EL D.L. N°2.

695, NATURALEZA JURÍDICA Y FUNCIONES

María Agnes Salah Abulesme

Este decreto fija las normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella.

Naturaleza jurídica del régimen de adquisición de bienes establecido por el D.L. N°2.695

1. El D.L. N°2.695 constituye un régimen legal relativo a la posesión de ciertos bienes para
su posterior adquisición por prescripción

Este D.L. constituye un régimen legal que establece una forma de reconocer la posesión
regular de ciertos bienes, que pueden ser luego adquiridos por prescripción. Este régimen
legal reconoce la existencia de un conjunto de hechos de relevancia jurídica, diversos a los
considerados por el CC para los bienes raíces, que constituirían una “causa justificada que
hace razonable su especialidad” y que permitiría la adquisición de cierto bienes por ciertas
personas.

Debe acreditarse la posesión según el Art. 925 del Código civil (Hechos positivos de dominio) y
debe ser además continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad y por un plazo de 5 años.
Además no debe existir juicio pendiente acerca del dominio o posesión del inmueble.

Teoría de la posesión inscrita: La inscripción opera como requisito, prueba y garantía de la

posesión de bienes raíces.

Como la realidad fáctica superó con creces la ficción de la inscripción, se dictaron leyes para
regular la propiedad inmueble y lograr la regularización de las inscripciones correspondientes,
valorizando la posesión material como criterio insustituible para lograr las regularizaciones
perseguidas.

2. El D.L. N°2.695 como estatuto de expropiación de dominio

Considerar este D.L. como una ley expropiatoria, implicaría entenderlo como una disposición
que contiene una decisión legal establecida con la clara finalidad de extraer del dominio de
una persona un determinado bien o alguno de sus atributos y facultades. Aún peor, sin
indemnización.

Los requisitos para regularizar la posesión de bienes en este decreto, permiten sostener que
estos son bienes respecto de los que existen buenas razones para pensar que no se está
vulnerando el derecho de propiedad de ninguna persona.

En el procedimiento establecido por el D.L. existen varias instancias en que se protegen los
derechos de los eventuales poseedores inscritos o de quienes sean poseedores con un
derecho igual o mejor que el solicitante de la regularización:

 Publicidad (radial-Carta certificada-nombre de la persona a la que se inscribirá)

 Período de oposición (30 días) con causales y facultades como:
 Ser poseedor inscrito
  Pueden Entablar acciones de dominio por el plazo de 1 año (plazo por el
cual quienes quieren regularizar no pueden gravar o enajenar el bien)
 Habiendo prescrito (ordinariamente de corto plazo) se le permite otros 5
años para indemnización de perjuicio

El error consiste en mirar la expropiación de un modo muy amplio, en que incluso puede ser
considerado un modo de adquirir: todos los modos de adquirir serían, en este sentido,
expropiatorios.

Los modos de adquirir deciden quién tiene mejor derecho para obtener el dominio de un
determinado bien, lo cual, por mandato expreso de la Constitución, debe ser realizado por el
legislador. Todos los modos de adquirir contienen en el fondo una distribución de recursos.

El D.L. concede la posesión regular y luego el dominio a quien cree que tiene el mejor derecho
para gozar del bien raíz objeto de la regularización en razón de determinados antecedentes de
hecho.

3. El D.L N°2.695 como estatuto de limitación del dominio

En base a la función social de la propiedad consagrada en nuestra CPR, se ha planteado la idea de

que el D.L. N°2.695 constituiría una limitación al dominio establecida en virtud de dicha función
social.

Los límites que se pueden establecer a la propiedad en virtud de la función social constituyen
aquellas fronteras o alcances propiamente tales en el ejercicio de un derecho existente (seguridad
nacional, utilidad y salubridad pública y conservación del patrimonio ambiental).

La finalidad del D.L. no es establecer los límites de la propiedad u obligaciones al ejercicio de la

misma, sino constituir propiamente tal un nuevo derecho de propiedad.

4. El D.L. N°2.695 como norma de clausura

Si se considera que debe ser una norma aplicable a la totalidad de los casos, preservando la
coherencia del sistema, existen varios impedimentos para considerarla norma de clausura: este
decreto se aplica sólo respecto de predios de bajo monto (ya sea en pesos, sueldos vitales o UT),
actualmente 380 UTM para bienes urbanos y 800 UTM para bienes raíces rurales.

Además no es aplicable para cierto tipo de bienes: terrenos comprendidos en poblaciones

declaradas en situación irregular, tierras indígenas, comunidades sujetas al D.F.L. N°5 de 1968 del
Min. De Agricultura sobre comunidades agrícolas, terrenos en Isla de Pascua y propiedades
fiscales.

El D.L no es único en su especie: existen otras disposiciones tendientes a la regularización del

dominio de ciertos inmuebles. (L 16741 - L 19776).

Existe una norma de clausura general (el Art. 590 del CC) la cual nuevamente contempla una
ficción: son bienes del Estado todas las tierras que, estando situadas dentro de los l{imites
territoriales, carecen de otro dueño.
FUNCIÓN DEL D.L. N°2.695

1. Aplicación práctica

Su finalidad es que constituya un mecanismo general de regularización de bienes, en que el

acento está dado por la incorporación de tierras al proceso productivo nacional. Es relevante
mencionar que a fin del propender a un real acceso al procedimiento establecido por el
decreto, existe un costo diferenciado para los distintos solicitantes en atención al tipo de
inmueble a ser regularizado, esto es urbano o rural, y a la situación económica del postulante,
de acuerdo con instrumentos de calificación y estratificación social que utiliza el Gobierno.

2. Aplicación futura

Las situaciones de hecho que dan lugar a la existencia de títulos imperfectos o de personas con
posesión material de un bien, pero sin título, hacen de este un D.L muy aplicable a futuro.

Este decreto permite agregar posesiones de antecesores, siempre que exista un título
aparente, dentro de los cuales destaca a la promesas de compraventa de plazo vencido,
adquisición de mejoras, derechos y acciones sobre el inmueble y el hecho de ser heredero
presunto de un poseedor anterior.

COMENTARIOS A ALGUNOS PROYECTOS QUE PROPONEN MODIFICACIONES AL D.L. N°2.695

1. Ámbito de Aplicación

Proyecto de ley Boletín N°5.417-12 (2007): limita la aplicación de forma tal que no resulte
aplicable a aquellos “inmuebles con inscripción de dominio anterior vigente en que el pago de
impuesto territorial, en los casos que corresponda, reúna las características de regularidad y
continuidad por quien aparece como titular de la respectiva inscripción”.

Al ser muchos los inmuebles exentos del pago de impuestos, no protege a la mayor parte de
los inmuebles existentes en Chile.

Ampliar: Existe un proyecto de ley que persigue ampliar en un 50% o más de los montos de las
propiedades que pueden acceder al sistema de regularización del D.L., a lo que se puede
cuestionar la verdadera finalidad de esta reforma.

Otro: Intentaría permitir la regularización de inmuebles que se encuentren amparados por las
inscripciones globales o departamentales realizadas a nombre del Fisco, modificación que
puede no considerarse razonable si se toma en cuenta que existen mecanismo en la legislación
destinados a regularizar la posesión de inmuebles de propiedad del Fisco.

2. PRUEBA DE LA POSESIÓN

Se ha propuesto describir en la propia normativa del decreto ley aquellos ejemplos de

acciones que el CC identifica como aquellas que “sólo da derecho el dominio”.

Otra modificación persigue que se considere como prueba acreditar la posesión el “título o
antecedente” que le dé al peticionario la apariencia de dueño, remitiéndose para estos efectos
al propio Art. 3 del D.L. que identifica como tales:
 a. La promesa de compraventa de plazo vencido
b. Adquisición de mejoras o de derechos y acciones sobre el inmueble
c. Ser heredero presunto del poseedor anterior

La idea es mantener los hechos como prueba, para no volver a la ficción de los títulos.

Una última propuesta, sugiere que ningún medio de prueba constituya plena prueba por sí solo
(restarle plena prueba al pago del impuesto territorial por un año). Aparece como razonable en el
sentido que debe analizarse el conjunto de hechos tendientes a acreditar la posesión material.

3. Protección de posibles afectados

Se ha planteado la posibilidad de que la notificación al supuesto propietario del inmueble cuya

regularización se está solicitando, sea personal y no por carta certificada.

Para los inmuebles rurales o ubicados en zonas extremas desprovistas de comunicación, la

complementación de la notificación que actualmente la Subsecretaría del Ministerio de Bienes
Nacionales realiza con la notificación por 3 avisos radiales con cobertura del lugar del supuesto
propietario. Y en caso de que sea aceptad, además de los avisos en prensa escrita noticiosa, 3 en
vez de 1 aviso radial.

En el ámbito de los plazos se ha planteado que el plazo de oposición que tienen los terceros se
aumente de 30 a 60 días. Asimismo, el período en que se puede realizar una solicitud de
regularización, debería ser desde cualquier momento a partir del acogimiento a tramitación de
una solicitud de regularización. Por último, aumentar el plazo en que los beneficiarios del D.L. no
puedan gravar o enajenar los bienes regularizados de uno a cinco años.

La modificación de pedir al Registro Conservador de Bienes Raíces aparece como inoficiosa, ya que
el Registro en Chile es personal: no real.

Lo que sí podría ser interesante es una modificación que persiga disminuir aquellas situaciones
que dan origen a títulos saneables, reduciendo los costos de regularización de la posesión. Parece
más razonable una modificación legal que reduzca o exima de aranceles a las posesiones efectivas
e inscripciones de bienes raíces de poca monta.

Por último, se ha planteado la incorporación de una facultad para el Ministerio de Bienes

Nacionales de establecer sobre el mismo inmueble a ser regularizado servidumbres de tránsito, en
caso que, producto de la regularización, quedan inmuebles encerrados.

4. Plazos de prescripción

Se plantea aumentar a dos años el plazo necesario para adquirir por prescripción adquisitiva el
inmueble regularizado mediante el D.L. N°2.695. Se aumentaría también el plazo de prescripción
de los otros derechos reales sobre el inmueble.

5. Penas aplicables a quien haga uso malicioso del D.L. N°2.695

Destinados a aumentar o crear nuevos tipos penales para quienes hagan un uso indebido del
procedimiento de regularización establecido en el decreto. Hoy se encuentra sancionado en el Art.
743 del CP (Defraudación o estafa).
Se sugería a su vez que fuera publicado al funcionario público que debiendo conocer del a solicitud
presentada por el poseedor material de un inmueble para que se le reconozca la calidad de
poseedor regular, concediera la solicitud en los casos que la ley no lo permitiere, o emitiere
favorablemente el pronunciamiento solicitado, cuando ello no fuere legalmente procedente”.

Otro proyecto considera la creación de un tipo especial a ser contenido en el Código penal, con
similares penas a las actuales existentes, pero para quienes “sin título legítimo e invadiendo
derechos ajenos, efectuaren cualquier acto posesorio en un bien inmueble, con objeto de cometer
cualquier tipo de fraude”. Y que se extienda a “cualquiera que obtuviere lucro con tal
reconocimiento y que efectuara acciones tendientes a la configuración fraudulenta de los
presupuestos y requisitos que la presente ley establece para acreditar la posesión material.

Estas modificaciones aparecen como desmedidas, ya que el fraude en estas acciones no supera el
0,5% de los casos.