DERECHO REGISTRAL DR.

MILTON ANDRÉ ORBEGOZO

CAMACHO
DERECHO REGISTRAL
INDICE

I. El Derecho Registral.
II. SUNARP.
III. Clases De Registro.
IV. Principios del Derecho Registral.
V. Procedimiento Registral.
VI. Principales Tramites Regístrales.

I. EL DERECHO REGISTRAL.

Denominaciones.

Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente principal de este

derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como consecuencia de haber sido
la hipoteca el primer derecho real materia de inscripción. También se le conoce como
Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como Derecho Inmobiliario.

Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la esencia de la materia,

porque no excluye la inscripción de otros derechos no referidos a la propiedad, así se ha
entendido en la Argentina, en España, en México y en el Perú.

El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como finalidad – según lo
señala el profesor Raul Garcia Coni- la sistematización de los principios relacionados con
la dinámica de los derechos inscribibles en relación con terceros.

Concepto.

Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los tratadistas españoles lo vinculan
con los bienes inmuebles y los derechos reales.-

En el quehacer doctrinario peruano Dr. Rubén Guevara Manrique define al Derecho Registral:
“El conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles y medidas precautorias,... En
relación con terceros”.

Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la organización de los llamados
“Registros Jurídicos” (aquellos que arrojan la publicidad efecto):Registro de Propiedad
Inmueble, Registro de Personas Jurídicas etc.. Mientras que el Derecho Administrativo
se encarga de regular a los denominados “Registros Administrativos” (aquellos que
arrojan la publicidad noticia): Registro de Estado Civil (RENIEC), Registro de marcas
(Indecopi), etc.-
Nuestra Definición.
El Derecho Registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas
y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros
públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en
relación con terceros.

Caracteres Del Derecho Registral.

a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la cual la
mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas en el
Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.

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b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden a la inscripción de derechos
privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que puedan
contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.

c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o sea

que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.

d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas y

requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la denegatoria de inscripción
de los títulos.

Sistemas Regístrales:

Los sistemas regístrales en el Derecho Comparado, se configuran por y para los Registros
Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que distinguen unos de otros.

Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francés, Alemán y Australiano) y SISTEMAS

REGISTRALES MIXTOS (Español y Peruano), sin embargo no hay sistemas puros
porque unos han influido sobre otros recíprocamente.

Sistemas Regístral Frances:

El Registro no es constitutivo. Inscripción: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario. Este

sistema no garantizan quien es el dueño del derecho, pero si proporciona información
relevante que el dueño es necesariamente uno de los varios que el registro publica es
decir delimitan el área de la investigación.

Sistema de Trascripción, son aquellos que son transcritos literalmente en los archivos de los
registros, sin abreviación ni omisión alguna (Francia).

Sistemas Regístral Australiano:

Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria. El registro es
constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el título real que se otorga al
inscribirlo. La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del
título que se convierte en inatacable otorgándose el titulo de propiedad a nombre de la
corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratación,
elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario. Esta asegurada por el
Estado.

Mientras que el Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no cumplan
con inscribir los actos correspondientes (francés, australiano).

Sistema Constitutivo, es aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si éste no ha

sido inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico (Australiano).

Sistemas Regístral Alemán:

El acuerdo de las partes y la manifestación de voluntad ante el notario constituye parte del
proceso de transmisión del dominio que se perfecciona en el Registro. El Registro es
Constitutivo. La inscripción es facultativa. Sólo admite derechos perfectos; las
modificaciones del asiento sólo puede ser ordenada vía judicial. Y quienes adquieren
bajo la Fe del registro la presunción es de fe pública, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: la
titularidad, delimitación del derecho, cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere
grandes barreras de entrada generando un alto grado de seguridad jurídica sin

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necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema alemán, el único derecho
existente es el publicitado.

Sistema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro

(alemán).

Sistemas Regístral Español:

El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho
real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatoria. La
inscripción produce los efectos de presunción juris tantum (principio de legitimación) se
presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe del
registro (fe pública registral).

Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada:

titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el
único que requiere conocer el que pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la
publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de
su adquisición, a través de los principios de legitimación, fe pública, tracto sucesivo,
especialidad etc. la inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de
protección. Ahorrando costos de transacción.

Sistema de Inscripción, se extrae de los títulos los elementos esenciales, para que quede
constancia en los asientos de inscripción (alemán, español).

Sistemas Regístral Anglosajón:

El Registro no es Constitutivo, ya que la información que brinda el registro sólo coadyuva a la

investigación personal, proporcionado datos para determinar titularidades, facultades
dispositivas existencias de otros derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es
meramente informativa, sin que existan sólidas barreras de acceso, por lo que la
seguridad jurídica debe lograrse a través de mecanismos complementarios como, los
seguros de títulos.

Sistemas Regístral Peruano

Influencia del Derecho Registral Español, tanto en la técnica, forma de los asientos y efectos de
la inscripción, la que acoge la presunción juris tatum y la jure et de jure para quien
adquiere bajo la fe del registro

El Perú ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo ordena un
Registro Inmobiliario, al integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurídica en el tráfico.

Nuestro sistema es el de Inscripción, porque aun cuando se archive copia del título se publica
un asiento que es un resumen o extracto del título, mientras que el Sistema Declarativo,
se acepta la existencia del acto jurídico a pesar de su falta de inscripción.

II. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS (SUNARP)

 ¿QUE ES?

Es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente rector del Sistema

Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de
dictar las políticas y normas técnico - regístrales de los registros públicos que integran el

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Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y
publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema.

Misión

Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes

derechos que en él se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización,
simplificación, integración y la especialización de la función registral en todo el país, en
beneficio de la sociedad.

Visión

Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la prestación de un servicio

moderno y democrático en su cobertura, que facilite el desarrollo de la actividad económica del
país y constituya un modelo de organización y gestión en el sector público nacional y
latinoamericano.

Oficinas a Nivel Nacional

Zona Registral Nº I - Sede Piura: (Piura y Tumbes)

Zona Registral N° II - Sede Chiclayo: (Lambayeque, Cajamarca y Amazonas)
Zona Registral Nº III - Sede Moyabamba: (San Martín)
Zona Registral Nº IV - Sede Iquitos: (Loreto)
Zona Registral N° V - Sede Trujillo: (La Libertad)
Zona Registral Nº VI - Sede Pucallpa: (Ucayali)
Zona Registral Nº VII - Sede Huaraz: (Ancash)
Zona Registral Nº VIII - Sede Huancayo: (Junín, Huánuco y Pasco)
Zona Registral Nº IX - Sede Lima: (Lima)
Zona Registral Nº X - Sede Cusco: (Cusco, Apurímac y Madre de Dios)
Zona Registral Nº XI - Sede Ica: (Ica, Ayacucho, Huancavelica y Apurimac)
Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa: (Arequipa)
Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna: (Moquegua, Tacna y Puno)

OJO:
En total existen 13 Zonas Regístrales, 59 Oficinas Regístrales y 82 Oficinas Receptoras.

II. CLASES DE REGISTRO

PROPIEDAD INMUEBLE
PERSONAS JURIDICAS
PERSONAS NATURALES
BIENES MUEBLES

III. PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL.

I. Publicidad Material.
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto
de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas regístrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.

II. Publicidad Formal.

El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas regístrales y, en general, obtenga
información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.

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III. Principio De Rogación Y De Titulación Auténtica.

Los asientos regístrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición
en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título,
salvo reserva expresa.
Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél
haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para
todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá
también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de
contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de
éste.

IV. Principio De Especialidad.

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá
una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de
una partida registral.

V. Principio De Legalidad.
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del
título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en
aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar
de las partidas regístrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

VI. Principio De Tracto Sucesivo.

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario.

VII. Principio De Legitimación.

Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

VIII. Principio De Fe Pública Registral.

La inexactitud de los asientos regístrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del
acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud
no consten en los asientos regístrales.

IX. Principio De Prioridad Preferente.

Los efectos de los asientos regístrales, así como la preferencia de los derechos que de
estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo
disposición en contrario.

X. Principio De Prioridad Excluyente.

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción,
aunque sea de igual o anterior fecha.

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IV. PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Naturaleza del procedimiento.

El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya
iniciado, ni oposición a la inscripción.

Conclusión del procedimiento El procedimiento registral termina con:

a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

Clases de Inscripción.
Inscripción Constitutiva
Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la transferencia o
constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda
perfeccionada la transmisión o constituido el derecho real.
Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si esta no es inscrita en el registro
correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura pública, no existe la garantía real.

Inscripción Declarativa
Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente del registro. Para
esta clase de inscripción, basta la existencia del título para la transmisión del derecho real.
Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna
publicidad y demás efectos que establezca la ley.

Instancias
Son instancias del procedimiento registral:
a) El Registrador;
b) El Tribunal Registral.
Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contencioso
administrativa ante el Poder Judicial.

Cómputo de plazos
Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición
en contrarío. Se consideran días hábiles aquellos en los cuales el Diario de la Oficina
respectiva hubiese funcionado. En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del
vencimiento.

Títulos conexos
Se entiende por títulos conexos aquellos presentados al Registro, sea con uno o más asientos
de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida o asunto y sean compatibles.

Partida Registral
La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripci6n
organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de
inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones
especiales.