Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario

Cámara Inmobiliaria de Carabobo

CAPÍTULO 1 – AVALÚO INMOBILIARIO
1.1 Introducción
El actual material didáctico está preparado y resumido en función de los objetivos planteados por el programa básico de formación del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil poder condensar en dieciocho (18) horas académicas los aspectos valuatorios y de estadística básica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería de Tasación, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

1.2 Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo
Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
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Bienes Inmuebles.
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: • • • Terrenos – Parcelas y Lotes Bienhechurías – edificaciones y otras Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Descripción Movilidad Durabilidad Vida Útil Depreciación Física Depreciación Funcional Obsolescencia Tecnológica Plazo de ejecución Valor y Costos de ejecución

Terrenos Ninguna Mayor Relativamente Infinita Relativamente poca o ninguna Ninguna Ninguna Relativamente menor (Urbanismo) En general menores

Bienhechurías Posible pero dificultosa Menor Finita Importante/ uso y mantenimiento Significativa / Adecuación Cada día más significativa Relativamente mayor (Construcc.) En general significativamente Mayores

Diagnostico del Mercado Inmobiliario.
Todo mercado tiene implícito tres componentes: • PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado • VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y • COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos. Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario. Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta. Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

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Estructura del Mercado Inmobiliario. Deben analizarse los siguientes aspectos: a. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos. b. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias. c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores. d. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores. Conducta del Mercado Inmobiliario Debemos atender a: a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización. b. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores. Desempeño del Mercado Inmobiliario Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Tendencias del mismo Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores Nuevas inversiones Velocidad de colocación del inmueble Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado. Otros.

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Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 8 . Los cambios que se producen en la vida económica.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Premisas de Valoración Inmobiliaria. y especialmente los inmuebles. nuestro Código Civil establece que. al igual que los otros bienes. Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades. gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). Ing. Principio de Integración y Desintegración. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo. están sujetos a variaciones en su condición. Principio de Conformidad. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme). los bienes y los servicios tienen valor. que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano. la propiedad es el derecho de usar. que parecieran fusionarse y ser uno solo: Principio de Cambio. tan es así. Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales. política y cultural de la comunidad. nos preguntamos por qué las cosas en general. los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio. también está lo superfluo. social. el marco legal y el estado de derecho. oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. en muchas ocasiones. Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. Principios Básicos de Valuación. con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Llegado este momento. expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. Todo cambia con el transcurrir del Tiempo. Los bienes inmuebles. se reflejan en el valor de una propiedad. De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades. Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí. En Venezuela.

“El negocio debe ser sano y bueno para todos”. Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”. Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO. Dentro de todo proyecto. capital. Principio de Oferta y Demanda. Principio de Sustitución. la cual genere la mayor rentabilidad. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”.. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones. También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores. es decir. tecnología. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 9 . etc. “No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”. sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. Principio del Mayor y Mejor Uso. el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. etc. tierra. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. Principio de Nivel de Precios (o Costos). nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?. Ing. los ingresos y rentabilidad deben aumentar. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra. Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez. Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. recursos humanos. Principio de Competencia. En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital. tecnología. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad. Principio de Utilidad. (Caso típico de la subutilización del terreno). trabajo.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Principio de Predicción.). servicios administrativos. Principio de Balance o Equilibrio.

En la práctica. ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia. podemos apreciar con gran frecuencia. constituye un trabajo de investigación. Toda tasación en esencia es una estimación. Es importante comprender que todo proceso valuatorio. por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”. contabilidad. planificación urbana. De esta manera. construcción. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación. y en especial el inmobiliario. En países con economías sólidas y estables. tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. sociología. mercadeo.en la factibilidad de constitución de garantías hipotecarias y de crédito. econometría. Los Inversionistas y Promotores . se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior.a apuntalar negocios. Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. administración. jurídicas y/o organismos involucrados en procesos: Expropiatorios. entre otros. Personas naturales. etc. generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. Si no también. y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables. Las Entidades Financieras .en la toma de decisiones referentes a Inversión Inmobiliaria Las Corporaciones . economía. entiéndase avalúo. Ing. del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica. El tasador.. Establecimiento de primas de seguros. Sucesorales. Establecimiento de canon de arrendamiento. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado. El acto mismo de valuar no crea valor. conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos.a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria. arquitectura. cultura tributaria. en nuestros mercados. matemáticas financieras. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 10 . metodología de investigación. estadística. En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería. el valor del bien en estudio. transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que están en un determinado porcentaje. profesionalmente capacitado y éticamente consolidado.a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente Los vendedores .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ingeniería de Tasación. y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado. que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas. y muchas más. lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad. Tributarios en general. psicología. Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal. en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: • • • • • • Los Compradores potenciales . fusiones y alianzas.

y que varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de un determinado bien. o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo).Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Avalúo. y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboración. a continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico informe de tasación. Sin embargo. la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo. redacción. Existen países como Brasil. en tal sentido. existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito. constituye la materialización escrita de todo el proceso valuatorio de investigación. que tienen normado tanto el proceso de valoración. Adicionalmente. aún no se ha logrado normar al respecto. todo informe de tasación constituye un reflejo específico. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 11 . particular y único de una situación en un momento determinado. pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad. como también se le conoce. En Venezuela. En este caso. el nivel de rigor empleado y la elaboración del informe de tasación. 1.3 Informe de Avalúo El informe de avalúo o Informe técnico de tasación. Ing. edición y presentación de informes profesionales de este tipo.

Revestimientos y acabados. Objeto. /$. Consolidación del sector. Valor del Inmueble. Puertas y ventanas. Otras. Tasador(es) Responsable(s). Propietario. Topología. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LA ZONA Accesibilidad. arrendamientos. Artefactos sanitarios. Gráficos. TSJ. Usos predominantes. Zonificación. SUDEBAN. Copias de documentos de propiedad. otras) Ing. opciones. Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE. Superficie. Cálculos y resultados. MOTIVO DEL INFORME Objeto del avalúo DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s) IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción y Ubicación. FOGADE. Propietario. Metodologías Empleadas. Servicios existentes en la zona. CONCLUSIÓN DEL VALOR Valor en letras y en números Especificando nuevamente la fecha COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (Bs. Fechas de Cálculo y del Informe. Calidad de construcción. Instalaciones. CIV. Conceptos básicos. Características de las construcciones. UT. croquis.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo ESTRUCTURA DE UN INFORME TÍPICO DE TASACIÓN RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Solicitante. distribución. Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros. FORMACIÓN DEL VALOR Metodologías valuatorias empleadas. otros) Firma del tasador Estampilla de Seguridad SOITAVE ANEXOS Memoria fotográfica. Planos de ubicación. UPAV. Ubicación y Superficie del inmueble. Estado actual del inmueble. Tradición Legal INSPECCIÓN Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE Características del terreno. Calidad ambiental. Dinámica urbana. áreas. Linderos. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 12 . condominio. títulos supletorios.

otras Ubicación – Situación . y por otro.Localización Nivel de Consolidación Dinámica Urbana Calidad Ambiental Zonificación y Usos Accesibilidad Servicios de Redes Servicios de Equipamiento Otras Ing. En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los métodos indirectos. el profesional tasador toma en consideración en primera instancia.4 Metodologías Valuatorias Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria. Así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras: características intrínsecas características extrínsecas Superficie de terreno Superficie de construcción Nivel de equipamiento Estado de conservación del conjunto Estado de conservación del bien Edad de la construcción Calidad de los acabados Tipología Mejoras y ventajas particulares. es decir.4. Así tenemos a disposición por un lado el método de comparación directa. se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados. evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación. 1. obviamente el bien objeto de tasación y sus características generales. ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación.1 Métodos Directos. si fuera necesario.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. también conocido como método de mercado. las condiciones del mercado que rigen en ese momento. A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado) Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación. ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos. para interpretar. explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. el alcance de la investigación. no dependen de otros métodos para la obtención de resultados. lo más similares posible en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica. procesar y analizar los datos necesarios. para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor. con bienes que sirvan de referencia (referenciales). Una vez realizado este análisis preliminar. el método de comparación de costos de reproducción. o método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del costo. para recolectar. el nivel de rigor que se exige. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 13 . Son aquellos que como su nombre lo indica. entre otros aspectos y seguidamente.

k) Otros Datos de interés (financiamiento.). u otros). por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera. otros.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Homogeneización de Datos.). ser de fecha cercana a la del avalúo. el precio unitario de los referenciales. venta de derechos. casa-terreno. por lo tanto se requiere actualizarlos. daciones en pago. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. Avenida. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha Ing. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial. terreno. Sector. otros). y esto se hace trayendo a valor presente. pactos de retracto. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 14 . piso. Siempre surge la inquietud. f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. con respecto al inmueble a tasar. parcela. pueden o no. otros. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por: • Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente. aparto-quinta. i) Precio unitario transado. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. Calle. número del inmueble. local comercial. hipotecas. d) Localización del inmueble (Estado. que por más que se quiera. oficina. h) Área(s) del Inmueble. en la gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis. g) Precio Transado y/o estimado por el registro. son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con características heterogéneas. pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Urbanización. Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos. manzana. c) Tipología del Inmueble (apartamento. Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva. e) Situación del Inmueble (Zona. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales. j) Identificación del Comprador y del Vendedor. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. existen dos (2) procedimientos para hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. n= Números de periodos considerados. Municipio y Parroquia).

Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .X Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10% Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas: Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo. a mayor área menor precio unitario. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 15 ≤ 0. y viceversa. en la mayoría de los casos. es decir. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo • Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área.30 . │Ainm – Aref │ Ainm o FcA = (Aref/Ainm) 0. no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes.25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%.125 Ing.

u otra. por esquina o varios frentes. su tendencia.que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. exponencial. ubicación. fecha. por zonificación. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0. por equipamiento. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 16 .00. el rango de dispersión de los datos.80 hasta 1. Ing.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%. pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del mismo. su grado de homocedasticidad.00 • Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente. por calidad ambiental. etc. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística .80 a 1. entre otras. fondo. por accesibilidad.análisis de regresión lineal . por topografía.30 • Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. │Ainm – Aref │ Ainm > 0. En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente. como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal. año de construcción.) podemos obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado.00 FcFR = Factor Registro 1. usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0. es decir. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos. polinómica. etc. por profundidad. Homogeneización Científica. su pendiente o intensidad.

f. Solicitante. Tradición Legal. e. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe.levantamiento in situ de características. l. Propietarios. Normal. Análisis y depuración inicial de los referenciales. fotos.Oficina de registro correspondiente. croquis. Recolección de referenciales de compra . Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno.Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. c. Edición e Impresión del Informe. m. Corrección de los referenciales por fecha. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. área. h. g. otros datos. Aplicación Estadística Descriptiva . i. Observación de su entorno – Factores de Localización. Tomando en consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicación del presente método: a.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar. Condominio. Redacción. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 17 . etc. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito. d. Catastro. Riguroso o inclusive Especial. k. / m2). b. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal. en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15).venta de inmuebles similares de la zona. j. Ing. Investigación de Campo . etc. Inspección del inmueble . Hipotecas. ubicación. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad. Elaboración. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. (Homogeneización). planos.

Pisos y baños de cerámica de primera. Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad. cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información. Ing. Entonces antes de continuar vamos a ver. Solución: No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa Problema: Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. Ventanas panorámicas. y por supuesto. puertas de vidrio en los baños. es decir. closets de madera. Los Mangos de Valencia y tiene una superficie de 56. que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración). Salón-Comedor. Molduras de yeso en techo de sala. Cocina italiana con tope de granito. como realizamos nuestra búsqueda. que información nos interesa y debemos levantar. 1 puesto de estacionamiento. y c. donde la podemos obtener. no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 18 . etc. b. es indispensable tener cubiertos los puntos a. Área de lavandero. consta de 2 habitaciones. que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones. El inmueble esta ubicado en la Urb. 2 baños.80 m2. nuestros referenciales.

oficina. daciones en pago. terreno. aparto-quinta.Oficina de Registro Jefe de Archivo Libro Índice . (Sucesiones/Testamentos/Defunciones) BUSQUEDA DE LA DATA – PROTOCOLO 1º . local comercial. casa-terreno. Municipio y Parroquia) • Situación del Inmueble (Zona. Avenida. piso. parcela. Calle.Tomo • Fecha de Registro • El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado • Tipología del Inmueble (apartamento. venta de derechos. Sector. (Familia /Divorcios/ Matrimonios) Protocolo 3ro. u otros) • Localización del inmueble (Estado. otros. hipotecas.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES PRIMARIAS REGISTRO Oficina Subalterna de Registro Público Fuente Directa Principal Más Sustanciosa Más Confiable Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO NOTARÌAS Oficinas de Notarías Fuente Directa Certifican Firmas /Actos Arrendamientos Confiable Sin Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO CATASTRO Dirección de Catastro de las Alcaldías Fuente Indirecta No tan expedita Planta de Valores Cédulas Catastrales UN SOLO VERTICE OFERTA Promotoras Corredores Publicidad / Prensa Fuente No Validada Abundante/Escasa Criterios muy variables 2 VERTICES TRIANGULO OFICINAS DE REGISTROS LIBROS Trimestres Protocolo 1ro.) • Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. otros). Urbanización. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 19 .) • Precio Transado y/o estimado por el registro • Área(s) del Inmueble • Identificación del Comprador y del Vendedor • Otros Datos de interés (financiamiento. Ing. número del inmueble. (Poderes/Acciones/Comercio) Protocolo 4to. manzana. (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas) Protocolo 2do. otros. pactos de retracto.

Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 20 .COM Grupo ConValor SELECCIÓN Y DEPURACIÓN REFERENCIALES Operaciones entre Familiares Operaciones entre Empresas Filiales Operaciones provenientes de Ofertas en PRE-VENTA Adjudicaciones Venta de Derechos Pactos de retracto Data insuficiente Data inconsistente Otros criterios Ing.REFERENCIALES.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES ALTERNATIVAS BASES DE DATOS CONSOLIDADAS Operaciones de Compra – Venta de Inmuebles Debidamente Protocolizadas en las Oficinas de Registro Público SISTEMA SCR OTRAS / PARTICULARES ORGANIZACIÒN AKROS CINPRONET WWW.

5 – Tomo 10 – Protocolo 1°) Vendedor: Antonio Javier Del Alamo Comprador: Silvia Ramos PU: 1. Piso PB. Fecha protocolización: 07/05/2005 (No.80 m2 Año: 2004 Precio transado: 71 MM Bs. Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. Fecha protocolización: 20/07/2005 (No. Piso 5. 3: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: Mercuriocromo. 2: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: La Berraquera. 5-C Área: 60 m2 Año: 2002 Precio transado: 72 MM Bs. Apto.200. / m2 Referencial No. C-3D Área: 56. / m2 Referencial No. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°) Vendedor: Cesar Alfaro Comprador: Elías Chávez PU: 1. PB-2 Área: 50 m2 Año: 1999 Precio transado: 50 MM Bs. Apto.000. 1: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: El Tuyuyo.250.000 Bs.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización: Referencial No. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 21 .000 Bs. Apto. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°) Vendedor: Yelixa Lugo Comprador: Rafael Armas PU: 1.000 Bs. Piso 3. Torre A. / m2 Ing.

80) * 0.80 m2 Ainm = 56.80 m2 FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .80 – 60) / 56. 1: Área del Inmueble a Tasar: Aref1 = 60 m2 1) Aplicando Meyer Aref > Ainm 60 m2 > 56.80 = 0.014 Ing.06 ≤ 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 22 .X FcA = [ 1 + (60/ 56.30 FcA = (Aref/Ainm) 0.006 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.10 = 1.10 ] – 0.80) 0.25 = (60/56.25 = 1.

80/ 50) * 0.(56.80 m2 Ainm = 56.80 m2 FcA = [ 1 . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 23 .25 = 0.30 FcA = (Aref/Ainm) 0.969 Ing. 2: Área del Inmueble a Tasar: Aref2 = 50 m2 1) Aplicando Meyer Aref < Ainm 50 m2 < 56.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.80 = 0.25 = (50/56.10 ] + 0.12 ≤ 0.9876 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.80 – 50) / 56.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .80) 0.10 = 0.

30 FcA = (Aref/Ainm) 0.00 ≤ 0.80) 0.10 ] + 0.25 = 1.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.25 = (56.80 = 0.80) / 56.80) * 0.80 m2 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.(56.80 m2 1) Aplicando Meyer FcA = [ 1 . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 24 .00 Ing.10 = 1. 3: Área del Inmueble a Tasar: Aref3 = 56.80/56.80 – 56.80/ 56.00 Ainm = 56.

022)3. días transcurridos entre ambas fechas: 93 Equivalente a: 3.30 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0. días transcurridos entre ambas fechas: 167 Equivalente a: 5. días transcurridos entre ambas fechas: 249 Equivalente a: 8. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 25 .022)8.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 14/02/2005 No. 3: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.57 = 1.022)5.30 = 1.198 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 07/05/2005 No. 1: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.069 Ing.57 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 20/07/2005 No.10 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0. 2: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.129 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.10 = 1.

00 1. a un determinado conjunto residencial al cuál estamos estudiando.114.03 TASA i (%) 2.000 1.57469% Donde i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100 Ing. El siguiente caso podría servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS (Bs.000 1.00 1. o más preciso aún. Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o mayor complejidad.000 0.245.336.129 20/07/05 56.00 1.987 1. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 26 . 5 35 2 Tomo 10 2 20 PUcorregido 1. entre otros.00 FcV ¿? ¿? ¿? Pucorregido = PU x FcA x FcF a la fecha del avalúo Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de la protocolización. podemos referir los dos métodos siguientes: a) Aplicando Matemáticas Financieras: Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona. Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Fecha Área m2 PU FcA FcF 14/02/05 60. la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo.069 Ref.225.000.323.200.235.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.60 1. Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados. se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria. pudiéramos entonces realizar un análisis de la variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos monetarios.006 1.80 1.00 1.32 FECHA 15/08/2005 15/02/2005 Nº DE MESES 6.250.456. o mejor a la urbanización.446.440./m2) 1. 1 2 3 Siendo No.64 1.198 07/05/05 50.250.

con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un número índice que reúna la mayor cantidad posible de información denominado complejo ponderado. es decir comparar dos situaciones.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo a) Aplicando Números Índices: Números Índices Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio. Para construir un índice complejo. entre otros. economista alemán. al que se le denomina complejo. se considera de referencia. debe ser resumida en un único índice. sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta. la fórmula general es: ∑ Pit × Qio Lp = n ∑ Pio × Qio i =1 i =1 n × 100 Pit : Precio en el período (t) de estudio Pio: Precio en el período base (o) Qio: Cantidad en el período base (o) También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche. Ing. Al período inicial se le denomina período base o de referencia. estadístico alemán. entre el período de estudio y el base. Qio. Índices de Precios Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta. cantidades o valores de bienes individuales. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 27 . El criterio de ponderación es Wi = Pio . a precios de dicho período. economista estadounidense. La información suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes bienes. Henry Sidgwick (1838 – 1900). tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido. multiplicando por cien para efectos de su presentación. una de las cuales. propuso como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del valor de la canasta en el período base. siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta: Índice de Precios de Laspeyres (Lp) Etienne Laspeyres (1838 – 1913). por tanto. filósofo y economista británico. Es la media aritmética ponderada de los índices simples de precios. que es el valor de la cantidad consumida del bien i – ésimo en el período base. Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se extrae de los análisis. Irving Fisher (1867 – 1947). precios del período base y precios del período de estudio. una estructura de ponderaciones del período base. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del período base. por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente. Números Índices Complejos Ponderados En la realidad no interesa comparar precios.

una tasa mide la variación de un índice entre períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( < 0 ). tasa de variación del dólar. al analizar las respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%). Así. como positivos ( > 0 ). Ing. la inflación. y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas.1) inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria. otras. como también valores iguales a cero ( = 0 ).  I Tv =  t  It −1   − 1 × 100   It : Índice en el período (t) de estudio I t .1: Índice en el período (t . Por otro lado. es decir siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y ≠ 0 ). y conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al tiempo. en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice sea el mismo. ni podrá adoptar valores negativos. Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 28 . un índice por su propiedad de existencia nunca podrá ser cero.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Tasa de Variación (Tv) Permite evaluar la variación entre el Índice de un período corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1) expresado en porcentaje.

Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 29 . Primeramente se establece el criterio de evaluación. Urb. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3. probablemente nos resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios por ubicación. Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Matriz de Vecindario De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de Corrección por Ubicación. Majay y tenemos referenciales de la Urb. Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección. del 1 al 5. diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV). lo diferente sería que para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Ing. Carabobo. Chaguaramal y de la misma Urb. De ésta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores. Partiendo que 1 sería la condición más desfavorable.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 o 2 o 3 ó más Sector 1 2 3 P1. conocida como Matriz de Vecindario. Majay. del 1 al 7. del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. P2 ó P3 Peso FcV P1 FcV1 P2 FcV2 P3 FcV3 Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb.

00 4.00 20.00 1.50 4.40 4.00 0.40 0.72 4.96 1.00 0.50 0.00 5.25 0.40 4.50 0.TOTAL II 2.00 0.50 4.80 2.00 5.50 0.80 4.60 0.80 1.00 0.00 4.25 0.00 4.66 4.00 35.00 5.50 2.25 0.45 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 30 .00 100.80 1.00 5.00 3.68 20.80 4.80 2.75 5.00 1.00 4.45 0.50 4.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminación Desarrollos no Controlados Etapa del vecindario % PARROQUIA San José SECTOR 1 LA CARABOBO SECTOR 2 MAJAY MUNICIPIO Valencia SECTOR 3 CHAGUARAMAL I II III IV 20.58 5.2 3.80 5.3 1.00 5.50 4.00 25.45 0.00 5.00 5.00 20.00 0.00 5.40 Ing.00 4.Av a lú os MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO ANALISIS DE REFERENCIALES Apartamentos Nº FACTORES RESUMEN CONFORMACIÓN URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL TOTAL I 1.00 1.00 15.58 4.00 5.00 1.40 0.00 100.1 4.00 5.80 5.3 2.00 5.5 3.75 0.50 4.50 1.00 0.80 5.75 5.88 4.96 1.00 1.66 4.56 0.3 3.28 5.00 5.25 0.2 4.4 2.50 1.00 20.00 10.50 4.25 0.28 4.00 4.80 1.25 0.75 0.00 100.66 4.35 4.5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vías Comunicación Medios Rutas Frecuencia SUB .50 2.35 SUB .00 4.00 5.1 3.50 1.00 15.2 1.00 5.00 5.80 2.00 10.00 5.00 1.TOTAL III 3.00 4.75 5.50 1.00 4.00 30.00 4.00 5.80 0.00 5.00 4.00 30.00 5.50 1.50 0.45 0.00 5.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Médicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad SUB .00 40.1 1.00 20.00 5.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C on s u lto r ía In m ob ilia r ia .50 1.45 4.00 50.96 1.35 4.50 4.00 5.00 4.62 4.TOTAL 100.00 4.00 1.00 1.00 5.80 5.50 2.40 0.80 1.45 4.00 1.00 30.00 5.00 20.75 0.00 1.00 10.00 20.00 4.00 1.00 4.1 2.00 5.4 CONFORMACIÓN URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconómico SUB .00 4.50 4.13 4.00 5.45 0.TOTAL IV 4.80 1.00 1.50 1.00 4.2 2.50 1.00 5.00 100.00 15.4 3.40 0.00 4.00 4.00 1.00 25.

68 1. otros). Majay 4. Chaguaramal) 4. Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe técnico de tasación.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.022 (Urb. nuestros factores de corrección por ubicación serían: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. Ing.000 (Urb. Carabobo) 4.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 2 Urb.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 Urb. desviación estándar) y los criterios para la toma de decisiones estadísticas.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Chaguaramal) 4.62 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb. Carabobo 4. Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística descriptiva (Capítulo 2).68 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 31 . Majay) 4.62 1.009 Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Carabobo.62 1.72 0.72 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb. Majay) 4.5 Buena 4 Satisfactoria 3.979 (Urb. Solo nos queda tratar los pasos k) y l).987 En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb. /m2) de un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de dispersión (desviación media. De allí se desprende la importancia de la estadística como disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la data inmobiliaria (precios unitarios. mediana y moda) de una muestra representativa.000 (Urb. áreas. donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media. específicamente de precios unitarios (Bs. Carabobo) 4.72 1.

/ m2) estarían incluidos: materiales. equipos. el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos. o también llamados costos básicos unitarios. normal o alto). generalmente disponible y actualizada trimestralmente. de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. impuesto al valor agregado o iva. Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra. indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo unitario. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones: Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Siendo: Vc : Cr: Cd: Ci: D: Vs: Fd: Valor de la Construcción Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Costo Directo Unitario Costos Indirectos Depreciación Física Valor de Salvamento Factor de Depreciación Integrando las tres igualdades tenemos: Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd Costo Directo Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET. Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cd: Cdu: Ac: Cdu x Ac Costo Directo de Construcción Costo Directo Unitario (Bs. es decir. En estos costos directos unitarios (Bs.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método del Costo) Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el costo de las bienhechurías. / m2) Área de la Construcción CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO Ing. otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios. por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo. mano de obra. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 32 .

sino necesarios e indispensables para la materialización final del proyecto. que podría fluctuar entre el 25% al 70%. habitabilidad. así tendríamos: Ci = (0. allí deben incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado. inclusive podrían llegar hasta el 20%.25 a 0. pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción. siempre y cuando no esté en ruinas. el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. dotaciones.20) x Cr Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 33 . monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos. en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que. incorporaciones. inspección. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%. Avalúos. Vs = (0. Económica y Financiera.05 a 0. otros) Anteproyecto – Proyecto Estudios Geotécnicos o de Suelos Control Técnico Inspección Financiamiento Seguros y Fianzas Asesoramiento Jurídico Administración General Imprevistos Impuestos Varios: Construcción. rescate o de salvamento.70) x Cd Valor de Salvamento Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Costos Indirectos Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física no solo son significativos. otros Utilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer. del costo de reproducción. la misma siempre tendrá un valor remanente. Factibilidad Técnica.

00% Avalúo Inmobiliario 34 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Depreciación. También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación. inadaptabilidad.09% 18.5 Estado 4 Estado 4. Método de La Parábola de Kuentzle Fd = (E / V )2 Método de Ross Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores Método de Heidecke Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: • • • • La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido Según el criterio de Heidecke Estado 1 Estado 1. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.60% 75.5 Estado 5 Ing.20% 52.20% 100.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). maquinarias.5 Estado 3 Estado 3.10% 33.00% 0. etc. V: Vida útil probable en años.32% 2. En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. entre ellos: Método de La Línea Recta Fd = E / V Siendo: E: Edad real o aparente de la construcción en años. Factor de Depreciación Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías. la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).5 Estado 2 Estado 2. Arturo Facchin Olavarría Coeficiente ( C ) de Heidecke Nuevo Entre nuevo y regular Regular Entre regular y reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Entre reparaciones sencillas e importantes Reparaciones importantes Entre reparaciones importantes y sin valor Sin Valor 0.52% 8. equipos.

134. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Cálculo Costo de Reproducción Cd = 839. pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + (1 . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 35 .50 Bs.641.35 Bs.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Método Mixto Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2. Nuevo Método de Ingeniería Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio.69 Bs. Problema: Queremos determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. Ing. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina.492. Parroquia San José del Municipio Valencia. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke. Ver tabla de depreciación en anexos.641.641.134.85 Bs. Solución: El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado.348. Agua Blanca.FdRoss) x C Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. quizás más técnico. que trata de estimar el coeficiente C de Heideck.779. en el sentido. en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.50 Bs = 138. El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: 839.533.313.200 m2.35 Bs. Estado Carabobo.779. Cr = 461.533. construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno. Ci = 0.779.30 x 461. Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación.492.313.348. Cr = 600.85 Bs = 600.50 Bs + 138.69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.30 x Cd = 0.

3571 = 35.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Cálculo de la Depreciación Edad de Inmueble = 25 años (1981) Vida Útil = 70 años E / V = 25 / 70 = 0.862.35 Bs .748.450.748.264 (26.264 D = 480.35 Bs . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 36 .366. D = 126.242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de: FdHeidecke = (1 .4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = (600.313.366.35 Bs – 120.134.20) x 0.107. Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Sabemos que el monto de la Depreciación fue de 126.126.98 Bs. 3571 = 35.366.264 D = (600.FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] E / V = 25 / 70 = 0. 71 % ~ 36% FdRoss = 0.FdRoss) x C = ( 1 – 0.35 Bs x 0.758 x C Ing.313.134.748.37 Bs.68 x 0.313.026. 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2. Cálculo del Valor de la Construcción Vc = 600.313.98 Bs.134.366. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0.385.264 = 126.98 Bs Vc = 473.67 Bs) x 0.52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0.264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener: Fd = FdRoss + (1 .600.98 Bs.748.946.242 ) x C = 0.134.

Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo FdHeidecke = 0.0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0.758 x C = 0. 3571 = 35.0191 FdHeidecke = 0. que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0. 71 % ~ 36% Una vez analizados todos estos aspectos.264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0. estamos más preparados para comprender gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación: Interpretación Gráfica de la Depreciación Cr Costo de Reproducción Depreciación Kuentzle Costo ya Depreciado Costo en Bs. Ross Línea Recta Vs Valor de Salvamento o Rescate E Vida Útil Edad (años) Ing. 242 + 0.2611 Fd = 0.2611 este sería el valor exacto por cálculo. sin duda alguna.. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 37 .52% ( Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es: FdHeidecke = 0.0191 = 0.758 x C Como C = 2.

4. el máximo canón de arrendamiento anual se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. En algunos países.2 Métodos Indirectos: Como ya se había mencionado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. Ing. A través de este método no se obtienen valores de mercado. produce una renta periódica. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 38 . Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología. A) Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista B) Método de La Renta Si un inmueble o en general un bien. los métodos indirectos solo serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicación.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles. En nuestro país. económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada. ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios.

determinación del valor presente neto. Residual o Involutivo Comparación Directa o Comparación de Costos Comparación Directa Comparación Directa + Comparación de Costos Combinación Avalúo Inmobiliario 39 Ing.( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista 1.VC D) Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones.4. ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI. podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC . VT = VI .3 Combinación de Métodos Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos A) Terrenos: B) Bienhechurías: C) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa. y se estima a través de un análisis el FC. A través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo. análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C) Método Residual Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios. Arturo Facchin Olavarría . tasa interna de retorno. y muchas otras consideraciones. VC. Es uno de los más complejos pero también más interesantes. evaluación velocidad de ventas. análisis de sensibilidad.

Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 40 . Valor según cita de Oscar Wilde Un cínico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada. Valor según Proverbio Árabe Un puñado de abejas vale más que un saco de moscas.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo CITAS INTERESANTES Valor según cita de Confucio El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella. Valor según cita de Moliere Las cosas no valen sino aquello que se las hace valer.