17 Problemas Inmobiliarios y Administrativos Derivados de La Convivencia en Edificios PDF

Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO
Problemas inmobiliarios
y administrativos derivados
de la convivencia en edificios.
Enfoque legal y jurisprudencial
Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO
Problemas inmobiliarios
y administrativos derivados
de la convivencia en edificios.
Enfoque legal y jurisprudencial
AV. ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES

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Presentación
En los últimos años, la fisonomía de las ciudades ha cambiando radi-
calmente. Hemos pasado de ciudades de casas a ciudades de edificios y
condominios. Cada día aparece un nuevo edificio o condominio. Este fe-
nómeno tiene varias explicaciones: por un lado, la población tiende a con-
centrarse en las ciudades y estas, por falta de espacio, crecen hacia arri-
ba. Por otro lado, la gente busca lugares tranquilos y seguros, en los que
cada persona tiene su propio departamento o casa, y comparte zonas de
esparcimiento, pero sin que ello afecte su privacidad. Sin embargo, vivir en
un edificio o condominio compartiendo zonas comunes con otras perso-
nas puede terminar siendo una experiencia terrible. Por ello es esencial que
las personas conozcan cuáles son sus derechos, qué obligaciones tienen,
cómo funciona el edificio o condominio, etc.
Los edificios y condominios están sujetos al Régimen de Unidades In-

mobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, más conocido
como Propiedad Horizontal. Se trata de unidades inmobiliarias en las que
coexisten bienes de propiedad exclusiva (como los departamentos de un
edificio o las casas en un condominio) y bienes de dominio común (como
los pasajes o las zonas de esparcimiento), que cuentan con un reglamento
interno (que regula las relaciones entre los dueños) y una junta de propie-
tarios (conformada por todos los dueños), que toma las decisiones sobre la
edificación en su conjunto. A este régimen se someten tanto los edificios y
condominios, como las quintas, galerías comerciales y demás unidades in-
mobiliarias que cuentan con bienes exclusivos y bienes comunes.
A pesar de que la norma (Ley N° 27157) que regula el Régimen de Uni-

dades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común está vi-
gente hace casi trece años, es poco conocida. Y menos conocido es lo que
piensan sobre ella en Registros Públicos y en el Poder Judicial. Existe cierta
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Juan Carlos Esquivel Oviedo
incertidumbre al respecto, lo que genera conflictos y hace que la vida en

edificios y condominios no sea la mejor de las experiencias.
¿Qué es el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Común? ¿Qué bienes son los bienes comunes? ¿Qué es el re-
glamento interno? ¿Qué puede hacer la junta de propietarios? ¿Cuál es la
responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios? ¿Qué proble-
mas se presentan usualmente en el manejo de los edificios o condominios?
Estas son algunas de las interrogantes que responde Juan Carlos Esquivel
Oviedo en la obra que presentamos.
La obra tiene tres capítulos. En el primer capítulo se desarrollan las
nociones generales del régimen, como el reglamento interno, los bienes
comunes y la junta de propietarios. En el segundo capítulo se analiza la
responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, su régimen
tributario y el régimen laboral del personal de mantenimiento de la junta
de propietarios. El tercer y último capítulo se trata sobre algunos proble-
mas comunes que tienen los miembros de la junta de propietarios.
No basta con saber qué dice una norma. Hay que ver cómo funcio-
na en la realidad. En materia del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, ello supone conocer qué pien-
san los registradores y los jueces. Lo primero porque la Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Común, como cualquier derecho sobre inmuebles, debe
inscribirse en los Registros Públicos para que sea verdaderamente eficaz.
Lo segundo porque no importa tanto lo que dicen las normas sino lo que
piensan los jueces de ellas. Los jueces “dicen” Derecho. Teniendo en cuen-
ta esto, Juan Carlos Esquivel Oviedo aborda la Propiedad Exclusiva y Pro-
piedad Común también desde una perspectiva registral y judicial, hacien-
do referencia a resoluciones del Tribunal Registral y del Poder Judicial. Esto
constituye un aporte.
La obra de Juan Carlos Esquivel Oviedo también nos ofrece una pers-
pectiva práctica de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Contiene
un modelo de reglamento interno, constancias de quórum, constancias de
convocatoria, asientos de inscripción de reglamento interno, junta de pro-
pietarios y junta directiva, entre otros, todo lo cual hace que sea de mu-
cha utilidad.
Francisco Avendaño Arana
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Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...
Introducción
En la actualidad la mayoría de ciudades del país están creciendo hacia

arriba, por lo que los inmuebles que se construyen están sujetos al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común. Así, las personas que adquie-
ren tales bienes forman parte de la junta de propietarios de la edificación
la cual debe procurar hacer cumplir las disposiciones del reglamento inter-
no y preocuparse por la administración de los bienes y servicios comunes.
Por ello, a lo largo de los tres capítulos de este libro abordamos los di-
versos y más comunes problemas que deben afrontar quienes residen en
inmuebles sujetos a dicho régimen inmobiliario.
En el primer capítulo se detallan los elementos configuradores del ré-

gimen (reglamento interno, bienes comunes y junta de propietarios). En el
segundo capítulo se desarrolla la responsabilidad de los miembros de la
junta de propietarios, el régimen laboral de los trabajadores que desempe-
ñan labores de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, así como
el régimen tributario de las juntas. Y en el tercer capítulo se exponen al-
gunos de los problemas comunes que tienen los miembros de la junta de
propietarios.
En efecto, en este libro de desarrollarán temas relacionados al régi-

men de propiedad exclusiva y propiedad común. En tal sentido, se abor-
da la naturaleza y responsabilidad de la junta de propietarios, esto a fin de
conocer si es verdad que los propietarios asumirán algún tipo de respon-
sabilidad respecto a la actuación de la junta de propietarios o de sus re-
presentantes; y finalmente se señalan los problemas que afectan la convi-
vencia entre vecinos.
7
Al tratar cada uno de los mencionados temas se hace referencia a la

forma como el Tribunal Registral y el Poder Judicial se han pronunciado al
respecto; se incluye, además, algunos de los más importantes fallos a tex-
to completo al final de esta obra.
Asimismo, a lo largo del texto se evidencian las contingencias legales

que asumen los miembros de la junta de propietarios como consecuen-
cia del mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes.
Igualmente, dentro de cada capítulo se han incluido algunos docu-

mentos relacionados con los temas desarrollados. Así, podrá encontrarse
el texto del reglamento interno modelo aprobado por la Resolución Vice-
ministerial N° 004-2000-MTC-15.04, el cual es utilizado mayoritariamente
por los constructores y promotores para someter a las edificaciones al ré-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad común. También contiene mo-
delos de constancias de quórum, de constancias de convocatoria, asientos
de inscripción de reglamento interno, junta de propietarios y junta directi-
va, entre otros.
En suma, si bien somos conscientes de que los problemas que se pre-

sentan en este libro no son todos los que existen, por lo menos hemos in-
tentado señalar y tratar algunos de los más frecuentes con el propósito de
colaborar con obtener soluciones que favorezcan a los miembros de las
juntas de propietarios. Esperamos que esta obra sea de utilidad para todos
los suscriptores de Diálogo con Jurisprudencia y, en general, para todo
aquel que acceda a ella.
Lima, marzo de 2012.
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1
Capítulo
Régimen de propiedad
exclusiva y propiedad
común
1
Capítulo
Régimen de propiedad exclusiva

y propiedad común
I. Nociones generales sobre el Régimen de Propie-

dad Exclusiva y Propiedad Común
El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, anteriormen-
te denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley N° 27157,
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declara-
toria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Ex-
clusiva y de Propiedad Común (en adelante la Ley N° 27157). Esta forma
de propiedad es especial ya que hay dos clases de propiedades una res-
pecto a los bienes de propiedad exclusiva sobre la cual el titular tiene to-
das las características generales y especiales del derecho de dominio y otra
respecto a los bienes comunes sobre los cuales tienen derecho todos pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Este régimen según el artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley
N° 27157 aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA (en adelante el Re-
glamento), tiene como elementos esenciales la existencia de una edifica-
ción o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio común, que cuenten con un reglamento interno y junta de pro-
pietarios. Es decir, para la existencia de este régimen se requiere de mane-
ra concurrente los siguientes elementos:
- Una edificación en la que coexistan bienes exclusivos y bienes

comunes.
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- Reglamento interno
- Junta de propietarios
En tal sentido, el Tribunal Registral ha señalado que “para que se confi-

gure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclu-
siva y propiedad común, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios
comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o co-
municándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de
bien deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las uni-
dades inmobiliarias de propiedad exclusiva”(1).
Con relación a los elementos configuradores de la propiedad horizon-

tal Günther Gonzales refiere:
“La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existen-

cia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, moder-
namente, se habla de ‘propiedades horizontales atípicas’, ya que no
tienen como sustento fáctico un edificio, sino, diversas casas que com-
parten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de
una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es
que no hay superposición horizontal de unidades inmobiliarias, pues
estas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de
ingreso o viales comunes. En nuestro país es el caso de las llamadas
quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquila-
mente por el régimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128
Reglamento) (…) También se habla en doctrina de los llamados con-
juntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamente en la re-
ciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal española (Ley
8/1999), y que introduce esta figura con el nombre de “complejos urba-
nos”, cuya característica fundamental es la existencia de distintas fincas
perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podrían
tener vida independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compar-
tir algún elemento de comunidad que las vincula. Podríamos ejemplifi-
car esta figura a través de los complejos conformados por un conjunto
(1) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Guía Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurídica.
Lima, 2007, p. 169.
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de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se en-

cuentran vinculados por algún elemento común esencial (viales), o in-
cluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o
campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran in-
cluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el término de
“conjunto de edificaciones” a que alude el art. 129 del Reglamento”(2).
Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antece-

dentes de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución
N° 340-2008-SUNARP/SN (en adelante La Directiva). Esta directiva ha pre-
cisado en su numeral 5.1 que el régimen de propiedad exclusiva y común
es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias su-
perpuestas en el plano vertical, es decir, este régimen es obligatorio para
los edificios de departamentos de uso residencial y centros y galerías co-
merciales o campos feriales de más de un piso, pues en tales edificaciones
al existir bienes exclusivos sobrepuestos requerirá utilizar los bienes comu-
nes como los ingresos, escaleras, ascensores para tener acceso a los bie-
nes de propiedad exclusiva.
Así conforme se advierte del artículo 129 del Reglamento este régimen
se da cuando se produce el dominio de los diferentes pisos, secciones, de-
partamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifa-
miliar puede pertenecer o corresponder a varias personas. Su naturaleza
jurídica refiere a una mixtura puesto que la propiedad horizontal contie-
ne dos elementos: a) la propiedad exclusiva sobre cada uno de los depar-
tamentos o pisos, y b) las partes o bienes comunes (copropietario sobre el
terreno o bienes de uso común)(3).
ii. EL REGLAMENTO INTERNO

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se constituye
mediante un reglamento interno que es otorgado por el propietario de la
edificación (promotor o constructor) o la comunidad de propietarios en el
(2) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889 y 890.
(3) BELTRÁN PACHECO, Jorge Alberto y Graú Bazán, Yesenia. “Las relaciones de vecindad en el
régimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias”. En: Actualidad
Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19.
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que declaran su voluntad de someter a la edificación al régimen, de más

está decir que para el nacimiento del régimen se requiere que se cumplan
con la totalidad de los presupuestos configuradores.
El reglamento interno es de suma importancia en el régimen ya que

establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación así
como las formalidades que los propietarios deben cumplir para adoptar
decisiones. El reglamento interno es la principal norma que todos los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva, así como los residen-
tes en la edificación, deben cumplir y solo de manera supletoria se deberá
aplicar la Ley N° 27157 y el Reglamento.
1. Título constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común
El reglamento interno es el título constitutivo del régimen siendo su na-
turaleza el de ser “un negocio dispositivo (por lo que la capacidad reque-
rida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un
edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división
por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros.
No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y lo-
cales, sino del sometimiento del mismo, dividido ya, el régimen de propie-
dad horizontal”(4).
En ese sentido, en los antecedentes de La Directiva, siguiendo a la doc-

trina española, señala que: “El reglamento interno viene a ser un negocio
jurídico (en la terminología del Código Civil, acto jurídico) en el cual la de-
claración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurí-
dicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramen-
te del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios,
transformando una situación dominical normalmente independiente, en
otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula
indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.
Estas quedan destinadas a favor de aquellas. La segunda característica fun-
damental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad
exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo
(4) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, Derecho de las
cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.
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de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una

lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes”.
Por su parte, el Tribunal Registral ha considerado que: “El Reglamento

Interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propieta-
rios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propie-
dad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de
los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servi-
cios comunes”(5).
El artículo 39 de la Ley N° 27157 permite que el reglamento interno sea

otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios
con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcen-
tajes de participación. En este último caso, estamos ante un supuesto fác-
tico de la existencia del régimen sin que se haya cumplido con la formali-
dad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente independizar las
secciones de propiedad exclusiva del bien. En tal sentido, la Ley N° 27157
con la finalidad de regularizar la informalidad permite que los propietarios
que representen más del 50% puedan someter a la edificación al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común.
Al respecto, el Numeral 5.2 de La Directiva establece que:
“El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

edificación quien debe ser el propietario de la misma.
También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por

acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edifica-
ción, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad
exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participa-
ción en las zonas comunes.
En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-cons-

tructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de par-
ticipación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propieta-
rios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación
no menor de cinco días naturales”.
(5) Res. N° 276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.
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Antes de la publicación de La Directiva, el Tribunal Registral entendió

que aquellos casos en los que los propietarios de las secciones de propie-
dad exclusiva decidan someter a la edificación al régimen de propiedad ex-
clusiva y propiedad común en aplicación del artículo 39 de la Ley N° 27157
se trataban de un supuesto de regularización del régimen, por lo que re-
quería que solo el régimen de hecho haya existido antes de la vigencia de
la Ley N° 27157, esto es, antes del 21 de julio de 1999. Así, en la Resolu-
ción N° 479-2001-0RLC/TR se señaló que: “Constituye presupuesto nece-
sario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propie-
dad común, mediante la aprobación del respectivo reglamento interno,
que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propieta-
rios, lo cual implica que bastará que alguna sección se hubiera transferido
sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para gene-
rar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Em-
pero, este régimen de hecho para que pueda formalizarse a través de los
formularios registrales, deberá haber surgido con anterioridad a la vigen-
cia de la Ley N° 27157”(6).
Actualmente este criterio no debe seguirse por cuanto está en contra

de la formalización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad co-
mún, puesto que a pesar de que La Directiva no se ha pronunciado al res-
pecto, estimamos que no sería aplicable hacer una distinción donde la ley
no lo hace. En consecuencia, es factible que las edificaciones cuyo régimen
haya nacido con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 27157, pueda for-
malizarse siempre y cuando más del 50% de los propietarios así lo deci-
dan, de lo contrario significaría condenar a la informalidad a la edificación
y se estaría convalidando el abuso de los promotores y constructores que
no han cumplido con su obligación de constituir el régimen.
2. Contenido del reglamento interno

El reglamento contiene el total de las unidades inmobiliarias de domi-
nio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarán al servicios de to-
dos los comuneros (propietarios) a efectos de que ejerzan plenamente su
derechos de propiedad, la cuota de participación de cada propietario res-
pecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes que debe-
rán asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos y de
(6) GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.
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los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organi-

zación y administración de la comunidad y demás normas que regulen la
convivencia social.
El artículo 42 de la Ley N° 27157, regula el contenido del reglamento

interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descrip-
ción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bie-
nes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes; b) la
fijación de la cuota de participación; c) el estatuto, es decir, las disposicio-
nes convencionales sobre la administración y gobierno del edificio, la for-
mación de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los de-
rechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(7).
Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente

de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas,
pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad así
como las funciones de los órganos encargados de la administración de la
edificación.
Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pue-

da constituir un verdadero instrumento que garantice la vida social en co-
munidad así como el correcto uso de los bienes comunes, se requiere que
la junta de propietarios administre correctamente la edificación, es decir,
que administre eficientemente los bienes comunes.
Como se ha mencionado el reglamento interno puede ser otorgado

por el único propietario de la edificación (quien generalmente es el cons-
tructor o promotor) o por la comunidad de propietarios; del mismo pare-
cer es Díez-Picazo y Gullón quienes afirman que: “Los estatutos pueden
ser obra del propietario del edificio (que lo somete previamente al régi-
men de propiedad horizontal mediante el otorgamiento del título consti-
tutivo) o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiere la
unanimidad”(8).
(7) GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 266.
(8) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 261.
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2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participación

sobre las zonas comunes
El artículo 42, inciso d) de la Ley N° 27157 y el artículo 153, inciso f) del
Reglamento señala que el reglamento interno deberá contener obligatoria-
mente lo siguiente: (...) los porcentajes de participación que corresponden
a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adop-
tado por los propietarios o por el propietario promotor (...). Por su parte, el
artículo 130 de El Reglamento señala: “La participación en los bienes comu-
nes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y co-
rresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determi-
nado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios
razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación
de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es nuestro).
De la lectura de las normas a que se refiere el párrafo, se desprende

la obligatoriedad en la consignación del criterio asumido por los propieta-
rios o el propietario promotor en la elaboración de los porcentajes de par-
ticipación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes(9).
En tal sentido resulta indispensable que en el reglamento interno consig-
ne el criterio adoptado para la fijación de los porcentajes de participación
en los bienes comunes que corresponde a cada sección de dominio exclu-
sivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al régimen de pro-
piedad exclusiva y propiedad común, por constituir un dato relevante para
dicha determinación, toda vez que de las cuotas de participación emanan
derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades in-
mobiliarias, siéndole únicamente exigible el requisito de la razonabilidad(10).
Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asigna-

ción de la participación de las secciones de propiedad exclusiva debe te-
nerse en cuenta que el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157,
dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los
mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjeti-
vo y que, por lo tanto, otorga casi absoluta libertad al titular(11).
(9) Res. N° 190-2001-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011
(10) Res. N° 519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia N° 0. G.J., p. 8
(11) GONZÁLES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ob. cit., p. 269.
18
En ese sentido debe entenderse, tal como lo señaló el Tribunal Consti-

tucional, que “la razonabilidad es un criterio íntimamente vinculado al valor
justicia y está en la esencia misma del Estado Constitucional de Derecho.
Se expresa como un mecanismo de control o interdicción de la arbitrarie-
dad de los poderes públicos en el uso de las facultades discrecionales, y
exige que las decisiones que se toman en ese contexto, respondan a crite-
rios de racionalidad y que no sean arbitrarias. Como lo ha sostenido este
Colegiado, ‘implica encontrar justificación lógica en los hechos, conduc-
tas y circunstancias que motivan todo acto discrecional de los poderes pú-
blicos’”. (Exp. N° 0006-2003-AI/TC. f. j. 9). Por su parte, Dromi ha expresa-
do que la razonabilidad acota la seguridad a la prudencia, la proporción, la
discriminación, la protección, la proporcionalidad, la causalidad, en suma,
la no arbitrariedad. No existen más límites a los derechos que los determi-
nados por la ley (…). No pueden dictarse leyes que priven derechos adqui-
ridos o alteren las obligaciones de los contratos(12).
De lo expresado por el intérprete supremo de la Constitución y la doc-

trina se puede concluir que lo razonable es aquello que tiene una justifi-
cación lógica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la ley.
En ese sentido, es claro que los criterios que se pueden adoptar deben
cumplir con los parámetros establecidos por el Tribunal Constitucional y la
doctrina, pudiendo tener la justificación la estructura y distribución de la
edificación.
2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos

El artículo 45 de La Ley N° 27157 permite que en una edificación pue-
da existir más de un reglamento interno. Esta norma señala:
Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos
45.1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y

conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente de-
terminables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuer-
dan la mayoría simple del total de propietarios.
(12) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurídica S.A. y Ciudad Argentina, Edi-
torial de Ciencia y Cultura. Lima, 2005, pp. 76 y 77.
19
45.2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta

General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Pro-
pietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que
afecten a la edificación en su conjunto.
45.3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre

Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamen-
to Interno General.
Por su parte el artículo 154 del Reglamento señala que:
“De producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos

podrá contar con su Reglamento Interno propio. La conformación,
funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios
y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán
fijados en un Reglamento Interno General común para todos los blo-
ques o secciones”.
Así de las referidas normas se desprende que:
- Puede haber pluralidad de reglamentos internos siempre que exis-

ta un solo complejo inmobiliario con bienes comunes.
- Que en el complejo inmobiliario existan dos o más sectores o blo-

ques, cada uno de los cuales con reglamento interno.
- La existencia de la pluralidad del reglamento interno no implica que

haya una pluralidad de junta de propietarios.
- En caso exista una pluralidad de junta de propietarios el reglamen-

to interno general de la edificación deberá regular sus funciones y
las reglas de coordinación.
Como se puede advertir, las normas señaladas no regulan los requisi-

tos de carácter objetivo o características que deben reunir los sectores que
se delimitan, por el contrario establecen los presupuestos necesarios para
que proceda la inscripción de tales reglamentos.
En aplicación de estas normas es factible que cada edificio o blo-

que de los condominios o grupos habitacionales, que forman parte de
20
una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad co-

mún, contenga un reglamento interno que regule la convivencia de sus
residentes.
2.3. Modificación del reglamento interno

Ni la Ley N° 27157 ni el Reglamento, señalan la mayoría necesaria para
que se apruebe la modificación del reglamento interno. No obstante, La
Directiva, ha establecido que para modificar el reglamento se requiere
acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los
propietarios. Esta disposición se extiende en los alcances del artículo 39 de
Ley N° 27157, que establece dicha mayoría para someter a la edificación al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por lo que resulta ra-
zonable que se aplique la misma mayoría para su modificación.
Asimismo, La Directiva ha precisado que de conformidad con el ar-

tículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, para los casos de
modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes
comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zo-
nas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes
de las participaciones.
Por otra parte, para formalizar la modificación del reglamento interno

por la acumulación, subdivisión o independización de una sección de pro-
piedad exclusiva, La Directiva ha establecido que se requerirá acuerdo de
la junta de propietarios, la cual deberá ser convocada a instancia del pro-
pietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de mo-
dificación física. Ello no será necesario siempre que el reglamento interno
contenga cláusulas especiales de consentimiento previo. En tal supues-
to la modificación procederá mediante escritura pública otorgada de ma-
nera unilateral por el propietario en la que se reordene las cuotas de par-
ticipación de las unidades afectadas. La modificación también podrá ser
dispuesta solo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se
establezca en el reglamento interno.
Cabe mencionar que, a pesar de que La Directiva no señale expre-

samente si la junta de propietarios debe aprobar por mayoría absoluta
o mayoría calificada la modificación del reglamento por la subdivisión,
acumulación o independización de las secciones de propiedad exclusiva,
21
consideramos que la mayoría requerida es la calificada, vale decir, las 2/3

partes de las participaciones, pues en estos casos la modificación del re-
glamento tendrá como propósito reordenar las cuotas de participación de
las unidades afectadas.
Por otra parte, La Directiva en su numeral 5.15 establece que “el regla-
mento interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura pública
o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.
Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta
de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la
transcripción del texto del reglamento o su modificación”.
Finalmente, no habría óbice para que se inscriba la modificación del re-

glamento interno por disposición de un mandato judicial. La jurisprudencia
registral ya se ha pronunciado al respecto, señalando que “La modificación
del reglamento interno de propiedad horizontal requiere la aprobación
por la junta de propietarios o en su defecto la resolución judicial que la
apruebe”(13).
2.4. Adecuación del reglamento interno

La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 estableció que todos
los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de la publi-
cación de la ley debían adecuarse a sus disposiciones, para lo cual la Junta
de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de estos en primera
convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos
se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
El Reglamento en su Décimo Segunda Disposición Transitoria señaló que
la adecuación se podrá realizar mediante la escritura pública o documen-
to privado con firma legalizada que contenga el reglamento interno debi-
damente aprobado por la junta de propietarios.
Al respecto, el Tribunal Registral estableció como precedente de obser-

vancia obligatoria que: “La adecuación de los reglamentos internos vigen-
tes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obli-
gatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la
solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno
(13) Res. N° 144-98-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011
22
primigenio”(14). Este precedente motivó que algunos registradores exigieran

la adecuación del reglamento interno para la inscripción del presidente o
junta directiva(15), por tal motivo el Tribunal precisó que “no será necesaria
la previa adecuación a la Ley N° 27157 de un reglamento interno inscrito,
cuando el acto a inscribirse no tenga relación directa con lo estipulado en
dicho reglamento interno”(16).
Como se mencionó es factible que determinado sector de la edifica-

ción cuente con reglamento interno, los cuales también deben adecuarse
en caso de que hayan sido aprobados e inscritos con anterioridad a la vi-
gencia de la Ley N° 27157. El Tribunal Registral señaló que “Para adecuar
el reglamento interno de un sector de una edificación, a la Ley 27157 y
su reglamento se requiere contar con el reglamento interno general de la
edificación”(17).
Debe tenerse presente que falta de la adecuación del reglamento inter-

no a la Ley N° 27157, no ha sido sancionada con la derogación de los re-
glamentos no adecuados al nuevo régimen. En ese sentido los reglamen-
tos internos inscritos en el Registro de Predios producen todos sus efectos,
tal como estableció el Tribunal Registral(18) J1 . Aunque es obvio tal criterio,
puesto que no existe norma alguna que disponga lo contrario ello también
se desprende del precedente vinculante en el que se precisa que la ade-
cuación debe efectuarse en la oportunidad en que se presente al Registro
Público algún acto que modifique el reglamento interno primigenio J2 , era
necesario que se señale expresamente para evitar que se pretenda desle-
gitimar y desconocer las actuaciones de la junta de propietarios así como
(14) Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011
(15) El Tribunal Registral cuando recién entró en vigencia la Ley N° 27157, también exigía la adecua-
ción del reglamento interno para inscribir el cargo de presidente. Así, la Res. N° 283-99-ORLC/
TR señala que: “No habiéndose adecuado la actual Junta de Propietarios a la ‘Ley de Regula-
rización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común’, se deniega la solicitud
de inscripción de la presidencia de dicha junta de propietarios en el Registro de la Propiedad
Inmueble”. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011. No habiéndose adecua-
do la actual Junta de Propietarios a la “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimien-
to para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclu-
siva y de Propiedad Común”, se deniega la solicitud de inscripción de la presidencia de dicha
junta de propietarios en el Registro de la Propiedad Inmueble.
(16) Res. N° 039-2004-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011.
(17) Res. N° 429-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 172.
(18) Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L.
23
los derechos y obligaciones de las personas que residen en predios sujetos

al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regidas por un re-
glamento no adecuado.
2.5. Reglamento interno modelo

Conforme con el artículo 155 del Reglamento, los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva podrán optar por asumir el “Mode-
lo de Reglamento Interno” que apruebe el Viceministerio de Vivienda y
Construcción.
En aplicación de dicha norma mediante Resolución Viceministerial

N° 004-2000-MTC/15.04, se aprobó el Reglamento interno Modelo para
el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusi-
va y Áreas de Propiedad Común así como el Reglamento Interno Modelo
para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas
y Áreas Comunes en Copropiedad.
En los hechos el reglamento interno modelo es el más utilizado por los

constructores, promotores y junta de propietarios para constitución del ré-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad común o para adecuación de
los reglamentos otorgados antes de la vigencia de la Ley N° 27157.
El reglamento interno modelo para el Régimen de Unidades Inmobi-

liarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común,
consta de seis (6) capítulos y veintiséis (26) artículos.
REGLAMENTO INTERNO MODELO
RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC-15.04.- Aprueban Reglamentos

Internos Modelos para Regímenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Pro-
piedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común y con Secciones Independizadas y
Áreas Comunes en Copropiedad
RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC/15.04
Lima, 29 de setiembre de 2000
CONSIDERANDO:
Que, el Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-

MTC, establece en su Decimosegunda Disposición Transitoria que el Viceministerio
24
de Vivienda y Construcción debe aprobar los Reglamentos Internos Modelo, para

los regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establecidos por la Ley
N° 27157 en sustitución del derogado Régimen de Propiedad Horizontal;
Que, en consecuencia, corresponde expedir el acto administrativo por el cual se

aprueben los referidos Reglamentos Internos Modelo;
De conformidad con la Ley N° 27157 «Ley de Regularización de Edificaciones del Pro-

cedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común» y su Reglamento aprobado por De-
creto Supremo N° 008-2000-MTC;
SE RESUELVE:
Artículo Único.- Aprobar el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unida-

des Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común,
el cual consta de seis (6) capítulos y veintiséis (26) artículos; así como el Reglamen-
to Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Inde-
pendizadas y Áreas Comunes en Copropiedad, el cual consta de seis (6) capítulos y
veintidós (22) artículos; los cuales forman parte integrante de la presente Resolución.
Regístrese, comuníquese y publíquese.
LUIS DE LAS CASAS OROZCO

Viceministro de Vivienda y Construcción
REGLAMENTO INTERNO MODELO
RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y ÁREAS DE PROPIEDAD COMÚN
CAPÍTULO I
ASPECTOS GENERALES
Artículo 1.- Obligatoriedad y designación abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limita-

ción alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo cual-
quier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de
la unidad inmobiliaria .............. (Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de
ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Capítulo II de este Reglamento,
a la que en adelante se denominará UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas que-
dan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPÍTULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 2.- Características de la UNIDAD INMOBILIARIA
Las características de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
25
a) Ubicación:
- Departamento: ........
- Provincia: ........
- Distrito: ........
- Dirección: ........
(De ser el caso, consignar también referencias a zonas aledañas, que faciliten
la identificación de la UNIDAD INMOBILIARIA).
b) Descripción y uso:
La UNIDAD INMOBILIARIA es ........... (Especificar uno de los tipos señalados en

el Artículo 126 del Reglamento de la Ley N° 27157) y consta de ................ (Reali-
zar una breve descripción general, señalando el número de secciones de pro-
piedad exclusiva que contiene).
La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso ........... (especificar
si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artículo 3.- Secciones de propiedad exclusiva
Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIA-

RIA son:
Denominación Número Área Ocupada Uso

............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
(Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que for-
man parte del inmueble, incluyendo los aires, si estos son independientes, en
cuyo caso no se requiere de numeración. Si los aires son propios de las seccio-
nes, indicarlo en la misma columna de la denominación).
Artículo 4.- Áreas y bienes de propiedad común
Las áreas y bienes de propiedad común que forman parte de la UNIDAD INMOBI-
LIARIA son los siguientes:
Áreas comunes Área Ocupada Destino y/o Condición

................................. ................... m2 ......................................
................................. ................... m2 ......................................
................................. ................... m2 ......................................
26
Bienes comunes Condición

........................................................... ...........................................................
........................................................... ...........................................................
........................................................... ...........................................................
(Indicar las áreas y bienes comunes, señalando su uso o destino –p.ej. circu-
lación, recreación, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc.–, salvo que su
propia denominación lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo
señalado por los Artículos 40 de la Ley N° 27157 y 134 de su Reglamento; e in-
dicando expresamente en cada caso, su condición de transferible o intransferi-
ble. De existir aires comunes, se los incluirá en la relación de bienes comunes).
Artículo 5.- Servicios comunes
Los servicios comunes con los que contará la UNIDAD INMOBILIARIA son los
siguientes:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones
sanitarias y eléctricas de uso común, y, en general, de cualquier otro elemento de
los bienes comunes. Esto Incluye la reparación o reposición de dichos bienes y de
sus partes integrantes y/o accesorias.
b) ...............
c) ...............
(Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando
como referencia lo establecido por los Artículos 41 de la Ley N° 27157 y 137 de
su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar).
Artículo 6.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes se atri-
buirá en función del área ocupada por cada sección. (En caso de que se desee utili-
zar otro criterio distinto al anterior, como área techada, ubicación, usos a los que
están destinadas las secciones exclusivas, etc., se deberá indicar expresamente).
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios

en las áreas y bienes comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación

.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
_____________________
Total 100.00 %
27
(Indicar los porcentajes –expresados con dos decimales– que corresponden a

todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso).
Artículo 7.- Participación en los gastos comunes
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención
de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bie-
nes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA es determinado con
base en ................. (Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la división
de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de
servicios, el número de personas que pueden ocupar la sección, la ubicación o la
accesibilidad de la misma, etc.).
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios

en los gastos comunes, son los siguientes:
Sección Porcentaje de Participación

.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
_____________________
Total 100.00 %
(Indicar los porcentajes –expresados con dos decimales– que corresponden a todas
las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acorda-
do expresamente su participación en los gastos comunes).
Se exceptúan de la distribución precedente los gastos correspondientes a la atención

de los servicios comunes, conservación y mantenimiento de las áreas y de los bienes
comunes, que a continuación se precisan, los cuales se distribuirán únicamente entre
los propietarios de las secciones que se indican a continuación:
(Utilizar el párrafo anterior únicamente cuando existan áreas, bienes y/o servi-
cios, debidamente individualizados, que solo corresponden a determinado grupo
de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los
porcentajes de participación que les corresponda a los obligados en cada caso).
Artículo 8.- Variación y reajuste de los porcentajes de participación
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes,
fijados en los artículos precedentes, así como los criterios usados en cada caso, po-
drán variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios; salvo
en los siguientes casos en los que no se requiere de acuerdo de la junta:
a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso ex-

clusivo, por obras de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas por su
28
propietario, podrán recomponerse los porcentajes de participación, una vez con-

cluida la obra. Los gastos que ocasione la modificación de este reglamento debe-
rán ser asumidos por el propietario de la sección afectada.
Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra

dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo
de la modificación de este reglamento corresponderá a todos los propietarios en
forma proporcional.
b) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la recomposición

de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcen-
tajes que correspondían a las unidades originales, en la misma forma y proporción
en que estas fueron acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modi-
ficación de este reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada.
En ambos casos la modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser

solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la Directi-
va, en su caso.
CAPÍTULO III
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 9.- Derechos de los propietarios
Son derechos de los propietarios, los siguientes:
a) Ejercer dominio sobre su sección de propiedad exclusiva.
b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposición

o gravamen de su sección de propiedad exclusiva. El propietario deberá poner
en conocimiento de la Junta de Propietarios la realización de cualquiera de estas
operaciones dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y
cuando las mismas impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o
determinen la extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
c) Usar los bienes y servicios comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por
los demás propietarios. La Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los pro-
pietarios que hayan sido declarados inhábiles, la suspensión en el acceso y goce
del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de

ella. El ejercicio del derecho al voto solo puede ser suspendido en los casos de
inhabilitación del propietario.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que actúe en relación con las acciones
de otros propietarios o poseedores, cuando estas resulten perjudiciales a sus in-
tereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectónicos, ins-

talaciones o servicios de su sección, siempre y cuando no se contravengan las
29
normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se esta-
blezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguri-
dad y funcionamiento de la edificación y no se afecten los derechos de los demás
propietarios o de terceros.
En el caso de obras que alteren la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto ex-

terior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, será necesa-
rio, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el párrafo preceden-
te, que el propietario obtenga previamente la aprobación de la Junta de Propietarios,
a la cual deberá proporcionar toda la información y documentación necesaria para
tomar una decisión adecuada.
Artículo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su sección de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente

reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su sección, según

lo indicado en el artículo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que de-
mande el pago de los servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las
áreas y los bienes de dominio común y la administración de la UNIDAD INMO-
BILIARIA. Esta obligación se mantendrá vigente aun cuando el propietario deci-
da no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalación alguna que transgreda alguna de las limitaciones

previstas en el inciso f) del artículo 9 del presente Reglamento o que no cuente
con la aprobación previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es
necesaria según lo previsto por el mismo inciso antes señalado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar

la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni aten-
tar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva sección de propiedad exclusiva y asumir

la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás unidades, o a
las áreas o los bienes de dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la pose-

sión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arren-
datario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de este a las normas del
presente reglamento. El incumplimiento de esta obligación solo generará respon-
sabilidad para el propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad
del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su sección se en-
cuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
30
(En este artículo podrán incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales
en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o
el uso de la edificación en su conjunto, tales como prohibir la crianza de anima-
les domésticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o
inflamables si estas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que ge-
neren ruidos; etc.).
Artículo 11.- Propietarios inhábiles
Un propietario se considera inhábil cuando, al momento de la convocatoria se en-

cuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1)
cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como pro-
pietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento.
El propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embar-
go mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, solo con voz y sin voto.
CAPÍTULO IV
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 12.- Constitución de la junta
La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente

Reglamento.
La Junta necesariamente estará presidida por uno de sus integrantes que ejercerá el
cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artículo 13.- Atribuciones de la junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Decidir sobre la conservación y mantenimiento de las áreas y los bienes de domi-

nio común, los servicios de uso común, y disponer la administración de la UNI-
DAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que afecte a estos o al aspecto exterior de
las secciones de propiedad exclusiva, será efectuada sin su previa aprobación.
b) Elegir cada dos años al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
c) Elegir y determinar el número de miembros de la Directiva y elegirlos.
(Este inciso solo se incluirá en caso de haberse acordado la existencia de una

Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un artículo adicional
a continuación de este, el número de sus miembros, su composición y la du-
ración de su mandato).
d) Adoptar medidas de carácter general o extraordinario, de oficio o a petición de

parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régi-
men de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común así como para la mejor conser-
vación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
31
e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayoría calificada; salvo los casos
de excepción previstos en el Artículo 8 de este Reglamento.
f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier

otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de las áreas y
los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectua-
rá mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos
terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva,
con las limitaciones establecidas por ley.
g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que re-
caude y aprobar el informe anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como
la cuenta final del ejercicio.
h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de

los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada pro-
pietario para atender la conservación mantenimiento y administración de la uni-
dad inmobiliaria, y efectuar su cobro.
j) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas

consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses com-
pensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calcu-
lados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigen-
te a la fecha de cobro.
k) Establecer un régimen de sanciones, el que se aplicará solo ante incumplimiento

probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor. Asimismo, le corres-
ponde revisar las sanciones impuestas por la Directiva.
l) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así

como aprobar la inclusión de nuevos servicios.
m) Las demás atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
Artículo 14.- Sesiones de la Junta
La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizarán ............ (fijar una referencia temporal para la
realización de la sesión, p. ej., una vez al año durante el primer trimestre).
Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del
Presidente o a petición de un número de propietarios que represente, cuando me-
nos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las áreas y los
bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, confor-

me a lo establecido por el artículo siguiente.
32
Los arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los asun-
tos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
Artículo 15.- Convocatoria y quórum
La convocatoria a Junta se efectuará, mediante comunicaciones escritas, que con-

tendrán obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de
la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener
constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación
de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en luga-
res visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cada propietario participará en la Junta, en función del porcentaje de participación

en las áreas y los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en el ar-
tículo 6 del presente Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para estable-
cer el quórum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de Propietarios,
como para la toma de decisiones.
El quórum para la instalación válida de la Junta de Propietarios, en primera convoca-

toria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que repre-
senten cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones
en las áreas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará va-
lidamente con los propietarios que asistan.
Para el cómputo del quórum para las sesiones de la Junta de Propietarios, solo es vá-
lido el porcentaje de participación de los propietarios hábiles. El quórum se verifica al
inicio de la sesión y se hace constar en el acta correspondiente.
Tratándose de sesiones ordinarias de Junta de Propietarios, entre la primera y segun-

da convocatorias deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones extraordinarias,
las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos casos, podrán efec-
tuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.
Artículo 16.- Representación ante la Junta
Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la
Junta de Propietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con carácter
especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública
o a través del contrato de arrendamiento.
Artículo 17.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los pro-
pietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participa-
ción de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos e), y
f) del artículo 13 de este Reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La ma-
yoría calificada está constituida por las dos terceras partes (2/3) de los porcentajes de
participación de los propietarios presentes.
33
Artículo 18.- Cumplimiento de los acuerdos
Todos los propietarios, incluso los no hábiles y aquellos que no conformen la Junta de
propietarios, hayan o no participado en una sesión así como los arrendatarios y po-
seedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuer-
dos adoptados por la Junta de Propietarios.
Artículo 19.- Del Presidente de la Junta
El Presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre los propietarios hábiles

que la integran y debe ejercer el cargo por un periodo de dos años, siendo reelegible
cuantas veces se desee. Le compete:
a) Conservar y mantener las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de
uso común, y ejercer o disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cuando lo estime conveniente o

cuando lo exija el Reglamento Interno.
c) Presidir, convocar y dirigir la Directiva, si la hubiere.
d) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la

conservación, mantenimiento y administración de las áreas y los bienes comunes,
así como la supervisión o administración de los servicios comunes.
e) Ejercer, a sola firma, la representación de la Junta ante cualquier autoridad admi-

nistrativa, política, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o
trámites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
f) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conserva-

ción, administración o uso de las áreas los bienes o los servicios comunes, excep-
to aquellas que importen disposición o gravamen de los mismos, para lo cual re-
quiere de expresa autorización de la Junta.
g) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes de la edifica-

ción, y ejercer las facultades de representación del empleador ante las autorida-
des administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar
planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra ges-
tión administrativa, como representante de la Junta de Propietarios.
h) Cobrar o disponer la cobranza, de los aportes ordinarios o extraordinarios para

cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participación fija-
dos por este Reglamento o por acuerdo de la Junta, y otorgar los correspondien-
tes comprobantes de pago.
i) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
j) Abrir o cerrar a nombre de la Junta de Propietarios, a sola firma, cuentas corrien-

tes, de ahorro o de depósito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar
en ellas los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios, girar contra ellas,
34
cheques u órdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efec-

tivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo; con la
expresa obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año.
Requiere de autorización expresa de la Junta de Propietarios, para: solicitar crédi-

tos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a
la orden, así como para firmar o autorizar cualquier tipo de operación al crédito u
otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique compromiso, disposi-
ción o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
k) Representar a la Junta de Propietarios, en juicio o fuera de él, ante cualquier auto-

ridad judicial, tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación
judicial de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el Ar-
tículo 74 del Código Procesal Civil; así como ejercer las facultades especiales de:
demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, aperso-
narse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condición, contes-
tar demandas o denuncias, constituirse en parte civil prestar declaración de parte
ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio,
delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas ve-
ces sea necesario.
Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requie-

re de autorización expresa de la Junta de Propietarios.
l) Representar a la Junta de Propietarios, en cualquier proceso de conciliación extra-

judicial o arbitraje, cuando sea necesario.
m) Ejercer todas las demás funciones y responsabilidades que se le otorguen por

acuerdo de la Junta de Propietarios.
(Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distin-

to, en cuyo caso se deberá señalar en este Artículo las que el acuerdo asigne al
Presidente).
Artículo 20.- De la Directiva
Las facultades y responsabilidades de la Directiva, en caso de establecerse, son:
a) Ejercer la administración de las áreas, los bienes y los servicios comunes, velando
por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de
las secciones exclusivas.
b) Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para

el mantenimiento, conservación o atención de las áreas, los bienes y servicios
comunes.
c) Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes.
d) Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de la

edificación, según sea el caso.
35
e) Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento

Interno.
f) Velar por la correcta aplicación de las normas, disposiciones del Reglamento In-
terno o acuerdos de la Junta, que rijan la edificación.
g) Dar cuenta de su gestión a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por
año, o cuando esta se lo solicite.
h) Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Regla-
mento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
i) Delegar en la administración, a su vez, las responsabilidades y funciones que esti-

me conveniente, si no las ejerciera directamente.
Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si se cons-

tituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son asumidas exclusivamente por
el Presidente de la Junta.
(Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distin-

to, en cuyo caso se deberá señalar en este Artículo las que el acuerdo asigne a
la Directiva).
CAPÍTULO V
RÉGIMEN DE SANCIONES
Artículo 21.- Principios rectores
El régimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, graduali-

dad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artículo 22.- Aprobación
El régimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Pro-
pietarios por mayoría calificada. Estos acuerdos se adoptarán en Junta de Propieta-
rios, y se asentarán en el libro de actas correspondiente. Pueden ser o no inscritos en
el registro correspondiente.
(Si se desea se podrá insertar el régimen de sanciones acordado, en este u otros

Artículos adicionales en este capítulo).
CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 23.- Solución de controversias
Para la solución de las controversias derivadas de la interpretación, aplicación, vali-

dez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de
Propietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación extrajudicial, y en
caso de no resolverse el conflicto por esta vía, se acudirá a la vía ......... (Indicar si se
36
adoptará una vía arbitral o la judicial, de conformidad a las opciones estableci-

das por el Reglamento de la Ley N° 27157, en su artículo 156); con excepción del
cobro por mora de las cuotas, que se sujetará a lo dispuesto por el artículo 50 de la
Ley N° 27157 y por su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC.
Artículo 24.- Supletoriedad de las normas
En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma su-

pletoria, la Ley N° 27157 o las normas que la sustituyan, así como sus normas
reglamentarias.
Artículo 25.- Conocimiento del presente Reglamento
Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se com-
prometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer cono-
cer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su sección, y exigir-
les su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable solidario ante la Junta
de Propietarios, por las obligaciones de orden económico.
Artículo 26.- Designación del Presidente de la Junta de Propietarios
El Presidente de la Junta de Propietarios será ............. (indicar nombre completo, con

.............. (indicar documento de identidad, quien ejercerá el cargo por .......... (indi-
car el periodo por el que ejercerá el cargo).
(Lugar y fecha de otorgamiento)

(Firmas de los otorgantes)
III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL

RÉGIMEN DE PROPIEDAD
Los elementos configuradores del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común son:
“a) La existencia de edificación o conjunto de edificaciones integradas

por secciones de dominio exclusivo;
b) Que, en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones

coexistan bienes de dominio común y servicios comunes, y;
c) Las secciones de dominio exclusivo pertenezcan a diferentes

propietarios”(19).
(19) GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria... Ob. cit.,
p. 266.
37
De estos tres elementos, los que necesariamente deben existir al mo-

mento de la constitución del régimen son los dos primeros ya que no será
necesario que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a diferentes
propietarios pues como se mencionó es factible que la constitución del régi-
men se realice de manera unilateral por el único propietario de la edificación.
1. Finalidad y características de los bienes comunes

Estos bienes constituyen un elemento esencial del régimen de propie-
dad exclusiva y propiedad común, a tal punto que no puede existir pro-
piedad horizontal sin la existencia de por lo menos un bien común afec-
tado en beneficio de las secciones de propiedad exclusiva. En ese sentido,
se desprende que la finalidad de estos bienes es satisfacer las necesida-
des o conveniencia de todos los propietarios que de ellos pueden ejerci-
tar su propiedad(20). Así, es correcto afirmar, como lo hace Hernández Leal,
que: “La compenetración íntima e indisoluble entre la propiedad exclusi-
va y la propiedad afectada al uso común, marca la característica esencial
de la propiedad horizontal, haciéndola surgir como un Derecho de Pro-
piedad Especial diferente al Derecho de Dominio Individual, ajeno a este
derecho de yuxtaposiciones de derechos reales”(21). Por ello es que como
consecuencia del nacimiento de esta propiedad especial, al momento de
cederse la propiedad o uso de los bienes exclusivos se transfiere el dere-
cho a usar los bienes comunes.
En ese sentido se puede advertir que los bienes comunes son:
1) Inseparables de las secciones de propiedad exclusiva, puesto que
permiten a su propietario ejercitar, gozar y disfrutar del bien.
2) Intransferibles por separados de las secciones de propiedad exclu-
siva, aunque según la Ley N° 27157 admite la transferencia de es-
tos bienes siempre que haya acuerdo de la junta de propietarios.
2. Clases de bienes comunes

Según Hernández Leal, los bienes comunes se clasifican de acuerdo al
régimen de propiedad horizontal en:
(20) PÉREZ PÉREZ. Citado por GONZALES BARRÓN, Günther. Ídem.

(21) HERNÁNDEZ LEAL, Alberto. La propiedad horizontal. Tesis de grado para optar el título de abo-
gado. Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, 1986, p. 57.
38
“- Bienes comunes propiamente dichos y que son necesarios para la

existencia, seguridad y conservación del edificio, tales como el terreno
sobre el cual está construido el edificio y sus elementos complemen-
tarios como el subsuelo, el espacio aéreo, los cimientos, los muros y la
techumbre y entrepisos, entre otros.
- Los bienes comunes que permiten a todos los copropietarios el uso

y goce del bien privado, tales como las instalaciones de acueducto, al-
cantarillado, de energía eléctrica, de las líneas telefónicas, ventilación,
de gas, las puertas de acceso, las rampas de garaje, los pasillos, las es-
caleras, los ascensores, la habitación de vigilancia, los patios interiores,
las zonas verdes, los vacíos para iluminación y ventilación natural”(22).
Asimismo el mencionado autor señala que desde el punto de vista de

los copropietarios los bienes comunes pueden clasificarse en:
“- Bienes comunes de utilización exclusiva, es decir, los que por defi-

nición reglamentaria corresponden a un número determinado de co-
propietarios porque acceden a un bien privado, por destinación y pro-
yección arquitectónica del edificio y que no son necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del edificio, sino que responden a
un criterio de estética, tales como patios interiores, solares (...), su con-
servación y mantenimiento corresponde a los propietarios de los bie-
nes privados a los que acceden siempre por la condición de ser co-
munes, de no poderse variar su destinación, ni modificarlos mediante
construcción en ellos.
- Bienes comunes conexos, los que hacen parte del edificio, pero no
de la construcción y sirven a los propietarios para un mejor uso y goce
de su bien privado tales como las zonas verdes, zonas de parqueo,
rampas de garaje, jardines, etc. Su mantenimiento y conservación co-
rresponde a la totalidad de copropietarios en proporción al coeficien-
te de copropiedad, haciendo caso omiso a un mayor o menor uso por
parte de un copropietario”(23).
(22) Ibídem, pp. 69 y 70.

(23) Ibídem, pp. 70 y 71.
39
Por su parte, Albadalejo, citado por Avendaño Arana, señala que los
bienes comunes se clasifican en: a) bienes comunes por naturaleza y
b) bienes comunes por destino.
“Los primeros son necesariamente comunes porque sirven para el uso y

disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificación.
La comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino,
en cambio, no imprescindibles para el uso y disfrute de todos los pro-
pietarios o para la integridad de la edificación, por lo que la comuni-
dad respecto de ellos no es forzosa. Los bienes comunes por natura-
leza son inseparables de los bienes exclusivos y no pueden ser objeto
de derechos singulares; los bienes comunes por destino son separables
y por lo tanto susceptibles de ser materia de derechos singulares”(24).
En cambio Díez-Picazo y Gullón consideran que “los elementos comunes

por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios quedan
desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo de todos los pro-
pietarios o de uno o varios de ellos (p. ej., locales destinados a portería)”(25).
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos en los antece-

dentes de la Directiva, señaló que:
“Los bienes de propiedad común, tales como pasadizos, escaleras, zo-

nas de acceso, entre otros, tienen como finalidad permitir que los pro-
pietarios puedan hacer un adecuado uso y disfrute de las secciones de
dominio exclusivo. En este sentido, son bienes de carácter instrumental,
pues son necesarios en función de la propiedad privativa”.
3. Disposición de los bienes comunes

El artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que pueden ser comunes: a)
el terreno sobre el que está construida la edificación; b) los cimientos, so-
brecimientos, columna, muros exteriores, techos y demás elementos es-
tructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sec-
ción sino que sirven a una o más secciones; c) los pasajes, los pasadizos,
(24) AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Propiedad Horizontal”. En: Código Civil Comentado. Tomo V,
Derechos Reales, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 267.
(25) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob. cit., p. 263.
40
las escaleras, y, en general, las vías aéreas de circulación de uso común;

d) los ascensores y montacargas; e) las obras decorativas exteriores a la
edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; f ) los locales
destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía, y otros;
g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electrici-
dad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una
sección en particular; h) los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; i) los patios,
pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; y, j) los demás bienes des-
tinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Son los dueños quienes
deciden si estos bienes serán o no comunes.
Por su parte, el artículo 134 del reglamento de la Ley señala que:
“Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario estable-

cido en el reglamento interno:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos

o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se consti-
tuya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos

y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la

instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores, montacargas, salvo los propios de una sección de

propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalación para agua, desagüe, electricidad, elimi-

nación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sec-
ción en particular.
f ) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones,

salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el reglamento interno”.
41
Ahora bien, la Ley N° 27157 permite la transferencia de los bienes co-

munes previo acuerdo de la junta de propietarios con dos tercios de los vo-
tos de sus miembros. En efecto, el artículo 43 de la Ley concordante con el
artículo 135 de su reglamento señala que:
“La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por
los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Los propietarios
que debidamente citados, no hubiesen asistido a la junta, son notifica-
dos por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, con-
tados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial
su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será eje-
cutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realiza-
da sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho”.
Con relación a la mayoría requerida para la aprobación de la transfe-
rencia de los bienes comunes, La Directiva, ha establecido que:
“De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo
N° 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje
de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen,
cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere
un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones”.
Ahora bien, si tenemos en cuenta que para la existencia del régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común se requiere que por lo me-
nos haya un solo bien común, podemos concluir que solo los bienes se-
ñalados en los literales b) del artículo 40 de La Ley y del artículo 134 de su
reglamento, nunca podrán ser materia de derechos singulares, pues es-
tos bienes son comunes por naturaleza. En cambio, todos los demás bie-
nes señalados en los referidos artículos (bienes instrumentales), si podrán
ser transferidos por una decisión de la junta de propietarios adoptada por
mayoría calificada. Al respecto el Tribunal Registral también ha señalado
en la Resolución N° 108-2002-SUNARP-TR-L que: “Puede asignarse la ca-
lidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley
N° 27157 y el artículo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas nor-
mas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación
de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del ré-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad común”(26).
42
iV. La junta de propietarios

La junta de propietarios es el principal órgano de decisión del régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común. Su actuación está regulada
principalmente por el reglamento interno de la edificación y de manera su-
pletoria por la Ley N° 27157 y el Reglamento.
1. Concepto
La junta de propietarios no es más que una reunión de propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva de una edificación, cuyo propósito de
reunión es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de
los servicios y bienes comunes. La doctrina española señala que:
“Por comunidad de propietarios debe entenderse un conjunto de

personas que, en un momento dado, ostenta la condición de titulares
del derecho de propiedad de todos y cada uno de los apartamentos
que constituyen, siendo fincas independientes, un edificio determina-
do sobre el que se ha constituido el régimen de propiedad horizontal.
Bien tenga cada uno la propiedad de un piso o local, bien pertenezcan
varios a un solo propietario de un piso o local, bien pertenezcan varios
a un solo propietario, bien, incluso, si todos los apartamentos perte-
necen a una misma persona. Es indiferente que la propiedad sea libre
o gravada, incluso con derechos reales que impliquen el uso o disfrute
del inmueble. En ese sentido, un nudo propietario es tan miembro de
dicha comunidad como cualquier propietario pleno”(27).
2. Ausencia de personería jurídica

Existía una ardua discusión respecto al registro donde debía realizarse la
inscripción de la presidencia de la Junta de Propietarios, pues si bien la Ley
N° 27157 hacía referencia a su inscripción registral, para un sector debía en-
tenderse que esta debía de realizarse en el Registro de Personas Jurídicas,
en el texto de la Resolución N° 283-99-ORLC/TR(28), el Tribunal Registral ya
dejaba abierta la posibilidad de que dicha inscripción se efectúe en el Regis-
tro de la Propiedad Inmueble, criterio que fue ratificado con El Reglamento
(27) PARA MARTÍN, Antonio. La comunidad de propietarios y sus órganos, Estudio práctico jurispru-
dencial. Promociones y Publicaciones Universitarias, Barcelona, 1992, p. 46.
43
el cual se señala en su artículo 145 que su inscripción se efectuará en el Re-

gistro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en
la que corresponde a los bienes comunes.
En efecto conforme al artículo 145 del reglamento concordante con el

artículo 46 de la ley, la junta de propietarios se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida registral del pre-
dio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposición
generó que algunas personas estimen que su simple inscripción en ese re-
gistro le otorgaba personería jurídica o estatus de persona jurídica, lo que
significaría que la junta de propietarios podría ser sujeto de derechos y de
obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en nin-
gún momento la ley estableció que con la inscripción en el Registro de Pre-
dios se le otorgaba personalidad jurídica, elemento esencial para que se dé
nacimiento a una persona jurídica. Además debe tenerse presente que en
su constitución no existe la voluntad de crear una persona colectiva de res-
ponsabilidad limitada a fin de limitar las obligaciones que nazcan de la ac-
tividad de los objetivos comunes.
En ese sentido, el Tribunal Registral en la Res. N° 716-2006-SUNARP-

TR-L, señaló que la junta de propietarios es:
“La reunión de los propietarios de un conjunto de predios que confor-

man secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las ca-
racterísticas de la unidad inmobiliaria, cuentan además con bienes y
servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad. (…)
[que] ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamien-
to y administración de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos
y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el
reglamento interno. (…) [siendo] un ente corporativo sin personería ju-
rídica, constituida con la única finalidad de velar por el funcionamien-
to y administración de los bienes y servicios de dominio común o bie-
nes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes
en función de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad
inmobiliaria”(29).
(29) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174.
44
Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en el

Exp. N° 2606-2006 J3 señaló que:
“Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de

agrupación de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídi-
ca en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en
este sentido, al carecer de personería jurídica, la junta debe contar con
la participación consensual de todos los que la conforman”(30).
En ese mismo sentido la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos en los antecedentes de La Directiva ha precisado que:
“La junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los

titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edi-
ficio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo ob-
jeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les
permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.
En el caso peruano la solución es clara: La ley no le ha concedido
personería jurídica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetivi-
dad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscri-
tas o las sociedades irregulares”.
La falta de personería jurídica de la junta de propietarios también es ne-

gada por la doctrina española, así Antonio Para Martín señala que aunque:
“Si bien el posible ente tendría un patrimonio, constituido por los ele-
mentos comunes del inmueble, aquel carecería de autonomía suficien-
te con respecto del perteneciente a los propietarios exclusivos de los
apartamentos. Si una característica de la persona jurídica es su auto-
nomía patrimonial, el patrimonio esencial de las comunidades que nos
ocupan estaría siempre en función, y con clara dependencia, de los pa-
trimonios individuales antedichos. En el campo de los derechos reales,
no podrían existir en el patrimonio de la comunidad propiedades dis-
tintas de las indicadas como elementos comunes”(31).
(30) GACETA JURÍDICA. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Últimos precedentes
en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 17.
(31) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., pp. 44 y 45.
45
Además, debe tenerse presente que la junta de propietarios se consti-

tuye al momento de otorgarse el reglamento interno, el cual en la mayoría
de los casos es otorgado por el único propietario de la edificación (el pro-
motor o constructor) al momento de independizar las secciones de propie-
dad exclusiva. Reglamento al cual deberán sujetarse los adquirientes de los
bienes, quienes en virtud del título de propiedad automáticamente forma-
rán parte de la junta de propietarios. En ese sentido, es claro que la inscrip-
ción en el Registro de Predios de la junta de propietarios no le otorga per-
sonalidad jurídica debido a que la ley no dio tal calidad, elemento esencial
para que nazca una persona jurídica.
En ese sentido Gonzales Barrón señala que:
“Al tratarse la junta de propietarios de una entidad sin personería jurídi-

ca, no existe propiamente un acto constitutivo que dote de autonomía
jurídica al colectivo de propietarios; y por tal tazón, de acuerdo a la na-
turaleza jurídica del instituto, el acto de constitución resulta ser el regla-
mento interno, es decir, aquel negocio jurídico que proclama el naci-
miento del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y que
precisamente regula la administración, gobiernos y órganos que tienen
por finalidad velar por el cuidado y conservación del edificio”(32).
En consecuencia, al no calificar la junta de propietarios como persona

jurídica, podemos expresar que nuestra legislación solo le otorga la cate-
goría de patrimonio autónomo, figura que se aplica al conjunto de perso-
nas que tienen un derecho e interés común respecto de un bien, sin cons-
tituir una persona jurídica. En ese sentido, Gonzales Barrón señala que:
“La ley no le ha concedido personería jurídica, y como este efecto

no puede quedar librado a la autonomía privada, la sencilla conclusión
a que arribamos es que las juntas de propietarios no llegan a tal con-
dición, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma
análoga a lo que sucede con las asociaciones no inscritas o las socie-
dades irregulares”(33).
(32) GONZALES BARRÓN, Günther Hernán. “Inscripción de la junta de propietarios”. En: Diálogo
con la Jurisprudencia. N° 31, Gaceta Jurídica, Lima, abril, 2001, p. 47.
(33) GONZALES BARRÓN, Günther Hernán. “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En: Diá-
logo con la Jurisprudencia. N° 105, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2007, p. 265.
46
47
3. Convocatoria y quórum para la instalación válida de la junta

de propietarios
Para que se realice válidamente la junta de propietarios y que sus acuer-
dos sean oponibles a todos los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, se requiere que sea convocada e instalada cumpliendo las dis-
posiciones en el reglamento interno. No obstante, como se mencionó en
la práctica se ha comprobado que la gran mayoría de los reglamentos in-
ternos inscritos han acogido el reglamento interno modelo aprobado por
la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 el cual ha transcrito
las disposiciones al respecto establecidas en el Reglamento.
3.1. Convocatoria
El artículo 146 del Reglamento se señala que: “Salvo disposición dis-
tinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convo-
cada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco
(5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, co-
rreo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al
efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la
edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lu-
gar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convo-
cada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente
convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la
fecha de la sesión no celebrada”.
De la referida norma se desprende que a efectos de que la junta de
propietarios se realice válidamente se requiere que:
1. El presidente la convoque
2. La realización de la primera sesión sea convocada por lo menos
con cinco días naturales de anticipación. La segunda sesión deberá
ser convocada por lo menos con tres días naturales de anticipación.
3. La convocatoria deberá realizarse mediante el medio contenido en
el reglamento interno que permita dejar constancia de su entrega y
recepción.
4. La convocatoria deberá publicarse en las vitrinas o pizarras de la
edificación.
48
Cabe mencionar que las convocatorias para ambas sesiones podrán

efectuarse en el mismo aviso, señalando fecha y hora de cada una.
Tal como se aprecia según del artículo 146 del Reglamento, el único le-
gitimado para convocar a una junta de propietarios es el presidente, de-
biéndose interpretar que es el presidente con mandato inscrito, pero en
caso de que no haya presidente o se pretenda inscribir el mandato del pri-
mer presidente y el reglamento interno no regule las formalidades para su
convocatoria, entonces esta junta tendrá que ser convocada por el propie-
tario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el
25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes, ello en aplica-
ción del artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
También se advierte que ni la Ley N° 27157 ni el Reglamento han re-

gulado el supuesto de que el presidente no cumpla con su obligación de
convocar a la junta o simplemente el presidente o la directiva hayan cesa-
do en el cargo, dejando acéfala a la junta, vacío legal que ha sido cubier-
to por el Tribunal Registral en el Pleno LXXX (34), el cual solo tiene la calidad
de obligatorio cumplimiento internamente para el personal de los Regis-
tros Públicos, cuyo texto es el siguiente:
6. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede

ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamen-
to Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen

al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la
acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”.
Por otro lado, la acreditación de la convocatoria ante el registro se rea-

liza mediante una declaración jurada efectuada por el presidente o la per-
sona designada en la junta o presentando las constancias de entrega y re-
cepción de las convocatorias, esto en aplicación del numeral 5.10 de La
Directiva, que extiende los mecanismos previstos en la directiva sobre re-
gularización de consejo directivo de asociaciones civiles, es decir, la que fue
(34) Diálogo con la Jurisprudencia. N° 161, Gaceta Jurídica, Lima, Febrero de 2012, p. 267.
49
aprobada por la Res. N° 331-2001-SUNARP/SN, la cual a su vez fue dero-

gada por el Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Socie-
tarias aprobado por la Resolución N° 086-2009-SUNARP/SN.
En ese sentido, en aplicación del artículo 53 del Reglamento de Inscrip-

ciones del Registro de Personas Jurídicas No Societaria, la constancia de
convocatoria debe cumplir con las siguientes formalidades:
- La forma y la anticipación con la que se realiza la convocatoria con

indicación de los medios empleados.
- Nombre completo de la persona que realiza la convocatoria y su

cargo.
- La indicación de que se cuenta con la constancia de recepción.
- La reproducción de los términos de la convocatoria.
CONSTANCIA DE CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL

EXTRAORDINARIA REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010
XXXXX, con D.N.I. N° 0000000, en representación de la junta de propietarios del Con-

junto Residencial XXXXX, inscrita en la Partida Electrónica N° 10000000 del Registro
de Predios de Lima, en aplicación del numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Común aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/
SN, del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídi-
cas No Societarias y del artículo 26 del Reglamento Interno inscrito en los asientos
B00003, B00010, B0012, B0020, B0028 y B0034 del referido documento registral, dejo
constancia:
- Que se, procedió a convocar el día 8 de diciembre de 2010 a los propietarios de

las secciones de propiedad exclusiva del Conjunto Residencial XXXX a la sesión
extraordinaria de la junta de propietarios a realizarse en segunda convocatoria el
19 de diciembre de 2010.
- La convocatoria se realizó por carta dirigida a los propietarios de las secciones de

propiedad exclusiva del Conjunto Residencial El Mirador, contándose con los car-
gos de recepción respectivos.
Los términos de la convocatoria fueron los siguientes:
De nuestra consideración:
Nos es grato saludarlo para manifestarle nuestra mayor estima y aprecio personal, y
a la vez comunicarle que a efectos de poder regularizar la situación legal de la junta
50
de propietarios de El Condominio El Mirador se requiere que se inscriba a la actual y

la siguiente.
En ese sentido cordialmente los convocamos a la sesión extraordinaria de la junta de

propietarios la que se realizará en la Zona Común A (Ingreso Central) del Condomi-
nio XXX, ubicado en (…), en las siguientes fechas:
Primera convocatoria: 15 de diciembre de 2010, a las 8:00 horas (hora exacta)
Segunda convocatoria: 19 de diciembre de 2010, a las 9:00 horas (hora exacta)
Los temas a tratar en tales sesiones serán:
- Regularización de las directivas electas hasta el periodo 2010
- Elección de la junta directiva correspondiente al año 2011
- Adopción de medidas para la administración de El Condominio
- Aprobar las acciones legales a iniciarse contra los propietarios morosos de las
cuotas ordinarias y extraordinarias.
Cabe mencionar que afectos de tener voz y voto en la sesión a celebrarse deberá pre-
sentar copia simple de la partida registral en la que conste inscrito su derecho de pro-
piedad para verificar su calidad de propietario.
Sin otro particular,
XXXXXX
Presidente
Asimismo, se deja constancia que la convocatoria se publicó en las vitrinas de cada

edificio del Conjunto Residencial (…).
Lima, 19 de diciembre 2010
3.2. Quórum
Ni la Ley ni el Reglamento regulan el mínimo de quórum para la instala-
ción de las sesiones de la junta de propietarios (en primera o segunda con-
vocatoria), solo el artículo 153, inciso i), del Reglamento señala que todo
lo relacionado a las sesiones de junta de propietarios debe regularse en el
reglamento interno del edificio. A decir de Günther Gonzales “el legislador
renuncia a su misión más importante, cuál es, dictar reglas claras y sencillas
que faciliten la adecuada convivencia de la sociedad. (...) Existen algunos
criterios informadores que pueden ayudar a decidir las normas convencio-
nales del quórum. Así pues, la exigencia en primera convocatoria debe ser
51
mayor que en la segunda, la segunda convocatoria admitir la instalación de

la sesión con cualquier número de asistentes”(35).
No obstante, la Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 estable-

ce el quórum necesario para la instalación de la junta de propietarios que
tenga como propósito la adecuación del reglamento interno. Así la referi-
da disposición señala que la Junta de Propietarios requiere la concurren-
cia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que
asistan, en segunda convocatoria.
Por su parte, el reglamento interno modelo en el segundo párrafo del

artículo 15 señala: “El quórum para la instalación válida de la Junta de Pro-
pietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de pro-
pietarios de secciones exclusivas que representen cuando menos el cin-
cuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los
bienes comunes. En segunda convocatoria la sesión se instalará válida-
mente con los propietarios que asistan”.
Pese a que está disposición está contenida en el reglamento interno

modelo debo manifestar que cuando la hemos reproducido en algún re-
glamento, siempre ha sido observada bajo el argumento de que el quó-
rum mínimo para la primera convocatoria debe ser mayor al el cincuen-
ta por ciento (50%) del total de las participaciones en las áreas y los bienes
comunes, por lo que siempre alegan que se debe aplicar el artículo 87 del
Código Civil. Tales observaciones siempre han sido levantadas argumen-
tando que la razón por la cual decidimos incluir en nuestro Reglamen-
to Interno la disposición de que para la instalación válida para la junta de
propietarios en primera convocatoria solo se requiere que asistan los pro-
pietarios que representen cuando menos el 50% del total de las participa-
ciones en las áreas y bienes comunes, fue porque tanto ni la Ley N° 27157
ni El Reglamento establecen un quórum mayor al pactado.
Con relación al argumento de que se debe aplicar el artículo 87 del

Código Civil, siempre hemos mencionado que el hecho de que dicha nor-
ma señale que habrá quórum, para que se realice válidamente la asam-
blea general, cuando asistan más del 50%, esta no puede ser aplicada
(35) GONZALES BARRÓN, Günther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria... Ob. cit.,
pp. 331 y 332.
52
supletoriamente a las juntas de propietarios, por cuanto solo es aplicable

a las asociaciones. Además, al tener las juntas de propietarios la naturale-
za de un patrimonio autónomo por cuanto todos los propietarios tienen
derechos e intereses comunes, menos aún se le pueden aplicar las dispo-
siciones de las persona jurídica. Esto es, la junta de propietarios no cons-
tituye una persona jurídica pues es el resultado de la reunión de todos los
propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificación, por
lo que al no ser la junta de propietarios una persona jurídica, menos es una
asociación y por consiguiente no se le puede aplicar supletoriamente el ar-
tículo 87 del Código Civil que regula quórum de las asociaciones.
Por otra parte, a efectos de determinar del quórum de sesión de jun-

ta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con
dominio inscrito, ello conforme precedente de observancia obligatoria sus-
tentado en la Resolución N° 370-2003-SUNARP-TR-L(36)(37) J4 . Para efecto
del quórum no será necesario que los propietarios registrales sean hábiles
o inhábiles(38), puesto que la condición de inhábil(39) solo limita el ejercicio al
derecho al voto del propietario mas no a participar en la junta.
En caso de que el reglamento interno no haya señalado el porcentaje

de participación de cada propietario de sección exclusiva sobre los bienes
(37) La Resolución N° 666-2009-SUNARP-TR ha señalado que: “La asistencia a la junta de propieta-
rios de quienes no tienen derecho inscrito no pueden afecta la nulidad de la junta de propieta-
rios, sin embargo su participación será muy limitada en la junta, pues no se tomará en cuenta
su participación y los votos que emitan (exclusión del cómputo de quórum y de mayoría) o no
podrán desempeñar cargos directivos como el de presidente, vicepresidente, secretario o teso-
reros en la respectiva junta de propietarios (exclusión de la junta directiva).
(38) Según el artículo 49 de la Ley N° 27157:
49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto
en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuo-
tas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que
hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria
al momento de la convocatoria.
(39) La Resolución N° 051-2001-ORLC/TR, señaló que: “No resulta inscribible la inhabilitación de
unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado
por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, por cuanto la de-
claración de inhabilitación constituye una sanción al incumplimiento de las obligaciones de los
propietarios, la que únicamente resulta relevante en el ámbito de las relaciones internas exis-
tentes entre los titulares de las secciones de dominio exclusivo y que será considerada al mo-
mento de computarse el quórum en las sesiones, siendo obligación del presidente y secretario
de la junta, la verificación de la junta de propietarios”.
53
comunes, se tendrá aplicar la presunción de igualdad de alícuotas estable-

cida en el artículo 24 de la Ley N° 27157, el cual establece que:
“Artículo 24.- De la presunción de igualdad de alícuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes

comunes, por ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se
presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los pro-
pietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en con-
trario. (…)”.
La acreditación del quórum ante el registro se efectúa mediante una de-

claración jurada suscrita por el presidente en la que deje constancia quie-
nes son los propietarios habilitados para participar en la asamblea general,
ello en aplicación del numeral 5.10 de La Directiva y del artículo 59 del Re-
glamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias.
CONSTANCIA DE QUÓRUM DE LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA

REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010
XXXXX, con D.N.I. N° 00000000, en calidad de presidente de la Junta de Propie-

tarios del Conjunto Residencial (…), inscrita en la Partida Electrónica N° 10000000
del Registro de Predios de Lima, en aplicación del numeral 5.10 de la Directiva so-
bre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común aprobada mediante Resolución
N° 340-2008-SUNARP/SN y del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Re-
gistro de Personas Jurídicas No Societarias, deja constancia que los propietarios ha-
bilitados para participar en la asamblea general extraordinaria realizada el 19 de di-
ciembre de 2010, son 198 (Ciento Noventa y Ocho), habiendo concurrido a ella las
siguientes personas:
- AAAAA, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 201 del Block A, inscri-
to en la Partida Electrónica N° 10000001 del Registro de Predios de Lima, que re-
presenta el 0.4100% de participación sobre las zonas comunes.
- BBBB, con D.N.I. N° (…), propietario del departamento N° 501 del Block A, inscrito
en la Partida Electrónica N° 10000002 del Registro de Predios de Lima, que repre-
senta el 0.4100% de participación sobre las zonas comunes.
- CCCCC, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 502 del Block A, inscri-
to en la Partida Electrónica N° 10000003 del Registro de Predios de Lima, que re-
presenta el 0.4200% de participación sobre las zonas comunes.
- DDDDD, con D.N.I. N° (…), propietaria del departamento N° 102-A del Block B, ins-
crito en la Partida Electrónica N° 10000004 del Registro de Predios de Lima, que
representa el 0.5900% de participación sobre las zonas comunes.
54
- EEE, con D.N.I. N° (…)¸ propietaria del departamento N° 103 del Block B, inscrito en
la Partida Electrónica N° 10000005 del Registro de Predios de Lima, que represen-
ta el 0.4500% de participación sobre las zonas comunes.
(….)
Asimismo, se deja constancia que la junta de propietarios al no constituir una perso-

na jurídica, no está obligada a llevar un libro padrón de propietarios, razón por la cual
en aplicación de lo dispuesto del décimo sétimo precedente vinculante aprobado por
la Res. N° 032-2005-SUNARP/SA, para determinar el quórum de sesión de junta de
propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito.
Lima, 19 de diciembre 2010
XXXXXX
D.N.I. N° 000000000
4. Representación del propietario ante la junta de propietarios

La participación de los propietarios en la junta puede ser de manera
personal o mediante un representante, debiendo el apoderado presentar
el poder ante el presiente, documento que deberá cumplir con la formali-
dad de ser otorgado exclusivamente para la participación del representan-
te en la junta, salvo que el poder conste por escritura pública.
En efecto, el artículo 147 del Reglamento prevé que los propietarios

podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de propieta-
rios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La represen-
tación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión,
salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.
Con relación a la representación de los propietarios en la junta, la Res.

N° 366-2008-SUNARP-TR-L(40) J5 ha establecido correctamente que la ve-
rificación de las formalidades de representación a que se refiere el artículo
147 del Reglamento de la Ley N° 27157 deben recaer exclusivamente en el
presidente y el secretario de la junta quienes son los obligados a velar que
(40) Resolución N° 366-2008-SUNARP-TR-L: “Los poderes de los representantes de los propietarios

para intervenir en la junta de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el
presidente y el secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las nor-
mas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del registrador el verificar la
representación de estos a la junta de propietarios”. (En: GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-
ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011). J5
55
los participantes a la junta estén legitimados ya que ello constituye una si-
tuación interna de la organización no estando dentro la competencia del
registrador, similar criterio está regulado en el artículo 18 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias.
PODER
Por medio del presente documento los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva del Conjunto Residencial (…) que lo suscriben otorgamos poder al señor (…),
identificado con D.N.I. N 07914200 y con domicilio en calle (…), para que nos repre-
sente en la sesión de junta propietarios a realizarse los días 20 y 24 de julio de 2011,
en la cual se tratarán los siguientes puntos de agenda:
- Aprobación de los estados de financieros de la junta de propietarios.
- Aprobación o desaprobación sobre la realización de nuevas construcciones en el
condominio.
- Decisión sobre el cercado del condominio.
- Aprobación del pintado del condominio.
Se deja constancia que el presente poder tendrá eficacia solo respecto de la referida
junta propietarios ya sea que se realice en primera o en segunda convocatoria. En tal
sentido, el apoderado estará facultado sin limitación alguna para adoptar los acuer-
dos relacionados con los temas de agenda así como todos los complementarios.
D.N.I. /
PROPIETARIOS DEPTO. ESTAC. % PART. FIRMA
R.U.C
101-
AAAA
AD 0.45
102-
BBBB AD 0.46
CCCC 101 D 0.45
DDDD 1T-26 0.07
EEEEE 102 D 0.43
83 0.07
TOTAL DE PORCENTAJES SO-

BRE LAS ZONAS COMUNES 1.93
Lima, 19 de julio de 2011
5. Renuncia a la junta de propietarios

El artículo 47 de la Ley N° 27157 señala que la renuncia de uno o más
propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su
56
seno siempre estará expedita. El tercer párrafo del artículo 145 del Regla-
mento establece que: “La renuncia de uno o más propietarios no impedi-
rá la constitución de la junta y su admisión en el seno de esta siempre que-
dará expedita (...)”. De estas norma se puede concluir que: 1) es factible
la renuncia a la junta de propietarios; 2) aún mientras los propietarios ha-
yan renunciado a la junta esta se podrá constituir, siendo por consiguien-
te, la primera oportunidad para que se produzca la renuncia antes de que
se constituya la junta, y 3) Los propietarios renunciantes tienen el derecho
a incorporarse en cualquier momento. No obstante, La Ley N° 27157 y el
Reglamento guardan silencio respecto a la formalidad como se debe efec-
tuar la renuncia.
Ahora bien, si aún no se ha constituido la junta, es razonable que se

convoque a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
a una asamblea a efectos de constituirla válidamente. La asistencia de los
propietarios a la asamblea de constitución hace inferir la voluntad de asis-
tentes de participar en la junta, pues en caso contrario manifestarán su re-
nuncia expresa en la asamblea.
No obstante, en caso de que la personas válidamente convocadas no

acudan a la asamblea de constitución, algunos podrían presumir que no
desean participar en la junta de propietarios, pero como no sería válida tal
situación, se debe adoptar un mecanismo legal a fin de que se presuma tá-
citamente su renuncia y permitir la instalación válida de la junta en prime-
ra convocatoria.
Ese mecanismo legal puede establecerse en el reglamento interno, el

cual podría contener una disposición para determinar la renuncia tácita a
la junta de propietarios de aquellas personas que no acudieron a la asam-
blea de constitución.
Así, creemos que sería válido establecer como requisitos concurrentes

para considerar como renunciantes a la junta de propietarios, los siguien-
tes: 1) No hayan asistido a la junta de constitución y 2) Luego de inscritos
el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios, no comuniquen median-
te carta notarial a la junta, dentro un plazo razonable, su voluntad de par-
ticipar e incorporarse. El sustento de esta disposición será inasistencia así
como en el principio de publicidad registral.
57
En efecto, a nuestro entender, el segundo de los requisitos señalados

es el que nos permitirá determinar si los propietarios que no asistieron a la
junta desean renunciar a ella, puesto que al inscribirse el reglamento inter-
no y la Junta de Propietarios en el Registro de Predios, en virtud del prin-
cipio de publicidad material contenido en el artículo 2012 del Código Civil,
se presumirá sin admitir prueba en contrario que tienen conocimiento de
la inscripción de tales actos, por lo que corresponderá a las personas y en
particular a los propietarios de la unidad inmobiliaria, tener conocimiento
de las disposiciones del reglamento interno, siendo razonable que si de-
sean participar en la junta de propietarios cumplan con lo establecido en
el reglamento interno.
En consecuencia, mientras que no se inscriba el reglamento interno

ningún propietario se considerará como renunciante a la junta, razón por
la cual estimamos que no podría ser objeto de observación por el registra-
dor una disposición como la propuesta.
Además, creemos que el hecho de que se le considere renunciante a

los propietarios que no cumplan referidos requisitos no implica que se les
impida su incorporación, pues considerar lo contrario sería contravenir lo
dispuesto en el artículo 47 de la Ley N° 27157.
Como se puede advertir una disposición como la propuesta no afecta-

ría ningún derecho de los propietarios, sino más bien trata de cubrir un va-
cío legal, aplicando la autonomía de la voluntad en beneficio de que no se
afecte el normal desarrollo de la junta de propietarios.
6. Actas de las sesiones

La junta de propietarios está obligada a tener un libro de actas debi-
damente legalizado por notario en el cual se deberán incluir los acuerdos
adoptados en cada una de sus sesiones. El artículo 149 del Reglamento se-
ñala las formalidades que deben tener las actas; así establece que:
“En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en

que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con in-
dicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio
común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y se-
cretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las
58
votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y

el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubie-
ra, y por todos los participantes en la Junta. El reglamento interno po-
drá contener reglas que faciliten la suscripción del acta”.
Al momento de redactar las actas es factible que se incurran en erro-

res u omisiones, sin embargo para subsanar tales defectos no será necesa-
rio que se vuelva a convocar otra junta, sino que quienes firmaron el acta
podrán reaperturarla.
En efecto, es factible reaperturar las actas que contengan errores u

omisiones en aplicación del precedente de observancia obligatoria esta-
blecido por el Tribunal Registral en el Décimo Pleno del Tribunal Registral
de la Sunarp: “Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de
las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma erró-
nea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión
en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se
hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de
la reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron
el acta primigenia o rectificada”(41).
El referido criterio que tiene como sustento el artículo 44 del Código de

Comercio, que es la norma que regula el tema de las rectificaciones de los
libros comerciales. Sin embargo, este artículo como el precedente tienen
el defecto de no señalar plazo alguno para efectuar la rectificación, pues
solo señala que inmediatamente después de advertido el error u omisión
se debe efectuar la subsanación, extendiendo esa supuesta inmediatez al
establecer que la subsanación podrá efectuarse en cualquier momento.
Es así, que el Tribunal Registral en la Res. N° 650-2005-SUNARP-TR-L(42),
ha señalado que: “El criterio interpretativo sobre reapertura de actas no
pone límites al número de veces en que puede ser rectificada un acta, por
lo tanto, el hecho de que se haya rectificado el acta en cuatro oportunida-
des no puede ser obstáculo para que el acta rectificada pueda acceder al
Registro, siempre que se cumpla con los requisitos exigibles: la constancia
de la fecha de reapertura y que sea suscrita por quienes firmaron el acta
(42) En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 113, Gaceta Jurídica, Lima, febrero de 2008, p. 303 y ss.
59
primigenia o rectificada. En el presente caso, las cuatro reaperturas cum-

plen con los requisitos por lo que procede acceder a la rogatoria”.
En la actualidad el criterio adoptado por el precedente vinculante está

regulado en el artículo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Ju-
rídicas No Societarias con el añadido de que no dará mérito a inscripción
la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos.
Ahora bien, la Res. N° 944-2011-SUNARP-TR-L J6 ha establecido que:

“No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda
otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que
reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respecti-
vas, a fin de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la
junta”. En nuestra opinión dicho criterio es correcto puesto que a pesar de
que las juntas de propietarios no constituyan una persona jurídica no hay
óbice para que se le aplique el precedente vinculante y lo dispuesto en el
artículo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No So-
cietarias. Asimismo, tampoco existe impedimento en que los propietarios
reunidos en junta otorguen poder al presidente de la junta a efectos de
que pueda subsanar los defectos del acta originaria.
7. Órganos de representación y administración

Toda junta de propietarios por disposición legal debe contar con un ór-
gano de representación y otro de administración: a) el presidente y b) el
administrador.
7.1. El presidente
El presidente es el órgano de representación de la junta, quien goza
de las facultades de representación general y especiales contenidas en los
artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil(43). No obstante, a pesar de que
(43) Artículo 74.- Facultades generales.- La representación judicial confiere al representante las atri-
buciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que
la ley exige facultades expresas. La representación se entiende otorgada para todo el proceso,
incluso para la ejecución de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al represen-
tante para su intervención en el proceso y realización de todos los actos del mismo, salvo aque-
llos que requieran la intervención personal y directa del representado.
Artículo 75.- Facultades especiales.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para
realizar todos los actos de disposición de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir,
contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensión, allanarse a la
60
la Ley N° 27157 solo le otorga facultades procesales al presidente, cree-

mos que este es quien representa a la junta de propietarios ante los terce-
ros, pues es la persona que decide y ejecuta todo lo atinente al quehacer
diario de la junta(44), ya que la actuación del presidente tiene un carácter
orgánico(45).
En tal sentido, estimamos que como lo menciona De la Cámara Álvarez

que: “solo la teoría orgánica puede explicar el hecho de la imputación de
los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente a las
personas de los ausentes, los disidentes, y los adquirientes posteriores; se
trata de personas plenamente capaces, o ya legalmente representadas,
que pueden o no haber otorgado su consentimiento individual –votando
en contra de la designación del presidente–, a la transferencia de faculta-
des de la esfera jurídica propia a la ajena. Por ‘organicismo’ ha de enten-
derse la representación de un grupo en la medida en que las facultades de
actuación del representante y la imputación de su actuación está determi-
nado por una organización del mismo”(46).
Por consiguiente a efectos de que el presidente se relacione con ter-

ceros no será necesario que solicite autorización a la junta de propieta-
rios ni mucho menos que solicite la opinión de ella, pues el presidente tal
como lo menciona Para Martín, además de representante de los propieta-
rios “será mandatario, por el solo hecho de aceptar el cargo, respecto de
las facultades específicas legales antes indicadas y también respecto de las
estatutarias”(47). Esto debido a que en aplicación de la teoría orgánica los
pretensión, conciliar, transigir, someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proce-

so, sustituir o delegar la representación procesal y para los demás actos que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume
la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente.
(44) CONSTANTINO, Juan Antonio. El administrador en el consorcio de copropietarios de la propie-
dad horizontal. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1989, p. 53.
(45) La representación orgánica se caracteriza porque “se confiere para la mejor coordinación de los
intereses colectivos de un grupo de personas, de forma que los representados, mientras dura
la representación, no pueden ejercitar aquellas facultades que integran la competencia que
han atribuido al representante, el cual se convierte así en órgano de expresión de la voluntad.
Esta forma elástica de entender la representación orgánica permite concebir la representación
orgánica fuera del ámbito de actuación normal, que es la persona jurídica”, (DE LA CÁMARA
ÁLVAREZ citado por GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. “Comentario al artículo 13 de la
Ley de Propiedad Horizontal N° 49/1960”. En: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, pp. 379 y 380.
(46) Ídem.
(47) PARA MARTÍN, Antonio. Ob. cit., p. 68.
61
tanto él como los demás miembros de la comunidad han acordado, aun-

que sea tácitamente, por medio del nombramiento, aceptar que el presi-
dente, como representante de la comunidad, actúe en la esfera de dichas
facultades (por ejemplo, el presidente tendrá el deber de convocar las jun-
tas, o contratar los servicios de un profesional para realizar una reparación
ordinaria, aunque esta obligación la tenga también el administrador).
Y también, en todos aquellos casos en que la junta acuerde cual-

quier actuación específica: interponer una demanda u otorgar un contra-
to. Este acuerdo, seguido de aceptación, implica la perfección del manda-
to representativo”(48).
Así, exigir al presidente que solicite autorización a la junta en todas y

cada una de sus actuaciones, haría inviable su gestión por las dilaciones
antieconómicas y paralizantes de esta, por eso los terceros que se relacio-
nen con él pueden confiar plenamente en la sola declaración de volun-
tad del presidente, específicamente en lo referido a los asuntos habitua-
les y necesarios para la adecuada conservación, uso y habitabilidad de los
inmueble(49).
En suma, el presidente, tal como dispone el artículo 145 del Regla-

mento, es el representante legal de la junta de propietarios por lo que su
solo nombramiento y aceptación del cargo lo obliga a actuar en nombre
y por cuenta de cada uno de los propietarios de las secciones de propie-
dad exclusiva y propiedad común (inclusive a los que votaron a favor o en
su contra de su nombramiento) y, por ende, lo faculta a celebrar toda cla-
se de contratos con terceros, pero sin señalar quienes conforman la jun-
ta de propietarios.
Los actos y contratos que realice el presidente siempre tendrán como

límite lo establecido en el reglamento interno. Es decir, que será totalmen-
te factible que el reglamento interno límite las facultades de representación
al presidente, estableciendo que determinados actos requerirá aprobación
de la junta de propietarios. En caso de que el reglamento no contenga dis-
posiciones restrictivas a las facultades del presidente su actuación su ten-
drá como límite el interés de la junta de propietarios.
(48) Ídem.
(49) GONZALES BARRÓN, Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 995.
62
Es preciso señalar que no siempre se actúa a favor de toda la junta de

propietarios, pues se puede actuar en favor de la mayoría de propietarios
o de la minoría, incluso se puede actuar en contra de ellos. Así, Para Mar-
tín señala que sucede esto, claramente, cuando dicha comunidad reclama
un crédito de un propietario moroso, pues el crédito existe solo a favor de
los propietarios cumplidores, y la ficción de razonar que todos los propie-
tarios, incluido el moroso, reclaman a este el pago de una cantidad (que,
en parte, debería abonársela a sí mismo), nos lleva al absurdo. De ahí que
nada hay que impida que el colectivo total se vea desmembrado a veces,
ante la ostentación de un derecho determinado, que nacerá solo para el
patrimonio de un conjunto de propietarios, por unos intereses comunes en
relación a un edificio, intereses que, en casos concretos, no concurren en
la totalidad del colectivo”(50).
Finalmente, a efectos de que el presidente pueda ejercer la represen-

tación de la junta de propietarios se requiere que su mandato esté inscrito
en la partida registral del predio matriz. No obstante, para la inscripción del
cargo del presidente se requiere que exista pluralidad de propietarios(51).
7.2. Inscripción del presidente como requisito para ejercer sus

facultades
En la parte final del numeral anterior mencionamos que a efectos de
que el presidente ejerza la representación requiere que su mandato esté
inscrito en la partida registral del predio matriz, ello en aplicación del prin-
cipio de publicidad legitimación y publicidad registral, ya que la inscripción
de su mandato tendrá carácter erga omnes, es decir, será oponible ante
terceros.
Para la inscripción del cargo del presidente se requiere que exista plura-
lidad de propietarios en la edificación, siendo acto previo para su inscripción

(51) “Si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamen-
to Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios
cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que
el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del pre-
dio” (Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L: Gaceta Jurídica. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídi-
ca, Lima, 2011) J7 .
63
la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y

la junta propietarios, esto se desprende del artículo 145 del Reglamento.
En la práctica se ha comprobado que muchas edificaciones sujetas al

régimen de propiedad exclusiva y propiedad, con reglamento y junta de
propietarios inscrita, no han cumplido con inscribir el mandato de sus pre-
sidentes, pese a su existencia.
Para que el presidente ejerza la representación procesal solo requiere

que acredite su nombramiento a través de la copia certificada por Nota-
rio del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nom-
bramiento, ello conforme al artículo 150 del Reglamento. No obstante,
debe precisarse para la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial,
ha considerado que “resulta indispensable, para la representación proce-
sal la copia certificada por Notario del acta de sesión o asamblea de Junta
de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que esté se encuen-
tre inscrito. (…), la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a
la exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta
de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Pre-
sidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el con-
tenido de los Registros es de conocimientos público y que no admite duda
respecto a su contenido(52).
8. La junta directiva
El artículo 145 del Reglamento establece que el reglamento interno de
la edificación podrá disponer la constitución de una junta directiva cuando
lo estime conveniente, señalando su composición y funciones. Esta norma
generó ciertas dudas en Registros Públicos, puesto que algunos estimaron
que solo era factible la inscripción del presidente de la junta de propieta-
rios más de los demás miembros de la directiva. Es más la duda se acre-
centó cuando el artículo 70 del derogado Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (aprobado por Res. N° 40-2003-SUNARP-SN) estable-
ció que: “Solo son inscribibles en la partida matriz de la edificación suje-
ta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designación de su
(52) Exp. N°  2606-2006 J3 . En: Gaceta Jurídica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008).
Ultimos precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica, Lima, 2009,
p. 17 y ss.
64
presidente, que conste en dicho reglamento. Este último acto también po-
drá inscribirse en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Pro-
pietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades esta-
blecidas en el Reglamento Interno”.
El Tribunal Registral se pronunció al respecto señalando que: “El ar-

tículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no exclu-
ye la inscripción de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos,
como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una parti-
da registral correspondiente al Registro de Personas Jurídicas y que no se
encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la cual no
constituye una persona jurídica, sino que es la reunión de todos los propie-
tarios de una edificación”(53).
El criterio adoptado por el Tribunal Registral fue regulado por el primer

párrafo de artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios, norma que señala: “Son inscribibles en la partida matriz de la edifica-
ción el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del
Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento In-
terno. La designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la
Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las forma-
lidades establecidas en el Reglamento Interno (…)”.
Asimismo, La Directiva, numeral 5.16 confirmo lo acertado de la nor-

ma al establecer que: “Se inscribe en la partida matriz el presidente de la
junta de propietarios o la directiva, de ser el caso”. Es más ha dejado senta-
do que “la falta de inscripción del presidente o directiva durante un perio-
do o más, no impide la sucesiva inscripción del órgano de representación
correspondiente al periodo actual”.
(53) Res. N° 529-2004-SUNARP-TR-L. En: GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurí-
dica, Lima, 2011.
65
66
9. El administrador
El administrador es quien vela por el adecuado funcionamiento y con-
servación de los bienes comunes ejerciendo su cargo de manera interna
no contando con facultades de representación ante terceros. No obstante,
en la mayoría de las veces el cargo de administrador recae en el presidente
de la junta en cuyo caso este contará con las facultades de representación.
Así, en caso de que se nombre al presidente como administrador de

la edificación, no se requerirá que se otorgue ningún poder adicional a los
que la Ley N° 27157 le confiere. Así, Alonso Sánchez señala que:
“(...) en caso de que no se nombre un Administrador distinto del Pre-

sidente, o de que aquel sea uno de los propietarios, no será necesaria
otra habilitación que el nombramiento por parte de la comunidad de
propietarios, considerándose establecida en la esfera interna una rela-
ción de mandato modulado por las especialidades de la caracteriza-
ción orgánica del nombramiento (...)”(54).
En consecuencia, consideramos que el presidente administrador por el

solo mérito de su nombramiento asumirá la representación de todos los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, quien actuará siem-
pre en beneficio e interés de la comunidad. Así, en virtud de los poderes
típicos del presidente se circunscriben a los asuntos que afectan a la co-
munidad por lo que los terceros pueden confiar en que el presidente está
actuando con eficacia para todos los propietarios si actúan dentro de los
asuntos que afectan a la comunidad. Este es el significado del carácter ‘le-
gal’ de la representación(55).
El artículo 151 del Reglamento señala que el cargo de administrador

recaerá en: “a) el presidente de la junta; b) cualquiera de los poseedores
de las secciones de propiedad exclusiva o no; o, c) cualquier persona na-
tural o jurídica contratada para tal función”. De la norma se desprende que
el administrador puede ser un miembro de la junta de propietarios o una
persona natural y/o jurídica ajena a esta. En ese sentido, corresponderá a
la junta elegir a la persona que se encargará de administrar la edificación.
(54) Citado por GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. Ob. cit., p. 397.
(55) Ibídem, p. 380.
67
9.1. Formas como se puede contratar al administrador

Como se mencionó el cargo de administrador no siempre recaerá en la
persona del presidente, en cuyo caso la junta podrá decidir la contratación
de una persona natural dependiente de la propia comunidad de propieta-
rios o a una persona jurídica para que asuma dicha función.
En tal supuesto, el nombramiento del administrador tendrá como fuen-

te un contrato de trabajo, mandato o locación de servicios(56), según sea
el caso.
9.1.1. Administrador como trabajador de la junta de propietarios

Es obligación de la junta de propietarios contar con un administrador
general que se encargue de velar por la conservación y mantenimiento de
los bienes comunes. Actividad que constituye una labor ordinaria y perma-
nente para la junta que deberá efectuarse en las instalaciones de la edifi-
cación, en razón de ello consideramos que la persona ajena a la comuni-
dad que desempeñe dicha labor tendrá que realizarla bajo subordinación
y dependencia.
En ese sentido, la relación entre el administrador no presidente y la jun-

ta de propietarios será de naturaleza laboral, por lo que esta labor necesa-
riamente deberá ser remunerada(57).
Ahora bien, creemos que es un error que ni en la Ley N° 27157 ni en su

reglamento se establezca la necesidad de que el administrador contratado
por la junta de propietarios sea un profesional respecto a la administración
inmobiliaria, pues tal omisión no hace más que contribuir con la informali-
dad con que actualmente se administran la mayoría de edificaciones suje-
tas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Sobre el particular, la Ley de Propiedad Horizontal de España (Ley

N° 49/1969) señala que el cargo de administrador podrá ser ejercido por

(57) Aunque debe tenerse presente que la opinión de González Carrasco, quien considera que no
necesariamente el cargo de administrador sea retribuido pues es fácil imaginar que este cargo
lo venga realizando en comunidades de escasa problemática el familiar de uno de los miem-
bros que no se dedique de forma profesional a la administración, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª
del Carmen, Ob. cit., p. 403).
68
cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación pro-
fesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Al respecto González
Carrasco, al comentar esta disposición señala que “el actual artículo 13 de
la LPH, a diferencia del artículo 12 anterior a la Reforma, parte de una pre-
sunción de ejercicio de la actividad con carácter profesional en el adminis-
trador ajeno a la comunidad”(58).
9.1.2. El administrador persona jurídica

La administración también puede recaer en una persona jurídica quien
brindará los servicios de mantenimiento y conservación de los bienes co-
munes a través de personal que será destacado a las instalaciones de la
edificación. En ese sentido, el órgano de administración y, en su caso de re-
presentación de la junta de propietarios, será ejercido por una persona físi-
ca, quien a su vez sería un órgano de la persona jurídica administradora(59).
Si la administración se otorga a una persona jurídica, entonces el

vínculo contractual entre esta y la junta de propietarios sería la locación de
servicios. En este caso la persona jurídica administrará la edificación valién-
dose de su propio personal, el que será destacado a la junta a fin de reali-
zar las labores de mantenimiento y conservación de los bienes comunes. A
cambio de dicha prestación la junta pagará un monto a la persona jurídica.
Será importante que la persona jurídica que se encargue de la admi-

nistración de la edificación sea una empresa especializada en brindar esos
servicios, lo que implica que deberá contar con personal calificado en la
administración inmobiliaria. En definitiva, ese debería ser el perfil de la per-
sona jurídica a quien se le encargue la administración, en caso contrario no
se justificaría la contratación de un administrador ajeno a la junta.
Así, con relación al tema en referencia se ha expresado respecto a la

Ley de Propiedad Horizontal española que:
(58) Ídem.
(59) CONSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 74.
69
“La adecuación de la actividad de estas personas jurídicas al ordena-

miento jurídico ha de partir de la cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida de las personas físicas que ostenten la titulari-
dad de su órgano de administración dentro de su organización, para
evitar que esta formula sea utilizada como vía de escape por sujetos no
cualificados profesionalmente”(60).
“La administración de fincas es una profesión en auge que exige cada

vez una mayor formación y profesionalidad.
El administrador de fincas debe estar colegiado en su respectivo Cole-

gio Profesional, lo que garantizará, en primer lugar, los conocimientos
mínimos que deben poseerse para ejercer la profesión, y en segundo
término la protección de los derechos de los copropietarios por los que
vela el colegio que actúa como salvaguardia ante cualquier irregulari-
dad, si se produjese, de algunos de sus colegiados.
El administrador de fincas, durante su desarrollo profesional y a lo largo

de su experiencia, habrá conseguido un equipo de profesionales cua-
lificados que resolverán los problemas que surgen en las comunidades
(fontaneros, albañiles, oficios en general), controlará los problemas de
morosidad, agilizando los procesos judiciales, consiguiendo mantener
la comunidad sin problemas económicos y, finalmente, será el media-
dor entre los roces que puedan producirse con la convivencia cotidia-
na, sin ser parte interesada y actuando por consiguiente, de manera
objetiva e imparcial. Las comunidades que contratan a un administra-
dor difícilmente llegan a prescindir de su figura, aunque cambien, en
ocasiones de profesional”(61).
Por ello consideramos que si la persona jurídica a la que se encarga la

administración es una empresa especializada en la administración inmobi-
liaria entonces el contrato que la vinculará con la junta será uno de gestión
empresarial o management el cual es un contrato de gestión por el cual
una empresa se obliga a gerenciar a otra. Según Ernesto Eduardo Marto-
rell, estos contratos suelen ajustarse a un molde del siguiente tenor:
(60) GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. Ob. cit., p. 407.

(61) ROSAT ACED, José Ignacio y ROSAT ACED, Carlos. Comunidades de propietarios. Tirant lo
Blanch, Valencia, 2000, pp. 71 y 72.
70
“a) Los activos de la ‘empresa gerenciada’ son confiados en adminis-

tración al ‘gerente’.
b) La duración del contrato habitualmente es bastante prolongada.
c) Se suelen convenir sucesivas prórrogas automáticas, esta vez por

plazos menores, las que se perfeccionan si con no menos de dos o tres
meses de anticipación al vencimiento del término pactado, la geren-
ciada no notifica de manera fehaciente su voluntad de no continuar la
relación.
d) La delegación de la dirección o administración o del ‘gerenciamien-

to’ de los bienes, comprende:
- El manejo de todos los fondos que se vayan recaudando.
- La concepción y arreglo de todo lo referido a la publicidad del em-

prendimiento, y del nuevo vínculo concretado entre las partes.
- La dirección de toda la plantilla del personal de la gerenciada, in-

clusive de ‘los jerárquicos’, con poder de traslado, reemplazo y re-
moción (la especial constitución del comité ejecutivo, a cargo de la
operadora).
- La facultad de diseñar planes de crecimiento o de expansión a nivel

nacional e internacional.
- Abocarse a la apertura y conquista de nuevos mercados o esta-

blecimientos con los recursos existentes, controlando la calidad
en la prestación del servicio tanto en estos como en las plazas ya
habituales.
- Tomar a cargo la gestión de cobros y pagos, así como también la

de las carteras morosas.
- Otorgar los poderes de gestión necesarios para el cumplimiento de

todos y cada uno de los fines contractuales.
- Confeccionar las “cuentas de resultados” de la operatoria mensual y

la anual o definitiva.
71
- Determinar las modalidades puntuales de vigilancia e inspección”(62).
En consecuencia, podemos concluir que si se contrata a través de un

management a una persona jurídica especializada en administración in-
mobiliaria se requerirá otorgar facultades de representación al administra-
dor a efectos de que pueda realizar adecuadamente sus funciones, por lo
que el cargo del presidente de la junta será un cargo decorativo, ya que no
ejercerá gestión alguna(63).
9.2. Funciones del administrador

El administrador es el gestor de la junta de propietarios y generalmen-
te desenvuelve sus funciones en el ámbito interno(64) (a diferencia del pre-
sidente que realiza sus funciones hacia el exterior)(65) pues es el encargado
del mantenimiento y conservación de los bienes comunes. Ejerce su fun-
ción como un órgano de apoyo al presidente que es quien lo supervisa(66).
No obstante, ello no impide que la junta de propietarios le otorgue fa-

cultades de representación al administrador. Así, tal como expresa Antonio
Para Martín, se puede distinguir funciones de servicios y las que suponen
la realización de actos de representación de la junta:
“Suponen la prestación de un servicio, ‘velar por el régimen de la casa,

sus instalaciones, y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimiento a los titulares; preparar con la debida
(62) MARTORELL, Ernesto Eduardo. Tratado de los contratos de empresa. Tomo III, Depalma, Bue-
nos Aires, 1997, pp. 416 y 417.
(63) Así De la Cámara Álvarez citado por González Carrasco ha considerado que el hecho de que el
cargo de administrador con las facultades que le confiere la ley recaiga en una persona distinta
del cargo de Presidente, unido a las facultades de representación, ha motivado que parte de la
doctrina defina al Presidente como un representante “no gestor”, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª
del Carmen. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N°49/1960”, En: Co-
mentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, p. 654).
(65) Así, se ha señalado que “el Administrador tendría una función interna y, el Presidente, ejercería
una función volcada al exterior. Dentro de la administración amplia o gestión de la comunidad,
la Ley habría desdoblado la función externa e interna de la misma, mientras que (...) al Presi-
dente le corresponde ‘representar a la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que le
afecten, al Administrador le correspondería la administración ordinaria de los asuntos que afec-
ten a la comunidad y que no requieran una actuación externa’”, (GONZÁLEZ CARRASCO, Mª
del Carmen, Ob. cit., pp. 654 y 655).
(66) Ibídem, p. 655.
72
antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, propo-

niendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; ejecutar
los acuerdos adoptados en materia de obras (si no consisten en con-
tratar las mismas), como conectar con los industriales contratados por
el presidente, facilitarles acceso, información, etc., actuar de secretario
y custodiar la documentación. (...) Suponen la realización de negocios
jurídicos, en nombre de la comunidad: contratar una reparación ordi-
naria (eso es lo que significa disponiendo las reparaciones ordinarias),
una obra o servicio que implique una reparación extraordinaria o ur-
gente (adoptar las medidas urgentes, indica la ley). También contratar
en nombre de la comunidad, si se le ha dado facultades para ello, en
ejecución de un previo acuerdo”(67).
Por lo que concluye el referido autor que:
“A la luz del contenido contractual comunidad-administrador si existe

retribución, y contiene las referidas atribuciones del artículo 18, el con-
trato que los une es atípico, mixto, que mezcla elementos del mandato
y del arrendamiento de servicios [locación de servicios]”(68).
Por su parte, hay quienes expresan que en virtud del origen de las ta-
reas del administrador, estas se clasifican en:
a) Funciones legales;
b) Funciones estatutarias;
c) Funciones convencionales fuera del reglamento, y;
d) Funciones implícitas(69).
Ahora bien, el artículo 152 del Reglamento de la Ley N° 27157 estable-

ce de manera enunciativa las funciones del administrador, lo que no signi-
fica que puedan establecerse otras si así lo estima la junta de propietarios.
Así, se señala que son funciones del administrador:

(68) Ibídem, p. 171.
(69) COSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 76.
73
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes,

su mantenimiento, limpieza, y preservación. En ese sentido, el ad-
ministrador deberá realizar todo lo necesario para la buena marcha
de la edificación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes y cuidar que los pagos
de los servicios comunes estén al día. Estas funciones implican que
el administrador una vez que cobre los gastos deberá imputarlos
en cada caso en un orden de prioridades en beneficio para la jun-
ta de propietarios (ej., primero al pago de servicio público, al suel-
do, etc.)(70).
c) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables. En

ese sentido, el administrador será responsable de administrar el pa-
trimonio de la junta de propietarios, teniendo que justificar los in-
gresos y egresos de la junta de propietarios mediante los respecti-
vos documentos.
d) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propie-

dad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones
contrarias a las establecidas en el reglamento interno o que afec-
ten los servicios comunes. En caso el administrador verifique que
algún propietario está incumpliendo el reglamento interno afectan-
do la vida en vecindad, creemos que deberá comunicar al propie-
tario para que deje de contravenir el reglamento interno y en caso
de que el infractor persista deberá comunicar a la junta para que
adopte las medidas pertinentes. Tal situación es regulada por el ar-
tículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal española:
“(...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cual-

quiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice
las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesa-
ción de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa au-

torización de la Junta de propietarios, debidamente convocada
(70) Ibídem, p. 77.
74
al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en

lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a
través del juicio ordinario (...)”.
e) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante

la Junta de Propietarios, para su aprobación.
f ) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de secre-

tario de la Junta.
g) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y

ejercer todas las funciones que la junta o el reglamento interno le
asignen.
h) Las demás que establezca el reglamento interno.
Adicionalmente consideramos, al igual que Costantino, que el adminis-

trador tendría además las siguientes funciones:
“(...) 2) Contratar los seguros sobre el edificio y los referidos al perso-

nal bajo relación de dependencia con el consorcio e impuestos obliga-
toriamente por la ley laboral. A su vez, pensamos que el administrador
debería tener la precaución por responsabilidad civil, aun para quienes
no tengan relación de dependencia pero cumplan tareas para el con-
sorcio; por ejemplo, el silletero que debe impermiabilizar la medianera
en pisos elevados o para quien debe pintar por su cuenta todo el edifi-
cio y debe elevarse en tareas peligrosas para tales fines; (...).
4) Elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo en su caso,

previa vigilancia de su actuación y constatación de sus incumplimientos
por un medio que facilite la prueba en un posterior juicio del emplea-
do contra el consorcio (ej., constatar mediante acta pública las reitera-
das ausencias del edificio sin causa justificada y en horario de trabajo);
(...).
8) Cumplir con la totalidad de las obligaciones fiscales, impositivas y

provisionales del personal bajo relación de dependencia; (...).
10) Comunicar a los copropietarios ausentes a la asamblea y por

medio de carta certificada, las decisiones tomadas en las asambleas.
75
11) Mantener a resguardo los títulos del edificio y el plano de subdivi-

sión y el testimonio del reglamento de copropiedad y demás intereses
de interés común para los propietarios (planos de obra, por ejemplo).
(...)
15) Exigir que todos quienes desarrollan tareas para el consorcio, sin
relación de dependencia (locación de servicios o de obra, por ej.), es-
tén inscritos en los organismos fiscales pertinentes y acrediten media-
namente su solvencia moral y material”(71).
El incumplimiento de estas funciones puede generar la remoción del

cargo.
Las funciones que la Ley N° 27157 y la doctrina le otorgan al adminis-

trador implican en cierta medida actos de representación de la junta. De
otra forma no podría:
“‘Atender a la conservación entretenimiento de la casa (...), ejecutar los

acuerdos adoptados en materia de obras y todas las demás atribucio-
nes que se confieran por la Junta’ (...) la función de administrar, que
conlleva una esfera de gestión de los asuntos comunitarios junto con la
facultad de vincular eficazmente a la comunidad en el ámbito de eje-
cución de los actos administrativos”(72).
(71) Ibídem, pp. 77-79.

(72) GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del Carmen. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Ho-
rizontal N° 49/1960”. En: Ob. cit., p. 655.
76
2
Capítulo
Responsabilidad, régimen
laboral y tributario de las
juntas de propietarios
2
Capítulo
Responsabilidad, régimen laboral
y tributario de las juntas de
propietarios
Al no ser la junta de propietarios una persona jurídica es pertinente de-

sarrollar y delimitar la responsabilidad de sus miembros, vale decir si cada
propietario de las secciones de propiedad exclusiva ante el incumplimiento
de las obligaciones que asume la junta deberá responder con su patrimo-
nio por las deudas de esta.
Además, como mantenimiento de los bienes y servicios comunes cons-
tituyen una labor ordinaria y permanente de la junta de propietarios co-
rrespondería otorgarle la calidad de trabajadores a quienes la realizan, por
lo que consideramos importante definir a que régimen laboral se pueden
acoger los trabajadores de la junta.
Asimismo, corresponde desarrollar la forma en que deberán tributar
las juntas de propietarios que hayan cumplido con inscribirse en el Regis-
tro Único Tributario, por lo que se indicará si están afectas a emitir compro-
bantes de pago por las cuotas ordinarias y extraordinarias.
i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA

junta de propietarios
Como ya mencionamos las juntas de propietarios no califican como
persona jurídica debido a que la ley no le ha otorgado personalidad jurídi-
ca a su inscripción en el Registro de Predios, razón por la que solo tienen
carácter de patrimonio autónomo, pues sus miembros tienen un derecho
e interés común respecto a los bienes comunes.
79
La falta de personalidad jurídica de la junta de propietarios impide res-

tringir la responsabilidad de sus miembros, estando estos obligados ilimita-
da y solidariamente frente a los terceros por las obligaciones asumidas por
ella, así lo dispone el artículo 77 del Código Civil que regula la responsa-
bilidad de los que contratan de un grupo de personas que no son perso-
nas jurídicas.
En ese sentido, los contratos celebrados por el presidente acorde a
sus facultades concedidas por el artículo 150 del Reglamento de la Ley
N° 27157 o por el administrador que cuente con dichas facultades, obligan
a todos los propietarios ilimitadamente, por lo que ante cualquier incum-
plimiento de las obligaciones contractuales o legales de la junta, así como
los daños producidos a terceros por la falta de mantenimiento o conser-
vación de los bienes comunes podrán ser exigidos a cualquier propietario,
pudiéndose afectar sus bienes particulares.
En efecto, al no tener la junta de propietarios personalidad jurídica no
puede ser deudora, ni responder, ni ser titular de fondos o créditos a su fa-
vor, por lo que se debe considerar a los condueños como únicos deudo-
res y responsables principales de la deuda a favor del tercero, convenida
por este con el presidente de la comunidad, en representación de todos(73).
Sobre el particular, la Ley N° 49/1960 de Ley Propiedad Horizontal de
España señala que:
“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamen-
te y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acree-
dor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en
el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el im-
porte insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que
se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas ven-
cidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimien-
to a que se refiere el apartado anterior.
(73) GULIARTE ZAPATERO, Vicente. “Comentario al artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal

N° 49/1960”. En: GULIARTE ZAPATERO, Vicente; TORRES, Teodora F.; CRESPO ALLUÉ, Fernan-
do; DOMÍNGUEZ LUELMO, Andrés y GULIARTE GUTIÉRREZ, Vicente. La reforma de la propie-
dad horizontal, Editorial Ex Nova, Valladolid, 1999, p. 429.
80
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo

las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda”.
Como se puede advertir, la solución adoptada por la Ley española está
acorde con la naturaleza jurídica de la junta de propietarios extendiendo la
responsabilidad a sus miembros, quienes solo responderán hasta su cuota
de participación sobre los bienes, servicios y gastos comunes, no debien-
do pagar nada en caso de que acrediten estar al día en sus pagos ante la
junta. En nuestra opinión, esta exención de la deuda de la junta al propie-
tario que está al día en sus cuotas solo sería aplicable cuando el crédito del
tercero provenga de una obligación contractual. En cambio, si la acreencia
del tercero es de naturaleza extracontractual entonces no se podrá aplicar
dicha exención(74).
Al respecto Capilla Roncero, citado por Günther Gonzales, considera
que “el comunero es deudor principal frente al tercero, sin que el carácter
subsidiario de su responsabilidad pueda ser deducido de la existencia de
un fondo común ni de ninguna otra circunstancia que no sea la determina-
ción expresa de la ley, en tanto las deudas nacen ya en cabeza de cada co-
munero sin ser necesaria la distribución de la responsabilidad de cada pro-
pietario por medio de una junta posterior.
Pese a esta omisión en la ley española consideramos que la ley peruana
debería regular este aspecto de manera expresa en el sentido que el pro-
pietario solo responda hasta el límite de su porcentaje de participación so-
bre los bienes comunes.
Por último, los propietarios también serían responsables por daños que
se ocasionarán a terceros como consecuencia de desperfectos o mal esta-
do de conservación de los bienes comunes, ya que a pesar de que la admi-
nistración de los bienes comunes se haya otorgado a un tercero ajeno a
la junta, esta al tener la obligación legal de mantener en buen estado de
(74) Günther Gonzales, tiene una opinión contraria al respecto, considerando que es errada tal po-
sición pues “dejaría inerme a los propietarios individuales frente a un manejo negligente de los
directivos o, peor aún, cuando actúen directamente impulsados con un ánimo fraudulento. La
situación se agrava si tomamos en cuenta que la incorporación al colectivo de propietarios nace
automáticamente, sin posibilidad de que una decisión voluntaria aparte al dueño de la perte-
nencia a dicho colectivo. Por lo tanto, en nuestra opinión las deudas de la junta de propieta-
rios no afecta el patrimonio de los singulares propietarios del edificio”. (GONZALES BARRÓN,
Günther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 1000).
81
conservación los bienes comunes, sería responsable de los daños que se

produzcan por el uso de estos bienes.
1. Constitución de asociaciones como una herramienta para

limitar la responsabilidad de la junta de propietarios
A efectos de limitar la responsabilidad de los miembros de la junta de
propietarios, en algunas edificaciones se ha optado por constituir una aso-
ciación que se encargue de las funciones propias de mantenimiento y con-
servación de los bienes y servicios comunes, sin embargo, tal solución ha
sido cuestionada por el Tribunal Registral ya que ha considerado que tales
funciones no pueden ser asumidas por las asociaciones.
En efecto, el Tribunal Registral ha señalado que: “El estatuto de la aso-

ciación no puede atribuirles facultades propias de la junta de propietarios.
La asociación no puede regirse supletoriamente por la Ley N° 27157 y su
reglamento, que estas normas no son aplicables por ser de naturaleza di-
versa. El reglamento interno del edificio constituye la norma que contiene
todas las disposiciones necesarias para la adecuada utilización de las edifi-
caciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no
siendo una norma interna de la asociación, por lo que no es posible esta-
blecer como objetivo de la asociación, el velar por el cumplimiento del re-
glamento interno del edificio, pues se trata de una función de la junta de
propietarios; en ese mismo contexto, la modificación del reglamento inter-
no del edificio corresponde a la junta de propietarios”(75).
Asimismo, ha referido que: “No obstante que no existe impedimento

legal expreso para que una asociación que se constituye bajo la normas
establecidas por el Código Civil adopte como denominación la de ‘Junta
de Propietarios’, resulta evidente que la persona jurídica que se origine no
remplazará ni asumirá las competencias de la Junta de Propietarios, pu-
diendo, en todo casos sus fines ser complementarios pero no sustitutorios
de la labor que realiza esta última, más aún teniendo en cuenta que la ad-
quisición de una sección de dominio exclusivo, conlleva por mandato legal
y en cautela de los derechos y obligaciones del titular dominal, que el nue-
vo propietario se integre automática y obligatoriamente a la Junta de Pro-
pietarios, lo que no ocurre en el caso de Asociaciones, en que la voluntad
(75) Jurisprudencia Registral. Vol. XI. ORLC. Lima, 2001, p. 112.
82
de integrarse o renunciar a ellas depende de la voluntad de las personas

que adopten dichas decisiones, existiendo también el derecho de la orga-
nización asociativa de calificar la admisión de sus miembros y de determi-
nar su exclusión en armonía con sus normas internas, supuesto que no se
produce en las Juntas de Propietarios, en donde la admisión como propie-
tarios se encuentra siempre expedita, no pudiendo ser excluido en tanto
mantengan la titularidad dominial”(76).
Estos fallos dejan claro que pese a que algunas asociaciones adopten
dentro de sus nombres la denominación de juntas de propietarios, en sí
no podrán adoptar las funciones de estas y tampoco podrán ser utilizadas
como paraguas para limitar la responsabilidad de los miembros de la jun-
ta, pues nunca los propietarios dejarán de estar obligados por la conserva-
ción y mantenimiento de los bienes y servicios comunes.
II. RÉGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

La inscripción del presidente o de la junta directiva es el principal acto
para la formalidad de la junta, pues como mencionamos el ejercicio de las
facultades otorgadas al presidente por su solo nombramiento requieren
que su nombramiento esté inscrito.
Pero para formalizar la junta de propietarios no solo será suficiente la

inscripción en el Registro de Predios del cargo de presidente o de la junta
directiva sino que además deberán inscribirse en el Registro Único de Con-
tribuyentes (RUC)(77) y será con este registro que el presidente podrá cele-
brar contratos con las empresas del sistema financiero con la finalidad de
aperturar una cuenta corriente a nombre de la junta o con las centrales de
riesgo para reportar a sus residentes que no cumplan con pagar las cuotas
ordinarias o extraordinarias.
Pero la sola inscripción de la junta de propietarios en el RUC, le hace

asumir obligaciones tributarias a los propietarios así como al presidente o
los miembros de la junta directiva, razón por la cual creemos que es im-
portante señalar cuál es el régimen tributario de las juntas de propietarios.
(76) Jurisprudencia Registral. Vol. VII. ORLC. Lima, 1999, p. 296

(77) Conforme al artículo 3 de la Resolución de Superintendencia N° 079-2001/SUNAT se indica que
deberán inscribirse en el RUC las juntas de propietarios.
83
1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat

Como es de conocimiento público cuando uno se inscribe en el RUC,
se requiere que le informemos a la Sunat a qué actividades económicas se
van a realizar. Todas las actividades económicas están reunidas en un docu-
mento denominado Clasificación Industrial Internacional Uniforme de to-
das las Actividades Económicas (CIIU), que es la clasificación internacional
de referencia de las actividades económicas productivas. Su principal fina-
lidad es facilitar un conjunto de categorías de actividad que pueda utilizar-
se para la elaboración de estadísticas por actividades(78).
Ahora bien, al momento en que la junta de propietarios se inscribe en
el RUC, la Sunat le asigna el CIIU correspondiente a las otras asociaciones
NCP, clase que comprende las actividades de organizaciones asociativas di-
versas –no directamente afiliadas a un partido político– creadas para la de-
fensa de causas de carácter público o social mediante campañas de edu-
cación al público, influencia política, recaudación de fondos, etc.(79).
Llama la atención que el CIIU que se le asigne a las juntas de propie-
tarios sea el de otras asociaciones, pero creemos que en cierta forma es el
que más se le puede aplicar pues como se mencionó la junta de propieta-
rios tiene como finalidad lograr el bienestar de los residentes de la unidad
inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Por lo que en sí son un ente colectivo sin personería jurídica, pero con au-
sencia de un animus asociativo de sus miembros.
2. Tributos a los cuales está afecta la junta de propietarios

Dependiendo de los ingresos que obtenga la junta de propietarios en-
tonces estará obligada a pagar o retener determinados impuestos. Así, si la
junta de propietarios solo se dedica a recaudar de los residentes las cuo-
tas ordinarias o extraordinarias aprobadas por ella, para el mantenimien-
to de los bienes y servicios comunes, entonces no tendría que pagar im-
puesto alguno.
En efecto, si la actividad de la junta de propietarios es la de recaudar las

cuotas de mantenimiento para pagar por los bienes o servicios adquiridos
(78) INEI. “Clasificación Nacional de Actividades Económicas Del Perú”. En: <http://www.inei.gob.
pe/DocumentosPublicos/CLANAE2006.pdf>. (visitada el 04.03.2012).
(79) Ídem.
84
para el mantenimiento de la edificación, entonces la realización de dicha

actividad no generaría ningún beneficio económico a la comunidad de
propietarios, razón por la cual no estaría afecto al pago del impuesto ge-
neral a la ventas (IGV) ni al impuesto a la renta.
Por el contrario, si la junta de propietarios obtiene ingresos adicionales
a las cuotas de mantenimiento de sus miembros o de terceros como pue-
de ser los que obtenga por el arrendamiento de determinada zona común,
entonces la junta estaría obligada a pagar el IGV y el impuesto a la renta
correspondiente a la tercera categoría.
Al respecto, la Sunat en el Informe N° 010-2002-SUNAT/K00000, de-
terminó que: 1) Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que
llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría;
2) Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la
de sus integrantes son sujetos del IGV; y 3) Por el arrendamiento de bienes
comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, es-
tas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en
la medida que el arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar
costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, solo boletas de venta.
Por otra parte, asumirá la obligación de efectuar las retenciones de las
rentas de quinta categoría de sus trabajadores, así como las de cuarta ca-
tegoría de sus locadores. Adicionalmente deberá de pagar la contribución
al seguro social de salud (EsSalud) correspondiente al personal que está en
su planilla.
Se debe tener presente que el presidente o el administrador (en caso
de que la junta de propietario tenga una junta directiva) serán los respon-
sables de retener y pagar los impuestos correspondientes a los que está
obligada la junta. En efecto, de conformidad con el artículo 16 del Códi-
go Tributario, los administradores o quienes tengan la disponibilidad de
los bienes de los entes colectivos que carecen de personería jurídica están
obligados a pagar los tributos y cumplir las obligaciones formales en cali-
dad de representantes, con los recursos que administren o que dispongan.
También dicha norma hace responsables solidarios al presidente o ad-
ministrador cuando por dolo, negligencia grave o abuso de facultades se
dejan de pagar las deudas tributarias, surgiendo dicha responsabilidad
cuando por acción u omisión del representante se produce el incumpli-
miento de las obligaciones tributarias de la junta de propietarios.
85
3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por

los ingresos que perciben
La junta de propietarios inscritas en el RUC no tienen la obligación de
emitir comprobantes de pago por la recaudación de las cuotas de mante-
nimiento de los bienes y servicios comunes, puesto que tales ingresos no
califican como una transferencia de bienes, en propiedad o en uso, o la
prestación de un servicio, tal como lo establece el Decreto Ley N° 25632.
En consecuencia, quien pague las cuotas de mantenimientos solo ten-

drá derecho de exigir un recibo simple como constancia del pago.
Ahora bien, en caso de que quien pague la cuota de mantenimien-

to sea una empresa que requiera deducir el pago efectuado como gasto
para efectos del impuesto a la renta, entonces podrá solicitar que la jun-
ta de propietarios le entregue una liquidación de gastos elaborada por el
administrador de la edificación, en la que se detalle el monto asumido por
cada propietario –de acuerdo con el porcentaje de participación estableci-
do para tal fin en el respectivo Reglamento Interno– así como con la copia
fotostática de los comprobantes de pago emitidos a la junta, así lo estable-
ce el artículo 1 de la Resolución N° 050-2001/SUNAT.
Finalmente, tal como se mencionó la junta de propietarios tendrá que

emitir boleta o factura en caso de que obtengan ingresos adicionales a las
cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes por el arren-
damiento de zonas comunes pues dicha actividad estaría afecta al impues-
to a la renta de tercera categoría.
III. RÉGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO

y vigilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Las personas que brindan servicios bajo subordinación y dependen-
cia de la junta de propietarios para el mantenimiento de los bienes y servi-
cios comunes tienen la calidad de trabajadores de la junta por consiguiente
deberían ser contratados bajo el régimen laboral de la actividad priva-
da regulado por el Decreto Legislativo N° 728, por lo que los trabajado-
res tendrían el derecho a percibir el equivalente a una remuneración por:
gratificaciones legales (Fiestas Patrias y Navidad), compensación por tiem-
po de servicios por un año de trabajo. Asimismo, tendrían derecho a un
mes de vacaciones pagadas por cada año de trabajo, a percibir el 10% de
86
la remuneración mínima vital por asignación familiar (en caso de que ten-
ga hijos) una indemnización por despido injustificado equivalente a una
remuneración y media por cada año de trabajo, hasta un tope de ocho
remuneraciones.
El desconocimiento por parte de los miembros de la junta de propie-

tarios los hace creer que sus trabajadores estarían incluidos en el régimen
de los trabajadores del hogar debido a que realizan labores de manteni-
miento de la edificación, razón por la cual creen sus trabajadores tendrían
derecho a percibir la mitad de los beneficios que establece el régimen la-
boral general.
Al respecto, debemos mencionar que a los trabajadores que realizan

labores de mantenimiento en las juntas de propietarios no se les puede
considerar como trabajadores del hogar, debido a que las labores no se
desempeñan dentro de un hogar, residencia o casa habitación sino en la
edificación, esto se desprende del artículo 2 de la Ley N° 27986, Ley de los
Trabajadores del Hogar, la cual señala:
“Artículo 2.- Definición
Son trabajadores al servicio del hogar los que efectúan labores de aseo,
cocina, lavado, asistencia, cuidado de niños y demás propias de la con-
servación de una residencia o casa-habitación y del desenvolvimiento
de la vida de un hogar, que no importen lucro o negocio para el em-
pleador o sus familiares.
Están excluidas de los alcances de la presente Ley las actividades indi-

cadas o análogas que se presten para empresas o con las cuales el em-
pleador obtenga un lucro o beneficio económico cualquiera”.
Asimismo, La Sala Transitoria Constitucional y Social de la Corte Supre-

ma ha señalado en la Casación N°090-2002-Lima J8 que:
“La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el manteni-

miento de un edificio multifamiliar es propia de los que están bajo la
actividad privada sujetos a la Ley de Productividad y Competitividad
Laboral, por lo que no se encontraría dentro del supuesto de la norma
de los trabajadores del hogar”.
87
Cabe mencionar, que aunque la junta de propietarios no realice activi-

dades económicas con fines de lucro, ello no es un argumento válido para
aplicar el régimen de trabajadores del hogar a sus trabajadores que reali-
zan labores de mantenimiento.
1. Aplicación del régimen de la microempresa a los trabajado-

res de la junta de propietarios
El Texto Único Ordenado de la Ley de Promoción de la Competitividad,
Formalización y Desarrollo de la Micro y Pequeña Empresa y del Acceso al
Empleo Decente, Ley Mype, aprobado por el D.S. N° 007-2008-TR, tiene
como finalidad lograr la formalización de las micro y pequeñas empresas
otorgándoles una serie de incentivos tributarios y labolares que le permi-
tan la sostenibilidad y el crecimiento al empresario.
Así las microempresas(80) pueden acogerse a un régimen laboral espe-
cial, mediante el cual solo se otorga determinados derechos laborales a sus
trabajadores. En ese sentido, el trabajador de una microempresa solo tiene
derecho percibir su remuneración mensual, 15 días de vacaciones por cada
año de trabajo y una indemnización por despido arbitrario de 10 remu-
neraciones diarias por cada año de trabajo hasta un tope de tres remune-
raciones mensuales. Adicionalmente los trabajadores de la microempresa
tienen pueden optar por afiliarse o no a un régimen pensionario.
Por otra parte, la referida ley también establece un régimen laboral es-
pecial a los trabajadores de las pequeñas empresas(81). Así, estos trabajado-
res tendrán derecho a percibir media remuneración por cada año de tra-
bajo como compensación por tiempo de servicios, media remuneración
como gratificación por Fiestas Patrias y Navidad, el 10% de la remunera-
ción mínima vital por asignación familiar (en caso de que tenga hijos) y 15
días de vacaciones por cada año de trabajo. Asimismo, en caso el trabaja-
dor sea despedido injustificadamente tendría derecho a percibir 20 remu-
neraciones diarias por año. Tope de cuatro remuneraciones mensuales. Los
trabajadores de las pequeñas empresas sí están obligados a afiliarse a un
régimen pensionario.
(80) Las empresas que tienen un trabajador hasta diez y perciban ingresos anuales hasta 150 UIT
(S/. 547,500.00) son consideradas microempresas.
(81) Las empresas que tienen un trabajador hasta cien y perciban ingresos anuales no mayores a
1,700 UIT (S/. 6’205,000.00) son consideradas pequeñas empresas.
88
Ahora bien, el régimen laboral de las microempresas puede aplicarse

por disposición de la Sexta Disposición Complementaria y Final de la Ley
Mype a las juntas de propietarios:
“Sexta.- Extensión del régimen laboral de la microempresa
Las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquili-
nos en régimen de propiedad horizontal o condominio habitacional,
así como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrán acoger-
se al régimen laboral de la microempresa respecto de los trabajado-
res que les prestan servicios en común de vigilancia, limpieza, repa-
ración, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de
diez trabajadores”.
Del texto de la referida disposición se desprende que a efectos de que
la junta de propietarios pueda acoger a sus trabajadores al régimen labo-
ral de la microempresa se requiere:
- Tenga como máximo 10 trabajadores.
- Los trabajadores realicen labores de vigilancia, limpieza, reparación
o mantenimiento.
Cabe mencionar que si las juntas de propietarios tuviesen más de diez
trabajadores no podrán acogerse al régimen de la pequeña empresa por
cuanto la Sexta Disposición Complementaria y Final de la Ley Mype no lo
ha previsto.
CUADRO COMPARATIVO DE REGÍMENES LABORALES
REG. GENERAL MICROEMPRESA PEQUEÑA EMPRESA

REFERENCIA
D. Leg. N° 728 D. Leg. N° 1086 D. Leg. N° 1086
Características No hay mínimo ni De 1 hasta 10 De 1 hasta 100 trabajadores.
máximo de trabaja- trabajadores. Ingresos anuales no mayores
dores ni ingresos Ingresos anuales hasta a 1,700 UIT (S/. 6’205,000.00)
150 UIT (S/. 547,500.00)
Seguro Social Empleador apor- El empleador y el Es- Empleador aportará el 9%
tará el 9% de la tado aportarán cada de la remuneración (más
remuneración uno el 4.5% de la re- seguro de riesgo de ser el
muneración del traba- caso)
jador. Este tendrá dere-
cho a las prestaciones
básicas del seguro
89
Remuneración S/. 675.00 S/. 675.00 S/. 675.00

Mínima (En el 2012 se au- (En el 2012 se au- (En el 2012 se aumentará a
mentará a S/ 750.00) mentará a S/. 750.00) S/. 750.00)
Despido 1 sueldo y medio 10 remuneracio- 20 remuneraciones diarias
justificado por año de trabajo. nes diarias por año. por año. Tope de 4 remune-
Tope de 12 sueldos. Tope de 3 remuneraciones mensuales
raciones mensuales
CTS 1 remuneración al No aplica Media remuneración al año
año
Gratificaciones 2 Gratificaciones al No aplica 2 Gratificaciones al año de
año de una remu- media remuneración cada
neración cada una una
Asignación 10% de la remune- No aplica 10% de la remuneración mí-
Familiar ración mínima vital nima vital
Utilidades para Si aplica No aplica Si aplica, siempre y cuando
trabajadores haya más de 20 trabajadores
Jornada 8 horas diarias o 48 8 horas diarias o 48 8 horas diarias o 48 horas
laboral horas semanales horas semanales semanales
Descanso 24 horas 24 horas 24 horas
semanal
Vacaciones 30 días al año 15 días al año 15 días al año
Por último, para que las juntas de propietarios puedan acogerse al ré-
gimen de las mircroempresa requieren que se inscriban en el Registro de
Micro y Pequeña Empresas (Remype) siendo requisito previo que la junta
se inscriba en el RUC.
90
91
2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales

Como la responsabilidad de los propietarios de las secciones de pro-
piedad exclusiva es ilimitada entonces serían responsables del pago de las
remuneraciones y/o beneficios sociales de sus trabajadores directos (CTS,
gratificaciones, vacaciones, horas extras, etc.) por lo que estos podrán de-
mandar a la junta su pago y en caso esta no cumpla con pagarle al traba-
jador se podrá exigir que los propietarios paguen directamente la deuda
de manera proporcional a su porcentaje de participación sobre los bienes
comunes.
Si la junta decidiera contratar personal mediante intermediación labo-

ral igualmente los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva se-
rían responsables del pago de las remuneraciones y beneficios sociales de
los trabajadores destacados a la edificación ello siempre y cuando la em-
presa de intermediación no cumpliese con sus obligaciones laborales con
el personal asignado a la junta. En efecto, de acuerdo al artículo 25 del Ley
N° 27626, “Ley que regula la actividad de las empresas especiales de servi-
cios y de las cooperativas de trabajadores”, la empresa usuaria (la junta de
propietarios) será responsable con la entidad que le destaca trabajadores
por los derechos laborales de origen legal o colectivo, de estos que no es-
tén cubiertos con la fianza.
Similar consecuencia se dará en los casos en que se contrate a una per-

sona jurídica que administre la zonas comunes, pues de acuerdo a la Ley
N° 29245, “Ley que regula los servicios de tercerización”, la junta de pro-
pietarios será responsable solidariamente por el pago de los beneficios le-
gales de los trabajadores destacados a la edificación. En efecto, el artículo
9 de la referida ley señala que:
“La empresa principal [la junta de propietarios] que contrate la realiza-

ción de obras o servicios con desplazamiento de personal de la empre-
sa tercerizadora es solidariamente responsable por el pago de los de-
rechos y beneficios laborales y por las obligaciones de seguridad social
devengadas por el tiempo en que el trabajador estuvo desplazado. Di-
cha responsabilidad se extiende por un año posterior a la culminación
de su desplazamiento. La empresa tercerizadora mantiene su respon-
sabilidad por el plazo establecido para la prescripción laboral”.
92
Esta norma fue precisada por el artículo 3 del Decreto Legislativo

N° 1038, “Decreto Legislativo que precisa los alcances de la Ley N° 29245,
Ley que regula los Servicios de Tercerización”, en el sentido que la solidari-
dad se contrae únicamente a las obligaciones laborales y de seguridad so-
cial de cargo de la empresa tercerizadora establecidas por norma legal, y
no a las de origen convencional o unilateral.
93
3
Capítulo
Problemas comunes que
afectan a los miembros de
las juntas de propietarios
3
Capítulo
Problemas comunes que afectan

a los miembros de las juntas de
propietarios
El residir en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común, supone ser titular de derechos y obligaciones, los cua-
les se deben respetar y cumplir adecuadamente con la finalidad de afectar
los derechos de los otros ocupantes.
La contravención de cualquier derecho o el incumplimiento de cual-

quier obligación implican una violación al reglamento interno que puede
generar la afectación de la convivencia entre los residentes.
En el presente capítulo señalaremos algunos de los problemas más co-

munes que deben afrontar diariamente los miembros de las juntas de pro-
pietarios, explicando los motivos de origen y proponiendo algunas formas
de solución, haciendo referencias legislativas y jurisprudenciales.
I. AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS RE-

GLAMENTOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLI-
MIENTO DE SUS DISPOSICIONES
Del texto del reglamento interno modelo (véase la página 22 y siguien-
tes) se puede advertir que lamentablemente sus disposiciones reprodu-
cen en su mayoría el texto de la Ley N° 27157 y el Reglamento y no regu-
lan cuestiones particulares que permitan garantizar el cumplimiento de sus
97
disposiciones que beneficien a los propietarios respetuosos de las reglas,

lo que afecta en el estilo de vida de los residentes y por consiguiente en el
valor de las secciones de propiedad exclusiva.
Así, creemos que sería factible que se incluyan en los reglamentos in-
ternos disposiciones como las siguientes:
- Que toda transferencia o cesión en uso de las secciones de propie-
dad exclusiva sea aprobada por la junta de propietarios o la jun-
ta directiva, con la finalidad de evitar que en la edificación residan
personas que afecten el estilo de vida.
- Que la transferencia o cesión en uso de las secciones de propiedad
exclusiva esté condicionada a que el propietario no adeude las cuo-
tas de mantenimiento.
- Que se excluya de porcentaje de participación a algunas secciones
de propiedad exclusiva para adoptar decisiones sobre determina-
dos bienes comunes.
- Que se establezcan en otros documentos reglas de convivencia o
de uso de los bienes y servicios comunes que ante su incumpli-
miento puedan ser objeto de sanción por la junta.
Cabe mencionar que afectos de condicionar la transferencia o cesión

en uso de las secciones de propiedad exclusiva a la aprobación por la jun-
ta de propietarios o junta directiva, se requiere que tales disposiciones se
señalen expresamente en la partida registral del inmueble matriz, esto a
efectos de que los terceros tengan conocimiento, incluso debería incluirse
como una carga en la partida registral de la sección exclusiva.
Asimismo, consideramos que la decisión de la junta debe estar moti-
vada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podría afec-
tar algún derecho constitucional, que generaría la pérdida de la eficacia de
la conclusión.
Por otra parte, en cuanto a la posibilidad de que se excluya de por-
centaje de participación a algunas secciones de propiedad exclusiva para
adoptar decisiones sobre determinados bienes comunes, creemos que es
totalmente viable siempre y cuando exista alguna razón objetiva y razona-
ble que justifique el criterio adoptado tal como se desprende del artículo
98
130 del Reglamento el cual señala que: “La participación en los bienes co-
munes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo
y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es de-
terminado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a
criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado
es nuestro). De dicho texto se puede advertir que el porcentaje de partici-
pación de cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre
los bienes comunes se establecerá atendiendo a criterios razonables razón
por la cual es viable que existan diversos criterios de asignación en un mis-
mo reglamento interno.
En sede registral ya se han pronunciado al respecto, pues en la califica-

ción de un reglamento interno en el cual a una sección exclusiva se le asig-
nó 0% de participación sobre determinado bien común en aplicación de
un criterio objetivo y razonable establecido en el reglamento, se emitió la
siguiente observación: “(...) 1.- No procede la Modificación del artículo 4,
en cuanto a la reducción a 0% de participación sobre los bienes comunes
para la Sección N° 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un
derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”.
Esta decisión fue revocada por el Tribunal Registral en la resolución

N° 1597-2011-SUNARP-TR-L J9 por considerar: “Atendiendo las caracterís-
ticas de una edificación se puede designar más de un porcentaje de par-
ticipación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el
Reglamento Interno que existe un porcentaje de participación en general y
un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el porcentaje ge-
neral para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración
y adopción de acuerdos de la junta de propietarios”(82). Además, el Tribu-
nal precisó: “que uno de los inconvenientes de establecer al interior de
una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes co-
munes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento
de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adop-
ción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo, en el presente
caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación
(82) Diálogo con la Jurisprudencia. N° 158, Gaceta Jurídica, Lima, noviembre de 2008, p. 290 y ss.
99
sobre los demás bienes comunes diferentes al área común “1” sean aplica-
bles para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aproba-
ción de acuerdos de la junta de propietarios”(83).
En suma de aplicación de la referida resolución se desprende que en
una sola edificación pueda haber más de un criterio para asignar la parti-
cipación sobre los bienes comunes, siempre que:
- La naturaleza de la edificación así lo determine.
- Se establezca un criterio general aplicable para establecer el quó-
rum y la mayoría requerida para la adopción de acuerdo.
II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES

El alto nivel de morosidad de los propietarios o residentes de las sec-
ciones de propiedad exclusiva respecto al pago de las cuotas de mante-
nimiento de los bienes y servicios comunes, es un problema habitual que
tienen que afrontar los miembros de la junta de propietarios lo cual tiene
incidencia en el deterioro de los bienes comunes.
Aunque la inhabilitación del propietario y el mérito ejecutivo de los ins-
trumentos impagos de las cuotas de mantenimiento regulados en los ar-
tículos 49 y 50 de la Ley N° 27157, así como en los artículos 143 y 157 del
Reglamento tienen por finalidad otorgarle facilidades para que las juntas
de propietarios puedan cobrar las cuotas de mantenimiento, tales normas
en vez de incentivar el pago oportuno, lo desincentivan; a continuación ex-
plicaremos las razones:
1. La inhabilitación del propietario

La inhabilitación está regulada en el artículo 49 de la Ley N° 27157 así
como en el segundo párrafo del artículo 143 del Reglamento. El primero
establece:
“Artículo 49.- De los propietarios hábiles
49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de
ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios
(83) Ídem
100
por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por
la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación

de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más
cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la
convocatoria.
49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía

una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de
inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda
pendiente”.
Por su parte, el segundo párrafo del artículo 143 del Reglamento

dispone:
“Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas or-
dinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin
embargo, podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto,
y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado
cuando cumple con pagar sus adeudos”.
Estas normas en cierta forma tratan de evitar la morosidad al otorgar a

los propietarios hábiles el derecho a voto en las sesiones de junta de pro-
pietarios, pero lamentablemente para que se declare inhábil a un propie-
tario deudor se debe:
- Conminar en mora al propietario.
- Que el propietario adeude tres o más cuotas ordinarias o una

extraordinaria.
Adicionalmente, para que se le restringa el derecho a voto al propie-

tario inhabilitado se debe cumplir con la formalidad de comunicarle su
inhabilitación.
Lamentablemente estás normas tienen como defectos otorgar un pla-

zo muy amplio para que se considere inhábil al propietario, ya que por lo
general las cuotas de mantenimiento se pagan por periodos mensuales, en
ese sentido es factible que un propietario se acostumbre a pagar cada dos
101
meses, esto con la finalidad de no ser declarado inhábil. Es más, el propie-

tario inhábil podría mantenerse en esa calidad hasta antes de que ampute
el quórum de la junta de propietarios, pues el artículo 49 de la Ley señala
que dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente y
el artículo 143 del Reglamento indica que el propietario inhabilitado podrá
asistir a la junta de propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo conside-
rará para determinar el quórum
Por eso consideramos que dichas normas deberían modificarse redu-

ciendo los plazos pues en la actualidad están incentivando la morosidad.
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de

mantenimiento
El artículo 50 de la Ley N° 27157 dispone que:
“Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o

extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede pro-
mover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de
conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Có-
digo Procesal Civil”.
Por su parte, el artículo 157 del Reglamento precisa que:
“Artículo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses
consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el
Presidente de la junta de propietarios, podrá interponer demanda de
cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al am-
paro de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”.
El artículo 50 de la Ley N° 27157 tiene un defecto procesal del cual, la-

mentablemente, algunos jueces valen para dificultar el cobro de las cuotas
ordinarias y extraordinarias. El defecto que tiene esta norma es que no se-
ñala de manera expresa cuál es el título ejecutivo, mediante el que se po-
drá exigir la deuda vía proceso único de ejecución, ya que la norma solo
señala que es el instrumento impago, por lo que se entendería que sería
102
suficiente que se presente el recibo sin cancelar que emita el presidente o

administrador por las cuotas de mantenimiento.
No obstante, algunos jueces erróneamente solicitan que además de los

recibos impagos se presente la copia certificada del acta de junta de pro-
pietarios en la que se apruebe la suma a pagarse correspondiente a la cuo-
ta ordinaria o extraordinaria. Es más, otros estiman que en aquellos casos
en que la cuota de mantenimiento sea igual al porcentaje de participación
respecto a las zonas y servicios comunes solicitan que se presente una li-
quidación de gasto por el mantenimiento de las zonas comunes para veri-
ficar que el monto de los recibos concuerden con el porcentaje inscrito en
la partida registral del inmueble propiedad exclusiva.
Como se advierte, esta falta de precisión respecto al título ejecutivo hace

que la cobranza judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se dilate.
Ahora bien, el artículo 157 del Reglamento, tiene un defecto material,

por cuanto incentivan al igual que el artículo 49 de la Ley que los propieta-
rios paguen cada dos meses la cuota de mantenimiento, ya que solo cuan-
do los propietarios incurran en mora por tres meses consecutivos en el
pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se podrá interponer la de-
manda a través del proceso único de ejecución.
Como se advierte tales normas en vez de incentivar el pago oportuno

lo desincentivan.
Por último, cabe mencionar que por el cobro judicial de las cuotas or-
dinarias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario
como al poseedor del predio, esto en aplicación del literal j) del artículo
140 del Reglamento:
“Artículo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
(...)
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos co-

munes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el pro-
pietario se constituye legalmente como responsable solidario del po-
seedor no propietario frente a la Junta”.
103
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Cas. N° 2714-2002-

Lima, señaló de manera correcta que por el pago de las cuotas de mante-
nimiento el propietario no es responsable solidario con el arrendatario sino
que es responsable directo.
“Si bien se concluye que es facultad de la junta de propietarios exigir

el pago de los servicios de mantenimiento a los inquilinos cuando el
propietario no cumple con su obligación, dicho supuesto no exime al
propietario de la obligación que le impone en este caso el reglamen-
to interno, en el sentido de que los inquilinos han de responder por tal
obligación siempre que se les exija directamente el cumplimiento. Ello
no ocurrió, pues la demanda fue dirigida contra los propietarios. Esto no
significa, sin embargo, que por responsabilidad solidaria los recurrentes
deban asumir el pago, sino que ellos son los directamente responsables”.
III. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS

Un problema común que se da en la juntas de propietarios es el refe-
rente a la determinación de las cuotas ordinarias. Según el artículo 137 del
Reglamento, el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con
los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuen-
ta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de
personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de estas,
etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación
en el dominio de los bienes comunes.
De la referida norma es claro que el pago de la cuota de mantenimien-
to de los gastos comunes se puede determinar por diversos criterios, el
cual no necesariamente puede ser igual al porcentaje de participación so-
bre los bienes comunes.
Ahora bien, el problema respecto a las cuotas de mantenimiento se
produce cuando los propietarios reunidos en junta deciden establecer una
cuota fija para todos pese a que en el reglamento interno de la edificación
se señale que la cuota es igual al porcentaje de participación sobre los bie-
nes comunes. Es decir, el problema surge porque la junta de propietarios
decide modificar de hecho el reglamento interno de la edificación sin al-
canzar la mayoría requerida la cual se agrava porque tanto los participan-
tes a la junta como los ausentes cumplen con pagar la nueva cuota conva-
lidando la contravención al reglamento.
104
En efecto, el hecho de que los propietarios paguen la cuota fija estable-

cida en contravención al reglamento interno, provoca que se convalide su
contravención produciendo en sí una modificación fáctica.
IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIÓN DE LOS ACUER-

DOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Otro de los problemas que tienen los miembros de la junta de propie-
tarios, es el relacionado a la impugnación de los acuerdos, puesto que ni
la Ley N° 27157 ni el Reglamento han regulado el plazo que tiene los pro-
pietarios para impugnar.
En efecto, la Ley N° 27157 no regula el tema de la solución de contro-

versias y por consiguiente no establece plazo alguno. En cambio, el Regla-
mento en su artículo 156 establece que:
“Artículo 156.- Vías
Las vías para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en

casos específicos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliación extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como

trámite previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de

otros derechos, a condición de haber cumplido con ofrecer la concilia-
ción extrajudicial previa”.
Como podemos observar esta norma solo señala las vías que se de-
berán seguir para solucionar las controversias que se generen dentro del
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no señalando pla-
zo alguno de prescripción o de caducidad para la impugnación de acuer-
dos, por lo que al haber un vacío legal creemos que de suplirse aplican-
do el plazo contenido en el artículo 92 del Código Civil que regula el plazo
para impugnar los acuerdos adoptados por la asamblea general de las
asociaciones(84).
(84) Artículo 92.- “Todo asociado tiene derecho a impugnar judicialmente los acuerdos que violen
las disposiciones legales o estatutarias.
105
La razón por la que creemos que se debe aplicar el plazo de cadu-

cidad(85) establecido en el artículo 92 del Código Civil para impugnar los
acuerdos de las juntas de propietarios es porque en caso de considerarse
que no hay plazo o que se aplique los plazos de prescripción extintiva se
afectaría de manera grave la estabilidad de las decisiones de las juntas de
propietarios al poderse cuestionar un acto en diez años. Además, conside-
ramos que el artículo 92 se aplica por disposición del artículo 124 del Có-
digo Civil el cual señala que a las asociaciones, de hecho (ello a pesar de
que la junta de propietarios en sí no constituya una asociación por falta de
animus asociativo de sus miembros) se regulan por lo dispuesto en los ar-
tículos 80 a 98 del Código Civil.
En tal sentido, estimamos que el plazo para impugnar los acuerdos

adoptados en una junta de propietarios son:
- Sesenta días contados a partir de la fecha del acuerdo.
- Treinta días desde su inscripción si el acuerdo es inscribible(86).
Quienes pueden impugnar el acuerdo son los propietarios y poseedo-

res asistentes (ambos tienen legítimo interés) siempre que hubieran dejado
Las acciones impugnatorias deben ejercitarse en un plazo no mayor de sesenta días contados
a partir de la fecha del acuerdo. Pueden ser interpuestas por los asistentes, si hubieran dejado
constancia en acta de su oposición al acuerdo, por los asociados no concurrentes y por los que
hayan sido privados ilegítimamente de emitir su voto.
Si el acuerdo es inscribible en el registro, la impugnación puede formularse dentro de los trein-
ta días siguientes a la fecha en que la inscripción tuvo lugar.
Cualquier asociado puede intervenir en el juicio, a su costa, para defender la validez del
acuerdo.
La impugnación se demanda ante el Juez Civil del domicilio de la asociación y se tramita como
proceso abreviado”.
(85) La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, en la Cas. N° 4945-2010-LIMA, señaló que: “El
plazo contenido en el artículo 92 del Código Civil, es uno de caducidad y no de prescripción;
los plazos de caducidad son más exigentes que los de la prescripción, pues, lo característico
de la caducidad es que su término sea perentorio y fatal, no admitiéndose suspensión o inte-
rrupción. Una interpretación contraria implicaría asimilar la caducidad con la prescripción y ha-
cerle perder a la primera el carácter de continuidad y perentoriedad del plazo”. (El Peruano,
01/08/2011, pp. 30879-30880).
(86) La Sala Transitoria de la Corte Suprema, en la Cas. N° 2800-2009-Ancahs estableció: El tercer
párrafo del artículo noventa y dos del Código Civil hace referencia expresa a la fecha en la que
la inscripción tuvo lugar para efectos de iniciar el cómputo del plazo, y no a la fecha de presen-
tación del título para su inscripción; y, si bien es cierto que los efectos de los asientos registrales
se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, ello opera solo para establecer la
prioridad entre derechos, pero no determina ni modifica la fecha de inscripción en sí. (El Perua-
no, 31/12/2010, pp. 29222-29223).
106
constancia en acta de su oposición al acuerdo, los asociados no concurren-

tes y los que hayan sido privados ilegítimamente de emitir su voto.
V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE

AFECTAN LOS BIENES COMUNES
Entre los derechos que tienen los propietarios de las secciones exclusi-
vas está la de realizar obras en ellas, siempre y cuando no perjudiquen las
condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y/o afectan
los derechos de los demás propietarios o de terceros.
Ahora si la modificación en la sección exclusiva, altera la volumetría, el

estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta,
se requerirá autorización previa de la junta de propietarios, puesto que los
demás propietarios deberán decidir si les gusta o no la nueva forma de la
edificación debido a que esta forma parte de un todo, esto en aplicación
del artículo 133 del Reglamento.
Lamentablemente la citada norma no establece cuál es el número de

votos mínimos para considerar aprobada la modificación de una sección.
Al respecto estimamos que si la modificación no afecta los bienes comu-
nes será necesaria una mayoría simple, salvo, claro está, que el reglamen-
to interno disponga lo contrario. En cambio, si la obra modifica o limita el
uso de un bien común entonces la junta de propietarios deberá adoptar el
acuerdo por mayoría calificada, conforme al artículo 136 del Reglamento
de la Ley N° 27157(87).
No obstante, recientemente el Tribunal Registral en el Pleno LXXX ha

señalado que:
“Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre

secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría,
(87) En similar sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Res. N° 127-2004-SUNARP-TR-

L: “La remodelación de un piso de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y co-
mún puede implicar la afectación de bienes comunes, caso en el cual se requerirá la autoriza-
ción de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada. Cuando la
remodelación no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su
uso, no será necesaria mayoría calificada para la autorización de la junta de propietarios, salvo
que el reglamento interno indique lo contrario”. (En: Res. N° 127-2004-SUNARP-TR-L
GACETA JURÍDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2011)
107
estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la edificación, no se re-

quiere acreditar ante el Registro la autorización de la junta de propie-
tarios si se cuenta con licencia de edificación, salvo que afecte zonas
comunes” (88).
En nuestra opinión, este criterio contraviene lo dispuesto en el artículo

133 del Reglamento, norma que tiene como finalidad que todos los pro-
pietarios de la edificación decidan respecto al cambio del estilo o aspecto
exterior de la edificación, por lo que consideramos que pese a que exista
autorización municipal para realizar tales obras siempre la junta de propie-
tarios debe autorizarlo por mayoría simple y cuando se modifique o altere
un bien común debe autorizarse por mayoría calificada.
VI. FALTA DE LA INSCRIPCIÓN DEL PRIMER PRESIDENTE O

JUNTA DIRECTIVA
La falta de inscripción del mandato del primer presidente o de la pri-
mera junta directiva es un problema vigente de muchas juntas de propieta-
rios lo que motiva el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el
reglamento interno. Es cierto, debido a la falta de inscripción del presiden-
te o junta directiva son pocas las acciones que los órganos de representa-
ción de la junta pueden realizar.
El presidente o junta directiva no inscrita, difícilmente celebrará contra-

tos con terceros, pues estos no tendrán la certeza de que están contratan-
do con el representante de la edificación. Asimismo, tampoco podrá ins-
cribir a la junta de propietarios en el RUC ni en el Remype, por lo que los
propietarios siempre tendrán el riesgo de que aquellos que les brindan
servicios puedan solicitar que se les incluya en el régimen laboral de la ac-
tividad privada.
Además, siempre habrá la posibilidad de que al momento en que se

pretenda iniciar una acción judicial en representación de la junta de pro-
pietarios, el juez declare inadmisible la demanda por considerar que existe
una representación defectuosa al no estar inscrito en el Registro de Predios
(88) Diálogo con la Jurisprudencia, N° 161, Gaceta Jurídica, Lima, febrero de 2012, p. 267.
108
el cargo del presidente o de la junta directiva, tal como estimó la Prime-

ra Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Exp. N° 2606-2006 J3 (89).
Así, con la finalidad de hacer factible la inscripción del primer presiden-

te o primera junta directiva, el segundo párrafo del artículo 54 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios dispone: “Cuando el Re-
glamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del
primer Presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por
los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participacio-
nes en las áreas y bienes comunes”.
Ahora bien, al momento de la calificación del título mediante el cual se

pretende inscribir al primer presidente o la junta directiva, el acta de elec-
ción debe precisar el periodo del mandato, señalando la fecha de inicio
como la fecha de término. Además, este mandato no debe ser menor a
dos años, esto debido a que en sede registral han considerado como pla-
zo mínimo del cargo del presidente o junta directiva, el establecido en el
artículo 19 del Reglamento Interno Modelo, pese a que en el reglamento
interno se señale que el periodo es menor o no simplemente no lo indique
(véase tacha del 2011-6240).
(89) “Resulta indispensable, para la representación procesal la copia certificada por Notario del acta
de sesión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que este
se encuentre inscrito. (…), la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigen-
cia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar
maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder
vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento público y que no admite duda
respecto a su contenido. (Exp. N° 2606-2006. En: GACETA JURÍDICA. “Jurisprudencia Civil de la
Corte Superior (2006-2008). Último precedente en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Ga-
ceta Jurídica. Lima, 2009, p. 17 y ss.) J3.
109
110
111
VII. PROBLEMAS DOMÉSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIO-

NES DE VECINDAD
Existen algunos temas domésticos que deterioran la relaciones entre
vecinos y mucho de estos se podrían solucionar si el reglamento inter-
no de la edificación regular a todos los conflictos que se podrían produ-
cir, pero lamentablemente estos temas no se regulan en la mayoría de re-
glamentos sino que se establecen en documentos denominados reglas de
convivencia.
Los documentos complementarios a los reglamentos internos por muy

buenas disposiciones que contengan no tendrían ningún sustento legal ni
jurídico, si es que no son aprobados por la mayoría absoluta de propieta-
rios, ya que en sí tales disposiciones implicarán una modificación o amplia-
ción del reglamento interno, para lo cual se requiere dicha mayoría confor-
me lo establece el numeral 5.3 de la Directiva que tiene como sustento el
artículo 39 de la Ley N° 27157.
En aquellos casos en que las reglas de convivencia no se aprueben por

mayoría requerida por la Directiva o cuando el reglamento interno no de-
legue su aprobación al presidente, la junta directiva o una comisión de pro-
pietarios, tal documento no podría ser exigible a los propietarios(90).
Así, es común que en el reglamento interno no se regulen temas como

la realización de fiestas hasta altas horas de la noche, la realización de tra-
bajos en propiedad exclusiva los domingos y feriados, realizar ruidos no-
civos o molestos como la activación de alarmas de los vehículos cons-
tantemente, la tenencia de animales que perturben la tranquilidad de los
vecinos. Tales conductas no podrán ser sancionadas por la junta de propie-
tarios, la junta directiva, el presidente o administrador.
(90) Al respecto se ha señalado que: “Distinto de los estatutos son los ‘reglamentos de régimen in-
terior’ que tienen por objeto la regulación de ‘los detalles de la convivencia y la adecuada uti-
lización de los servicios y cosas comunes’ exclusivamente dentro de los límites fijados por ley y
los estatutos. Así, por ejemplo, el uso de los ascensores por menores de edad, meses en que la
calefacción ha de estar encendida, etc. Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comu-
nitarios sobre la administración y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aquí
por titulares no solo los propietarios sino en general a los ocupantes, en vista de la finalidad
que persiguen tales acuerdos. La aprobación o modificación de estos reglamentos es un acto
de mera administración de la comunidad (art. 6)”. (DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Ob.
cit., pp. 261 y 262).
112
Sin embargo, la falta de regulación de tales supuestos en el reglamen-

to no significa que las tales conductas queden impunes, ya que la entidad
competente para sancionarla a quienes la realicen será la municipalidad
del lugar en la que se ubica la edificación, siempre y cuando tales hechos
estén tipificados como infracción en una ordenanza municipal.
En suma, como podemos advertir corresponderá que exista una labor

en conjunto entre el presidente o administrador de la junta de propieta-
rios con el municipio para fiscalizar y hacer cumplir las disposiciones mu-
nicipales respectivas.
VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA

ADMINISTRACIÓN DE LOS BIENES COMUNES
En nuestra opinión, una de las principales deficiencias legales que impi-
den que la función en la administración de los bienes comunes no se reali-
ce de manera eficiente es la ausencia de facultades de representación res-
pecto a la junta de propietarios.
En efecto, tal como hemos mencionado, el presidente de la junta de

propietarios es quien goza de las facultades de representación general y
especial contenidas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, y en
mérito al carácter orgánico de su cargo ostenta la representación de la jun-
ta ante terceros. No obstante el administrador no cuenta con tales faculta-
des en mérito a su solo nombramiento, por lo que a afectos de contratar
directamente con terceros tendrá que solicitar siempre la autorización de la
junta, salvo en aquellos casos en que esta lo haya facultado expresamente.
Esta deficiencia no hace más que limitar la actuación de las administra-

doras, las que solo se desarrollarán en el ámbito interno de la edificación,
no teniendo legitimidad para representarla ante las autoridades adminis-
trativas, policiales y judiciales para ejercer las acciones legales tendientes a
proteger los intereses de la junta de propietarios.
En ese sentido, los administradores se ven impedidos de exigir judicial-

mente el pago de la cuota de mantenimiento de los propietarios morosos
así como la imposición de la sanciones impuestas por la junta, debido a
que el presidente sería el legitimado para ejercer tales acciones.
113
Asimismo, otra deficiencia legal que hace ineficiente la labor de las ad-
ministradoras es la ausencia de una disposición que faculte al juez a san-
cionar con la privación del derecho de uso de la unidad de propiedad
exclusiva por un tiempo determinado al propietario que realice activida-
des prohibidas por el reglamento que estén calificadas de manera objeti-
va como graves. Esta sanción también debería ser aplicable a los ocupan-
tes del predio.
En efecto, una disposición legal como la planteada permitiría no solo al

administrador sino también a la junta de propietarios ejercer un verdadero
control sobre el cumplimiento de las normas estatutarias de la edificación,
puesto que los propietarios y ocupantes de las unidades de propiedad ex-
clusiva se conducirían de manera correcta.
Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal de España, (Ley N° 49/1960)

dispone:
“Artículo 7.- (...)
7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido

desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, no-
civas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de

los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autoriza-

ción de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, po-
drá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expre-
samente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requeri-

miento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adop-
tado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibi-
miento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo,
114
cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad

de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el pro-
pietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación

definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y per-
juicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o lo-
cal por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la
infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definiti-
vamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento”.
Con relación a esta norma, la doctrina española señala que para san-
cionar a un propietario por el incumplimiento de las referidas prohibiciones,
“hay que entender que no puede tratarse de una actuación puntual daño-
sa (como la destrucción o deterioro de un elemento común por obras rea-
lizadas en interés de un propietario), sino de una actividad continua o pe-
riódica que, en su desarrollo, provoca paulatinamente daños materiales”(91).
Coincidimos con tal opinión, pues es razonable que la sanción de pri-

vación de uso de la vivienda, la extinción del contrato en mérito del cual
ocupa el infractor el bien, así como su lanzamiento debe ser la consecuen-
cia de la aplicación de un régimen de gradualidad a efectos de que la san-
ción sea razonable y proporcional al incumplimiento.
La constitucionalidad de la sanción ha sido confirmada por el Tribu-

nal Constitucional de España en la sentencia de fecha 21 de octubre de
1993, que tuvo por objeto resolver la demanda de inconstitucionalidad in-
terpuesta contra el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal española
derogada. En esa oportunidad el Tribunal señaló que:
“No resulta necesario abordar de forma genérica el estudio de los lí-

mites del derecho a la propiedad privada. Basta con señalar que el ar-
tículo cuestionado (19.1 de la LPH) se refiere a un tipo de propiedad, el
de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de compaginar los
(91) CRESPO ALLUÉ, Fernando. “Comentario al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
N° 49/1960”, En: La reforma de la propiedad horizontal. Ob. cit., p. 61.
115
derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y

ocupantes de los pisos justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria
de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de
los inmuebles por parte de sus respectivos titulares”(92).
El Tribunal Constitucional peruano en el caso José Pereyra Graham vs.

la Asociación Central del Club de Playas Pachacámac(93) ha tenido la opor-
tunidad en cierta forma de pronunciarse al respecto. En este caso un aso-
ciado denunciaba que mediante una sanción disciplinaria de suspensión
le impiden acceder a su domicilio, pues la sanción derivaba en el impedi-
mento de acceso al bungalow que tenía dentro de las instalaciones de la
asociación, siendo el único medio de acceder a él la entrada principal de la
asociación. El Tribunal concluyó que la sanción de suspensión era inaplica-
ble pues la restricción de los derechos del asociado no alcanzan a la liber-
tad de acceder al domicilio. En definitiva, esta circunstancia particular vul-
neraba, “la libertad de tránsito y el derecho de propiedad, pues no se tuvo
en cuenta que, además de asociado, el recurrente era propietario de un
inmueble cuyo derecho de acceder a él no se podía ver afectado en modo
alguno”(94). Esta sentencia sería un ejemplo de cómo el Tribunal Constitu-
cional resolvería el caso sobre la constitucionalidad de una ley que sancio-
ne con la privación del uso de la vivienda al propietario que realice activi-
dades prohibidas por el reglamento interno de la edificación.
Por último, otra deficiencia legal es la falta de una disposición que es-
tablezca que el adquirente de un inmueble sujeto a propiedad horizontal
deba responder por las sumas adeudadas a la administración correspon-
diente a la cuota de mantenimiento, razón por la cual consideramos que
se debe exigir para la formalización notarial y registral de la transferen-
cia de un inmueble sujeto a este régimen que el transferente acredite es-
tar al día en el pago de su cuotas de mantenimiento, salvo disposición ex-
presa en contrario. Una disposición similar a la propuesta está contenida
(92) <http://www.boe.es/aeboe/consultas/bases_datos/doc.php?coleccion=tc&id=SENTENCIA-
1993-0301> (visitada el 04.03.2012).
(93) STC Exp. N° 0362-2002-HC/TC del 2 de abril de 2002.
(94) CRESCI VASSALLO, Giancarlo. “Los límites a las juntas de propietarios. Restricciones a los dere-
chos fundamentales en el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propie-
dad común”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 25.
116
en el literal e) del numeral 1 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizon-

tal española(95).
En suma todas las deficiencias legales señaladas desincentivan e im-

piden la actuación eficiente de los administradores de bienes comunes y
esperamos que se planteen las medidas necesarias para que la situación
cambie.
(95) Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario: (...)
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las can-
tidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos genera-
les por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida
de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.
El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o lo-
cal, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su decla-
ración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fue-
se expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negli-
gencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por
el retraso en su emisión.
117
BIBLIOGRAFÍA
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120
Jurisprudencia
Jurisprudencia
J1
Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L
Vigencia de los reglamentos internos no adecuados
Si bien la adecuación de los reglamento internos a la nueva normatividad que

rige este tipo especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de
dicha adecuación no ha sido sancionada con la derogación de los reglamentos
no adecuados al nuevo régimen. En ese sentido, los reglamentos internos inscri-
tos en el Registro de Predios produce todos sus efectos, de no encontrarse, la
inscripción de un nuevo reglamento interno que lo modifique o deje sin efecto.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1243-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 13 de noviembre de 2008
APELANTE : EDUARDO TADASHI NAKASONE MATAYOSHI
ATENCIÓN : N° 1066780 del 01/09/2008
H.D.T. : N° 60653
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO (s) : Vigencia de Reglamento Interno
123
SUMILLA
VIGENCIA DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
“El Reglamento interno inscrito en la partida registral del Registro de Predios produ-
ce todos sus efectos, de no encontrarse, la inscripción de un nuevo reglamento inter-
no que lo modifique o deje sin efecto. Sin perjuicio del carácter obligatorio de la ade-
cuación al nuevo régimen”.
“La publicidad formal en cuanto a certificación compendiosa de vigencia, está referida

a la existencia de nombramientos y facultades vigentes en el momento de su expedi-
ción y no a la vigencia de actos y contratos cuyo despliegue de efectos jurídicos está
marcada por la naturaleza del acto inscrito”.
I. CERTIFICACIÓN SOLICITADA
Mediante solicitud de publicidad registral N° 01066780 de fecha 01/09/2008 se solici-

ta la expedición del certificado de vigencia del reglamento interno inscrito en el asien-
to b-7 de la ficha N° 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957 del Re-
gistro de Predios de Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Abogada Certificadora de la Oficina Registral de Lima, Gladys Isabel Oré Guerra, de-
negó la expedición del certificado formulando la siguiente observación:
“Se deja constancia que en la presente sección otorgamos certificados positivos y

negativos de propiedad (predios); es decir, en el certificado figurará el nombre de
la persona sobre la cual se efectúa la búsqueda y a continuación la relación de in-
muebles que figuran a su nombre, del mismo modo se podrá expedir el certificado
negativo cuando dicha persona carece de inmuebles inscritos en la presente Ofici-
na Registral, consecuentemente:
No se expide el presente CERTIFICADO NEGATIVO de PROPIEDAD, a nombre de :

NAKASONE MATAYOSHI EDUARDO TADASHI, por cuanto figura como propietario
de 3 inmuebles entre los cuales se encuentra: la partida N° 41796499, ficha 24750
Av. Petit Thouars N° 5229-Miraflores. Sírvase aclarar su pedido yto solicitar su pase
a certificados positivos de Propiedad Inmueble.
Asimismo se advierte que la presente es una sección de publicidad la cual emite infor-
mación (según tipo de publicidad solicitada) sobre los asientos registrales, por lo tan-
to cualquier aclaración o modificación que se requiera sobre los citados asientos debe-
rán tramitarse en el área registral de conformidad con el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso de apelación en los siguientes términos:
- La esquela de observación impugnada, no califica acertadamente la solicitud,

puesto que lo que el recurrente solicita es la expedición de Certificado Negativo
124
de Vigencia del Reglamento Interno. Y que no ha solicitado Certificado Negati-

vo de Propiedad, conforme se argumenta en la esquela de observación, antes
mencionada.
- Que existen diversas posiciones respecto a la pretensión, pues mientras que algu-
nos sostienen que el Reglamento Interno se encuentra inscrito y consecuentemen-
te vigente, otros sostienen que al no haberse adecuado a la normatividad actual,
ha perdido vigencia; ante lo cual se requiere que el superior jerárquico despeje esta
incertidumbre jurídica.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
- En la ficha registral N° 24748 continuada en la partida electrónica N° 41809957

del. Registro de Predios de Lima, se encuentra registrado el predio con frente a la
Av. Petit Thouars N° 5221-5225-5229, el mismo que como resultado de las indepen-
dizaciones de las zonas de dominio exclusivo ha quedado reducido a zonas comunes.
- En el asiento b-7 de la referida partida se encuentra inscrito el Reglamento Inter-

no, registrado a mérito de la escritura pública de fecha 22/01/1976 ante Notario de
Lima, Dr. Alberto Flórez Barrón. No habiéndose registrado actos posteriores a dicho
asiento de inscripción.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal (s) Carlos Alfredo Gómez Anaya.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, corresponde determinar:
- Si el reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la ficha 24748 continuada en

la partida electrónica N° 41809957, se encuentra vigente.
- Si la certificación compendiosa comprende la publicidad formal de la vigencia del

Reglamento Interno.
VI. ANÁLISIS
1. El reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la partida registra’, fue estipula-

do bajo el amparo de la Ley N° 10726, que reguló inicialmente el dominio exclusivo a
favor de distintos propietarios, de cada zona de un edificio. Dicha norma fue derogada
por la disposición final única del Decreto Ley N° 22112 del 14/03/1978.
Esta última, en su Primera Disposición Transitoria señaló que las edificaciones o con-
juntos de edificaciones actualmente ocupadas, terminadas o en proceso de construc-
ción, que respondan a las características señaladas en su artículo primero, se sujetarán
al régimen de dicho Decreto Ley. En tanto que en su Disposición Transitoria Segunda
prescribió que para los casos en que existan Reglamentos internos inscritos en los Re-
gistros Públicos de conformidad con la Ley N° 10726, la sujeción al nuevo régimen se
llevará a cabo respetando los porcentajes que se hubieren establecido en dichos Re-
glamentos para los efectos de la participación en la propiedad de los bienes de do-
minio común y demás derechos y obligaciones de los propietarios de secciones, salvo
125
que dichos porcentajes sean cambiados con el voto unánime de los propietarios. Y por
último, indicó en su Tercera Disposición Transitoria, que la sujeción al régimen del De-
creto Ley N° 22112 regirá a partir de ciento veinte (120) días calendario de la fecha de
expedición de su Reglamento, dentro de cuyo término deberá aprobarse e inscribirse
los Reglamentos Internos de todas las Edificaciones sujetas al régimen de Propiedad
Horizontal y constituirse las Juntas de Propietarios a que hubiere lugar.
Por su parte el Reglamento de la Ley N° 22112 aprobado por D.S. N° 019-78-VC de fe-
cha 29/04/1978 también guardó silencio respecto a las consecuencias jurídicas de los
reglamentos Internos inscritos en el Registro bajo el amparo de la normatividad dero-
gada, que no se adecuaran al nuevo régimen.
2. Ulteriormente, en julio del año 1999 con la dación de la Ley N° 27157, Ley de Regu-
larización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Ré-
gimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; al de-
rogarse los regímenes anteriores, se estipuló en su Tercera Disposición Transitoria que
los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la
Ley N° 27157 se adecuarán a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y
de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayo-
ría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
3. Por su parte en el Décimo Quinto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado

en el Décimo Pleno del Tribunal Registral se ha establecido que la adecuación de los
Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constitu-
ye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro
Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio. (RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 759-2003-SUNARP-TR-L)(1).
4. Consiguientemente, de las consideraciones expuestas podemos inferir, que si bien

la adecuación de los reglamentos internos a la nueva normatividad que rige este tipo
especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de dicha adecuación no
ha sido sancionada con la derogación de los reglamentos no adecuados al nuevo régi-
men, según como se evidencia de la evolución legislativa materia de examen.
5. Por otro lado, y considerando que si bien la junta de propietarios del predio inscrito
en la partida electrónica N° 41809957 hubiera podido optar por un nuevo reglamen-
to o por modificar el inscrito en el asiento b-7 de la partida registral; es el caso que el
asiento de inscripción que contiene el Reglamento Interno en cuestión ha permane-
cido invariable. Por lo que corresponde señalar que según el antecedente registral, se
encontraría vigente, máxime si conforme al Principio de Legitimación regulado en el
(1) La Resolución in comento señala: “La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 prescribe que los regla-
mentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la ley (20/07/1999) deben adecuar-
se a lo que ella establece.
Esta instancia ha señalado en diversas resoluciones como la N° 283-99-ORLCFTR y la N° 388-2000-ORLUTR
que la inscripción de la adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley
N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la so-
licitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
126
artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento Ge-
neral de los Registros Públicos, los asientos registrales se presumen exactos y válidos,
producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen o se declaren judicialmente su invalidez.
6. Concluyendo entonces, no cabe argumentar que el Reglamento Interno inscrito

en el asiento b-7 de la ficha registral N° 24748 continuada en la partida electrónica
N° 41809957 ha quedado sin efecto como causa de la no inscripción de su adecuación
al nuevo régimen, ni por la ausencia de extensión de asientos posteriores a su inscrip-
ción que data del año de 1976.
7. Establecido el primer punto de la cuestión, resta ver la factibilidad de la emisión de la

publicidad formal de la vigencia del reglamento interno submateria, mediante el certi-
ficado compendioso de vigencia (como lo solicita el recurrente), o en su defecto, con-
cluir en la vía idónea, para que dicha publicidad se lleve a cabo.
8. El Numeral II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
al referirse a la “Publicidad Formal señala lo siguiente: El Registro es público. La publi-
cidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo
Registral. El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la infor-
mación contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas
en los Reglamentos del Registro”.
9. El artículo 131 de TUO del Reglamento Generales de los Registros Públicos estable-
ce que “los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las si-
guientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte

de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de

determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que po-
drán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o as-
pectos de las inscripciones”.
Asimismo, el artículo 132 prescribe que “están comprendidos dentro de los certificados
compendiosos, entre otros, los siguientes:
a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción.

También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información
detallada;
b) Certificados negativos: Los que acreditan solo la inexistencia de determinada

inscripción;
c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito
a la fecha de su expedición;
127
d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se

encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya ins-
crito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas”.
10. Como se aprecia, el artículo 132 no establece una clasificación limitativa de los cer-
tificados compendiosos que pueden otorgarse, pues estos pueden ser de diversa índo-
le, por ello no existe un número cerrado de los mismos.
Sin embargo, la norma sí señala el contenido que debe revertir la emisión de cada uno
de los certificados que taxativamente establece, por lo que podemos afirmar que el
ámbito del contenido de cada certificado si está limitado. En tal sentido es necesario
establecer el ámbito del denominado certificado compendioso de vigencia.
11. El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos al regu-
lar el Certificado de Vigencia, lo hace dentro de un margen de generalidad, cuyo con-
tenido se irá dando según el Registro del que se trate. Así tenemos que en el Registro
de Personas Naturales se emiten los certificados de vigencia de mandatos y poderes,
en el Registro de Personas Jurídicas los certificados compendiosos de poderes vigen-
tes otorgados a los representantes de las personas jurídicas, en el Registro Mobiliario
de Contratos y en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles, el certificado de vigencia
del representante para la ejecución extrajudicial de la garantía mobiliaria (para venta a
tercero o para adjudicación al acreedor), entre otros.
12. A diferencia de estos registros, el Registro de Predios toma como unidad base de
su inscripción a la finca, y en tal sentido, no se trata precisamente de un registro en el
que se dé publicidad relativa a actos de apoderamientos o representación respecto de
los cuales corresponda examinar su vigencia; siendo el caso que con relación al régi-
men de propiedad exclusiva y común el único acto asociado a un régimen de vigencia
es el relativo a la Junta de Propietarios, pues la Ley ha previsto que son inscribibles en
el registro el nombramiento del presidente de la junta propietarios, al cual se le otorga
facultades de representación y en consecuencia es factible que el registro ponga en co-
nocimiento de terceros si dicho nombramiento se encuentra vigente, pues es un acto
pasible de revocatoria o remoción(2).
(2) D. S. N° 035-2006-Vivienda. Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios.

La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva
de la edificación y tiene la representación conjunta de estos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual conten-
drá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de re-
gistrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral
del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de
esta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cum-
plimiento de los acuerdos de la Junta. Si solo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de la
Junta, en todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien
ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este regla-
mento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime con-
veniente, señalando su composición y funciones.
128
13. No siendo el caso asi, el del Reglamento Interno constituido bajo el amparo de las
normas expuestas en el primer considerando, dado que no se trata de un acto inscri-
to relativo a nombramientos o facultades otorgados a determinados representantes y
que puedan haber sido objeto de revocatoria que nos lleve a dilucidar respecto a su vi-
gencia. Sino por el contrario un cuerpo normativo que rige todo lo relativo a quórum,
porcentajes, sesiones, acuerdos, establecimiento de zonas de dominio exclusivo y zo-
nas de dominio común entre otros; y que solo puede ser objeto de modificación, ade-
cuación o reemplazo por un cuerpo reglamentario distinto. En tal sentido no es factible
la emisión de un certificado compendioso de vigencia de un reglamento interno. Arri-
bar a una conclusión en sentido contrario, conllevaría a que también se puedan emitir
certificados de vigencia de otros actos inscribibles en el Registro de Predios, verbigra-
cia: arrendamientos, usufructos, hipotecas, patrimonio familiar, etc. Lo que implicaría
desnaturalizar el contenido limitado y preciso del certificado de vigencia a que se re-
fiere el considerando décimo.
14. El Numeral I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
al referirse a la Publicidad Material señala lo siguiente: “El Registro otorga publicidad
jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción compren-
de también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando es-
tos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.
En ese sentido, la importancia de ese efecto sustantivo de la publicidad, obliga a la

existencia de mecanismos de publicidad formal que transformen la cognoscibilidad en
conocimiento efectivo, dado el grado de afectación que produce en terceros la existen-
cia del Registro. En tal medida, y considerando la improcedencia de lo solicitado por el
recurrente, es necesario comprobar que están activados los mecanismos de la publici-
dad formal necesarios, para el conocimiento efectivo del Reglamento Interno sub exa-
mine. En otras palabras: si existen otras vías distintas al certificado solicitado, que per-
mitan transformar la cognoscibilidad general en conocimiento efectivo.
15. Tenemos al respecto, que de conformidad con el artículo 131 de TUO del Regla-
mento Generales de los Registros Públicos se regula la expedición de los certifica-
dos literales, los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o par-
te de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos; en
tal sentido, bien puede el usuario solicitar una copia literal de la partida electrónica
N° 41809957, en donde comprobará los asientos extendidos, entre ellos el reglamento
interno, el mismo que no ha sido materia de modificación o adecuación y produce to-
dos sus efectos según las consideraciones expuestas en la presente resolución.
16. Por último, el artículo 135 del mismo texto legal, regula el supuesto de imposibili-
dad de emisión de certificación compendiosa estableciendo lo siguiente: “Si el asiento
o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso, no ofre-
ciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador debida-
mente autorizado, deberá transcribir literalmente tales asientos o partidas.
129
Con lo que se evidencia el carácter supletorio y residual de la certificación literal, que

viene a suplir, como en el presente caso, cuestiones solicitadas que demuestran invia-
bilidad compendiosa.
Interviene Carlos Alfredo Gómez Anaya, Vocal (s) autorizado por Resolución
N° 218-2008-SUNARP/PT del 29/10/2008 y Gilmer Marrufo Aguilar, Vocal (s) autoriza-
do por Resolución N° 224-2008-SUNARP/PT del 07/11/2008
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la denegatoria y modificándola declarar IMPROCEDENTE la expedición del

Certificado de Vigencia del Reglamento Interno solicitado por el recurrente, de confor-
midad con los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO

Presidenta(e) de la Tercera Sala Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR

Vocal(s) del Tribunal Registral
CARLOS ALFREDO GÓMEZ ANAYA

Vocal(s) del Tribunal Registral
130
J2
Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L
Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito
La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de

la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad
que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifi-
que el reglamento interno primigenio.
RESOLUCIÓN N° 759-2003-SUNARP-TR-L
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 28 de noviembre de 2003
APELANTE : JOSÉ ED CLARKE
TÍTULO :
140405 del 21 de julio de 2003
RECURSO : 48122 del 31 de octubre de 2003
REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima
ACTO(s) : Independización, adjudicación y numeración
SUMILLA
Exigibilidad de la adecuación del Reglamento Interno inscrito
“La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la

Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el
Reglamento Interno primigenio”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la independización en dos uni-

dades inmobiliarias del local comercial inscrito en la ficha N° 1119121 y la consecuen-
te modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes, la adjudi-
cación de las unidades a crearse y de las inscritas en las fichas N°s. 1119125, 2229117,
1119118, 1119119 y 1119120 con variación de los porcentajes de copropiedad, así
131
como la numeración del inmueble inscrito en la Partida Electrónica N° 1119121, en mé-

rito a los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública de independización y adjudicación del

19/04/2002 que otorgan: Cecilia Consuelo Bravo-Arenas Jacobi; Hans Dieter Camp
Loobes, María Violeta Medina Risco de Camp; Sergio Enrique Mazure Cordero y su
esposa Ana María Bravo-Arenas Jacobi de Mazure. Escritura extendida ante la no-
taria Liova Schiaffino de Villanueva.
- Certificado de Numeración expedido por la Municipalidad de Miraflores.
- Memoria descriptiva de la independización firmada por la arquitecta Irma Ruiz de

Castilla Guillén.
- Copia simple del presupuesto de obra.
- Plano de ubicación y localización firmados por la citada arquitecta y los propieta-

rios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores.
- Planos de 1 y 2 plantas firmados por la citada arquitecta y los propietarios.
- Planos de planta modificada 1 y 2 pisos y Cortes, firmados por la citada arquitecta

y los propietarios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores.
- Copia certificada por la notaria Liova Schiaffino de Villanueva del libro de actas
N° 2 de la Junta de Propietarios del Edificio Viscaya de fojas 1, 15 al 18, en los que
consta la hoja de legalización realizada por el notario Abraham Velarde Alvarez el
05/01/2000 y el acta de asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2003.
- Copia legalizada por el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernós del acta de
asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2002.
- Citación a la asamblea del 29/05/2002.
- Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago
del impuesto predial de todo el año 2002, de la liquidación de dicho impuesto por
el 2002, del PU (30% condominio) y del HR 2002 en los que Sergio Enrique Mazure
Cordero declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5,
ES06, ESO7, ES08, ZA, 103 y 502).
el 2002, del PU (40 % condominio) y HR 2002 en los que Cecilia Bravo-Arenas Jaco-
bi declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA, 103 y 200).
el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que María Violeta Medina Risco
132
declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA y 103 ).
el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que Hans Dieter Camp Loobes
declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA y 103 ).
La Registradora Pública (s) Gladys Isabel Oré Guerra del Registro de Propiedad Inmue-
ble de Lima, observó el título en los siguientes términos:
1. Previamente a la independización de las unidades inmobiliarias solicitadas, así como

las adjudicaciones de acciones y derechos, deberá procederse a inscribir la Adecua-
ción y Modificación del Reglamento Interno, cabe precisar que en atención al crite-
rio de observancia obligatoria del Tribunal Registral y de conformidad con el artículo 9
del Reglamento de Organización y Funciones de la Institución y Segunda Disposición
Complementaria del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a partir
de 01/10/2001, dicho órgano se ha pronunciado a través de sus resoluciones que: “La
adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley
N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se pre-
sente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Re-
glamento Interno primigenio”, como ocurre en el presente caso (nombramiento de la
nueva junta de propietarios), tal como consta del acta del 29/05/2003.
Asimismo, cabe señalar que para la inscripción de la independización y adjudicación

de inmuebles se requiere de la presentación de la escritura pública de la adecuación y
modificación del Reglamento Interno, precisando que estando a lo dispuesto en el Nu-
meral IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos “Los
efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de es-
tos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación”; por
lo que la escritura pública deberá ser de fecha anterior a la fecha del asiento de pre-
sentación del título que nos ocupa.
2. Se advierte, asimismo, que no constan los planos de independización de las unida-

des a independizar en el que aparezcan graficados sus linderos y medidas perimétricas
descritas en la memoria descriptiva adjunta.
3. Para los fines de inscripción de la adjudicación de acciones y derechos de inmue-

bles por división y partición, resulta necesario en atención a lo dispuesto por el Decre-
to Legislativo N° 776 modificado por la Ley N° 27616, que se acredite el cumplimien-
to del pago del impuesto predial de todos los inmuebles materia de inscripción, por lo
que se requiere se adjunten los recibos de pago del mencionado correspondiente por
lo menos al segundo trimestre del año 2003 en originales o copias legalizadas por No-
tario o Fedatario de la Zona Registral N° IX. Se advierte que en los mencionados reci-
bos de pago deberán encontrarse identificados los inmuebles conforme a la partida
registral, de no ser así se adjuntará Hoja Resumen y Predio Urbano de la Declaración
133
Jurada de Autoavalúo, o de ser el caso adjuntar constancia de pago expedido por fun-
cionario autorizado de la Municipalidad respectiva que declare que no se adeuda suma
alguna por dicho concepto.
Se deja constancia que se han adjuntado al título únicamente recibos de pago del im-
puesto predial correspondiente al periodo 2002.
Se formula la observación en atención a lo dispuesto en el Numeral V, IX del Título Pre-

liminar, artículos 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos. Artículos
2011, 2012, 2015 del Código Civil, Ley N° 27157, D. S. N° 008-2000-MTC, Resoluciones
del Tribunal Registral N° 388-2000, N° 283-99, N° 336-99.
El apelante fundamenta su recurso en los siguientes argumentos:
- Señala que el título consiste en la independización de un local comercial que cons-

ta de tienda y mezzanine, adjudicándose la mezzanine a uno de los cuatro copro-
pietarios y aumentando su participación en las acciones y derechos sobre la tienda
los otros tres copropietarios.
- Respecto a la primera observación se estaría limitando sus derechos contenidos en

el artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157 que textualmente establece “Los
propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de pro-
piedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las normas de seguri-
dad y funcionamiento de la edificación y no afecte los derechos de los demás pro-
pietarios o de terceros”.
En la asamblea general ordinaria efectuada el 29.5.2002 se acordó unánimemente: La

subdivisión del porcentaje del 13.68 % sobre los bienes de dominio común que corres-
pondía al total de la sección antes de su independización, para que a partir del 1.5.2002
sea 8.65% para el local comercial de la Av. Petit Thouars 4340/4344, primer piso; 5.03 %
para el local comercial de la Mezzanine Of. 200 A del segundo piso. Queda aclarado
que no se trata de una variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asigna-
dos por secciones, sino de una sub división del asignado a una sección, como conse-
cuencia de la independización realizada, que no tiene ningún efecto en los porcenta-
jes asignados a las demás secciones. Así, no se ha efectuado con esta independización
y adjudicación, modificación al Reglamento Interno, ni tampoco se ha solicitado la ins-
cripción de la actual directiva, como interpreta la Registradora. Que se haya realizado
anualmente cambios en la directiva que no se han inscrito por no tener aprobada la
adecuación del Reglamento Interno, no debe afectar su derecho como propietario a
inscribir lo solicitado.
No considera justo que sus derechos estén supeditados a obligaciones que corresponden
a tercera personas.
- Respecto a la segunda observación, debe haber alguna equivocación, ya que tene-

mos presentados 5 planos sobre el particular.
134
- Con relación a la tercera observación, adjuntan copias certificadas notarialmente de

los pagos del impuesto predial 2003, más HR y PU en lo que se refiere a Cecilia Bra-
vo-Arenas Jacobi (57 %) y Sergio Mazure Cordero (propietario único de la unidad
200 A). En cuanto a Hans Camp y María Medina adjuntan provisionalmente estados
de cuenta simple de la Municipalidad para acreditar que ambos cancelaron su im-
puesto predial por el año 2003.
Mediante Hoja de Trámite N° 50726 del 25/11/2003 el apelante adjunta copia legali-
zada por fedatario de la Zona Registral N° IX de los recibos de pago del impuesto pre-
dial de todo el año 2003, hojas PU y HR, correspondientes a María Violeta Medina Ris-
co (21.50 %) y Hans Dieter Camp Loobes (21.50%).
1. En los asientos 20 y 22 de fojas 214 del tomo 67 B que continúa en la partida elec-
trónica N° 48134297 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima se encuentra ins-
crita la fábrica de un edificio de 5 pisos y azotea, con la siguiente distribución: Primer
piso: 8 estacionamientos; primer y segundo pisos: 2 locales comerciales cuya mezzani-
ne ocupa parte del segundo piso, 5 locales comerciales, zonas A y B para futura cons-
trucción; segundo, tercero y cuarto pisos: 5 locales: quinto piso: 8 locales, departamen-
to de guardianía; tercero y cuarto pisos: 9 locales en cada piso; azotea. Edificio con la
siguiente numeración: Ingreso al edificio por el N° 4350 de la Av. Petit Thouars, local
N° 4356, local N° 4340-4344, estacionamientos del 1 al 8, locales 101 al 105, locales del
201 al 205, locales del 301 al 309, locales del 401 al 409, locales del 501 al 508.
En el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B se inscribió el Reglamento Interno de Pro-

piedad Horizontal. Título N° 55374 del 24/05/1989.
En las fichas 1119113 al 1119158 constan las independizaciones de todos los inmuebles.
2. En la ficha N° 1119121 consta el local comercial de primer piso con el N° 4340-4344

con frente a la Av. Petit Thouars, el cual tiene una mezzanine y se le ha asignado el por-
centaje de 13.68 % en los bienes comunes.
3. En la ficha N° 1119125 consta inscrito el local comercial 103 con frente al N° 4350
de la Av. Petit Thouars.
Se le ha asignado el porcentaje de 2.47 % en los bienes comunes.
4. En la ficha N° 1119117 consta inscrito el estacionamiento N° 5 de la Av. Petit Thouars

N° 4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.60 % en los bienes comunes.
5. En la ficha N° 1119118 consta inscrito el estacionamiento 6 de la Av. Petit Thouars



135
Los 6 inmuebles indicados son de propiedad de Cecilia Consuelo Bravo Arenas Jaco-
bi en un 40 %, de Sergio Enrique Mazure Cordero y su cónyuge Ana María Bravo Are-
nas Jacobi en un 30 % y de Hans Dieter Camp Loobes y cónyuge María Violeta Medi-
na Risco en un 15% cada uno.
Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vásquez Torres.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
nar son las siguientes:
1. Si para la inscripción de la independización en dos unidades inmobiliarias del local

comercial inscrito en la ficha N° 1119121 y la consecuente modificación de los porcen-
tajes de participación en los bienes comunes, es necesario que previamente se inscriba
la adecuación del Reglamento Interno a la Ley N° 27157.
2. Si se han presentado los planos que permiten la independización de las unidades

inmobiliarias.
VI. ANÁLISIS
1. Como se indicó en el rubro: “Antecedente Registral” el local comercial ubicado en el

primer piso con frente a la Av. Petit Thouars N° 4340-4344, se encuentra inscrito en la
ficha N° 1119121, con un área de 169.22 m2, tiene asignado un porcentaje de 13.68 %
de participación en los bienes comunes, cuenta con una planta baja indicándose que
en el fondo hay una zona para futura construcción y con una mezzanine con un área
de 98.32 m2.
En la segunda cláusula de la escritura pública sub materia, los propietarios acuerdan

independizar dicho local comercial de 169.22 m2 con sus aires, del local comercial de
98.32, ubicado en el segundo piso mezzanine, incluyéndose a favor de la mezzanine
el acceso de la escalera que se encuentra en el local comercial del primer piso. Dejan-
do establecido que los aires le pertenecen al local del primer piso, pero se respetará
el acceso de luz al local de la mezzanine. Como consecuencia, se establece que el por-
centaje sobre las áreas comunes que le correspondía al local comercial queda subdi-
vidido en forma proporcional a sus actuales áreas individuales, correspondiendo un
8.65 % al local del primer piso y 5.03 % al local comercial del segundo piso. Dejándo-
se constancia que esto no afecta al resto de propietarios y que la Junta de Propieta-
rios lo ha autorizado.
2. El Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del edificio consta en escritu-

ra pública del 10/05/1989 extendida ante el Notario Ernesto Velarde Arenas (título
N° 55374 del 24/05/1989) e inscrito en el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B, elabo-
rada conforme a la Ley N° 22112 y su Reglamento. Según es de verse de la partida ma-
triz, dicho Reglamento aún no se ha adecuado a la Ley N° 27157.
La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 prescribe que los reglamentos internos
que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la ley (20/07/1999) deben ade-
cuarse a lo que ella establece.
136
Esta instancia ha señalado en diversas resoluciones como la N° 283-99-ORLC/TR y la

N° 388-2000-ORLC/TR que la inscripción de la adecuación de los reglamentos internos
vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio,
siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripción
de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
Esto tiene su sustento en que la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S.
N° 008-2000-MTC introducen diversas modificaciones a la regulación de los reglamen-
tos internos, modificaciones que son necesarias incorporar al texto del Reglamento ins-
crito, asimismo, la nueva normativa introduce opciones antes no reguladas tales como
las previstas en los artículos 127, 155, 130, 134 y 155 del Reglamento (D.S. N° 008-
2000-MTC) referidas al régimen aplicable al Reglamento Interno, al modelo mismo, a
los diversos criterios para determinar el porcentaje de participación en la propiedad de
los bienes comunes y a la posibilidad de establecer la transferencia de los bienes co-
munes. De esta manera, actos como la inscripción de la Junta de Propietarios no era
inscribible con la normativa anterior y recién con la Ley N° 27157 se presenta como tal,
precisándose sus atribuciones y responsabilidades, asimismo es necesario para actos
como este, saber el régimen al que estará sujeto la edificación (de propiedad exclusi-
va y común o de independización y copropiedad) y las demás regulaciones propias del
régimen elegido; por lo que se requiere la aprobación previa de la adecuación del Re-
glamento Interno a la nueva ley.
3. El apelante sustenta su apelación en que su solicitud de inscripción no contiene una

variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones, por
ende no se ha efectuado una modificación en el Reglamento Interno, sino una sub di-
visión del porcentaje asignado a una sección, como consecuencia de la independiza-
ción realizada, que no tiene ningún efecto en los porcentajes asignados a las demás
secciones.
Es cierto que la subdivisión de los porcentajes de participación en los bienes comunes

no afecta el porcentaje asignado a las demás secciones de dominio exclusivo; sin em-
bargo, dicha variación sí importa una modificación del artículo 6 del Reglamento Inter-
no inscrito en el cual se establecen 46 secciones, siendo que la sección: local comercial
4340-4344 aparece con un área ocupada y techada de 267.54 m2 y un porcentaje asig-
nado de 13.68 % en las zonas comunes; mientras que como consecuencia de los actos
que se solicitan inscribir las secciones de dominio exclusivo se incrementan y los por-
centajes asignados a las unidades inmobiliarias involucradas varían.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 9, inciso c) del Reglamento de la Ley
N° 22112 que estableció el régimen de propiedad horizontal, bajo cuya vigencia se ela-
boró el Reglamento Interno de la edificación sub materia; el Reglamento Interno debía
contener, obligatoriamente, los porcentajes que a cada propietario corresponde en el
dominio de los bienes comunes y en atención de los gastos que demanden los servi-
cios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación y en
las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. Asimismo, el ar-
tículo 11 prescribía que el porcentaje señalado para cada sección después de inscri-
to el Reglamento Interno, solo podía variar con el voto unánime de los propietarios de
las secciones; y conforme al artículo 22 inciso e) la Junta de Propietarios se encontraba
137
facultada para modificar el Reglamento Interno con la aprobación de las dos terceras
partes de los votos de los propietarios incorporados a la Junta, salvo que se tratara de
modificar los porcentajes de participación, en cuyo caso se requería unanimidad, con-
siderado aún a los propietarios no incorporados; agregando que en ningún caso una
modificación podría afectar los derechos legítimos de un propietario.
4. El apelante se ampara en el artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157(1) que

permite realizar independizaciones en las secciones de propiedad exclusiva, siempre
que no contravengan las normas y no afecte ningún derecho. Al respecto, debe tener-
se en cuenta también, el artículo 142 del mismo Reglamento de la Ley N° 27157, que
establece, los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bie-
nes comunes, se fijará en el Reglamento Interno; en caso de producirse variaciones en el
área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcen-
tajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuer-
do de la junta de propietarios. En caso de independización, entre otros, la recomposición
de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que
correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en que estas
fueron independizadas. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propie-
tarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que
esta demande.
El Reglamento Interno debe modificarse, porque es la norma que regula la participa-

ción en la propiedad de los bienes de propiedad común y demás derechos y obliga-
ciones de los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva; por lo que debe
incorporarse a su texto todas las variaciones del mismo, entre las que se encuentra,
fundamentalmente, los porcentajes de participación de los bienes comunes, los cuales
no pueden aparecer en otro documento que no sea el Reglamento Interno.
En consecuencia, la independización que se solicita inscribir importa una modificación

del Reglamento Interno inscrito, modificación que también debe inscribirse.
5. En el presente título consta el acta de la asamblea general ordinaria de la junta de

propietarios del 29/05/2002 en la cual se acuerda: “Que habiendo los propietarios rea-
lizado la independización de su sección al amparo del artículo 133 del Reglamento de
la Ley N° 27157, sin afectar los derechos de los demás propietarios o de terceros, se
considera mandatorio aprobar en asamblea la subdivisión del porcentaje de 13.68%
(1) Artículo 133.- Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad
exclusiva:
Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así
como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los
demás propietarios o de terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad
correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra altera-
se la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble
matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda
la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para
facilitar una decisión adecuada.
138
sobre los bienes de dominio común, que correspondía al total de esta sección antes de
su independización, para que a partir del primero de mayo de 2002 sea: 8.65% para el
local comercial de Av. Petit Thouars 4340/4344 primer piso 5.03% para el local comer-
cial de la mezzanine, of. 200-A del segundo piso. Queda aclarado que no se trata de
una variación en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones,
sino de una subdivisión del asignado a una sección, como consecuencia de la indepen-
dización realizada, que no tiene ningún efecto en los porcentajes asignados a las de-
más secciones”. En la citación a la asamblea se puso como uno de los temas de agen-
da lo siguiente: “Solicitud de los propietarios del local comercial de la Av. Petit Thouars
4340-4344, para que en razón de la independización realizada de la mezzanine sobre
la tienda del primer piso, la asamblea apruebe el desglose del porcentaje de áreas co-
munes que corresponde a partir del 1 de abril del presente año a cada uno de los lo-
cales independizados”.
Como puede advertirse, este acuerdo si bien aprueba la subdivisión del porcentaje
como consecuencia de la independización, no es un acuerdo de modificación del Re-
glamento Interno inscrito.
6. Ahora bien, siendo que es necesario que previamente se modifique el Reglamento

Interno inscrito, debe también adecuarse este a la nueva normativa.
Corresponde por lo tanto, confirmar el primer extremo de la observación, precisándose

que en el presente caso, se exige la adecuación y modificación del Reglamento Inter-
no porque la modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes
debe constar en el Reglamento Interno y no porque se esté solicitando la inscripción
de la nueva junta de propietarios, como erróneamente señala la Registradora en su ob-
servación. El interesado precisó en su escrito de subsanación ante la primera instan-
cia que la presentación del acta de la asamblea general de la Junta de Propietarios del
29/05/2003, es solo para que se verifique que en el acuerdo N° 2 figura la oficina 200
A (ex mezzanine) como unidad independizada.
7. Con relación al segundo extremo de la observación, efectivamente no se han acom-

pañado los planos de independización de las unidades a independizar en el que apa-
rezcan graficados sus linderos y medidas perimétricas descritas en la memoria descrip-
tiva adjunta, tan solo planos de plantas y cortes, los cuales no permiten comparar los
datos de la memoria descriptiva con las secciones exclusivas a independizar. Estos pla-
nos permiten tener un gráfico de las nuevas unidades inmobiliarias, conforme al cual se
realizarán las descripciones de estas, en las nuevas partidas registrales que se abran, de
acuerdo a las exigencias del principio registral de especialidad; por esta razón, aparece
como requisito en el artículo 26 Inc. b) del Reglamento de la Ley N° 27157(2).
(2) Artículo 26.-

Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común:
Para el trámite de la regularización de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad,
centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntará al
FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente, los siguientes:
(...) b) Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de
propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura (...).
Corresponde confirmar el segundo extremo de la observación.
139
8. El tercer extremo de la observación ha sido subsanado ante esta instancia con la pre-
sentación de los recibos de pago del impuesto predial y la Declaración Jurada de dicho
impuesto (Hoja Resumen y Predio Urbano), correspondiente a todos los inmuebles in-
volucrados y por todo el año 2003.
Corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el primer extremo de la observación –con las precisiones señaladas en el

numeral sexto del análisis de la presente resolución– el segundo extremo y DEJAR SIN
EFECTO el tercer extremo de la observación formulada al título referido en el encabe-
zamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolución.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

140
J3
Exp. N° 2606-2006
Junta de propietarios no es persona jurídica
Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupación de

personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia
de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de perso-
nería jurídica, la junta debe contar con la participación consensual de todos los
que la conforman.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
PRIMERA SALA CIVIL SUBESPECIALIDAD COMERCIAL
EXPEDIENTE N° 2606-2006
Ejecutante : JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL
Ejecutado : CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A.
Materia : OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO
Proceso : EJECUTIVO
RESOLUCIÓN NÚMERO: SEIS
Miraflores, treinta de enero del año dos mil siete.-
AUTOS Y VISTOS:
De conformidad con el Oficio “de elevación” número 2379-2006-01JCSC/CSJL de fecha

veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos trece: Es materia
de grado la apelación interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIÓN NÚMERO
VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos
ochenta y ocho, que declara la nulidad de todo lo actuado y por consiguiente la con-
clusión del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por Resolución número
Veintiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Inter-
viniendo como Vocal Ponente el señor Ruiz Torres, y;
ATENDIENDO:
Primero.- Que, del análisis de la anotada Resolución número Veinte, se aprecia que la
declaración de nulidad y consiguiente conclusión del proceso deriva del incumplimien-
to respecto de la subsanación –a cargo de la actora– ordenada por la a quo al declarar
141
fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante me-

diante Resolución número Diecisiete emitido en el acto de Audiencia Única de fecha
dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos
cuarenta y cinco.
Segundo.- Que, además, el recurso impugnativo propuesto contra la referida Resolu-

ción número Diecisiete en el extremo que declara “fundada la excepción de represen-
tación defectuosa o insuficiente del demandante” fue concedido “sin efecto suspensi-
vo y con la calidad de diferida” por Resolución número Diecinueve de fecha veintiocho
de agosto de dos mil seis que corre a fojas doscientos ochenta y uno.
Tercero.- Que, de lo expuesto, se colige que el efecto del concesorio indicado en la ci-
tada Resolución número Diecinueve –vale decir, “sin efecto suspensivo y con la calidad
de diferida”– resulta desacertada y contraria a lo establecido en el artículo cuatrocien-
tos cincuenta del Código Procesal Civil, en el que se prevé que “El auto que declara fun-
dada una excepción es apelable con efecto suspensivo” .
Cuarto.- Que, estando a que las normas procesales contenidas en el texto procesal
son de carácter imperativo –artículo IX del Título Preliminar del Código Procesal Civil–,
la circunstancia anotada precedentemente hace que la Resolución número Diecinueve
devenga nula acorde a lo previsto en el primer párrafo del artículo ciento setenta y uno
del Código Adjetivo; y, en consecuencia nula también la Resolución número Veinte.
Quinto.- Que, sin embargo, por economía procesal y a efectos de encausar el proce-
so al cauce legal establecido en el artículo cuatrocientos cincuenta del Código Procesal
Civil, entenderemos que el efecto del concesorio contenido en la Resolución número
Diecinueve es con efecto suspensivo dado que se tiene a la vista el Expediente princi-
pal, recomendándosele por esta vez a la Juez de la causa que guarde mayor cuidado
en el ejercicio de sus funciones.
Sexto.- Que, así, la única apelación que conocerá este Colegiado Superior es la pro-
puesta por la ejecutante contra la Resolución número Diecisiete en el extremo que de-
clara fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante.
Por lo demás, la apelación propuesta por la ejecutada contra la mencionada Resolución

número Diecisiete en el extremo que declara infundada las excepciones de incapaci-
dad del demandante o de su representante, de oscuridad o ambigüedad en el modo
de proponer la demanda, de falta de legitimidad para obrar el demandante y de falta
de legitimidad para obrar de la demandada, se sujetará a lo previsto en el artículo tres-
cientos sesenta y nueve de la norma procesal; y, nulo lo actuado desde fojas doscien-
tos ochenta y seis hasta trescientos dos.
Sétimo.- Que, ahora bien, el ejecutante sustenta su medio impugnativo(1) contra la Re-
solución número Diecisiete en la errónea interpretación efectuada por la a-quo del ar-
tículo cuarenta y ocho de la Ley número 27157 y el artículo ciento cincuenta del De-
creto Supremo número 08-200-MTC porque: 1) la inscripción del nombramiento del
(1) Mediante escrito corriente de fojas 274 a 280.
142
Presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real así como la de la Junta
de Propietarios en sí misma es potestativa y no obligatoria de conformidad con el inci-
so dos del artículo veinte de la Ley número 27157 y el artículo setenta del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios; y, 2) si bien el Presidente de una Junta de Pro-
pietarios del Centro Camino Real es la persona que tiene legalmente las facultades de
representación legal, no existe norma que señale que dicha persona sea la única que
pueda tener dichas facultades y que no pueda delegar la representación.
Octavo.- Que, la ausencia de facultad para demandar significa la carencia de un atri-

buto jurídico procesal necesario para ejercer el derecho de acción, por lo tanto, la ex-
cepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante, llamada también
legitimatio ad procesum constituye un instrumento procesal de defensa que tiende a
evitar una relación jurídica procesal inválida y carente de eficacia, que se opone a la
pretensión del actor cuando este o quien ejerce su representación no cuenta con la an-
tedicha facultad para comparecer en un proceso. La representación es defectuosa si
se ha otorgado en forma distinta de la establecida por la Ley; será insuficiente si no se
cuenta con las facultades necesarias para demandar.
Noveno.- Que, asimismo, de conformidad con el artículo cuarenta y siete de la Ley de

regularización de edificaciones número 27157(2) –procedimiento para la declaratoria de
fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común–, la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las sec-
ciones(3) y tendrá la representación conjunta de estos.
Décimo.- Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agru-
pación de personas, el texto y el espíritu de la norma en cuestión permite aseverar que
el legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoció la natu-
raleza de persona jurídica en donde la existencia de esta –acorde con el artículo seten-
ta y ocho del Código Civil– sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al care-
cer de personería jurídica, la referida Junta debe contar con la participación consensual
de todos los que la conforman.
Undécimo.- Que, en razón de ello, cabe precisar que el ser propietario de una sección
sujeta al régimen de Propiedad Horizontal, lo hace de pleno derecho participe de la
Junta, por cuanto la calidad de propietario es inherente a la persona que es dueña de
una sección.
Duodécimo.- Que, de otro lado, según lo dispone el artículo cuarenta y ocho punto
uno de la acotada norma legal, el Presidente de la Junta de Propietarios goza de las fa-
cultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos setenta y
cuatro, y setenta y cinco del Código Procesal Civil; además, a efectos de ejercer la repre-
sentación de la citada junta se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión
de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente
inscrita, en aplicación del artículo cuarenta y ocho punto dos de la Ley número 27157.
(2) Publicada el 15 de julio de 1999.

(3) Terminología usada por la acotada Ley N° 27157.
143
Decimotercero.- Que, así, resulta infundado el primer agravio 1), porque si bien la Jun-
ta de Propietarios se constituye al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual con-
tiene –entre otros Ítems– todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios –artículo
cuarenta y dos inciso e) de la Ley número 27157– dicho presupuesto no importa la ins-
cripción del Presidente –tal como se ha anotado en el considerando precedente– al no
prever la norma referida tracto sucesivo obligatorio para la validez del Reglamento In-
terno, más aún como se infiere del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del
Centro Camino Real(4) dicho cargo y el de los miembros de la Junta Directiva son ejer-
cidos por un periodo determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(5); esto es, que
dicho puesto era sometido a elección, situación que se corrobora con el Testimonio de
Delegación de Facultades de fecha siete de marzo de dos mil seis(6), en el cual se seña-
la que “mediante [unta Ordinaria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los in-
tegrantes de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real nombraron como Presi-
dente de la junta al señor Elio Fernando Crocco Aguilar, otorgándole las facultades que
se detallan en el Acta de la cita Junta de Propietarios (...)”; por lo que resulta indispen-
sable, para la representación procesal la copia certificada por Notario del acta de se-
sión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que
esté se encuentre inscrito.
Decimocuarto.- Que, la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la

exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propieta-
rios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen di-
cho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conoci-
mientos público y que no admite duda respecto a su contenido.
Decimoquinto.- Que, en relación al ítem 2); vale decir, la facultad del Presidente de
una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representación a
otra persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como Pre-
sidente ha sido cuestionado por no encontrarse inscrito.
Decimosexto.- Que, conforme al último párrafo del artículo veintidós de la Ley Orgá-
nica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el Vocal Ponente de la pre-
sente Resolución se aparta a cualquier criterio disímil expresado en otras Resoluciones
que guarden correspondencia con el tema tratado aquí. Asimismo, el Vocal Ponente
expresa que la posición asumida aquí fue esbozada –en su oportunidad– en la Resolu-
ción de Vista número Cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recaída en
el Expediente número 1039-2005.
Decimosétimo.- Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsanación

del defecto o insuficiencia de representación del demandante advertido en autos a
(4) Que obra en copia certificada notarial de fojas siete a veintiuno vuelta.
(5) Así se establece en el ítem 7.2.3: Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composición:
“La Junta de Propietarios Ordinarla designará anualmente a los miembros de la Directiva, la misma que esta-
rá compuesta por no menos de 5 ni más de 8 miembros. En la misma junta se designará a las personas que
ejercerá los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...)”.
(6) Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.
144
que hace referencia el inciso dos del artículo cuatrocientos cincuenta y uno del Códi-
go Procesal Civil debe ser el de cuarenta días hábiles desde la notificación con la pre-
sente Resolución.
Por estas consideraciones, SE RESUELVE:
I) CONFIRMAR la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECISIETE emitida en el acto de Audiencia

Única de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cua-
renta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que declara fundada
la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante; la MO-
DIFICARON en el extremo que concede un plazo de treinta días para que subsane
su representación procesal, entendiéndose que el plazo adecuado para tal efecto
es el de cuarenta días hábiles desde la notificación de la presente Resolución;
II) MODIFICAR la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECINUEVE de fecha veintiocho de agosto

de dos mil seis, obrante a fojas doscientos ochenta y nueve, en el extremo que con-
cede la apelación del ejecutante contra la Resolución número Diecisiete “sin efecto
suspensivo y con la calidad de diferida”; REFORMÁNDOLA entendieron que el con-
cesorio de la misma es “con efecto suspensivo”;
III) ANULAR la RESOLUCIÓN NÚMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos

mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de
todo lo actuado y por consiguiente la conclusión del presente proceso; y,
IV) DECLARAR NULO LO ACTUADO desde fojas doscientos ochenta y seis hasta tres-
cientos dos en los seguidos por la JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO
REAL contra CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A. sobre OBLIGACIÓN
DE DAR SUMA DE DINERO–PROCESO EJECUTIVO; Notificándose y, devolviéndose
consentida y/o ejecutoriada que sea la misma, conforme al primer párrafo del ar-
tículo trescientos ochenta y tres del Código Procesal Civil.-
SS.
BETANCOUR BOSSIO
MARTINEZ ASURZA
RUIZ TORRES
145
J4
Quórum de sesión de junta de propietarios
Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá

considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 17 de junio de 2003
APELANTE :
GUMERCINDO PALIZA BECERRA
TÍTULO :
N° 19945 del 30 de enero de 2003
HOJA DE TRÁMITE : N° 18629 del 25 de abril de 2003
REGISTRO :
De Predios de Lima
ACTO :
Adecuación de Reglamento Interno y otros actos
SUMILLA:
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
No será necesario acreditar que se cursó convocatoria a junta de propietarios al pro-

pietario con derecho inscrito si se trata de una persona jurídica extinguida, pues esta
carece de personalidad jurídica, y en consecuencia, de representantes a los que pudie-
ra dirigirse la convocatoria.
ASISTENCIA DE PROPIETARIOS QUE NO CUENTAN CON DERECHO INSCRITO
La asistencia de propietarios que no cuentan con derecho inscrito no acarreará la inva-

lidez de la junta de propietarios, siempre que, considerando exclusivamente a los pro-
pietarios con derecho inscrito que asistieron, la junta se haya celebrado con el quórum
debido y haya adoptado los acuerdos con la mayoría requerida.
Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de los siguientes actos:
146
a) Adecuación del Reglamento Interno inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo
288 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al edificio “San Hilario” a la
Ley N° 27157.
b) Nombramiento de Gumercindo Paliza Becerra y Asunción Olazábal Villafuerte

como presidente y tesorero de la junta de propietarios, respectivamente.
El título está conformado por los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública de instalación de junta de propietarios y ade-

cuación del Reglamento Interno del 12 de octubre de 2002 otorgada por Gumer-
cindo Paliza Becerra ante el notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz, que contiene
insertos los siguientes documentos:
• Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 27 de mayo de 2002 en
la que se acordó, entre otros aspectos, ratificar como presidente de la junta de
propietarios a Gumercindo Paliza Becerra y a Juan Cheng Chia como tesorero.
• Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 28 de junio de 2002
en la que se acordó adecuar el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al
nuevo Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, ratificar
a Gumercindo Paliza Becerra y Juan Chung Chia como tesorero por el periodo
de 2 años y autorizar al presidente para suscribir la minuta y escritura pública
respectivas.
- Parte notarial de la escritura pública de aclaración de Reglamento Interno del 15

de enero de 2003 otorgada por Gumercindo Paliza Becerra ante el notario de Lima
Dr. Enrique Costa Saenz; en la que constan insertos los siguientes documentos:
• Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 10 de enero de 2003,
en la que se acordó, entre otros aspectos, aprobar la minuta de modificación de
Reglamento Interno presentada por Edilberto Contreras Bermúdez; elegir como
nuevo tesorero a Asunción Olazábal Villafuerte ratificando a Gumercindo Paliza
Becerra como presidente.
• Declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como presiden-

te de la junta de propietarios del edificio San Hilario en la que deja constan-
cia de lo siguiente: en el acta del 27 de mayo de 2002 intervinieron Juan Chung
Chia y Edilberto Contreras Bermúdez en su calidad de propietarios no inscritos
en los Registros Públicos; con la partida electrónica N° 02001403 se acredita el
poder otorgado por el Centro de Estudios y Publicaciones a favor de Ana María
Espinoza Aguayo; Justo Valenzuela Virhuez de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 13 del Reglamento Interno representa a su cónyuge Celia Garcés Car-
dich; de acuerdo con el Reglamento Interno la sesión en segunda convocatoria
se realiza con los asistentes; sin embargo, para convalidar dichos actos se convo-
có a una nueva junta realizada el 10 de enero de 2003; se ha cumplido con con-
vocar a todos los propietarios para la sesión del 28 de junio de 2002.
- Cargo de la esquela de convocatoria a la junta del 10 de enero de 2003 cursada a

los siguientes propietarios: Justo Valenzuela Virhuez (Of. 801), Centro de Estudios
147
y Publicaciones (Of. 601), Juan Chung Chia (Of. 501), Roberto Contreras Bermúdez
(Of. 502), Asunción Olazábal Villafuerte (Of. 401), José de Vinatea Vara Cadillo
(Of. 402), Jorge Valenzuela Garcés (Of. 301) y Andeca S.A.
- Declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra con firma legalizada
por el notario de Lima Dr. Ernesto Arias Schreiber en el sentido que la convocato-
ria a la junta del 10 de enero de 2003 se efectuó a todos los propietarios con dere-
cho inscrito y no inscrito; asimismo indica que la oficina N° 502 no puede constar
inscrita por cuanto el quinto piso constituye una sola sección registrada en la ficha
N° 158984 siendo condóminos Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez,
habiéndose realizado la junta del 10 de enero de 2003 en el piso mencionado. Res-
pecto a los intereses en caso de incumplimiento del pago de gastos de manteni-
miento, señala que se aplicará el artículo 1242 del Código Civil.
- Testimonio de la escritura pública de compraventa del 18 de agosto de 1979 otor-

gada por Inmobiliaria San Hilario S.A., representada por Enrique Vidal Cárdenas a
favor de Edilberto Contreras Bermúdez y su cónyuge Gloria Angélica Breña Mere y
Juan Chung Chia y su cónyuge Delia Sughhaca Watanabe, respecto del quinto piso
del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno. En la
escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionistas del 10
de enero de 1979 en la que se acordó la venta del edificio ubicado en el jirón Lam-
pa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno en el precio y condiciones de pago más
convenientes de acuerdo al mercado. En la misma junta se acordó proceder a la in-
dependización y constitución en propiedad horizontal del referido edificio y, auto-
rizar al Presidente del Directorio Enrique Vidal Cárdenas para que en nombre de la
compañía firme la escrituras de independización, venta, hipoteca, promesa de ven-
ta y demás documentos que sean necesarios para llevar adelante lo acordado.
El Registrador Público de la Zona Registral N° IX, Sede Lima, Dr. Edgar Sergio Paredes
Aldave, formuló la siguiente observación:
1. Intervención de propietaria: Sírvase intervenir la propietaria de la oficina del quin-

to piso, por cuanto revisado el antecedente registral la propietaria es Inmobiliaria San
Hilario S.A. inscrita en la ficha N° 158984, revisado el título archivado N° 5204 del
12/01/1998 y la Resolución N° 169-98-ORLC/TR de fecha 14/04/1998, cuyo testimonio
se adjunta al presente título, de donde se advierte que los representantes de la vende-
dora al momento de suscribir el contrato de compraventa carecían de facultades sufi-
cientes para disponer de los bienes de su representada; por lo tanto, de conformidad
con el artículo 2015 del Código Civil previamente deben regularizar su dominio el Sr.
Edilberto Contreras Bermúdez y Juan Chung Chia, quienes intervienen como propieta-
rios del inmueble del quinto piso.
2. Convocatoria: Sírvase acreditar el cargo de recepción a la propietaria con domi-

nio inscrito de la oficina del quinto piso a la sesión de junta de propietarios de fecha
10/01/2003, para tal efecto, deberá observar la formalidad dispuesta por el artículo 146
del Reglamento de la Ley N° 27157.
148
Base Legal: Artículo 146 del D.S. N° 008-2000-MTC y artículo 32 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN
El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:
- El Registrador observa exigiendo la intervención de Inmobiliaria San Hilario S.A.

empresa que está liquidada conforme consta de la ficha N° 158984. Dicha empre-
sa vendió hace más de 20 años el inmueble ubicado en el quinto piso, compraven-
ta que no fue inscrita al no haberse pagado el mayor derecho.
- En dicha época bastaban las atribuciones de sus representantes legales, que, con-
siderando que se trataba de una inmobiliaria, tenían atribuciones para comprar y
vender. Lo que se acredita con el hecho que todos los demás pisos fueron transfe-
ridos sin las exigencias del Registrador Público.
- No se trata de inscribir un título de propiedad, por lo que no es de aplicación el

artículo 2015 del Código Civil, se está adecuando el Reglamento Interno a la Ley
N° 27157, de conformidad con lo establecido en la Tercera Disposición Transitoria
de la norma mencionada, para lo cual la junta de propietarios requiere la concu-
rrencia de la mayoría de propietarios en primera convocatoria y los que asistan en
segunda convocatoria.
- En el caso materia de autos, la Inmobiliaria San Hilario S.A. está liquidada y el li-
quidador transfirió todos los inmuebles, razón por la que los Registros Públicos ha
emitido el certificado de extinción de la referida empresa; sin embargo, cumpliendo
con el artículo 146 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC se ha convocado a to-
dos los propietarios, incluyendo a Inmobiliaria San Hilario S.A., se ha colocado car-
teles en la vitrina en un sitio visible en la edificación con indicación del día, hora y
lugar de reunión y la sesión ha sido realizada en el predio.
- La no concurrencia a la junta de propietarios de Inmobiliaria San Hilario S.A. –que

solo detenta la propiedad registral–, no desnaturaliza el acuerdo de adecuar el Re-
glamento Interno a la Ley N° 27157 y el nombramiento de los directivos; ya que los
acuerdos se toman por mayoría de los asistentes a la junta de propietarios.
- Resulta necesario regularizar el nombramiento del presidente de la junta, para que

se encuentre facultado a exigir judicialmente a los propietarios e inquilinos el pago
de sus cuotas de mantenimiento.
1. En la partida registral N° CXXXXVIII obrante a fojas 288 a 289 del tomo 8 –reconstrui-
da en la ficha N° 1663112–, fojas 475 del tomo 63, fojas 435 a 440 del tomo 122 y fojas
237 a 241 del tomo 288 que continúa en la partida electrónica N° 49076616 del Regis-
tro de Predios, se registró la finca alta y baja situada en la esquina de las calles Bejara-
no (Jr. Puno) N°s 58 y 60 y Fano (Jr. Lampa) N°s 176, 178, 180 y 182.
En el asiento 22 consta registrada la fábrica del inmueble constituida por un edificio

que consta de sótano, 8 pisos y azotea.
149
En el asiento 23 se inscribió el dominio del inmueble a favor de Inmobiliaria San Hilario

S.A. inscrita a fojas 295 del tomo 239 del Registro de Personas Jurídicas.
En el asiento 25 consta inscrito el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal que

rige el edificio referido, otorgado al amparo del Decreto Ley N° 22112 y su Reglamen-
to aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC, mediante escritura pública del 27 de
febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Iberico.
Las secciones de dominio exclusivo constan independizadas de acuerdo a lo siguiente:
a) Local comercial con frente al jirón Lampa N°s 800 y 808, constituido por sóta-
no, primer y segundo piso, inscrito en la ficha N° 158981 (partida electrónica
N° 40104828) del Registro de Predios. Según consta del asiento 7-c) figura como
titular de dominio Andeca S.A.
b) Oficina del tercer piso inscrita en la ficha N° 158982 (partida electrónica

titular de dominio Jorge Antonio Valenzuela Garcés, soltero.
c) Oficina del cuarto piso inscrita en la ficha N° 158983 (partida electrónica

N° 40104844) del Registro de Predios, de la que se independizaron:
• Oficina N° 401 en la ficha N° 1661549 que continúa en la partida electrónica

N° 40619437 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio Asun-
ción Olazábal Villafuerte, soltero, según consta del asiento 2-c).
• Oficina N° 402 en la ficha N° 1661550 que continúa en la partida electrónica

N° 40490418 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio José
Abel De Vinatea Vara Cadillo y su cónyuge Elsa Yolanda Zubiate Peñaherrera se-
gún consta del asiento 1-c).
d) Oficina del quinto piso inscrita en la ficha N° 158984 (partida electrónica

N° 4012586) del Registro de Predios. Según consta del asiento 1-c) figura como ti-
tular de dominio Inmobiliaria San Hilario S.A.
e) Oficina del sexto piso inscrita en la ficha N° 158985 (partida electrónica N° 40107053)
del Registro de Predios. Según consta del asiento 3-c) figura como titular de domi-
nio Centro de Estudios y Publicaciones (CEP).
f) Oficina del sétimo piso inscrita en la ficha N° 158986 (partida electrónica

titular de dominio Gumercindo Paliza Becerra, viudo.
g) Oficina del octavo piso inscrita en la ficha N° 158987 (partida electrónica

titular de dominio Justo Valenzuela Virhuez y su cónyuge Celia Garcés Cardich.
2. El Centro de Estudios y Publicaciones (CEP) consta registrado en la partida registral

N° XXXI obrante a fojas 81 a 83 del tomo 13 que continúa en la ficha N° 16105 y en la
150
partida electrónica N° 02001403 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Ju-
rídicas de Lima.
En el asiento 6 de la citada partida, constan registradas las facultades otorgadas a fa-

vor de Ana María Alejandra Espinoza Aguayo para representar a la asociación ante
toda clase de autoridades, dar en comodato, arrendar toda clase de bienes, entre otros
actos.
3. Inmobiliaria San Hilario S.A. se registró en la partida registral N° LXXI obrante a fo-
jas 295 a 298 del tomo 239, fojas 663 a 667 del tomo 404 del Registro de Sociedades
de Lima.
En el asiento 14 de la citada partida consta inscrita la disolución de la sociedad y el

nombramiento de Enrique Vidal Cárdenas como liquidador, en mérito del acta de jun-
ta general extraordinaria del 6 de agosto de 1990 y, en el asiento 15 corre registrada la
extinción de la sociedad, en virtud de la solicitud formulada por el liquidador y el acta
de junta general extraordinaria del 31 de agosto de 1990.
Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discu-
sión son:
1. Si los propietarios que no cuentan con derecho inscrito están legitimados para asis-
tir a la junta de propietarios.
2. Si la junta de propietarios quedará invalidada por la asistencia a la misma de propie-

tarios que no cuentan con derecho inscrito.
3. Si será necesario acreditar que se dirigió la convocatoria a aquellas propietarias

extinguidas.
4. Si resulta procedente acreditar la convocatoria a la junta de propietarios en virtud de

una declaración jurada suscrita por el presidente.
VI. ANÁLISIS
1. Como se ha indicado en el punto IV de la presente resolución: “Antecedente Registral”,

el Reglamento Interno que rige el edificio materia del presente título, fue otorgado du-
rante la vigencia del Decreto Ley N° 22112 y su Reglamento aprobado por Decreto Su-
premo N° 019-78-VC, dispositivos que regularon el régimen de Propiedad Horizontal y
que han sido derogados por la quinta disposición final de la Ley N° 27157 (Ley de Re-
gularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).
2. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, establece que los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación –20 de julio de 1999–, se
deberán adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios
151
la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria o de los que

asistan en segunda convocatoria.
Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposición Tran-

sitoria del Reglamento de la Ley N° 27157 –aprobado por Decreto Supremo N° 008-
2000-MTC–, la adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la Tercera Disposi-
ción Final de la Ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado
con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Mode-
lo de Reglamento Interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción(1).
3. Con relación a la designación del presidente y tesorero de la junta de propietarios,

cabe señalar que dichos actos no resultaban inscribibles al amparo del Decreto Ley
N° 22112 y su Reglamento; es con la dación de la Ley N° 27157 que, conforme al ar-
tículo 46.1(2), la junta de propietarios es inscribible en el Registro, disposición aclarada
por el artículo 145 de su Reglamento, que en su segundo párrafo precisa que la jun-
ta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno,
el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad
de propietarios al momento de registrar el reglamento; inscripción que se efectúa en
el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes.
4. En consecuencia, para proceder a la inscripción del presidente y tesorero de la jun-

ta de propietarios es necesario que previa o simultáneamente se adecue el reglamen-
to interno a la Ley N° 27157.
En el presente caso, como se ha indicado, obran insertas en las escrituras públicas pre-
sentadas, las actas del 28 de junio de 2002 y 10 de enero de 2003 en las que se acordó
adecuar el reglamento interno del edificio “San Hilario” a la Ley N° 27157. En tal sen-
tido, considerando que las unidades inmobiliarias que forman parte del edificio per-
tenecen a diversos propietarios, corresponde verificar, entre otros aspectos, el cumpli-
miento de los requisitos de convocatoria y quórum.
El artículo 146(3) del Reglamento de la Ley N° 27157, contiene los mecanismos a tra-
vés de los cuales podrá efectuarse la convocatoria a la junta de propietarios, siem-
pre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. Cabe agregar que la
(1) Mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 se aprobó el Reglamento Interno Modelo para
el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común.
(2) Artículo 46.1 de la Ley N° 27157: En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edifica-
ción (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de
fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
(3) Artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157: Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Jun-
ta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco
días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro me-
dio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras
que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y
carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente
convocada en la misma forma dentro de los tres días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.
152
Ley N° 27157 así como el reglamento citado, a partir de sus respectivas vigencias, re-
sultan de aplicación a todas las edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Común, en virtud al principio de aplicación inmediata recogido en el
artículo III(4) del Título Preliminar del Código Civil.
5. El reglamento interno del edificio San Hilario otorgado mediante escritura pública
del 27 de febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Ibe-
rico, inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo 288 del Registro de Predios estable-
ce en su artículo 21 que: “la convocatoria a la junta de propietarios se hará mediante
esquelas con cargo de entrega, por lo menos con 48 horas de anticipación y en ellas
se consignará el lugar, fecha, hora y el objeto de la reunión. Habrá quórum para rea-
lizar las sesiones de la junta cuando asista un número de propietarios que en conjun-
to posean más del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en
segunda convocatoria (...) para sesiones extraordinarias en segunda convocatoria pue-
de ser para la misma fecha pero a hora diferente (...)”; disposición que no contempla
quién deberá efectuar la convocatoria. En consecuencia, conforme al artículo 146 del
Reglamento de la Ley N° 27157, la convocatoria deberá ser realizada por el presidente.
6. Se aprecia sin embargo que en el título no obran los cargos de recepción de los avi-
sos que acrediten la debida convocatoria a la sesión de junta de propietarios del 27 de
mayo de 2002 ni a la junta del 28 de junio de 2002.
Se ha adjuntado la declaración jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como

presidente de la junta de propietarios –inserta en la escritura pública del 15 de enero
de 2003–, en la que deja constancia que convocó a todos los propietarios para la se-
sión del 28 de junio de 2002. Al respecto, debe señalarse que ni las normas que regulan
el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común ni las normas registrales, pre-
vén que la convocatoria a junta de propietarios se acredite mediante declaración jura-
da. Además de ello debe señalarse que no se han regulado las responsabilidades que
de dicha declaración jurada se derivarían.
Por lo tanto, dado que las normas han previsto que el aviso de convocatoria se realice
utilizando medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, será necesa-
rio que se presente el original o copia legalizada por Notario o autenticada por fedata-
rio de las constancias de entrega o recepción, así como de un ejemplar de la convoca-
toria cursada, con el objeto de verificar que la junta de propietarios se haya realizado
conforme a la convocatoria.
Por lo expuesto, debe ampliarse la observación.
7. Con relación a la sesión de junta de propietarios del 10 de enero de 2003, se han

adjuntado los cargos de las esquelas de convocatoria a la referida sesión remitidas a
los propietarios de las siguientes secciones: Local comercial con frente al jirón Lampa
N°s 800 y 808, constituido por sótano, primer y segundo piso, oficina del tercer piso,
(4) Artículo III del Título Preliminar del Código Civil: La ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situa-
ciones jurídicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas en la Cons-
titución Política del Perú.
153
oficinas del cuarto piso, oficina del sexto piso, oficina del sétimo piso y oficina del oc-
tavo piso.
Respecto al quinto piso del edificio, se aprecia que las esquelas de convocatoria han
sido dirigidas a Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez como propietarios
de las oficinas N° 501 y N° 502, respectivamente; lo que discrepa con los anteceden-
tes registrales, conforme a los cuales el titular de dominio de la oficina del quinto piso
–inscrita en la ficha N° 158984 que continúa en la partida electrónica N° 40125868 del
Registro de Predios como una sola sección–, es Inmobiliaria San Hilario S.A.
8. Al respecto, en el reingreso del título se presentó el testimonio de la escritura pública

de compraventa del 18 de agosto de 1979 otorgada por Inmobiliaria San Hilario S.A.,
representada por Enrique Vidal Cárdenas, a favor de Edilberto Contreras Bermúdez,
su cónyuge Gloria Angélica Breña Mere, Juan Chung Chia y su cónyuge Delia Sughha-
ca Watanabe, respecto del quinto piso del edificio ubicado en el jirón Lampa N°s 800
y 808 esquina con el jirón Puno, por la suma de dos millones quinientos mil soles que
será pagada de la siguiente manera: un millón doscientos cincuenta mil soles pagados
a la firma de la minuta y el saldo de un millón doscientos cincuenta mil soles repre-
sentado por una letra de cambio que se pagará a su vencimiento (30 de octubre de
1979).
En la citada escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionis-

tas del 10 de enero de 1979 en la que se acordó la venta del edificio ubicado en el ji-
rón Lampa N°s 800 y 808 esquina con el jirón Puno en el precio y condiciones de pago
más convenientes de acuerdo al mercado; proceder a la independización y constitu-
ción en propiedad horizontal del referido edificio y, autorizar al presidente del directo-
rio Enrique Vidal Cárdenas para que en nombre de la compañía firme la escrituras de
independización, venta, hipoteca, promesa de venta y demás documentos que sean
necesarios para llevar adelante lo acordado.
9. De conformidad con lo dispuesto en el artículo III del Título Preliminar del Regla-
mento General de los Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos inscri-
bibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
En este caso, en el recurso de apelación el recurrente precisa que no se ha solicitado la

inscripción de la referida compraventa, de lo que se colige que la escritura pública del
18 de agosto de 1979 ha sido presentada a efectos de acreditar la legitimidad de Juan
Chung Chia y Edilberto Contreras Bermúdez para comparecer en la sesiones de jun-
ta de propietarios y asimismo, para acreditar la validez de la convocatoria efectuada.
10. El primer párrafo del artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, prescribe que
la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificación.
Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscri-
to como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que
tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propieta-
rio debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de ins-
cripción, a los cuales debe adecuarse.
154
En este sentido, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Re-
gistros Públicos que desarrolla el principio de legitimación consagrado en el artículo
2013 del Código Civil señala que “los asientos registrales se presumen exactos y váli-
dos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez”.
En el presente caso, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los pro-

pietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificación de la condición de propie-
tarios de los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artículo precedente,
se colige que solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta
inscrita en el Registro.
Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en la Resolución

N° 304-2003-SUNARPTR-L del 16 de mayo de 2003.
11. Para que la junta de propietarios se celebre válidamente se requiere de una debida
convocatoria, del requisito del quórum según se trate de primera o segunda convoca-
toria y de las mayorías requeridas para adoptar los acuerdos. La asistencia de propie-
tarios que no tienen derecho inscrito no acarreará la invalidez de la junta de propieta-
rios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. La junta será válida
siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que
asistieron, se haya celebrado con el quórum debido y haya adoptado los acuerdos con
la mayoría requerida.
Conforme a lo expuesto, la asistencia de propietarios que no cuentan con derecho ins-

crito no deberá ser tomada en cuenta para determinar el quórum de la junta de propie-
tarios. Igualmente, los votos que hayan emitido quienes no cuentan con derecho ins-
crito no deberán ser considerados.
12. El reglamento interno del Edificio San Hilario inscrito establece que el quórum para
celebrar la sesión de junta de propietarios es de un número de propietarios que po-
sea más del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en segun-
da convocatoria. En el mismo sentido, la Ley N° 27157 establece que para adecuar el
reglamento interno a lo establecido en dicha norma, se requiere la concurrencia de
la mayoría de propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda
convocatoria.
En tal sentido, en segunda convocatoria, bastará con la asistencia de un solo propieta-

rio con derecho inscrito a la junta para que esta se pueda celebrar válidamente.
13. Ahora bien, en este caso las juntas de propietarios del 27-5-2002, 28-6-2002 y 10-
1-2003, se realizaron en segunda convocatoria.
A las juntas de propietarios del 27-5-2002 y 28-6-2002, asistieron Juan Chung Chia y
Edilberto Contreras Bermúdez, quienes no tienen derecho de propiedad inscrito. Sin
embargo, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que
asistieron, las juntas reunieron el quórum debido, que es de cualquier número de pro-
pietarios asistentes, y adoptaron el acuerdo con la mayoría debida.
155
A la junta de propietarios del 10/01/2003 no asistieron Juan Chung Chia ni Edilberto

Contreras Bermúdez.
Conforme a lo expuesto, corresponde dejar sin efecto el primer numeral de la

observación.
14. En lo que respecta a la convocatoria, por regla general será necesario acreditar la
convocatoria a todos los propietarios con derecho inscrito.
Sin embargo, no será necesario acreditar la convocatoria al propietario con derecho ins-
crito si se trata de una persona jurídica extinguida, pues esta carece de personalidad ju-
rídica, y en consecuencia, de representantes a los que pudiera dirigirse la convocatoria.
En este caso, la propietaria con derecho inscrito de la oficina del quinto piso de la edi-
ficación, es Inmobiliaria San Hilario S.A., sociedad que se encuentra extinguida.
En virtud a lo expuesto, debe dejarse sin efecto el segundo numeral de la observación.
15. Los artículos 14 y 17 del nuevo Reglamento Interno establecen que la junta direc-
tiva está conformada por el presidente y el administrador. En cambio, el artículo 18 del
mismo Reglamento regula las funciones de un tesorero. Asimismo, se ha elegido como
integrantes de la directiva a un presidente y un tesorero.
Debe entonces aclararse en el Reglamento Interno si la directiva estará conformada por

un presidente y un administrador, o por un presidente y un tesorero, y efectuar la elec-
ción conforme a ello.
Corresponde ampliar la observación de acuerdo a lo expuesto.
VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral

N° IX, Sede Lima al título señalado en el encabezamiento, de conformidad con lo ex-
puesto en el análisis de la presente resolución y señalar que el mismo tiene los defec-
tos referidos en los puntos 6 y 15 del análisis de la presente resolución.
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN

Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

NORA MARIELLA ALDANA DURÁN

156
J5
Res. N° 366- 2008 SUNARP-TR-L
Verificación de representación de los propietarios en la junta de propietarios
Los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en la junta

de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y
secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las nor-
mas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del Registrador
el verificar la representación de estos a la junta do propietarios.
SUNARP
TRIBUNA REGISTRAL
Lima, 9 abril de 2008
APELANTE : BERENA COLLORINO DE ACOSTA
TÍTULO : N° 579726 del 16-10-2007
RECURSO : H.T,D. N° 1065 del 09-01-2008
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO(s) : Adecuación de Reglamento Interno
SUMILLAS
ADECUACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO
“En los casos de adecuación u otorgamiento de reglamento interno de una edificación

se debe presentar de manera concurrente, el documento privado que contenga el re-
glamento interno con legalización notarial de firmas y la copia certificada notarial del
acta de junta de propietarios que ha ya adoptado el acuerdo de adecuación o de otor-
gamiento del reglamento interno”.
REPRESENTACIÓN EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS
“El presidente y secretario en la sesión de junta de propietarios son los responsables de

verificar los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en dicha
junta; no siendo atribución del Registrador”.
157
Mediante el presente título se solicita a la inscripción de la adecuación del reglamento

interno inscrito en el asiento 36 de fs. 349 del tomo 1393 y que continúa en la partida
electrónica N° 07022705 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su regla-
mento aprobado por D.S. N° 008-200MTC. Dicho predio re encuentra constituido por
un edificio de 6 pisos levantado sobre el lote 5 de la manzana 121, frente a la Av. Ge-
neral Garzón del distrito de Jesús María.
Al efecto se adjunta la documentación siguiente:
- Acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 04/10/2007 presentada con

firma legalizada por la notaria María Jesús Amézaga el 15/10/2007.
- Acta de la sesión de junta de propietarios realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas

20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de Propietarios), presentada en copia
simple.
- Cargos de recepción de las esquelas de citación remitidas a los propietarios del Edi-
ficio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente: a la Av. Ge-
neral Garzón del distrito de Jesús María, para la junta del 04/10/2007,
- Cargos de las cartas remitidas vía notarial por la notaria de Lima María Jesús Ame-
zaga V., a los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el tote 5 de
la manzana 121, frente a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María, para la
junta del 20/03/2007.
- Carta poder simple, de algunos de los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1.
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Sonia Campos Fernández, ob-
servó el título en los siguientes términos:
“En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsa-
nable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), acorde con la(s) norma(s)
que se citan:
Título suficiente
1. A) A fin de proceder con la calificación de la adecuación del reglamento interno

previamente deberá adjuntar la copia certificada de las Asambleas Extraordinarias
celebrada- ron fecha 20/03/2007 y 04/10/2007 correspondientes al Edificio “Barrio-
nuevo Gil N° 1”, ubicado en la Av. General Garzón N° 1308, Jesús María toda vez
que estas contienen los actos aprobados materia de inscripción de conformidad
con el artículo 70 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artícu-
los 7 8, 10 del Reglamento Genero de los Registros Públicos.
Una vez presentados documentos antes descritos, se procederá a edificar la cele-

bración de la Junta, lugar, fecha y hora, la asistencia, el quórum reglamentado y el
moda de aprobaciones de los acuerdos de los mismos.
158
Convocatorias:
2.1. Sírvase adjuntar las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propietarios
del Edificio Barrionuevo Gil N° 1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria del
20/03/2007, con las formalidades previstas en el artículo décimo del reglamento in-
terno inscrito. Se deja constancia que solo se adjuntan 2 Cartas Notariales cursa-
das a los propietarios del Dpto. N° 5 y N° 8, la misma que cuenta con las siguientes
discrepancias:
2.2. Se cita en el primer párrafo a las 20:00 horas, sin embargo, líneas posteriores se
establece una primera citación a las 19:00 horas y una segunda citación a las 20:00
horas aclárese al respecto.
Se deja constancia que la aclaración se encuentra en documento privado con firma

legalizada de la sesión extraordinaria del 04/10/2007, sin embargo al no cumplirse
con la formalidad requerida esta no ha sido tomada en cuenta para la subsanación
respectiva.
2.3. De acuerdo a los antecedentes registrales, los propietarios del Dpto. N° 8, ter-
cer piso son: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los
propietarios que fueron convocados (Julio Antonio Barrionuevo Gil y otros). Acláre-
se al respecto.
3. Respecto a las cartas poderes estas se procederán a calificar una vez presentada
la copia certificada del acta que contenga la Asamblea Extraordinaria de fecha
20/03/2007. Se deja constancia que la aclaración realizada en el documento priva-
do de la Asamblea Extraordinaria del 04/10/2006, respecto a la fecha de las cartas
poderes no acredita fehacientemente que estas fueron otorgadas con fecha ante-
rior al otorgamiento de poder, en todo caso deberá presentarse una declaración ju-
rada por parte de los propietarios, ratificando la representación de los asistentes a
la Junta del 20/03/2007.
4. Sírvase acreditar la elección de la Sra. Barena Edith Coll Lorino de Acosta como
Presidente de la Junta de Propietarios, toda vez que es quien convoca a la Asam-
blea Extraordinaria de Propietarios celebrada el 04/10/2007. Se deja constancia que
el documento privado solo señala la ratificación de la elección lo cual no es sufi-
ciente para acreditar su elección. Del mismo modo al no cumplir con las formalida-
des correspondientes no se tomará en cuenta dichos actos acordados.
Documento privado de la asamblea extraordinaria del 04/10/2007
5. A) Se presenta el documento privado de la asamblea extraordinaria de propie-

tarios celebrada el 04/10/2007, suscrito por todos los propietarios asistentes, sin
embargo para tomar en cuenta en la calificación de los acuerdos contenidos en
el mismo, esta deberá presentar en copia certificada del acta, con las formalida-
des previstas en el artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. B) En consecuen-
cia, dejamos a salvo la calificación de estos actos hasta cumplir con la formalidad
requerida.
159
Sin perjuicio de ello se advierten las siguientes observaciones:
6. Asistencia: Se advierte de la lista de asistentes la concurrencia de uno de los cón-

yuges o uno de los condóminos, sin dejar constancia de su representación. Por lo
tanto y en aplicación del artículo 147 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, sírvase acre-
ditar la representación de los siguientes propietario: Wenceslao Acosta Martín; Julia
Pilar Fajardo Ávalos de Arauco; María Elena Rubio Tello; Diego José Herrera Pajue-
lo; Haydeé Concepción Cervantes Gamarra; Julia Antonio Barrionuevo Gil; Miguel
Ramos Cornejo; Leda Flores Moruno de Aguirre, Walter Javier Collantes de Paz, Luz
Cáceres Cáceres; Jaime Wong Rosas; Tula Augusta Barrionuevo Gil y Carmen Rosa
Lizérraga Ottone.
7. Se advierte además la asistencia de Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embar-

go, revisada la partida N° 8266 del Registro de Declaratoria de Herederos, el señor
en referencia falleció el 10/11/1976. Sírvase aclarar al respecto.
8. Respecto a los acuerdos: se viene ratificando las elecciones del comité electoral,
sin embargo dichos actos no son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble
(téngase en cuenta el artículo 69 y 70 del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios). En consecuencia, sírvase desistirse de la inscripción respecto a es-
tos actos con las formalidades previstas en el artículo 13 del Reglamento General
de los Registros Públicos.
9. Se viene aclarando sobre las convocatorias y asistencias de la sesión extraordina-

ria de propietarios del 20/03/2007, sin embargo, dejamos a salvo la calificación has-
ta que se presenten los documentos con las formalidades correspondientes (Copia
certificada del acta de las asambleas de fecha 20/03/2007 y 04/10/2007)
Reglamento Interno
10. A) Artículo 6: Se viene estableciendo los porcentajes de participación de los

bienes comunes, sin embargo revisado el titulo archivado N° 2040 del 20/06/1966
donde consta el reglamento interno inscrito, no se advierte la asignación de por-
centajes de participación de bienes comunes. En consecuencia, se viene modifican-
do el reglamento interno, acto que deberá encontrarse previsto en la agenda de la
asamblea, así como el acuerdo respectivo y el quórum reglamentario.
B) En ninguno de los casos se ha establecido el criterio para asignar los porcentajes.
11. Artículo 7: Aclárese el porcentaje de participación de los departamentos y ha-

bitaciones de la azotea según la escalera de servicio, Dpto. 3 del segundo al quinto
piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los Dptos. Tres de todos los pisos),
así como también determinar correctamente que el departamento 3 corresponde
al 4° piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consignó erróneamente.
Una vez presentada la documentación solicitada se procederá a calificar integral-

mente el título.
Todos los documentos solicitados para la subsanación deberán ser presentados en

copia certificada o legalizada ante el Notario según sea el caso, se conformidad con
160
el artículo 10 del TUO del R.G.R.P. y artículo 69 del Reglamento del Registro de Pre-
dios. No podrá realizarse borrones ni enmendaduras al documento ya presentado.
De conformidad con el artículo 153 de la Ley N° 27444.
Base Legal: Norma V del título Preliminar y artículo 31, 32, 39 y 40 del T.U.O del Regla-
mento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Códi-
go Civil. Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC, artículo
69 y 76 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artículo 104 y 112
de la Ley de Notariado.
El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:
- Señala que ya se ha adjuntado en su oportunidad, las actas legalizadas de las asam-

bleas extradiordinarias del 20 de marzo de 2007 y 4 de octubre de 2007, con las for-
malidades de Ley. Asímismo, sostiene que se citó a todos los propietarios, bajo car-
ta notarial, para la asamblea del 20 de marzo de 2007, desprendiéndose del tenor
de dichas cartas notariales, que la invocatoria fue hecha para una asamblea gene-
ral extraordinaria. Lo mismo que es ratificado por los propietarios, en la Asamblea
General Extraordinaria de fecha 4 de octubre de 2007.
Sostiene que si bien en Registros Públicos aparecen como propietarios del Dpto. 8
del tercer piso, Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, los
señores Rosa Elena Farcic de Salmón y Federico Salmón Aguirre, quienes si bien es
cierto, aun no han regularizado su inscripción en Registros Públicos como propie-
tarios, poseen documento privado de compraventa de la mencionada propiedad,
acreditando así su titularidad, para lo cual se adjunta dicho documento.
- Considera que habiéndose notificado a todos los propietarios del edificio, acudie-
ron los titulares de los mismos, asistiendo la mayoría de los firmantes, algunos en
representación de sus copropietarios, para lo cual se hizo entrega de carta poder
simple en la cual se deja constancia de dicha representación de sus respectivos co-
propietarios, tal como consta en carta poder adjuntada. Ratificándose dicha repre-
sentación en la Asamblea General Extraordinaria del 4 de octubre de 2007, tal como
consta en el acta respectiva.
- Sostiene que en asamblea del 4 de octubre de 2007, se realizó la ratificación de

acuerdos tomados en asamblea general extraordinaria del 20 de marzo de 2007. Por
consiguiente, y de conformidad con el artículo 70 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios y el artículo 13 del T.U.O. del RGRP, considera que deberá
inscribirse en la partida matriz, la designación de Serena Edith Coll Lorino de Acos-
ta como presidenta de la Junta de Propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1.
- Manifiesta que inicialmente y por error, en la lista de asistencia se consignó el nom-

bre de José Romero Gutiérrez, como titular del departamento 5 del sexto piso, sien-
do lo correcto, Julio Antonio Barrionuevo Gil, el mismo que fue notificado vía carta,
asistiendo y formando la lista de asistencia a la asamblea del 20 de marzo de 2007,
en representación de sus copropietarios, y miembros de la sucesión Barrionuevo
161
Luna, tal como consta en carta poder entregada, así como en documento privado
correspondiente que le otorga el derecho como herederos de la sucesión Barrio-
nuevo Lima.
- Sostiene que en la asamblea del 4 de octubre de 2007, se hicieron y aprobaron

las respectivas correcciones y aclaraciones de los artículos del reglamento interno
aprobado en asamblea del 20 de marzo de 2007, basándose los mismos en el re-
glamento interno ya inscrito, y normas vigentes. Por lo que, de conformidad con
el artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y el artículo
13 del TUO del RGRP, deberá inscribirse en la partida matriz, el reglamento interno
adecuado.
- El predio se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 07022705 (que viene de

tomo 222 a fojas 433) del Registro de Predios de Lima. De esta partida se han inde-
pendizado 53 unidades inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas uni-
dades y que es objeto de adecuación se encuentra inscrito en el asiento 36 a aojas
349-350 del tomo 1393.
Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.
De lo expuesto y del análisis de la casa a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
- ¿Cuál es la formalidad que debe cumplirse para la inscripción de la adecuación de

un reglamente interno?
- Si es función del Registrador califica la representación de los propietarios en la jun-

ta de propietarios.
VI. ANÁLISIS
1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(1) es una modalidad de la

propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio
exclusivo con secciones de propiedad común(2). Conjuntamente con la propiedad ex-
(1) Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Su-
premo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico
quo supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobilia-
rias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.
(2) En la doctrina y legislación compararla se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad ori-
zontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al
existir diversos: departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios entonces, la propiedad de
los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuele, comprendidos dentro de los planos ver-
ticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil el propietario el ejercicio de su derecho –
como se señala en el artículo 954 del Código como sucede en el caso de propiedad común; sino que se va a
restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
162
clusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad so-
bre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construi-
do, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el
uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propie-

dad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes,
motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea median-
te un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino
también con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o más
propietarios de distintos departamentos u oficinas(3).
2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las

que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se en-
cuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20-7-1999, y su reglamento, el D.S.
008-2000-MTC, publicado el 17-2-2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el
T.U.O mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las edificacio-

nes integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio común
y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N° 10726 y sus reglamen-
tos aprobados mediante D.S. 025 del 06/03/1959 y D.S. 156 del 22/07/1965, posterior-
mente se dictaría el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el
14/03/1978, y su reglamento, D.S. N° 019-78-VC, promulgado el 27/04/1978.
3. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 2.7157, señala que “los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan
a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de
la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segun-
da convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Jun-
ta de Propietarios”.
Asimismo, la Decimosegunda Disposición Transitoria del D.S. N° 008-2000-MTC, Regla-

mento de la Ley N° 27157, dispone: “La adecuación del Reglamento Interno a que se
refiere la tercera disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública
o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de
Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el Viceministerio de Vi-
vienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación
del presente Reglamento”.
(3) Corno señala A. Ventura- Iravese y Ganzález la Propiedad Horizonal “(...) surgirá automaticamente y necesa-
riamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, me-
diante Ia enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de alguno de
los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no
el título constituido”. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edición. Bosch, Casa Editorial, S.A. Barcelo-
na. pp. 22-23
163
El artículo 69 establece que: “El reglamento interno se inscribirá en mérito a documen-

ta privado con firmas legalizadas por Notario.
Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito al formulario

registral (FOR) a que se refiere la Ley N° 27157, puede regularizarse también la inscrip-
ción del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularización sea el único
propietario de la edificación”.
4. Con relación a la formalidad del documento privado mediante Resolución

N° 400-20017-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Re-
glamento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los
propietarios de la edificación salvo que se hubiese autorizado a su suscripción al Pre-
sidente u otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios, en cuyo caso se de-
berá acreditar que su contenido corresponde al aprobado en la Sesión de Junta de
Propietarios.
De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuación de reglamento inter-
no de una edificación sustentada en documento privado, se puede presentar de ma-
nera concurrente:
a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalización nota-

rial de firmas y,
b) La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el
acuerdo de adecuación o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el do-
cumento privado no ha sido suscrito por todos los propietarios.
El primer documento serviría para dar por cumplido el requisito de la formalidad para
la inscripción y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones legales
y del propio reglamento en la adopción de los acuerdos respectivos.
5. En el presente caso, se ha presentado el acta de la sesión de junta de propietarios

realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de
Propietarios), sin embargo, dicho documento fue presentado en copia simple, por lo
que no se está cumpliendo con el principio de titulación auténtica.
Se ha presentado el Reglamento Interno con firma legalizada de Berena Edith Coll Lo-
rino de Acosta, quien interviene en calidad de Presidenta de la Junta de Propietarios,
sin embargo la sesión de la junta de propietarios del 04/10/2007 por la cual se ratifican
los acuerdos de la asamblea del 20/03/2007 y se aclara la misma en cuanto convoca-
toria, asistencia, conformación de junta de propietarios y de adecuación y aprobación
de reglamento interno con firma legalizada ha sido adjuntado en acta original que no
ha sido transcrita o insertada en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley, de con-
formidad con el segundo párrafo del artículo 148 del Reglamento de la Ley N° 27157.
En este orden de ideas dicha acta tampoco cumple la formalidad requerida para su ins-
cripción en los registros, esto es, copia certificada notarial del acta de junta de propie-
tarios en la que abre el acuerdo de adecuación del reglamento interno.
164
En este sentido, debe confirmarse los literales A) de los numerales 1 y 5 de la obser-

vación formulada por la Registradora.
6. Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la calificación registral la realiza el Regis-
trador de manera integral, conforme se señala en el artículo 31 del Reglamento Ge-
neral de los Registros Públicos, lo cual implica que debe calificarse no solamente la
formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato cuya
inscripción se solicita, sino también la validez del mismo así como su adecuación a la
partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artículo 32 del mismo
Reglamento.
Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato que se solicita inscribir en do-
cumento que no reúna la formalidad correspondiente no debe ser óbice para que el
Registrador califique además, en la medida que el documento lo permita, la validez del
acto o contrato contenido en el documento, como también su adecuación a la parti-
da registral.
En ese sentido, debe revocarse los literales B) de los numerales 1 y 5 y el numeral 9

de la observación formulada por la Registradora.
7. De igual forma, la junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el

mismo que va a gozar de las facultades generales y especiales de representación seña-
ladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho
cargo se requiere la presentación de copia certificada por notario del acta de sesión de
junta de propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debida-
mente inscrito (artículo 48 de la Ley N° 27157).
Asimismo, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamien-

to del Reglamento Interno, es obligatorio que en este conste el nombramiento del pre-
sidente de la junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al mo-
mento de registrar el Reglamento, siendo que corresponde ser inscrito en la partida
matriz del predio, según se desprende del segundo párrafo del artículo 145 del men-
cionado reglamento de la Ley.
En el presente caso, se verifica que en el acta de la sesión de junta de propietarios rea-

lizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N° 1 de la Junta de
Propietarios), se ha designado como presidente de la Junta de Propietarios del Edificio
Barrionuevo Gil a Barena Edith Coll. Lorino de Acosta, quien convoca a la asamblea ex-
traordinaria de propietarios celebrada el 04/10/2007. Sin embargo, como se ha señala-
do reiteradamente por este Tribunal, con el título alzado no se ha presentado una co-
pia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios del 20/03/2007
(tan solo copia simple), asimismo, el acta de la asamblea aclaratoria del 04/10/2007
tampoco cumple las formalidades debidas (solo consta con firma legalizada). Dicho
esto, al no haberse acreditado debidamente el nombramiento del presidente de la jun-
ta de propietarios, corresponde confirmar el numeral 4 de la observación formula-
da por la Registradora.
8. De otro lado, el artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que, sal-
vo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá ser
165
convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días na-
turales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cual-
quier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles
publicados en las vitrinas o pizarras que al electo debe mantener la administración en
uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indica-
ción del día, hora lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Sin embargo, ni la Ley N° 27157 ni su reglamento –y tampoco norma registra alguna–,

establecen cómo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios.
Así, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuará me-

diante publicación en el diario, lo adecuado será presentar directamente esta publi-
cación, para lo cual deberá adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste di-
cha publicación o copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha
publicación.
Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prevé, podrá acreditarse la convocatoria

mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, sea que se
encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicación supletoria a fal-
ta de regulación en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas o piza-
rras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cómo deberán
acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto.
En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o re-

cepción, se entiende que en tanto deberá existir dicha constancia de entrega o recep-
ción, deberá presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento in-
terno inscrito se regula la convocatoria en el artículo 10, estableciéndose que: “(...) La
junta de propietarios será elegida cada año, en el primera quincena del mes de enero,
en sesión que se citará a todos los propietarios, por esquelas certificadas. (...)” (el subra-
yado es nuestro).
9. La Registradora advierte en el numeral 2.1 de su esquela de observación que no se

ha adjuntado la totalidad de las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propie-
tarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria
del 20/03/2007, con las formalidades previstas en el artículo décimo del reglamento
interno inscrito, pues solo ha calificado las cartas notariales cursadas a los propietarios
[de los] Dpto[s]. N° 5 y N° 8.
Sin embargo, con el recurso de apelación se ha adjuntado los cargos de las cartas no-
tariales enviadas, por medio de la notaria de Lima María Jesús Amézaga V, a los propie-
tarios del Edificio Barrionuevo Gil N° 1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente
a la Av. General Garzón del distrito de Jesús María, para la junta del 20/03/2007. Con-
forme a ello, corresponde dejar sin efecto el numeral 2.1 de la observación formulada
por la Registradora.
10. Otro aspecto cuestionado por la Registradora, está referido a que de la revisión de
las cartas notariales cursadas a los propietarios de los departamentos y N° 5 y N° 8,
se advierte que se cita en el primer párrafo a las 20:00 horas, no obstante que líneas
166
posteriores se establece una primera citación a las 19:00 horas y una segunda citación
a las 20:00 horas.
Al respecto, de la revisión de todas las cartas remitidas vía notarial, se aprecia que en
efecto, tal como advierte la Registradora, existe una discrepancia en cuanto a la hora
de citación para la primera convocatoria, pues se ha señalado inicialmente en dichas
esquelas que la junta de propietarios del 20/03/2007 se realizará a las 20:00 horas, sin
embargo, más adelante se precisa que la primera citación se realizará a las 19:00 horas.
Ahora bien, debe tenerse en cuenta que el contenido del acta de sesión de junta de pro-
pietarios se encuentra regulado en el artículo 149 del reglamento de la Ley N° 27157,
la cual dispone que en el acta de cada sesión deberá indicarse el lugar, fecha y hora en
que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus
porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las perso-
nas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la
forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
En este caso, de la revisión del acta de junta general del 20/03/2007 se señaló lo si-
guiente: “En el distrito de Jesús María, a los veinte (20) días del mes de marzo del año
dos mil siete (2007), siendo las veinte (20:00) horas, nos reunimos los propietarios de
los departamentos y tiendas del edificio Barrionuevo Gil N° 1, en el salón de la asam-
blea, situado en Av. General Garzón N° 1308, bajo la presidencia de la Sra. Berena Edith
Coll Lorino de Acosta, y come secretaria la Sra. Norma Benjamina Cáceres Cáceres, por
decisión, y en común acuerdo de todos los asistentes.
Luego de haberse constatado que la convocatoria se realizó conforme al artículo 10

del Reglamento Interno Vigente, y a la Ley, y habiéndose verificado la existencia del
quórum reglamentario para el inicio de la asamblea en segunda convocatoria, se ini-
cia la misma”.
Como se puede apreciar del contenido de dicha acta, la asamblea del 20/03/2008 se
realizó en segunda convocatoria a las 20:00 horas. Así, el error advertido, está referi-
do a la omisión en la primera parte de la esquela de la hora para efectuar la primera
convocatoria a dicha asamblea; sin embargo, la información se encuentra completa y
se desprende claramente de la misma esquela, asistiendo más de la mitad de propie-
tarios en segunda convocatoria, por lo que se advierte que se cumplió con la finalidad
de la comunicación.
En este orden de ideas, debe revocarse el numeral 2.2 de la observación formulada

De otro lado, la Registradora ha señalado que de la revisión de los antecedentes

registrales (partida electrónica N° 46364406 del Registro de Predios de Lima), se apre-
cia que los propietarios del Dpto. N° 8 del tercer piso, son: Augusto Humberto, Susana
Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los propietarios que fueron convocados, es de-
cir, Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta y Bertha Teresa Barrionuevo Gil.
Con el reingreso, se ha señalado que la propiedad del departamento N° 8 del tercer
piso, recae a favor de la sociedad conyugal conformada por Federico Salmón Aguirre
167
y Rosa Elena Farcic de Salmón, adjuntando a tal efecto una copia certificada del testi-
monio de compraventa sobre dicho inmueble otorgado por sus anteriores propieta-
rios con dominio inscrito, esto es: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Ri-
vera Castillo.
11. Ahora bien, respecto a la exigencia de que los propietarios cuenten con derecho
inscrito para conformar la junta de propietarios, debe tenerse en cuenta que en el Dé-
cimo Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
“Decimosétimo precedente
Quórum de sesión de Junta de Propietarios
Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá con-

siderarse únicamente a lee propietarios con dominio inscrito”.
El precedente se sustenta en la Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17/06/2003, Res.

N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16/05/2003 y Res. N° 97-2004-SUNARP-TR-L del
20/02/2004.
El referida precedente se fundamenta que si bien el artículo 145 del reglamento de la

ley N° 27157 no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito para confor-
mar la junta de propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pre-
tende su acceso al registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base
de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse.
En tal sentido, conforme al artículo 2013 del Código Civil desarrollado por el artículo
VII del Título Preliminar del Reglamente General de los Registros Públicos, los asientos
registrales producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos, mientra no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez. La re-
solución concluye señalando que, tratándose de la inscripción de un acuerdo adopta-
do por los propietarios reunidos en junta, resulta relevante la condición de propietarios
de los asistentes a ella. Al respecto, se colige que solo puede presumirse cierta la con-
dición de propietario si esta consta inscrita en el registro(4), por lo que, en consecuen-
cia, para el registro la junta de propietarios la conforman solamente los propietarios
con derecho inscrito.
Así, la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no

puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona
con nulidad dicha circunstancia.
Esto es, si bien en la calificación del quórum de la junta de propietarios para las instan-
cias registrales solo pueden contar los propietarios con derecho inscrito, los otros asis-
tentes a la junta que no tiene derecho inscrito, no desnaturalizan ni invalidan la junta.
Así, en la calificación registral, la junta de propietarios podrá inscribirse siempre que,
considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, se
(4) Asi se señala en la Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L.
168
haya celebrado con el quórum debido –según se trate de primera o segunda convoca-
toria–, y haya adoptado los acuerdos con la mayoría requerida.
Conforme a lo expuesto, al bien la asistencia de propietarios que no cuentan con dere-

cho inscrito no deberá ser tomada en cuenta para determinar el quórum de le junta de
propietarios, y tampoco deberán tornarse en cuenta sus votos, la asistencia de quienes
no tienen derecho inscrito no invalida la junta y por lo tanto, no impide su inscripción. En
este sentido se ha pronunciado este colegiado en la Res. N° 370-2003‑SUNARP-TR-L.
15. Así, si bien solo debería convocarse a la junta de propietarios a los propietarios con
derecho inscrito, aplicando el precedente antes aludido, podría convocarse también
aquellos propietarios que aún no han logrado inscribir su derecho de propiedad en los
Registros Públicos, toda vez que su participación, con las limitaciones antes referidas,
no invalida los acuerdos adoptados por la junta, siempre y cuando sean adoptados con
el quórum correspondiente.
Sin embargo, de la revisión de la carta remitida vía notarial a los propietarios del de-
partamento N° 8, se aprecia que no se ha convocado al propietario con dominio ins-
crito, sino que se ha convocado a terceros: Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta
y Bertha Teresa Barrionuevo Gil. En consecuencia, deberá acreditar que se convocó vá-
lidamente al propietario con derecho inscrito, con la formalidad prevista que para di-
cho fin preveía el reglamento interno inscrito; o, en todo caso, podrá acreditarlo me-
diante declaración jurada con firma legalizada del propietario del departamento N° 8
con dominio inscrito.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2.3 de la observación formula-

14. Con respecto a la representación de los propietarios en la junta de propietarios, el

artículo 147 del Reglamento de la Ley N° 27157 prevé que los propietarios podrán ha-
cerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo a lo es-
tablecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y
con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por es-
critura pública.
Al respecto, debe señalarse que el Registrador al realizar sus labores registrales debe
actuar con la debida diligencia de acuerdo a sus funciones. En este sentido, no asume
responsabilidad por la autenticidad ni por el contenido del libro u hojas sueltas, acta o
documento, ni por la firma, identidad, capacidad o representación de quienes aparecen
suscribiéndolos. Tampoco es responsable por la veracidad de los actos y hechos a que
se refieren las constancias o certificaciones que se presenten al Registro.
En consecuencia, los poderes de los representantes de los propietarios para interve-

nir en la junta de propietarios deberán ser acreditados ante dicha junta, siendo el pre-
sidente y secretario de la sesión los encargados de verificar que se hayan cumplido las
normas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribución del Registrador el
verificar la representación de estos a la junta de propietarios.
169
En este sentido, corresponde revocar los numerales 3 y 6 de la observación formula-

15. Se aprecia que ha asistido a la junta extraordinaria del 04/10/2007 el propietario

Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embargo, tal como señala la Registradora, de la re-
visión de la ficha N° 8266 que continua en la partida electrónica N° 23529181 del Re-
gistro de Declaratoria de Herederos (Sucesión Intestada), se aprecia que dicho propie-
tario falleció el 10/11/1976, por lo que corresponde aclarar en todo caso, quién de sus
herederos asistió y suscribió el acta en representación de los demás coherederos, lo
que puede efectuarse mediante una reapertura del acta, en aplicación analógica del
sexto precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribu-
nal Registral(5).
Conforme a ello, corresponde confirmar el numeral 7 de la observación formulada

16. Otro aspecto cuestionado por la Registradora es el referido a que en mérito de la

Junta de Propietarios del 04/10/2007 se viene ratificando la elección del Comité Elec-
toral acordada en la anterior Junta de Propietarios, no obstante que dicho acto no es
inscribible en los Registros Públicos, de conformidad con los artículos 69 y 70 del Re-
glamento General de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que al amparo del
artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos le solicita que presente
desistimiento parcial de este extremo de la solicitud de inscripción.
Sobre el particular, se tiene que efectivamente el artículo 70 del Reglamento de Ins-

cripciones del Registro de Predios establece que “solo son inscribiles en la partida ma-
triz do la edificación sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la desig-
nación de su presidente, que conste en dicho reglamento. Este último acto también
podrá inscribirse en mérito de la copia certificada con las formalidades establecidas en
el Reglamento Interno.
De otro lado, el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos establece que “la rogatoria alcanza a todos los actos incribibles conteni-
dos en el titulo, salvo reserva expresa”.
En tal sentido, carece de objeto solicitar aclaración o desistimiento parcial de la roga-

toria, cuando la rogatoria ha sido genérica y no se han planteado reservas, debiendo
desprenderse por lo tanto, que aquella se limita a los actos inscribibles contenidos en
el título.
En este sentido, corresponde revocar el numeral 8 de la observación formulada por

la Registradora.
(5) “Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un
dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la
omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo constar en el
acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá
ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada” (publicado en el diario oficial El
Peruano el 09/06/2005).
170
17. Por otro lado, el contraste entre la información relativa a los porcentajes de parti-
cipación en las áreas y bienes comunes, contenidos en el reglamento interno adecua-
do (artículo sexto) y los que constan en el título archivado N° 2040 del 20/06/1966,
en el que no se advierte la asignación de porcentajes de participación para los bienes
comunes.
Lo que se aprecia es que la junta de propietarios ha consignado en el artículo sexto del
reglamento adecuado, el porcentaje de participación sobre los servicios comunes seña-
lados en el artículo décimo quinto del reglamento interno inscrito.
Debido a ello, la Registradora considera que la asignación de porcentajes sobre bie-
nes comunes en el nuevo reglamento, en estricto, implicaría una modificación al re-
glamento interno inscrito, debiendo en ese caso, constar dicho punto en la agenda de
la asamblea, así como el acuerdo adoptado sobre el mismo, con el quórum requerido.
Sin embargo, teniendo en consideración que el porcentaje de participación en los bie-
nes comunes constituye un requisito obligatorio según las normas legales vigentes a
las cuales se solicita adecuar (artículo 153 literal del Reglamento de la Ley N° 27157), el
cual no se encontraba plasmado en su anterior reglamento interno inscrito bajo la vi-
gencia de la Ley N° 10726; se desprende que en realidad no se trata de una modifica-
ción del reglamento interno, sino que en virtud a la adecuación de dicho reglamento
resulta imprescindible la asignación del porcentaje de participación en los bienes co-
munes, correspondiente a cada una de las unidades inmobiliarias.
En tal sentido, corresponde revocar el literal A) del numeral 10 de la observación for-
mulada por la Registradora.
18. Sin perjuicio de ello, se desprende del artículo 6 del Reglamento aprobado que se
ha consignado un porcentaje de participación para cada bien común. Debe tenerse
presente que el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que la par-
ticipación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de
uso exclusive y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es de-
terminado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razona-
bles, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos
a los que están destinadas, entre otras.
Entonces, cuando se habla de “porcentaje de participación en el bien común” com-
prende a todos los bienes comunes del edificio incluyendo el terreno (que es bien co-
mún, y demás bienes considerados come tales en el mismo reglamento). Lo relevante
no es el porcentaje de participación de uno o varios bienes comunes, sino en el con-
junto de bienes comunes.
Además, es el porcentaje de participación en el conjunto de bienes comunes el que se
utiliza para efectos del quórum y mayoría en la junta de propietarios, y no el porcenta-
je de participación en un específico bien común. Esto criterio también ha sido plasma-
do en la Resolución N° 712-2008-SUNARP-TR-L del 16/11/2006.
En consecuencia, corresponde ampliar la denegatoria de inscripción a fin de aclarar
el porcentaje de participación en los bienes comunes a fin de tener uno solo por uni-
dad inmobiliaria.
171
19. Asimismo, tal como advierte la Registradora, no se ha establecido en el reglamento

interno inscrito el criterio para asignar los porcentajes sobre los bienes comunes, con-
traviniendo lo dispuesto en los literales f) y g) del artículo 153 del Reglamento de la
Ley N° 27157, no siendo suficiente consignar que se adoptan los porcentajes porque
así consta inscrito, debiendo indicar, en todo caso el criterio por el cual se adoptó, a fin
de adecuarse a la legislación actual.
En consecuencia, corresponde confirmar el literal B) del numeral 10 de la observa-

ción formulada por la Registradora.
20. De la revisión del artículo 7 del reglamento adecuado, la Registradora aprecia las
siguientes discrepancias con el reglamento interno inscrito: el porcentaje de partici-
pación de los departamentos y habitaciones de la azotea en la escalera de servicio,
Dpto. 3 del segundo al quinto piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los
Dptos. Tres de todos los pisos), así como también determinar correctamente que el de-
partamento 3 corresponde al 4° piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consig-
nó erróneamente.
Sin embargo, teniendo en consideración que los porcentajes respecto de los gastos co-
munes inscritos y que se transcriben casi literalmente en el artículo 7 del reglamento
interno aprobado no suman el 100% respecto de cada uno de los bienes comunes; de-
berá adecuarse ello, utilizando el criterio que se apruebe por la junta de propietarios.
En ese sentido, debe revocarse el numeral 11 de la observación formulada y dejar

constancia del defecto advertido en este punto.
21. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observacio-
nes formuladas por el Registrador, también debe pronunciase por la liquidación de de-
rechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los
actos materia de rogatoria son los siguientes:
Reglamento interno (adecuación):
Derechos de calificación S/. 26.00
Derechos de inscripción S/. 7.00
Modificación de porcentaje (53):
Derechos de calificación S/. 1,378.00
Presidente de junta de propietarios:
172
Junta de propietarios:
Sub Total: S/. 1,848.00
Derechos cancelados (recibo N° 2007-05-00033299) S/. 57.00
Derechos pendiente de pago S/. 1,791.00
Interviene en la presente Resolución interviene como Vocal suplente Andrea Paola Go-
tuzzo Vásquez, autorizada mediante resolución N° 050-2008-SUNAR/PT del 13.3.2008.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los numerales 1A), 2.3, 4, 5A), 7 y 10B) de la esquela de observación for-
mulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, DEJAR SIN EFECTO el
numeral 2.1, REVOCAR lo demás que la contiene y AMPLIARLA por los defectos ad-
vertidos en los numerales 18 y 20 por los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ

173
J6
Reapertura del acta de junta de propietarios por el presidente
No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda otorgar po-
der a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta pri-
migenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el do-
cumento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 13 de julio de 2011
Apelante : Adriana Jesús Delgado Angulo
Título : N° 127029 del 10/02/2011
Recurso : HTD. N° 29310 del 20/04/2011
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Adecuación de reglamento interno
SUMILLA
REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
No procede cuestionar la validez de la reapertura de un acta de junta de propietarios al

amparo de lo establecido en el artículo 12 del RIRPJNS, cuando de la revisión del acta
primigenia se advierte que en dicha sesión se acordó de manera expresa otorgar facul-
tades al presidente de la junta para suscribir en representación de todos los propieta-
rios la referida acta de reapertura.
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la adecuación del reglamen-

to interno, inscrito en el asiento 9-b de la ficha N° 234377 del Registro de Predios, a la
Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Asimismo,
se solicita la inscripción del reglamento interno general de la edificación cuya partida
matriz es la ficha N° 231348.
Al efecto se adjunta la documentación siguiente:
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- Declaración jurada de convocatoria para la junta de propietarios del 12/08/2010,

formulada por César Augusto Cobos Barrantes, con firma certificada por notario de
Lima el 07/02/2011.
- Copia certificada notarial de la reapertura de acta de sesión extraordinaria de jun-

ta de propietarios del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada por notario relativo a la modificación parcial de

adecuación de reglamento interno de La Torre Los Conquistadores.
- Solicitud de desistimiento parcial de la rogatoria relativo a la inscripción de los

miembros de la directiva de la junta de propietarios, precisando, sin embargo, que
la rogatoria comprende la inscripción del presidente.
- Copia certificada notarial del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios

del 12/08/2010 y su reapertura, del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82
(con frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro.
- Documento con firma certificada por notario del reglamento interno general del
Lote 5.

del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada notarial de la adecuación de reglamento inter-

no de la Torre Los Conquistadores Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común.
- Esquelas de convocatoria para las sesiones de junta de propietarios del 10/08/2010

y 12/08/2010.
- Copia certificada notarial del acta de sesión de junta de propietarios del edificio To-
rre Los Conquistadores Calle Conde de la Monclova 363 del 31/08/2005.

del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Liberta-
dores) del distrito de San Isidro, del 06/12/2007.
- Avisos y esquelas de convocatorias para la sesión extraordinaria de junta de propie-

tarios del 06/12/2007.

del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con
frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro del 23/08/2009.
- Esquelas de convocatoria.

del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con
frente a la Av. Los Conquistadores) del distrito de San Isidro, del 23/03/2009.
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El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave,
observó el título en los siguientes términos:
“DEL REINGRESO (07/04/2011):
1. Se reiteran las observaciones b y c de la esquela de fecha 01/04/2011, toda vez

que en el reingreso solo se adjunta una solicitud de desistimiento en relación con
la inscripción de los demás miembros de la Junta General de Propietarios a excep-
ción del Presidente.
Siendo el sentido de las referidas observaciones, el siguiente:
“(...) b. Por otro lado, en relación con la aplicación supletoria de las normas del Re-
glamento de Personas Jurídicas No Societarias, es menester señalar que la “Reaper-
tura de Actas” es una figura jurídica que no está regulada por la Ley N° 27157 ni por
el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, por lo que la aplicación de dichas normas es total-
mente válida a efectos de suplir un vacío legal. En caso contrario no podría utilizar-
se la reapertura como un mecanismo de subsanación de errores contenidas en el
acta.
c. En ese sentido, se reiteran las observaciones 3, 4, 5 y 6, más aun cuando en el

acuerdo 4 adoptado en la sesión de Junta de Propietarios del Edificio Conquistado-
res no se estableció expresamente facultades al presidente de la junta para suscri-
bir a sola firma las reaperturas necesarias; al respecto, es menester señalar que un
acuerdo de voluntades no puede contravenir lo dispuesto en una norma legal, sal-
vo que esta misma lo prevea, situación distinta que sucede en el artículo 12 del Re-
glamento de Personas Jurídicas No Societarias.
“(...) ADECUACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO-TORRE CONQUISTADORES (TORRE B)
3. Se deja constancia que el Acta de Reapertura que se adjunta con la presenta-

ción del presente título, no tiene validez, toda vez que no ha sido suscrita por los
mismos propietarios que suscribieron el acta reabierta, de conformidad con lo dis-
puesto por el artículo 12 del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias, en
aplicación supletoria. Siendo el tenor de dicho artículo el siguiente:
“(...) Artículo 12.- Reapertura de actas
Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u
omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva
o los datos omitidos, requiriéndose que suscriban al pie las mismas personas que
suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignará la fecha de la reapertura (…)”.
4. En ese sentido, deberá aclarar en el artículo 4 del Reglamento Interno Adecuado

del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesión del 10/08/2010, se describe
como bien común al terreno, lo cual no puede ser, toda vez que es de dominio co-
mún de todo el complejo.
176
5. Asimismo, deberá aclarar quiénes son las personas que representan a los propie-
tarios de los Dptos. N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103, que se señalan en la
introducción del acta de fecha 10/08/2010.
6. Por otro lado, sírvase aclarar el periodo de ejercicio del Presidente de la Junta
de Propietarios de la Torre Conquistadores, toda vez que en el Reglamento Interno
Adecuado de dicho sector se señala: 1 año, sin embargo, en el Reglamento Interno
General se señala: 2 años.
Finalmente, se deja constancia que deberá modificarse en lo que corresponda el

Documento Privado de Adecuación de Reglamento Interno General y del Sector
“Torre Conquistadores”(...)”.
FORMALIDAD: toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la

misma formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o sub-
sana (Art. 1413 C.C.)
Base Legal.- Ley N° 27157, TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, Ley N° 27133, Arts. 311, 2011 del Código Civil, Regla-
mento Nacional de Edificaciones, Arts. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos, Reglamentó de Inscripciones del Registro de Predios”.
La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
- Con relación a la aplicación del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias,

señala que la junta de propietarios no es una persona jurídica por lo que no se en-
contraría dentro del ámbito de aplicación del Reglamento citado.
- Sin perjuicio de lo expuesto, en el caso de una aplicación supletoria ante un vacío

en la Ley N° 27157 y su Reglamento, sobre las formalidades de una reapertura de
acta de sesión de junta de propietarios, esta no puede ser aplicada como forma-
lidad obligatoria, cuando en el acta de sesión de junta de propietarios con acuer-
do por mayoría calificada, los asistentes autorizan expresamente al presidente de la
junta de propietarios a que pueda suscribir, entre otros, la reapertura del acta que
en ese acto suscriben.
- Los acuerdos que tome la junta de propietarios son decisiones de los propietarios
por lo que si la decisión de estos propietarios, con acuerdo con mayoría califica-
da, es que sea el mismo presidente de la junta de propietarios quien suscriba una
reapertura de acta, este acuerdo debe tomarse como un acuerdo válido por cuanto
existe un vacío con respecto a dicho extremo y no existe disposición en contrario.
Partida Matriz
El predio inscrito en la ficha N° 231348 que continúa en la partida N° 41284714 se en-

cuentra constituido por el lote 5 de la manzana 82 del distrito San Isidro y cuenta con
177
un área de 1,256.10 m2. En esta área se construyeron estacionamientos y depósitos,

constituyéndose reglamento interno para esta zona, siendo que actualmente el pre-
dio ha quedado reducido a las zonas comunes de los estacionamientos y depósitos
de los sótanos.
En el asiento B00001 consta registrada la adecuación del reglamento interno de este

sector a la Ley N° 27157.
De esta partida se independizaron los aires del predio en la ficha N° 234342 que con-
tinúa en la partida electrónica N° 41408855, constituido por el primer y segundo ni-
vel del edificio.
Asimismo, se independizaron los aires del tercer nivel al infinito en la ficha N° 234377
continuando en la partida N° 41378581.
Partida N° 41408855
En la ficha N° 234342 que continúa en la partida N°41408855 se encuentra inscrito el

inmueble constituido por el primer y segundo nivel de los aires del lote 5 de la Manza-
na 82 del distrito de San Isidro.
Esta partida corresponde a un centro comercial destinado a tiendas con sus respecti-
vos servicios.
Partida N° 41378581
En esta partida se inscribió la declaratoria de fábrica de seis departamentos dúplex,

“Dúplex Los Libertadores”, inscribiéndose el reglamento interno de este sector.
Además se inscribió la declaratoria de fábrica de 31 departamentos, edificados en los

niveles del cuarto al décimo sexto, edificio denominado “Torres de Los Conquistadores”.
El reglamento interno que es objeto de adecuación se encuentra inscrito en el asien-

to 9-b.
Con relación a las secciones del cuarto al décimo sexto piso del edificio, esta por-
ción del predio ha quedado reducido a zonas comunes luego de las independizacio-
nes efectuadas.
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar
es la siguiente:
- Si en la calificación registral de la reapertura del acta de sesión de Junta de Propie-

tarios le resulta aplicable el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurídicas No Societarias.
178
VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adecuación
del reglamento interno que corre inscrito en el asiento 9-b de la ficha N° 234377
del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA; así como, la inscripción del reglamento interno ge-
neral de la edificación en la ficha N° 231348 que continúa en la partida matriz
N° 41284714.
El Registrador encargado de la calificación del título ha denegado la inscripción del
mismo señalando –entre otros puntos– que la reapertura del acta presentada debe
ser suscrita por todos los propietarios que firmaron el acta reabierta, de conformi-
dad a lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Personas Jurídicas No Societarias (en adelante RIRPJNS).
2. En el presente caso, de la revisión de los documentos contenidos en el título mate-
ria de alzada se aprecia que, conforme al punto 4 de su agenda, la junta de propie-
tarios del 10/08/2010 –además de adecuar el Reglamento interno de la Torre Los
Conquistadores y elegir al presidente y tesorero de la junta de propietarios–, acor-
dó lo siguiente:
“Los asistentes acordaron por unanimidad, autorizar al señor CÉSAR AUGUSTO CO-
BOS BARRANTES, elegido como Presidente de la Junta de Propietarios, identificado
con DNI 25676097, para que en representación de la Junta General de Propietarios,
pueda suscribir la minuta, escritura pública, escritura pública aclaratoria, declaracio-
nes juradas, planos, así como todo documento público y/o privado que se requieran
para la inscripción de los acuerdos tomados en la presente sesión extraordinaria de
Junta General de Propietarios, así se trate de reaperturas de la presente acta”.
El acta fue suscrita por 23 asistentes.
Posteriormente, y en ejercicio de las facultades conferidas, de manera unilateral, el
señor Carlos Augusto Cobos Barrantes con fecha 10/08/2010 (a horas 10.00 pm)
reabre el acta antes aludida a fin de corregir los artículos 4, 12, 13 y 19 del re-
glamento interno aprobado, aclarar el segundo punto de agenda y precisar los
nombres y apellidos de las personas que intervinieron como representantes de los
propietarios de los departamentos N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1103 y 1102, men-
cionados en la introducción del acta del 10/08/2010.
3. Si bien es cierto, de acuerdo a lo establecido en el artículo 12(1) del RIRPJNS con-
cordado con el artículo 149(2) del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, resulta
(1) Artículo 12 del RIRPJNS.- Reapertura de actas.

“Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrán
inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose que sus-
criban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignará la fecha de la
reapertura.
No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos”.
(2) Artículo 149 de la Ley N° 27157.- En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que
esta se realizó; la relación de copropietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación
179
exigible a los efectos formales que el acta y su reapertura sean suscritas por las mis-
mas personas; es de señalar que en el presente caso lo que está en discusión es si
los asistentes a la junta de propietarios pueden otorgar poder en el acta a uno de
ellos a efectos de reabrir dicho documento para realizar las correcciones y aclara-
ciones que correspondan y suscribirlo en su representación.
4. Al respecto, y conforme a la regla general establecida en el artículo 145 del Código

Civil:
“El acto jurídico puede ser realizado mediante representante, salvo disposición
contraria de la ley.
La facultad de representación la otorga el interesado o la confiere la ley”.
Así, en la medida que no existe norma prohibitiva total (ej. otorgamiento de testa-
mento por escritura pública)(3) o norma prohibitiva parcial (ej. celebración de ma-
trimonio civil)(4), creemos que no hay impedimento alguno para que la propia jun-
ta pueda otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que
reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin
de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
5. Adicionalmente debe decirse que, si se reconoce pleno valor legal y efectos al acta
suscrita por los asistentes a la junta de propietarios (como ocurre en la junta del
10/08/2010), con igual razón debería admitirse la posibilidad de que dichos asis-
tentes –en tanto junta–, otorguen poder a su presidente, para que este pueda rea-
brir el acta y proceda a corregirla o aclararla.
6. Al respecto, en el Pleno N° LXXV, el Tribunal Registral aprobó por mayoría el si-

guiente criterio como acuerdo:
“La reapertura de acta podrá ser suscrita, en representación de los asistentes a

la sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se
le haya otorgado poder para ello”.
en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la
junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y
por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscrip-
ción del acta (...).
(3) Artículo 690.- Carácter personal del acto testamentario
“Las disposiciones testamentarias deben ser la expresión directa de la voluntad del testador, quien no puede
dar poder a otro para testar, ni dejar sus disposiciones al arbitrio de un tercero”.
(4) Artículo 264.- Matrimonio por apoderado.
“El matrimonio puede contraerse por apoderado especialmente autorizado por escritura pública, con identi-
ficación de la persona con quien ha de celebrarse, bajo sanción de nulidad. Es indispensable la presencia de
esta última en el acto de celebración.
El matrimonio es nulo si el poderdante revoca el poder o deviene incapaz antes de la celebración, aun cuan-
do el apoderado ignore tales hechos. Para que surta efecto la revocatoria debe notificarse al apoderado y al
otro contrayente.
El poder caduca a los seis meses de otorgado”.
180
En consecuencia, la Sala debe sujetarse al acuerdo aprobado por el Pleno.
En ese sentido, la reapertura realizada del acta de junta de propietarios del

10/08/2010, en nombre de los asistentes poderdantes –en tanto junta de propieta-
rios–, por el apoderado Carlos Augusto Cobos Barrantes, es válida y debe surtir ple-
nos efectos legales.
Cabe precisar que la reapertura (el documento que la contiene) sí se encuentra sus-
crito por todos los asistentes, pero a través de su representante (representante de la
junta), por lo cual se cumple con la exigencia establecida en el artículo 12 del RIR-
PJNS y el artículo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, respectivamente.
Conforme a lo señalado, corresponde dejar sin efecto el primer y segundo extre-

mos de la denegatoria.
7. Otro defecto advertido por el Registrador consiste en que en el artículo 4 del Regla-
mento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesión del
10/08/2010, se describe como bien común al terreno, lo cual no resulta proceden-
te tomando en cuenta que el mismo es de dominio común de todo el complejo.
En efecto, de la revisión del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios

del 10/08/2010, se advierte que en el Art. 4 del reglamento interno cuya inscripción
se solicita se enumeran los bienes comunes, consignándose entre ellos al terreno
sobre el que está construida la edificación. Sin embargo, dicha disposición regla-
mentaria ha sido rectificada a través del acta de reapertura presentada vía reingre-
so, en la cual se consigna de manera expresa que “el terreno sobre el que está cons-
truida la edificación no se considera como un bien común, debido a que el terreno
no puede ser común a un solo sector, debido a que es un bien común a toda la edi-
ficación en su conjunto (Lote 5 de la Manzana 82)”; esto es, un bien común perte-
neciente al predio matriz inscrito en la partida N° 41284714.
En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación.
8. En el cuarto extremo de la denegatoria, el Registrador solicita la aclaración de la

parte introductoria del acta de junta de propietarios del 10/08/2010 a fin de que
se consigne el nombre de las personas que representan a los propietarios de los
Dptos. N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103.
Al respecto, cabe precisar que el contenido del acta de sesión de junta de propieta-
rios se encuentra regulado en el artículo 149 del reglamento de la Ley N° 27157. La
citada norma dispone que en el acta de cada sesión deberá indicarse el lugar, fecha
y hora en que esta se realizó; la relación de copropietarios concurrentes, con indica-
ción de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nom-
bre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los pun-
tos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
9. El artículo 147 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que los propietarios o
poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la junta de pro-
pietarios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma añade
181
que la representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada
sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.
Ahora bien, en el caso que los propietarios sean personas jurídicas, necesariamente
serán representados por su representante legal o apoderado designado al efecto.
La norma señala que en el acta debe constar la relación de los propietarios con-
currentes, debiendo entenderse que si el propietario concurre mediante repre-
sentante, deberá indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona
que concurre en su representación, sea en representación de personas naturales o
jurídicas.
10. En el presente caso, en el acta de junta del 10/08/2010 se señala que la citada se-
sión contó con la asistencia del 59.19% del total de propietarios, indicando que di-
cho porcentaje se comprueba con la lista de propietarios asistentes que forma par-
te de la referida acta y con las cartas poder otorgadas por los propietarios de los
departamentos N°s 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103; advirtiéndose que en el
citado documento no se cumplió con señalar el nombre de quiénes actuaron en re-
presentación de estos.
No obstante, dicho defecto ha sido subsanado mediante el acta de reapertura pre-

sentada por el usuario, en la cual se señala el nombre de todos los representantes
que intervinieron en el acta de junta de propietarios del 10/08/2010.
Por consiguiente, corresponde dejar sin efecto dicho extremo de la observación.
11. En el artículo 27 del Reglamento Interno General de la edificación que se solicita ins-
cribir en la ficha N° 231348 (predio matriz) –descrito en el Acta de Sesión Extraor-
dinaria de Junta General de Propietarios del 12/8/2010– se consigna que “el presi-
dente de la junta general de propietarios corresponderá a quien ejerza el cargo de
presidente de la junta de propietarios del sector Torre Los Conquistadores (...)”.
Asimismo, en el artículo 19 del citado reglamento se establece lo siguiente:
“El presidente de la Junta General de Propietarios, está designado para el presi-

dente de la junta de propietarios del sector de departamentos de vivienda o Edi-
ficio Torre Los Conquistadores. El cargo se ejercerá mientras se mantenga como
Presidente de la Junta de Propietarios de su sector, esto es por un periodo de un
año conforme lo señala el Reglamento Interno del sector vivienda desde su elec-
ción (...)”.
Como puede apreciarse, de acuerdo a lo precisado en las normas reglamentarias

antes aludidas, el periodo de ejercicio del presidente de la junta de propietarios
de la Torre Los Conquistadores es de un año; advirtiéndose que dicha información
coincide con lo precisado en el artículo 19 del Reglamento Interno correspondiente
al referido sector descrito en el Acta de Sesión Extraordinaria de Junta General de
Propietarios del 10/08/2010.
182
Sin embargo, revisada la documentación presentada por el usuario en el reingreso,

se advierte la existencia de discrepancia respecto al periodo de ejercicio del pre-
sidente de la junta de propietarios consignado en el Reglamento Interno Gene-
ral de la edificación (1 año) y al que aparece descrito en el acta de reapertura del
10/08/2010 (2 años).
Por lo tanto, se confirma el quinto extremo de la observación formulada.
12. De conformidad con lo previsto por el artículo 156 del Reglamento General de los
Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observación,
deberá pronunciarse sobre los derechos registrales. En tal sentido, este colegiado
concuerda con la liquidación efectuada por el Registrador.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el quinto extremo de la observación formulada por el Registrador del Re-

gistro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO
lo demás que contiene, conforme a los fundamentos expuestos en análisis de la pre-
sente Resolución.

Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

183
J7
Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L
Oportunidad de la constitución de la junta de propietarios
Una vez constituida el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-

va y propiedad común se constituye también la junta de propietarios, la misma
que va a estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendrá la
representación conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o más propieta-
rios no impide la constitución de la junta. En ese sentido, al momento del otorga-
miento del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del
presidente de junta de propietarios siempre que haya pluralidad de propietarios.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 020-2008-SUNARP-TR-L
Lima 4 de enero de 2006
APELANTE : CÉSAR AUGUSTO DUBOIS DÁVILA
TITULO : N° 558512 del 04-10-2007
RECURSO : N° 57096 del 26-10-2007
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO (s) : REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA
INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN
Tanto el reglamento interno como la independización de las secciones de dominio ex-

clusivo de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad común, deben formularse en documento privado con firmas le-
galizadas por parte del titular o titulares registrales.
Se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno y de la independi-

zación, inscritos en la partida electrónica N° 44417618 del Registro de Predios de Lima.
184
Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007
y pianos de las secciones de dominio exclusivo independizadas.
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva Ca-
chón, observó el título en los siguientes términos:
“1. FORMALIDAD:
Conforme lo disponen los artículos 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del

Registro de Predios tanto la memoria de independización como el reglamento in-
terno deben contar con la legalización de las firmas de los propietarios del inmue-
ble; en tal habiéndose solo remitido copia certificada del acta de junta de propie-
tarios esta no da mérito a su inscripción”.
2. INDEPENDIZACIÓN:
No se indica en el acta cuáles son las modificaciones que se efectúan en la inde-

pendización de las unidades inmobiliarias que ya se encuentren independizadas,
así como en las áreas comunes, en tal sentido deberá señalar expresamente cuáles
son las modificaciones realizadas.
3. CALIFICACIÓN:
La calificación de los planos de independización, así como de la memoria de inde-

pendización y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios será
efectuada cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.
4. ACTA:
Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados N°s 453-455-457

Urb. Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N° 11386226, pero
en dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Pre-
ciados N° 453, Surco. Sírvase subsanar, ya que según se pudo verificar el inmueble
matriz se encuentra inscrito en la P.E. N° 44417618.
5. JUNTA DE PROPIETARIOS:
Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominación del presi-

dente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artículo 145 del D.S.
N° 036-2006-VIVIENDA.
Sírvase subsanar la omisión.
SUBSANACIÓN:
En cuanto a la subsanación de la observaciones formuladas, esta se deberá efectuar

cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgadas los documentos mate-
ria de observación.
185
Base legal: Art. V del Titulo Preliminar, 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.
Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificación de conformidad con

el artículo 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”.
El apelante señala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entien-
de que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas nota-
rialmente en el caso de la independización y documento privado con firmas legaliza-
das notarialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de
los mismos en cuanto a la independización y reglamento interno fuera igual a la copia
certificada, será observado, incurre claramente en una trasgresión frontal de los dis-
positivos legales y en una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificación por
mandato legal se ha calificado dicha copia certificada y su contenido cumple con los
requisitos de ley, salvo en cuanto a su formalidad.
El inmueble materia del título apelado se encuentra constituido por el ubicado en la

calle Preciados N°s 453, 455 y 457 de la urbanización Residencial Higuereta, Santiago
de Surco.
En su asiento B 00003 se registro el reglamento interno de propiedad exclusiva y pro-

piedad común constituida sobre el inmueble.
En el asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de domi-

nio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el
asiento B 00005, la modificación del área.
En el asiento B 00006 se registró la ampliación de fábrica, y en el asiento B 00008 la

modificación del reglamento interno, anotándose la independizacion del departamen-
to 501.
En el asiento B 00009 se inscribió la modificación del área.
La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cáceda, según se des-
prende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del asiento C 00002 de la partida elec-
trónica N° 44417618.
Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres

Cáceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de
los estacionamientos 1, 2 y de los departamentos 201, 301, 401 y del departamento
501; y Rutth Cáceda Eslava del estacionamiento 1 y del departamento 201.
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado, con el informe oral del
abogado Julián Siguas R.
186
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
1. Si para la inscripción de la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al

régimen de la Ley N° 27157, así como el reglamento interno, basta la presentación
de copia certificada del acta donde corren insertas, o se requiere que se presenten
en documento privado con firmas legalizadas por el titular o titulares registrales.
2. Si la presentación del acto solicitado registrar en documento distinto al idóneo im-

pide la calificación de su validez y adecuación a la partida registral.
VI. ANÁLISIS
1. De acuerdo al principio de titulación auténtica, recogido en el artículo 2010 del Có-

digo Civil, los actos y contratos deben constar en instrumento público para su registro,
salvo disposición expresa.
En este último caso, debe presentarse el acto o contrato en documento privado con fir-
mas legalizadas notarialmente, salvo disposición expresa que establezca una formali-
dad distinta, según señala en el artículo 10 del Texto Único Ordenado del Reglamento
General de los Registros Públicos (RGRP).
2. Para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propie-

dad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentan
los siguientes documentos, según se señala en el artículo 60 del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios (RIRP):
a) Reglamento interno;
b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el
área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes;
c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y

las zonas comunes, autorizado por profesional competente.
3. De lo acabado de señalar, se tiene que para la inscripción de las independizaciones

de las secciones de dominio exclusivo de la partida matriz debe de presentarse solici-
tud formulada por el titular registral, debiendo de estar su firma debidamente legali-
zada por notario.
Ello sin embargo no excluye la posibilidad de que la solicitud de independización, con-

teniendo el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclu-
sivo y de los bienes comunes, conste en escritura publica, porque como se señaló, las
inscripciones se rigen por el principio de titulación auténtica, salvo que se establez-
ca formalidad distinta, siendo esta, en el caso de la independización de las unidades
inmobiliarias sujetas al régimen de la Ley N° 27157, el documento privado con firma
legalizada.
187
En este sentido, al no establecerse formalidad distinta al documento privado con firma

legalizada para las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, no pro-
cede la inscripción de modificación de la independización en mérito a copia certifica-
da del acta conteniendo la solicitud de independización, por no tratarse de instrumen-
to público.
4. Lo señalado en el numeral precedente resulta de aplicación a la inscripción del regla-

mento interno, ya que al igual que la inscripción de las independizaciones de las sec-
ciones de dominio exclusivo, se exige la presentación de documento privado con fir-
mas legalizadas por notario, según se indica en el artículo 69 del RIRP.
En este sentido, resulta posible que el reglamento interno conste en escritura pública
mas no en otro documento privado distinto al contemplado en el referido artículo 69.
Por lo expuesto, debe confirmarse el primer extremo de la observación.
5. Respecto a lo señalado en el tercer extremo de la observación, debe tenerse en

cuenta que la calificación registral la realiza el registrador de manera integral, confor-
me se señala en el artículo 31 del RGRP, lo cual implica que debe de calificar no sola-
mente la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o con-
trato solicitado registrar, sino también la validez del mismo así como su adecuación a
la partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artículo 32 del RGRP.
Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato solicitado inscribir en docu-
mento que no retina la formalidad correspondiente no debe ser óbice para que el re-
gistrador califique además, en la medida que el documento lo permita, la validez del
acto o contrato contenido en el documento, como también su adecuación a la parti-
da registral.
En el caso presentado, si bien la solicitud de modificación de la independización de las

secciones de dominio exclusivo, como el reglamento interno modificado, no constan
en documento privado con firmas legalizadas, constan en la copia certificada del acta
presentada, por lo que pueden ser materia de calificación en cuanto a su validez como
adecuación con la partida registral.
En este sentido, debe revocarse este extremo de la observación.
6. Siendo materia de solicitud de inscripción la modificación de las independizaciones

realizadas, debe especificarse, para efectos de su inscripción, las modificaciones de las
secciones de dominio exclusivo independizadas, así como también de las zonas comu-
nes, modificaciones que no se especifican en la copia certificada del acta presentada.
En este sentido debe confirmarse el segundo extremo de la observación.
7. Respecto a lo señalado en el cuarto extremo de la observación, debe tenerse en

cuenta que si bien se incurre en error en el acta al señalar como partida registral de
la partida matriz la partida electrónica N° 11386226, en lugar de la partida electróni-
ca N° 44417618, sin embargo, dicho error no influye en la identificación del predio, el
188
mismo que se encuentra determinado por su ubicación, numeración, área, linderos y

medidas perimétricas.
Al respecto resulta aplicable el siguiente precedente de observancia obligatoria, apro-

bado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 8 y 9 de abril de
2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005:
Identificación del bien objeto de transferencia
“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de trans-

ferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que
no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo”.
Criterio sustentado en la Resolución N° 507-2001-SUNARP-TR-L del 14/11/2001, Re-

solución N° 464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, Resolución N° 305-2000-ORLCITR
del 28/09/2000, Resolución N° 45-2002-ORLCITR del 24/01/2002.
Si bien dicho precedente se refiere a un caso de transferencia de propiedad, sin em-

bargo, resulta aplicable el criterio que para la adecuada identificación del bien no re-
sulta necesario que exista total coincidencia entre los datos contenidos en el título y en
la partida, siempre y cuando existan elementos que permitan establecer la identidad.
8. Una vez constituido el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

propiedad común se constituye también la junta de propietarios, la misma que va a
estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación
conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o más propietarios no impide la cons-
titución de la junta, según se desprende del artículo 47 de la Ley N° 27157 y del pri-
mer párrafo del artículo 145 de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo
N° 035-2006-VIVIENDA.
La junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a go-

zar de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artícu-
los 74 y 75 del Código Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se requiere la
presentación de copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propieta-
rios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente inscrito (ar-
tículo 48 de la Ley N° 27157).
Ahora, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento

del Reglamento Interno, es obligatorio que en el mismo conste el nombramiento del
presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al mo-
mento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar
al presidente de la junta es en la partida matriz del predio, según se desprende del se-
gundo párrafo del artículo 145 del mencionado reglamento.
En este sentido, siendo que en el presente caso existe pluralidad de propietarios, resul-
ta necesario que en el reglamento interno solicitado inscribir conste el nombramiento
del presidente de la junta de propietarios.
En este sentido, debe confirmarse el quinto extremo de la observación.
189
9. Respecto a la liquidación de los derechos registrales, estos no se pueden determi-

nar atendiendo a que se requiere la previa aclaración de las independizaciones que son
materia de modificación, de conformidad con el artículo 40 del RGRP.
Interviene como Vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar, de conformidad con la Reso-
lución N° 233-2007-SUNARP/PT del 17 de diciembre de 2007.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR los extremos 1, 2 y 5 de la observación formulada por la Registradora del

Registro de Predios de Lima al título contenido en el encabezamiento, y revocar lo de-
más que contiene por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal (S) del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR

Vocal (S) del Tribunal Registral
190
J8
Cas. N° 090-2002-LIMA
Régimen laboral de trabajadores del hogar no es aplicable a los que

realizan labores de mantenimiento y limpieza en edificios
La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el mantenimiento de un

edificio multifamiliar es propia de los que están bajo la actividad privada sujetos
a la Ley de Productividad y Competitividad Laboral, por lo que no se encontraría
dentro del supuesto de la norma de los trabajadores del hogar.
CAS. N° 090-2002-LIMA
Lima, cuatro de junio del dos mil dos.
LA SALA TRANSITORIA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
VISTA; la causa número cero noventa del año dos mil dos; en audiencia pública lleva-
da a cabo en la fecha; y luego de verificada la votación con arreglo a Ley, emite la si-
guiente sentencia:
RECURSO DE CASACIÓN: A fojas ciento cincuentitrés, Agustín Alberto Vásquez Cipi-

rán, interpone recurso de casación contra la sentencia de fojas ciento cincuentiuno, su
fecha veinticinco de setiembre del dos mil uno; que declara improcedente la demanda
y nulo todo lo actuado por el Duodécimo Juzgado de Trabajo de Lima, en atención a la
aplicación de una norma de régimen especial de la litis.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El recurrente invoca las causales de indebida apli-

cación de una norma de derecho material y la inaplicación de una norma de derecho
material, causales contenidas en los incisos a) y c) del artículo cincuentiséis de la Ley
número veintisiete mil veintiuno, Ley modificatoria de la Ley Procesal del Trabajo, Ley
número veintiséis mil seiscientos treintiséis;
CONSIDERANDO: Primero.- Que, el recurso de casación cumple con los requisitos

establecidos en el artículo cincuentiocho de la Ley número veintisiete mil veintiuno,
es menester que este Tribunal emita pronunciamiento de fondo al respecto. Segun-
do.- Que, el recurrente señala que se ha aplicado indebidamente la norma respecto
de los trabajadores domésticos Decreto Supremo número veintitrés DT del treinta de
abril de mil novecientos cincuentisiete y su modificatoria, el Decreto Supremo número
cero cero dos-setenta-TR, por cuanto concierne a un marco de desarrollo de labores
totalmente distintas a las que realizó a favor de la demandada, en este sentido la nor-
ma a aplicarse es el Decreto Supremo número cero cero tres-noventisiete-TR, Ley de
191
Productividad y Competitividad Laboral, dentro de la cual se encuentra el derecho a

percibir la indemnización por despido arbitrario causal que es procedente. Tercero.-
Que, respecto a la causal de inaplicación de una norma de derecho material, el recu-
rrente omite fundamentar dicha causal por lo que deviene en improcedente. Cuarto.-
Que, la controversia se circunscribe en determinar si las labores que ha prestado el
recurrente las ha realizado como trabajador del hogar, o como trabajador común bajo
régimen laboral de la actividad privada; al respecto el servidor del hogar o doméstico
se distingue del trabajador común en razón a las labores que le son propias, así como
la naturaleza de su empleador, es así como el Decreto Supremo número veintitrés DT
del treinta de abril de mil novecientos cincuentisiete, define en su artículo primero
como labores de hogar las de aseo, cocina, asistencia y demás propias de la conserva-
ción de una residencia y del desenvolvimiento de la vida del hogar que no importen lu-
cro o negocio para el patrón o su familiar. Quinto.- Que, en el presente caso el deman-
dante prestaba servicios a la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, debida y
legalmente constituida, como aparece del documento de fojas nueve y si bien realizaba
labores de limpieza y otras, estas no constituyen actividades propias de la vida de un
hogar. Sexto.- Que, las normas que regulan la labor desempeñada por el demandan-
te corresponden a los trabajadores de la actividad privada sujetos al Decreto Supre-
mo número cero cero tres–noventisiete–TR, Ley de Productividad y Competitividad La-
boral que regula los derechos de los trabajadores del régimen de la actividad privada.
RESOLUCIÓN Por estos fundamentos declararon FUNDADO el recurso de casación

interpuesto a fojas ciento cincuentitrés, por Agustín Alberto Vásquez Cipirán contra
la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, sobre Pago de Beneficios Sociales y
otro; NULA la sentencia de vista de fojas ciento cincuentiuno, su fecha veinticinco de
setiembre del dos mil uno que declara nula la sentencia de fojas ciento treintitrés; y,
actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas ciento
treintitrés, su fecha veintisiete de junio del dos mil uno, que declara fundada en parte
la demanda de fojas diecisiete; ORDENARON la publicación de la presente resolución
en el diario oficial El Peruano; y los devolvieron.
SS.
ROMÁN S.
OLIVARES S.
VILLACORTA R.
CÁCERES B.
MONTES M.
192
J9
Pluralidad de porcentajes de participación sobre bienes comunes
Atendiendo las características de una edificación se puede designar más de un

porcentaje de participación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede
claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participación en ge-
neral y un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el porcentaje ge-
neral para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adop-
ción de acuerdos de la junta de propietarios.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 15 de agosto de 2011
Apelante : David Jonatan García Sánchez
Título :
N° 190675 del 03/03/2011
Recurso : H.T.D. N° 039718 del 24/05/2011
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Modificación de Reglamento Interno
SUMILLA(S)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN LOS BIENES COMUNES
“Se pueden asignar distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes
siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable
para el quórum, mayoría y la copropiedad”.
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación de los artícu-

los 4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro de
Predios de Lima.
Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:
193
- El original de las citaciones a junta de propietarios del 07/09/2010.
- Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de

Propietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N° 109, Urbanización
Residencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010.
- Declaración jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casa-

retto Castagnino.
- Copia Certificada del libro de Actas N° 01 de la Junta de Propietarios.
- Documento privado que contiene la solicitud de inscripción de los acuerdos adop-

tados por la Junta de Propietarios en la sesión realizada el 16/09/2010, con firma
certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011.
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave ob-
servó el título en los siguientes términos:
DEL REINGRESO (31/03/2011):
Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones:
1. Se reitera la primera observación de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medi-

da que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el por-
centaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir
dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, como se pretende en
el presente caso.
“(...) 1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0%

de participación sobre los bienes comunes para la Sección N° 1, toda vez que de
conformidad con el artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje
de participación constituye un Derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sír-
vase aclarar (...)”.
2. Asimismo, se reitera la segunda observación de la esquela de fecha 07/03/2011,

toda vez que el numeral 5.15. de la Res. N° 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al su-
puesto en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo intervie-
ne el presidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastará la copia certi-
ficada del acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta
al presidente a firmar el documento, sin requerirse la transcripción del texto del re-
glamento o su modificación.
“(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase
adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual
contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presi-
dente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para rea-
lizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De
194
conformidad con el primer párrafo del artículo 530 del Reglamento de Inscrip-
ciones del Registro de Predios (...)”.
El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:
- Respecto del punto 1 de la observación sostiene que, el reglamento interno en su

artículo 4 establece dos criterios para la asignación de porcentaje de participación
para las zonas comunes, los cuales se atribuirán en función de la necesidad objetiva
de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública, aque-
llos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que uti-
lizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas.
- Debido a que los propietarios de la Sección N° 1 no tienen necesidad objetiva de

utilizar el Área Común N° 01 para tener acceso y salida directa a la vía pública, por
tal razón se le asignó 0% de la participación sobre dicha área. Por el contrario como
las secciones 2 y 3 sí requieren utilizar dicha área para tener acceso y salida a la vía
pública es que se le asignó a cada una de ellas el 50% de participación sobre dicha
área común.
- El segundo criterio de asignación de porcentajes de participación se aplica sobre

los demás bienes comunes, razón por la cual a la Sección N° 1, se le ha otorgado
76.78% y a las Secciones N°s 2 y 3 se ha asignado 11.61% a cada una.
- Con relación al punto 2 de la observación, señala que el registrador estima que el

supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva –Sobre el Régimen de Pro-
piedad Exclusiva y Común– solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al
presidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral
ni las demás disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral
5.17 deja claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en re-
presentación de la junta sin requerirse autorización de los demás propietarios.
- En la partida electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscrito

el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N° 109 y Jr. Los Industriales
N° 923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los asientos
B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la ampliación
y modificación de fábrica, numeración, rectificación de asiento, reglamento interno,
junta de propietarios y modificación de área respectivamente.
- Las secciones inmobiliarias que forman parte del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común corren independizadas en las partidas electrónicas N° 12021173,
N° 12021175 y N° 12021177.
Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
195
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar
es la siguiente:
- ¿Pueden asignarse distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes?
VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modifica-

ción del reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 45043495 del Registro
de Predios de Lima.
El Registrador ha cuestionado la inscripción reiterando la primera observación

de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S.
N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los
bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación
sobre los bienes comunes, así como también señala que, a efectos de inscribir la
Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación
de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo de-
berá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamien-
to de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a
la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 53 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. Con relación a la asignación de porcentajes de participación sobre las zonas comu-

nes se debe considerar que el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Co-
mún(1) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edi-
ficación de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común(2).
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edi-
ficio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación,
como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de
sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-

piedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes co-
munes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.
(1) Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Su-
premo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico
que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobilia-
rias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.
(2) En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad hori-
zontal”, en razón de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles,
al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad
de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho
–como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, corno sucede en el caso de la propiedad común; sino
que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
196
Por ello, es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo será me-
diante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares,
sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos
o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(3).
3. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las

que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se
encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamen-
to, el D.S. N° 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, ha-
biéndose aprobado el T.U.O mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
El artículo 42(4) de la Ley N° 27157 contempla que el Reglamento Interno debe

comprender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad
de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Inter-
no. Complementariamente, el artículo 130 del reglamento de la Ley precisó que di-
chos criterios debían ser razonables.
4. La determinación de los porcentajes de participación es un tema trascendente en

el reglamento interno, dado que la asignación de porcentaje o la modificación del
mismo implica la determinación de las cuotas de copropiedad de los propietarios
de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el te-
rreno sobre el que está construida la edificación.
5. Ahora bien, en el título materia de apelación se aprecia que se pretende modificar

los artículos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea
extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/09/2010, es el siguiente:
(…)
“ARTÍCULO 4.- PARTICIPACIÓN EN LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios

de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes co-
munes conformados por el área común N° 1 se atribuirá en función de:
(3) Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y nece-
sariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, me-
diante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos
o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título
constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23.
(4) LEY N° 27157: Artículo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo si-
guiente: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso
al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de pro-
piedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes
que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas
de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.
197
1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y

salida a la vía pública. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a
la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán par-
ticipación sobre estas.
2. El área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva.
La aplicación del segundo criterio está supeditado a la necesaria aplicación del

primero. En ese sentido, al momento de asignarse la participación en función
del área ocupada se deberá calcular tomando en consideración el porcentaje
correspondiente a los inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía
pública.
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propie-

tarios sobre el área común N° 1, son los siguientes:
SECCIÓN N° 1 0.00%

TOTAL = 100.00%
Por otra parte el porcentaje de participación de las secciones de propiedad ex-

clusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función del área
ocupada por cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participación
sobre las demás zonas comunes, son los siguientes:

TOTAL = 100.00%
Se deja constancia que el porcentaje de participación sobre los demás bienes

comunes, diferentes al área común N° 1, serán aplicables para determinar el
quórum y las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos relacionados
con ellos. Asimismo, se aplicará para determinar el porcentaje que le correspon-
derá a cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre el terre-
no, en caso de que el íntegro de la edificación se destruya.
En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribución sobre los gas-

tos comunes, el quórum para la realización de la junta de propietarios, los votos
para la adopción de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga
relación con el área común N° 1 serán los fijados en los numerales 1 y 2 del pre-
sente artículo”.
198
ARTÍCULO 5.- PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNES
El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios

de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la
atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento del área
común N° 1 de la unidad inmobiliaria es determinado por los criterios estable-
cidos en el numeral 1 y 2 del artículo 4 del reglamento.
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propie-

tarios en los gastos, el área común N° 01 son los siguientes:
SECCIÓN PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

TOTAL = 100.00%
En relación a los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la

conservación y el mantenimiento de las demás áreas y bienes comunes de la
unidad inmobiliaria son determinados en base al área ocupada de cada sec-
ción de propiedad exclusiva.
En tal sentido según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación

de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
SECCIÓN PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

TOTAL = 100.00%”
(...)
Como se puede apreciar del tenor de los párrafos precedentes se asignan distintos
porcentajes de participación sobre los bienes comunes, es así, por ejemplo que se
señala que el porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes
comunes conformados por el área común N°1 son para la sección N° 1 de 0.00%,
señalándose a continuación que el porcentaje de participación de las secciones de
propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función
al área ocupada por cada una de ellas, así la sección N° 1 tendrá el 76.78%.
6. El artículo 130 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley
de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábri-
ca y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
199
Común, señala lo siguiente: “La participación en los bienes comunes, es un dere-

cho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercer-
lo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Inter-
no, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las
secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc”.
(el resaltado es agregado).
Asimismo, mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 del 29 de

setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Regí-
menes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, Independización y Copropie-
dad habiéndose establecido en ambos regímenes que el porcentaje de participa-
ción sobre los bienes comunes es uno solo.
Si bien la normativa antes citada establece de manera implícita como regla gene-
ral que en una edificación solamente debería existir un único porcentaje de partici-
pación sobre los bienes comunes y un único porcentaje de participación sobre los
servicios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las caracte-
rísticas particulares de la edificación existan porcentajes también particulares para
determinadas zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para
todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, sino úni-
camente para algunas de dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocu-
rrir por ejemplo con un pasaje de acceso o un jardín interior que solamente cons-
tituye zona común de dos o tres secciones de propiedad exclusiva y por ende, se
excluye de su utilización a las demás secciones de propiedad exclusiva.
El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento in-

ternos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificación y
reglamentos internos particulares para cada sector, de la edificación, siendo que
existen zonas comunes para todo el conjunto de la edificación y zonas comunes
solamente para determinado sector de la edificación, situación que conlleva a que
existan porcentajes de partición para el conjunto de las secciones de propiedad ex-
clusiva que conforman la edificación y porcentajes de participación para las seccio-
nes que conforman cada sector.
Siendo ello así, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos inter-
nos, se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comu-
nes cuando no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificación sino so-
lamente de algunas secciones de propiedad exclusiva. Así, el literal d) del artículo
153 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el reglamento interno, debe
contener, los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros,
de ser el caso, siendo que el término otros puede incluir, entre otros aspectos, los
porcentajes particulares sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.
En tal sentido, apreciándose que en el presente caso se ha establecido un porcen-

taje general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcenta-
je particular sobre el “Área Común N° 1”, nos encontramos ante el supuesto regu-
lado en el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, esto es un
reglamento especial.
200
Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al

interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes
comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de es-
tablecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuer-
dos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido
en forma expresa que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comu-
nes diferentes al área común “1” sean aplicables para determinar el quórum y las
mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios.
En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observación.
7. Con relación al segundo punto de la observación, cabe señalar que, de la revisión

de los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad
establecida en el numeral 5.15 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y en el
artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es docu-
mento privado de modificación de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011
con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Pre-
sidente de la Junta de Propietarios.
De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento

de la Ley N° 27157:
“(...) la junta de propietarios estará presidida por uno de sus miembros que ten-
drá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma,
asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El re-
glamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo es-
time conveniente, señalando su composición y funciones”.
En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la repre-

sentación legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen faculta-
des para solicitar la modificación del reglamento interno.
Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.
8. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las obser-
vaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquida-
ción de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes:
Modificación de Reglamento interno:
Sub Total: S/. 35.00
201
Junta directiva:
Sub Total: S/. 35.00
Total S/. 70.00
Derechos cancelados
(recibo N° 2011-14-00000732) S/. 35.00
Derechos pendientes de pago S/. 35.00
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de

Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción conforme a
los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución, previo pago de los
derechos registrales correspondientes.
SAMUEL GALVEZ TRONCOS

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN
202
General
Índice
Presentación.................................................................................................. 5
Introducción................................................................................................ 7
Capítulo 1
Régimen de propiedad exclusiva
y propiedad común
I. Nociones generales sobre el Régimen de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Común........................................................ 11
ii. EL REGLAMENTO INTERNO...................................................................... 13
1. Título constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y pro-

piedad común......................................................................................... 14
2. Contenido del reglamento interno.................................................... 16
2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participación

sobre las zonas comunes............................................................. 18
2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos......................................... 19
203
2.3. Modificación del reglamento interno....................................... 21
2.4. Adecuación del reglamento interno......................................... 22
2.5. Reglamento interno modelo....................................................... 24
III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL RÉGI-

MEN DE PROPIEDAD.................................................................................. 37
1. Finalidad y características de los bienes comunes......................... 38
2. Clases de bienes comunes.................................................................. 38
3. Disposición de los bienes comunes................................................... 40
iV. La junta de propietarios.................................................................... 43
1. Concepto.................................................................................................. 43
2. Ausencia de personería jurídica......................................................... 43
3. Convocatoria y quórum para la instalación válida de la junta

de propietarios....................................................................................... 48
3.1. Convocatoria................................................................................... 48
3.2. Quórum............................................................................................ 51
4. Representación del propietario ante la junta de propietarios.... 55
5. Renuncia a la junta de propietarios................................................... 56
6. Actas de las sesiones............................................................................. 58
7. Órganos de representación y administración................................. 60
7.1. El presidente.................................................................................... 60
7.2. Inscripción del presidente como requisito para ejercer sus

facultades......................................................................................... 63
204
8. La junta directiva.................................................................................... 64
9. El administrador..................................................................................... 67
9.1. Formas como se puede contratar al administrador.............. 68
9.2. Funciones del administrador....................................................... 72
Capítulo 2
Responsabilidad, régimen laboral y
tributario de las juntas de propietarios
i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA junta

de propietarios....................................................................................... 79
1. Constitución de asociaciones como una herramienta para

limitar la responsabilidad de la junta de propietarios................... 82
II. RÉGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS............. 83
1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat................ 84
2. Tributos a los cuales está afecta la junta de propietarios............. 84
3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por los

ingresos que perciben.......................................................................... 86
III. RÉGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO y vi-

gilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS......................................... 86
1. Aplicación del régimen de la microempresa a los trabajadores

de la junta de propietarios................................................................... 88
2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales.............. 92
205
Capítulo 3
Problemas comunes que afectan a los
miembros de las juntas de propietarios
I. AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS REGLAMEN-

TOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE SUS
DISPOSICIONES......................................................................................... 97
II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES........................ 100
1. La inhabilitación del propietario....................................................... 100
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mante-

nimiento................................................................................................. 102
III. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS............................ 104
IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS

DE JUNTA DE PROPIETARIOS................................................................. 105
V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE AFEC-

TAN LOS BIENES COMUNES................................................................... 107
VI. FALTA DE LA INSCRIPCIÓN DEL PRIMER PRESIDENTE O JUNTA

DIRECTIVA................................................................................................... 108
VII. PROBLEMAS DOMÉSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIONES

DE VECINDAD............................................................................................ 112
VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA ADMI-

NISTRACIÓN DE LOS BIENES COMUNES........................................... 113
BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................... 118
206
Jurisprudencias
J1 Res. N° 1243-2008-SUNARP-TR-L................................................ 123
J2 Res. N° 759-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 131
J3 Exp. N° 2606-2006............................................................................ 141
J4 Res. N° 370-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 146
J5 Res. N° 366- 2008 SUNARP-TR-L................................................. 157
J6 Res. N° 944-2011-SUNARP-TR-L.................................................. 174
J7 Res. N° 020-2008-SUNARP-TR-L.................................................. 184
J8 Cas. N° 090-2002-LIMA.................................................................. 191
J9 Res. N° 1597-2011-SUNARP-TR-L................................................ 193
Índice general................................................................................................. 203
207

17 Problemas Inmobiliarios y Administrativos Derivados de La Convivencia en Edificios PDF

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Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO

AV. ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES

Los edificios y condominios están sujetos al Régimen de Unidades In-

A pesar de que la norma (Ley N° 27157) que regula el Régimen de Uni-

incertidumbre al respecto, lo que genera conflictos y hace que la vida en

En la actualidad la mayoría de ciudades del país están creciendo hacia

En el primer capítulo se detallan los elementos configuradores del ré-

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Igualmente, dentro de cada capítulo se han incluido algunos docu-

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Lima, marzo de 2012.

Juan Carlos Esquivel Oviedo

Régimen de propiedad exclusiva

I. Nociones generales sobre el Régimen de Propie-

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En tal sentido, el Tribunal Registral ha señalado que “para que se confi-

Con relación a los elementos configuradores de la propiedad horizon-

“La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existen-

de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se en-

Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antece-

ii. EL REGLAMENTO INTERNO

que declaran su voluntad de someter a la edificación al régimen, de más

El reglamento interno es de suma importancia en el régimen ya que

1. Título constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y

En ese sentido, en los antecedentes de La Directiva, siguiendo a la doc-

de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una

Por su parte, el Tribunal Registral ha considerado que: “El Reglamento

El artículo 39 de la Ley N° 27157 permite que el reglamento interno sea

Al respecto, el Numeral 5.2 de La Directiva establece que:

“El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por

En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-cons-

Antes de la publicación de La Directiva, el Tribunal Registral entendió

Actualmente este criterio no debe seguirse por cuanto está en contra

2. Contenido del reglamento interno

los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organi-

El artículo 42 de la Ley N° 27157, regula el contenido del reglamento

Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente

Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pue-

Como se ha mencionado el reglamento interno puede ser otorgado

2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participación

De la lectura de las normas a que se refiere el párrafo, se desprende

Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asigna-

En ese sentido debe entenderse, tal como lo señaló el Tribunal Consti-

De lo expresado por el intérprete supremo de la Constitución y la doc-

2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos

Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos

45.1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y

45.2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta

45.3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre

Por su parte el artículo 154 del Reglamento señala que:

“De producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos

Así de las referidas normas se desprende que:

- Puede haber pluralidad de reglamentos internos siempre que exis-

- Que en el complejo inmobiliario existan dos o más sectores o blo-

- La existencia de la pluralidad del reglamento interno no implica que

- En caso exista una pluralidad de junta de propietarios el reglamen-

Como se puede advertir, las normas señaladas no regulan los requisi-

En aplicación de estas normas es factible que cada edificio o blo-

una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad co-

2.3. Modificación del reglamento interno

El artículo 39 de la Ley N° 27157 permite que el reglamento interno sea

El artículo 42 de la Ley N° 27157, regula el contenido del reglamento

RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC-15.04.- Aprueban Reglamentos

RESOLUCIÓN VICEMINISTERIAL N° 004-2000-MTC/15.04

Que, el Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-

De conformidad con la Ley N° 27157 «Ley de Regularización de Edificaciones del Pro-