El Derecho registral inmobiliario y el Registro

de la Propiedad
Gabriel de Reina Tartire
Profesor
Doctor en Derecho Civil

SUMARIO

1. EL DERECHO REGISTRAL INMOBI-

LIARIO
2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
3. LOS PRINCIPIOS DEL SISTEMA RE-
GISTRAL INMOBILIARIO ESPAOL
4. LA RELACIN ENTRE EL REGIS-
TRO DE LA PROPIEDAD Y EL
CATASTRO

N. de A.: Se reproduce linealmente la unidad 6

del Manual Derecho civil. Derechos inmobiliario y
registral del autor, material didctico por el que
estudian los alumnos de 3. del Grado en Dere-
cho UDIMA. www.udima.es

En esta primera unidad didctica de la

segunda parte de la asignatura se introduce
al alumno en el Derecho registral inmobi-
liario. En sus pginas comienzan por enun-
ciarse los fines de la disciplina, calificando el
Registro de la Propiedad como institucin
bsica tendente a dotar de considerable se-
guridad al trfico inmobiliario.

Con detalle y variados ejemplos, se

describen a continuacin los principios re-
gistrales, los rasgos centrales del sistema
registral espaol. Su estudio supone la me-
jor aproximacin que se puede realizar a un
entramado normativo mucho ms fcil de

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 Doctrina
El fin primario tenido en cuenta para su
creacin y consolidado a travs de las
FICHA TCNICA consecuencias, de variado vigor, que
se disciplinan en torno a lo publicado,
Resumen: En esta introduccin al Derecho registral inmobiliario, que, como rama del orden jurdi-
co, est llamado a disciplinar de forma integral la publicidad sobre el estado jurdico de los inmue- como podr comprobarse en la exposi-
bles, se describen, con detalle y variados ejemplos, los principios registrales y los rasgos centrales cin de los principios registrales que se
del sistema registral espaol. incluye en esta unidad.
Palabras clave: Derecho registral inmobiliario, Registro de la Propiedad, Catastro, Principios del
Su unidad de objeto que conforman las
sistema registral inmobiliario, Principio de inscripcin, Principio de legitimacin, Principio de fe
pblica registral, Principio de inoponibilidad, Principio de prioridad, Principio de tracto sucesivo, que vienen a denominarse situaciones
Principio de especialidad, Principio de rogacin, Principio de legalidad, Principio de publicidad. jurdicas registrales, esto es, las circuns-
tancias inherentes y mnimamente du-
Abstract: In this introduction to Land Registration Law, which, as a branch of the legal system, is
responsible for regulating in integral manner the publicity that is to surround the legal status of
raderas que afectan a los inmuebles, y
land and buildings, a detailed description is given, together with various examples, of the registra- que no se limitan exclusivamente a las
tion principles and the main features of the Spanish registration system. relaciones jurdico-reales.
Keywords: Land Registration Law, Property Registry, Cadastre, Principles of the system for the re-
gistration of land and buildings, Principle of registration, Principle of legitimacy tion, Principle of Precisiones
public-registry supremacy, Principle of non-opposition, Principle of priority, Principle of chain of
title, Principle of speciality, Rogatory Principle, Principle of legality, Principle of publicity. En el Registro, por excepcin, se inscriben cier-
tos derechos personales, como el de arrenda-
miento en determinados casos (cfr. art. 2.5. de
la LH) o el de retorno (cfr. art. 15 del RH), as
comprender de lo que aparenta. No esta- bran de despacharse los asientos, los pasos como tambin est previsto que se d noticia
mos ante una materia para iniciados, sino que se habran de seguir para que estos se de aquellas situaciones personales declaradas
ante una rama del saber jurdico elaborada, practicaran, los recursos que el solicitante por las que quede afectada o limitada la capa-
en atencin a las necesidades prcticas im- cidad del titular (cfr. art. 2.4. de la LH).
tendra frente a la decisin del registrador
plicadas, a partir de la lgica de sus normas de no inscribir el correspondiente ttulo y
y principios. La legislacin diferenciada con la que
todas aquellas cuestiones relacionadas con
cuenta y el reconocimiento, en su seno,
la organizacin, procedimiento y gestin
de principios y tcnicas de ndole des-
1. EL DERECHO REGISTRAL INMO- del Registro. conocida en la esfera comn del Dere-
BILIARIO cho, civil o administrativo.
En la parte material del Derecho regis-
Denominado histricamente entre no- tral inmobiliario se situaran los principios La existencia de un mbito especfico,
sotros Derecho hipotecario, el Derecho in- y reglas que determinaran qu derechos de una jurisdiccin propia, entendida
mobiliario registral se implementa a partir pueden inscribirse, los presupuestos nece- esta en el sentido ms amplio del trmi-
de un rgano especfico, el Registro de la sarios para que se haga la autenticidad no (para nada equiparable a lo judicial),
Propiedad, y como rama del orden jurdico de la titulacin presentada, por ejemplo, donde mayormente se aplica su norma-
est llamado a disciplinar, de forma integral, el valor del derecho inscrito y del que no lo tiva.
la publicidad sobre el estado jurdico de los estuviera, fuera inter partes o frente a terce-
inmuebles. ros, as como cualesquiera otras que sirvan
2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
para concretar en su alcance los efectos del
asiento realizado.
En la parte material del Derecho 2.1. CONCEPTO
Introducido as, el origen histrico de
registral inmobiliario se situaran El artculo 605 del Cdigo Civil y el
los Registros y su preeminencia prctica hi-
los principios y reglas que artculo 1, prrafo primero, de la Ley Hi-
cieron que esta rama del saber se integrara
determinaran qu derechos desde su formacin en el Derecho privado, potecaria coinciden en expresar que el
pueden inscribirse, los presupuestos concretamente, en el Derecho civil, y, ms Registro de la Propiedad tiene por objeto
necesarios para que se haga, as exactamente, en el Derecho de cosas. Esa la inscripcin de los actos y contratos rela-
como cualesquiera otras que sirvan tradicin, fundada, sin duda, en el mayor tivos al dominio y dems derechos reales
para concretar en su alcance los sobre bienes inmuebles. Ms all de tal
peso que tiene la que se ha denominado
diccin, el Registro de la Propiedad puede,
efectos del asiento realizado parte material de la disciplina y por la teora
siguiendo a Roca Sastre, concebirse desde
protectora de la apariencia que conlleva, no
tres puntos de vista:
debe hacernos perder de vista aquellos fac-
Con respecto al contenido de la discipli- tores que coadyuvan a la consideracin au- Como institucin jurdica. En la me-
na resulta frecuente proyectar dos partes. tnoma de la funcin registral. A travs de dida que en cuanto a sus fines pue-
En primer lugar, una vertiente formal que cada uno de ellos cabra inducir los factores de definirse como aquel organismo
estara integrada por los conceptos y nor- comunes que abogan por la especialidad destinado a robustecer la seguridad
mas atinentes al modo y manera en que ha- del Derecho registral inmobiliario, a saber: en el trfico inmobiliario mediante la

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El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
publicacin del estado jurdico de los
inmuebles.
Como oficina. Definindose como el
organismo estatal que tiene por ob-
jeto la constancia y publicidad de la
propiedad inmueble. En tal sentido
seala el artculo 357 del Reglamento
Hipotecario que la instalacin y con-
servacin de la oficina del Registro,
en local adecuado para la seguridad
y conservacin de los libros, ser de
cuenta del registrador.
A esta perspectiva responde igualmen-
te el segundo prrafo del artculo 1 de
la Ley Hipotecaria, segn el cual las
inscripciones o anotaciones se harn
en el Registro en cuya circunscripcin
territorial radiquen los inmuebles.
En nuestro pas, el Registro de la Pro-
piedad siempre habra dependido del
Estado y no de las entidades territoria-
les de carcter inferior. Se trata de una
tendencia consagrada en el artculo
148 de la Constitucin, al sustraer esta
competencia de las asumibles en sus
Estatutos por las comunidades aut-
nomas. Represe en la paradoja de que
algunas de ellas, las que tuvieron en su
da Derecho foral o autctono, desarro-
llado fuertemente durante estos aos
hasta llegar al hito que constituye el
Cdigo civil cataln, puedan regular
sobre las instituciones de fondo, pe-
ro no sobre el organismo destinado a
darles publicidad. Afirmacin que veta,
asimismo, la posibilidad de crear cua-
lesquiera otros con idntica finalidad
al margen de los integrados en la red,
nica, repito, nacional.
Otra de las particularidades de nuestro
modelo registral es que tratndose el
Registro de una oficina imbricada en el
aparato estatal y dependiente del Mi-
nisterio de Justicia, sus encargados, los
registradores de la propiedad, gozan
de un estatuto orgnico diferencia-
do que los acerca ms a la condicin
de profesionales liberales que a la de
funcionarios pblicos. Sometidos co-
mo estos al principio de legalidad, la
autonoma con que desempean sus
funciones se encontrara en la base de
su prestigio profesional.
Como conjunto de libros. Entendin-
dose como la reunin ordenada de los
libros oficiales debidamente numera-
LA NOTARIA | | 2/2012
dos y legalizados existentes en cada
oficina del Registro, en los que se ex-
tienden los asientos correspondientes
a los actos registrables.
2.2. FINES
En su consideracin como institucin,
conviene profundizar en los dos fines fun-
damentales del Registro de la Propiedad,
que son:
El asegurar la propiedad inmueble,
el proteger el trfico jurdico inmo-
biliario y el fomentar el crdito terri-
torial.
En la historia, los Registros inmobi-
liarios se originaron para favorecer el
trfico jurdico; sealadamente, para
fomentar la confianza de los agentes
econmicos en la propiedad raz como
adecuado respaldo de las operaciones
de financiacin que entablaran con
sus respectivos dueos. El Registro de
la Propiedad comenz siendo, as, un
Registro de gravmenes, de cargas e
hipotecas, lo que explica la denomina-
cin que todava sigue emplendose
para esta rama del ordenamiento, la
de Derecho hipotecario.
La necesidad se suscit en relacin con
los inmuebles por la sencilla razn de
que, en su mbito, la posesin, si bien
puede operar como signo externo de
titularidad, y por tanto de oponibili-
dad del derecho que se alegue, no es
concluyente. La regla, universalmen-
te reconocida, de que la posesin de
buena fe equivale al ttulo sirve para
la presentacin del poseedor como
autntico propietario (cfr. art. 464 del
CC). Ello otorga un parmetro mnimo
de certidumbre: nadie conceder un
prstamo con garanta mobiliaria a
quien no demuestre por medios fcti-
cos su seoro sobre la cosa.
Por el contrario, tratndose de inmue-
bles, la posesin que sobre estos se
tenga no puede cumplir con idntica
funcin, al menos con tal exactitud. En
primer lugar, por la posibilidad de que
varias personas, con distintos ttulos,
incluso, de diferente naturaleza, ejer-
zan actos posesorios sobre el mismo
objeto, simultaneidad en la posesin
que es fsicamente imposible tratn-
dose de bienes muebles, donde su ma-
terial ocupacin no se presta a compar-
tirse.
Precisiones
Como expresar don Jernimo Gonzlez, el
padre de nuestro moderno Derecho hipoteca-
rio, en materia de transacciones mobiliarias,
puede uno contentarse con admitir el poder
de hecho, la potestad exterior sobre las cosas,
la posesin, como la forma nica de la mani-
festacin de un derecho real. Siendo el posee-
dor el dueo de la cosa, est autorizado para
obrar como tal respecto a cualquier tercero de
buena fe, sin que este ltimo pueda sufrir nin-
gn dao. La posesin basta para legitimar a
su autor, de suerte que es la forma reveladora
de los derechos reales sobre los muebles. No
pasa lo mismo con los bienes inmuebles en
los que la posesin no puede tener la misma
importancia porque su ejercicio, exteriormen-
te, no representa ms que una parte mnima
de la potestad de hecho que se puede adqui-
rir sobre un predio. Qu significa ocupar un
inmueble, habitar una casa, en comparacin
con la omnipotencia del poseedor de una
cosa mueble? Este puede enajenarla, aban-
donarla, transformarla, destruirla, mientras
que el poseedor del inmueble puede tan solo
gozarlo o excluir a otro o quiz modificar la
superficie de la finca poseda.
En segundo lugar, por la existencia de
derechos reales, singularmente, el de hipo-
teca, que no conllevan el disfrute material
de la finca, aunque s su sujecin al buen
resultado de la operacin que a su travs se
haya asegurado.
El fundamento primigenio del
Registro de la Propiedad es
mitigar los riesgos y fraudes de
la contratacin inmobiliaria,
remitiendo a la informacin que sus
libros proporcionan
As es como el establecimiento de un
aparato institucional de publicidad ven-
dra a remediar las consecuencias negati-
vas de una y otra circunstancia. se sera el
fundamento primigenio del Registro de la
Propiedad: mitigar los riesgos y fraudes de
la contratacin inmobiliaria remitiendo a la
informacin que sus libros proporcionan.
Quien adquiera un derecho del sujeto que
conste como titular en el Registro partir de
una premisa de seguridad primordial para
el trfico cotidiano, por cuanto la inscrip-
cin transmitir la idea, presuncin en bue-
51
 Doctrina
na tcnica jurdica, de estar ante el legtimo
propietario y, por tanto, nico con aptitud
para disponer de la cosa.
EJEMPLO 1
Imaginemos, con Lacruz, un sistema en el que
el Registro no existiera. En l, cuando Primus
comprara la finca de Secundus, no podra es-
tar plenamente seguro de que antes que a l
no se la hubiera vendido a otro, no la hubiera
comprometido en favor de otro. Del mismo
modo que si Primus fuera a prestar con hipo-
teca sobre la finca de Secundus, este no ten-
dra otra certeza de que se hallara libre de car-
gas y de que su hipoteca fuera, como creyera,
la primera sino la palabra del propio Secundus.
52
El efectuar la publicidad informati- vo. Sin embargo, esta cognoscibilidad
va, el ofrecer la posibilidad cierta de
conocer el contenido de sus libros, la
realidad jurdica publicada de las fin-
cas.
Los asientos del Registro se presumen
conocidos por todos, por cuanto la
realizacin de los efectos jurdicos que
interesan a la esfera de diversos sujetos
no puede dejarse depender del mero
conocimiento efectivo o de hecho de
lo publicado. Esto es, las consecuencias
jurdicas derivadas de la publicidad se
producen con independencia de que
se d o no ese conocimiento efecti-
de ndole legal lejos est de excluir la
posibilidad de conocimiento efectivo,
material no solo presunto, por parte
de los interesados. Sera sencillamente
injusto que la ley presuma e imponga
un conocimiento el del contenido re-
gistral para, al mismo tiempo, vedar
el acceso efectivo a ese contenido. Por
esta razn, el Registro de la Propiedad
es esencialmente pblico, a diferencia
de ciertos Registros administrativos o
de los llamados en Derecho archivos,
que hasta pueden ser nos recuerda
Manzano Solano secretos, por su na-
turaleza (como es el protocolo notarial)
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
o por razones de inters pblico (v.gr.,
secretos oficiales).
2.3. EVOLUCIN LEGISLATIVA
Es muy difcil encontrar antecedentes
de una publicidad registral en el Derecho
romano. El Derecho romano se sirvi de
formas y solemnidades ceremoniales para
la transmisin del dominio. De registros
pblicos hay muy leves rastros; existieron
algunos, pero no se les atribua efectos de
ndole jurdico-administrativa, sino de ca-
rcter administrativo o tributario.
En la Edad Media, en el mbito de los
Estados germnicos, muchas iglesias, mo-
nasterios y grandes propietarios territo-
riales tomaron como costumbre servirse
de unos libros en los que se copiaban los
documentos referentes a las propiedades,
bien mediante la consignacin de una
nota escueta del negocio relativo a los
inmuebles o bien mediante transcripcin
ntegra del documento.
Con respecto a nuestro pas, el primer
antecedente de un sistema de registro p-
blico se suele encontrar en una Real Prag-
mtica de Carlos I, dictada en el ao 1539,
a peticin de las Cortes de Toledo. En ella,
se institua un registro de gravmenes,
registro especial donde se tomara razn
de los censos, tributos e hipotecas de las
heredades.
Pero, como en el resto de Europa, tam-
bin en Espaa fue a finales del siglo XVIII
cuando la necesidad de un registro de gra-
vmenes se hizo sentir con toda la fuerza,
dando lugar a la creacin de los llamados
Oficios o Contaduras de Hipotecas, esta-
blecidos por una Real Pragmtica de Carlos
III de 31 de enero de 1768. Se organizaron
en todas las cabezas de partido, hacindo-
se constar los gravmenes y la venta de
bienes con alguna carga. La toma de razn
se haca en los libros de cada pueblo y se
efectuaba por los escribanos de los ayun-
tamientos.
Durante el siglo XIX los intentos codi-
ficadores se sucedieron ininterrumpida-
mente. Sin embargo, es con el fracaso del
Proyecto de Cdigo de 1851 cuando sur-
ge como uno de los temas ms agudos e
importantes el de dotar al pas de un mo-
derno sistema hipotecario: se conviene,
entonces, legislar en la materia de mane-
ra independiente, sin tener que esperar
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a resolver los problemas que paralizaban
la promulgacin de un Cdigo Civil. Es as
que la comisin creada al efecto culmina
sus trabajos el 4 de julio de 1859, redac-
tando un proyecto de ley, que se conver-
tira posteriormente en la Ley Hipotecaria
de 8 de febrero de 1861. Su exposicin de
motivos todava supone un pasaje de con-
sulta ineludible en el devenir de nuestra
legislacin.
Tras la entrada en vigor de la ley, se ob-
servaron en la misma algunos defectos, lo
cual dio lugar a que se promulgara la Ley
de 21 de diciembre de 1869.
El Cdigo Civil, por su parte, dedic
a la materia del Registro de la Propiedad
nicamente cuatro artculos, del 605 al
608. Resultara igualmente muy escasa su
regulacin sobre la hipoteca (arts. 1.874 a
1.880), ms all de la importancia que ha-
bra tenido que dispusiera sobre el carcter
constitutivo de su inscripcin. En todo ca-
so, el Cdigo realizara abundantes reser-
vas y remisiones a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.
Tras las posteriores y sustanciales refor-
mas de 1909 y 1944, el texto refundido de
la actual Ley Hipotecaria se dict el 8 de fe-
brero de 1946, viendo la luz su Reglamento
el 14 de febrero de 1947. Obviamente, una
y otro han sufrido variadas modificaciones
en todo este tiempo, siendo la ltima la
operada en el ao 2007.
3. LOS PRINCIPIOS DEL SISTEMA
REGISTRAL INMOBILIARIO ES-
PAOL
En el ordenamiento espaol, los prin-
cipios hipotecarios son por tradicin los
criterios bsicos que conforman el sistema
de publicidad jurdica inmobiliaria.
Roca Sastre los define como el resulta-
do conseguido mediante la sintetizacin
tcnica de parte del ordenamiento jurdico
sobre la materia, manifestada en una serie
de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o lneas directrices del sistema
inmobiliario registral espaol. Ms sencilla-
mente, para Lacruz, seran las reglas gene-
rales de la legislacin hipotecaria espaola.
Los principios hipotecarios, en la medi-
da en que se llega a ellos por induccin del
Derecho positivo, no tienen rango de prin-
cipios generales del Derecho; no son reglas
permanentes, de valor universal, que estn
por encima del ordenamiento formulado,
sino que son normas de Derecho positivo
cambiantes y variables como los mismos
medios de que el ordenamiento jurdico
puede servirse para la realizacin de la se-
guridad del trfico inmobiliario. Concebidos
as, se desarrollan a continuacin, sin perjui-
cio de que el contenido de alguno de ellos
sea objeto de un ulterior y ms profundo
anlisis en las prximas unidades.
3.1. EL PRINCIPIO DE INSCRIPCIN
(U OPONIBILIDAD)
La palabra inscripcin puede ser en-
tendida como sinnimo de toda clase de
asiento registral, aunque en un sentido
ms estricto se refiera al asiento especfico
de carcter principal que se practica en el
Registro para constatar la existencia de una
mutacin jurdico-real producida (constitu-
cin, declaracin, modificacin, transmisin
o extincin del dominio o derecho real).
Precisiones
En el artculo 41 del Reglamento Hipotecario
se comprueban los dos sentidos del vocablo.
Dice el precepto: En los libros de los Registros
de la Propiedad se practicarn las siguientes
clases de asientos o inscripciones: asientos de
presentacin, inscripciones propiamente di-
chas, extensas o concisas, principales y de refe-
rencia; anotaciones preventivas, cancelaciones
y notas marginales.
As las cosas, cuando se habla del prin-
cipio de inscripcin, se sobreentiende que
la palabra es empleada en ese su primer
sentido ms lato o extenso, plantendose
entonces como problema el del valor que
la inscripcin tiene en orden a las mutacio-
nes jurdico-reales que puedan producirse.
El antecedente del Registro lo
constituye la Real Pragmtica de
Carlos I en 1539, por la que se crea
un Registro de Gravmenes para
tomar razn de los censos, tributos e
hipotecas de las heredades
En el sistema espaol, como regla ge-
neral, la inscripcin no es factor esencial,
constitutivo, para que se produzca la consti-
tucin o transmisin de los derechos reales
inmobiliarios: la inscripcin cumplira, pues,
53
 Doctrina
una funcin de publicidad. Sin embargo, no
ha de entenderse que la inscripcin servi-
ra solo para dar a conocer sino tambin
para tener por conocido. Puede decirse,
as, que el principio de inscripcin lo sera
de oponibilidad, aspecto este en cuya vir-
tud todas las situaciones jurdicas inscritas
alcanzaran eficacia jurdico-real, eficacia
frente a terceros, sin que estos puedan ale-
gar el desconocimiento de lo publicado, la
falta de directa o personal consulta a los li-
bros del Registro.
EJEMPLO 2
Puede, por tanto, comprarse una finca sin
consultar al Registro, no es ello obligatorio.
Sin embargo, quien as lo haga deber res-
petar las cargas y gravmenes que consten
registradas sobre la finca quedando afectado
por ellas como si lo hubiera hecho. Claro que,
de haberlas conocido, de haber efectuado la
pertinente consulta, probablemente habra
desistido de contratar o, cuando menos, ha-
bra optado por hacerlo en otras condiciones,
por otro precio.
Pese a todo, el legislador insiste en la rele-
vancia del Registro antes de contratar como
surge del artculo 175 del Reglamento Nota-
rial, imponindole al notario autorizante que
informe de la situacin registral a los interesa-
dos en contratar, a no ser que el adquirente
del bien o beneficiario del derecho se declare
satisfecho de la informacin resultante del
ttulo, de las afirmaciones del transmitente y
por lo pactado entre ellos. La consulta, pues,
sigue siendo voluntaria, pero la conveniencia
de tomar conocimiento del estado registral
de las fincas se fija como principio.
Relacionado con todo este tema, por su in-
ters, tngase en cuenta que la renuncia del
comprador de una finca a consultar su estado
registral no implica que renuncie al oportu-
no saneamiento; como ha venido afirmando
el Supremo, el conocimiento del riesgo por
eviccin por parte del comprador no conlleva
la prdida de su derecho a reclamar (entre
otras, STS 159/2009, de 9 de marzo).
En este contexto, la oponibilidad sig-
nifica, antes de nada, la presuncin ab-
soluta de conocimiento de lo que est
inscrito, y parte del carcter declarativo
de la inscripcin, esto es, de la posibilidad
de existencia de los derechos y relaciones
registrables sin que se registren. De modo
que podr haber derechos no registrados
susceptibles de conocerse, y por tanto im-
ponerse, pero no podr, a menos que se
inicie el pertinente expediente contradic-
torio, pasarse por alto lo registrado. As
concebido, el de oponibilidad se apoyara
54
indisolublemente en el principio que si-
gue: el de legitimacin.
Precisiones
Que lo inscrito se tenga por conocido no
significa que lo no inscrito pueda no llegar a
oponerse, aun frente a quien consta inscrito.
Pero para ello se requerir que el interesado
no inscrito pruebe la razn de oponibilidad
de su derecho, razn distinta evidentemen-
te a su registro, razn normalmente basada
en el conocimiento o posibilidad cierta de
conocimiento del titular inscrito acerca de
la existencia del derecho que pretende serle
opuesto. Pero por exigencias del principio
de legitimacin, de la exactitud del Registro
de la que parte este principio, como vere-
mos a continuacin, necesitar acometer
judicialmente la necesaria impugnacin
de la verdad declarada por el Registro. El
ejemplo tpico lo constituyen las servidum-
bres aparentes, que aun no inscritas, por
revelarse mediante signos exteriores, suelen
determinarse oponibles al tercero que haya
comprado la finca gravada aunque no cons-
ten inscritas.
3.2. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
En virtud del principio de legitimacin
se presume iuris tantum la exactitud del Re-
gistro, que el contenido del Registro refleja
fielmente la realidad, en tanto no se decla-
re su inexactitud. Esta presuncin general
de veracidad se despliega, en relacin con
el derecho inscrito, a favor de su propia
existencia, pero tambin de la titularidad y
contenido con que consta publicado.
El principio que comentamos se en-
cuentra recogido en los siguientes precep-
tos de la Ley Hipotecaria:
En el artculo 1, prrafo tercero, cuando
establece que los asientos del Registro
en cuanto se refieren a los derechos
inscribibles, estn bajo la salvaguarda
de los tribunales y producen todos sus
efectos mientras no se declare su in-
exactitud en los trminos establecidos
en esta ley.
En el artculo 38, prrafo primero, por
cuanto a todos los efectos legales se
presumir que los derechos reales ins-
critos en el Registro existen y pertene-
cen a su titular en la forma determina-
da por el asiento respectivo. De igual
modo se presumir que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles
o derechos reales tiene la posesin de
los mismos.
En el artculo 97 de la Ley Hipotecaria,
por cuya virtud cancelado un asiento
se presume extinguido el derecho a
que dicho asiento se refiere.
En su dimensin procesal, los efec-
tos de la presuncin de exactitud en que
consiste el principio se despliegan a favor
del titular inscrito de distinta forma segn
acte como demandante, demandado o
tercerista.
En calidad de demandante. El titular
inscrito puede ejercitar las acciones
reivindicatoria, negatoria o confesoria
con solo aportar la correspondiente
certificacin del Registro.
El titular registral, adems, se halla le-
gitimado por el hecho de serlo para
impetrar su ms rpida defensa contra
quien, sin ttulo inscrito, se oponga a
su derecho o lo perturbe en su ejerci-
cio por el trmite del juicio verbal (art.
41 de la LH). Es la llamada accin real
registral.
La naturaleza jurdica de esta accin es
muy discutida. En todo caso, cualquie-
ra que sea el criterio sostenido acerca
del procedimiento, lo cierto es que, co-
mo se mantiene en la jurisprudencia,
presenta un carcter especial, singular
y expeditivo, orientado a la proteccin
de los derechos reales inscritos, en tan-
to que consecuencia de la fuerza legi-
timadora del Registro de la Propiedad,
al presumirse concordantes Registro
y realidad, en el sentido de que el de-
recho inscrito existe y pertenece a su
titular en la forma determinada en el
asiento respectivo, al extremo de que,
para contradecir esta concordancia,
deber formularse oposicin con base
en alguna o algunas de las causas taxa-
tivamente contempladas en la ley.
En tal sentido, la oposicin del deman-
dado nicamente podr fundarse en
alguna de las causas siguientes (art.
444.2 de la LEC):
1. Falsedad de la certificacin del
Registro u omisin en ella de de-
rechos o condiciones inscritas, que
desvirten la accin ejercitada.
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
2. Poseer el demandado la finca o
disfrutar el derecho discutido por
contrato u otra cualquier relacin
jurdica directa con el ltimo titu-
lar o con titulares anteriores o en
virtud de prescripcin, siempre
que esta deba perjudicar al titular
inscrito.
3. Que la finca o el derecho se en-
cuentren inscritos a favor del de-
mandado y as lo justifique pre-
sentando certificacin del Registro
de la Propiedad acreditativa de la
vigencia de la inscripcin.
4. No ser la finca inscrita la que efec-
tivamente posea el demandado.
Si la pretensin del demandante se
estima, se mandar poner fin a la per-
turbacin que se haya ocasionado en
el libre ejercicio de su derecho, reinte-
grndole si fuera el caso, y como en la
reivindicatoria, en la posesin. Por su
carcter sumario, por la tasacin del
objeto de conocimiento que carac-
teriza este singular procedimiento, la
sentencia carecer de efectos de cosa
juzgada, pudiendo cualquiera de las
partes a continuacin promover el jui-
cio declarativo que corresponda.
Al lado de la accin real registral, el
titular inscrito puede, con la sola cer-
tificacin del Registro, justificar su po-
sesin para presentar el interdicto de
retener o recobrar oportuno. Es la con-
secuencia primordial de la presuncin
posesoria referida expresamente en
el artculo 38 de la Ley Hipotecaria. El
demandado siempre podr acreditar,
obviamente en el mismo expediente,
que la posesin alegada no se sostiene
en los hechos, que l no pudo despojar
al demandante por cuanto a su entra-
da en el bien el titular registral no se
encontraba poseyndolo. Al limitarse a
ello, la presuncin, pues, no solivianta-
ra ninguna de las reglas propias de los
interdictos.
En calidad de demandado. Como el
titular registral cuenta a su favor con la
presuncin de existencia y pertenencia
del derecho, cualquier accin que lo
contradiga debe dirigirse contra l; de
otra forma, no cabra registrar el ttulo
que, contrario, opuesto al suyo, se hu-
biera declarado en un procedimiento
al cual no hubiera sido convocado.
LA NOTARIA | | 2/2012
EJEMPLO 3
Quien alegue haber ganado por usucapin la
propiedad de un inmueble deber demandar
en todo caso a quien figure como titular re-
gistral, aunque le conste que hubiera trans-
mitido a un tercero el cual todava no hubiera
presentado su ttulo a inscripcin. En el caso,
el usucapiente, para la total seguridad de un
pronunciamiento favorable a sus intereses,
terminara por demandar a ambos.
Desde el primer artculo de la Ley Hipo-
tecaria, vendra a afirmarse en este sentido
que los asientos registrales se encontraran
bajo la salvaguardia de los tribunales, mxi-
ma de la que surge una suerte de intangi-
bilidad de los asientos despachados que,
por principio, no pueden cancelarse de no
mediar consentimiento expreso de su titu-
lar o mandamiento judicial al respecto. Solo
cuando la causa de cancelacin sea entera-
mente objetiva podr solicitarse la cancela-
cin sin contar ni con la habilitacin judicial
ni con la anuencia del perjudicado. Es el ca-
so de todos aquellos derechos vitalicios o
nacidos con una duracin predeterminada,
que por su condicin habrn de extinguirse
por el mero transcurso del tiempo sealado.
Por ejemplo, con la sola presentacin del
oportuno certificado de defuncin, podra
solicitarse por el hasta ese momento nudo
propietario la cancelacin del usufructo.
EJEMPLO 4
Es as que, aun cuando por influjo del principio
de prioridad deben cancelarse ciertos asien-
tos (por ejemplo, en la ejecucin hipotecaria,
el de un acreedor con anotacin de embargo
a su favor posterior a la hipoteca que ejecu-
ta) se exige que los titulares de tales asientos,
por cuanto estn llamados a cancelarse como
consecuencia, sean citados al procedimiento.
Diferente es el caso de que estos titulares se
hayan presentado al Registro cuando en el fo-
lio de la finca ya se ha hecho referencia de que
la hipoteca est en trmites de ejecucin, por
cuanto desde un principio habran podido co-
nocer de la extincin que se cerna sobre sus
derechos y personarse en el procedimiento
para la garanta de sus intereses.
En calidad de tercerista. Dispone el
artculo 38 de la Ley Hipotecaria, p-
rrafo tercero, que en caso de embargo
preventivo, juicio ejecutivo o va de
apremio contra bienes inmuebles de-
terminados, se sobreseer todo pro-
cedimiento de apremio respecto de
los mismos o de sus frutos, productos
o rentas en el instante que conste en
autos, por certificacin del Registro de
la Propiedad, que dichos bienes o de-
rechos estn inscritos a favor de per-
sona distinta de aquella contra la cual
se decret el embargo o se sigue el
procedimiento. Al acreedor ejecutan-
te le quedar reservada su accin para
perseguir en el mismo juicio ejecutivo
otros bienes del deudor y para ventilar
en el juicio correspondiente el derecho
que creyere asistirle en cuanto a los bie-
nes respecto a los cuales se suspende el
procedimiento.
De tal modo se consagra la que convie-
ne en denominarse tercera registral,
la cual viene a facilitar el sobreseimien-
to del procedimiento ejecutivo respecto
de un bien embargado cuando el de-
mandado en el expediente no es su ti-
tular registral. Si tal previsin no existie-
ra o cuando ella no pueda ser aplicable
-como en el caso que se menciona en el
prr. siguiente-, el titular registral que-
dara sometido a la carga de interponer
la pertinente tercera de dominio ante
el tribunal donde se hubiera adoptado
el embargo, sustancindose la tercera
por el cauce del juicio ordinario (cfr. art.
599 de la LEC).
En buena lgica, de la tercera regis-
tral solo podr beneficiarse el titular
registral que no debiera quedar afecta-
do por la ejecucin impetrada contra el
demandado; por ejemplo, aquel sujeto
que haya adquirido de l y cuyo ttulo
se hubiera presentado en el Registro
despus de que lo hubiera hecho pre-
cisamente el embargo.
3.3. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA RE-
GISTRAL
ntimamente vinculado con el de le-
gitimacin, el de fe pblica se encuentra
formulado, en sus lneas generales, en el
artculo 34, con el complemento del ar-
tculo 37, de la Ley Hipotecaria. En su virtud
se protege al tercero que adquiera a ttu-
lo oneroso confiando precisamente en la
exactitud de lo que consta publicado; con-
fiando pues, en que quien le transmite se
encuentra plenamente legitimado y en que
no existe vicio o defecto en su ttulo que im-
pida la transmisin.
El fundamental artculo 34 de la Ley
Hipotecaria establece exactamente lo si-
guiente:
55
 Doctrina
El tercero que de buena fe adquiera a
ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el Registro aparezca con faculta-
des para transmitirlo, ser mantenido en
su adquisicin, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque despus se anule o re-
suelva el del otorgante por virtud de cau-
sas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume
siempre mientras no se pruebe que cono-
ca la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que
la que tuviere su causante o transferente.
El principio de legitimacin conlleva
la presuncin iuris tantum de
veracidad tanto de la existencia
del derecho inscrito como de la
titularidad y contenido de lo que
consta publicado
Al estudio de este principio se dedicar
buena parte de la unidad siguiente, por lo
que a ella hemos de remitirnos. Por ahora
basta con apuntar que ser precisamente
la adquisicin a non domino por el tercero
hipotecario la manifestacin caracterstica
de la proteccin dispensada por el princi-
pio. La fe pblica registral supone, as, que
el verdadero dueo o titular se ver privado
de su derecho en favor de otra persona que
adquiri de quien frente a l apareci co-
mo titular pero en realidad no lo fuera por
comprobarse despus la nulidad de su
ttulo sin conocimiento obviamente del
tercero protegido por el art. 34 de la LH,
o porque habiendo sido vlido y legtimo
titular, al momento de autorizar la transmi-
sin respecto del tercero, se hubiera produ-
cido una causa de resolucin, revocacin
o rescisin de su derecho no explicitada ni
anunciada en ese tiempo en el Registro (cfr.
art. 37 de la LH).
Por tanto, mientras que el principio
que sigue, el de inoponibilidad, aun com-
partiendo el capital requisito de la buena fe
para que quede protegido, resguardara al
tercero frente a lo no inscrito, el principio
de fe pblica registral protegera frente a lo
inscrito, frente a la inexactitud insospecha-
da, la que pudiera declararse luego de que
el tercero presentara su ttulo en el Registro.
56
EJEMPLO 5
Quien compra e inscribe, as, la transmisin
autorizada a su favor por un titular registral
que ha adquirido a su vez la propiedad por
un ttulo que se encuentra en vas de impug-
nacin judicial quedara a salvo de la accin
dirigida contra el ttulo de su transmitente si
al momento de presentar su propio ttulo de
adquisicin en el Registro no consta anuncio
en sus libros de la accin impetrada. De cons-
tar, dejara de funcionar el principio de fe p-
blica registral, aplicndose el de oponibilidad
de los efectos de ese proceso en su contra. Su
ttulo, en este segundo caso, podr inscribirse
no obstante, aunque sobre l pendera la po-
sibilidad cierta de su cancelacin como conse-
cuencia de la presentacin en el Registro de la
sentencia que se dicte en ese procedimiento
en favor del demandante.
3.4. EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
Segn el artculo 32 de la Ley Hipote-
caria, los ttulos de dominio o de otros de-
rechos reales sobre bienes inmuebles, que
no estn debidamente inscritos o anota-
dos en el Registro de la Propiedad, no per-
judican a tercero. Aunque el sentido del
precepto est lo bastante claro, la mayora
de la doctrina ha entendido siempre que
ese tercero no es otro que el protegido por
el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, esto es,
el tercero inscrito que de buena fe y a ttulo
oneroso haya adquirido del que figura en
el Registro como propietario. No obstara a
esta interpretacin que el artculo 606 del
Cdigo Civil repita la diccin de la norma
controvertida, pues el propio Cdigo, en
su artculo 608, vendra a otorgar libertad a
la Ley Hipotecaria para determinar el valor
y efectos de las inscripciones.
Frente a esta teora que ampara la exis-
tencia de un solo tercero hipotecario, la
tendencia actual pasa por estar a la litera-
lidad del artculo 32 de la Ley Hipotecaria,
para cuyo mejor entendimiento conviene
relacionar el concepto ya mencionado de
oponibilidad con el de inoponibilidad.
Se habla, con Ragel, de oponibilidad, el
primero y ms fundamental de los efectos
que la inscripcin importa en el ordena-
miento inmobiliario espaol, cuando los
terceros deben contar con un acto jurdi-
co en lo venidero, tienen que actuar con-
forme a esa realidad, sin posibilidad de
eludirla jurdicamente. La oponibilidad se
caracteriza, as, por imponer al tercero la
realidad del acto jurdico. El tercero debe
soportar esa realidad, contar con ella ne-
cesariamente a la hora de ejercitar sus de-
rechos. En tal sentido, cuando las partes
contratantes oponen el contrato al tercero
no pretenden vincularle sin su voluntad
extendiendo a l las deudas y los compro-
misos adquiridos, sino hacerle respetar los
efectos que dicho contrato ha producido
entre ellos (v.gr., una compraventa y la
subsiguiente transmisin de dominio).
Frente a ello la inoponibilidad consis-
te, sin embargo, en la facultad especfica
concedida por la ley a una persona, por el
hecho de ser ajena a una actuacin perfec-
tamente vlida, para que, sin necesidad
de impugnarla, pueda actuar en defensa
de sus intereses como si tales actos no se
hubieran producido. La nocin aplicada al
Registro significa que lo que, siendo inscri-
bible, no se haya inscrito no puede afectar
a quien ha adquirido emplazamiento regis-
tral, a reserva, como se ver en la unidad si-
guiente, de que se demuestre que conoci
del derecho no inscrito por otros medios, y
ello, claro est, por exigencias del principio
de legitimacin, a travs del oportuno ex-
pediente contradictorio impetrado contra
l.
EJEMPLO 6
Si Pedro confiere a Santiago la opcin de
compra sobre un inmueble, ttulo que no se
inscribe, y despus Pedro vende a un tercero,
Juan, no tendr Juan que respetar el derecho
conferido a Santiago salvo que este acredite,
en el oportuno expediente contradictorio,
que Juan conoci efectivamente de su exis-
tencia.
3.5. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Si sobre una misma finca concurren
varios derechos reales, estos se gradan
y clasifican, en orden a su preferencia, te-
niendo en cuenta la fecha de ingreso en el
Registro. El derecho ms antiguo prevale-
ce sobre el ms moderno (prior in tempore,
potior in iure).
Frente al Derecho civil, que determina
la preferencia por la fecha de constitucin
de los derechos, el Derecho hipotecario la
refiere a la fecha de los asientos registrales
y, ms concretamente, a la de la presen-
tacin del correspondiente ttulo ante el
Registro. El que inscribe, el que presenta
un ttulo que luego se inscribe, tiene un
derecho preferente sobre todos los dems
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
ttulos que al momento de su presentacin
no consten al menos presentados.
Cuando se trata del dominio o de otros
derechos inscribibles que no puedan co-
existir sobre una misma finca, la prioridad
acta en sentido excluyente. En caso de
derechos compatibles, se limita a conferir
un rango preferente al derecho que antes
acuda al Registro.
En la Ley Hipotecaria no hay un precep-
to que formule con claridad y precisin el
principio de prioridad, pero resulta de los
artculos 17, 20, 24, 25, 32, 34 y 69.
La fecha determinante de la prioridad
es la de la presentacin del ttulo en el Re-
gistro; el artculo 24 de la Ley Hipotecaria
expresa en tal sentido que considerar co-
mo fecha de la inscripcin, para todos los
efectos que esta deba producir, la fecha
del asiento de presentacin que deber
constar en la inscripcin misma. Asimis-
mo, para determinar la preferencia entre
dos o ms inscripciones de igual fecha re-
lativas a una misma finca, se atender a la
hora de la presentacin en el Registro de
los ttulos respectivos (art. 25 de la LH). En
caso de presentarse al mismo tiempo dos
o ms ttulos contradictorios sobre una
misma finca, se proceder en la forma que
determinan los artculos 420 y 426 del Re-
glamento Hipotecario.
El artculo 17 de la Ley Hipotecaria se
despacha por su parte como sigue:
Inscrito o anotado preventivamen-
te en el Registro cualquier ttulo trasla-
tivo o declarativo del dominio de los
inmuebles o de los derechos reales im-
puestos sobre los mismos, no podr ins-
cribirse o anotarse ningn otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble
o derecho real.
Si solo se hubiera extendido el asien-
to de prestacin, no podr tampoco
inscribirse o anotarse ningn otro ttulo
de la clase antes expresada durante el
trmino de 60 das, contados desde el
siguiente al de la fecha del asiento mis-
mo.
El precepto incorpora el secular cierre
registral, llamado as porque el Registro
se cierra para los que acuden tardamente
con ttulos de fecha anterior a la del que
LA NOTARIA | | 2/2012
est ya debidamente inscrito y resulten
frente a l de contenido opuesto o incom-
patible.
EJEMPLO 7
Si una finca es vendida por su titular registral a
dos compradores diferentes mediante sendas
escrituras pblicas entre las que trascurren un
cierto tiempo y solo la segunda se inscribe, la
inscripcin de esta impedir que se inscriba
la primera.
En el caso de que el ttulo primero en inscri-
birse fuera la primera venta formalizada, el
artculo 17 de la Ley Hipotecaria sera inapli-
cable, pues el ttulo que no podra inscribir-
se sera posterior, no anterior como dice el
precepto; en este caso, la incompatibilidad
se resolvera ms propiamente con base en el
principio de tracto sucesivo.
Precisiones
La incompatibilidad entre el ttulo rezagado y
el ya registrado debe considerarse en un sen-
tido amplio o econmico, en relacin con la
imposibilidad de inscribir todo ttulo de fecha
anterior que contradiga o perjudique los inte-
reses del titular inscrito. As, frente a la impo-
sibilidad fsica, que no solo econmica, de un
doble dominio sobre la finca, tampoco sera
inscribible el ttulo autorizado por el anterior
propietario en cuanto a la constitucin de una
servidumbre, el cual no podra registrarse al
haberse operado registralmente el cambio
de titularidad en la propiedad. Fjese que en
abstracto, servidumbre y dominio seran dos
derechos reales perfectamente compatibles
sobre un inmueble, aptos de suyo, para con-
currir simultneamente. Sin embargo, la ins-
cripcin extempornea de la servidumbre en
contra del nuevo propietario sera contraria a
los intereses de este.
El cierre registral est pensado para
los casos de incompatibilidad. En cambio,
cuando concurren varios derechos compa-
tibles sobre una misma finca, la situacin de
prioridad de unos asientos respecto a otros
se llama rango.
EJEMPLO 8
Si Pedro, titular registral, constituye usu-
fructo en favor de Juan, el embargo que se
decrete contra Pedro a instancia de alguno
de sus acreedores podr inscribirse, pero sin
afectar en modo alguno al derecho de Juan.
En consecuencia, la nuda propiedad sera el
objeto exclusivo tanto del embargo como
de la eventual ejecucin posterior del bien
embargado.
El rango influye en el valor del derecho,
que aumenta o disminuye al mismo tiempo
que se eleva o pospone el rango, especial-
mente cuando se trata de hipotecas sucesi-
vamente constituidas.
EJEMPLO 9
Si Pedro constituye hipoteca sobre un bien
hipotecado antes en favor de otra entidad
financiera, la ejecucin de la primera hipo-
teca supondr la cancelacin de todos los
derechos posteriores, pudindose cobrar la
segunda entidad con cargo a lo obtenido en
el expediente de ejecucin solo cuando el
crdito garantizado con la primera hipoteca
hubiera sido ntegramente saldado.
El principio de fe pblica registral
regulado en los arts. 34 y 37 LH
protege al tercero que adquiera
a ttulo oneroso confiando en la
exactitud de lo que consta publicado
El rango es negociable; a travs de es-
tos negocios jurdicos se cambiar el lugar
que al derecho corresponde por razn de
la prioridad registral siempre y cuando lo
consienta el titular que haya de verse pos-
puesto a resultas y, en su caso, si existen, los
titulares intermedios.
EJEMPLOS 10 y 11
Si sobre una finca existen tres hipotecas, A,
B y C, los titulares de A y B podrn
intercambiar libremente sus rangos, efec-
tundose las debidas anotaciones al margen
de cada hipoteca. Pero si los que de sean
permutar sus rangos son A y C, el re-
gistrador debe solicitar el asentimiento de
B, para evitar que quede perjudicado por
un derecho de contenido distinto al que le
era preferente al momento de presentarse
en el Registro. .../...
Si Pedro vende una finca a Juan y por diferi-
miento en el pago se conviene la pertinente
condicin resolutoria de la venta en caso de
impago, se permite en nuestro ordenamien-
to que Pedro consienta que la condicin
quede pospuesta al crdito de la entidad
financiera con la que haya de contratar Juan.
De otro modo, pocos bancos, cuando no nin-
guno, brindarn crdito a Juan con garanta
en el dominio que ostenta sobre el inmueble
mientras no salde la deuda.
57
 Doctrina
3.6. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCE-
SIVO
Con fundamento a su vez en el de le-
gitimacin, el principio de tracto sucesivo
exige que el acto que pretenda inscribir-
se derive del titular ltimo inscrito, de tal
manera que el Registro refleje las trans-
misiones en perfecta sucesin. La conti-
nuidad, sin interrupcin, en la titularidad
registral determina que todos los actos
relativos a una misma finca consten en el
Registro.
Nuestro Cdigo civil, en su art. 608,
viene a otorgar libertad a la Ley
Hipotecaria para determinar el valor
y los efectos de las inscripciones
El principio surge del artculo 20 de
la Ley Hipotecaria, segn el cual para
58
inscribir o anotar ttulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen
o extingan el dominio y dems derechos
reales sobre inmuebles, deber constar
previamente inscrito o anotado el dere-
cho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referi-
dos. Y como solo es necesaria la previa
inscripcin respecto a la persona que
otorgue el acto o en cuyo nombre se otor-
gue, no es exigible, consecuentemente, la
inscripcin previa a favor de los mandata-
rios o representantes que en su lugar ha-
yan autorizado el ttulo cuya registracin
se pretenda (art. 20, prr. 4.).
La previa inscripcin solo es requisito
para que el acto ingrese en el Registro; pe-
ro no es requisito para su validez. Si existe,
el ttulo tiene acceso al Registro; si falta,
no. Y falta tanto si no consta inscrito el de-
recho a favor de persona alguna, como si
resulta inscrito a favor de persona distinta
de la que otorgue el acto de transmisin
o gravamen (art. 20, prrs. 2. y 3.). En el
primer caso, el ttulo puede presentarse
para obtener la inmatriculacin al amparo
del artculo 205 de la Ley Hipotecaria, y si
no llega a acreditarse que sea susceptible
de inmatriculacin, el registrador suspen-
der la inscripcin y tomar anotacin
preventiva a solicitud del interesado. En el
segundo caso, el registrador denegar la
inscripcin, o solo la suspender si el otor-
gante del acto es causahabiente del titular
inscrito (art. 103 del RH).
EJEMPLO 12
Si Pedro vende su finca sucesivamente a
Juan y Santiago, y Juan inscribe primero,
Santiago no podr inscribir su ttulo, pues
en el folio ya constar Juan como propieta-
rio y su adquisicin no ha sido consentida
por l. Como se ve, el ejemplo manifiesta
una cierta similitud funcional entre el trac-
to y el cierre registral; tngase en cuenta,
no obstante, que el acto incompatible ex-
cluido por el cierre registral tiene que ser
anterior al inscrito y ha de estar otorgado
por el mismo auctor del que trae causa el
nuevo titular ya inscrito; no siendo as, la ex-
clusin proceder no por virtud del cierre
registral, sino por exigencia del principio
de tracto sucesivo.
Asimismo, es por virtud del principio de
tracto sucesivo que los registradores no
pueden inscribir un mandamiento judicial
si comprueban que el demandado en el
procedimiento en el que la medida se haya
adoptado no es la persona que consta como
propietario en el folio de la finca, si el titu-
lar no ha intervenido en forma alguna en
el procedimiento. Como nica excepcin,
el artculo 20 de la Ley Hipotecaria in fine
permite que en los procedimientos crimi-
nales se disponga la anotacin de embargo
preventivo o de prohibicin de disponer
de los bienes si a criterio del juez o tribunal
existen indicios racionales de que el verda-
dero titular de los mismos es el imputado,
hacindolo constar as en el mandamiento.
De modo que, si, por ejemplo, se interpone
querella criminal contra una determinada
persona fsica por supuestos delitos de es-
tafa y falsedad, y se ordena por el Juez de
Instruccin tomar anotacin preventiva de
prohibicin de disponer sobre una finca
que aparece inscrita a nombre de una socie-
dad annima cuyo socio mayoritario es el
querellado, la anotacin podr practicarse
si se solicita expresamente por el juez con
base en tal circunstancia.
Normalmente, cada ttulo consta ins-
crito en un asiento independiente. Pero
en algunos casos, para evitar inscripciones
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
formularias o transitorias, la ley admite con
carcter excepcional que puedan reflejarse
en un solo asiento dos o ms actos inscribi-
bles por separado. En tales supuestos sub-
siste la exigencia de la previa inscripcin;
la particularidad consiste en que no son
necesarios asientos independientes para
que acte con plena eficacia el tracto suce-
sivo. Se conoce ello con el trmino de tracto
comprimido o abreviado.
Precisiones
Por tanto, en funcin del principio de tracto
sucesivo, siempre de la documentacin que
se presente a inscripcin deber acreditarse
que la nueva pretendida titularidad proviene,
inmediata (caso ordinario) o mediatamente
(caso extraordinario) del ltimo titular ins-
crito, ocurriendo la mediatizacin del tracto
tanto en los supuestos de tracto abreviado,
donde nicamente con la prctica del asien-
to solicitado se corresponder a cumplir
con la continuidad de titularidades exigida,
bastando con la aclaracin en el cuerpo de
ese asiento de la titularidad o titularidades
intermedias, como en las hiptesis en que la
titularidad se haya declarado en el pertinente
juicio contradictorio incoado contra el titular
inscrito (por reivindicacin, usucapin, etc.) y,
con respeto, es obvio, a las debidas garantas
procesales.
EJEMPLO 13
Ejemplo de tracto sucesivo abreviado es el
de los coherederos que tengan adjudicado
tras la oportuna particin la propiedad de un
inmueble y lo vendan a otro coheredero que
no tenga parte alguna adjudicada en ese bien.
As, se practicar un solo asiento a favor de es-
te, sin que sea necesario que los vendedores
inscriban antes su derecho, la adjudicacin
operada a su favor. En el folio constar como
asiento anterior el del causante de la herencia
y, a continuacin, como resultado de ese ne-
gocio jurdico, el de la adquisicin a favor del
comprador. Se omitir, pues, un asiento (el
del ttulo de la particin), pero la cadena de
titularidades, exigencia inderogable del trac-
to, se mantendr no obstante, ya que basta
con que se haga cumplida informacin del
paso intermedio en el asiento que se ha de
despachar a favor del comprador.
Finalmente, con respecto al tracto, debe
hablarse del expediente de reanudacin del
mismo, pensado en la ley cuando uno de
los titulares anteriores no haya llevado su
ttulo al Registro impidiendo as que cual-
quiera de los posteriores lo haga. El expe-
diente est pensado, pues, en ausencia de
LA NOTARIA | | 2/2012
conflicto, para el caso en que la cadena de
titularidades no se haya roto en la realidad
extrarregistral pero s en el Registro. A tra-
vs de los medios que se disciplinan en los
artculos 200 y siguientes de la Ley Hipote-
caria, se trata de facilitar que el propietario
ltimo pueda inscribir su ttulo, sin obligar-
le a aportar todas y cada una de las escri-
turas o ttulos pblicos, en estos casos casi
siempre inexistentes, en que se fundara el
derecho de quienes le hayan precedido en
la titularidad de la finca sin constar inscritos.
3.7. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
En virtud de este principio, se conclu-
ye la necesidad de que, en un primer mo-
mento, se identifique el cuerpo principal
(la finca) sobre el cual hayan de recaer las
sucesivas inscripciones, a travs del expe-
diente de inmatriculacin o de apertura de
folio registral, para, luego, determinar con
concrecin el tenor y alcance de los actos
que, tenindolo por objeto, hayan de vol-
carse sobre el folio.
Entre las manifestaciones que ms con-
cisamente destacan del principio, Gmez
Glligo seala dos grandes aspectos:
La previa inscripcin solo es
requisito para que el acto ingrese en
el Registro, pero no es requisito para
su validez
En un primer trmino, el aspecto mate-
rial del principio de especialidad hace
referencia a los derechos reales objeto
de inscripcin y significa la exacta de-
terminacin del derecho real inscrito. La
seguridad jurdica inmobiliaria y la pro-
teccin de la apariencia que dispensa
el Registro de la Propiedad exigen que
no exista la mnima duda respecto del
alcance y efectos de los derechos inscri-
tos. En este aspecto material o sustan-
tivo, la especialidad exige una precisa
concrecin de la naturaleza, contenido
y ttulo constitutivo de los derechos pu-
blicados por el Registro. En cuanto a su
contenido, especficamente, deber es-
tar perfilada ntidamente su titularidad,
duracin, extensin, facultades que atri-
buye y causa jurdica econmica a que
responde, as como, en su caso, su valor.
EJEMPLO 14
Por exigencias del principio de especialidad,
para la inscripcin de una servidumbre de
luces y vistas, por ejemplo, no basta con su
simple indicacin ms el sealamiento de
las fincas dominante y sirviente. Antes bien,
se debe concretar, tiene dicho la Direccin
General de los Registros y del Notariado, su
extensin, lmites y dems caractersticas con-
figuradoras, como presupuesto bsico para la
fijacin de los derechos del predio dominan-
te y las limitaciones del sirviente y, por tanto,
no puede considerarse como suficiente, a tal
efecto, la nueva afirmacin del establecimien-
to de servidumbre de paso y de luces y vistas
y la identificacin de los predios dominantes y
sirvientes dejando indeterminados datos tan
importantes como la ubicacin y anchura de
los pasos o la altura y distancia que las cons-
trucciones tienen que guardar para respetar
el derecho a tener luces y vistas (Resolu-
cin de 24 de octubre de 1998).
En su aspecto formal, el principio de es-
pecialidad se refiere a la forma de prac-
ticarse los asientos en el Registro de la
Propiedad y responde, a su vez, a una
triple expresin:
Al sistema de folio real, que se tra-
duce en la necesaria apertura de
un folio para cada una de las fincas,
sobre el cual se va a hacer constar
el historial jurdico de estas. Esta
operacin, de apertura de folio a la
finca, recibe el nombre de nombre
de matriculacin y responde, por su
finalidad, a un procedimiento espe-
cfico distinto al registral comn que
veremos en la unidad didctica 8.
A la claridad de redaccin, de ma-
nera que los asientos se extiendan
unos despus de otros, sin huecos
ni claros entre los asientos, y con
expresin circunstanciada de todos
los requisitos exigidos para la deli-
mitacin material del derecho ins-
crito.
A la previsin legal de la operacin
solicitada, de manera que no se po-
drn practicar sino los asientos pre-
vistos en la legislacin hipotecaria,
sobre la base del carcter imperati-
vo del procedimiento registral.
3.8. EL PRINCIPIO DE ROGACIN
El procedimiento registral se inicia,
por regla comn, a instancia de parte. En
59
 Doctrina
esto consiste el llamado principio de ro-
gacin.
Siguiendo a Roca Sastre, el fundamen-
to del principio radica en el hecho de que
nuestros Registros de la Propiedad inmue-
ble son una institucin pblica, pero puesta
al servicio e inters inmediato de los parti-
culares. Y as, la inscripcin es voluntaria o
facultativa, pues la ley no la impone con la
obligatoriedad de otros Registros.
El principio de legalidad implica
la necesidad de titulacin o
documentacin pblica para
practicarse la inscripcin. Adems,
la labor de calificacin, esto es, la de
control del Registrador tanto en el
fondo como en la forma del ttulo
presentado
El principio de rogacin se fundara,
entonces, en la voluntariedad de la ins-
cripcin, en la facultad de obtener la ins-
cripcin, y esta, a su vez, en la particular
funcin a la que propende el Registro con
vistas a los intereses en presencia. Es algo
que afirma Rajoy Brey, cuando advierte
que con el principio de rogacin lo que se
pretende es que la adquisicin y prdida
de las posiciones registrales acontezca al
margen totalmente de la iniciativa del re-
gistrador, pues hay que tener presente
que el Registro tutela intereses particula-
res, que solo por su multiplicidad poseen
una incuestionable relevancia social, y que,
adems, define y asigna los derechos rea-
les a favor de uno de esos particulares, lo
que implica, cuando se trata de derechos
incompatibles, que priva de su titularidad
al resto o, si estamos ante otros de natura-
leza compatible, que les atribuye un rango
determinado. El primer punto determina
que hayan de ser los particulares quienes
insten la intervencin registral. Ello es una
consecuencia del principio de autonoma
de la voluntad privada. Es perfectamente
factible que, en el ejercicio de ella, el parti-
cular opte por mantener la adquisicin de
un derecho en la clandestinidad. En princi-
pio, hay que respetar su voluntad toda vez
que solo su derecho puede resultar perju-
dicado por su actuacin. Lo que no cabe es
liberarle despus de esas consecuencias,
en el supuesto que lleven consigo la priva-
cin para l de tal derecho, ni indemnizarle
60
por dicha prdida, salvo lgicamente que
esta haya tenido su origen en un error en
la calificacin. El segundo aconseja que el
registrador se mantenga al margen de las
cuestiones, como es el hecho de inscribir
o no un derecho, que puedan influir en su
definicin y asignacin. diente que controle la legalidad del acto
Siendo tal el fundamento del principio,
el mismo no impide, sino todo lo contrario
en atencin a los intereses particulares
que son los que en l subyacen, que se
habilite un amplio elenco de sujetos legi-
timados para instar la variacin de las si-
tuaciones registrales. Se comprende, por
tanto, el artculo 6 de la Ley Hipotecaria,
norma en cuya virtud la inscripcin podr
pedirse indistintamente por el que adquie-
ra o transmita el derecho, pero tambin
por cualquiera que, no siendo ni uno ni
otro, tenga inters en asegurar el derecho
que se deba inscribir.
3.9. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El principio de legalidad, en sede regis-
tral, implica, en primer lugar, la necesidad
de titulacin o documentacin pblica pa- cin, las situaciones jurdicas registrables
ra que pueda practicarse una inscripcin
(art. 3 de la LH); en segundo lugar, alude a
la labor de calificacin, de control que ejer-
ce el registrador, el encargado registral, en
cuanto al fondo y la forma del ttulo pre-
sentado (art. 8 de la LH).
En esa primera vertiente, que se dice
formal, el principio se denomina tambin
de autenticidad, pues para que se inscriba
un ttulo se requiere que est contenido
en escritura pblica o documento expe-
dido por autoridades oficiales o judiciales.
Se admiten excepciones, esto es, la prcti-
ca de asientos a partir de documentos pri-
vados, aunque en tasados y muy contados
casos; vase, por ejemplo, el artculo 59 de
la Ley Hipotecaria.
En la segunda, correlativamente lla-
mada sustantiva, el principio significa que
el Registro debe controlar la legalidad de
los actos que se le presentan, con lo que
se hace referencia a la calificacin que de
cada documento presentado a inscripcin
debe efectuar bajo su responsabilidad el
registrador.
As las cosas, y a reserva de las mayores
particularidades que se destacarn en la
unidad didctica 8, con la titulacin autn-
tica, dice Garca Garca, el sistema registral
consigue que los documentos tengan una
primera garanta de legalidad, por haber
sido autorizados o expedidos por notario,
fedatario o autoridad; mientras que en la
segunda modalidad del principio, se basa
en la existencia de un rgano indepen-
en todos sus requisitos, a efectos de la ins-
cripcin en el Registro.
3.10. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
(FORMAL)
Si todo el sistema registral es de publi-
cidad, parece obvio que de publicidad, co-
mo principio, solo se puede hablar en esa
vertiente exgena o exteriorizadora, por la
cual se facilita el efectivo conocimiento de
la informacin de los asientos del Registro,
especialmente de aquellos que todava
no ostentan la cualidad de titulares de un
derecho susceptible de inscripcin, pero
ponderan serlo. Es esta, recurdese, una
de las finalidades del Registro. Y es que al
igual que los derechos reales no pueden
declararse absolutos sin poner al alcance
de terceros los medios para su exterioriza-
no pueden imponerse sin facilitar que los
terceros que puedan resultar afectados por
ellas arriben a su real conocimiento.
Se distingue as, entre una publicidad
de orden material (en la que se contie-
nen todos los particulares efectos que la
inscripcin traer consigo, y condensada
bsicamente en el principio de inscrip-
cin) y otra formal, pendiente de brindar
el efectivo conocimiento de lo publicado a
los interesados.
Particularmente, hay dos medios para
la manifestacin de la informacin regis-
tral:
La nota simple. Proporciona la infor-
macin bsica sobre la finca y su esta-
do jurdico, y suele ser el expediente
ms utilizado en la prctica. Contiene
una descripcin del inmueble, refi-
riendo su situacin, superficie, anejos,
cuota de participacin en la propiedad
horizontal, rgimen administrativo que
pudiera afectarlo (si se trata de una vi-
vienda de proteccin oficial), hipotecas
que puedan gravarlo (con expresin
de la responsabilidad hipotecaria por
principal, intereses y costas, y plazo de
duracin), embargos, servidumbres,
posibles litigios sobre la propiedad,
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
afecciones fiscales y, en general, cual-
quier circunstancia que lo afecte. Podr
adems recoger cualquier otro dato
cuya constancia expresamente solicite
el interesado.
La nota simple puede obtenerse me-
diante solicitud dirigida por cualquier
medio al Registro de la Propiedad que
corresponda a la ubicacin de la finca
o a travs de cualquier otro Registro,
aunque hoy lo comn es solicitarla te-
lemticamente.
Efectivamente, a travs de la pgina
www.registradores.org se pueden ha-
cer consultas sobre la titularidad y las
cargas de los inmuebles inscritos en
cualquiera de los Registros de la Pro-
piedad de Espaa. Asimismo, cabe
solicitar informacin acerca de los Re-
gistros de la Propiedad en los que una
determinada persona o entidad pueda
tener a su favor inscrito algn derecho.
Estas peticiones sern calificadas por
el rgano registral responsable, quien,
segn las circunstancias que concu-
rran, podr denegar la informacin
con arreglo a la legalidad vigente. En
todo caso, est prohibido incorporar
la informacin recibida a una base de
datos autnoma para su posterior co-
mercializacin, siendo que la persona
titular de los bienes consultados tiene
legalmente reconocido el derecho de
conocer quin, cundo y por qu moti- nocimiento lo ms exacto posible acerca de
vo ha solicitado informacin sobre los
inmuebles o derechos a su nombre.
La certificacin. Puede tener un con-
tenido ms amplio que el de la nota
simple, en cuanto podr incluir, si as
se solicita y se justifica un inters en
su conocimiento, la reproduccin lite-
ral de las inscripciones o informacin
acerca del historial no vigente de la
finca.
Pero la importancia de la certificacin
radica en que se trata del nico medio
de acreditar fehacientemente el con-
tenido del Registro. Tngase en cuenta
en este sentido, como directamente se
nos explica desde la propia pgina del
Colegio de Registradores, que la nota
simple tiene un mero valor informati-
vo, pero no se trata de un documento
pblico, ni da fe del contenido de los
asientos del Registro. Es un traslado
extractado del contenido que figura
en los asientos registrales vigentes re-
LA NOTARIA | | 2/2012
lativos a una finca. Por lo que para una
mayor informacin cabe solicitar certi-
ficacin, que hace fe, en juicio y fuera
de l, del contenido de los asientos del
Registro.
Para la obtencin de una certificacin
se requiere presentar una solicitud
escrita y firmada en el Registro co-
rrespondiente, personalmente o por
correo ordinario. El artculo 227 de la
Ley Hipotecaria, redactado por la Ley
24/2001 de 27 de diciembre, de Me-
didas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social, prev la obtencin te-
lemtica de certificacin registral; sin
embargo, el mencionado precepto
dilata la efectividad de la medida al co-
rrespondiente desarrollo reglamenta-
rio, al que habr de esperarse para que
esta posibilidad sea efectiva.
4. LA RELACIN ENTRE EL REGIS-
TRO DE LA PROPIEDAD Y EL CA-
TASTRO
El Catastro es la institucin administra-
tiva destinada a llevar un censo de la propie-
dad territorial. Frente al Registro de la Pro-
piedad, nacido para favorecer, de consuno,
intereses pblicos y privados, el Catastro
tiene un origen marcadamente pblico. Se
trata de una organizacin fundamental para
que la Administracin pueda tener un co-
la propiedad fundiaria, con el propsito de
ejercer el poder de ordenacin y desarrollo
territorial, aplicar tributos y cumplir con una
finalidad estadstica.
Sin embargo, pronto se demostr que
sin la coordinacin entre ambas y muy dis-
tintas (por sus fines) instituciones no habra
sistema registral fiable. De nada servira de-
clarar la oponibilidad de los derechos que
se registren si el bien que dicen tener por
objeto difiere en sus condiciones materiales
(lindes, cabidas, construcciones, etc.) de las
que se declaran en el Registro, o no existe,
directamente. El Catastro estara llamado,
pues, a dotar al Registro de una informacin
fidedigna sobre el soporte fsico del que se
predica su publicidad.
En esta direccin, la actual legislacin
propende a que los datos fsicos de las fin-
cas registrales coincidan con los que cons-
ten asignados en el Catastro. Se trata de
una exigencia bsica del principio de espe-
cialidad. Cada inmueble, en consecuencia,
deber identificarse a travs de un cdigo
alfanumrico, en el que consiste justamente
la llamada referencia catastral, al objeto de
situarlo inequvocamente en la cartografa
oficial del Catastro.
La referencia catastral deber figurar,
entonces, en los instrumentos pblicos,
mandamientos y resoluciones judiciales,
expedientes y resoluciones administrativas,
y en los documentos donde consten los
hechos, actos o negocios de trascendencia
real relativos al dominio y dems derechos
reales, al punto de que se establece como
obligada su aportacin ante el notario, por
los requirentes u otorgantes del documen-
to notarial en el que conste el hecho, acto o
negocio constituido sobre el inmueble de
que se trate, y ante el Registro de la Propie-
dad, por quienes soliciten del registrador
la prctica de un asiento registral relativo a
bienes inmuebles.
El registrador, una vez calificada la do-
cumentacin presentada, recoger en el
asiento que practique, como uno ms de
los datos descriptivos de la finca, la refe-
rencia catastral que se le atribuya por los
otorgantes en el documento inscribible. No
obstante, cuando considere que la referen-
cia catastral que resulte de los documentos
aportados por el interesado pueda no co-
incidir con la correspondiente al inmueble
objeto del hecho, acto o negocio jurdico
documentado, lo comunicar al Catastro
solicitando certificacin o documento infor-
mativo, que le ser remitido por cualquier
medio que permita su constancia, en el pla-
zo ms breve posible, y siempre dentro de
los cinco das hbiles siguientes al de recep-
cin de la solicitud.
El principio de publicidad exterioriza
la informacin de los asientos y, en
especial, de aquellos que todava no
ostentan la cualidad de titulares de
derechos susceptibles de inscripcin
pero ponderan serlo
A su vez, y para que las titularidades del
Catastro coincidan en la medida de lo po-
sible con las del Registro, los registradores
remitirn peridicamente a la Gerencia o
Subgerencia del Catastro, en cuyo mbito
radique el inmueble, informacin relativa a
los documentos que hayan generado ins-
cripcin registral.
61
 Doctrina
CONCEPTOS BSICOS A RETENER
Una vez concluida su exposicin, de es-
ta unidad didctica es imprescindible rete-
ner los conceptos bsicos siguientes:
Denominado histricamente entre no-
sotros Derecho hipotecario, el Derecho
inmobiliario registral constituye aquella
rama jurdica que se implementa a par-
tir de un rgano especfico, el Registro
de la Propiedad, y est llamado a disci-
plinar, de forma integral, la publicidad
sobre el estado jurdico de los inmue-
bles.
Los principios hipotecarios son, por
tradicin, los criterios bsicos que
conforman el sistema de publicidad
jurdica inmobiliaria
En el panorama general del ordena-
miento, la especialidad del Derecho
registral inmobiliario se basa en lo si-
guiente:
El fin primario tenido en cuenta
para su creacin y consolidado a
travs de las consecuencias, de va-
riado vigor, que se disciplinan en
torno a lo publicado.
Su unidad de objeto que confor-
man las que vienen a denominarse
situaciones jurdicas registrales,
esto es, las circunstancias inheren-
tes y mnimamente duraderas que
afectan a los inmuebles y que no se
limitan exclusivamente a los dere-
chos reales.
La legislacin diferenciada con la
que cuenta y el reconocimiento, en
su seno, de principios y tcnicas de
ndole desconocida en la esfera co-
mn del Derecho, civil o adminis-
trativo.
La existencia de un mbito espe-
cfico, de una jurisdiccin propia,
entendida esta en el sentido ms
amplio del trmino (para nada equi-
parable a lo judicial), donde mayor-
mente se aplica su normativa.
El Registro de la Propiedad viene a de-
finirse como una institucin jurdica
que mediante determinadas oficinas
62
pblicas con competencia territorial y
que funcionan a cargo de determina-
dos funcionarios calificados sirve para
dar noticia de la situacin jurdica de
las fincas.
En su consideracin como institucin,
dos seran los fines primordiales del
Registro:
Asegurar la propiedad inmueble,
esto es, dotar de confianza a los
sujetos que participan en trfico
jurdico inmobiliario.
Ofrecer la posibilidad cierta de co-
nocer el contenido de sus libros, la
realidad jurdica publicada de las
fincas.
Los principios hipotecarios son por tra-
dicin los criterios bsicos que confor-
man el sistema de publicidad jurdica
inmobiliaria. Se obtienen por induc-
cin del Derecho positivo, por lo que
no tienen rango de principios genera-
les del Derecho; no son reglas perma-
nentes, de valor universal, que estn
por encima del ordenamiento formu-
lado, sino que son normas de Derecho
positivo cambiantes y variables como
los mismos medios de que el ordena-
miento jurdico puede servirse para la
realizacin de la seguridad del trfico
inmobiliario.
Por el principio de inscripcin o, ms
propiamente, de oponibilidad, todas
las situaciones jurdicas inscritas alcan-
zaran eficacia jurdico-real, eficacia
frente a terceros, sin que estos puedan
alegar el desconocimiento de lo pu-
blicado, la falta de directa o personal
consulta a los libros del Registro para
no tener que respetarlas. Lo publicado
se presume iuris et de iure conocido,
afectando a los terceros que no estn
inscritos o lo hagan ms tarde.
En virtud del principio de legitimacin
se presume iuris tantum la exactitud del
Registro, esto es, que el contenido del
Registro refleja fielmente la realidad,
en tanto no se declare su inexactitud.
En su dimensin procesal, los efectos
de la presuncin de exactitud en que
consiste el principio se despliegan a
favor del titular inscrito de distinta for-
ma segn acte como demandante,
demandado o tercerista.
En calidad de demandante, el titular
inscrito puede ejercitar las acciones
reivindicatoria, negatoria o confesoria
con solo aportar la correspondiente
certificacin del Registro. El titular re-
gistral, adems, se halla legitimado por
el hecho de serlo para impetrar su ms
rpida defensa contra quien, sin ttulo
inscrito, se oponga a su derecho o lo
perturbe en su ejercicio por el trmite
del juicio verbal (art. 41 de la LH). Es la
llamada accin real registral. La na-
turaleza jurdica de esta accin es muy
discutida. En todo caso, cualquiera que
sea el criterio sostenido acerca de este
procedimiento, presenta un carcter
especial, singular y expeditivo, orien-
tado a la proteccin de los derechos
reales inscritos, en tanto que conse-
cuencia de la fuerza legitimadora del
Registro de la Propiedad, al presumirse
concordantes Registro y realidad, en el
sentido de que el derecho inscrito exis-
te y pertenece a su titular en la forma
determinada en el asiento respectivo,
al extremo de que, para contradecir
esta concordancia, deber formularse
oposicin con base en alguna o algu-
nas de las causas taxativamente con-
templadas en la ley. En tal sentido, la
oposicin del demandado nicamente
podr fundarse en alguna de las causas
siguientes:
Falsedad de la certificacin del
Registro u omisin en ella de de-
rechos o condiciones inscritas, que
desvirten la accin ejercitada.
Poseer el demandado la finca o
disfrutar el derecho discutido por
contrato u otra cualquier relacin
jurdica directa con el ltimo titu-
lar o con titulares anteriores o en
virtud de prescripcin, siempre
que esta deba perjudicar al titular
inscrito.
Que la finca o el derecho se en-
cuentren inscritos a favor del de-
mandado y as lo justifique pre-
sentando certificacin del Registro
de la Propiedad acreditativa de la
vigencia de la inscripcin.
No ser la finca inscrita la que efecti-
vamente posea el demandado.
Si la pretensin del demandante se
estima, se mandar poner fin a la per-
turbacin que se haya ocasionado en
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
el libre ejercicio de su derecho, reinte-
grndole, como en la reinvindicatoria,
en la posesin. Por su carcter suma-
rio, por la tasacin del objeto de cono-
cimiento que caracteriza este singular
procedimiento, la sentencia carecer
de efectos de cosa juzgada, pudiendo
promover cualquiera de las partes el
juicio declarativo que corresponda.
Junto a la accin real registral, el titu-
lar inscrito puede, con la sola certifica-
cin del Registro, justificar su posesin
para presentar el interdicto de retener
o recobrar oportuno. Es la consecuen-
cia primordial de la presuncin pose-
soria que incorpora el artculo 38 de la
Ley Hipotecaria. El demandado siem-
pre podr acreditar, obviamente en
el mismo expediente, que la posesin
alegada no se sostiene en los hechos,
que l no pudo despojar al demandan-
LA NOTARIA | | 2/2012
te por cuanto a su entrada en el bien el
titular registral no se encontraba pose-
yndolo. Al limitarse a ello, la presun-
cin, pues, no soliviantara ninguna de
las reglas propias de los interdictos.
ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBA-
CIN
A partir del contenido de la presente
unidad didctica, se propone la realizacin
de las siguientes actividades de autocom-
probacin por parte del alumno, como
ejercicio general de repaso y asimilacin
de la informacin bsica proporcionada
por el texto.
Enunciado 1
Qu dos presunciones son esenciales
en el marco de nuestra legislacin para la
consecucin de ese primer fin que se asig-
na a la publicidad registral, el de dotar de
mayor seguridad jurdica al trfico inmo-
biliario?
Enunciado 2
Cul es la virtualidad prctica de la lla-
mada accin real registral?
En su dimensin procesal, los efectos
de la presuncin de exactitud se
despliegan a favor del titular inscrito
de distinta forma segn acte
como demandante, demandado o
tercerista
Enunciado 3
Teniendo en cuenta, como sabemos,
que el derecho de hipoteca en nuestro
63
 Doctrina
ordenamiento es una de esas contadas ex-
cepciones en que la inscripcin se establece
como constitutiva, podra hipotecarse un
bien por quien lo ha adquirido por docu-
mento privado?
Enunciado 4
A qu se alude con el trmino cierre
registral?
Enunciado 5
Cul de los medios de manifestacin
de los libros del Registro es el apropiado
para demostrar en juicio la condicin de
propietario?
Existen bsicamente dos medios
para la manifestacin de la
informacin del Registro: la nota
simple y la certificacin
Solucin 1
En primer lugar, la presuncin absoluta,
a la que se refiere el principio de inscrip-
cin u oponibilidad, por la cual todos los
derechos inscritos se entienden conocidos
a partir de su inscripcin, siendo oponibles
por el hecho de constar inscritos frente a
cualquiera que no se encuentre inscrito al
momento en que se haya registrado. Y en
segundo lugar, la presuncin relativa en
que se cifra el principio de legitimacin, y
por la que lo publicado se entiende exacto
en tanto en cuanto no se acredite lo con-
trario.
Solucin 2
En funcin del artculo 41 de la Ley Hi-
potecaria, la accin real registral es la va
sumaria de la que dispone el titular inscrito
frente a todo aquel que, sin estar inscrito,
se oponga a su derecho o lo perturbe en su
ejercicio. Por este medio se podr obtener
en mucho menor tiempo un pronuncia-
miento favorable similar al que se obten-
dra en el juicio declarativo comn con-
cebido para la proteccin de los derechos
reales, ventaja vinculada directamente con
la limitacin que se establece en cuanto a
los motivos de oposicin, de defensa del
demandado. Es por ello que la sentencia en
este procedimiento no causar efecto de
cosa juzgada.
64
Solucin 3
Por ms que pudiera formalizarse la
hipoteca en escritura pblica, en un mer-
cado de crdito evolucionado como es el
nuestro no encontrar el propietario quien
le financie en tales condiciones, por cuanto
la hipoteca no podra, una vez formalizada,
inscribirse y, con ello, a la postre, quedar
constituida. Sin inscripcin, no habra ga-
ranta ni privilegio en favor del acreedor
hipotecario.
As las cosas, debera el propietario ha- la inscripcin: en primer lugar, porque los
cer todo lo posible para elevar a documento
pblico el contrato que justificara su adqui-
sicin o, cuando no le resultara posible, ob-
tener el oportuno e inscribible pronuncia-
miento judicial que lo declare propietario.
Surge, entonces, del supuesto que, por
ms que la inscripcin sea voluntaria, la im-
posibilidad de hipotecar un inmueble sin
pasar por el Registro supondra uno de los
factores de mayor influencia prctica para
que al final, en los hechos, sea excepcio-
nal que los particulares se abstengan de re-
gistrar sus respectivos ttulos.
Solucin 4
A la norma que, establecida en el ar-
tculo 17 de la Ley Hipotecaria, impide que
se inscriban o anoten ttulos de contenido
incompatible con el de los inscritos o pre-
sentados con fecha anterior, siempre que
estos, los simplemente presentados, lle-
guen tras su calificacin a inscribirse.
Solucin 5
Ninguno de los beneficios procesales
conferidos por la legitimacin registral
podr disfrutarse, sea como demandante,
demandado o a los efectos de presentar la
oportuna tercera, si no se aporta el opor-
tuno certificado registral. La nota simple tas del embargo?
informativa no basta, pues no da fe del con-
tenido de los asientos del Registro.
EJERCICIOS VOLUNTARIOS
Tras el estudio de esta unidad didctica,
el estudiante puede hacer, por su cuenta,
una serie de ejercicios voluntarios, como
los siguientes:
Enunciado 1
En el ao 2000 se constituye servidum-
bre de paso sobre un predio. La escritura no
se presenta a inscripcin.
En 2003 el titular del fundo gravado lo
transmite a tercero, hacindose la pertinen-
te inscripcin en el folio de la finca.
En 2007 el titular de la servidumbre
presenta aquella primera escritura a ins-
cripcin.
El registrador deniega el asiento.
En el recurso que interpone el solici-
tante contra la calificacin negativa del
registrador alega que debe procederse a
propietarios registrales de la finca al tiempo
de formalizarse la escritura constitutiva de
la servidumbre eran quienes la autorizaran
en ese ttulo; y en segundo lugar, porque al
tratarse de una servidumbre aparente resul-
tara un derecho oponible al tercero que hu-
biera adquirido la finca estando pendiente
el gravamen de inscripcin.
Prosperara el recurso planteado? Qu
principios registrales se encontraran impli-
cados en el supuesto?
Enunciado 2
En documento privado, Juan compra un
inmueble propiedad de Pedro. En el ttulo
se hace constar que ya se ha hecho entrega
del bien, no obstante pactarse que el con-
trato no ser elevado a escritura pblica
hasta que Juan abone el saldo del precio
que se compromete a ir pagando durante
los prximos cinco aos.
A los tres aos, y habiendo Juan cum-
plido hasta la fecha con la obligacin a su
cargo, llega al Registro una anotacin de
embargo en juicio ejecutivo seguido contra
Pedro.
Quedar Juan comprometido a resul-
Enunciado 3
En mandamiento dictado en ejecucin
de un juicio declarativo en el que recay
sentencia firme de resolucin de un con-
trato de compraventa de una plaza de ga-
raje, contrato en el que se estipul el apla-
zamiento de pago y se garantiz el mismo
con condicin resolutoria explcita debida-
mente inscrita, se ordena la reinscripcin a
favor del vendedor y la cancelacin de los
asientos posteriores que traigan causa del
comprador.
LA NOTARIA | | 2/2012
El Derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad
Presentado el mandamiento en el Re-
gistro, se da la circunstancia de que se en-
cuentran vigentes en el folio del inmueble
varias anotaciones de embargo contra el
comprador, anotaciones de fecha anterior
a la anotacin de la demanda de resolucin
y cuyos titulares no habran intervenido en
aquel juicio.
El registrador practica la cancelacin de
las anotaciones de embargo con base en el
principio de prioridad.
Actu correctamente el registrador al
cancelar las anotaciones de embargo?
Solucin 1
El recurso no podra prosperar. En su
Resolucin de 21 de agosto de 2009, la Di-
reccin General de los Registros y del No-
tariado se habra ocupado exactamente
del supuesto. A su juicio, la calificacin del
registrador en el supuesto sera ajustada a
Derecho, por virtud del principio de prio-
ridad, ya que, habiendo tenido acceso al
Registro un acto dispositivo por el que el
titular transmite su dominio, no pueden te-
ner acceso actos (aunque sean anteriores)
otorgados por el titular anterior (cfr. art. 17
de la LH).
En cuanto al segundo motivo alegado
por el recurrente, relativo a la condicin
aparente de la servidumbre en cuestin, el
argumento de que las servidumbres apa-
rentes tienen efecto contra tercero, aunque
no estn inscritas, no tendra mayor reper-
cusin para producir la inscripcin, pues
ello podra ser tenido en cuenta en el caso
de un juicio, pero es indiferente a los efec-
tos de lograr la inscripcin.
Solucin 2
Segn el breve relato de hechos, Juan
ha llegado a ser propietario del inmueble,
por ms que no pueda inscribir su derecho
por el momento. Registralmente, el em-
bargo le sera, con todo, oponible. Ante ello,
debera Juan accionar al objeto de que se
levante el embargo y como consecuencia
se ordene la cancelacin de la pertinente
anotacin en el Registro.
En la legislacin, el trmite idneo sera
el de la tercera de dominio, a desarrollar
por el trmite del juicio ordinario ante el
tribunal que conozca del procedimiento
donde el embargo se haya adoptado.
LA NOTARIA | | 2/2012
En su seno, y ante la falta de documento
pblico, Juan tendr que probar, de modo
que no existan dudas sobre la realidad de
la transmisin realizada, que la tradicin
oper efectivamente a su favor antes del
embargo, presupuesto inexcusable, se rei-
tera por la jurisprudencia, para el xito de su
pretensin. De no lograrlo, no podr evitar
que, como consecuencia del procedimiento
ejecutivo, el bien se subaste, pasando a ma-
nos de un tercero, quien habr de adquirir
el bien como si realmente Pedro no se lo
hubiera transmitido.
Solucin 3
En el supuesto no solo est implicado
el principio de prioridad, sino tambin el
de legitimacin, pues se ha de decidir si la
sentencia declarativa es por s sola suficien-
te para cancelar los asientos posteriores a
la inscripcin del comprador y a favor de
personas que traen causa de este aunque
extendidos antes de anotarse en el Registro
la demanda de resolucin.
Visto as, la Direccin General se habra
despachado sobre el supuesto afirmando lo
siguiente:
Es cierto que con la denominada con-
dicin resolutoria explcita y con su inscrip-
cin se pretende conferir eficacia real a la
eventual accin resolutoria del contrato de
compra por impago del precio aplazado
(accin que de otro modo quedara limitada
a la esfera puramente personal de los con-
tratantes) y evitar la aparicin de terceros
que por reunir los requisitos del artculo 34
de la Ley Hipotecaria haran inoperante ese
juego resolutorio. Ahora bien de aqu no se
sigue sin ms que la sentencia declarativa
de la resolucin de la compraventa, dictada
en pleito entablado solo contra el compra-
dor permita la cancelacin de los asientos
posteriores que traigan causa de este lti-
mo. Si se tiene en cuenta:
a) Que los efectos de la sentencia se
concretan a las partes litigantes.
b) Que la rectificacin de los asientos
registrales presupone el consentimiento de
sus titulares o una sentencia firme dictada
en juicio declarativo entablado contra to-
dos aquellos a quienes el asiento atribuye
algn derecho.
c) Que es exigencia constitucional la de
la proteccin jurisdiccional de los derechos.
d) Que se trata de anotaciones exten-
didas antes de la anotacin de la deman-
da.
e) Que los titulares de tales anotaciones
no solo pueden sino que deben ser trados
al procedimiento de resolucin, para alegar
lo que a derecho convenga en cuanto a ser
cumplidos todos los presupuestos de la re-
solucin (devolucin de cantidades, etc.)
[...].
La certificacin puede tener un
contenido ms amplio que el de
la nota simple y se trata del nico
medio de acreditar fehacientemente
el contenido del Registro
Todas ellas seran consideraciones
tales que conducen al resultado de que
para que la sentencia despliegue toda su
eficacia cancelatoria y afecte a titulares de
asientos posteriores basta con que estos al
menos hayan sido citados en el procedi-
miento, lo que en este caso no se ha efec-
tuado, y que con su intervencin o silencio
aseguren que se cumplen todos los presu-
puestos para la resolucin (Resolucin de
15 de noviembre de 2005; vid., asimismo,
las Resoluciones de 28 de mayo de 1992,
19 de noviembre de 1996 y 24 de febrero
de 1998).
En consecuencia, el registrador no ha-
bra actuado correctamente al cancelar los
asientos correspondientes a tales anotacio-
nes.
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