Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario

Cámara Inmobiliaria de Carabobo

CAPÍTULO 1 – AVALÚO INMOBILIARIO
1.1 Introducción
El actual material didáctico está preparado y resumido en función de los objetivos planteados por el programa básico de formación del corredor inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ha sido una tarea un tanto difícil poder condensar en dieciocho (18) horas académicas los aspectos valuatorios y de estadística básica aplicada, que el profesional inmobiliario, optante a la certificación o ya certificado, debe no solo tener presente, sino que está en la obligación de conocer y manejar para su mejor desempeño. El participante debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables es una de las disciplinas más complejas, que lleva implícita una enorme responsabilidad y compromiso ético y profesional que obliga a poseer un vasto conocimiento multidisciplinario, pero que también constituye uno de los mundos del saber más interesantes y apasionantes. No podemos pretender en tan corto tiempo nadar holgadamente en las aguas de la Ingeniería de Tasación, pero si podemos sumergirnos un poco - al menos hasta los tobillos - en sus orillas.

1.2 Conceptos Generales

Los términos valor, precio y costo siempre han estado sujetos a diferentes interpretaciones que en no pocos casos se han confundido sus significados y que es conveniente precisar antes de iniciarnos en el apasionante mundo de la ingeniería de tasaciones. De manera sucinta podemos apuntar:

Precio
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio.

Costo
Óptica del Consumidor/Comprador: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Óptica del Productor/Vendedor: Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización.

Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesorales, fiscales o de registros, valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.

Valor de Mercado:
Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
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Bienes Inmuebles.
Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre genera una relación de no-indiferencia, es decir, comienza a tener valor para él. Los bienes pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser tocados. Con base a esta definición, para nosotros los Inmuebles en general son bienes tangibles y a los que nos concentraremos en esta oportunidad son: • • • Terrenos – Parcelas y Lotes Bienhechurías – edificaciones y otras Terrenos con bienhechurías

Algunas consideraciones sobre Terrenos y Bienhechurìas las podemos analizar en el siguiente cuadro:

Descripción Movilidad Durabilidad Vida Útil Depreciación Física Depreciación Funcional Obsolescencia Tecnológica Plazo de ejecución Valor y Costos de ejecución

Terrenos Ninguna Mayor Relativamente Infinita Relativamente poca o ninguna Ninguna Ninguna Relativamente menor (Urbanismo) En general menores

Bienhechurías Posible pero dificultosa Menor Finita Importante/ uso y mantenimiento Significativa / Adecuación Cada día más significativa Relativamente mayor (Construcc.) En general significativamente Mayores

Diagnostico del Mercado Inmobiliario.
Todo mercado tiene implícito tres componentes: • PRODUCTO o SERVICIO o en general los bienes expuestos en dicho mercado • VENDEDORES o las partes deseosas en venderlos y • COMPRADORES o las partes interesadas en adquirirlos. Ahora cuando hablamos de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario. Por supuesto el mercado inmobiliario lo podemos segmentar en tantos sub-mercados como nuestro interés de investigación así lo requiera, como por ejemplo: sub-mercado de terrenos, de locales comerciales, de apartamentos, de oficinas etc. Podemos también considerar el mercado de alquileres y el mercado de compra y venta. Para realizar un diagnóstico del mercado inmobiliario deben tomarse en consideración tres aspectos fundamentales: la estructura, la conducta y el desempeño del dicho mercado.

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Estructura del Mercado Inmobiliario. Deben analizarse los siguientes aspectos: a. Grado de concentración de los vendedores – Cuantos son y como están distribuidos. b. Perfil del universo de compradores – posibles compradores reales y potenciales; clasificación y distribución; gustos y preferencias. c. Grado de diferenciación del producto – Portafolio de productos ofrecidos por los vendedores, diferenciados bajo la óptica de los compradores. d. Condiciones de entrada – Facilidades y dificultades de entrada en el mercado por vendedores y compradores. Conducta del Mercado Inmobiliario Debemos atender a: a. Políticas de precios de los vendedores y formas de pagos adoptadas; nuevos productos y sus ventajas comparativas; estrategias promociónales, de intermediación y de comercialización. b. Procesos de adecuación constante de los vendedores, en virtud de la interacción con la capacidad de adquisición, gustos y preferencias de los compradores. Desempeño del Mercado Inmobiliario Para poder realizar una evaluación del desempeño de nuestro mercado o sub-mercado inmobiliario que estemos estudiando, requerimos de un Monitoreo Sistemático de los siguientes aspectos: a. b. c. d. e. f. g. h. i. Tendencias del mismo Resultados finales alcanzados por los promotores, intermediarios y/o comercializadores Nuevas inversiones Velocidad de colocación del inmueble Perspectivas reales y proyectadas de la ocupación del suelo urbano Incorporación de servicios de infraestructura y de equipamientos urbanos Dinámica urbana y los niveles de consolidación de sectores y/o urbanizaciones Programas, proyectos y políticas gubernamentales en estudio o ya implantadas que afectan positiva o negativamente el mercado. Otros.

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y especialmente los inmuebles. los bienes y los servicios tienen valor. la propiedad es el derecho de usar. que serían motivo de interesantes análisis y que no son contemplados en este módulo por razones obvias de tiempo. social. Los cambios que se producen en la vida económica. Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales. los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio. al igual que los otros bienes. tan es así. se reflejan en el valor de una propiedad. Más allá de estas consideraciones debemos tener presente que el hombre es el único animal que transforma su medio ambiente para satisfacer sus propios requerimientos y que además dentro de esos requerimientos. el marco legal y el estado de derecho. política y cultural de la comunidad. Sin embargo vamos a tratar de manera muy resumida ciertos principios que son básicos y nos ayudan en el proceso valuatorio. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 8 . Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades humanísticas precisemos entonces que el hombre tiene necesidades. están sujetos a variaciones en su condición. Los bienes inmuebles. también está lo superfluo. Principios Básicos de Valuación. que parecieran fusionarse y ser uno solo: Principio de Cambio. El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme). oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. En Venezuela. Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí. Ahora bien por que el hombre les atribuye valor. Todo cambia con el transcurrir del Tiempo. Esa si que es una respuesta nada simple y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano. Llegado este momento. De allí se desprenden infinidad de condiciones que influyen directamente sobre el valor de nuestras propiedades. gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad Privada). Ing. con su forma de organización social y con la capacidad de relacionarse e interactuar. Principio de Integración y Desintegración. Principio de Conformidad. Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurídica. nuestro Código Civil establece que. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo. expectativas y aspiraciones que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un proceso complejo de valorización en primera instancia y consecuentemente lo lleva a establecer los valores.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Premisas de Valoración Inmobiliaria. en muchas ocasiones. nos preguntamos por qué las cosas en general. La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor.

También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores. tecnología. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 9 . Principio de Sustitución. sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”. Dentro de todo proyecto. Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO. Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. es decir. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad. Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios. Principio del Mayor y Mejor Uso. etc. el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. etc.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Principio de Predicción. “El negocio debe ser sano y bueno para todos”. “No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”. los ingresos y rentabilidad deben aumentar. Ing. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones. tierra. Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez. servicios administrativos. tecnología. Principio de Balance o Equilibrio. capital. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”. En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital. desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra. Principio de Competencia. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. Principio de Nivel de Precios (o Costos). Principio de Oferta y Demanda. (Caso típico de la subutilización del terreno). la cual genere la mayor rentabilidad. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad.. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado.). recursos humanos. trabajo. Principio de Utilidad. sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?.

Establecimiento de primas de seguros. En países con economías sólidas y estables. El acto mismo de valuar no crea valor. se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior. construcción.a precisar un precio y una estrategia de venta satisfactoria.en la factibilidad de constitución de garantías hipotecarias y de crédito. Tributarios en general. entre otros. Establecimiento de canon de arrendamiento.en la toma de decisiones referentes a Inversión Inmobiliaria Las Corporaciones . Entonces también podemos comprender lo útil que para nosotros representa los servicios profesionales de un tasador debidamente capacitado y certificado. metodología de investigación. Las Entidades Financieras .a apuntalar negocios. ya sea hacia abajo o hacia arriba del valor tasado de referencia.. administración. y que desde el punto de vista técnico son perfectamente sustentables. Hasta aquí podemos evidenciar la importancia de la Ingeniería de Tasación y del proceso valuatorio como tal. conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos. por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”. tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. y en especial el inmobiliario. fusiones y alianzas. cultura tributaria. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación. del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica. economía. Si no también. econometría. constituye un trabajo de investigación. Entre muchas otras situaciones el tasador ayuda a: • • • • • • Los Compradores potenciales . Personas naturales. contabilidad. profesionalmente capacitado y éticamente consolidado. y muchas más. En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería. transacciones que implican variaciones del valor de un determinado bien que están en un determinado porcentaje. lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad. que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas. Toda tasación en esencia es una estimación. planificación urbana. y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado. en nuestros mercados. Sucesorales. podemos apreciar con gran frecuencia. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 10 . sociología. psicología. Los Inversionistas y Promotores . Ing. arquitectura.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ingeniería de Tasación. estadística. jurídicas y/o organismos involucrados en procesos: Expropiatorios.a precisar un precio y una estrategia de oferta conveniente Los vendedores . el valor del bien en estudio. no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. etc. matemáticas financieras. en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. De esta manera. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado. entiéndase avalúo. En la práctica. El tasador. mercadeo. Es importante comprender que todo proceso valuatorio.

existe una estructura básica de informe que ha venido siendo utilizada con bastante éxito. a continuación y a manera de referencia se describen las partes básicas que conforman el contenido de un típico informe de tasación. y que varía mayormente en función del alcance del trabajo y del estilo propio de cada tasador. Ing. Todo avalúo es un trabajo de investigación por medio del cual un tasador proporciona una opinión técnica e inteligente del valor de un determinado bien. particular y único de una situación en un momento determinado. en tal sentido. como también se le conoce.3 Informe de Avalúo El informe de avalúo o Informe técnico de tasación. edición y presentación de informes profesionales de este tipo. o de una propiedad y que generalmente se expresa a través de una declaración escrita para una fecha específica (Informe de Avalúo). 1. pero si se han dado los primeros pasos y existe un anteproyecto formal que en futuro mediato se convertirá en una realidad. y como tal debe cumplir con todos lo requerimientos de elaboración. la fecha en la cual se emite y firma un informe técnico de tasación constituye una de las variables más importantes y significativas del mismo. que tienen normado tanto el proceso de valoración. redacción. todo informe de tasación constituye un reflejo específico. aún no se ha logrado normar al respecto. En Venezuela. Sin embargo. Existen países como Brasil. En este caso.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Avalúo. el nivel de rigor empleado y la elaboración del informe de tasación. constituye la materialización escrita de todo el proceso valuatorio de investigación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 11 . Adicionalmente.

TSJ. títulos supletorios. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE LA ZONA Accesibilidad. Objeto. SUDEBAN. Calidad ambiental. opciones. áreas. Valor del Inmueble. Usos predominantes. Superficie. Planos de ubicación. /$. CONCLUSIÓN DEL VALOR Valor en letras y en números Especificando nuevamente la fecha COMENTARIOS FINALES Referencias e Indicadores (Bs. Respaldos cálculos estadísticos computarizados y otros. Gráficos. Topología. Servicios existentes en la zona. CIV. Fechas de Cálculo y del Informe. Ubicación y Superficie del inmueble. Instalaciones. Calidad de construcción. distribución. condominio. Revestimientos y acabados. Propietario. Otras. Propietario. Dinámica urbana. FOGADE. otros) Firma del tasador Estampilla de Seguridad SOITAVE ANEXOS Memoria fotográfica. Metodologías Empleadas. Conceptos básicos. Consolidación del sector. Artefactos sanitarios. MOTIVO DEL INFORME Objeto del avalúo DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD Identificación del solicitante y del profesional(es) responsable(s) IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD Descripción y Ubicación. arrendamientos. FORMACIÓN DEL VALOR Metodologías valuatorias empleadas. Linderos. Tasador(es) Responsable(s). Tradición Legal INSPECCIÓN Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE Características del terreno. Características de las construcciones. Cálculos y resultados. Puertas y ventanas. Copias de documentos de propiedad. otras) Ing. UT. UPAV. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 12 . Zonificación. croquis.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo ESTRUCTURA DE UN INFORME TÍPICO DE TASACIÓN RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORME Solicitante. Currículo y Certificaciones profesionales (SOITAVE. Estado actual del inmueble.

el alcance de la investigación. el método de comparación de costos de reproducción. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 13 . Una vez realizado este análisis preliminar. se escoge entre los métodos disponibles universalmente aceptados. obviamente el bien objeto de tasación y sus características generales. 1. es decir. las condiciones del mercado que rigen en ese momento.Localización Nivel de Consolidación Dinámica Urbana Calidad Ambiental Zonificación y Usos Accesibilidad Servicios de Redes Servicios de Equipamiento Otras Ing.4. A) Método de Comparación Directa (Método de Mercado) Es un método directo cuya filosofía se basa en la comparación del bien que es objeto de investigación. si fuera necesario. También es importante puntualizar la importancia de la metodología científica. Así tenemos a disposición por un lado el método de comparación directa.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. para recolectar. Así pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas otras: características intrínsecas características extrínsecas Superficie de terreno Superficie de construcción Nivel de equipamiento Estado de conservación del conjunto Estado de conservación del bien Edad de la construcción Calidad de los acabados Tipología Mejoras y ventajas particulares. evalúa la disponibilidad y factibilidad de recolección de la información que requiere para realizar dicha investigación. lo más similares posible en cuanto a sus características tanto intrínsecas como extrínsecas.4 Metodologías Valuatorias Para la selección de la metodología científica más idónea en la investigación valuatoria. explicar y concluir acerca de los resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigación. procesar y analizar los datos necesarios. Son aquellos que como su nombre lo indica. el nivel de rigor que se exige. el profesional tasador toma en consideración en primera instancia. entre otros aspectos y seguidamente.1 Métodos Directos. ya que el tasador se apoya en ella y en su estructura para canalizar adecuadamente el estudio del bien objeto de investigación. para interpretar. con bienes que sirvan de referencia (referenciales). también conocido como método de mercado. para planificar y realizar el trabajo de campo y las inspecciones de rigor. En este módulo nos dedicaremos a estudiar un poco más los métodos directos y solo conceptualizaremos lo referente a los métodos indirectos. y por otro. o método del costo de reposición a nuevo o simplemente método del costo. no dependen de otros métodos para la obtención de resultados. otras Ubicación – Situación . ya sean los llamados métodos directos o indirectos o una combinación de ellos.

h) Área(s) del Inmueble. Siempre surge la inquietud. c) Tipología del Inmueble (apartamento. aparto-quinta. existen dos (2) procedimientos para hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. Se realiza a través de formulas y criterios ampliamente utilizados. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos: Va = Vr x (1+ i) n Donde: Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial. pueden o no. venta de derechos. por medio de la aplicación de conceptos de matemática financiera. con respecto al inmueble a tasar. i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. j) Identificación del Comprador y del Vendedor.). en la gran mayoría de los casos los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis. hipotecas. d) Localización del inmueble (Estado. Municipio y Parroquia). piso. el precio unitario de los referenciales. f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. otros. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales. Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha Ing. g) Precio Transado y/o estimado por el registro. Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por: • Criterio de Actualización – Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en el Registro Subalterno correspondiente. parcela. y esto se hace trayendo a valor presente. casa-terreno. pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones. ser de fecha cercana a la del avalúo. oficina. Sector. i) Precio unitario transado. que por más que se quiera. Calle.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Homogeneización de Datos. son siempre en mayor o menor medida datos de inmuebles con características heterogéneas.). Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro. manzana. Avenida. pactos de retracto. k) Otros Datos de interés (financiamiento. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros representa un referencial. otros). Urbanización. n= Números de periodos considerados. terreno. u otros). e) Situación del Inmueble (Zona. otros. Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos. daciones en pago. por lo tanto se requiere actualizarlos. número del inmueble. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 14 . local comercial. Referencial o Referenciales: Con este término se define a cada operación de compra – venta de inmuebles debidamente protocolizada en la oficina subalterna de registro público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para que sea confiable: a) Fecha de Registro b) El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado en la oficina de registro respectiva.

Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 15 ≤ 0. a mayor área menor precio unitario. │Ainm – Aref │ Ainm o FcA = (Aref/Ainm) 0. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar.125 Ing. y viceversa. no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes.X Donde: FcA = Factor de corrección por área Aref = Área del referencial Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10% Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0. es decir.30 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo • Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área. en la mayoría de los casos.25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%. Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] . En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas: Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo.

30 • Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de la oferta existente. Homogeneización Científica. por topografía.80 a 1. │Ainm – Aref │ Ainm > 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%. año de construcción. como lo son el tipo de curva que lo rige ya sea lineal. polinómica. fecha. usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0.00 FcFR = Factor Registro 1. etc. pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del mismo. De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de pagos. por calidad ambiental. su pendiente o intensidad. exponencial. su grado de homocedasticidad. ubicación. Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 16 .00 • Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería de Tasaciones tales como: Ajuste por frente.) podemos obtener información valiosa acerca del comportamiento del mercado inmobiliario estudiado. por zonificación. por esquina o varios frentes.80 hasta 1.00. u otra. En esencia graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles (variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente.que nos permite observar el comportamiento de las variables estudiadas.análisis de regresión lineal . Ing. por accesibilidad. su tendencia. por equipamiento. etc. fondo. por profundidad. entre otras. el rango de dispersión de los datos. es decir. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la inferencia estadística .

Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 17 . / m2). Solicitante. c. La complejidad en el análisis dependerá también del nivel de rigor exigido: Expedito. Análisis y depuración inicial de los referenciales. Elaboración.Medida de tendencia central de la muestra y su respectivo estimador y rango de dispersión. Hipotecas. Tomando en consideración estos comentarios de seguidas se resumen los pasos para la aplicación del presente método: a. b. planos. Catastro. d. ubicación. Edición e Impresión del Informe. De ser necesario elaborar matriz de comparación de sectores – Matriz de Vecindario. etc. Riguroso o inclusive Especial. Determinación de los precios unitarios corregidos (Bs. Redacción.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Pasos para obtener el valor de un inmueble a través del Método de Comparación Directa Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es más complejo de lo que la mayoría de las personas pueden imaginar. f. Tradición Legal. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalúo y su entorno. Recolección de referenciales de compra . Determinación de la tasa de variación intermensual inmobiliaria. Corrección de los referenciales por fecha. etc. croquis. e. Condominio. Observación de su entorno – Factores de Localización. k. h. g. Propietarios. Normal. Ing. Investigación de Campo . Análisis del expediente respectivo – Documentos de Propiedad.levantamiento in situ de características. área.Oficina de registro correspondiente. j. Aplicación Estadística Descriptiva . Inspección del inmueble . m. En una significativa proporción los Informes de Avalúo que circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal. l. fotos. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del informe. otros datos.venta de inmuebles similares de la zona. i. (Homogeneización). en donde se aplican modelos determinísticos para el tratamiento de los datos apoyados en la estadística descriptiva y con un número de referenciales preferiblemente mayor a quince (15).

no podemos obviar el estudio del entorno de nuestro inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de levantamiento de nuestra materia prima: la data registral y/o la data de ofertas. Ing. Cocina italiana con tope de granito. Entonces antes de continuar vamos a ver. consta de 2 habitaciones. Área de lavandero. y por supuesto. Puerta principal en madera maciza y protector de seguridad. que criterios aplicamos para seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuración). closets de madera.80 m2.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo de Aplicación del Método de Comparación Directa Problema: Un cliente nos solicita realizar un avalúo de un apartamento del cuál es propietario para afianzar una operación de crédito personal ante una entidad financiera para obtener un préstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. Los Mangos de Valencia y tiene una superficie de 56. y c. Molduras de yeso en techo de sala. 1 puesto de estacionamiento. b. nuestros referenciales. que otras fuentes alternativas tenemos a nuestra disposición y cuales serían sus bondades y sus limitaciones. donde la podemos obtener. Pisos y baños de cerámica de primera. Solución: No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito en el punto e – Investigación de Campo / Recolección de Referenciales -. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 18 . como realizamos nuestra búsqueda. 2 baños. etc. que información nos interesa y debemos levantar. cuales serían nuestras posibles fuentes primarias de información. puertas de vidrio en los baños. Ventanas panorámicas. Salón-Comedor. es indispensable tener cubiertos los puntos a. El inmueble esta ubicado en la Urb. es decir.

Urbanización.Tomo • Fecha de Registro • El número del expediente y el número del tomo en donde quedó registrado • Tipología del Inmueble (apartamento. oficina. otros.Oficina de Registro Jefe de Archivo Libro Índice .) • Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial. otros. aparto-quinta. manzana. (Sucesiones/Testamentos/Defunciones) BUSQUEDA DE LA DATA – PROTOCOLO 1º . local comercial. terreno. otros). pactos de retracto. Ing. (Operaciones Compra-Venta Inmuebles / Hipotecas) Protocolo 2do. número del inmueble. (Poderes/Acciones/Comercio) Protocolo 4to. u otros) • Localización del inmueble (Estado. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 19 . hipotecas. piso. parcela. Municipio y Parroquia) • Situación del Inmueble (Zona. Sector. casa-terreno. daciones en pago.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES PRIMARIAS REGISTRO Oficina Subalterna de Registro Público Fuente Directa Principal Más Sustanciosa Más Confiable Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO NOTARÌAS Oficinas de Notarías Fuente Directa Certifican Firmas /Actos Arrendamientos Confiable Sin Tradición Legal 3 VERTICES TRIANGULO CATASTRO Dirección de Catastro de las Alcaldías Fuente Indirecta No tan expedita Planta de Valores Cédulas Catastrales UN SOLO VERTICE OFERTA Promotoras Corredores Publicidad / Prensa Fuente No Validada Abundante/Escasa Criterios muy variables 2 VERTICES TRIANGULO OFICINAS DE REGISTROS LIBROS Trimestres Protocolo 1ro. (Familia /Divorcios/ Matrimonios) Protocolo 3ro.) • Precio Transado y/o estimado por el registro • Área(s) del Inmueble • Identificación del Comprador y del Vendedor • Otros Datos de interés (financiamiento. venta de derechos. Avenida. Calle.

REFERENCIALES.COM Grupo ConValor SELECCIÓN Y DEPURACIÓN REFERENCIALES Operaciones entre Familiares Operaciones entre Empresas Filiales Operaciones provenientes de Ofertas en PRE-VENTA Adjudicaciones Venta de Derechos Pactos de retracto Data insuficiente Data inconsistente Otros criterios Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 20 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN FUENTES ALTERNATIVAS BASES DE DATOS CONSOLIDADAS Operaciones de Compra – Venta de Inmuebles Debidamente Protocolizadas en las Oficinas de Registro Público SISTEMA SCR OTRAS / PARTICULARES ORGANIZACIÒN AKROS CINPRONET WWW.

000 Bs. Fecha protocolización: 20/07/2005 (No. Torre A. C-3D Área: 56. Fecha protocolización: 14/02/2005 (No. Apto. / m2 Referencial No.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Supongamos que de nuestra investigación del registro correspondiente obtuvimos una muestra representativa y tomamos los siguientes tres referenciales para realizarles el proceso de homogeneización: Referencial No. Apto.200. Piso PB. Piso 5. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 21 . 3: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: Mercuriocromo.250. 2 – Tomo 20 – Protocolo 1°) Vendedor: Cesar Alfaro Comprador: Elías Chávez PU: 1.000 Bs. 2: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: La Berraquera. / m2 Ing.80 m2 Año: 2004 Precio transado: 71 MM Bs.000 Bs. Apto. 35 – Tomo 2 – Protocolo 1°) Vendedor: Yelixa Lugo Comprador: Rafael Armas PU: 1.000. 1: Inmueble: Apartamento Urbanización: Los Mangos Conjunto Residencial: El Tuyuyo. 5 – Tomo 10 – Protocolo 1°) Vendedor: Antonio Javier Del Alamo Comprador: Silvia Ramos PU: 1. Fecha protocolización: 07/05/2005 (No. PB-2 Área: 50 m2 Año: 1999 Precio transado: 50 MM Bs. 5-C Área: 60 m2 Año: 2002 Precio transado: 72 MM Bs. / m2 Referencial No. Piso 3.

80 = 0.25 = (60/56.06 ≤ 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 22 .30 FcA = (Aref/Ainm) 0.80 m2 FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] .80 – 60) / 56.X FcA = [ 1 + (60/ 56.80) * 0. 1: Área del Inmueble a Tasar: Aref1 = 60 m2 1) Aplicando Meyer Aref > Ainm 60 m2 > 56.014 Ing.80) 0.10 = 1.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.25 = 1.10 ] – 0.006 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.80 m2 Ainm = 56.

80/ 50) * 0.(56.25 = (50/56.10 ] + 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 23 .25 = 0.80) 0.12 ≤ 0.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .80 m2 FcA = [ 1 .80 = 0.9876 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.80 m2 Ainm = 56.969 Ing.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.80 – 50) / 56.30 FcA = (Aref/Ainm) 0. 2: Área del Inmueble a Tasar: Aref2 = 50 m2 1) Aplicando Meyer Aref < Ainm 50 m2 < 56.10 = 0.

00 Ing.80) * 0.80) / 56.00 ≤ 0.10 ] + 0.(Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 .10 = 1.80 – 56.80/ 56.25 = 1.(56.80) 0.80 m2 1) Aplicando Meyer FcA = [ 1 .00 Ainm = 56.25 = (56.80 m2 2) Aplicando Formula Empírica: │Ainm – Aref │ Ainm = ABS (56.80/56.80 = 0. 3: Área del Inmueble a Tasar: Aref3 = 56.30 FcA = (Aref/Ainm) 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 24 .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Área Referencial No.

10 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.57 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.10 = 1. días transcurridos entre ambas fechas: 167 Equivalente a: 5. 2: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 07/05/2005 No.069 Ing.57 = 1.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 20/07/2005 No.129 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 25 . días transcurridos entre ambas fechas: 93 Equivalente a: 3.022)8. días transcurridos entre ambas fechas: 249 Equivalente a: 8.20 % Fecha del Avalúo: 21/10/2005 Fecha protocolización Ref1: 14/02/2005 No. 3: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2. 1: Suponiendo una tasa de variación inmobiliaria intermensual: i = 2.022)5.022)3.30 = 1.198 Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Ejemplo Corrección por Fecha Referencial No.30 meses FcF = (1+i)n = (1+ 0.

000 0. entre otros./m2) 1. la data que conformará la muestra a la cuál se le aplicará ya sea el análisis estadístico descriptivo (MTC) o el análisis estadístico inferencial (Regresión Lineal Simple o Múltiple) según sea el caso y el nivel de rigor del avalúo. a un determinado conjunto residencial al cuál estamos estudiando.456.440. 1 2 3 Siendo No.987 1.00 FcV ¿? ¿? ¿? Pucorregido = PU x FcA x FcF a la fecha del avalúo Donde el PU es el precio unitario en Bs por m2 al momento de la protocolización. pudiéramos entonces realizar un análisis de la variación de los precios unitarios en el tiempo y aplicando las fórmulas de matemáticas financieras para la actualización de flujos monetarios. 5 35 2 Tomo 10 2 20 PUcorregido 1.80 1.225.57469% Donde i (%) = [(Va/Vo)1/ n – 1] x 100 Ing.00 1.069 Ref.00 1.006 1. o más preciso aún.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Podemos entonces resumir en la siguiente tabla los diferentes factores de homogeneización por área y por fecha y los precios unitarios ya corregidos u homogeneizados.000 1. Precios Unitarios Corregidos u Homogeneizados Fecha Área m2 PU FcA FcF 14/02/05 60.00 1.32 FECHA 15/08/2005 15/02/2005 Nº DE MESES 6.00 1.129 20/07/05 56.200. Tasa de Variación Intermensual Inmobiliaria Puede obtenerse de diferentes análisis que involucran menor o mayor complejidad.03 TASA i (%) 2.250.323. El siguiente caso podría servir de ejemplo: VALORES PROMEDIOS (Bs.114.336.60 1. Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios unitarios corregidos u homogeneizados.000 1. se puede obtener la tasa de crecimiento intermensual inmobiliaria.235.250.245.000. podemos referir los dos métodos siguientes: a) Aplicando Matemáticas Financieras: Disponiendo de una muestra satisfactoria y significativa de referenciales correspondientes a la zona. o mejor a la urbanización. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 26 .446.198 07/05/05 50.64 1.

economista estadounidense. precios del período base y precios del período de estudio. La información suministrada por los índices simples de cada uno de los diferentes bienes. Para construir un índice complejo.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo a) Aplicando Números Índices: Números Índices Se define un Número Índice como aquella medida estadística que permite estudiar los cambios que se producen en una magnitud simple o compleja con respecto al tiempo o al espacio. Qio. Números Índices Complejos Ponderados En la realidad no interesa comparar precios. cantidades o valores de bienes individuales. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 27 . es decir comparar dos situaciones. estadístico alemán. Su importancia es relevante porque permite establecer el crecimiento entre períodos y es la información que normalmente se extrae de los análisis. multiplicando por cien para efectos de su presentación. El criterio de ponderación es Wi = Pio . que es el valor de la cantidad consumida del bien i – ésimo en el período base. Ing. Al período inicial se le denomina período base o de referencia. por consiguiente la situación que se quiere comparar se denomina período actual o corriente. una de las cuales. se considera de referencia. hay que seleccionar un grupo de bienes para formar una canasta. Es la media aritmética ponderada de los índices simples de precios. por tanto. la fórmula general es: ∑ Pit × Qio Lp = n ∑ Pio × Qio i =1 i =1 n × 100 Pit : Precio en el período (t) de estudio Pio: Precio en el período base (o) Qio: Cantidad en el período base (o) También existen otras formulaciones como la de Herman Paasche. debe ser resumida en un único índice. al que se le denomina complejo. Henry Sidgwick (1838 – 1900). entre el período de estudio y el base. una estructura de ponderaciones del período base. a precios de dicho período. economista alemán. propuso como ponderación el porcentaje que tenía cada artículo dentro del valor de la canasta en el período base. Índices de Precios Miden la evolución de la magnitud precio de un conjunto de bienes y servicios que integran una canasta. Los números índices de precios requieren de: canasta de bienes y/o servicios del período base. filósofo y economista británico. tomando en cuenta la importancia relativa de cada uno de esos bienes en el grupo elegido. con el objeto de establecer ponderaciones y expresarlas en un número índice que reúna la mayor cantidad posible de información denominado complejo ponderado. sino que se comparan dichas magnitudes para grandes grupos de bienes. entre otros. siendo utilizado muy frecuentemente para su cálculo la siguiente propuesta: Índice de Precios de Laspeyres (Lp) Etienne Laspeyres (1838 – 1913). Irving Fisher (1867 – 1947).

la inflación.  I Tv =  t  It −1   − 1 × 100   It : Índice en el período (t) de estudio I t .1: Índice en el período (t .Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Tasa de Variación (Tv) Permite evaluar la variación entre el Índice de un período corriente (t) de estudio y el Índice del período anterior (t -1) expresado en porcentaje. un índice por su propiedad de existencia nunca podrá ser cero. Así. una tasa mide la variación de un índice entre períodos consecutivos y podrá adoptar valores tanto negativos ( < 0 ). es decir siempre será un número positivo diferente de cero ( > 0 y ≠ 0 ). Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 28 .1) inmediato anterior al de estudio Al aplicar esta fórmula a los índices inmobiliarios lo que se obtiene no es otra cosa sino la inflación inmobiliaria. y es esta expresión la que nos permite realizar comparaciones del comportamiento inmobiliario del sector que se esta analizando con las demás variables macroeconómicas tales como: Tasas bancarias activas y pasivas. otras. en el caso en que entre dos períodos consecutivos el valor del índice sea el mismo. y conceptualmente mide la evolución de una variable con respecto al tiempo. como positivos ( > 0 ). tasa de variación del dólar. Diferencia entre un Índice y una Tasa de Variación Es importante puntualizar que un índice y una tasa poseen diferencias conceptuales bien interesantes. Por otro lado. como también valores iguales a cero ( = 0 ). Ing. al analizar las respectivas fórmulas se puede observar que aunque ambas se expresan en porcentaje (%). ni podrá adoptar valores negativos.

Majay. lo diferente sería que para este caso no se aplican fórmulas sino que se plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados aplicando la metodología tradicional. también llamado Factor de Corrección por Localización o por Vecindario (FcV). Primeramente se establece el criterio de evaluación. P2 ó P3 Peso FcV P1 FcV1 P2 FcV2 P3 FcV3 Si suponemos que estamos realizando un avalúo de un apartamento ubicado en la Urb. Luego se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que le asignamos según sea la importancia relativa entre ellos. Podemos elegir entre escalas del 1 al 3. del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Matriz de Vecindario De manera intencional se han dejado unos signos de interrogación (¿?) en la columna referente al Factor de Corrección por Ubicación. probablemente nos resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios unitarios por ubicación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 29 . Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Conceptualmente se basa en el mismo principio que los otros factores de corrección. Urb.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 o 2 o 3 ó más Sector 1 2 3 P1. del 1 al 5. Ing. Carabobo. Majay y tenemos referenciales de la Urb. del 1 al 7. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar. De ésta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Partiendo que 1 sería la condición más desfavorable. conocida como Matriz de Vecindario. Chaguaramal y de la misma Urb.

5 ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE Calidad de Vías Comunicación Medios Rutas Frecuencia SUB .00 4.50 4.96 1.58 5.50 1.00 1.Av a lú os MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO ANALISIS DE REFERENCIALES Apartamentos Nº FACTORES RESUMEN CONFORMACIÓN URBANA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE BIENES Y SERVICIOS CALIDAD AMBIENTAL TOTAL I 1.50 1.1 4.45 0.00 1.00 4.62 4.00 5.40 0.25 0.40 Ing.50 4.00 4.35 SUB .50 1.00 4.00 100.80 1.00 3.80 2.40 4.00 4.00 1.00 5.80 1.00 5.00 50.00 30.3 1.2 3.45 4.50 1.88 4.00 5.40 4.50 0.00 100.66 4.68 20.3 3.00 4.58 4.00 20.50 1.80 2.50 4.80 5.00 4.50 0.80 4.25 0.5 3.35 4.00 5.00 4.25 0.50 1.50 4.00 4.00 20.00 5.50 2.00 5.80 5.96 1.4 CONFORMACIÓN URBANA Arquitectura Balance de Uso Etapa del Vecindario Nivel Socioeconómico SUB .00 20.00 20.80 0.80 5.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C on s u lto r ía In m ob ilia r ia .25 0.00 5.50 4.00 1.45 0.00 5.80 1.2 1.1 1.1 2.75 0.00 20.00 5.00 100.25 0.00 4.40 0.80 1.00 1.00 5.50 2.60 0.00 30.00 25.00 5.4 2.00 10.00 1.00 10.TOTAL IV 4.00 5.45 0.00 1.00 5.75 5.80 1.TOTAL II 2.45 0.00 15.00 5.50 1.00 5.00 5.25 0.00 5.00 5.6 BIENES Y SERVICIOS Servicios Puntuales y de Red Centros Comerciales Centros Médicos Educacionales / Recreacionales Estacionamientos Seguridad SUB .50 4.50 0.00 20.00 1.00 4.00 4.3 2. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 30 .56 0.72 4.45 4.00 5.00 1.00 4.1 3.80 5.4 3.75 0.00 4.00 0.00 5.40 0.3 CALIDAD AMBIENTAL Libre de Contaminación Desarrollos no Controlados Etapa del vecindario % PARROQUIA San José SECTOR 1 LA CARABOBO SECTOR 2 MAJAY MUNICIPIO Valencia SECTOR 3 CHAGUARAMAL I II III IV 20.66 4.50 1.00 1.66 4.45 0.00 0.00 40.40 0.96 1.00 10.80 2.00 100.75 5.00 4.00 1.00 4.28 5.00 0.00 30.00 5.2 4.2 2.00 5.00 0.00 15.00 25.00 35.50 4.00 5.TOTAL 100.00 5.00 0.00 5.50 2.00 1.TOTAL III 3.13 4.50 0.35 4.00 4.00 4.00 4.00 0.75 5.00 15.50 4.00 1.28 4.00 5.75 0.80 4.

Carabobo) 4. otros).987 En donde el FcV viene dado por FcV = Peso del Sector en Estudio / Peso del Sector a Comparar Por otro lado si el apartamento objeto de avalúo estuviera ubicado en la Urb. desviación estándar) y los criterios para la toma de decisiones estadísticas.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 2 Urb. De allí se desprende la importancia de la estadística como disciplina y como herramienta para el procesamiento y análisis de la data inmobiliaria (precios unitarios. mediana y moda) de una muestra representativa.72 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb.5 Regular 3 Deficiente 2 Mala 1 Corrección por Vecindario Sector Estudio Peso 1 Urb. Chaguaramal) 4. Es por ello que el paso k) lo vamos a abordar más adelante en el tema de estadística descriptiva (Capítulo 2). Ing. Carabobo. específicamente de precios unitarios (Bs.68 0.009 Hasta este momento hemos cubierto lo referente a los pasos a) hasta el j). Carabobo) 4. Majay 4. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 31 . /m2) de un caso típico de estudio y a determinar también los estimadores de dispersión (desviación media. Solo nos queda tratar los pasos k) y l).72 1. Majay) 4.62 1.72 0.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Inclusive el m) ya ha sido esbozado en la estructura e importancia del informe técnico de tasación. Carabobo 4.68 1. áreas.5 Buena 4 Satisfactoria 3. Chaguaramal) 4. nuestros factores de corrección por ubicación serían: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Si este fuera el caso nuestros factores de corrección por ubicación quedarían determinados así: Puntuación Vecindario Tipo de Zona Escala Excelente 5 Muy Buena 4. Majay) 4.000 (Urb.022 (Urb.000 (Urb.62 1 2 3 Sector Peso FcV (Urb.979 (Urb. donde aprenderemos a determinar los estimadores de tendencia central (media.62 1.

Existen dos variantes principales de este método: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra. A éste último le prestaremos nuestra atención en este módulo y para ello vamos a presentar la formulación que nos permitirá obtener el valor de las construcciones: Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Siendo: Vc : Cr: Cd: Ci: D: Vs: Fd: Valor de la Construcción Costo de Reproducción del bien objeto de estudio Costo Directo Unitario Costos Indirectos Depreciación Física Valor de Salvamento Factor de Depreciación Integrando las tres igualdades tenemos: Vc = (Cd + Ci) – (Cd + Ci – Vs) x Fd Costo Directo Existen organizaciones serias y reconocidas (CINPRONET. mano de obra. / m2) estarían incluidos: materiales. / m2) Área de la Construcción CINPRONET o PRESUPUESTO ACTUALIZADO Ing. impuesto al valor agregado o iva.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo B) Método de Comparación de Costos de Reproducción (Método del Costo) Es otro método directo a través del cuál podemos estimar el costo de las bienhechurías. generalmente disponible y actualizada trimestralmente. de las construcciones o mejoras que el hombre le incorpora de forma permanente a un terreno. es decir. normal o alto). o también llamados costos básicos unitarios. otras) que proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios. Para obtener el Costo directo de construcción: Cd = Cd: Cdu: Ac: Cdu x Ac Costo Directo de Construcción Costo Directo Unitario (Bs. por tipología de inmueble y su correspondiente estándar constructivo (sea bajo. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 32 . indudablemente más preciso pero también más laborioso y que se deberá realizar en caso de que el nivel de rigor así lo exija y b) basado en el costo directo unitario. En estos costos directos unitarios (Bs. el cual es más expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos. equipos.

el propietario tendrá a cuestas los costos de demolición y bote. Factibilidad Técnica. inspección.05 a 0. siempre y cuando no esté en ruinas. Económica y Financiera. pero para efectos de nuestro objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimándolos como un porcentaje del costo directo de construcción. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%.70) x Cd Valor de Salvamento Se incluye este término en función de que una vez consumida la vida útil de una construcción. la misma siempre tendrá un valor remanente. Avalúos. Vs = (0. allí deben incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado. del costo de reproducción. dotaciones. habitabilidad. incorporaciones. otros Utilidad Empresarial Otros Obviamente para un promotor inmobiliario es imperativo conocer. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 33 . inclusive podrían llegar hasta el 20%. otros) Anteproyecto – Proyecto Estudios Geotécnicos o de Suelos Control Técnico Inspección Financiamiento Seguros y Fianzas Asesoramiento Jurídico Administración General Imprevistos Impuestos Varios: Construcción.25 a 0. monitorear y controlar con un alto grado de precisión estos costos. sino necesarios e indispensables para la materialización final del proyecto. que podría fluctuar entre el 25% al 70%. en cuyo caso no solo perderá su valor de salvamento sino que.20) x Cr Ing.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Costos Indirectos Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de costos de construcción física no solo son significativos. así tendríamos: Ci = (0. rescate o de salvamento.

entre ellos: Método de La Línea Recta Fd = E / V Siendo: E: Edad real o aparente de la construcción en años.00% Avalúo Inmobiliario 34 .) debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciación física).Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Depreciación. etc. En la Ingeniería de Tasaciones existen variados métodos para determinar el factor de depreciación física Fd.5 Estado 3 Estado 3. la obsolescencia mecánica y tecnológica (depreciación funcional).60% 75.52% 8. Periodo máximo durante el cual se espera que el activo cumpla con la función para la cual fue diseñado. Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 años. Método de La Parábola de Kuentzle Fd = (E / V )2 Método de Ross Fd = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] Es decir la media aritmética de los dos métodos anteriores Método de Heidecke Su factor de depreciación depende de manera exclusiva del estado de conservación del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: • • • • La pérdida de valor por depreciación no puede ser revertida con gastos de mantenimiento Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciación es menor y regular Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciación se incrementa mucho más rápido Según el criterio de Heidecke Estado 1 Estado 1. Arturo Facchin Olavarría Coeficiente ( C ) de Heidecke Nuevo Entre nuevo y regular Regular Entre regular y reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Entre reparaciones sencillas e importantes Reparaciones importantes Entre reparaciones importantes y sin valor Sin Valor 0.09% 18. inadaptabilidad.20% 52.20% 100.00% 0.5 Estado 4 Estado 4.5 Estado 2 Estado 2. También existen otras causas un tanto más subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuación. V: Vida útil probable en años. maquinarias. Factor de Depreciación Es la pérdida de valor de un bien (bienhechurías.5 Estado 5 Ing.10% 33. equipos.32% 2.

348.641. Nuevo Método de Ingeniería Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio. El valor de la construcción se obtendrá siguiendo los siguientes pasos: Datos adicionales disponibles: Costo Directo Unitario: 839.779.533. A la misma se le han realizado reparaciones recientes significativas como nuevas tuberías de aguas blancas y remodelación de salas de baño y cocina. en función de la inspección detallada del inmueble y la evaluación de todos y cada uno de los capítulos que componen el presupuesto de obra.50 Bs + 138.533.30 x Cd = 0.134.492.313. Solución: El valor del terreno se analiza a través del método de comparación directa de terrenos similares ya estudiado. Problema: Queremos determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb.641.641.200 m2. pudiendo obtenerse el factor de depreciación final a través de: Fd = FdRoss + (1 . Parroquia San José del Municipio Valencia. Ver tabla de depreciación en anexos.313.35 Bs.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Método Mixto Combina el criterio de edad de la construcción y su estado de conservación.30 x 461. Tiene un área útil de construcción de 550 m2 y un área de parcela de 2. Cr = 600. Agua Blanca. Según Rubens Alves Dantas (ver bibliografía recomendada) el método mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinación del método de Ross con el criterio de Heidecke.779.50 Bs = 138.134. Ejemplo de Aplicación Método del Costo aplicando Ross-Heidecke para la Depreciación.69 Bs.FdRoss) x C Para el caso particular de este módulo se considera este método el más práctico dado que el factor ya se encuentra tabulado en función de la relación al porcentaje de edad y vida útil probable y su condición o estado de conservación. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 35 .85 Bs. construida en el año 1981 con acabados de primera y en un estado actual de conservación muy bueno. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o PRESUPUESTO) Costos Indirectos: 30 % de Cd Valor de Salvamento: 20% de Cr Vc = Cr – D Cr = Cd + Ci D = (Cr – Vs) x Fd Cálculo Costo de Reproducción Cd = 839.779. quizás más técnico.492. Ci = 0. que trata de estimar el coeficiente C de Heideck.35 Bs.50 Bs. Ing. Cr = 461.85 Bs = 600. en el sentido. Estado Carabobo.69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.348.

134.366.758 x C Ing.107.4%) D = (Cr – Vs) x Fd D = (600.242 ) x C = 0.134.313.126.748.264 D = 480.313.264 D = (600.264 (26.264 Verifiquemos si eso es correcto y que otras informaciones podemos obtener: Fd = FdRoss + (1 .35 Bs . 71 % ~ 36% Suponemos Estado 2 de conservación según Heidecke (C = 2.20) x 0.748.366. 3571 = 35. Comentarios Adicionales acerca de la Depreciación Obtenida Sabemos que el monto de la Depreciación fue de 126. 71 % ~ 36% FdRoss = 0.748.134.134.313. Cálculo del Valor de la Construcción Vc = 600. D = 126. Donde el Factor de Depreciación Fd obtenido por la tabla fue de 0. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 36 .862.98 Bs Vc = 473.35 Bs x 0.264 = 126.385.98 Bs.450. 3571 = 35.35 Bs – 120.68 x 0.FdRoss) x C FdRoss = ½ x [ (E / V) + (E / V)2 ] E / V = 25 / 70 = 0.946.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo Cálculo de la Depreciación Edad de Inmueble = 25 años (1981) Vida Útil = 70 años E / V = 25 / 70 = 0.748.37 Bs.98 Bs.52%) Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos: Fd = 0.600.35 Bs .313.366.242 Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciación adicional por estado de conservación de: FdHeidecke = (1 .FdRoss) x C = ( 1 – 0.67 Bs) x 0.026.366.98 Bs.

758 x C = 0. 71 % ~ 36% Una vez analizados todos estos aspectos. estamos más preparados para comprender gráficamente el significado y representación del concepto de depreciación: Interpretación Gráfica de la Depreciación Cr Costo de Reproducción Depreciación Kuentzle Costo ya Depreciado Costo en Bs.758 x C Como C = 2. sin duda alguna. 242 + 0..52% ( Estado de conservación 2) Entonces la depreciación adicional por estado de conservación es: FdHeidecke = 0. 3571 = 35.0191 FdHeidecke = 0.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo FdHeidecke = 0.264 La diferencia entre ambos valores está en que para entrar en la tabla se redondeó el resultado de la relación E / V : E / V = 25 / 70 = 0.0191 Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0.0191 = 0.2611 este sería el valor exacto por cálculo. que es muy parecido al obtenido por la tabla de 0. Ross Línea Recta Vs Valor de Salvamento o Rescate E Vida Útil Edad (años) Ing. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 37 .2611 Fd = 0.

A través de este método no se obtienen valores de mercado. también introducen distorsiones importantes que enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. Es importante ser muy cauteloso en la aplicación de esta metodología. el máximo canón de arrendamiento anual se establece en función de un porcentaje del valor del inmueble. ya que no aplica para todos los casos y en la mayoría produce resultados no satisfactorios. existe legislación en referencia al control de los canon de arrendamientos de inmuebles. económica y financiera de una determinada inversión inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversión inmobiliaria ya realizada.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo 1. produce una renta periódica. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 38 . Este método se soporta en los conceptos de la matemática financiera teniendo como factores determinantes el período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada. En algunos países. Estas legislaciones aunque tratan de alguna manera de mantener en ciertos rangos el monto máximo de los alquileres y así evitar cierta especulación.2 Métodos Indirectos: Como ya se había mencionado. Siempre es preferible la utilización de los métodos directos en la medida que existan referenciales suficientes para la utilización del método comparativo. Ing. En nuestro país. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este método a veces indiscriminadamente. el valor de dicho inmueble o bien puede estimarse en función de la capitalización a valor presente de esa renta. A) Método Evolutivo En forma general los métodos indirectos se fundamentan en el método evolutivo que en su esencia corresponde a un análisis de negocio para determinar la factibilidad técnica. los métodos indirectos solo serán tratados en este módulo de manera muy superficial en su parte conceptual y su campo de aplicación. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista B) Método de La Renta Si un inmueble o en general un bien.4.

análisis de sensibilidad. determinación del valor presente neto.( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I: Valor de la Inversión Total en la Construcción U: Utilidad o Ganancia del Inversionista 1. VI = (VT + VC) x FC Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno VC : Valor de las Construcciones o Bienhechurías FC: Factor de Comercialización Si se conoce VI. VC.3 Combinación de Métodos Resumiendo las metodologías y su aplicación tenemos A) Terrenos: B) Bienhechurías: C) Terrenos + Bienhechurías: Comparación Directa.VC D) Involutivo No es otro que la aplicación del método evolutivo para la obtención del valor del terreno. Residual o Involutivo Comparación Directa o Comparación de Costos Comparación Directa Comparación Directa + Comparación de Costos Combinación Avalúo Inmobiliario 39 Ing. y se estima a través de un análisis el FC. y muchas otras consideraciones.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo C) Método Residual Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo y es bastante útil en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el método de comparación directa por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. VT = VI . planificación prospectiva en función de las variables macroeconómicas y de riesgo y sus probables variaciones. Es uno de los más complejos pero también más interesantes. Arturo Facchin Olavarría . Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipotético compatible con dichos principios. ya que en él intervienen todos y cada uno de los principios básicos de valoración que vimos en un comienzo. análisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales. A través de este método se estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las bienhechurías y en función del factor de comercialización para el momento del avalúo. podríamos obtener el Valor del Terreno: VT = VI / FC .4. tasa interna de retorno. evaluación velocidad de ventas.

Valor según cita de Oscar Wilde Un cínico es un hombre que conoce el precio de todo y no da valor a nada. Valor según Proverbio Árabe Un puñado de abejas vale más que un saco de moscas. Valor según cita de Moliere Las cosas no valen sino aquello que se las hace valer.Programa Básico de Formación del Corredor Inmobiliario Cámara Inmobiliaria de Carabobo CITAS INTERESANTES Valor según cita de Confucio El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella. Arturo Facchin Olavarría Avalúo Inmobiliario 40 . Ing.

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