Septiembre 2008

Valoraciones
Inmobiliarias
MTODO: COMPARACIN DE
MERCADO (homologacin)
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 Niveles de valuacin:
1 Usuario
2 Los que conocen el objeto
3 Los que usan mtodos de valuacin o tasacin

Elementos que componen el dictamen de tasacin:

1. Aspectos generales:
1.1. Antecedentes
Hipotecaria (asociacin de tasacin), registros, controlador, tasador o
valuador, solicitante, domicilio, objeto del avalu, etc.
1.2. Informacin general del inmueble
Tipo del inmueble a valuar, ubicacin (cdigo postal), cuenta predial
propietario, rgimen de propiedad, numero de escrituras (datos notariales),
etc.
1.3. Declaraciones y advertencias
Normativas utilizadas, alcances del dictamen (no vicios ocultos),mtodos
velatorios aplicados, etc.
1.4 Entorno
Clasificacin de la zona, proximidad urbana, densidad de poblacin, etc.

2. Caractersticas particulares:
2.1 Localizacin
Croquis, medidas y colindancias, etc.
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2.2. Descripcin general de las construcciones
Numero de niveles del edificio, uso actual y distribucin del inmueble, numero
de espacios, baos, cuenta o no con elevador, plazas de aparcamiento,
antigedad del edificio, etc.

2.3. Superficies
Del solar, rea techada, til, comunes, etc.

2.4. Elementos de construccin

Elementos estructurales, acabados de techo, muros, pisos, carpintera, tipos de
Instalaciones, instalaciones especiales, etc.

3. Mtodos velatorios aplicados:

Fsico o directo, Capitalizacin de rentas, comparacin de mercado.

4. Consideraciones previas :
5. Resumen de valores:
6. Conclusiones:
7. Reporte fotogrfico:
Del inmueble y del entorno.

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 Factores que influyen en los valores inmobiliarios:
1. Fsicos
Clima, topografa, amenidades naturales (parques, cuerpos de agua), etc.

2. Sociales
Jerarqua social, ndice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc.

3. Econmicos
Desarrollo econmico local y general, niveles de precios en la zona, tasas de
intereses, nivel de renta de los vecinos, etc.

4. Administrativos
Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector inmobiliario,
etc.

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 El mtodo de valoracin por comparacin
mercado:
El concepto de valor de mercado
Principios generales
Tcnicas de valoracin

Metodologa prctica:
Caractersticas del Inmueble
Estudio de Mercado
Verificacin de la Informacin
Estratificacin de las muestras
Comparaciones del inmueble
Reconciliacin de valores
Limitaciones al mtodo
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VALOR DE MERCADO (Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo,
sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras):

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM)VM). Es

el precio al que podra venderse el inmueble,
mediante contrato privado entre un vendedor
voluntario y un comprador independiente en la
fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se
hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que
las condiciones del mercado permitieren disponer
del mismo de manera ordenada y que se dispusiere
de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta
venta..
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A al efecto se considerar:

a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa

alguna, y que ninguno de ellos tiene un inters personal o profesional
en la transaccin ajeno a la causa del contrato

b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una

comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la
ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las parte
intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y

que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que
se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de
tasacin.

d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn gastos

de comercializacin.

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 PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIN:
anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se
Principio de anticipacin
encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de
renta que previsiblemente proporcionar en el futuro.

finalidad, segn el cual la finalidad de valoracin

Principio de finalidad
condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los
criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la
finalidad de la valoracin.

Principio de mayor y mejor uso uso, segn el cual el valor de un inmueble

susceptible de ser dedicado a diferentes usos, ser el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al
econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser
construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.
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 probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o
Principio de probabilidad
posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se
estimen ms probables.

proporcionalidad, segn el cual los informes de

Principio de proporcionalidad
tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta
la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.

prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o

Principio de prudencia
posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d
como resultado un menor valor de tasacin.

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 sustitucin segn el cual el valor de un inmueble es
Principio de sustitucin,
equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aqul.

temporalidad segn el cual el valor de un inmueble es

Principio de temporalidad,
variable a lo largo del tiempo.

transparencia segn el cual el informe de valoracin de

Principio de transparencia,
inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente
para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin
utilizadas.

residual segn el cual el valor atribuible a cada

Principio de valor residual,
uno de los factores de produccin de un inmueble, ser la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de
factores.

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PROCESO DE VALORACIN

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE

ESTUDIO DE MERCADO

VERIFICACIN DE LA INFORMACIN

ESTRATIFICACIN DE LAS MUESTRAS

COMPARACIN DEL INMUEBLE

RECONCILIACIN DE VALORES

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 1.-
1.- DETERMINACIN DE LAS CARACTERSTICAS DEL
INMUEBLE A TASAR:

Uso:
Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc..
Tipologa:
Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar,
pareada, etc..
Localizacin:
Municipio, barrio, urbanizacin, cdigo postal, polgono industrial, etc..
Antigedad:
Edad promedio, 1 mano, 2 mano, viejo, reformas realizadas, etc..
Caractersticas Constructivas:
Edificio, vivienda, instalaciones, ascensor, calefaccin, aire acondicionado,
etc..
Superficies:
tiles, construidas, construidas con parte proporcional de zonas comunes,
etc..
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En el caso particular de viviendas:
Nmero de dormitorios, planta en la que se encuentra, etc..

En el caso particular de locales:

Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local,
relacin fachada fondo, etc..

En el caso particular de naves industriales:

Si est en polgono o no, altura til, si es fcilmente identificable,
accesibilidad, proximidad de autopistas, etc..

En el caso particular de terrenos:

Infraestructura existente, calificacin urbanstica, edificabilidad,
vistas, asoleo, topografa, etc..
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 2.-
2.-ESTUDIO DE MERCADO:

Debe recopilarse toda la informacin posible referente a:

-Ofertas de mercado.
-Transacciones realizadas.

Fuentes de informacin:
-Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
-Promotores.
-Prensa especializada.
-Anuncios.
-Registros.
-Escrituras.
-Catastro.
-Internet.
-Etc.

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 3.-
3.- VERIFICACIN DE LA INFORMACIN:

Se eliminarn todas aquellas muestras que no sean fiables, al

considerar el tasador que puedan ser:

-Actuaciones especulativas.
-Promociones fallidas.
-Oferta fuera de mercado
-Etc.

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 4.-
4.- ESTRATIFICACIN DE LAS MUESTRAS:

Se seleccionarn las muestras a utilizar en base a criterios de

estratificacin o de filtros. As un primer criterio de estratificacin ser
el uso, un segundo criterio de filtro, podr ser la localizacin, el tercer
criterio podra ser la calidad de la construccin, as sucesivamente.

Cada caso particular conducir a una estratificacin distinta. Es decir,

mientras no parece correcto comparar una vivienda en Pedralbes con otra
en NouBarris (ambas en Barcelona), si que puede resultar correcto
comparar una vivienda en Sant Adri con otra en Barcelona (poblaciones
distintas, pero limtrofes y de similares caractersticas).

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 5.-
5.- COMPARACIN DEL INMUEBLE:

En base a la estratificacin realizada, y a las caractersticas ms

significativas del inmueble, se trata de comparar stas, operando los
ajustes necesarios, hasta obtener el valor corregido de cada muestra:

El ajuste de cada caracterstica podr ser:

Porcentual (se mide en % sobre el valor del inmueble): Situacin,

antigedad, conservacin, etc..

Global (se mide en euros): Calefaccin, plaza de parking, reformas

realizadas, etc..

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 6.-
6.- RECONCILIACIN DE VALORES:

Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto
los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calcular el valor
final del inmueble objeto de tasacin.

El mtodo a emplear podr ser:

-La media aritmtica.
-La mediana.
-Dando ms peso, o no, a determinadas muestras.
-Etc..

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EJERCICIO PRACTICO DE
VALORACIN

APLICACIN DEL MTODO

COMPARATIVO
(HOMOLOGACIN)
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El ejercicio que ha continuacin se plantea consiste en determinar el
valor de mercado de una vivienda, mediante el sistema de comparacin
de mercado:

Principales caractersticas de la vivienda a tasar:

Situacin: c/Pars esquina c/Casanovas.

C.P. 08036 Barcelona
Antigedad del edificio: 50 aos aproximadamente.
Caractersticas del edifico: Las tpicas de los edificios del ensanche
barcelons de la poca.
Conservacin de la vivienda: Bien conservada. Reformas puntuales en
bao y cocina. Calefaccin. Sin llegar a considerarse una reforma integral,
puede decirse que su estado es bueno.
Superficie: 110 m tiles.
Ascensor: S.
Nmero de dormitorios: 4.

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Una vez determinadas y conocidas las principales caractersticas de la
vivienda a tasar, debemos realizar y/o disponer del imprescindible estudio
de mercado. Pueden ocurrir dos cosas:

O bien ya disponemos de un suficiente nmero de muestras

debidamente verificadas.

O bien carecemos de ellas

En el primer caso, procedemos a filtrar el conjunto de muestras de que

disponemos. Los filtros mnimos que aplicaremos son:
Uso: Vivienda en edificio plurifamiliar.
Situacin: Cdigo postal 08036.

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En el segundo caso, habr
que localizar un nmero
suficiente de muestras (bien
ofertas de viviendas en
venta, bien importes
satisfechos en operaciones
de compraventa recientes),
y verificar debidamente toda
esta informacin.

Obviamente a mayor
nmero de comparaciones,
mayor exactitud
obtendremos en el proceso
comparativo.

A fin de no alargar en exceso este ejercicio se supondr que se dispone de

nueve muestras, todas ellas de viviendas en bloque, situadas en las
proximidades (C.P. 08036) de la vivienda a tasar.
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 ANALISIS DE RESULTADO (Reconciliacin de valores)

Colocando los valores obtenidos de mayor a menor, e intercalando la media

aritmtica de dichos valores, tendremos:

Se observa que:
1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3
2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 6
3) Diferencia mxima entre testigos: 1.912 /m(43% de la media).
4) El valor es ms alto (5.797 / m) se separa excesivamente del resto de
los valores)
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Veamos que ocurre si eliminamos el testigo de mayor valor:

Tenemos que:

1) Nmero de testigos con valor superior a la media: 3

2) Nmero de testigos con valor inferior a la media: 5
3) Diferencia mxima: 923 / (21% de la media).
4) Agrupacin de valores aceptable.

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 CONCLUSIN:
El testigo de c/Casanovas (2) que nos da un valor homogeneizado de 5.797
/m debe descartarse, pues o bien la informacin de que disponemos
contiene errores, o bien los criterios de homogeneizacin aplicados contienen
sesgos que dificultan la homogeneizacin de este testigo.

VALOR DE TASACIN:

Aplicando el valor obtenido a la superficie til de la vivienda, tendremos:

Valor unitario por m til: 4.317
Superficie til: 110 m

Valor de la vivienda estudiada:

4.317 /m til x 110 m tiles = 474.870 .

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 HOMOLOGACIN UTILIZANDO LA REGRESIN MLTIPLE (EXCEL)

1. Vaciar los datos en la hoja de clculo

2. Insertar funcin fx, ESTADSTICAS y TENDENCIA
3. Conocido Y, se selecciona todos los precios unitarios de los
comparables.
4. Conocido X, se selecciona todos los datos de los comparables.
5. Nueva matriz de X , se selecciona los datos del sujeto.

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