específico de propiedad.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad
INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras
existentes.
METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el
valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes
semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo
el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante
al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe
restar la utilidad.
METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el
terreno objeto de avalúo
PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en
forma independiente, imparcial y objetiva
VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor
actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado
por un estímulo inapropiado
VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas
propiedades.
5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA:
Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos.
6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente
7. REGISTROS:
Informe de Avalúo Rural
8. ANEXOS: N.A
9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 3 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el
BBVA se describen a continuación:
PORTADA / PRESENTACION
Debe contener la siguiente información:
Ejemplo:
Notas:
El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU –
Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del
avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.
Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos.
Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y
cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.
- Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a
cualquier visita técnica para no correr riesgos
Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es requerido
el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc. Es necesario
adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la siguiente página)” la
cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la pagina siguiente de este
documento.
Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa
Objeto de avalùo.
Ubicación. Su ubicación.
Constitución. Se anota el documento público con el cual se constituyo la empresa.
Inscripción Cámara de Comercio. Se anota el No. de registro de cámara de comercio el cual
debeos verificar que se encuentre vigente.
Duración. Se anota el tiempo de duración que estan estipulados en el documento de
constitución.
Nit: se coloca el numero de identificación tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.
Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios.
Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es posible
anotar quien atendió esa visita.
El Informe debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el
lenguaje utilizado en el desarrollo de la metodología aplicada durante la elaboración
del informe, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se
realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe.
Base informativa
La información recibida para el avalúo de la empresa fue la siguiente:
Certificado de existencia y representación legal
Registro mercantil
Venta de combustible FUTUROS
Nomina de empleados
Esquema de venta de combustible
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 5 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Base Metodológica
Unidad Económica:
Empresa:
Es la persona física o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad económica y de
los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y
el desarrollo de la unidad económica.
Es el monto de inversión requerido para reponer nuevo, en una fecha determinada, al conjunto de
activos fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición
tecnológica, misma vida útil económica y misma capacidad instalada.
Es el monto de la inversión requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos
fijos que constituyen la unidad económica, con la misma ubicación, misma posición tecnológica, misma
vida útil económica, misma capacidad instalada, misma vida útil consumida y mismo estado de
conservación.
El valor en libros de una empresa es el valor patrimonial, o sea el activo menos el pasivo, más un
concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la
diferencia entre el valor comercial de los activos fijos y su valor en libros.
Proyectos posibles :
Los proyectos posibles de operación y desarrollo de la unidad económica son inherentes a ella y a los
escenarios posibles. Se configuran en un horizonte y en un ámbito de análisis determinado por la
dimensión y mercado de la unidad económica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los
productos, de la disponibilidad de los insumos, de los precios de los productos e insumos y de los
cambios tecnológicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condición -ubicación, posición
tecnológica, capacidad instalada, vida útil consumida y estado de conservación- con modificaciones
para equilibrar los balances de materia y energía -descuellamientos-, ampliación de la capacidad
instalada, actualización tecnológica y cambio de productos -reconversión-.
Escenarios de análisis :
Los escenarios de análisis se configuran en el horizonte y ámbito determinado por las condiciones de
la unidad económica analizada, incorporando combinaciones posibles de las principales variables
macroeconómicas que incidan en variaciones significativas en la estructura costo/precio de la unidad
económica. Con los escenarios de análisis se reconoce la falta de paralelismo de las variables
económicas en el tiempo, especialmente la paridad peso/dólar -que en una economía globalizada
influye en el precio de los productos, de algunos insumos y de los bienes de capital- frente a los
precios de los insumos de origen nacional y los salarios
Flujos financieros :
Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operación y desarrollo, en
pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en función de modificaciones de la
demanda en cantidad y precio real y de la producción -si la demanda admite una ampliación-, en tanto
que los egresos varían poco o mucho en pesos nominales según el escenario de análisis.
Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podrían
ser efectivamente pagados a los copropietarios luego de considerar las necesidades para crecer el
flujo de caja libre está representado por los siguientes aspectos:
Tasa de descuento :
La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinación del valor presente de los beneficios
futuros de una inversión, medidos por los flujos de efectivo generados por la operación y desarrollo de
la unidad económica analizada. La tasa de descuento varía en su monto según si los flujos se
calculan en unidades monetarias constantes -sin inflación- o en unidades monetarias nominales -
incorporando la inflación- y si se calculan antes o después de impuesto sobre la renta, dando lugar a
combinaciones de tasas reales -sin inflación- y tasas nominales -con inflación-, antes o después de
impuestos.
Valor residual :
Es el valor que contempla la duración en el tiempo del negocio en marcha, o sea es el valor que
estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de
tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula:
VR: [Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c]
Donde,
c : Tasa de crecimiento a perpetuidad
g : tasa de descuento
Valor Patrimonial :
Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede
dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:
VALOR PATRIMONIAL
De acuerdo con las estadísticas proporcionadas por las empresas mayoristas en la ciudad de
Barranquilla el consumo de gasolina, tanto extra como corriente y diesel cuenta con un crecimiento
importante, en base a los vehículos en circulación. Sustancialmente la ciudad tiene nichos de
mercado de acuerdo a su ubicación relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las
vías de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vías o corredores
viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona
norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de
manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 –1996
del 5%, el cual se observa a partir del 2002 una mejora sustancial, que da para un crecimiento en
forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos.
En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada ésta fue del 11% en el mismo periodo y se espera
un comportamiento para los próximos diez años del 2.0%. Se estima que el proceso de de
competencia que conllevará la liberación de los precios desatará una guerra de precios y de servicios
que irá en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, además la
competencia desleal es un nicho importante.
La tendencia de las estaciones de servicios ya se observan en Bogotá, Cali, Medellín, donde los
servicios complementarios serán los llamados a dar rentabilidad y repago de capital al negocio, y el
esquema es de minimizar espacios dentro de las estaciones para soportar los esquemas de valor
agregado a cada porcentaje de inversión.
Activos:
Terreno
Tipo de Lote Esquinero Topografía Sensiblemente plana
Configuración Regular Ubicación Al este con calle 84 en medio.
Características Panorámicas Sobre la iglesia Torcoroma
Colindancias según escritura publica No.823 de fecha 27/02/2002 de la notaria quinta del circulo de
Barranquilla
Al Norte En 80.05 Con Carrera 52
Al Sur En 80.00 Con Carrera 51B
Al Este En 82.75 Con Calle 84
Al Oeste En 85.55 Con Lote 110 de la urbanización
2
Área total según: Mismo documento 6.781.18 m
Después de mas de una década de recesión en la construcción y varias décadas de bajo crecimiento de
precios de la tierra en la ciudad, hace tres años y medio comenzó un crecimiento de los precios que parece, no
parara hasta alcanzar a los precios de la tierra en otras ciudades en un proceso que hoy podemos llamar
pujante.
Los valores del terreno en la ciudad se desarrollaron de acuerdo a un esquema de cono invertido en el cual el
centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores más bajos.
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 11 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Luego al trasladar el comercio bancario y financiero del Centro Histórico a otros centros mas al norte sobre la
calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y últimamente calle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los
valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores.
Luego la reglamentación sobre corredores comerciales empieza a crear una plusvalía sobre estos corredores
carrera 38, carrera 43, carrera 44, carrera 46, carrera 54/53. Estos valores irradian su influencia en una zona
más amplia creando un túnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una dirección.
Existe una presión importante sobre los terrenos disparando los precios de los mismos. Aún dentro del
perímetro urbano presenta Barranquilla barrios por fuera de posibilidad de servicios, lo que ha dirigido los
asentamientos regulares hacia fuera en el área metropolitana, en zonas como Soledad, Puerto Colombia y
Malambo.
Como se indico anteriormente los precios del terreno bajarían hasta equiparar el valor de la tierra agrícola, pero
los propietarios anticipan el crecimiento del valor de los terrenos por fuera del perímetro de servicios actual,
añadiendo un valor especulativo.
Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorización puntuales, así mismo, en
el tiempo se logran mayores valorizaciones al influenciar un foco de valor a otro creando el efecto llamado de
carpa.
Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una
transacción.
En la ciudad se ha presentado el fenómeno de obsolescencia de uso por el fenómeno del comercio informal,
estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo.
La Renovación urbana proyectada por el EDUBAR para Barranquilla, el Centro y Barrio Abajo, debe frenar la
tasa negativa, obtener valorización y en conjunto con la inversión privada lograr la recuperación, cambios de uso
o mayor intensidad de estos usos.
La zona donde se ubica el inmueble en avalúo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la
función de la estación de servicio.
Es importante mencionar que la estación de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una
diversificación de servicios donde se encuentran los siguientes:
Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedad del solicitante, por eso se involucra en el valor
obtenido en el presente estudio valuatorio.
Al tener un potencial económico los lotes de terreno en estudio, según la normatividad expresada en líneas atrás
y en la realidad urbana de la ciudad, se plantea los siguientes análisis para la determinación de los diferentes
valores:
Para determinar el valor neto de reposición se tomaron en consideración los siguientes componentes:
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 12 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Valor comercial del terreno que ocupa el inmueble analizado, se determinó en función de la
investigación exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantes en la ciudad.
El método empleado para la obtención del valor de reposición nuevo para las construcciones es el
siguiente:
Se formularon análisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan
al menos el 80% del valor de las construcciones.
Se elaboró una cuantificación de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte que
estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan.
Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en partidas,
que definidas de acuerdo al proceso de construcción se prorratearon entre las superficies
servidas, quedando así el costo directo unitario equivalente por m2 de construcción del
inmueble.
Los deméritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el tipo
constructivo con su valor de reposición nuevo y analizando la edad, estado actual y
mantenimiento.
La estructura del valor de reposición nuevo consideró el valor comercial del terreno y los valores
de reposición nuevo de las construcciones e instalaciones propias del inmueble existentes a
precio de constructor. A estos importes se le adicionaron las inversiones y gastos que
corresponden a la promoción inmobiliaria, consistentes en el proyecto ejecutivo, las licencias,
permisos y derechos, los gastos de administración y los gastos financieros atribuibles en su
etapa constructiva.
Para determinar el valor neto de reposición, al valor de reposición nuevo de las planetas originales,
se le aplicaron los deméritos observados en la inspección de campo, a los valores obtenidos se le
adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.
INVESTIGACION DE MERCADO
1. Usos:
Principales:
Unifamiliar
Bifamiliar y Trifamiliar
Conjunto Residencial
Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3
Compatibles:
Comercio Local de Consumo Domestico Básico C-1
Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2
Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3
Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1
Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2
Recreativo Grupo 1
Industria grupo 5
Oficinas
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 13 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Metodología de Valuación
La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente análisis:
Se analiza la investigación de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una
oferta de una fracción de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en
el mercado dependiendo de los espacios de negociación y el diseño del proyecto se tendría en el
mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminución que se observa en las negociaciones que oscilan
del 6% al 15% debido a los costos financieros que asume el terreno por el tiempo de estar en dicho
mercado.
Si se analiza lo descrito en párrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales:
- Podemos determinar con respecto a los terrenos, se considera que el valor del metro cuadrado en
OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al
potencial del mismo y a la ubicación relativa con respecto a los ejes ya descritos.
- El valor comercial para el terreno en estudio considerándolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo
descrito con anterioridad es de $270.000/m2.
0 -
Superficie total Construcciones 6.347,69 1142715000 Total $ 1.142.715.000
RESUMEN
Terreno $ 1.830.918.600 $ 1.830.918.600 58,37%
Construcción $ 1.142.715.000 $ 1.142.715.000 36,43%
Instalaciones $ 163.000.000 $ 163.000.000 5,20%
TOTAL 3.136.633.600 3.136.633.600 100,00%
La Empresa
Desarrollo comercial:
O sea, se estima que a pesar de poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicación estratégica
somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual.
ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL
En la elevación y registro de la empresa que la empresa ASESORIAS E INVERSIONES BAQUERO
TORRES & COMPAÑÍA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO cuenta con un capital social de
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 15 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
$250´000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas
de la siguiente manera:
ORGANIGRAMA
Junta de socios
Gerente
Revisor fiscal
Asesores
subgerente
En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nómina mensual de $12´750.453.00
Personal de Personal de patio Personal de aseo Secretaria
Islas
Verificación del valor de los activos
METODOLOGIA
El avalúo de los activos fijos de la Estación de servicios la Y al 5 de abril del 2003 fue realizado por
Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodología establecida Lonja de Propiedad Raíz del Cesar para
Unidades económicas, el cual cuenta con los siguientes resultados:
(En pesos)
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 16 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
CONCEPTO V.N.R. $ %
Terreno 1.830.918.600 58,37%
Construcción 1.142.715.000 36,43%
Instalaciones complementarias 0 0,00%
Maquinaria y equipo 163.000.000 5,20%
Muebles y enseres 0 0,00%
TOTAL 3.136.633.600 100,00%
Cabe destacar que por las condiciones de funcionamiento del inmueble, por supuesto hacen falta inversiones
que no están reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y
que toda las instalaciones complementarias no se encuentran, como tampoco los muebles y enseres, podemos
decir que el inmueble en su totalidad en el 100% puede estar en el orden del Valor Neto de Reposición en la
suma de $4000 millones de pesos.
Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron después de pláticas con personal
de ecopetrol donde se revisó de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario
de liberación de precios de los productos.
Este análisis es de preocupación en la zona norte por la problemática existente con el contrabando de
gasolina, como competencia desleal, es importante también tener en cuenta los proceso de
reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell, exxonmobil, Terpel, y petromil que
cuentan con una estrategia de consecución de mercado agresiva.
Los flujos libres se realizaron con base al proyecto posible y se realizó en pesos colombiano. Los
componentes de los flujos financieros son los siguientes:
Estructura macroeconómica
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 18 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
0 1 2 3 4 5
Variables Macro
Inflación final de año 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
IPP 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
PIB 1,50% 2,50% 3,50% 3,50% 3,50%
Devaluación 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Inflacion externa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Tasa de Cambio Fin de Año 3100 3.317 3.483 3.657 3.840 4.032
DTF efectivo 15,00% 13,00% 13,00% 13,00% 13,00%
INGRESOS
PREMISAS BÁSICAS
Para el análisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las características de los mercados
de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de los flujos proyectados de
ingresos de la estación de servicios La 84:
Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operación de junio a
diciembre de 2003.
Se toma como base de partida la posible operación de las plantas al estado actual
El precio de venta se estima que se incrementará anualmente de acuerdo a la tasa de inflación
proyectada y la de los otros productos según el índice del precio al consumidor, y a los esquemas
de merecimiento de ECOPETROL de acuerdo a los desmontes de subsidios autorizados por el
gobierno nacional. Es importante mencionar que en los últimos dos años la gasolina es una
variable importante en el desarrollo.
Los ingresos obtenidos en los patios: cafetería, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca
que se considera como las utilidades del ejercicio, ya que cuenta con estado de resultados
independiente.
Se estima que los gastos administrativos se mantienen en las proyecciones considerando los
resultados de operación de diferentes estaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en
términos reales.
Se estima que por el escenario económico que existe y observando el esquema observado en las
diferentes estaciones en la zona la proyección conservadora de un 5% es mantener el volumen de
ventas con ese porcentaje, porque se esperaría que una estación de servicios en la ubicación en
que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental
más alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversión tan alta..
La estructura de las ventas de combustibles es como sigue: 40% de gasolina extra, 55% de
gasolina corriente y un 5% de diesel
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 19 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Estructura de venta
Para determinar esta estructura se consideran dos rubros importantes, la venta de combustible y la
venta de patio de la siguiente manera:
Combustibles Con base en los precios de venta autorizados por el gobierno
más la sobretasa municipal, revisando que la estación se
encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios.
Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realizó una adecuación de
los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera:
Ingresos
Venta del Producto.- Los ingresos se determinan en función de la demanda en cantidad y el precio de
los productos cuyas premisas quedaron definidas en el capítulo de estructura Ingreso-Costo.
Presupuesto de Ventas
Ventas de Combustible 4.903
Venta de otros productos 65.000
Cantidades 1
Ventas de Combustible 1.800.000
Días de Venta de otros productos 365
Ventas Total de Combustible 8.825.310.000
Venta Total de otros productos 23.725.000
Ventas Brutas Totales 8.849.035.000
Egresos
Costo Fiscal.- 38.5% de utilidades brutas para determinar este costo se realizaron los flujos de
resultados y según el esquema sobre la utilidad operativa sin considerar la variación del capital de
trabajo.
Capital de trabajo.- es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez.
El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos
más la variación del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que están acordes
con la realidad del mercado.
El resultado es el siguiente:
FLUJO DE CAJA 1 2 3 4 5
Flujo de Caja Operativo
Ingresos
Ventas Brutas Totales 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447
Recaudo de cartera 0 0 0 0 0
Total Ingresos 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447
Egresos
Valor Compras
Compra de combustible y otros 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103
Total Compras 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103
Mano de Obra
Otros Costos Producción
Otros costos de ventas
Gastos de Ventas 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836
Gastos de Administración 0 0 0 0 0
Total Gastos Administrativos 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836
Total Egresos 8.705.384.067 9.778.783.520 10.779.332.084 11.882.383.573 13.098.442.939
Total Flujo de Caja Operativo 143.650.933 161.363.515 177.873.957 196.075.839 216.142.508
Flujo de Caja Inversión
Variación del Capital de Trabajo 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869
Expansion de planta
Expansion de maquinaria
Total Flujo de Caja Inversión 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869
Flujo de Caja Financiamiento
Fondos Pasivo Largo Plazo
Amortizaciones Pasivos Largo Plazo
Intereses Pagados
Total Flujo de Caja Financiamiento
Valor patrimonial
Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede
dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuación:
VALOR PATRIMONIAL
Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos:
Construir la tasa de descuento a partir de una tasa de descuento conocida de un negocio de
bajo riesgo, e ir afectando dicha tasa sumando o multiplicando efectos de riesgo que son
posibles en el proyecto analizado.
Seleccionar la tasa de descuento por comparación con proyectos similares en riesgo.
Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revisó con otros negocios de similar
riesgo y la estructura es la siguiente:
Donde:
RESUMEN VALORACION
Valor flujos de caja libre 411.292.974 30,38%
Valor residual 942.574.367 69,62%
VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA 1.353.867.341 100,00%
Sí recordamos la formula a este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera
prudente por no tener información exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la
empresa, más no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones. Si analizamos el
valor de la prima es similar a $7400/galón mes que se considera que por la estructura de las ventas con
relación a los combustibles, se encuentra dentro de los parámetros.
Recomendaciones
Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo
de la valoración, los pasos a seguir son los siguientes:
1. Realizar un due dilligence o corte a un día determinado donde se establezca sustancialmente los
activos circulantes (caja, bancos, cuentas x cobrar a clientes) y los pasivos a ese día como son:
créditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nómina y del personal)
2. Revisar si pueden existir los costos contingentes laborales (demandas en curso, pasivos
pensionales, etc)
Resumen
Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera:
CONCEPTO V.N.R. $ %
Inmueble
Terreno 1.830.918.600
Construcción 1.142.715.000
Maquinaria y equipo 163.000.000
Subtotal 3.136.633.600 69,85%
Negocio en Marcha
Good will 1.353.867.341
Subtotal 1.353.867.341 30,15%
TOTAL 4.490.500.941 100,00%
CODIGO MA7/7.5.1/05
EDICION 01
MANUAL DE AVALUOS DE
FECHA SEP 20/2011
NEGOCIOS EN MARCHA Página 24 de 24
DOCUMENTO CONTROLADO
SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD
Conclusiones
A t e n t a m e n t e,
ANEXO FOTOGRAFICO