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EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO

El tirano Rafael Leonidas Trujillo desapareció físicamente el treinta (30)

de mayo del año 1961. La sociedad Dominicana había sido dirigida en el
plano económico-industrial en consonancia con el atrasado modelo
político que representa un esquema dictatorial; se reinicia después del
magno acontecimiento de marras una verdadera apertura que
demandaba lógica y superestructura coadyuvaran con el desarrollo
nacional, aspectos tan relevantes como el crédito tanto en el ámbito del
fomento a la agricultura, la ganadería y la construcción eran aspectos
de interés básico, es por ello que se sancionó el doce (12) de febrero de
1963, la Ley de Fomento Agrícola, la cual sustituyó o derogó la Ley
1841 del nueve (09) de noviembre de 1948, la cual no satisfizo las
expectativas, tomando en cuenta el hecho de que no incluyó ni la
prenda universal sin desapoderamiento ni el contrato de préstamo
hipotecario; aspectos estos que si fueron resueltos al tenor de la Ley
6186.

Los puntos o tópicos que pretendemos tratar en esta representación

conciernen al procedimiento previsto en dicha ley en materia de
embargo inmobiliario denominado abreviado; el régimen de los
incidentes, vías de recursos en contra de la sentencia, papel del juez de
los referimientos de cara a la ejecución, los parámetros de la ley en el
contexto de la constitucionalidad.

En cuanto al procedimiento, se trata de una alternativa procesal viable

a los fines de los intereses de las partes que limitativamente se
benefician; en ese sentido o ámbito podemos mencionar los estados de
gastos y honorarios, los prestamos con garantías inmobiliarias,
suscritos a favor de todas las entidades bancarias y las sentencias
dictadas en materia laboral; constituyen dichos aspectos el escenario de
aplicación de la ley en cuestión.

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INCONSTITUCIONALIDAD DE LA LEY 6186

La Suprema Corte de Justicia ha decidido en diversas ocasiones que la

ley en cuestión es conforme con la Constitución en sus artículos puesto
que no vulnera los artículos 8 y 100 de la Carta Magna, puesto que el
régimen especial de ejecución, consagrado en provecho de las entidades
dedicadas al fomento de la industria y de la construcción en nada
quebranta la igualdad de todos los dominicanos frente a la ley, en la
obra de Napoleón Estévez, que resalta aspectos de la materia, aparece
la siguiente cita: “Sentencia del 25 de agosto de 1999, B. J. 1065, pág.
64-67. Materia: Constitucional. Asunto: Inconstitucionalidad contra
Leyes núms.. 171 sobre Bancos Hipotecarios de la Construcción y 6186
sobre Fomento Agrícola. De prosperar la acción en inconstitucionalidad
se produciría una inevitable reducción del crédito necesario para
alcanzar la sociedad los beneficios perseguidos por el constituyente,
pues, la seguridad de los reembolsos de los préstamos otorgados para
los fines contemplados en esas disposiciones legales perderían las
garantías que sirven de estímulo a la industria de la construcción, y los
sectores concernidos pueden recibir sin dificultades los financiamientos
necesarios para satisfacer la demanda que requiere el interés general.
Privilegios. Dichas disposiciones no contienen ni crean situación de
privilegios que atente contra el tratamiento igualitario a que son
acreedores los nacionales dominicanos conforme los Arts. 8 y 100 de la
Constitución. Artículos examinados: 8 y 100 Constitución de la
República; 14 Ley núm. 171 de 1971; 148 y 159 Ley núm. 6186 de
6186 de 1963. Decisión: Rechaza. Impetrante: Promotora Puerto
Chiquito, S. A.”(sic); ahora bien después de promulgada la Ley 183-02,
todas las entidades de intermediación también se benefician de dicho
procedimiento abreviado, la Suprema no ha decidido con relación a la
conformidad o no de esta ley con la constitución, mi postura es de que
la propia decisión jurisprudencial deja entrever la posible
inconstitucionalidad cuando se trata de entidades que no fomenten el

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ámbito de la industria de la construcción, por lo que una interpretación

en contrario de la referida postura jurisprudencial nos permite inferir
dicha inconstitucionalidad, pues reiteramos las entidades de
intermediación financiera no fomentan el desarrollo del crédito
industrial y de la vivienda. Cabe destacar que se llega a cuestionar la
naturaleza mutualista de las Asociaciones de Ahorros y Prestamos, no
es verdad que los ahorrantes son sus dueños exclusivos, si
transparentamos todos los vericuetos podrían surgir muchas
reflexiones; por lo que dejémoslo ahí.

En cuanto a la inconstitucionalidad del artículo 142 de la Ley 6186, el

cual prohíbe que el deudor pueda consentir que el inmueble dado en
prenda también lo da en garantía a un segundo acreedor, entiendo que
ese texto no choca con la constitución, puesto que el acreedor no puede
estar al margen de lo que debe ser un procedimiento que salvaguarde la
recuperación de su crédito, en ese sentido, la parte final del texto
inclusive permite que en el caso de que hubiere un tercero interesado
puede saldar la acreencia del banco, en obvia referencia a los
acreedores que se benefician del ámbito de la ley. A saber el contenido
de dicho texto: “Art. 142. Sin el consentimiento del Banco el deudor no
podrá, a pena de nulidad y sin que haya necesidad de hacerla declarar,
enajenar, gravar o de cualquier otro modo constituir o ceder un derecho
real en beneficio de terceros sobre bienes hipotecados a favor del mismo
Banco o sobre lo que tales bienes produzcan, se les agregue o incorpore
de manera natural o artificial. Esta disposición abarca los frutos
naturales, industriales o civiles, las construcciones, obras,
plantaciones, cosechas pendientes, semillas, utensilios de labranza, y ,
en general, todos los muebles que el propietario ha puesto o ponga a su
propiedad de manera permanente para el servicio, beneficio o adorno de
la misma. Sin embargo, la enajenación o gravamen que se hubiere
efectuado sin el consentimiento del Banco tendrá ejecución si el
adquiriente consignare una suma bastante para el pago del capital y los
intereses adecuados al Banco. No se podrá tomar inscripción de

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gravamen alguno sobre inmuebles hipotecados al Banco a no ser con el

previo consentimiento del mismo”.

Con relación al artículo 143, el cual prevé una prohibición expresa de

que un acreedor quirografario después de inscrito el contrato de
préstamo hipotecario no puede ejercer acción alguna respecto a dicho
inmueble, se estila una situación de inconstitucionalidad, puesto que
viola el principio de racionabilidad de las leyes, respecto a la noción de
utilidad, de equidad y de justeza que debe primar en todo marco
legislativo, artículo 8 inciso 5 de la Constitución. Entendemos que un
acreedor quirografario autorizado a inscribir una hipoteca judicial
provisional, según el artículo 54 del Código de Procedimiento Civil; o
que simplemente tiene una sentencia que lo favorece, la cual es
condenatoria, conforme el artículo 2123 del Código Civil, o que autoriza
una medida de coerción real sobre el patrimonio del imputado, debe
procederse a la inscripción inmediata aún cuando previamente exista
una hipoteca inscrita al tenor de la Ley 6186. Si es por otra vía de una
acreencia adeudada como producto de una actuación civil. El acreedor
al tenor de la Ley 6186 puede ejercer las acciones correspondientes
para cuestionar ese crédito, por ejemplo el artículo 1167, que
reglamenta la denominada acción en nulidad por parte del acreedor de
los actos que podrían serles prejuiciosos. Si el funcionario se negare a
inscribir la hipoteca, aduciendo la aplicación del artículo 143 de la Ley
6186 procede accionar en referimiento en contra de dicho funcionario,
bajo apercibimiento de astreinte, según artículos 112 y 107 de la Ley
834, a saber: “Art. 112. Puede igualmente el presidente del tribunal
estatuir en referimiento sobre las dificultades de ejecución de una
sentencia o de otro título ejecutorio. Art. 107. El juez estatuyendo en
referimiento puede pronunciar condenaciones a astreintes. Puede
liquidarlas a título provisional. Estatuye sobre costas”(sic). Veamos el
contenido del aberrante y desbordado artículo 143 de la Ley 6186: “La
amortización de un préstamo podrá hacerse en efectivo o en valores del
mismo Banco, a la par. En este último caso sólo se aceptarán valores de

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igual o menor plazo que el del préstamo. El pago de intereses y demás

accesorios se hará obligatoriamente en efectivo”(sic).

En cuanto a que en esta materia el juez decidirá la adjudicación

independientemente de que exista o no incidente, se trata de un
contrasentido, puesto que si el juez vende en pública subasta y luego
falla un incidente pendiente se estarían violentando las más
elementales reglas de lo que son las garantías procesales, esa formula
no salvaguarda el derecho de defensa, que es de naturaleza
constitucional; ver el artículo 8 inciso 2 letra j el cual dispone: “Nadie
podrá ser juzgado sin haber sido oído o debidamente citado, ni sin
observancia de los procedimientos que establezca la ley para asegurar
un juicio imparcial y el ejercicio del derecho de defensa”(sic); sin
embargo, el artículo 148, segundo párrafo y 161 de la Ley 6186, versan
en el tenor siguiente: “Si hay contestación, esta será de la competencia
del Tribunal llamado a conocer de la venta de los inmuebles, sin que se
detenga el procedimiento de adjudicación. Se procederá como en
materia sumaria y la sentencia que intervenga no será susceptible de
apelación”; “Art.161. No se acordará ningún reenvío de la adjudicación;
sin embargo, a petición de parte interesada y con la anuencia del
Banco, se podrá aplazar la adjudicación para otras fechas que fijará el
Banco. En cada caso se hará una publicación en la forma señalada en
el artículo 153, con diez días por lo menos, de antelación, a la nueva
fecha a la venta”.

PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO ABREVIADO

Mandamiento de pago al deudor en un plazo de 15 días francos, según

los artículos 149 de la Ley 6186, artículo 673 y 1033 del Código de
Procedimiento Civil, a saber: “Art.149 de la Ley 6186. Para llegar a la
venta de los inmuebles hipotecados, el Banco notificará al deudor un
mandamiento de pago en la forma prevista en el artículo 673 del Código
de Procedimiento Civil, el cual deberá contener, además, lo que

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prescriba el artículo 675, incisos 3, 5 y 6 del mismo Código. Si dentro

del plazo de quince días establecido por el artículo 153 de esta Ley, el
deudor no paga los valores adeudados, el mandamiento de pago se
convertirá de pleno derecho en embargo inmobiliario”(sic); “Artículo 673
del Código de Procedimiento Civil. Al embargo inmobiliario debe
preceder un mandamiento de pago, hecho a la persona del deudor o en
su domicilio, insertándose copia del título en cuya virtud se procede al
embargo. Contendrá dicho mandamiento las enunciaciones comunes a
los actos de alguacil, elección de domicilio en la ciudad donde esté
establecido el tribunal que debe conocer el embargo, si el acreedor no lo
tiene allí, y advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo
de los inmuebles del deudor”; “Artículo 1033. El día de la notificación y
el del vencimiento no se contaran en el término general fijado por los
emplazamientos, las citaciones, intimaciones y otros actos hechos a
persona o domicilio. Este término se aumentará de un día por cada 30
Km. de distancia; y la misma regla se seguirá en todos los casos
previstos, en materia civil y comercial, cuando en virtud de leyes,
decretos o reglamentos haya lugar a aumentar un término en razón de
las distancias. Las fracciones mayores de 15 Km aumentarán el término
de un día, y las menores no se contarán para el aumento, salvo el caso
en que la única distancia existente, aunque menor de 15 Km., sea
mayor de ocho, en el cual dicha distancia aumentará el plazo en un día
completo. Si fuere feriado el último día de plazo, éste será prorrogado
hasta el siguiente”.

INSCRIPCIÓN DEL MANDAMIENTO DE PAGO.

La inscripción opera en los veinte días siguientes a la fecha del

mandamiento de pago, según el artículo 150 de la ley se trata de un
plazo simultaneo con el plazo del mandamiento de pago es decir el
mismo día que se produce el mandamiento de pago, el acreedor puede
efectuar la inscripción en el Registrador de Títulos, lógicamente habrá
embargo cuando discurran los 15 días que debe esperar el

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mandamiento de pago para convertirse en embargo inmobiliario de

pleno derecho sin necesidad de levantar nueva acta de embargo
inmobiliario, creo que ese texto es sumamente excesivo, pues permite la
inscripción del mandamiento de pago aún cuando el deudor se
encuentra simplemente en mora, a saber el contenido del dicho texto:
“Dentro de los veinte días de su fecha, este mandamiento se inscribirá
en la Conservaduría de Hipotecas del Distrito Judicial donde radiquen
los bienes hipotecados, si se tratare de bienes situados en más de un
distrito judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los diez
días que siguen a la fecha en que se ultime la inscripción anterior; a
este efecto, el Conservador de Hipotecas hará constar en la anotación
de inscripción la fecha indicada. Si se tratare de terrenos registrados se
procederá a su inscripción en el Registro de Títulos, de acuerdo con la
Ley de Registro de Tierras. Dentro de los diez días que siguen a los
plazos indicados en este artículo, según el caso, el persiguiente
depositará el pliego de condiciones en el Tribunal que deba conocer de
la venta”(sic).

EFECTOS PROCESALES QUE SURTE LA INSCRIPCIÓN

Una vez se produce este evento cualquier demanda que persiga atacar
el procedimiento debe tener lugar por la vía de régimen de los incidentes
del embargo inmobiliario es lo que sostiene el criterio jurisprudencial
constante de la Suprema Corte de Justicia, cualquier acción o demanda
que se produzca antes del preindicado evento debe producirse por la vía
del procedimiento ordinario, lo aconsejable seria usar el breve término,
cabe destacar que la simple inscripción del mandamiento de pago antes
de vencerse el plazo de 15 días mal podría producir los efectos
enunciados precedentemente puesto que la ocurrencia del embargo se
produce a partir de acaecer dicho plazo. Conforme nuestro parecer esa
situación procesal que contempla el texto de marras constituye un
verdadero exceso en provecho del persiguiente conforme nuestro
parecer no es posible una sustentación válida en el ámbito de la

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equidad; En cuanto al plazo de perención para fines de la inscripción se

estila que si no se produce dentro del plazo de veinte (20) días a partir
de la fecha de haberse notificado el mandamiento es nula toda
inscripción que tenga lugar posteriormente, la cual podría ser
demandada judicialmente, es importante reflexionar que si el acreedor
decide esperar que transcurra el plazo del mandamiento de pago para
luego efectuar la inscripción realmente va a disponer de 3 días a los
fines de efectuar dicha inscripción, puesto que el plazo de 15 días
preindicado es franco ya que comienza a partir de una notificación al
deudor; sin embargo el plazo de 20 no es franco toda vez que no se le
aplica el artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil.

Se impone retomar la situación procesal que implica la demanda

principal interpuesta en el curso del proceso de embargo inmobiliario,
específicamente cuando se produce antes de la inscripción del embargo,
al tenor de la doctrina francesa la demanda principal que se produce en
ese escenario y luego se produce la inscripción de dicho acto por ante el
Registrador de Títulos correspondiente ya como embargo inmobiliario,
la demanda pierde su naturaleza y debe ser planteada como demanda
incidental por ante el juez de la subasta en razón de que este
funcionario pasa a concentrar todas las posibilidades incidentales que
se van a producir; muchos abogados lo que hacen es que apoderan al
juez que conoce el proceso de expropiación de una demanda incidental
en sobreseimiento del procedimiento de embargo inmobiliario en aras
de obtener la suspensión hasta tanto el juez apoderado de lo principal
decida, reiteramos que el juez que conoce de la subasta no se encuentra
ligado de manera obligatoria a esa petición, puesto que se
desnaturalizaría la esencia del procedimiento de embargo inmobiliario,
en el entendido de que los procesos ordinarios tienen un régimen de
instrucción distinto al de los incidentes.

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INSTRUMENTACIÓN DEL PLIEGO DE CONDICIONES Y DEPOSITO

EN LA SECRETARÍA DEL TRIBUNAL LLAMADO A CONOCER DEL
EMBARGO.

Conforme los establece el artículo 150 segundo párrafo de la Ley 6186,

dentro de los diez (10) días siguientes a la inscripción del embargo el
persiguiente debe depositar el cuaderno de cláusulas y condiciones que
regirán la subasta, por ante el tribunal competente, que lo es
reiteramos el tribunal de Primera Instancia del lugar donde se
encuentra el inmueble se trata de una competencia de atribución aún
cuando el componente procesal que la determina sea la ubicación o
lugar donde se encuentra el objeto litigioso, en ese sentido es pertinente
resaltar el contenido del referido texto: “Dentro de los diez días que
siguen a los plazos indicados en este artículo, según el caso, el
persiguiente depositará el pliego de condiciones en el Tribunal que deba
conocer de la venta”.

La parte persiguiente puede tomar medidas conservatorias en aras de

preservar la integridad del inmueble después de la inscripción del
embargo, en ese sentido los artículos 151 y 152 de la ley le permiten
actuar en el ámbito de las medidas siguientes:

1. Puede requerir la designación de un secuestrario judicial, caso

excepcional donde se permite apoderar al juez de los
referimientos independientemente de la regla general de
competencia absoluta que reglamenta el procedimiento en
provecho del juez de la subasta;

2. Puede el persiguiente trabar embargo retentivo en manos de los

inquilinos de los valores adeudados al propietario deudor; pero
ese embargo retentivo realmente es una oposición a pago para
que dichos valores no lleguen a manos del perseguido, en caso de
que no se produjera la referida oposición los pagos que recibe el

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deudor son validos, cabe destacar que estos montos depositados

en el banco agrícola se convierten en accesorio del inmueble
objeto de la persecución por lo que el juez de la subasta puede
decidir que le sean entregados al persiguiente después de la
adjudicación, entiendo que debe esperarse ese acontecimiento, si
el juez de la subasta no dispone la entrega el juez de los
referimientos sería el competente;

3. Otra posibilidad es que si el inquilino del inmueble no complace

los efectos de la oposición, el persiguiente podría ejercer en su
contra una demanda en desalojo por falta de pago, puesto que
esa situación se infiere del artículo 152 de la Ley 6186, segundo
párrafo, es importante señalar que el tribunal competente para
conocer dicho proceso lo sería el juez de la subasta, en razón de
que es un accesorio del proceso; basta examinar el segundo
párrafo del artículo 148 de la Ley 6186: “Si hay contestación,
esta será de la competencia del Tribunal llamado a conocer de
la venta de los inmuebles, sin que se detenga el
procedimiento de adjudicación. Se procederá como en
materia sumaria y la sentencia que intervenga no será
susceptible de apelación”.

Situación procesal que genera el deposito del pliego de condiciones

depositado dicho instrumento jurídico se producen los eventos
importantes el primero se refiere a que la audiencia debe ser fijada de
pleno derecho por el secretario para proceder a la subasta puesto que
en esta materia el evento de lectura de pliego de condiciones se obvia, el
secretario deberá fijar dicha audiencia para un plazo de 30 días; 2º
Luego se procede a la publicidad de dicha audiencia mediante la
publicación en un periódico de circulación nacional, en la forma
prevista en el artículo 698 del Código de Procedimiento Civil entre esta
publicación y la fecha de la audiencia deben mediar 30 días por lo
menos, posteriormente el referido edicto como la audiencia en cuestión

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deben serle notificadas al deudor, si hubiere algún acreedor inscrito o

cualquier otro derecho real sobre el inmueble debe notificarse tanto el
edicto como el requerimiento de comparecer a la audiencia en que
tendrá lugar la venta; vamos los artículos 156, 157 y 158 de la Ley
6186.

“Art. 156. El aviso mencionado en el artículo 153, será

denunciado en la octava al deudor y a los acreedores inscritos
en el domicilio elegido por ellos en la inscripción, con
intimación de tomar comunicación del pliego de condiciones.
Art. 157. Quince días a lo menos después del cumplimiento d
estas formalidades, y en la fecha que el Banco determine, se
procederá a la venta en pública subasta de los inmuebles
indicados en el mandamiento, en presencia del deudor o éste
debidamente llamado, ante el Tribunal de la situación de los
bienes o de la más grande parte de éstos. Artículo 158. El
mandamiento, el o los ejemplares del periódico que contienen
las inserciones, la intimación de tomar comunicación del pliego
de condiciones y de asistir a la venta serán anexados al proceso
verbal de adjudicación”(sic);

Es importante destacar que el artículo 153 prevé una situación que no

se cumple con la practica, la cual concierne al hecho de que hace
mención a que primero se publica y luego se fija la fecha de la audiencia
para la subasta, pero recientemente el contenido tipográfico, o mejor
dicho su redacción literal a lo que se refiere es que primero se fija la
audiencia, luego se cumple con la publicidad dentro de los treinta (30)
días siguientes, pero antes de los quince (15) días que es el extremo
máximo, la combinación de ambos textos no dejan ninguna duda al
respecto, veamos el artículo 153, 156 y 157: “Art. 153. A falta de pago
en los quince días siguientes a la notificación del mandamiento de
pago y dentro de los treinta días después del deposito del pliego de
condiciones, el Banco hará publicar un anuncio, por lo menos, en

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uno de los periódicos de circulación nacional. Dicho anuncio

contendrá las menciones previstas por el artículo 696 del Código
de Procedimiento Civil. Art. 156. El aviso mencionado en el
artículo 153, será denunciado en la octava al deudor y a los
acreedores inscritos en el domicilio elegido por ellos en la
inscripción, con intimación de tomar comunicación del pliego de
condiciones. Art. 157. Quince días a lo menos después del
cumplimiento d estas formalidades, y en la fecha que el Banco
determine, se procederá a la venta en pública subasta de los
inmuebles indicados en el mandamiento, en presencia del deudor o
éste debidamente llamado, ante el Tribunal de la situación de los
bienes o de la más grande parte de éstos”(sic); de verdad estos textos
confunden, todo parece indicar reiteramos que se hace la publicidad sin
previamente haber fijado la fecha de la audiencia, situación esta que
constituye un contrasentido.

PUBLICIDAD A CARGO DE TERCERO

Los terceros pueden impulsar publicidad adicional, conforme resulta del

artículo 155 de la Ley 6186, esta publicidad no tiene que cumplir el
rigor del artículo 157, el cual se refiere a que deberá tener lugar en un
plazo mínimo de 15 días antes de la audiencia, puesto que aquí a quien
se alude es al persiguiente, sin embargo en la práctica la situación
prevista en dicho texto realmente no es común y cuando se produce se
solicita al juez apoderado de la adjudicación en la forma prevista por el
artículo 702 del Código de Procedimiento Civil que se refiere a una
petición de aplazamiento para mayor publicidad, cuando esa petición
no proviene del persiguiente no es obligatoria, cabe resaltar que todos
los edictos deben tener lugar en un mismo periódico, conforme lo
establece el artículo 154 de la Ley 6186, a saber: “Todos los anunciaos
judiciales relativos a la venta se insertaran en el mismo periódico. La
justificación de haberse publicado los anunciaos se hará por medio de
un ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo”(sic).

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El escenario de la subasta tienen lugar bajo la misma modalidad del

procedimiento ordinario, el cual consiste en apertura de la audiencia,
aprobación de los gastos extraordinarios del proceso, duración de la
audiencia tres minutos, luego declaratoria de adjudicatario ya sea al
licitador que ofrezca el precio mas alto durante el trayecto de los tres
minutos, luego adjudicación, si no hubiere licitador se debe adjudicar al
persiguiente.

La sentencia de adjudicación en esta materia asume el mismo régimen

que en materia ordinaria tanto en cuanto a sus efectos, como el plazo
para el pago, la falsa subasta, la puja ulterior; ver los artículos 701 a
738 del Código de Procedimiento Civil, los cuales transcribimos a
continuación:

“Art. 701.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). El día indicado para la
adjudicación se procederá a ésta a pedimento del persiguiente, o, a falta
de éste, de algún acreedor inscrito. Art. 702.- (Mod. por la Ley No. 764 de
1944). Se podrá, a petición de parte interesada, aplazar por quince días
solamente la adjudicación, por causas graves debidamente justificadas.
La petición se hará en esa misma audiencia y será resuelta
inmediatamente sin oír al fiscal. En el caso de que se acordare, se fijará
la fecha y se indicarán las veces que debe publicarse el nuevo anuncio.
Cuando el aplazamiento fuere solicitado por el persiguiente será
concedido. Art. 703.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La decisión que
acordare o denegare el aplazamiento se insertará brevemente al pie del
pliego de condiciones, no tendrá que ser motivada, ni registrada, ni
notificada, ni estará sujeta a ningún recurso. Será ejecutoria en el acto y
no tendrá condenación en costas. Art. 704.- (Mod. por la Ley No. 764 de
1944). En este caso, se anunciará la adjudicación ocho días antes por lo
menos del día fijado por el juez. No se necesitará, sin embargo, en cuanto
a la publicación, sino expresar que la subasta conforme a los avisos ya
publicados ha sido aplazada para tener efecto en la fecha nuevamente

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indicada. Este aviso será firmado por el abogado del persiguiente. Art.
705.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Las pujas se harán por
ministerio de abogado y en audiencia pública. Todo subastador está
obligado a depositar en secretaría antes de iniciarse la subasta la
garantía requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado
alguna. No se cobrarán honorarios de ninguna clase por las sumas así
depositadas. Art. 706.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). No se podrá
hacer la adjudicación sino después de haber transcurrido tres minutos de
iniciada la subasta. En el caso de que no hubiere habido postura durante
ese tiempo se declarará adjudicatario al mismo que persigue la venta,
sirviendo de tipo para la adjudicación el precio que él haya fijado en el
pliego de condiciones. Si antes de transcurrido tres minutos se hicieren
algunas pujas no se podrá efectuar la adjudicación sino después de
haber transcurrido dos minutos sin nuevas pujas hechas en el intervalo.
Art. 707.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). El abogado que hubiere
hecho la última postura estará, obligado a declarar inmediatamente
quién es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptación
cuando fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que esté provisto,
el cual quedará anexo a la minuta de su declaración. Si no hiciere esta
declaración en el tiempo indicado, o dejare de presentar el poder cuando
fuere un tercero el adjudicatario, o en cualquier caso sea que fuere
adjudicatario el abogado personalmente o un tercero, cuando se. dejaren
incumplidas las condiciones de la venta, el abogado que actúe en la
adjudicación podrá ser sometido por el persiguiente o uno de los
acreedores inscritos o la parte embargada a la acción disciplinaria de la
Suprema Corte de Justicia, y cuando se le pruebe que él sabía que no
estaba en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el
pliego de condiciones de subasta, o que conocía la insolvencia de su
cliente para cumplir estas mismas obligaciones, se le considerará
responsable de una pena disciplinaria de suspensión del ejercicio
profesional por un tiempo que no excederá de cinco años ni será menos
de uno, sin perjuicio de cualquier otra acción y de los procedimientos a
que hubiere lugar, en conformidad con la ley. Art. 708.- (Mod. por la Ley

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No. 764 de 1944). Dentro de los ocho días siguientes al de la

adjudicación cualquiera persona podrá ofrecer, por ministerio de
abogado, no menos de un veinte por ciento sobre el precio de la primera
adjudicación y sobre este nuevo precio se procederá a subastar. Art.
709.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Para que esta nueva puja pueda
ser aceptada, es necesario depositar en la secretaría del tribunal, junto
con la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, en efectivo o en
cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la
República y notificarlo en este mismo día tanto el adjudicatario como a
los acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarán honorarios de
ninguna especie por las sumas así depositadas. En el caso de que el
último postor en esta nueva subasta sea declarado falso subastador, la
fianza que hubiere prestado de acuerdo con el Art. 690, se aplicará en
primer término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en
segundo término a pagar los intereses adeudados al acreedor
hipotecario. Art. 710.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Cumplidas
estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres días, a
contar de la fecha de la petición, indicando el día en que tendrá lugar la
nueva adjudicación. El secretario del tribunal hará conocer, por aviso
publicado en la prensa, esa nueva fecha, que no podrá ser de más de
quince días de aquel en que fue dictado el auto. Se procederá en esta
subasta como en la anterior, y en las mismas condiciones y exigencias
establecidas. A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a quien
hizo la puja ulterior. En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja. Art.
711.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). No podrán hacerse posturas por
los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni por el
embargado, a pena de nulidad de la adjudicación y de Id puja ulterior y
de daños y perjuicios. El abogado del persiguiente no podrá ser
personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, a pena de nulidad de
la adjudicación o de la nueva puja y de pago de daños y perjuicios en
favor de todas las partes. Art. 712.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944).
La sentencia de adjudicación será la copia del pliego de condiciones
redactado en la forma establecida por el artículo 690, y ordenará al

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embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le

notificare la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que
estuviere ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados.
Art. 713.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La sentencia de
adjudicación no se entregará al adjudicatario sino a cargo de que
presente al secretario la constancia de haber satisfecho el saldo de las
costas ordinarias del procedimiento y la prueba de que ha cumplido las
condiciones del pliego que sirvió de base a la adjudicación y que deban
ejecutarse antes de la entrega. La constancia del pago y los documentos
justificativos quedarán anexos al original de la sentencia y se copiarán a
renglón seguido de ésta, si el adjudicatario dejare de hacer estas
justificaciones, dentro de los diez días siguientes al de la adjudicación,
se le apremiará por la vía de la falsa subasta, como se dirá después, sin
perjuicio de las demás vías de derecho. Art. 714.- (Mod. por la Ley No.
764 de 1944). Los gastos del procedimiento se pagarán por privilegio del
importe de la venta, cuando fueren extraordinarios, y así se hubiere
ordenado por la sentencia de adjudicación. Art. 715.- (Mod. por la Ley No.
764 de 1944). Las disposiciones de los artículos 673, 674, 675, 676, 677,
678, 690, 691, 692, 693, 694, 696, 698, 699, 704, 705, 706, y 709,
deben ser observadas a pena de nulidad; pero ninguna nulidad podrá
ser pronunciada en los casos en que, ajuicio del tribunal no se lesionare
el derecho de defensa. La falta de notificación del embargo, la no-
transcripción del mismo, la omisión o falta de notificación de un acto en
los términos y en los plazos que determine la ley, se considerarán lesivos
del derecho de defensa. Cuando la falta u omisión fuere subsanada en
tiempo oportuno o se considerare que no desnaturaliza ni interrumpe el
procedimiento, éste puede continuar por simple auto del tribunal, dictado
el mismo día en que se le sometiere la cuestión. Art. 716.- Sólo a la
persona o en el domicilio de la parte embargada se notificará la sentencia
de adjudicación y de ella se debe hacer mención al margen de la
transcripción del embargo a diligencia del adjudicatario. Art. 717.- (Mod.
por la Ley No. 764 de 1944). La adjudicación no transmite al
adjudicatario más derechos a la propiedad que los que tenía el

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 17

embargado. No obstante, nadie podrá turbar al adjudicatario en él goce

de la propiedad por una demanda en resolución, cuyo fundamento sea la
falta de pago del importe de las antiguas enajenaciones, a menos que se
hubiere notificado, antes de la adjudicación, en la secretaría del tribunal
ante el que se ha procedido a la venta. Si la demanda se ha notificado en
tiempo oportuno, la adjudicación debe suspenderse, y el tribunal, a
requerimiento del ejecutante o de cualquier acreedor inscrito, fijará el
plazo en que esté obligado el vendedor a terminar la instancia en
resolución. Podrá intervenir en esta instancia el ejecutante. Si el plazo
vence sin que la demanda en resolución haya sido definitivamente
juzgada, se pasará a la adjudicación a menos que, por causas graves y
debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo plazo para
el fallo de la acción en resolución. En el caso de que, por no haberse
conformado el vendedor a las prescripciones del tribunal, la adjudicación
hubiere tenido lugar antes del fallo de la demanda en resolución, no se
perseguirá al adjudicatario en razón de los derechos correspondientes a
los antiguos vendedores, quedando a éstos sus derechos a salvo para
hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar, en el orden y la distribución
del importe de adjudicación. La sentencia de adjudicación debidamente
transcrita o inscrita cuando se trate de terrenos registrados extinguirá
todas las hipotecas, y los acreedores no tendrán ya más acción que
sobre el importe de la venta. Art. 718.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944).
Toda demanda que se establezca incidentalmente, en el curso de un
procedimiento de embargo inmobiliario, se formulará mediante simple
acto de abogado a abogado que contenga los medios, las conclusiones,
notificación del depósito de documentos en secretaría, si los hubiere, y
llamamiento a audiencia a no más de ocho días francos ni menos de tres,
todo a pena de nulidad. Esta demanda se intentará contra toda parte
que careciere de abogado en causa por acto de emplazamiento, sin
aumentarse el plazo en razón de la distancia. Además de todas las
formalidades comunes a los emplazamientos, la citación indicará el día y
la hora de la comparecencia y contendrá intimación de tomar
comunicación de documentos en secretaría, si los hubiere; todo a pena de

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 18

nulidad. Se instruirán y juzgarán estas demandas como materias

sumarias, sin oír al fiscal. Si el demandado tuviere documentos que fuere
a emplear lo depositará en secretaría cuarenta y ocho horas a lo menos
antes de la fijada para la audiencia y notificará igualmente antes de
dichas cuarenta y ocho horas este depósito al demandante con
intimación de tomar comunicación de aquéllos; en el caso de que estos
documentos no fueren. presentados, se continuará el procedimiento. No
se concederá por el tribunal ningún plazo adicional para el examen de los
documentos así depositado. Art. 719.- En el caso de que dos acreedores
hubieren hecho inscribir dos embargos de bienes distintos, cuya venta se
promueva ante el mismo tribunal, se acumularán ambos embargos, a
requerimiento de la parte más diligente, y se continuarán por el primer
ejecutante. La acumulación de acciones se ordenará, aunque uno de los
embargos sea de mayor consideración que el otro; pero en ningún caso se
podrá pedir después del depósito del pliego de condiciones;
correspondiendo el procedimiento, si concurrieren ambas, al abogado
portador del título más antiguo; y si los títulos son de la misma fecha, al
abogado de más edad. Art. 720.- Si el segundo embargo presentado a la
transcripción es de más importancia que el primero, se transcribirá por
los objetos no comprendidos en el primero, y el segundo ejecutante estará
obligado a denunciar el embargo al primero; quien continuará el
procedimiento ejecutivo entre ambos, si se encuentran en el mismo
estado; en caso contrario, lo suspenderá respecto al primero, y se
continuará en lo relativo al segundo, hasta que éste llegue al mismo
grado; acumulándose entonces ambos embargos para ser sometidos al
mismo procedimiento ante el tribunal que conozca del primero. Art. 721.-
Si el primer ejecutante que promueva la venta, no ha continuado el
segundo embargo que se le denunció conforme al artículo anterior, podrá
el segundo ejecutante demandar la subrogación por medio de un simple
acto. Art. 722.- Se podrá pedir igualmente la subrogación en caso de que
hubiere colusión, fraude o negligencia, bajo reserva, en los casos de
colusión o fraude, de pago de daños y perjuicios a quien corresponda.
Hay negligencia, cuando quien ejecuta el embargo no ha llenado alguna

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 19

formalidad, o no ha efectuado algún acto de procedimientos en los plazos

prescritos. Art. 723.- Se condenará personalmente en las costas a la
parte que sucumba en la demanda en subrogación. El ejecutante contra
quien se pronuncie la subrogación, tendrá que entregar al subrogado, las
diligencias del procedimiento mediante recibo, y no se abonarán las
costas del procedimiento, sino después de la adjudicación, ya sean
sacadas del importe de la venta, o por el adjudicatario. Art. 724.- Cuando
se haya cancelado un embargo de inmuebles, el más diligente de los
ejecutantes posteriores podrá continuar el procedimiento sobre su
embargo, aunque éste no haya sido el primero presentado a la
transcripción. Art. 725.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). La demanda
en distracción de la totalidad o de unir parte de los bienes embargados
se intentará contra el persiguiente y contra el embargado y se formulará
también contra el primer acreedor inscrito en el domicilio elegido en la
factura de inscripción. Si el embargado no ha constituido abogado
durante el procedimiento se aumentará el plazo para la comparecencia
un día por cada veinte kilómetros de distancia entre su domicilio y el
lugar en donde esté establecido el tribunal, sin que se pueda prorrogar
este término en lo que concierne a la parte que se hallare domiciliada
fuera del territorio de la República. Art. 726.- (Mod. por la Ley No. 764 de
1944). La demanda en distracción debe enunciar los títulos que la
justifican, los cuales se depositarán en secretaría, y contendrá además la
copia del acta de este depósito. Cuando se tratare de embargo
inmobiliario trabado por virtud de ejecución de una hipoteca convencional
o de ejecución de un privilegio, el demandante en distracción deberá,
además, depositar en Secretaría una suma en efectivo o en un cheque
certificado de una institución bancaria domiciliada en la República, que
sea por lo menos de un valor igual a las dos quintas partes de aquella
por la cual se lleva a cabo el embargo. Sin embargo, el tribunal podrá
dispensar la prestación de esta fianza en los casos en que estime que se
trata de una demanda seria. No se admitirán demandas en distracción
cuando el embargo hubiere sido trabado sobre terrenos registrados o sus
mejoras. Art. 727.- Siempre que la distracción pedida no sea sino de una

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 20

parte de los objetos embargados, se continuará, no obstante esta

demanda, el procedimiento para la adjudicación del exceso de los objetos
embargados; pudiendo, empero, los jueces ordenar se suspenda en
cuanto al todo, a pedimento de las partes interesadas. Y si se ordenare
la distracción parcial, el ejecutante podrá variar en el pliego de
condiciones el precio puesto por él mismo para la adjudicación. Art. 728.-
(Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Los medios de nulidad, de forma o de
fondo, contra el procedimiento que preceda a la lectura del pliego de
condiciones, deberán ser propuestos, a pena de caducidad, diez días, a
lo menos, antes del señalado para la lectura del pliego de condiciones. La
demanda enunciará los documentos, si los hubiere, que el demandante
deberá haber depositado previamente en la secretaría del tribunal y que
no podrán ser desglosados antes de la audiencia; contendrá llamamiento
a audiencia a un plazo franco no menos de tres días, ni mayor de cinco;
la comunicación de los documentos del persiguiente del embargo tendrá
efecto en la misma audiencia, todo a pena de nulidad. Estos medios de
nulidad serán fallados, sin oír al fiscal, a más tardar el día designado
para la lectura del pliego. Cuando por causa de circunstancias
extraordinarias, que el tribunal está obligado a justificar, no se hubiere
dictado sentencia acerca de los medios de nulidad, se seguirá de todos
modos el procedimiento, sin que el persiguiente incurra en
responsabilidad. Esta disposición es común al artículo 691. Si son
admitidos los medios, el procedimiento se podrá proseguir comenzando
por el último acto válido y los plazos para cumplir los actos subsiguientes
correrán desde la fecha de la sentencia que hubiere decidido
definitivamente sobre la nulidad. Si fueren rechazados se expresará en
la misma sentencia que la lectura del pliego de condiciones será llevada
a efecto. Art. 729.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Los medios de
nulidad contra el procedimiento posterior a la lectura del pliego de
condiciones deberán ser propuestos, a pena de caducidad, ocho días a
más tardar después de publicado por primera vez en un periódico el
extracto de que trata el Art. 696. La demanda enunciará los documentos,
si los hubiere, que el demandante deberá haber depositado previamente

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 21

en la secretaría del tribunal y que no podrán ser desglosados antes de la

audiencia; contendrá llamamiento a audiencia a un plazo franco no
menor de tres días ni mayor de cinco; la comunicación de los documentos
del persiguiente tendrá efecto en la misma audiencia; todo a pena de
nulidad. Estos medios de nulidad, serán fallados, sin oír al fiscal, a más
tardar el día designado para la adjudicación. Cuando por causa de
circunstancias extraordinarias, que el tribunal está obligado a justificar,
no se hubiere dictado sentencia acerca de los medios de nulidad, el
tribunal podrá disponer el aplazamiento de la audiencia de adjudicación
hasta por quince días, con el objeto de dictar dicha sentencia. La nueva
audiencia se anunciará por aviso del secretario del Tribunal publicado en
un periódico. En caso de ser admitidos los medios de nulidad, el tribunal
señalará el nuevo día de la adjudicación. Si se rechazaren los medios de
nulidad se llevará a efecto la subasta y la adjudicación. Art. 730.- (Mod.
por la Ley No. 764 de 1944). No serán susceptibles de ningún recurso las
sentencias sobre nulidades de forma del procedimiento, anteriores o
posteriores a la publicación del pliego de condiciones, ni las que
decidieren sobre la demanda de subrogación contra la parte que ejecute
el embargo, siempre que no se hubiere intentado por causa de colusión o
de fraude, ni las que, sin decidir sobre los incidentes, hicieren constar la
publicación del pliego de condiciones. Ninguna sentencia dictada en
incidente de embargo inmobiliario pronunciará la distracción de costas.
Art. 731.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). Se considerará como no
interpuesta la apelación de cualquiera otra sentencia si se hubiera hecho
después de los diez días contados desde la notificación a abogado, o, en
caso de no haberlo, contados desde la notificación a la persona o en el
domicilio real o de elección. Se aumentará este plazo un día por cada
veinte kilómetros de distancia, conforme al artículo 725, en el caso de que
la sentencia se hubiere dictado sobre una demanda en distracción.
Cuando hubiere lugar a apelación la corte fallará en el término de quince
días. Las sentencias dictadas en defecto no estarán sujetas a oposición.
Art. 732.- Se notificará la apelación en el domicilio del abogado, y en caso
de no haberlo, en el domicilio real o electo del intimado, notificándose al

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 22

mismo tiempo al secretario del tribunal, quien deberá visar el acto. La

parte contra quien se procede en embargo no podrá proponer en la
apelación otros medios distintos de los, ya aducidos en primera
instancia. El acto de apelación contendrá los agravios: todo esto a pena
de nulidad. Art. 733.- Si el adjudicatario no ejecutare las cláusulas de la
adjudicación, se venderá el inmueble por falsa subasta a su cargo. Art.
734.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la sentencia
de adjudicación, el que la promueve se hará entregar por el secretario
una certificación en que conste que el adjudicatario no ha justificado el
cumplimiento de las condiciones exigibles de la adjudicación. En caso de
que haya habido oposición a la entrega de la certificación, se fallará en
referimiento por el presidente del tribunal y a pedimento de la parte más
diligente. Art. 735.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944). En virtud de esta
certificación y sin otro procedimiento, o en caso de que la falsa subasta
se promoviere después de la entrega de la sentencia de adjudicación, el
tribunal ordenará la reventa, para que ésta tenga lugar en el plazo no
mayor de treinta días. El abogado del persiguiente de la falsa subasta
publicará en un periódico un anuncio indicando la fecha fijada por el
tribunal, los nombres y la residencia del falso subastador, el importe de
la adjudicación y la indicación de que la nueva subasta se hará de
acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los nuevos
anuncios y la adjudicación será de diez días por lo menos y de veinte
días a lo más. Art. 736.- (Mod. por la Ley No. 764 de 1944) Diez días por
lo menos antes de la adjudicación se notificará el día y la hora en que
ésta tendrá lugar al abogado del adjudicatario y a la parte contra quien
se hizo el embargo en el domicilio de su abogado, y, si careciere de
abogado, en su propio domicilio. Art. 736.- (Mod. por la Ley No. 764 de
1944) Diez días por lo menos antes de la adjudicación se notificará el día
y la hora en que ésta tendrá lugar al abogado del adjudicatario y a la
parte contra quien se hizo el embargo en el domicilio de su abogado, y, si
careciere de abogado, en su propio domicilio. Art. 737.- (Mod. por la Ley
No. 764 de 1944). Sólo a pedimento del ejecutante se podrá aplazar la
adjudicación, conforme a lo imperado en el artículo 702. Art. 738.- (Mod.

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 23

por la Ley No. 764 de 1944). Si el falso subastador justificare haber

cumplido las condiciones de la adjudicación, no se procederá a ésta”(sic).

En cuanto al procedimiento de embargo inmobiliario abreviado previsto

por el Proyecto de Código de Procedimiento Civil entendemos pertinente
resaltar los aspectos siguientes:

“Art.1318. Al embargo inmobiliario debe preceder un mandamiento de

pago, hecho a la persona del deudor o en su domicilio, insertándose
copia del título en cuya virtud se procede al embargo. Contendrá dicho
mandamiento las enunciaciones comunes a los actos de alguacil;
elección de domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que
debe conocer del embargo, si el acreedor no lo tiene allí; y advertencia
de que, a falta de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del
deudor. Contendrá igualmente dicho mandamiento de pago: 1º) La
indicación de los inmuebles objetos de la medida en los términos
siguientes: Si es una casa, la provincia o el distrito, el municipio, la
calle, el número, si lo hubiere, de no haberlo, dos por lo menos de los
linderos. Si son bienes rurales, la designación de los edificios que
hubiere y la naturaleza, el contenido aproximado de cada parcela o
subdivisión del predio; el nombre del colono o arrendatario, si hubiere
alguno; la provincia o el distrito y el municipio en donde los bienes
radiquen. Si se trata de un terreno registrado, el número del certificado
de título, la indicación del distrito, del número o la letra catastrales, la
parcela o la manzana y el número solar; 2º) La indicación del tribunal
que haya de conocer del embargo; 3º) La constitución de abogado, con
expresión del estudio del mismo, permanente o ad-hoc, en la ciudad
donde tenga su asiento el tribunal llamado a conocer del embargo, y el
número de teléfono, si lo tiene, estudio en el que se considerará haber
elegido domicilio el persiguiente; 4º) Descripción del poder especial
otorgado al abogado apoderado para el embargo, insertándose copia del
mismo al mandamiento de pago. Art. 1319. No podrá procederse al
embargo inmobiliario sino treinta días después de la notificación del

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 24

mandamiento de pago; y en caso de que el acreedor dejare transcurrir

más de noventa días sin proceder al embargo estará obligado a reiterar
el mandamiento en la forma y los plazos antedichos. Art. 1320. El plazo
de noventa días se computará a partir del vencimiento de los treinta
días indicados para el mandamiento de pago. Art. 1321. Denunciado
dicho mandamiento de pago al conservador de hipotecas o al
registrador de títulos de la jurisdicción del inmueble, estos funcionarios
harán mención del mismo en los registros correspondientes. Dicha
denuncia hace nulo respecto al persiguiente todo acto que limite los
derechos registrados y coloca al persiguiente en el rango
correspondiente para el cobro de su crédito. Art. 1322. Se procederá al
registro del mandamiento de pago en las oficinas del Registro Civil, sin
necesidad de ninguna otra formalidad. Art. 1323. Dentro de los veinte
días, a partir del vencimiento del plazo del mandamiento de pago, si se
trata de inmuebles no registrados, este mandamiento se transcribirá en
la Conservaduría de Hipotecas del distrito judicial donde radiquen los
inmuebles objeto de la medida. Si se tratare de bienes situados en más
de un distrito judicial, cada transcripción deberá efectuarse dentro de
los cinco días que sigan a la fecha en que se ultime la transcripción
anterior; a este efecto, el Conservador de Hipotecas hará constar en la
anotación de transcripción la fecha indicada. Si se tratare de terrenos o
derechos registrados se procederá a su inscripción en la Oficina del
Registrador de Títulos, de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras.
Art. 1324. En caso que hubiere habido embargo precedente, el
conservador de hipotecas o el registrador de títulos no transcribirán o
inscribirán el nuevo embargo y harán constar la negativa la margen de
éste, enunciando la fecha del embargo anterior, los nombres, apellidos,
domicilios y profesiones del persiguiente y del embargado, e indicando
el tribunal que conocerá del asunto, los nombres y apellidos del
abogado del persiguiente y la fecha de la transcripción o de la
inscripción. Art. 1325. Dentro de los cinco días de la transcripción o
inscripción del embargo, el persiguiente estará obligado a hacer
levantar acta acerca de las condiciones y la ocupación del inmueble

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 25

objeto del embargo. Art. 1326. Si no estuviere dando en inquilinato o en

arrendamiento el inmueble embargado, aquel contra quien se procede
quedará en posesión de él hasta la venta, en calidad de secuestrario, a
menos que, a petición de uno o varios acreedores se ordenare de otro
modo por el tribunal de primera instancia siguiendo el procedimiento de
los referimientos. Podrán, sin embargo, los acreedores, previa
autorización acordada por auto del juez, dado en referimiento, hacer
que se proceda a cortar y vender, en parte o totalmente los frutos aun
no cosechados. Este auto indicará la fecha en que se procederá a la
venta. Estos frutos se venderán en subasta de cualquier otro modo
autorizado por el tribunal de primera instancia en el plazo que se
hubiere fijado y su producto se depositará en la Dirección General de
Impuestos Internos o en una entidad bancaria. Art. 1327. Los frutos
naturales o industriales recogidos con posterioridad a la transcripción o
inscripción del embargo, o el precio proveniente de ellos, tendrán el
carácter de inmuebles para distribuirse junto con el precio del inmueble
en el orden establecido en la ley. Art. 1328. El embargado no podrá
proceder al corte de maderas, ni menoscabar la finca bajo pena de
indemnizaciones por daños y perjuicios y de las sanciones que
establecen las leyes. Art. 1329. A petición de cualquier acreedor o del
persiguiente se declararán nulos los contratos de inquilinato o
arrendamiento o de anticresis, o de cualquier naturaleza que limiten el
derecho de propiedad, hayan adquirido o no fecha cierta, si hubiesen
sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a la
constitución de la hipoteca sin el consentimiento de los acreedores
hipotecarios cuando excedieren del tiempo de la hipoteca, si fuere
convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si fuere legal o
judicial. El consentimiento de los acreedores deberá constar en el
mismo acto que contenga la mención de haber sido registrado o
transcrito. En el caso del privilegio del vendedor no pagado o del que ha
suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble se observará
la misma regla establecida en el presente artículo para los casos de la
hipoteca convencional y los demás privilegios la establecida para los

25
 26

casos de hipoteca legal o judicial. Art. 1330. Los alquileres y

arrendamientos se considerarán como inmuebles, desde el momento de
la transcripción o inscripción del embargo, para distribuirse junto con
el precio del inmueble en el orden legal. Un simple acto de oposición
hecho a pedimento del persiguiente o de cualquier otro acreedor
equivaldrá al embargo retentivo en manos de los arrendatarios e
inquilinos, quienes no se podrán liberar sino en ejecución del
mandamiento de colocación o por el depósito del importe de los
arrendamientos o alquileres en la oficina del Banco Agrícola de la
República Dominicana, correspondiente a la jurisdicción de la ubicación
del inmueble. Este depósito se efectuará a requerimiento de ellos
mismos, mediante simple intimación de los acreedores. A falta de
oposición serán válidos los pagos hechos al deudor y éste quedará
responsable, como secuestrario judicial de las sumas que hubiere
recibido. Art. 1331. Dentro de los veinte días que siguieren a la fecha de
la transcripción o inscripción, el persiguiente depositará en la secretaría
del tribunal que debe proceder a la venta el pliego de condiciones por el
cual se regirá la adjudicación. Este pliego contendrá: 1ro. La
enunciación del título en virtud del cual se procedió al embargo y de los
actos que le precedieron, así como la enunciación de los demás actos o
sentencias que le sucedieron; 2do. La designación de los inmuebles
embargados tal como se ha insertado en el acta de embargo; 3ro. Las
condiciones de la venta; 4to. Ofrecimiento de un precio por el
persiguiente; 5to. Una certificación expedida por el funcionario
correspondiente de la relación de las inscripciones que hubiere sobre
los inmuebles embargados. El persiguiente podrá establecer también en
el pliego de condiciones que todo licitador deberá depositar previamente
en la secretaría del tribunal una garantía en efectivo o en cheques
certificados de una institución bancaria domiciliada en la República, no
pudiendo ser menor dicha garantía del diez por ciento de la primera
puja, salvo que se hubiere convenido mayor suma entre el persiguiente
y el deudor. Art. 1332. Dentro de los ocho días del depósito del pliego de
condiciones el abogado del persiguiente notificará el depósito tanto a la

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 27

parte embargada como a los acreedores inscritos y les notificará

asimismo el día que fijare el juez para la venta. Entre los acreedores
inscritos a que se refiere el párrafo anterior se incluyen a los que lo
fueren a causa de hipotecas legales. Los acreedores y la parte
embargada pueden oponerse a alguna de las cláusulas del pliego de
condiciones, inclusive a las relativas al precio de la primera puja fijado
por el persiguiente, en escrito presentado diez días antes por lo menos
del fijado para la venta. Este escrito será notificado por el oponente a
las otras partes en el embargo con intimación a comparecer en un plazo
no menor de dos días a la audiencia que celebre el tribunal de primera
instancia para la venta, el cual fallará, sin necesidad de oír al fiscal, a
más tardar el día designado para la venta. Este fallo no estará sujeto a
ningún recurso. La decisión que interviniere con relación a los reparaos
será consignada en el pliego de condiciones. Ninguna oposición se
podrá hacer, sin embargo, en cuanto al precio que ofreciere el
persiguiente. El deudor embargado o cualquier acreedor inscrito podrá
pedir, y el tribunal deberá ordenar, antes de la venta, siempre que no lo
hubiere hecho el persiguiente, que todo licitador preste previamente la
garantía a que se refiere al artículo anterior. Art. 1333. Si entre los
acreedores inscritos se encontrare el vendedor del inmueble embargado
se hará la intimación a este acreedor, a falta de domicilio elegido por él,
en su domicilio real siempre que lo tuviere en el territorio dominicano.
Esta intimación contendrá la cláusula de que, a falta de formular su
demanda en resolución y notificarla en la secretaria antes de la
adjudicación, perderá definitivamente, con respecto al adjudicatario, el
derecho de hacerla pronunciar. Art. 1334. Desde el día de esta
notificación no se podrá ya cancelar el embargo, sino con el
consentimiento de los acreedores inscritos o en virtud de sentencias
pronunciadas contra ellos. Art. 1335. Veinte días por lo menos antes de
la adjudicación, el abogado del persiguiente hará insertar en uno de los
periódicos de circulación nacional un extracto firmado por él, y que
contendrá: 1º la fecha del mandamiento de pago y la de su
transcripción o inscripción; 2º los nombres, profesión, domicilio o

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 28

residencia del embargado y del persiguiente; 3º la designación de los

inmuebles, tal como se hubiere insertado en el acto de mandamiento de
pago; 4º el precio de la primera puja fijado por el persiguiente para la
adjudicación; 5to. La indicación del tribunal y la del día y la hora en
que la adjudicación tendrá efecto; 6to. Una mención de la garantía que
se haya estipulado para poder ser licitador. Todos los anuncios
judiciales relativos al embargo se insertarán en los mismos periódicos.
Art. 1336. La parte que tenga interés en que se dé mayor publicidad a
la venta lo hará a sus expensas diez días antes de la venta. Art. 1337.
La justificación de haberse verificado las inserciones se hará por medio
de un ejemplar del periódico que contenga el extracto de que tratan los
artículos precedentes. Art. 1338. Un extracto igual al publicado en le
periódico se fijará por ministerio de alguacil en la puerta del tribunal en
el cual se llevará a cabo la adjudicación. Art. 1339. Las costad del
procedimiento hasta llegar a la venta serán ésta. El monto se anunciará
al iniciarse la subasta. Art. 1340. El día indicado para la adjudicación
se procederá a la lectura del pliego de condiciones y luego a la venta, a
pedimento del persiguiente o, a falta de éste, de algún acreedor inscrito.
Art. 1341. Se podrá, a petición de parte interesada, aplazar por quince
días solamente la adjudicación, por causas graves debidamente
justificadas. La petición se hará en esa misma audiencia y será resuelta
inmediatamente sin oír al fiscal. En el caso de que se acordare, se fijara
la fecha y se indicaran las veces que debe publicarse el nuevo anuncio.
Cuando el aplazamiento fuere solicitado por el persiguiente será
concedido. Art. 1342. La decisión que acordare o denegare el
aplazamiento, no tendrá que ser motivada, ni registrada, ni notificada,
ni estará sujeta a ningún recurso ordinario o extraordinario. Será
ejecutoria en el acto y no tendrá condenación en costas. Art. 1343. En
este caso, se anunciará nuevamente la adjudicación ocho días antes por
lo menos del día fijado por el juez. No se necesitará, sin embargo, en
cuanto a la publicación, sino expresar que la subasta conforme a los
avisos ya publicados ha sido aplazada para tener efecto en la fecha
nuevamente indicada. Este aviso será firmado por el abogado del

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 29

persiguiente. Art. 1344. Las pujas se harán por el ministerio de

abogado y en audiencia pública. Todo subastador está obligado a
depositar en secretaría antes de iniciarse la subasta la garantía
requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado
alguna. No se cobrarán honorarios de ninguna clase por las sumas así
depositadas. Art. 1345. No se podrá hacer la adjudicación sino después
de haber transcurrido tres minutos de hincada la subasta. En el caso
de que no hubiere habido postura durante ese tiempo se declarará
adjudicatario al mismo que persigue la venta, por el precio ofrecido en
el pliego de condiciones. Si antes de transcurridos tres minutos se
hicieren algunas pujas no se podrá efectuar la adjudicación sino
después de haber transcurrido dos minutos sin nuevas pujas hechas en
el intervalo. Art. 1346. El abogado que hubiere hecho la última postura
estará obligado a declarar inmediatamente quien es el adjudicatario de
los bienes a presentar la aceptación cuando fuere un tercero el
adjudicatario, o el poder de que esté provisto, el cual quedará anexo a la
minuta de su declaración. Si no hiciere esta declaración en el tiempo
indicado, o dejare de presentar el poder cuando fuere un tercero el
adjudicatario, o en cualquier caso sea que fuere adjudicatario el
abogado personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas
las condiciones de la venta, el abogado que actúe en la adjudicación
podrá ser sometido por el persiguiente o uno de los acreedores inscritos
o la parte embargada a la acción disciplinaria de los órganos
competentes y de la Suprema Corte de Justicia, y cuando se le pruebe
que él sabía que no estaba en condiciones de satisfacer las obligaciones
que establece le pliego de condiciones, o que conocía la insolvencia de
su cliente para cumplir estas mismas obligaciones, se le considerará
responsable de una pena disciplinaria de suspensión del ejercicio
profesional por un tiempo que no excederá de cinco años ni será menos
de uno, sin perjuicio de cualquier otra acción y de los procedimientos a
que hubiere lugar, de conformidad con la ley. Art. 1347. Dentro de los
ocho días siguientes al de la adjudicación cualquier persona podrá
ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un veinte por ciento

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 30

sobre el precio de la primera adjudicación y sobre este nuevo precio se

procederá a subastar nuevamente el inmueble. Art. 1348. Para que esta
nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la secretaria
del tribunal, junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo
precio, en efectivo o en cheque certificado de una institución bancaria
domiciliada en la República y notificarlo en este mismo día tanto el
adjudicatario como a los acreedores inscritos y al embargado. No se
cobrarán honorarios de ninguna especie por las sumas así depositadas.
En el caso de que el último postor en esta nueva subasta sea declarado
falso subastador, la fianza que hubiere prestado, se aplicará en primer
término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en segundo
término a pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario. Art.
1349. Cumplidas estas formalidades, el juez dictará auto en el término
de tres días, a contar de la fecha de la petición, indicando el día en que
tendrá lugar la nueva adjudicación. El secretario del tribunal hará
conocer, por aviso publicado en la prensa, esa nueva fecha, que no
podrá ser de más de quince días de aquel en que fue dictado el auto. Se
procederá en esta subasta como en la anterior, y en las mismas
condiciones y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se
declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En ningún caso
habrá lugar a otra nueva puja. Art. 1350. No podrán hacerse posturas
por los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo ni por
el embargado, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior
y de daños y perjuicios. El abogado del persiguiente no podrá ser
personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, a pena de nulidad
de la adjudicación o de la nueva puja y de pago de daños y perjuicios a
favor de todas las partes. Art. 1351. La sentencia de adjudicación será
la copia del pliego de condiciones redactado en la forma establecida en
esta misma sección, y ordenará al embargado abandonar la posesión de
los bienes, tan pronto como se le notificare la sentencia, al cual será
ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando a cualquier
título que fuere los bienes adjudicados. Art. 1352. La sentencia de
adjudicación no se entregará al adjudicatario sino a cargo de que

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 31

presente al secretario la constancia de haber satisfecho el saldo de las

costas ordinarias del procedimiento y la prueba de que ha cumplido las
condiciones del pliego que sirvió de base a la adjudicación y que deban
ejecutarse antes de la entrega. La constancia del pago y de los
documentos justificativos quedarán anexos al original de la sentencia y
se copiarán a renglón seguido de ésta. Si el adjudicatario dejare de
hacer estas justificaciones, dentro de los diez días siguientes al de la
adjudicación, se le apremiará por la vía de la falsa subasta, como se
prescribe más adelante, sin perjuicio de las demás vías de derecho. Art.
1353. Los gastos del procedimiento se pagarán con el privilegio del
importe de la venta, cuando fueren extraordinarios, y así se hubiere
ordenado por la sentencia de adjudicación. Art. 1354. Las disposiciones
de los artículos 1318, 1319, y 1323, 1331, 1332, 1333, 1334, 1335,
1337, 1338, 1343, 1344, 1345, y 1346 deben ser observadas a pena de
nulidad; pero ninguna nulidad podrá ser pronunciada en los casos en
que, a juicio del tribunal no se le lesionare el derecho de defensa. La
falta de notificación del embargo, la no transcripción del mismo, la
omisión o falta de notificación de un acto, en los términos y en los
plazos que determine la ley, se considerarán lesivos del derecho de
defensa. Cuando la falta u omisión fuere subsanada en tiempo
oportuno o se considerare que no desnaturaliza ni interrumpe el
procedimiento, éste puede continuar por auto del tribunal, dictado el
mismo día en que se le sometiere en cuestión. Art. 1355. Sólo a la
persona o en el domicilio de la parte embargada se notificará la
sentencia de adjudicación, y de ella se debe hacer mención al margen
de la transcripción del embargo, a diligencia del adjudicatario. Art.
1356. La adjudicación no transmite al adjudicatario más derechos a la
propiedad, que los que tenía el embargado. No obstante, nadie podrá
turbar al adjudicatario en el goce de la propiedad por una demanda en
resolución, cuyo fundamento sea la falta de pago del importe de las
antiguas enajenaciones, a menos que se hubiere notificado, antes de la
adjudicación, en la secretaría del tribunal ante el que se ha procedido a
la venta. Si la demanda se ha notificado en tiempo oportuno, la

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 32

adjudicación debe suspenderse, y el tribunal, a requerimiento del

ejecutante o de cualquier acreedor inscrito, fijará el plazo en que esté
obligado el vendedor a terminar la instancia en resolución. Podrá
intervenir en esta instancia el ejecutante. Si el plazo vence sin que la
demanda en resolución haya sido definitivamente juzgada, se pasará a
la adjudicación a menos que, por causas graves y debidamente
justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo plazo para el fallo a la
acción en resolución. En el caso de que , por no haberse conformado el
vendedor a las prescripciones del tribunal, la adjudicación hubiere
tenido lugar antes del fallo de la demanda en resolución, no se
perseguirá al adjudicatario en razón de los derechos correspondientes a
los antiguos vendedores, quedando a éstos sus derechos a salvo para
hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar, en el orden y la
distribución del importe de adjudicación. La sentencia de adjudicación
debidamente transcrita, o inscrita cuando se trate de terrenos
registrados, extinguirá todas las hipotecas de aquellos acreedores a
quienes se haya notificado el pliego de condiciones y actos posteriores, y
los acreedores no tendrán ya más acción que sobre el importe de la
venta; siempre sin perjuicio de que el orden de los pagos se haga
conforme al orden del registro de las inscripciones”(sic);

Podemos ver diversas novedades tales como el sistema de denuncia de

mandamiento de pago, tanto al Conservador de Hipoteca como al
Registrador de Títulos correspondiente, la figura del poder al abogado
por parte del persiguiente el cual debe aparecer en dicho mandamiento
de pago, el sistema de dualidad de precio que se debe incluir en el
pliego de condiciones, 1º el que ofrece el persiguiente para hacerse
adjudicatario a falta de licitador; 2º el precio que regirá la subasta en
caso de que participen licitadores, la posibilidad de que en este precio
se le puedan hacer reparo, este aspecto constituye una novedad. En los
demás aspectos es una copia fiel del sistema Francés artículos 1318 a
1356.

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VÍAS DE RECURSOS QUE ADMITE LA SENTENCIA INCIDENTAL Y

LA SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN EN EL ÁMBITO DE LA LEY 6186

En el contexto ordinario la sentencia de adjudicación que decide

incidente en el curso de la subasta, es decir, el día de la vista a fin de la
venta, admite como vía de recurso la apelación, cuando no se plantean
incidentes, la vía de derecho abierta es la acción en nulidad principal;
esa postura es la que sustenta el criterio constante de la Suprema Corte
de Justicia, sin embargo, cuando se trata de sentencia sobre demanda
incidental en el curso del proceso de embargo inmobiliario abreviado
como la sentencia de adjudicación en esa misma materia, en caso de
incidentes en la subasta la vía de recurso abierta es la casación, en el
entendido de que así lo consigna la ley 6186 en el artículo 159, el cual
además prevé el sistema de incidentes que tiene que ver con la
posibilidad de reparo al pliego de condiciones, pero reiteramos según el
criterio jurisprudencial en esta materia es posible plantear las
demandas incidentales propias del embargo inmobiliario abreviado, por
lo que el texto en cuestión no tiene alcance limitativo.

El artículo 160 de la ley 6186 prevé un sistema de subrogación en

provecho de la entidad bancaria, totalmente distinto al que prevé el
derecho común; a saber el contenido de dicho artículo: “Art. 160. Si al
momento de la inscripción del mandamiento existe un embargo anterior
practicado a requerimiento de otro acreedor, el Banco podrá, hasta el
deposito del pliego de condiciones, y después de un simple acto
notificado al abogado del persiguiente, hacer proceder a la venta según
el monto indicado en los artículos precedentes. Si la inscripción del
mandamiento no es requerida por el Banco más que después del
deposito del pliego de condiciones, éste no tendrá más que el derecho de
hacerse subrogar en las persecuciones del acreedor embargante,
conforme al artículo 722 del Código de Procedimiento Civil”(sic).

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 34

El artículo 162 prevé la subrogación en provecho de un tercero, por

demás se trata de un texto a todas luces inútil, puesto que lo que
persigue es un régimen especial de sustitución de persecución, sin
embargo los artículos 142 y 143 le prohíben a los terceros perseguir los
inmuebles, es ahí el contrasentido.

Conforme con el artículo 163 se estila que el adjudicatario cuando se

trata de un licitador debe depositar en la octava de la venta a título
provisional el monto que representa la actualización del crédito
principal e intereses debidos a la fecha; se trata de un absurdo; puesto
que el adjudicatario a lo único que se obliga es a pagar la totalidad del
precio, es decir, a cumplir con el pliego de condiciones, ese texto
constituye un atropello, pero en la práctica no se aplica; ahora bien el
referido cánon si es claro en cuanto a que el plazo para la puja ulterior
es de ocho (8) días a partir de la venta, y que el completivo del precio se
debe pagar después de dicho plazo de ocho (8) días, la falla del texto
consiste en que no especifica el plazo para completar el pago de su
totalidad, es por ello que debe entenderse que es de diez (10) días a
partir de la fecha de la venta el plazo para pagar la totalidad del precio,
conforme resulta de lo que prevé el artículo 713 del Código de
Procedimiento Civil en aplicación de la regla de derecho común, es
decir, en esta materia el retiro de la sentencia de adjudicación se
efectúa en la forma prevista por el artículo 713 del Código de
Procedimiento Civil que se refiere a los diez (10) siguientes a la fecha de
la adjudicación.

En cuanto al régimen jurídico para solicitar una puja ulterior rigen las
disposiciones de los artículos 708 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, transcritos anteriormente.

El artículo 168 prevé la posibilidad de que el banco desinterese a un

acreedor inscrito a fin de subrogarse en la hipoteca del primer acreedor,

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 35

ese escenario solamente es posible cuando entre las entidades

bancarias existe una hipoteca compartida.

Situación procesal cuando se produce una puja ulterior, se estila que el

persiguiente es el titular del procedimiento por lo que el que apertura la
puja lo hace a su cuenta y riesgo, por tanto mal podría renunciar a la
subasta a fin de hacer irreversible la adjudicación en su versión
original, inclusive el perseguido puede hacer una oferta real de pago, en
base al monto realmente adeudado que es la situación que lo vincula al
proceso, en ese sentido la Segunda Sala de la Cámara Civil y Comercial
de la Corte de Apelación del Distrito Nacional sustenta ese criterio a
saber:

“CONSIDERANDO: que la oferta real de pago se puede efectuar utilizando

dos modalidades procesales, mediante acto procesal, seguido de
consignación y de denuncia de la consignación, aún cuando las dos
últimas formalidades no se encuentran sancionadas a pena de nulidad,
también puede tener lugar en curso de instancia siempre y cuando
cumpla con los requisitos establecidos para la satisfacción de la
obligación este último razonamiento implica que el deudor puede ofrecer
pagar en el curso de la instancia, se trata de un procedimiento que en
término de formalismo se aparta de los artículos 1257 a 1259 del Código
Civil, pero en cuanto a efecto y objeto conlleva la liberación de la
obligación como producto del pago, la jurisprudencia sobre todo Francesa
sostiene al respecto que esa modalidad de oferta no se origina en los
términos de los textos de referencia; corresponde a los jueces vigilar el
carácter satisfactorio de la oferta real de pago, determinar su cuantía
disponiendo la consignación, en la forma prevista por la Ley si entiende
que procede su validez; el juez del tribunal a-quó violó las reglas que
norman y pautan el régimen de los ofrecimientos de pago al limitarse a
declararla insuficiente sin antes determinar la relación de
proporcionalidad con el crédito adeudado ejerciendo el papel que se
enuncia precedentemente; una simple operación aritmética nos permite

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 36

establecer que el aporte de los cheques de referencia, uno por la suma de

DOSCIENTOS CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$258,700.00), y otro por CINCUENTIUN MIL SETECIENTOS
CUARENTA PESOS CON 00/100 (RD$51,740.00), constituían en su tope
total, la cuantía plena a que ascendía el crédito, desde la fecha de la
suscripción del contrato, el cual data del 13 de Agosto del 2001, hasta el
día en que se procedió a la adjudicación, en fecha dos (02) de abril del
2003, en el entendido de que discurrieron entre ambas fechas 20 meses,
situación esta que equivale a realizar una multiplicación de DOSCIENTOS
CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$258,700.00) calculados a un doce por ciento (12%) anual que es lo
que prevé el contrato de hipoteca, implica un monto adicional de
TREINTIUN MIL CUARENTICUATRO PESOS CON 00/100
(RD$31,044.00);” pero se presentó un escenario procesal, en el cual un
licitador fue declarado adjudicatario, un tercero solicitó y obtuvo la
apertura de una puja ulterior, el persiguiente original aceptó una oferta
real de pago en audiencia; la puja ulterior desitió de la puja para que
retomara el imperio de la sentencia de adjudicación; la Segunda Sala de
la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Distrito
Nacional decidió que era válida la oferta real de pago del perseguido así
como también que el pujante ulterior no podía desistir de la puja,
puesto que es un interviniente ocasional en el proceso lo mismo que el
licitador a continuación el contenido de dicha sentencia:

“CONSIDERANDO: que en fecha trece (13) de abril del año 2002, la parte
persiguiente notificó al perseguido mandamiento de pago tendente a embargo
inmobiliario, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL
SETECIENTOS PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00), suma esta equivalente a
capital e intereses, así se encuentra plasmado en el pliego de cargas, cláusulas
y condiciones que rigió la adjudicación, página 3, lo mismo que en el escrito de
los recurrentes página 2, por lo que se convierte en un evento incontestable, que
suple la ausencia en el expediente del referido documento; CONSIDERANDO:
que el punto de la contienda consiste en que el ofrecimiento real de pago hecho
el día de la subasta ascendente a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y

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OCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00), conforme

cheque de administración No.0264517, de fecha veintiocho (28) de marzo del
2003, daba satisfacción al crédito principal, conforme el mandamiento de pago,
alegato este que se corresponde con los cánones procesales que rigen la
materia, en tanto y en cuanto concierne a que la oferta real de pago se debe
realizar por la totalidad de la acreencia adeudada, en aras de respetar la figura
denominada indivisibilidad de las obligaciones, según resulta de los artículos
1244 y 1257 a 1259 del Código Civil, pero además fue ofrecido el cheque
No.264514, de fecha veintiocho (28) de marzo del año 2003, por un monto de
CINCUENTIUN MIL SETECIENTOS CUARENTA PESOS CON 00/100
(RD$51,740.00), suma esta que representa los intereses legales del crédito de
referencia, tomando como punto de partida la fecha del contrato, el cual data
del nueve (09) de agosto del 2001, la suma de CATORCE MIL QUINIENTOS
SESENTA PESOS CON 00/100 (RD$14,560.00) por concepto de gastos, según
cheque NO.264515, de fecha veintiocho (28) de marzo del año 2003, así como
también VEINTICINCO MIL PESOS CON 00/100 (RD$25,000.00), conforme
cheque No.264516, girado a nombre de Antonio Bautista Arias, para cubrir los
honorarios profesionales, con la expresa mención tanto en el caso de los gastos
como de los honorarios que si ascendieran a un tope mayor procedieran a pagar
la diferencia previo, auto en ese sentido; es pertinente destacar que constan en
el expediente copias fotostáticas de los cheque de administración que se aluden
precedentemente, girados a favor de la entidad persiguiente, y del
representante legal, en el proceso de expropiación; CONSIDERANDO: que la
oferta real de pago se puede efectuar utilizando dos modalidades procesales,
mediante acto procesal, seguido de consignación y de denuncia de la
consignación, aún cuando las dos últimas formalidades no se encuentran
sancionadas a pena de nulidad, también puede tener lugar en curso de
instancia siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos para la
satisfacción de la obligación este último razonamiento implica que el deudor
puede ofrecer pagar en el curso de la instancia, se trata de un procedimiento
que en término de formalismo se aparta de los artículos 1257 a 1259 del Código
Civil, pero en cuanto a efecto y objeto conlleva la liberación de la obligación
como producto del pago, la jurisprudencia sobre todo Francesa sostiene al
respecto que esa modalidad de oferta no se origina en los términos de los textos
de referencia; corresponde a los jueces vigilar el carácter satisfactorio de la
oferta real de pago, determinar su cuantía disponiendo la consignación, en la

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 38

forma prevista por la Ley si entiende que procede su validez; el juez del tribunal
a-quó violó las reglas que norman y pautan el régimen de los ofrecimientos de
pago al limitarse a declararla insuficiente sin antes determinar la relación de
proporcionalidad con el crédito adeudado ejerciendo el papel que se enuncia
precedentemente; una simple operación aritmética nos permite establecer que el
aporte de los cheques de referencia, uno por la suma de DOSCIENTOS
CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100 (RD$258,700.00), y
otro por CINCUENTIUN MIL SETECIENTOS CUARENTA PESOS CON 00/100
(RD$51,740.00), constituían en su tope total, la cuantía plena a que ascendía el
crédito, desde la fecha de la suscripción del contrato, el cual data del 13 de
Agosto del 2001, hasta el día en que se procedió a la adjudicación, en fecha dos
(02) de abril del 2003, en el entendido de que discurrieron entre ambas fechas
20 meses, situación esta que equivale a realizar una multiplicación de
DOSCIENTOS CINCUENTIOCHO MIL SETECIENTOS PESOS CON 00/100
(RD$258,700.00) calculados a un doce por ciento (12%) anual que es lo que
prevé el contrato de hipoteca, implica un monto adicional de TREINTIUN MIL
CUARENTICUATRO PESOS CON 00/100 (RD$31,044.00); CONSIDERANDO: que
el juez o tribunal que juzga la validez de una oferta real de pago debe examinar
y establecer el monto de los gastos, en la especie fueron aportados en oferta a
esos fines, un cheque por la suma de QUINCE MIL SEISCIENTOS PESOS CON
00/100 (RD$15,600.00), por concepto de gastos y otros por la suma de
VEINTICINCO MIL PESOS CON 00/100 (RD$25,000.00) por concepto de
honorarios profesionales a favor este último del abogado de la persiguiente a la
sazón Licenciado Antonio Bautista, aún cuando reconocemos que el trabajo de
los abogados es una actividad liberal, cuando se trata de liquidación, los
mismos se encuentran regidos por la Ley 302 modificada por la Ley 95/88, la
cual establece un régimen de liquidación por partida, sistema este que obedece
a un esquema rígido, entendemos que dada esa situación, los montos ofertados
para cubrir tales emolumentos resultan suficientes, dado reiteramos el sistema
irrisorio de partidas que contempla la ley en cuestión, en tal virtud procede
ordenar la consignación en un primero momento en manos del acreedor, bajo
apercibimiento de hacerlo en una Colecturía de Impuestos Internos, en caso de
negativa, conforme resulta de lo que consagra el artículo 816 del Código de
Procedimiento Civil, disponiendo que una vez efectuada la consignación ya sea
en la persona del acreedor, si la aceptara, o en la Dirección General de
Impuestos Internos surtirá el efecto liberación de la obligación y cesación de los

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intereses desde el día en que tenga lugar dicha consignación, según sea el caso;
ello implica que al momento de consignarla no solamente abarca los valores que
contienen los cuatro cheques que se enuncian precedentemente, sino también,
los intereses que se haya acumulado desde el dos (02) de abril del 2003, hasta
el día en que opere la consignación, a razón de un uno por ciento (1%) mensual,
en tanto que completivo de la acreencia principal y demás accesorios; puesto
que así lo contempla el texto que consta en este párrafo; CONSIDERANDO: que
en cuanto al alegato de que es el pliego de condiciones el instrumento que
norma la adjudicación, ciertamente esa es la situación que prevalece, pero sin
embargo ese documento rige la adjudicación, en cuanto concierne la venta en
pública subasta y la consiguiente transferencia del derecho de propiedad al
adjudicatario, que puede ser el mismo persiguiente, o un licitador, dependiendo
a las situaciones circunstanciales propias de la subasta, esa situación en modo
alguno vincula al deudor, puesto que en caso de hacer una oferta real de pago
con fines de liberarse de la obligación su compromiso consiste en el pago de la
acreencia adeudada y los demás accesorios generados hasta el día de la oferta,
puesto que el concurre a la subasta no como licitador como es el caso de los
terceros, que persiguen comprar el inmueble, sino que su presencia en ese
escenario es la de un deudor, ligado al proceso de expropiación exclusivamente
por la acreencia adeudada, y todos sus accesorios es por ello que el artículo
711 del Código de Procedimiento Civil le prohíbe al embargado hacer postura el
día de la adjudicación, pero no se le prohíbe saldar la acreencia adeudada,
tomando obviamente en cuenta el crédito plasmado en el mandamiento de pago,
así como los demás accesorios, sustentar que en caso de ofrecer el pago en
audiencia a cargo del deudor debe sujetarse al precio fijado en el pliego de
condiciones sería admitir su participación en la subasta como licitador, situación
esta reiteramos que se encuentra prohibida por el artículo 711, citado
precedentemente, por lo que al tenor del razonamiento de referencia
entendemos que procede revocar la sentencia impugnada, acogiendo el recurso
de apelación que nos ocupa, conforme se deriva de lo que es el efecto devolutivo
de la apelación en el sentido de transportar los términos del litigio a la
jurisdicción de alzada mutatis mutandis; entendemos que procede declarar
buena y válida la oferta real de pago, planteada por la parte recurrente, quien
fungió como perseguido en Primera Instancia; CONSIDERANDO: que procede
ordenar al Registrador de Títulos del Distrito Nacional que disponga la radiación
del Certificado de Título del acreedor hipotecario de la parte ejecutante, como

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cualquier inscripción o transferencia intervenida como producto de la sentencia

de adjudicación, que se revoca por efecto de este fallo, puesto que es un efecto
procesal que se deriva del hecho de haberse acogido la oferta real de pago,
procediendo a su validación; CONSIDERANDO: que no procede la condenación
en costas del licitador, puesto que es un interviniente ocasional en la subasta
que no puede ser considerado parte del proceso, mas bien se trata de un tercero
que asume los riesgos propios de una licitación, por lo que entendemos
pertinente rechazar la petición de condenación en costas, planteada por los
recurrentes en contra del licitador FREDDY E. PEÑA; valiendo decisión que no
será plasmada en el dispositivo de la presente sentencia ”

El artículo 710 dispone en el segundo párrafo lo siguiente: “Se

procederá en esta subasta como en la anterior, y en las mismas
condiciones y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se
declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En ningún caso
habrá lugar a otra nueva puja”.

En cuanto a la posibilidad de que el falso subastador puede pagar hasta

el día de la audiencia para la nueva venta; el artículo 738, se pronuncia
en ese sentido, pero lógicamente que no solo debe pagar el precio sino
todo los accesorios que en ese sentido señale el pliego de condiciones,
es decir los intereses y comisiones, es por ello que el texto no hace
mención pura y simple de que el falso subastador pagará solamente el
monto de la subasta, sino que debe apegarse a lo que disponga el
pliego, a saber el contenido de dicho texto: “Art. 738.- Si el falso
subastador justificare haber cumplido las condiciones de la
adjudicación, no se procederá a ésta”; es por ello que el artículo 740 le
impone al falso subastador pagar la diferencia del precio, entre la suma
inicial y el nuevo precio, conforme al pliego de condiciones, es decir si
inicialmente se produjo una subasta por CIEN MIL PESOS CON 00/100
(RD$100,000.00), el licitador no pagó por lo que fue declarado falso
subastador, si le interesa pagar debe satisfacer el pago del precio
establecido en el pliego, si el acreedor persiguiente no modifica el precio
todo estaría bien; pero si lo modifica la situación sería más incomoda

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puesto que debe pagar en base al nuevo precio; si hubiere excedente no

lo puede reclamar; puesto que así lo consigna el artículo 740, el cual
consagra que el destino del excedente será utilizado para pagar en
primer lugar a los acreedores, sino hubiere acreedor el referido
incidente beneficia a la parte embargada, a saber el contenido de dicho
texto: “Art. 740. El falso postor estará obligado a pagar la diferencia
entre su precio y el de la reventa en nueva subasta, sin poder reclamar
el excedente en caso de que la hubiere. Este excedente se pagará a los
acreedores y si éstos no tuvieren interés en ello, a la parte a quien se ha
embargado. El depósito requerido por el artículo 690 se aplicará en
primer término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en
segundo término a pagar los intereses del crédito hipotecario”.

CUAL ES LA SITUACIÓN CUANDO EL MONTO DE LA SUBASTA ES

SUPERIOR AL MONTO DEL CRÉDITO REALMENTE ADEUDADO

El persiguiente en ese caso debe rembolsar el excedente al embargado,

si existen otros acreedores pueden actuar y trabar en manos del
persiguiente un embargo retentivo, si su crédito califica a esos fines, si
el persiguiente retiene dichos valores podría ser susceptible de una
acción IN-REVERSO, por enriquecimiento ilícito, según los artículos
1371 a 1381 del Código Civil; en ese sentido cabe señalar que la Ley
6186, reconoce al perseguido ese derecho, artículo 163, segundo
párrafo; esta demanda le compete al juez de Primera Instancia en
atribuciones civiles.

Es importante hacer una mención de significativa trascendencia, la cual

consiste en el hecho de que si muy bien es cierto que en materia de
embargo inmobiliario abreviado no hay apelación, en contra de la
sentencia ya sea sobre incidente o sobre la adjudicación cuando se
entiende que es una decisión contenciosa por decidir el día de la
subasta algún incidente por lo que debe entenderse que la vía de
recurso abierta es la casación, en materia laboral cuando se decide una

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subasta, existe en ese caso la vía de la apelación por aplicación del

artículo 680 del Código de Trabajo; tanto en contra de la sentencia de
adjudicación como en contra de la decisión que resuelve un incidente
de embargo inmobiliario abreviado.

Debemos precisar que el proceso de expropiación en esta materia lo

conoce el juez de primera instancia laboral cuando el título ejecutorio
proviene de esa jurisdicción, cuando el título proviene de la Corte de
Apelación laboral el procedimiento lo conoce el presidente de la Corte.
Cabe indicar que en este ultimo caso la sentencia que se dicta en esta
materia tendrá abierta la apelación también es pertinente aclarar que el
juez de la ejecución en el tribunal de primera instancia laboral en los
casos que existen división en sala corresponde al presidente de dicho
tribunal no a la sala.

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