DICTAMEN PERICIAL DE UN PREDIO AGRICOLA

1. GENERALIDADES.- El Bien Inmueble materia de la presente Valuación -

Tasación, trata de un predio ubicado en una zona rural, dedicados al uso
agrícola, pecuario y forestal, no habilitados como urbanos o pre-urbanos, no
existiendo por lo tanto, instalaciones fijas y permanentes; Y cuyas
características, de rentabilidad y valor comercial, estarán explicados en la
siguiente Memoria Descriptiva.

MEMORIA DESCRIPTIVA.-
1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Solicita la Valuación Tasación, la Parte Demandante

2. OBJETO DE LA TASACION
Para los efectos a que se contraen el mandato del Juzgado
3. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACION
A la fecha del presente Dictamen
4. DESCRIPCION ACTUAL Y USO DEL PREDIO
El predio materia de la presente Valuación se encuentra formando parte de un
amplio terreno rural dedicados a uso agrícola, pecuario y forestal,
denominado FUNDO PULANCACHE, dentro de otra más grande y amplia,
denominada ZONA DE SAN NICOLAS, con plantaciones permanentes,
susceptibles de explotación económica por mas de dos campañas anuales.
En la Inspección efectuada por nosotros, los Peritos, el predio se encuentra
en muy buen estado de conservación, limpio, y recientemente preparado para
recibir cualquier tipo de nueva plantación, propios y de característica
especiales de la zona: como el maíz híbrido, zapallo, ají panca, choclo, caña
de azúcar, espárragos, entre otros, por lo rezagos encontrados en las orillas
de la parcela, se puede deducir haber tenido plantaciones de caña de
azúcar.
5. UBICACION

El Predio Agrícola en referencia se encuentra ubicado en el VALLE Y

CUENCA del Río Supe, Zona de SAN NICOLAS, Fundo de
PULANCACHI, jurisdicción de la Localidad y DISTRITO DE SUPE,
PROVINCIA de BARRANCA, DEPARTAMENTO de LIMA.

El Predio se encuentra ubicado por su lado de mayor longitudinal,

colindante, con la carretera rural de características TROCHA
CARROSABLE que va a las localidades rurales de PULANCACHI Y CARAL, a
30 ó 45 minutos (dependiendo de la movilidad que toma), de la localidad de
Supe Pueblo.

La carretera de trocha carrozable se inicia y comienza al separarse de la

Carretera Panamericana Norte, (casi perpendicularmente hacia el lado este),
antes de la Localidad de Supe a aproximadamente 8 a 10 minutos de
recorrido por la carretera Panamericana Norte en dirección a Lima

5.1 ACCESIBILIDAD
Existe un solo medio de poder acceder y llegar al fundo de
PULANCACHE Predio N° 166: Los paraderos de todo tipo de movilidad,
sean estos colectivos, ómnibuses tipo 350 ó taxis se encuentran
ubicados a una cuadra del Mercado de Supe, allí se abordan el tipo de
vehículo elegido.

5.2 RECORRIDO
Del paradero Inicial, se recorre por la Carretera Panamericana Norte en
dirección a Lima un tiempo de aproximadamente 5 a 8 minutos, luego
se dobla hacia el lado este, entrando, y donde se inicia la carretera de
trocha carrozable; se sigue en forma recta durante un tiempo de
aproximadamente 25 a 30 minutos y a una distancia de la carretera
Panamericana Norte, de 12 a 15 kilómetros, pasando, por los puntos
denominados, El Molino, las Torres hasta el punto llamado Pasaje Los
Pacus, quedando al frente la referida parcela, N° 166.
6. PROPIETARIO.
Corresponden esta PARCELA N° 166 según la COPIA LITERAL DEL PREDIO
N° P01013783: REGISTRO PREDIAL DE LIMA, ZONAL NORTE Y LA
UNIDAD CATASTRAL N° 13083, registrado en la JUNTA DE REGANTES de
la Administración Técnica del Distrito de Riego Barranca, DEPENDENCIA DE
LA UNIDAD AGRARIA DEPARTAMENTAL LIMA - CALLAO, del MINISTERIO
DE AGRICULTURA, corresponde como legítimos Propietarios: LUIS
DEMETRIO PARDO FERNANDEZ y esposa BERTILA TRUJILLO LEIVA.

7. LINDEROS

Por el lado NORTE, ESTE y OESTE colindan con propiedad de Terceros,

con actual plantación de caña de azúcar, por el lado SUR, colinda con la
carretera rural de tipo trocha carrozable que van hacia los poblados de
Pulancache y Caral

8. AREA
El área comprendida de la Parcela N° 166 del Fundo Pulancache es de
CUATRO HECTAREAS Y MEDIA (4.5 Hectáreas, equivalentes a 45,000
metros cuadrados).

9. NATURALEZA CLASIFICACION DE LAS TIERRAS y PRODUCCION

DOMINANTE
De acuerdo a la clasificación de las terrenos y a la verificación en el lugar, las
tierras de este Predio pertenecen a un solo tipo de terreno: TIERRAS APTAS
PARA CULTIVO EN LIMPIO, son aquellas tierras de Clase A, aptas para el
cultivo en condiciones agrológicas que permitan la remoción periódica y
continuada del suelo, usadas para el sembrío de plantas herbáceas de corto
período vegetativo, accesibles a los agricultores del lugar y sin sufrir
deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteración del régimen
hidrológico; estas tierras por su alta calidad agronómicas pueden también
dedicarse al cultivo Permanente, Pastoreo, Producción Forestal y de
Protección. LA PRODUCCION DOMINANTE de la zona es la caña de
azúcar
10. RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO
Los recursos hídricos que abastecen a toda el área del fundo de
PULANCACHE, ubicación de la Parcela N° 166 materia de la presente
tasación y a todo la zona de San Nicolás provienen del RÍO SUPE, recursos
que son llevados mediante canales madres y de derivaciones uno de los
cuales es el que pasa por todo el límite del lado Sur del predio, es decir entre
la carretera rural y el Predio número 166. Se debe precisar que el río Supe es
uno de pocos ríos de la Costa Peruana en abastecer el recurso hidroegenético
en forma constante durante las cuatro estaciones del año, lo que permite al
agricultor, programar sus cultivos de acuerdo a un calendario y al mercado de
la gran capital, Lima. En la ciudad de Barranca existe una dependencia del
Ministerio de Agricultura denominado UNIDAD AGRARIA DEPARTAMENTAL
LIMA – CALLAO, DISTRITO DE RIEGO DE BARRANCA, encargado de llevar
el Padrón de usos y control de todos los parceleros de todos y cada uno de los
fundos así como el control del sistema de riego por gravedad.

11. BENEFICIO Y RENTABILIDAD.

Considerando la calidad del terreno, las condiciones climáticas y la
garantizada provisión de agua durante el año, la diversidad de productos y
plantaciones que pueden sembrarse, como, maíz, espárragos caña de azúcar,
etc. se obtienen en promedio, de este último producto, 100 toneladas métricas
por hectárea por lo que se obtienen en promedio y por hectárea (en el caso
de la caña de azúcar: una bolsa de azúcar por tonelada de caña), es decir 100
bolsas de azúcar por hectárea.

En Resumen, la RENTABILIDAD DE LA PRODUCCIÓN del Predio, es,

producir: 100 bolsas de azúcar / Ha x 4.5 Ha = 450 bolsas de azúcar en un
primer corte, subiendo la producción en el segundo corte hasta por 15 %, 25
% en un tercer corte, y así sucesivamente hasta seis, siete ó más cortes. LA
RENTABILIDAD ESTARIA DADO HASTA POR LA SUMA DE S/. 45, 000.00
por corte, Suma en el que se incluye costos de semilla, abono, mano de obra y
otros (30 %).
12. VALOR COMERCIAL.
Para la determinación de valor Comercial del Predio se ha tomado las
siguientes consideraciones:

1. METODOLOGIA Y REGLAMENTO
La metodología y Reglamento para la presente Tasación se encuentran
normada por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobada
mediante Resolución Ministerial N° 469-99-MTC-15. 04 de fecha 10 de
Diciembre de 1999, y publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 17 de
Diciembre de 1999.

2. VALORES ARANCELARIOS.
Los Valores Arancelarios de los Predios Rústicos que rigen en la Provincia
se encuentran normadas en los planos arancelarios de Barranca, siendo
normativo y referencial, básico para cálculos tributarios.

3. COSTO DE MERCADO
Se hizo el correspondiente Estudio de Mercado, encontrando referencias
para la zona de Pulancache, de un valor productivo, en promedio US. $ 7,
500 la Hectárea.

Por lo que llegamos a estimar para efectos de la presente Valorización -

Tasación la suma de OCHO MIL DOLARES AMERICANOS POR
HECTÁREA (US. $. 8, 000. 00)

13. VALOR DE TASACION.

Considerando todo lo antes indicado el Predio Propiedad del Sr. Luis
Demetrio Pardo Fernández y esposa Bertila Trujillo Leyva, ubicados en el
fundo PULANCACHE, PREDIO N° 166, con un área y extensión de 4. 5
Hectáreas, están valorados en: 4. 5 Ha x US. $ 8,000 / Ha =

TRENTISEIS MIL DÓLARES AMERICANOS. (US. $. 36, 000. 00).

Tipo de cambio = US. 1$ = s/. 3.50
Por lo expuesto, se ha procedido a valorizar el Predio Agrícola ubicado en el
fundo PULANCACHE PREDIO N° 166, ubicado en el Distrito de Supe,
Provincia Barranca, Departamento de Lima, en la suma de TRENTISEIS MIL
DOLARES AMERICANOS (US. $ 36, 000. 00)

Lima 22 de Junio del 2000.

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ARQTO° Perito Tasador
CAP. 11228