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Tres tipos de contratos de


arrendamiento de vivienda en
el Perú
La nueva ley sobre el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, establece
que, deberán celebrase por escrito los arrendamientos, a través del uso de formularios, en
donde se estipularán los derechos y obligaciones de las partes, las causales en caso de
desalojo, así como la información fiscal correspondiente. Estos contratos deberán
registrase en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda o llamado RAV.

En esta ley se establecen tres tipos de contratos:

1.Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda

Puede ser celebrado por el arrendador o por cualquier persona ya sea naturalo jurídica.

En este caso el arrendador, cederá temporalmente al arrendatario, el uso de su casa por


ejemplo para que sea de uso exclusivo de vivienda, estipulándose la renta y el plazo del
contrato. Si este no se indicara, se entenderá que se trata un año desde la legalización
notarial con el formulario correspondiente.

Para ello se usará únicamente el Formulario Único de Arrendamiento de inmueble que


está destinado a vivienda (FUA). Este deberá inscribirse de manera obligatoria en el RAV.
Será decisión de las partes si lo inscriben en el Registro de Predios de la SUNARP.

2.Arrendamiento con opción de compra de inmueble destinado a vivienda

En este caso, el arrendatario puede convertirse en propietario.

Puede ser celebrado por el arrendador o por cualquier persona ya sea natural o jurídica.

El arrendador cede temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble, para que se use


como vivienda, a cambio de un alquiler. El contrato deberá fijarse, por un plazo
determinado y al final de este plazo, el arrendatario tendrá el derecho a ejercer la opción
de compra del inmueble.
Este deberá celebrase por escrito, únicamente con el Formulario Único de Arrendamiento
con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO). En este deberá
consignarse, según la forma de pago y cronograma, el precio de la opción de compra del
inmueble.

El FUAO, y en caso de prórroga, deberá ser inscrito obligatoriamente en el Registro de


Predios de la SUNARP y este vencerá un mes después del vencimiento del contrato.
Durante la vigencia de la inscripción no podrá realizarse algún acto de venta por ejemplo o
algo que perjudique el derecho de opción de compra del arrendatario.

3.Arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda

En este caso el arrendatario puede convertirse en el propietario, solo y por medio de una
empresa del sistema financiero.

Es un contrato en el que el arrendador financiero a través de una financión permite al


arrendatario el uso de la vivienda, a través del pago de cuotas periódicas y con la opción
de que el arrendatario pueda comprar la vivienda por un valor pactado. El arrendador
financiero, que es una empresa del sistema financiero, que deberá tener autorización de la
Superintendencia de la Banca y Seguros, es el que compra la casa y a través de éste se
cederá el uso al arrendatario.

Este contrato se deberá realizar por escrito, a través del Formulario Único de
Arrendamiento Financiero, leasing, destinado a vivienda (FUAL). En este deberá
estipularse el precio de compra del inmueble en el supuesto que el arrendatario optara por
esta opción. El FUAL tendrá que inscribirse de manera obligatoria en el Registro de
Predios de la SUNARP y este caducará un mes después del vencimiento del contrato.

Intervención del Notario

La ley estable que intervendrá el Notario cuando se trate de:

-Certificación de firmas en los formularios,

-Expedición de copia certificada de los formularios

-Certificación de firmas ante la prórroga del contrato

-Remisión de copia certificada de los formularios al RAV

-Para extender el acta notarial protocolizada o de la escritura pública.

Obligaciones del Notario

El Notario deberá comprobar la identidad de los intervinientes que firmen los formularios,
mediante el Sistema de Identificación por Comparación Biométrica. De igual modo, enviará
al RAV los contratos. También deberá llevar un registro extraprotocolar de los formularios
de las firmas que haya certificado, por tanto, contará con un original del formulario.

En caso de no concurrir ante el Notario, podrá acudirse al Juez de Paz Letrado del distrito
o provincia donde esté ubicada la vivienda.

Wendy Dávila, abogada peruana y española

Resultado Legal, Abogados de Derecho Empresarial e Inmobiliario de Lima – Perú


info@resultadolegal.com

0051-1-705-94-77 / 0051-1-949 609 349 Calle Coronel Odriozola 413, San Isidro, Lima –
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https://www.lifeder.com/arrendamiento-financiero/

Arrendamiento financiero:
características, tipos y ejemplo
Por
Teofilo Sy Corvo

El arrendamiento financiero es un método utilizado por una empresa


para la adquisición de activos con pagos estructurados a lo largo del
tiempo. Se puede expresar como un acuerdo en el que el arrendador
recibe pagos de arrendamiento para cubrir los costos de la propiedad.

Un arrendamiento financiero es similar a una transacción de compra


total, que se financia a través de un préstamo a plazo, en el sentido que
los pagos se realizan mensualmente. El arrendatario no solo tiene el
control operativo sobre el activo, sino también tiene una parte sustancial
de los riesgos y beneficios económicos del cambio en la valoración del
activo.

Fuente: pixabay.com
Sin embargo, a diferencia de una transacción de compra total, el
arrendatario presenta el saldo a pagar como deuda, muestra los pagos
como gastos y no tiene la titularidad del equipo.

Durante el período de arrendamiento, la compañía financiera se


considera como el propietario legal del activo.

Índice [Ocultar]
 1 Importancia para empresas
 2 Características del arrendamiento financiero
o 2.1 Impacto en la contabilidad
 3 Tipos
o 3.1 Arrendamiento de capital o financiero
o 3.2 Arrendamiento operativo
o 3.3 Venta y arrendamiento
o 3.4 Arrendamiento apalancado
 4 Contrato de arrendamiento financiero
o 4.1 Beneficios
o 4.2 Responsabilidad del mantenimiento del activo
o 4.3 Final del contrato
 5 Diferencias con el arrendamiento operativo
o 5.1 Significado
o 5.2 Transferibilidad
o 5.3 Naturaleza del contrato
o 5.4 Mantenimiento
o 5.5 Riesgo de obsolescencia
o 5.6 Manejo contable
o 5.7 Ventaja en impuestos
o 5.8 Opción de compra
 6 Ejemplo de arrendamiento financiero
 7 Referencias

Importancia para empresas


El arrendamiento es un concepto importante en los negocios. Las
empresas nuevas o las pequeñas empresas a menudo buscan opciones
de arrendamiento financiero.

Esto es porque sus recursos son limitados y los propietarios de estas


empresas no quieren invertir tanto dinero en la adquisición de activos
para respaldar el negocio desde el principio. Es por eso que arriendan los
activos cuando lo requieran.

Un pago mensual, incluso con el interés adjunto, suele ser la mejor


opción, antes que usar el efectivo para comprar artículos de capital.

Debido a que la financiación bancaria sigue siendo difícil de alcanzar


para muchas empresas pequeñas, el arrendamiento financiero es una
alternativa viable, pero poco entendida.

Hay muchas empresas que están fracasando debido a problemas del


flujo de efectivo. Algunas de esas empresas pueden incluso ser
rentables, pero su efectivo está atado al inventario o a las cuentas por
cobrar. El arrendamiento financiero es una línea de crédito alterna que
permite una mayor liquidez.

Permite al arrendatario comprar un artículo costoso o capitalizar el


negocio durante un período, aliviando así la necesidad de encontrar una
cantidad significativa de efectivo por adelantado.

Características del arrendamiento


financiero
El arrendamiento financiero es un acuerdo comercial cuyas
características principales son:

– El arrendatario, que será el cliente o prestatario, seleccionará un


activo, tal como un equipo, vehículo, software, etc.

– El arrendador, que es la compañía financiera, comprará ese activo.

– El arrendatario tendrá derecho sobre el uso de ese activo durante el


acuerdo de arrendamiento.

– El arrendatario pagará una serie de alquileres o cuotas por el uso de


ese activo.

– El alquiler de arrendamiento cobrado por el arrendador durante el


período primario del arrendamiento será suficiente para recuperar una
gran parte o la totalidad del costo del activo, más los intereses de los
alquileres pagados por el arrendatario.

– El alquiler de arrendamiento para un período secundario es mucho


menor. Esto se conoce a menudo como alquiler de granos de pimienta.

– El arrendatario tiene la opción de adquirir la propiedad del activo. Por


ejemplo, al pagar el último alquiler al precio de compra de la opción de
negociación.
– El arrendador no asume ni los riesgos ni los beneficios derivados del
uso de los activos arrendados.

– Este tipo de arrendamiento no es cancelable. La inversión del


arrendador queda asegurada.

Impacto en la contabilidad

Un arrendamiento financiero tiene características financieras similares a


las de los contratos de compra, ya que el resultado habitual es que el
arrendatario se convierta en el propietario del activo al final del
arrendamiento,

Sin embargo, tiene diferentes tratamientos contables e implicaciones


fiscales. Puede haber beneficios fiscales para el arrendatario, al arrendar
un activo en lugar de comprarlo. Esta puede ser una gran motivación
para obtener un arrendamiento financiero.

Al ser capitalizado, un arrendamiento financiero conduce a un aumento


de los activos, así como de los pasivos presentes en el balance. El capital
de trabajo disminuye como consecuencia, pero se crea un
apalancamiento adicional por el aumento en la relación deuda-capital.

En un estado de flujo de efectivo, parte de los pagos del arrendamiento


son reportados bajo el flujo de efectivo operativo y parte en el flujo de
efectivo financiero, debido a que los gastos del arrendamiento financiero
se asignan entre gastos de capital e intereses, similares a un préstamo o
bono.

Tipos

Arrendamiento de capital o financiero

Es un acuerdo a largo plazo que no se puede cancelar. La obligación del


arrendatario es pagar la renta del arrendamiento hasta el vencimiento
del período acordado. El período del contrato de arrendamiento
corresponde generalmente a la vida operativa del activo en la empresa.

Es un arrendamiento a largo plazo en el que el arrendatario debe


registrar el elemento arrendado como un activo en su balance y registrar
como deuda el valor presente de los pagos del arrendamiento.

Además, el arrendador debe registrar el arrendamiento como una venta


en su propio balance. Un arrendamiento de capital puede durar varios
años y no es cancelable. Se trata como una venta para efectos fiscales.

Arrendamiento operativo

El período del arrendamiento operativo es corto y puede cancelarse


como opción del arrendatario, con previo aviso.

Por tanto, el arrendamiento operativo también es denominado «acuerdo


de arrendamiento con final abierto». El plazo del arrendamiento es más
corto que la vida económica del activo. Por consiguiente, el arrendador
no recupera su inversión durante el período primario de arrendamiento.

Algunos ejemplos de arrendamiento operativo son el arrendamiento de


máquinas copiadoras, hardware de computadores, automóviles, etc.

Una empresa que conoce la posible obsolescencia de los equipos de alta


tecnología podrá no querer comprar ningún equipo. En su lugar,
preferirá optar por un arrendamiento operativo para evitar el posible
riesgo de obsolescencia.

Venta y arrendamiento

Es un subconjunto del arrendamiento financiero. En este tipo de


arrendamiento, una empresa le vende un activo a otra parte, que a su
vez se lo arrienda a la compañía.
El activo se vende generalmente al valor de mercado. Por tanto, la
empresa recibe el precio de venta en efectivo por un lado, y por el otro,
recibe el uso económico del activo vendido.

La empresa está obligada a realizar pagos periódicos de alquiler al


arrendador. El acuerdo de venta y el arrendamiento es beneficioso tanto
para el arrendador como para el arrendatario.

Mientras el primero obtiene beneficios fiscales debido a la depreciación,


el segundo tiene una entrada de efectivo inmediata que mejora su
posición de liquidez.

De hecho, tal acuerdo es popular entre las compañías que enfrentan una
crisis de liquidez a corto plazo. Sin embargo, bajo este acuerdo, los
activos no se intercambian físicamente, sino que todo sucede solo en los
registros. No es más que una transacción de papel.

Arrendamiento apalancado

Es una forma especial de arrendamiento que se ha vuelto muy popular


en los últimos años. Es popular en la financiación de activos de gran
valor, como aviones, plataformas petrolíferas y equipos ferroviarios.

En contraste con los tres tipos de arrendamiento mencionados


anteriormente, en este caso hay tres partes involucradas: el
arrendatario, el arrendador y el prestamista.

El arrendamiento apalancado se puede definir como un acuerdo de


arrendamiento en el que el arrendador proporciona una parte del
patrimonio (por ejemplo, el 25%) del costo del activo arrendado y el
prestamista externo proporciona el resto del financiamiento.

El arrendador, que es el propietario del activo, tiene derecho a la


asignación por depreciación asociada con el activo.
Contrato de arrendamiento financiero
Es un acuerdo contractual en el que el arrendador, que es el propietario
de un activo, permite al arrendatario utilizar el activo durante un período
específico, a cambio de pagos periódicos.

El objeto del contrato de arrendamiento pueden ser vehículos,


maquinarias o cualquier otro activo. Cuando el arrendador y el
arrendatario acuerdan los términos del arrendamiento, el arrendatario
obtiene el derecho de usar el equipo. A cambio, realizará pagos
periódicos durante la duración del arrendamiento.

Sin embargo, el arrendador conserva la propiedad del activo y tiene el


derecho de cancelar el contrato de arrendamiento del equipo si el
arrendatario contraviene los términos del acuerdo o se involucra en una
actividad ilegal con el uso del equipo.

Beneficios

– Establecer el monto y periodicidad de los pagos.

– Costo mínimo por adelantado.

– El alquiler es generalmente deducible de los impuestos corporativos.

– Potencial para continuar usando el activo al final del período de


arrendamiento.

– Línea de financiamiento adicional que puede no afectar los acuerdos


bancarios principales.

Responsabilidad del mantenimiento del activo

Mientras se esté en posesión del activo en un arrendamiento financiero,


el arrendatario será responsable del mantenimiento del mismo y de
cualquier servicio que pueda ser necesario. Puede ser posible hacer un
contrato de mantenimiento por separado.

Es importante asegurarse de tener una póliza de seguro para el activo


en cuestión, que cubra todos los daños potenciales que podrían surgir en
el transcurso del arrendamiento.

Final del contrato

Al final del contrato de arrendamiento financiero, se puede dar la


oportunidad de extender el arrendamiento o devolver el activo a la
compañía financiera. Esto dependerá de los términos del acuerdo.

En la mayoría de los casos se encontrará que al final del período de


arrendamiento principal se tendrá la opción de extender el contrato a un
período secundario.

Esto puede continuar indefinidamente, terminando cuando el arrendador


y el arrendatario estén de acuerdo, o cuando se venda el activo.

El arrendamiento secundario puede ser mucho más bajo que el alquiler


primario, o el contrato de arrendamiento puede continuar mes por mes
con el mismo alquiler.

Si no se requiere una extensión, el activo se devolverá a la compañía


financiera, que normalmente lo venderá.

Diferencias con el arrendamiento operativo

Significado

El arrendamiento financiero es un contrato comercial en el cual el


arrendador deja al arrendatario utilizar un activo a cambio de pagos
periódicos por un período comúnmente largo. Por tanto, es un concepto
a largo plazo.
El arrendamiento operativo es un contrato comercial donde el
arrendador le permite al arrendatario utilizar un activo a cambio de
pagos periódicos por un período de tiempo corto. Por tanto, es un
concepto a corto plazo.

Transferibilidad

En el arrendamiento financiero se transfieren al arrendatario todos los


riesgos y beneficios de la propiedad del activo.

Esto significa que el arrendatario se encuentra en una posición bastante


similar a haber comprado el activo.

El arrendador conserva la propiedad del activo, pero el arrendatario


obtiene el uso exclusivo del activo.

En contraste con el arrendamiento financiero, el arrendamiento


operativo no transfiere los riesgos y beneficios de la propiedad al
arrendatario.

Naturaleza del contrato

Al contrato de un arrendamiento financiero se le llama acuerdo/contrato


de préstamo. Al contrato de un arrendamiento operativo se le llama
acuerdo/contrato de alquiler.

Luego que el contrato es firmado por ambas partes, por lo general el


arrendamiento financiero no puede ser cancelado. Con el arrendamiento
operativo, incluso después de firmarse el acuerdo entre las dos partes,
puede cancelarse durante el período primario.

Mantenimiento

En el caso del arrendamiento financiero, el arrendatario es el


responsable de cuidar y mantener el activo. Con el arrendamiento
operativo, el arrendador es el que cuida y mantiene el activo.
Riesgo de obsolescencia

Para el arrendamiento financiero este riesgo recae en el arrendatario.


Para el arrendamiento operativo este riesgo recae en el arrendador.

Manejo contable

El arrendamiento financiero es un arrendamiento que debe ser


registrado en el sistema contable.

Por otro lado, el arrendamiento operativo es un concepto que no


necesita ser registrado en ningún sistema contable. Es por eso que el
arrendamiento operativo también se denomina «fuera del balance
general».

Ventaja en impuestos

El arrendamiento financiero ofrece al arrendatario una deducción fiscal


por los gastos del activo, como depreciación y cargos financieros.

El arrendamiento operativo ofrece una deducción de impuestos solo por


los pagos de la renta.

Opción de compra

En el arrendamiento financiero, al arrendatario se le da una opción de


compra del activo al final del período contractual. En el arrendamiento
operativo, al arrendatario no se le da tal oferta.

Ejemplo de arrendamiento financiero


La empresa C está dedicada a la fabricación de bicicletas. Ha arrendado
algunos equipos de producción especializados a la compañía L.

La vida útil del equipo es de 6 años y el plazo de arrendamiento es de


cinco años. El valor razonable del equipo es de $20 millones y el valor
presente de los pagos mínimos de arrendamiento realizados por la
Compañía C asciende a $15 millones.

El equipo está diseñado específicamente para las operaciones de la


Compañía C y el contrato de arrendamiento contiene una disposición que
le permite a la Compañía C extender el arrendamiento a tasas mucho
más bajas, o comprar el equipo al final de los cinco años por $1 millón.

Se espera que el valor razonable del equipo al final del plazo del
arrendamiento sea de $ 4 millones. Este es definitivamente un
arrendamiento financiero como lo indica lo siguiente:

– El plazo de arrendamiento es más del 70% de la vida útil del equipo;

– El contrato de arrendamiento contiene una opción de compra de


oferta.

– El equipo está personalizado y no puede ser utilizado por terceros sin


tener modificaciones significativas.

Referencias
1. Wikipedia, the free encyclopedia (2018). Finance lease. Tomado de:
en.wikipedia.org.
2. Maxxia (2018). How to tell the difference between a finance lease and an
operating lease. Tomado de: maxxia.co.uk.
3. Wall Street Mojo (2018). Financial Lease vs Operating Lease. Tomado de:
wallstreetmojo.com.
4. International Financial Reporting Tool (2018). Financial Lease. Tomado de:
readyratios.com.
5. DK Sinha (2018). Finance Lease: 4 Types of Lease Financing – Explained! Your
Article Library. Tomado de: yourarticlelibrary.com.
6. Accounting Explained (2018). Finance Lease. Tomado de:
accountingexplained.com.
7. Maxxia (2018). Finance Lease Explained. Tomado de: maxxia.co.uk.
8. CFI (2018). What is an Equipment Lease Agreement? Tomado de:
corporatefinanceinstitute.com.

Teofilo Sy Corvo
Ingeniero en Computación y Máster en Ingeniería Industrial. Especializado en sistemas de información,
administración financiera, costos y gestión de proyectos. Gerente de informática, logística y operaciones en diferentes
tipos de industrias. Más de 30 años de experiencia laboral. Profesor universitario de pregrado y postgrado. Amante
del cine, rock progresivo y literatura. Jugador de tenis.

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EL ARRENDAMIENTO EN EL PERU
PRESENTACION
En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar
por este goce un precio determinado.

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden
usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitación y uso. La parte que concede el goce del
bien se llama arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.

Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre las
partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre uno y otro.

El presente ensayo esta basado en la posibilidad de cuando un propietario vende su casa


aun tercero, pero dicho bien esta arrendado, en este caso nuestro grupo se plantea como
interrogante si el nuevo propietario de la casa puede pedir que los inquilinos desalojen
dicha propiedad o en todo caso deberá respetar el contrato hasta su finalización, para
poder dar solución a esta interrogante analizaremos la teoria y la doctrina que hay en
nuestra amplia legislación para asi obtener una posible respuesta a este ensayo.

1.1 ANTECEDENTES
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se
confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de
venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial,
la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en
atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba
una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de


una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris),
mediante una remuneración o renta

1.2 DEFINICION
El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en
latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio


arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en
predio rústico.[1]

Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra
(arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga
a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.

El Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que: “Por el
arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
bien por cierta renta convenida”.[2] De esta manera, se le ha separado con propiedad de
la locación de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locación- conducción
en el Código Civil de 1936.
Cabe hacer notar - como expresa Borda[3] que la “la diferencia es tan notoria y esencial,
que parece inútil destacarla; en un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en los otros,
se paga un trabajo. Y aunque toda conexión parece imposible, hay sin embargo casos que
han suscitado dudas, ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la
locación de departamentos en los que el propietario está obligado además, a suministrar
calefacción, agua caliente, servicio de ascensor, portería, limpieza, etc.) o porque se trata
de situaciones marginales que ofrecen duda sobre su verdadera naturaleza. Así por
ejemplo, se ha discutido la naturaleza del contrato sobre servicio telefónico, al que
algunos autores atribuyen el carácter de locación de cosas, teniendo en cuenta que el
abonado usa el material de la empresa.

La Legislación alemana diferencia el arrendamiento de uso del de uso y disfrute. Señala


Enneccerus[4], que “el arrendamiento de uso se refiere únicamente a las cosas y otorga
sólo el uso, no el goce de los frutos; el arrendamiento de uso y disfrute se refiere a las
cosas o a los derechos (por ejemplo, derechos de caza y pesca, de minas, de gabelas de
paso por los puentes) y otorga además el uso el goce de los frutos”. Conviene mencionar
un problema que en relación a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario se
discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal.

La teoría clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como
Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de arrendamiento
puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho
conferido al locatario por el locador “sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene
su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo
propietario del inmueble. Si , el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar
el derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda
porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra
la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho personal, que tenía
por correlativo la obligación personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un
inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a respetar este arrendamiento; y
sólo puede serlo por una de sus causas, o por una obligación personal, o por un derecho
real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquiriente nada ha prometido,
ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento, procede de
que existe sobre la cosa un derecho real, un “jus in re” a favor del locatario”[5]

El tema de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por su misma estructura
debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos
nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal - tal como ha sido recogido por
el Código Civil vigente - no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y
afirmamos que, desde luego, son respetables por su seriedad y su rigor académico.

1.3 NATURALEZA JURIDICA


El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS
OBLIGACIONES, en la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS -
TITULO VI – ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO - Disposiciones
generales
Articulo 1666º.- Definición
“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario
el uso de un bien por cierta renta convenida”
Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se
conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el Código Civil
de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación- conducción una persona cede
a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante
un plazo y por cierta renta convenida[6]

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de


señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean
casas, autos, o distintos inmuebles

1.4 ELEMENTOS
Los elementos de esta figura son las siguientes:

a) CAPACIDAD.
Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas
facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo
establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer
sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que
devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario
tener antes la capacidad de goce.

b) CONSENTIMIENTO.
Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o
varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es
el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el
consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

c) OBJETO.
Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurídico
es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta relación
conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el
acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada,
está a su vez tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de
ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios,
derechos, etc.

d) CAUSA.
Se divide de la siguiente manera en:
 Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto jurídico.
 Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o
negocio jurídico.

e) PRECIO O RENTA.
El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este
segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha. Llamase renta cuando se paga periódicamente.

2.5 CARACTERES JURIDICO


El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su voluntad
expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

1. Es individual: No depende de otro contrato, es autónomo. Puede haber convenciones


accesorias como las cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son
independientes.
2. Es principal: Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador
como del arrendatario. El arrendador tiene la obligación principal de mantener al inquilino
en uso y goce del bien arrendado y el derecho de percibir la renta convenida. El
arrendatario, en cambio, tiene la obligación de pagar el alquiler en los períodos
convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien.
3. Es de prestación recíprocas:
4. Es oneroso: Porque existe contraprestación. Se prevé las consecuencias del contrato,
tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos
intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebración, pueden determinarse
los beneficios que habrá de producirle el contrato.
5. Es conmutativo: Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en forma
sucesiva continua y periódica.
6. Es típicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en
forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y
posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo.
7. La duración del arrendamiento puede ser:
Determinada - Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC
Indeterminada - Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al
otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del acotado).
8. Es temporal:
9. Es consensual:

2.6 COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO


Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E
INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:

o Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos. Ej.:
una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las inmuebles se dividen
en: inmuebles por adhesión, inmuebles por destinación.
o Incorporales: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los créditos y las
servidumbres
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que
el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe
existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa
que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que la
cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será
nulo, o, todavía más inexistente.

2.7 ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA


Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo con
mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento
no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el
arrendador no esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa
arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha
cosa para efectos de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero
dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la
cosa arrendada por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se
tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el
arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe
tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o
privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden
pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere exclusivamente al


arrendamiento de bienes de la nación y entidades descentralizadas del nivel nacional,
habiendo debido referirse también el arrendamiento de bienes de las Regioness y
municipios y de las entidades descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto
al derecho público.
Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el
campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código
Civil por ciertas leyes.

2.8 DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS


Con respecto a las demás fiuras jurídicas encontramos las siguientes diferencias:

a) Con el contrato de Compraventa


La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al señalar que “.... el
arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los frutos
venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que
están bien claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del
vendedor al comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte del que lo
otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato
sucesivo” que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los
alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso
y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es
realizar un acto de simple administración”.[7]
b). Con el contrato de Permuta.-
El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse
recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la esencia del
contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca del dominio de las
cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio,
se encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.

c) Con el contrato de Suministro.-


Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona
prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la
entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del
contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesión temporal de un bien al
arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos hallamos frente a un
suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. este ultimo
caso, los medios de locomoción proporcionados por un periodo determinado y el
aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad del
bien suministrado no sale del patrimonio del suministrante[8].

Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque
en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato.
En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una “única”
prestación, que tiene como contraprestación el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas


prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son
autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.

d).Con el Contrato de Comodato.-


Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación difiere del
comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el
segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad
del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta
llega a responder del caso fortuito o de fuerza

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la entrega
de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad
(comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

e). Con la Prestacion de Servicios.-


El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755 como
el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su resultado sean
proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de 1936 involucra en un
mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al
referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936 que: “La locación de servicios es una
variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro código
legisla independientemente en el Título VI de esta sección. La locación de servicios se
refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y
exclusiva, la producción”.

Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de


bienes de la prestacion de servicios y sus correspondientes modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:


 Con la Locación de servicios.- Por la locación de servicios el locador se obliga, sin estar
subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo
determinado, a cambio de una retribución, La diferencia con el contrato de arrendamiento
es obvia, por cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del arrendador es el bien,
mientras que el objeto de la locación de servicios lo constituye casualmente el servicio en
sí.

 Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos partes (contratista
y comitente) se obligan a prestaciones recíprocas consistentes una en hacer una obra
determinada y la otra en pagar una retribución.

El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia, para


lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en cambio, se
produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe ser alterado en su
sustancia.

 Con Mandato.- La esencia del mandato es que mediante su ejecución se pretende la


realización de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e
interés. Este es precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por
consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros se
producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del mandante. Para ello será
preciso que se realice un acto de retrasmisión de los bienes adquiridos en ejecución del
contrato, del mandatario al mandante”[9]

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecución de


las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de las partes contratantes,
sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

 Con Depósito.- Se ha observado con mucha razón que el contrato de depósito presenta
gran similitud con el de arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el
arrendatario tienen la posesión de un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

 En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien dado en


arriendo.
 En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando
lo solicite el depositante. Además, el depositante no puede usar el bien en provecho propio
ni de tercero, salvo autorización expresa del depositante o del juez. Si infringe esta
prohibición, responde por el deterioro, pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso
fortuito o fuerza mayor).

 El arrendamiento es un contrato a título oneroso.

 El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional,
por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado
(Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).

 Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del
depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la pérdida y el
deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún cuando deriven de
incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también
responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas
que ha admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.

 El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien, bajo


responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que
corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. No corren a cargo
del depositario el deterioro, la pérdida o la destrucción del bien sobrevenido sin culpa,
salvo que no haya hecho lo necesario para evitarlos o remediarlos, dando además aviso
al depositante en cuanto comenzaron a manifestarse.

f) Con el Mutuo.-
Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente cuando en el
mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa
a la otra parte para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso,
intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es
notoria, porque en la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del
contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo
el dinero una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa de igual
calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisión del dominio del
dinero al prestamista que puede disponer libremente de él.

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana. Además, el


objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del contrato de mutuo es una
determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el
arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.

g) Con el Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl.
Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno
como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría
en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal.
Pero la exactitud de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de los
defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradición histórica, pues no hay
nada esencial que las distinga”. No la compartimos por cuanto pensamos que ambas
instituciones son claramente diferenciables.

El usufructo es, un derecho real límitado que se agrupa “con la propiedad para formar el
género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología coincide, con las
características generales de está clase de derechos. Son derechos subjetivos de carácter
absoluto, en el sentido de que su títular puede hacerlos valer “erga omnes” y le confieren
un poder inmediato sobre las cosas”[10]

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de


un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito,
de poder exigir al arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el
uso del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es


necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el
usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento


continúa en relación a los herederos del arrendatario, si encontrandose en el uso del bien,
la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.

2.9 QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO


Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual


una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago
acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce
de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería
veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la
autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para ejercer
una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a
su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que
tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo
podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los
propietarios.[11]

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización
judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres años, ya que
durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se
llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.
2.10 QUIENES QUE NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO
Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por Ley esta impedido.
En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar
en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas
por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes
a arrendar.

2.11 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR


El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico.

El articulo 1678 y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del arrendador:
 El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus
accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en el contrato el tiempo ni
el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró el contrato, salvo
que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época. Entregado el bien al
arrendatario, se presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para
ser usado.

1. Obligación De Entregar La Cosa Arrendada


Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las
formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato o en la


fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega


se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646
cuando se trata de cosa mueble.
Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha
arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya
entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdrá; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin
del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el
goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado,
puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada
debe entregarla el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el


contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen
estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba
sin hacer objeción alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el
mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe
deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba,
fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea
fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable especialmente del mal
estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho
o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de
entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendrá derecho para desistir
del contrato, con indemnización de perjuicios habrá lugar a esta indemnización aun
cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa;
salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza
mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora


culpable de entregar la cosa, la regla general que tendrá derecho el arrendatario a
indemnización de perjuicios.
Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora,
es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

2. Obligación de mantener la cosa en buen estado


Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute
de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en
estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de
sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a
entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deberá
en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme también con lo
antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se
encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no ser bueno, la
obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en
las que la entrego.

En que consiste esta obligación: esta es de dos formas: necesarias y locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el


arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la cuales
corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias
aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le
destina. Las reparaciones locativas son también a cargo del arrendador si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala
calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones


indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada,
siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no
pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones,
se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones


indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la
reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere
hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que procediera a
repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la
existencia del daño, o que habiéndole dado tal noticia este no haya procedido
oportunamente a ejecutar la reparación.

Mejoras útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada
por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino
mejorarla aumentando su valor venal.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras útiles, es
indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el
costo de las mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición de
abonarla. Pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de
la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los
materiales considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario[12]. Terminando el contrato de arrendamiento el


arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la
terminación del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por
perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el
reembolso de mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas
o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su
poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados
o se le asegure su pago.

3. Obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo


en el goce de la cosa arrendada
El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de
la cosa arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:


3.1 A los actos perturbatorios del mismo arrendador.
El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa
arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce
de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que
consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente
el consentimiento del arrendatario.
Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves
perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras
tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que
este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al
celebrarlo. Frente a esta situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin
a dicho contrato y aun para solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas
condiciones.

3.2 A los actos perturbatorios de terceros.


Respecto a estos es necesario distinguir entre:

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no pretendan la cosa
arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Por
consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario
quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y
que decreten en su favor las indemnizaciones correspondientes.

b) Cuando la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican algún derecho


sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato,
entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de
una verdadera evicción. Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer
término derecho a exigir una disminución proporcionada del precio o renta durante el
tiempo subsiguiente.

3.3 A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.


El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la recisión del
contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el
uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o
calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el
vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a


ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de
tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la resolución. Cuando se habla de
rescisión se está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de
resolución, naturalmente en relación con el evento en que la existencia del vicio
redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a
ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolución si puede operar.

2.12 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


Las Obligaciones del arrendatario son las siguientes:

a) Gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato. El arrendatario está
obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en
consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención
expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las
circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme


a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu
del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación
expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre
del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por una
entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten
presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.

b) Velar por la conservación de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la


conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no
emplea dicho cuidado en la conservación de la cosa, el arrendador tendrá derecho a
exigirle indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del
arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene
un derecho más: el de pedir la terminación del contrato, art. 1997 inciso 2.

Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un
familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la
correspondiente reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual
así: directamente contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del
daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario
como responsable del hecho de aquellos.

c) Pagar el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento
es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la
cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que
ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo
resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por
indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario, o mejor inexistente por
incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se atenderá a lo


estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá
entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto,
entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio
rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por
períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una
cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de años, meses o días, la renta se
pagara inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma fija:
en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada
impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo
pague el arrendatario por anticipado.

Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligación


de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de
que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al
arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo
subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios, o, en último
extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el arrendatario resultase
obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor
correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación, es
recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario
permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato,
sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva
restitución de ella al arrendador.

d) Restituir la cosa a la terminación del contrato. Expirado el contrato de arrendamiento


por cualquier motivo legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su
poder, y por lo mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de


la acción de lanzamiento.
Destrucción pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa
perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando
en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca
en una situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior
ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la
presunción demostrando que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor
o caso fortuito.

Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará


desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las
llaves, si las tuviere la cosa.

Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea


constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que
es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en
la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios:
antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerársele en
mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo esté obligado a restituir y
pueda imponérsele judicialmente la restitución, art. 2007.

2.13 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR


Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,
apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-
arrendatario o precario mediante las acciones de:
1. DESALOJO.- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en
el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código
Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la
condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

2. ACCIÓN PRINCIPAL.- Procede la acción de desalojo como acción principal contra el


ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de
precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art.


1697 del Código Civil se procede:

* Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además
quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan
tres periodos.

* En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el


sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el
plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

* Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa


o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

* Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento


escrito del arrendador.

* Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

• Condición de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos que


justifiquen su posesión. Se considera ocupante precario al que carece de titulo o cuando
el que tenía ha fenecido (art. 911 del Código Civil).

• Vencimiento de plazo.- Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de


arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan
los artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.

• Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado,


siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art.
590 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.

• Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite


indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien, tal como
se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C..

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA


DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que
modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada así: “Las
pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de
arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo
dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”

2.14 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO


La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con
contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona
autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que
se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:

 Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la


posición o tenencia del bien puede accionar ante el Órgano Jurisdiccional para que se
disponga la suspensión de esas perturbaciones y se paguen los daños y perjuicios. La
acción y el procedimiento es similar a la que corresponde al de recobrar.

 Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin previo juicio, tiene derecho


a accionar para que se le restituya en la posesión del bien y se le paguen los daños y
perjuicios que se le ha ocasionado.

 Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en mérito a un


contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las cláusulas del
contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que
se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La acción y el
procedimiento están determinados por la ubicación del bien, el domicilio del demandado
y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO del Código Procesal Civil.

 Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos
previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es demandado para que
desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras. la forma de
hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo Código Procesal
Civil.

 Devolución de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor cantidad que la


prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad
que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al
D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los plazos
previstos en el D. Leg. 709.

 Reducción de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o hecho no previsto


en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede
accionar para que le sean devueltas esas sumas.

 Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced
conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la protección del D.L.
21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la
acción judicial es de desahucio por falta de pago, que se corte el juicio.
 Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se niega a
recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene
la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el
inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código Civil.

2.15 CONCLUSIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos forzosos
y voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes
legisla sobre esta situación.
- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo
establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado,
no se entiende que hay renovación táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo
sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede
pedir en cualquier momento.

- En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y
voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a
uno en forzosos sí la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el
arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.

- El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de
anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de
no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

Si en el contrato se establece que los períodos son voluntarios para ambas partes, basta
que cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los períodos forzosos.

Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extra


judicial al otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusión del arrendamiento, si el


arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a
cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la
continuación del arrendamiento.

Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los casos


siguientes:

 Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tenía.


 Si es preciso para la conservación del bien que le arrendatario lo devuelva con el fin de
repararlo.
 Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
 En caso de expropiación.