VALORIZACIONES DE PREDIOS

RÚSTICOS EN EL PERU

Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

 BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

 Las Regiones Naturales del Perú

 El Mapa Ecológico del Perú
 El Sistema de Clasificación de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
 El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
 CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES
EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS

 Valor Normal de Mercado

 Valor Comercial
 Valor Reglamentario
 Valor de Realización
 Valor Afectivo
 Valor de Remate
 Valor según rentabilidad agrícola y/o
ganadera
 Valor de Servidumbres y Usufructos
 VALUACIONES DE TIERRAS

Inspección ocular de campo

Determinación de Categorías de suelos
Toma de vistas fotográficas
Estudio de mercado
 Muestra de Estudio de Mercado
 Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí de la provincia de Mariscal Cáceres se
encontró una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno
rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500 m2) con plantación de naranjos se tranzó en
S/ 10,000.00 es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectárea plantación
modelo de naranjos, de 10 años independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se
ajusta 10% por estado de conservación en la plantación existente en el predio, resulta que el valor
del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00.
 El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de Bellavista manifestó que los mejores
terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la
zona como de primera categoría se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dólares/hectárea.
 En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel Urguía Saavedra expresó que los terrenos
agrícolas con pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dólares la
hectárea.
 En la Oficina Registral de Juanjuí, se encuentra inscrito un predio rústico de 12.77 hectáreas
ubicado en el distrito de Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma de $
7,500.00 o sea $ 587.30/hectárea, que se considera subvaluado .

 Por éstas razones se determinó que los terrenos rústicos situados en terraza alta, con pendiente
moderada con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de
primera categoría, pueden cotizarse en 3,000 dólares por hectárea; y los de pendiente
pronunciada con acceso al riego en 1,000 dólares por hectárea.
 VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de
eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de
valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza
aplicando la siguiente expresión:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor básico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categoría
d = Distancia al área con valor oficial urbano
U = Uso
T = Topografía y naturaleza del terreno
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de corrección ecológica

En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta

marea)
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
 VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS

 Tipo de Cultivo
 Estado del período vegetativo
 Cultivo Índice en la zona o localidad
 Rendimiento/Ha
 Precio en chacra
 Valor Bruto de Producción
 Costo de Producción
 Rentabilidad
FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ALGODÓN TANGUIS
 FICHA TECNICA DE CULTIVO
 CULTIVO: Zapallo DE ZAPALLO
 VARIEDAD: Macre
 EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año
 NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto
 Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días
 DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
I. COSTOS DIRECTOS
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

A. MANO DE OBRA B. MAQUINARIA Y EQUIPO

Nº DE VALOR COSTO
LABOR
JORNAL UNITARIO S/. TOTAL S/.
a. Preparación del terreno
Limpia de canales y acequias 3 12.00 36.00
Despaje 4 12.00 48.00
Chaleo y Quema  4 12.00 48.00
Bordeadura 2 12.00 24.00
Tomeo 1 12.00 12.00
Incorporación de Estiércol 3 12.00 36.00 C. INSUMOS
Riego de Machaco 1 12.00 12.00
Tapadura de surcos 2 12.00 24.00
b. Siembra
Siembra 2 12.00 24.00
c. Labores culturales
Primer abonamiento 5 12.00 60.00
Primer deshierbo 6 12.00 72.00
Segundo abonamiento 3 12.00 36.00
Cambio de surco 6 12.00 72.00
Desahije 1 12.00 12.00
Acomodo de guías 4 12.00 48.00
Segundo deshierbo 6 12.00 72.00
Aplicaciones foliares 6 12.00 72.00
d. Riegos 12 12.00 144.00
e. Control Fitosanitario 12 12.00 144.00
f. Cosecha
Cosecha y selección 20 12.00 240.00
Guardianía 30 12.00 360.00
TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00
 FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ZAPALLO

II. COSTOS INDIRECTOS

GASTOS GENERALES
Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/. 242.24
Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80

TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

CONSOLIDADO

COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00

A. Mano de Obra S/.996.00
B. Insumo 305.00
C. Insumos 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

D. Gastos de Administración S/. 242.24
E. Imprevistos 302.80

COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES
Tipo y edad de las plantación
Distanciamiento entre plantas y entre líneas
Número de plantas por hectárea
Estado de conservación
Rentabilidad de plantación modelo en la zona o
localidad
Depreciación
Valor por hectárea de la plantación y valor por planta
según años restantes de vida útil
 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA
(Espárrago Instalación)
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has):
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000

Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL
MEDIDA SOLES SOLES
COSTOS DIRECTOS 13,267.82
MANO DE OBRA 1,456.00
Preparación de Terreno
Despaje, incorporación de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00
Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00
Siembra
Selección y desinfección de plántulas Jornal 4.00 16.00 64.00
Distribución de plántula Jornal 4.00 16.00 64.00
Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00
Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00
Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00
Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00
Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00
Aplicación de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00
Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq 6.00 50.00 300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq 5.00 50.00 250.00
C. Acarreo de abonos Hora/máq 2.00 50.00 100.00
D. Cultivo, rayado Hora/máq 9.00 50.00 450.00
C. INSUMOS 10,711.82
1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00
2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90
Fosfato Di Amónico Kg. 435.00 1.27 552.45
Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00
3 Pesticidas
Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26
Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00
Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92
Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21
Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38
Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07
Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00
Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00
Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09
4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00
5 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32
II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82
A Imprevistos 8% 1,061.43
B Gastos Administrativos 2.50% 331.70
C Asistencia técnica 2.50% 331.70
D Interes Bancario
COSTO TOTAL 14,992.63
$ 3,931.00
S/. 13,758.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION

EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000
* Precio Promedio de Venta
(Kg.) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 14,992.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37
* Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63
* Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos
Mantenimiento)
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000

Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01

UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL
S/ S/
COSTOS DIRECTOS 9,504.62
MANO DE OBRA 2,000.00
Labores Culturales
Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00
Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00
Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00
Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00
Aplicación de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00
Cosecha
Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00
B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00
Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00
Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00
Incorporación de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

C. INSUMOS 6,854.62
1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95
Fosfato Di Amónico Kg. 457 1.27 580.39
Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00
2 Pesticidas
Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42
Poliphos Lt. 4 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28
Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07
Benlate Kg. 3 148.59 445.77
Lorsban Lt. 3 59.00 177.00
Dipel Kg. 2 154.42 308.84
Plantvax Lt. 2 213.75 427.50
Citowett Lt. 2 31.09 62.18

3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00

4 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54

II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60

A Imprevistos 8% 760.37
B Gastos Administrativos 2.50% 237.62
C Asistencia técnica 2.50% 237.62
D Interés Bancario

COSTO TOTAL 10,740.22

$ 2,129.00
S/. 7,451.50
 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 10,740.22
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29
* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90%
NOTA :
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO

AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA US$/KG. US$ US$ US$
1 3000 0.8 2400 3931 -1531
2 8000 0.8 6400 2129 4271
3 16000 0.8 12800 2966 9834
4 14000 0.8 11200 3377 7823
5 12000 0.8 9600 2686 6914
6 9000 0.8 7200 2476 4724
Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2
cosechas al año se reduce a 6 años.
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RÚSTICOS

 Característicasconstructivas, área
afectada y áreas techada
 Edad de la o las Edificaciones
 Depreciaciones
 Aplicación de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservación
CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008
ESTADO ACTUAL OCUPADO
PREDIO RUSTICO
USO ACTUAL VIVIENDA
ZONIFICACION Rural
Considerado en valor total del
TERRENO mismo
Por el Frente 5.00
Por la Derecha 7.00
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
Por la Izquierda 7.00
Por el Fondo 5.00
PERIMETRO ( m ) 24.00

AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:

No cuenta con servicios de agua, desagüe ni
ESTADO DE CONSERVACION Regular energía eléctrica.

ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO:

INSCRIPCIÓN REGISTRAL Se desconoce inscripción registral. Terrenos de pasturas.
II. VALUACION
PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )
MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72
TECHOS Calamina F 34.80
PISOS Tierra Compactada I 5.59
PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64
REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00
BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00
INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00
VALOR UNITARIO DE LA
EDIFICACION S/. 246.75
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75
DEPRECIACION ( % ) 35
FACTOR DE DEPRECIACION 0.65
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39
AREA TECHADA (m2 ) 35.00
VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65
III. VALOR DE LA EDIFICACION
VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO TOTAL ( S/. ) 6,175.02
VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32
 Valuación Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o permanentes
(VP) + valor edificaciones (VE)
¡ MUCHAS GRACIAS !