TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIN N 542-2011-SUNARP-TR-A

Arequipa, 12 de agosto del 2011.

APELANTE : BUENAVENTURA UGARTE MAMANI

TTULO : N 13081 del 29.03.2011.
RECURSO : N 014338 DEL 13.06.2011.
REGISTRO : PREDIOS - TACNA
ACTO : RECTIFICACIN DE AREA

SUMILLA :

RECTIFICACIN DE REA

No puede requerirse la presentacin de planos en la solicitud de inscripcin definitiva de

rectificacin de reas, medidas y linderos prevista en la Ley N 27333, sino solo en el
supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada preventivamente en el registro.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA

Se solicita la rectificacin de rea del predio rstico inscrito en la partida

registral N 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de
Tacna.

Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos:

a) Solicitud de inscripcin contenida en el formato aprobado para tal

efecto.
b) Copia simple del DNI del apelante.
c) Escritura Pblica N 017 de fecha 25.03.2011.
d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador Arquitecto
Alberto Ferrer Rivera.
e) Informe Tcnico N0859-2011.

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f) Informe Tcnico N992 2011.

g) Informe Tcnico N1145-2011.
h) Recurso de Apelacin.
i) Copia de partida registral N 05000783 del Regi stro de Predios de
Tacna.

II. DECISIN IMPUGNADA

La Registradora Pblica (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes

Tudela Piza, observ el ttulo en los siguientes trminos:

(...)

Segn el Informe Tcnico N1145-2011 emitido por el Area de Catastro deber

subsanar las observaciones tcnicas siguientes:

EVALUACIN TECNICA:

Se ha efectuado la revisin tcnica de la documentacin remitida encontrndose lo

siguiente:

Aspectos de Carcter Tcnico Operativo:

Vista la nueva documentacin presentada se ha subsanado parcialmente las

observaciones indicadas en el Informe Tcnico N0992-2011-ZRNXIII/OC-ORT-U
aprecindose:

De acuerdo al anlisis tcnico realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado

en base a los datos tcnicos y al archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el
predio materia de rectificacin presenta las siguientes caractersticas: rea = 194.35
m2, permetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha =7.66; 7,77 y 4.98,
7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml.

Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de rea, medidas
perimetricas, forma grfica, colindancia, ngulo interno y permetro consignados en la
Memoria descriptiva, Planos de Ubicacin y Perimtrico, se encuentra conforme y
guarda relacin con lo calculado.

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Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma
certificada notarialmente, por lo cual se servir aclarar.

Cabe sealar que se est realizando la rectificacin respectiva de manera simultnea

sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida Electrnica
05012704 del Registro de predios, mediante el Ttulo 2011-13080 (...).

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente sustenta su recurso de apelacin en los siguientes

fundamentos:

- La ley 27333, Artculo 5inciso g), seala que se presentar al

registro de predios la escritura pblica o el formulario registral
acompaando las planos debidamente certificados, pero la Ley no
dice que deben presentarse los planos y memorias descriptivas
debidamente visados o certificados notarialmente; peticin excesiva
por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador Pblico.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina

Registral de Tacna, se registr el inmueble denominado Pasaje Viacava
N 101 del distrito, provincia y departamento de Ta cna.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin

a determinar es la siguiente:

- Si cabe exigir la presentacin de nuevos planos y memorias

descriptivas certificados por notario, cuando se solicita la inscripcin
definitiva de la rectificacin de rea?

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VI. ANLISIS

1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad,

tanto fsica como jurdica (obviamente, interesa en este caso la realidad
fsica, pues el derecho de los titulares registrales no est en entredicho).
Las divergencias entre registro y realidad son clasificadas por el
Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) en dos
categoras: los errores registrales (materiales o de concepto) y las
inexactitudes distintas a stos.

Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender

el asiento de inscripcin, ya sea equivocando datos numricos, de
nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el
contenido y alcances del ttulo y/o de los actos inscribibles contenidos en
l (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento
registral y el ttulo, y su constatacin puede efectuarse de la simple
confrontacin entre ambos elementos. Estos errores se rectifican
generalmente sobre la base del mismo ttulo que sirvi para extender el
asiento o, en su defecto, mediante nuevo ttulo otorgado por todos los
intervinientes.

Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de

stos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad fsica o
jurdica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los
ttulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han
reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo
ttulo, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes1.
En algunos casos, se obtendr la concordancia mediante un
procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el
Registro refleje la realidad fsica con mayor o total fidelidad, siendo
necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los
derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las
rectificaciones de rea respecto de predios rsticos reguladas por el
Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA.

1
En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro
siempre ser inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su
inscripcin.

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Mientras que el saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas

de predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado
en la Ley 27333, Ley complementaria a la Ley N 26662, Ley de Asuntos
No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
Edificaciones2.

2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el

rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan
discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos,
con los que figuren en la partida registral, stas podrn determinarse o
rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo

Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de
todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el
rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda.

b) Procedimiento notarial
Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los
procedimientos a que se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal
Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o
inferior a la registrada en la partida.
Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y
cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra
registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de
la ley 27157.

c) Procedimiento judicial
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artculos 504 y siguientes del
Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o
linderos, o cuando surja oposicin de terceros.

2
A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema Nacional Integrado de
Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, Ley N 28294, incorpor la figura de
saneamiento catastral, estableciendo en sus artculos 60 y siguientes, reglas para la rectificacin de
reas, linderos y medidas perimtricas de predios.

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Entonces, cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas
perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, stas podrn
rectificarse como un asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando
el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

3. En el caso materia de anlisis, se solicita la inscripcin definitiva de

rectificacin de rea del predio urbano inscrito en la Ficha N 01496 que
contina en la partida registral N 0500783 del Reg istro de Predios de
Tacna, donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N
101.

En mrito a los planos y memorias descriptivas que contienen las reas

constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han
subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe
Tcnico N0992-2011, aprecindose que de acuerdo al anlisis tcnico
realizado sobre el plano perimtrico remitido, graficado en base a los
datos tcnicos y el archivo grfico digital adjunto, se aprecia que el
predio materia de rectificacin, presenta las siguientes caractersticas:
rea = 194.35m2, permetro = 59.20ml, frente = 9.77ml ,derecha = 3
tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y fondo = 8.97ml.

Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos tcnicos de
rea, medidas perimetrcas, forma grfica, colindancia, ngulos internos
y permetro consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicacin
y perimetrico, se encuentran conformes y guardan relacin con lo
calculado.

4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente ttulo, indicando

que se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habindose
omitido certificar la firma por notario.

Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la

inscripcin definitiva de rectificacin de rea se requiere que la
memoria descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante
notario.

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El artculo 105 del Reglamento de Inscripcione s del Registro de

predios, sobre la anotacin preventiva de solicitudes de la Ley 27333,
seala:

Artculo 105.-Anotacin preventiva de solicitudes de la Ley N27333,La anotacin

preventiva de la solicitud de declaracin notarial de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio y del saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas a
que se refieren los artculos 5 y 13 de la Ley N 27333, se extender, previo informe
del rea de catastro, en mrito al oficio del Notario solicitando la anotacin preventiva,
acompaado de la copia certificada de los siguientes documentos:
a) Solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o
saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artculo 5 de la Ley N 27333.

Al calificar la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva el Registrador exigir

su adecuacin a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado
se advierta que sta ha sido variada. Cuando la variacin implique la reduccin del
rea anotada se exigir la presentacin de nuevos planos.
No procede la inscripcin de la prescripcin cuando la variacin implique la
incorporacin de un rea no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario
restrinja su rogatoria al rea objeto de la anotacin preventiva.

Lo dispuesto en los dos prrafos anteriores se aplica para la inscripcin del

saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas en lo que fuera pertinente.

De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la

calificacin del ttulo que dar mrito a extender el asiento de
rectificacin de rea definitiva solo exigir su adecuacin a la solicitud
anotada preventivamente, salvo que del ttulo presentado se advierta
que esta ha sido variada y cuando esta variacin implique una
reduccin del rea consignada se exigir la presentacin de nuevos
planos.

En el caso submateria se cuenta con la siguiente informacin

teniendo como base la informacin obrante en la anotacin
preventiva y el ttulo presentado para efectuar la rectificacin de
rea definitiva:

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DESCRIPCIN Anotacion preventiva Acta de rectificacin de rea

Area 194.35M2 194.35M2
Denominacin Pasaje Viacava N101 Pasaje Viacava N 101
Frente Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l.
Costado derecho Propiedad N 719 de la Propiedad N719 de la Asociacin de
Asociacin de Comerciantes Comerciantes Royal Class N731- 739
Royal Class N731- 739 de lade la empresa de productores Virgen
empresa de productores Virgen del Carmen y con el N743 de
del Carmen y con el N743 de propiedad de la Sra. Teofila Babdulia
propiedad de la Sra. Teofilaen lnea quebrada de tres tramos de
Babdulia en lnea quebrada de7.66m.l.,7.77m.l.y4.98m.l.y en un
tres tramos de 7.66m.l.,permetro de59.20m.l.
7.77m.l.y4.98m.l.y en un
permetro de59.20m.l.
Costado izquierdo Propiedad N112 de la Sra Propiedad N112 de la Sra. Marleny
Marleny Chura Quispe, en lneaChura Quispe, en lnea recta de
recta de 20.05m.l.. 20.05m.l..
Fondo Propiedad N701 de la Propiedad N701 de la Asociacin de
Asociacin de Comerciantes Comerciantes Feria Caplina en lnea
Feria Caplina en lnea recta derecta de 8.97m.l.
8.97m.l.
Acto inscrito Anotacin preventiva deAnotacin Definitiva de Rectificacin
Rectificacin de Area de Area

Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora

resulta un exceso en la calificacin del presente ttulo, por cuanto el
acta que declara la rectificacin de rea se adecua a los datos
consignados en la anotacin preventiva,

Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripcin

definitiva de rectificacin en la cual previamente se ha efectuado una
anotacin preventiva de rectificacin de rea, el registrador deber
adecuarse a la solicitud de anotacin preventiva, por tanto, siendo que el
acto rogado con respecto a la documentacin presentada se adecua a lo
consignado por la anotacin preventiva, resulta procedente la inscripcin
del ttulo venido en grado, en consecuencia se revoca la observacin
vertida por la Registradora.

5. Esta instancia seala que se han pagado los derechos registrales por la rectificacin de rea.

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Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervencin de la Vocal

Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante
Resolucin N 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervencin
del Vocal Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante
Resolucin N 158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011.

VII. RESOLUCIN

REVOCAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de

Predios de Tacna al titulo sealado en el encabezamiento, y DISPONER
su inscripcin conforme a los fundamentos expresados en el anlisis de la
presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

PEDRO LAMO HIDALGO

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNNDEZ JULIO ESCARZA BENITES

Vocal (s) de la Quinta Sala Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

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