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Borrero Ochoa, Oscar. (2000). El mtodo comparativo. Avalo del lote: los factores de configuracin. En Avalos de
inmuebles y garantas. Bhandar Editores.

CAPITULO 3
EL METODO COMPARATIVO
AVALUO DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACION
Autor: Oscar Borrero Ochoa
Forma parte del libro AVALUO DE INMUEBLES Y GARANTIAS
En este capitulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados
dentro de una ciudad. Los terrenos sin urbanizar los trataremos en el capitulo 11. No
importa el uso, vivienda, comercial o industrial.
Como se vio en el capitulo anterior, la investigacin del avaluador debe partir de los
datos que encuentra y luego para compararlos recurre a la homogeneizacin. Aqu
vamos a explicar como se hacen comparables los datos recogidos de los lotes
urbanos ya desarrollados.
Utilizaremos como fuente principal para este Capitulo el Manual de Avalos del
IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliacoes e Pericias de Engenharia), los libros y
documentos que el ingeniero Jos Carlos Pellegrino ha entregado en Colombia y las
notas manuscritas que nos dej en 1980 el ingeniero uruguayo Joaquin Gorriaran
(q.e.p.d). En general estos libros y manuales siguen mucho las orientaciones de los
manuales norteamericanos y europeos. El mayor desarrollo documental se encuentra
en bibliografa del Brasil, Argentina y Uruguay. Hemos incluido tambin documentos
de avaluadores mejicanos.
LOTE TIPO : Es necesario describir el concepto del Lote Tipo con el fin de
comprender la metodologa. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote
Tpico, es decir aquel que mas se repite y que podra definirse como el Lote Modal
de la zona. Recurdese que la Moda Estadstica es el elemento que mas se repite.
Moda y Tpico seria aqu lo mismo. Para investigar el lote Tipo de una zona, basta
con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeacin. Sin
embargo con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fcil identificar cual es
el tamao, frente, fondo, etc. del lote Tipo.
El mtodo de homogeneizacin se basa en definir el tamao, frente y fondo del Lote
Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote. A partir de tal identificacin
se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los
factores que a continuacin enunciamos y que adelante describiremos su aplicacin:
a)
b)
c)
d)
e)

Profundidad. Factor de Fondo.

Frente. Factor de Frente.
Forma
Tamao
Proporcin

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f)
Varios Frentes o Esquina
g)
Zonificacin
h)
Topografa
i)
Valor de Plottage
1. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD.
La tendencia general de los avaluadores legos en la materia y de las personas
desconocedoras del comportamiento inmobiliario, es tomar los datos de inmuebles
cercanos y aplicarlo al inmueble que se avala, sin tener en cuenta el tamao, la
profundidad o el frente que podra ser muy diferente entre los datos que se
comparan. Sin embargo el mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy
buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo
el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha
profundidad tienen menor utilizacin en la construccin y por tanto la demanda
pagar menos.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarn y Pellegrino, encontramos que los
investigadores en avalos fueron hallando ciertos parmetros para identificar el valor
que se deba aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teora bsica indica
que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros
menos valiosos son los del extremo profundo. En la grfica 1 se identifica el precio
unitario en el eje de las Y y la profundidad es sealada en el eje de las X. La curva es
una parbola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que estara
en el punto cero.
Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos se estableci una formula matemtica para la curva.
Examinaremos a continuacin estos criterios. En la grfica 2 se presenta la
comparacin entre los diferentes criterios.
a)
CRITERIO HOFFMAN.
De acuerdo con Hoffman el lote urbanizado se divide en dos partes iguales. En la
primera mitad frente a la calle se encontraran 2/3 del valor y en la segunda mitad
estara 1/3 del valor del lote. La relacin del valor por cada cuarta parte del terreno se
presenta en la grfica 2 de tal manera que en la primera cuarta parte estara el
44.4% del valor, en la segunda cuarta parte estara el 22.3%, en la tercera valdra el
17.8% y en la ultima el 15.5%.
Aplicando la ecuacin de la curva que sale de los anteriores datos se puede obtener
el factor de profundidad segn Hoffman. Denominaremos con la letra griega Lambda
() al factor de profundidad.

Fondo Tipo .
Fondo a tasar

0.415

40

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Ejemplo: En un sector de la ciudad el fondo Tipo es de 40 metros y el precio del lote

tipo es de 1.000 pesos por m2. Se pregunta cual factor debemos aplicar en dos lotes.
El lote A tiene 60 metros de profundidad y el lote B tiene 25 metros.
Lote A: Factor = 40
60

0.415

= 0.84 x 1000 = 840 pesos

Lote B: Factor = 40
25

0.415

= 1.21 x 1000 = 1210 pesos

Es claro entonces que el lote A vale menos por metro cuadrado que el lote tipo y que
el lote B vale mas por metro cuadrado que el lote A y el lote tipo.
b)
CRITERIO HARPER.
De acuerdo con Harper la primera cuarta parte del lote debe contener la mitad del
valor y las otras tres cuartas partes tendran la otra mitad de valor del lote. En la
grfica 2 se muestra por cuartas partes : 50%, 21%, 16% y 13%. A simple vista se ve
que Harper le da mas importancia al valor de los primeros metros y castiga mas a los
ltimos metros. La ecuacin de la curva para calcular el valor de Lambda es como
sigue:
Factor de Profundidad = =

Fondo Tipo .
Fondo a Tasar

0.5

En la practica elevar a la 0.5 es lo mismo que sacar raz cuadrada. Tal vez por ello
muchos avaluadores prefieren el criterio Harper porque es mas sencillo sacar en
cualquier calculadora una raz cuadrada que elevar a la 0.415.
Ejemplos: con los mismos datos del ejemplo de Hoffman aplicaremos el factor de
Harper.
Lote A : Factor = 40
60

0.5

= 0.81 x 1000 = 810

Lote B : Factor = 40
25

0.5

= 1.26 x 1000 = 1260

c)
CRITERIO 1/3 2/3 .
Este criterio divide el lote en una tercera parte inicial a la cual coloca la mitad del
valor y a las otras dos terceras partes le coloca la otra mitad del valor. Conforme al
grfico 2 tendramos que cada cuarta parte tiene los siguientes valores: 41.7%,
22.9%, 18.8% y 16.6%. Castiga menos la parte del fondo y le da menos valor que los
criterios anteriores. La ecuacin de la curva para calcular el factor es:

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Factor =

Fondo Tipo .
Fondo a tasar

0.369

Ejemplos: aplicando los datos de los lotes A y B se tendra:

Lote A : = 40
60

0.369

= 0.86 x 1000 = 860

Lote B : = 40
25

0.369

= 1.19 x 1000 = 1190

d)
OTROS CRITERIOS.
En la grfica 2 se presentan los Criterios de Jerrett y del 4-3-2-1. Segn Jerrett el
valor desciende de manera muy similar al Criterio 1/3-2/3. En cambio el criterio 4-32-1 es el que castiga ms la parte del fondo ya que solo le da el 10% a la ultima
cuarta parte del terreno.
Quienes aplican los criterios anteriormente descritos, prefieren utilizar a Hoffman
porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3-2/3. Sin embargo muchos de
nuestros avaluadores siguen la practica de utilizar a Harper por facilidad al aplicar
una simple raz cuadrada.
e)
CRITERIO IBAPE.
En el Brasil el mas estudioso fue el Ingeniero Luis Carlos Berrini quien introdujo
variantes al criterio Harper adaptndolas a las condiciones brasileas. Durante
mucho tiempo la formula Harper-Berrini fue absoluta. Pero en la dcada del 60-70
aparecieron restricciones que fueron luego presentadas en los congresos
organizados por el IBAPE y finalmente propusieron una formula acogida luego por la
Unin Panamericana de Avaluadores. Es la formula que utilizamos hoy en Colombia
y en los diferentes pases de Amrica latina.
En la grfica 3 mostramos las variaciones que se hicieron inicialmente a la hiptesis
de Harper. Se asume que hay un tramo de la profundidad, entre A y B, en la cual no
se aplica ningn factor de demerito y el precio es igual al lote Tipo. Pero debajo de
un punto A, no se considera que debe continuar creciendo el valor sino que debe
disminuir. Los lotes de escasa profundidad deben ser castigado por la poca utilidad
que presentan. Entre A y B no se castiga porque est cerca del lote Tipo. A partir de
B se castiga de acuerdo con Harper (o Hoffman segn criterio del avaluador) hasta el
infinito.
En la grfica 4 mostramos el criterio del IBAPE con las variaciones que
posteriormente aadieron. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se
aplica una formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta,
tramo C-D, en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del lote tipo. En el
eje de las X de la grfica, observamos que corresponde a los puntos Mi y Ma.
Significa el fondo tipo Mnimo y el fondo tipo Mximo. Segn la zona o sector de la
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ciudad, el lote tipo tiene un rango estadstico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica
pues para el lote tipo una medida exacta sino un rango que debe definir el avaluador
en base a la experiencia o a los datos de catastro. As las cosas, partiendo de que el
lote tipo estar con una profundidad entre Mi y Ma, vamos a establecer los otros
tramos de la curva.
TRAMO I : se ubica en el sector A-B de la curva segn la grfica 4. Este tramo
corresponde a la parte mas cercana al frente o a la calle. Son los primeros metros y
van desde la calle (A) hasta la mitad del fondo tipo mnimo Mi/2 (B). Segn la
experiencia el avaluador debe aplicar su propio criterio en este tramo, ya que debe
investigar cual debe ser la utilidad de un lote con tan escasa profundidad. Si por
hiptesis Mi=20, se tendra que son lotes con profundidad inferior a 10 metros.
Debemos preguntarnos para qu sirve un lote de 10 metros o menos frente a una
va. Seguramente en una zona comercial podra ser de gran utilidad para locales de
escasa profundidad pero que serian altamente rentables. Pero en una zona de
oficinas o vivienda, no permitiran construir un edificio y escasamente tendra una
construccin provisional.
En el Tramo I el factor que podra aplicarse, a no ser que el avaluador aplique otro
criterio, seria:

= [(Mi/2) / Mi ] m = [ ] m
Si se aplica el criterio Harper: = [ ] 0.5 = 0.70
Si se aplica el criterio Hoffman : = [ ] 0.415 = 0.75
Es decir que el factor que se aplica siguiendo a Harper, seria demeritar en el 30%
(factor 0.7) el valor del lote tipo.
TRAMO II : Entre la mitad del fondo tipo mnimo (Mi/2) y el fondo tipo mnimo (Mi) se
establece un factor que decrece como una parbola. La ecuacin del factor para el
tramo B-C de la curva, seria:
= [ X/Mi ] m
Siendo X el fondo del lote que estamos avaluando y m el exponente utilizado, 0.5
en Harper y 0.415 en Hoffman.
TRAMO III : corresponde el punto C-D, o sea para un fondo que se sita entre Mi y
Ma, es decir el rango del lote tipo. Como no se aplica ningn demerito, el factor es
1.0.

= 1.0

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TRAMO IV. En el sector D-E de la grfica, se supone que la profundidad varia entre
Ma y 2Ma, es decir, el fondo tipo mximo y el doble de este valor. Si se supone que
el fondo tipo mximo es 40, el descenso de la curva va hasta 80 metros de
profundidad. En este Tramo la ecuacin de la curva es igual al criterio original de
Harper o de Hoffman, o del criterio que se aplique segn la explicacin anterior.

= [ Ma/X ] m
Siendo X el fondo del lote y Ma el fondo tipo mximo. El exponente m seria 0.5 o
0.415 segn el criterio aplicado.
TRAMO V : A partir de 2Ma, el doble del fondo tipo mximo, no se demerita mas el
lote. En este caso se aplica:

= [ (Ma) / (2Ma) ] m = [ ] m
Ejemplo: Para ilustrar la aplicacin del criterio IBAPE tomaremos una zona en la cual
el fondo Tipo oscila entre 20 y 40 metros, rango que establecemos para Mi=20 y Ma
= 40. El precio del lote Tipo es de 1000 unidades (pesos, dlares, bolvares, etc.) por
metro cuadrado. Utilizaremos el criterio de Hoffman que tiene m = 0.415. Se
pregunta cuales serian los valores de 5 lotes que tienen profundidades de 7, 14, 28,
53 y 90 metros.
Lote A : X = 7

= [ ] 0.415 = 0.75 x 1000 = 750 / m2

Lote B : X = 14 = [ 14/20 ] 0.415 = 0.86 x 1000 = 860 / m2

Lote C : X = 28

= 1.0

Lote D : X = 53

= [ 40/53] 0.415 = 0.89 x 1000 = 890 / m2

Lote E : X = 90

= [ ] 0.415 = 0.75 x 1000 = 750 / m2

= 1.0 x 1000 = 1000 / m2

2. INFLUENCIA DEL FRENTE.

Cuando se hizo la lnea del metro Norte-Sur en San Paulo se requirieron gran
numero de expropiaciones. Se tuvo que determinar un mtodo para el avalo masivo
de los numerosos inmuebles que se deben comprar por parte de la Compaa del
Metro. Se elabor entonces un estudio estadstico para determinar la influencia del
frente en los lotes. A partir de entonces el IBAPE present una formula que relaciona
el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avala. Esta ecuacin ha sido
tambin asumida por la Unin Panamericana de Avaluadores y por la mayor parte de
los peritos en Latinoamrica. La formula sugerida es la siguiente:
T = [ A / Ar ] 0.25

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Siendo A
= frente del inmueble que se avala
Ar = frente del lote tipo de la zona
0.25 = exponente que equivale a sacar raz cuarta (dos veces raz cuadrada
en
una calculadora simple).
Segn el IBAPE la condicin bsica es que el frente se site entre la mitad del frente
tipo y el doble del frente tipo:
0.5 Ar < A < 2Ar
En la grfica 5 se ilustra la variacin del frente entre estos dos valores. El valor
mnimo de A/2 o mitad del frente tipo seria = 0.84. El valor mximo de 2Ar o el doble
del frente tipo seria = 1.19.
Si una zona tiene frente tipo de 10 metros, el factor disminuye hasta llegar a 0.84 en
un lote de 5 metros de frente. Se sugiere que lotes con menos de A/2, o 5 metros en
este caso, debern tener el mismo factor de demerito (0.84). Sin embargo nosotros
sugerimos que el avaluador segn el caso aplique su propio criterio. Si considera que
un lote de 3 metros es muy malo, podr continuar aplicando la formula y disminuir
mas el factor.
En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso mas de 20
metros, el factor mximo aplicable seria 1.19. No vemos la razn para que contine
elevndose el precio unitario a medida que crece el frente. De hecho un frente muy
amplio lo nico que permite es reproducir varios edificios en cadena. No significa que
un lote de 30 metros de frente sea substancialmente mejor que un lote de 20 metros.
En cambio s es razonable pensar que el lote de 20 metros de frente valga 19% mas
que el lote de 10 metros.
Los siguientes ejemplos nos permiten apreciar la valorizacin o desvalorizacin de
los lotes con referencia a un frente tipo promedio de la zona.
Frente tipo medio Ar = 10 metros. Precio del lote tipo = 1000 /m2
Lote A : Frente A = 7 metros

T = [ 7/10 ] 0.25

Lote B : Frente A = 15 metros

T = [ 15/10 ] 0.25 = 1.10 x 1000 = 1100 / m2

Lote C : Frente A = 20 metros

T = [20/10] 0.25

Lote D : Frente A = 30 metros

T mximo = 1.19, 1.19 x 1000 = 1190 / m2

= 0.91 x 1000 = 910 / m2

= 1.19 x 1000 = 1190 / m2

3. INFLUENCIA MIXTA DEL FRENTE Y DEL FONDO.

Ahora se trata de aplicar los dos factores explicados al terreno, utilizando la
influencia combinada del frente y del fondo. En la grfica 6 presentamos 5 ejemplos
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con los mismos parmetros anteriores : Mi = 20, Ma = 40, Ar = 10, Precio tipo =
1000 / m2. Aplicaremos el criterio de Harper, m = 0.5 (raz cuadrada).
LOTE 1:
Tiene 6 de frente por 15 de fondo y un rea de 90 m2.
Factor de Fondo : ( 15/20 ) 0.5 = 0.86
Factor de Frente : ( 6/10 ) 0.25

= 0.88

Valor del Lote : 1000 x 90 x 0.86 x 0.88 = 68.112

o sea a 756 / m2.

LOTE 2 :
Tiene 12 de frente por 15 de fondo y rea de 180 m2.
Factor de Fondo = 0.86
Factor de Frente = ( 12/10 ) 0.25 = 1.05
Valor del Lote: 1000 x 180 x 0.86 x 1.05 = 162.540. Precio unitario : 903/m2
LOTE 3 :
Tiene 10 x 30 y rea de 300 m2. Corresponde a un lote tipo ya que el fondo y el
frente se encuentran dentro de dichos parmetros.
Valor del Lote : 1000 x 300 = 300.000. Precio unitario = 1000/m2
LOTE 4 :
Tiene 8 x 50 y rea de 400 m2.
Factor de Fondo = (40/50) 0.5

= 0.89

Factor de Frente = (8/10) 0.25

= 0.94

Valor del Lote = 1000 x 400 x 0.89 x 0.94=334.640. Precio unitario = 836/m2
LOTE 5 :
Tiene 20 por 50 y rea de 1000 m2.
Factor de Fondo = 0.89
Factor de Frente = 1.19 (mximo)
Valor del lote: 1000 x 1000 x 0.89 x 1.19 = 1.059.100. Precio unitario = 1059/m2
3. INFLUENCIA DE LA FORMA.
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Hasta aqu nos hemos referido a lotes regulares, generalmente cuadrados o

rectangulares. Pero en la realidad las ciudades tienen especialmente en las zonas
centrales lotes de diferentes formas o LOTES IRREGULARES. Es el resultado de las
subdivisiones y compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado.
Tambin cuando se generan procesos de expropiacin para una va quedan lotes
irregulares.
Cuando las irregularidades son pequeas se puede asumir que el lote es regular y se
aplican las frmulas explicadas atrs. Pero cuando la forma es totalmente irregular
es necesario utilizar el mecanismo del FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE:
Fe = S
A
Donde S = rea o superficie del lote y A = frente del lote.
Un segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del lote en figuras
regulares parciales (rectngulos, cuadrados, tringulos) obtenindose el valor final
por la suma o sustraccin algebraica de los valores de las partes. Esta alternativa
conduce a resultados aproximados.
Para ilustrar mejor transcribimos el grfico 7 del manual del IBAPE propuesto por el
Prof. Pellegrino. Describiremos a continuacin el anlisis de los 8 casos. Por
hiptesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm
= $100/m2), un fondo tipo mnimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo mximo (Ma = 40 m.)
Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.
Las columnas del grfico 7 para cada caso corresponden as:
Numero del caso analizado
Frente del lote (a)
Area o superficie del lote (S)
Fondo equivalente (Fe)
Calculo del factor de fondo por criterio IBAPE Harper. Se aplica sobre el
fondo equivalente calculado en la anterior columna.
Calculo del factor de frente
Dato resultante final : multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de
frente y fondo
a) Caso 1 : Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m2) es casi
similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo gana por el
buen frente.
b) Caso 2 : Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeo frente que
escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m2. Tal vez
este ejemplo propuesto es absurdo ya que en 2 metros no hay acceso vehicular. Se
requieren por los menos 3 metros de frente para dicho acceso. Obsrvese que los
factores de frente y fondo son los mnimos aplicables segn criterio IBAPE lo cual da
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como resultado 0.6, o sea una reduccin del 40% sobre el precio tipo. Si a criterio del
avaluador todava se debe reducir menos se podran aplicar factores de 0.5 o 0.4. En
nuestro caso si el frente es de 3 metros que permite acceso vehicular se puede dejar
el factor calculado de 0.6. Pero como el ejemplo es con 2 metros de frente y no
permite acceso vehicular, nosotros calcularamos un factor menor = 0.4, con lo cual
el lote 2 debera valer $40/m2 y no $60/m2 como lo propone el manual del IBAPE.
c) Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero
o para construcciones interiores. Tiene un frente pequeo que apenas le permite
acceso vehicular desde la calle. Se le aplican los mnimos factores de frente y fondo,
de tal manera que el factor combinado da 0.6 y el valor seria $60/m2.
d) Caso 4 : Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote tipo.
Podra servir para una edificacin con buena rea interna (para parqueo o zonas
verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a travs del fondo equivalente, lo
mejora con el frente. Aun as el resultado es $79/m2, inferior al lote tipo que vale
$100/m2.
e) Caso 5 . Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el
frente es lo que tenia en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo dado su
gran frente y se valora en $119/m2.
f) Caso 6 : Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el precio
tipo llegando a $119/m2.
g) Caso 7 : Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar una
reduccin. Asimismo el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado se aplican
los factores mnimos, 0.6 y el lote vale $60/m2. Son dos lotes con la misma rea y
forma, pero su situacin frente a la calle es inversa y mientras el caso 6 vale 119/m2,
el caso 7 se reduce a la mitad.
h) Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyeccin) de 9 metros,
ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m2. Aqu la formula
matemtica prcticamente lo deja igual al lote tipo. Sin embargo consideramos que
su irregularidad debe afectar ms el precio del lote por la dificultad arquitectnica de
construir sobre lneas oblicuas, se pierden muchos espacios en el diseo. El criterio
del avaluador debe actuar y aplicar entonces un demrito adicional al que produce la
formula matemtica. Nosotros aplicaramos el 0.8, y lo avaluaramos en 80/m2.
El Profesor Pellegrino anota muy acertadamente que aunque el precio resultante de
los casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7
podra ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un
frente mas razonable. Como dijimos atrs, debemos reducir an mas el lote 2 hasta
$40/m2 aunque la formula matemtica no nos lleve a este resultado. En el caso del
lote 3 depender de la mejor utilizacin. Si es para comercio no servira por estar al
interior de la manzana. Si es para oficinas o vivienda podra servir por tratarse de una
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edificacin al interior de la manzana lejos del ruido y polucin de la calle,

especialmente en las zonas centrales de una ciudad.
Aunque el procedimiento y las frmulas matemticas son tiles, siempre debe
prevalecer el criterio del avaluador. As por ejemplo entre los casos 5 y 6 result un
valor similar. Sin embargo el lote 5 es mucho ms aprovechable arquitectnicamente
que el lote 6. Tal vez aqu la aplicacin del Mtodo Residual o del Potencial de
Desarrollo que explicaremos en el capitulo 7 nos dara un mejor resultado. Hasta
aqu la limitacin del mtodo comparativo utilizando las herramientas de la
Homogeneizacin.
5. INFLUENCIA DE LA PROPORCION.
Entendemos por Proporcin la relacin frente a fondo. Se describe as, A : B. Siendo
A la unidad y B la relacin Fondo/Frente. Para establecer la proporcin tomamos el
frente real y lo dividimos por el frente. Este sera el dato para B. El dato de A siempre
es Uno.
Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B = 60/30 = 2, Luego su
proporcin es = 1 : 2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporcin de 1
: 5 . Un lote cuadrado tendra una proporcin 1 : 1.
El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular.
Pero los lotes tienen siempre ms fondo que frente. Una proporcin normal es 1 : 3.
Pero un lote 1 :2 es mejor que un lote 1 : 3 y este ser mejor que un lote 1 : 4.
Entonces en la aplicacin de la influencia combinada del frente y del fondo se debe
examinar cul es la proporcin. As por ejemplo en el lote que tiene 30 de frente por
60 de fondo se aplicara un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo (con Ma = 40
) de 0.81, dando como resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es inferior al valor del
lote tipo. Sin embargo se trata de un magnifico lote por su proporcin 1 : 2. Por lo
menos se le debera dejar el valor del lote tipo. Pero si se encuentra que un lote as
es muy superior a los lotes tipos de la manzana que tienen 10 x 30, se le debera
aplicar nicamente el factor del frente y desechar el factor del fondo, con lo cual el
factor resultante es 1.19 y el lote en cuestin valdra 19% ms que los lotes tipo de la
manzana.
6. INFLUENCIA DEL TAMAO.
Recordemos que el Mtodo Comparativo trabaja con la Ley de Oferta y Demanda.
Segn los clsicos tratadistas de la Economa, la Curva de Demanda es
descendente: a mayor precio, menor cantidad demandada y a menor precio mayor
cantidad demandada. Los economistas han acuado un trmino llamado Elasticidad,
el cual significa la respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o
disminuciones del precio. Un Bien elstico es aquel que tiene una disminucin alta de
la cantidad demandada ante las variaciones del precio. Este sera el caso de los
bienes suntuarios o menos necesarios. Un Bien Inelstico es aquel que la demanda
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permanece prcticamente igual ante las variaciones de los precios. Estos seran los
alimentos bsicos o los servicios pblicos.
En el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se
dan ante los Precios Totales. Una gran mansin tendr muy pocos demandantes,
mientras que una vivienda mnima popular tendr todo el dficit de vivienda detrs.
Un lote pequeo tiene muchos compradores, un lote grande solamente los
empresarios de la construccin. Un local pequeo tiene muchos comerciantes,
mientras que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes.
De esta forma el avaluador debe establecer un criterio para aplicar el Factor de
Tamao segn el tipo de inmueble, su ubicacin y el mercado potencial que tiene.
Los lotes grandes pueden tener un magnfico frente y una ptima proporcin pero su
tamao lo obliga a encontrar pocos compradores. En el ejemplo del Factor de
Proporcin ponamos un lote de 30 por 60, con magnfico frente y estupenda
proporcin. Si los lotes tipo de la zona tienen 10 x 30 = 300 m2, este lote tendra
1800 m2, lo cual es 6 veces ms grande que el promedio tpico de la zona. Aunque
en el Factor de Proporcin le dbamos un precio de 1.19 respecto al lote tipo,
tenemos ahora que examinar si el mercado nos acepta ese 19% superior que
encontramos aplicando las frmulas matemticas. El criterio del avaluador debe
confirmar aqu si existe mercado para un lote de este tamao. De lo contrario deber
dejar el valor del lote tipo o solamente subirlo en 10%. Lo que equivale aumentarlo
por Factor de Proporcin y disminuirlo por Factor de Tamao.
No existen frmulas matemticas para aplicar el Factor de Tamao. Unicamente la
experiencia de cada lugar y del mejor uso que podra tener el lote o el inmueble de
gran tamao. A continuacin ponemos algunos datos de la experiencia colombiana
en las zonas urbanas. El tamao se refiere a cuntas veces es mayor que el lote o
inmueble tipo.
TAMAO
2 4 veces
5 9 veces
10 19 veces
20 veces o ms

FACTOR
1.0
0.9
0.8
0.7

Suponemos que una manzana tpica es de 6.400 m2 (80 x 80), lo cual es 21 veces
ms grande que un lote tipo de 300 m2 (10 x 30). En este caso aplicaramos un
factor de 0.7 o sea una reduccin del 30% en el precio tipo para la venta total de la
manzana porque es mucho ms difcil encontrar un comprador para toda la manzana
que para el lote tpico. Si se tratase de la venta de 3000 m2, media manzana, por ser
10 veces mayor que el lote tipo aplicaramos un factor de descuento del 0.8. Y si
tenemos el lote de 30 x 60 (1800 m2) se aplicara el demrito del 0.9 por ser 6 veces
superior al lote tipo.

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Estas tablas no se aplican sin criterio. Es posible que en una zona de la ciudad se
requiera urgentemente un terreno para un centro comercial y existe la manzana
disponible. Probablemente el constructor podra pagar igual o ms que el lote tipo por
la escasa disponibilidad de lotes de gran tamao. Como veremos en el capitulo 7, a
travs del Potencial de Desarrollo se puede encontrar un precio superior al tpico del
mercado en casos muy especiales. De igual forma una gran cadena de
supermercados podra pagar por un local el precio del local tpico aunque sea 10 o
20 veces superior al tamao tipo, si en la zona no existen supermercados y existe la
demanda para ello. Pero estos casos son ms bien excepcionales y confirman la
regla de que a mayor tamao, menor demanda y por tanto menor precio unitario, lo
cual significa la aplicacin de factores de reduccin para el avalo.
A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica tambin el factor Tamao. Los
constructores medianos o pequeos pueden acceder a terrenos de una a 5
Hectreas. Pero solo los constructores grandes, que en una ciudad son pocos,
pueden comprar terrenos de 100 Hectreas o ms. Esto puede conducir a que los
terrenos muy grandes puedan tener un factor de demrito hasta del 0.5, o sea que se
transen por la mitad del precio unitario que se transara un terreno de una hectrea.
En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamao para los grandes
locales por comparacin con los locales tpicos. Los grandes superalmacenes o
Almacenes Ancla de los Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela.
Los promotores estn dispuestos a venderlos por un precio por m2 muy inferior a
todo el resto de locales. Por regla general un local de gran tamao dentro de un
centro comercial debe tener un factor entre 0.6 y 0.7 del local tpico. En algunos
casos podra aplicarse el factor de 0.5.
7. INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES.
La experiencia del mercado ensea que siempre hay mayor demanda por los lotes
esquineros que los dems lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una
urbanizacin generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los dems.
Por esta razn le pone un precio superior al lote esquinero. En la prctica colombiana
estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% ms que los lotes medianeros.
Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la construccin vale igual
que las dems. De dnde viene este 20% generalizado en la prctica del mercado?
El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la prctica un frente amplio dividido en
dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes
vecinos que s tienen fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y
desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe
aplicar ningn factor de fondo y debemos partir del precio del lote tipo.
Pero al tener dos frentes deberamos aplicar una especie de Factor de Frente. Dado
que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado desde
cualquiera de las dos calles, el factor mximo a aplicar sera 1.19 como
mencionamos atrs. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote
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tipo. Por eso la prctica de los avalos dice que el lote esquinero vale 20% ms que
los lotes medianeros.
Este resultado intuitivo y fcil no siempre se puede aplicar. La Comisin de Normas
del IBAPE sugiere que los terrenos de esquina o varios frentes, localizados en zonas
residenciales aisladas no deberan tener valorizacin o incremento por el otro frente.
Sera el caso de las parcelaciones o urbanizaciones de grandes lotes donde las
casas estn aisladas. Dice la Comisin que los terrenos de dos frentes o de esquina
podrn ser avaluados como terrenos de un frente, considerando el frente para la va
pblica de mayor valor y dando una valorizacin por el otro frente.
El Ingeniero Helio de Caires present al I Congreso Brasilero de Avalos una frmula
basada en sus investigaciones sobre el comportamiento de las esquinas o varios
frentes de acuerdo con el mercado. Esta frmula fue acogida por el IBAPE y
presentada en su manual de avalos como el procedimiento correcto para calcular la
influencia de varios frentes o esquina. El factor de incremento ( C ) propuesto por
Helio de Caires es el siguiente:
C = ( Zi + 20 ) x A1Q1 + A2Q2 + ... +AnQn
20 x A1Q1
Zi : Coeficiente de la Zona (ver adelante explicacin)
A1 : frente de la calle principal
A2 : frente de la calle secundaria
An : frente de la calle ensima
Q1 : precio tipo de la calle principal
Q2 : precio tipo de la calle secundaria
Qn: precio tipo de la calle ensima
Los coeficientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia de Sao Paulo son :
a)
b)

c)
d)

Para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con

fondo entre 30 y 60 metros, frentes de 15 metros : coeficiente = 1.
Para zonas con apartamentos y comercio, estrato medio, densidad media,
lotes con profundidades entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros,
coeficiente = 2.
Para zonas con viviendas o comercio con densidades altas, lotes con
fondo entre 20 y 40 metros, frentes de 10 metros, coeficiente = 3.
Para zonas con residencias o comercio de carcter modesto o densidades
bajas, fondos entre 15 y 30, frentes de 10, coeficiente = 1.

Estos coeficientes establecidos para ciudades importantes del Brasil podran ser
adaptados para otras ciudades latinoamericanas. El criterio del avaluador debe
definir cmo los aplica en su ciudad. No obstante en la frmula este dato es ms bien
accidental, ya que lo substancial est en el resto de la ecuacin y especialmente en
la definicin de AnQn.
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El Ingeniero de Caires observa los siguientes puntos para aplicar su mtodo:

-

La valorizacin de esquina o varios frentes debe aplicarse para el mayor valor

obtenido para el terreno, calculado como si tuviese apenas un frente,
alternando los frentes o calles.
As como la valorizacin del frente tiene un lmite igual al doble del frente,
tambin este lmite se aplica en los lotes esquineros.
Los coeficientes Zi deben ser aplicados en cada zona o ciudad de acuerdo con
el criterio del avaluador.
No se debe considerar incremento por esquina en zonas de residencias
individuales, parcelaciones o casas aisladas.

Para ilustrar mejor este Factor ponemos a continuacin los ejemplos que trae el
manual del IBAPE aplicando las tcnicas paulistas del Ingeniero de Caires. Ver
grficos 8 y 9 . Sobre estos ejemplos que por s solos se explican en el cuadro 9
conviene anotar lo siguiente:
-

En todos los casos se calcula primero el valor del lote por la calle de ms alto
precio sin la influencia de la esquina o los otros frentes. SE aplica entonces los
factores de fondo, frente y el fondo equivalente si existe.
Se calculan luego los productos AnQn, frente por precio de la calle.
Se define el coeficiente de Zi
Se aplica la frmula de Helio de Caires, lo cual da el incremento por la esquina
o por los varios frentes.
Este incremento se aplica al valor del lote sin la influencia de esquina.
El precio unitario final debe ser superior cuando las calles tienen similar precio.
Estar un poco por debajo de la calle principal si el precio de ambas calles es
muy diferente.
Obsrvese que las profundidades equivalentes (sexta columna) son las
resultantes de la alternativa que proporciona el mayor valor, considerando el
lote como medianero.

Los ejemplos presentados son seis, 4 para esquina, uno con dos frentes a calles
opuestas y uno con tres frentes. Se suponen en una zona con apartamentos y
oficinas de estrato alto. El caso del lote 1 presenta dos variantes, lote 1-A y lote 1-B,
con el objeto de examinar aisladamente sin la influencia de la esquina. All se puede
apreciar la diferencia de lotes medianeros y esquineros ubicados en cada calle. El
avaluador debe examinar cul sera el resultado en cada caso como lote medianero
aislado y luego examinarlo como esquinero. Recurdese que se aplica el mayor valor
obtenido.
El caso del lote 5 que tiene frente a dos calles opuestas con diferente precio (200/m2
y 100/m2) calcula el valor del lote mirado desde la calle de ms alto precio y estima
un fondo equivalente de 80 (1600/20). El clculo da 186/m2. Al aplicar la frmula de
Caires para dos frentes debe incrementarse en 6.25% con lo cual llega a 198/m2 lo
cual es prcticamente igual al precio de la calle principal (200/m2). Este mtodo nos
permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal entregue su
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precio a todo el lote. Si ambas calles son de precio similar podramos llegar a tener
un incremento hasta del 19%.
El caso del lote 6 muestra tres lotes unidos medianeros con frente a tres calles de
diferente precio. El avalo considerando la calle principal nos da a 162/m2. Con el
incremento por los frentes se sube a 178/m2. Obsrvese que en este caso el valor
total del lote es de 426.200, pero si los lotes fueran independientes se tendran los
siguientes valores :
Lote A : 15 x 55 x 200 = 165.000 (no tiene factores de fondo y frente por ser similar al
lote tipo. Recurdese que el lote tipo segn grfico 8 en frente de 15 y fondo entre 30
y 60.
Lote B : 15 x 55 x 100 = 82.500 (no tiene factores de demrito)
Lote C : 25 x 30 x 50 x 1.0 x 1.13 = 42.600
Total tres lotes independientes = 290.100 (120/m2)
Total tres lotes unidos = 426.200 (178/m2)
Incremento de lotes unidos con frente a tres calles: 48.3%
Este dato nos servir para cuando tratemos adelante el Valor de Plottage.
8. INFLUENCIA DE LA ZONIFICACION.
Entendiendo aqu las zonas como determinaciones del frente y fondo del lote tipo
segn el tamao de los lotes, y no la zonificacin municipal o reglamentacin de usos
del suelo la cual nos lleva ms bien a un anlisis del Potencial de Desarrollo (capitulo
7), podemos presentar unos ejemplos de la variacin del precio de los lotes a medida
que se cambia de zona o tamao del lote tipo.
En el cuadro 10 presentamos cinco ejemplos de lotes en cuatro zonas diferentes tal
como las presenta el manual del IBAPE para zonas de Sao Paulo. El precio tipo de
todas las zonas es 100/m2 para facilitar la comparacin. El primer lote (10 x 15) es
tipo para la primera zona y por ello su precio es de 100/m2. En las zonas 2 y 3 pierde
por tener bajo el fondo, y en la zona 4 pierde por fondo y frente.
El lote de 10 x 40 encaja como tipo en las zonas 2 y 3, pero pierde por fondo en la
zona 1 y por frente en la zona 4. El lote de 15 x 70 pierde en todos los casos, y
aunque la valorizacin por frente en las zonas 1, 2 y 3 es positiva, la desvalorizacin
por fondo es mayor.
9. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFIA.
La topografa de un lote influye en el precio por comparacin con los terrenos tipo de
esa ciudad o regin. Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos
con topografa inclinada tengan un demrito. Si la ciudad es montaosa lo extrao es
encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valorizacin con
respecto a los dems. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad
que investigamos, cul es la topografa tipo del sector para as examinar si a un
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terreno inclinado le establecemos un demrito o si al terreno plano le estimamos una

valorizacin.
Un mtodo muy prctico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno
y dejarlo listo para la construccin en condiciones similares a los de terrenos planos.
Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el
mismo sector. Si se trata nicamente de movimientos de tierra o excavaciones, debe
calcularse su costo para sustraerlo del valor tpico en terreno plano. Pero en algunas
regiones con terrenos inestables sera necesario construir muros de contencin o
pantallas amarradas con tibacks cuyo costo es muy elevado y puede en algunos
casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la mitad del
terreno plano al sustraer los costos de adecuacin.
En Colombia tenemos ciudades de montaa como Manizales, Pereira, Armenia, en
donde todos los barrios son de ladera montaosa y las urbanizaciones deben
hacerse con grandes movimientos de tierra. En esta regin la ingeniera ha diseado
un novedoso sistema denominado rellenos con bombeo hidrulico que permite
reducir substancialmente los costos de adecuacin de la topografa de montaa. En
estas ciudades la excepcin es el terreno plano y ms bien se califica un terreno
plano con un incremento o valorizacin respecto del lote tipo montaoso.
No siempre la topografa montaosa es un factor de demrito. En algunas ciudades
planas como Bogot y Cali, los terrenos de ladera o en la parte alta de la montaa
son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a
la frescura del clima. En este caso no se aplica demrito por la topografa, aunque
exista un costo mayor en la cimentacin, sino una valorizacin por la mayor
demanda.
En diferentes Congresos de Avalos y en el manual del IBAPE se presentan
diferentes tablas y propuestas. El ingeniero Ruy Canteiro y en Mxico se propone
aplicar la relacin :
F = 1 - D/2
Siento F el factor de topografa, y D la inclinacin en declive hacia arriba. As por
ejemplo con inclinacin del 10% se aplica un factor de 0.95, con inclinacin del 30%
el factor de topografa seria 0.85 y con inclinacin del 100% (ngulo de 45 grados) el
factor sera del 0.5. Para inclinaciones superiores hacia arriba continua el factor de
0.5.
Si la inclinacin es hacia abajo (la calle est encima y el terreno cae) la relacin es :
F = 1 2D/3
Con inclinacin del 10% hacia abajo el factor sera 0.93, con inclinacin del 30% el
factor es 0.8 y con inclinacin del 100% el factor baja al 0.33. Para inclinaciones
superiores se contina aplicando el factor 0.33.
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Por lo que se ve en la aplicacin del Ingeniero Canteiro y los avaluadores mejicanos,

el declive hacia abajo tiene mayor castigo que la inclinacin hacia arriba respecto de
la calle. Los ingenieros de Costa Rica proponen F = 1- 3D/4 con un mximo del 0.25
para inclinaciones superiores al 100%. En Costa Rica se castiga ms la topografa
inclinada.
Hay pues gran discrepancia entre los avaluadores internacionales en la aplicacin de
los factores de topografa. Esto depende de cada pas y cada ciudad. Aun dentro de
Colombia no es lo mismo el factor de topografa en una ciudad predominantemente
plana como Bogot y Cali, en donde los barrios inclinados son escasos, que en las
ciudades de montaa como Manizales, Armenia o parcialmente Medelln. No se han
realizados estudios de mercado en estas ciudades para determinar qu tanto se
debe reducir el valor de un lote por las condiciones topogrficas. Insistimos que el
mejor mtodo es calcular el costo alternativo de construir en terrenos con topografa
difciles y compararlos con el terreno plano de la misma ciudad para un mismo
estrato y uso.
10.VALOR DE PLOTTAGE.
Ya mencionamos atrs al estudiar los lotes con frente a varias calles, que existe un
incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos. El caso 6 con
frente a tres calles nos mostraba tres lotes que al unirse ganaban precio unitario.
Considerando los lotes independientemente la suma era inferior si se compara con el
valor que adquieren cuando se unen en un solo globo bajo un propietario. Pedimos al
lector que repase este ejemplo presentado atrs en este captulo. Este mayor valor
que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.
V (1+2+3) > V1 + V2 + V3
COEFICIENTE DE PLOTTING = P =

V (1 + 2 + 3 ) > 1
V1 + V2 + V3

Si tomamos el ejemplo del lote 4 en lotes irregulares, grfico 7, recordamos que el

valor unitario estimado era de 79/m2 para un rea de 1250 m2. Este lote perda por
la irregularidad mediante el Fondo Equivalente en un factor de 0.71. Como el frente
era mejor que el lote tipo (15 > 10) tena factor de frente = 1.11. Pero la aplicacin de
ambos factores daba 0.79 y por ello avaluamos a 79/m2 el lote irregular.
Denominemos a este lote como el Lote A.
Ahora suponemos un Lote B que est al lado derecho del Lote A frente a la calle, con
20 de frente y 25 de fondo, y 500m2. Es un lote casi cuadrado que al unirse al lote A
genera un gran lote de 20 + 15 = 35 en el frente y fondo de 25 + 25 = 50 . Este sera
el lote A + B con 1750 m2.
Como ya avaluamos el lote A, ahora avaluaremos el lote B. Por tener una
profundidad de 25 con lo cual est entre Mi y Ma no aplicamos demrito al fondo ( es
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similar al lote tipo). Al tener un frente de 20, igual al doble del lote tipo (10 ),
aplicaremos el mximo factor = 1.19. El lote B vale entonces 119/m2.
Avaluemos ahora el lote A + B. Tiene 35 de frente por 50 de fondo. Como factor de
frente aplicaremos el mximo = 1.19. Como factor de fondo debiramos aplicar una
reduccin dado que supera al Ma (40). Sin embargo mantiene una magnfica
proporcin de 1 : 1,4 , por lo cual no debemos demeritarlo. Tampoco consideramos
factor por tamao. Luego el valor por aplicar a todo el lote sera a 119/m2.
Coeficiente de Plotting :
Valor del lote A : 79 x 1250 = 98.750
Valor del lote B : 119 x 500 = 59.500
Valor del lote A+B : 119 x 1750 = 208.250
Coeficiente de Plotting = 208.250 / 158.250 = 1.31
Al integrarse los lotes A y B han ganado un 31% de valor. Este es el valor de
Plottage.
En el lote 6 del grfico 9 que analizamos atrs tenamos tres lotes que unidos
obtenan mayor valor por tener frente a tres calles. En ese caso los lotes A, B y C
sumados independientemente valan 290.100, pero al integrarse en un solo lote
valen 426.200. El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200
/ 290.100 = 1.48. El Valor de Plottage les da un aumento del 48% por integrarse.
Si se trata de varios dueos que unen sus lotes para obtener una ganancia, el mayor
valor o Valor de Plottage se reparte entre ellos en proporcin al aporte de cada uno.
Se debe determinar cul es el lote que da valor a los dems y en qu proporcin lo
genera con el fin de repartirse esta utilidad.
Hasta aqu el Valor de Plottage se considera trabajando con el Mtodo Comparativo
o de Mercado. Sin embargo un clculo ms exacto se har adelante en el Capitulo 7
al referirnos al Mtodo del Potencial de Desarrollo, pues al integrar dos lotes que
permitan elevar la altura del edificio o mejorar el proyecto arquitectnico se produce
una ganancia que identificaremos como Valor de Plottage.

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