PREPARACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS

1.- Agendas Montenegro

Para estimar la demanda del producto se us el mtodo causal, y como herramienta de proyeccin el
ajuste por mnimos cuadrados, obtenindose la siguiente funcin: Y = 2.931,25 + 308,93X. Se utiliz
informacin histrica de ocho aos de ventas, hasta el ao 2014.
El proyecto se evaluar a cinco aos, por tanto se deber proyectar la demanda hasta 2019. El precio de
venta de las agendas se ha estimado en $400 cada una.
El estudio tcnico del proyecto ha determinado que por cada agenda producida, y considerando las
economas de escala involucradas, se incurrir en los siguientes costos variables promedio:
Insumo
Costo unitario
Insumo A
$70,0
Insumo B
$90,2
Mano de obra
$32,0
La estructura de costos fijos mensuales est compuesta de $8.000 para la administracin de la empresa y
$3.000 para gastos generales. El proyecto contempla las siguientes inversiones:
Activo
Valor unitario
Cantidad
Vida til
Valor comercial
Lneas
$70.000
3
10
40%
Produccin
Obras Fsicas
$650.000
1
20
60%
Terreno
$100.000
1
100%
El terreno se adquirir diez meses antes de la puesta en marcha del proyecto, las obras fsicas tambin
comenzarn a efectuarse diez meses antes de la operacin, para lo cual se ha estimado cancelar a la
empresa constructora la suma de $65.000 mensuales a partir de esa fecha. Por ltimo, las lneas de
produccin se adquirirn seis meses antes de la puesta en marcha del proyecto.
La inversin en capital de trabajo ser de tres meses de costos variables de operacin y no se
considerarn inversiones futuras en este rubro, a pesar de los incrementos en la demanda proyectados.
El financiamiento del proyecto estar compuesto por 60% de capital propio y 40% de prstamos
bancarios sobre el total de la inversin inicial.
Las condiciones del prstamo son: amortizar el capital en cuatro cuotas iguales a partir del 31 de
diciembre del segundo ao, a 14% anual.
Para calcular el retorno patrimonial, considere que la tasa libre de riesgo es 6%, el retorno esperado de
mercado es 13,5% y el Beta del sector de bienes de consumo es 1,12. La tasa de impuestos a las
utilidades es 15% anual.
a.- Cul es la demanda para los prximos cinco aos
b.- Construya el calendario de inversiones correspondiente.
c.- Que efectos produce el financiamiento con deuda del proyecto.

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2.- Caso Mall Latino
Un grupo de inmigrantes desde diversos pases de Sudamrica se han reunido y han decidido invertir en
un proyecto denominado Mall Latino en el centro de Santiago, para el que disponen de UF100.000 de
capital aportado por los socios.
Le proporcionan los siguientes antecedentes para que usted realice la evaluacin a nivel de
prefactibilidad y en funcin de ello poder recomendarles los pasos a seguir:

Adquiriran un local usado a una Gran Tienda, en el centro de Santiago, con 3.500mts2 tiles, en
tres pisos de construccin ya implementada, por un valor de UF150.000. (Al ser usado no es
posible depreciar). La tasacin fiscal del terreno tiene un valor de UF30.000. Su duea lo vende
al contado, y no permite hacer remodelaciones previo a la firma del contrato.
Remodelacin UF200.000, la que demora un ao y ocho meses, donde los recursos se gastan
proporcionalmente.
Ingresos:
o Precio de arriendo mensual UF2,4 / M2
o Tasa de arriendo ao 1: 80%; Ao 2 al 8: 100%; desde el ao 9: 120%
o Gastos Comunes: 10% del valor del arriendo
o Se planea concesionar el estacionamiento en UF500/mes
Costos Operacionales
o Aseo: UF 0,1/M2
o Seguridad: UF 0,2/M2
o Seguros: 2% del valor de inversin en activos Fijos
o Publicidad: 10% de las ventas
o Administracin central: UF1200/mes

Para el noveno ao se proyecta tener operativa la terraza del edificio, lo que les permitira aumentar en
un 20% la capacidad y por lo tanto los ingresos y costos operacionales aumentaran en la misma
proporcin. La inversin directa es UF100.000 ms el correspondiente capital de trabajo.
Al ao 20 se piensa que los activos tendran un valor comercial de UF250.000.
Dada las caractersticas del proyecto, se ha propuesto dar crdito a los arrendatarios por 60 das,
mientras que el contrato con el concesionario implicara seis meses de crdito. Los costos se cancelan al
contado, salvo el aseo y la seguridad, que al ser empresas externas dan 30 das de crdito.
Usted acuerda con los inversionistas un valor por el estudio de UF1.000. Los estudios arquitectnico, de
ingeniera de detalle y su correspondiente evaluacin econmica alcanzaran a UF5.000.
La banca estara analizando apoyar el proyecto, para el 100% del capital no aportado por los
inversionistas, siempre que el proyecto demuestre su capacidad de pago. Para lo que proponen un
prstamo a 12 aos, un ao de gracia en la amortizacin del capital, a una tasa de inters del hipotecario
de UF + 5% anual.

Antecedentes complementarios:
Valor de la UF, $23.000
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IVA 19%
Impuesto a la renta: 20%
Inflacin proyectada 3% anual
Depreciacin lineal a 30 aos, amortizacin de activos nominales en 3 aos
Tasa de descuento: 16% nominal anual.

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