Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario

Cámara Inmobiliaria de Carabobo

CAPÍTULO 1 – AVALÚO INMOBILIARIO
1.1 Introducción
El actual material didáctico está preparado y resumido en función de los objetivos planteados por el programa básico de formación del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil poder condensar en dieciocho (18) horas académicas los aspectos valuatorios y de estadística básica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería de Tasación, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

1.2 Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo
Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
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Bienes Inmuebles.
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: • • • Terrenos – Parcelas y Lotes Bienhechurías – edificaciones y otras Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Descripción Movilidad Durabilidad Vida Útil Depreciación Física Depreciación Funcional Obsolescencia Tecnológica Plazo de ejecución Valor y Costos de ejecución

Terrenos Ninguna Mayor Relativamente Infinita Relativamente poca o ninguna Ninguna Ninguna Relativamente menor (Urbanismo) En general menores

Bienhechurías Posible pero dificultosa Menor Finita Importante/ uso y mantenimiento Significativa / Adecuación Cada día más significativa Relativamente mayor (Construcc.) En general significativamente Mayores

Diagnostico del Mercado Inmobiliario.
Todo mercado tiene implícito tres componentes: • PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado • VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y • COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos. Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario. Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta. Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

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Estructura del Mercado Inmobiliario. Deben analizarse los siguientes aspectos: a. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos. b. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias. c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores. d. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores. Conducta del Mercado Inmobiliario Debemos atender a: a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización. b. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores. Desempeño del Mercado Inmobiliario Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Tendencias del mismo Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores Nuevas inversiones Velocidad de colocación del inmueble Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado. Otros.

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Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano. están sujetos a variaciones en su condición. el marco legal y el estado de derecho. los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio. también está lo superfluo. El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme). Principios Básicos de Valuación. nos preguntamos por qué las cosas en general. gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). se reflejan en el valor de una propiedad. y especialmente los inmuebles. que parecieran fusionarse y ser uno solo: Principio de Cambio. expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores. la propiedad es el derecho de usar. Llegado este momento. Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos. nuestro Código Civil establece que. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 8 . Principio de Integración y Desintegración. Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. Todo cambia con el transcurrir del Tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica. oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. en muchas ocasiones. Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales. los bienes y los servicios tienen valor. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades. tan es así. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. política y cultural de la comunidad. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio. De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Premisas de Valoración Inmobiliaria. al igual que los otros bienes. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo. En Venezuela. social. Ing. Principio de Conformidad. Los bienes inmuebles. con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica.

“No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”. es decir. trabajo. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. Principio de Competencia. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 9 .). nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?. (Caso típico de la subutilización del terreno). tecnología. Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez. tecnología. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad. Principio de Oferta y Demanda.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Principio de Predicción. sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra. “El negocio debe ser sano y bueno para todos”. la cual genere la mayor rentabilidad. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones. También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores. etc. Principio de Utilidad. capital. el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. Principio de Nivel de Precios (o Costos). Principio del Mayor y Mejor Uso. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. recursos humanos.. Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital. Ing. los ingresos y rentabilidad deben aumentar. Principio de Balance o Equilibrio. Dentro de todo proyecto. tierra. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad. Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios. sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”. Principio de Sustitución. servicios administrativos. etc.

Tributarios en general. En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería. Establecimiento de canon de arrendamiento. Las Entidades Financieras . del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica. Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal. En la práctica. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: • • • • • • Los Compradores potenciales . construcción. fusiones y alianzas. metodología de investigación. y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables. por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”.. constituye un trabajo de investigación. Toda tasación en esencia es una estimación. economía. El acto mismo de valuar no crea valor.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ingeniería de Tasación. psicología. planificación urbana. en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas. Sucesorales. generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. profesionalmente capacitado y éticamente consolidado. ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia. contabilidad. De esta manera. transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que están en un determinado porcentaje. y en especial el inmobiliario. lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad. Es importante comprender que todo proceso valuatorio. conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos. jurídicas y/o organismos involucrados en procesos: Expropiatorios. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado.a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 10 . Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. estadística. entiéndase avalúo. en nuestros mercados. y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado. etc. Si no también. no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. El tasador. el valor del bien en estudio. administración.en la factibilidad de constitución de garantías hipotecarias y de crédito. entre otros.a apuntalar negocios. Los Inversionistas y Promotores . En países con economías sólidas y estables. cultura tributaria. Personas naturales. econometría.a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente Los vendedores . tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. podemos apreciar con gran frecuencia. Ing. matemáticas financieras. Establecimiento de primas de seguros.en la toma de decisiones referentes a Inversión Inmobiliaria Las Corporaciones . sociología. mercadeo. se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior. y muchas más. arquitectura.

el nivel de rigor empleado y la elaboración del informe de tasación. constituye la materialización escrita de todo el proceso valuatorio de investigación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 11 . existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito. Adicionalmente. 1.3 Informe de Avalúo El informe de avalúo o Informe técnico de tasación. redacción. En Venezuela. En este caso.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Avalúo. a continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico informe de tasación. y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboración. y que varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. Ing. aún no se ha logrado normar al respecto. todo informe de tasación constituye un reflejo específico. como también se le conoce. o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo). pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad. particular y único de una situación en un momento determinado. la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo. edición y presentación de informes profesionales de este tipo. Existen países como Brasil. Sin embargo. en tal sentido. Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de un determinado bien. que tienen normado tanto el proceso de valoración.

UT. Instalaciones. Otras. Puertas y ventanas. SUDEBAN. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LA ZONA Accesibilidad. FOGADE. Consolidación del sector. Valor del Inmueble. Zonificación. CONCLUSIÓN DEL VALOR Valor en letras y en números Especificando nuevamente la fecha COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (Bs. Cálculos y resultados. Estado actual del inmueble. Ubicación y Superficie del inmueble. croquis. Características de las construcciones. condominio. Linderos. Copias de documentos de propiedad. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 12 . Propietario. Fechas de Cálculo y del Informe. Tradición Legal INSPECCIÓN Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE Características del terreno. Calidad de construcción.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo ESTRUCTURA DE UN INFORME TÍPICO DE TASACIÓN RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Solicitante. títulos supletorios. CIV. Metodologías Empleadas. Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros. Servicios existentes en la zona. Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE. áreas. opciones. Objeto. Propietario. TSJ. otros) Firma del tasador Estampilla de Seguridad SOITAVE ANEXOS Memoria fotográfica. /$. Planos de ubicación. Topología. Superficie. arrendamientos. distribución. otras) Ing. Revestimientos y acabados. Artefactos sanitarios. Calidad ambiental. Gráficos. Usos predominantes. Tasador(es) Responsable(s). FORMACIÓN DEL VALOR Metodologías valuatorias empleadas. Conceptos básicos. UPAV. Dinámica urbana. MOTIVO DEL INFORME Objeto del avalúo DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s) IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción y Ubicación.

el nivel de rigor que se exige. para interpretar.4.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. Una vez realizado este análisis preliminar. procesar y analizar los datos necesarios. En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los métodos indirectos. el método de comparación de costos de reproducción. el profesional tasador toma en consideración en primera instancia. es decir. para recolectar. el alcance de la investigación. otras Ubicación – Situación . A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado) Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación. se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados. también conocido como método de mercado.Localización Nivel de Consolidación Dinámica Urbana Calidad Ambiental Zonificación y Usos Accesibilidad Servicios de Redes Servicios de Equipamiento Otras Ing. ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos. Así tenemos a disposición por un lado el método de comparación directa. 1. ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación. si fuera necesario. También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica. explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. lo más similares posible en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas. entre otros aspectos y seguidamente. o método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del costo. para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor. obviamente el bien objeto de tasación y sus características generales. con bienes que sirvan de referencia (referenciales). y por otro. no dependen de otros métodos para la obtención de resultados. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 13 .4 Metodologías Valuatorias Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria.1 Métodos Directos. las condiciones del mercado que rigen en ese momento. Son aquellos que como su nombre lo indica. evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación. Así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras: características intrínsecas características extrínsecas Superficie de terreno Superficie de construcción Nivel de equipamiento Estado de conservación del conjunto Estado de conservación del bien Edad de la construcción Calidad de los acabados Tipología Mejoras y ventajas particulares.

Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales. por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera. g) Precio Transado y/o estimado por el registro. n= Números de periodos considerados. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por: • Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente. i) Precio unitario transado. e) Situación del Inmueble (Zona. d) Localización del inmueble (Estado. por lo tanto se requiere actualizarlos. oficina. Sector. Urbanización. piso. pueden o no. con respecto al inmueble a tasar. que por más que se quiera. número del inmueble. casa-terreno. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 14 . Avenida. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial. u otros). pactos de retracto. terreno. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados. ser de fecha cercana a la del avalúo. Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva. y esto se hace trayendo a valor presente. Siempre surge la inquietud. existen dos (2) procedimientos para hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica.). Municipio y Parroquia). otros. el precio unitario de los referenciales. f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial.). local comercial. aparto-quinta. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. manzana. daciones en pago. c) Tipología del Inmueble (apartamento. k) Otros Datos de interés (financiamiento. j) Identificación del Comprador y del Vendedor. otros. en la gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis. h) Área(s) del Inmueble. venta de derechos. hipotecas. Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Homogeneización de Datos. son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con características heterogéneas. Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos. pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. otros). parcela. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha Ing. Calle.

y viceversa. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas: Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo. en la mayoría de los casos.125 Ing. a mayor área menor precio unitario.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo • Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área. es decir.25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar.X Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10% Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0. Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .30 . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 15 ≤ 0. no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes. │Ainm – Aref │ Ainm o FcA = (Aref/Ainm) 0.

usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0. │Ainm – Aref │ Ainm > 0. entre otras.00. por topografía. por esquina o varios frentes. u otra.00 FcFR = Factor Registro 1. etc. como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal. En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente. polinómica. su pendiente o intensidad. año de construcción.) podemos obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado.80 hasta 1. pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del mismo. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0.30 • Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística . exponencial. es decir. por profundidad. por equipamiento. fondo.análisis de regresión lineal . Homogeneización Científica. fecha. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. su tendencia. por calidad ambiental. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 16 . por zonificación. por accesibilidad.80 a 1.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%. el rango de dispersión de los datos. su grado de homocedasticidad. Ing. ubicación.que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas. etc.00 • Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente.

Normal.levantamiento in situ de características. etc. f. Aplicación Estadística Descriptiva . otros datos. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito. c. Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. Corrección de los referenciales por fecha. Catastro.venta de inmuebles similares de la zona.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar.Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 17 .Oficina de registro correspondiente. Inspección del inmueble . d. g. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal. Ing. m. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe. Solicitante. l. fotos. Análisis y depuración inicial de los referenciales. Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad. Condominio. croquis. Observación de su entorno – Factores de Localización. i. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. k. ubicación. Propietarios. Recolección de referenciales de compra . (Homogeneización). Elaboración. Redacción. planos. j. etc. Investigación de Campo . e. Tradición Legal. h. Riguroso o inclusive Especial. b. Tomando en consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicación del presente método: a. / m2). Edición e Impresión del Informe. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno. Hipotecas. área. en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15).

nuestros referenciales. Ventanas panorámicas. 1 puesto de estacionamiento. Entonces antes de continuar vamos a ver. y c. que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración). como realizamos nuestra búsqueda. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 18 . y por supuesto. Área de lavandero. El inmueble esta ubicado en la Urb. es decir. Pisos y baños de cerámica de primera. que información nos interesa y debemos levantar. Los Mangos de Valencia y tiene una superficie de 56. Salón-Comedor. que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones.80 m2. es indispensable tener cubiertos los puntos a. Ing. consta de 2 habitaciones. donde la podemos obtener. Molduras de yeso en techo de sala. puertas de vidrio en los baños. Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad. 2 baños.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa Problema: Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. etc. b. Cocina italiana con tope de granito. closets de madera. cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información. no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas. Solución: No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -.

manzana. parcela.) • Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. Urbanización. (Poderes/Acciones/Comercio) Protocolo 4to.) • Precio Transado y/o estimado por el registro • Área(s) del Inmueble • Identificación del Comprador y del Vendedor • Otros Datos de interés (financiamiento. venta de derechos. Municipio y Parroquia) • Situación del Inmueble (Zona. otros). oficina.Tomo • Fecha de Registro • El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado • Tipología del Inmueble (apartamento. (Familia /Divorcios/ Matrimonios) Protocolo 3ro. pactos de retracto. hipotecas. piso. Calle. aparto-quinta. Avenida. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 19 . terreno. casa-terreno. local comercial.Oficina de Registro Jefe de Archivo Libro Índice . otros. Ing. otros.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES PRIMARIAS REGISTRO Oficina Subalterna de Registro Público Fuente Directa Principal Más Sustanciosa Más Confiable Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO NOTARÌAS Oficinas de Notarías Fuente Directa Certifican Firmas /Actos Arrendamientos Confiable Sin Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO CATASTRO Dirección de Catastro de las Alcaldías Fuente Indirecta No tan expedita Planta de Valores Cédulas Catastrales UN SOLO VERTICE OFERTA Promotoras Corredores Publicidad / Prensa Fuente No Validada Abundante/Escasa Criterios muy variables 2 VERTICES TRIANGULO OFICINAS DE REGISTROS LIBROS Trimestres Protocolo 1ro. daciones en pago. (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas) Protocolo 2do. número del inmueble. Sector. u otros) • Localización del inmueble (Estado. (Sucesiones/Testamentos/Defunciones) BUSQUEDA DE LA DATA – PROTOCOLO 1º .

REFERENCIALES.COM Grupo ConValor SELECCIÓN Y DEPURACIÓN REFERENCIALES Operaciones entre Familiares Operaciones entre Empresas Filiales Operaciones provenientes de Ofertas en PRE-VENTA Adjudicaciones Venta de Derechos Pactos de retracto Data insuficiente Data inconsistente Otros criterios Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 20 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES ALTERNATIVAS BASES DE DATOS CONSOLIDADAS Operaciones de Compra – Venta de Inmuebles Debidamente Protocolizadas en las Oficinas de Registro Público SISTEMA SCR OTRAS / PARTICULARES ORGANIZACIÒN AKROS CINPRONET WWW.

/ m2 Referencial No. Apto. Fecha protocolización: 20/07/2005 (No.000. PB-2 Área: 50 m2 Año: 1999 Precio transado: 50 MM Bs. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°) Vendedor: Yelixa Lugo Comprador: Rafael Armas PU: 1. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 21 . / m2 Referencial No.000 Bs.250. Apto.200. / m2 Ing.000 Bs.80 m2 Año: 2004 Precio transado: 71 MM Bs. 5-C Área: 60 m2 Año: 2002 Precio transado: 72 MM Bs. Piso 5. Piso 3. Fecha protocolización: 07/05/2005 (No. Piso PB. 2: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: La Berraquera. C-3D Área: 56. Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. 3: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: Mercuriocromo. Apto. 1: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: El Tuyuyo. Torre A. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°) Vendedor: Cesar Alfaro Comprador: Elías Chávez PU: 1.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización: Referencial No.000 Bs. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°) Vendedor: Antonio Javier Del Alamo Comprador: Silvia Ramos PU: 1.

014 Ing.80 = 0.80) 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 22 . 1: Área del Inmueble a Tasar: Aref1 = 60 m2 1) Aplicando Meyer Aref > Ainm 60 m2 > 56.10 = 1.006 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.25 = 1.06 ≤ 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.X FcA = [ 1 + (60/ 56.25 = (60/56.80) * 0.80 m2 FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .30 FcA = (Aref/Ainm) 0.10 ] – 0.80 – 60) / 56.80 m2 Ainm = 56.

30 FcA = (Aref/Ainm) 0.12 ≤ 0.80 m2 Ainm = 56.25 = (50/56.80 – 50) / 56.(56.10 = 0.25 = 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 23 .969 Ing.10 ] + 0.80 = 0. 2: Área del Inmueble a Tasar: Aref2 = 50 m2 1) Aplicando Meyer Aref < Ainm 50 m2 < 56.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .80) 0.80 m2 FcA = [ 1 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.80/ 50) * 0.9876 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.

80) 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 24 .00 ≤ 0.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .25 = (56.80 = 0.80) * 0.(56.80/ 56.80/56.80) / 56.10 ] + 0.00 Ing.30 FcA = (Aref/Ainm) 0.80 m2 1) Aplicando Meyer FcA = [ 1 .10 = 1. 3: Área del Inmueble a Tasar: Aref3 = 56.80 m2 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.25 = 1.80 – 56.00 Ainm = 56.

2: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2. 1: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 20/07/2005 No.022)8.198 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.022)5.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.57 = 1. 3: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2. días transcurridos entre ambas fechas: 249 Equivalente a: 8.10 = 1. días transcurridos entre ambas fechas: 93 Equivalente a: 3.022)3.30 = 1.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 14/02/2005 No.30 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.129 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.57 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.10 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0. días transcurridos entre ambas fechas: 167 Equivalente a: 5. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 25 .20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 07/05/2005 No.069 Ing.

entre otros.235.006 1.32 FECHA 15/08/2005 15/02/2005 Nº DE MESES 6.440.114. 5 35 2 Tomo 10 2 20 PUcorregido 1. Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Fecha Área m2 PU FcA FcF 14/02/05 60.00 1.323.000 0.446.336.069 Ref.200.456.225.80 1. Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados.64 1. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 26 .245. Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o mayor complejidad.250.00 1./m2) 1.60 1.000 1.000 1.198 07/05/05 50.987 1.000. El siguiente caso podría servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS (Bs.00 FcV ¿? ¿? ¿? Pucorregido = PU x FcA x FcF a la fecha del avalúo Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de la protocolización. 1 2 3 Siendo No.03 TASA i (%) 2. se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados. o mejor a la urbanización.57469% Donde i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100 Ing. a un determinado conjunto residencial al cuál estamos estudiando. podemos referir los dos métodos siguientes: a) Aplicando Matemáticas Financieras: Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona.00 1. o más preciso aún.129 20/07/05 56.250.00 1. la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo. pudiéramos entonces realizar un análisis de la variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos monetarios.

cantidades o valores de bienes individuales. que es el valor de la cantidad consumida del bien i – ésimo en el período base. es decir comparar dos situaciones.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo a) Aplicando Números Índices: Números Índices Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio. Al período inicial se le denomina período base o de referencia. Es la media aritmética ponderada de los índices simples de precios. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del período base. Índices de Precios Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta. economista estadounidense. tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido. Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se extrae de los análisis. economista alemán. Para construir un índice complejo. Qio. al que se le denomina complejo. filósofo y economista británico. se considera de referencia. con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un número índice que reúna la mayor cantidad posible de información denominado complejo ponderado. estadístico alemán. hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta. Irving Fisher (1867 – 1947). El criterio de ponderación es Wi = Pio . sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. la fórmula general es: ∑ Pit × Qio Lp = n ∑ Pio × Qio i =1 i =1 n × 100 Pit : Precio en el período (t) de estudio Pio: Precio en el período base (o) Qio: Cantidad en el período base (o) También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 27 . por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente. entre otros. La información suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes bienes. precios del período base y precios del período de estudio. propuso como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del valor de la canasta en el período base. siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta: Índice de Precios de Laspeyres (Lp) Etienne Laspeyres (1838 – 1913). a precios de dicho período. multiplicando por cien para efectos de su presentación. Ing. debe ser resumida en un único índice. entre el período de estudio y el base. una estructura de ponderaciones del período base. por tanto. una de las cuales. Henry Sidgwick (1838 – 1900). Números Índices Complejos Ponderados En la realidad no interesa comparar precios.

otras. y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas. Por otro lado. en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice sea el mismo.  I Tv =  t  It −1   − 1 × 100   It : Índice en el período (t) de estudio I t . como positivos ( > 0 ). tasa de variación del dólar. Así. ni podrá adoptar valores negativos. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 28 . es decir siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y ≠ 0 ). Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. como también valores iguales a cero ( = 0 ). al analizar las respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%). la inflación.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Tasa de Variación (Tv) Permite evaluar la variación entre el Índice de un período corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1) expresado en porcentaje.1: Índice en el período (t . Ing. y conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al tiempo. una tasa mide la variación de un índice entre períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( < 0 ). un índice por su propiedad de existencia nunca podrá ser cero.1) inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria.

De ésta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores. del 1 al 5. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Matriz de Vecindario De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de Corrección por Ubicación. Primeramente se establece el criterio de evaluación.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos. Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección. Urb. Chaguaramal y de la misma Urb. Partiendo que 1 sería la condición más desfavorable. del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Ing.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 o 2 o 3 ó más Sector 1 2 3 P1. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 29 . Carabobo. lo diferente sería que para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3. probablemente nos resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios por ubicación. diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Majay. conocida como Matriz de Vecindario. Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. Majay y tenemos referenciales de la Urb. del 1 al 7. también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV). P2 ó P3 Peso FcV P1 FcV1 P2 FcV2 P3 FcV3 Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb.

00 10.80 1.00 5.4 CONFORMACIÓN URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconómico SUB .00 5.00 5.00 5.50 1.50 4.50 4.2 2.00 5.45 0.66 4.00 4.00 4.50 4.62 4.00 25.00 1.00 20.40 4.00 15.00 20.00 15.40 0.00 100.45 0.00 0.45 4.1 2.50 4.40 0.00 100.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Médicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad SUB .80 5.3 2.80 4.00 4.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminación Desarrollos no Controlados Etapa del vecindario % PARROQUIA San José SECTOR 1 LA CARABOBO SECTOR 2 MAJAY MUNICIPIO Valencia SECTOR 3 CHAGUARAMAL I II III IV 20.40 0.00 30.80 2.00 5.3 3.45 0.68 20.56 0.50 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C on s u lto r ía In m ob ilia r ia .1 4.4 2.00 1.00 35.00 20.00 1.00 4.50 1.50 0.00 5.35 4.00 1.40 0.00 50.50 4.45 0.00 5.00 1.80 0.00 1.00 0.00 1.96 1.45 0.45 4.75 5.00 5.00 20.TOTAL 100.72 4.80 1.50 1.80 5.40 4.00 0.66 4.00 5.2 4.00 4.00 4.50 1.00 10.1 3.35 4.80 1.96 1.00 5.00 5.00 0.80 5.25 0.50 0.00 30.3 1.58 5.00 1.50 4.00 4.00 1.80 1.50 1.00 20.35 SUB .5 3.00 5.50 1.13 4.75 0.40 Ing.00 15.00 4.00 5.00 5.00 5.00 5.00 100.00 25.00 1.80 4.00 5.TOTAL IV 4.80 1.00 5.00 3.00 40.00 4.25 0.00 5.00 4.2 1.28 5.1 1.5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vías Comunicación Medios Rutas Frecuencia SUB . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 30 .00 4.00 5.80 2.TOTAL III 3.75 5.00 4.75 0.00 4.50 1.00 5.25 0.00 0.4 3.75 0.Av a lú os MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO ANALISIS DE REFERENCIALES Apartamentos Nº FACTORES RESUMEN CONFORMACIÓN URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL TOTAL I 1.00 4.50 2.50 0.28 4.00 1.00 4.00 4.2 3.50 1.88 4.00 0.00 4.25 0.75 5.00 1.00 4.80 2.00 5.58 4.00 20.00 5.00 100.80 5.25 0.00 4.TOTAL II 2.00 5.00 10.96 1.00 5.50 2.66 4.00 30.00 5.00 1.25 0.50 4.60 0.50 4.50 2.

68 1. Ing. Solo nos queda tratar los pasos k) y l). Majay) 4.62 1. Chaguaramal) 4.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 2 Urb. nuestros factores de corrección por ubicación serían: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.979 (Urb. Majay) 4. /m2) de un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de dispersión (desviación media. Majay 4. mediana y moda) de una muestra representativa.009 Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media. De allí se desprende la importancia de la estadística como disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la data inmobiliaria (precios unitarios.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 Urb. Carabobo) 4.72 1.62 1. Carabobo. desviación estándar) y los criterios para la toma de decisiones estadísticas. Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística descriptiva (Capítulo 2).62 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb.72 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb. Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe técnico de tasación. Chaguaramal) 4.987 En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 31 .72 0. otros). áreas. específicamente de precios unitarios (Bs. Carabobo) 4.68 0.5 Buena 4 Satisfactoria 3.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.000 (Urb.022 (Urb. Carabobo 4.000 (Urb.5 Buena 4 Satisfactoria 3.

por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo. de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 32 . es decir. generalmente disponible y actualizada trimestralmente. otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios. impuesto al valor agregado o iva. / m2) Área de la Construcción CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO Ing. el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones: Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Siendo: Vc : Cr: Cd: Ci: D: Vs: Fd: Valor de la Construcción Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Costo Directo Unitario Costos Indirectos Depreciación Física Valor de Salvamento Factor de Depreciación Integrando las tres igualdades tenemos: Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd Costo Directo Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET. equipos. Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra. indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo unitario.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método del Costo) Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el costo de las bienhechurías. normal o alto). mano de obra. Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cd: Cdu: Ac: Cdu x Ac Costo Directo de Construcción Costo Directo Unitario (Bs. o también llamados costos básicos unitarios. / m2) estarían incluidos: materiales. En estos costos directos unitarios (Bs.

del costo de reproducción. así tendríamos: Ci = (0.70) x Cd Valor de Salvamento Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción. rescate o de salvamento. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 33 . el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Factibilidad Técnica. Avalúos. dotaciones. Económica y Financiera. inspección. inclusive podrían llegar hasta el 20%. la misma siempre tendrá un valor remanente. que podría fluctuar entre el 25% al 70%. allí deben incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado.25 a 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Costos Indirectos Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física no solo son significativos. incorporaciones.20) x Cr Ing. otros) Anteproyecto – Proyecto Estudios Geotécnicos o de Suelos Control Técnico Inspección Financiamiento Seguros y Fianzas Asesoramiento Jurídico Administración General Imprevistos Impuestos Varios: Construcción. sino necesarios e indispensables para la materialización final del proyecto. Vs = (0. monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos. en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%. siempre y cuando no esté en ruinas. pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción. habitabilidad. otros Utilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer.05 a 0.

En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd. Factor de Depreciación Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías. V: Vida útil probable en años. También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación.09% 18.5 Estado 5 Ing. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años.00% 0. maquinarias.20% 100.00% Avalúo Inmobiliario 34 . inadaptabilidad. equipos. etc.) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física).5 Estado 4 Estado 4.20% 52.32% 2. entre ellos: Método de La Línea Recta Fd = E / V Siendo: E: Edad real o aparente de la construcción en años.5 Estado 3 Estado 3.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Depreciación. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado.60% 75. la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).52% 8. Método de La Parábola de Kuentzle Fd = (E / V )2 Método de Ross Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores Método de Heidecke Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: • • • • La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido Según el criterio de Heidecke Estado 1 Estado 1. Arturo Facchin Olavarría Coeficiente ( C ) de Heidecke Nuevo Entre nuevo y regular Regular Entre regular y reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Entre reparaciones sencillas e importantes Reparaciones importantes Entre reparaciones importantes y sin valor Sin Valor 0.5 Estado 2 Estado 2.10% 33.

Cr = 461.35 Bs. Solución: El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado. Nuevo Método de Ingeniería Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio. que trata de estimar el coeficiente C de Heideck. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina. Ci = 0. El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: 839. Parroquia San José del Municipio Valencia. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke.313.134.779.313. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 35 . Estado Carabobo. Problema: Queremos determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb.FdRoss) x C Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación.30 x Cd = 0.533.641. en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.85 Bs. pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + (1 .641.69 Bs.779.50 Bs = 138.492. Agua Blanca.69 Bs / m2 x 550 m2 = 461. Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación.200 m2. en el sentido. Ver tabla de depreciación en anexos.779. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2. quizás más técnico.30 x 461.50 Bs + 138. Ing. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Cálculo Costo de Reproducción Cd = 839.641.134. construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Método Mixto Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación.35 Bs. Cr = 600.50 Bs.533.85 Bs = 600.348.348.492.

98 Bs.264 D = 480.313.98 Bs.52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0.FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] E / V = 25 / 70 = 0.242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de: FdHeidecke = (1 . Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Sabemos que el monto de la Depreciación fue de 126.68 x 0.264 = 126.313.366.862.4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = (600. D = 126.20) x 0.385.026.264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener: Fd = FdRoss + (1 .126.748.98 Bs Vc = 473.366.313.366.946.134.748.264 (26.748.35 Bs x 0.758 x C Ing.134.35 Bs . Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 36 .107.748. 71 % ~ 36% FdRoss = 0.366.264 D = (600. 3571 = 35.134.67 Bs) x 0.134. Cálculo del Valor de la Construcción Vc = 600.600.450.313. 3571 = 35.FdRoss) x C = ( 1 – 0. 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2.35 Bs – 120.98 Bs.37 Bs. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Cálculo de la Depreciación Edad de Inmueble = 25 años (1981) Vida Útil = 70 años E / V = 25 / 70 = 0.242 ) x C = 0.35 Bs .

Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo FdHeidecke = 0.0191 FdHeidecke = 0.. Ross Línea Recta Vs Valor de Salvamento o Rescate E Vida Útil Edad (años) Ing.758 x C = 0.264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0. 242 + 0. sin duda alguna. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 37 .0191 = 0.758 x C Como C = 2. 3571 = 35.2611 este sería el valor exacto por cálculo. que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0. estamos más preparados para comprender gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación: Interpretación Gráfica de la Depreciación Cr Costo de Reproducción Depreciación Kuentzle Costo ya Depreciado Costo en Bs.0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0.2611 Fd = 0. 71 % ~ 36% Una vez analizados todos estos aspectos.52% ( Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es: FdHeidecke = 0.

produce una renta periódica. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista B) Método de La Renta Si un inmueble o en general un bien. existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles. A través de este método no se obtienen valores de mercado. ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios. el máximo canón de arrendamiento anual se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación. también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. A) Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo. económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada. Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada.4. los métodos indirectos solo serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicación. el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta.2 Métodos Indirectos: Como ya se había mencionado. En nuestro país. En algunos países. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 38 . Ing. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente.

VC D) Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. evaluación velocidad de ventas. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios.3 Combinación de Métodos Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos A) Terrenos: B) Bienhechurías: C) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa. VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI. y se estima a través de un análisis el FC. A través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo. Es uno de los más complejos pero también más interesantes.( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista 1. Arturo Facchin Olavarría . análisis de sensibilidad. VC. podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC . y muchas otras consideraciones. planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C) Método Residual Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales. Residual o Involutivo Comparación Directa o Comparación de Costos Comparación Directa Comparación Directa + Comparación de Costos Combinación Avalúo Inmobiliario 39 Ing.4. tasa interna de retorno. determinación del valor presente neto. VT = VI .

Ing. Valor según cita de Moliere Las cosas no valen sino aquello que se las hace valer. Valor según Proverbio Árabe Un puñado de abejas vale más que un saco de moscas. Valor según cita de Oscar Wilde Un cínico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 40 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo CITAS INTERESANTES Valor según cita de Confucio El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella.

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