DERECHOS REALES El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o derecho sobre la cosa.

Es un trmino que se utiliza en contraposicin a los derechos personales o de crdito. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa. Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teoras que niegan los derechos reales basndose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teoras las relaciones seran entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relacin entre personas, derivada de la obligacin de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligacin de Derecho pblico, de respeto de las situaciones jurdicas de los terceros y aplicable a todos los mbitos de la normatividad. Las notas caractersticas de los derechos reales son: Inmediatividad. En los derechos reales hay una relacin directa e inmediata entre una persona y una cosa. Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relacin con la cosa. Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio. Elementos de los derechos reales Como elementos de los derechos reales podemos mencionar los siguientes: El Sujeto Activo; que es la persona en quien se produce el poder de hecho o el derecho sobre la cosa, es la persona que ha adquirido el derecho real y es titular de ese derecho. El Sujeto Pasivo; Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que est obligada a procurar al acreedor del objeto de la obligacin. Puede haber en ella uno o varios deudores, como uno o varios acreedores. Caractersticas de los derechos reales Como caractersticas se pueden establecer los siguientes aspectos: El Derecho Real es Absoluto; es decir que vale contra todos, surge para todos; es erga omnes; esto significa que los no titulares del derecho, las personas que no forman parte de esa relacin jurdica que constituye los derechos reales tiene el deber de guardar respeto frente al derecho real y deben abstenerse de interferir en esa relacin entre persona y cosa.

Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a otro a travs, de todos los modos de enajenacin y adquisicin que se establecen en el derecho civil. Los derechos reales no se extinguen por el no uso; pero si se aplica la prescripcin adquisitiva. Los derechos reales son preferentes; es decir que el titular del derecho nada tiene que temer, aun cuando se constituyeran posteriormente otros derechos sobre la misma cosa y en beneficio de otras personas. Los derechos son limitados; en el sentido de que solo pueden ser creados por el derecho. Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y contra cualquier persona que obstaculice su ejercicio, pudindose perseguir la cosa de manos de quien se encuentre.

Concepto de cosas. Los romanos denominaban a la cosa como res, esta es todo objeto extrao al hombre que ocupa un lugar en el espacio, en este sentido es todo lo que existe y por lo tanto en este concepto se engloban las cosas materiales o corporales; as como las incorporales. En sentido Restringido: Cosa es todo aquello que procura una utilidad al hombre y es susceptible de propiedad privada, es este sentido cosa es sinnimo de bien. En sentido Jurdico: Cosa es todo aquello que puede ser objeto de derecho patrimonial y representa una utilidad estimable en dinero. Clases de cosas Las cosas se clasifican atendiendo por un lado a sus caractersticas fsicas y exteriores, o por la consideracin que merecen al derecho a efectos de su pertenencia y apropiacin por el hombre. Por sus caractersticas exteriores o fsicas, las cosas se dividen en: Corporales o incorporales: segn Gayo son corporales las cosas tangibles, como un fundo, un esclavo, un vestido, un objeto de oro o de plata y, en fin otras muchas. Son incorporales las no tangibles, como son las que consisten en un derecho; por ejemplo, una herencia, un usufructo, y las obligaciones de cualquier clase. Cosas divisibles e indivisibles: las que pueden dividirse, de forma que las partes resultantes tienen la misma funcin que tena la cosa entera, y aquellas otras que no son susceptibles de divisin sin que sufran dao. Cosas simples o cosas compuestas: una la que constituye una unidad singular; otra la que consta de cosas unidas. Cosas fungibles o no fungibles: la primeras son las que se determinan por su peso, nmero, medida y las no fungibles son cosas especficas o individualmente determinadas. Cosas consumibles o inconsumibles: segn se pierdan o no en el primer uso que se haga de ellas. La prdida o consumicin puede ser fsica o jurdica.

(muebles o inmuebles: se pueden desplazar, son seres vivos que pueden desplazarse por si mismos y fundos situados en suelos itlicos, no se pueden desplazar). (mancipables o no mancipables: los primeros son los terrenos situados en suelo itlico junto con sus servidumbres rsticas y las otras son las de cambio, no hereditario) (extra commercium o intra commercium: la primera son de dos tipos por derecho divino que son las sagradas, las religiosas y las santas y por derecho humano que son las pblicas, comunes a todos los hombres y res universitatis la segunda son las que no se pueden comercializar con ella)

Diferencias con los derechos reales Para establecer las diferencias entre los derechos reales y derechos personales, debemos precisar la nocin de derecho personal o conocido tambin como derechos de crdito o de obligaciones; y donde el patrimonio de una persona se divide en derechos reales y derechos de crdito, que son conocidos como obligaciones. El derecho de crdito es la relacin que existe entre dos o ms personas donde una es el acreedor que puede exigir de la otra, el deudor un hecho determinado apreciable en dinero denominado prestacin. As podemos definir el derecho de crdito u obligacin, como la facultad que tiene su titular de exigir del obligado, el deudor una determinada conducta ya sea una accin o una abstencin, es decir el cumplimiento de una determinada prestacin. En La Roma antigua se defina como un vinculo jurdico que nos constrie en la necesidad de pagar una cosa a alguien segn el derecho de nuestra ciudad Vista esta nocin general de los derechos personales, podemos establecer las siguientes diferencias: Ambos derechos varan con referencia a sus caracteres, por cuanto el derecho real es absoluto, preferente, limitado y se persigue con acciones reales y el derecho personal es relativo, no implica preferencia, es amplio y se defiende a travs de las acciones in personam ( acciones personales). Ambos conceptos difieren en relacin con sus conceptos. Ambos derechos son diferentes en funcin de sus elementos.

La propiedad El derecho de propiedad es el derecho por excelencia, aunque no fue definido por los romanos sino unos siglos despus. Por los postglusadores como el derecho a usar y abusar de una cosa propia hasta que la razn hasta que la razn del derecho lo permita. La propiedad se trata de derecho real que concede amplios poderes a su titular, como usar, disfrutar, enajenar, reivindicar la cosa etc.

Caractersticas La propiedad romana concebida como el poder de dominio jurdico sobre una cosa cont con una serie de notas que la configuraron y modelaron a lo largo de su evolucin histrica. A) Los fundos romanos: Tenan lmites sagrados, igual que los muros de las ciudades, mediante la ceremonia de los limitativos se proceda al sealamiento de tales linderos. Alrededor del terreno limitado exista un espacio de cinco pies, los terrenos no limitados aunque tuvieran linderos naturales o artificiales en el ager publicus, y no eran de propiedad privada. B) La propiedad romana someta al propietario en todos los aspectos, de manera que era ilimitada para su titular en sentido de ser absoluta y exclusiva el titular poda disponer como mejor le pareciera de la cosa. C) La propiedad tena un aspecto absorbente de suerte que todo lo que se uniera a ella se entenda que perteneca al propietario. D) La propiedad romana era inmune, exenta de cargas pblicas y privadas. E) La propiedad romana era perpetua, sin ser admisible su constitucin temporal. Adquisicin de la propiedad Los modos de adquirir la propiedad son todos aquellos hechos o modos jurdicos capaces de producir la atribucin del derecho real de propiedad a una persona. Por influencia Bizantina se clasificaron en modos originarios y modos derivados. Originarios: 1) Modo ocupacin; Consiste en la aprensin de una cosa que no pertenece a nadie. El sujeto la adquiere con la intencin de hacerla suya. Es decir que la cosa de nadie pasa a ser de quien la ocupe. 2) Animales indmitos: (ferae bestiae) los animales en estado de libertad son adquiridos en virtud del ejercicio de caza y pasan a ser propiedad del cazador. 3) Las cosas tomadas del enemigo: (res hostium) en guerra o fuera de ella. 4) Piedras preciosas y perlas a orillas del mar. Se podan adquirir por ocupacin de las tierras situadas en la orilla del mar. 5) Cosas abandonadas (res delictae) abandonadas por temor a los brbaros, de modo que cualquiera poda ocuparlas y cultivarlas. Lo mismo para las tierras abandonadas por no poder pagar los impuestos, siempre que el ocupante corriera con el pago pendiente. Modos derivativos: En estos casos la adquisicin de la propiedad tiene lugar por un acto de disposicin realizado por el titular de un derecho a favor de otra.
1) Mancipatio: Es la forma ms antigua de transmitir la propiedad a una persona.

Los sujetos de la venta deban ser cuidadnos romanos y pberes. El comprador teniendo un pedazo de cobre en la mano y en la otra la cosa que compraba pronunciando unas palabras Yo afirmo que esto me pertenece en derecho quiritiano y que la compro con este cobre y esta balanza. 2) In Iure cessio: Es un negocio formal y abstracto de publicidad por el que los ciudadanos se transmitan el res mancipi como la res nec mancipi. Este procedimiento se utilizo muy ampliamente en la cesin, constitucin y

extensin de todos aquellos derechos que podan ser objeto de un proceso. Tales como servidumbre, personales y reales, herencias, adopcin, emancipacin o manumisin. 3) Traditio: Significa entrega, por lo tanto consista en la entraba de una res nec mancipi con intencin de transferir la propiedad al adquiriente en virtud de una justa causa. Es un negocio causal por lo que exige un motivo inmediato que aliente a las partes a actuar de esta modo y justificar axial su actuacin 4) Usucapio y praescriptio longui temporis: Usucapion proviene de usus capere, tomar por el uso.Es una forma de adquirir la propiedad en virtud de la cual elm poseedor de una cosa, que la est ocupando, se convierte en poseedor jurdica en el transcurso del tiempo. Defensa de la propiedad: Es la accin real por excelencia con la que cuenta el dominus ex iure quiritium o propietario civil no poseedor de la cosa para reclamarla y que se la reconozca su propiedad y obtener as su restitucin contra el que poseyera ilegtimamente. Elementos personales y reales: El actor es el propietario de la cosa a el le incumbe la carga de pruebas de su derecho de propiedad sobre la cosa litigiosa el actor adquiri la cosa de modo originario deba probarlo de igual manera con otro modo. Si el demandado no contradeca al actor, si el demandado no entregaba lnvolutariamente la cosa mueble, el magistrado poda otorgar al actor nla action ad exhibendum para la conseguir su exhibicin por el demandado, que la mostrara, o bien acudir a la fuerza para conseguir la entrega con la asistencia de la autoridad pblica. Si la cosa era un bien inmueble, por medio del interdictum quem fundum, el magistrado autorizaba al actor a tomar posesin del fundo. Si se trataba de una cosa compuesta, se poda reivindicar como una unidad. Si la cosa era accesoria no poda hacerse separadamente de la principal. Efectos 1) Frutos y accesiones de la cosa reinvindicada . El demandado a de restituir la cosa con todas sus accesiones. En cuanto a los frutos habra que distinguir si la posesin haba sido de buena fe o de mala fe. A) De buena fe: Los frutos percibidos antes de la litis contestatio. En el derecho clsico correspondan al poseedor, mientras que el derecho en el derecho Justiniano los frutos percibidos. El poseedor hacia suyos los frutos consumidos. B) De mala fe: El poseedor deba devolver todos los frutos antes y tras litis contestatio. 2) Prdida o deterioro de la posesin: Si la prdida es anterior a la litis contestatio la rei vindicatio se extingue, sea el poseedor de buena o de mala fe. Si la prdida es posterior a la litis contestatio el poseedor de buena fe la queda liberado, mientras que el poseedor de mala fe responde siempre a la perdida incluso en caso fortuito. 3) Gastos realizados por el poseedor: Se diferenciaron en las siguientes categoras.

A) Necesarios: Indispensables para la conservacin de la cosa. B) tiles: Que incrementaran su valor y rendimiento. C) Voluptuosos o de lujo, destinados al embellecimiento y ornamentacin de la

cosa. El poseedor tena derecho a la indemnizacin de los gastos necesarios, de los tiles, tena derecho a la indemnizacin La Posesin Es el hecho de tener una cosa corporal en su poder retenindola materialmente con la voluntad de poseerla y disponer de ella como lo hara su propietario. Como regla general la posesin acompaa la propiedad, puesto que el propietario no puede utilizar la cosa que le pertenece no tenindola a su disposicin, aun cuando pueden tambin separarse de manera que el propietario no la posea y que el poseedor no sea el propietario, en cuyo caso subsiste de la misma manera la propiedad porque es un derecho independiente del hecho de la posesin. Elementos de la Posesin Para poseer es necesario el hecho y la intencin. Se posee corpore et animus. Corpore es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la cosa fsicamente en su poder. Animus es el elemento intencional y es la voluntad existente en el poseedor de conducirse como amo con respecto a la cosa, es lo que los comentaristas llaman el animus domini. Todas las personas que reunan estos dos elementos posean en realidad y tenan condicin: el propietario, el que haba adquirido una cosa recibiendo la tradicin de ella a non domino y el ladrn, toda vez que con la retencin material de la cosa robada es su voluntad disponer de lla como si fuera su dueo. Por el contrario, no son poseedores los que no pueden tener intencin de obrar como amos con respecto a la cosa aunque la tengan a su disposicin porque el ttulo en virtud del cual la retienen es un reconocimiento de la propiedad de un tercero, es decir, que viene a ser instrumento de la posesin de otro y por eso no tiene ellos mismos la posesin sino la simple detentacin; tales son el colono, el usufructuario, el depositario, el comodatario y en general todos aquellos que se hallan en una situacin anloga. Un poseedor puede ser de buena fe o de mala fe; es de buena fe se cree propietario y ser de mala fe si ha tomado posesin de alguna cosa a sabiendas de que pertenece a otro. Adquisicin de la Posesin Para adquirir la posesin hay que reunir los dos elementos de que se compone, o sea el corpus o corpore y el animus, o sea la detentacin material de la cosa y la voluntad de disponer de ella como su dueo; pero, para que el corpore se considere cumplido no es necesario el contacto directo entre el poseedor y el objeto, pues basta que el objeto se halle a disposicin del poseedor; as, el que toma posesin de un fundo no necesita poner los pies sobre el fundo.

Perdida de la Posesin La posesin puede perderse cuando dejan de existir ambos elementos, corpore et animus, lo que ocurre por ejemplo cuando la cosa perece o cuando el poseedor se deshace voluntariamente de lla abdicando el animus domini en beneficio de un tercero; pero, como la posesin supone reunidos los dos elementos, o sea, el hecho material o corpore y la intencin o animus domini se pierde tambin la posesin desde el momento en que el poseedor deja de tener uno de esos dos elementos. Se pierde la posesin slo animus, cuando el poseedor tiene el firme propsito de renunciar a lla. Ejemplo: Si el poseedor de una casa habindola enajenado a una tercera persona se queda habitndola a ttulo de inquilino, pues, ya deja de ser poseedor y slo ser un instrumento de la posesin del adquiriente. La posesin se pierde slo corpore cuando sobreviene un obstculo que impide al poseedor disponer de la cosa a su voluntad, ejerciendo fsicamente su poder sobre ella. Ejemplo: El poseedor de una cosa deja de poseerla cuando el sitio donde se encuentra se hace inaccesible para l. La prdida de la posesin corpore resulta de un hecho ajeno a la voluntad del poseedor; puede realizarse an siendo el poseedor un incapaz, como furioso o un pupilo, ocurriendo lo contrario con la prdida de la posesin slo animus, pues esto slo es posible para aqul que sea capaz de disminuir su patrimonio por un acto de su voluntad. As que el furioso no puede perder de esta manera una posesin adquirida vlidamente, puesto que no tiene voluntad; y lo mismo ocurre con el pupilo, que tampoco puede dejar de poseer slo animus sin la autoritas de su tutor. Defensa de la Posesin: Los Interdictos La posesin se defiende con los interdictos posesorios. El interdicto es una orden dada por el magistrado, lo cual lo diferencia de la accin que tiene su fundamento en la ley. El interdicto viene a ser una especie de edicto que es dictado a peticin de una de las partes por el pretor y en las provincias por el procnsul, edicto ste en el que manda o prohbe imperativamente alguna cosa, contiene reglas determinadas de derecho que servan para un solo caso y tenan fuerza de ley para las partes. En relacin con la posesin los interdictos tienen por objeto: 1.- Retener la posesin, o sea los llamados retinendi possessionis, que tienen por objeto conservar la posesin de una cosa haciendo cesar el acto que perturba su ejercicio. Son ellos el uti possidetis, cuando se trata de bienes inmuebles en el que triunfaba el poseedor actual; y el interdicto utrubi, en el caso de bienes muebles, en el que resultaba victorioso el que hubiera posedo por ms tiempo durante el ao anterior. 2.- Recuperar la posesin, o sea los interdictos recuperandi possessionis, para readquirir la posesin que se hubiere perdido. Proceden entonces los siguientes interdictos: para el que ha sido despojado por medio de la violencia, a mano armada, el interdicto unde vi; para el propietario despojado clandestinamente de un inmueble, el interdicto de clandestine possessioni; y el interdicto de precario para recuperar un

inmueble o mueble cuyo uso hubiera sido concedido a ttulo precario y reclamar la indemnizacin correspondiente, si el reclamado se resista injustamente a su restitucin. Las Servidumbres El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar solamente al propietario todas las ventajas que ella tolera. Pero mientras que el ius abutendi pertenece solo al propietario, otros derechos como el iu utendi, el ius fruendi, estn algunas veces, total o parcialmente, separados de la propiedad, la cual se encuentra disminuida o aminorada por sta razn; en este caso se dice entonces que la propiedad est gravada con una servidumbre. La palabra servidumbre proviene de servus y tiene su equivalente latino en el vocablo servitus, el cual indica una relacin de sumisin o una restriccin a la liberta, y aplicada a los derechos reales la servidumbre viene a ser el poder que ejerce una persona sobre la cosa de otro, sea a su favor, o sea a favor de un inmueble determinado. De all tenemos que la servidumbre es un derecho real establecido sobre una cosa en provecho de una persona o de un fundo perteneciente a un propietario distinto. Clases de Servidumbres De la definicin anterior se deducen dos clases o tipos de servidumbres: 1.- Las Servidumbres Personales (Servitutis Personarum), cuando el derecho de utilizar la cosa de otro, sea mueble o inmueble, se ha establecido a favor de una persona determinada, sin pasar a sus herederos. 2.- Las Servidumbres Reales o Prediales (Servitudis rerum o praediorum), cuando la utilidad de una cosa se ha establecido a favor de un inmueble; solo puede existir en provecho de un fundo de tierra a favor de otro fundo, es decir, que es un derecho unido a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este fundo. El fundo a cuyo favor se ha establecido la servidumbre se denomina fundo dominante o servido, y el fundo que est gravado con la servidumbre se denomina fundo dominado o sirviente. Las hay de dos tipos servidumbres rsticas o rurales y servidumbres urbanas. Caractersticas comunes a las servidumbres personales y reales 1. Ambas constituyen derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no susceptibles de posesin. 2. Ambas constituyen derechos reales, y por lo tanto no imponen a nadie la obligacin de hacer, sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer, un no hacer. 3. Ambas basan su existencia sobre una cosa perteneciente a otra persona, ya que no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia; ya que todas las ventajas que pudiese obtener entran en su derecho de propiedad. 4. Ambas constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, ya que lo normal es que la propiedad est libre de toda carga o gravamen. 5. Pueden consistir en un in faciendo, un hacer (servidumbres positivas); o en un in prohibiendo, un no hacer (servidumbres negativas). Constitucin y extincin de las servidumbres reales La constitucin de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos 1. El propietario de un fundo puede ceder sobre ese fundo, sus ventajas, en provecho de un inmueble vecino formando una servidumbre predial; entonces estamos en presencia de una constitucin directa, o translatio servidutis.

2. El propietario de dos fundos puede enajenar uno de ellos, reservando sobre este fundo una servidumbre en provecho del otro; entonces hay la constitucin deductio servidutis. Los procedimientos para la constitucin de las servidumbres mencionadas anteriormente, han variado segn la poca: 1. En el antiguo derecho civil: una servidumbre rural o urbana poda ser directamente creada: por in iure cessio, que era el modo ordinario de constitucin entre vivos; por Adjudicativo, pronunciada por el juez entre dos fundos comprendidos en un proceso de particin o de deslinde; por testamento en virtud de un legado per vindicationem; por mancipatio, pero solo para la constitucin de servidumbres rurales. Estos eran los nicos modos de constitucin, ya que la tradicin o la ocupacin no eran aplicable a las cosas incorporales. 2. En el derecho pretoriano: al transcurrir del tiempo, y luego de una larga incertidumbre, vino a prevalecer una nueva idea, los jurisconsultos admiten que en el ejercicio prolongado del derecho equivale, en materia de servidumbre, a la posesin de las cosas corporales, es decir, por posesin prolongada poda adquirirse la servidumbre; lo que llamaron quasi-possessio o possessio iuris en consecuencia la posesin prolongada o el ejercicio prolongado de la servidumbre, durante diez aos, entre presentes, y veinte aos, entre ausentes, hacia adquirir la servidumbre. 3. En el derecho justinianeo: en el ltimo estado del derecho romano cayeron en desuso ciertos modos de constitucin, como la mancipatio y la in iure cessio, y por otro lado, el derecho civil admite los que estaban sancionados por el derecho pretoriano. Extincin de las servidumbres reales Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera: 1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fondo dominante; pero deba transferrsela al propietario del fundo sirviente, de la misma forma como se haba constituido la servidumbre. 2. Por la prdida o destruccin de uno de los dos fundos; pero si luego el fundo destruido era reconstruido en el mismo sitio la servidumbre resurga. 3. Por confusin, es decir, por reunirse en una misma persona las cualidades de propietario de ambos fundos, lo que ocurra, o porque el propietario del fondo dominante adquira el fundo sirviente, o viceversa; o porque un tercero adquira la propiedad de ambos fundos. 4. Por el no uso, durante dos aos, segn el derecho civil, y durante diez o veinte aos, segn Justiniano.