Qu es la vivienda adjudicada?

Cada vez es ms grande la demanda por las viviendas adjudicadas. Aunque el stock no es muy grande, la oferta se desplaza en
muy poco tiempo, principalmente por su precio ms bajo respecto de una propiedad con un estatus normal.

Sin embargo, la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razn, cuando en realidad forma parte del mercado de de segundo
uso. Se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales o industriales que fueron recuperados por la autoridad a travs de un
acto judicial.

Cuando un inmueble adjudicado sale a la venta en el mercado, es excelente alternativa para los compradores", seala Jos ngel
Borbolla, director general de la consultora Tinsa Mxico.

Las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados que estn a la venta ofrecen varias ventajas para los compradores, que
no siempre son conocidas, tales como:

1.- Para adquirir un inmueble adjudicado es posible tramitar un crdito hipotecario, ya sea con una institucin bancaria, con
el Infonavit o Fovissste.
2.- En muchos casos, la autoridad o institucin que pone a la venta el inmueble invierte en los trabajos de mantenimiento o
restauracin y la entregan en buenas condiciones lista para habitarla.

3.- La ubicacin de un inmueble adjudicado, en muchas ocasiones dentro de conjuntos habitacionales consolidados, puede ser
mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.

El inicio de la vivienda adjudicada

La venta de viviendas adjudicadas inici despus de 2009, en el marco de la crisis financiera mundial. La problemtica econmica,
aunque en menor escala, tambin incidi en Mxico y muchas personas dejaron de pagar su crdito hipotecario y las abandonaron,
hasta que diversas instituciones financieras compraron la cartera vencida y decidieron ponerlas a la venta.

Sin embargo, no fue una venta masiva, cada institucin financiera dise su propio plan de comercializacin bajo distintas
condiciones.

En el caso del Infonavit, se cre un procedimiento a travs del cual la vivienda no solo se adjudica, sino que tambin se le invierten
recursos para darle una 'manita de gato' antes de que vuelva a ser habitada.

Competencia abierta
De acuerdo con clculos de Tinsa, en los ltimos tres aos ms de 4,000 viviendas adjudicadas han entrado al mercado nacional
para competir por los clientes. Esta situacin ha proliferado principalmente en los estados del norte del pas como Chihuahua,
Sonora, Monterrey y Coahuila; adems de el Estado de Mxico, Guadalajara y Guanajuato.

Son propiedades de todos los niveles: inters social, inters medio, residencial y estn en todo el pas. Son inmuebles como
cualquier otro, con la salvedad de que son promovidos para su venta al pblico ya sea de forma directa en escritura o mediante la
cesin de derechos.

Aunque cada caso es diferente, hay muchas diferencias comunes en la vivienda adjudicada que salen a relucir al momento de
comercializarlas. Por esta razn, este mercado representa no solo una opcin ms, sino tambin en algunos casos una buena
opcin para los compradores que quieren algo ms grande o mejor ubicado pero no tienen el capital suficiente.
Oportunidad de mercado
Por ello, si tienes la opcin de comprar una casa o departamento adjudicado no lo pienses, pues podras pagar entre 20 y 30%
menos de su valor y despus revenderlo.

Actualmente, la mayor oferta de inmuebles adjudicados est en manos de los bancos o empresas especializadas en la compra de
propiedades en remate. Ellos mismos ofrecen asesora a los clientes sobre todo tipo de trmites legales y judiciales respecto de la
propiedad.

Coral Quintero, encargada de ventas de Up Down, empresa especializada en remates hipotecarios, define los bienes adjudicados
como aquellos (inmuebles) que se encuentran en las partes terminales de un litigio.

"Son derechos de una propiedad de una persona que pidi un crdito y no pag, por lo que se tiene que llevar a cabo un litigio",
expuso la especialista, luego de referir que el proceso de adjudicacin es la parte previa a la escrituracin de una propiedad-.

Segmento poco valorado

Eduardo Rodrguez, director de cobranza y bienes adjudicados de Scotiabank, seal que es comn escuchar que los inmuebles
adjudicados son problemticos, cuando en realidad no lo son. Y agreg que los precios de este tipo de propiedades se rigen bajo la
ley de la oferta y la demanda.

Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven son inmuebles en proceso de regularizarse para su venta, derechos
litigiosos, derechos fiduciarios, derechos adjudicatarios de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales, agrcolas,
industriales, rsticos y desarrollos.

Procedencia
Los inmuebles adjudicados que manejan los bancos se generan en el momento en que el particular adquiere un financiamiento
hipotecario previamente autorizado. Al margen de las consecuencias generadas del incumplimiento por parte del acreditado, el
inmueble es un inmueble bancario por su simple contrato de apertura de un crdito hipotecario.

Pero cuidado, cuando se habla de un remate bancario se hace referencia al remate de inmuebles de carteras vencidas de los
bancos. Mientras que si se habla de una adjudicacin se hace referencia a inmuebles enajenados que se derivan de las carteras
crediticias que otorgan las instituciones financieras.

Cunto cuestan
La diferencia de precios entre una vivienda sin estrenar y una adjudicada es de entre el 20 y 30%, considerando que el inmueble
est bien cuidado y si est bajo una mercadotecnia dirigida al usuario particular.

Len Rodrguez, director de Estrategias Comerciales de BBVA Bancomer, dijo que en la actualidad hay mucha oferta tanto en
instituciones financieras como de gobierno. Este banco oferta entre 3,000 y 4,000 propiedades en venta.

Toda propiedad que llega a un remate hipotecario pasa por un proceso jurdico que va desde que se demanda al deudor, se le llevan
pruebas al juez y se dicta una sentencia. Son muchas etapas las que hay que cubrir para llegar a un proceso de adjudicacin.
"Nosotros lo que hacemos es ofrecer todos los servicios tanto jurdicos como legales desde que compra el inversionista hasta que le
entregamos las llaves de la propiedad", expuso Quintero, de Up Down.

En la siguiente pginas web, podrs conocer la oferta de inmuebles adjudicados. Te recomendamos visitarla para no dejar escapar
una buena oportunidad inmobiliaria, pero adems para que compares y valores qu tipo de servicios adicionales a la propiedad
ofrece cada institucin.

http://www.bancomer.com/minisitios/inmuebles/mar11/html/default.html
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