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A B O G A D O S

ADOLFA NAVARRO VALER

A S O C I A D O S
A• SA ES ESS O
O R E S
R E S• C O N S
• C U OL TNO S
R E S
U L T O R E S

Cusco, 11 de abril del 2013

De mi mayor consideración:
Por intermedio de la presente tengo a bien dirigirme a Uds., a efecto de hacer
llegar el informe de factibilidad de saneamiento del predio de su propiedad denominado lote de terreno
Nº 10 de la Manzana Z ubicada en la APV Santa Rosa, distrito de San Sebastian, con análisis individual
jurídico y técnico:

1. De la documentación alcanzada

a) ACUERDO DE LA COMISION TECNICA REGIONAL de fecha 23.05.1979 en aquí se aprueba

el reajuste y aprobación de nuevos documentos, referida a la habilitación urbana de la
APV Santa Rosa, no se indica ampliación de lotes ni ampliación de áreas de aporte.
b) RESOLUCION DIRECTORAL DE N 284-79-VC-7400 de fecha 25 de mayo del 1979, sin
relevancia registral.
c) En donde se resuelve aprobar los estudios preliminares reajustados y actualizados, en via
de regularización del terreno de 420,937 m2 constituidos por los predios
PUMACCHUPAN, PATAPAULA, TANCAR NIYOC.
d) RESOLUCION DIRECTORAL DE FECHA 27 DE OCTUBRE DE 1980 en donde se aprueba los
planos adjuntos y así mismo los proyectos de electrificación, y se otorga un plazo de
dos años para la ejecución de habilitación urbana y recepción de los mismo.

I. EN EL ASPECTO LEGAL.
1. Se tiene el siguiente resumen del contrato de compra venta 09 de setiembre del 1996, SE TIENE
COMO LOS VENDEDORES, Jorge Chávez Anchahua con DNI Nº 2437667, Pilar Morales de
Chávez con DNI Nº 24377668

LOS COMPRADORES esposos, BAUSTISTA FIGUEROA CARPIO con DNI Nº23897940; ADOLFA
NAVARO VALER con DNI Nº 23897447;

EL AREA DEL TERRENO ES 340.00M2, precio establecido en el contrato es de US $ 2.600,00

Observaciones: con respecto al contrato privado de compra venta, se tiene lo siguiente:

i. No señala el estado civil de los vendedores, ni de los compradores.

ii. No señala la forma del que fue adquirido el bien inmueble para verificar subn tracto.
iii. No señala su perímetro.
iv. Tampoco se ha determinado sobre el bien inmueble a que APV Pertenece

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2. Existe documento emitido por la municipalidad distrital de San Sebastián sobre el pago del Auto
valuó hasta el año 2012 del lote de terreno DE LA APV Sta. Rosa Alta (Prolongación Av. Cultura)
Man Z LOTE 10, no se acredita propiedad con dicho documento.
3. Del Certificado de Búsqueda Catastral emitido por la SUNARP se tiene que el predio cuenta con
un área de 346.81m2, se indica que el predio se encuentra ubicado en la APV Santa Rosa Z - 10
prolongacion de la Av. La Cultura del distrito de San Sebastián.

Sin embargo el predio según el certificado de búsqueda catastral y la base grafica que ellos
poseen, indican que el predio es parte integrante de la APV TRANSPORTISTAS CUSCO SAN
MIGUEL II Inscrito en la PE. 11009612 AS 19; Y ADEMAS EXISTE SUPERPOSICION DE 96.56M2
CON EL LOTE Z 9

Observación
El área señalada en el plano no concuerda con área de contrato de compra venta de fecha
09 de setiembre del 1996 área 340m2 en el plano presentado es de 346.581m2.

4. Existe un contrato de Promesa de Comprar Venta de fecha 03.04.1981 otorgado por la A.P.V
POLULAR SANTA ROSA a favor del señor Jorge Chavez por la suma de 550.000 mil soles, sobre
el lote Z – 10.

Observación:
No señalan su área, perímetro y medidas perimétricas respecto al bien inmueble de promesa
de venta.

5. Sobre la suscripción de la Minuta de Aclaración, Declaración y Adjudicación de fecha 20.06 1987

otorgado por APV POPULAR SANTA ROSA representado por sus directivos de Administacion:
Presidente NICANOR SEQUIIROS OCAMPO y Tesorero: JESUS ASIN AUQUIPATA; Presidente del
Consejo de Vigilancia: DAVID CHAMPI SOTO MAYOR a favor del Socio: JORGE CHAVEZ
ANCHUAHUA

Nota: De la minuta se tiene que las desmembraciones de los lotes se encuentran inscrita los lotes
en el tomo 207 folio 161 Nº 27 del Registro de propiedad del Cusco.
El lote adjudicado es el Nª 10 de la manzana Z, con área de 324.20 m2 y perímetro de 84.30
m2; sin embargo de la revisión de la partida no se ha logrado ubicar el Lote 10 de la Manzana Z

6. Existe un recibo de fecha 13.12. 1983 por la venta del terreno Mz. Z - 10 de APV Santa Rosa,
sin embargo no existe documento que demuestre la existencia legal del predio materia de compra
venta.

7. Sobre la copia de actas de asamblea se tiene el siguiente extracto

i) Acta de asamblea de fecha 07.06.1981 en fojas 286 al 288 en donde hay inicios de que el
lote 10 de la Manzana Z no se encontraba dentro de sus planos pero si en el plano catastral.
ii) Mediante el acta de asamblea de fecha 20 de setiembre 1981 se acuerda otorgar la
adjudicación del terreno al señor Jorge Chavez en presencia de los socios el mismo que se
realizara en la siguiente asamblea.

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iii) En el acta de asamblea de fecha 26 de Setiembre de 1981 se ratifica por acuerdo unánime
la entrega del lote de terreno a favor del señor JORGE CHAVEZ ANCHAHUA esto con la
intervención del consejo de administración representado por su presidente Edgar Estanislao
Chacon, tesorero Rafael Mamani y el presidente del Consejo de Vigilancia Sr. Jose Valencia
Cuadros Y secretario Sr. Adrian Gary Cayllahua.
iv) En el acta de asamblea de fecha 04 de Octubre del 1981 se realiza la entrega del lote
aprobado en masa de fecha 20 de Setiembre del 1981 al señor Jorge Chavez Anchahua, no
se aprecia indicación de inicio de tramite de ampliación de habilitación urbana o cambio de
uso de área verde.
v) En el acta de asamblea de fecha 04 de Octubre del 1981 se le recomienda que tome
posesion del lote Nº 10 DE LA MANZANA “Z”. Bajo los siguientes linderos y colindancias. De
FRENTE tiene 13.00m; De FONDO tiene 40.20m; Al Este con el lote de su hija del señor Jose
Valencia Cuadros y AL Oeste con el lote del señor Alfredo Garcia

OBSERVACION.- Existe dos actas con las mismas fechas el del 04 de OCTUBRE DEL 1981
 Acta de asamblea de fecha 08 de Octubre .- En donde señala del cómo se entregó lote al
señor Chavez señalando que no ha afectado otro predio.
 Existe un acta de asamblea sin fecha en fojas 335 en donde se fija el monto de 550.000 por
la veta de terreno a favor del señor Jorge Chavez Anchahua

DEL ANALISIS.- Revisados los documentos se concluye que:

I. No existe certeza de la ubicación del predio por cuanto de la búsqueda catastral de fecha
13.02.2013, basado en el informe técnico Nº 0327 – 2013 Z.R. Nº X/OC – CUSCO-U de fecha
04.02.2013 contradice complementamente lo indicado en los documentos antes analizados.
II. Existe probabilidad de la compra venta de áreas verdes de propiedad de la APV Santa Rosa,
sin consideración de la calidad de inalienable de las referidas.
III. Los procesos judiciales analizados se refieren al derecho de posesión únicamente, habiéndose
planteado posiciones jurídicas respecto a invasiones y/o usurpaciones, mejor derecho de
propiedad y nulidad de acto jurídico, todos favorables al poseedor, pero ninguna planteada
contra la Asociacion ni contra la Municipalidad.
IV. Presumiblemente del predio se encuentra ubicado en APV Transportistas Cusco San Miguel
II, inscrito en la P.E. Nº 11009612 As. 19, hecho que favorecería un saneamiento por cuanto
quitaría la calidad de área verde, convirtiéndola en área de propiedad privada.
V. Se debe considerar la posibilidad de compraventa de un predio basado en acuerdos de
asamblea general y mutuo propio, sin considerar actos previos destinados al saneamiento del
predio.
VI. No se cuenta con planos de ubicación y perimetricos que den la certeza del área real y
medidas perimétricas, se reserva en análisis de los documentos tecnicos

SUGERENCIA.-

 Se sugiere proceso de prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial contra la APV

Transportistas Cusco San Miguel II
 Se sugiere alternativamente, transferencia de posesión pro parte de la APV San Miguel II.

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Para la realización de los proceso referidos a predios, deberá contarse con planos georeferenciados, en
coordenadas UTM y firmados por verificador registral.

Quedo de Ud. Para cualquier coordinación o ampliación de información que ameriten necesaria.

Atentamente

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