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Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario

Cámara Inmobiliaria de Carabobo

CAPÍTULO 1 – AVALÚO INMOBILIARIO
1.1 Introducción
El actual material didáctico está preparado y resumido en función de los objetivos planteados por el programa básico de formación del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil poder condensar en dieciocho (18) horas académicas los aspectos valuatorios y de estadística básica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería de Tasación, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

1.2 Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo
Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
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Bienes Inmuebles.
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: • • • Terrenos – Parcelas y Lotes Bienhechurías – edificaciones y otras Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Descripción Movilidad Durabilidad Vida Útil Depreciación Física Depreciación Funcional Obsolescencia Tecnológica Plazo de ejecución Valor y Costos de ejecución

Terrenos Ninguna Mayor Relativamente Infinita Relativamente poca o ninguna Ninguna Ninguna Relativamente menor (Urbanismo) En general menores

Bienhechurías Posible pero dificultosa Menor Finita Importante/ uso y mantenimiento Significativa / Adecuación Cada día más significativa Relativamente mayor (Construcc.) En general significativamente Mayores

Diagnostico del Mercado Inmobiliario.
Todo mercado tiene implícito tres componentes: • PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado • VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y • COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos. Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario. Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta. Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

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Estructura del Mercado Inmobiliario. Deben analizarse los siguientes aspectos: a. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos. b. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias. c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores. d. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores. Conducta del Mercado Inmobiliario Debemos atender a: a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización. b. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores. Desempeño del Mercado Inmobiliario Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Tendencias del mismo Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores Nuevas inversiones Velocidad de colocación del inmueble Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado. Otros.

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y especialmente los inmuebles. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades. Todo cambia con el transcurrir del Tiempo. Los bienes inmuebles. los bienes y los servicios tienen valor. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica. Principio de Integración y Desintegración. nuestro Código Civil establece que. están sujetos a variaciones en su condición. se reflejan en el valor de una propiedad. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo. el marco legal y el estado de derecho. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 8 . que parecieran fusionarse y ser uno solo: Principio de Cambio. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. la propiedad es el derecho de usar. Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales. Ing. Llegado este momento. social. tan es así. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio. gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Premisas de Valoración Inmobiliaria. Principios Básicos de Valuación. Principio de Conformidad. El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme). Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos. En Venezuela. que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. nos preguntamos por qué las cosas en general. también está lo superfluo. Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí. con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. política y cultural de la comunidad. expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. en muchas ocasiones. los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio. al igual que los otros bienes. Los cambios que se producen en la vida económica. oferta y demanda con el transcurrir del tiempo.

los ingresos y rentabilidad deben aumentar. “El negocio debe ser sano y bueno para todos”. servicios administrativos. etc. Principio de Balance o Equilibrio. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Principio de Oferta y Demanda. Ing. nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?. (Caso típico de la subutilización del terreno). También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital. Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO. Dentro de todo proyecto. Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. etc. la cual genere la mayor rentabilidad. recursos humanos. tecnología. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones. es decir. desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra. Principio de Nivel de Precios (o Costos). Principio de Sustitución. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad. Principio del Mayor y Mejor Uso. tierra. sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”. Principio de Utilidad. capital.. Principio de Competencia. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez. trabajo. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 9 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Principio de Predicción. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. “No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”. Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios.). “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad. tecnología. sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad.

y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables. contabilidad. que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas. Ing. y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado. no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. En la práctica. por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”. Establecimiento de canon de arrendamiento. tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. cultura tributaria. administración. etc.. estadística. Las Entidades Financieras . econometría. En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería. Personas naturales. el valor del bien en estudio.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ingeniería de Tasación. transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que están en un determinado porcentaje. conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos. profesionalmente capacitado y éticamente consolidado.en la factibilidad de constitución de garantías hipotecarias y de crédito.a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente Los vendedores . generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. fusiones y alianzas. construcción. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado. matemáticas financieras.a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria. y muchas más. Toda tasación en esencia es una estimación. entiéndase avalúo.en la toma de decisiones referentes a Inversión Inmobiliaria Las Corporaciones . Establecimiento de primas de seguros. constituye un trabajo de investigación. en nuestros mercados. metodología de investigación. podemos apreciar con gran frecuencia. economía. El tasador. sociología. en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. Los Inversionistas y Promotores . Si no también. Tributarios en general. De esta manera. psicología. jurídicas y/o organismos involucrados en procesos: Expropiatorios. planificación urbana. mercadeo. Es importante comprender que todo proceso valuatorio. Sucesorales. del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: • • • • • • Los Compradores potenciales . y en especial el inmobiliario.a apuntalar negocios. se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación. Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 10 . arquitectura. En países con economías sólidas y estables. ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia. entre otros. lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad. Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal. El acto mismo de valuar no crea valor.

redacción. Sin embargo.3 Informe de Avalúo El informe de avalúo o Informe técnico de tasación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 11 . pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad. Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de un determinado bien. a continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico informe de tasación. aún no se ha logrado normar al respecto. constituye la materialización escrita de todo el proceso valuatorio de investigación. y que varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. como también se le conoce. En este caso. En Venezuela. Ing.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Avalúo. Existen países como Brasil. Adicionalmente. particular y único de una situación en un momento determinado. existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito. el nivel de rigor empleado y la elaboración del informe de tasación. en tal sentido. o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo). que tienen normado tanto el proceso de valoración. y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboración. edición y presentación de informes profesionales de este tipo. 1. la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo. todo informe de tasación constituye un reflejo específico.

Valor del Inmueble. Gráficos. Ubicación y Superficie del inmueble. CIV. Consolidación del sector. UPAV. TSJ. UT. Metodologías Empleadas. Instalaciones. otros) Firma del tasador Estampilla de Seguridad SOITAVE ANEXOS Memoria fotográfica. Otras. arrendamientos. FORMACIÓN DEL VALOR Metodologías valuatorias empleadas. Calidad de construcción. opciones. Propietario. Linderos. Propietario. condominio. Planos de ubicación. áreas. Puertas y ventanas. Servicios existentes en la zona. títulos supletorios. Tasador(es) Responsable(s). /$. distribución. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LA ZONA Accesibilidad. Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros. Cálculos y resultados. Fechas de Cálculo y del Informe. Zonificación. Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE. Estado actual del inmueble. Artefactos sanitarios. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 12 . Revestimientos y acabados.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo ESTRUCTURA DE UN INFORME TÍPICO DE TASACIÓN RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Solicitante. Objeto. Calidad ambiental. Tradición Legal INSPECCIÓN Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE Características del terreno. Topología. Superficie. croquis. CONCLUSIÓN DEL VALOR Valor en letras y en números Especificando nuevamente la fecha COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (Bs. otras) Ing. Usos predominantes. Características de las construcciones. Conceptos básicos. FOGADE. MOTIVO DEL INFORME Objeto del avalúo DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s) IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción y Ubicación. SUDEBAN. Copias de documentos de propiedad. Dinámica urbana.

se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados. Así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras: características intrínsecas características extrínsecas Superficie de terreno Superficie de construcción Nivel de equipamiento Estado de conservación del conjunto Estado de conservación del bien Edad de la construcción Calidad de los acabados Tipología Mejoras y ventajas particulares. es decir. También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica. para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor. A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado) Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación. 1. obviamente el bien objeto de tasación y sus características generales.Localización Nivel de Consolidación Dinámica Urbana Calidad Ambiental Zonificación y Usos Accesibilidad Servicios de Redes Servicios de Equipamiento Otras Ing. En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los métodos indirectos.4. el método de comparación de costos de reproducción. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 13 . el nivel de rigor que se exige. explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. el profesional tasador toma en consideración en primera instancia. o método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del costo. con bienes que sirvan de referencia (referenciales). para recolectar. no dependen de otros métodos para la obtención de resultados. lo más similares posible en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. procesar y analizar los datos necesarios. Así tenemos a disposición por un lado el método de comparación directa. para interpretar.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos. el alcance de la investigación. entre otros aspectos y seguidamente. y por otro. las condiciones del mercado que rigen en ese momento.1 Métodos Directos. si fuera necesario. también conocido como método de mercado. ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación. evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación. otras Ubicación – Situación . Son aquellos que como su nombre lo indica. Una vez realizado este análisis preliminar.4 Metodologías Valuatorias Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria.

otros. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva. son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con características heterogéneas. casa-terreno. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por: • Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente. d) Localización del inmueble (Estado. y esto se hace trayendo a valor presente. Municipio y Parroquia). Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 14 . Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales. parcela. con respecto al inmueble a tasar. c) Tipología del Inmueble (apartamento. el precio unitario de los referenciales. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados. hipotecas. Sector. n= Números de periodos considerados. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial. por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera. f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. j) Identificación del Comprador y del Vendedor. que por más que se quiera.). Avenida. en la gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis. daciones en pago. Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos. Calle. Siempre surge la inquietud. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. g) Precio Transado y/o estimado por el registro. e) Situación del Inmueble (Zona. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. existen dos (2) procedimientos para hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. número del inmueble. Urbanización. pactos de retracto. i) Precio unitario transado. h) Área(s) del Inmueble. aparto-quinta. k) Otros Datos de interés (financiamiento.). terreno. manzana. por lo tanto se requiere actualizarlos.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Homogeneización de Datos. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha Ing. pueden o no. oficina. otros). local comercial. ser de fecha cercana a la del avalúo. u otros). piso. venta de derechos. otros.

a mayor área menor precio unitario. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 15 ≤ 0.25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%. Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .125 Ing. en la mayoría de los casos. │Ainm – Aref │ Ainm o FcA = (Aref/Ainm) 0.X Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10% Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0. y viceversa.30 . no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes. es decir. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo • Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas: Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo.

como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal. Ing. fecha. etc. su grado de homocedasticidad.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%. es decir.00 FcFR = Factor Registro 1. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0.análisis de regresión lineal .) podemos obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado.que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 16 . │Ainm – Aref │ Ainm > 0.00. exponencial. por esquina o varios frentes. usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0. por profundidad. por equipamiento.30 • Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente. por accesibilidad.00 • Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos. entre otras. etc. año de construcción. fondo. por zonificación. por topografía. por calidad ambiental. su tendencia. pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del mismo.80 hasta 1. u otra. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística . En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente. polinómica. el rango de dispersión de los datos. su pendiente o intensidad. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. ubicación.80 a 1. Homogeneización Científica.

d. Investigación de Campo . En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal. Propietarios. Ing. etc. j. ubicación. Inspección del inmueble . Condominio.venta de inmuebles similares de la zona. e. Edición e Impresión del Informe. otros datos. / m2). f. Recolección de referenciales de compra . i. k. etc.Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. Tradición Legal. Corrección de los referenciales por fecha. m.Oficina de registro correspondiente. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. área. croquis. l. g. (Homogeneización).levantamiento in situ de características. planos. Elaboración. c. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 17 . Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno. Observación de su entorno – Factores de Localización. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. Análisis y depuración inicial de los referenciales. Catastro. Redacción.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar. b. Aplicación Estadística Descriptiva . Riguroso o inclusive Especial. Solicitante. Tomando en consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicación del presente método: a. Hipotecas. h. fotos. en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Normal. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito.

Área de lavandero. cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información. es indispensable tener cubiertos los puntos a.80 m2. y c. Ing. Pisos y baños de cerámica de primera. que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración). Los Mangos de Valencia y tiene una superficie de 56. Ventanas panorámicas. Molduras de yeso en techo de sala. y por supuesto.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa Problema: Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. nuestros referenciales. Solución: No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -. como realizamos nuestra búsqueda. 2 baños. puertas de vidrio en los baños. Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad. Cocina italiana con tope de granito. que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones. consta de 2 habitaciones. closets de madera. Entonces antes de continuar vamos a ver. Salón-Comedor. que información nos interesa y debemos levantar. donde la podemos obtener. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 18 . es decir. El inmueble esta ubicado en la Urb. b. 1 puesto de estacionamiento. no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas. etc.

Tomo • Fecha de Registro • El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado • Tipología del Inmueble (apartamento. (Familia /Divorcios/ Matrimonios) Protocolo 3ro.) • Precio Transado y/o estimado por el registro • Área(s) del Inmueble • Identificación del Comprador y del Vendedor • Otros Datos de interés (financiamiento. local comercial. número del inmueble. aparto-quinta. oficina. casa-terreno. otros). (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas) Protocolo 2do.) • Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. venta de derechos. manzana. u otros) • Localización del inmueble (Estado. Municipio y Parroquia) • Situación del Inmueble (Zona. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 19 . (Poderes/Acciones/Comercio) Protocolo 4to. pactos de retracto. otros. piso. Calle. otros. Avenida. Ing. Urbanización.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES PRIMARIAS REGISTRO Oficina Subalterna de Registro Público Fuente Directa Principal Más Sustanciosa Más Confiable Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO NOTARÌAS Oficinas de Notarías Fuente Directa Certifican Firmas /Actos Arrendamientos Confiable Sin Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO CATASTRO Dirección de Catastro de las Alcaldías Fuente Indirecta No tan expedita Planta de Valores Cédulas Catastrales UN SOLO VERTICE OFERTA Promotoras Corredores Publicidad / Prensa Fuente No Validada Abundante/Escasa Criterios muy variables 2 VERTICES TRIANGULO OFICINAS DE REGISTROS LIBROS Trimestres Protocolo 1ro. daciones en pago. parcela.Oficina de Registro Jefe de Archivo Libro Índice . terreno. Sector. (Sucesiones/Testamentos/Defunciones) BUSQUEDA DE LA DATA – PROTOCOLO 1º . hipotecas.

COM Grupo ConValor SELECCIÓN Y DEPURACIÓN REFERENCIALES Operaciones entre Familiares Operaciones entre Empresas Filiales Operaciones provenientes de Ofertas en PRE-VENTA Adjudicaciones Venta de Derechos Pactos de retracto Data insuficiente Data inconsistente Otros criterios Ing.REFERENCIALES.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES ALTERNATIVAS BASES DE DATOS CONSOLIDADAS Operaciones de Compra – Venta de Inmuebles Debidamente Protocolizadas en las Oficinas de Registro Público SISTEMA SCR OTRAS / PARTICULARES ORGANIZACIÒN AKROS CINPRONET WWW. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 20 .

5-C Área: 60 m2 Año: 2002 Precio transado: 72 MM Bs. Piso 3. Fecha protocolización: 20/07/2005 (No. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 21 . 1: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: El Tuyuyo. PB-2 Área: 50 m2 Año: 1999 Precio transado: 50 MM Bs. Torre A.250. 2: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: La Berraquera. Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. / m2 Ing.000 Bs. Piso 5. Piso PB.200. 3: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: Mercuriocromo. Apto. / m2 Referencial No. C-3D Área: 56. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°) Vendedor: Antonio Javier Del Alamo Comprador: Silvia Ramos PU: 1. Apto. Apto.000 Bs.80 m2 Año: 2004 Precio transado: 71 MM Bs. Fecha protocolización: 07/05/2005 (No. / m2 Referencial No. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°) Vendedor: Yelixa Lugo Comprador: Rafael Armas PU: 1.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización: Referencial No. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°) Vendedor: Cesar Alfaro Comprador: Elías Chávez PU: 1.000 Bs.000.

10 ] – 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.25 = 1. 1: Área del Inmueble a Tasar: Aref1 = 60 m2 1) Aplicando Meyer Aref > Ainm 60 m2 > 56.80 – 60) / 56.80) 0.10 = 1.80 = 0.25 = (60/56.06 ≤ 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 22 .80 m2 FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .014 Ing.30 FcA = (Aref/Ainm) 0.80) * 0.80 m2 Ainm = 56.X FcA = [ 1 + (60/ 56.006 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.

969 Ing.25 = (50/56.10 = 0.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .12 ≤ 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 23 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.30 FcA = (Aref/Ainm) 0.(56.80 m2 FcA = [ 1 .80) 0.80 = 0.10 ] + 0.25 = 0. 2: Área del Inmueble a Tasar: Aref2 = 50 m2 1) Aplicando Meyer Aref < Ainm 50 m2 < 56.80 m2 Ainm = 56.9876 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.80 – 50) / 56.80/ 50) * 0.

80 m2 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56. 3: Área del Inmueble a Tasar: Aref3 = 56.80/ 56.80 – 56.80 m2 1) Aplicando Meyer FcA = [ 1 .10 = 1.25 = (56.00 ≤ 0.(56.80) 0.10 ] + 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 24 .30 FcA = (Aref/Ainm) 0.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .25 = 1.00 Ing.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.80 = 0.80) / 56.80/56.80) * 0.00 Ainm = 56.

días transcurridos entre ambas fechas: 93 Equivalente a: 3. 3: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 14/02/2005 No.129 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.10 = 1.57 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.022)3. 2: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.30 = 1.30 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 07/05/2005 No.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. días transcurridos entre ambas fechas: 249 Equivalente a: 8. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 25 . 1: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.57 = 1.10 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.069 Ing.022)5.022)8. días transcurridos entre ambas fechas: 167 Equivalente a: 5.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 20/07/2005 No.198 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.

1 2 3 Siendo No. a un determinado conjunto residencial al cuál estamos estudiando.00 FcV ¿? ¿? ¿? Pucorregido = PU x FcA x FcF a la fecha del avalúo Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de la protocolización. se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria.245.250. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 26 .336. El siguiente caso podría servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS (Bs. podemos referir los dos métodos siguientes: a) Aplicando Matemáticas Financieras: Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona.198 07/05/05 50.323.000 1.225.000 1. o mejor a la urbanización.00 1.64 1. la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo.200.000 0.00 1. pudiéramos entonces realizar un análisis de la variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos monetarios. Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o mayor complejidad.000.80 1.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.235. entre otros.987 1. Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados.00 1.00 1. o más preciso aún.069 Ref.446.456.60 1.32 FECHA 15/08/2005 15/02/2005 Nº DE MESES 6.03 TASA i (%) 2.006 1. 5 35 2 Tomo 10 2 20 PUcorregido 1.129 20/07/05 56./m2) 1.440.114.57469% Donde i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100 Ing.250. Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Fecha Área m2 PU FcA FcF 14/02/05 60.

estadístico alemán. Qio. Al período inicial se le denomina período base o de referencia. Para construir un índice complejo. Henry Sidgwick (1838 – 1900). El criterio de ponderación es Wi = Pio . al que se le denomina complejo. tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido. siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta: Índice de Precios de Laspeyres (Lp) Etienne Laspeyres (1838 – 1913). Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se extrae de los análisis. Índices de Precios Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta. con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un número índice que reúna la mayor cantidad posible de información denominado complejo ponderado. entre el período de estudio y el base. filósofo y economista británico. sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. a precios de dicho período. Números Índices Complejos Ponderados En la realidad no interesa comparar precios. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 27 . por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente. debe ser resumida en un único índice. precios del período base y precios del período de estudio. una estructura de ponderaciones del período base.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo a) Aplicando Números Índices: Números Índices Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio. multiplicando por cien para efectos de su presentación. Ing. propuso como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del valor de la canasta en el período base. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del período base. se considera de referencia. economista estadounidense. Irving Fisher (1867 – 1947). entre otros. cantidades o valores de bienes individuales. hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta. por tanto. es decir comparar dos situaciones. una de las cuales. Es la media aritmética ponderada de los índices simples de precios. la fórmula general es: ∑ Pit × Qio Lp = n ∑ Pio × Qio i =1 i =1 n × 100 Pit : Precio en el período (t) de estudio Pio: Precio en el período base (o) Qio: Cantidad en el período base (o) También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche. que es el valor de la cantidad consumida del bien i – ésimo en el período base. economista alemán. La información suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes bienes.

Así. Por otro lado. como también valores iguales a cero ( = 0 ). Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 28 . y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas.1: Índice en el período (t . tasa de variación del dólar. ni podrá adoptar valores negativos. otras. un índice por su propiedad de existencia nunca podrá ser cero. en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice sea el mismo. es decir siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y ≠ 0 ). como positivos ( > 0 ).1) inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria. Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. Ing.  I Tv =  t  It −1   − 1 × 100   It : Índice en el período (t) de estudio I t . la inflación. y conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al tiempo.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Tasa de Variación (Tv) Permite evaluar la variación entre el Índice de un período corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1) expresado en porcentaje. al analizar las respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%). una tasa mide la variación de un índice entre períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( < 0 ).

5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 o 2 o 3 ó más Sector 1 2 3 P1. Primeramente se establece el criterio de evaluación. probablemente nos resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios por ubicación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 29 . Carabobo. Partiendo que 1 sería la condición más desfavorable. del 1 al 5. Majay y tenemos referenciales de la Urb. lo diferente sería que para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. Ing. Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.5 Buena 4 Satisfactoria 3. también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV). del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. conocida como Matriz de Vecindario. del 1 al 7. Urb. diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Chaguaramal y de la misma Urb.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Matriz de Vecindario De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de Corrección por Ubicación. De ésta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores. Majay. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3. P2 ó P3 Peso FcV P1 FcV1 P2 FcV2 P3 FcV3 Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb. Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos. Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección.

50 0.00 30.00 4.66 4.00 3.40 4.2 3.45 0.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminación Desarrollos no Controlados Etapa del vecindario % PARROQUIA San José SECTOR 1 LA CARABOBO SECTOR 2 MAJAY MUNICIPIO Valencia SECTOR 3 CHAGUARAMAL I II III IV 20.00 0.00 1.00 4.40 Ing.35 4.45 4.00 5.62 4.TOTAL III 3.1 2.45 0.00 10.25 0.TOTAL IV 4.80 4.00 1.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Médicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad SUB .80 2.00 15.00 1.50 4.28 5.00 4.00 4.50 0.80 2.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C on s u lto r ía In m ob ilia r ia .28 4.80 5.00 5.2 2.25 0.00 5.60 0.00 4.80 1.00 5.00 1.80 1.50 1.00 4.00 5.50 4.00 4.00 5.25 0.88 4.00 1.45 0.00 30.00 0.00 5.80 1.00 4.00 10.00 5.75 0.00 4.00 5.72 4.00 4.00 5.00 5.00 4.68 20.50 4.40 0.2 4.Av a lú os MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO ANALISIS DE REFERENCIALES Apartamentos Nº FACTORES RESUMEN CONFORMACIÓN URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL TOTAL I 1.00 100.00 100.3 2.3 1.58 5.00 5.50 0.50 4.00 1.00 5.35 4.00 4.00 1.50 1.80 1.50 1.40 4.00 5.00 5.45 0.00 5.80 5.00 1.50 4.00 20.50 2.00 4.TOTAL 100.00 50.00 35.58 4.96 1.5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vías Comunicación Medios Rutas Frecuencia SUB .00 5.40 0.00 0.80 5.00 5.00 5.00 100.00 20.00 0.35 SUB .80 1.50 1.50 2.00 4.00 25.00 5.66 4.00 20.00 20.00 5.96 1.50 1.TOTAL II 2.80 4.2 1.00 4.00 5.96 1.50 1.00 1.00 5.50 2.00 1.00 25.00 1.25 0.00 0.00 15.1 3.00 15.00 0.56 0.50 0.4 2. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 30 .00 4.25 0.00 20.75 5.00 40.00 20.40 0.75 0.80 2.50 4.80 0.00 5.40 0.00 4.13 4.5 3.00 4.50 1.75 5.45 4.1 4.75 5.4 CONFORMACIÓN URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconómico SUB .45 0.3 3.50 4.1 1.00 30.80 5.00 5.25 0.00 1.00 5.00 4.50 4.00 10.66 4.75 0.00 1.50 1.4 3.00 5.00 100.

Majay) 4.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 2 Urb.5 Buena 4 Satisfactoria 3.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 Urb. Carabobo) 4. Carabobo 4.000 (Urb. específicamente de precios unitarios (Bs. áreas. mediana y moda) de una muestra representativa. Chaguaramal) 4. nuestros factores de corrección por ubicación serían: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. Carabobo.72 0. Ing.72 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb. Carabobo) 4. De allí se desprende la importancia de la estadística como disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la data inmobiliaria (precios unitarios. /m2) de un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de dispersión (desviación media. otros).987 En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb.979 (Urb. Majay 4.68 1. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 31 . Majay) 4. desviación estándar) y los criterios para la toma de decisiones estadísticas.72 1.009 Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media. Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe técnico de tasación.62 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb.62 1.022 (Urb.68 0.000 (Urb.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Chaguaramal) 4.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.62 1. Solo nos queda tratar los pasos k) y l). Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística descriptiva (Capítulo 2).

de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cd: Cdu: Ac: Cdu x Ac Costo Directo de Construcción Costo Directo Unitario (Bs. equipos. o también llamados costos básicos unitarios. impuesto al valor agregado o iva. / m2) Área de la Construcción CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO Ing. En estos costos directos unitarios (Bs. por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 32 . es decir.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método del Costo) Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el costo de las bienhechurías. mano de obra. normal o alto). el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos. indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo unitario. otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios. Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones: Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Siendo: Vc : Cr: Cd: Ci: D: Vs: Fd: Valor de la Construcción Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Costo Directo Unitario Costos Indirectos Depreciación Física Valor de Salvamento Factor de Depreciación Integrando las tres igualdades tenemos: Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd Costo Directo Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET. generalmente disponible y actualizada trimestralmente. / m2) estarían incluidos: materiales.

Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%.20) x Cr Ing. inspección. sino necesarios e indispensables para la materialización final del proyecto. monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos. del costo de reproducción. inclusive podrían llegar hasta el 20%. otros) Anteproyecto – Proyecto Estudios Geotécnicos o de Suelos Control Técnico Inspección Financiamiento Seguros y Fianzas Asesoramiento Jurídico Administración General Imprevistos Impuestos Varios: Construcción. que podría fluctuar entre el 25% al 70%. dotaciones. allí deben incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado. pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción. rescate o de salvamento. incorporaciones. Avalúos. Económica y Financiera.70) x Cd Valor de Salvamento Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Costos Indirectos Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física no solo son significativos.25 a 0. Factibilidad Técnica. la misma siempre tendrá un valor remanente.05 a 0. habitabilidad. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 33 . otros Utilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer. el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que. así tendríamos: Ci = (0. Vs = (0. siempre y cuando no esté en ruinas.

) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física). la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional). inadaptabilidad.10% 33. maquinarias.5 Estado 2 Estado 2. V: Vida útil probable en años.5 Estado 4 Estado 4. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Depreciación.09% 18.52% 8.32% 2. etc.00% 0. También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación.20% 100.00% Avalúo Inmobiliario 34 .60% 75.5 Estado 5 Ing. Arturo Facchin Olavarría Coeficiente ( C ) de Heidecke Nuevo Entre nuevo y regular Regular Entre regular y reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Entre reparaciones sencillas e importantes Reparaciones importantes Entre reparaciones importantes y sin valor Sin Valor 0.5 Estado 3 Estado 3. equipos. entre ellos: Método de La Línea Recta Fd = E / V Siendo: E: Edad real o aparente de la construcción en años. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. Factor de Depreciación Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías. Método de La Parábola de Kuentzle Fd = (E / V )2 Método de Ross Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores Método de Heidecke Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: • • • • La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido Según el criterio de Heidecke Estado 1 Estado 1.20% 52. En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd.

en el sentido. en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.492.533.641.779.134.348. El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: 839. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 35 . Problema: Queremos determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación.313.641.50 Bs. Solución: El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado.533.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Método Mixto Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación. Cr = 600. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2. quizás más técnico.779. Agua Blanca.69 Bs / m2 x 550 m2 = 461. Estado Carabobo. pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + (1 . Ci = 0. que trata de estimar el coeficiente C de Heideck.85 Bs = 600.FdRoss) x C Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno.134.30 x 461.69 Bs.492. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina.200 m2.30 x Cd = 0. Ing.348.50 Bs + 138.641. Ver tabla de depreciación en anexos.50 Bs = 138.35 Bs.779. Cr = 461. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Cálculo Costo de Reproducción Cd = 839.85 Bs. Parroquia San José del Municipio Valencia. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke.313.35 Bs. Nuevo Método de Ingeniería Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio.

FdRoss) x C = ( 1 – 0.134.98 Bs Vc = 473. Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Sabemos que el monto de la Depreciación fue de 126.126.68 x 0.242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de: FdHeidecke = (1 .748.264 = 126.748.37 Bs.67 Bs) x 0.862.313.35 Bs – 120. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0.134. 3571 = 35.264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener: Fd = FdRoss + (1 .98 Bs.264 (26.748. 3571 = 35.20) x 0.026.107.242 ) x C = 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 36 .134.52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0.366.35 Bs .366.385.748. Cálculo del Valor de la Construcción Vc = 600.264 D = (600.366.35 Bs .4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = (600. 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Cálculo de la Depreciación Edad de Inmueble = 25 años (1981) Vida Útil = 70 años E / V = 25 / 70 = 0.98 Bs.366.134.946. 71 % ~ 36% FdRoss = 0. D = 126.313.35 Bs x 0.758 x C Ing.450.264 D = 480.313.313.600.98 Bs.FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] E / V = 25 / 70 = 0.

758 x C Como C = 2. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 37 .0191 = 0. Ross Línea Recta Vs Valor de Salvamento o Rescate E Vida Útil Edad (años) Ing. que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0. estamos más preparados para comprender gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación: Interpretación Gráfica de la Depreciación Cr Costo de Reproducción Depreciación Kuentzle Costo ya Depreciado Costo en Bs. 71 % ~ 36% Una vez analizados todos estos aspectos.264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo FdHeidecke = 0.0191 FdHeidecke = 0.0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0..2611 este sería el valor exacto por cálculo.52% ( Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es: FdHeidecke = 0. sin duda alguna.2611 Fd = 0.758 x C = 0. 242 + 0. 3571 = 35.

produce una renta periódica. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 38 . A) Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología. económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. los métodos indirectos solo serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicación. A través de este método no se obtienen valores de mercado. En algunos países.2 Métodos Indirectos: Como ya se había mencionado.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación. el máximo canón de arrendamiento anual se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble.4. Ing. En nuestro país. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista B) Método de La Renta Si un inmueble o en general un bien. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles.

4. determinación del valor presente neto. análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales. Arturo Facchin Olavarría . VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI. y se estima a través de un análisis el FC.3 Combinación de Métodos Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos A) Terrenos: B) Bienhechurías: C) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios. evaluación velocidad de ventas.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C) Método Residual Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo.VC D) Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones. ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo.( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista 1. VC. podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC . análisis de sensibilidad. Residual o Involutivo Comparación Directa o Comparación de Costos Comparación Directa Comparación Directa + Comparación de Costos Combinación Avalúo Inmobiliario 39 Ing. y muchas otras consideraciones. Es uno de los más complejos pero también más interesantes. VT = VI . tasa interna de retorno.

Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 40 . Valor según cita de Oscar Wilde Un cínico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada. Valor según cita de Moliere Las cosas no valen sino aquello que se las hace valer.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo CITAS INTERESANTES Valor según cita de Confucio El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella. Valor según Proverbio Árabe Un puñado de abejas vale más que un saco de moscas.

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